Tuve el otro día el gran privilegio de poder impartir unas clases prácticas en la Universidad Pablo Olavide, por invitación de mi compañero Francisco Aranguren, quien me planteó el reto de que explicar cómo hay que acudir a una Notaría para firmar un préstamo hipotecario, y qué es un préstamo hipotecario, a un grupo de universitarios. por lo que tuve que hacer un esfuerzo de imaginar cómo captar la atención de un estudiante de contabilidad un martes a las ocho de la Noche (cosa difícil), y se me ocurrió comenzar haciendo un examen a mi compañero y alumnos cuya única pregunta era cómo desayunaban, con el único fin de explicarles como hay que firmar una hipoteca.
Supongo que les parecerá disparatado, pero si piensan un poco, es rarísimo ver a dos personas desayunando igual: unos toman café (¿con leche? ¿mucha? ¿poca? ¿caliente? ¿fría?, descafeinado?…) otros sólo leche, otros te, otros zumo; si empezamos a hablar de las tostadas (¿con aceite? ¿aceite y sal? ¿aceite y azúcar? ¿mantequilla?…), podríamos seguir con los que desayunan bollería y los distintos tipos de bollo, o continuar por los cientos de tipos de cereales existentes.
Lo cierto es que no recuerdo haber visto a dos personas pedir el mismo desayuno, pues cada uno tiene sus gustos, y eso que creo que cualquiera afirmaría que el desayuno es algo muy sencillo y estándar, o que todos los desayunos son iguales.
¿Por qué cada persona hace un desayuno distinto?
Básicamente porque todos desayunamos a diario, por lo que a base de prueba y error, hemos decidido que desayuno se adapta mejor a nuestros gustos y necesidades.
¿Y qué tiene que ver el desayuno con una hipoteca o con cómo se firma una hipoteca?
Pues muchísimo más de lo que parece, dado que aunque aparentemente todos los préstamos hipotecarios son iguales, en realidad, todos son distintos, no coincide el capital, los plazos y cientos de disposiciones; e igual que, por ejemplo, no es lo mismo tomar el café con la leche caliente o fría, no conviene pedir ni más ni menos dinero del que necesitamos y podemos devolver, ni simplificar algo tan complejo como un préstamo hipotecario en la cuota mensual (que es lo que todos hacemos).
Sin embargo a diferencia del desayuno en el préstamo hipotecario no cabe jugar a la prueba y el error, pues es una operación que la mayoría de las personas realizan una sóla vez en su vida, y sus equivocaciones y errores les pueden costar muy caras.
No se cuantas veces he dicho en este blog (y las que me quedan) que lo importante no es el interés, sino el capital del préstamo; aunque lo cierto es hay múltiples cláusulas que debemos de meditar y ponderar, y que quizá hagan recomendable optar por un préstamo con un tipo de interés más alto, a cambio de una mayor tranquilidad ¿ejemplos?.
- ¿No sería más recomendable un interés fijo alto, que estar especulando treinta años con los intereses variables?.
- ¿No sería mejor un interés alto pero limitar la responsabilidad a la finca y no a todo el patrimonio del deudor? (art 140LH).
- ¿No sería mejor dejar el tradicional sistema francés de amortización, y hacer esta por el sistema de cuotas constantes de capital?.
Lo que si que creo es que todos dedicamos diez minutos de nuestra vida a desayunar todos los días (por más que nos tomemos «un café bebido», es lo mínimo que se tarda en elaborar el café y beberlo).
¿Cómo vamos a dedicar a algo tan importante en nuestra vida, como es el pedir un préstamo hipotecario, el mismo tiempo qué a desayunar?, se que todos tenemos trabajo (al menos así lo deseo) pero ¿Cómo es que nos levantamos un poco antes para poder desayunar, y pretendemos aprovechar la hora del café para firmar un préstamo hipotecario?.
Tenemos al Notario que gratuitamente tiene el placer y el deber de explicarnos todo lo que no entendamos, pero si queremos saber a qué sabe un café solo, con leche, frío, caliente etc, tenemos que tener ante todo el interés de saber y la paciencia de escuchar, pues en otro caso nos darán lo que comunmente se llama «café para todos».
Lo de menos es la firma de la escritura
Supongo que estaréis pensando eso, y os tengo que dar la razón, aunque probablemente por motivos distintos a los que me vais a plantear.
¿Cuáles son vuestros motivos?
