Hace poco en una web en la que colaboro se quejaba un ciudadano de la comisión que el banco le pretendía cobrar por cancelar la hipoteca con un cheque.
Es habitual confundir préstamo e hipoteca, y que no se sabe diferenciar el pago de una deuda con la extinción de una garantía.
Estamos hablando del pago, y en materia de pago hay que tener en cuenta algunas reglas importantes:
- El pago de una deuda extingue las garantías de la misma (por lo que toda hipoteca se extingue por pago de la obligación garantizada, otra cosa es que subsista formalmente en el Registro)
- Las normas que regulan el pago y las que regulan la cancelación de la garantía no son las mismas.
- Es importante conocer la Ley 16/2009, de 13 de noviembre, de servicios de pago.
¿Puede el banco cobrarme por amortizar anticipadamente la hipoteca?
La respuesta es negativa, pues el artículo 7 de la ley 41/20017 dispone:
Artículo 7. Ámbito de aplicación.
El presente Capítulo será de aplicación a los contratos de crédito o préstamo hipotecario formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias: Que se trate de un préstamo o crédito hipotecario y la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea persona física.
Que el prestatario sea persona jurídica y tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto sobre Sociedades. En dichos contratos de crédito o préstamo hipotecario no podrá cobrarse comisión por amortización anticipada total o parcial. En cualquier caso, la entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello.
No obstante regula la misma ley la compensación por desistimiento, que regula el artículo 8 de dicha ley.
Artículo 8. Compensación por desistimiento.
1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se produzcan en los créditos o préstamos hipotecarios a los que se refiere el artículo anterior de la presente Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de compensación por desistimiento, no podrá ser superior: i) al 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo, o
ii) al 0,25 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior.
2. Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada en el apartado anterior, la compensación a percibir por la entidad acreedora será la pactada.
Dicho de otra forma hacer un artículo y prohibir la comisión por amortización anticipada, para a renglón seguido regular la hasta entonces inexistente compensación por desistimiento, es igual a eso de que aunque la mona se vista de seda mona se queda.
A todo ello habría que regular la compensación o comisión por riesgo de tipo de interés que explica mi compañero Javier González Granado.
Pendiente está de transponer al derecho español la directiva comunitaria 2014/17/UE de 4 de febrero de 2014.
¿Puede el banco cobrarme por pagar con un cheque?
La respuesta no es fácil; pues la deuda garantizada con hipoteca si es en dinero, hay que pagarla con dinero, por lo que previamente hay que ingresar el cheque para convertirlo en dinero, y sólo entonces se puede pagar.
Es erróneo equiparar el cheque (incluso el bancario) y el dinero.
En un cheque alguien que tiene cuenta corriente en un banco, ordena pagar con cargo a dicha cuenta corriente, y el banco ha de atender al pago siempre que en la cuenta haya fondos (artículo 108 de la Ley Cambiaria).
Hay que partir de que ningún cheque (incluso bancario) es lo mismo que el dinero:
Artículo 1170.2 del Código Civil.- La entrega de pagarés a la orden, o letras de cambio u otros documentos mercantiles, sólo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido realizados, o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado.
Este artículo pone de manifiesto que el pago mediante cheque no extingue la obligación hasta que el cheque se ha cobrado.
El motivo es claro, pues con un Cheque no pagamos, sino que damos orden de pago, y puede que la orden no sea cumplida (por más que sea cierto que es algo más que infrecuente que no se atienda el pago de un cheque bancario).
La conclusión es que el banco no puede cobrar por cobrar una deuda, pero si por los servicios que tu demandes para hacer el pago.
Es de tener en cuenta que los gastos que supongan la extinción de una obligación son de cuenta del deudor:
Artículo 1168.- Los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor. Respecto de los judiciales, decidirá el Tribunal con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Sin embargo una cosa son los gastos del pago, y otra bien distinta los gastos de extinción de las garantías; tema este que no está resuelto por la ley, y que merecería un post especial.
¿Hay algún problema adicional por pagar el préstamo con un cheque?
El problema es que para cobrar un Cheque hay que presentarlo a un sistema de compensación, y ello supone un servicio y genera unos gastos que no tiene por qué soportar el acreedor.
