El encargo de una escritura de dación en pago por el banco
Hace unos días un Banco, envió a mi Notaría, su minuta para hacer una escritura de dación en pago de una vivienda hipotecada.
Son escrituras que a un Notario le dejan un sabor agridulce, pues aunque sabes que resuelves un problema muy serio, ver como fracasa un proyecto de vida, es algo descorazonador.
Sin embargo en este post no voy a tratar el tema de la dación el pago, sino el comportamiento que tienen muchos bancos en las Notarías, y el abuso que se hace de las minutas bancarias, por parte de unas teóricamente brillantes asesorías jurídicas, cuya formación jurídica considero cuestionable, y desde luego cuyo talante humano creo que queda reflejado en este post.
La vivienda pertenecía a la comunidad postganancial (concepto que los Servicios Jurídicos del Banco, en adelante SSJJ, desconocían) de un matrimonio actualmente divorciado (por cierto, tampoco los SSJJ sabían distinguir a ciencia cierta entre la separación judicial y el divorcio, lo que deja claro cual es el nivel de los «juristas» o «jurídicos» con los que se ve uno obligado a «discutir»). Ninguno de los dos ex-cónyuges tenía pareja de hecho constituida con arreglo a la Ley autonómica (ley que, por cierto, los SSJJ no conocían).
La preparación de la escritura de dación en pago en la Notaría
Enviada la minuta, la notaría confecciona la escritura.
Todos dicen que la escritura se firma en un momento, y que poco vale el trabajo del Notario; pues este se limita a firmar, y ni tiene que redactar la escritura.
Por de pronto, el formato es normalmente horroroso y la pérdida de tiempo adaptando ese formato a las exigencias del Reglamento Notarial, a veces desespera (pero en todo caso ese es el problema del Notario).
El problema más frecuente es que en la minuta además sobran y faltan cosas (y eso es problema de las partes).
Sobran referencias a tanteos y retractos urbanísticos o a gastos de comunidad y faltan referencias al certificado de eficiencia energética o a la comunicación al Ayuntamiento correspondiente a efectos de la plusvalía municipal.
Empiezan así los retrasos, pues todo tiene que ser aprobado por los SSJJ del Banco (los mismos que no saben diferenciar la separación y el divorcio).
Cambios en el borrador de la escritura de dación en pago
Días después nos devuelven la escritura proponiendo cambios.
Se empeñan en cosas que no hacen falta y nos aceptan algunas de las nuestras.
En ese proceso pueden desaparecer (con mejor o peor intención, como luego se verá) cosas necesarias como las referencias al carácter o no de vivienda habitual del inmueble o a la Ley de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma.
No voy a negar, que en ese momento, el Notario, duda si se ha acostumbrado a sus modelos de escritura, y si esa asesoría jurídica que se niega a diferenciar separación y divorcio, tiene razón.
Tras estudiar y ver que los que no tienen razón son los SSJJ del Banco, no podemos más que insistir en que las leyes están ahí para saberlas y aprenderlas, por lo que siguen los aplazamientos (con una familia que lo está pasando muy mal, y con el deseo de intentar ayudarla).
Reenvío del borrador de escritura de dación en pago a los servicios jurídicos del Banco
Reenviado el borrador de la escritura es finalmente aprobado y se fija fecha para la firma.
El otorgamiento y autorización de la escritura de dación en pago: Tres horas de reloj
Llega el día de la firma (llamado otorgamiento) y están presentes los cedentes, su abogado y los representantes de la entidad.
Se lee la escritura y antes de la firma se comenta el valor del suelo del inmueble según catastro, a fin de tener una aproximación de la «plusvalía» municipal a pagar por la transmisión. El valor es alto, el periodo de tiempo el máximo y decimos: ¿les han calculado a ustedes la «plusvalía»?. «Si, nos la han calculado, son unos 5.000 Euros»; el abogado asiente. Alivio.
Y, seguimos, ¿les han calculado la «plusvalía» en renta?. «No, nos han dicho nada». Asienten la negativa el Abogado y los representantes de la entidad.
Con el título de los cedentes en nuestras manos, calculamos el incremento o ganancia patrimonial y sale la friolera de cerca de 30.000 Euros.
¿30000€ tiene que pagar quien entrega su casa porque no tiene un duro?, lamentablemente si; sin embargo los pobres deudores casi ni se inmutan, ya son carne de cañón, carne de perro, ni sienten, ni padecen (porque nadie les había informado hasta entonces, pues sólo les dijeron, nosotros lo hacemos todo, tu vas a la Notaría firmas y se acaban tus problemas).
Tranquilos, para eso está el Notario, que no sólo te informa, sino que además conoce el RDL 872014 de 4 de Julio y plantea que los deudores puedan acogerse a la exención de ambas plusvalías.
