Hay un fenómeno que un compañero mío abogado llama la muerte civil, que es el embargo por deudas de imposible cumplimiento, pues deja a los bienes embargados (y sobre todo a sus dueños) en una situación más qué difícil.
Se plantea el problema de hacer salir de esa muerte civil a cientos de personas que ni son sinvergüenzas, ni ladrones, ni han hecho en su vida nada que no sea tener mala suerte o adoptar una decisión equivocada, un aciago día del que jamás se olvidarán.
Conviene por tanto aclarar cual es la situación de una persona embargada y qué puede hacer.
¿Se puede comprar un bien embargado?
La respuesta es si.
No pasa nada por comprar un bien embargado, y estamos ante una operación completamente legítima, simplemente hay que saber qué compramos y adoptar una simples precauciones.
Desde luego, conviene empezar aclarando que el embargo no altera para nada el valor de las cosas.
También que una cosa es una carga y otra un vicio oculto.
Pero sobre todo que no podemos confundir el precio de compraventa, con la forma de pago del mismo, y que entre las formas de pago está la posibilidad de retener todo o parte del precio.
Dicho de otra manera, si vas a comprar una casa, es razonable que pidas una rebaja en el precio porque se encuentra en mal estado, más no porque el inmueble esté embargado.
De hecho el que el bien esté embargado, y que te lo haga saber el vendedor, es garantía de honestidad de dicho vendedor; pues no es engaño que el bien tenga vicios o cargas son síntoma de engaño, sino que te oculten esos vicios o cargas.
¿Qué es el embargo?
Se trata de una medida adoptada por un órgano judicial o administrativo, y que trata de garantizar el cobro de una cantidad reclamada.
¿Todo embargo implica una posible venta del bien embargado?
Aunque la respuesta es afirmativa, hay dos tipos de embargos.
- Embargo como medida cautelar. Regula la Ley de Enjuiciamiento Civil, la posibilidad de adoptar una medida cautelar, y es el embargo preventivo (art. 727), en el se trata de asegurar una sentencia de condena a la entrega de cantidades de dinero o de frutos, rentas y cosas fungibles computables a metálico por aplicación de precios ciertos, (sin embargo la sentencia aún no se ha dictado y no se sabe cual es el resultado)
- Embargo en un proceso de ejecución. Es el regulado en los artículos 584 de la Ley de Enjuiciamiento Ciivil, y en este caso ya hay un proceso de ejecución provocado por alguno de los títulos ejecutivos del artículo 517 de La Ley de Enjuiciamiento Civil (dejaré de explicar los embargos administrativos, aunque su finalidad y efectos -no el proceso- son los mismos que los embargos judiciales).
¿Puedo comprar bienes embargados a su dueño?
No te voy a engañar y la respuesta es afirmativa, más no tan simple como parece.
La respuesta es afirmativa, porque sólo puedes comprar el bien embargado al dueño, y por supuesto este puede vender.
El problema no es si se puede comprar, sino cómo comprarla y qué precaución has de tomar para ello.
Igual que si compras una casa en ruinas, la perderás si no la reparas; si compras un bien embargado puedes ver que dicho bien se vende de no pagarse la deuda reclamada.
Sin embargo, el problema tiene tan fácil solución como es la de retener del precio de compra el importe reclamado, y acudir al juzgado pagando dicha cantidad y las costas generadas.
¿Y si compro en un proceso ejecutivo cuando se subasta bienes embargados?
Muchos son los bienes que ejecutan tanto juzgados, como Hacienda (estatal, autonómica, o local), como la Seguridad Social, y resulta que tienen embargos previos.
En ese caso hay que tener muchísimo cuidado con el precio de compra que se ofrece, pues el bien lo adquieres subrogándote en todas las cargas previas.
Dicho de otra forma, cuando termina el procedimiento ejecutivo (esto es cuando de venden los bienes en la pública subasta) se van a cancelar las cargas posteriores (por otra parte ello no quiere decir que el deudor quede libre de dichas obligaciones) pero subsisten las anteriores y siguen afectando a la finca.
¿Cómo me entero de las cargas previas y posteriores de los bienes embargados que quiero comprar?