De ahí que una cosa sea cobrar por cancelar anticipadamente el préstamo, y otra cobrar por el ingreso en cuenta corriente de un cheque.
El banco cobra por compensar el cheque, y hasta que el cheque no sea efectivo (lo cual se produce en el momento de la compensación), no tiene el deudor fondos para atender al pago, por lo que no puede pagar.
Un problema adicional que provoca el que la presentación del cheque a un sistema de compensación, es que el ingreso del cheque no supone su cobro automático, y por tanto media un tiempo (normalmente tres días hábiles) desde que ingresas el cheque hasta que lo cobras, y durante ese tiempo el préstamo sigue devengando interés.
Es por ello que puede ser mucho más económico y rentable en caso de compraventa e hipoteca el consignar el dinero notarialmente, tal y como explico en este post.
- Porque se garantiza que el dinero se destinará al pago de la obligación y no a otro fin.
- Porque te ahorras la comisión por ingreso del cheque.
- Porque te ahorras esperar a que el cheque sea compensado.
¿Siempre hay que ingresar el cheque en cuenta corriente y presentarlo a compensación?
No necesariamente, pues.
1.- Es posible que el cheque sea de la misma entidad que es acreedora, y en ese caso no es necesario presentarlo a compensación, sino que basta con presentarlo al cobro.
No obstante en el caso de compraventa, en la que el comprador pida un préstamo hipotecario, es difícil que ello suceda, pues es absurdo y más costoso pedir un préstamo que subrogarse en él.
2.- Es posible que el cheque sea nominativo, a nombre del deudor; sin embargo se corre el grave riesgo de que este cobre el cheque por ventanilla, y seguidamente no proceda al pago.
¿Y si pago mediante transferencia bancaria, me puede cobrar el banco?
En ese caso quien te puede cobrar es el banco que ordena la transferencia, más no el que la recibe, si bien nuevamente hay transferencias que se hacen de forma más o menos automática.
Las transferencias pueden hacerse de cuenta a cuenta, o pueden hacerse vía Banco de España.
Sea como fuere realizar una transferencia genera unas comisiones que el banco también puede cobrar, y que hay que tener en cuenta.
¿Cómo funciona una transferencia bancaria de cuenta a cuenta?
Las transferencias ordinarias entre cuentas se someten a un sistema de compensanción y liquidación entre entidades financieras que se denomia SNCE-2.
Como todo sistema de compensación tiene unos gastos y no es automática.
En este sistema diariamente se casan o cuadran todas las órdenes de entrada y salida de dinero entre bancos, obteniéndose el resultado correspondiente que es el que se abonan entre si los bancos.
El inconveniente es que tarda 24 horas, y que por tanto durante ese tiempo el préstamo que tratamos de cancelar genera intereses.
¿Cómo funciona una transferencia bancaria vía Banco de España?
Es otro sistema de compensación entre entidades financieras, en el que acuden al sistema llamado TARGET-2.
En el los movimientos se hacen no entre las entidades, sino a través del una cuenta de tesorería que las entidades tienen en el Banco de España.
En este caso el pago si se produce en el mismo día, y nos ahorramos esos intereses.
¿Entonces pago la hipoteca mediante cheque o mediante transferencia?
La respuesta es compleja, pues hay muchos bancos y cada uno tienes sus comisiones, siendo que además no es lo mismo ser vendedor que comprador (al primero le cobrarán comisión sea por emitir el cheque o por realizar la transferencia, mientras que al segundo sólo le cobran por el ingreso del cheque).
Por tanto lo que procede es, antes que nada, informarse de que comisiones se cobran por el cobro del cheque y qué comisiones se cobran por la transferencia, así cómo tener en cuenta el plazo que tardará en hacerse efectivos unos u otros, para no toparse con la desagradable sorpresa que supone el que no se ha extinguido la obligación porque aún hay pendientes de pago los intereses de unos días.
Personalmente siempre me ha gustado más, por ofrecer mas garantías de cobro inmediato, la trasferencia pero vía Banco de España.
En todo caso, parte del proyecto de la RedLyra en la que participo, es articular un sistema de pagos usando smart contracts, dinero electrónico y las ventajas de blockchain (abordaré su explicación en otro post).