El problema es que el Sr. no vive en la vivienda desde el divorcio porque fue atribuido el uso a la Sra. y ella ha vivido allí hasta que hace unos días ha tenido que marcharse. Él no está empadronado allí, pero ella si. Así que parece que al menos en cuanto a ella se puede conseguir la exención.
Proponemos la inclusión de un párrafo con la oportuna solicitud. Esas solicitudes no son siempre obligatorias, pero si son convenientes o “convenientísimas».
Redactamos el párrafo, pero nuevamente tienen que dar el visto bueno los SSJJ del Banco (que digo yo ¿qué interés tiene en si el deudor paga más o menos impuestos?).
En no mucho rato, nos aprueban el párrafo aunque lo desaconsejan y exigen añadir que la solicitud se cursa por los cedentes «bajo su responsabilidad”.
Volvemos a imprimir y cuando ya vamos a firmar, se enciende otra luz de alarma: ¿No decimos nada sobre el carácter de vivienda habitual, ni sobre si son o no pareja de hecho constituida con arreglo a la ley autonómica?». ¿Pero si esto lo ponemos siempre que procede? ¿Le han metido un tijeretazo al borrador de la escritura? Debemos decir que la vivienda ha sido habitual de la Sra. hasta hace unos días y que lo fue del matrimonio hasta el divorcio y añadir que no son pareja de hecho, ni entre ellos, ni con terceros. Cierto es que si no es vivienda habitual, la mención a las parejas de hecho no sería necesaria, pero, para evitar cualquier duda en la calificación registral y facilitar la obtención de las exenciones, pensamos que es mejor expresarlo así.
Se redacta la cláusula, se pregunta a los representantes de la entidad si tienen facultad para tomar la decisión, vuelven a decir que no y volvemos a recurrir a los SSJJ que en este caso tardan mucho más tiempo en contestar (el otorgamiento y autorización con sus interrupciones duraron unas 3 horas).
En ese tiempo nos preguntan desde SSJJ si están separados de hecho o divorciados. A ellos, a su vez, se lo estaba preguntando el registrador competente con el que estaban hablando en esos momentos. Se les repite ¡que están DIVORCIADOS, NO SEPARADOS¡.
Por fin nos llega la contestación. Se acepta que siempre que estén separados judicialmente (¡que están DIVORCIADOS¡) y salvo mejor criterio (criterio que NO debía ser el del notario) se ponga que no son pareja de hecho, ni entre si, ni con terceras personas, pero ninguna mención o aclaración de lo relativo a vivienda habitual. Insisten, además, en que mejor no poner la solicitud de exenciones.
A punto de empezar a soltar sapos y culebras y al habla con SSJJ, explicamos a alguien que hablaba desde el lejano Madrid y seguramente desde un despacho mucho mejor, que debe decirse si es vivienda habitual o no, que si es que no, no hay más que decir, y que si es que si, que hay que decir lo de las parejas de hecho, y en este caso que sería conveniente hacer constar que fue vivienda habitual del Sr. y que lo ha sido de la Sra. hasta hace unos días. Ellos indican que el registrador competente ha dicho que basta decir lo de las parejas de hecho y que no hace falta decir nada sobre la habitualidad de la vivienda. Así que decimos que no estamos de acuerdo y que a estos Sres. les facilitaría mucho las cosas contar la pura y simple verdad, ¡que estábamos hablando de 35.000 Euros¡. Dicen que ellos son también parte en el negocio y que no quieren que se diga eso. Y así termina la conversación, con una profunda sensación de impotencia en todos los presentes.
Conclusiones: lo que importa en la dación en pago
La respuesta a la cuestión jurídica no importa mucho en realidad, lo que importa son los pobres cedentes y esos 35.000 Euros.
¿Que oscuras razones se ocultan para que el Banco se niegue radicalmente a decir que era vivienda habitual del matrimonio y que lo era de la Señora hasta que se ha tenido ir para dársela en pago de su deuda? ¿No quieren ampliar las estadísticas de dación en pago de vivienda habitual? ¿Les influye contable o fiscalmente?
Por cierto, el pobre Sr. al salir dijo….»entonces ¿que?, ¿a seguir pagando?».
Gracias a Francisco Rosales por este oportunidad de desahogarme.
https://creativecommons.org/licenses/by/2.0/
Foto cortesía de Bruno Covas
La vida misma y la realidad diaria en las notarias.Eso si,en la «communís opinio»,el notario solo cobra por firmar.La actuación de los servicios jurídicos de las entidades financieras,y su formación jurídica,en la mayoría de los casos,son deplorables ,y no hablemos ya cuando tales funciones se encuentran externalizadas.Pero a no preocuparse , si tu no firmas siempre habrá otra persona que se dedica a lo mismo que tu (me niego a tratarlo de compañero) que lo hará.Que no decaiga la fiesta.
