Muchos son los españoles que están hartos de su banco; sin embargo, tienen firmado un préstamo hipotecario que parece atarles de por vida. Podéis estar tranquilos porque «cambiar la hipoteca de banco» es posible mediante la figura de la subrogación.
¿Que es la subrogación de una hipoteca?
Tengo que llamaros un poco a la calma, pues hay varios conceptos importantes que deberíais entender antes; así que os ruego paciencia, y que antes que nada, diferenciéis y comprendáis los conceptos de: novación, subrogación, subrogación activa y pasiva, así como qué es un préstamo hipotecario.
¿Qué es la novación?
Una vez realizado un negocio, nada impide cambiarlo, siempre que las partes estén de acuerdo; ese cambio de una obligación se llama novación, y puede ser de:
- Sujetos (sean acreedores o deudores -el primero es la subrogación de hipoteca del que hablaremos)
- Objeto
- Contenido.
En definitiva, cualquier cambio de una obligación se llama novación, y la subrogación del acreedor hipotecario es una novación del préstamo hipotecario.
No obstante en la práctica, se suele indicar erróneamente que:
- Novación es sólo el cambio de las condiciones del préstamo
- Subrogación es el cambio de alguno de los sujetos del préstamo, sea dicho sujeto el acreedor o el deudor.
Aunque sea incorrecto usaré esta terminología (a fin de cuentas también lo hace la ley) pues así lograré que me entendáis mejor
¿Que es la subrogación?
Como hemos visto la subrogación es que alguien asuma la posición de otro en una obligación (sea o no un préstamo con garantía hipotecaria)
¿Qué es la subrogación pasiva?
Es la que se produce cuando alguien asume el préstamo hipotecario ajeno, y su manifestación más clara es la compra con subrogación.
Distinto de la subrogación por acuerdo entre un deudor y el nuevo acreedor, es el pago por subrogación, pues en este no es necesario acuerdo entre el antiguo y el nuevo deudor, y se regula en el artículo 1158 del Código Civil.
¿Qué es la subrogación activa?
Es la que se produce cuando: de las personas que intervienen en una obligación, el cambio no es en la posición deudora, sino en la posición acreedora.
Para ello es necesario un acuerdo entre el nuevo y el antiguo acreedor; sin embargo la ley 2/1994 de 30 de Marzo (modificada varias veces, y especialmente el 8 de diciembre de 2007), con el objeto de facilitar al ciudadano la mejora en las condiciones de sus préstamos, admite la subrogación activa por el mero acuerdo entre el nuevo acreedor y el deudor, prescindiendo del consentimiento del antiguo acreedor, e incluso sin que este tenga que hacer nada.
Con ello se logra evitar que el ciudadano quede cautivo de sus préstamos hipotecarios, que en el fondo es casi lo mismo que dejarlo cautivo del banco con el que en su día celebró un negocio, dado que el importe de la deuda y la duración de la misma.
También es un supuesto de subrogación activa la cesión de créditos hipotecarios, una de cuyas manifestaciones son las titulizaciones de préstamos hipotecarios (no todas, sino sólo algunas) que se han producido en los tiempos actuales con los llamados «fondos buitre» y que magistralmente explica mi compañero Javier González Granado en este post.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Sólo una precisión para explicaros que una cosa es el préstamo, y otra la hipoteca que lo garantiza (pese a que muchos confunden ambos conceptos) os recomiendo la lectura de este post en el que os explico qué es una hipoteca.
Hago esta precisión, porque no es novación del préstamo el cambio de la finca hipotecada, dado que cabe la novación de las obligaciones, y no de los derechos reales. Toda novación que consista en el cambio de finca hipotecada, es una cancelación de hipoteca, y constitución de hipoteca nueva (lo cual es muy importante tener en cuenta, por los costes que ello conlleva).
¿Cómo se hace una subrogación de hipoteca?
El proceso está regulado, como hemos visto, en la ley de 30 de Marzo de 1994, especialmente en su artículo 2 que paso a explicaros.
