Los retruécanos jurídicos, y los pseudo asesores jurídicos con los que cuentan las empresas dedicadas a la construcción (especialmente en la época del boom inmobiliario) dan para una auténtica enciclopedia, y en los contratos de compra de vivienda sobre planos, se han cometido todo tipo de abusos y tropelías que poco a poco la jurisprudencia va depurando.
En esta ocasión nos vamos a centrar en una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 3 de Abril de 2.013 que aborda el problema de la fecha de entrega de la vivienda comprada sobre plano.
En el caso concreto, unos particulares compraban una vivienda, garaje y trastero a una inmobiliaria, entregando cerca de 60.000€ (cuya devolución estaba garantizada con el aval previsto en la ley 57/1968), siendo que en el contrato, y respecto de la fecha de entrega se especificaba:
Estimativamente se prevé que la terminación de las obras se producirá aproximadamente en el mes de junio de 2008 a no ser que ocurriesen causas de fuerza mayor u otras ajenas a la parte vendedora, procediéndose a la entrega de los inmuebles una vez obtenidas por la vendedora las correspondientes licencias administrativas
Llegada la fecha prevista, ni existía el fin de obra, ni licencia de primera ocupación, por lo que comienza un calvario de notificaciones, requerimientos y demandas para los compradores, que explicaré lo más brevemente que pueda, así como las interesantísimas conclusiones a las que llega la sentencia citada.
Es importante destacar brevemente los siguientes hechos, y la postura de las partes:
- Respecto de la entidad vendedora: que el certificado de fin de obra es un mes después, y mes y medio después se solicita la licencia de primera ocupación, pero ya el 28 de Octubre es denegada por falta de documentación y porque se habían detectado modificaciones en el proyecto, no es hasta el 29 de Enero (seis meses) cuando se solicita nuevamente, pero sin pedir licencia para la vivienda vendida, pues la documentación de esta se aporta el 16 de Junio de 2009 (esto es un año después), y por fin se obtiene el 14 de Julio de 2009).
- Respecto a los compradores: el 6 de Octubre (tres meses después de la fecha prevista) requieren la entrega, sin que la promotora conteste, el 27 de Enero de 2009 (tres meses después de la fecha prevista) notifican su voluntad de resolver y piden la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, y quieren ejecutar el aval, a lo que se opone la promotora.
- Respecto del banco avalista: Rechaza el pago del aval porque el contrato hablaba de fecha de terminación de la obra y el certificado de fin de obra fue expedido en ese plazo.
Respecto de la interpretación de la fecha aproximada de entrega
Entiende que dicha fecha aproximada, debe interpretarse como fecha máxima de entrega de la vivienda comprada a la vista de plano, y desarrolla la sentencia una brillante argumentación
Considera la sentencia que el plazo de entrega, tratándose de una vivienda que debía ser construida por la parte vendedora, era un elemento esencial del contrato, y que el cumplimiento de la prestación por la promotora quedaba sujeto a plazo o término, así como que sin duda no resultaba indiferente a los compradores, cualquiera que fuese el destino que pensaran dar a la vivienda.
Es más entiende el tribunal que la promotora no puede ignorar la importancia que para el comprador tiene la entrega de la vivienda comprada a la vista de plano, y como pese a ello no tuvo reparo en incluir una cláusula, de impreciso y ambiguo contenido, que -bien leída- dejaba en absoluta indeterminación el plazo de entrega, provocando incluso el error en un contratante no avezado en el sector de la construcción, que podía representarse que las obras finalizarían en el mes de junio de 2008 y que las licencias administrativas ya estarían concedidas para entonces, o que su concesión sería inmediata (máxime cuando no se ha probado que un plazo de tres meses, en condiciones de normal funcionamiento de la administración, impide obtener licencia).
La argumentación jurídica usada se basa fundamentalmente en varios supuestos incluidos en la DA 1 del TRLDCU en relación al art 10 bis de la misma, siendo correcta la actuación integradora del juez de primera instancia, al considerar que esa fecha aproximada de entrega debe interpretarse como fecha máxima de entrega.
A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes:
I. Vinculación del contrato a la voluntad del profesional.
1ª Las cláusulas que reserven al profesional que contrata con el consumidor un plazo (…) insuficientemente determinado para (…) satisfacer la prestación debida.
3ª La vinculación incondicionada del consumidor al contrato aun cuando el profesional no hubiera cumplido con sus obligaciones (…).
4ª La supeditación a una condición cuya realización dependa únicamente de la voluntad del profesional para el cumplimiento de las prestaciones, cuando al consumidor se le haya exigido un compromiso firme.
5ª La consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del profesional.
Ante la alegación de la constructora de que la resolución requiere una “deliberada voluntad rebelde de incumplir” hace un estudio de como ese concepto ha ido evolucionando en la jurisprudencia, recordando entre otras la la STS de 18 de octubre de 2004 declara, reproduciendo doctrina jurisprudencial, que «no es exigible que se detecte una voluntad de incumplir para que se justifique la resolución; no hay que buscarla, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento… no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución».