Magnífico relato. Por desgracia muestra un comportamiento habitual en las notarías, cuando hay un predisponente (una entidad de crédito) que dispara con pólvora ajena.
Lo más curioso es que todavía habrá quien quiera culpar al notario de no asesorar suficientemente de la última consecuencia fiscal que tiene una escritura y de todas la posibilidades de elisión fiscal que existen…
Felicito a @justitoelnotario por este relato, tan oportuno y que refleja lo duro que resulta intentar hacer tu trabajo bien, y desvela en quiénes están confiando las entidades su reputación. Yo he tenido que vivir la misma historia que cuentas en un par de ocasiones, quizá con alguna llamada más al SSJJ porque se empeñaban en mantener en la escritura una cláusula de renuncia a la exención del IVA. En vano se trató de explicar a los sucesivos especialistas de la SSJJ que los pobres adjudicantes no eran sujetos pasivo de iva ni concurría circunstancia alguna en la que encajar una renuncia a la exención de IVA, que el impuesto era otro. El mensaje era contundente: había que mantener la cláusula, que luego pude saber habían tomado´, en burdo cortaypega,, de una escritura de dación de la nave industrial de una sociedad que había dicho basta. He de reconocer que fue la valentía del empleado del banco y su confianza en lo que el notario le explicaba con resignada desesperación lo que puso fin a aquel esperpento, al aceptar firmar la escritura sin la cláusula en cuestión, 5 horas después. En la otra dación no hubo tanta suerte, no se pudo introducir solicitud de los adjudicantes alguna, y se tuvo que complementar la escritura por el matrimonio en otra escritura complementaria, en lo que al ámbito de sus intereses se refería.
Me parece fantástico divulgar estas historias que me recuerdan al Plácio de Berlanga, con el arte de 2@justitonotario y la generosidad de Francisco Rosales
Unos lumbreras estos de los SSJJ.
Grave problema el de esta sociedad cuando se fía a pie juntillas del yo te lo hago todo y se terminaron los problemas. Cuando se oye eso, lo mejor es desconfiar de todo y de todos, porque generalmente es cuando empiezan tus problemas.
Cada día hay más gente en este país preguntándose el por qué no se pone límite al lobby financiero español, porque estos y otros casos más graves suceden todos los días.
La mala imagen social de los notarios, estoy convencido que en muchos casos interesada, debiera de ir limpiándose con actuaciones como ésta y que generalmente no pasan más allá de un blog.
Gracias por su humanidad Sr. Notario.
Agradezco enormemente las contestaciones. Conozco a Patricio, que es compañero de promoción y a Carlos, que con su veteranía sigue, y así nos los explica, en esta lucha diaria de hacer las cosas bien. A Francisco no le conozco personalmente pero le conozco por su labor en la preparación de las oposiciones a notarías. Utilicé sus temas de Mercantil en un momento muy delicado de mis oposiciones y me fueron de gran ayuda para llegar a donde estoy. A los 3 y a José, gracias. Compartimos las visión del problema. No soporto a esos malos colegas, me indigno cuando pienso que algunos puedan pensar que ni con estas actuaciones sea suficiente y creo firmemente que hice lo que tenía que hacer y que no pude hacer más por ayudar a la parte mas necesitada de protección, salvo decirles NO FIRMEN, pero esa no es nuestra obligación. Y gracias, por supuesto, a Paco Rosales.
Gracias por lo relatado, sr. Notario.
Me impresiona que aún se desconozca el estado civil : Separación y Divorcio, además de Pareja de hecho.
Es curioso, jamás estudié leyes, pero todavía existen muchos abogados, notarios y ciudadanos que ni siquiera saben que existe una ley que se sacaron en 2008 para las viudas «separadas y divorciadas» que nos dejó fuera de la percepción de la prestación de viudedad. Aún muchas mujeres que se divorciaron o separaron acuden al INSS a pedir dicha prestación y si no reúnen ciertos requisitos, no se las dan.
Y el asunto de los bancos, es claro con respecto a desahucios y demás tropelías o con las preferentes.
Cuando las personas son ya carne de cañón y no sienten ni padecen quedan a merced de dichas entidades y de sus asesorías jurídicas que son la pera limonera, porque van a piñón fijo, con unas normas internas que nada tienen que ver con los derechos ciudadanos.
La humanidad, o calidad humana se ha perdido a medida que estalló la crisis. Por eso también se crearon plataformas como La PAH que han logrado parar desahucios y evitar suicidios.
No me extiendo más.
Sigo este blog gracias a Francisco Rosales que , explica de manera inteligible cuestiones de derecho que los legos no entendemos ni por asomo y nos asustamos muchísimo. Además , nos consuela.