Copio y pego literalmente el primer párrafo, pues en el destaca que esa subrogación no necesita del consentimiento del banco originario, siempre que lo haga pidiendo un préstamo en escritura con dicha finalidad
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
¿Cómo empiezo para subrogar mi hipoteca en otro banco?
Obviamente puede haber un banco interesado en ti, y en mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario.
Sin embargo, lo normal es que seas tu el que no esté conforme con alguna de las condiciones de su préstamo hipotecario (normalmente con el tipo de interés), por lo que te recomiendo que acudas a cualquier banco para preguntar si está dispuesto a mejorar las condiciones y subrogarse en el préstamo.
La oferta vinculante
Sea porque tu te acerques a un nuevo banco (que es lo más habitual) o sea porque el nuevo banco haya contactado contigo, el proceso de subrogación comienza con una oferta vinculante que el nuevo banco realiza al deudor.
¿Cuanto dura la oferta vinculante?
Recordemos que las ofertas vinculantes han de mantenerse durante catorce días como mínimo según el artículo 23 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
¿Qué hace falta para obtener una oferta vinculante?
Ante todo manifestarle al banco tu voluntad de contratar con el.
Antes de darte la oferta vinculante el banco ha de tasar el inmueble, comprobar las situación registral de la finca, y comprobar la solvencia del deudor.
¿Y si no acepto la oferta vinculante?
Tanto la Ficha de Información Precontractual, como la Ficha de Información Personalizada como la oferta vinculante, son gratuitas.
Una cosa diferente es el tema de los gastos que ocasione elaborarlos, tales como el coste de la tasación o de la petición de información registral, los cuales han de ser abonados por el cliente.
¿Cómo es una oferta vinculante? ¿Es lo mismo la oferta vinculante que la FIPER?
Actualmente la oferta vinculante, es lo mismo que la Ficha de Información Personalizada (FIPER), regulada en el anexo II de la orden indicada, y en ella además hay que especificar:
- Que se trata de una oferta vinculante.
- El plazo de vigencia de dicha oferta.
Toda información adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada.
Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información Personalizada y coincide íntegramente en cuanto a su contenido, podrá facilitarse al cliente en un único documento.
Tras la ley 5/2019 de 15 de marzo que regula los contratos de crédito inmobiliario, desaparecen estos conceptos, y hay que aportar una ficha europea de información normalizada y una ficha de advertencias estandarizadas, además de todos los requisitos que para la transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios pide el artículo 14 de dicha ley.
¿Qué pasa cuando acepto la oferta vinculante de subrogación de hipoteca?
Es el momento en el que el deudor acepta la oferta vinculante cuando empieza propiamente el proceso de subrogación.
Este proceso está pensado para evitar al deudor un constante ir i venir, entre el nuevo y el anterior banco.
El deudor sólo ha de esperar para que le llamen a firmar la nueva escritura, y hasta entonces es el nuevo banco el que ha de realizar todas las gestiones.
Es importante tener en cuenta este extremo, pues es frecuente que el anterior banco despliegue toda una actuación para evitar la fuga del cliente; ante esto, y si verdaderamente has decidido cambiar de banco, lo más acertado es hacer oídos sordos.
Es el nuevo banco el notifica a tu anterior banco su intención de subrogarse y le requiere para que certifique la deuda que mantienes.
Tras la ley 5/2019 (antes hipervinculada) tu banco está obligado en el plazo de 7 días naturales a entregar ese certificado.
Entregada la certificación hay un plazo de 15 días naturales en el que tu anterior banco puede acordar contigo modificar las condiciones de tu préstamo hipotecario, y durante ese plazo no puede tener lugar la novación, pero pasado el plazo de quince días naturales puede hacerse la novación sin mayor requisito que el que el nuevo banco declare haber pagado y aporte el resguardo que así lo acredite
¿Y si en vez de un préstamo tengo un crédito hipotecario? ¿cabe la subrogación?
La cuestión ha sido bastante discutida, si bien entiendo, con muchos otros que hay que distinguir el crédito de verdad, del que hablo en este post, del crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de vivienda, que usan algunas entidades, en los que el deudor, desde el principio dispone de todo el saldo y no paga comisiono de disponibilidad.