Probablemente en las bases de la subasta se informe de ello, más si quieres adquirir un bien en pública subasta conviene pedir previamente nota simple al Registro de la Propiedad (puede hacerse on line)
No todo el mundo está preparado para entender una nota simple, por lo que sería más que recomendable que se la enseñes a un abogado, puedes creer que el coste de la consulta es muy inferior al del disgusto que te llevarás si no sabes entender dicha nota simple.
¿Qué significa la expedición de certificación de cargas y gravámenes que aparece en la nota del Registro de la Propiedad?
La regula los artículos 656 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y es muy importante pues de ella dependen citaciones y notificaciones.
Es cierto que quien adquiere bienes embargados es consciente de la posibilidad de ejecución, más tras la expedición de esta certificación, podríamos decir que la ejecución es inminente (aunque no siempre).
El motivo es que tras expedir la certificación de cargas y conforme al artículo 659.1 LEC “El registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el Registro“.
Por tanto si adquieres antes de la certificación de cargas sabrás si el embargo irá a vía de apremio, mas de adquirir tras la certificación cargas sólo tienes derecho a comparecer en el juzgado tal y como permite el artículo 659.2.
No obstante, no es la primera vez que veo anotaciones de embargo que cuentan con muchos años de antigüedad y en las que consta la expedición de certificación de cargas.
En estos casos, toda prudencia es poca, y lo más correcto es acudir al juzgado para comprobar qué ha sucedido, aunque es más que habitual que simplemente se haya pagado la cantidad reclamada y simplemente se haya omitido (por razones puramente económicas) la formalidad de librar oficio al registro ordenando la cancelación del embargo.
¿Hay Bienes que no pueden embargarse?
Respecto a aquellos deudores que ven inevitable el incumplimiento de sus obligaciones, y por tanto el embargo, quisiera llamar a la tranquilidad, pues por más dura que sea la situación, la ley les protege declarando inembargables una serie de bienes en los artículos 605 y siguientes de la ley de enjuiciamiento civil.
La norma es compleja aunque podríamos destacar:
- No cabe embargar el mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo.
- Tampoco pueden embargarse los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.
- No cabe el embargo del salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional (por encima de esta cantidad y en función de su cuantía sólo cabe el embargo de un porcentaje)
- La norma que impide el embargo de sueldos, salarios y pensiones, no es de aplicación a las pensiones alimenticias.
Si estas interesado en la ley de segunda oportunidad puedes encontrar información aquí, aquí y aquí
Hola mi ex marido y yo tenemos un piso.. El tiene un 30% y yo un 70%..el tiene su parte embargada por hacienda y la seguridad social.. Por un total de 25.000e…puede una persona comprar ese 30% por el valor de las deudas? Mi ex marido quedaría limpio de sus deudas.. Y la otra persona compraría barato..
Hola Saray
No entiendo bien la pregunta, pero tal y como explico en el post, nada impide comprar bienes embargados y el precio es el que las partes acuerden.
Saludos
Hola! A que experto acudir si quieres comprar una casa de una subasta. Un notario, un abogado o hay gente que se dedica a esto? .
Muchas gracias
Desconozco la respuesta, aunque sabido es que hay especialistas en el tema, eso si, cuidado que muchas cosas ofrecidas en internet son engaño
Saludos
Hola, quiero comprar un terreno con una anotación preventiva de embargo a favor de Hacienda que ordena en procedimiento de apremio unos 30.000€ (aparece en la nota simple). Entiendo que el embargo no se ha ejecutado todavía al ser preventivo. ¿Puedo comprarlo? En caso de comprarlo me tengo que hacer cargo de la deuda? y si finalmente no se ejecuta el embargo?
Muchas gracias.
Hola Jesus
Creo que en el post explico perfectamente el tema, por lo que basta con que lo leas tranquilamente
Saludos
Sr. FRANCISCO ROSALES un placer!!
Le escribo desde Montevideo Uruguay para ver si ud desde la distancia me puede ayudar ya q aquí es muy cara una consulta con abogado y además poco se hacen entender con su claridad..
