Aunque cada vez menos frecuente, aún hay muchas zonas de España en las que las personas son dueños de sus bienes sin el respaldo de una escritura ni del registro de la propiedad, y entran preocupados en mi despacho porque tienen la «casa sin escriturar», sin embargo como veremos una casa sin escrituras no es un problema, y sobre todo, ese «problema» tiene solución.
Lo primero que hago es tranquilizarles, y preguntarles hace cuanto tienen esos bienes; siendo que casi siempre la respuesta se remonta a muchísimos años; lo siguiente que les explico es que el problema no es tener la casa sin escrituras, sino no tener la casa.
¿Si en años nadie te ha demandado por qué crees que lo van a hacer ahora?
Siempre comento a esas personas que no es lo mismo hacer testamento, que la escritura de tu casa.
Imaginad una película; el final no es el mismo.
Hagas o no testamento, puedo garantizarte que acabarás muriéndote; sin embargo hagas o no la escritura de tu casa no tienen por qué demandarte, es más: cuanto más avanzas en el tiempo más cerca estás de tu muerte; sin embargo cuanto más tiempo tienes una cosa en tu poder, no sólo hay más posibilidades de que nadie demande la cosa, sino que tienes más posibilidades de que tu propiedad sea indiscutiblemente tuya (pues al final la adquirirás por prescripción).
¿Cómo adquieres tu casa o tu finca?
Ante todo tu casa o tu finca la adquieres por un negocio jurídico (normalmente compraventa o herencia) es ese negocio, y no la forma en la que hayas documentado el negocio, lo que hace que la casa o la finca sea tuya.
La escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad, te protegen (especialmente de terceros), son muy recomendables, y todo lo que tu quieras (qué te va a decir un Notario) pero no hacen que la casa o la finca sean tuyas, sino que sirven para probarlo (ni más ni menos).
Sólo si has adquirido por donación, la escritura es esencial (pues es nula la donación de inmuebles hecha en documento privado) y sólo si eres acreedor hipotecario es esencial la inscripción en el Registro de la Propiedad.
En todos los demás casos adquieres en el momento en el que acuerdas con el o los anteriores dueños la transmisión de la propiedad, pero no en el momento de la escritura (salvo que nada hayas acordado con el dueño hasta entonces, o digas lo contrario en la escritura), pero jamás adquieres cuando la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad (por cierto eso de que el Registro de la Propiedad valida tu propiedad, hace tu dominio inatacable, consagra tu derecho y tonterías por estilo, son simples campañas de marketing sin fundamento jurídico alguno).
¿Por qué tener la escritura de tu casa o de tu finca?
Como acabo de explicarte, el motivo que debe moverte a hacer una escritura no es para que adquieras nada, sino para que puedas quedar más protegido.
Todos sabemos el dicho «las palabras se las lleva el viento», y no hay nada más frágil que la memoria humana (si no te lo crees ¿te has dado cuenta que siempre decimos que no recordamos un invierno con tanto frío o un verano con tanto calor?).
Con la escritura, lo que hacen las partes es dejar constancia por escrito de sus palabras, pero además la redacción la hace un Notario, que es profesional del derecho y por tanto se encarga de que dichas palabras se adecuen a la legalidad, controla la validez del negocio, y aconseja gratuitamente a las partes (además de garantizar su identidad y capacidad, entre otras cosas).
El coste de todo ello es ridículo si lo comparas con el coste de dinero y de tiempo que supone tener que demostrar ante los tribunales todo lo que acordaste hace años (por no decir que puede que ni te acuerdes de qué hiciste), sin embargo la escritura simplemente facilita la prueba y asegura la validez del negocio.
Nada impide que el negocio sea válido aunque no haya escritura, lo único que sucede es que salvo que seas profesional del derecho tendrás que asesorarte y ese asesoramiento es más caro que el Notario (de hecho te recomiendo que pese a todo acudas a un abogado; pues el Notario defiende los intereses de ambas partes, mientras que un abogado defiende exclusivamente tus intereses -y aunque no lo parezca la diferencia es muy importante-).
Nada impide que puedas probar el negocio por otros medios, pero recuerda que es frecuente perder los documentos, y que antes o después las personas fallecen, por lo que puede que cuando sea necesario los otros contratantes o los testigos hayan fallecido.
La fecha de la escritura es fehaciente, por lo que te facilita probar cuando se celebró el negocio, y además el Notario conserva el original y sólo da copias, por lo que te proteges frente a falsificaciones.
La fe que ejerce el Notario alcanza a la identidad y capacidad de las partes, por lo que eso de: esa no es mi firma, yo no sabía lo que firmé, me obligaron a firmar, no recuerdo haber firmado etc, son cosas que difícilmente pueden alegarse ante una escritura y si se alega en los documentos privados (lo cual encarece y alarga los litigios).
Finalmente si aún hay obligaciones pendientes de cumplir, la escritura es un título ejecutivo (y el documento privado no).
En este post te explico más ampliamente por qué no conviene firmar documentos privados de venta.
¿Por qué inscribir la escritura de tu casa o de tu finca en el Registro de la Propiedad?
La escritura está amparada por el secreto del protocolo, y sólo las partes conocen su existencia y contenido.
El Registro de la Propiedad permite que todos sepan que tu casa es tuya.
Ello además provoca que en caso de que te transmitió a ti, tenga la «feliz idea» de transmitir a otro, este segundo comprador no tenga protección del ordenamiento jurídico, aunque también dando a conocer tus bienes facilitas la labor de tus acreedores (si estos quieren embargarte).
Otra consecuencia es que al conocer todos tu propiedad, nadie puede molestarte embargando tus bienes por deudas de quien te transmitió. La contrapartida es que igual que no pueden embargarte por deudas ajenas, si facilitas el embargo por tus propias deudas.
¿Qué pasa si no hago la escritura de mi casa o de mi finca?
Como te he explicado, si alguien discute tu propiedad la prueba será más difícil si tienes la casa sin escrituras (pero no imposible), pero aunque tenga las casa sin escrituras, nada impide que puedas probar tu propiedad
Lo que no puedes olvidar es que nadie discute algo porque si, y probablemente quien diga que tu casa es suya tendrá sus argumentos y razones.
El problema lo tendrás si esos argumentos y razones están respaldados por una escritura y una inscripción a favor de dicha persona, pues en ese caso toda la legislación se te vuelve en contra; pero aún así si posees la casa o la finca no desesperes, pues puede que la prescripción juegue a tu favor, y si no mira esta sentencia del Tribunal Supremo de 21 de Enero de 2014 o esta sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Mayo de 2015 (te advierto que son muy complejas de entender, si no eres profesional del derecho).
Lo que no podrás intentar es que otras personas se fíen de tu palabra, y puede que nadie quiera comprarte la casa; sin embargo eso no es problema de propiedad propiamente dicho, pues supongo que todos tenemos en nuestras casas un montón de cacharros que nadie compraría (es más probablemente ni nosotros mismos sabemos por qué los tenemos) y sin embargo nadie discute que son nuestros (entre otras cosas porque nadie tiene interés en ellos), es cuestión de confianza y seguridad.
No te engaño, una casa o una finca son algo muy goloso y muy valioso, y por ello es conveniente que «tengas tus papeles en regla», pero es una cuestión simplemente de utilidad, y sobre todo es cuestión de que por un coste razonable (impuestos aparte) logras una gran protección.
No podemos desconocer que los inmuebles sin escritura y sin inscripción se dan fundamentalmente en zonas rurales de escasa población, todo el mundo se conoce y sabe perfectamente que es de cada uno, por lo que, algo impensable en una gran ciudad, puede que donde tu vivas no tenga tanta importancia.
¿Y qué escritura tengo que hacer para «poner la casa o la finca a mi nombre»?
Pues simplemente acudir a la notaría y formalizar el negocio.
No es lo mismo comprar que heredar o que donar, pero el Notario te indicará que documentos tienes que aportar (si tienes interés en la web de mi despacho encontrarás información gratuita de la documentación necesaria para hacer las escritura más usuales -obviamente no todas-)
¿Y que tiene que tener esa escritura de mi casa o de mi finca para inscribirse en el Registro de la Propiedad?.
La primera escritura que tiene una casa o un piso nunca se inscribe, sino que tiene que ser complementada (cito ya la normativa que entrará en vigor a partir del 1 de Noviembre de 2015):
- Por un expediente de dominio, que puede tramitarse aunque no haya escritura (nuevo artículo 203 de la Ley Hipotecaria -se tramita ante Notario, y os lo explicaré en posteriores entradas).
- Por un documento público de más de un año de antigüedad a favor de quien ahora transmite (artículo 205 de la Ley Hipotecaria explicado por mi compañero Francisco Mariño).
- Por sentencia en la que hay que demandar a los titulares de cargas, derechos o acciones sobre tu finca, a aquel de quien provengan los bienes o sus herederos (si son conocidos) al titular catastral, al poseedor de hecho, al Ayuntamiento donde radique la finca y a las Administraciones titulares de dominios públicos que puedan verse afectados (artículo 204 apartado 5ª de la Ley hipotecaria -los restantes supuestos son muy peculiares).
- Es dudoso si cabe complementar tu escritura con el acta de notoriedad a la que alude el artículo 298 del Reglamento Hipotecario
¿Una vez que inscriba la casa o la finca en el Registro de la Propiedad estoy totalmente protegido?
Prácticamente si, pero la plena protección del Registro de la Propiedad, en ocasiones sólo la consigues una vez transcurridos dos años desde que la finca se inscriba, pues durante esos dos años estarás en igualdad de condiciones si alguien se cree con derecho a la finca por haber algún defecto en la adquisición de quien te transmitió.
Por supuesto, que el Registro te protege de los problemas de tu antecesor, pero no de todos los problemas, así:
- No te protege de los vicios o defectos que tenga tu escritura (art 33 de la Ley Hipotecaria)
- Tampoco te protege en caso de que tu finca esté dos veces inscrita en el Registro de la Propiedad (ya hemos visto la sentencia de 19 de Mayo de 2015)
- No te protege si has adquirido a título gratuito, o si has obrado de mala fe (art 34 de la Ley Hipotecaria, que te ayuda presumiendo tu buena fe, e invirtiendo la carga de la prueba)
- No te protege si hay quien lleva muchos años pacíficamente poseyendo la finca (ya hemos citado la sentencia de 21 de Enero de 2014)
Si queréis saber más del tema, os recomiendo que leáis el post de este blog que responde a la pregunta qué pasa si mi escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad.
https://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0/legalcode
Un muy interesante artículo… una pena que quizás quienes deban ser informados de estas situaciones y recalco quizás no tengan las habilidades necesarias para obtener esta información.. seria interesante una mayor divulgación por parte de todos los organismos implicados.
¿Qué os parece?
Hola Abel.
Yo soy un Notario de pueblo, poco más puedo hacer que llevar este blog personalmente, el si quieren darle difusión los ciudadanos o instituciones es algo que para nada depende de mi.
Muchas gracias por tu comentario.
Saludos
PD.- Veo que has hecho dos comentarios, y e eliminado uno de ellos; te aclaro que modero personalmente todos los artículos, pues en otro caso me llenarían la web de spam y publicidad, y mi objetivo es simplemente ayudar (comprende que no puedo estar a todas horas tras el ordenador contestando en tiempo real)
PD.-
Buenos días
Sr. Francisco, si el que me vendió la propiedad murió y nunca hicimos la escritura, qué puedo hacer? porque ahora los herederos la están reclamando como suya, pero yo tengo las facturas y recibos que prueban que yo pagué el precio, además llevo 20 años usando la propiedad que en realidad es un parqueadero.
Le agradezco infinitamente.
Hola Mari.
Tienes que interponer una demanda contra ellos, para lo que necesitas un abogado.
Saludos
Hola como se aria para aser un papel de la csa esta casa n tiene escritura y ni.dueños yo vivo.en ella xon mi marido q es epilectico y ahora salen los.supuestos dueños ños.hijos de la señora q vivia aca y nos quieren echar sotros areglamos la casa y pagamos las deudas de la luz q puedo aser O
Ingrid, de verdad simplemente no entiendo lo que dices, pero te recomiendo que acudas a un abogado
Quiero comprar una parcela en una urb.,en. La parcela hay una casa de 45m. Y lo s propietarios me dicen que todo está legalizado.
Pero en la nota simple ,no está anotada la dicha casita solo el terreno? Cómo puedo averiguar si el edificio construido en la.finca es legal?
Hola Melina
De entrada es obvio que averiguar si el edificio está o no construido es tan fácil como ir a verlo
Distinto es: de un lado ver si es conforme a la legalidad urbanística de la localidad (para eso acude al Ayuntamiento) y de otro lado inscribir esa obra nueva (para eso es necesario una escritura inscrita en el Registro de la Propiedad, y si la casa no consta en la nota simple, es que no existe esa escritura, por lo que alguien tendrá que hacerlo -y sobre todo pagarlo-)
Saludos
Hola buenas hace un año compramos una parcela ,supuestamente de 500 metros .Es suelo rústico no urbanizable y resulta que la compramos con una casita de madera y una piscina.Pues bien en escritura no aparece solo la parcela y cuando hemos leído detenidamente el notario dice que se nos ha informado de todo y no es cierto.La cuestión es que no se si la parcela está registrada y además no tiene 500 metros sino 300metros.Estamos asustados tanto mi marido como yo ya que no sabemos que podemos hacer para que todo vaya a lo más legal posible. Un saludo
Hola Laura
¿Cómo quieres que el Notario te informe de unas construcciones que no ha visto? el Notario informa del negocio jurídico y de lo que le manifiestan, pero no de lo que le ocultan.
En relación a los metros no deja de sorprenderme que antes de la compra no tengas claro ese extremo.
Saludos
Hola mi mami tiene sus escrituras con el nombre de carme cruz y ella se llama María del carme cruz como puede corregirlas
Hola Estela
Acude al Notario que firmó las escrituras que lo arregla sin problemas, de todas formas tampoco veo un problema grave en lo que comentas
Saludos
Buenas tardes:
He tenido que rectificar una escritura, hemos ido al notario las dos partes, sin problema, pero ahora se niega a llevar la suya al registro.
Cómo puedo obligarle?
Lo necesito para poder vender la casa.
Hola Antonio
Lo que si creo es que tienes interés legítimo en pedir copia y presentarla tu; por lo demás la única forma es judicialmente
Saludos
Cuanto tiempo tengo en pasar la escritura. Por ACIENDA Y REGISTRO. DESDE QUÉ ME LA DEN. GRACIAS.
Hola Manu.
La regla general 30 días hábiles desde la firma (que no desde que te entreguen la escritura) si es una herencia, seis meses desde el fallecimiento.
Saludos
Mi abuela a fallecido y me dejo una herencia debía cual era 260 metros y me an dejado con 21 como podríamos hacerlo para recuperar lo que mi abuela me dejo
Lo siento Fernando, pero no entiendo tu pregunta, sea como fuere sin ver la documentación es imposible ayudarte, así que mejor acude a un abogado.
Saludos
Buenas tardes,
He heredado una casa y un pajar de mi padre. El problema es que no constan ni en el catastro ni en el Registro de la Propiedad a nombre de mi padre ni al de mi abuelo. Sé que era de mi padre porque hace más de 20 años que posee estos bienes. Sólo tengo la escritua de compra que hizo mi abuelo y un documento privado escrito por mi él, dejándole esos bienes a mi padre.
Los herderos universales de mi abuelo eran sus 3 hijos, entre ellos mi padre, y no tenemos relación con ellos. Ahora tengo que hacer la aceptación de mi herencia y mi pregunta es ¿cómo puedo hacer constar que esos bienes eran de mi padre y así hacer que pasen a formar parte de mi patrimonio?.
Gracias
Hola Ana
Siempre digo lo mismo, este blog trata de divulgar y no es un consultorio de asuntos particulares; pero es que no puede serlo, porque sin ver la documentación, cualquier información que te facilite, puede ser errónea.
Acude a la Notaría más cercana con dicha documentación.
Saludos
Quiero comprar un terreno con una casa sin escritura me traerá problemas?
Hola Rosa
La pregunta es ¿qué consideras tu problema?
Es obvio que serás dueña, pero que nadie te puede garantizar si la casa es conforme con la ordenación urbanística, y que si algún día quieres declarar tu la casa, correrás con los gastos que ahora serían del vendedor.
Saludos
Buenas tengo una tierra no urbanizable y la quiero vender se pueden hacer las escrituras de la tierra al nombre del que va a comprar la tierra
Hola Alfonso
No entiendo el problema de hacer o no una escritura de compraventa, distinto es su contenido, pero sin duda en la Notaría más cercana te informarán ampliamente.
Saludos
Hola, quisiera hacer una consulta. Hace 20 años adquirí un piso, contrato privado, sin escritura. Recibo ibi desde el primer dia a mi nombre. La dueña falleció, no hay herederos, nadie podrá reclamar. Como puedo hacer escritura e inscribirlo en registro yo misma?? Podría?? Gracias
Hola Encarna
Herederos (aunque sea el estado) hay siempre, otra cosa es que encontrarlos ahora sea especialmente difícil
Saludos
Hola tengo una finca hace 26 años con escritura sin registrar está Vallada la e cultivado arreglado y ahora an salido unos sobrinos q quieren q les peque los metros q entonces se ponían meno el la escritura está todo pagado q puedo hacer gracias.
Hola María.
Sin ver la documentación es imposible ayudarte, por más que, tal y como lo cuentas no veo razón alguna en las pretensiones de esos sobrinos; acude a un abogado.
Saludos
Cómo obtener mis escrituras si la sesión de derechos está a nombre d mi esposo
Hola Juana
Lo siento pero no entiendo bien la pregunta.
En todo caso sin ver la escritura de tu esposo y sin saber si está vivo o muerto es imposible ayudarte.
Saludos
Ola buenas tardes les cuento mi caso yo quiero coger la casa de mi abuelo que esta abandonada y ponerla a mi nombre repararla y ponerle agua y luz .el problema es que la luz esta al nombre de mi abuelo que hace años que falleció y le dieron de baja hace como 3 años y ahora quiero darle de alta a mi nombre y demas que debo hacer espero respuesta gracias
Hola Iraida
Lo que has de hacer es formalizar la herencia de tu abuelo (si es que eres heredera) pero sin ver la documentación es imposible ayudarte más.
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana.
Saludos
Quiero Aser escrituras de mi casa
Hola Lázaro
Acude a la Notaría más cercana y te atenderán gustosamente.
Saludos
Llevo pagando ivi,19años del campo de un familiar fallecido,hay mas herederos,tengo derecho al inmueble
Hola Horacio
Los mismos derechos que los demás herederos.
Saludos
Hola buenas,yo compré una casa que no tenía escrituras y al ponerla a mi nombre hicimos las escrituras,la cual me pone que lindo de izquierda con una de derecha con otro y de fondo con otra distinta a tres partes por así decirlo, resulta que antes de que yo la comprara el dueño le vendió parte del corral a la vecina que linda de izquierda con un papel como se hacía antiguamente,al ser así lindo de izquierda y de fondo con la misma persona…ya que tengo parte de mi corral,y no es lo que pone en mis escrituras,podría arreglarlo para conseguir mi parte de corral?? Gracias de antemano
Hola Elisabeth
Sin ver la documentación y hablar con las partes me es imposible ayudarte, más todo tiene remedio, la cuestión es saber cual es ese remedio, qué coste tiene y quien ha de pagarlo.
Saludos
Compré una casa que no tiene escritura,sólo papel de compraventa privado, compré a sus erederos, ahora él problema es que en catastro sale el IBI a nombre de su madre que murió ACE doce años, como puedo cambiarlo.
Hola Luis
Habrá que hacer la correspondiente herencia y venta en escritura pública
Saludos
Buenos días,
Me encuentro en la situación de que tengo una vivienda sin escriutras con contrato privado de compraventa adquirida y pagada por mis padres.
Mi madre ha fallecido y mi padre está desaparecido y no colabora en los trámites para escriturar e inscribir la vivienda.
En el registro de la propiedad no consta la finca y en el catastro indica que la titularidad está en investigación. El notario del pueblo donde tengo la casa, nos ha indicado que mi urbanización de chalets ha tenido muchos problemas por los registros de las casas y que no son fincas colindantes, (unos tienen slo inscritos el terreno, otros no declararon la obra…etc).
¿Me podría ayudar? Podría escriturar la vivienda a nombre de mi hermana y mío sin que mi padre colabore? Muchísimas gracias,
Hola Sandra
Si la casa es de tus padres es imposible hacer nada sin el consentimiento de tu padre, que es legítimo propietario.
Saludos
Buenas , mi madre tiene su piso comprado desde hace 43 años ahora lo pusimos en venta y el notario pidió nota simple se yo le lleve una escritura de cancelación de hipoteca por el banco de España pensando que eran las escrituras de la vivienda cuando proceden a pedir nota simple no aparece en el registro de la propiedad a nombre de mi madre sino de la cooperativa que vendió el bloque de pisos porque mi madre en aquella época pensó que lo tenía todo en regla
Hola Begoña
Me resulta imposible conocer todos los casos posibles y menos sin ver la documentación.
Saludos
Hola buena me han entrado en mi propiedad, la tengo como segunda residencia es una casa heredera de mis ancestros y somos 5 sobrinos los que hemos heredados, mi problema es que han entrado unos ocupas pero no tengo al día las escrituras de la finca, que debo hacer para poder echar a los ocupas, debo tener las escritura al día de la finca?
Hola Paloma
Lo que necesitas es demostrar que eres propietaria, sea con la escritura o por cualquier otro medio de prueba, pero sobre todo lo que debes es acudir a un abogado para iniciar el proceso de deshaucio.
Saludos
Hola!! Mi padre apalabró con su vecina la compra de un terreno hace 40 años,por 100 mil pesetas, nunca las pagó,ni papeles ni nada que conste que lo compró, y mi padre hizo una casa, mi padre murió y la mujer ahora nos pide muchísimo dinero por el terreno si nos queremos quedar la casa, eso puede ser así???
Hola María.
La cuestión no es si son o no son las cosas de una u otra forma, sino que en un juicio hay que probar lo que se dice.
Es mejor contactar con un abogado y que vea más detenidamente el asunto.
Saludos
Mi casa la compro mi padre y solo hizo un papel de compraventa hace 60 años y el papel se perdio.El antiguo dueño murio.Como puedo escriturar la casa por si algun dia quiero vender ?
Hola Jero.
Debes hacer la herencia de tu padre, aunque en ese caso has de tener claro que el comprador probablemente no podrá pedir préstamo hipotecario para financiarla compra.
En la Notaría más cercana te informarán de todo más ampliamente.
Saludos
Sr Rosales
Un vecino de la aldea quiere hacer una casa y necesita una finca que nos tocarà a mi hermana y a mi en herencia pero por ahora vive mi madre aunque sin facultades.Podemos vender la finca al vecino con documento privado o que nos recomienda? GRACIAS Angel
Hola Angel
La finca sólo la puede vender tu madre, y vosotros no tenéis la representación de ella, salvo que la incapacitéis judicialmente, se os nombre tutores y el juez autorice la operación
Saludos
Buenas como puedo contactar con usted, le explico yo tengo ese problema tengo una propiedad sin escritura en la que si pago luz y agua en la que estoy empadronado pero en una ocasión me empadroné en otro sitio por unas oposiciones ya sigo empadronado allí, tengo todos los carnet de conducir y el histórico de empadronamiento, como podría ponerla a mi nombre yo me desplazaría a su notaria y pagaría todas las Costa que hubiera que pagar, muchas gracias de antemano
Hola Pedro Luis
Gustoso te atenderé en mi despacho en calle Diego Llorente 53 de Los Palacios y Villafranca, el telf de la notaría es 955 81 11 18
Saludos
Gracias pla labor que realiza. Cuando falleció mi padre hace 8 años fuimos al notario y al actualitzar la escritura del piso para poner sola a mi madre aparecieron la Caja y el constructor creo, nos dimos cuenta que de las letras que pagaron a la Caja faltaban el antepenúltimo año 1976 la Caja se pudo quitar pero no el constructor supongo hemos de ir a un abogado, pero sería mejor ya o esperar que falleciera mi madre dios no quiera para canviarla. Si esto le pasará a alguien por ejemplo perdiera las letras en un incendio que pasaría en este caso
Hola Juan
Al final se puede acabar cancelando todo por prescripción, o puedes tramitar un expediente de liberación de cargas y gravámenes en el Registro de la Propiedad.
Saludos
Estoy interesada en comprar una cueva que lleva abandonada más de 7 años, investigué en la sede electrónica de catastro y no está registrada y no tengo manera de contactar con los dueños o herederos ya que abandonaron el pueblo hace muchos años y nadie sabe de ellos.
Que debo hacer ya que me interesa adquirirla y restaurar la
Hola Ednita
Sin dueño que te venda es imposible adquirir salvo por prescripción
saludos
¿ Puedo heredar una vivienda sin tener la escritura del anterior propietario?
No he dicho que yo soy la heredera en el testamento.
Hola Rosario
Por supuesto que si, el problema es que tu escritura no accederá al Registro y que nadie puede acreditarte si verdaderamente el causante era o no dueño (pero eso es algo que tu si sabes y que puedes probar por cualquier medio admitido en derecho)
Saludos
Hola Francisco
Si tengo la nota simple y somos 5 hermanos.
Y quiere vivir en ella por no tener vivienda?
Puedo empadronarme en ella
Gracias me gustaría saver lo
Porque tengo la cita en el ayuntamiento, solo con la nota simple lo puedo hacer
Gracias
Hola Ysabel
Es el Ayuntamiento el que ha de decirte que documentación pide, por lo demás es que ni conozco el contenido de la nota simple.
Saludos
Buenos días Francisco,
He dejado una señal por un chalet en el que me han indicado que no tienen actualmente escrituras, pero si todos los papeles para escriturarla, y realizar yo la compraventa de la vivienda.
Como tengo que pedir una hipoteca, es necesario que ellos escrituren antes de realizar la compraventa de la vivienda?
No podria escriturarse directamente en el momento de la firma ante notaria?
Gracias de ante mano y saludos.
Hola Vicente.
Dudo mucho que el banco se preste a ello, pues salvo que se tramite un expediente de dominio (cuyo resultado no se puede anticipar) la fe pública se suspende durante dos años, y el Banco quedaría desprotegido.
Saludos
Tengo una casa de 2 planta y 2 planta no está escriturada cu un garaje que no es mío es del antiguo propietario de creo que me tiene que firmar un documento para poder aser las escrituras conpletas si no kisiera firmar el contrato como puedo aser las escrituras sin tener k ir a juicio
Hola Diego.
Las escrituras siempre se firman libre y voluntariamente y en su defecto la única alternativa es acudir a juicio.
Saludos
A mi, me quitaron un terreno, que no constaba en la escritura,ni en el registro, pero si en el. Catastro, el vecino hizo una casa, y al escriturar, se dio cuenta de que en el registro, la nuestra, que la había comprado mi abuelo en el año 1934,no constaba cuanto terreno tenía, el tenía 72 carros registrados y escrituró 72 +4,,no dimos con buenos abogados, nunca, el primero nos dijo que lo. dejáramos.asi..y a los. 10.años,nos denunció.. No. Sirvió de nada llevar testigos, de que mi abuelo lo tenia tantos años, y luego en el 1964,lo. Compro mi madre a sus hermanos, son estar hecha la casa del vecino.. Nos denunció en el. Año 1990,y en el 2000,nos quito el terreno.. Ppmo dar con un abogado que nos hubiese aconswjado bien.. Menos mal, que la casa si constaba en. la. escritura.. Parte de nuestro terreno. Se. Lo dieron, aunque xlarame te, no coincida, el. Registro con. La escritura.. Para mi, mala fe.. Además, levanto una escollera de 3 m, alrededor de mi casa… Vamos. un desastre.. Aquí, cerca de mi vivienda, se dio otro caso parecido, y Le. Plantaron a una casa un muro a la puerta, impidiéndoles casi el. Paso a su casa.. Si que se Dan casos así..
Por supuesto que se dan casos así Carmen; más no son habituales
Saludos
Hola. Somos tres hermanos y uno de ellos desde hace 24 años vive en una casa propiedad de mi padre. Ahora que estamos en la division de la herencia, a pesar de que el catastro y el Ibi estan y han estado siempre a nombre de mi padre , la juez lo ha sacado del inventario porque dice q no hemos presentado titulo . El Catastro ha resoondido q no aparece titulo de propiedad a pesar de q esta a nombre de mi padre. El juez nos invita a instsr un juicio declarativo de dominio. Pero no tengo titulo porque mi padre no escrituro. Se q hizo un contrato privado pero no aparece.pues mi hermano lo habra destruido. Como demuestro q el piso es propiedad de mi padre y mi hermano vive de OKUPA? Es injusto. Gracias
Hola María
La prueba es de libre apreciación por el juez, por lo que es tu abogado quien ha de aconsejarte en estos temas.
Saludos
Hola Francisco.Teno una casa si escrituras pero si está declarada en el Catastro y pago contribución por ella, pero el solar donde está construida si tengo escrituras y registradas en el registro de la propiedad, quiero donar la casa a mis hijos tendrán que hacer estos escrituras de la casa o con la escritura del solar vale, gracias
Hola Manuel
Puedes hacer lo que quieras, te recomiendo declarar obra nueva; eso si fiscalmente el coste es el del valor independientemente de si declaras o no.
Saludos
La madre del novio de mi madre ( mi padrastro) compro un piso sin escrituras,el cual yo se lo compré al par de años ,hicimos un papel a mano de compra-venta sin notarios ni nada donde 2 de los hijos de esa mujer firmaron.nose si tng aún el papel esto fue hace como unos 18 años,y no se a nombre de kien estaba la escritura.como puedo sacar la escritura a mi nombre.
Hola Tamara
Tan fácil como que se firme la escritura a favor de dicha señora y luego otra a favor tuyo.
Saludos
Puede mi hermano quitarme la casa que yo construi en el terreno que me dieron mis padres?
Hola Arely
Tal y como formulas la pregunta, la respuesta es obviamente negativa; otra cosa es lo que pueda resultar de la documentación aportada y hechos probados en el posible juicio.
Saludos
Hola Francisco,
Me he encontrado con este blog buscando en google información acerca de cómo escriturar una casa que no la tiene e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
En mi caso mis padres compraron la vivienda por un documento privado hace unos 50 años a una persona que ya ha fallecido. El documento privado es un simple papel firmado entra ambas partes. En el catastro la vivienda está a nombre de mis padres. ¿Como podemos hacer para escriturar esta vivienda e inscribirla en el Registro? ¿Podemos acudir a su notaria aún encontrándose esta vivienda en otra provincia?. Muchas gracias.
Hola Manuel
Efectivamente lo mejor es que acudas a la Notaría más cercana con la documentación de la que dispongas y que allí te informen más ampliamente.
Saludos
Mi padre murió hace 65 años y ahora removiendo papeles me entero que hay escritura y registro de propiedad una parcela de huerta de 250 metros. En el catastro figuran 700 m. cuadrados y está plantada y cuidada con naranjos. Puedo reclamarla. Gracias
Hola Francisco
Siempre y cuando no haya un tercero que la haya disfrutado en concepto de dueño, no hay problema alguno; en otro caso, probablemente ese tercero sea ya dueño por prescripción.
Saludos
Hola mi padre tiene la casa a.su nombre pero no hizo escritura y quierquiere hacerla pero a mi nombre…eso es posible o habría q hacer una primero a su nombre y luego al mío? Sería como una compra venta? Le agradecería un respuesta gracias y saludos
Hola Pepi
Todo depende de si quieres o no inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, por lo que te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana, donde te informarán gratuitamente.
Saludos
Buenas tarde mi preguntas es si se puede firmar las escritura de una casa y comprarla sin que las capitulaciones esten registrada ya que somos venezolanos y estamos casados alla aqui en españa no tenemla registrado el matrimonio muchas gracias
Hola Yeuri
Nada tiene que ver tu pregunta con el contenido del post, más las capitulaciones no inscritas no surten efecto alguno.
Saludos
Quisiera comentar un caso de mi padre que adquirió una vivienda de protección oficial,hizo el ingreso en concepto de escritura y gastos notariales,pero nunca firmó la escritura.ahora el notario cambio de propietario y no saben nada de esa escritura.le dicen que haga una nueva.que hacer para saber cómo arreglar esta situación.hablamos de hace más de 25 años viviendo en la casa pero no consta en el registro de la propiedad.Y el justificante de pago a través de banco se les dio a la nueva notaría y ahora no saben dónde está ese recibo.mi padre lleva 33 años en esa casa y tiene 90 años.puede decirme que hacer? Gracias por su atención.Saludos!
Hola Tomás
El notario no tiene propietario, más si algo pagaste a quien has de reclamar es a quien cobró o sus herederos.
La solución la ha dado mi compañero.
Saludos
Tengo una casa en el campo que consta en el catastro como tal así como su valor catastral y todo lo demás.. linderos etc. La parcela si tiene escritura, ya que es una herencia de mi madre. En el testamento de mi madre me la adjudica a mí, pero repito que la casa con más de 40 años solo figura en el catastro. ¿Que es lo mejor que debo hacer?
Gracias
Hola José
En este post lo explico https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
Otro artículo genial y muy bien explicado.
Sr. Rosales, le agradezco la tarea que desarrolla con brillantez en beneficio de los anónimos ciudadanos. Deseo hacerle una consulta relacionada con los documentos necesarios para la inscripción registral de una parcela rústica de poco más de 1700 m2, la cual ha sido traspasada de abuelos a nietos sin escriturarla, tan sólo ha estado y está catastrada, ahora a mi nombre desde hace unos 10 años. Al objeto de, voy a llamarlo así, regularizar su situación para poder incluirla en mi testamento para mi hijo ya regularizada, me gustaría saber qué documentos debo aportar al Notario a esta finalidad.
Debo añadir que la parcela está sin cultivar y y el abono anual de la contribución responde a un sentimiento más a un sentimiento y en ninguna forma a un negocio especulativo.
Muchas gracias por la atención que a todos presta.
Hola Fernando.
Ante todo te recomiendo que acudas a la Notaría más próxima antes de Noviembre, pues toda la normativa va a cambiar en dicha fecha.
Actualmente lo más indicado es que hagas la herencia de tus padres y la complementes: bien con un acta de notoriedad, bien con una aportación a gananciales.
Recuerda que el asesoramiento Notarial es gratuito, por lo que no tengas reparo en comentar todo lo que necesites con mi compañero.
Un saludo
Hola,no se como va esta pagina. Tengo un problema. Mi madre pagaba la contribución a nombre de mi padre. Mi padre fallecio y mi madre falleció este año, yo estoy enpatronáda en la casa ,vivo ayi. Pero no tengo escrituras ni del terreno,ni de la casa. Y he ido al registro y no hay viviendas a sus nombres. ¿Voy a perder la casa? Y que puedo hacer. El Ibi esta a nombre de mi padre,se paga luz y agua. Un saludo
Hola Inma
Has de practicar la partición de las herencias junto a los herederos.
Saludos
Yo quisiera saber que me costará una escritura de un piso que mi hermano me ha dejado muchas gracias de antemano
Hola Rosa
Esto no es un comentario sino una consulta.
No es que no me guste dar presupuestos por internet (que no me gusta) es que tienes el arancel publicado en el BOE.
El problema es que «dejar un piso» es un concepto jurídicamente inexistente….¿herencia, donación, compraventa?
El siguiente problema es que desconozco el valor del piso
Finalmente lo de menos es el coste de una escritura, pues el gasto verdaderamente importante es el fiscal.
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana, con toda la documentación, allí te informarán mucho mejor y gratuitamente.
Saludos
Hola Buenas, mi consulta es la siguiente, me quiero comprar un pequeño terreno que tiene una pequeña casa de 60m2,. El terreno tiene escritura pero la casa no.
¿Se podría escriturar la casa? Y ¿Que precio tendría aproximadamente?
Supuestamente es un terreno no edificable pero esa casa tiene más de 40 años.
Muchas gracias por su ayuda y su tiempo
Hola Genma
En este post abordo el problema que planteas https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
En cuanto a los gastos, no me gusta abordar este tema por aquí, entre otras cosas porque sin ver la documentación es imposible hacerlo; sea como fuere en la Notaría más cercana te informarán seguro.
