Los nuevos textos de las leyes que se refieren a la relación de los bienes inmuebles con la propiedad y el dominio sobre esta, nos introducen nuevos conceptos y técnicas de identificación del objeto del derecho registral, que necesitan de una aclaración de la Ingeniería Geomática, cuyas asignaturas especializadas y específicas de la representación del territorio y la propiedad facilitan, en un entorno gráfico y distribuido por técnicas informáticas, la seguridad jurídica del tráfico hipotecario en nuestro país.

En la redacción de la ley Hipotecaria aparecen textos como “representación gráfica georreferenciada alternativa” y “coordenadas georreferenciadas”, que aparecen en varios párrafos de la serie de artículos que la componen. El objetivo de este artículo es explicar desde la moderna Ingeniería Geomática, previamente llamado el Ingeniero Topógrafo y en los inicios de la tecnología este técnico era conocido como Agrimensor, cual es el significado de estos términos.

El artículo 10 de la LH ya dice claramente cuál tiene que ser la representación gráfica y vamos a ver qué es eso.

Representación Gráfica

El artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria nos dice que:

Artículo 10.

  1. La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.

En la Certificación Descriptiva y Gráfica de Catastro siempre aparece un plano con la parcela buscada y las parcelas colindantes, ese plano es un extracto de toda la Cartografía Catastral del territorio nacional. Es decir que “representación gráfica” es sencillamente un mapa o plano de Catastro,  en el que se representa la parcela objeto del derecho en un papel.

¿Entonces que es “representación gráfica georreferenciada”?.

Representación Gráfica Georreferenciada

Para responder a esta pregunta vamos a recordar una pequeña parte de las matemáticas que tuvimos en EGB y que tiene que ver con esto.

En una de las clases dibujábamos una línea horizontal y otra vertical con una serie de segmentos cortos y los numerábamos del uno al diez. El maestro nos decía que dibujáramos un punto A(2,5), y nosotros dibujábamos un puntito contando 2 segmentos de la línea horizontal y 5 en la vertical, y a ese puntito le poníamos la letra A. La H es horizontal coordenada X, y la V es vertical coordenada Y.

Grafico 1

Acabamos de poner el punto A con sus coordenadas (X=2, Y=5). Este punto A está referenciado a un origen y unas líneas.

En la imagen a continuación vemos en el mapa una serie de números de color rojo en la parte izquierda del mapa y en la parte inferior, algo así como 4.359.000 o 717.420.

grafico 2

Esos números de color rojo del plano de catastro son coordenadas X e Y igual que las del punto A de antes, pero las coordenadas tienen un valor tan grande porque se refieren al mundo. Sí, nos estamos refiriendo a nuestro planeta Tierra, y con esas coordenadas estamos identificando la parcela no solo en el territorio nacional, sino también en Europa y en el mundo.

El término Geo es un prefijo griego que quiere decir perteneciente o relativo a la tierra, Georreferenciado es que la parcela está referenciada a la tierra, y con las coordenadas X e Y establecemos esa relación.

Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa

Por lógica “otra representación  gráfica georreferenciada alternativa” quiere decir que se debe presentar otro plano con las mismas propiedades que el plano de Catastro, en la que debe aparecer la parcela o finca con la geometría corregida.

Y no solo la geometría corregida, tanto en la imagen del inmueble de urbana de antes, como en la imagen de rústica del lado izquierdo, aparecen los cultivos o aprovechamientos forestales, o las diferentes alturas y espacios en caso de construcción (identificación de volúmenes), por lo tanto ante cualquier modificación de la finca o inscripción de nueva finca, en la representación gráfica debe aparecer la simbología que representa los espacios diferenciadores de uso, atributos de la parcela catastral que identifican las subparcelas según la normativa de Catastro.

  • En edificaciones: -I, I, II..representa las alturas de la construcción.
  • Piscinas: Pi
  • En el caso de rústica: a, b y d representan diferentes usos de aprovechamiento de suelo.

 

gráfico 3

Esto responde en una parte muy importante al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, pero vamos a ver más cosas interesantes que podemos ver en el certificado de Catastro.

