En este caso os planteo un supuesto real que he tenido en mi despacho y en el que la ley de jurisdicción voluntaria viene a resolver el problema de la disolución de condominio cuando ha fallecido uno de los condueños y sus herederos se desentienden de resolver el problema.
El caso es bastante habitual:
Varios hermanos reciben una casa por herencia de sus padres y se las quedan en pro indiviso (esto es, al repartirse la herencia, se genera un condominio, dando a cada heredero una cuota sobre el bien).
La situación, entre hermanos, es más o menos llevadera (por más que siempre acaba aplicándose el dicho notarial «hacienda compartida….hacienda perdida).
Lo que son unas relaciones más o menos tensas entre hermanos, cuando intervienen los cuñados, nueras, yernos, y sobre todo los sobrinos, pasa a ser una fuente inagotable de conflictos.
Es cuando fallece uno de los hermanos y condueños, cuando al tratar de hacer la división de la cosa común, hay que proceder contra los sobrinos y nos topamos con el problema de no saber si han aceptado o renunciado la herencia.
Venían una abogada de Alcalá de Guadaíra algo preocupada a mi despacho, pues su cliente quería extinguir la comunidad, mas al haber fallecido uno de los condueños, no sabía cómo proceder contra sus herederos.
Es cuando se me ocurrió traer a colación el artículo 1005 del Código Civl, que ya explico en este post.
Cualquier interesado que acredite su interés en que el heredero acepte o repudie la herencia podrá acudir al Notario para que éste comunique al llamado que tiene un plazo de treinta días naturales para aceptar pura o simplemente, o a beneficio de inventario, o repudiar la herencia. El Notario le indicará, además, que si no manifestare su voluntad en dicho plazo se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente.
¿Y quién es cualquier interesado?
Siempre digo que los artículos hay que leerlos enteros, pues mi compañera en un principio me advertía que sus clientes eran condueños, más no coherederos.
No detectaba que cuando el artículo 1005 habla de cualquier interesado, ve la herencia en su conjunto, y una cosas son las personas llamadas a la herencia (herederos, legatarios y legitimarios) otras quienes intervienen en la herencia (albaceas y contadores partidores) y otra los interesados en la herencia (que son los acreedores del causante, de los herederos y legatarios, así como los que sean condueños con el causante de un bien).
¿Y por qué el condueño ha de requerir previamente al heredero?
Porque en otro caso, al interponer la demanda de disolución de condominio sólo podría optar:
- O por demandar al causante, y es imposible demandar a un fallecido.
- O por demandar a dichos herederos, en cuyo caso podrían decir que no han aceptado la herencia.
Sea en uno u otro caso, las actuaciones concluirían, con el consiguiente gasto de tiempo y dinero; pues faltaría lo que jurídicamente se llama legitimación pasiva (esto es aptitud para ser demandado).
¿A qué notario puedo acudir?
En este caso he de acudir al notario competente para hacer la notificación o requerimiento en la localidad en la que se deba de hacer el requerimiento.
Hay que recordar que el Notario puede actuar dentro de su distrito, en cualquier localidad en la que no esté demarcada otra Notaría.
En mi caso: Alcalá de Guadaíra es del distrito Notarial de Sevilla, más hay localidades de dicho distrito en las que no hay notaría demarcada, y en las que si puedo hacer la notificación (como en concreto sucedía en el caso que os narro -entended que omita la localidad-)
¿Cuanto cuesta este requerimiento al condueño?
Hablamos de un documento sin cuantía, por lo que el coste es similar al de cualquier acta notarial de notificación o requerimiento, con un leve incremento en el coste por folio, pues considero oportuno incorporar los documentos en los que el requirente basa su solicitud.
¿Disuelvo el condominio con este requerimiento?
Con este requerimiento sólo se obtiene: o la contestación aceptando o renunciando la herencia, o el silencio, por lo que a los 30 días se entiende aceptada la herencia y puede interponer la demanda de disolución de condominio.
Por tanto la respuesta es que con este requerimiento no disuelves el condominio, sino que preparas la disolución, que en otro caso sería imposible.
¿Puedo en el mismo requerimiento pedir la disolución de condominio?
Nuevamente la respuesta es negativa, aunque nada impide hacer un segundo requerimiento, con el siguiente número de protocolo, en el que se pida la disolución del condominio en caso de ser aceptada la herencia.
El motivo está en los plazos para contestar al requerimiento.
En el requerimiento al heredero del condueño para que acepte o renuncie la herencia hay un plazo de treinta días naturales para contestar, mientras que en el requerimiento para la disolución de condominio el plazo es el general de dos días hábiles que marca el artículo 204 del Reglamento Notarial.