Saludos
Buenas tardes
Mi madre tiene un terreno que compro en su día con un contrato de compraventa. Posteriormente hizo una casa pero no le saco las escrituras. Ella paga contribución agua luz basura etc
Ahora la quiere vender, le puede sacar escrituras y tiene q esperar algún plazo para vender la casa una vez hechas las escrituras. Gracias
Hola Natalia.
El problema no es tanto hacer escrituras, como la inscripción de las mismas en el registro de la propiedad, para lo que hay diversas soluciones (con distinto coste y con diferentes consecuencias), que en la Notaría más cercana te explicarán (aquí necesitaría hacer un nuevo post)
Saludos
Hola,
Ha muerto mi madre y me ha dejado en el testamento
una vivienda, y no tiene escritura.¿ Tendré algún problema para poder heredarla?
Hola María del Rosario
Tal y como explico en el post no tienes problemas en heredar, solo en inscribir tu escritura en el registro de la propiedad; en la Notaría más cercana te informarán más ampliamente de como lograr esa inscripción y formalizar esa escritura.
Saludos
Hola! Mi consulta es la siguiente.
Yo vivo en casa de mi abuelo, el hace muchos años compro un terreno en el cual estamos viviendo ahora, pero solo por un resivo. Fuimos a averiguar y esta casa estaba a nombre de la persona a la que se la compro. Hicimos una escritura al nombre de mi hermana pagamos esa escritura ya que mi abuelo le regalo la casa a ella. Hay alguna posiblidad de que los hijos de mi abuelo puedan sacarnos la casa? Muchas gracias
Hola Camila
La donación de un bien inmueble se ha de realizar en escritura, y en todo caso es colacionable.
Saludos
Me ha parecido muy bien explicado, clarificador y desmitificador. Enhorabuena por ello. Me habría gustado mucho que se citara la figura del Gestor Inmobiliario, API, CRS, etc. que son los especialistas sin duda más cualificados en la transmisión de inmuebles, o deben serlo, al menos aquellos que disponen de alguna de las acreditaciones citadas. Muchas gracias por su artículo.
Hola Miguel.
Respetuosamente creo que los gestores inmobiliarios, y profesiones similares, aun siendo pieza clave en la transmisión de un inmueble, están lejos de ser los especialistas más cualificados desde el punto de vista jurídico (obviamente cuando hablo del aspecto jurídico, no lo hago de otros aspectos).
Espero que no te tomes a mal mi comentario, simplemente creo que cada uno tiene su función y todas son importantes; igual que para operar a una persona es necesario un anestesista, un cirujano, un grupo de enfermeras etc, y ninguno es más importante que los demás, en el tema de las transmisiones inmobiliarias sucede algo similar; pues es recomendable un conjunto de profesionales, sin que unos destaquen sobre otros (pues lo verdaderamente importante es el paciente) y aunque por estar en contacto, obviamente todos entienden algo de la profesión del otro; ese interés superior del paciente les hace ser lo suficientemente prudentes como para dedicarse cada uno a lo suyo.
El resto sería entrar en un debate innecesario sobre las bondades o maldades de tal o cual profesión, y sinceramente creo que lo que suma no debe de ser motivo de disputa, ni que convenga criticar a ningún oficio (cosa que no hago de los gestores inmobiliarios ni de otros, pues cada uno aporta su granito de arena para que un acto tan importante en la vida de una persona como es la compra de un inmueble, sea motivo de alegría y no fuente de problemas).
Saludos
Buenos días, muy interesante el artículo. Y aunque me han quedado claras ciertas cosas, otras no han sido aún solventadas y detallo a continuación;
1º) Mi padre me vendió una finca rústica pequeña que jamás ha estado escriturada. No se si conviene escriturarla dado su escaso valor y tamaño.
2º) Un primo de mi abuela me vendió una casa en ruinas en el pueblo (jamás ha estado inscrita en el registro de la propiedad ni posee escrituras) El titular catastral de la propiedad soy yo.
Quien me vendió ha fallecido y sigo sin hacer escrituras. ¿Puedo hacer igualmente las escrituras aunque mi familiar halla fallecido? ¿Cómo he de hacerlo? ¿Que documentación he de presentar y donde? ¿O quizás no sea conveniente escriturar? El no ha tenido herederos y había enviudado hacia varios años. Quisiera reformar parcialmente la vivienda y no se si para tal efecto el ayuntamiento me pedirá escrituras o es suficiente con que yo sea titular catastral además de quien paga el IBI desde hace 5 años cuando se formalizó la compraventa.
Hola Ariel.
Lo mejor es que te acerques a la Notaría más cercana, pero en principio te indico que eres dueña tengas o no escrituras, eso si, para poder acceder al Registro el tema es algo más complicado.
El ayuntamiento en principio no te pedirá nada, por lo que puedes estar tranquila.
Saludos
hola una duda cuanto mas.o menos cobran por ir un mes despues de la.fecha que me.dijeron por las escrituras de.una casa con el notario o aprox . gracias
No entiendo tu pregunta Alejandra ¿hablas de hacienda?
Saludos
Quiero comprar una casa que no tiene escritura.
Esta ubicada en en un terreno que aparece en catastro que tiene dueño. La parcela fue dividida en varios solares. Algunos ya han sido registrados en catasrtro El vendedor tiene un poder de su padre quien tiene la propiedad por más de 20 años.
Que procede en ese caso?
Puedo comprar esa casa?
Puedo registrarla a mi nombre?
Hola Lilian
Tendría que ver ese poder y el resto de la documentación, así que lo mejor es que acudas a la Notaría más cercana.
Saludos
Hola Francisco, en primer lugar darle las gracias por todo el trabajo que esta usted realizando. Necesitaría orientación con un problema que tengo y se lo agradecería enormemente si me puede al menos indicar si es posible.
El año pasado termine la construcción de mi primera vivienda en terreno que esta a nombre de mis padres. Ahora necesito escriturarla y pasarla por el registro, pero según me han indicado no es posible si el terreno no esta a mi nombre.
El catastro el año pasado, cuando aún no estaba terminada, se la asignó en propiedad a mis padres y le reclamaron el pago, en realidad obligaron, a realizar el pago del mismo.
Si fuera usted tan amable de orientarme si esto es así, o por contra podría escriturarla a mi nombre. Es extraño que la ley me niegue la,propiedad de algo que he hecho con mi dinero,men el terreno de mis padres con su consentimiento.
Es mas extraño todavía que ahora Hacienda les obligue a ellos a pagar y a mi no me quieran reconocer la,propiedad.
Le agradecería enormemente cualquier orientación. Muchas gracias.
Hola José Antonio.
Es código civil puro y duro y principio bastante antiguo del derecho, y es que la construcción sigue la propiedad del terreno en el que se asienta, por lo que es verdad que es necesario que previamente te transmitan ese terreno.
Saludos
Buenas tardes, me gustaría trasmitirle una duda.
Estamos viendo parcelas para comprar con un poco de terreno y su edificación. Las que he encontrado que me cuadran en característica y precio, me he encontrado que en la empresa que llevan la venta me comentan que no tiene escrituras y no puede escriturarse. ¿qué problemas puedo encontrarne? Los terrenos están en urbanizaciones pero no sé si son segregaciones de otras parcelas sin registrar. Una vez comprado, ¿yo podría levantar escritura de la misma? ¿cuanto puede costar?
Tengo muchas dudas si decidirme por una de estas parcelas no escrituradas o buscar que estén escrituradas.
Gracias de antemano
Hola Ramón.
Muy extraño es que «no puedan escriturarse», pues todo lo que es legal puede reflejarse en una escritura, ten cuidado no estemos ante una parcelación ilegal.
Saludos
Hola sr rosales:
construi una casa sobre un sótano y salón propiedad de mi suegros. Esta escriturada como solar. Puedo hacer las escrituras
Hola Irene.
Algo no me cuadra cuando hablas de sótano y salón, supongo que te refieres a un local comercial.
Por supuesto que puedes «hacer las escrituras» otra cosa es quién y cómo deben «hacer las escrituras», pues la obra la tienen que declarar tus suegros, que son los dueños del solar y luego hará que dividir horizontalmente el inmueble, resolviendo el problema que plantea el que hayas construido en terreno ajeno.
Tranquila, pues son cosas complicadas de explicar por aquí, pero que en cualquier Notaría de España te pueden explicar sin mayores problemas.
Saludos
hola otra vez , mis felcitaciones por saber explicarse usted tan llanamente que todos podemos entender, Gracias por ayudar !!! llevo mas de 8 meses siguiendo lo que escribe ,y tengo un problemilla largo de explicar: resumire diciendo que tenemos un contrato de alquiler con opcion a compra en el cual pone que el vendedor tiene que arreglar unas escrituras mal echas con fecha para que estuviera echo en el 31/12/15 como ve esto no se acumplido ha dia de hoy . el dueño dice que tenemos que ir al notario nosotros para que nos explique por que teniendo en catastro 187m la escritura es de 40m y eso no lo pueden arreglar? yo creo que eso a nosotros nos perjudica ya que no me tasan la vivienda si los papeles no estan en regla para venir a esta casa hemos cambiado de provincia y ahora nos encontramos con esto si no arreglan la escritura ¿como voy a comprar 40m y usar 187? esto antes era un cortijo que dividieron en 4 viviendas y tememos que nos quieran engañar¿ nos podria usted aconsejar? seria preferifle buscar a un abogado o un notario nossolventaria las dudas . Muchas gracias por su atencion y saludos.
Hola Sandra, muchas gracias por tus amables palabras.
No tengo claro si eres compradora arrendataria, o vendedora y arrendadora, aunque lo más sensato es que te informes en la Notaría donde andan «los papeles» pues al menos ellos saben exactamente cual es el problema y probablemente te puedan ayudar mejor que yo.
Saludos
gracias a usted, soy la que quiere comprar pero me temo que me quieren engañar porque me dice el dueño que como en la 1escritura solo consta 40m y varias habitaciones arriba el notario le dice que ahora no puede hacer una escritura con los 187 m que mide enrealidad la vivienda dejando fuera de esta una cochera que da ala cocina y un patio trasero¿ entonces ese suelo no es de la casa no? si el suelo no esta en escritura y yo compro en estas condiciones no podre escriturar bien y no me concederan una hipoteca y creo que al ser uncortijo dividido cualquiera podria decirme que esa cochera no es mia o cualquier parte de la casa tengo muchas dudas . aparte de todo esto el dueño tiene contrato de esclusiva con una inmobiliaria que quiere cobrarme su parte de honoraios sin estar haciendo ellos nada ya que es el dueño el que se pone en contacto conmigo. la pregunta en si es si la casa mide 187mcon patio y cochera esa debe ser su escritura ¿no? no puedo comprarla con una escritura de 40m mas habitaciones arriba?
Poco puedo decirte sin ver documentación, aunque es obvio que tienes derecho a que el inmueble que compras esté debidamente descrito en la escritura e inscrito en el Registro de la Propiedad.
Te recomiendo que acudas a la Notaría y te informes bien de cual es el problema y cual es su solución.
Saludos
Hola Francisco: En primer lugar darles las gracias por la excelente labor que Ud. realiza.
quiero expresarle mi situación. Hace ya 30 años construí una casa en un terreno de mi propiedad del cual tengo escrituras y registrado en el registro de la propiedad. Mi inquietud es que no tengo escrituras de la casa; ahora quiero escriturarla ,¿ Quisiera saber que documentación tengo que aportar ?
Saludos y darle las gracias de antemano.
Hola Cesar.
Basta con que declares la obra nueva por antigüedad, creo que en esta entrada de mi web te lo aclaro bastante bien, pero si tienes dudas encantado de ayudarte
http://www.franciscorosales.es/escritura-de-declaracion-de-obra-nueva/
Saludos
Hola, mi hermano falleció hace 6 años. Mis hermanas y yo hemos heredado la casa. No tiene escritura y después de 6 años hemos decidido hacernos la escritura ya que la vamos a vender. Podríamos hacernos nosotras una escritura y después hacérsela al comprador?? O hay que esperar para hacer la segunda escritura un año??
Muchas gracias.
Hola María
Nada tienes que esperar y puedes hacer la herencia y luego la venta (el problema es si el comprador va a pedir hipoteca)
Saludos
Muchas gracias por sus aclaraciones son temas difíciles y pocos sitios para consultar.
tengo una pregunta que para mi es difícil de un problema que para mi es difícil de solucionar.
Hace 16 años adquirí una vivienda en la cual existe un error de escritura e inscripción en el registro.
esta vivienda consta de dos módulos unificados es decir dos diferentes fincas y solo aparece uno de los módulos inscrito y en la escritura en el registro el otro modulo se mantiene a nombre de la empresa, la cual no existe desde finales de ese año, como puedo hacer? después de estos años me la pueden reclamar? llevo todos estos años pagando los impuestos y comunidad de las dos fincas.
muchas gracias y un saludo
Hola Miguel.
Habría que ver la documentación para poder darte una respuesta, pero da la sensación de que compraste dos fincas, pero en escritura se omitió una (desconozco los motivos) el tema sería hacer ahora la escritura que se omitió, aunque obviamente la disolución e la sociedad es un problema (pues hay que reactivarla).
Acude con la documentación a la notaría más cercana, pues por aquí es imposible saber que ha pasado.
Saludos
Buenas noches me he leído su artículo es fantástico . Le voy a contar mi caso : mi marido y yo queremos comprar una parcelita en mi pueblo ( 40 habitantes ) el caso es que la parcela que hemos visto y que nos gusta era de una señora que murió en los años 50 en el catastro figura su nombre, esta señora en teoría le dejó la parcela a su hermana que también murió y pasó a sus hijos, yo me puse en contacto con los hijos y ellos dijeron que no tenían problema en venderla, pero llegaron los problemas, ellos no tienen ni un solo papel no se herencias ni de nada que demuestre que es suya la parcela ( estos hermanos nunca han ido al pueblo, ni sabían que tenían una finca allí ) no han pagado nunca contribución ni nada de nada. Yo sé que no puedo hacer nada t me quedaré sin parcela pero voy a quemar mi último cartucho….hacer un usufructo poniendo que los herederos de Fulanita ceden en usufructo vitalicio a menganita (que soy yo )….. Nunca han reclamado esa finca y me da miedo que luego reclamen…… Cómo podría hacerlo legal??? O sin estar registrada a su nombre podría hacerlo ??? Ainssaa
Hola Aisah.
El problema no es tanto hacer o dejar de hacer escrituras, como acreditar la propiedad de estos herederos, pero nada impide (si son dueños) que compres en escritura, e incluso que complementándola: bien con acta de notoriedad, bien formalizando la herencia puedas obtener la inmatriculación en el Registro de la Propiedad.
Te recomiendo que acudas a la notaría más cercana, pues es un tema muchísimo más frecuente y fácil de resolver de lo que crees en las pequeñas propiedades.
Saludos
Primeramente, enhorabuena por su labor.
Le comento mi caso: deseo adquirir una casa y un terreno separado de la casa, del mismo propietario. Ninguno tiene escrituras, aunque se va a solucionar con testigos, y el procedimiento habitual en estos casos…
Mi duda es: ¿escrituro casa y terreno por separado? (me han dicho que es más caro, y que me conviene escriturarlo junto) ¿qué me conviene si el día de mañana quiero vender alguno de ellos, o ambos?
Gracias de antemano.
Saludos
Hola Ximo.
Actualmente hay que estar más atento a catastro que a otra cosa, pues la inmatriculación de una finca requiere un certificado catastral descriptivo y gráfico coincidente con la realidad.
Saludos
hola, muy buen articulo.
le querria comentar mi caso, pero no se por donde empezar. bueno, alla vamos, tengo una casa con huerta que ya fuera comprada por mi bisabuelo con documento de compra que este al fallecer se la dejo a mi abuela en el testamento con la condicion de que pagara deudas que pesaban sobre ella, pero antes de pagar las deudas tambien fallecio mi abuela y las deudas las pago mi abuelo, todo esto comprobado con documentos que tengo en casa, mi abuela fallecio sin dejar testamento y mi bisabuela que en un testamento tambien le dejaba lo mismo a mi abuela, pero al morir mi abuela se cambio de casa y realizo otro testamento donde le dejaba la casa a mi padre y mis tios y la mitad de la huerta repartida entre sus otros hijos, quiero recalcar que cuando mi bisabuela cambio el testamento, mi abuelo ya habia pagado las deudas de dicha casa y huerta. despues cuando mi abuelo fallecio acordaron que mi padre se quedara con la casa y la huerta comprandole su parte a mis otros dos tios, todo esto con documentos ante notario. al fallecer mi padre no tenia hecho testamento y se hizo declaracion de herederos y los tramites correspondientes siendo yo el heredero universal y mi madre como usufrutuaria de todo, en el catastro ahora aparece la propiedad 50% a mi madre y el otro 50% a herederos de. el tema es que hay un señor que viene siendo nieto de mi bisabuela y nos dice que la mitad de la huerta es suya. este señor que derechos puede tener si las deudas que tenia la casa y huerta fueron pagadas por mi abuelo y todo eso ya se lo dejaba en totalidad mi bisabuelo a mi abuela. tendre problemas si no inscrivo la propiedad en el registro de la propiedad o con todos los documentos que tengo me valdria para demostrar que la propiedad es mia y de mi madre. saludos y perdon por el toston
Hola Jose.
Creo que puedes estar bastante tranquilo, aunque ten en cuenta que consultar algo tan concreto sin ver la documentación es arriesgado (tanto la tuya como la de ese señor).
Inscribas o no la propiedad tendrías los mismos problemas si ese señor puede justificar su titularidad (obviamente no se si puede o no hacerlo) quizá lo que logres es acallarlo, lo que te evitará molestias.
Acude a la Notaría más cercana con la documentación y pregunta, para mayor tranquilidad, aunque si te digo que los costes puede que sean muy económicos y que igual te compensa afrontarlos para estar más tranquilo.
Saludos
Muchisimas gracias por la pronta respuesta. por lo que respecta a este señor, lleva años diciendo que es suya, ya antes de yo nacer y hasta ha ido dos veces al catastro a presentar una reclamacion por discrepancia de metros, pero nunca ha presentado documentacion alguna, por lo que no le han hecho caso. ante todo muchas gracias y un saludo
hola que tal tengo interés de comprar una casa misma que fue donada a un patronato de asilo de ancianos por lo cual las escrituras son de este,me la vende un sr mi pregunta es si eso se puede hacer si el sr tiene la autoridad para vendérmela
Hola Silvia:
No hay límite, aunque por si las moscas el notario antes de firmar la escritura pide nota simple al Registro de la Propiedad, para comprobar si hay alguna carga o limitación.
Consulta en la notaría más cercana.
Buenas noches, antes de nada felicitaciones por su blog!
Le expongo mi duda a ver si pudiera ayudarme. Mi madre tiene una casa sin escriturar, es dueña del terreno por donacion. Hizo la casa poco a poco hace mucho tiempo. Ahora la quisiera vender, pero mi duda es, cuanto tendra que pagar a hacienda si se desconoce el coste incial?
Muchisimas gracias y un saludo,
Jose M.
Hola Jose M.
El problema es que la donación de bienes inmuebles ha de hacerse en escritura pública, es de los pocos casos en los que la falta de escritura hace nula la adquisición, te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Buenos días Sr.Rosales,
Muchas gracias de antemano por su posible respuesta, le explico:
Mi padre compró un terreno hace 35 años y con el tiempo construyo una casa, este terreno está en una urbanización legal y cuando mi padre estaba haciendo la casa hicieron una revisión del catastro y le pusieron una denuncia por no tener los permisos necesarios, llegaron a un acuerdo con el ayuntamiento y pagaron la sanción, esa era metodología que utilizaron prácticamente todos los vecinos de la urbanización, pagar la denuncia y así obtener la cédula de habitabilidad y pagar el IBI correspondiente y la «basura».
Mi padre falleció sin escriturar y mi madre quiere vender la parcela con la casa a una persona que está interesada.
Mi pregunta es la siguiente,¿resultará muy complicado escriturar la casa aportando todos los documentos de compraventa y recibos de impuesto,luz,agua que paga mi madre?
¿me podría orientar el precio que supondría?
El terreno tiene unos 1200 m2 y la casa unos 136 m2.
Al margen de que se proceda a su venta , mi madre quiere igualmente escriturar la casa.
Muchísimas gracias y saludos.
Hola Guillermo
Te recomiendo que leas una entrada de este blog que se llama obra nueva antigua en la que te explico cómo hacerlo https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Los costes dependen del valor de la casa, y especialmente los impuestos de la comunidad autónoma en la que radiques (en la notaría más cercana te informarán gratuitamente)
Saludos
Buenas tardes:
De la lectura de su blog, me gustaría hacerle la siguiente pregunta:
– Tras una aceptación de herencia entre dos hermanos y, realizándose posteriormente ante notario la extinción del condominio… ¿Puede uno de los hermanos vender sus fincas en base a la escritura de extinción del condominio que le adjudica la propiedad y sin inscribirlas en el registro de la propiedad a su nombre? Si es así… ¿Tendrá más difícil el comprador de dichas fincas realizar dicha inscripción al haberse perdido el tracto sucesivo?
Muchísimas gracias por su labor y su respuesta.
Un cordial saludo,
Hola Miguel.
Si el que vende es el dueño por supuesto que puede vender, inscriba o no, otra cosa es que si no inscribe el principio de tracto sucesivo impide que el comprador obtenga la inscripción, y dudo mucho que esté dispuesto a aceptarlo.
Hay que distinguir la capacidad para vender, de los requisitos de la inscripción (de hecho la inscripción no es constitutiva, o presupuesto para adquirir o transmitir, sino simplemente ofrece garantías; tan importantes que es muy recomendable, pero sólo garantías y protección).
Saludos
doctor francisco que hago yo que quiero vender mi vivienda y ella no tiene escrituras , la puedo registrar a mi nombre que me aconseja.
Hola Deisy
Al menos en España, eso no tiene más problemas que el encontrar un comprador que confíe, pues la inscripción de la venta no la hace más legal ni menos, simplemente protege al comprador (y es difícil que este renuncie a la máxima protección posible).
Acude a la Notaría más cercana, seguro que te aconsejan gratis y sabiamente
Buenas tardes, ante todo muchas gracias por tanta y tan buena información y por su gestión y ayuda.
Nosotros tenemos algunas dudas, queremos comprar un terreno que posee una pequeña casa y un garaje sin escriturar. Nos han dicho que no hay problema pq la casa y el parquing están inscritos en el registro de la propiedad, pero ahí surgen nuestras dudas, si nosotros compramos y escrituramos ese terreno y ellos ya registraron la propiedad, tenemos que registrarla nosotros después de firmar la escritura? Se puede registrar una casa dos veces o ellos tienen que renunciar de alguna manera?
Y por otro lado, nos gustaría construir una piscina en el terreno, se puede pedir permiso de obras en un terreno con una casa sin escriturar, y si es así, podríamos tener problemas al pedir permiso al ayuntamiento?
Muchisimas gracias.
Un saludo
Nerea
Hola Nerea.
Si compras un terreno edificado, obviamente compras tanto el terreno como la edificación; la escritura será tanto del terreno como de la casa, y el el Registro se lleva el historial de toda la finca; no es registrar una casa dos veces, ni renuncia alguna, simplemente que no puede separarse la casa del terreno.
Por supuesto que puedes pedir licencia para hacer la piscina, y los problemas serán los que se deriven del planeamiento urbanístico y las ordenanzas municipales (sobre las que te informarán en el Ayuntamiento) pero el que se haya declarado la otra obra sobre el terreno no es algo que afecte a esa licencia.
Saludos
Buenos días, no están escriturados ni la casa ni el garaje, lo único es que los propietarios del terreno lo registraron en el registro de la propiedad.
Por eso tenemos esas dudas..no sabemos si ellos han de renunciar e inscribir nosotros tanto la casa como el garaje en el registro, y si es así, en qué momento se hace, en el momento de la compra venta?
Teníamos dudas también acerca de la piscina por si hubiera problemas en los permisos ya que en ese terreno hay una casa sin escriturar.
Muchas gracias.
Un saludo.
Hola Nerea.
En tal caso lo recomendable es que sean ellos quienes declaren la obra nueva, así te ahorras tu unos gastos, en cuanto a la forma de hacerlo, en este blog te lo explico, https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
buenos días, me ha gustado mucho el articulo y lo veo de mucha ayuda,
me gustaría que me ayudase en unas dudas que tenemos mi mujer y yo:
en un terreno urbano y escriturado construimos una casa el año pasado (autopromotores) con la idea de vivir en ella toda nuestra vida, jejjeje, es decir de momento no venderla.
¿seria recomendable escriturar la casa o como ya tengo escriturado el terreno no es necesario?, ¿debo, se recomienda y se puede inscribir la escritura del terreno en el registro de la propiedad?,
¿cuando me piden escritura de la casa para altas de servicio de luz, el agua y gas ya lo tengo y no me lo pidieron, que tengo que llevar, que documento?porque los oficinistas estan acostumbrados a que todas las casas tienen escritura y yo entiendo que me piden demostrar que la casa es mia, ¿no?
muchisimas gracias de antemano, y un saludo
Hola Ivan.
El dueño del terreno es a su vez dueño de las obras existentes en el mismo, te recomiendo que leas este post de este mismo blog, igual ahí te aclaro un poco mejor tus dudas https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
buen día para todos
tengo una inquietud me gustaria mucho su ayuda
mi familia compro una propiedad ,con el dueño se firmaron unos papeles de promesa de compra y venta ,se le entrego el dinero y nos pusimos cita a los pocos días en la notaria para las firmas de el traspaso y escrituras ,resulta que el señor en un viaje falleció y nunca pudimos contactar algún familiar, ya de eso 25 años que estamos viviendo en la propiedad pero sin escrituras ,que puedo hacer ? gracias por su ayuda
Hola Hans.
Depende del documento y de si la finca está o no inscrita en el Registro de la Propiedad, para empezar lo más fácil es que los herederos del vendedor eleven con tu familia el contrato a escritura pública.
Saludos
Buenas tardes frncisco stoy interesado en comprar una parcela.rustica pero no tiene escrituras,mñn llamare al ayto de arahal si se podria escriturar pero si no se puede q tengo q hacer.una vez q compre tendria q ir a un notario para hacer la compra venta o lo puedo hacer sin notario muxas gracias
Hola Alejandro.
Para ser dueño no necesitas escritura, sino comprar al verdadero dueño; la ventaja de la escritura es que te protege, y más si se trata de una parcela rústica, pues el problema de las parcelaciones ilegales es muy serio en Andalucía, por lo que te recomiendo que te asesores antes de hacer nada.
Si la finca no ha tenido escritura, puedes acceder al Registro de la Propiedad, bien con expediente de dominio (que es largo y costoso) o bien la siguiente escritura que otorgues en relación a la finca, siempre que haya pasado un año desde la primera, si puede acceder.
Insisto en que antes de hacer nada, preguntes no sólo en el Ayuntamiento, sino también a mi compañero, que seguro que te atenderá gustoso.
Saludos
Muxas gracias a donde puedo ir para q me informe personalmente.
Tienes notaría en Arahal, pero también en Marchena, El Viso, o yo mismo en Alcalá de Guadaíra (donde también hay otras dos notarías) por decirte las mas cercanas.
Saludos
Buenos dias, le comento, mi padre compro una parcela hace 25 años sin escrituras, hace 20 años realizo una división del terreno donde 3l mismo construllo 4 viviendas.. A dia de hoy y desde hace mas de 15 años pagamos nuestro impuestos y nuestro valor catastral… Se podrian hacer escritura de esas viviendas? Cuales serian los trámites a seguir? Gracias
Hola Pedro
Sin ver la documentación es completamente imposible ayudarte, acude a la Notaría más cercana.
Saludos
Vale perfecto ire a la suya ya q tb tengo varios terreno visto x don rodrigo q pertenecen a alcala de guadaira un saludo y gracias
Buenas tardes:
A finales del año pasado he recibido una vivienda a través de un pacto de mejora con mi familia. Estaba sin registrar y tras 6 largos meses he conseguido el registro. Durante todo ese tiempo tenía una hipoteca para reforma preconcedida, de 58 € a 25 años. Hoy me la deniegan aludiendo al art 207 de la ley hipotecaria, por la que tienen q pasar 2 años desde el registro inicial hasta hipotecar la vivienda. me he quedado a cuadros porque ya tenía presupuestos cerrados, había hecho tasación, etc. ¿no me la dará ningún banco?
Hola Bruno.
No es el 207 (que se refiere a las fincas inmatriculadas -aunque es posible-), sino el artículo 28 (que se refiere a las fincas recibidas por herencia); sinceramente ese pacto de mejora familiar es una palabra que usas en términos coloquiales, y desconozco si eres o no legitimario, por lo que sin ver la documentación, poco te puedo ayudar.
El banco es libre de concederte o no el préstamo, aunque pocos son los que habiendo una suspensión de la fe pública registral durante dos años se atreven al correr el riesgo de perder la garantía.
Saludos
Buenas tardes, he localizado este blog buscando informacion para un problema que tienen mis tios. Y del cual le agradeceria me pudiese orientar para solucionarlo.
Hace aprox 50 años que mi abuelo compro una vivienda donde vivio hasta su fallecimiento y en el que vivia tambien su hija que es mi tia junto a su marido y luego sus hijas. El problema es que no tienen escrituras y tampoco ningun documento de compra venta de la vivienda. En la camara de la propiedad consta como propietario el constructor de la finca. Y los impuestos ibi los han pagado siempre mis tios aunque estan a nombre todavia de mi abuelo que fallecio en el 1974.
Mi abuelo dejo en herencia esta vivienda a mi tia que ahora tiene 86años pero verbalmente sin testamento.
Y la pregunta es que pueden hacer para registrarla a nombre de mi tia y que sea herencia para sus hijos algun dia o es mas no pueden acceder a algunas ayudas en el municipio donde viven por no constar la vivienda a su nombre. En algun momento alguien les dijo que tenian que esperar 75años que prescribia y asi poder demostrar con los recibos del ibi que eran propietarios de la vivienda,bueno en este caso lo tendran que hacer mis primos dentro de 25 años,es esto cierto?. Le agradezco muchisimo su ayuda!! Y espero haberme eplicado con claridad.
Saludos,
Hola Jenny.
El problema es de reanudación del tracto sucesivo en el Registro de la Propiedad, y en el fondo, el tracto no está roto, pues lo que hay que hacer es la venta y la herencia, aunque el tema es mucho más delicado, pues la ley hipotecaria en este caso no permite la tramitación del ese expediente de dominio.
En todo caso las herencias verbales no existen, ni las donaciones verbales tampoco, por lo que como mucho se puede hacer una herencia en la que voluntariamente queráis cumplir la voluntad de vuestro abuelo, pero eso fiscalmente tiene graves consecuencias.
La única opción que se me ocurre es la de interponer una acción reivindicatoria contra el dueño, y creo que es mejor que acudas a un abogado para ello; en cuanto a la prescripción, y dado que tu tía carece de título, el plazo no es de 75 sino de 30 años, contados desde que falleció tu abuelo y tía tomó posesión.
Finalmente el IBI no acredita la propiedad, sino quien paga impuestos y cómo es la finca.
Saludos
Buenas tardes,
Me gustaría explicar mi caso… Estoy interesada en comprar una casa con un terreno. Resulta que hace unos años, los actuales propietarios, realizaron una ampliación de la vivienda, añadieron una habitación más a la casa y construyeron un trastero en el jardín. Al realizar la tasación, nos han dicho que la habitación construida de más, no figura en las escrituras pero sí en el catastro, por lo que la han tenido en cuenta en la tasación. Y que el trastero no está ni en las escrituras ni en el catastro. El resto de la casa sí que está escriturada. Al pedir información de lo que había que hacer para regularizar la situación, en el ayuntamiento nos han dicho que no se va a poder meter en las escrituras ya que según las ordenanzas, no se debía de haber construido la habitación y el trastero en esas zonas porque hay que respetar unas distancias. Así que esas partes de la casa que son ilegales se quedan como en el limbo… Mi pregunta es: ¿ Si compro esta casa qué problemas me puede acarrear en un futuro? Me pueden sancionar u obligarme a tirar esas partes? Qué supone tener partes de tu casa de forma ilegal y por consiguiente no poder regularizar su situación?
Muchas gracias de antemano…
Saludos
Hola Vicky.
Te recomiendo que te leas este post, de este mismo blog que habla de las obras nuevas, y en el que encontrarás muchas de las respuestas https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
Buenas tardes, solo hago una consulta simple.
Compré una finca rústica mediante documento privado a un familiar, nunca ha estado inscrita en el registro. Catastralmente esta a mi nombre. Quisiera poder escriturar la finca y solo quisiera saber que documentación he de aportar a la notaría. Imagino que el documento privado, mi DNI, IBi y algo mas?
Muchas gracias.
Hola Vicente.
El problema es que has de tramitar un expediente de dominio y que es necesaria una instancia para hacerlo, independientemente de que el Notario pueda ayudarte, es más que recomendable que contactes con un abogado.
Saludos
Buenas tardes, tengo una pregunta que hacerle , mi abuelo ( fallecido)pago un dinero de la casa donde nació (hace más de 60años, porque si no lo hacía el estado se quedaba con ella, y había una persona viviendo en ella sin papel de alquiler no nada, esa persona murió, siguió viviendo su hijo muchos años, y este ahora está en un asilo, (demencia), la casa no tiene escrituras, pero en el registro de la propiedad está a nombre de mi abuelo, pero hay muchas partes interesadas( sobrinos ) pero antes de hacer las escrituras me gustaría saber si al estar la vivíenda a nombre de mi abuelo en el registro de la propiedad se podría quedar completamente el derecho de ella ya que la saco de un embargo, mi abuela está viva , y está perfectamente de memoria (91años)y me cuenta todo lo que sucedió , todos los cuñados ósea hermanos de mi abuelo son miertos y ninguno se hizo cargo de pagar la parte del embargo, y ahora salen todos a reclamar y me da pena de que estén pagando el ibi y ni hay reparto de herencia , ni escrituras no el derecho que tendría que tener mi abuelo por vivienda al completo por haberla sacado del embargo, me gustaría también saber si mi abuela podría servir de ayuda para aclarar la situación ante notario, ¿debería de buscar la herencia de esa propiedad? O simplemente escriturarla a nombre de mi abuela o mi madre hija única y heredara de sus bienes, gracias
Gabriel.
Suelo responder que es casi imposible atender ciertos asuntos sin ver la documentación, más si cómo dices el titular registral es tu abuelo, lo que hay que hacer es practicar la partición de la herencia del mismo, y a dicha herencia están llamadas tu madre (me comentas que es hija única) y tu abuela.
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana con toda la documentación, allí te asesorarán gratuitamente.
Saludos
Hola Francisco,
Tengo una consulta que hacerle. Mi abuela compró una casa y al fallecer la dejo en herencia a mi tía y mi padre. Al fallecer mi padre, intente poner todos los papeles en orden, pero nos dimos cuenta de que no hay nada que demuestre que esa casa era de mí abuela. No existen escrituras, ni referencias y en el registro de la propiedad el nombre que aparece es el del constructor. Llevamos como 40 años usando esa casa de veraneo y pagando los correspondientes recibos (ibi, luz, gas…) Hay alguna manera de demostrar que esa casa es nuestra? Es que nos ha salido un posible comprador.
Muchas gracias por su atención
Hola Edurne.
La fórmula es tramitar un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, aunque la nueva normativa no creo que vaya a facilitar mucho este supuesto; te recomiendo que acudas a la notaría más cercana.
Saludos
Hola Francisco, quisiera saber si puedo vender una parte de mi casa, a la que supongo tendré que hacer división horizontal. Es de dos plantas, la planta baja es con la que me quedaría y vendería la parte arriba que es como un piso independiente. El problema viene que no tengo escrituras. Sí que está inscrita y la tengo donada a mi nombre, antes de morir mi padre. La cuestión es que mi padre tampoco tenía escrituras, la finca era de mis abuelos, y al morir se lo repartieron la finca entre los hermanos. Nunca han hecho una división horizontal, y aunque cada uno sabe lo que es suyo, nadie tiene escritura alguna. Para poder vender una parte de mi casa, es necesario hacer esa división, o con una nota simple es suficiente para poder escriturar y vender? O también es posible vender con esa nota simple?. Podrían escriturar los compradores de este modo? Muchas gracias de antemano.
Hola Rosa.
No acabas de aclarar bien si eres o no la única titular registral de la casa (empiezas diciendo que si, más luego parece otra cosa).
