No me gusta ni hacer, ni entregar el borrador de una escritura, de hecho pocas veces entrego borradores (obviamente toda regla tiene excepciones)
Trato de explicar en este post el por qué de ello, y compartir alguna de mis experiencias, por si os resultan interesantes.
No existe el borrador de una escritura
Así de sencillo, existen escrituras y actas, pero no borradores.
Cuando alguien envía o entrega la documentación en la Notaría, se fija una fecha para firma, y con un ordenador (lejos quedaron los tiempos de las máquinas de escribir) se realiza la escritura, que cuando vienen las partes se repasa, se imprime y se firma.
Entregar el borrador de una escritura no es cumplir con el deber de asesoramiento del Notario
Imagina que el médico te entrega una radiografía….¿distinguirías el fémur de cúbito?
Indudablemente el Notario tiene el deber y el placer de explicar la escritura, pero entregar la escritura para que el ciudadano la lea por si no es informar.
Si no sabes derecho ¿cómo vas a entender una escritura?
Obviamente, esta norma no se aplica a juristas, que si tienen conocimientos de derecho, aunque hay juristas y juristas.
Dicho de otra forma, haber estudiado derecho, no implica saber todo el derecho; yo por ejemplo hace más de 30 años que estudié derecho procesal, y me confieso incapaz de analizar una demanda.
Si quieres que el Notario te asesore gratuitamente, ve a la Notaría, pide que te explique las cosas, interactúa con él; pero no trates de leer por ti sólo y sin más la escritura.
Acepta el Reglamento Notarial (Art 193 del Reglamento Notarial) que todo ciudadano lea por si la escritura; pero la escritura, no el borrador; y desde luego critico abiertamente a esos Notarios, de firma fácil, que ponen la escritura encima de la mesa, dejan que las partes la lean, y vuelven al rato preguntando ¿ha leído?…pues firme.
Algunas anécdotas sobre el borrador de una escritura
Comparto tres de ellas, que me han hecho ser muy reacio a entregar borradores de escrituras, aunque insisto que hay que ver cada caso concreto, y que este post no deja de intentar una regla general, que siempre acepta excepciones.
De hecho cada una de estas tres anécdotas da para un post, pero trataré de abreviar.
El borrador de una escritura y el Banco
En mi primer destino, un pequeño pueblo de Córdoba había una empresa que daba trabajo a casi 600 de los 5000 habitantes, y que estaba en concurso de acreedores.
Como el presidente de la Caja (por cierto uno de esos presidentes que luego salieron en época de crisis por la puerta de atrás) era del pueblo; forzó un acuerdo para intentar reflotar la empresa.
Tocaba hacer una cesión de dos hipotecas: una en garantía de un aval, y otra en garantía de un crédito consignado en póliza.
Para mayor complejidad, intervenía una sociedad de garantía recíproca.
Desde la asesoría del banco, me pidieron que hiciera yo el borrador de la escritura.
No niego que me tuve que pasar dos semanas estudiando y escribiendo, pero tras muchos esfuerzos envié el borrador de escritura a asesoría jurídica.
Recibo una carta (entonces no había mail) en la que dicen que todo bien, pero que hay un fallo grave.
El fallo es que al presidente de la Caja lo había tratado de Don, y no de Ilustrísimo Señor.
Dos días antes de la firma, me llama un compañero de la capital diciendo que la escritura la hacía él, porque un ministro (por cierto dimitido al poco tiempo y que había estudiado en mi colegio) había decidido acudir a la firma.
Lo curioso es que el Ministro no tenía que firmar nada….el que no firmó desde luego fui yo.
El borrador de escritura y el particular
Nuevamente volvemos a Córdoba, y a un ciudadano con muchas fincas, que tenía un problema serio para organizar la herencia.
Tras varias reuniones comprendí que lo que procedía era constituir diversas servidumbres de paso entre ellas (soy perfecto conocedor del principio nemini rei sua servit, más ese es otro de los problemas que resolví, en aquel asunto).
Al final apareció con unos planos inmensos hechos por un topógrafo en los que conseguí entender las servidumbres; pero de entenderlas a dejarlas por escrito mediaba un mundo.