Obviamente nada impide hacer en el primero una referencia al segundo.
La ventaja de este segundo requerimiento es que, de no realizarse la disolución de condominio de mutuo acuerdo, y demandarse judicialmente, cabría reclamar las costas de este pleito al demandado.
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Buenos días,
Estoy buscando casa y se me ha presentado una situación que mezcla varias cosas (lo cuelgo de este tema pero son varios en realidad).
Se trata de un chalet con parcela heredada por dos hermanos y los herederos del tercero.- El planteamiento propuesto por la familia vendedora consiste en que:
Pujemos para adquirir la parte de uno de los hermanos vivos que esta embargada y sale a subasta pública en unas semanas.-
Compramos al otro hermano su tercera parte a cambio de una cantidad .-
Y la tercera parte de los sobrinos «intercambiarla» por una parte de la parcela corriendo ellos (los sobrinos) con los gastos de segregación.
A nosotros nos genera más que alguna duda y probablemente lo sensato seria salir corriendo pero parece haber buena fe …
La cuestión es como dar forma a esta compra-venta con garantías de que lo que queremos se haga correctamente.-
Saludos
Lorenzo
Lorenzo, sinceramente no acabo de ver la operación, y la cantidad de buena fe necesaria es importante, te recomiendo que acudas a un abogado que redacte bien el contrato, en el que desde luego no veo compra alguna con los sobrinos, sino un acuerdo de disolución de condominio.
Saludos
Buenos días. Me gustaría saber si un contador partidor tiene cabida una vez q ya está aceptada la herencia y, en caso de que sí, si puede romper un condominio. Gracias
Hola África.
Sin aceptación no hay heredero y es imposible repartir entre personas desconocidas; respecto a la disolución de condominio es algo que excede de sus facultades.
Saludos
Muchas gracias por la rápida respuesta y recomendación.-
Saludos
Lorenzo
Persona -A- fallecida sin testar, propietario registral de una finca y con 5 hijos.
Mediante acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato se declaran herederos a sus 5 hijos. A fecha del acta de notoriedad 3 de ellos habían fallecido. Dicha acta se realiza pasados 35 años del fallecimiento de A.
En el documento notarial de extinción de condominio y adjudicación (realizada pasados 17 años de la fecha del acta anterior), el notario hace constar que 1/5 parte de la finca es propiedad de los dos hijos habidos en el matrimonio de uno de los herederos -llamemosle B- (ya fallecido y que testó instituyendose mutua y recíprocamente con su esposa herederos universales y declarando herederos universales a sus 4 hijos. NO es un error, el notario hace constar -y los nombra- que han habido dos hijos en el citado matrimonio cuando han sido 4 y así consta en el testamento).
La parte de otro de los herederos iniciales (vamos a llamarle C), casado y sin descendencia y habiendo fallecido -el y su esposa- antes del acta de notoriedad inicialmente reseñada, se otorga a otro de los hermanos -D- (igualmente fallecido) en virtud de que los comparecientes en el acta de extinción de condominio «manifiestan que había transmitido en vida a su hermano D la participación que le correspondía», por lo que se la adjudica a D.. El notario hace constar que C había testado, pero no hace mención alguna al contenido de dicho testamento.
Es impugnable el acta de extinción de condominio por la falsedad contenida en la misma en la indicación del número de hijos de uno de los herederos?
Es igualmente impugnable por la omisión del contenido del testamento de C y la adjudicación de su parte por la simple «manifestación de los comparecientes»?
Hola Luis.
Espero que no te lo tomes a mal, pero que acepte comentarios y responda cuestiones sencillas, no implica que en este blog me dedique a hacer dictámenes jurídicos gratuitos, sobre todo porque para ello necesito tener a mano la documentación (por ejemplo me comentas que un hijo fallece nombrando heredera a la esposa y luego herederos a sus hijos ¿cuantos herederos? ¿no será que legó el usufructo a la esposa y nombró herederos a los hijos?)
Otro ejemplo es que preguntas si es impugnable el «acta» de extinción de condominio, cuando la extinción de condominio no se formaliza en acta, sino en escritura.
Insisto que no te riño, pues entiendo que tienes una duda y quieres resolverlo, más sólo puedo recomendarte que para impugnar algo lo que procede es aportar la documentación al abogado y que este la analice, pues en otro caso sólo obtendrás informaciones parciales y por tanto erróneas.