Para poder vender esa «parte» efectivamente necesitas dividir horizontalmente la casa, y recuerda que es necesario para ello licencia municipal, así como pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en Andalucía el 1,5% del valor de todo el inmueble).
En todo caso, en la notaría más cercana te informarán gratuitamente, pues el asesoramiento del notario necesario para otorgar una escritura es siempre gratuito.
Saludos
HOLA BUEN DIA UNA PREGUNTA UNA PERSONA ME VENDE SU CASA PERO ESTAN EN TRAMITES DE ESCRITURAS YA ELIGIERON A UN TITULAR MI PREGUNTA ES SI PUEDO COMPRARLA SIN DICHAS ESCRITURAS ? GRACIAS
Hola Fátima.
Me inquieta eso de elegir un titular, pues los titulares no se eligen lo son o no lo son; supongo que se trata de una herencia y que lo que han decidido es un adjudicatario.
En todo caso, lo importante no es que el que te venda tenga escrituras, sino que sea el dueño; el tema está en que la escritura te da garantías para saber quien es el verdadero dueño, y las palabras dice el refrán que se las lleva el viento.
Dicho esto, puedes comprar, pero es verdaderamente importante que compruebes quien es el dueño, y a tal efecto sería muy recomendable que te dejaras asesorar por un abogado, pues la diferencia entre hacer las cosas bien o mal, es muy pequeña, y cualquier error puede costar caro (no dudes que buscar un asesoramiento profesional en estos temas es una inversión y no un gasto).
Saludos
Buenos días Francisco.
Si, la titular de mi casa soy yo.
Perdona si no me supe explicar bien.
Mi casa está en una finca, junto a otras 5 edificaciones, cada una de ellas de mis primos, antes de nuestros padres y anterior a mi abuelo, el que no tenía inscrita esta finca, y por supuesto tampoco escrituras.
Mi casa la inscribimos en el registro, cuándo mi padre me la donó en vida.
Intentemos hacer una división horizontal con todos mis primos, para que cada uno pudiésemos hacer escrituras, pero al final por una sola persona, no quiso hacerlo, y no pudimos hacerlo.
Ahora me ha salido un comprador para la parte alta, que es otro piso como en la parte baja, que es donde vivo. Me suponía que como bien me has dicho, tengo que hacer división horizontal de mi vivienda. Pero antes debo hacer división horizontal de la finca, junto a mis primos?, si se sigue negando una sola persona, los demás no podemos hacer nunca nada?, no se podría hacer una escritura de mi casa, sin necesidad de dividir la finca?, para así poder hacer yo mi división horizontal de mi vivienda?.
Cada uno paga el ibi de sus viviendas, lo que nos une es un patio, aunque las casas tengan cada uno, su entrada propia hacia la calle, te lo dejo como dato. Gracias por tú pronta respuesta, y perdona, por no saberme explicar… A ver si ahora te lo he aclarado algo.
Pd. El notario de mi zona, está de vacaciones hasta el 15 de septiembre. Y me surge saber esto, lo mas pronto posible, para no hacer al comprador ilusiones y que le vayan a conceder esa hipoteca, y se encuentre que no puedo venderle mi piso.
Hola Rosa.
Pues sigo sin tener claro quien es el titular registral de la finca, pues de un lado dices que tienes la cosa inscrita a tu nombre y seguidamente hablas de una división horizontal con tus primos.
Ten en cuenta que sin ver la documentación cualquier cosa que te diga tiene todas las papeletas de ser equivocado, pero por lo que comentas parece que es necesaria una previa división horizontal con tus primos.
En todo caso, si puedes dime privadamente cual es tu zona, porque esas vacaciones de mi compañero ya las quisiera yo para mi, aunque dudo mucho que no tengas cerca otra notaría (hay más de tres mil en España)
Saludos
Buenas tardes,
En algunos pueblos de Castilla y León es muy común no inscribir las propiedades en el Registro. En caso de querer inscribir un inmueble por prescripción, porque ya han pasado más de 30 años (la propiedad de la que hablo era de mi bisabuela fallecida en los años 80), ¿cómo se tendría que proceder para inscribirla?.
Hace unos 5 años fui a informarme al Registro y una funcionaria me dijo «alegremente» que no hacía falta, que no me preocupase, que allí la mayoría de las propiedades situadas en zona rural estaban sin inscribir.
Me gustaría saber su opinión al respecto.
un saludo
Hola Esther.
Desconozco de donde has sacado eso de inscribir por prescripción, lo que tienes es tramitar un expediente de dominio, para lo que te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana, donde te informarán gratuitamente, tanto de esta, como de otras opciones (recuerda que el asesoramiento del notario necesario para firmar una escritura es gratuito).
Es cierto que no tienes por qué preocuparte, y prueba de ello es que ningún problema se ha planteado en ochenta años, otra cosa es que para vender tengas problemas a la hora de encontrar comprador (especialmente si este para comprar necesita un préstamo con garantía hipotecaria).
La escritura y la inscripción te protegen, pero eso no quiere decir que estés completamente desprotegida; en todo caso, te recomiendo que busques la máxima protección posible (entre otras cosas porque hasta hace unos meses era mucho más económico lograrlo, y cada día los requisitos para acceder al Registro de la Propiedad se endurecen y encarecen más).
Saludos
HOLA BUEN DIA NECESITO ME AYUDES HACE OCHO AÑOS COMPRE UN TERRENO DE COMUNEROS ME DICEN QUE TENGO QUE HACER UNA CONSTANCIA YA QUE EL PAPEL QUE ME DIO LA PERSONA QUE ME VENDIÓ NO VALE,PERO EL GRUPO DE COMUNEROS PIDE QUE HAGAN ESA CONTACIA ,NO SE SI SEA SEGURO YA QUE CADA AÑO CAMBIA DE PERSONAL Y TAMBIEN CAMBIAN LA FORMA DE LA CONSTANCIA Y SU PRECIO ES MUY ELEVADO ELLOS PIDEN 5800 POR ESE DOCUMENTO, ME INFORMARON QUE CON EL PAPEL DE COMPRA VENTA DE MI TERRENO YO PUEDO NOTARIAR EL TERRENO.¿QUISIERA Y ME ACONSEJARA QUE ES LO CORRECTO? YA QUE NO SE, QUE DOCUMENTO ES MAS VALIDO PARA CUALQUIER PROBLEMA YA QUE ES MI PATRIMONIO
Hola Mari.
Por la forma de escribir supongo que no eres de España, pues el término terreno de comuneros me es reconocido, lo mismo que la palabra «constancia» o «notarial».
Te recomiendo que acudas a un Notario de tu país y preguntes, pues hablar de una ley que desconozco es muy aventurado, y sólo podría perjudicarte.
Saludos
Como siempre muy interesante todo lo que nos aportas y enseñas.Yo trabajo de auxiliar de domicilio para una señora viuda y sin hijos..Ella compro un piso y en el registro figura como titulares su sobrino y esposa al 100% de la nuda propiedad con carácter ganancial y el otro titular esta sra al 100% del usufructo con carácter privativo…el sobrino carnal ha fallecido hace muchos años y la esposa de este no atiende en nada a esta otra Sea,se ha desentendido a todos los efectos de ella..La señora mayor quiere cambiar esto y que la propiedad pase a su muerte a la persona que esta cuidando y atiende…que pasos tenendriamos que dar para que se pueda cambiar esto y que forma seria la mas beneficiosas para llevar a cabo esto…??? Aparte de ir a un notario que seria mas conveniente donación,compraventa testamento..me podría ayudar a aclar un poco el tema.gracias
Hola María Dolores.
Más que cómo cambiar, el problema es si puede cambiar la situación existente, y poco puede hacerse.
Esta señora tiene el usufructo, esto es el derecho de usar y disfrutar mientras viva el piso, pero los nudo propietarios lo que tienen es el derecho a ser plenos propietarios cuando fallezca la señora, y ese derecho ya lo han adquirido por justo título, sin que se pueda cambiar, salvo impugnación del mismo.
Puede disponer de su usufructo, mas sólo puede hacerlo en vida, y el adquirente sabe que en cuanto fallezca la señora, perderá lo adquirido.
Puede hacer testamento, y dejar sus bienes a su fallecimiento a quien quiera, más a su fallecimiento no deja usufructo alguno, pues ese derecho se extingue precisamente cuando muera..
Espero haberte servido de ayuda, y que entiendas, que me es más cómodo es decir lo que quieres oir; más piensa que las cosas son lo que son, queramos o no, y que no es bueno engañar ni generar falsas espectativas.
Saludos
Saludos
Buenos días D.Francisco….ha sido usted muy amable en su contestación…le doy las gracias… Un saludo
Buenas noches D. Francisco. Le explico, hace 1 año vivo en una vivienda, construida en terrenos del ayuntamiento de Algodonales (Cadiz) a principios de los 90, hace unos 23 años mas o menos, nunca a estado inscrita en propiedad del que la construyo, el residente en la vivienda no pagaba los impuestos, basura etc, y desde hace unos 5 años la tenia abandonada, dado que es un enfermo mental y vive en la calle (teniendo casa). Igual que esta vivienda se construyeron otras 6 en terreno del ayuntamiento, todas ellas estan hoy dia escrituradas y en regla. Mi pregunta es si pago los atrasos del IBI, basura etc. Tengo algun tipo de derecho sobre dicha propiedad. El hombre que vivia antes en ella nunca hizo ningun tipo de documento de propiedad, cesión, ni nada de nada. Muchas gracias de antemano y un cordial saludo.
Hola Francisco Javier.
Tu mismo comentas que los terrenos son del Ayuntamiento, por lo que no veo posibilidad de hacer la escritura, si no es con el consentimiento del Ayuntamiento y previo el expediente administrativo correspondiente (respecto a escrituras hechas o dejadas de hacer por otras personas, sin ver esas escrituras, y sin saber la real situación de esas personas, comprende que poco puedo decir)
Saludos
Buenos días, Sr. Francisco Rosales,
nuestra duda surge ante un inmueble cuyas escrituras están a nombre de un antiguo propietario (Sr. X), no residente España, que vendió su piso al segundo propietario (Sr. Y), también extranjero. La venta se hizo de forma particular, sin cambiar el nombre del propietario en la escritura, ni en el registro. El segundo propietario, quiso vender su piso, pero no pudo porque, aunque haya sido suyo durante mas de veinte años de forma oficiosa, no lo es de forma oficial. Nosotros ahora somos los actuales «propietarios» del inmueble. Pero nos encontramos con el mismo problema. Nos dijeron que no existen herederos del Sr X y tenemos la carta de renuncia de los segundos «propietarios». ¿Que documentos necesitamos para escriturar a nuestro nombre o como hemos de proceder para formalizar la documentación?. Gracias
Lo más adecuado es tramitar un expediente de dominio para reanudad el tracto sucesivo interrumpido, para lo que te recomiendo que acudas a la notaría más próxima.
En todo caso la normativa que regula esta materia ha cambiado en Noviembre del año pasado, y genera muchas incertidumbres, por lo que te ruego que tengas paciencia.
Saludos
Hola. Una casa antigua sin escritura, heredada por dos hermanos fallecidos. Ahora propiedad de 50% de dos hermanas, hijas de uno de los propietarios fallecidos y el otro 50% propiedad de la hija del otro propietario fallecido. En el Catastro figura como propietarios uno de los fallecidos y su mujer (tambien fallecida). En los recibos del IBI figura el nombre de aquel fallecido. El otro hermano tembien heredero no figura en el Catastro pero ha satisfecho los gastos de luz y agua. Tanto los gastos de IBI como luz y agua, así como las reparaciones de mantenimiento (pequeñas obras) se han satisfecho proporcionalmente a los porcentajes de propiedad. ¿Puede darse el caso que las hermanas herederas del titular en Catastro intenten adjudicarse la propiedad total de la casa?
Gracias.
Hola Joan
Evidentemente todo es posible, más poco puedo ayudarte anticipando un futuro que obviamente nadie puede conocer.
Sería más que recomendable que los interesados cuanto antes promuevan un expediente de dominio y zanjen la situación, pues obviamente su propiedad nadie la discute, más si quieres evitar problemas, cuanto antes empieces a intentar tener correcta la documentación, mejor para ti.
Saludos
hola ,me gustaría saber ,,,,hay un terreno que mide 4.400 metros cuadrados en total,.,que es propiedad del mismo dueño,,,pero solo esta catastrado 3.300 metros a nombre del dueño. ese terreno consta dos parcelas a diferentes a personas que no tienen que ver con ese terreno,,una de 200 metros y otra de 900,y ay están los 4.400 metros ,,,’pregunta que tengo que hacer para cambiar eso que esta mal catastrado Y otra pregunta también hay otros dos terrenos sque estas mal catastrado que nisiquiera esta a nombre del verdadero dueño,,que se podría hacer,,saludos
Hola Jaime.
Es necesario rectificar catastro, y a la vista de la documentación el expediente puede variar, mejor acude o a catastro o a la Notaría más cercana, donde te informarán gratuitamente.
Saludos
Ante todo agradecer la labor y el tiempo empleado al Sr. Rosales, quien con su blog aporta luz a estos temas tan controvertido. Al hilo de este tema, me gustaría si fuera posible que me diera respuesta a mi situación: Compramos hace mas de 20 años a vivienda a una Promotora la cual se encuentra en concurso de acreedores. Junto con la vivienda se nos entregó (sin documentación alguna) el sótano del edificio (en bruto), en el cual hemos construido los cuartos trasteros. El problema viene cuando hemos descubierto que el sótano es una finca independiente y sigue registrada a nombre de la promotora. El problema es: El liquidador concursar judicial de la Promotora no sabe que existe dicho local a nombre de la misma, si solicitamos al mismo que lo transfiera a nombre de la Comunidad o propietarios de los pisos, seguramente tendremos problemas. ¿Qué hacemos para obtener el título e inscribirlo en el Registro?..
Hola Ángel
En principio la solución parte de ponerse de acuerdo con el administrador concursal, pues no tiene por qué haber problema alguno, en otro caso cabe reivindicar el dominio judicialmente, y lo mejor es contactar con un abogado, y aportarle la documentación que haya sobre el tema.
Saludos
Una pregunta si mi casa lo compre en Huancavelica en una provincia el 2000 y no tuve tiempo de inscribirlo en los registros públicos .ahora quiero inscribirlo en la localidad donde está el bien en Piura y el notario de Piura no me quiere recibir porque tengo que pedir la ratificación en la provincia donde hice la compra pero en esa provincia ya no hay notario porque hacido cesado que puedo hacer para que me den mi ratificación del inmueble que compre.
Hasta ahora no hay notario en la provincia.
Hola Augusto.
No siendo de España, no puedo informarte de nada, pues desconozco la normativa de tu pais, por ejemplo no entiendo a que ratificación te refieres, y concretamente quien ha de ratificar.
Sea como fuere las Notarías se cubren cuando quedan vacantes, pero te recomiendo que acudas a un compañero de tu pais para que te lo explique mejor.
Saludos
Muchas geacias de antemano-
mi suegra tiene una propiedad una parcela urbana que esta registrada y tiene escritura a nombre de su hemano ya fallecido,que la eredo de los padres esta parcela era de seis hermanos que entre ellos se la han vendido ahora todo el trozo ( 200m2) es de mi suegra. el hermano mayor que es el que hacia el reparto de esta y otras propiedades ya fallecio , su unico hijo no tiene aceptacion de herencia ni la quiere hacerlla, mi suegra hace mas de trenta años que paga el IBI ha pesar que esta a nombre del fallecido hermano. existe alguna formula que podamos normalizar esta situacion.
tras una visita al notario del pueblo nos dice que que el hijo tendria que darnos poderes especiales o bien un contrato de venta. ,Pero aqui radica el problema no quiere saber nada
Hola Antonio.
Poco puedo ayudarte sin ver la documentación, y más si un compañero mío viéndola te ofrece una solución; la cuestión eso si, no es si el hijo quiere o no hacer el poder, sino que si su padre ha vendido, puede ser demandado, para ello lo correcto es acudir a un abogado.
Saludos
Sr. Francisco Rosales . efectivamente cedio a los hermanos pero no tenemos ningun documento que lo acredite, excepto del ultimo trozo, que uno de los hermano este si , al ser reciente tenemos un contrato de venta entre particulares. Como nos dice iremos a un abogado .
muchas gracias
buenos dias, le expongo mi caso:
mi padre compro una casa en los años 80, sin escriturar, pero pagamos el ibi, y todos los impuestos. a dia de hoy viven ahi mi madre y mi hermana, pero mi padre fallecio hace 9 años, como poedmos poner la casa en regla? ya que no tenemos ningun papel de la casa «oficial» , solo las facturas que pagamos y que vivimos ahi desde hace 30 años, que se hizo la casa.
por que para ir al notario debo llevar algun papel no? estoy bastante perdida… saludos y muchas gracias
Hola Emi.
Lo mejor es que empieces comprobando si la casa está o no inscrita en el Registro de la Propiedad, para así saber cual es el siguiente paso a dar; lo más recomendable es que acudas a la Notaría más cercana con la información registral que obtengas, así como con toda la documentación.
Saludos
Buenas noches! Muy interesante su articulo, pero si le pudiera exponer mi caso y si me pudieras orientar se lo agradecería.
Mis abuelos tenían una casa sin escrituras y sin testamento, ellos murieron hace 20 años, en vida dijeron que la casa seria para mi madre y mi dos tíos estuvieron de acuerdo y lo siguen estando, la duda surge en lo siguiente.
En la casa no vive nadie, solo voy yo algunos fines de semana. Mi madre tiene alzheimer muy avanzado y la cuido yo desde hace 4 años, mi hermana dice q la casa de mis abuelos me la quede yo y mis tíos tambien de acuerdo. Como puedo hacerle la escritura a mi nombre? Q necesito y donde dirigirme? seria muy costoso? nunca se sabe que puede pasar en un futuro y las palabras se las lleva el aire.
Gracias de ante mano
Hola Juan Antonio.
La cuestión es que en vida no se hace testamento oral, aunque podríamos entender que tras su muerte hay una partición verbal entre los hjos; el siguiente problema es tu madre, pues ahora para recabar su consentimiento al tener alzhemimer es necesario incapacitarla judicialmente y recabar autorización judicial.
En definitiva, el problema no es en si hacer o no escritura, sino la forma en la que has adquirido y quienes tienen que prestar el consentimiento.
Saludos
Hola Francisco,
Le expongo el caso, hace mas de 30 años se construyo un edicifio a traves de una comunidad de bienes en la que son comuneros 3 matrimonios en gananciales, por alguna razon, supongo que por causa de embargos, antes de empezar a construir se elimino de la cb a uno de los matrimonios, y de la escritura de compra del local.. (es decir hay un escritura donde constan todos, y otra donde se rectifica y se dice que ese matrimonio no entra en la compra), por lo que se hace toda la edificacion con la cb y los 2 matrimonios. Al finalizar la obra quedan varios inmuebles sin vender, por lo que se los reparten ahora si, entre los 3 matrimonios, pero de palabra, es decir, no se liquida la cominidad de bienes, ni se le vende al 3 matrimonio esa parte que adquiere cuando repartieron( o si, se supone que se le vendio de palabra, pero que nunca se llego a poner a nombre de ellos).
por lo que en los últimos 30 años los 3 matrimonios vienen disfrutando de los pisos que se han repartido, en el registro de la propiedad solo constan dos matrimonios, pero el uso real de 3 de los pisos no es de los matrimonios que constan en el registro de la propiedad.
La pregunta es, ahora quieren liquidar esa c.b para adjudicarse a cada uno su parte porque hacienda no para de requerir porque cada uno declara lo suyo pero no por mitades, y claro el problema esta en que el matrimonio que tiene 3 pisos pero no esta en la c.b?? lleva 30 años disfrutando del uso de las viviendas pero no tiene la propiedad del registro de la propiedad…. hay alguna manera de regularizar esta situación?
los comuneros quieren liquidar la c.b para adjudicarse pero no quieren adjudicar lo que no es suyo, y el otro matrimonio se niega a todo, no quiere poner esos inmuebles a su nombre.
Hay alguna manera de poner esos pisos a su nombre desde aquella fecha por el uso, o tendriá que hacerse una venta ahora aunque no se reciba ninguna contraprestación porque ya se recibo en aquella época, aunque no hay níngun papel que lo justifique?
Susana, no te lo tomes a mal, pero ¿no te parece contradictorio que edificio se construya por tres y sea de dos?, evidentemente la liquidación se hace entre los dueños, y como mucho ese tercer matrimonio tiene un crédito por razón de los gastos realizados; pero si transmite es con todas sus consecuencias, y si realizas negocios con el objeto de evitar embargos o para eludir el pago de deudas, reesolver luego los problemas que se plantean superan con mucho lo que es un mero comentario de un blog.
Es más que recomendable que acudáis a un abogado y a un especialista en derecho fiscal.
Saludos
hola mi padre vendio una casa en compraventa pero la parte de arriba es de otra persona mi padre ha fallecido hace tres años y el que hizo la compraventa no la ha escriturado.Ahora nos llaman a sus hijos para podersela vender a una tercera persona,la casa entera ,mi padre lo unico en lo que esta su nombre es en la contribucion,ya hemos firmado las ultimas voluntades…Me puede usted asesorar gracias…
Hola Rosa.
Habría que realizar la escritura de herencia y posterior compraventa, lo más adecuado es que acudas a la Notaría más cercana donde te asesorarán gratuitamente de qué documentación y costes supone estas operaciones.
Saludos
Hola buenos días, Gracias por su Blog, mi problema, el cual me quita el sueño es el siguiente:
Adquirí por medio de Adjudicación Judicial una finca con una casa prácticamente en ruinas, en un pueblo pequeño, pero que a mí me interesaba. Todo iba bien, me dio el Juzgado la Posesión, hasta que un día me entero por que me llama una persona de la localidad diciéndome , que esa finca es suya, que lo que yo había comprado es una finca cerca de allí, mucho mas pequeña y encima calificada como suelo rustico ( la que yo había comprado es urbano) Vamos no valia nada.
Voy al Registro de kla Propiedad de donde pertenecia la finca y me dice el Sr.Registrador que esa persona que decía que era suya ha bía estado en varias ocasiones, pero no había podido acreditar lo de las fincas. Al pedir un Histórico veo que en el año 2001 la persona que era titular la finca ( a la cual se la embargó el Banco) había hecho una ampliación de superficie por el artículo 298.3 de la L H. Han pasado ya 2 años y no se ya que hacer, me da miedo hacer reformas por si me pone una demanda y pierdo todo.
Agradezco su tiempo y muchísimas gracias de antemano
Hola José Luis.
En la práctica habrá que ver la realidad y la documentación con la que cuenta dicho señor, pero a tu favor tienes toda la protección judicial y registral.
Saludos
Ante todo, mil millones de gracias por seguir respondiendo y ayudando a la gente con dudas. Eres un amor.
Te cuento nuestro caso, tenemos la posibilidad de comprar una casa con parcela a muy buen precio. El caso es que la parcela esta escriturada pero la casa no. Es una obra nueva visada la construcción en 2003 por arquitecto.
Nos han dado la posibilidad de comprar parcela y escriturar la casa nosotros más tarde.
No se si nos encontraremos problemas o un gasto desorbitado y estamos muy perdidos.
Mil gracias
Hola Teresa.
El concepto de gasto desorbitado es muy relativo, pues la pregunta es ¿qué consideras tu gasto desorbitado? ten en cuenta que hay personas que por cuatro perras ya protestan.
El principal gasto de la declaración de obra nueva es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que en función de la comunidad autónoma varía y que aquí en Andalucía es el 1,5% del valor de la casa.
En todo caso, no acabo de entender eso de escriturar la casa más tarde, pues se trata de actos realizados por el dueño y por tanto que él ha de soportar (sin perjuicio de que cuando menos te recomendaría que por si las moscas compruebes en urbanismo si hay alguna medida para restaurar la legalidad urbanística en curso -lo dudo pese al tiempo- y que compruebes bien si te venden una parcela o una cuota indivisa -cree que no es lo mismo-)
Saludos
Gracias, Francisco. Con gastos desorbitados me refería a posibles multas o sanciones por no hacer las cosas bien.
En cuanto a escriturar más tarde, el caso es que nos dicen que la escritura la hagamos nosotros después de comprar la parcela. Ellos no lo han hecho antes porque se divorciaron y no tuvieron tiempo para ello y ahora sería pagarla, para luego cambiarla de nombre. Dicen que para ahorrarnos ese paso y ese dinero, se podría hacer así, pero no sé si es legal y nos pueden decir algo por comprar una parcela más barata y luego legalizar una casa de repente.
Sin conocer la situación urbanistica poco puedo decir, salvo que los que se ahorran el paso son ellos.
Saludos
Muchas gracias Francisco, pero no se a qué te refieres en la práctica, este señor ha ido a una notaría con testigos para que declaren que ellos conocen que esa finca era de su propiedad ( o de su familia) y así si me pusiera un Juicio Declarativo tener todos esos testigos. Me ha dicho mi abogado que la Fe Judicial prevalece ante la Fe Notarial y Registral, pero , yo compré fiándome de lo que decía el Registro, Qué derechos tengo yo?? Muchas gracias Francisco
Hola José Luis.
No puedo ayudarte sin ver documentación, cosa que si ha hecho tu abogado, por lo que nada puedo añadir.
Lo que si te aclaro es que ni existe la fe judicial ni registral, pues el concepto jurídico de fe es diferente; lo que si es cierto es que la propiedad en último término quienes la protegen y donde se defiende es en los tribunales de justicia, y son esos tribunales los que a la vista de la documentación deciden a quien corresponde la propiedad en caso de disputa.
Por ahora lo que planteas es un conflicto entre una adquisición en escritura inscrita, y una adquisición en una subasta judicial; y en esa disputa entran en juego diversas normas, que son las que aplicaran los tribunales, y en las que la buena fe (que se presume en el titular según registro) va a ser elemento decisivo de la sentencia que se dicte.
Como puedes comprobar, es indispensable ver qué documentos tiene cada uno, y conocer los hechos, por lo que es imposible que pueda ayudarte yo, con dos simples comentarios en un blog, o que lo que te diga pueda ser más adecuado que la opinión de alguien que tiene toda la documentación por delante.
Saludos
Buenos dias Sr. Rosales, en primer lugar darle las gracias por compartir sus conocimientos con todos nosotros, queria hacerle una consulta. Mi suegro compro un terreno que partio en tres partes, una de esas partes será para mi esposa el dia que mi suegro fallezca, segun figura en testamento. En esa parcela mi mujer y yo hemos construido una casa, con todo a nuestro nombre ( licencia de obras, fin de obra, arquitectos etc…). En el catastro ya figura la edificacion y el terreno, pero viene el IBI a nombre de mi suegro. Mi mujer y yo tenemos un credito hipotecario formalizado para poder construirnos la casa (habiendo hipotecado para ello otra propiedad que tenemos), por lo que nos desgravamos a hacienda el pago del mismo cada año en la declaracion. Hemos recibido una carta del catastro en la cual nos comunican que no coincide la informacion que tienen ellos con la que les manda hacienda. Ahora estamos mirando como solucionar este problema por temor a meternos en lios legales con hacienda y sobre todo por el temor de que la casa que hemos construido nosotros con nuestro dinero, ahora este a nombre de mi suegro y en consecuencia, para poder ponerla a nuestro nombre haya que desembolsar un monton de dinero haciendo una donacion o compraventa de la misma a nuestro favor. Intento buscar informacion para buscar la manera de legalizarlo y por supuesto no tener que volver a pagar por algo que ya es mio y he pensado en una solucion que me gustaria comentar con usted para ver si pudiera ser correcta. Las donaciones entre padres e hijos salen mucho mas baratas, entonces he pensado que mi suegro done la parcela a mi mujer, con lo cual quedo yo desprotegido, aunqe asumo el riego. ahora es donde tengo las dudas, como la construccion no esta escriturada y una vez el suelo a nombre de mi esposa ¿ ya quedara solucionado el problema en que habia entre el catastro y hacienda por el tama de cotejar datos?. ¿Seria obligatorio que mi mujer escriturara la construccion, o con la escritura del suelo valdria? se lo digo porque no disponemos de dinero actualmente para hacer esa escritura de la vivienda y hemos pensado hacerlo dentro de 5 años, que es cuando acaba la obligacion de modificacion por cesion entre familaires, pero nos da miedo que si no la escrituramos nos pueda traer mas problemas todo esto. Perdone por extenderme tanto pero no sabia como explicarlo. Gracias por su atencion. Un saludo
Hola Victor.
Tienes que comprender que esto es un blog, y no un consultorio jurídico, pues aunque así quisiera que fuese, sin ver documentos siempre es imposible ayudar a alguien con un minimo de fiabilidad.
Dicho esto, también me gustaría que vieras que sois vosotros los que habéis decidido cómo hacer las cosas, y que tu comentario prueba por enésima vez, que un buen asesoramiento previo evita muchos problemas; pues por más que te duela la casa no es tuya, dado que has construido en terreno ajeno (eso si, de buena fe, y todo eso está claramente regulado en el código civil)
Insistes en ahorrar escrituras y costes, lo cual es razonable, más lo que tienes que asumir es que todo lo que te ahorras hoy pueden ser problemas para mañana (imagina que tienes una herida y le dices al médico que por favor como las tiritas son caras no te haga una cura…¿no ves que corres el riesgo de desangrarte?).
El problema primero a resolver es esa división, que puede que la haya hecho tu suegro, pero que necesita una licencia municipal, que igual puede que no obtengas; el siguiente problema es que como tu suegro cambie de testamento, creo que puedes intuir claramente el lío que se puede montar.
El que la donación de padres a hijos sea más barata, es una cuestión que depende de la comunidad autónoma, y en todo caso no puedes vender si no hay precio (el notario controla los medios de pago) ni donar a cambio de un dinero.
Afirmas que es tuyo, más nadie te ha transmitido el terreno, y aunque tu situación no es dramática, partes de ideas equivocadas.
Te recomiendo que por más delicada que sea tu situación acudas a un abogado que analice el tema, o cuando menos a la notaría más cercana, pues el asesoramiento notarial (ojo, sólo si acabas firmando la escritura) es gratuito, aunque el notario poco va a poder ayudarte en cuestiones de IRPF.
De verdad que no quiero ser desagradable, pero cree que de corazón trato de ayudarte con el poco margen de mainiobra que permite un comentario en un blog.
Muchas gracias por su respuesta, me ha servido de mucho, ire al notario a que se haga legalmente la donacion del terreno de mi suegro a mi esposa y despues formalizaremos la escritura del terreno. La escritura de la casa, no tengo mas remedio que aplzarla, primero por el coste que conlleva y segundo porque solo podria escriturarla a nombre de mi esposa ( sino estoy equivocao) y hasta dentro de 5 años no se podria modificar para incorporarme yo, teniendo que volver a hacer desembolso. Muchas gracias por su ayuda y atencion. Un saludo Sr. Rosales.
Buenos dias, Sr Rosales. Hace 15 años compré una finca rustica con casa de campo antigua de más de 50 años. La escritura registrada sólo habla de una casita sin más detalle. Posteriormente se ha realizado ampliación y renovación de la casita . ¿Es suficiente esa denominación en escritura o conviene que escriture la casa más detalladamente habida cuenta que ha sido ampliada? Gracias.
Hola Ignacio.
La casa es tuya, esté como esté descrita; no obstante y a efectos de posibles préstamos con garantía hipotecaria, sería conveniente registrar la ampliación de la obra.
Saludos
Hola Ignacio ,
Tengo una pregunta mi abuelo heredo una casa en el pueblo pero no tiene escrituras la casa tiene 60 metros y al ser varias casas colindantes le están pasando el catastro de una finca de 400 metros. Mi pregunta es al no tener escrituras cómo puedo cambiar los metros del catrastro porque esta pagando mucho dinero. Muchas gracias
Hola Sara.
Puedes acudir a Catastro para incoar un expediente de rectificación, o si lo prefieres iniciar ese proceso desde la Notaría (para ello obviamente habrá que hacer esas escrituras inexistentes).
Saludos
Hola muchas gracias por tu gran ayuda, tengo unas dudas a ver si puedes ayudarme, quiero comprar una casa de campo el cual la propietaria solamente tiene escrituras del terreno que tiene 7.000 metros cuadrados, la casa de 150 metros cuadrados no tiene escritura y tampoco se si habrá problemas para hacerlas, en esta zona si no tienes mínimo 10.000 metros cuadrados no es legal hacer una vivienda de más de cuarenta metros como almacén o algo así, la casa lleva echa unos 15-20años, mi pregunta es si tendré problemas para poder escriturar la casa o para comprar y si se puede que pasos tengo que dar, muchas gracias
Hola Fran.
Depende de la comunidad autónoma en la que te encuentres, las ordenanzas municipales, así como la antigüedad de las obras; en todo caso te recomiendo que sea el vendedor el que antes de hacer la venta, te aclare estos extremos y haga él la declaración de obra nueva.
Saludos
Hola Francisco gracias por tu ayuda te cuento q compre un Terreno hace 2 anos Pero no tiene escritura lo compre por compra y venta puse un abogado para q me de areglando las escrituras pero ya son 2 anos y no sale quiero saver si es normal q se demore en salir las escrituras me da miedo q el ex dueño me vuelva a quitar el terreno pero ya contruyi una casa pequena en el terreno
Hola Milton.
Una escritura de compraventa no tiene ningún tipo de dificultad, el problema es que no estén inscrita en el Registro de la Propiedad, pues la anterior tramitación de los expedientes de dominio es muy lenta.
En todo caso lo más adecuado es que consulte al abogado los motivos de la espera, pues es él quien tiene los antecedentes y te podrá dar las explicaciones, de por qué esta demora excesiva.
Saludos
Gracias Francisco por tu atencion ya le pregunte a mi abogado y dice q esta un poco demorado q Espere con paciensia una vez me llamo el abogado para q firmer un papel bajo juramento ante un jues en la segunda cita me hicieron llebar unos testigos ante el jues para verificar q yo estoy viviendo ahi en el terreno tambien firmaron los testigos ahora en marzo van a salir a inspeccionar el terreno para verificar si estoy viviendo ahi mi abogado me dijo q haga una casa pequeña para q me pocesione y hice la casa ahora quiero saber si despues q salen inspeccionar eso es una señal q ya esta serca de salir las escrituras y tambien quiero saber si alguien me puede sacar despues q me pocesione haciendome la casa, hace 2 años me compre el terreno a vase de compraventa no tenia escrituras
Milton.
¿Eres de España? me sorprende lo que comentas, pues desde hace un año los expedientes de dominio se tramitan ante Notario desde hace casi año y medio, me sorprende que dada la agilidad que actualmente hay en el tema se continúe el procedimiento judicial y no se haya desistido del mismo para promoverlo Notarialmente.
Si no fuera de España, poco puedo ayudarte, pues desconozco la normativa de todos los países.
Saludos
Buenas tardes, Francisco, y desde ya, muchas gracias por tu labor y por la ayuda que me puedas aportar. Intentaré ser breve en mi exposición.
Hace ya 31 años adquirí una vivienda pagándola en su totalidad a su propietario, hoy ya fallecido.
Desde entonces, resido en ella, sin ningún problema y al corriente de todos los pagos de la misma, teniendo todo a mi nombre, IBI, comunidad, agua, basura electricidad, seguro, etc.
No tengo ninguna prueba que acredite la compra de la misma, solo extractos de la cuenta bancaria de aquel entonces, en los que se reflejan sendos pagos, uno mediante transferencia y otro, a través de un talón bancario, (evidentemente podrían corresponder a cualquier cosa y no expresamente al pago de la casa.)
Si yo tuviese que comprarla ahora, huelga cualquier posibilidad de hacerlo, ya que en mi cuenta bancaria solo existen movimientos de ingreso de mi pensión, y habría muy pocas posibilidades de demostrar que dicha cantidad estaría a día de hoy a mi alcance., cosa que en aquel entonces sí disponía de medios para poder adquirirla según se refleja en los estadillos de mi cuenta de hace 31 años.
¿Qué puedo hacer y cómo, para regularizar la situación?
Espero tu respuesta con interés y no cierto nerviosismo.
Un saludo cordial
Hola Ángel.
De entrada tu situación no es irregular, pues dueño eres, el único inconveniente es que careces de documento que lo justifique.