Quizá en el primer caso sea discutible, el tema, pero no me cabe duda de que es posible la subrogación en los segundos (que por otra parte son tan frecuentes, que ni recuerdo haber firmado alguno de los primeros) lo cierto es que la Dirección General de los Registros y del Notariado el 14 de Mayo de 2015 acepta la subrogación sea en préstamos o en créditos hipotecarios al decir «La circunstancia de referirse el supuesto de hecho objeto del recurso a una hipoteca de máximo en garantía del saldo de una cuenta de crédito no altera la solución anterior, ya que, por un lado, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo de ser aplicables las normas de la Ley 2/1994, tanto las relativas a la subrogación como a la modificación, a los préstamos y a los créditos hipotecarios«.
¿Puede mi banco antiguo impedir la subrogación?
La subrogación, como regla general requiere el consentimiento del deudor, del antiguo y del nuevo acreedor.
Sin embargo hemos visto que en las subrogaciones de préstamos hipotecarios no es necesario el consentimiento del antiguo banco.
Expresamente el artículo 2 de la ley (tras la reforma llevada a cabo por la ley 5/2019) dispone «en ningún caso la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago».
¿Puede cobrarme algo mi banco antiguo por la subrogación?
El artículo 3 de la ley es tan claro que me limito a copiarlo:
Artículo 3. Comisión por amortización anticipada. En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a interés variable, referidos en el artículo 1 de esta Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1.ª Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2.ª Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 1 por 100, la comisión a percibir será la pactada.
3.ª En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1 por 100 cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá la realización de la subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en la presente Ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el daño producido
El artículo 23.3 de la ley 5/2019 dispone:
En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.
¿Es lo mismo subrogar el préstamo que cancelarlo y hacer uno nuevo?
La respuesta es negativa, pero no sólo por lo obvio que resulta de la propia terminología, sino sobre todo por los costes.
De entrada, una subrogación es una escritura (junto a un acta) y la cancelación e hipoteca, son dos escrituras; pero sobre todo el tratamiento fiscal es diferente:
- Si cancelas el préstamo y pides uno nuevo.- La cancelación está exenta de impuestos, pero el nuevo préstamo tributa por e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en Andalucía es el 1,5% del total de responsabilidad hipotecaria (que no es lo mismo que el importe del préstamo.
- Si haces una subrogación.- El acta previa no tributa, pero es que la subrogación amparada en la ley 2/94, está exenta según el artículo 7 de dicha ley (por lo que, por poner un ejemplo de un préstamo con una responsabilidad de 100.000€ te estarías ahorrando 1.500 €)
¿Puedo hacer una subrogación de hipoteca y pedir al nuevo banco más dinero?
La respuesta la ofrece el artículo 4 de la ley 2/1994 tras la reforma llevada a cabo el 7 de Diciembre de 2007, y es afirmativa (por sus problemas interpretativos copio y pego el artículo)
1. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.
2. Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:
i) la ampliación o reducción de capital;
ii) la alteración del plazo;
iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;
iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
v) la prestación o modificación de las garantías personales.
3. Las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos, se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores.
Los problemas interpretativos que ha causado esta norma son muchos y han sido abordados entre otras por las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en diversas ocasiones (personalmente estoy muy en desacuerdo con más de una de ellas, y creo que la calidad de las mismas va empeorando a medida que avanza el tiempo) 22 de Noviembre de 2012, 10 de Enero de 2013, 4 de Febrero de 2013, 7 de Febrero de 21013, 21 de abril de 2014, 14 de Mayo de 2105.
Finalmente recordemos que cabe la prórroga del plazo incluso si está vencido el préstamo, según resolución de 24 de Noviembre de 2009, y que si la novación implica una alteración de la responsabilidad hipotecaria es necesario volver a tasar el inmueble, según la resolución de 18 de Febrero de 2014.
¿Cuánto cuesta una subrogación de hipoteca?
En el arancel notarial el RDL 18/2012 de 11 de Mayo en su disposición adicional segunda.- “…Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive».
Recordemos que ello es además de la reducción general del 5% que tienen todos los documentos de cuantía, por lo que se aplica una bonificación del 76,25%, pero con el mínimo indicado de 90 €.