Por supuesto que todo es impugnable, aunque por lo que dices el motivo no es la falsedad, sino la omisión y por tanto la falta de consentimiento de alguien que ha de consentir; más permíteme partir de la base de que habiendo tenido toda la documentación un compañero mío, y por tanto, cosas de las que yo carezco, es más que posible que haya hecho bien su trabajo, y desde luego no me parece prudente por mi parte criticarlo, sin al menos ver esa documentación (que por otra parte te pedirá el juez)
Saludos
Perdón, hay una omisión en el segundo párrafo: según indica el documento de extinción de condominio, la esposa de B donó «a sus citados hijos» (los dos que dice el notario existen, y no los cuatro existentes) la herencia que pudiese corresponderle.
Me remito a lo dicho antes, espero tu comprensión.
Saludos
La verdad es que todavía no he ido a ningún abogado porque me he enterado de todo esto hace un par de días (soy uno de los teóricos perjudicados) y estoy recopilando toda la información posible. No pretendí, ni pretendo, ningún dictamen sino que alguien con conocimiento me diga: vete a un abogado que esto hay que mirarlo o, déjalo, todo parece correcto; con la respuesta que me ha dado en el último párrafo ya tengo suficiente.
Para aclarar un pare de lo expuesto, respecto a la herencia de B, el testamento dice:
punto 4: «Institución hereditaria mutua.- Los testadores [B su esposa] se instituyen mutuamente herederos universales en pleno dominio. El sobreviviente podrá disponer libremente así «inter-vivos» como «mortis causa» tanto de sus [ilegible] como los que heredare del premuerto de conmoriencia de ambos testadores o del que el sobreviviente falleciera sin disponer otra cosa ordenan lo siguiente:
– Instituyen únicos y universales herederos en pleno dominio y a libre disposición, y por partes iguales a sus 4 hijos..» (que es donde el notario dice que son dos).
Respecto al «acta», ha sido un error en mi lenguaje, se trata de una escritura notarial (que tengo en mi poder).
Saludos y gracias
Ese tipo de testamentos es más propio de territorios forales, por lo que la cosa se complica jurídicamente más aún, pues pocos son los juristas que saben derecho foral (normalmente Notarios, Registradores y los que actúen an alguna de esas zonas con derecho civil propio)
Saludos
Buenos días Francisco muchas gracias por su blog pues es de gran ayuda. Al fallecimiento de mi padre heredamos un terreno del cual somos herederos a partes iguales cuatro hermanos se hizo la aceptación de la herencia, la cual no se eleva a público o se pasó por el registro porque uno de los hermanos tenía deudas el cuál ha fallecido. Y sus hijos han renunciado a la herencia igual que hemos hecho sus tres hermanos. El caso es que yo estoy interesado en quedarme con el terreno y acordamos que yo renunciaría a la herencia y ella se afectarían la parte de mi hermano a beneficio de inventario lo cual ahora parece que ya no van a hacer con lo cual van a renunciar también. Ellas me dicen que podemos hacer la venta mediante un contrato privado quiere decirse que yo compré a cada una a cada una su parte. Mi pregunta es si les compro a ellos por un contrato privado su parte sigo estando en la misma situación de que nunca voy a poder escriturar ese terreno a mi nombre no? Me puede interesar hacer la disolución del condominio y que aparecieran los acreedores de la parte del difunto intentar negociar con ellos?
A efectos de registro de hecho los impuestos siguen llegando a nombre de mi padre me puede interesar también llevar la aceptación de la herencia al registro hacerla pública a ver si así aparecen los acreedores de ese 25% del difunto?
Gracias y un saludo
Hola Rubén.
He visto un comentario similar en un pos diferente, con el mismo asunto, te recomiendo prudencia y que antes de hacer nada sobre esa compra, cuando menos consultes a un abogado.
Saludos
Buenas tardes francisco , tengo mi casa y aparece como condomino mi papa, si llega a fallecer o yo ,el bien se queda para el otro condomino?
Hola Carlos.
Aunque la casa es de todos los condueños, cada uno es pleno propietario de su cuota, de modo que al fallecimiento de uno de los condueños, su cuota pasa a los herederos del fallecido, y no a los demás condueños.
Saludos
Hola buenos días,
Le explico mi caso. Tengo una propiedad indivisa con otro propietario que no tiene herederos directos (ni hijos,ni hermanos ni padres). En caso de que el falleciera,¿ tengo alguna posibilidad de pedir la extinción del condominio? ¿Podré reclamar la propiedad del condueño?¿què pasa si aparecen primos?
Gracias
Hola Mercedes:
Planteas cuestiones diferentes, pero de simple respuesta, dado que el derecho a pedir la extinción de condominio siempre lo tienen los condueños, y por supuesto que puedes ejercerlo independientemente de si vive o no el otro condueño (el único problema sería en caso de fallecimiento aclarar a quien has de demandar.