De hecho fueron dos noches en las que aprovechando que dormía en un hotel, con los planos abiertos en una cama de matrimonio, y con un portátil en una silla, me puse a describir las dichosas servidumbres hasta las dos de la mañana.
Todo preparado, me pide el borrador de escritura para que lo revise su abogado.
Ya me chocó que el abogado revisara y entendiera los dichosos planos, pero dado que el asunto era complejo accedí.
No volví a saber de el señor en cuestión, ni se que compañero mío de la capital se limitó a copiar mi trabajo (aunque si que una empleada me comentó que le habían llamado pidiendo el archivo informático….y obviamente se negó).
El borrador de escritura e el intermediario
En este caso, y tratándose de algo más reciente omitiré lugares.
Uno de esos días que la Notaría está a reventar (cada vez menos frecuentes) un intermediario que viene habitualmente al despacho, me para en pleno pasillo y se queja de que hay una escritura que lleva meses sin hacerse por un empleado.
Mucho me sorprendió, porque llevo a gala que pocas escrituras no se hacen en 24 o como mucho 48 horas.
Terminado el día, pregunto al empleado, y me topo la respuesta que ya intuía.
Se trataban de tres herencias en las que la mayoría de los herederos intervenían a través de un apoderado.
Ni teníamos los testamentos, ni teníamos los poderes (salvo uno, y no era suficiente) ni siquiera teníamos la descripción de algunos bienes.
Hablando con mi empleado, me comentaba, que ese intermediario tenía por costumbre encargar una media de dos borradores mensuales (pues se dedicaba a vender fincas que provienen de herencias) pero que como mucho firmaba una escritura al mes.
De hecho se lo hice saber, y me comprometí a tener la escritura a las 24 horas de recibir la documentación; al cabo de un mes me trajo la documentación, y al día siguiente estaba la escritura preparada, pero el decidió que la escritura se firmaba a la semana siguiente.
Supongo que se enfadó, porque al rato me lo veo hablando con un empleado, y…..oh….sorpresa….estaba encargando otro borrador.
Sin problema, con una sonrisa, y se enfadara o no, le pedí que viniera a mi despacho, y le recordé que no entrego borradores, y que las órdenes a mis empleados y la organización de mi Notaría es cuestión de mi competencia.
¿He entregado alguna vez más el borrador de una escritura?
Alguna no, muchas veces he entregado el borrador de una escritura, y en casi todas ha sido de gran utilidad.
No hago escrituras especialmente complicadas, más raro es el més que algún compañero abogado me plantea un problema difícil, y de mil amores me encargo de hacer personalmente un borrador para entre los dos ir revisando y puliendo detalles.
Más de uno, con cariño y confianza, me indica que lo que yo ponga está bien, pero insisto en que me ayude, y al final rara es la ocasión en la que el compañero no encuentra algún detalle que es de utilidad, o me enseña cosas que me sirven para casos futuros.
La conclusión es obvia, como regla general no me gusta entregar el borrador de la escritura, pero las reglas generales aceptan excepciones.
PD.- Por cierto es curioso que teniendo todo consumidor el derecho a examinar el borrador de su escritura de préstamo hipotecario en los tres días anteriores a su firma, jamás ha venido a mi despacho alguien pretendiendo ejercer ese derecho
Bastante descriptivo el artículo.
Por lo que cuenta, el caso del borrador es el caso del aprovechado – jeta que no tiene pudor en aprovecharse del trabajo de otro.
Respecto al «consumidor» es curioso que la norma no habla de borrador sino, si no me equivoco, «proyecto» de escritura.
Este asunto, al igual que muchos problemas jurídicos, se resuelve de una forma matemática basado en la teoría de conjuntos.
El elemento común de lo que describes es que intervienen empresas (banco, caja, terrateniente,…) que disponen de sus propios abogados. Vamos a llamarlo «conjunto empresario».
Estos problemas se producen cuando de forma pre-contractual actúas con algún elemento en que hay un «conjunto empresario» o conjunto «asesor-abobado».
El particular, el civil….. nunca suele pedir borrador porque realiza un acto de fe y porque no sabe que puede pedirlo. De esto se aprovecha el «conjunto empresario».
No es usted el únicos ni el primero al que han dado con queso los bancos….- cajas ni del que se hayan aprovechado o colgado medallas algunos asesores sin escrúpulos.