Le comento estoy interesada en comprar una propiedad q me han ofrecido q es una casa en propiedad indivisa de 2 personas o sea 50 mas 50 % el valor total de la propiedad es de 130.000 dólares.
La persona q me vende su 50% (65.000 dolares) tiene un embargo genérico.. la escribana me dijo q se ejecutó!!
El valor del reclamo en total son 130.000 $ pero averiguamos y le aceptaron re financiar terminaría abonando 20 cuotas de 10.320 $ o sea unos 200.640 $ y yo a ella le pagaría 30 cuotas de $11.000 pesos uruguayos.
Resumiendo de 65.000 dólares q valdría la propiedad terminaría pagando con embargo incluido unos 12.000 y poco de dólares.
Mi pregunta es mientras yo vaya pagando esas cuotas q le financiaron a la propietaria (30) y firmado el convenio tengo riesgo de que rematen o es ilegal?
Eso sería en cuanto al embargo el otro tema el dueño, heredero del otro 50 % vive hace años en España a sido imposible ubicarlo hasta se dice q falleció no da señales de vida.
Que ocurriría en este caso se me dijo q si en 39 años después de q yo compre no aparece puedo preescribir pero me preocupa si su parte se ve afectada x el embargo también?
Y si no le afecta el embargo q ocurre como entonces embargan una casa q tiene otro dueño q no está embargado no entiendo como se maneja eso.
Perdon q son varias consultas.!!!
Por lo menos dígame si yo compro ese 50 % embargado puedo dormir tranquila hasta cancelar la deuda?
Disculpe el enrieso pero es la oportunidad de mi vida comprar una casa es la única forma y ademas xq me costaría 12 mil pocos dolares cuando vale 130.000 en lo legal va a ser solo el 50 % pero si no aparece el otro heredero yo podría usufructuar el 100 🙂 tengo mucho miedo de despertarme y q esto sea un sueño
Si responde genial y sino gracias x leer mi relato y sobre todo gracias x su tiempo.
Saludos cordiales
Eva María
Hola Eva María
Siendo Notario de España, no me atrevo a hablar de una legislación que desconozco
Saludos
Puedo comprar una vivienda que se subasta por impagos, teniendo la mitad de la misma a su vez, un embargo de hacienda por una cantidad
superior al valor de tasación.
En que situación quedo, que puedo negociar con hacienda para cancelar la deuda.
Gracias
Hola Ramon
Hay que ver si el embargo de hacienda es anterior o posterior al que provoca la subasta a la que vas a acudir.
Si no entiendes de tema, lo prudente es: o que no entres o que acudas asistido de abogado, porque cualquier error puede salirte caro.
Saludos
Buenas tardes,
Una consulta urgente, quiero comprar una finca rústica,
pero en la nota simple aparece que tiene un embargo, expedie te administrativo de apremio,la persona que me la vende me dice que me descuenta el importe del embargo y que lo pague yo,
quiero saber si esta vía es fiable o no?, porque me urge comprar la propiedad.
gracias saludos
Hola Fernando
Hablar de urgencias y de compras (máxime cuando hablamos de bienes embargados) es equivocarse mucho en los planteamientos, pero tal y como se plantea el tema no hay problema, si bien habrás de tener muy clara la cantidad a descontar.
Saludos
Compre un terreno …ahora lo kiero escriturar y me dicen q tiene un embargo…lo puedo escriturar igual? Que riesgo tengo sobre el terreno?
Hola Reina
El problema es que ejecuten el embargo y te quiten el terreno, por lo que además de otorgar la escritura, deberías de ponerte en manos de un abogado por si es posible promover una tercería de dominio o si lo que procede es promover la resolución del contrato.
Sin más datos es imposible ayudarte
Saludos
Buenas tardes,
quería hacerle una pregunta, en una subasta de embargo de hacienda, si resultas adjudicatario y tienes el acta de adjudicación, ¿es posible registrar el cambio de titularidad?
Según leo ese acta “sustituye” la escritura de compra venta, pero claro, no lo tengo claro. Según me cuentan, sería pagar el impuesto de transmisiones e ir con el justificante de pago y el acta de adjudicación al registro.