El hecho de que muera un condueño no da derecho alguno a los otros, sino a los herederos del fallecido; dicho de otra manera tu cuota en la cosa no se amplia nunca; simplemente en caso de venta (y venta no es cualquier transmisión) tienes preferencia para adquirir, pues la ley te da un derecho de retracto (pero insisto que eso nada tiene que ver con el fallecimiento)
La última pregunta es obvia, pues el que aparezcan primos es lo mismo que si aparece cualquier otra persona si fallece el otro condueño; ahora te tienes que entender con el condueño, y si fallece con sus herederos, sean estos quienes sean.
Saludos
Buenas noches Francisco , leyendo este post , me siento muy identificada y no se como resolverlo.Mi padre falleció hace 2 años y yo no tenía relación con él ni con su familía , el caso es que era condueño de un piso de mi abuela junto con 5 hermanos mas.Mi hermano y yo no hemos aceptado ni renunciado a la herencia,sin embargo hemos recibido una demanda por division de condominio.Queremos renunciar a esta herencia pero el notario me dice que han de renunciar mis hijos también y los hijos de mi hermano que son menores de edad y se necesita autorización judicial.Mis preguntas como podemos ser demandados sin haber recibido ningún acta notarial para renunciar o aceptar ? Y si mi padre murió sin testar sus nietos han de renunciar ? O bastaría renunciar mi hermano y yo .
Muchas gracias de antemano
Hola Paloma.
Espero que comprendas que sin ver la demanda, nada puedo añadir, sin perjuicio de que quien decide será el juez, el cual actuará como considere oportuno e independiente de lo que yo, o cualquier otro pueda opinar.
El que te hayan o no requerido mediante acta para que aceptes o renuncies, a mi juicio, es importante pero irrelevante; entiendo que es necesario, pero es algo que puede realizarse en cualquier momento, y por tanto lo más que vas a conseguir es un pequeño margen de tiempo.
Más que renunciar tu hijos, lo que con mayor o menor fortuna te ha explicado mi compañero es que probablemente si renuncias la demanda se dirigirá contra tus hijos, salvo que ellos renuncien también; es por lo que siendo lo más normal que no quieras que tus hijos sean demandados, te está advirtiendo que al eludir el litigio igual se produce lo que para ti misma sería un efecto peor (como es el ver demandados a tus hijos) y obviamente mi compañero trata de ayudarte a que tomes la decisión más acertada.
La situación es más simple y compleja de lo que imaginas.
Ante todo, la disolución de condominio tendrá lugar antes o después, por lo que puedes allanarte y evitar males mayores (ojo que hay muchas formas de allanarse pues no es lo mismo aceptar pura y simplemente que a beneficio de inventario), o renunciar y aplazar lo inevitable (y entre lo inevitable puede estar una demanda contra tus hijos, frente a la que ellos no pueden hacer nada)
Para mayor información, tendría que ver la documentación, pero entiende que este no es un blog de asesoramiento jurídico, por lo que te recomiendo, si no te convencen las recomendaciones que mi compañero te ha dado gratuitamente, que acudas a un abogado.
Saludos
Muchas gracias Francisco, la verdad es que esto de las herencias es mas complicado d elo que pensamos.
Un saludo
Buenos días Francisco, estamos envueltos en una disolución de un proindiviso sobre varias propiedades, la solución más factible que vemos, es que uno de los miembros del proindiviso actual, se lleve su parte en una o varias propiedades, y el resto mantengamos un nuevo proindiviso, con el resto de las propiedades.Mi duda es sobre los aspectos fiscales que conlleva esta extinción parcial, pues según a quien le consulto, me dan distintas opiniones sobre el coste fiscal de la operación, según yo entiendo debería liquidar por AJD el miembro que se escinde, pero y¿ el resto?, agradecería mucho su opinión si es posible.
gracias de antemano y un saludo, Tomás
NOTA: A pesar de lo faragosos que suelen hacer ser estos temas jurídicos, su Blog es bastante fácil de leer, y sobre todo de comprender, lo que se agradece
Hola Tomás.
No hay un condominio de una suma de bienes, sino una suma de condominios, y la fiscalidad es respecto a los bienes cuyos condominios se extingan, siendo que a mi juicio quien tributa es el que se consolide como único propitario, más en algunas comunidades autónomas los criterios interpretativos varían en estos casos de sumas de condominios de bienes.
Saludos
Buenos días Sr. Rosales. Ante todo, gracias por su artículo que me ha resuelto en parte la duda. El caso es un inmueble en proindiviso entre varios hermanos, adquirida por herencia. Al fallecimiento de uno de los condueños, sus «herederos» ni aceptan ni renuncian la herencia. Y creo que el causante murió sin testar y creo que aún no han hecho ni declaración de herederos. El resto de los copropietarios quieren vender el inmueble, pero los hijos del fallecido se niegan y no colaboran en nada. La cuestión es que estamos pensando en recurrir a la subasta voluntaria que establece la ley de Jurisdicción Voluntaria. Pero la duda es si primero hay que instar a los llamados a suceder a que acepten o repudien la herencia al menos en relación con este inmueble.