En fin, supongo que a esto es a lo que se dice tener experiencia.
Tienes toda la razón Tomás
Buenas noches,mi nombre es jaime y me gustaria hablar de mi caso,tengo una hipoteca con Bancoxxx,no pude pagar durante 2 o 3 años pero un familar desde Reino unido le ofrecio pagar la totalidad de la deuda con un pagare ,se le envio por correo certificado ,y no contestaron al ofrecimiento,quisiera saber si el Codigo Civil Español me ampara al no contestarme,y quedo liberado de la deuda, sea el tipo de pagare que sea ,por favor me puede ayudar me van a quitar la casa,gracias
Hola Jaime.
El banco tiene derecho a cobrar, pero en la forma estipulada y no en la que otro decida, siendo que (aparte posibles repercusiones fiscales) un pagaré no es medio de pago hasta que no se cobre (más que pagare sería recomendable una transferencia bancaria a la cuenta de adeudo de la hipoteca)
Por lo demás, has de tener mucho cuidado, pues si quedaras liberado, tu familiar te estaría haciendo una donación que ha de tributar fiscalmente; Distinto es que pagando tu familiar se subrogue en las acciones que tu banco tiene contra ti, y que debido a la relación de parentesco te de facilidades de pago.
En definitiva, más que hacer las cosas tal y como estáis haciéndolas, y para evitar problemas, ten por seguro que consultar a un abogado, no es un gasto sino una inversión.
Saludos
Buenos días. Como consumidor y cliente frecuente de notarías veo muy necesario que el interviniente en una firma pueda disponer del proyecto de escritura con cierta antelación; personalmente siempre lo he pedido y lo seguiré pidiendo. En mi experiencia en el mundo inmobiliario aún no he escuchado de notario alguno una lectura completa, con la insistencia, pausas y repeticiones debidas como para que un ciudadano corriente pueda tener pleno conocimiento de lo que está firmando. En mi caso concreto recuerdo haber pedido aclaraciones sobre lo relativo al certificado energético que el notario en cuestión no supo aclararme.
Respecto a su curiosidad, la gente no pide examinar proyectos de escritura de hipoteca por que no son más que contratos de adhesión en los que el cliente/prestatario no tiene posibilidad de cambiar ni una coma (ni de sugerirlo si quiera), y en la mayoría de los casos, echarse atrás antes de firmarlo le supondría gastos que prefiere no asumir. Eso sí: en mi opinión sería un buen instrumento (motivo, excusa… ) precisamente para renunciar a última hora a la firma de una hipoteca.
Dicho esto, tengo una pregunta: ¿existe obligación por parte del notario de entregar al cliente el proyecto de escritura con cierta antelación, si este lo solicita, aunque no se trate de un contrato de préstamo hipotecario?
Gracias por su atención.
Hola Alberto.
Creo que dejo claro en el post que no todos los casos son iguales, aunque más que borradores y para un consumidor medio es más que recomendable acudir personalmente y comentar el asunto con antelación; pues igual que hablas de insistencia, pausas y repeticiones (conceptos de difícil explicación, pero fácil comprensión) el enfrentarse a un texto legal sin conocimientos, suele ser igualmente inútil.
Obligación de entregar la minuta, salvo en préstamos hipotecarios no hay; y como creo que explico en el post, hay que ir caso a caso y persona a persona; mi criterio particular (como regla general) es que más eficaz es examinarla conjuntamente con el ciudadano, que entrega sin más un montón de folios rellenos, que probablemente no va a entender; y la realidad es que pocos solicitan esa minuta con antelación, pues lo que tratan es de firmar cuanto antes.
Saludos
Gracias Francisco.
Habría que señalar también como motivos para solicitar borrador con anterioridad la educación y la vergüenza: educación, la de los intervenientes en la mayoría de los casos, no queriendo interrumpir el curso normal de la firma; vergüenza, por el deseo de no parecer idiotas cuando se consultan puntos que puedan parecer evidentes.
Gracias de nuevo. Su blog nos es de gran utilidad informativa a muchos usuarios.
Saludos cordiales.