Un saludo
Hola Virginia: Ojalá hubiera muchos que comunicarán como lo hace Paco Rosales. En el despacho y en las redes hay que ser accesible a la gente. Dar confianza para que se te pregunte y se resuelvan todas sus dudas. Y hay que incrementar la cultura de preguntar y protestar para evitar situaciones como esta. Ay! si todos fuéramos notarios de la clase que lo es Paco!
En cuanto a las pensiones, particularmente conozco la norma. Mis padres se divorciaron después de 30 años de matrimonio. Mi padre se casó otra vez y enviudó de su segunda esposa. Mi madre cobra pensión porque cumple todos los requisitos. Ha sido muy fácil consegurirla. Sin embargo ha conseguido su primera tarjeta de la seguridad social a los 70 años! Y hablan de SS universal y todo el mundo cree que la tenemos todos! Falso. Por cierto, también tengo un hermano sin tarjeta de la SS.
Gracias por sus palabras porque dejan ver que el esfuerzo de hacer las cosas bien merece la pena.
Ayer en mi notaria unos hermanos ahorraron 12000 euros por un buen y LEGAL planteamiento de su negocio jurídico, pero esta ya es otra historia. A lo mejor Paco me deja que la cuente otro día. Instantes antes los hermanos me decían que les parecía caro mi presupuesto. Todo terminó con un buen apretón de manos. Otra vez gracias, saludos!
Muchas gracias por tus cariñosas palabras Justito.
Sinceramente no creo que se ajusten exactamene a la verdad, y desprenden más cariño que otra cosa; pues ni soy mejor ni peor Notario, que cientos de compañeros (entre otros tu) simplemente hago las cosas lo mejor que puedo, y cometo muchos fallos; lo que sucede es que este es un altavoz público que parece que tansmite una buena imagen de mi persona, cuando mi intención es la de reflejar la que veo en muchos Notarios (a los que obviamente no represento).
Si es cierto que hay un pequeño grupo de personas que han aprobado las mismas oposiciones que yo (me niego a llamarlos Notarios o compañeros) que firman muchísimas escrituras y que se encuentran en localidades de mucha población, mirando más su ombligo, su cartera y su reloj que al ciudadano y que hacen mucho daño a esta profesión que amo profundamente.
Por lo demás este blog lo tiene abierto Justito y cualquier Notario que quiera compartir con los ciudadanos sus conocimientos y experiencia; aunque creo que va siendo hora de que Justito tenga su propio blog, dado que este post muestra su especial sensibilidad y no me parece justo apropiarme de sus méritos.
Un saludo
Queridos Justito y Paco:
Enhorabuena por el blog en general y por esta entrada en particular. No obstante, voy a romper una lanza en favor de los SSJJ de las entidades financieras, especialmente porque he trabajado en una (de una Caja de Ahorros) durante casi veintitrés años, aunque debo reconocer que los tiempos han cambiado desde que la reestructuración financiera me llevó al ejercicio exclusivo de la abogacía.
Desde luego, estoy seguro de que los SSJJ del banco que relatas en tu entrada no tenían ningún interés en perjudicar a los clientes; a lo sumo, pura ignorancia que se debe, por un lado, al mucho trabajo y poco personal que forman las Asesorías y, sobre todo, a una renovación generacional que las ha llevado a que sus integrantes sean muy jóvenes, sin duda sobradamente preparados, pero con muy poca «calle» hecha.
Y otro dato del que puedo «dar fe» por haberlo vivido es que es muy habitual que cuando se habla de los SSJJ, no sea cierto. Las minutas de escrituras están estandarizadas y quienes las elaboran ni son abogados ni muchas veces tienen el más mínimo criterio jurídico. Lo habitual, cuando el apoderado llama para consultar algo, es que hable con un administrativo-bancario de un departamento de Administración, de Ventas, de Recuperación o de lo que sea que, aparte la experiencia que tenga, poco bagaje jurídico tiene. Departamentos que a veces son auténticos Reinos de Taifas donde no se deja entrar al criterio de los SSJJ, aunque se alegue su nombre en vano.
En cualquier caso, enhorabuena por haber estado a la altura de las circunstancias y ten por seguro que muchos abogados de SSJJ de entidades financieras consideran al notario como un amigo que ayudará a que las escrituras salgan mejor y no un «enemigo pro-cliente».
Un cordial saludo
NOTA.- A ver si vienes a ver a Paco un día, me avisáis y delante de un par de cañas y una tapita de ensaladilla, profundizamos en el tema.
Hola Joaquín.
Empezando por el final, tienes más razón que un santo, y tengo que buscar un hueco para ir a verte y tomarnos una cerveza o un café.
Tu comentario lo considero acertado y oportuno, de hecho puedo corroborar que muchas veces cuando en la sucursal hablan de SSJJ en realidad hablan de simples gestoras sin calificación para abordar temas jurídicos.