La buena noticia es que seas o no cierto lo que comentas (no dudo de tu palabra), llevas más de treinta años disfrutando pública y pacíficamente de tu propiedad, por lo que si no fueras dueño por los motivos que indicas, lo eres por prescripción.
La mala noticia es que actualmente la tramitación del expediente de dominio se hace ante Notario, y es indispensable aportar el título de adquisición, por lo que en tu caso lo adecuado es que los herederos de quien te vendió eleven a público ese contrato verbal de compraventa, o que judicialmente se te reconozca la prescripción.
Para lo primero habrás de acudir a la Notaría más cercana, para lo segundo a un Abogado.
Saludos
Hola quería saber si me podéis resolver una duda yo heredar la casa de mi abuela en parte.. una parte de mi tío y otra mia. La pregunta es me ha llamado el notario para decirme que las escrituras estaban hechas y que mi parte ascendían ha…. Tal cantidad . Cómo soy estudiando y actualmente no trabajo y te lo 21 años. Y no puedo pedir ese dinero a nadie . Pasaría algo porque no pagaste eso ahora mismo ? Es decir perdería algún tipo de derecho sobre la casa ?
Hola Sara.
No perderías derecho alguno, más el Notario tiene derecho al cobro y puede demandarte judicialmente, así como pedir el embargo de dicho bien, para que se proceda a pública subasta y poder cobrar lo que le corresponde (al igual que cualquier acreedor tuyo).
Saludos
Hola quisiera aserle una consulta mi madre era dueña de una propiedad estuvo peliando por ella la cual nunca le pagaron niun peso asta el año 2004 la propiedad aun staba al nombre de ella y ahora sale al nombre de otra persona quiero saber si demando por falcificacion de documento la podemos recuperar en el documento sale venta en la cual mi mama nunca firmo nada ni recibio plata
Hola Karina.
Por supuesto que puedes, aunque tendrás que probar en juicio todo lo que comentas.
Saludos
Muchas gracias me dio esperanza usted donde atiende me podria dar su direccion porfa quisiera asosorarme cn usted o tiene contacto cn un buen abogado que me pudiera ayudar cn un buen abogado
https://www.franciscorosales.es/contacto/
Hola buenas tardes soy Yolanda Ornelas. Tengo una duda vivo en Xochimilco la Ciudad de México, en una casa donde esta junto al canal de agua, considerada como zona federal, tenemos boleta predial y cuenta de agua mi esposo vive ahí desde hace 50 años, sin embargo nuestra intención es vender, pero no tenemos escrituras, el es único hijo,. y la propiedad a ido pasando de generaciones en generaciones, desgraciadamente con el asunto de la droga ya esta muy feo y queremos irnos de ahí. que hacemos? agradezco mucho
Hola Rita.
Soy Notario en España, por lo que poco puedo ayudarte, dado que desconozco la legislación Mexicana; en todo caso me consta que este blog es muy leído en tu país, por lo que espero que algún compatriota tuyo pueda ayudarnos.
Saludos
Buenos días, Don Francisco. Me acabo de enterar que soy propietaria junto con mas primos de unas tierras en una población de España. Hace 10 años falleció mi padre, y desconocía su existencia con lo cual aunque pertenecia una proporción a él al desconocerlo, no lo incluí en la declaración de herederos.
Ahora por lo visto esas tierras se van a vender, (que es por lo que me han informado los familiares) y me dicen que tengo que firmar la venta, pero dado que yo no he hecho esa declaración de herederos no sé si podré firmar «algo que en teoría no es mio ante Hacienda» o si firmo me venga Hacienda despúes con una multa importante.
Agradezco su información.
Hola Silvia.
Una cosa es la declaración de herederos, que simplemente llama a los herederos a la herencia, otra la aceptación, en la que los herederos manifiestan su conformidad a ese llamamiento (que sólo se hace a falta de testamento) y otra la partición, que es el reparto que de los bienes hacen los que han sido llamados y han aceptado.
Supongo que cuando hablas de la declaración de herederos hablas de la partición de la herencia.
Nada impide hacer una adición a dicha partición, si por error (e incluso voluntariamente) los herederos han omitido bienes.
Por supuesto que hay que adicionar la herencia, si quieres vender; más otra cosa es la repercusión fiscal, pues estamos ante una herencia prescrita, por lo que en principio (y digo en principio, porque no se si se ha interrumpido en algún momento los plazos) esa herencia está prescrita y no cabe la sanción que temes.
Saludos
Muchísimas gracias por su respuesta. Si,me referia a lo que usted ha deducido.
Un saludo
hola quisiera saber cual es el procedimiento para que tu casa tenga documentos ya que no se tiene ningun documento que certifique que es tuya pero igual se paga arbitrios luz y agua
Hola Martha.
Ante todo acude a la Notaría más cercana, donde te lo explicarán gratuitamente, a la vista de cómo hayas adquirido tu propiedad.
Por aquí puedo anticiparte que las casas no tienen documentos, los documentos los tienen las personas; tu casa es tuya porque la has adquirido de alguna forma (técnicamente eso se llama título, puede ser una compraventa o una herencia por ejemplo).
Lo único que sucede es que esa forma de adquisición no la has documentado y lo que has de hacer es formalizar documentalmente el contrato, o negocio que haya provocado que adquieras esa casa.
Saludos
Hola buenas tardes. Tengo unas dudas.
Mi madre falleció hace 9 años y dejo usufructo de una casa a su pareja en usufructo vitalicio y nosotros 3 herederos a partes iguales. Este señor falleció ya, el verano pasado y pasamos a ser los herederos. En el registro no aparece la casa, en notaria no aparece ni escrituras ni nada, y si hay algún documento de la casa la familia de ese señor no nos la entrega. De los tres hermanos yo me he echo cargo de los gastos de luz, agua, impuestos e IBI desde que falleció este señor. También comentarle que dentro de dicha casa hay un coche que pertenecia a este señor y no hay manera que su familia saquen dicho vehículo de ella, ya llevamos un año esperando y no nos dan respuesta. Que pasos seguir para recuperar o escriturar la casa? Podemos sacar ese vehículo?
Gracias
Hola Mon.
Desconozco si en el Registro no está la casa o la finca, más en otro caso, la solución se complica pues encontrar la escritura es cuasi imposible, más con el testamento podéis volver a rehacer la documentación, en todo caso es importante saber si tenéis o no la posesión.
Respecto al coche la respuesta nuevamente va a depender de si tenéis o no la posesión, de tenerla lo más adecuado es requerir a los herederos de ese señor para que procedan a retirarlo.
Es conveniente que consultes a un abogado.
Saludos
Hola. Antes que nada, simplemente agradecer que comparta su conocimiento sobre el tema, con la gente que no tiene acceso al mismo.
Mi caso: soy argentino (por ahí el léxico es distinto, perdón).
La casa de mi abuela, en una esquina, que con el tiempo se transformo en un pequeño negocio de comida (restaurant), pero que nunca dejo de ser casa. La escritura nunca se hizo; desde que mi abuela falleció (2004), son mis padres los que viven en ella pagando impuestos, facturas, etc.. la inquietud es si un día se quiere vender la casa o alquilar el negocio, cuales son los pasos a seguir. Desde ya, muchas gracias y disculpa las molestias.
Vale aclarar de que no tengo miedo de que nadie me venga a sacar nada, es simplemente intentar tener todo en regla.
Hola Roberto.
Soy de España, y desconozco la normativa de tu país, que probablemente no sea muy distinta de la de acá, aunque seguro que hay alguna diferencia, es por lo que te recomiendo que acudas a cualquier compañero mío en Argentina.
Por lo demás es un placer que te lean desde un sitio tan lejano geográficamente, pero tan cercano en el corazón.
Un abrazo para vos
Hola buenas tardes, tengo algunas dudas que me gustaría preguntarle.
Mi pareja y yo queremos adquirir una casa la cual fue una donación de padres a hijos, los padres ya fallecieron, los hijos tan sólo tienen una escritura de donación y la casa no figura en el registro de la propiedad. ¿Qué pasos deberían seguir los hijos para poder vender la propiedad? ¿Deberían primero inscribirla en el registro de la propiedad? Muchas gracias de antemano. Un saludo
Hola Lucía.
Si la escritura de donación tiene más de un año, tu propia escritura puede ser inscrita; también pueden los vendedores tramitar previamente un expediente de dominio; el inconveniente del primero de los procesos es que no quedas protegido por el artículo 34 de la ley hipotecaria (esto es frente a reclamaciones de terceros por defectos en la adquisición de los vendedores) durante dos años, por tanto difícilmente puedes obtener una hipoteca que te permita financiar la compra.
Saludos
Buenas Tardes, fabulosa pagina web que ofrece gran ayuda. tengo una duda a ver si me la puede aclarar:
Estoy casado en separación de Bienes, el piso esta a mi nombre, llevamos muchos años casados y espero poder seguir estándolo hasta el final de nuestros días, Tenemos Hecho Testamento, es decir, si Yo fallezco pasa todo a ella y viceversa, No tenemos Hijos y vivimos en la comunidad autonómica de Cataluña, Pregunta cuando Yo fallezca y mi esposa Herede, tiene que escriturar el Piso a su Nombre?. Muchísimas Gracias por su Atención..
Un saludo Andrés.
Hola Andrés.
Efectivamente tendrá que hacer la herencia.
Saludos
Buenas tardes,
Me gustaría hacerle una consulta.
Mis padres compraron, hace más de cuarenta años, un terrenito, e hicieron una casa en él. De esa compra hay un papelito, amarillento por los años, firmado por el vendedor y por mi padre. Tenemos todos lo pagos al arquitecto que la construyó, pagos de Ibi, basuras, agua…de todos los impuestos de esos años.
Mi padre falleció el pasado mes de julio, y mi madre está muy mayor y delicada de salud.
La casa en cuestión está sin escriturar, y, una vez falte mi madre, mis hermanos y yo la querríamos vender.
¿Es preciso escriturarla para ello?, ¿Con la documentación que tenemos, se podría hacer?
Muchas gracias por su atención .
Laura
Hola Laura.
Si queréis vender la casa, es probable que nadie quiera comprarla sin las garantías que ofrece el Registro de la Propiedad, por lo que la respuesta depende de las prisas que tengáis en dicha venta.
Una solución es hacer ahora la partición de la herencia de vuestro padre, de modo que cuando fallezca vuestra madre y hagáis su herencia, podáis obtener la inscripción; también es una solución el tramitar un expediente de dominio sea ahora sea cuando fallezca vuestra madre.
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana y te informe del tiempo, costes y ventajas de uno u otro procedimiento.
Saludos
Hola,
Queremos comprar un apartamento en planta baja a mis suegros. Cuando ha venido el tasador se ha dado cuenta que el apartamento en cuestion no pertenece a mis suegros pero a la vecina y el de la vcina pertenece a mis suegros. Los dos apartamentos se hicieron partiendo una planta baja en dos. Cada uno tiene los mismos m2. Como podemos slucionar este problema?
Hola María Dolores.
En principio subsanando ambas escrituras de compraventa con la comparecencia de vendedores y compradores, más no te engaño de que existe un riesgo real de que hacienda interprete que no hay subsanación, sino permuta de una finca por la otra, y por tanto los costes de dicha subsanación se disparen.
Acude a la Notaría más cercana, donde te informarán gratuitamente.
Saludos
Hola buenas tardes doc, quisiera hacerle una consulta que me esta preocupando mucho y veo que usted tiene mucho conocimiento , mire lo que pasa es que hemos comprado dos terrenos uno esta a nombre de mi madre y otro a nombre de mi tia, pero con documento , y estan construidas las dos casas ahi mismo ,pero el segundo lote no tiene salida propia, y ahora despues de 10 años quiere salida propia y el dueño del lote vive al lado pero no quiere vender salida porque ya repartio con sus hijos, y la persona que quiere salida es mi hermana y los mando a citar y se ha alborotado el dueño y dice que como no ha escritura el puede devolvernos la plata delos lotes y hacer que tumbemos la casa, eso el lo puede hacer.
Hola Lore.
Sin ver la documentación y la finca poco puedo ayudarte, más obligar a la demolición en principio no es la solución más razonable; el si hay una propiedad horizontal, una servidumbre de paso, u otra solución, es algo que a la vista de los hechos y de los documentos seguro que cualquier abogado puede aclararte mejor.
Saludos
Lo primero felicitarle por el blog y hacer más próximos estos temas legales. Quisiera hacerle una pregunta por si me puede ayudar sobre cómo proceder. Mis padres compraron unos terrenos a medias con otra persona, para algo de tiempo después comprar a esa persona su parte. En ninguna de las dos ocasiones acudieron a un notario y quedo entre particulares. De la primera compra si existe documento que firmaron ante un abogado como testigo (al parecer creían que lo hacían con un notario, o eso se les dijo). De la segunda transmisión creo que solo hay testigos, que están «ilocalizables». La persona que compró a medias en la primera ocasión, falleció. Mis padres han estado viviendo en la finca durante unos 15 años, porque en ella construyeron una casa (además de algún cobertizo y trastero) aunque nuevamente lo hicieron mal porque no se pidió permiso a urbanismo, pero ese es otro trámite a regularizar. Mis padres en la actualidad tienen bastantes problemas de salud, y nos planteamos que vendan la casa y la finca, para ir a un piso en la ciudad más accesible. En esta situación el primer problema es que para vender hará falta regularizar la titularidad de la propiedad, ¿qué tendríamos que hacer? ¿El buscar los herederos del que fue co-titular y los que fueron testigos, es necesario? ¿o sólo con demostrar el pago de los impuestos, de la luz, del agua, de la denuncia del ayuntamiento por construir sin haber tramitado el permiso de urbanismo, etc. por parte de mis padres es suficiente? Por último, ¿este trámite lo tiene que llevar un abogado o se puede gestionar directamente con un notario? ¿Los costes al no haber compra venta, como se cuantifican? Gracias de antemano.
Hola Raul.
Dudo mucho que un abogado se haga pasar por Notario, y en todo caso es sorprendente entrar en un despacho en el que la placa pone que estás ante un abogado y te creas que es una Notaría.
En todo caso la propiedad no es irregular, lo que simplemente sucede es que es difícil de acreditar y por tanto difícil encontrar a un comprador (mucho más a un comprador dispuesto a pagar el precio de un inmueble similar).
Aunque para resolver el tema no sea obligatoria la intervención de abogado, siempre recomiendo acudir al mismo para poder tramitar el expediente de dominio (que es lo que debes hacer) pues lo primero que hay es que documentar esa disolución verbal de condominio con los herederos del otro condueño.
Los costes se cuantifican en función del valor actual del inmueble.
Saludos
Hola y gracias por anticipado.
Somos cuatro hermanos y hemos heredado una casa en un pueblo de Segovia que esta sin escriturar ,ahora que mis padres han fallecido quisieramos saber si es necesario escriturar la casa antes de aceptar la herencia y repartir luego la herencia ,o se puede hacer a la vez…y que documentos necesitamos para escriturar la casa: tenemos la escritura de propiedad del suelo,y los justificanes de pago del IBI.
Un saludo
Hola Marisa.
Por lo que cuentas, simplemente hay que declarar la obra nueva, en la Notaría más cercana te informarán gratuitamente de los trámites, en todo caso y por si te sirve de ayuda, puedes obtener más información sobre el tema en este post del blog https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
Buenas tardes,os padres ya murieron,
A mi hermana y ami heredamos una finca rustica de 2850 metros cuadrados
En el término de cuenca
Hay forma de hacer dos escrituras públicas independientes?
GraciasNo se
Hola Ángel
Tal y como cuentas el tema no tengo clara tu pregunta, supongo que quieres preguntar si de esa finca pueden sacarse dos fincas distintas, lo cual con licencia municipal de segregación no tiene mayor inconveniente.
En la Notaría más cercana te ampliarán la información.
Saludos
Hola, Francisco, ante todo, muchas gracias por el consejo que puedas darme.
Soy propietario de una casa rústica donada por mi madre. Dicha casa tiene escritura pública a mi nombre, pero no está inscrita en el Registro de la Propiedad. Para poder venderla, que trámites obligatorios necesito ?.
Puedo venderla, y luego que el comprador la registre él ?.
Muchas gracias por todas tus respuestas.
Un saludo muy cordial,
Hola José.
No necesitas nada, lo que sucede es que el comprador no podrá inscribir su propiedad si previamente no está inscrita la tuya; eso se llama principio de tracto sucesivo, y dudo mucho que el comprador esté dispuesto a acceder al Registro, o al menos yo no se lo recomendaría.
Creo que si quieres vender, cuantos menos «problemas» plantees al comprador, más fácilmente conseguirás tu objetivo, por lo que te recomiendo inscribir tu escritura, no porque sea obligatorio o necesario legalmente para vender, pero si porque te lo van a pedir.
Saludos
Hola Francisco. Tenemos una casa a la venta con la escritura de la casa que ae adquirió. Esa casa se demolió y hemos hecho otra casa. Tiene más metros que la anterior. Nos pidieron que al no tener la escritura de la nueva casa ( que si tenemos la de la propiedad antigua que se adquirió) teniamos que hacer de nuevo las.geocordenadas para poder venderla. Ya tenemos las geocordenadas hechas y la.finalización de obra. El notario con el que trabaja la inmobiliaria que lleva la venta de la casa nis dice que no hay problema en venderla de esta manera pero el banco nos exige que tenemos que hacer escritura nueva para que la compradora pueda recibir la financiación. Esto es así? O se puede vender con la escritura antigua? Muchas gracias.
Hola Laura.
Estamos ante una pregunta que según se formule tiene diferentes respuestas.
Por supuesto que un bien puede venderse tenga o no escritura, y por supuesto que la deficiente descripción del bien en una escritura no es obstáculo para la venta.
Dicho esto, lo que si es cierto es que para vender, es necesario siempre un comprador; y que muchos compradores necesitan financiación.
El subsanar los defectos en la descripción tiene un coste, y es razonable que nadie quiera comprar algo que tenga un defecto y asuma dichos costes; aún así es posible que alguien quiera comprar, más si quiere constituir hipoteca, hay que tener presente que la hipoteca es una enajenación potencial de un bien, y por ello es razonable que el acreedor hipotecario quiera una correcta valoración y tasación del bien.
Dicho de otra forma, el problema no es qué puedes hacer, sino que para vender hay que analizar que quieren hacer todas las partes que van a intervenir en la operación, y entre todas ellas hay que llegar a un acuerdo, siendo que nadie puede obligar a otro ni a comprar ni a dar un préstamo hipotecario.
Saludos
Muchas gracias Francisco. Un saludo.
Mi abuelo compró hace muchos años una propiedad que consta de tres casas, una zona común y un terreno. El problema vino cuando él falleció y al arreglar la herencia nos dimos cuenta que nunca había registrado nada a su nombre y además el contrato de compra venta solo aparecían las casas y la zona común (no el terreno). Por si fuera poco problema, una constructora que edificó al lado de nuestro terreno catastró éste a su nombre, pero nunca pagó impuestos. Mis preguntas son: ¿hay alguna forma de demostrar que el terreno es nuestro? (el único acceso es por las casas, hay fotos, están los pozos negros de las tres casas, hay unos cuartos con barricas de cuando mi abuelo hacia vino…) ¿Se podría registrar a nombre de un solo heredero o de todos? ¿Habría que pagar la deuda del catastro que debe la constructora o habría alguna forma de denunciar este hecho?
Hola Idaira.
En materia de pruebas, y más con un posible pleito de por medio, lo más correcto es consultar a un abogado.
Saludos
Buenas tarde notario Francisco tengo una pregunta el difunto esposo de mi esposa le dejo una casa pero no tiene papeles supuestamente el otro hijo del difunto tiene las escrituras de la casa pero no se las ha mostrado y amenaza con desalojarlos a ella y a sus hijos pero ella ya lleva 20 años viviendo ahí y ya ha construido en este caso que se puede
Hola Pedro.
Lo de menos es la propiedad en si de la escritura, sino de la finca, puedes empezar pidiendo una nota simple en el Registro de la Propiedad para saber quien es el propietario, y a partir de ahí, ir recopilando la documentación.
Saludos
Buenos dias Sr Rosales
En el año 2002 compre un lote de seis edificios dentro de una finca que estaban hipotecados.De ello se encargo un abogado.Ahora nos hemos dado cuenta de que uno de esos edificios no tiene escrituras y la intencion era hacerlas pero no encuentro nada mas que problemas en el catastro.El catastro hace una georreferenciacion global por una parte de la finca y por otra del edificio globalmente ya que todo esta unido.Hemos hecho una georreferenciacion del local por separado y ahora me dicen que eso no es suficiente y que debo georreferenciar los otros cinco evidentemente con el gasto que eso conlleva y sin la certeza plena de que con esto se solucione el problema.
Y pregunto,hay alguna salida de este galimatias?
Gracias
Hola Javier.
Sin ver la documentación y conocer la finca poco puedo añadir, pues de un lado me dices que son seis edificios y luego resulta que están unidos, puede que la solución parta de una declaración de obra nueva y/o división horizontal, pero insisto que sin ver la documentación poco puedo decir.
Lo mejor es que acudas a la Notaría más cercana, más desde luego te indico que veo lógico georreferenciar debidamente todos lo elementos si quieres que tanto el Catastro como el Registro reflejen la realidad; quizá no sea la solución pero si parte de ella (en todo caso será mi compañero el que te orientará)
Saludos
Buenas tardes Notario,
Mi tío vive en una casa escriturada por su abuelo (mi bisabuelo) en 1910, y posteriormente comprada por su padre(mi abuelo) sobre los años 50, de esa compra no tenemos constancia documental, lo que sí existe son testamentos realizados por mis abuelos ya fallecidos, donde reparten la casa entre mi tío y mi madre, actualmente vive mi tío solo en la casa donde ha residido toda su vida. Mi pregunta es cómo realizará escritura para mi tío y madre, y si nos perjudicaría con respecto a primos de mi tío y madre. En registro solo consta datos de compra de mi bisabuelo en el 1910, la contribución y demás gastos hasta hoy si lo poseemos como pagados solo por nosotros.
Mis felicitaciones por este blog y gracias
Hola Juan.
La escritura la han de hacer tu tío y tu madre, y si tu tío vive en la casa es porque tu madre lo ha consentido y no ha reclamado la partición de la herencia; obviamente esta situación prolongada en el tiempo puede ser fuente de muchos conflictos y cuanto antes se arregle mejor, entre otras cosas porque aún no se ha roto el tracto sucesivo y se evitaría tener que promover un expediente de dominio.
Saludos
Otra duda que me invade Sr. Rosales, es que en mi caso según me estoy informando, entiendo que cuando se tiene una escritura y se quiere actualizar, es un expediente de dominio he entendido, lo que me ha liado es «inmatriculacion» y «reanudación del tracto sucesivo», y por último si es necesario mediante auto del juez, por la necesidad de tener obligatoriamente abogado y procurador, soy estudiante unediano de derecho y me gustaría llevarlo yo personal y gratuitamente. Gracias de nuevo y enhorabuena por la labor que hace por llevar sus conocimientos a todos.
No entiendo tu pregunta exactamente, más el expediente de dominio actualmente se tramita sólo notarial y no judicialmente, no siendo necesaria la intervención de abogado y procurador, aunque si muy recomendable.
Siendo estudiante de derecho mucho menos recomendable que en otros casos, aunque siempre he sido que «el abogado que se defiende a si mismo, tiene dos problemas: pierde dinero y defiende a un tonto».
Huelga decir que siendo un expediente de jurisdicción voluntaria aquí no hay defensa sino asesoramiento jurídico.
Saludos
Hola buenos días.
Somos 3 hermanas de un pueblo de zamora y nuestra madre falleció a primeros de año,y nos dejo
3 casas viejas que lo unico que tenemos de ellas son los recibos de la contribución construidas en 1968,que tenemos que hacer para ponerlas a nuestro nombre.
Un saludo
Hola Ruben.
Acércate a la notaría más cercana, donde gratuitamente te explicarán como hacer la herencia y/o un expediente de dominio.
Saludos
Buenas tardes sr Rosales, me he leido TODOS los comentarios desde hace 2 años y no encuentro uno parecido a mi caso.
Le agradeceria informacion.
Hace alrededor de 90 años mi familia tenia una parcela en su pueblo que ha pasado de mis bisabuelos a abuelos. Mis abuelos parcelaron en «» patios»» y se los dieron a sus hijos entre ellos mi padre.Durante años hemos metido alli el coche cuando ivamos el verano al pueblo .Tanto mi madre como mi padre han fallecido ( en el testamento de mi padre NO aparecia este patio) y se supone que ahora mis hermanas y yo somos «» las propietarias»».El problema es que YO NO QUIERO ESE PATIO y aunque en el pueblo es el patio de las XXX ( apodo de mi padre) no hay documentacion de ello. Mi pregunta es: SOMOS PROPIETARIAS? COMO PUEDO DEJAR DE SERLO? Muchas gracias de antemano.
Hola Mercedes.
El problema en estos casos siempre es de prueba, pero partiendo de la veracidad de lo que narras, es irrelevante si el bien está o no incluido en el testamento (de hecho pocos testamentos aluden a los bienes) y entre los herederos habréis de poneros de acuerdo a la hora de repartirlo o venderlo.
Para dejar de ser propietarias habría que vender el bien o regalarlo.
Saludos
Buenas tardes. Quisiera hacerle una consulta importante y ante la q tengo muchas dudas..
Estoy ante una próxima compraventa de una propiedad sobre la q el matrimonio vendedor me comentan q no podrían escriturarla a mi nombre ya q la propietaria ( madre de la mujer) no esta en plenas facultades, nos piden como favor esperar a q esta fallezca para registrarla. Se haría un contrato de compraventa privado con una cláusula indicando q hasta el fallecimiento no se haría ese registro.y yo me pregunto este papel me respaldara en un futuro sobre un posible embargo o problema de quitarme mi propiedad?
Hola María.
¿Pretendes comprar a quien no es dueño y quieres respuestas? el menor de los problemas es el registro, es que ni puedes hacer la escritura, en cuanto al respaldo frente a embargos no es que sea nulo, es que hablamos como mucho de la venta de cosa futura y pendiente de un evento futuro.
Creo que no hace falta saber mucho derecho para saber que estas jugando con fuego, y que la historia de quien vendió la primogenitura por un plato de lentejas es lo suficientemente conocida como para que poco más tenga que añadirte.
Saludos
Me informe en el registro de como esta la propiedad, no tiene cargos y es cierto todo lo q el nos comento en como esta escrituras, metros y demás.
En el contrato figuraria el nombre de esta mujer, y los nombres de los supuestos herederos (hijos) q formarían evidentemente como q están de acuerdo, pero claro ellos aun no son herederos… En fin tendremos q consultar con un abogado con papeles en mano.
Gracias x contestarme.
Un saludo
No se si has leído mi comentario bien, así que pidiendote perdón por si resulta brusco, es conveniente que entiendas que si no son herederos, es evidente que no son nada, que nada tienen y de nada pueden disponer; que el que figure el nombre de alguien es eso, una mera mención, pero puestos a mencionar, puedes mencionar al Papa de Roma, lo importante no es quien se menciona, sino quien formaliza el negocio y si puede formalizarlo.
Consulta a un abogado, pero este es de los pocos casos en los que no recomiendo esa consulta, a menos que quieras ir buscando a quien te haga lo que quieres, siempre encontrarás a alguien que lo haga, pero es conveniente tener en cuenta que muchas veces lo honesto es decir lo que uno no quiere oír pero debe escuchar.
Estas comprando a quien no es dueño, y el menor, repito, el menor de los problemas es que se embargue el bien.
Saludos
Buenos días, hace unos meses que hice contrato de arras por la compra del piso de mi tio el cual se encontraba en perfecto estado de salud.
Hace unos días mi tio se cayó y le han operado de la cabeza y a raíz de lo ocurrido parece que no está plenamente capacitado, ya que se le va la cabeza en algunos momentos. Ahora deseo hacer escritura pública de compra venta del piso para formalizar en contrato de arras pero creo que el NOTARIO no lo autorizará debido a su estado.
¿puedo hacer contrato privado de compraventa sin escriturar aprovechando un momento de lucidez de mi tío?, es la única opción que veo biable para respetar nuestro acuerdo.
La compraventa es de pago aplazado a 120 meses con ingreso cuota mensual a su cuenta, ¿qué pasaria si mi tío falleciese antes de abonar todo el capital al no tener escritura?
Hola José Ramón.
¿Me podrías explicar que es el «contrato de arras»? si tienes dudas igual este post de mi blog puede servirte para despejar dudas https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/
Los contratos hay que cumplirlos y en caso de fallecimiento de alguna de las partes, los derechos y obligaciones derivados de dicho contrato pasan a los herederos del fallecido.
Saludos
Muy buenas, es el contrato que hemos hecho mi tio y yo como comprador donde pone que me vende el piso por un importe y la forma aplazada de pago. Este contrato se ha realizado de forma privada entre los dos, sin notario ni abogados, pero como ahora no esta capacitado para la firma de escritura publica, preguntaba si es valido el contrato y se ha de respetar por los herederos en caso de fallecimiento del vendedor (mi tio).
Gracias
No puedo pronunciarme sobre aquello que no he visto, lo siento; la regla es que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y el problema es más de prueba que de validez.
Saludos
Buenos días! Una casa, por error catastral, pasó a nombre de un vecino, no saben exactamente desde cuando ocurre esto, fueron conscientes ahora debido al papeleo del reparto de una herencia. La casa no tiene escrituras ni está registrada en ningún sitio. Qué procedimiento habría que seguir para proceder al cambio de titularidad catastral? Cómo pueden demostrar que la casa es suya? Cabe destacar que el vecino al que catastro le adjudica la casa está igual de interesado en dejar claro que no le pertenece.
Un saludo y muchísimas gracias..
Pues desconozco la causa del error, por lo que desconozco el cauce de rectificación, lo más correcto es acudir a la Gerencia del Catastro más cercana.
Saludos
Hola Francisco, ante todo gracias por la labor que hace desinteresadamente, mi cuestion es la siguiente; cuando uno se casa, en ese mismo instante entra los dos en bienes gananciales, posteriormente se compra un terreno, con el dinero que cada uno tenía antes de estar casado, pero uno aporta mas dinero que el otro a la hora de la compra. Entiendo que una vez que se escritura eso no importa ya que el 50% es de cada uno.
Pero si a la hora de construir, se redacta un documento, de mutuo acuerdo, en el que se expone que el día de mañana cuando la finca se venda o bien cuando se extinga la relación matrimonial, cada parte le correspondera segun el porcentaje aportado para la construcción. ¿ es legal ese documento? o en cambio tendria problema ya que el suelo de la vivienda es parte iguales? GRACIAS
Hola José Antonio.
Ante todo, el preguntar si algo es legal, es algo razonable, más estéril, pues pocas cosas son ilegales, el problema es el de las consecuencias de lo que haces.
Hay que tener en cuenta que el documento privado hecho para alterar lo consignado en escritura, no surte efecto frente a tercero, y que lo más sensato es confesar la privacidad del precio y adquirir por cuotas indivisas no iguales (en la notaría te indicarán cómo hacerlo)
Saludos
Hola,
Lo primero, gracias por mantener esta página y contestar a todos los que planteamos tantas dudas. Ahora voy a plantear las mías que son bastantes. He estado leyendo casi todas las entradas sobre el tema y alguna se parece a mi caso pero no del todo y no sé cómo actuar. Voy a intentar explicarlo sin embrollar mucho. Mi abuela y su hermana heredaron la casa familiar en un pequeño pueblo de Castilla y León por los años 30, sin haber ningún documento al medio, ni estar inscrita en el registro. En el año 90 mi abuela falleció abintestato, y mis tíos se repartieron las propiedades, sin hacer previamente la declaración de herederos, tocando la mitad de esa casa a mi madre. Ellos firmaron un papel privado entre ellos (imagino sin validez alguna) reconociendo los “lotes” que le correspondían a cada uno. Mi madre lo dejó tal cual porque su tía aún vivía en la casa. En junio de este año, su tía falleció y nos hemos encontrado que le ha dejado a mi madre en el testamento la otra mitad de la casa. Fuimos al registro a preguntar y nos dicen que para inmatricularla nos hace falta dos escrituras, pero no tenemos ni escritura de la casa, ni declaración de herederos por parte de mi abuela, ni nada. Dos hermanos de mi madre son reacios a todos estos temas, sólo una de ellos y mi madre están dispuestas a llegar donde haga falta para legalizar los inmuebles que heredaron cada uno. ¿Se puede hacer algo en este caso para legalizar la casa? ¿O, la tenemos que dar por perdida? El problema es que si la dejamos que se deteriore, todo el mundo en el pueblo va a reclamar a mi madre que la mantenga porque los vecinos saben que la ha heredado mi madre.
Muchas gracias, un saludo y perdón por molestar.
Hola Jara, probablemente tramitando un expediente de dominio puedes resolver el tema.
Saludos
Muchas gracias por contestar.
Un saludo
Hola Sr. Francisco, mi problema es que mi padre tiene una parcela de unos 800 m2 (escriturada) con una casita de unos 30m2 (no escriturada), esta casita está situada en un pueblo de la provincia de Toledo y fue construida hace más de veinte años, salón, cocina, cuarto de baño y dos habitaciones. Ahora quiere venderla pero no puede porque a todos los compradores el banco les exige que la casa esté escriturada para darles un crédito hipotecario, y solo les otorgarían creditos personales si compran la parcela como terreno.
Tiene recibos de luz, agua , basuras y comunidad de hace más de quince años.
Mis preguntas son, ¿qué pasos hay que hacer para escriturarla? ¿El coste de la escrituración en qué se basaría? ¿Es necesario proyecto de obra, licencias, etc … o basta sólo con demostrar la consolidación de la casita?
Felicidades por sus artículos que son de mucha ayuda, y gracias de antemano por su respuesta, saludos
Hola Agustina.
El tema lo trato en este post https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
Hola Francisco tengo una duda quiero comprar una casa con tereno ,la casa tiene escrituras pero el terreno lo adquirieon espues con contrato de compraveta hace 30 años y no tienen escritura .He estado en registro de la propiedad y en el ayuntamiento para solicitar Certificacio descriptiva y grafica del catastro y consta a nombre del antiguo propietario el q se la vendio al actual propietario ¿eso quiere decir que tiene escrituras?¿y si no tiene como podria yo hacer las escrituras de la casa y el terreno juntos?¿y que pasaria si yo tambien hiciese un contrato de copraventa del terreno?.Que es lo mejor q usted me aconseja de hacer ,esque no quieo perder la oportunidad de esta casa.Un saludo.
Hola Joana.
Difícil es resolver estos temas sin tener la documentación por delante, parece que lo sensato es que el que te venda proceda a reanudar el tracto sucesivo, y agrupe ambas fincas, pues en otro caso tendrás que asumir tu los gastos y trámites necesarios para conseguirlo.
Saludos
Hola de nuevo Francisco gracias por su respuesta .Esta la cosa dificil porqe dicen que no pueden arreglarlo por temas economicos.¿y si yo lo dejase como esta y compro con contrato de compraventa tamien ?¿Que pasaria?¿ yo podria arreglarlo mas adelante? Saludos y gracias por su atencion.
Por supuesto que puedes hacerlo, pero permíteme una pregunta ¿qué dirías a quien te vendiera un litro de cerveza sin recipiente, porque el recipiente es un tema económico?
Saludos
Buenas tardes,
mi madre tiene la casa sin escrituras, tenemos copia del contrato de compraventa privado, las letras que se pagaron en su día (hablamos del año 78) e incluso un «papel» donde dice la constructora que el piso está completamente pagado. He visitado un par de notarias e insisten en que tienen que comparecer ante notario las personas que firmaron ese contrato en su día. ¿Esto es así? Con la documentación que tiene mi madre podría ir ella sola al notario y hacer escritura?
No sé si tienen sede en Madrid o me pueden ayudar mejor a través de mi correo eléctronico. Muchas gracias de antemano
Saludos
Hola Cecilia.
Trabajo en Los Palacios y Villafranca, y obviamente no puedo sin ver la documentación decir nada respecto a un asunto que han visto varios compañeros con toda la documentación por delante.
Por lo demás el asesoramiento notarial, sólo es gratuito, en relación a asuntos relativos a una escritura que vaya a firmar el notario, no en relación a las que no vaya a firmar; es más adecuado para tus necesidades, si no te convencen las opiniones de mis compañeros, que contrates a un abogado.