Teniendo como tienes razón, siempre insisto en que lo verdaderamente vergonzoso, y la fuente de todos los problemas es el firmar sin saber qué se está firmando, y que esté el tiempo que esté con las partes, mis honorarios no van a variar, por lo que preguntar, no es que sea recomendable, es que es un deber que si ellos no ejercen, nadie hará por ellos.
Saludos
Hola. hemos recibido un borrador de una notaria,donde nos comenta a los 23 legatario lo que nos corresponde heredar y nuestra sorpresa es que a la Cruz Roja que tiene que recibir lo que quede después de el reparto de los 23 legatarios, le asigna 70.000€. En perjuicio de algún legatario .
Mi pregunta es como podemos saber la verdad .Podemos pedir al Notario que nos presente el escrito
que hizo delante del fallecido. Pasaron 5 días de la firma del testamento a su muerte .
Nosotros pensamos que a los afectados no les iba a dar una cantidad que no tenia.
Pensamos que asido un fallo , a la hora de redactar el testamento. Que podemos hacer.
Gracias de antemano
,,
Hola Angel
La verdad la sabéis conociendo el caudal hereditario, cosa que el Notario desconoce y que son los herederos o quien haya encargado la escritura quien os tiene que explicar.
En todo caso por supuesto que el asesoramiento notarial relacionado con el contenido de la escritura que vais a firmar es gratuito, más qué bienes dejó el difunto es algo que desconoce el Notario.
Saludos
Hola Francisco:
Te sigo en Twitter (@Er__Tato) y también en tu blog y, a raíz de esta entrada, me gustaría comentarte una situación que he vivido esta mañana en un intento de firma de escritura de compraventa e hipoteca.
Hace año y medio adquirí una vivienda sobre plano. Firmamos contrato de reserva y posteriormente el contrato privado de compraventa, con una cláusula muy curiosa. Reconocía mi derecho a designar notario, pero si les permitía a ellos elegirlo, asumían el coste de la matriz de la escritura. En fin, sin comentarios.
Decidí ahorrarme algunos cientos de euros porque, en realidad, tampoco tengo ningún notario «de cabecera» y asumo, por defecto, que todos son profesionales.
Hace un par de semanas, me llamaron para fijar fecha de firma y acordamos hacerlo hoy, día 25. Yo les solicité, tanto al vendedor (una promotora) como a la notaría por correo electrónico un borrador de la minuta. Unos y otros empezaron a darme largas. La notaría porque decía que no había recibido la minuta del vendedor y que, por tanto, no me la podía remitir. El vendedor, que sí, que me la enviaba, pero no terminaba de hacerlo.
El pasado viernes -hoy martes firmábamos-, les di un ultimátum y les dije que, o me enviaban un borrador para revisarlo con tranquilidad durante el fin de semana, o suspendía la firma de hoy hasta que tuviera claro que todos estábamos de acuerdo con lo que íbamos a firmar porque no estaba dispuesto a discutir claúsulas o condiciones en el momento de la firma ante el notario.
La notaría me envía el viernes por la tarde el borrador. Lo reviso y encuentro dos cláusulas con las que no estoy de acuerdo. Una, en la que manifiesto que he visitado el inmueble y que conozco su estado físico. Otra, en la que renuncio a cualquier reclamación contra el vendedor que tenga su causa en el certificado de eficiencia energética.
Con la primera no estoy de aucerdo, simplemente porque es mentira. Con la segunda, porque no estoy dispuesto a admitir una renuncia anticipada de derechos, así, por las buenas, renuncia que, además, no figuraba en el contrato privado de compraventa.
El domingo envío un correo a la notaría y al vendedor manifestádnoles mi desacuerdo con esas dos clásulas, informándoles por qué no estoy de acuerdo y solicitándoles que las modifiquen.
El lunes -ayer-, recibo respuesta de la notaría en el sentido de que no pueden modificar esas claúsulas sin autorización del vendedor. Les dije que lo entendía, pero les indiqué que si necesitan autorización del vendedor para quitar esas claúsulas -que además no figuraban en el contrato de compraventa-, no entiendo por qué no me pidieron autorización a mí para incluirlas, que soy tan parte en el contrato como la parte vendedora. Encogimiento de hombros.
De la parte vendedora no recibo respuesta alguna, a pesar de volver a enviarles otro correo el mismo lunes, para pedirles respuesta. Nada.