A efectos fiscales y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados el artículo 7 de la ley 2/1994 dispone: «Beneficios fiscales.- Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre documentos notariales».
Os dejo un trabajo de mi compañero Joaquín Zejalbo Martín en la web notariosyregistradores.com sobre el tratamiento fiscal de la novación.
Tras la ley 5/2019 el art 2 de la ley 271994 tiene la siguiente redacción:
Disposición final tercera. Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
Se modifica el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que queda redactado como sigue:
«Artículo 2. Requisitos de la subrogación.
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.
La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
La certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de siete días naturales por parte de la entidad acreedora.
Entregada la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación.
Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación.
Para ello bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago.
En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.»
Tengo una duda y después de leerme el artículo no me lo aclaro aún.
Hice una subrogacion, mi banco no enerva pero me cita y me mejora las condiciones.
2 meses más tarde y aún sin firmar, cuanto tenemos fecha para la firma los gastos son exagerados y no me interesan.
Puedo seguir con la subrogacion al banco con el que lo inicie 2 meses atras??? O hay alguna caducidad o similar.
Gracias y enhorabuena por el artículo, bien explicado.
No hay problema en que sigas con la subrogación, puedes seguir con el nuevo banco.
Saludos
Buenas, si un nuevo banco hace una solicitud pero mi antiguo banco no acepta las condiciones…aun así depués de hacer la oferta vinculante, puedo quedarme con mi antiguo banco??
Hola Juan Diego.
No entiendo si tu antiguo banco lo que no acepta es mejorar las condiciones o te ha hecho una nueva oferta; en todo caso libre eres de contratar con quien quieras.
Saludos
Buenos días;
Agradecería que me aclarase algo en cuento a la comisión de subrogación y amortización anticipada que aparece en mi hipoteca a tipo fijo.
Mi banco no quiere mejorar las condiciones que tengo y pretendo subrogarme a otra entidad. En la escritura aparece una comisión del 4% de comisión por cancelación y/o subrogación. Si he entendido bien según la ley que usted menciona el máximo sería el 1%
Entonces ¿qué tendría que hacer? ¿pagar el 4% y después demandar al banco? ¿se puede arreglar de otra manera?
Gracias de antemano.
Hola Rosa.
El proceso es distinto; primero es el banco que te hace la oferta el que debe de requerir certificado a tu actual banco, y es a la vista de si se entrega o no el mismo cuando habrá que tomar decisiones (es poco habitual que se entregue el certificado, y si se entrega, dudo mucho que incluyan esa cantidad)
Te recomiendo, si te interesa la oferta, que sigas el procedimiento, y ya a la vista de lo que suceda, tomes decisiones, pues insisto que dudo que traten de cobrar esa cantidad, dado que no es conforme a ley.
Saludos
Buenas tardes, una consulta, estoy en proceso de una subrogación para mejorar el tipo de interés y a una semana de la firma me dice mi banco nuevo que me tiene que hacer un préstamo nuevo porque no pueden mejorar la Comisión de Impago
Esto es verdad???
Gracias.
Hola Rosa.
El coste de la subrogación y el del préstamo es distinto, y esa comisión de impago, aparte de que supongo que te refieres a la comisión por reclamación de posiciones deudoras, no tiene por qué mejorarse o perjudicarse en una subrogación.
Pide aclaraciones, y sobre todo recuerda que a ti te han realizado una oferta vinculante y que te atienes a lo ofertado y aceptado.
Saludos
Buenos días,
Tengo una duda con respecto a este tema. Estando en pleno proceso de subrogación hipotecaria, después de que se emita la solicitud a mi antiguo banco y éste envíe la certificación de deuda, el nuevo banco decide cancelar la subrogación. ¿Es esto legal? ¿En qué situación quedo yo con mi antiguo banco?
Muchas gracias por su respuesta.
Hola Clara.
Es una de las lagunas de la ley, más lo cierto es que el nuevo banco realiza una oferta vinculante, por lo que aunque no se me ha dado nunca el caso, creo que cabe demandar al banco oferente exigiendo el cumplimiento de la obligación más los daños y perjuicios (obviamente mientras la subrogación no tenga lugar, lo que procede es seguir cumpliendo con el anterior banco).