Muchas gracias y saludos
Hola Virginia
Ese es precisamente el problema que planteo y trato de resolver en este post, y creo que hay que hacer ese requerimiento, pues en otro caso no tienes a quien demandar.
Saludos
Hola buenas noches, por favor necesitaría si me pueden ayudar, primer que nada aclaro que soy de Buenos Aires Argentina, ya que no detecto de que país es este foro.
Hace siete años compre un vehículo a medias con un amigo, 50% indiviso por parte. mi amigo falleció hace dos años, y sinceramente como ya casi no nos veíamos yo me entere nueve meses después.
El vehículo siempre estuvo en mi poder, ya que lo compramos a medias porque yo me había separado recientemente y tenia miedo de que mi ex pareja me quiera quitar parte del valor del vehículo, como buen amigo se ofreció a que lo compráramos a medias para que si mi ex pareja en caso de reclamar algo me sacara lo menos posible.(el auto lo compre ya estando solo).
Mi amigo tiene padres que jamas se enteraron de esta compra, ya que el real dueño era yo y se suponía que haríamos rápidamente las transferencias, pero no lo hicimos. En fin me encantaría recibir ayuda y saber como manejarme con los papeles del auto, ademas lo quiero vender para cambiarlo por un modelo mas nuevo y no se si es posible.
GRACIAS.
Hola Elbita.
Lo siento pero soy Notario en España y desconozco la normativa de tu país.
En todo caso, me consta que hay Argentinos que leen este blog, por lo que autorizo el comentario por si algún compatriota tuyo, que sepa de leyes, se anima a ayudarte.
Saludos
Buenas tardes Don Francisco,
Felicidades y muchas gracias por el magnífico blog que usted tiene. He pasado muchas horas leyendo. Le quería plantear una duda sobre la factura del Notario en una extinción de condominio. Quizá me pueda ayudar si no es mucho abuso.
Recientemente hemos firmado una extinción de una finca urbana de la que yo disponía del 50% y la otra parte el otro 50%. El valor asignado al 100% es de 4800e y yo he abonado a la otra parte 2400e como contraprestación por quedarme el 100%.
El caso es que al recibir la factura de la notaría veo que en vez de haber un único arancel/concepto:
2.1-Extinción de condominio Base:4800e Euros:90,15e
Me lo encuentro separado en 2 líneas de 2400e cada una y por tanto me ha tocado pagar el doble:
2.1-Extinción de condominio Base:2400e Euros:90,15e
2.1-Extinción de condominio Base:2400e Euros:90,15e
En la notaría me dicen que esto es así. A usted que le parece?
Gracias de nuevo.
Saludos.
Hola Javier.
Este es un blog cuya finalidad es meramente divulgativa, y no me importa responder a preguntas sencillas, pero atender a tu pregunta implicaría romper una norma que he respetado estos siete años, que es la de no hablar de honorarios notariales.
Como cualquier ciudadano si no estas conforme con la factura tienes derecho de recurrirla en el Colegio Notarial, exponiendo tus argumentos.
Saludos
Buenas tardes Don Francisco,
Lo entiendo perfectamente. Reitero mis felicitaciones por el blog.
Saludos.
Buenos días. Me encanta tu blog. Lo leo muy a menudo.
Te comento :En la escritura de herencia mi padre me dejo su parte de una propiedad y el resto se repartio entre los tres hermanos. El problema viene cuando el notario por error pone en la escritura que la parte de mi padre es del 50% cuando en realidad tiene ademas un 16% más de esa finca que procede de la donación que hizo uno de mis hermanos de la parte que le dejo nuestra madre, a favor de mi padre.¿ de que manera se puede solucionar?
Gracias
Hola Isabel
Depende del tipo de error, bien el Notario de oficio y a la vista de la documentación puede corregir errores materiales, bien con presencia de las partes siempre cabe la subsanación.
Saludos
Buenos días . Gracias por su pronta respuesta. Una duda que me surge respecto a esto es que si a la vista de que no han incluido esa parte en la escritura ¿se podria hacer una escritura de adicion , sin tener que volver a hacerlo todo?. Un saludo
Por supuesto que si
Saludos
Buenos días, primero darte gracias por darnos un poco de luz en esto de los tramites, herencias, etc etc. Pero no he encontrado respuesta a mis dudas, y quizas me puedas ayudar,,, te pongo en antecedentes….