Foto cortesía de GotCredit
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Interesante post, como todos los que leo por aquí. Siendo el caso que trabajo en una notaría con bastante volumen de cancelaciones accessorias a compraventas (vamos, que no se suelen cancelar por el pago sucesivo de todas las cuotas, sino porque el inmueble cambia de dueño y, por tanto, se le exige vender libre de cargas y gravámenes), entiendo que no habría manera de encajar la solución que propone (la de consignar el dinero notarialmente), ya que, hablando de cantidades adeudadas bastante abultadas, desde el punto de vista de una notaría no veo como aceptar un medio de pago que no sea vía cheque o transferencia bancaria (comisión bancaria), y además, si el comprador trae su propia financiación, es raro que la entidad entrante le de margen de maniobra para proponer vías alternativas a la clásica carta de pago y cancelacion de hipoteca o bien, al menos cancelación económica teniendo a la vista el certificado bancario de deuda pendiente.
Estos gastos son difíciles de explicar al ciudadano, e igual que hay documentos a veces muy complejos (testamentos por ejemplo) cuyo arancel a mi juicio es demasiado bajo, hay otros documentos como la cancelación de hipoteca o la disolución de sociedad, que me parecen extrañamente altos y difíciles de justificar, aún mas la cancelación de hipoteca dada la miriada de gastos y comisiones accesorias que van sumando por el camino. Un saludo !!
Hola Regina.
La posibilidad de ofrecimiento de pago y consignación es una opción sobre la que he escrito ene este mismo blog https://www.notariofranciscorosales.com/como-abaratar-la-cancelacion-de-hipoteca/
Saludos
Muchas gracias. He tenido la ocasión de leer también ese artículo y donde vea ocasión para recomendarlo, así lo haré, aunque cuando haya compra con hipoteca a continuación, veo bastante limitado nuestro margen de maniobra para proponer otras vías para cancelar.
Saludos y gracias!
Te entiendo, pero las normas están ahí, y lo que resulta curioso es lo mucho que clama el ciudadano por sus derechos y olvida que los derechos no se tienen, sino que se conocen y ejercen; poco más que difundir es lo que podemos hacer, y es obvio que los intereses en juego dan pocas opciones.
Saludos
Un modesto apunte respecto al pago por transferencia:
Se dice que «quien te puede cobrar es el banco que ordena la transferencia, más no el que la recibe». Ojo con la afirmación final, pues las comisiones por RECIBIR dinero por transferencia están reglamentadas desde la Ley 16/2009 de servicios de pago, y por ende recogidas en los pertinentes folletos de tarifas y comisiones, aunque otra cosa es que de momento todos los bancos las tengan establecidas en cero. Pero todo llegará.
Gracias por el apunte Carlos
Hola, próximamente voy a vender una vivienda por el precio que me queda de hipoteca. El tema es que en mi entidad, tengo a parte de mi hipoteca, que está pagada al día, otros préstamos los cuales no van al día, se deben bastantes cuotas de ellos. El día de la venta, como me aseguro de que el dinero vaya exclusivamente a la cancelación de la hipoteca? Gracias
Hola Pedro.
Una solución es el ofrecimiento de pago y consignación (sea notarial o judicial)
Saludos
Gracias por responder tan rápido. Eso como lo hago en el notario el día de la firma?
Hola Pedro.
Hacer un ofrecimiento de pago y consignación en el mismo día de la firma de la escritura, va a ser imposible; no ya porque el Notario pueda salir a notificar el mismo día, sino porque el propio banco tiene derecho a contestar.
Saludos
Hablé con el director del banco y me dijo que no acudirán a la firma, que les haga transferencia vía omf, a través de Banco de españa. En esa transferencia, me podría asegurar que el dinero vaya a cancelar la hipoteca y no lo usen para otras deudas?
Con la transferencia podrás asegurar que se recibe el dinero; pero no que se aplica al fin que pretendes: primero porque probablemente todas las deudas estén domiciliadas la misma cuenta, pero es que incluso aún siendo así, seguramente habrá una cláusula de compensación de saldo en todos o gran parte de los contratos firmados.