Supongo que me diréis que el préstamo hipotecario es algo más que acudir a la Notaría, dado que muchísimo antes de la firma, hay un calvario y un peregrinaje constante a la sucursal bancaria, aportando papeles un día si y otro también, y preguntando si ha sido o no autorizada la operación.
Raro es el préstamo hipotecario que no tarda un mes en autorizarse por el Banco y tiene que ser desesperante la espera, lo entiendo.
Sin embargo lo que no entendéis vosotros es que el banco simplemente está haciendo lo mismo que deberíais hacer vosotros, reflexionar, analizar, estudiar y pensar si le compensa o no realizar la operación, y sacarle la máxima rentabilidad; y si queréis engañaros sois libres de hacerlo, pero en ese tiempo (en realidad en todo momento) el banco no está velando por tus intereses, sino por los suyos (y es normal, pues ningún banco es una ONG, sino una empresa que busca beneficio).
Si el banco necesita comprobar si tu eres o no solvente, el primero que deberías estudiarlo eres tu, pues las equivocaciones os costarán caras a los dos. Si la minuta la elabora la asesoría jurídica del banco, es una temeridad hablar de derecho con un jurista que mira por los intereses de otro.
En definitiva, banco no se toma tiempo para autorizar la operación, sino para decidir si contrata o no contigo, y ese tiempo no se lo toma para defender tus intereses, sino para defender los suyos.
¿Cuáles son mis motivos?
De todo el trabajo que hace el Notario y de todo el trabajo que se hace en una Notaría, la firma del Notario es casi lo que menos importa (aunque es lo que marca la diferencia entre el documento público y el documento privado).
Muchos ciudadanos hacen el comentario de «¡Vaya lo que se paga por una firmita!». Lo cierto es que normalmente les firmo un folio en blanco, y les digo que por favor me den un euro para tomar café. Todos miran sorprendidos, y entienden en el acto que yo no cobro por firmar, sino por firmar una escritura pública, que tiene un contenido; firmo porque con mi firma el acuerdo queda solemnizado, nadie dudará ni de la voluntad ni de la capacidad de las partes, ni de la fecha, e incluso (por más que duela a algunos) hago un control de legalidad, y doto al documento de unos efectos que en otro caso no tendría.
¿Desayunaríais en cualquier cafetería?
No hay nada más desesperante que viajar y desayunar, pues lo cierto es que ese acto tan cotidiano suele acabar derivando en que entremos en la primera cafetería que veamos, donde normalmente nos ponen más que un café una especie de purgante (por otra parte de gran utilidad para combatir el estreñimiento) y una tostada de un pan (bien de molde, bien del dichoso baguete -que más que pan, es aire hinchado-).
No puedes tampoco acudir sin más a la primera Notaría que te recomiende el director del banco (que por otra parte escogerá la que le sea más cómoda), si desayunas cualquier cosa en el primer sitio que encuentres, tienes muchísimas posibilidades de acabar en el cuarto de baño, y si vas a la primera Notaría que te topas te puede pasar lo mismo (pero la diarrea te puede durar treinta años).
¿Y cómo consigo desayunar bien?
Aprovechando el tiempo, centrándome en lo que voy a hacer, preguntando lo que no se, y sobre todo: no haciendo uso sino exigiendo un derecho que consagra la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios cuyo artículo 30 dispone:
El cliente tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El cliente podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.
Lo cierto es que en diecisiete años de ejercicio profesional jamás he visto a nadie ejercer este derecho (ya establecido en otras normas anteriores). ¿Creéis que debería de generalizarse esta práctica? ¿Quiénes serán los máximos beneficiados?.
3 días antes de firmar un préstamo hipotecario, tiene derecho a acudir a la Notaría
D. Francisco. No sé si esos estudiantes aprendieron mucho de su clase magistral, pero pedagógico no ha podido ser más.
Francamente, los servicios del Notario -no los he conocido hasta que no me he topado con su blog- son muy importantes para la sociedad y las personas, pero pienso que llegan, en un momento del proceso de la compraventa de la vivienda, un poco tarde. Incluso en esos 3 días de revisión de la escritura hipotecaría -donde la gran mayoría de la ciudadanía los desconoce- no son suficientes.
Me ha gustado especialmente el proceso de adaptación de nuestros desayunos, porque es la misma reflexión a la que he estoy llegando en la definición de un nuevo servicio. Desayunar, desayunamos diariamente y durante el tiempo, con ese proceso natural de prueba y error, lo vamos afinando, pero cuando el ser humano se encuentra ante un problema puntual -no compramos viviendas todos los días, ni todos los años- y además requiere de un esfuerzo importante para entender toda su problemática, por no llamarlo jerga, es lógico que se tire por el camino fácil. Firmar, sin entender un colín, y confiar en la providencia.
