Hacer un post explicando qué es la nuda propiedad parece difícil, pero en realidad el post lo escribió hace muchísimos años el Notario Don Rafael González Palomino, quién definió la nuda propiedad de la siguiente forma:
La nuda propiedad es la propiedad desnuda
Creo que con esta definición quedaría todo aclarado, pero como para escribir un post hay que rellenar palabras, intentaré explicarlo a mi manera, con algún ejemplo y alguna aclaración.
La nuda propiedad es una propiedad tan desnuda que el Código Civil prácticamente no la regula, pues se ocupa someramente la propiedad, dedicando un capítulo entero (Libro segundo Título VI Capítulo I -arts 467 a 522)) al usufructo; lo cierto es que en dicho capítulo no regula la nuda propiedad, salvo como contraposición a dicho usufructo.
Y sin embargo el nudo propietario es el propietario, lo que sucede es que el conjunto de facultades que tiene es tan limitado, mientras dura el usufructo, que prácticamente no tiene nada, salvo el derecho a disfrutar plenamente de su propiedad cuando se extinga el usufructo.
Es cierto que hay usufructos temporales y vitalicios, pero no menos cierto es que en diecisiete años de ejercicio profesional jamás he visto un usufructo temporal, por lo que dogmatismos aparte, lo cierto es que lo único que tiene el nudo propietario (en la vida práctica) es la expectativa de disfrutar de su propiedad, y comportarse como un propietario normal, cuando muera el usufructuario.
Las combinaciones que se pueden plantear son variopintas, pero creo que hay tres cuestiones interesantes.
¿Qué sucede cuando en una herencia se atribuye el usufructo universal al cónyuge supérstite y la nuda propiedad a los hijos?
Pues que salvo vender, el progenitor sobreviviente prácticamente se comporta como si fuera el dueño real (aunque no lo sea).
Siempre cuento la escritura de herencia que firmé con una de estas familias algo corta de entendederas, cuyas relaciones eran aparentemente buenas; pero en la que (como en tantas familias) había un garbanzo negro.
Venían con una abogada amiga, y para cuadrar la herencia (cosa que no se debe de decir, pero que se hace día si y día también) habían incluido un metálico que permitía adjudicar el usufructo universal a la madre sobreviviente y adjudicar la nuda propiedad a los hijos (con lo que se ahorraban tener que hacer la herencia de la madre el día que esta faltara).
En estas, ese hijo díscolo pregunta ¿qué es la nuda propiedad?
Confieso que me puse a temblar pensando como explicar de forma sencilla el tema, pero la abogada (veterana en estas lides) rápidamente intervino y dijo.
Mira fulanito, esto quiere decir que mientras viva «la máma», «la máma» manda y punto.
A punto estuve de intervenir, e incluso llegué a abrir la boca para intentar dar un discurso jurídico, en el que probablemente un aula universitaria hubiera salido exactamente igual que entró; sin embargo reflexioné un segundo, y afortunadamente comprendí que ni mejores ni más cortas palabras podrían haberse usado para explicar el tema y resolver el problema, por lo que guardé silencio, y grabé a fuego la explicación, que desde entonces uso con mucha frecuencia.
Es cierto que para vender será necesario el consentimiento de todos, pero esa venta: aunque posible, es remota, y sinceramente no es esa la intención de las partes en ese momento (dado que la verdadera intención de las partes es permitir que el progenitor sobreviviente continúe habitando el domicilio familiar, y si hay más bienes percibiendo las rentas).
Creo que un Notario, lo que no debe hacer es estar dando constantemente explicaciones de todas las posibles combinaciones que el futuro puede deparar; pues acabará mareando al cliente, y este acabará sin comprender lo poquito que sabía antes de entrar en el despacho (pese a todo siempre me gusta hacer alguna aclaración, y especialmente que de hecho sin el consentimiento de todos es imposible vender).
¿Se puede usufructuar la nuda propiedad?
Es evidente que puede hipotecarse según el artículo 107.2 de la ley hipotecaria.
Pero (historias de la vida) tuve que hacer la herencia de un compañero que falleció dejando viuda e hijos, y resulta que mi compañero era nudo propietario de una serie de bienes, por lo que a la viuda le correspondía el usufructo de la nuda propiedad.
Ante lo infrecuente del tema, aproveché una reunión de compañeros Notarios y Registradores, para exponer el asunto, más por que me parecía anecdótico, que porque viera problemas jurídicos.