Finca y casa en condominio por herencia de 6 hermanos, no se ponen de acuerdo para la venta y tienen pendientes 4 años del pago del IBI.
Fallece mi padre, propietario de 1/6 parte de esas propiedades, mi hermano y yo, hacemos declaración de herederos, y cuaderno particional de la herencia, formando otro condominio al 50% cada uno en el que se incluyen además de esos bienes otro.
Ante la falta de acuerdo de mis tíos para pagar deudas y otras cosas, decidimos adquirir las partes de mis tíos… mi duda es la siguiente… ¿Seria una cancelación total del condominio, al tener mi hermano y yo la parte inicial de mi padre? o ¿Seria una cancelación parcial, al considerar la parte de mi hermano y mía, como dos y pasar a formar ambos un nuevo condominio del 50% que por otra parte ya tenemos con otros bienes?
Porque lo que entiendo es que en este caso hay un condominio dentro de otro…
Por otro lado de considerarse una cancelación parcial, esta situación de tener ya un condominio del 50 % podría asimilarse a la hora de pagar AJD o el impuesto de trasmisiones, a la sentencia del TSJ de los casados en régimen de gananciales, puesto que la parte de mi padre en el condominio forma parte de otra….
No se si me he explicado pero espero que me des un poco de luz.
Hola Pablo.
Hablar de cancelación parcial de condominio es imposible, igual que lo sería hablar de una muerte parcial; dicho de otra forma, o el condominio se extingue (esto es de haber varios condueños pasa a haber uno) o no se extingue.
Saludos
ºhaber si me podéis aclarar un tema resulta que somos tres herederos yo único hijo vivo y cuatro sobrinos de mi dos hermanos fallecidos quiero pagar las partes acordadas a mis sobrinos y hacer extinción de condominios pero me dicen que no puedo hacerlo
Hola Fernando
Lo que no se es que quieres que te aclare; solo te puedo decir que basta la voluntad de un condueño para que haya que extinguir el condominio.
Saludos
Buenas tardes, se me ha planteado una cuestión en relación a este artículo. Sería en el caso de 4 herederos de una vivienda, hermanos entre ellos, y fallece uno sin ascendencia, descendencia, vamos, sin herederos, y los hermanos han renunciado a la herencia de su hermano. ¿Qué tendrían que hacer los 3 herederos para poder vender el inmueble? ¿Notificar al Estado al ser un bien Mostrenco? ¿Iniciar vía judicial por extinción de condominio?
Hola Rubén
Al renunciar los hermanos, son llamados los restantes parientes hasta el tercer grado
Saludos
Hola Sr. Rosales,
Me parece muy interesante e ilustrativo su artículo, pero me genera una duda al aplicarlo a mi caso concreto:
Junto a mis hermanos hemos heredado 1/3 de una finca que mi padre tenía en proindiviso con sus dos hermanos. Ambos fallecieron antes que mi padre pero siguen figurando como titulares en el Registro de la Propiedad, por lo que entiendo que mis primos (sus herederos) no aceptaron la herencia, o ésta debe estar yacente.
¿Qué ocurre si requiero notarialmente a todos mis primos para que acepten o rechacen sus herencias y las rechazan? ¿Tendría que requerir a los descendientes de todos los que rechazasen la herencia?
Y si al final ninguno de ellos aceptase la herencia, ¿a quién tendría que demandar entonces para disolver el proindiviso? Entiendo que demandar a los condueños, mis tíos fallecidos, carece de sentido. Pero si no hay herederos, ¿qué tendría que hacer yo entonces? ¿quiénes serían los condueños a los que demandar?
Muchas gracias y un saludo
Hola Juan María
Efectivamente si rechazan la herencia, habrán de ser requeridos los que sean llamados en ese caso (habría que ver si el difunto murió testado o intestado para darte una respuesta).
A falta de herederos intestado, el sucesor es el estado.
Saludos
Mi madre viuda compró ella sola una propiedad, y la escrituró a su nombre y de nosotros sus hijos en un condominio indiviso. Mi pregunta es: fallecida mi mamá y uno de mis hermanos. Debe hacerse sucesión? Pueden mis sobrinos recibir?
Hola Blanca
Efectivamente hay que hacer la sucesión de la parte indivisa correspondiente a tu madre entre los herederos de tu madre (desconozco si en el testamento son o no llamados los sobrinos).