Gracias por su ayuda.
Saludos
Hola José María
No tengo claro el nombre del documento pero si es cierto que adquiriendo en esa subasta no es necesario otorgar escritura pública, dado que el procedimiento es público y el documento es autorizado por un funcionario público.
Saludos
Hola José Maria,
Me surgen unas dudas con un tema personal las cuales no se sí podrías ayudarme:
Hemos recibido una notificación de diligencia de embargo de un inmueble propiedad de un lindero. Se nos informa únicamente de la deuda y de que el bien ha sido embargado.
Estaríamos interesados en adquirir dicho inmueble ya que es lindero a nuestra finca. ¿ Como podríamos proceder?
Muchas Gracias de antemano
Un Saludo
Hola Antonio Jesus
Muy raro es eso de notificar los embargos a los colindantes, hasta donde yo se, ninguna norma lo fija, y probablemente se está incumpliendo la LOPD
Por lo demás lo que puedes es acudir a la subasta si el bien llega a ejecutarse.
Saludos
Buenas noches Antonio Jesus
Mi consulta es la siguiente, Me ofrecen comprar una finca rústica que pertenece una entidad bancaria a buen precio, pero en la nota simple figura una anotación de embargo ejecutivo del año 1997, a favor de otra entidad bancaria distinta de la que me vende la finca citada.
Me facilitan un contrato de arras donde una cláusula especifica que “respecto al embargo que figura sobre el inmueble, el comprador declara conocerlo, asumirlo, a su solo coste y aceptarlo, con plena indemnidad para la vendedora.
¿Si formalizo la compraventa estaré asumiendo el embargo y me podrían ejecutar a mi por el importe que figura en nota simple?
Gracias de antemano por sus comentarios
Hola David
Creo que es evidente que si y que expresamente te están advirtiendo de ello, de hecho no entiendo cómo puedes dudarlo.
Saludos
Muchas gracias por su rápida respuesta don Francisco. Mi duda surge respecto a la capacidad que tendrían para ejecutar el embargo, de ese embargo yo respondería con la finca propia sobre la que recae el embargo pero no con mi patrimonio personal, que pueda tener aparte de esa finca.
¿Me puede aclarar si estoy en lo cierto?
Gracias nuevamente por su respuesta
Hola David
Por supuesto que pueden ejecutar pero sólo lo embargado que no es toda la finca, sino la parte del condueño
Saludos
Francisco: Tengo el 50% de una casa que quiero vender. El otro 50% pertenece a los herederos de mi socio y uno de ellos tiene un embargo de hacienda. El embargo es superior al importe que va a recibir por la venta de la casa ( un 10%) Tenemos ya comprador pero no se cómo verá hacienda una cláusula en la que quede claro que el depositara en la Notaria dos cheques ( arras y compraventa) para que el Notario lo envíe a Hacienda y que será responsable de los gastos de cancelación del embargo e inscripción en el registro. Como su deuda es superior a la parte que va a percibir por la compra ¿Cómo va a cancelar el embargo Hacienda? Para el comprador esto es, lógicamente, muy importantemil gracias por su ayuda
Hola Mara
Por de pronto ese depósito ante notario es de aceptación voluntaria por el notario, que puede fijar las condiciones y cobrar por el depósito lo que libremente acuerden
En relación a que la parte del precio que corresponde a tu socio es inferior al embargo, es un problema que te confieso que no tengo claro como resolver, aunque lo cierto es que el embargo no se puede extender a tu parte; sin embargo el derecho de hacienda a vender no veo que se extinga.
Saludos
Hola me acaban de embargar las cuentas sin preno juicio ni Nada tengo un piso ipotecado en el banco crees que podría venderlo o ya estará embargado y no podría gracias
Hola Enrique
Sin previo juicio es imposible el embargo, distinto es que antes de la sentencia el juez decrete el embargo como medida cautelar, pues a fin de cuentas es lo que es un embargo.
Respecto a la posibilidad de venta de un bien hipotecado por el acreedor hipotecario, solo es posible por incumplimiento de la obligación garantizada, no por el incumplimiento de otras obligaciones, y menos aún si son obligaciones con distinto acreedor.