Saludos
PD.- Espero que entiendas que esto siendo un blog jurídico, no es un consultorio jurídico, por más que obviamente no me importe responder a preguntas sencillas
Buenas tardes Sr.Rosales quisiera que me aclara mi situación en lo posible.
Quiero comprar la vivienda de la familia de la cual sólo tenemos un papel del solar firmados por mi padre(fallecido) y el vendedor del solar, aparte tenenos la declaración de herederos firmado ante notario donde específica que la vivienda es propiedad de mi madre, mis seis hermanos y mía en los porcentajes habituales de herencia intestato y usufructuaria mi madre, no se si se dice así, el caso es que quiero comprarla (mi madre ya es mayor y lleva años queriendo que me mude con ella) pagando a mis hermanos y madre su parte..
Aconsejaría usted hacerlo escriturando la vivienda a mi nombre?, sería suficiente con el contrato de compra venta sin escriturarla y no tener problemas futuros?
El IBI paga mi madre el 50% y el otro 50% lo pagamos entre los 6 hermanos.
Un cordial saludo y muchas gracias por mantener este blog al día, respondiendo nuestras dudas.
Hola David.
En la declaración de herederos no se especifican los bienes del difunto, probablemente además de la declaración de herederos, hicisteis la partición de la herencia, y en tal caso bastaría con hacer una disolución de condominio (pues fiscalmente es más ventajosa que la compraventa)
En todo caso, siempre digo, que sin ver documentación es imposible resolver dudas, pues una cosa es lo que te cuenta alguien, y otra lo que dicen dichos documentos.
Acude a la Notaría más cercana, donde te asesorarán gratuitamente.
Saludos
La extinción de condominio sería necesaria en el caso de escriturar la vivienda?, me refiero si con un compra venta particular seria propietario único de pleno derecho, o podría haber algún cabo suelto que me perjudique en un futuro?
Gracias de nuevo.
Hola David.
Lo que te estoy diciendo es que el negocio que planteas parece que es más de disolución de condominio que de compraventa.
Acércate con la documentación a la Notaría más cercana, donde te informarán más ampliamente.
Saludos
Hola se. Rosales , quisiera que me pudiera orientar en el asunto que le expongo a continuación, un hermano mio compro un piso mediante contrato privado a una señora , esta señora se lo había comprado a su dueña también mediante contrato privado. Yo se lo he comprado a mi hermano también de esa manera, la señora que era la dueña y consta en el registro de la propiedad falleció ya hace varios años y no dejo herederos , que puedo hacer, el que vive en el piso es mi hijo y lleva ya desde el año 2009 .gracias
Hola María.
Lo que procede es promover un expediente de dominio para reanudad el tracto sucesivo interrumpido, aunque tengo muchas dudas (especialmente sobre que la señora no dejó herederos, lo cual es imposible, pues en último término quien hereda es el estado).
En la Notaría más cercana te informarán más ampliamente, aunque personalmente en los expedientes de dominio siempre recomiendo acudir a un abogado.
Saludos
/Hola Francisco, me puedes ayudar a resolver esta duda: Carlos ha encontrado en una inmobiliaria el piso que buscaba, pero la inmobiliaria le comenta que si está decidido a quedar se el piso debe firmar con ellos lo que se denomina un contrato de arras. Ante esto Carlos nos pegunta ¿Qué tipo de arras cumple propiamente una función de garantía?
Hola Lenny te recomiendo que leas el post de este blog dedicado precisamente a las arras https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/
Saludos
Hola de nuevo sr. Rosales, mire la señora que figura en el registro de la propiedad, falleció después de haber vendido el piso con contrato privado , no tiene parientes ninguno , como ya le dije después lo compro mi hermano y después yo, pues bien le comentó, mi hermano contrajo una deuda con un banco, y el mismo quiso embargar la vivienda, pero no pudo al no estar inscrita a su nombre, he pedido una nota simple para ver en que situación se encuentra y pone mas o memos que que se embarga la finca, pero después pone suspencion de embargo,a mi hermano el banco le esta embargando todos los meses una cantidad de la pensión, que puede pasar? Muchas gracias por informarme.
Hola María.
Pues siento decirte que el piso está embargado, otra cosa es que dicho embargo no conste en el registro de la propiedad; es más adecuado que te pongas en contacto con un abogado y que analice bien la documentación, para ver qué estrategia procesal es la más adecuada.
Saludos
Buenas noches, mi abuelo ya muerto alquilaba una casita de 12 m2 a un señor en el año 1972 tengo los recibos de pago, pero la casita no está registrada y tampoco tiene escrituras de propiedad, además en el catastro sale una mujer que en Hacienda no existe porque el DNI de esa señora no existe, yo me metí hace un año a arreglarla el tejado y el interior y la contribución nunca se a pagado, me gustaría que debería hacer para poder poner esa propiedad a mi nombre, mi abuela es viva y tiene la mente perfecta (93 años) me dice que me ayuda en lo que pueda, estamos pensando en hacer la escritura con aparejador y una declaración. De ella diciendo que la casa la compraron mi abuelo y ella en el año 51 y ahora me l vende a mi por X dinero
Sería posible poder hacer así la escritura de la vivienda y con el paso de los años registrarla?
Tendría que pagar el Ibi? No se paga desde el año 1994.
Un saludo
Hola Gabriela.
Ante todo, nadie discute tu propiedad, aunque lo que si que no entiendo es para qué quieres a un aparejador en la escritura, pues no es necesaria su intervención.
De otro lado, la venta tiene el inconveniente de tener que justificar los medios de pago, y previamente hay que hacer la herencia de tu abuelo, pues no es la heredera tu abuela, sino tu padre/madre y tus tíos/tias.
Una solución es tramitar un expediente de dominio, sobre el que te informarán en la Notaría más cercana, y en cuya intervención, no es obligatoria, pero si recomendable la intervención de abogado.
Saludos
Hola Francisco, primero darle las gracias por todo el trabajo que está usted realizando. Necesitaría orientación con un problema que tengo y se lo agradecería enormemente si me puede darme una propuesta.
En noviembre de 2016 he comprado mi primera vivienda (dueños son 9 hermanos y hermanas) pero hasta ahora no he firmado la escritura. cada mes en los 4 últimos meses me avisan que ya tenemos una Cita con el notario para firmar el contrato de compraventa anularla en un día antes por algunas razones porque tengo solo un contrato de arras y el piso esta pagado.
Muchas gracias
Hola.
Lo que tienes es un contrato de compraventa, en la que hay es un pacto de arras; la única solución si no quieren firmar voluntariamente, es demandar judicialmente la elevación a público de ese contrato, y necesitas un abogado para ello.
Saludos
Buenas tardes D. Francisco. Empiezo dándole las gracias por todo lo que usted con su saber y colaboración nos aporta. Deseándole lo mejor para este 2018.
Me pongo en contacto con usted, pues estoy totalmente perdido y sin posibilidades económicas de asesoramiento.
Mi padre falleció en el año 1997, mi madre en el 2015 y mi único hermano 2017. D.E.P
Estoy roto de dolor, pero ante la mucha presión del entorno, he ido a pedir el certificado de últimas voluntades de mi madre y de mi hermano y la consulta sobre si disponían de seguros. No hay seguros en ninguno de los casos, ni testamento en el caso de mi madre. De mi hermano, he encontrado una copia simple del testamento donde me deja de heredero.
Ahora soy el único heredero de mi familia, pero no sé como averiguar las cuentas de mis padres, ni tampoco las de mi hermano.
Mi familia son excelentes y muy reservados con el tema económico.
Hay un piso en la ciudad donde vivo sin escritura, solo contrato privado desde hace 40 años, las personas a las que se les compró la vivienda han fallecido y no puedo contactar con ellos, qué puedo hacer?. Me gustaría ponerla a mi nombre y poder alquilarla, pues los gastos me están comiendo.
También está la casa famiñiar y un granero en una pedanía. Pagan ibi, pero tampoco tienen proyecto ni nada y quiero ponerlo a mi nombre.
Y un tractor a nombre de mi padre.
Si usted me puede por favor ayudar, le estoy muy agradecido.
Un abrazo
Hola.
Respecto a tu madre has de tramitar una declaración de herederos intestados, y respecto a los bienes:
1.- Para saber qué bienes dejó el difunto, igual este post de este mismo blog puede ayudarte https://www.notariofranciscorosales.com/que-bienes-dejo-el-difunto/ (aunque evidentemente no resuelve todos los problemas, si algunos)
2.- En relación a los inmuebles, habría que estudiar el tema, pero probablemente haya que tramitar un expediente de dominio, pero sin ver la documentación todo lo que te diga es inútil.
Saludos
Gracias Sr. Rosales
Gracias, me indica que de mi madre hay que hacer declaración de herederos, y eso cómo se hace?.
De mi padre fallecido en 1997 y mi hermano fallecido hace unos meses, no tendré que hacer declaración de herederos?
Por otro lado, mi hermano está pagando un crédito hipotecario hasta el año 2019 con una chica que salía por el 25% del piso. Es creo que lo llaman condominio o proindiviso. He hablado con esta persona y quiere quedarse con el 100% de la propiedad, me dice que lo siente mucho, pero que aunque sea el heredero no tiene dinero para comprar el 25% que voy a herederar yo. Le he dicho que ninguno de los 2 estamos obligados a estar en el condominio.
Dice que ojalá le toque la lotería, yo también se lo deseo, pero mientras?.
Qué podría hacer?, puedo solicitarle un alquiler?, puedo obligarla a vender la casa y repartir (ella su 75% de la venta y yo 25%)?.
Si hay derrama ella como es justo me pide el 25%, yo no puedo hacer uso del piso tampoco.
Pues de aquí podría sacar un dinero para ir cubriendo los gastos que me están viniendo.
Le estoy muy agradecido.
Saludos
Hola Navinci.
Te he comentado la declaración de herederos intestados de tu madre, porque según me comentas sólo ella no tenía testamento (en el caso de tu hermano y tu padre, tienes que pedir la copia del que hicieron en su día y ajustarte a dichos testamentos)
Respecto a cómo tramitar una declaración de herederos intestados, en la web de la notaría te informo más ampliamente https://www.franciscorosales.es/servicios-notariales/declaracion-de-herederos-intestados/
Si el piso era de tu hermano y una persona, efectivamente hay un condominio, y son los herederos de tu hermano quienes reciben la parte del mismo, así como la deuda (ojo que frente al banco casi seguro responde de toda la deuda -una cosa es la relación entre condueños y otra la relación de los codeudores frente al bando).
Libre eres de aceptar o renunciar la herencia de tu hermano (con lo que de bueno o malo haya en ella) más para extinguir ese condominio, a falta de acuerdo entre las partes, hay que acudir a juicio; y ojo que una cosa es el condominio de la finca y otra la deuda frente al banco.
Saludos
Gracias Sr. Rosales,
No, mi padre fallece en el año 1997 y sin testamento también.
Mi madre fallece en el 2015 sin testamento y mi hermano fallecido este año con testamento.
El único heredero de los 3 soy yo.
De mi padre, tengo que tramitar algo?. Hay que hacer declaración de mi padre fallecido en el año 1997
A nombre de mi padre hay un tractor, un remolque y un cochecillo. Esto al estar a nombre de mi padre, tengo que pasarlo a mi nombre?, para poder venderlo tiene que estar a mi nombre?.
A nombre de mis padres hay una casa en el pueblo y un granero. Pagan ibi y no hay nada más que un contrato de compraventa de los terrenos. Qué necesito para convertirlo en escritura?
En el condominio, soy el único heredero. Para decirle a su pareja que no quiero seguir con el condominio. Qué puedo hacer?, mandarle un burofax?.
Al disfrutar ella en exclusiva del piso y yo no puedo usarlo.
No se le puede exigir una renta de alquiler?.
Igual que yo tengo que pagar el 25% del ibi, de las derramas. La ley no prevé el pagarle en el porcentaje que posee a la otra parte del condominio que no disfruta del inmueble?.
Gracias
Saludos
Hola Navinci.
Creo haberte comentado que sin documentación es muy difícil ayudarte, y en todo caso, una cosa es un comentario, que incluso contenga una sencilla pregunta, y otra una consulta jurídica gratuita (cosa que no es el objetivo de este blog)
Desconozco los requisitos que pide tráfico para hacer el cambio de titularidad de los bienes de tu padre, pero lo lógico es que pidan la declaración de herederos (en todo caso en cualquier gestoría dedicada al tema te ayudaran)
Respecto al bien que carece de escritura, ya te he indicado que probablemente es más adecuado tramitar un expediente de dominio, aunque nada impide hacer la escritura de herencia (que eso sí, no accedería al Registro de la Propiedad) en todo caso en la notaría más cercana te informarán gratuitamente de las opciones y costes.
Finalmente respecto al condominio, has de llegar a un acuerdo, y a falta del mismo, lo más recomendable es ponerte en manos de un abogado.
Saludos
Muy buena asesoria,quisiera me orientara una situacion inmobiliaria Sr.Fco Rosales
Gracias Juan Carlos, encantado de atenderte en el despacho, el blog sólo sirve para consultas sencillas, pero para problemas concretos mejor cara a cara y con la documentación por delante.
Saludos
Adquirí un bien inmueble,el terreno ya lo escrituré,me falta escriturar la casa por que estaba edificada en terreno ajeno,que ocupo hacer para que este a mi nombre,tengo un contrato de compraventa privado del anterior dueño de la casa,al igual que los anteriores contratos de los otros dueños que la habitaban. De antemano le agradesco su atención a que me oriente
No tengo claro si la casa está en el terreno comprado o en otro terreno.
En el primer caso debes hacer la declaración de obra nueva, en el otro caso debes elevar a públicos los contratos de compraventa, y/o tramitar un expediente de dominio.
En la notaría más cercana, a la vista de la documentación te pueden dar gratuitamente más información.
Saludos
Muchas gracias Sr. ROSALES
Mi pregunta es simplemente si de mi padre que falleció en el año 1997 yengo que hacer declaración de herederos.
Parece ser que no tengo que hacer impuesto de sucesiones al haber prescrito.
Gracias de nuevo.
Saludos
Desconozco que pedirán en tráfico, y en cualquier gestoría pueden informarte mejor, pero en principio si hay que hacer esa declaración de herederos intestados.
Por otra parte una cosa es liquidar y otra pagar impuestos; efectivamente si está prescrito no hay nada que pagar, más ello no exime de la obligación de liquidar, y máxime para transferir vehículos.
Insisto que en la gestoría más cercana te informarán mejor sobre estos temas.
Saludos
Buenas noches,
Iré a la gestoría para el vehículo.
Gracias, creo que no me he explicado bien o no le he sabido hacer llegar mi consulta correctamente.
No me refiero a un vehículo, me refería a que si de una persona que falleció en el año 1997 sin testamento y que no tiene más herederos, por desgracia solo quedo yo vivo en este mundo.
Tengo que hacer una declaración de herederos para acceder a sus bienes?.
Muchas gracias, no le molesto más.
Me dice un conocido que los precios de los notarios son tasados y que el precio es el mismo en Madrid que en Cuenca, esto es así?
Gracias
Saludos
Hola Navinci.
Para nada molestas, aunque tienes que entender que este no es un blog de consulta jurídica gratuita, entre otras cosas porque sin tener documentación delante es imposible ayudar.
Para suceder a una persona, si no hay testamento, hay que hacer la declaración de herederos intestados, haya fallecido hace 20 o 200 años, otra cosa es que lo irrelevante de los bienes dejados compense tramitarla (de ahí que al hablarme de vehículos puede que en tráfico no sean tan rigurosos -cosa que desconozco-)
Es cierto que los aranceles notariales son los mismos en toda España, y que no cambian desde 1989, así como que puedes acudir al Notario que quieras, salvo excepciones, siendo una de dichas excepciones la declaración de herederos intestados (creo que te he pasado el enlace a la web de la notaría y en ella te explico la documentación necesaria, así como qué notario puede tramitarla)
Saludos
Saludos Sr Francisco
consulta sobre un terreno que mi abuelo compro y se hizo compraventa pero que todos los documentos originales se perdieron y no paso a nombre de mi abuelo que debo hacer también la compraventa se perdió y mi abuelo y dueño original fallecieron
Hola Marwin.
Lo que procede es tramitar un expediente de dominio sobre el que te informarán gratuitamente en la Notaría más cercana.
Saludos
Buenas tardes D. Francisco:
Recientemente hemos realizado la primera escritura de una casa que hemos heredado( había un testamento), nos han comentado que si no la registramos, esa escritura no es válida para poder realizar la venta de la casa. Tenemos un comprador para la casa pero nos encontramos con el problema de que la escritura no está registrada y por lo tanto esta persona no puede hipotecar la vivienda, el comprador propone realizar una escritura nueva a su nombre con unas clausulas donde se realiza un contrato de alquiler con opción a compra, y si no cumple esas clausulas el contrato y la nueva escritura quedarían anulados. ¿Es esto posible? Muchas gracias de antemano.
Saludos
Hola Ana.
No es cierto que una casa no inscrita no pueda venderse, aunque si es cierto que no puede hipotecarse, y por tanto es más difícil encontrar comprador.
La solución que ofrece el comprador es factible, aunque la fórmula que propone incorrecta, sería mucho más adecuado acudir a un abogado que revise bien el contrato, pues presenta muchos matices jurídicos que pueden ser fuente de problemas.
Saludos
Hola como puedo inscribir en propiedad,una vivienda comprada ante notario , pero q esta solo tiene una escritura? La de dicha compra?.me dijeron que se necesita dos escrituras…. pero yo obviamente no la quiero vender.. gracias
Hola Sole
En tal caso lo que procede es tramitar un expediente de dominio, que se tramita actualmente ante Notario.
En la Notaría más cercana te informarán de todo ello
Saludos
Buenas noches Sr. francisco!! Ante todo en hora buena por su pag, es de mucha ayuda para personas sin conocimiento de ley.
Le explicó mi caso mi suegro compro hace 38 años un almacén de 60 metros junto con su piso lo malo q eran compradores diferente el piso tiene escrituras y registro de propiedad en cambio el almacén no porque era de otra persona fue comprada y pagada lo usa para guardar trastos no para vivir nunca la registro porque fue una compra verbal de esos tiempos que se hacen en los pueblos pequeños cerca de Bcn a día de hoy paga la basura q viene a nombre de mi suegro ya q luz la tenia enganchada desde su piso, el vendio el piso pero el local se lo ha dejado a mi esposo para usarlo de trastero ahora queremos hacerlo legal el almacén pero no tenemos escrituras solo los vecinos de testigos que saben que mi suegro que aún vive y quiere arreglar este problema, cómo podemos hacerlo.
Muchas gracias de antemano por su atención y colaboración.
Un cordial saludo
Yenm
Hola Yenn.
Puede ser el expediente de dominio una solución, o simplemente hacer la escritura (sea de venta o de donación) con tu esposo.
Todo va a depender de la documentación, de los gastos y de si queréis acceder al Registro de la Propiedad.
En la Notaría más cercana te informarán gratuitamente de los trámites, documentación, costes, ventajas e inconvenientes de las distintas soluciones posibles.
Un saludo
Hola me gustaria saber tengo una casa que era de mis abuelos pero no tiene escrituras i nunca se a pagado el impuesto que avia que pagar por herencia de eso ase 10 años tendre algun problema? I otra duda que tengo es que si se meten ocupas en ella los podria echar? Como no hay escrituras es mi duda saludos y gracias
Hola Francisco.
El incumplimiento de las obligaciones fiscales no priva de la propiedad, aunque obviamente al no tener escrituras ni haber pagado impuestos, probar tu propiedad es mas difícil; pero nada te impide regularizar la situación (de hecho los impuestos están prescritos)
Respecto a los ocupas, ningún derecho tienen a echarte, otra cosa es que para echarlos tu, hayas de acudir a los tribunales, y la falta de pruebas pueda demorar un procedimiento, que ya de por si es más largo de lo deseable.
Saludos
Hola buenas tardes , mi madre tiene una casa de los años 50 que le fue heredada de mi abuela, esta casa no esta escriturada sin embargo si está en el catastro el importe del valor catastral es altísimo en este momento se ha planteado una posibilidad de venta ; habría algún problema para venderla sin tenerla registrada en el Registro de la Propiedad ? Y por otro lado, la propiedad no está en gananciales es preferible aportarla al matrimonio antes de venderla o es indiferente?
Hola Carmen.
El único problema de vender un inmueble no inscrito en el Registro de la Propiedad, es encontrar un comprador que confíe en la propiedad de tu abuela y no tenga inconveniente en que su escritura no se inscriba, o de asumir los mayores gastos que requiera la inscripción de su escritura (ojo, que en realidad tampoco es necesaria la escritura, como explico en el post)
Para nada tiene que aportar a gananciales, aunque si puede ser una solución fiscalmente recomendable, para facilitar a ese comprador que pueda inscribir su escritura (dado que al Registro no accede la primera escritura relativa a una finca, sino la siguiente).
Saludos
Buenas tardes…
A ver si me explico… mi marido heredo un inmueble en primera linea de playa. Dicho inmueble no esta registrado bajo ningun nombre… ni abuelo.. ni padre…. ni nadie… al menos q se sepa… dicho extremo fue consultado en el Registro de la propiedad.
Tampoco dispone de escriturs… solo en la particion de la herencia se menciona dicho inmueble q por cierto tiene referencia catastral…
Q pasos debo seguir ahora???
Lo primero solicitar a costas onformacion… pero una vez obtenida… q hacer???
Gracias de antemano.
Hola Luisa.
Lo más sencillo es tramitar un expediente de dominio en Notaría.
Aunque legalmente no es obligatoria la intervención de abogado, siempre lo he recomendado, pues evita molestias y demoras innecesarias, pero por lo demás en la Notaría más cercana te informarán más ampliamente.
Saludos
Buenas tardes Francisco
Le comento mi caso ya que estoy muy preocupada. Mis padres comenzaron hace un año el trámite del expediente de dominio de la casa de mi tío.durante ese tiempo se han ido sucediendo diversas circunstancias primero que cuando ya casi estaba el trámite les dijeron que la persona encargada de revisarlo lo tomó como obra nueva, cuando no lo era, y volvieron al principio, después q el registrador que lo llevaba se jubiló y el nuevo tuvo que volver a hacer parte de Los trámites.en esto fallece mi tío y le dice q además han de hacer una declaración de herederos.ya con todos estos papeles mi padre fue a entregarlos al registro, al tiempo le llegó una carta del registro y consulto con la notaria.le dijeron que ya tenían allí la escritura pero q faltaba un papel, que ya lo llamarían.ha tenido que llamar mi padre y ahora le dicen que ha ido un perito dos veces para valorar la casa pero que no había nadie.logico ya que allí no vive nadie….cosa que no entendemos puesto que mi madre como hereda ya ha declarado ha Hacienda el valor estipulado.con cada traimite les piden más dinero…..
mis padres son dos personas de edad avanzada y temo que les estén engañando.
No sé si con la explicación que le he dado me puede orientar,
Muchas gracias de antemano
Hola Pilar.
Pues poco puedo orientarte, pues sin ver la documentación es completamente imposible.
De entrada no entiendo cómo es que son tus padres y no tu tío los que promueven el expediente de dominio; tampoco entiendo que tiene que ver aquí el Registrador, pues el expediente de dominio se tramita ante Notario, y salvo al final, cuando ha autorizado el expediente, la actuación del Registrador se limita a certificar si la finca está o no inmatriculada.
Es posible que no sea un expediente para inmatricular, y que lo sea para reanudar el tracto sucesivo, pues la finca está inscrita a nombre de quien le transmitió a tu tío, pero nuevamente no entiendo que tiene que ver el traslado del registrador.
Sea como fuere, no es necesaria la intervención de perito en un expediente de dominio, y tampoco que tiene que ver el expediente de dominio con una obra nueva.
En definitiva, el expediente de dominio, es ciertamente un proceso engorroso y algo complejo, pero con los datos que me facilitas, no veo que estemos hablando de ese proceso, o simplemente estás omitiendo datos importantes (ojo, simplemente puedes estar omitiéndolos de buena fe y porque no seas consciente -cosa muy habitual-)
Lo recomendable es que hables con la Notaría y que te den las explicaciones oportunas, o con quien te haya asesorado durante todos estos trámites.
Poco más puedo hacer sin ver la documentación, y por tanto, sin saber cual es exactamente el problema.
Saludos
Buenos días:
Mis abuelos tienen una propiedad de 500m2 en la que está construida su casa y en una esquina la de mis padres (100m2), el terreno es de mis abuelos y la casa aunque la construyeron mis padres no tiene escritura pero si tiene IBI. Mi abuelo murió hace 10 años y mi abuela aunque es muy mayor sigue viva. Mis 4 tíos le han dicho a mi madre que cuando mi abuela muera se vende todo para construir y mi madre se tendría que ir de la casa. ¿Pueden echarlos tan fácilmente? ¿No tiene ningún derecho si la casa la construyeron ellos y llevan 40 años viviendo en ella?
Un saludo.
Hola Alicia.
El problema lo resuelve el artículo Artículo 365
Si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, el dueño del terreno deberá responder de su valor subsidiariamente y en el solo caso de que el que los empleó no tenga bienes con que pagar.
No tendrá lugar esta disposición si el propietario usa del derecho que le concede el artículo 363.
Saludos
Por favor me lo podrías explicar de otra forma porque no he entendido nada.
Tienen algún derecho?
Gracias
A mi juicio y según este artículo tienen derecho a ser indemnizados, aunque también podrían alegar usucapión; lo más acertado es acudir a un abogado en estos casos.
Saludos
Por favor me lo puedes explicar de otra forma porque no he entendido nada. Tienen algún derecho o pueden echarlos.?
Alicia no te lo tomes a mal; te he copiado las normas y te las he explicado, si pretendes un asesoramiento jurídico, lo más sensato es que acudas a un abogado con la documentación.
buenos días Francisco,
gracias por ayudar a tantas personas.
Quisiera preguntarte por mi caso:
compré un piso en barcelona, hubo problemas con el registrador pq calificó que había defectos en uno de los régimenes matrimoniales del vendedor, y para arreglarlo la cosa se alargó tanto como 9 meses para solucionarlo, pues se lo tomaron con calma. Ahora me dicen los de la gestoría que el piso ya está registrado pero que al mandar la documentación de la gestoría al banco se han perdido todos los papeles. Ahora ya hace un año de la compraventa y no tengo ningún papel y me han cobrado todo el proceso (no la rectificación pq era cosa suya). Me pregunto si hay algun problema en que la documentación original esté perdida y a manos de otras personas con tanta información personal mía, y si la tendrían que haber mandado certificada. También si es justo que me cobren por hacer el trabajo tan mal y desordenado.
Muchas gracias! No sé a quien acudir y me siento muy indefensa e ignorante…
Olga
Hola Olga.
No hay problema alguno, pues puedes siempre pedir nuevamente una copia (obviamente ello implica un coste)
Respecto a la calidad del «servicio» creo que tus palabras son lo suficientemente claras como para tener que hacer comentarios adicionales.
Creo que con pedir la hoja de reclamaciones hay más que suficiente, para que todo se arregle debidamente.
Saludos
Buenas tardes,
Gracias por adelantado.
Mi pregunta es la siguiente.
Mis padres, aún en vida, vendieron hace 30 años una finca rústica a un hermano de mi padre.
Éste hermano murió ya hace 15 años.
Hicieron un documento privado de compraventa y no hicieron escritura pública.
Esta finca teóricamente pertenece a mi tía, pero ésta partió la herencia con los hijos.
Nuestra pregunta es la siguiente:
Ahora, uno de los hijos que actualmente cultiva la finca , quiere hacer las escrituras.
Por nosotros no hay inconveniente, pero nos preocupa que repercusiones fiscales nos van a generar. Gastos de notaría, plusvalías, impuestos ibi, etc.
Qué nos corresponde a nosotros obligatoriamente?
Porqué los impuestosde hoy en día seguro que son mucho más elevados que en aquellos años.
Gracias por su atención.
José
Hola José
Evidentemente no son los mismos los impuestos y es un tema que habréis de abordar con vuestro sobrino, pero sin ver documentación es imposible ser más preciso.
Saludos
Buenos días D. Francisco, antes de nada felicitarle por el artículo y muchas gracias.
El caso que le planteo es el de un inmueble heredado en 1955 sin ningún tipo de testamento, ni documento de transmisión, y que se ha vendido en 2017. Para la venta hubo que realizar las escrituras en el notario. La cuestión viene al presentar la declaración de 2017, aparece como ganancia patrimonial a declarar, pero es prácticamente imposible saber el valor de adquisición de la casa de pueblo, en este caso, ya que se herederó sin hacer testamento ni ningún otro acto. He llamado a la notaría que ha hecho las escrituras y no saben la solución.
¿La fecha en este caso será la de las primeras escrituras, que es el acto donde se formaliza también la venta? o ¿la de la fecha de fallecimiento del propietario que era poseedor?. No sé si sabrá de más casos, el valor de adquisición por el que han optado para ponerlo en la declaración.
Muchas gracias otra vez.
Hola Cesar.
Mejor que consultes con un experto en IRPF, en principio el valor es el que tenga el inmueble al fallecimiento, y eres tu el que ha de averiguarlo y estar conforme hacienda (es uno de los inconvenientes que tiene el tener que autoliquidar el impuesto).
Saludos
Buenos días, muchas gracias de antemano. Mi duda es la siguiente. Mis padres compraron una casa hace ya más de 30 años . Hicieron contrato privado de compraventa pero no escritura pública ya que esos pisos son del ivima dados a gente que les habían quitado sus casas. El hecho es q mis padres siempre les dió miedo elevarlo a escritura pública por si se lo quitaban. A día de hoy esos pisos ya se pueden vender sujetos a un precio, pero se puede. Mi padre está enfermo y mi madre no quiere quedarse en esa casa cuando ya no esté. ¿Que pasos debemos seguir para escriturar la casa y poder venderla posteriormente?
Un saludo
Hola Ana.
Siempre digo que este no es un consultorio jurídico gratuito, pues entre otras cosas, dar respuestas a problemas sin tener la documentación por delante resulta imposible, dado que en tu caso ni se que es ese ivima (supongo que algún organismo autonómico encargado de viviendas de protección oficial) ni si se pretende la elevación a público del documento en vida de tus padres.
Notarialmente, la elevación a público, requiere la comparecencia de todos los que firmaron el documento o sus herederos si hubieran fallecido.
Saludos
Buenas tardes;
Ante todo agradecerle tan valiosa información, y su contribución desinteresada a despejar algunas dudas ,a los que somos ajenos absolutamente al tema jurídico.
El asunto es el siguiente ; mi padre compró una plaza de garaje, no en su vivienda habitual, y por circunstancias dió lugar a que al ir a recogerlas , el Notario ya se había jubilado.
Debo ir al Archivo a solicitar una copia , pero la duda es si debo pedir una copia autorizada , o bien una simple.
yo entiendo que una autorizada ,ya que otro problema añadido es que nunca se ha declarado en el IRPF, y es obvio que hay que legalizar la situación.
Se inscribió en el Registros en el año 1986, y me indican que un Notario puede hacer la gestión,
¿a cuánto ascenderían los honorarios por dicho trámite ?.
Agradecerle su atención.
Un cordial saludo.
Hola Sol.
Si quieres inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, habrá de ser copia autorizada, pero no entiendo a qué gestión te estas refiriendo si seguidamente me indicas que la inscripción está realizada.
Respecto a los honorarios de gestión documental, el Notario no actúa como Notario, sino por ser Notario, y serán los que acuerden las partes.
Saludos
Buenos días!!!quiero comprar una vivienda,el problema es que al pasar la tasadora se ha dado cuenta que los mts de ella coinciden con el catastro pero no coinciden con la escritura(en la escritura no consta el jardin que hace años era un huerto ,es una casa muy antigua que en la escritura se detalla que se puede acceder por dicho terreno que da a otra calle pero no dice los mts correspondientes.
Cual es el paso a seguir?
Un saludo.
Hola Sergio
En función del caso, puede bastar con un acta de coordinación, con un expediente registral de coordinación o un expediente de dominio.
En la Notaría más cercana te informarán más ampliamente a la vista de la documentación
Saludos
Buenas noches, en primer lugar agradecer la ayuda y el tiempo que dedicas a aclararnos muchas cosas.
Estoy pensando adquirir una vivienda con una pequeña parcela, el caso es que la vendedora tiene la vivienda escriturada y adquirida mediante aceptación de bienes tras el fallecimiento de su marido y del terreno tiene un contrato privado de compraventa entre su marido y otro particular.
¿como puedo hacer que ambas propiedades estén escrituradas a mi nombre y poder pedir l hipoteca a una entidad bancaria?
muchas gracias
Héctor Pérez
Hola Hector.
Dos son los problemas que planteas, pues no es lo mismo la vivienda (respecto a la que simplemente has de formalizar la escritura) que el terreno (respecto al que habrá que ver si nunca ha estado inscrito, o simplemente lo que no está es inscrito a nombre de la señora)
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana con la documentación, pues ahí te informarán gratuitamente, dado que no hay una solución para todos los problemas, sino que cada problema tiene su solución propia, y desde aquí resulta imposible incluso saber cual es el problema que hay.
Saludos
Buenos días. Gracias por su post, ya que es muy interesante. Me gustaría hacerle una pequeña consulta sobre unos inmuebles míos:
Tengo una casa en un pueblo de Toledo y también una parcela allí que esta partida en dos (una parte mía y otra del hermano de mi madre). Estoy al día de los pagos de IBI (de los dos inmuebles).
Estos dos inmuebles son heredados de mi madre. La casa del pueblo tiene escritura pero viene a nombre de mi madre pero yo solo la he registrado en el Registro de la Propiedad. La parcela si esta registrada en el Registro de la Propiedad, pero no puedo hacer escritura de ella porque no se puede dividir por no tener suficientes hectáreas.
Mi consulta es: yo quiero vender los inmuebles, ¿podría venderlos solo con el papel que tengo del registro de la propiedad? ¿O necesito mas papeles o algo donde diga que esa casa sin escritura puedo venderla?
Espero su respuesta, y si es posible su ayuda. Muchas gracias.
Hola Emilia.
No tengo claro cual es el problema de la casa, aunque parece que el único problema es que has de heredar primero a tu madre, para poder vender.
Respecto al segundo, has de recabar licencia de segregación, y disolver el condominio pues no tienes una parcela sino una cuota de otra más grande, y es lo único que podrías vender.
En todo caso, sin ver la documentación, siempre es difícil opinar, por lo que te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana (recuerda que el asesoramiento relacionado con una escritura es gratuito)
Saludos
Buenos días Francisco,
me gustaría que me informara de como debemos proceder.
Mis abuelos vendieron un terreno a mis padres donde ellos construyeron hace 40 años la casa en la que hemos vivido.
Los terrenos están registrados y se ha pagado ibi rustica . iBI urbana desde el año 2004, pero la vivienda no tiene escrituras ni esta registrada en el registro de la propiedad.
Mi padre quiere arreglar el tema de la casa y no sabemos que debemos hacer.
Muchas gracias por su ayuda.
Hola Amparo.
Lo que hay es que simplemente hacer una declaración de obra nueva, cosa que explico en este post https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
Hola Francisco ! Tenemos una casa rural que mi abuelo se la cedio a mi padre , pero nunca hizo testamento , hace mas de 60 años , nosotros pensabamos que estaba testada , pero resulta que en el registro de propiedad sigue estando a nombre de mi abuelo , mi padre ya fallecio , años mas tarde no empezo a venir el ibi a nosotros que estamos pagando .Entonces la casa esta registrada a nombre de mi abuelo , no existe testamento y mi padre vivio en esa casa como suya , ¿puedes los demas hijos de mi abuelo reclamarnos la vivienda ? Si mi abuelo se la cedio a mi padre solo de forma verbal y actualmente nostros estamos pagando los impuestos desde hace años?
Hola Fabiola.
Precisamente la donación de inmuebles es de los pocos negocios que en España, o se hacen en escritura pública o son nulos, por lo que el mero hecho del pago de impuestos no te hace propietario, y el tema es más complicado de lo que parece.
Te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Buenas tardes Francisco
Estoy intentando comprar una casa. De la que no existen escrituras el dueño sólo tenía un papel de compraventa de la casa. Al fallecer se la dejo a una sobrina que es heredera de la propiedad y.la quiere vender, pero no tiene escritura ni la casa está registrada en el registro de la propiedad sólo el testamento de su tío que la nombra heredera universal.