Saludos
Buenos días y gracias de antemano por este fantástico blog. Quería plantearle una cuestión. Mi padre es dueño de una casa de la que 1/20 parte es de otra persona. Queremos disolver el condominio, lo que pasa es que la persona ha fallecido. Según nos han dicho, para que los herederos nos puedan vender deben incluir esta parte de la casa en la herencia. Hemos hablado con ellos, quieren ayudar, pero dicen que ellos no van a hacer herencia porque su padre se lo donó todo años antes de su fallecimiento (esta 1/20 parte de la vivienda a la que me refiero, no). Mi pregunta esta relacionada con que opciones tenemos para solucionar el problema: si la única vía es que hagan herencia solo con esa finca y, en el caso de que renunciasen a ello, que alternativas nos quedan.
Hola Carlos
Tendría que ver la documentación (en especial si esa donación se hizo o no en escritura pública) pero efectivamente la solución pasa: o porque ellos disuelvan el condominio, o que hagan la herencia (puede ser parcial) para seguidamente disolver el condominio.
En la Notaría más cercana, con la documentación, te lo explicarán mejor.
Saludos
Muchas gracias por su pronta respuesta. Una última cuestión, a que te refieres cuando me indicas como solución «o porque ellos disuelvan el condominio». ¿En que consiste esta vía?
Muchísimas gracias!!
Carlo lo siento, pero la estructura interna del blog me impide mantener un hilo de charla, y ni recuerdo exactamente lo que comentabas ni mi respuesta.
Saludos
Buenas, me gustaría saber si en el caso de un bien inmueble que pertenecía a tres hermanos procedente de la herencia de sus padres, fallece uno de los hermanos quedando como herederos de este su hija y su mujer. Ahora la hija de este quiere adquirir el inmueble y disolver el condominio pero la comentan que al ser una segunda transmisión puede que tenga que tributar por ITP en lugar de AJD al poder entender el registrador que no se trate de una disolución de condominio por ser una segunda transmisión. Es esto así? Gracias
Hola Odelia
Sinceramente no se en base a que alegan eso si el condominio existe, sería bueno que consultes los temas en la Notaría en la que vayas a firmar y no busques asesoramiento de quien no sea profesional del derecho.
Saludos
Hola este es mi caso, yo me divorcie e hicimos un condominio, el se quedó con mi parte de la hipoteca pero no se me ha sacado de las escrituras porque no podía, ahora bien, tenemos dos hijos en común, acepte hacerlo así poque la casa quedaba para ellos, ahora el tiene otra pareja y va a tener otro hijo el cual va a vivir en esta casa, si el falleciera antes que yo, estaría obligada a pagar la hipoteca sin que ellos se fueran de casa?
Hola So
Lo siento pero este blog tiene por objeto la simple divulgación y no es un consultorio jurídico gratuito. No me importa responder preguntas sencillas y correctamente formuladas, más en tu caso lo del acuerdo de condominio quedándose él con la hipoteca me resulta algo extraño, y lo de sacarte de la hipoteca no acabo de entenderlo bien (pues no es un término jurídico -entiendo que no tienes por qué usar términos jurídicos, pero en derecho las cosas pueden hacerse de distintas formas y las consecuencias varían-)
Tendría que ver la documentación para poder entenderte mejor, por lo que te recomiendo que acudas a un abogado con la documentación, y seguro que te saca de dudas.
Saludos
Buenas tardes: Ante todo gracias por sus comentarios en el blog.
Tenemos una casa adjudicada por herencia a los cinco hermanos, uno de los hermanos falleció y en la adjudicación de la herencia de mi hermano no incluyeron la casa mis sobrinas. El bien es indivisible dos hermanos no quieren hacer nada y queremos solicitar la división de la cosa común. ¿Mis sobrinas pueden interponer la acción junto con nosotros contra mis dos hermanos, pese a no haberse adjudicado la casa o sería mejor interponer la demanda nosotros contra los dos hermanos y mis sobrinas? O cualquier otra solución Gracias
Hola Francisco
En temas de demandas lo mejor es que actúes según indique el abogado que lleve el asunto.
Saludos
Buenas tardes.
Mi padre y su hermano tenían dos propiedades heredadas a medias y una cuenta bancaria a nombre de los dos en la que se giran todos los gastos que se generan (luz, ibi, comunidad….)
Mi tio ha fallecido y sus hijos no colaboran ni comunican nada de los trámites que van haciendo y nos han amenazado varías veces con no aceptar la herencia.
La cuenta bancaría está casí sin saldo. ¿qué va a ocurrir con los gastos de esas dos propiedades cuando no haya saldo?
¿debemos ingresar nosotros dinero y pagar todo y luego podremos reclamarles la mitad o dejamos que crezca la deuda?
Muchas gracias por su tiempo
Hola Merche
Los gastos son de los condueños, el problema es que si pagas y ellos renuncian vas a tener problemas para el cobro, por lo que lo mejor que podéis hacer es precisamente seguir los pasos de este post para saber a qué ateneros.