Saludos
Hola, no salen mis mensajes. Gracias por contestar tan rápido. El ofrecimiento de pago y consignación, se podría hacer en el notario el día de la firma? Afectaría a algo a la compraventa?
Otra cuestión, me dijo el director del banco, que seguramente no iría nadie del banco a la firma, que hiciera el pago de la hipoteca transferencia vía banco de españa, omf. Con ese tipo de transferencia, me podría asegurar que el dinero va destinado a la cancelación de la hipoteca? Gracias de nuevo
Para evitar el spam o comentarios inadecuados, personalmente apruebo y contesto todos los mensajes Pedro (espero que entiendas que lo hago en la medida de mis posibilidades)
He respondido a tus dos preguntas antes
Un saludo
Perdona por los comentarios repetidos. Entonces, cual sería la solución? Si la transferencia la hace el comprador a nombre del banco, a la cuenta de la hipoteca y en ese concepto, yo no figuro en ningún lado, no deberían poder disponer de ese dinero para otra cosa no? Gracias de nuevo
Nada tengo que perdonar Pedro
Creo que te he dicho que lo mejor es hacer un ofrecimiento de pago y consignación.
Saludos
Buenas tardes. Me gustaría preguntar. Tenemos que firmar en lal notaria por la compra de un piso. Tienen una hipoteca pendiente de cancelar. Me han dicho que tengo que hacer un cheque bancario a nombre del banco para cancelar la hipoteca (estará un representante en la notaría) y el resto a nombre del vendedor. Es correcto hacerlo de esa manera? Gracias y un saludo
Hola Ana.
Tan correcto como hacerlo a nombre del vendedor y que este lo endose al banco, aunque en este caso le resultaría más costoso al vendedor y tampoco veo que vayas a verte prejudicada por hacerlo así.
Saludos
Buenos dias. Tengo entendido que el Banco de España ha dispuesto una normativa donde indica que el concepto con el que se emite una OMF es de obligado cumplimiento.
Es decir, si el comprador emite una transferencia OMF con el concepto “cancelacion prestamo x” el banco solamente puede utilizar el dinero que recibe para cancelar ese prestamo, sin poderlo consignar para otro fin. Es esto asi? Usted sabe en que ley está especificado?
Estamos realizando una venta de una propiedad a un ayuntamiento, y aunque su entidad emisora y la entidad receptora asi lo han especificado y confirmado (tienen miedo a que jo se cancelen las cargas hipotecarias), desde el ayuntamiento solicitan dicha normativa
Muchas gracias de antemano
Hola Mariona
Desconozco esa normativa, y me extraña que sea posible que exista, ¿puedes mandarme un enlace al sitio donde lo has visto?
saludos
Hola, acabo de leer su articulo y me encantó.
esta semana compré inmueble y el vendedor tenía hipoteca, su entidad exigió el pago por omf y en el certificado de deuda se indico una cuenta, yo les pregunte a quien se pagaga si se ingresaba el dinero en esa cuenta y por telefono aseguraron que la cuenta no era del deudor, sino que lo ingresado se lo quedaba la entidad acreedora.
Lamentablemente no pregunte el coste de la comisión que fueron de 900€ y ahora el vendedor pretende que vaya a mi costa… cuando el préstamo es suyo y en escritura solo se hablo de que los gastos de cancelación hipotecaria eran de él, pero no se mencionó los gastos de cancelación económica y de los coste de su pago económico.
Sin embargo mi duda, es
A QUIEN DICE LA LEY que hay que transferir el pago (y en que articulo se regula),
Según la ley QUIEN debe ser EL BENEFICIARIO DE ESA TRANSFERENCIA .
porque yo entendí que hay que pagar a la entidad acreedora y no al deudor, aunque el titular del préstamo sea el deudor.
No veo legal, que el comprador sea quien ordene la transferencia para pagar una deuda del vendedor con parte del dinero de la compra y la entidad exija que el beneficiario o destinatario de un elevadísimo importe tenga que ser el vendedor -deudor….
entiendo que el receptor o beneficiario pago de la deuda es la entidad acreedora, no? que será quien tenga que dar carta de pago
Y lo digo porque hice la TRANFERENCIA OMF AL BANCO, indicando en el concepto cancelación de hipoteca de x (nombre del deudor)
Y el banco acreedor la rechazo, el dinero volvió a mi cuenta, y se tuvo que repetir pagando nuevamente 900 euros´….
cuando mi banco emisor dice que no lo entiende porque cuando se paga por cheque bancario se expide a favor de la entidad acreedora y no del deudor.