Debe ella hacer las escrituras antes de vendernosla o directamente se podría hacer a mi nombre sin pasar por el suyo?
En caso de que hubiese que hacer las de ella primero se podría hacer las suyas y las mías el mismo día?
Gracias.
Un saludo. Susan
Hola Susan.
Ante todo la respuesta va a depender de si pagas al contado o con una hipoteca, pues en el segundo caso el vendedor ha de acudir al expediente de dominio.
En caso de que compres al contado, puedes hacer lo que te plazca, aunque personalmente recomendaría que primero inmatricule el vendedor, pues así te proteges más de ese documento de venta.
Por supuesto que puedes comprar en escritura, pero esa primera escritura no accede al registro de la propiedad, por lo que por seguridad y por tu interés es mejor que el vendedor formalice previamente la herencia.
Saludos
Muchas gracias Francisco por su respuesta, me ha quedado una pequeña duda.
Escrituras si puedo hacer directamente a mi nombre pero tengo que hacer los registros anteriores de todos los propietarios hasta llegar a mi o no podría hacer los registros?
Gracias y disculpe la molestia.
Un saludo. Susan
El caso es de inmatriculación, y para ello caben tres posibilidades (tendría que hacer un post de cada una de ellas, y te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana para más información:
1.- Inmatricular la finca en virtud de expediente de dominio, que ha de promover el dueño (puede ser tanto quien te vende, como tu una vez hayas comprado)
2- Inmatricular la finca en virtud de escritura, siempre que el que transmita tenga un título de adquisición (hay que matizar pues no es exactamente lo mismo título que escritura) de más de un año de antigüedad.
3.- Inmatricular la finca en virtud de una escritura complementada con un acta de notoriedad.
Saludos
Buenas tardes Francisco
Herede la casa de mis padres en el pueblo y la quiero vender, como soy hijo único mis padres no hicieron testamento ni nada y he comprobado que no tiene escrituras ni tampoco está registrada.
Mi pregunta es ¿podría inscribirla en el registro de la propiedad y venderla y que los compradores hagan la escrituren directamente como suya?
Hola Álvaro.
Para poder inscribir por primera vez es necesario tramitar un expediente de dominio, o que quien trate de inscribir adquiera en virtud de escritura y que quien le transmita a su vez tenga una escritura de más de un año (todo es un poco más largo, pero como contestación creo que es entendible.
Pregunta en la Notaría más cercana, te informarán gratuitamente.
Saludos
Buenos días
Tengo un problema parecido a los de los.anteriores comentarios.
Estoy intentando comprar una casa antigua para restaurar de la que sólo existe un papel de compraventa como no está registrada el banco no me concede la hipoteca.
Necesitaría el dueño regiatraria o también tendría que hacer escrituras para que el banco me concediera la hopoteca?
No podría conseguir la hipoteca sólo con el registro?
Un salud
Hola Conchi.
Sólo si la finca está inscrita cabe hipotecarla, en tu caso la fórmula ha de ser que el dueño tramite un expediente de dominio, sobre el que le informarán en la notaría más cercana.
Saludos
Buenas noches Francisco
Voy a comprar una casa que no está registrada ni tiene escritura. El chico que me la vende la heredó de su tío pero como no tenía dinero no ha podido pagar y no ha hecho todavía lo de la aceptación de herencia, por lo que estoy pensando adelantarle algo de dinero (siempre delante de notario y haciendo papel de compraventa de la casa) y descontando el dinero que le de de la casa del precio final.
Mi duda es si yo le adelanto algo de dinero y el debe.dinero a Hacienda o algún otra institución una vez que tenga el la casa a su nombre se la podrían embargar en el tiempo que tardaría yo en conseguir la Hipoteca?
Gracias por su respuesta
Hola Susana.
Mientras sea dueño, el vendedor puede ser embargado, obviamente es más difícil el embargo al no estar inscrita la finca en el Registro.
El problema es que salvo que el vendedor inmatricule en virtud de expediente de dominio (que no se tramita en dos días) no vas a obtener un préstamo hipotecario, pues en otros casos de inmatriculación se suspende la fe pública durante dos años.
Saludos
Hola Francisco
Herede un solar de mis abuelos.y lo quiero vender, pero.primero tengo que registrarlo y hacer escrituras pues ni ellos ni mi padre lo hicieron y temo que si tardo mucho en registrarlo el comprador se busque otro para comprar pues hay varios en los que está interesado
Mi consulta es ¿cuanto tiempo pasaría desde que registre el solar y haga las escrituras para poder venderlo?
Gracias por tu respuesta y por tu magnífico blog pues nos.ayudas mucho a los que.no tenemos ni idea
Un abrazo
Hola Amparo.
Poco se tarda en hacer una escritura, de hecho no es la primera que hago de un día para otro; el problema va a venir determinado por los dos años que puede suspendérse la fe pública, en función de la forma que uses para inmatribular, si el comprador va a necesitar un préstamo hipotecario.
Pregunta en la Notaría donde vayas a hacerlo todo.
Saludos
Bienos diad Francisco.
Compre una casa en un oueblo muy narata, la restaute y me ha salido un comprador . Como es una casa muy antigua no tiene está registrada Como debe matricularse un inmueble para que la fe pública no pueda suspenderse dos años?
Gracias. MATI
Pregunta en la notaría más cercana cómo tramitar un expediente de dominio.
Saludos
Buenos días Francisco
Voy a comprar una vivienda de la que no existe ni registro ni escrituras. El propietario la va a inscribir para podermela vender pues sólo tiene un papel de.conpraventa y el testamento que le otorga la casa que era de un familiar.
He quedado para la semana que viene en entregarle una pequeña señal como.compra de la casa pero me comenta que tiene compro un piso.donde el vive y en vacaciones se le metieron unos ocupas como no consiguió echarlos dejo de pagar.la hipoteca al año y.medio por lo que el.banco le quitó la casa. Yo le pregunté si tenía dacion en pago o como tenía la hipoteca y me comenta que no lo sabe.que.de esas cosas no entiende.
Podría.el banco encargarle la propiedad que.le quiero comprar una vez.la registre? Para.evitar eso podríamos registrar y escriturarla directamente a mi nombre? Haciéndolo todo ante notario y entregandole yo un dinero?
Hola Laura.
El banco puede embargar, aunque es más que difícil que lo haga si no está inscrita en el Registro de la Propiedad, respecto a la posibilidad de inmatricular tu, no hay problemas, salvo que vayas a pedir un préstamo hipotecario.
Saludos
Gracias Francisco por su pronta respuesta.
Si la casa la inscribo yo directamente hay problemas para la hipoteca?
El banco me ha dicho que lo único que me falta para que me la concedan es la nota simple del registro de la propiedad
Gracias de nuevo.
El problema es que el préstamo lo necesitas para comprar la casa y por tanto dudo mucho que el vendedor te venda con precio aplazado
Buenos días apreciado Francisco.
He descubierto de casualidad este blog y estoy “impactado” por su atención a tantísima gente que le escribe y a la que contesta uno por uno. Gracias en nombre de los que tenemos dudas y a veces no sabemos dónde acudir o cuando lo hacemos, no sabemos si nos están “engañando”. GRACIAS!
En mi caso, estoy habitando en una casa y empadronado desde 2004 (aunque hace más que estoy en ella) que no tengo a mi nombre.
He consultado con un abogado ya que el documento que dejo el transmitiente de la finca tiene parece poca validez y el abogado cree mejor ir por el camino del “uso de la vivienda en el tiempo”…
No se si comparte esa opinión y por otro lado me habla de costes (sin impuestos) por su parte de 20.000€.
Mil gracias de nuevo!
Hola Francisco.
El estar empadronado no acredita que seas dueño, simplemente que habitas, para adquirir por prescripción no sólo has de ha acreditar la posesión, sino la posesión en concepto de dueño.
Sin embargo hablas de un documento que ha visto un abogado, más yo no he visto, y espero que entiendas que no puedo opinar frente a un profesional que ha tenido todos los datos y documentos, por lo que lo razonable es: o que atiendas a ese profesional, o que acudas con la misma documentación a otro.
Saludos
Buenas tardes
Compre un solar hace.unos años con mi marido en gananciales. El falleció hace 7 años.
¿podría hipotecar ese solar para darle el dinero a mi hijo para la compra de una casa? El se encargaría de las cuotas de la hipoteca.
Tengo 80 años y correo 970€ de pensión.
Como podría hacerlo?
Un abrazo
Hola Amparo.
Ante todo habría que hacer primero la herencia de tu marido; pero más que nada deberías plantearte muy seriamente que a tu edad es tu hijo quien ha de cuidarte a ti, y que debes de conservar tu patrimonio.
Saludos
Buenas tardes Francisco
Es lo mismo papel de compraventa que escritura de compraventa?
Un abrazo.
Hola Bautista.
Pues no es lo mismo un documento privado que una escritura, en este post te lo explico https://www.notariofranciscorosales.com/por-que-no-conviene-firmar-documento-privado-de-venta-de-viviendas/
Saludos
Buenos dias. Ante todo decirle que me parece super interesante su blog, esta haciendo una gran labor. En mi caso, quiero comprar una casa de esas de pueblo que va pasando de generacion en generacion y que no tiene escrituras, entonces mi duda es: el heredero deberia escriturar a su nombre y luego vender o por el contrario puede vender y luego escriturar a mi nombre?
Cuales serian los peligros de no tener escrituras?
Muchisimas gracias
Hola Susana.
El peligro es que haya quien si la tenga y reclame la propiedad.
Respecto a si cabe que el heredero haga la escritura de herencia previa a la venta, la cuestión va a depender si quieres o necesitas acceder al registro de la propiedad (en todo caso, si necesitas hipoteca, el procedimiento a seguir más recomendable es que el heredero haga previamente un expediente de dominio)
Acude a la notaría más cercana, donde gratuitamente, de informarán de la solución más adecuada a tu problema concreto.
Saludos
hola buenas quisiera por fabor saber un asunto mi tio quiere venderme el piso suyo porque ya es mayor y quiere que me lo quede yo por la mitad de lo que vale pero yo no quiero escriturarlo perdon acer escritura publica asta dentro de 3 años por razones de familia puedo retrasar la escritura a mi nombre durante ese periodo de tres años y luego tendre algun problema para escriturarlo a mi nombre me bastara solo el contrato de compra al contado o tendre problemas espero su respuesta gracias
Hola María.
Ante todo te pediría que busques una mayor corrección ortográfica; por lo demás el otorgamiento de escritura es voluntario, y lo que nadie te puede garantizar es que dentro de tres años tu tío esté en plenas facultades (tu misma dices que es mayor) o que esté vivo, o que siga diciendo lo mismo que ahora.
El documento privado es perfectamente válido, más a diferencia de la escritura, no acredita la identidad, ni especialmente la capacidad de las partes, siendo que si tu tío fallece, para elevarlo a escritura pública, necesitarás el consentimiento de sus herederos, y si resulta incapaz, el de su representante legal.
Es importante que el pago al menos sea mas tratable que un pago al contado (por ejemplo transferencia bancaria) pues también corres el riesgo de que luego aleguen que el contrato fue simulado.
Saludos
Buenas tardes Francisco
Me podría decir aproximadamente el precio que podría tener
Escritura de aceptación de herencia. Escritura de compraventa y posterior inscripción en el registro de la propiedad?
Se que es imposible de saber pero me gustaría me orientase un poco para tener una referencia.
Gracias. Un saludo. Conchi
Hola Conchi.
Sin saber qué bienes integran la herencia y cuantos herederos hay, es imposible dar cualquier tipo de información, pregunta en la Notaría en la que vayas a firmar, seguro que con la documentación por delante te pueden dar una orientación (recuerda en todo caso que una cosa son los gastos de la escritura y otra los gastos posteriores como impuestos o registro)
Saludos
Buenas noches Francisco
Quiero construir una casa en un solar que tengo. El solar era de mi padre escriturado y registrado a su nombre. El falleció hace 5 años sin hacer testamento. No cambiamos de nombre ninguno de los bienes de mi padre. Ni casa familiar ni otro solar comprado ya con mi madre. Somos 3 hermanos y mi madre. El que le comento lo heredó mi padre de mi abuelo. He hablado con mi madre y hermanos y no hay problema que sea para mi.
Habría algún problema al solicitar hipoteca para hacer la casa que el solar estuviese a nombre de mi padre?
Gracias. Un saludo
Hola Álvaro.
No se como responderte sin gastarte una broma de mal gusto, pero las escrituras (y en general todo contrato) han de ser firmadas por las partes que intervienen en el negocio, y es obvio que tu padre no puede firmar ya, por desgracia.
Tendrás que hacer primero la herencia de tu padre.
Saludos
Gracias Francisco por su pronta respuesta.
Tendría que hacer herencia de.mi padre de todos sus bienes o podría sólo hacerla de este solar para ponerlo a mi nombre?
Como prefieras Álvaro, pero es más económico hacer una única partición que varias
Hola yo me encuentro en la siguiente situación yo estaba cuidando de una mujer mayor ella tiene un hija ingresada en un centro dede minusválido. Resulta de que ella quería dejarme su piso pero resulta que ellame se a ido a una recidencia y allí la estan convenciendo de que les deje lael casa a ellos como metodo de pago para estar allien pero ella tiene su paga con la que se pueden cobrar todo meses yo quisiera daber si me podría hacer una nueva escritura ya que no nos adado tiempo de arreglarlo yy esta se a echado atrás pero no tiene la escritura en condicionescasa y a mi mee van a echar y no tengo donde ir gracias un saludo
Hola Beatriz.
La dueña de la casa es libre para vender o donar a quien quiera, sea a esa residencia, sea a ti, sea a quien sea; eso si, ha de ser capaz.
Saludos
Mi mas cordial enhorabuena por este magnífico blog; se el trabajo que ello conlleva. Le planteo una pregunta por si tiene a bien contestarme. Tengo una casa por donación de una tía en una zona que está afectada por una Concentración Parcelaria por la Xunta de Galicia. La casa no está inscrita en el Registro de la Propiedad porque me aducen la razón de la Parcelaria. Un conocido me ha comentado que con dos escrituras, la donación y una anterior herencia, basta para hacer la inscripción. Es así? Hay otro medio o forma de hacer la inscripción antes de que la Parcelaria acabe su trabajo,momento en que la propia Concentración haría la inscripción?.
Muchas gracias por su tiempo.
Un cordial saludo
Hola José María.
Con el propio expediente de concentración parcelaria obtendrías la inmatriculación de la finca que se te adjudique; no obstante, tanto la forma que te han indicado, como el expediente de dominio son soluciones para inmatricular la finca que actualmente tienes.
Saludos
Buenas tardes, la vivienda que tenemos pertenece al ayuntamiento. Está vivienda era antiguamente un viejo colegio que fue entregado por el mismo alcalde desde hace más de 40 años. Estuvo entregado para vivir ahí dada la circunstancia familiar que tenía en aqul tiempo. No tenia luz ,agua ni alcantarillas. Mi marido puso todo estos a lo largo de los años. Es decir que vive en ella más de 40 años y reformando para poder vivir dignamente. Podría ser posible que tenga el derecho de quedarse con esta vivienda, dado que han pasado tantísimos años?
Muchas gracias, un saludo!
Hola Ionelia.
Todo depende de si habéis poseído en concepto de dueños o no.
Saludos
Buenas noches Francisco.
En las escrituras de una casa hay algún modo de saber si una pared es de medianeria con un vecino?
Un saludo
Hola Álvaro
No es nada habitual, pero tampoco nada impide que así se consigne expresamente.
Saludos
Buenos días, mi padre ha realizado la venta de un garaje y hacienda le reclama las escrituras de compra y de venta de esa parcela para hacer la declaración de la renta. El problema es que no encontramos ningún documento de la compra ya que mi padre es mayor y está un poco mal de la cabeza.
Según me he podido enterar no se hicieron escrituras de la compra (de la venta si) si no que la compra se hizo por un documento y una tramitación que realizó el juzgado de primera instancia de Laredo en 1999. ¿Como puedo conseguir un documento que que justifique el valor de la compra del garaje con hacienda? ¿tengo que dirigirme a los juzgados o al registro de la propiedad? La verdad que el notario donde realizamos la venta no me ha servido de ayuda.
Muchas gracias
Hola Ibon.
Efectivamente tanto en el Registro como en el Juzgado pueden darte esa información, el Notario que realizó la venta no puede dártela pues desconoce esos extremos.
Saludos
Hace 2 años falleció mi madre y heredamos la casa yo y un hermano mío. Pero como no cambiamos las escrituras, continua siendo la fallecida la propietaria o, aunque no aparezcamos en las escrituras, debemos considerarnos propietarios y pagar derramas y comunidad de loa finca?
Siempre que hayáis aceptado la herencia, por supuesto que si
Saludos
Buenas tardes, tengo una duda. Tengo una finca escriturada y registrada en la cual he construido una casa que no está escriturada ni registrada, ahora quiero venderla y me gustaría saber los pasos a seguir. La casa tiene ya 15 años. Muchas gracias y un saludo.
Hola Julia
El tema lo abordo en este post https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
buenos , dias quiero comrar una casa aun que no esta incrita en e registro a nombre de el supuesto propietario antiguamente era vpo pero ya han pasado los 30 años ,y es de regimen libre
ellos la han heredado pero no han llevado a el registro nada ni declaracion de herederos ni nada …la vivienda era de la madre fallecida pero ellos no encuentran el documento que les adjudica la vivienda ..ellos quieren vender y yo comprar ……..que soluciones me puedes aportar ……un cordial saludo
Hola Sergio.
Si no encuentran el documento es posible que no lo hayan firmado, y la solución es tan sencilla como firmarlo; una opción es pedir un informe de actividad en la Notaría, aunque no es gratis y sólo te informa de los documentos que firmastes desde el 2007 a la fecha.
En la Notaría más cercana te informarán más ampliamente y de forma gratuita.
Saludos
Buenos dias. Heredé una colección de cuadros de un tio mío, pero no figuraban en el testamento y él los fue adquiriendo como coleccionista aficionado a lo largo de toda su vida. Hace ya más de 10 años de su fallecimiento, y me gustaría saber si debería legalizarlos o cómo me afectaría su fiscalidad si los vendo algún dia.No son de mucho valor crematístico. Gracias
Hola Ignacio.
Nada has de legalizar, pues nada hay ilegal: simplemente han prescrito tus obligaciones tributarias.
En caso de venta tendrás un incremento de patrimonio en tu declaración de IRPF, consistente en la diferencia entre el coste de adquisición y el de enajenación.
Saludos
Hola. Estoy pensando en adquirir una casa, pero el vendedor me comenta que no la tiene escriturada a su nombre y que fue una herencia de su madre, donde hicieron todos los trámites de la herencia pero no la escritura (de hecho, no debe haber tenido nunca escrituras al tratarse de una casa de pueblo que se fue heredando). Los papeles de la herencia deben estar todos en orden, impuestos de sucesiones pagados Le he comentado que la escriture y registre, pero me dice que no puede escriturarlo, aunque no sé muy bien porque no puede, pasados unos 5 años desde la herencia..El me ha comentado que haríamos la escritura directamente a mi nombre. No sé muy bien que debería hacer como compradora para no «meterme en ningún lío» y que quede todo legal y a mi nombre. Por otro lado, tampoco debe constar esa casa en el registro de la propiedad, aunque si se ha ido pagando el IBI etc. Muchas gracias por su ayuda
Hola María.
Sin quererlo me pides que te expique por qué alguien a quien no conozco, y en relación a un asunto del que no se nada, te dice algo.
Como comprenderás no puedo hacer conjeturas sobre el tema, mejor que quien te dice algo te de explicaciones a que yo te diga qué te está diciendo y por qué te lo dice alguien que no conozco de nada.
Siento no poder ayudarte.
Saludos
Muy interesante el artículo. Entonces si no se registra la propiedad tengo entendido (y comprobado por mi experiencia) que no estás obliagado a pagar el IBI, cierto?
Absolutamente falso Eugenia, no tengo ni idea de donde ha sacado ese disparate.
Saludos
La casa no tiene escritura sólo papel de compraventa privado, la dueña murió,y estoy pagando el IBI a nombre de la difunta, sólo kiero saber si ay algún problema, llevó pagándole varios años sin ningún problema.
Hola Luis
La palabra problema es muy imprecisa, creo que en el post te explico suficientemente las consecuencias y como evitarlo, y si te parecen insuficientes esas explicaciones gustosamente te atiendo en mi despacho.
Saludos
MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE:
POSEO UN TERRENO DONDE TENGO UNA PEQUEÑA CASA DONDE HE VIVIDO POR MAS DE 40 AÑOS, HACE POCO UNOS VECINO PARIENTES MOSTRARON DOCUMENTOS DE UN CONTRATO DE COMPRA QUE HIZO MI ABUELO CON QUIEN LE VENDIO EL TERRENO, ESTAMOS HABLANDO DEL AÑO DE 1946, NO EXISTEN ESCRITURAS DEL TERRENO Y QUIERO ESCRITURARLO A MI NOMBRE HABRA POSIBILIDAD DE QUE PUEDA HACER MI TRAMITE SINQUE ME HECHEN A BAJO EL PROCESO…ELLOS VIVEN A UN COSTADO FUERA DE ESE TERRENO Y YO HE TENIDO LA POSESION POR MUCHO TIEMPO.
Hola Hector.
Hablar de cualquier tema jurídico sin ver la documentación es una locura; no obstante, el problema que veo es que no hay problema en acreditar la propiedad de tu abuelo, pero nada dices de cómo has llegado tu a ser propietario (¿compra o herencia, y en caso de herencia qué pasa con tus tíos y hermanos -si existen-)
Lo que procede es promover notarialmente un expediente de dominio (en este blog hablo de ese proceso) y justificar todo debidamente.
Saludos
RESPECTO AL COMO POSEO EL TERRENO, BUENO EL TERRENO LO COMPRÓ MI ABUELO EL CUAL NUNCA FUÉ ESCRITURADO, DESDE 1971 A LA FECHA YO HE VIVIDO AQUÍ, ANTES VIVIAN MIS ABUELOS Y MIS TIOS ADEMAS DE MI PADRE, PERO DESDE QUE MURIERON MIS ABUELOS LA FAMILIA SE DIVIDIÓ EN 1977, ACTUALMENTE LOS 8 HERMANOS INCLUYENDO MI PADRE TODOS EMIGRARON Y VIVEN EN ESTADOS UNIDOS MENOS 2 QUE YA FALLECIERON, ES POR ESO QUE POSEO ESA PROPIEDAD Y LE COMENTO QUE NADIE DE LOS HERMANOS HAN INTENTADO ESCRITURAR DE HECHO NUNCA LO INTENTARON, SOY HIJO DE UNO DE LOS 8 HERMANOS QUE SIEMPRE A VIVIDO A QUI. Y AHORA DESPUES DE 40 AÑOS QUIEREN DESPOJARME DEL TERRENO.
En tal caso el tema es más complicado, pues lo que has de acreditar es la prescripción que alegas, y para ello creo que lo más adecuado es reclamarla judicialmente, pues el Notario no aprecia prescripciones, y a mi entender es con la correspondiente resolución judicial con lo que habrías de tramitar en expediente de dominio.
En todo caso en la notaría más cercana igual tienen otros criterios, así que te recomiendo que acudas a ella.
Saludos
Buens tarde Sr Rosales.
Le consulto compre un terreno hace 10 años la cual tenia un casita precaria donde vivia una abuela al fallecer los hijos la vendian nosotros nos contactamos con ellos y lo compramos hicimos un papel de compra y venta donde los 4 hijos firmaron pero no lo certificamos ante escribano en ese momento por falta de dinero .ellos nos entregaron el papel de compra venta de la madre que si esta firmado y sellado mas la libreta de pago que en ese año hacian .quisiera saber como puedo legalizar el papel que tengo firmado por los vendedores que serian los hijos de la dueña fallecida .para luego poder escriturar ya que ahora dos de los hijos que en el momento de la compra firmaron ahora fallecieron .el terreno no tenia escritura .muchas gracias por su tiempo .
Saludos
Hola Laura.
Más que legalizar, lo que tienes que hacer es tramitar une expediente de dominio, aunque nada impide elevar a público ese documento, pero para ello necesitarás que vengan quienes lo firmaron o sus herederos (en este caso acreditando tal condición de herederos) y encima no accederías al registro de la propiedad.
En la notaría más cercana te informarán mejor de todo.
Saludos
Hola, necesito aclarar unas dudas. Estoy interesada en la compra de un terreno rústico de 500mts y he encontrado algo q me cuadra en ubicación y precio
Se trata de una finca que van a dividir en parcelas,las cuales se entregarán valladas y con punto de agua y luz, el problema es que me comentan que la venta se firmaría ante notario pero que la parcela no se registraria mi nombre, sería un compraventa privado. ¿sería una venta legal? Y de no ser así ¿ cómo es posible que cada parcela tenga luz y agua? ¿ qué validez legal tendría ese contrato ?
Hola Mara.
Es completamente imposible que opine sobre un contrato que no veo y una realidad urbanística que desconozco; lo que si puedo aclararte es que el Notario que autoriza una escritura sujeta a inscripción (y la compra de una parcela lo es) ha de cumplir los requisitos necesarios para que esta inscripción se produzca, por los que sólo como cuentas la historia sinceramente me hace sospechar (incluso si me apuras de una parcelación ilegal).
Saludos
Buenos días;
Mis padres hicieron una casa hace unos 25 años sobre un terreno en el que antes habia un corral con caseta. El terreno está donado a mi padre (tiene escritura de donación), pero no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Ahora quieren escriturar la casa, asi que fueron a la Notaría.
Alli iniciaron el expediente, mandando al Secretario del Ayuntamiento los documentos, para que informara a los colindantes. Esa finca linda por su frente con una calle, a su lateral con los herederos de su madre, y por la trasera con otra persona.
Transcurridos unos 3 meses y medio, citan a mi padre en la notaria, acude y en la escritura aparece una alegación por la otra persona, por la que se resuelve el procedimiento como denegado. Aquí llega cuando me surgen mil dudas.
1º, por qué no ha llegado notificación a los herederos de su madre (Es decir, sus hermanos)
2º, por qué no se le informó de que había una alegación, para poder defenderse.
3º, la alegación consiste en dos planos, sacados de la web de catastro, en los que ha puesto a boligrafo que le tapaban su entrada a su finca, y que habia invadido terreno publico (esto lo dice sin tener ningún plano de titularidad, ni nada) siendo facilmente comprobable que ella tiene un acceso a su finca a 40 metros por una calle publica.
4º, cómo es posible que el notario, o el secretario acepten eso, teniendo mi padre los planos de catastro correctos, pagando su IBI, y sin nada más que demostrar, creo yo.
Claro, todo esto se lo dicen en la misma Notaria, y encima teniendo que pagar todo, claro está.
Ahora yo pregunto, a quién exigimos responsabilidades, por que me imagino que todo esto nos lo tendrá que llevar un abogado. El Notario, no tenia que haber informado de esa alegación??? O el secretarío???
Muchas gracias, un saludo
Hola Joseba.
Ante todo explicar un proceso del que no tengo la más mínima idea es algo completamente imposible; sin embargo creo que confundes la naturaleza del expediente de dominio (que es lo que intuyo se ha tramitado)
Se trata de un proceso de jurisdicción voluntaria no judicial, donde no rigen las normas de la LEC, y sobre todo, en el que no hay contradicción (esto es, es un proceso que se va a tramitar sin que nadie se oponga)
La ley marca claramente que en caso de oposición el Notario cierre el expediente y que sea quien promueve el expediente quien acuda a juicio contra quien se ha opuesto, de ahí que no se haya hecho una confrontación de pareceres entre quien promueve el expediente y quien se opone.
Eso si, quien se ha opuesto ya a usado sus argumentos ante Notario, y a mi entender en el juicio que ahora hay que promover no puede usar otros.
No es que tengas que pagar todo, es que el Notario (como todo el mundo) trabaja por dinero) y lo que no puede saber es si alguien se va a oponer o no.
Saludos
Una consulta, somos 9 hermanos y tenemos la casa de mis padres, mi padre falleció hace muchos años y mi madre hace mes y medio, es una vivienda pública de precio público que en su día pagaron todas las mensualidades pero no se llegó a realizar la escritura, de hecho en en Registro aparece como propietario aún el IVIMA, en la casa siguen viviendo dos hermanos, uno de ellos con discapacidad intelectual, quisiera saber qué podemos hacer para regularizar las escrituras y poder gestionar bien la herencia. Gracias de antemano y un saludo
Hola Arito.
Ante todo hacer la herencia de tu padre y elevar con el IVIMA a escritura pública el contrato privado de compraventa.
En cualquier Notaría de Madrid o en el propio IVIMA te informarán más ampliamente sobre el tema, por si te sirve aquí tienes un poco más de información https://www.franciscorosales.es/tutorial-para-herencias/
Saludos
Buenas noches, te expongo mi caso. Estoy interesado en comprar un huerto urbano que venden cerca de mi casa (un pueblo de Ciudad Real). El huerto tiene unos 2.000 metros cuadrados y estoy conforme con el precio que le han puesto. El tema es que los dueños me comentan que no tienen escritura y que nunca la tuvieron, solo tienen un documento privado muy antiguo donde sus bisabuelos repartieron el huerto a sus abuelos. Además de esto uno de los muchos herederos es menor de edad (14 años ) que tiene 1/16 de la propiedad. A mi todo esto me parece un lío, ¿cual es la mejor forma de proceder?
Muchas gracias, un saludo, Juan.
Hola Juan.
Pediría a quien me quiere vender que tramite un expediente de dominio antes de formalizar la escritura de compraventa.
Saludos
Muchas gracias Francisco, así haré.
Otro caso curioso: El promotor del edificio se reserva la propiedad del sótano y va vendiendo «lugares para aparcar un vehiculo » que adjunta a algunos pisos en la escritura de venta. Piensa que hay 20 plazas, hasta que cuando ha vendido la decimotercera se da cuenta que ya no caben más vehículos y en ese momento deja de pagar a la comunidad los gastos de los» 7 restantes». En este momento hay 13 copropietarios de «un lugar para el aparcamiento de un vehiculo» y un propietario del sótano que conserva su propiedad escriturada. Despues de 40 años, los herederos se dan cuenta de que estan pagando 7 recibos de IBI por nada y quieren ahora arreglar el desaguisado. ¿Cual es la mejor forma de que los legitimos propietarios de esas » 13 plazas», todos con su escritura pero sin registro, puedan arreglar el entuerto, sin tener que darle al promotor
una plaza (que ya no existe) para contentarle y que pueda acceder a registrar el sotano a sus legitimos propietarios?
Hola Ignacio.
Lo siento pero este no es un consultorio jurídico gratuito, y el caso requiere mucho más estudio del que se corresponde con un simple comentario, pero respecto al IBI lo que procede es rectificar catastro e incoar el oportuno expediente administrativo.
Saludos
Hola buenas tardes Francisco . Mi padre compro un solar e hizo una casa y fallecio . no dejo testamento ni esta la casa en el registro de la propiedad , ni escrituras ,ni recibo de aver conprado el solar. Medigeroola buenas tardes Francisco . Mi padre compro un solar e hizo una casa y fallecio . no dejo testamento ni esta la casa en el registro de la propiedad , ni escrituras ,ni recibo de aver conprado el solar. Medigeron que tenia que poner un informe en el tablon de anuncios de mi ayuntamiento . le agradeceria si me pudiese ayudar gracias y un cordial saludon que tenia que poner un informe en el tablon de anuncios de mi ayuntamiento . le agradeceria si me pudiese ayudar gracias y un cordial saludo
Hola Miguel Jesus.
La pregunta es ayudar ¿con qué finalidad?
Lo que debes es hacer es: primero una declaración de herederos intestados y luego la herencia de tu padre, más ese documento no accede al Registro de la Propiedad (si accedería la siguiente escritura que se haga sobre la finca, o un acta de notoriedad); también si quieres inscribir en el Registro cabe tramitar un expediente de dominio.
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana, donde te informarán gratuitamente.
Saludos
Buenas tardes Sr Rosales, tengo intención de comprar una casa en una localidad de Burgos,es una edificación urbana de 1940 en un pueblo de unos 500 habitantes,es una casa unifamiliar aislada de 2 plantas, a tres vientos, es decir no hay división horizontal,la casa es todo el edificio, el vendedor de la casa me dice que no tiene escrituras , fue una herencia de sus padres y solo dispone de los documentos del catastro a su nombre, los recibos del IBI y la escritura de herencia ante notario conforme se da fe de que la casa ha sido heredada por él, aunque tengo previsto consultar un notario en persona, tengo muchas dudas por el hecho de no disponer de escritura y desconozco si puede ser un problema el no tenerla, me gustaría me informase si es posible adquirir una vivienda sin escrituras, y en caso de adquirirla si se puede realizar la escritura correspondiente ( aunque sea de obra nueva ya que tengo previsto reformarla) e inscribirla en el registro posteriormente. Por otra parte un arquitecto me esta comprobando todos los temas de legalidad de la edificación ya que no quiero comprar nada que me de problemas legales. Solo informarle que en esta localidad es muy habitual el no disponer de escrituras de este tipo de propiedades antiguas y heredadas de padres o abuelos. Resumiendo ¿es posible comprar una vivienda que no tenga escrituras? y si es así ¿puedo escriturarla después e inscribirla en el registro?
Saludos y gracias por la respuesta que sin duda puede ser limitada por desconocimiento de mas datos de la vivienda
Hola Juan.
Primero me dices que hay una escritura de herencia, y seguidamente que la casa no tiene escritura; es evidente que si hay escritura de herencia hay escritura, supongo que a lo que te refieres es que esa escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad.
En tal caso, la segunda escritura de una finca si accede, aunque durante dos años se suspende la fe pública, lo que quiere decir que durante los dos años siguientes a la inmatriculación, el Registro no te protege frente a terceros (lo que quiere decir que te defenderás frente a las reclamaciones de terceros en igualdad de condiciones, sin que el hecho de ser titular registral te favorezca o perjudique).
Si quieres verte protegido por la fe pública registral, basta con que el tercero tramite un expediente de dominio ante Notario.
Saludos
Muy buenas Sr. Rosales. Quería plantearle mi situación. Quiero comprar una finca que está en proindiviso, dos hermanos venden y otro no, teniendo este su trozo vallado. En la parte que venden las dos hermanas hay una casa vieja medio en ruinas que hay que restaurar pero esta casa no tiene escrituras,la finca sí está escriturada. Mi pregunta es si compro ¿se podría escriturar la casa?, ¿bastaría con un contrato de compra venta de la parte de la finca? o habría alguna otrasolución. Gracias de antemano por su respuesta. Hace usted un gran trabajo, felicitaciones.
Hola Juan.
El menor de los problemas es la casa, sino ese proindiviso con «trozo vallado», pues puede que estemos incluso hablando de una parcelación ilegal.
Sin ver la documentación, no puedo ayudarte, pero te aconsejo que extremes la prudencia y que antes de acordar nada acudas a la Notaría con la documentación o vayas a un abogado.
Saludos
Hola, mi nombre es Maite.
Si pudierais responder a mi duda os lo agradecería.
Tengo una casa en venta por Liquidación de Gananciales.
Nosotros iniciamos la nueva construcción hace 20 años.
Por motivos variados de la vida… no llegamos a escriturar.
Es lo único que falta ya que el resto de la documentación está bien.
Hace un tiempo me dijo una abogada que para qué escriturar a nuestro nombre si se iba a vender la propiedad.
Que era posible hacer primeras escrituras a nombre del comprador cuando llegara el momento.
Y de aquí mi pregunta. ¿ Es posible vender la casa y que esa primera escritura de obra nueva se haga a nombre del comprador?.
Podría tener el comprador algún problema de solicitud de préstamo ante un banco por no tener esas escrituras?. La casa sí está registrada.
El coste de esas primeras escrituras sobre qué valor se rige, sobre el precio de la venta o sobre un valor de primera construcción?.
Muchas gracias por tener abierto este servicio de información que es de tanta ayuda.
Un saludo.
Hola Maite.
No tengo claro si lo que no tienes es escrituras de propiedad, o escritura en la que se declara la existencia de la casa.
Sea como fuere, difícilmente un comprador va a obtener financiación de un banco si: o la finca o la obra no consta en el Registro de la Propiedad, aunque obviamente siempre hay que ver cada caso concreto.
