Hay un fenómeno que un compañero mío abogado llama la muerte civil, que es el embargo por deudas de imposible cumplimiento, pues deja a los bienes embargados (y sobre todo a sus dueños) en una situación más qué difícil.
Se plantea el problema de hacer salir de esa muerte civil a cientos de personas que ni son sinvergüenzas, ni ladrones, ni han hecho en su vida nada que no sea tener mala suerte o adoptar una decisión equivocada, un aciago día del que jamás se olvidarán.
Conviene por tanto aclarar cual es la situación de una persona embargada y qué puede hacer.
¿Se puede comprar un bien embargado?
La respuesta es si.
No pasa nada por comprar un bien embargado, y estamos ante una operación completamente legítima, simplemente hay que saber qué compramos y adoptar una simples precauciones.
Desde luego, conviene empezar aclarando que el embargo no altera para nada el valor de las cosas.
También que una cosa es una carga y otra un vicio oculto.
Pero sobre todo que no podemos confundir el precio de compraventa, con la forma de pago del mismo, y que entre las formas de pago está la posibilidad de retener todo o parte del precio.
Dicho de otra manera, si vas a comprar una casa, es razonable que pidas una rebaja en el precio porque se encuentra en mal estado, más no porque el inmueble esté embargado.
De hecho el que el bien esté embargado, y que te lo haga saber el vendedor, es garantía de honestidad de dicho vendedor; pues no es engaño que el bien tenga vicios o cargas son síntoma de engaño, sino que te oculten esos vicios o cargas.
¿Qué es el embargo?
Se trata de una medida adoptada por un órgano judicial o administrativo, y que trata de garantizar el cobro de una cantidad reclamada.
¿Todo embargo implica una posible venta del bien embargado?
Aunque la respuesta es afirmativa, hay dos tipos de embargos.
- Embargo como medida cautelar. Regula la Ley de Enjuiciamiento Civil, la posibilidad de adoptar una medida cautelar, y es el embargo preventivo (art. 727), en el se trata de asegurar una sentencia de condena a la entrega de cantidades de dinero o de frutos, rentas y cosas fungibles computables a metálico por aplicación de precios ciertos, (sin embargo la sentencia aún no se ha dictado y no se sabe cual es el resultado)
- Embargo en un proceso de ejecución. Es el regulado en los artículos 584 de la Ley de Enjuiciamiento Ciivil, y en este caso ya hay un proceso de ejecución provocado por alguno de los títulos ejecutivos del artículo 517 de La Ley de Enjuiciamiento Civil (dejaré de explicar los embargos administrativos, aunque su finalidad y efectos -no el proceso- son los mismos que los embargos judiciales).
¿Puedo comprar bienes embargados a su dueño?
No te voy a engañar y la respuesta es afirmativa, más no tan simple como parece.
La respuesta es afirmativa, porque sólo puedes comprar el bien embargado al dueño, y por supuesto este puede vender.
El problema no es si se puede comprar, sino cómo comprarla y qué precaución has de tomar para ello.
Igual que si compras una casa en ruinas, la perderás si no la reparas; si compras un bien embargado puedes ver que dicho bien se vende de no pagarse la deuda reclamada.
Sin embargo, el problema tiene tan fácil solución como es la de retener del precio de compra el importe reclamado, y acudir al juzgado pagando dicha cantidad y las costas generadas.
¿Y si compro en un proceso ejecutivo cuando se subasta bienes embargados?
Muchos son los bienes que ejecutan tanto juzgados, como Hacienda (estatal, autonómica, o local), como la Seguridad Social, y resulta que tienen embargos previos.
En ese caso hay que tener muchísimo cuidado con el precio de compra que se ofrece, pues el bien lo adquieres subrogándote en todas las cargas previas.
Dicho de otra forma, cuando termina el procedimiento ejecutivo (esto es cuando de venden los bienes en la pública subasta) se van a cancelar las cargas posteriores (por otra parte ello no quiere decir que el deudor quede libre de dichas obligaciones) pero subsisten las anteriores y siguen afectando a la finca.
¿Cómo me entero de las cargas previas y posteriores de los bienes embargados que quiero comprar?
Probablemente en las bases de la subasta se informe de ello, más si quieres adquirir un bien en pública subasta conviene pedir previamente nota simple al Registro de la Propiedad (puede hacerse on line)
No todo el mundo está preparado para entender una nota simple, por lo que sería más que recomendable que se la enseñes a un abogado, puedes creer que el coste de la consulta es muy inferior al del disgusto que te llevarás si no sabes entender dicha nota simple.
¿Qué significa la expedición de certificación de cargas y gravámenes que aparece en la nota del Registro de la Propiedad?
La regula los artículos 656 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y es muy importante pues de ella dependen citaciones y notificaciones.
Es cierto que quien adquiere bienes embargados es consciente de la posibilidad de ejecución, más tras la expedición de esta certificación, podríamos decir que la ejecución es inminente (aunque no siempre).
El motivo es que tras expedir la certificación de cargas y conforme al artículo 659.1 LEC “El registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el Registro“.
Por tanto si adquieres antes de la certificación de cargas sabrás si el embargo irá a vía de apremio, mas de adquirir tras la certificación cargas sólo tienes derecho a comparecer en el juzgado tal y como permite el artículo 659.2.
No obstante, no es la primera vez que veo anotaciones de embargo que cuentan con muchos años de antigüedad y en las que consta la expedición de certificación de cargas.
En estos casos, toda prudencia es poca, y lo más correcto es acudir al juzgado para comprobar qué ha sucedido, aunque es más que habitual que simplemente se haya pagado la cantidad reclamada y simplemente se haya omitido (por razones puramente económicas) la formalidad de librar oficio al registro ordenando la cancelación del embargo.
¿Hay Bienes que no pueden embargarse?
Respecto a aquellos deudores que ven inevitable el incumplimiento de sus obligaciones, y por tanto el embargo, quisiera llamar a la tranquilidad, pues por más dura que sea la situación, la ley les protege declarando inembargables una serie de bienes en los artículos 605 y siguientes de la ley de enjuiciamiento civil.
La norma es compleja aunque podríamos destacar:
- No cabe embargar el mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo.
- Tampoco pueden embargarse los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.
- No cabe el embargo del salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional (por encima de esta cantidad y en función de su cuantía sólo cabe el embargo de un porcentaje)
- La norma que impide el embargo de sueldos, salarios y pensiones, no es de aplicación a las pensiones alimenticias.
Si estas interesado en la ley de segunda oportunidad puedes encontrar información aquí, aquí y aquí