¿Es que el acreedor o destinario del pago es otro cuando el pago se hace por transferencia?, sobre todo porque cuando lo pregunte por telf. (me dijeron que no responden por escrito) se me aclaro que la cuenta pago no es la cuenta corriente del deudor, sino una cuenta del préstamo, donde el que recibe lo que se ingresa es el banco acreedor
Hay algún articulo que prohíba el pago a quien no es el acreedor, para plantearme reclamar los costes por el rechazo de un pago. no es lo
Hola María
La ley dice que hay que pagar en la forma que las partes acuerden, ni impone forma alguna ni el destinatario del pago.
Respecto al pago la ley expresamente dice que el acreedor no puede rechazar el pago por un tercero.
Saludos
Almería a 20 de Diciembre del 2.020:
Que razón tiene D. Francisco, el comportamiento bancario calcado. Aquí queremos amortizar anticipadamente y cancelar el préstamo hipotecario y me torean para darme en soporte duradero las consecuencias que conlleva esa amortización. (art. 23 de L5/19)
Entiendo que sin esa información no puedo ir al notario para que prepare la cancelación. Encima me dicen que el notario lo eligen ellos y que la información esa me la dan el día que vaya por el banco (claro, para meterme la gestión) Por tanto supongo que tendré que elevar queja al defensor del cliente y al B.E. (ya puse una por no aplicarme bonificadores y funcionó)
¿Podría ir a notaría y consignar la cantidad que adeudo o tengo que tener ese escrito del banco?
Si tengo el dinero en la misma C.C. de la misma entidad bancaria ¿Qué método es mejor para su abono?
Puestos a meterse en materia, ¿A quien sería conveniente acudir?
Gracias de antemano y perdone por el «ladrillo»
Hola Mercedes
El ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, está expresamente contemplado en la ley, y cualquier notario te informará más ampliamente de ello (de hecho abordo el tema en este blog).
Saludos
Buenos días. Me surge una duda con respecto a la venta de un piso con hipoteca.
El banco donde la tengo no va a acudir a notaría, por lo que esa deuda la va a saldar el banco del comprador a través de transferencia OMF el día de la firma de escritura.
Mi primera duda es, ¿la comisión por la emisión de esa transferencia la pagaría el comprador?
Mi segunda duda es la siguiente: la transferencia se va a efectuar el día 1. He oído que si esa fecha no coincide con la fecha de amortización del préstamo (en mi caso me pasan el recibo el día 6 del mes), mi banco me puede cobrar una comisión por descubierto. Le agradecería me resolviera esta duda. He preguntado en el banco y me dicen que no, pero no sé si fiarme.
Gracias por atenderme y por la ayuda que presta su página.
Hola José
La comisión por la transferencia se la cobran a quien ordena la transferencia (normalmente al comprador)
El pago ha de estar hecho el día del vencimiento y si no está el dinero, obviamente se cobran las comisiones correspondientes, pero una transferencia vía OMF se recibe en el día
Saludos
Buenas tardes,
Voy a formalizar la venta de mi piso en notaría la semana próxima. Con el dinero del comprador cancelaré la hipoteca que tengo con el banco y el resto será para mí.
La forma elegida será por transferencia OMF.
En mi banco me dicen que esa transferencia irá a mi cuenta personal, y luego ellos detraerán una parte para saldar la hipoteca y el resto permanecerá en mi cuenta.
Yo tenía entendido que el comprador tenía que hacer dos transferencias OMF, una a la cuenta del banco y otra con el resto a mi cuenta personal.
Le agradecería me informara de cuál es el procedimiento adecuado.
Muchas gracias por su ayuda y por su magnífico blog
Hola Eva.
Libres sois de pactar lo que queráis, pero ten en cuenta que en tu contrato te comprometes a pagar a través de tu cuenta, por lo que es en ella donde ha de cobrarse tu banco.
Saludos