Esto tiene mucho que ver con los actuales hábitos sociales en Internet, que lo invade todo, y que extrapolamos a otros comportamientos, como el qué Vd. nos detalla de la firma de la hipoteca. Cuantas veces damos al cuando se nos exige la confirmación (He leído y acepto los términos y condiciones) para poder continuar. Hace poco leía un articulo sobre un estudio hecho por una Universidad que venía a decir: Necesitaríamos 76 días al año para leer todos los términos y condiciones de los servicios utilizados por nosotros en los servicios de internet. Entonces que hacemos, no leemos ninguno y peor es que lo aplicamos igualmente a la losa hipotecaria.
Pienso que el Ciudadano debiera conocer los servicios del Notario, pero también los servicios previos que hoy en día se ofrecen (muchos gratuitos) para ir comprendiendo mejor todo el proceso. Probablemente lo conozca, pero uno de estos servicios es el de la central de información de riesgos del banco de españa que nos ofrece a todos los ciudadanos, y que con un simple certificado electrónico (ya no es necesario desplazarse hasta la capital del reino) podemos saber nuestro nivel de riesgo en unas pocas horas.
http://www.bde.es/clientebanca/cirbe/acceso/derecho.htm
Esta información es la misma, incluso con algo más de detallada, que la obtenida por los bancos sobre nosotros. Y muy importante conocerlo a la hora de negociar una hipoteca con los bancos.
Muchísimas gracias José, como digo tantas y tantas veces, palabras como las tuyas son el mejor pago que puedo recibir por el esfuerzo de llevar el blog, y la mejor recompensa a alguna que otra hora robada a la familia y al trabajo.
Coincido contigo en que tres días es un plazo escaso, sin embargo, en la práctica nadie lo usa, por lo que creo que sería muy bueno empezar a generalizar este plazo, antes de demandar uno superior; es más de hecho en otro post defiendo que más que examinar la escritura sería recomendable un acta notarial en la que conste como el Notario ha explicado la fiper (y que el coste de dicho acta se incluya en la comisión de apertura de modo que el ciudadano no tenga que ver encarecido el ejercicio de sus derechos).
Lo que comentas de internet es una de mis obsesiones, pues siendo un firme defensor de la tecnología (tanto que me niego a usar la palabra nuevas tecnologías) también creo que el mundo y la sociedad digital se encuentra aún en pañales, que vive en una especie de limbo alegal, en el que todo vale y en el que se equiparan conceptos tan distintos como privacidad, anonimato e impunidad (sobre los que escribo en este blog).
Tengo que confesar que desconocía tanto la posibilidad de comprobar mi CIRBE, como la forma de hacerlo, por lo que te agradezco mucho tu aportación ¿podrías ampliar un poco más como conseguir ese certificado electrónico gratuito? creo que por ejemplo en materia de herencias sería interesante poder aportarlo a la escritura, y me gustaría informar mejor a las personas que aparecen por mi despacho.
Un saludo
La cierto es que los certificados electrónicos pueden ser muy útiles a los ciudadanos, y por extensión al conjunto de la sociedad
Curioso, pero los certificados de ANCERT no aparecen como certificados aceptados por el BdE (http://pki.bde.es/pkibde/es/menu/certaceptados/) aunque para este caso no es necesario. Mejor dicho no tienen ninguna validez porque lo que exige el BdE es el certificado digital de la persona sobre la que se solicita el informe, por lo qué en herencias mortis causa no creo que sea posible solicitar el informe. Esto lo tiene muy amarrado el lobby financiero donde ellos dan información al BdE, y sólo ellos obtienen información sobre los ciudadanos, además del propio ciudadano.
Con nuestro DNI electrónico (creo que hoy en día todos son electrónicos) y con un ordenador donde se le pueda dar uso es suficiente.
https://aps.bde.es/cir_www/faces/cir_wwwias/jsp/op/Home/PantallaInicioSesion.jsp
antes de entrar a la página le pedirá un certificado digital
En las notarias, supongo que su uso será relativamente sencillo ya que están habituados a trabajar con certificados electrónicos. Pero el problema lo encontrarán con el certificado digital del DNI: Primero, qué esté vigente -recordar que es necesario renovarlo cada 30 meses (2 años y medio)-; y luego,que la persona se acuerde de la contraseña de su DNI. No quiero ser pájaro de mal aguero, pero estas dos cosas combinadas suelen hacer inútil este medio. A pesar de las enormes ventajas que nos aporta a la gente de provincias.