Se nota a leguas cuando hablas con un compañero y cuando con un burócrata, y lamentablemente el que la banca tienda a buscar la rentabilidad a toda costa provoca estas situaciones, que creo que además se están volviendo contra la propia banca, pues el número de litigios se está incrementando exponencialmente y las costas que está soportando la banca son un grave riesgo para su economía.
Estamos en un mundo en el que lo económico prima sobre lo humano, y sinceramente lo veo deplorable; por desgracia ahora he tenido que tramitar ejecuciones extrajudiciales de hipotecas, y a tal efecto contactó conmigo un despacho de abogados de Sevilla, sólo puedo decirte que la diferencia entre el trato con ese despacho, y con la central del banco (allende Andalucía) era brutal y que daría para más de un post (cuando nos veamos te contaré más datos).
Un abrazo
Estimado Joaquín:
A las cañas me apunto seguro. Aún pasé por Alcalá de Guadaíra hace pocas semanas, así que todo es posible.
Gracias por tus palabras de reconocimiento que animan a seguir intentando hacer las cosas bien.
Creo que como consecuencia de la crisis económica (o a lo mejor con los años me estoy haciendo cascarrabias), mi relación con la banca y con todos los estamentos de la misma con los que trabajo, son cada vez más tirantes. Prisas constantes, amenazas veladas basadas en «nosotros te traemos trabajo», los «pero eso es obligatorio o es cosa tuya», los «eso en la otra notaría no me lo piden», los «tu no tienes porque decirles eso», los «es que salí así por defecto»….y muchas otras cosas que suceden y se sufren a diario.
Por supuesto, no todos los «bancarios» son iguales (como tampoco lo somos todos los notarios), pero ¿qué predomina?
De nuevo gracias, un abrazo.
Muchas gracias, Justito, por explicarnos asuntos cada vez más usuales y las asperezas que debes limar en un negocio jurídico de tanta importancia como es la dación en pago. Ha sido muy ejemplarizante y has comentado cosas que incluso yo, licenciada en Derecho y abogada en ejercicio, no terminaba de comprender.
Conozco el mundo de los SSJJ bancarios gracias a mi un familiar muy cercano, que trabajó en una entidad bancaria de cierto prestigio y cuenta auténticas burradas de éstos. Suele haber un «jefe» de sección con más o menos estudios de Derecho, pero el resto de la plantilla puede venir de muy distintas carreras y, sí, las minutas que mandan suelen estar hechas de «corta y pega» de los más variopintos negocios jurídicos en los que meten sus narices.
Tengo un cliente de turno de oficio, con una minusvalía intelectual superior al 65% al que un banco le concedió un préstamo hipotecario y un notario se lo elevó a escritura pública. Aún no entiendo cómo, porque la minusvalía de mi cliente es más que evidente. Intentando recomponer lo mal hecho, se ha firmado una dación en pago, con un oscuro trasfondo que el banco se niega a aclarar: de tres firmantes de la escritura de préstamo hipotecario, tras la dación en pago parcial, uno de ellos se ha desligado de la obligación de pago por el resto pendiente y aquí estoy, en un berenjenal de «padreyseñormío» que no sé por dónde tirar del hilo.
Vuelvo a mi familiar muy cercano: desde que dejó el banco y se prejubiló dice que es más feliz, que las prácticas bancarias en los últimos años se han vuelto absolutamente despreciables y que, probablemente, lo habrían despedido de haberse negado a realizar determinados negocios obligado por el banco.
Hola @mejugenia:
Gracias a ti. Comentarios como el tuyo animan a seguir intentando hacer bien las cosas y suponen un gran reconocimiento para los que nos empleamos a fondo cada día.
Bonita palabra: «Despreciables». Tengo que reconocer que me salió una primera versión del post mucho más dura y que opté por suavizar. Creo que empleaba las palabras asco y asqueroso.
Aún ayer, «discutía» sobre el tema de los intereses de demora en los préstamos a consumidores y la sentencia del Supremo. El gran argumento del
director: «es que lo mandan así y si lo mandan así es que estará bien, no lo íbamos a hacer mal». Pero si este préstamo es de consumo, me lo estás diciendo tu mismo, ¿entonces? ¿como va a estar bien? y así tropecientas veces, un día si y otro no.
En fin, no debemos generalizar en ningún sector, ni en ningún gremio. Se trata de hacer las cosas bien y punto.
Gracias otra vez, saludos, Justito El Notario.