Saludos
Hola Francisco,
Gracias por su articulo que aporta luz a los profanos en muchos puntos.
Si la subrogación de un crédito hipotecario corresponde a la mitad del préstamo ¿la comisión de subrogación debe aplicarse a la mitad del capital pendiente de amortizar o a la totalidad?
En mi caso, mi banco se la ha aplicado la comisión a la totalidad y no al capital pendiente de amortizar si no a la totalidad del mismo (muy superior).
Gracias.
Hola Seregio.
La subrogación es el el préstamo no en parte del mismo, por lo que no entiendo lo que comentas; en todo caso la ley es clara:
Artículo 3 Comisión por amortización anticipada
En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a interés variable referidos en el artículo 1 de esta Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1.ª Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2.ª Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 1 por 100, la comisión a percibir será la pactada.
3.ª En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1 por 100 cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá la realización de la subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en la presente Ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el daño producido.
Saludos
Buenas tardes, cuando se ha realizado una subrogación, novación y ampliación de capital, ¿como queda reflejado en el Registro de la Propiedad?, ¿como otra hipoteca?.
En caso de venta, ¿hay que hacer 2 cancelaciones registrales, la de la 1ª hipopteca y la de la subrogada?
Hola Carlos.
La subrogación no es una nueva hipoteca, sino un mero cambio de acreedor y algunas de las condiciones del préstamo garantizado, y como tal cambio se inscribe en el Registro de la Propiedad, por lo que lo que se cancela es una única hipoteca.
Saludos
Buenos días, quiero abrir un proceso de subrogación para mejorar el diferencial. He mirado en un par de entidades y me explican todo por encima pero para hacer un estudio personalizado me solicitan información como nominas,IBI,escritura del préstamo……Una vez tenga el estudio personalizado hecho,¿me pueden facilitar esa documentación(gratis) antes de decidir si abrimos el proceso de subrogación(tasación,solicitud de información del registro de la propiedad…..)?La idea es tener un par de FIPER y compararlos tranquilamente y decidir con quien lo hago.
Gracias.
Hola Raul.
Ningún problema legal hay en que así suceda, distinto es cuando aceptes alguna de las ofertas vinculantes.
Saludos
Buenos días. Estamos mirando para subrogar nuestra actual hipoteca con ING (2,29%+euribor) a bankia que nos ofrece 1,20%+ euribor. Desde bankia nos han desglosado los gastos que implican (notaria, registro, gestión y tasación) los cuales nos parecen correctos. Posteriormente nos han vuelto a llamar indicando que sí hay que pagar IAJD con lo cual no estamos conformes ya que no vamos a hacer una novacion sino sólo subrogación para mejorar el %. Nos comentan que es porque hay que hacer una nueva tasación. No entendemos qué implica hacer una tasación (que además sale de nuestro bolsillo) para tener que pagar de nuevo ese impuesto que ya pagamos al hacer la primera hipoteca. Muchas gracias!
Hola Cristina.
Ese es el criterio de algunas oficinas liquidadoras que no comparto y frente al que has de recurrir; respecto a la tasación implica que el banco comprueba el valor del inmueble a efectos de ver si es o no suficiente garantía.
Saludos
Buenas tardes Francisco,
Le sigo el blog desde hace algunos meses y me resulta especialmente intructivo por el marcado carácter divulgador que le imprime y por el que le estoy muy agradecido.
He estado hablando con mi banco y les he pedido de diversas formas, todas amistosas, que me mejoren las condiciones de mi hipoteca. Dado que tras pedírselo y esperar su respuesta por más de un mes lo único que he obtenido es palabra «que no van a mejorármelo», me puse a busar alguna otra entidad que me mejorase las condiciones.