Saludos
Buenos dias, con mi ex estamos vendiendo nuestra casa comun en propiedad 50/50 despues del divorcio y separacion bienes. Por impagos con los niños etc yo tengo la parte d mi ex embargada por la cantidad de 62000€. El futuro comprador dice q para q el compre yo tengo q hacer un mandamiento d cancelacion de embargo. Esto me preocupa mucho, porque como cobrare entonces lo q mi ex me debe, dinero q pensaba cobrar antraves d la venta d la casa? Me dicen q lo cobraré, pero no entiendo muy bien cuando y como y si hay riesgo en pedir este mandamiento. Si finalmente el comprador se echa atras puedo cancelar este mandamiento y mi ex siga con su parte de la casa embargada por mi? Tambien, cuanto puede tardar este mandamiendo d cancelacion para q el comprador pueda comprar libre d cargos?? Que gastos tendré q pagar? Agradeceria despeje mis dudas. Muchas gracias
Hola Christina
Ante todo sobre gastos y plazos en un juzgado, donde jamás intervenimos los notarios, resulta imposible hablar.
Por lo demás canceles o no el embargo, lo cierto es que la deuda está ahí, y no veo problemas.
Sea como fuere es mejor que todos estos temas los comentes con el abogado que lleva el caso.
Saludos
Buenas tardes,
estoy intentando comprar una vivienda que está en proceso de embargo por una empresa usurera que da dinero facil bajo la apariencia de financiación amigable.
De esto me enteré despues de hacer el trato(verbal) y ahora la parte vendedora no puede vender la vivienda porque las entidades bancarias no entran a cancelar esas hipotecas con ese tipo de empresas.
Mi duda es, se puede amarrar el trato, si por ejemplo, yo, como parte compradora hago un contrato de arras con una cantidad elevada, para cancelar la deuda de la parte compradora. Haría yo el pago en su nombre. ¿En estos casos hay alguna vía para poder liberar el inmueble de esa carga y poder escriturarlo?
Saludos y gracias de antemano.
Hola Sergio
El problema es que el vendedor use esa cantidad elevada para un fin distinto, o que si tu pagas la deuda luego no venda.
Si vasa a hacer algo así mejor siempre en escritura.
Saludos
Gracias por la respuesta Francisco.
Efectivamente, mi idea era ir directamente a la escritura, pero desde el banco me indican que en las notarias no van a escriturar un inmueble con esa anotación en la nota simple y el banco tiene dudas de la operación.
Por eso la alternativa es(o era) hacer un contrato de arras indicando que la cantidad X es para saldar la deuda, pero pagar yo en nombre de la parte vendedora, ya que desconfio, y así poder hacer la escritura. Indicar tambien que la parte vendedora no tiene liquidez y a parte alguna otra deuda, probablemente.
Saludos.
¿El banco dice lo que va a hacer la Notaría?…..¿no te parece una curiosa forma de poner excusas, el hacer que otro que no habla, sea el culpable de tus actos?
Aquí tienes un Notario que no te pone problemas y te busca soluciones (y no creo ser el único, de hecho creo que pocos o ninguno harán lo contrario) ahora a ver qué excusa pone el banco.
Saludos
Hola, estoy interesada en comprar una finca que tiene varios embargos preventivos con fecha de 1996/97, la antigua dueña de la finca esta fallecida y es a quien le cayeron esos embargos y es el hijo quien tiene ahora una escritura de venta pero sin registrar, los embargos estan caducados? si la compro y los embargos estaban asociados a una persona fallecida los puedo eliminar de alguna forma o tengo que asumir las deudas de esa finca si me la quedo a pesar de que la persona a quien le reclaman no esta viva? gracias.
Hola María
Sin ver la documentación no puedo decir si los embargos están o no caducados, aunque dado el tiempo transcurrido es más que probable.
El hecho del que el deudor fallezca, no es obstáculo para que las deudas pasen a sus herederos.
Saludos
Ocho hermanos heredamos un piso de escaso valor (20.000 € aproximadamente) y dos partes, de las 8, estan embargadas por empresas. Yo era la tutora de mi madre, que murió hace 6 años y tenía el usufructo. Después de su muerte y de aceptar la herencia es cuando nos enteramos de los embargos.