Buenas noches,
Como ex- asesora jurídica de una Entidad Financiera, dedicada durante muchos años a la revisión de borradores de escrituras y contratos antes de su firma , estoy de acuerdo con Usted en que, «actualmente» y digo «actualmente», y en muchos casos » no en todos» y por eso no se debería generalizar, los que intervienen en el otorgamiento » todos», y me atrevo a decir que en algunos casos , tanto los comparecientes como el propio notario ante el que se formaliza el contrato , no saben lo que se está firmando.-( insisto, en algunos casos, y por ello no debemos generalizar nunca)
EL CLIENTE, en la mayoría de los casos, no entiende del lenguaje jurídico que se utiliza en el documento, ni pretende entenderlo, ni quiere ser un experto financiero, es sólo un consumidor que en su momento recibió un dinero con un préstamo para comprar una vivienda y ahora con graves problemas económicos , no puede devolver ni cumplir su parte del contrato y se encuentra
– Frente a un banco al que no puede pagar y éste pretende liquidar de su activo, dónde la única solución que han acordado es la dación en pago.-
– Ante un notario que , cobrará su minuta , ( al igual que el registrador) con independencia de dedicar a la lectura de la escritura por la que el cliente perderá su vivienda , algo más de media hora ( si es que se lee completamente) o incluso más de una hora , (si surgen dudas o necesidad de correcciones -cosa que habitualmente ocurre porque sólo ha leído la escritura el oficial , y el comercial de la oficina, no el jurídico.»Actualmente» así funcionan las cosas, tanto en algunos Bancos, como el algunas notarias , lo importante es hacer caja . Se suele declarar en la propia escritura , casi en el 99% de los casos que las partes han renunciado a su derecho de leer la escritura con una antelación determinada de días ¿renunciaron de verdad , se les dió esa opción a los clientes o eso supone perder tiempo ?
En resumen, en mi humilde opinión,y conforme a mi experiencia en una Asesoría jurídica creo que sería más acertado no generalizar en la crítica contra “todas las Entidades Financieras», pues se componen de personas, más o menos capacitadas, más o menos «buenas», ni contra «todos los Asesores jurídicos «, más o menos capacitados ( ya sabemos, … la culpa es siempre del que no está en la firma, …..se dice » es lo que me han dicho en Asesoría… y no suele ser así), más o menos profesionales ;y menos aún podemos generalizar contra todos los Notarios o todos los Registradores, a los que los Asesores, yo al menos, he acudido a consultar, como grandes profesionales que son del derecho y más cualificados.-
Cada uno en su trabajo, debe ser lo más profesional posible, y no cesar en el empeño de aprender y aportar sus conocimientos .-
No es bueno , y así están ahora las cosas , que en un contrato, se conviertan en enemigos el Cliente, la Financiera y menos aún el Notario , el cual, como funcionario que ejerce la fe pública notarial, y como profesional del Derecho cualificado, es quien tiene la principal misión en el contrato de asesorar a quienes reclaman su ministerio y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que Cliente y Banco, se proponen alcanzar.-
Respecto al último párrafo de Meg (@mejugenia), totalmente de acuerdo, soy Ex -Asesora , sufridora del actual sistema y por mi experiencia insisto que no es justo generalizar , hay muy buenos asesores en Banca, y ahora están muy presionados, no es un puesto productivo a corto plazo.-
El Asesor, actualmente en la mayoría de los casos no es quien revisa la escritura, lo hacen otras instancias externas al Banco, el Asesor ahora sólo responde a consultas aisladas y a veces con trampa, en muchos casos sin conocer el caso concreto.-
Insisto que la función de asesoramiento en la escritura ( con independencia del que internamente tenga el Banco) y de fe pública, de autenticidad y fuerza probatoria de las declaraciones de voluntad de las partes en la misma, redactada conforme a las leyes, CORRESPONDE AL NOTARIO ( art 1Decreto 2 junio 1944, por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado).-
Hola Salomé.
Aunque quizá justito, como autor del post deba de contestarte, te expongo mi opinión personal.
Ante todo me parece fantástica tu vergüenza torera de defender un oficio que ya no desempeñas, pues dice mucho de ti, como persona y como profesional, y desde luego tienes razón en criticar las generalizaciones, pues obviamente todas son injustas, así como en dejar claro que no todos los Notarios se comportan con la profesionalidad recomendada (de hecho hay algunos a los que yo personalmente me niego a llamar compañeros, pues tienen un quehacer diario muy dañino para mi profesión).
Respecto de mi experiencia con las Asesorías Jurídicas de los bancos, quizá debería de empezar reconociendo que es cierto que en la banca nos presentan a los Notarios como asesores jurídicos a lo que son meras gestorías (cada vez más externalizadas) cuya calificación jurídica dista mucho que desear. Lamentablemente la política de costes de la banca hace que cada vez busquen más una gestión que un buen asesoramiento jurídico y creo que el precio que están pagando es altísimo.
Dicho esto, cada vez que he contactado con esas gestoras, me he topado con una muralla infranqueable, en la que el trato roza en ocasiones lo descortés, y en el que las anécdotas dan para más de un post.