Saludos
Hola , buenos dias. mi nombre es Elena y yo estoy en el lado opuesto. buscando he encontrado este blog y igual puedes ayudarme. mi vecino esta en la situacion de la que hablais. yo tengo en mi escritura una parte de su vivienda. me aconsejan que se haga su propia escritura cuanto antes pero el se niega. Que puedo hacer? puesto que yo ningun interes tengo de quitarle nada , solo quiero que el se haga cargo de sus obligaciones como propietario . GRACIAS
Hola Elena
No soy nadie para aconsejar una estrategia jurídica, pero lo suyo es reclamarle que otorgue la escritura por las buenas y en otro caso obligarlo judicialmente, para lo que haría falta contactar con un abogado.
Saludos
hola buenas tardes!
He estado leyendo todo lo escrito y me he decidido a exponer mi caso.
Mi padre y mi tio en su dia hicieron una compraventa a mi abuelo.
La casa no ha tenido nunca escrituras y tiene mas de 100 años y ahora mismo es muy vieja y esta casi en ruinas. Mi padre ya fallecio y ahora ha fallecido el otro dueño.
El IBI esta pagado hasta el dia de hoy y el catastro va a nombre de los dos pero sigue sin haber escritura.
Ahora mis primos nos venden su parte.
y nuestras dudas son:
¿La compraventa sin escrituras nos sirve para cambiar el nombre en el catastro una vez formalizada la venta?..
¿el papel de compraventa es a modo de escritura para que sirva por el momento?.
Osea la compraventa formalizada ante notario no crea ningun problema para cambiar el nombre del registro en el catastro con la documentacion de la venta y que todo siga tal cual…
Espero haberme explicado bien y espero que me conteste en el momento que pueda.
Gracias y saludos.
Hola Isabel.
Pues siento no haberte entendido bien; sea como fuere la venta es tan válida se haga en escritura pública o en documento privado, más sólo la escritura accede al registro de la propiedad, y al estar redactada por un profesional del derecho te da una garantía adicional de legalidad.
Por si te sirve en este blog te explico un poco mejor, por qué a mi modo de ver no conviene firmar documentos privados https://www.notariofranciscorosales.com/como-hacer-un-contrato-privado-de-compraventa-de-inmuebles/
Saludos
hola de nuevo soy Isabel.
Intentare explicarme un poco mejor.
mis primos venden su parte de la casa a nosotros sin haber escrituras.
con el contrato de compraventa que se hara ante notario ese documento sera valido para ir al catastro y cambiar el nombre del titular para seguir pagando el IBI.
la idea de la escritura es para un futuro a largo plazo pues la casa esta para tirar al suelo y levantarla de nuevo pero ha dia de hoy no se va hacer.
la duda era si con la compraventa es suficiente HOY para cambiar el titular del catastro y seguir pagando el IBI y estar al dia con los gastos que conlleva.
gracias.
Hola Ana Isabel.
No sólo la escritura es suficiente para cambiar catastro, es que ese cambio de titularidad catastral, hoy en día lo hace el notario de oficio y sin coste adicional.
Saludos
Buenas noches!Estoy mirando una finca.y me dice la chica de la inmobiliaria que la casa no figura.q podria hacerla legal yo.se q años cuando construyeron las fincas de esa urbanización les pusieron una pequeña multa.pasa algo si la compro y no la legalizo?
Hola Yolanda
Sin ver la documentación y en especial sin saber la situación urbanística del inmueble no puedo ayudarte, te recomiendo encarecidamente que más que hablar te enseñen documentación y que resuelva el que transmite lo que ahora son sus problemas, pues en caso de firmar puede que pasen a ser tus problemas
Saludos
Hola buenas noches,
Eh leido su articulo que la vrd me explico mucho de varias dudas que tenia. Le explico un poco de mi casa. En 2007 conpre un terreno que tengo el compra venta pero nunca hise escrituras al igual que los que compraron al lado de me terreno. Ahora el propetario que nos vendio los terrenos ya fallecio pero ahora aparece un señor al que el señor le firmo un pagaret con cierta camtidad de dinero y eso fue en 2014. Ese señor esta demandando lo que es nuestra propiedad ahorar pq aun siguen en nombre del señor. La vrd estamos muy preocupados y me gustaria que me explicara un poco de lo que podria pasar y si puede quitar nos la casa
Hola Mónica.
Lo que hay que interponer es una tercería de dominio, esto es acudir al juzgado y demostrar que eres tu y no otra persona el dueño de la casa; pero obviamente si no lo haces acabarás teniendo un problema, por lo que te recomiendo que acudas cuanto antes a un abogado.
Saludos
Hola,
Me ha surgido una oportunidad de compra: un dúplex de 2 plantas integrado en un edificio de propiedad horizontal, pero solo una de las plantas está escriturada (la otra planta no consta en escritura pública).
Estoy interesada en formalizar una compraventa con la propiedad (directamente particular sin terceros), quien me ha indicado que nunca ha tenido problemas al respecto.
Mi duda es: ¿podría tener problemas legales a futuro si compro el dúplex?, ¿me aconseja escriturar el 100% o dejarlo parcialmente tal y como está hoy?
Muchas gracias
Hola Carmen.
Aplazar la solución de problemas ajenos, no es sino hacer propios lo que no son nuestros problemas.
Desconozco los motivos por los que no consta declarada una de las plantas, pero si te animas a hacer lo que pretendes, primero al menos consulta en el Ayuntamiento sobre la legalidad urbanística de esa planta, y ten en cuenta que para que luego puedas declararla vas a necesitar el consentimiento de todos los vecinos.
Saludos
Buenos días Sr. Rosales,
En primer lugar felicitarle por su interesante Blog y agradecerle su ayuda.
Le expongo mi consulta: hace 3 meses falleció mi padre sin hacer testamento. Somos dos herederos (mi hermano y yo) y ya hemos realizado la Declaración de Herederos «Ab Intestato».
El caso es que buscando bienes de mi padre hemos localizado dos cuentas corrientes con algo de dinero, un seguro de vida y un huerto (con escrituras). Sabemos además que tenía un almacén en zona urbana de unos 400 m2 pero está SIN ESCRITURAR; por este almacén paga IBI y está registrado en el catastro, pero no en el Registro de la Propiedad.
Mi consulta es la siguiente: Dado el escaso valor de ese almacén (está en estado de abandono y su valor no supera los 20.000 euros del terreno) ¿podría obviar su existencia en el reparto de bienes o eso podría generarme problemas en el futuro?. Se que si hay testamento la herencia se acepta o rechaza en su totalidad, pero en este caso al no haber herencia y no estar ese bien escriturado ¿podría dejarse al margen como si no existiese?.
Saludos y muchas gracias
Hola David
Nada te impide hacer la partición parcial de la herencia, aunque no veo que ventaja obtienes pues como bien dices o aceptas o rechazas la herencia, y una vez aceptada la aceptas con lo bueno y lo malo que tenga.
Lo que si que no te recomiendo es que eludas bienes en la liquidación de impuestos, y si creo que precisamente el escaso valor hace más recomendable que incluyas ese bien en la escritura.
Saludos
Buenas tardes Francisco, gracias por su pronta respuesta.
El problema que veo es que según el catastro la valoración es de 44.000 euros, y tal y como está el «no mercado» en la localidad que se ubica, ni por 5.000 euros lo vendería.
Sólo de plusvalía municipal me saldrían a abonar más de 7000 euros, más los gastos que conllevaría registrar el bien a nuestro nombre.
Muchas gracias.
Ten en cuenta que los impuestos hay que pagarlos accedas o no al Registro de la Propiedad.
Saludos
Buenas, yo en el 2011 he vendido unas Fincas, al dia de hoy estan sin escriturar
pero ahora el problema es el siguiente, el comprador ha construido o montado una casa
en esas fincas y cuando antes solo habia el valor de las fincas, ahora en el Catasto viene el Valor de la Construccion, como se puede escriturar ahora
Hola Jose M
El problema no es hacer la escritura, sino la valoración, y especialmente que dicha valoración sea aceptada por hacienda; te recomiendo (dado que es no es un problema jurídico sino fiscal) que contactes con un asesor fiscal, pues casi seguro que tendrás que recurrir contra hacienda
Saludos
Mi pregunta es la siguiente: Cuando vendo una casa, ¿Debo de explicitar todas sus características incluyendo las negativas? Enumero los metros cuadrados, el número de baños, las magnificas vistas, las comunicaciones, el barrio tan majo,…pero debería decir también que el vecino de arriba toca el piano a todas horas, que no me extrañaría que el edificio tuviera aluminosis, que de tanto en tanto hay cortes de agua, que en la última riada entró agua en el garaje, etc. ¿O lo negativo ya lo irá descubriendo el nuevo propietario con el tiempo ? Es decir, ¿Qué obligación (aparte de ética) tiene el vendedor de ser absolutamente transparente en la transacción? Gracias.
Hola Ignacio.
De obligaciones éticas no hablo, pero si que el código civil hace responder al vendedor por vicios ocultos, así como de la utilidad del inmueble para el fin al que se destina, así como la obligación de las partes de comportarse conforme a las exigencias de la buena fe.
Evidentemente la casuística es variadísima, pero igual que no veo que hayas de informar del vecino, en caso de aluminosos si es claro que has de responder, y respecto a los cortes de agua, pueden estar provocados por la infraestructura general de la localidad (en cuyo caso no veo que hayas de informar) o por alguna particularidad propia del edificio (en cuyo caso si has de informar)
En todo caso más que informar lo que has de hacer es responder de los vicios ocultos e incluso el comprador puede pedir la resolución del contrato en casos graves (obviamente tu responsabilidad varía según hayas o no informado)
Saludos
Hola tengo una casa que no tiene escrituras es de la junta de andalucia.. Quiero hacer obras en el exterior..me darían el permiso de obra?
Hola Lupe.
Ante todo habría que ver si la casa es tuya o de la Junta de Andalucía, y por qué tienes esa casa; sea como fuere la licencia de obras te la da el ayuntamiento, y la declaración de la obra en Notaría la hace el propietario.
Saludos
Lo primero de todo ENHORABUENA y MUCHAS GRACIAS por el blog. No sabe usted la de dudas que resuelve!
Querría exponerle mi casa. Mi abuela falleció en el año 1980, dejando en herencia una vivienda a sus 6 hijos. Mi padre, en documento privado, compró a cada hermano su parte, entregándoles el dinero que correspondía a cada hermano. Mi padre nunca elevó a público la escritura, ni escrituró la vivienda. Desde el año 1982 estamos viviendo en dicha casa (pagamos el IBI, los recibos de la comunidad de propietarios, luz, agua,….). Mi padre falleció hace 2 años, sin testamento. La vivienda adeuda unas cantidades en concepto de reforma del portal (obras e instalación de una ascensor) por importe de 18.000€, además de necesitar una reforma integral, ya que la tuvimos que tirar entera para reformarla. Mi duda es cómo puedo resolver y legalizar la situación, a fin de que la vivienda pueda ser de nuestra propiedad y poder proceder a pagar el importe que se adeuda y a reformarla. A fecha de hoy le sobreviven a mi padre 1 hermana y, de sus hermanos ya fallecidos, unos 8 sobrinos (que renunciarían a la vivienda en caso de que se tenga que dejar constancia ante notario). Muchas gracias por su ayuda. Un saludo.
Hola Ahinoa.
Tu misma te respondes; lo que hay que hacer es la herencia de tu abuela, elevar a público esa compraventa o partición (habría que ver el documento) y seguidamente hacer la herencia de tu padre.
En cualquier notaría más cercana te explicarán gratuitamente cómo hacerlo; no es difícil, pero si lioso, pues ahora vas a tener que hacer las tres escrituras que no hiciste en su día, y eso puede ser un poco mareante para personas no acostumbradas, pero para nada difícil
Saludos
Buenos días Sr. Francisco
Tengo una vivienda que desde que la compre hace 7 años ha estado alquilada, ahora que estoy viviendo en ella descubro que en las escrituras pone que la vivienda consta de 3 habitaciones pero el piso solo tiene 2, y no se donde acudir ya que cuando la compre fue con afán de invertir y nunca revisé la escritura más que ahora que me he ido a empadronar, la habitación que según yo creo me falta es un cuarto que usa el conserje que está pegado a mi vivienda, si fuera tan amable de guiarme en cual seria el paso que tengo que dar para reclamar o que se me modifique las escrituras o de lo contrario se me diga que efectivamente me corresponde ese cuarto del conserje.
Muchas gracias.
Hola Mayra.
Lo mejor que puedes hacer es consultar con un abogado, no obstante no entiendo por qué te centras en la posibilidad de que sea tuyo el cuarto del conserje y no en que el anterior propietario uniera dos cuartos (cosa más que frecuente)
Sea como fuere lo verdaderamente importante son los metros, que por otra parte certifica el técnico en el fin de obra (salvo que se trate de escrituras muy antiguas)
Saludos
Buenas tardes Francisco,
Me ha parecido una labor admirable la que realiza con este blog poniendo a disposición de los demás su conocimiento y asistencia, así que de antemano le estoy muy agradecida.
Mi consulta es respecto a las parcelas rústicas o de uso agrario en Andalucía. Mi familia posee en concreto una parcela que no está oficialmente segregada y de la cual son propietarios 3 miembros de la familia cada uno con su parte que se otorgó verbalmente por mi abuelo antes de fallecer. ¿Cómo podríamos proceder a la segregación de nuestra parte de la parcela para que no haya confusión entre los demás miembros de cuál es la parte de cada uno?
Espero haberme explicado con claridad y gracias por su respuesta.
Un saludo
Hola LB.
Para segregar es necesario previamente cumplir uno es estos cuatro requisitos:
1.- Obtener licencia municipal de segregación
2.- Obtener una declaración municipal en la que se establezca que no es necesaria licencia de segregación (en ese caso habrá además que respetar la normativa sobre unidades mínimas de cultivo)
3.- Obtener un certificado municipal que acredite la prescripción de la segregación.
4.- En caso de que en las parcelas haya edificaciones, que el Ayuntamiento las declare como asimiladas a fuera de ordenación
Como ves, en gran medida y sin la colaboraición del ayuntamiento va a ser francamente difícil arreglar la situación.
En todo caso en la Notaría más cercana te informarán más ampliamente de forma gratuita.
Saludos
Buenos días Sr. Rosales
Mi caso es el siguiente: mi abuelo adquirió en el año 1967, mediante documento privado de compraventa, una vivienda directamente al constructor que nunca elevó a público, por lo que en el Registro de la Propiedad figuran el constructor y su esposa.
Tras el fallecimiento de mi abuelo, mediante varios expedientes de dominio de la antigua Ley de Jurisdicción Voluntaria y todos fallidos, se intentó que se reconociera la propiedad a mi abuela y a sus hijas a fin de poder inscribir dicha propiedad a nombre de éstas.
Ante la imposibilidad de que alguno de dichos expedientes llegará a buen puerto, se abandonó el asunto durante varios años
Mi pregunta es cómo, tras la reforma de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, podemos lograr que se nos reconozca la propiedad de la vivienda para poder inscribirla en el Registro a nuestro nombre
Muchas gracias por su atención
Hola Diana.
La ley de jurisdicción voluntaria no ha cambiado en nada esta materia, pero si otra próxima en el tiempo que simplemente ha hecho que la tramitación de los expedientes de dominio, pase a ser notarial y no judicial.
Habría que ver por qué esos expedientes no llegaron a buen puerto para poder asesorarte; aunque ya te informo que no cabe expediente de dominio si quien lo promueve adquirió directamente del titular registral (salvo que sea imposible otro cauce, y demostrar esa imposibilidad veo que va a ser difícil)
Te recomiendo que acudas a un abogado, pues estos casos suelen ser complejos, como para que un ciudadano de a pie pueda llevarlos por si solo.
Saludos
Buenas tardes:
Mi madre y mi tío heredaron de su madre una finca en la que hay un cortijo, ambos en las escrituras dividieron delimitaron su parte tanto del cortijo como de la finca, pero no físicamente, es decir tanto el cortijo como la finca están continuos, mi tío falleció y mis primas quieren vender, la finca se dividirá para que mis primas puedan vender las tierras a un comprador ajeno a la familia y mi madre quiere comprar la parte de cortijo de mis primas para no tener que partirlo en dos, ya que no tiene dinero suficiente para comprar tanto la tierra como el cortijo.
¿Hay alguna ley que impida comprar el cortijo y la tierra no? ¿Si mi madre compra el cortijo a mis primas se puede registrar? ¿Hay alguna ley que obligue a vender tanto la parte de tierra como el cortijo en conjunto?
Estoy hablando de la zona de Andalucía
Gracias, un saludo
Hola Rocío.
Sin ver la documentación resulta imposible ayudarte, pero en principio habría que tener en cuenta las normas sobre parcelaciones y pedir licencia al Ayuntamiento.
Saludos
Ok, muchas gracias
Buenas, estoy interesado en comprar un terreno cerca de mi casa es de 200 metros rustico, la persona que me lo vende dice que es una cesión por que no tiene papeles, quisiera contactar con usted para ver si hay posibilidad de comprarlo y luego legalizarlo,
Hola David.
Sin ningún problema puedes acudir a mi despacho.
Saludos
Buenas tardes D. Francisco: tengo un dúplex y hace años construí una habitación en la azotea, sin ninguna documentación técnica al respecto. Al tiempo el catastro me envió una notificación en la que aumentaba la superficie de la vivienda de 80 a 110 m2, con la consiguiente subida del recibo del IBI. No recurrí la resolución del catastro pues era acorde con lo que existe a día de hoy.
Supongamos que quiero vender la vivienda, ¿cómo regularizo la situación de tener cifras dispares (superficie) en la escritura y registro de la propiedad y por otro lado el catastro? Cuando vaya a Notaría, como es natural, el comprador querrá que figure en la nueva escritura de compraventa la superficie que existe en la realidad y no la que había entonces. En este supuesto, estimo que el Notario se negará a aumentar la superficie sin una documentación que lo respalde. Muchas gracias por atención.
Hola Alfonso
Pues la solución es más difícil de lo que parece pues habría que recabar el consentimiento de todos los dueños del edificio
Saludos
Buenas tardes D. Francisco: no se trata de un edificio, sino de un dúplex o vivienda unifamiliar.
Eso no impide que haya propiedad horizontal, en todo caso y sin ver la documentación poco más puedo ayudar.
Saludos
Buenas tardes D. Francisco,
He adquirido a través de subasta judicial una finca urbana, concretamente una porción de terreno. Resulta que fui a visitarla y me he encontrado que en la finca hay una vivienda construida de la que no tenía constancia de su existencia y tampoco aparece en la nota simple. Según tengo entendido, al haber comprado el terreno, la vivienda también es mía ¿cómo puedo hacer para regularizar esta situación?
Hola Mamen
Lo que procede es declarar la correspondiente obra nueva, para lo que habría que ver la antiguedad de la construcción.
En la Notaría más cercana te informarán más ampliamente y de forma gratuita
Saludos
Buenas tardes, D. Francisco:
Hace unos trece años mi madre me cedió una parcela rústica suya, de unos 2700 m2, sobre la que mi cónyuge y yo, en gananciales, invertimos una importante suma de dinero para acondicionarla y disfrutarla como segunda residencia incluyendo movimientos de tierras, muro con vecino colindante, vallado, edificación de 76 m2, jardín, pozo, riego, instalación eléctrica, etc. La casa, aunque sin escrituras, está dada de alta en el catastro a nombre de mi madre como propietaria del terreno que es, al igual que el pozo en Confederación. Como usted sabrá, el nuevo Real Decreto de septiembre pasado de regularización de viviendas de Andalucía ha flexibilizado los requisitos para beneficiarse de este proceso, considerando en nuestro caso que la nuestra, la que tenemos en la parcela de mi madre, podría tener cabida en él para obtener la declaración de AFO, que con la anterior normativa no era posible. La cuestión que le planteo es que estoy interesada en regularizar esta situación y tener finalmente ambos inmuebles a mi nombre, y tengo la duda o desconocimiento acerca de si mi madre me tendría que donar en la escritura de donación tan sólo el terreno, teniendo que escriturar yo posteriormente la casa a mi nombre una vez ya soy propietaria de la parcela, o bien la donación por su parte ha de incluir además la casa al estar a su nombre en el catastro y situada sobre su terreno. Gracias por su atención.
Hola Alicia.
En realidad la declaración de asimilado a fuera de ordenación ha de tramitarla tu madre, que es la dueña de la casa y de la obra, y que sólo tiene una deuda contigo y tu esposo, por razón de la obra realizada.
Una vez obtenida esa declaración, nada impide que os ceda gratuitamente en pago de la deuda.
Saludos
Hola Francisco! Muchas gracias por toda la info, que maravilla encontrar blogs donde todo esto se puedo entender… Mi duda es algo concreta… La casa de mis suegros tiene 20 años pero no se escrituro en al finalizar la construcción, ahora quieren que sea para nosotros… Podemos escriturarla o nuestro nombre (el terreno lo recibió mi suegro en herencia) o hay que hacer si o si una donación o compraventa? Queremos la primera opción para evitar tantos impuestos pero claro…. Lo legal es lo legal…
Gracias!
Hola Lola
Tu misma te respondes
Saludos
Hola Francisco , Gracias por existir y regalarnos tan buena información .
Te explico mi caso , ya que mis hermanos y yo no tenemos idea.
Nuestro padre compro un terreno hace 40 años y realizó un edificio que nunca se acabo y está a medias.Mi padre falleció hace 7 años y no hizo testamento , nosotros tampoco hicimos la declaración de herederos y no hemos tenido requerimiento alguno , de el edificio no tenemos escrituras ni nada , solo tenemos un papel de compraventa privado entre particulares .
Como tendríamos y que pasos a seguir para regularizar ,heredar y poder vender ?
Gracias de Antemano , espero respuesta con ansia !
Le deseo un feliz día .
Hola Juan José
En principio puede que un expediente de dominio sea una solución; otra es hacer la herencia.
Los costes y consecuencias varía, y creo que lo mejor es que te acerques a la Notaría más cercana donde te informarán más ampliamente a la vista de la documentación.
saludos
Buenas tardes Señor Francisco, le agradezco la labor que hace con su blog. Quería hacerle una consulta. Vamos a realizar la herencia de mis abuelos por fallecimiento de ambos recientemente. Mi abuela era propietaria de varias parcelas rústicas que heredó de su padre en escritura de herencia. Sin embargo, una de sus parcelas se les olvidó incluirla en la herencia y los hermanos de mi abuela firmaron un documento privado a parte indicando que reconocían que esa parcela le había tocado a ella (tengo que decir que en la actualidad todos los hermanos de mi abuela han fallecido y el documento tiene errores en cuanto a la cabida de la finca y el nombre del paraje). Pues bien, esa parcela que no tiene escritura alguna aparece en el Catastro como titularidad «En investigación» y en la notaría que lo estamos tramitando me indican que no pueden incluir la parcela en la herencia pues no disponemos de documento que acredite la propiedad y en Catastro no viene a nombre y me instan a que vaya al Catastro a solucionarlo. Yo me encuentro perdido porque en Catastro me pedirán que acredite que eso es de mi abuela y solo tengo el documento privado firmado por los hermanos de mi abuela que no está correcto en cuanto a los metros cuadrados ni nombre del paraje.
Había pensado en indicarles que incluyan la parcela en la herencia con la descripción del catastro pero indicando que no se aporta referencia catastral y ya me encargaré yo de solucionarlo una vez que esté escriturada. No sé si puede decirme algo respecto a este tema. Muchas gracias.
Hola Angel
Estando el tema en manos de un compañero me parece una grosería por mi parte emitir opinión alguna (máxime sin ver la documentación)
Saludos
Buenos días:
Sr Rosales hemos comprado un piso, el cual los herederos del mismo no habían registrado las escrituras de adjudicación de herencia,están obligados a hacerlo y en que nos repercute
a nosotros los compradores a la hora de firmar la compra-venta de dicho piso.
Gracias de antemano y un saludo.
Hola Antonio
La inscripción es voluntaria, más yo siempre la recomiendo, pues te protege frente a dobles ventas y embargos por deudas del transmitente; por lo que te recomiendo que pidas que antes que nada inscriban su herencia, pues sin esa inscripción no podrás pedir tu la tuya.
Saludos
Hola! Mi padre me legó una finca urbanizable que estuvo en su poder 60 años sin variar el perimetro. Ahora estuve fuera 2 años y me han ocupado la mitad con cultivos. Al denunciar he visto que la escritura refleja menos de los metros reales de la finca y en el catastro se adjudica el exceso a una empresa carbonifera que ya no opera aquí.
En el registro me dicen que era bastante habitual inscribir menos metros para pagar menos?. El que ocupó carece de documentación alguna, claro. Yo querría legitimar la finca tal y como existió siempre y los vecinos avalan, qué puedo hacer
Hola Elena
Antiguamente era bastante frecuente hacer eso, y lo que has de hacer es ponerte en manos de un abogado para interponer la correspondiente demanda.
Saludos
Buenas tardes,
Mi abuelo compró una propiedad hace años, pero no hizo escritura y ahora sus herederos no sabemos cómo demostrarlo.
En el catastro figura como que la titularidad es de mi abuelo al 100% , suponemos que la registro él, para registrarla en el catastro tuvo que presentar alguna documentación que nos pueda servir para demostrar su titularidad?
El antiguo propietario nos la reclama como suya, a pesar de que mi abuelo lleva años usando la propiedad y pagando la contribución.
Hola Pablo
El catastro es un mero registro fiscal, y el problema es de prueba, cada uno aportará las que tenga.
Saludos
Buenos días,
Compré un piso en régimen de cooperativa que incluía una plaza de garaje. Esta plaza se nos aseguró que sería asiganda por cercania al portal pero no ha sido así. Hemos pedido que se reasigne la plaza de garaje ya que aún hay pisos sin vender y por ende, plazas de garaje libres que sabemos que están reservando para la venta por lo que serán «las mejores». Se aferran a un cláusula en la que se indica que «los anejos vinculados a la vivienda, serán los que determinen los redactores del proyecto» y que ya existen un número de registro de división horizontal. Cuando firmamos el contrato de compraventa aún no había asignación alguna de las plazas. Actualmente está en plena construción por lo que no hay escrituras. ¿Tengo algún derecho? ¿mi piso ya tienen registro catastral aunque no haya escrituras? ¿está división horizontal se hace oficial cuando entreguen las viviendas y es algo que simplemente está previsto?
Muchísimas gracias!
Un saludo,
Karen
Hola Karen
De entrada hay que ver el contrato para responderte, por lo que lo mejor que puedes hacer es acudir con dicho contrato a un abogado.
Saludos
Hola Francisco. Muchísimas gracias por el trabajo que haces ayudando a los que somos profanos en estas cosas. Una pregunta. Me ha surgido la posibilidad de comprar un apartamento en Canarias. No está escriturado. Mirando lo que me deja el registro catastral, aparece una vivienda única. Hablando con el vendedor, me explica que el antiguo propietario dividió la propiedad en cuatro apartamentos, vendiendo uno a su madre para poder financiar la obra. A continuación me explica que un juez hizo un papel o dictamen, no tengo ni idea de que puede ser, que con dicho papel se puede escriturar el apartamento. ¿Es posible ? Los otros tres apartamentos tampoco aparecen en el registro. A lo mejor es muy sencillo o, a lo peor, es imposible. Suponiendo que fuese posible, ese papel del juez dirá que la casa es de una señora. ¿Se podría escriturar directamente a mi nombre o habría que hacer dos escrituras? En caso de dos escrituras, se entiende que la primera le correspondería pagarla a ella. Muchísimas gracias y reiterarte mi agradecimiento por tu labor.
Hola Luis
Las sentencias judiciales son tan inscribibles en el Registro de la Propiedad, como una escritura, por lo que si no está inscrita esa sentencia, debe de ser por algo (incluso que la sentencia no exista)
Sea como fuere, sin ver la documentación poco puedo añadir, más ante todo es necesario que el vendedor haga la correspondiente división horizontal que es lo que debió de hacer su propietario.
Ten mucha prudencia, porque la historia que me cuentas, me resulta poco fiable
Saludos
Muchísimas gracias. Buscaré algo que esté más claro.
Hola disculpa yo tengo una duda. mis papás me quieren heredar una casa la cual no tiene escrituras ya que es en una comunidad. Una licenciada de una notaria me dijo que podia hacer un escrito el cual me tenia que firmar el delegado de la comunidad y mis papás. Que yo misma podia hacer ese papel o escrito pero no se como me podria asesorar? Se lo agradeseria mucho. Buen dia!!
Hola Jaqelín.
Por el lenguaje que usas no eres de España, donde yo ejerzo, y cuya legislación (no otra) es la que conozco.
Sea como fuere, si una compañera te ha asesorado, comprenderás que sería una grosería por mi parte rectificar a un compañero, a quien te recomiendo encarecidamente que vuelvas.
Saludos
hola vendi una vivenda en 2019 en la escritura de venta se hizo constar que adquiri por herencia de mi madre hace mas de 40 años,no tengo las escrituras de herencia ,no recuerdo que se hiciera ,durante todos estos años he pagado el ibi a mi nombre ,la propiedad tiene referencia catastral ,mi duda es que no se como puedo obtener el valor de adquisicion para calculo de la ganacia patrimonial en irpf ,en la escritura de venta solo consta el de transmision y lleva una certificacion castral descriptiva con los valores de suelo y construccion del año 2019
muchas gracias
Hola Asunción
El cálculo lo haces tu bajo tu responsabilidad; siento no poder ayudarte pero los Notarios ni somos tasadores ni asesores fiscales.
Saludos
buenas tardes sera posible escriturar mi casa. fuimos re ubicados cuando paso el huracana en el año 2010 nos movieron a nos terrenos de una institución educativa donde nos dieron 6 hectáreas para la construcción de las viviendas para todos los afectados.pero en la actualidad no tengo escrituras publicas y pues ya me interesa escriturar. sera posible hacerlo por medio de un juicio ya que el propietario es el gobierno del estado. ya llevo 8 años viviendo en ese terreno..
Hola Guadalupe
Soy Notario en España, y aquí no hay huracanes por lo que intuyo que eres uno de tantos iberoamericanos que a veces me escribe; pero desconociendo la normativa de tu país, te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana
Saludos
buenas tardes. mi pregunta es la siguiente compre un lote hace 6 años y vivo en el tengo una copraventa pero este lote no esta desenglobado no tenia ningun servicio publico es un terreno de 800 metros cuadrados y hay dos escrituras madres y uno de los señores del predio que tenia lamitad del terrno vendio su parte a tres personas incluida la mia y la otra mitad el otro señor tambien vendio yo pude legalizar mis servicios publicos y tambien separe el pago del impuesto por que nos llegaba el impuesto para pagarlo entre todos y era un problema yo tendo todo legalizado pero nadie le llamo la tencion el deseglobe yo trate para que todos nos pucieramos de acuerdo y tener nuestras escrituras publicas el señor que me vendio amino me dijo que ese lote tenia ese vicio como hago por medio de la promesa de venta adquirir mi escriuta publica o obtenerla por tenencia si lo puedo hacer o es imposible muchas gracias
Hola Flor
Usas una terminología que me resulta extraña, por lo que intuyo que no eres Española, y solo conozco la normativa de mi pais
Saludos
Hola Señor Rosales, ante de nada agradecerle su labor respondiendo a tantas consultas.
Mi tema es muy largo de contar, y no sería justo abusar de su amabilidad por lo tanto me gustaría saber si es posible la nulidad de una escritura, que se encuentra registrada en catastro y en el registro de la propiedad., cuando para la creación de esa escritura en el momento de la primera inmatriculación de la finca., solo se aporta una partida de defunción del padre de quien inmatricula la finca. Sin mas documentos oficiales, ni escrituras. A su vez esta persona que inmatricula, la vende a un tercero., y este declara una construccion como nueva, con datos falsos., ya que es facil por medio de ortofotos, y testigos demostrar que esa construcción existe. Y al mismo tiempo existe un documento oficial del ayuntamiento aprobado en pleno, que dice que ese terreno en el momento de la inmatriculación figuraba como público. Muchas gracias., y disculpe si no me explico del todo bien.
Hola Alfono.
Siento entenderte muy bien, pero sea como fuere, por supuesto que todo el mundo tiene derecho a acudir a los tribunales y reclamar lo que convenga a sus intereses aportando las pruebas que estime pertinentes
Obviamente y sin ver la documentación (de hecho aun viéndola) anticiparte el resultado de un pleito es una temeridad, pues la otra parte alegará también lo que crea conveniente.
Saludos
Buenas noches D.Francisco.
Paso a comentarle lo siguiente:.
Estoy interesada en la compra de una casa de pueblo de más de 100 años. Los propietarios son 5 hermanos,(heredada de sus padres) uno ya, fallecido que residía fuera de España. Me han comentado que tienen que pedir a los descendientes un certificado de defunción, y un documento donde se diga que no tiene parte de esa herencia según han comentado el resto de los hermanos
La casa no está registrada. en el Registro de la propiedad. Los propietarios dicen que tienen un documento notarial de aceptación y adjudicacion de herencia. . El banco por supuesto no concede hipoteca al no estar escriturarada. ¿Es un riesgo el comprar en estas condiciones? Me puede venir alguién a reclamar como heredero ajeno a ellos o que surjan algunas deudas de algúno y que recaigan en la propiedad y me lo reclamen a mi como nueva propietaria. Sería complicado el poder registrala a mí nombre llegado el caso, según parece me saldría por una cantidad considerable según dicen.
Gracias y un saludo. .
Hola Sonia
Todo tiene un riesgo, lo cierto es que al carecer de documento inscrito, nadie puede garantizarte, ni la validez de ese documento, ni de los anteriores, y que por eso durante dos años no estas protegida por el artículo 34 de la LH, aunque comentas algo que no deja de ser frecuente en el mundo rural y que normalmente no suele tener problema alguno.
Saludos
Buenas tardes D. Francisco.
Muchas gracias por su aclaración a mis dudas y por ser tan rápido en la respuesta, me ha dejado «Alucinada» como se dice ahora.. .
Me da mucha pena el no poder adquirir la casa, ya que es una cucada, y la ubicación es perfecta para mí, es en Galicia y como gallega sé como va esto de las propiedades en el rural, y como dicen» a un gallego nadie le mueve un mojón» no vaya a ser que luego me los quieran mover a mí, al no poder demostrar ser la propietaria y que aparezcan propietarios desconocidos hasta la fecha. Pero a veces también quién no arriesga no consigue nada. Estoy en una encrujidada…..
Muchísimas gracias por su atención y por perder unos minutos de su tiempo conmigo.
Buenas noches Francisco. Lo primero de todo muchas gracias por resolver dudas altruistamente, dice mucho de usted.
Estoy interesado en adquirir una parcela rústica en Castellón, dicha parcela cuenta en su interior (no tocando con las lindes, claramente dentro de la parcela) con unas construcciones catalogadas como masía (edificio aislado destinado a ser habitado) por la Generalitat Valenciana.
La situación de la finca es la siguiente:
Catastro: superficie 3,26 hectáreas e incluye las construcciones dentro de la parcela como improductivo. Es decir, las construcciones y la parcela son un todo único en catastro.
Nota simple: superficie 3,22 hectáreas, con una diferencia de 4m², es decir, idéntica. No habla de las construcciones, simplemente define la parcela, superficie y linderos, que, por suerte, son caminos bien delimitados y catastrados, sin lugar a duda alguna. Propiedad de un banco, 100,000000% del pleno dominio. Sin carga alguna. El fastidio es que no puedo contactar con anteriores dueños para saber la historia.
Ahora las dudas… si compro esa parcela, ¿esas edificaciones me pertenecen aunque no entren en escritura? Podría, por ejemplo, aparecer un vecino con escrituras privadas de hace años o similiar diciendo que esas construcciones son suyas? e incluso pidiendo servidumbre de paso a sus construcciones?
Tengo entendido que lo que va a misa es el registro, y ahí no salen las construcciones.
A la hora de hacer la nueva escritura de compraventa, podrían incluirse de alguna manera las construcciones para luego registrarlas? O al menos que quede constancia de que existen para poder rehabilitarlas a futuro?
En las primeras fotos de satélite de PNOA, de 2002, las construcciones están y no han variado en volumen hasta dia de hoy, por lo que he investigado, deben ser de 1950 o antes. Lo único que han ido perdiendo tejado… una pena.