Fué sorprendente ver el debate «jurídico» planteado, y confieso que especialmente me sorprendió la postura de mis compañeros Notarios, que bien entendían (sólo uno) que no era posible, bien consideraban que tenía que especificar en la escritura que facultades tenía el usufructuario de la nuda propiedad (¿por qué me preguntaba yo, si dichas facultades vendrán impuestas por ley?), algún registrador despistado alegaba el principio de especialidad para reforzar la postura de mis compañeros.
Lo cierto es que el tema se aborda en la Resolución de la Dirección de los Registros y del Notariado de 23 de Marzo de 2001, y que la escritura se firmó y se inscribió sin mayores problemas ni mayores especificaciones.
A que tiene derecho el usufructuario de la nuda propiedad
Creo que es evidente que el usufructo de la nuda propiedad da derecho a disfrutar del usufructo ordinario una vez se extinga el existente al tiempo de la adquisición de este segundo usufructo.
¿Que valor tiene la nuda propiedad?
Pues el valor que tiene el derecho a disfrutar plenamente de un bien cuando fallezca otra persona, o sea ningún valor.
Decimos los Notarios (en realidad la frase es de Quevedo) que «confundir valor con precio es de necios» y quizá uno de los posibles ejemplos de esta afirmación es el intentar dar valor a la nuda propiedad.
Vivimos en un mundo en el que todo se cuantifica, todo se valora y todo se mide, pero el mundo del derecho es un mundo muchísimo más científico que el mundo económico o matemático, por eso la nuda propiedad es lo que es, y su valor (como el de cualquier otra cosa) es completamente irrelevante.
Al derecho no le preocupa lo que valen las cosas, sino lo que son las cosas, y la nuda propiedad no es sino el derecho de disfrutar normalmente de una propiedad ordinaria, una vez se extinga el usufructo, e intentar valorar el ser dueño de algo que no podemos disfrutar es tan absurdo como valorar un jamón que es nuestro, pero que no nos podemos comer.
Es cierto que las normas fiscales (por aquello del gustito que a hacienda le da cobrar) fijan unos criterios de valoración, pero son meros criterios fiscales, meras especulaciones, es recaudación fiscal pura y dura, no podemos dar a esas normas fiscales un valor distinto, sobre todo, porque se ponga como se ponga hacienda y aunque la nuda propiedad puede venderse o hipotecarse, absolutamente nadie en su sano juicio compra algo que no puede disfrutar, y máxime si el poder disfrutar depende de algo tan aleatorio como la vida de un tercero.
La nuda propiedad no es una cosa cuyo comercio está prohibido (lo que con los latinajos que usamos los juristas se llama una «res extra comercium») pero si es una cosa cuyo comercio es inexistente.
Hablar del comercio de la nuda propiedad es como hablar del comercio de helados en el Polo Norte, que pueden comprarse y venderse, e incluso tendrán un valor, pero que absolutamente a nadie le interesa (entre otras cosas porque nadie vive ahí).
¿Puedo explicar más claramente esta idea de que nuda propiedad tiene un valor irrelevante?
Pues si, conozco el caso de un Señor, divorciado, cuyo convenio regulador le obligaba a pagar una pensión elevada, pues elevados eran sus ingresos al tiempo del divorcio; este señor (como tantos otros) se ha visto afectado por la crisis actual, hasta tal punto que la pensión es superior a sus ingresos.
Interpuesta la demanda de modificación de medidas, resulta que el señor tenía su casa, y una serie de bienes en nuda propiedad, porque sus padres habían repartido en vida la herencia.
El resultado es que no se ha aceptado la modificación de medidas, porque según la sentencia tiene un «ingente patrimonio inmobiliario» (tan ingente como que es una casa, y sean los bienes que sean, otros bienes que ni puede arrendar, ni vender ni disfrutar), amén de que tuvo en consideración que la pensión fué fijada de mutuo acuerdo y que dicho acuerdo fué adoptado al comienzo de la actual crisis económica (por lo que consideró que el sr en cuestión había anticipado toda la profundidad de la misma -cosa que ningún organismo nacional o internacional ha conseguido).
Actualmente este señor tiene en venta su casa (por menos precio del que le costó, con la consiguiente pérdida patrimonial que sufrirán el y sus hijos), pero también las nudas propiedades, y el problema es que si baja aún más el precio de la casa (su única casa) quizá la venda, pero es que absolutamente nadie ha demostrado el más mínimo interés en las nudas propiedades, por lo que la única alternativa es esperar al embargo judicial y que en una subasta pública, los subasteros hagan su agosto ofreciendo cuatro perras por todo el patrimonio de los padres de este señor (especulando simplemente sobre cuanto vivirán esos señores).