Jamás he exigido minuta, de hecho mi experiencia es que no sólo hay que redactar la escritura según minuta, sino que de la minuta no se toca absolutamente nada. El disparate llega al punto de que en casi todos los bancos cuando se pacta interés variable se pone que es un diferencial sumado a un tipo de referencia, siendo que el diferencial se expresa en tantos porcentuales y no en una suma; para que me entiendas no es lo mismo el EURIBOR mas uno que el euribor más el 1% (pues en tal caso sería el 1% del euribor) jamás me dejan corregir esta elemental norma (y veremos que pasa el día que alguien se de cuenta).
Contacto directo con lo que son verdaderas asesorías jurídicas, los he tenido en tres ocasiones, en una ante una operación complejísima me pidieron que hiciera yo la minuta (que posteriormente se decidió firmar en la capital) en otra ante un acta me topé a un jovenzuelo bastante borde al otro lado del teléfono al que literalmente le colgué, pero tengo que confesar (y en este caso doy nombres) que he tratado con frecuencia al asesor jurídico del Banco Popular en Sevilla, y siempre he tenido al otro lado del teléfono a un profesional, a quien a estas alturas considero un amigo en el que confío y a un señor, que representa absolutamente todo lo que yo considero un abogado.
Lo que comentas de la lectura es absolutamente irrelevante, pues creo que pocos están cualificados para entender la escritura, y si que insisto mucho en lo que dice el reglamento notarial, que es la obligación del Notario, no de leer, sino de hacer una lectura adecuada a las circunstancias de las personas, y trato día a día de cumplirla; personalmente detesto ciertos notarios que sueltan al cliente en un despacho con el representante del banco y la escritura, para limitarse a entrar, preguntar si han leído y entendido la escritura, y poner su firma para hacer caja a costa del prestigio de mi oficio.
Si que es verdaderamente importante el derecho del ciudadano de tener a su disposición la escritura en los tres días anteriores a la firma, pero jamás ha venido alguien a ejercerlo a mi despacho, y mira que por todos lados trato de conseguirlo, siendo que toda campaña de información en este sentido me parece pocas.
En resumen, más que contra las Asesorías Jurídicas de la banca, si creo que la denuncia de la actitud de la banca es muy correcta, pues las asesorías jurídicas poco más pueden hacer y les permiten intervenir, es más si se les diera el papel que se merecen, probablemente otro gallo cantaría; así como si el ciudadano asumiera un papel responsable, pues es curioso que muchos sean capaces de estar mirando durante una semana en internet como son las correas de un iwhacht y sin embargo entren en la Notaría con muchas prisas (como por ejemplo comento en el post de este blog en el que me pregunto si se debe salir de viaje el día de la firma de una escritura).
Te agradezco profundamente tu intervención, pues el debate enriquece, ver la perspectiva del otro también; y si de él conseguimos que al menos yo preste un mejor servicio al ciudadano lo doy por más que bien empleado.
Un saludo
PD.- Comprobarás que he editado tu comentario siguiendo tus instrucciones, si hay algún error, por favor házmelo saber
Paco, lo del diferencial con el % lo he corregido «cienes» y «cienes» de veces y no conseguí que saliera de fábrica. Mi consuelo es que lo he visto también en muchos préstamos sindicados redactados por grandes despachos, especialmente de la Capital. Un abrazo
Hola Salome: Estamos completamente de acuerdo, pero esta es una historia concreta que se repite con demasiada frecuencia, sin llegar a ser lo habitual.
Quisiera hacer una pequeña apreciación:
Dice: «Se suele declarar en la propia escritura , casi en el 99% de los casos que las partes han renunciado a su derecho de leer la escritura con una antelación determinada de días ¿renunciaron de verdad , se les dió esa opción a los clientes o eso supone perder tiempo ?»
Cierto, así ocurre en el 99% de los casos, pero como creo que quiere decir Paco, ofrecer o no la lectura, no tiene importancia, si el notario cumple con su función. Es más le diré que cuando después de haber hecho una lectura explicativa y detallada de mis escrituras, el cliente antes de firmar se pone a leerla, me siento molesto como si no lo hubiera hecho bien. Pero lo acepto, espero y le digo que si le queda alguna duda. Si le queda, se la resuelvo.
En muchas notarías la lectura es una forma de aligerar el otorgamiento y rentabilizar el tiempo del notario. A mi no me hace aligerar nada porque ya lo voy a explicar dentro. Como dice @fideirunner (y lo tiene puesto en su notaría): «No se preocupe, cuando le toque su turno, le dedicaré también a usted todo el tiempo que necesite».
Cree que en este caso, con un otorgamiento de 3 horas, con los clientes delante, viéndome hacer todas las gestiones y llamadas, ¿hice algo mal si no les ofrecí leer la escritura? Añadiría que son clientes de hace años y me conozco su vida y milagros, se fían de mi y soy SU notario.