Coordenadas U.T.M. Huso 30

Debajo del mapa encontramos el texto “Coordenadas U.T.M. Huso 30 ETRS89”. Es la reseña que falta para definir con precisión que ese mapa está georreferenciado. Aparece en los planos de Catastro y en todos los planos publicados por las diferentes administraciones, desde el Instituto Geográfico Nacional dependiente del Ministerio de Fomento, hasta los límites de limpieza de maleza de los ríos en los gobiernos regionales.

El que aparezca este texto es necesario y voy a tratar de explicarlo por la vía de la ley y por la parte técnica

Legal

En el Real Decreto 1071/2007, de 27 de julio, por el que se regula el sistema geodésico de referencia oficial en España, los artículos 3 y 5 dicen:

Artículo 3. Sistema de Referencia Geodésico.

Se adopta el sistema ETRS89 (European Terrestrial Reference System 1989) como sistema de referencia geodésico oficial en España para la referenciación geográfica y cartográfica en el ámbito de la Península Ibérica y las Islas Baleares. En el caso de las Islas Canarias, se adopta el sistema REGCAN95. Ambos sistemas tienen asociado el elipsoide GRS80 y están materializados por el marco que define la Red Geodésica Nacional por Técnicas Espaciales, REGENTE, y sus densificaciones.

Artículo 5. Representación planimétrica de cartografía oficial.

2. Para cartografía terrestre, básica y derivada, a escalas mayores de 1:500.000, se adopta el sistema de referencia de coordenadas ETRS-Transversa de Mercator.

 

ETRS-Transversa de Mercator es lo mismo que  U.T.M. (Universal Transversal Mercator) y ETRS89.

Es decir, a través de este Decreto se establece que toda la información gráfica de España  se debe representar en UTM ETRS89, y Catastro también lo hace.

Técnico (U.T.M.)

Gerardus Mercator fue un matemático y cartógrafo flamenco que inventó la base de nuestro sistema de proyección U.T.M., y por eso en honor a él este sistema de proyección lleva la M de Mercator.

A lo largo de la historia se ha intentado de múltiples formas representar la tierra, que es un objeto esférico con sus 3 dimensiones, en un papel que por necesidad es un objeto plano en dos dimensiones. Efectuar la representación siempre deforma la realidad. Pensemos en un caso práctico: que pasaría si tratáramos de desarrollar, de aplanar o extender, la cáscara de un huevo sobre el banco plano de la cocina. La cáscara se rompería en trozos minúsculos para adaptarse a esa nueva superficie plana, sin adoptar ninguna geometría plana parecida a la original del huevo.

Nosotros por supuesto no rompemos la superficie del planeta, pero nos vemos obligados a deformar la realidad. Todos los sistemas matemáticos inventados, en las especialidades de la Geomática como Geodesia espacial y Cartografía matemática, deforman la realidad del planeta con una serie de complejos cálculos matemáticos. Por lo que podemos asegurar que todas las representaciones gráficas son una pequeña deformación de la realidad, pero de todos ellos U.T.M. es el aceptado internacionalmente por ser el que menos deformación ofrece, y por ende el que mejor representación gráfica nos da. Como ya hemos dicho, esta deformación está controlada matemáticamente por lo que toma el nombre de “sistema de proyección” en lugar de “deformación”

El sistema de proyección U.T.M consiste en representar, proyectar, la superficie terrestre sobre una serie de cilindros cuyos ejes son perpendiculares al eje de rotación de la tierra.

grafico 4

Técnico (Huso 30)

Sobre cada uno de estos cilindros se representa una franja muy pequeña de la superficie terrestre para evitar deformaciones importantes.

grafico 5

Cada una de estas franjas toma el nombre de “Huso” y para representar correctamente el mundo hay 60 Husos.

A España le corresponden los Husos números 28, 29, 30 y 31 y dependiendo de la situación de la parcela aplicará un huso u otro.