Quedo en espera de sus recomendaciones y muchas gracias de nuevo por su labor.
Un saludo.
Hola Javier.
1.- El propietario de un terreno en principio es propietario de las cosntrucciones existentes en el mismo, en latín se dice «superficie solo cedit» y es una norma consagrada en el artículo 358 del Código Civil al decir «Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes».
Obviamente respecto a reclamaciones de terceros, sin ver la documentación de esos terceros nada puedo decir, pero es más que difícil que esa documentación exista.
2.- Si me permites la broma (que no es sino una obviedad) a misa no van los Registros, sino las personas creyentes; dicho de otra manera, lo que dice el Registro de la Propiedad no va a misa, y menos si se refiere a datos físicos de la finca.
3.- Respecto a la posibilidad de declarar la obra nueva, ningún problema hay, y en este mismo blog lo explico, pero seguro que también lo harán en la notaría más cercana
Saludos
Hola Francisco,
Felicidades por su maravilloso blog.
Me pongo en contacto con usted para comentarle lo siguiente: mi abuela, en el año 83, compró una vivienda a una constructora mediante contrato privado que no llegó a elevarse a público. En el Registro de la Propiedad la vivienda sigue a nombre de la constructora.
Mi madre vive en ese piso desde hace casi 28 años.
Recientemente ha fallecido mi abuela dejando esa vivienda en herencia a mi madre.
Quisiera confirmar con usted si, una vez formalizada la herencia, el modo de escriturar la vivienda a nombre de mi madre, ¿sería mediante la tramitación de un expediente de dominio ante Notario para reanudar el tracto sucesivo?
Muchas gracias.
Hola Susana
Pues a mi juicio, en principio no procede expediente de dominio, pues el tracto no está roto, sino interrumpido, otra cosa es que resulte imposible encontrar a la promotora, y eso pueda acreditarse.
Saludos
Buenas tardes
Muy interesante la información
Agradecería me ayudara orientándome con lo siguiente, hace aproximadamente 14 años realice la compra de una vivienda.
Al momento de cerrar la venta solo se legalizo con la firma de una letra por el valor de la venta menos las deudas por servicios públicos que me comprometí a pagar.
Actualmente el impuesto predial llega a mi nombre, también aparezco como propietaria en el Instituto Geografico Agustin Codazzi y el recibo de la energía también llega a mi nombre.
Cual es el procedimiento que debo seguir para legalizar las escrituras de mi casa?
Agradezco su ayuda
Hola Carolayn
Por la forma de escribir veo que no eres de España y yo solo conozco el derecho español; sea como fuere lo mejor es que acudas a la Notaría más cercana
Saludos
Hola
Hace años hicimos obras en una casa y dejamos una trampilla para poder acceder al atico que en sus lados mas bajos solamente tiene 1,60m aunque en el centro mide 2m aprox. Este atico no esta escriturado. Hace 16 años hicimos una escalera comoda para poder acceder a dicho atico, sin tocar la estructura del techo.Solamente cortamos 1m2 de tarima para acceder mas facilmente.
Ahora quisiera legalizar la escalera para vender la casa .
Que pasos deberia dar? Cuanto tiempo me podria llevar? Que costos me podria suponer?
Hola Julian
Lo que debes hacer es declarar la obra, aunque exactamente no es una obra de una trampilla, sino el ático que no se declaró en su día.
Para mayor información acude a la Notaría más cercana
Saludos
Muchas gracias por la respuesta.
Solamente un detalle mas, en el atico no hicimos obra. El suelo es entarima y está tal cual.
Gracias
Creo haberlo entendido, pero lo cierto es que en el Registro constan unos metros, así como en el proyecto de obras y en la licencia y en realidad hay más, y ello es motivado porque alguien ha hecho esa obra de más)
Señor Rosales: Tengo una finca rústica con vivienda en venta. La heredé de mis padres y no tengo escritura de propiedad. La tengo documentada con una escritura de aportación a bienes gananciales y totalmente registrada en el catastro correspondiente con el oportuno pago de impuestos.
A la hora de venderla ¿tendré problemas para levantar escritura de propiedad para mi, para el comprador o para ambos.?
Hola Andrés
Es difícil no tener escriturado algo y tener una escritura ¿no creees?
Supongo que lo que no tiene la escritura es la inscripción, y el único problema es que quien compre habrá de hacerlo al contado, pues no puede obtener un préstamo hipotecario.
Por lo demás acércate a la Notaría más próxima, con la documentación de la que dispongas, y te informarán mejor.
Saludos
Hola buenos días
Voy a vender mi casa en poco tiempo. El piso lo compré nuevo con sus títulos de adquisición y está perfectamente inscrita en el registro de la propiedad sin ninguna carga, sin embargo no dispongo de escritura de la casa como tal ( creo que fue una escritura unica para toda la comunidad de vecinos), tendré algún problema a la hora de ir al Notario a formalizar la compraventa? . Quiero decir, es suficiente con la nota simple?. Gracias.
Hola Miguel
Lo que cuentas es muy raro, pero sin ver la documentación nada puedo decirte; te recomiendo que preguntes en la notaría en la que vas a firmar la escritura y en su defecto a un abogado.
Saludos
Buenos días, estamos arreglando la herencia de mi abuela (no tenía testamento) y tenemos el siguiente problema. Siempre tuvo su casa (heredada de sus antepasados) pero no tenemos escritura ni ningún documento que acredite que es suya. Hasta la última revisión del catastro en 2.008 estuvo pagando su IBI correspondiente con los recibos a su nombre pero desde entonces esos recibos dejaron de venir. Llamo al catastro y me dicen que esa referencia catastral está en investigación. La pregunta es: Cómo podemos escriturar esa propiedad?
Hola Vanesa
Hacer la escritura de herencia es fácil, más inscribirla en el Registro de la Propiedad (sin título previo y sin catastro) es imposible.
En la Notaría más cercana te informarán más ampliamente.
Saludos
muy buenos dias mi pregunta es adquirimos unos terrenos con titulo de propiedad a nombre del dueño pero este fallecio y no pudimos hacer escrituras. que procede aqui para poder escriturar nosotros el terreno comprado, tenemos documentos simples de contrato privado de conmpraventa solamente.
Hola Victor
Deberás de pedir a los herederos que eleven a público ese documento
Saludos
Recibiré una herencia por renuncia del resto de los herederos y quiero escriturarla a mi nombre. La casa tiene escrituras a nombre del que vende a mis padres, estos tiene un contrato de compraventa del inmueble, pero escrituras no. Mi padres falleció sin testamentar y mi madre vive e hizo testamento. (Igual para todos). Que pasos debo seguir y que me puede costar todo. El valor de la casa no supera los 123.000 €
Hola Carmen
Respecto a costes mejor pregunta en la Notaría más cercana.
Respecto a los pasos: ante todo hay que ver esa renuncia, y luego lo que procede es elevara público el contrato de tus padres.
Saludos
Hola, mi marido es hijo único y sus padres fallecieron.
Tiene en herencia una casa sin escrituras, nos dijo la notaria que no habia problema a la hora de vender, ya que se hacia la escritura directamente a nombre del comprador.
mi pregunata es .. vendemos la casa en 120.000 , cuanto le tendria que pagar a hacienda?
es en canarias
Hola Asunción
No tiene este blog por finalidad dar presupuestos, y menos para operaciones de otras comunidades autónomas y que van a firmarse en otra notaría.
Pregunta en la Notaría donde vayas a firmar.
Saludos
Hola, tengo intención o interés en…
Adquirir una vivienda que está registrada (o eso tengo entendido) como un bancal (terreno) pero en ese terreno de 500m hay 2 viviendas de unos 250m cada uno. Se debería de hacer una doble escritura, hacer las dos viviendas como su propia escritura, una a nombre de la titular y la otra a nombre de su hija conmigo ya que soy su marido, está vivienda que sería para nosotros (para reformar) se ha acordado en pagar una parte a los hijos (los hermanos de mi mujer) y poder tener esa vivienda a nuestro nombre o al de ella si sale más económico y ya reformarla o bien sacando una hipoteca o poco a poco. Pero lo importante sería hacer las dos escrituras y saber su coste. Las dos casas están hechas desde sobre unos 50 años.
¿Se podría saber cuánto sería el coste de ello?
¿Que documentación se debe aportar para ello?
Gracias
Hola Manuel
Este blog tiene por objeto la divulgación jurídica, ni captar clientela, ni informar de aranceles notariales (menos de escrituras que no voy a firmar)
En la Notaría más cercana a la vista de la documentación te informarán ampliamente y de forma gratuita
Saludos
Hola Francisco. Lo primero, gracias por la labor que haces por todos.
Aprovecho para hacerte una consulta con la deseo de que me puedas orientar un poco por que ando perdido.
Resulta que he llegado a un acuerdo con una persona mayor, a la que voy a comprarle un terreno de 1000m cuadrados, en la cual hay un almacén de aproximadamente 30m cuadrados. El hombre pensaba que lo tenia todo legal, pero parece que no es así. En la escritura actual, no aparece el almacén, solo terreno (escritura de 1990) y en la nota simple solo aparece el terreno. Sí esta pagando el IBI y tiene documentos firmados por el arquitecto como que el almacén tiene al menos 20 años de antigüedad (documentos del 2012), además también aparece en el catastro, donde el mismo lo registro, creo que por el tema del IBI. Me dice que nunca lo han multado desde el ayuntamiento tampoco.
Mis dudas son:
¿Antes de comprarle el terreno con almacén, debe el propietario escriturar el almacén, y registrarlo en el registro de la propiedad?
Si hay que registrarlo, ¿Qué documentación necesito? Actualmente tengo informe técnico de un arquitecto que constata la antigüedad en aproximadamente 20 años, y certificado catastral con descripción de la vivienda.
Espero que me puedas echar una mano.
Muchas gracias por todo.
Hola José
El dueño no tiene obligación alguna de declarar el almacén. Simplemente si no lo hace, y quieres hacerlo tu, habrás de correr con los gastos que ello ocasiona.
Respecto a la documentación, lo abordo en este post https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saluds
Que tal Sr. Notario buena tarde,
Tengo una duda y no tengo a quien acudir, espero me pueda aconsejar un poco.
Mi duda es la siguiente:
Si acepte la donación de parte de una casa, puedo escriturar la parte que me donaron de manera individual?.
Le comento esto porque la casa fue divivida entre 4 hermanos y uno de mis hermanos herederos es el abogado y me comenta que se haran nuevas escrituras porque mi mama decidio donar la casa pero que aunque se ha dividido y nos tocara una parte a cada uno, esto bajo el contrato de donación en vida, me comenta que aun asi todos nos juntaremos para hacer una sola escritura y mas adelante ya cada quien hacer sus escrituras individuales. Yo no le veo caso hacer gasto 2 veces, a mi me gustaria hacer mis escrituras propias y con respecto a pago de impuestos pagar yo unicamente lo que corresponde a mi parte la que me ha sido donada. Unicamente quiero saber si puedo escriturar mi parte y si mis hermanos quieren hacer una escritura unica entre ellos pues sera su asunto pero yo quiero estar separada, es esto posible? solo hablo en cuanto a papeles, nada de modificaciones a la casa ni vender.
Gracias por su atención, saludos.
Hola Yeri.
Ningún problema hay en hacer lo que tu pretendes, pero piensa que todo lo que digo es sin ver la documentación, y que me extraña que el abogado te recomiende algo incorrecto (supongo que algún problema debe haber para obtener la licencia de segregación, pero sin ver el expediente no puedo ayudarte)
Saludos
Buenos días Sr. Rosales
Mi problema es que quiero vender un parking que compré en el año 2001 pero por los motivos que fuera en su momento no se hizo escritura de compraventa ni se inscribió en el Registro de la Propiedad.
Después de tanto tiempo no encuentro el contrato de compraventa.
El vendedor fue una inmobiliaria de xxbanco que con las fusiones bancarias se vendió desmembrándose entre varias empresas.
¿Qué trámite debo seguir para acreditar mi propiedad o hacer escritura pública a mi nombre?
En el registro aparece como titular la inmobiliaria que me la vendió
Muchas gracias
Hola Ramón
Debes encontrar cual es la que ha sucedido en la titularidad y que inscriba a su favor antes de hacerlo a favor tuyo.
Mejor contacta con el banco que seguramente sabrá la historia mejor
Saludos
Hola, quisiera pedir un poco de orientacion y ayuda.
Mi padre me heredo un terreno, la empce a construir y desde hace 10 años vivo en ella, tengo la escritura de la propiedad, pago predial, luz, pero no he podido pagar el agua, ni siquiera estoy inscrita en el SOAPAP, creo que hoy en dia se llama ¨agua de puebla¨, tengo miedo de insicribirme pues no se cuanto tenga que pagar de deuda de agua de todos estos años, y mi otro problema es que quiero vender la casa, pero no tengo el titulo de la propiedad, solo la escritura de la propiedad, y la tengo registrada como terreno, como puedo registrarla como casa habitacion? alguien porfavor ayuda!!
Hola Linette
Por tu forma de escribir no eres de España, y yo sólo conozco la legislación de mi país, por lo que siento no poder ayudarte.
saludos
Hola
Mi madre heredó la casa de mi abuela y la propiedad en catastro está a su nombre y con la vivienda dada de alta. La misma no está registrada en el Registro de la Propiedad y el título de mi abuela es un contrato privado de más de 50 años en el que compraba el terreno, en éste mide la superficie 146m2 pero en Catastro mide 164m2.
No hay finca registral y no está registrada a nombre de nadie el vecino sí la tiene registrada y mi abuela no hizo testamento, ya tenemos la declaración de últimas voluntades.
¿Se puede hacer una Escritura de Declaración y Aceptación de Herencia por los 164m2? ¿Qué trámites son necesarios?
Gracias
Hola Rodrigo
Si se puede hacer la escritura, más no es inscribible en el Registro de la Propiedad (si lo es la siguiente escritura que se haga de la casa)
Los trámites son los de cualquier herencia, sobre los que te informarán más ampliamente en la notaría más cercana, por si te sirve de ayuda, lo explico en la web de mi despacho https://www.franciscorosales.es/servicios-notariales/escritura-de-herencia/
Saludos
Buenos días,
Queremos comprar una parcela, la cual no esta escriturada ni registrada, hemos hecho averiguaciones, en el Ayuntamiento no hay constancia de nada, y nos cuentan los vecinos de la zona que son parcelas muy antiguas que las concedió el Gobierno para su explotación y que nunca se llegaron a escriturar, y que toda esa zona esta en las mismas condiciones.
se han ido vendiendo dichas parcelas a terceros, a través de contratos privados, y a sin sucesivamente.
Mi pregunta es: ¿ Podríamos conseguir escriturarla? y ¿Qué problema nos ocasionaría un contrato privado y el no poder pagar ningún impuesto?
Hola María
Por supuesto se puede firmar la escritura, más esa escritura no es inscribible en el Registro de la Propiedad, y el Notario no puede garantizarte: ni que el que vende tenga escritura (pues no la tiene) ni que la finca esté libre de cargas.
Para mayor información, y buscar otras soluciones, acude a la Notaría más cercana.
Saludos
Hola, me gustaría saber la diferencia entre Titulo de propiedad y Escrituras. Yo pensaba que, por ejemplo, una escritura pública de venta era un título de propiedad, pero no sé si estoy en lo cierto.
Gracias.
Hola Juan
La palabra título tiene dos significados:
1.- Un significado es documento, y tan documento es el documento privado, como el documento público (este puede ser notaria -es la escritura- judicial -una sentencia- o administrativo -una resolución administrativa-)
2.- Otro significado es el del negocio jurídico que contiene el documento, o causa de la adquisición. Así la compraventa o la permuta pueden hacerse en documentos públicos y privados; la prescripción (que propiamente no es título sino causa de adquisición) puede ser reconocida en sentencia, y una expropiación forzosa en un documento administrativo.
Saludos
Buenos días Sr. Francisco Rosales. He intentado leer la mayoría de preguntas para ver si alguna estaba relacionada con mi consulta pero no he visto ninguna. (No las he terminado de leer todas).
Mi consulta es relacionada con mi parcela. Resulta que mis padres se compraron un terreno rustico hace más de 20 años y tras poner una casa prefabricada, hicieron las escrituras donde aparecía que era un terreno rustico y casa de campo.
Con el paso de los años y a día de hoy la parcela ya aparece en el catastro como Clase Urbano y uso principal Residencial.
No habíamos necesitado cambiar las escrituras hasta ahora. El problema es que necesitamos subir la potencia de la luz, pero desde la compañía nos dicen que tenemos el máximo permitido en una casa de campo.
Tras hablar con el electricista, nos comentó que si cambiábamos las escrituras para que apareciera como vivienda habitual o vivienda residencial, entonces nos permitirían subir la potencia todo lo que quisiéramos, mientras tanto no.
El problema viene en que justo al lado de la casa prefabricada, hicimos una segunda casa de obra hace unos 8 años.
Y mi pregunta es, ¿si cambiamos las escrituras, tendrá que quedar constancia de esta segunda casa verdad? Me imagino que si pero aprovechando las consultas por la web quería confirmarlo.
Si es que si, dejaremos pasar varios años más ya que la idea es que esa casa pase desapercibida…
Muchas gracias y discúlpame por haberme extendido.
Hola Raul
Libre eres de hacer las escrituras que quieras, más lo que has de hacer es lo que se llama una declaración de obra nueva (las explico en este post https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/)
Saludos
Hola, me gustaría poder tratar un asunto sobre una vivienda, para que me pudiera dar información y ayudarme con los tramites a seguir, ver si es viable hacerlo o si los gastos son excesivos y no merece la pena, o bien se puede hacer de otra manera mas rápida, eficaz y económica…
Le dejo mis datos para que podamos contactar, ya que este post me ha gustado la explicación y la manera de hacer las cosas.
Hola Manuel
Este blog no es un consultorio jurídico gratuito, y el asesoramiento relacionado con el otorgamiento de una escritura si lo es. Cuando quieras te atiendo gustosamente en el despacho.
Saludos
Hola Francisco, que gusto tener una duda y encontrar alguien que hable tan claro para aclararla. mi caso es el siguiente: Voy a comprar un terreno rústico con una casita denominada de Aperos de labranza, esta evidentemente no tiene escritura pero la finca sí. son dos terrenos diferentes unidos por el anterior comprador, uno está escriturado pero el otro no, me comentan en la gestoría que una vez comprada, puedo unificar los dos terrenos en una sola escritura y registrarla, ¿ Es así realmente?
El pago lo voy a hacer mediante un crédito personal, el vendedor me pide que escrituremos por menos del valor de venta, ¿ Esto me puede perjudicar?. Gracias de antemano, un saludo
Hola María
Nada impide agrupar dos fincas, más es requisito que ambas estén inscritas, por lo que has de pedir al vendedor que proceda previamente a la inmatriculación:
En cuanto a fijar un valor inferior, recuerda que el día de mañana el incremento de patrimonio en IRPF puede ser superior.
Saludos
Ante todo darle las gracias por su labor y tiempo.
Resulta que teníamos todo listo, ya para escriturar una finca y en la notaria se dieron cuenta que entre la referencia catastral y el registro había una diferencia de 1200 metros. El caso es que quien me vende es un banco, resulta que por lo visto la finca que yo voy a comprar y otra que está detrás constan como una y tanto en el Ayuntamiento como en el registro no hay una segregación hecha. Lo único que aparece son los metros que se cedieron a terreno público.
¿Hay alguna manera de solucionar este entuerto? Lo que me parece raro, es que si esa finca ha sido embargada por un banco como no tiene una escritura….
Hola María
Por supuesto que hay solución, pero parte de que los dueños y acreedores se pongan de acuerdo para segregar.
Saludos
Hola
Mi caso es el siguiente, yo compre un solar hace 40 años y el solar tiene escritura y esta inscrito a mi nombre en registro de la propiedad, pero hace 35 años construí mi casa, y pago el ibi al ayuntamiento, mi consulta es que necesito para hacer escritura de la casa, y que gastos tiene, teniendo en cuenta que no tengo documento alguno de la casa, puesto que no hay proyecto de arquitecto, ni licencia de construcción, ya que hace 35 años.
Saludos y gracias
Hola José Antonio
El tema lo abordo en este post https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/ en cuanto a los gastos dependen del valor del inmueble, en la notaría más cercana te informarán.
Saludos
Buenos días Sr. Rosales,
Le agradecería que me ayudara con la siguiente consulta:
Mi hermana fallecida, mi hermano y yo construimos en los años 70 un edificio de tres viviendas en el pueblo sobre un solar que era de mis padres. Mis padres no hicieron escritura ni testamento. Nosotros al morir ellos nos quedamos con el solar y de manera verbal compramos a otros dos hermanos su parte, ahora fallecidos, y tampoco tenemos ningun documento que acredite que era de nuestros padres.
La sorpresa es que después de pagar toda la vida del edificio impuestos del ayutamiento como residuos o la luz de mi vivienda que vienen a mi nombre o el impuesto de bienes immubles al nombre de mi hermano, pero en la carta ponía hermanos, me entero de que únicamente figura como titular del 100% de la finca mi hermano. Sabiendo cúal es la realidad mi hermano se niega a hacernos un escrito donde se reconozca que es de los tres hermanos. Sólo tengo el proyecto de la edificación de la obra y los recibos de pagar el IBI en una cuenta común. El catastro rechaza corregir el porcentaje de propiedad porque dice que no aporto documentación jurídica suficiente.
Qué puedo hacer?
Espero su recomendación.
Muchas gracias.
Hola Betty
Lo que procede es reclamar judicialmente, para lo que necesitas a un abogado.
Saludos
Hola,
que hace falta para comentar?
Lo estas haciendo
mi madre tenia una casa según nota registral en el apartado Naturaleza de la finca : piso con anejos, he heredado esta casa y en la nota registral a mi nombre en el mismo apartado solo pone piso, como sigo teniendo los anejos, porque el registro no me los sigue poniendo. y donde tengo que ir para que me expliquen que ha pasado.
Hola Inés
Obviamente al Registro de la Propiedad que ha expedido y cobrado esa nota.
Saludos
Hola Sr Rosales
Primero darle las gracias por su trabajo.
Me gustaría hacerle una pregunta y salir de dudas.
Quiero comprar un solar urbano, el cual no tiene escrituras.
La propietaria lo es a través de una herencia de un tío suyo y yo al comprarla, tengo entendido que la puedo escriturar ante un notario.
Esa escritura puedo después registrarla en el Registro de la Propiedad?.
Muchas gracias
Hola Chema
Si la herencia está hecha en escritura es correcto, en otro caso para poder inscribir, o se hace la herencia o tramita un expediente de dominio.
Saludos
Muchas gracias por ser tan rápido en la respuesta. Si me permite otra duda:
Conlleva algún problema hacer la escritura en una notaría de distinta comunidad autónoma
En la que está el solar para luego registrarla?
Hola Chema.
Ningún problema hay en cuanto al lugar donde firmes al escritura, pero competente será la CCAA de donde radique la finca para liquidar impuestos y el Registro del la Propiedad de dicho lugar.
Saludos
Estimado Sr. Francisco,
Queremos comprar una casa de campo en una urbanizacion. La casa no tiene escrituras individuales, sino que es una escritura comun de la finca original que hace 40 annos fue dividida en 200 parcelas. Hoy en dia hay 200 casas, y los duenos forman una asociacion. EStan en proceso de resolver esta situacion, legalizar las viviendas y hacer escrituras individuales. Pero, poner a todos de acuerdo es dificil, y no hay fecha fija de resolucion.
Al no haber escrituras, no hay posibilidad de hipotecar la finca, tampoco.
Mi pregunta es si hay riesgo de que nos la quiten, o de que nos quiten parte del terreno (cada parcela esta vayada individualmente).
O si el unico riesgo es tener que pagarla sin hipoteca, y luego correr los gastos extra del proceso de legalizacion de escrituras y licencias de obra .
Muchas gracias,
Lola
Hola Lola
El problema es que si la escritura es común los problemas son comunes y que tu misma eres consciente de que la situación no está legalizada, por lo que no puedo anticiparte todos los problemas posibles que pueden plantearse en la legalización, y si aclararte que los problemas de un condueño de una u otra forma afectan a todos.
Saludos
Buenas noches Sr. Rosales:
El 12-11-2019 mi hermana y yo hicimos ante notario escritura de aceptación y adjudicación de herencia de mis padres, pero no registramos las fincas. Una de ellas por error se le adjudicó a mi hermana y era para mi, ahora quiero hacerme una vivienda de autopromoción y tengo el problema de no estar a mi nombre, he consultado al notario y es posible hacer una corrección. Solucionado este problema, me surge otro con el banco al pedir un préstamo hipotecario, ya que al estar la finca sin registrar la debo inmatricular y tengo que esperar dos años para que me autoricen el préstamo, según el art. 207 L.H.
¿Es cierto lo que dice el banco? Según he leído, el art. 28 L.H. dice: «Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante» mi padre murió en 2018. ¿podría acogerme a este artículo y dejaría de tener efecto el 207?
Gracias y saludos.
Hola Andrés
No se aplica el artículo 28 de la ley hipotecaria, dado que eres legitimario, además dentro de tres meses ese artículo dejará de estar en vigor.
Saludos
Buenas tardes, Sr. Rosales:
Mi consulta es sobre un terreno con una casa y trastero. El terreno lo compró mi madre hará 50 años, papeles que ya no tiene porque se han perdido. Después edificaron, pero nunca escrituraron terreno ni edificación.
En el catastro figuran los metros de terreno y edificaciones, y se paga IBI desde 1978.
Ahora quiere ponerme de heredera de ese terreno, y yo quiero legalizarlo (escriturándolo).
¿Qué papeles puedo aportar o qué tendría que hacer?
Muchas gracias por su ayuda y su tiempo.
Hola Pilar
Siempre digo que este blog no es un consultorio jurídico gratuito, por lo que te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana.
Sea como fuere, recuerda que no cabe heredar a personas vivas.
Saludos
La única inscripción de la casa data de 1907, tras permanecer en la familia a través de varias sucesiones -sin mas inscripciones- actualmente y desde hace mas de 30 años la poseemos mi hermana y yo. En el Catastro figura a nombre de nosotros dos. ¿Que necesitamos para escriturar la finca a nuestro nombre?
Hola Guillermo
Tendría que ver el caso concreto, pero en principio lo que has de hacer son las herencias pertinentes.
En la Notaría más cercana te informarán más ampliamente.
Saludos
Una persona, soltera sin hijos, sin testamento, ha tenido hermanos (4) que ya fallecieron todos, de los que hay sobrinos (0,1,2,3) como se debe hacer el reparto de su herencia entre los sobrinos,según la ley actual en Andalucía.
Hola Carmen
Nada tiene que ver el comentario y la pregunta con el contenido del post; más te informo que la normativa de Andalucía es el Código Civil que se aplica en casi toda España y que hay que hacer previamente una declaración de herederos intestados del soltero fallecido, comprobando si los hermanos murieron antes o después (sea como fuere, los hermanos heredan por cabezas y los hijos de hermanos por estirpes).
Saludos
Hola es muy buena esta informacion pero me quedan dudas yo tengo en testamento una casa a mi favor en la que vivo y no tiene escrituras, me dice el notario que no las haga por que por herencia es mas barata cuando muera mi madre me cuesta menos dice, ahora me saldrían por 12000 euros, las preguntas serian ¿ cuanto me sadria mas barata? Y la otra duda ¿ estoy obligado ahacer las escrituras cuando fallezca mi madre o las puedo dejar sin hacer?
Hola Ana
Como comprenderás sin ver la documentación no voy a añadir ningún punto ni una coma a lo que te ha dicho mi compañero gratuitamente, creo que si no te parece bien su opinión sería más correcto que pagues la consulta de un abogado
Saludos
Buenas tardes.
Tengo un caso a mi entender complicado.
Vamos a ello.
Mi madre compró un piso de obra nueva en el año 1.981, (al menos mi madre cree que mi padre no figura en los papeles), del cual no tenemos ni escrituras, ni documentos que acrediten la compra del inmueble. Mi madre firmó una hipoteca con la ya desaparecida Caixa Catalunya, que fue absorbida por el BBVA, en el año 1981 para la compra.
En el registro de la propiedad el inmueble consta inscrito a favor de la empresa constructora, que ya hace muchos años que desapareció, si bien en el registro mercantil no consta como liquidada y existe un domicilio fiscal, en ese lugar ya no hay nadie que responda por la empresa constructora.
Mi madre ya no vive allí desde hace 20 años, pero mi padre sí.
El catastro está a nombre de mi madre.
Mi madre quiere escriturar a su nombre, pero no sabe como hacerlo. Mi madre y mi padre están casados pero no se hablan entre ellos. Mi padre tiene un poder notarial del año 2000 en el cual mi madre, le apodera para incribirse la vivienda él, (mi padre ), o un tercero que mi padre designe. Mi padre quiere vender el piso pero como no es el dueño, pues de momento no puede, y además amenaza con darle a mi madre nada.
¿Cómo puede mi madre adquirir la propiedad? (Si es que puede.)
¿Y en el caso de mi padre?
Hemos acudido al notario con mi madre y nos dijeron que intentáramos conseguir el contrato de compraventa con la constructora, pero como ya no existe no hay donde buscar, y ahora estamos intentando conseguir el contrato hipotecario al menos.
Gracias por su ayuda.
Hola Francisco Jesús.
Espero que entiendas que una cosa es un comentario a un post, y otra muy distinta es una consulta jurídica gratuita.
No tengo el más mínimo problema en resolver cuestiones sencillas y dar respuesta a problemas jurídicos normales; pero eso no es resolver un conflicto concreto (entre otras cosas por dos motivos: primero porque es una temeridad contradecir a un compañero, pero sobre todo, porque no tengo más documentos que lo que tu me narras en unas líneas)
Desde luego no revocar un poder conferido a una persona con la que no te hablas, es una temeridad.
Que tu madre sea o no dueña es algo que hay que zanjar ante los tribunales, y es por lo que no puedo ayudarte más, y te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Buenos días.
Mis padres compraron hace 30 años un terreno urbanizable en un municipio rural. La compra se realizó mediante documento de compra venta privado y nunca se escrituro. (Mis padres tienen este documento)
Hace unos 15 años construyeron una casa en ese terreno, la vivienda está registrada en el catastro y al día con sus gastos de contribución, pero no tiene escrituras al negarse a acudir a la Notaria los descendientes del vendedor del terreno.
Mi duda es si hay alguna manera de escriturar la vivienda y si tendría problemas en el caso de que mis padres quisieran venderla o si yo y mis hermanos podríamos hacerlo si nos la dejaran en herencia. Quedaría muy agradecido si pudiera aclararme esto.
Muchas gracias por su atención y un saludo.
Hola David
Para declarar la obra primero hay que formalizar e inscribir la compraventa.
Respecto a la venta, más que problemas, la cuestión es que pocas personas hoy en día están dispuestos a fiarse de documentos privados, y desde luego ningún banco va a conceder al posible comprador una hipoteca si la finca no está inscrita.
Saludos
Hola,buenas tardes
Mi madre tiene una propiedad,la cual habita desde hace más de 20 años,su primo hermano se la vendió,sin comprobantes de pago y nunca cambió el nombre de las escrituras,murió su primo en un accidente hace 19 años,no tuvo hijos,ni testamento donde se mencionara la propiedad…
¿Puede cambiar las escrituras con una declaración notarial jurada junto con acta de defunción de su primo? Pues le quieren comprar esa propiedad y no lo hace porque las escrituras no están a su nombre y piensa que no puede cambiarlas.
Gracias por su atención,saludos
Hola Fabiana.
Lo que hay que hacer es: primero la declaración de herederos intestados de su primo, y luego elevar a público el contrato (cosa que deberán hacer tu madre y los herederos de su primo)
Saludos
Buenos Dias,
Hace 4 años mis padres mandaron hacer una casa. Hoy en dia esta terminada (faltan solo algunos pequeños areglos). Ahora mis padres estan en tramite de hacer la escritura pero el constructor de la obra se niega a firmar el fin de Obra y de parte del arquitecto tampoco recibimos gran apoyo.
La casa esta completamente pagada. El Señor del Catastro nos informo que sin los papeles del arquitecto no puede continuar. Esto es cierto?
Que alternativas tenemos para legalizar la casa ?
Vivimos en el extranjero y no estamos familiarizados con las leyes españolas.
Muchas Gracias por tu ayuda y tus comentarios.
Hola Mónica
Quien firma el fin de obra es el arquitecto, prueba a contratara a otro.
Saludos
Buenos días: Tengo una casa comprada y registrada a mi nombre. Hace unos años le firmé un papel a una hermana, escrito por nosotras, en la que admitía que el 50% de la casa era suya. Este papel ¿tiene validez? ¿ puedo negarme ahora a cederle ese 50%, sin tener problemas legales?
Gracias
Saludos
Hola María
Todo depende del contenido del «papel» comprende que no puedo hablar de aquello que no veo; más sería recomendable que cuando menos el «papel» lo redacte un abogado.
Saludos
Buenas tardes Francisco.
He heredado una casa unifamiliar con parcela. En el registro sólo figura la parcela pero no la construcción. Sin embargo tiene referencia catastral y se liquidan con normalidad los impuestos municipales.
Que pasos tengo que seguir para registrar la casa que se asienta sobre la parcela?
Muchas gracias
Hola Pablo mira el post de este mismo blog sobre obras nuevas antiguas, puede servirte de ayuda.
Saludos
Hola Francisco, lo primero darle las Gracias y felicitarle por su blog
Somos 4 hermanas, mi padre murió hace tiempo y mi madre hace 2 meses, la herencia no está aceptada todavia, pero hay una hermana que está alquilando una casa de la herencia, es una casa de campo, con alquiler de fin de semana o una semana
Que pasos tengo que dar para impedir que alquile
Muchas Gracias y un Saludo
Hola Inmaculada.
Mejor acude a un abogado.
Saludos
El año pasado vendi una casa heredada de mi padre fallecido hace mas de 20 años, sin escritura y sin registrar. Fuimos con el comprador al Notario y nos dio escritura de compraventa. Ahora en la Declaración de Renta al declararla como incremento de Patrimonio no sé cual es el valor original de la casa, en la escritura no aparece , sí el de compra . Tengo el valor catastral de la casa, que es mayor que el de venta.
Al ser negativo tengo que declararlo?
Atentamente,
M. Pérez
Hola Marino
Lo siento, pero no soy un asesor fiscal y cualquier información que te ofrezca puede ser errónea.
Saludos
Hola, tengo una parcela con escrituras y en esta parcela edificamos una casa hace 25 años la cual no se escrituró. El IBI de la casa si me lo están cobrando hace más de 15 años.
Ahora quiero vender la parcela y necesitaría escriturar antes. Quisiera saber si sería posible.
Un saludo.
Hola Rafaela.
Puede que este post te sirva de orientaciónhttps://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
SAludos
Hola,mi casa no tiene escritura,pero la luz y agua vienen al de mi padre y la contribución. Pero está construida en el terreno de mi abuelo. Pero las con atribuciones se pagan por partes . La casa de mi abuelo y el terreno que viene a su nombre (de mi abuelo) y mi casa al de mi padre. La cuestión esque está todo en el terreno de mi abuelo. Mis padres y mi abuelo fallecieron. Y mis tíos se piensan que todo es suyo y no es así. Llevo toda la vida viviendo hay. ¿No hay ninguna manera de poder hacer escritura? Gracias y un saludo
Hola Inma.
Si tus tíos no están conformes con lo dicho, lo que procede es reclamar judicialmente la adquisición de la finca por prescripción y que decida el juez.
Acude a un abogado.
Saludos
Buenas tardes
mi consulta es la siguiente..resulta que en una reunión de la comunidad se voto para cambiar los numeros de las puertas de los pisos ya que a algunos propietarios no le coincidia lo que tenia en la Escritura con el Catastro..en dicha reunion se dijo que al no haber unanimidad de todos los propietarios no se podía hacer..pero que se gestionase sise podía en el Catastro..propietarios dijeron que si no se haciái un imforme con Arquitecto no se llevase a cabe..el caso que de la noche a la mañana cambiaron a pesar de todo los numero de las puertas ¡se puede hacer sin un Imforme de un tecnico?’ ¿se puede recurrir al Juzgado?? Gracias
Hola Kiko
La rectificación de errores catastrales no es competencia de la Junta de Propietarios sino del propio Catastro, aunque tendría que ver exactamente cual es el problema
Saludos