Que podemos hacer los otros 6 hermanos para deshacernos del piso que solo nos trae gastos y problemas? Las dos personas embargadas no hacen nada y una de las deudas es imposible de pagar por la cantidad tan elevada que debe.
Gracias
Hola Celia
No se me ocurre otra solución que tratar de negociar con los acreedores, pero si nada hacen los herederos, lo primero es requerirles notarialmente para que acepten o renuncien
Saludos
Hola como estas? me ofrecieron un auto donde en los antecedentes figura que su primer dueño tiene un embargo. Lo venden a 2 mil dólares menos que el valor de mercado, por lo que es muy atractivo. Que riesgo corro al comparlo? gracias
Hola Nicolás.
Corres el riesgo de que el coche sea vendido para el pago de la cantidad reclamada
Saludos
Buenas. Queremos comprar un inmueble con un embargo preventivo. El vendedor necesita el dinero de venta para pagar al acreedor, y dejar el piso libre de cargas, pero como nosotros necesitamos pedir hipoteca para la compra del inmueble, las entidades bancarias nos están poniendo problemas para firmar en esas circunstancias. Hay alguna solución para realizar la compra-venta liberando la carga mediante hipoteca?
Hola Soledad
Si ninguna entidad te financia la operación, la única solución es que tu asumas los riesgos y compres al contado
Saludos
Hola Francisco
Estoy pensando en la adquisición de un inmueble de una sociedad que esta en concurso. Mirando la nota simple veo que tiene inscrita una hipoteca con un banco de lo que sería un 25% de valor de inmueble y luego un embargo ejecutivo por una deuda que dobla el valor del bien. Caso de querer adquirirlo , entiendo debería negociarlo con el administrador concursal pero tengo la duda de qué pasaría con el embargo . Esta registrado el embargo ejecutivo, como ya te he comentado, por un importe que dobla el valor de inmueble y son un grupo de unos 20 particulares. Podrían reclamarme algo a mi ya que el importe que pagaría sería la aproximadamente la mitad de lo que reclaman? Gracias!
Hola Jorge
Reclamarte no pueden reclamarte nada, pero si proceder contra la finca que vas a adquirir, por lo que haces más que bien negociando con el administrador concursal
Saludos
Buenos días Francisco,
¿Se puede vender una propiedad no embargada si existe otra dentro de tu patrimonio que si lo está a la espera de juicio con hacienda?. Es decir y por poner un ejemplo práctico… Hacienda dice que se le deben 100 euros y ha embargado una propiedad por el valor de esa deuda, que por supuesto un juez determinará si procede el pago a Hacienda no. ¿Existe un riesgo por vender otra propiedad que Hacienda no ha embargado?. A priori sabemos que no, pero el temor es que Hacienda exponga que ha habido intención de “despatrimonizar” no siendo esa la realidad, y lo utilice quizás no sólo en el juicio sino en futuras revisiones de ejercicios de Renta.
Muchas gracias.
Hola Esther
Por supuesto que pudiendo vender bienes embargados, con mayor motivo puedes vender los no embargados, otra cosa es que la venta se haga de forma fraudulenta o suponga un alzamiento de bienes.
Saludos
Hola, me gustaría poder hacer una consulta con respecto a una vivienda embargada. Mi pareja tiene una casa la cual está embargada por Hacienda, y a su vez tiene una hipoteca la cual todos los meses se está pagando, a el todos le descuentan de su nómina un tanto por ciento que se destina a pagar dicho embargo. Mi pregunta es, quiere vender dicha vivienda, pero el precio de la venta no da para cancelar el total de la hipoteca y el del embargo, hay alguna forma de poder vender y seguir pagando lo que quede de embargo sin que la vivienda se quede embargada?
Hola Carmen
Si el precio de venta no cubre el embargo y la hipoteca, lo que creo es que va a ser imposible encontrar un comprador, que quiera arriesgarse a responder de una deuda que no es suya si quiere mantener el bien que adquiere.
Saludos