Ya hemos abordado en este blog el fenómeno de la venta de pisos sobre plano, y en concreto los contratos en los que se fija una fecha aproximada de entrega, cosa que aborda la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona el 3 de Abril de 2.013, toca ahora ver el problema la venta de pisos sobre plano y retraso en la entrega, cuando no se ha fijado una fecha aproximada para dicha entrega, y hay problemas con la licencia de primera ocupación, cosa que aborda la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Noviembre de 2.014.
Aborda los problemas de los retrasos en la entrega de inmuebles vendidos sobre plano y la obligación de obtener licencia de primera ocupación.
Básicamente el recurrente entiende (y anticipo que no se aceptan sus planteamientos):
- Que el incumplimiento de la obligación de obtener licencia de primera ocupación del inmueble vendido a la vista de plano, no es requisito imprescindible, al no haberse indicado en el contrato, para considerar que el vendedor incumple su obligación de entrega de la cosa vendida.
- Plantea el problema del retraso en la entrega pactada en el contrato, así como si dicho retraso puede ser o no culpable y si es o no elemento esencial del contrato.
Sobre la licencia de primera ocupación
Nos recuerda el Tribunal Supremo:
- Ya en sentencia de 14 de Noviembre de 2013 el propio Tribunal Supremo abordó la posibilidad de resolver un de venta de vivienda por un promotor en el caso de no estar previsto expresamente en el contrato la entrega de la licencia de primera ocupación como elemento esencial del contrato confirmando la dicha doctrina para «aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado».
- Y como en sentencia de 28 de Octubre de 2013 el Tribunal Supremo aborda el supuesto de estar previsto en el contrato la entrega del certificado de fin de obra, pero no la licencia de primera ocupación (considerando igualmente que el promotor debe entregar esta). Señalando además «cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto…»con los criterios expresados anteriormente
La licencia de primera ocupación simplemente constata que se ha respetado la licencia de obras y si el edificio cuenta con las condiciones de seguridad y salubridad, siendo un compromiso del constructor frente a la administración del que sólo se libera ejecutando fielmente la obra, no siendo algo discrecional sino reglado; y siendo obligación del vendedor, no del comprador cumplir este deber administrativo.
Ya en sentencia de 21 de Julio de 2014 el Tribunal Supremo decía que «la licencia de primera ocupación forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera expresado solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se trata sólo de terminar sino de entregar, obligación esencial del vendedor, y para tal entrega útil es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación».
Pero en el caso concreto el tribunal de instancia se basó en el retraso de la entrega, por lo que la sentencia que estudiamos se centra fundamentalmente en este tema.
Plazo de entrega de la vivienda vendida sobre plano
En el contrato que provoca el tema no hay condición resolutoria expresa, esto es, no se pacta expresamente que la falta de entrega en plazo de la vivienda vendida da derecho al comprador para pedir la resolución del contrato, por tanto centra el debate en el artículo 1124 y no en el 1504 del Código Civil.
Recuerda que ya el 1 de Abril de 2014 el TS entendió que la aplicación del artículo 1124 del Código Civil requiere que el incumplimiento contractual sea (en este caso la obligación de entrega de la cosa vendida) sea grave o sustancial, pero ello no supone que sea necesaria una una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, sino que simplemente se frustre el fin del contrato y se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte.
Considera lógico que entre la expectativas del comprador están las de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma acordados.
Es cierto que un mero retraso no siempre produce la frustración del fin práctico del contrato, y que no todo retraso es un incumplimiento, pues puede lugar simplemente a la constitución en mora del obligado.
Reconoce que la resolución del contrato es excepcional, y mantienen la doctrina de conservación del negocio, por ello la doctrina para aceptar la resolución pide que haya un “interés jurídicamente atendible”, pues en otro caso la resolución contractual que promueva una de las partes puede ser abusiva, contraria a la buena fe, e incluso dolosa.
En el caso analizado el contrato impugnado tenía una cláusula que permitía al comprador rescindir en caso de incumplimiento, y aunque preveía la superación del plazo de entrega inicialmente previsto, lo cierto es que procede la resolución, pues para que dicho plazo pudiera superarse sería necesario que el retraso fuera prudencial, sin embargo el tribunal de instancia consideró que un retraso de diez u once meses no es prudencial, máxime cuando además del incumplimiento por retraso en la entrega hay otros incumplimientos contractuales, por lo que acepta la resolución contractual.
¿Hay más jurisprudencia reciente sobre el problema del retraso en la entrega de una vivienda vendida sobre plano?
Sobre este mismo tema del retraso en la entrega hay dos sentencias adicionales del Tribunal Supremo de 19 de Diciembre de 2.014 en una el ponente es Don Antonio Salas Carceller, y en la otra Don Eduardo Baena Ruiz, ambas son similares aunque tienen pequeños matices interesantes.
Entrando en la sentencia de la que es ponente Don Eduardo Baena Ruiz el Tribunal Supremo entiende que cuando se trata de indagar si el retraso en la entrega, ha obedecido a la existencia de causas no imputables a la promotora vendedora, se ha de tener en cuenta que tales causas deben ser imprevisibles e inevitables por ella a la fecha del contrato.
Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente.
El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador.
Considera en el caso concreto que no se trata de un mero retraso en la entrega, hasta el punto de estar este previsto y su prórroga, sino de un retraso prolongado de dieciocho meses, del que sí puede inferirse la pérdida del interés contractual justificado, con independencia de que la voluntad de resolver se manifestase antes.
Esto último no es óbice en ese momento de leve retraso la vivienda no se encontraba acabada y en disposición de entrega sino que para ello faltaban meses, por lo que es razonable que en tales circunstancias quiebre el interés contractual de la compradora.
Mantener lo contrario sería tanto como «dejar el cumplimiento al arbitrio de una de las partes».
Considera que no se pueden considerar hechos imprevisibles para una constructora:
- Ni La paralización del proceso constructivo, consecuencia de un movimiento de tierras de la calle posterior.
- Ni las dificultades económicas ligadas al pago para la obtención de las licencias de obras
En la sentencia de la que es ponente Don Antonio Salas Carceller , la constructora recurrente aportaba jurisprudencia de diversas audiencias en las que se fija como doctrina que el retraso en el cumplimiento de las obligaciones no supone un incumplimiento capaz de provocar la resolución tácita establecida en el artículo 1124 del Código Civil, a menos que el plazo se halle establecido como esencial o tal condición se derive de las circunstancias concurrentes, cosa que no sucede en el contrato cuya resolución se pretende.
Advierte la sentencia que interpretando el contrato su cláusula sexta facultaba al vendedor para resolverlo sin más ante cualquier incumplimiento del comprador en cuanto a la obligación de pago del precio, haciendo suyas además las cantidades entregadas a cuenta, lo que lleva a considerar que la aplicación de un principio elemental de correspondencia en la asunción de las obligaciones recíprocas y las consecuencias de su incumplimiento obliga a considerar la posibilidad de resolución cuando el vendedor se retrasa de modo tan notable en el cumplimiento de su obligación de entrega.
Tampoco se observa vulneración de lo dispuesto por el artículo 1105 del Código Civil , en cuanto a la imposibilidad de cumplimiento por fuerza mayor por causas que la parte recurrente concreta en «la grave crisis inmobiliaria en particular y financiera en general».
Un retraso notable en el cumplimiento de su obligación por parte de uno de los contratantes no puede atribuirse sin más y en general a la crisis inmobiliaria y financiera pues ello determinaría que el retraso se extendiera de igual forma a todas las promociones, siendo que en primera instancia consta que la causa del retraso es una falta de financiación por el promotor que provocó que no se pudiera hacer frente al pago de cantidades que exigía el convenio alcanzado con el Ayuntamiento, lo que supuso la paralización de la obra por parte de este último; situación que a la vista de los compromisos adquiridos no resultaba totalmente imprevisible para dicha promotora y que se desenvolvía en el ámbito propio del negocio emprendido.
El recurrente aporta jurisprudencia de diversas audiencias en las que se fija como doctrina que el retraso en el cumplimiento de las obligaciones no supone un incumplimiento capaz de provocar la resolución tácita establecida en el artículo 1124 del Código Civil, a menos que el plazo se halle establecido como esencial o tal condición se derive de las circunstancias concurrentes, cosa que no sucede en el contrato cuya resolución se pretende.
Advierte la sentencia que interpretando el contrato su cláusula sexta facultaba al vendedor para resolverlo sin más ante cualquier incumplimiento del comprador en cuanto a la obligación de pago del precio, haciendo suyas además las cantidades entregadas a cuenta, lo que lleva a considerar que la aplicación de un principio elemental de correspondencia en la asunción de las obligaciones recíprocas y las consecuencias de su incumplimiento obliga a considerar la posibilidad de resolución cuando el vendedor se retrasa de modo tan notable en el cumplimiento de su obligación de entrega.
Tampoco se observa vulneración de lo dispuesto por el artículo 1105 del Código Civil , en cuanto a la imposibilidad de cumplimiento por fuerza mayor por causas que la parte recurrente concreta en «la grave crisis inmobiliaria en particular y financiera en general».
Lo cierto es que no se condena a la promotora a indemnizar daños y perjuicios, y estamos en un caso de resolución contractual, no de responsabilidad contractual, pues además pues no puede obligarse al un contratante -que ha cumplido o está dispuesto a cumplir- a permanecer vinculado al contrato indefinidamente hasta que el otro contratante esté en condiciones de satisfacer su prestación.
Además un retraso tan notable en el cumplimiento de su obligación por parte de uno de los contratantes no puede atribuirse sin más y en general a la crisis inmobiliaria y financiera pues ello determinaría que el retraso se extendiera de igual forma a todas las promociones, siendo que en primera instancia consta que la causa del retraso es una falta de financiación por el promotor que provocó que no se pudiera hacer frente al pago de cantidades que exigía el convenio alcanzado con el Ayuntamiento, lo que supuso la paralización de la obra por parte de este último; situación que a la vista de los compromisos adquiridos no resultaba totalmente imprevisible para dicha promotora y que se desenvolvía en el ámbito propio del negocio emprendido.
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