Ahora mismo estoy en proceso de subrogar una hipoteca desde mi actual banco (Santander) hasta el nuevo (BBVA). He estado mirando y remirando por todas partes (Leyes y RD en el B.O.E., diferentes blogs, la web del TS, etc) pero no consigo identificar dónde, cómo, quién y bajo qué criterios establece si la enervación (de Santander) es efectivamente «igual o mejor» que la actual oferta vinculante de mi nuevo banco (BBVA). ¿Qué ha de considerarse? ¿Únicamente el diferencial añadido al Euribor? ¿Se mira la T.A.E.? ¿Las vinculaciones con el banco cuentan o no? ¿Se mira el tipo inicial?
Mi preocupación viene porque la oferta que he firmado es E+0,85% vinculando únicamente la nómina de mi mujer y, como dice la Ley Hipotecaria, teniendo un seguro por estar la casa hipotecada (pero no teniendo que ser de mi nuevo banco – BBVA)… y en mi actual banco se han llegado a plantear ofrecerme E+0,89% pero vinculándome con: Nómina de los dos, Tarjetas de los dos, Seguro de vida de los dos y seguro de hogar del banco (Santander)…. con lo que las cuentas pese a que el diferencial es muy parecido (apenas 0,04% mayor) son MUY otras al final del año… con lo que tengo el requemor de si mi actual banco (Santander) bajará ese 0,04% adicional para igualar el diferencial y me obligará a quedarme con ellos cuando tengo decidido dejar de trabajar con Santander.
¿Podría indicarme dónde se dice quién decide que la enervación es «igual o mejor» que la oferta vinculante del nuevo banco y bajo qué criterios lo hace?
Muchas gracias!
Recibe un cordial saludo.
Hola Magius.
El tema se ha planteado ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, y esta ha entendido que quien decide si hay o no mejora de condiciones es el propio deudor.
Saludos
Hola Francisco:
¿Me puede facilitar la ley y artículo en usted basa su post referido a si la finca tiene varias hipotecas? «En ocasiones una finca se ofrece en garantía hipotecaria de varios préstamos, siendo tajante la ley al obligar a la subrogación de todos ellos, siempre que los préstamos sean con el mismo banco»
Muchas gracias de antemano.
Hola Joaquín.
El post es antiguo, y la afirmación la saco de la ley 2/1994 http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/l2-1994.html#a2.
En el enlace puedes comprobar que ha sufrido varias modificaciones (de hecho el lunes que viene cambia el artículo 2) y salvo error por mi parte (tras revisar la ley, y salvo error por mi parte) ha desaparecido este requisito de subrogar todos los préstamos.
Te agradezco la pregunta y procedo de inmediato a editar el post
Hola buenos días ,le expongo mi caso de compraventa de finca urbana con subrogación de hipoteca.
Los propietarios de la finca urbana tienen una hipoteca sobre la finca a nombre de una Sociedad Limitada,ante la imposibilidad de pago de los propietarios de la finca de la hipoteca,llegan a un acuerdo con el banco, de que el banco se queda con la finca urbana por el importe que queda pendiente de hipoteca y se firma una escritura de compraventa con subrogación de hipoteca al banco,es decir,el comprador es otra SL
Todo esto sucede en Noviembre de 2018 y a la hora de hacer la renta los propietarios de la finca tienen dudas de cómo tributar todo esto,si se tienen que imputar el incremento de patrimonio,si hay alguna exención fiscal???muchas gracias
Hola Laura.
Lo siento pero no soy fiscalista, por lo que te recomiendo que acudas a un especialista en la materia.
Saludos
Tengo una hipoteca firmada en 2006 como consecuencia de una compra de un piso de nueva edificación en la cual me subrogue al préstamo promotor. El caso es que quiero subrogarme a otro banco. Actualmente, tengo un documento privado firmado por el banco cuando realicé la subrogación desde la primera hipoteca del promotor en la que indica que la comisión por subrogación (no especifica si es de acreedor y/o deudor) pasa a ser de 0%, 0 Euros. El problema radica en que mi actual banco me indica que para una subrogación a otro banco no se me puede aplicar esa comisión por subrogación, que tengo firmada en 0, si no que en mi caso me aplica la comisión por desestimiento total. ¿Cuál es la interpretación correcta en este caso? Muchas gracias de antemano. Saludos y felicitaciones por tu página.
Hola José.