Como me parecía mal no presentarme a la firma -y tampoco quería correr el riesgo de que resolvieran el contrato por incomparecencia a la firma-, esta mañana, a las 9:30, estábamos mi mujer y yo en la notaría, manifestando que la parte vendedora no había dado respuesta y que si no se modificaban esas clásulas no había firma. Hablaron con el vendedor -en ningún momento tuve opción de hablar con él-, y se negó a modificar las cláusulas, así que decidí pedirle al notario que redactara un acta de manifestación para dejar constancia de la razón por la que me negaba a firmar. Por cierto, no puso muy buena cara el notario cuando le pedí el acta.
Y en ésa estamos.
Te agradacería tu opinión al respecto de lo que acabo de relatar. ¿Me he equivocado al mantenerme firme? ¿Cómo se resuelve esta situación si el vendedor no quiere quitar esas cláusulas y yo no quiero rescindir el contrato pero tampoco quiero firmarlas? ¿No estaría incumpliendo el vendedor el contrato privado de compraventa si se niega a elevarlo a público, condicionándolo a que yo acepte unas cláusulas que sólo le benefician a él y que no figuraban en el contrato privado? Si el vendedor se niega a quitarlas, ¿sólo me quedaría la vía judicial para hacer valer el contrato privado?
En fin, si me responden, perfecto. Y si no, pues también.
Saludos
Me parece más que correcta tu postura, pues las cláusulas hay que negociarlas, y no tienes por qué aceptar imposiciones (máxime siendo consumidor)
Saludos
Muchas gracias por tu comentario, Francisco.
No obstante, algo diabólico y perverso hay en el sistema cuando muchas veces compensa más no defender nuestros derechos como consumidores y aceptar los abusos.
Así, en este caso que comento, por ejemplo, hacer uso de mi derecho a elegir notario me costaría unos 400 euros, porque la parte vendedora no asumiría los costes de notaría. Además, uno se pregunta -retóricamente, claro-, qué puede llevar al promotor a pagar esos 400 euros con tal de poder elegir notario…
Por otro lado, no consentir que a uno le impongan una cláusula abusiva, más allá del gusto de plantarle cara a Goliat y no dejarse pisotear, puede llegar a ser una mala decisión desde el punto de vista práctico, porque ¿qué he conseguido no firmando la escritura? Pues, que si el promotor se niega finalmente a eliminar la cláusula de la escritura, me veré obligado a contratar a abogado y procurador e interponer demanda por mala fe contractual e incumplimiento de contrato, y si, en el mejor de los casos lo gano, no dispondré de la vivienda hasta dentro de bastante tiempo, tendré que volver a solicitar hipoteca, volver a pagar tasación, notas simples, etc., y para la promotora (que es una inmobiliaria de un banco grande, que no un gran banco) sólo habré sido una pequeña motilla en el ojo.
Y una duda que tengo. Si me la quieres responder, claro. Cuando se eleva a escritura pública un contrato privado de compraventa, ¿el notario no debería negarse a incluir cláusulas inexistentes en ese contrato que se eleva a público si no están consensuadas por las partes firmantes del contrato privado, sobre todo cuando supongan obligaciones o limitaciones de derechos para la parte que no la propone?
Saludos
Vayamos por partes.
El notario no eleva a público ningún contrato, sino las partes; dicho de otra forma, el notario constata la voluntad común de las partes, y no puede obligar a nadie a hacer nada (pues no es juez) de forma que si las partes no están conformes en el contenido de la escritura, simplemente lo que hace es no autorizarla, dado que la actuación del Notario ante todo ha de ser imparcial, y en caso de conflicto donde hay que acudir es al juzgado.
Intentar hablar de que una cláusula abusiva (en tu caso más bien impuesta o no acordada) es agradable, está fuera de lugar; sin embargo siempre digo que los derechos si no se ejercen no se tienen, y que es el consumidor el que ha de ejercer sus derechos.
Pero nadie dijo que ejercer los derechos fuera fácil, o que la libertad no tenga un precio; y es más que razonable que te plantees las cosas que te planteas. Sin embargo si toda defensa de derechos tiene un coste ¿por qué pretendes que otro lo tenga por ti, si tu mismo no estás dispuesto a asumir esos costes?.
