Mucho hace que debería haber escrito sobre el fenómeno de las parcelación, que no solo se da en Andalucía y sobre la que ya escribió un valiente post mi compañero Patricio Monzón.

Muchas son las anécdotas que cabe contar sobre este fenómeno, que en gran medida obedece a la necesidad de contar con una vivienda digna, y los costes que supone urbanizar un terreno, lo que provoca que comprar una vivienda en la ciudad sea un lujo fuera del alcance de muchos ciudadanos.

Sea como fuere, llevamos décadas en un eterno juego del ratón y el gato, en el que por parte del ciudadano se buscan “trucos” para comprar lo más barato posible, y por parte de la administración se trata de buscar: no ya que todos tengan una vivienda, sino una vivienda digna (luego vienen problemas por falta de servicios públicos, o lo que es peor, problemas derivados de construcciones de baja calidad o en sitios inseguros)

Como siempre, encontrar el punto de equilibrio es difícil, y el problema es más de naturaleza social y política que jurídica.

Sea como fuere en Andalucía tenemos una norma cuyo rigor es extremo, el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía según el cual:

Artículo 66Parcelación urbanística.-

1. Se considera parcelación urbanística:

a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.

b) En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.

2. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.

3. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento.

4. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística salvo que esté contenido en un proyecto de reparcelación aprobado. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, que los notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.

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En todo caso se plantea el problema de qué hacer con las cuotas indivisas de fincas rústicas que ya están inscritas en el Registro de la Propiedad (y muchas son las que hay inscritas).

Al estar los asientos del Registro bajo la salvaguarda de los tribunales (art. 1.3 Ley Hipotecaria) la administración sólo tiene dos opciones:

  • Impugnar ante los tribunales el asiento (con la certeza de que ello implica cientos de familias que se verían privadas de su propiedad)
  • Obligar a regularizar las parcelaciones ilegales (con el inconveniente de que puede que los dueños no tengan como pagar esa regularización)

 

Lo que si es cierto es que no cabe vender por cuotas indivisas una cuota indivisa inscrita, lo que nos lleva al problema de qué pasa si dicha cuota trata de ser comprada o por unos novios, o incluso por un matrimonio en régimen de separación de bienes.

Es en esta tesitura cuando aparece una pareja joven que quería comprar una cuota indivisa inscrita en el registro de la propiedad de una finca rústica, y se topan con que le pido o el documento municipal al que alude la ley ya citada antes.

Ese documento tiene un coste y no se obtiene sobre la marcha, por lo que se topaban con el problema de que perdían la señal de la compraventa, y me pedían una alternativa.

Se me ocurrió que acordaran constituirse en pareja de hecho (a fin de cuentas sabía que eran novios hace años) pues  en Andalucía cabe que el acuerdo de constituir una pareja de hecho se formalice ante Notario (art. 5.3 ley 5/2002 de 16 de diciembre).

Es el momento en el que uno de los dos suelta ¿y por qué no nos casamos?

Tenía un día complicado, y al mismo tiempo me estaban llamando desde otro sitio, por lo que me limité a decir que me parecía perfecto (incluso me ofrecí a casarlos), y dejé a la pareja con mi empleado para que les informara cómo tramitar un expediente matrimonial en el Registro Civil.

Desconozco el tiempo que pasó (pues era de esos días que vienen con una gran carga de trabajo y pierdes la noción del tiempo) pero juraría que no fue más de una hora, cuando vuelvo a ver en el despacho a la pareja.

¿Aún estáis aquí? ¿hay algún problema? les pregunté.

No es que hemos ido al Registro Civil donde ya habíamos iniciado el expediente matrimonial, hemos hablado con el encargado, y acabamos de casarnos.

Me enseñan un flamante libro de familia, en el que pude comprobar que no mentían, y efectivamente se habían casado.

No voy a negar que me sorprendió la rapidez con la que se remató el expediente, ni que no tengo muy claro si una decisión de casarse puede tomarse por ese motivo (en realidad ya estaba tomada, y sólo agilizaron los trámites)

Pero sobre todo no pude evitar preguntar quienes habían sido los testigos, y me respondieron que los padres de ella.

¿Y los tuyos? pregunté mirando al novio.

Los míos se enteraran ahora a mediodía cuando vaya a comer.

La escritura se firmó, pero al terminar le pregunté a la novia si conocía una flor llamada Amarilis, a lo que respondió negativamente.

Le enseñé en un ordenador la  foto que encabeza este post, a lo que ella me soltó.

Esa flor se llama la suegra y la nuera.

Pues ahora te vas a enterar tu, por qué se llama así.

Lo que si me quedé es con la intriga de a qué punto puede llegar una norma jurídica de estupidez que considere que porque los compradores estén casados en régimen de gananciales no hay parcelación ilegal, pero si en el caso de ser solteros o de estar casados en régimen de separación de bienes.

 

PD.- Tras escribir este post hace tiempo, la resolución de la DGRN de 24 de abril de 2019 ha venido a poner un poco de cordura en esta materia

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