Como digo tantas veces, no es que este blog no sea un consultorio jurídico gratuito (que no lo es) es que opinar sobre un documento que no he visto y en función de lo que me cuentan es una temeridad.
Saludos
Hola Francisco.
Una vez llevados todos los tramites la nueva entidad me ha dicho que finalmente no puede realizar la subrogación ya que supera el 80% de la inversión inicial. El problema es que se supone que la opeación estaba solo a falta de firma. Y ahora me obligan a quedarme en mi banco, al que no acepte la oferta de novación, lo que me supone un grave perjuicio. ¿Que medidas puedo tomar?
Entiendo Borja que si hay oferta puedes reclamar daños y perjuicios, pero si no es vinculante, el banco simplemente ha estado analizando si puede o no aceptarte como deudor.
Te recomiendo que vayas a un abogado con toda la documentación, pues es él quien te dirá si puedes o no reclamar, cuando, cómo y cuanto te costará la reclamación
Saludos
Buenas tardeS,
Tengo un crédito hipotecario A interés variable con «xx banco» firmado en 2006. En 2013 se me quedó un interés fijo tras la desaparición del índice de mi crédito hipotecario.
Ahora quiero cambiar este crédito a otra entidad que mejora el tipo de interés. En mi escritura la comisión de cancelación y de subrogación pone que es un 1%. Mis preguntas son:
– hay posibilidad de subrogar a otra entidad mi hipoteca? O por el contrario tengo que cancelarla?
-hay alguna ley que regule la comisión de subrogación? O tendría que pagar el 1% del capital pendiente
– podría seguir desgravando mi hipoteca al hacer subrogación? Podría desgravar la en el caso que hiciera cancelación porque no puedo hacer subrogación?
Gracias!
Gemma
Hola Genmma
Por supuesto que puedes cambiar de entidad, respecto a datos adicionales tendría que verlo
Saludos
Buenos dias,
Voy a subrogar mi hipoteca de mi vivienda habitual por la que desgravo ya que la compre antes del 2013.
Ya he leido que puedo hacer una subrogacion y mantener mi derecho a deduccion en el IRPF.
Algunos bancos me ofrecen en vez de subrogar, hacer una cancelacion y obtener un nuevo prestamo hipotecario.
Mi preguta es:
Si cancelo y obtengo un nuevo prestamo, sigo manteniendo el derecho a deducion por inversion en vvienda habitual?
En caso de subrogar, si amplio el capital para hacer reformas, apliando, sigo teniendo derecho a la desgravacion (aunque solo por la parte que quedaba por amortizar del prestamos, no por la parte ampliada)?
Gracias
Hola Felipe
Lo siento pero no soy fiscalista y no tengo respuesta fiable a tu pregunta.
Saludos
Buenas tardes D. Francisco,
¿Podría realizarse una subrogación activa entre un prestamista privado y una entidad de crédito, este último me ofrece unos intereses mucho mas bajos.
Felicitaciones por tu página y muchas gracias de antemano.
Hola Juan
En principio no veo inconveniente, más no sería aplicable la Ley 2/1994 que explico en este post, y habría que aplicar las normas generales del código civil y normativa reguladora de préstamos por particulares y consumo.
No obstante de llamo encarecidamente a la prudencia antes de realizar una operación así, pues me resulta muy extraña.
Suerte
Muchas gracias D. Francisco.
Sin duda tendré en cuenta su comentario.
Buenas noches.
En 2008 firmé hipoteca con xxBanco y en 2009 firmé subrogación pasando a ser acreedor xxxBanco. Ahora quiero reclamar los gastos de constitución de esa hipoteca de 2008 pero xxxBanco me dice que no debo reclamarles a ellos…¿no se supone que xxxBanco al subrogarse ocupa la posición de Banesto? Gracias
Hola
A mi entender no, pues lo que ocupa su posición como acreedor, pero nada cobró por la constitución de hipoteca y por tanto entiendo (salvo mejor criterio) que nada se le puede reclamar.
Sea como fuere, consulta a un abogado, y si sostienes tu postura, con los argumentos correctos, acude a los tribunales.
Saludos