Saludos
Buenas tardes D. Francisco,
En principio agradecerle el impagable tiempo que dedica a su blog y su admirable capacidad docente.
Dicho lo anterior, permítame discrepar sobre su exposición en cuanto a la aplicación del art. 1.005 del Código Civil a los herederos que no aceptan ( ni renuncian) la herencia de forma voluntaria y la consiguiente extinción del condominio mediante la correspondiente demanda.
Entiendo, salvo su mejor criterio, que hay un paso intermedio, y fundamental, que sería la partición de herencia. Pues, sin ella, aunque exista un condominio, nunca sabríamos que cuota corresponde a cada heredero. Con el correspondiente problema, entre otros, de “tracto sucesivo” que se plantearía registralmente.
Por lo anterior, la “interpellatio” en principio serviría para determinar quiénes han aceptado la herencia ( y por tanto son herederos) posteriormente, y si persistiesen en su actitud de no colaborar y no quisieran firmar el cuaderno particional, tendríamos que ir obligatoriamente a la división judicial de patrimonios, arts. 782 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Una vez aceptada y adjudicada la herencia ya se podría instar la acción de división de cosa común.
Le agradezco, de nuevo, su dedicación y profesionalidad y aprovecho la ocasión para enviarle un cordial saludo.
Hola Miguel
No tengo tan clara tu postura, pues aceptada la herencia, son condueños y la cuota de cada uno resulta irrelevante.
Sea como fuere la meditaré, pues está muy bien fundada.
Saludos y gracias
Buenas tardes, me gustaría saber que piensa de una duda que tengo, mi hijo falleció en noviembre en accidente de tráfico, no estaba casado, y no hizo testamento, pero tenia un piso comprado con su pareja, me dicen que como no estaba casado y no tenia hijo, sin testamento soy yo la heredera, pero quiero que el piso sea para su pareja, me hablan de que lo mas económico sería que hiciera a su favor una extinción de condominio, ¿puedo hacer eso?
Hola Carmen
Efectivamente la heredera eres tu, y al no estar casado, aunque renuncie la pareja no sería heredera, quizás la solución del condominio sea la más económica de las soluciones.
Saludos1
Hola Francisco Rosales:
Mi suegra , tres hermanos y la viuda que la casa esta desabitada cuando fallecio el marido de la viuda. La casa fue construida por lo padres de mi suegra por lo tanto mi suegra puede solicitar segun art 1005 cc y segun este articulo . El marido de la viuda fallecio hace aproximadamente 8 años
Un saludo,
Eladio
Hola Eladio
Lo siento pero no entiendo bien el supuesto de hecho.
Saludos
Hola Francisco Rosales:
En principio agradecerte el impagable tiempo que dedicas a responder.
Si el supuesto esta mas claro
Mi suegra sus tres hermanos y su otro hermano fallecido que dejo a su fallecimiento viuda sin hijos . El fallecido y su viuda vivían en la casa que fue construida en gananciales por los por los padres de mi suegra. Desde que falleció el hermano de mi suegra y la viuda rehízo su vida no viven nadie en esa casa, esta deshabitada desde el fallecimiento del hermano de mi suegra, falleció hace aproximadamente 8 años. Mi suegra por lo tanto puede solicitar según art 1005 cc
Un saludo,
Eladio
Claro que si, al ser heredera está más que legitimada.
Saludos
Buenos Días Francisco.
Gracias de antemano por tu espacio.
A veces ,la mayoría , no son solo temas jurídicos y entra las emociones , y aunque contrates a un abogado , a veces quieres tener una información previa. , y mas cuando entran en juego como es mi caso , leyes de registro de propiedad y herencias.
Intentare ser breve.
Somos herederas por parte de mi madre de una parte de una vivienda indivisa( fruto de el segundo matrimonio de mi madre).
La otra parte ,( herederos , por vienes gananciales de otro matrimonio) inscribieron en el registro de la propiedad la mitad de la vivienda.
Nunca han reclamado a mi madre , no podemos acceder a sus datos , por no ser familiares. La vivienda se deteriora y necesitamos ,con el reciente fallecimiento de mi hermana , poder solucionar el problema.
Hay algún articulo o ley que ampare la desidia y el no reclamar? , y que tendríamos que hacer para poder realizar la partición , o solucionar el problema.
La contribución esta a nombre de mi hermana, y consta en contribuciones el cien por cien de la vivienda, quizás por ello han desistido. Ella por este motivo , podría reclamar la vivienda?
Hacienda dice una cosa y por lo que he leído , el registro de la propiedad otra.
Un saludo y muchas gracias
Hola Alejandra.
Sin ver la documentación es imposible ayudarte, mas creo que en el post tienes algunas pistas si lo lees detenidamente.
Saludos