Respecto de la entidad de crédito y el aval en garantía de las cantidades entregadas a cuenta
Integrado el contrato, decae toda la argumentación de la entidad de crédito (la cual alegaba que la ejecución del aval se sujetaba a que la promotora no obtuviese la licencia de primera ocupación en los plazos convenidos, y en el contrato de compraventa no existe plazo fijado para la obtención de esta licencia, por lo que no había incumplimiento del avalado), y por tanto, aunque ni hay fraude ni connivencia con el avalado, dicha entidad de crédito es condenada a cumplir el aval y pagar a los consumidores demandantes.
Querido Paco:
Hay una escena muy divertida de la película El Jovencito Frankestein en que Igor le dice al Doctor Frankestein, hundido en un agujero para desenterrar el cadáver de El Monstruo y lleno de barro ¡podría ser peor! y a continuación se ponía a llover a cántaros. Pues bien, lo mismo ocurre con esta Sentencia de las provincias (jeje).
Es buena porque la solución es correcta (lo que también puede hacer un infante) ¡y podía ser muy mala! De hecho, suelen ser casi siempre horrorosas. Sin embargo es, para mí, flojísima en los siguientes aspectos:
a) Un plazo NUNCA es esencial, sino accidental. Dificílmente lo que ad-cadere (lo que cae subitamente) puede ser el ser de un acuerdo. El esse es el deber (deuda en el supuesto) que será esencial si da el ser a la compraventa (tradere) o no esencial si no (preaviso de la traditio).
b) La disolución de un acuerdo es AD NUTUM (es decir, desnudo de culpa). El que las licencias se obtengan o no por culpa de otro es INDIFERENTE. Sólo es indiferente a efectos de daños y perjuicios. Si dentro de un plazo no se dice que se incluye un tiempo para licencias es, evidente, que están incluidos.
c) Un plazo puede ser perfectamente aproximado. De hecho, el plazo razonable del 1.118 CC es precisamente aproximado.
d) Los requisitos que establece el 10 bis ese de esa «Ley» son los mismos que los de cualquier otro ciudadano. No hemos salido todavía de la secta de los mercaderes y ya nos estamos metiendo en la de los consumidores. Mamma mía!!
e) Lo que tienen que hacer todos los juzgados y tribunales del mundo, al cambiar de voluntad deliberadamente rebelde a frustración del contrato es ¡¡¡¡PEDIR PERDON A LOS CIUDADANOS!!! Por qué ese cambio de criterio? Qué pasa con los anteriores que no pudieron disolver porque a algún Magistrado de-mente se le ocurrió lo de exigir una rebeldía deliberada? Esto es una vergüenza. Ni te digo cuando venga el siguiente cambio: exigir el 1.157 CC ¡la integridad! para disolver y devolver prestaciones, que sólo es un castigo para el promotor cuando le conviene en función de las circunstancias del mercado. De dónde se sacan un pº de conservación del negocio jurídico? Del 1.184, que lo único que dice realmente es que, por ejemplo, en la duda entre plazo y condición, debe ser plazo porque pospone pero no extingue? O el 1.204 CC que lo único que dice es que la novación puede ser también implícita? No saben ni lo que dicen!!! Que le digan a un romano si podía o no disolver si no le daban el 100 % de lo que pedía!!! Mira a donde nos está conduciendo también la «conservación de las empresas» en materia concursal. A no conservar nada y a pudrir a todas las suministradoras de la misma.
En definitiva, que hasta detrás de una sentencia aparentemente buena (porque la solución es buena), quitando que deberían cortarle la cabeza al banco (jeje), puede esconderse también una tropelía jurídica.
Siempre he pensado que, a veces, las sentencias más peligrosas no son las que no te dan la razón sino las que te la dan sin razón. Porque eso no es justicia, eso es equidad. Y, para ello, repito, ya tengo a mi hijo de 15 años, no toda una Audiencia Provincial de la segunda ciudad de ¡España!, que nos cuestan un montón a los contribuyentes.
Un abrazo. ¡Que eres un crack!
JOSE LUIS DEL MORAL
Querido José Luis, poco puedo añadir a tu brillante argumentación jurídica, aunque por lo menos (y algo tarde, dicho sea de paso) sirve para atajar los abusos que se han cometido en numerosísimos contratos privados de compraventa en los que la legalidad y la claridad no eran precisamente lo que buscaban los promotores y sus pseudos asesores jurídicos.
Por lo demás un comentario tuyo en este blog es un auténtico honor, pues le das un nivel jurídico del que carezco.
Un abrazo, pero no soy un crack, sino un discípulo tuyo (usando tus palabras, pues confieso que me gusta estudiar lo que escribes, y ando a años luz de muchos conceptos que explicas)
Desde luego la posición del banco no tiene desperdicio. Y mire que defiendo a las entidades bancarias pero la interpretación torticera y lamentable que hacen en este caso justifica el odio que muchos empiezan a tomar a estas entidades.
Gran post don Francisco
Muchas gracias, sobre la labor fiscalizadora de la banca en estos temas y el incumplimiento sistemático de esta obligación, cabría escribir un post (que quizá me anime a escribir más adelante).
Es un placer contar con la colaboración en este blog de un gran bloguero jurídico (de hecho creo que este blog tuvo algo de «culpa» en el nacimiento del tuyo -que por otra parte es de recomendada lectura-).
Un saludo
Cierto don Francisco.
Es vd el culpable. De ahora en adelante las reclamaciones se las pasaré a vd 😛
Un abrazo