Gracias por su opinión y experiencia.
Con todo mi respeto, un abrazo. Justito El Notario.
Ha sido un placer leer a una persona cualificada, con sentido común a borbotones y un gran sentido del humor que, además, sabe ser crítica con el monstruo (en el sentido terrorífico) financiero que es la banca.
Soy abogado y sólo he tenido una experiencia profesional frente a un banco, empezando mi actividad en 1984, y habiendo sido encargado mediante el turno de oficio de oponerme a la ejecución de una hipoteca sobre un local de un carpintero padre de familia numerosa de un humilde barrio obrero de Las Palmas de Gran Canaria. Sin tener más idea sobre la oposición a la demanda ejecutiva que la que tenía sobre urbanismo (ninguna), comencé a sudar sangre un jueves al recibir la demanda ejecutiva y al cliente y leer que tenía tres días para responder. Tras la entrevista que tuve con el ejecutado me enfrasqué en el estudio de los hechos y, sobre todo, del derecho, de modo cuasi ininterrumpido, incluso durante los almuerzos de esos días.
El viernes por la mañana recibí la visita de un ejecutivo del banco en cuestión. Apenas recuerdo más que se sentó sin apenas saludar ni pedir permiso y me sacó un cheque al portador por una cantidad que habría hecho las delicias de mi roja cuenta corriente, al tiempo que me sugería la fácil manera de hacer mío ese dinero. Se lo agradecí mentalmente porque me dio una importante indicio de que el caso estaba probablemente ganado si lo estudiaba y planteaba bien. Así que le dí la correspondiente colérica y metafórica patada en el trasero mientras notaba cómo se hinchaba mi orgullo personal. Orgullo que también fue profesional cuando recibí en su día la resolución denegatoria de la ejecución.
Estimado Cástor: Muchas gracias por sus palabras que animan a seguir intentando hacer las cosas bien. Muchas firmas con las entidades se han convertido en un «a cara de perro» que hace bastante desagradable esta función.
Como decía otro gran bloguero notarial, José Carmelo Llopis, algunos se piensan más la compra de un móvil que la firma de una hipoteca y los bancos, esto es ya es cosa mía, venden hipotecas como si fueran móviles (o botes de pintura y este ejemplo es real y se ha visto en la publicidad de préstamos convertidos en tambores de detergente).
En la lado contrario, tenemos a las mastodónticas entidades bancarias y a sus esclavizados SSJJ y gestorías que siguen con una dialéctica muy similar del tipo, «si eso es lo que yo te he explicado», «eso te lo explico yo luego», «eso nunca va a pasar», etc, etc, etc..
Por supuesto hay gente sensata en ambos bandos.
Una anciana le decía a su hijo tras avalarle y decirle yo, ya sabe fulanita que si no paga su hijo la perseguirán a usted, verdad?. La buena señora dijo, «si no paga le mato». A lo mejor alguien duda de si la señora lo entendió o no.
Y en medio o en frente, al otro lado del ring, el notario. Yo me veo como un portero de fútbol. Todos quieren meternos un gol y algunos nos meten, claro que si. Pero hay que procurar mantener la portería a cero el mayor número de minutos posible y que cuando acabe el partido, aunque no hayas ganado, puedas decir QUE HAS SUDADO LA CAMISETA.
Gracias de nuevo, un abrazo: Justito el Notario.
Gran artículo. En mi opinión, debería ser el oficial de la Notaría, con los datos aportados por el acreedor, el que redactase la escritura, y el Notario darle el visto bueno. En su caso, remitir el borrador tanto a los SSJJ y al deudor, o su abogado, para su examen.
Lamentablemente esto no es así, y por eso pasa lo que pasa.
Un saludo.
Estimado Ignacio:
Gracias por su comentario.
Decir las cosas de una manera u otra no tiene demasiada importancia, aunque yo soy muy cabezón y me dicen que por eso no podré tener una notaría grande nunca. Ni la deseo.
Algunos se conforman con que se entienda quien es quien, pero eso no es lo que dice el Reglamento Notarial que tenemos que hacer los notarios. Por eso yo no lo hago y reviso personalmente todas y cada una de mis escrituras antes de la firma, en solitario o con el oficial que las ha preparado. ¿Metódico, perfeccionista, histérico? Me da igual. Hago las escrituras como si fueran para mi mismo y lucho hasta la última coma.
En este caso, había un interés clarísimo y turbio en hacer desaparecer la referencia a la vivienda habitual. El proceso de confección de la escritura es el argumento secundario en este caso. El argumento principal sigo sin tenerlo claro.
No obstante, en este caso la secuencia fue: entidad-oficial-oficial y notario-entidad-oficial-oficial y notario-otorgamiento y autorización con todas sus visicitudes.
Otra vez gracias, Justito El Notario.