Si te sirve de consuelo, todo lo que dices es cierto, pero quien pierde un litigio ha de pagar las costas, por lo que aunque sea tarde, al final se acaba haciendo justicia.
Respecto a la elección de Notario, no voy a decir que me guste la cláusula, y los motivos que hayan movido al constructor pueden ser desde aceptables a inaceptables (simplemente no lo se) sin embargo, rechazo que te veas obligado, pues libre eres de elegir el Notario, la otra parte lo que hace es asumir los costes y ofrecerte la posibilidad de hacer tu lo mismo.
Si hago una reflexión final, y es que la ley de defensa de consumidores y usuarios atribuye dicha defensa a la autoridad judicial, y ha dejado al margen a los Notarios (salvo casos puntualísimos), por lo que espero que comprendas que lo que no puede un funcionario es asumir las atribuciones que por ley (ojo que la ley emana del parlamento que es la representación de los ciudadanos) le ha sido atribuida a otros funcionarios
Saludos
Bueno, yo no pretendo que otro asuma los costes de mis derechos -y si has entendido eso, es que me he explicado mal-, y de hecho, parece claro que los estoy asumiendo y voy a llegar hasta el final. Sólo pretendía hacer una reflexión sobre la cuestión.
En cuanto a la cláusula de elección de notario, tampoco he dicho que me haya visto obligado. De hecho, reconozco que he decidido libremente sopesando los pros y los contras. De nuevo, sólo he pretendido poner sobre la mesa la reflexión sobre cuál es el beneficio que pretende obtener el vendedor de elegir notario si está dispuesto a pagar 400 euros por ello y si esa cláusula no es un claro fraude de ley.
Por lo demás, muchas gracias por tus comentaarios.
Saludos
Bueno, Francisco, pues ya que te he dado la tabarra, justo es que te cuente cómo ha terminado el asunto. Lo mas probable es que no te interese, pero me parecía que si has perdido tu tiempo en leerme y contestarme, lo menos que podía hacer era contarte cómo terminó la película.
Pues bien, al día siguiente de haberme levantado de la mesa y negarme a firmar si no se quitaban las claúsulas, me llamaron para indicarme que las iban a quitar y que cuándo podíamos volver al notario a firmar. Les dije que cuando ellos quisieran, así que firmamos dos días después de aquel desagradable episodio.
Eso sí, cuando acudieron a la firma les hice ver que las cosas no se hacían así, que me parecía muy poco serio haberle hecho perder toda la mañana a varias personas -notario, prestatario, gestoría, nosotros-, y a mí gastarme 50 euros en el acta de manifestación y 10 euros en el parking, para dar inmediatamente marcha atrás cuando comprobaron que yo iba en serio y que estaba dispuesto a iniciar un procedimiento judicial si era necesario.
Saludos
Pues no me has dado la tabarra y me alegra saber qué pasó al final, especialmente que el resultado fue el que querías; de hecho me agrada mucho ver que el que hayas defendido tus intereses al final simplemente haya redundado en tu propio beneficio, ojalá y siempre las cosas se arreglen tan rápido y de forma tan sencilla.
Sea como fuere, tu testimonio sirve como ejemplo de que los derechos no se tienen, sino que se ejercen y conquistan.
Saludos
Buenos días,
En su artículo sobre los borradores de escritura, queda claro que una cosa es que un profano entienda su contenido y otra que haya algunos jetas que usen su notaría para hacer documentos gratuitamente. Personalmente creo que sí es conveniente leer previa y tranquilamente el documento que vas a firmar, y así llevar las dudas preparadas el día de la firma (o mejor aún, aclararlas antes). Soy partidario de hacer todo lo que se pueda por vía telemática y reducir desplazamientos y esperas que son fácilmente evitables. Por otro lado, la cultura general de la población está aumentando, y así como muchos distinguen el fémur del cúbito, otros muchos distinguen entre un usufructo y la nuda propiedad.
Un saludo desde la condialidad,
Nada que objetar a tus apreciaciones, pues has entendido perfectamente el sentido del post; en todo caso, y para esas comunicaciones telemáticas, creo que sería más que recomendable usar cauces más seguros que un gmail.
Saludos