En la Península y Baleares tenemos el sistema de referencia ETRS89 y en Canarias el REGCAN95.

grafico 6

Técnico (ETRS89)

ETRS89 (European Terrestrial Reference System 1989) es un sistema de referencia geodésico vinculado a la placa Euroasiática. La Tierra está formada, geológicamente, por una serie de placas tectónicas que tienen cierto movimiento, y para poder medir con los modernos sistemas de observación GPS, necesito una referencia fija para evitar, que año tras año, las coordenadas de un punto sean diferentes debido a ese movimiento de las placas tectónicas. Esa referencia es la posición de la placa Europea-Asiática a 1 de Enero de 1989 y periódicamente se corrigen las coordenadas de ese desplazamiento.

Las Islas Canarias tienen otro movimiento diferente, están en otra placa, y su posición se fijó en 1995, por eso es REGCAN95.

Coordenadas Georreferenciadas

En el artículo 9 letra b se indica que se debe incluir un listado de las coordenadas georreferenciadas de los vértices que definen la geometría de la parcela, y en el artículo 202 de la L.H., en su párrafo 2, aparece “coordenadas de referenciación geográfica”, para indicar que deben aparecer las coordenadas de todos los elementos que hay en la finca.

La tabla que aparece a continuación está extraída de un trabajo real, es el listado de puntos con sus coordenadas georreferenciadas, que definen la geometría de una parcela catastral modificada en su linde Sur. Las coordenadas de estos puntos están en la Proyección UTM ETRS89 Huso 30N y la unidad es en metros, tal y como se indica en el encabezamiento del listado.

U.T.M. ETRS89 HUSO 30 en metros. U.T.M. ETRS89 HUSO 30 en metros.
Punto Nº X Y Punto Nº X Y
1 700.784,99 4.322.299,03 16 700.754,02 4.322.209,69
2 700.825,84 4.322.309,82 17 700.749,86 4.322.218,26
3 700.829,46 4.322.300,68 18 700.743,88 4.322.228,56
4 700.850,11 4.322.308,28 19 700.740,28 4.322.236,28
5 700.864,56 4.322.281,70 20 700.728,43 4.322.254,49
6 700.856,41 4.322.278,98 21 700.722,69 4.322.278,79
7 700.844,93 4.322.275,22 22 700.722,04 4.322.281,20
8 700.813,40 4.322.262,51 23 700.721,99 4.322.281,78
9 700.811,94 4.322.255,56 24 700.718,97 4.322.293,61
10 700.807,49 4.322.252,61 25 700.715,57 4.322.306,96
11 700.794,03 4.322.241,45 26 700.706,31 4.322.342,42
12 700.783,69 4.322.235,20 27 700.731,35 4.322.350,70
13 700.777,61 4.322.228,67 28 700.761,44 4.322.360,64
14 700.768,80 4.322.222,50 29 700.783,92 4.322.301,71
15 700.761,21 4.322.214,84

 

Y la parcela definida por estas coordenadas o su representación gráfica alternativa la muestro en la página siguiente, es el mismo caso real con los detalles que hemos visto que debe contener, aunque el lugar donde aparecen es diferente.

grafico 6.png 

En Europa

Muchos podrían pensar que no hace falta tantos nuevos cambios en la ley, ni añadir tantos planos que identifiquen el objeto del bien, la parcela. ¿Estamos haciendo más trabajo del necesario?

En Europa la base de la propiedad inmobiliaria es un plano catastral, y el Notario o Registrador no hacen nada hasta que el técnico realiza la alteración gráfica del acto, hecho o negocio que lo inicia. Una vez el técnico ha finalizado con su informe, este lo entrega al Notario para que proceda con el acto jurídico. Este informe contiene datos de las fincas y de los propietarios y la información geográfica asociada a la finca, tal y como superficie y elementos constructivos que la contiene.

El técnico que realiza estos trabajos en Europa es la figura del Geómetra Experto, aunque en cada país tiene un nombre diferente pero es sinónimo a este. El caso de nuestro país vecino, el Geómetra Experto Francés es un Ingeniero Topógrafo con formación jurídica adicional.

 

Sin más, aquí debajo les dejo mi datos de contacto para que me hagan las preguntas o les aclare cualquier duda que les surja al leer este documento, o cualquier curiosidad que tengan respecto a Topografía, planos, medir fincas, GPS…

 

Antonio Blanco Sánchez

Ingeniero en Geomática y Topografía

Ingeniero Técnico en Topografía

Colegiado 3310

Email: ablanco@topografiablanco.es