Pero supongamos que el muerto no está tan muerto, o que algún vivo conoce la contraseña; que el certificado electrónico del DNI está vigente; y que se recuerda la contraseña de éste. Entonces nos encontraremos en la
OFICINA VIRTUAL DE LA CENTRAL DE INFORMACIÓN DE RIESGOS (ATENCIÓN AL CIUDADANO), y aquí podemos hacer una petición del informe de riesgos de la persona conectada.
El formulario es muy sencillo, además la mayoría de los datos están prerrellenos, sólo hay que marcar la selección del último mes propuesto por el sistema, la fecha de nacimiento del susodicho, y como no aceptar las condiciones de privacidad, seleccionar .
En unos pocos minutos podrá acceder, de nuevo previa identificación con el certificado electrónico, a la primera página indicada para seleccionar la «consulta de estado» del informe solicitado. Donde podemos descargarnos un PDF con los riesgos financieros (préstamos, créditos, aváles, …) de esa persona firmado digitalmente por el BdE.
El correo electrónico, que es opcional en el formulario, sólo sirve para avisarnos que el documento ya esta disponible, pero el acceso a éste solamente es mediante comparecencia con certificado digital en el lugar ya indicado
De todas formas, también es posible conseguir este informe mediante correo postal
https://sedeelectronica.bde.es/sede/es/menu/tramites/Solicitud_de_in_f91d40ea9282d21.html
pero la cuasi-inmediated del sistema telemático lo hace muy agradable.
Lo mejor, prueben con su propio DNI electrónico y seguro que serán los primeros sorprendidos.
Lo cierto Dn. Francisco, pero sin dar jabón, es muy de agradecer que personas de su estamento se preocupen por mejorar con sus servicios nuestra sociedad.
Muy interesantes tus aportaciones José.
Ante todo, no creo ser un Notario distinto de los demás (simplemente este blog tiene algo de éxito) pero por aquí hago lo que cientos de compañeros hacen día a día en sus despachos.
En todo caso, y si sigues este blog, creo que habrás comprobado que las utilidades de la tecnología me preocupan bastante, y eso de pedir información de un «muerto no tan muerto» no lo veo correcto.
Lamentablemente la política de la Agencia Notarial de Certificación, por ser suaves, y a mi modesto entender dista mucho de ser buena, precisamente el que la firma electrónica de un Notario no sea aceptada por el Banco de España es prueba de ello (por no hablar de que quizá sería muy buena una colaboración de ANCERT con la DGP y con la FMNT para unificar y coordinar el sistema de firma electrónica).
Lo cierto es que España es de los países que tienen mayores prestadores de servicios de firma electrónica, y sin embargo donde menos se usa (por no hablar de la descoordinación entre las Antiguas Agencias de Certificación -hoy Prestadores de Servicios de Certificación-).
Estamos ante un nuevo mundo, muy útil, y a la vez muy peligroso para el ciudadano (pues nos estamos jugando nuestra privacidad) y todo esfuerzo por parte de los juristas en este tema me parece interesantísimo.
Un saludo
Aprovecho para reflexionar sobre su generosa respuesta anterior.
La verdad es que un acta notarial donde conste que el notario ha explicado el FIPER, o mejor la oferta vinculante, sería muy apropiado, pero me reservo las dudas de su utilidad. Y no por falta de capacidad de los notarios -hombres de letras- sino porque el mundo financiero se está complicando tanto, a mi entender intencionadamente, que sus mismos comerciales no son capaces de explicar correctamente los productos que venden. En el argot callejero, se les denomina los vende ollas y pucheros porque sobre estos regalos, asociados al producto financiero, tienen más saberes que sobre el propio producto. Tampoco creo que estos comerciales sean los culpables de esto, ya que el objetivo final de los responsables de estas entidades es que las personas firmen y que no entiendan mucho. Cuando lleguen los problemas ya se les explicará, con el sesgo interesado para la entidad, como tienen que apechugar con ellos.
Se oye que se esta creando otra nueva burbuja con los nuevos préstamos hipotecarios, y que cuando vuelvan a subir los tipos de interés -tanta liquidez en el mercado, tarde o temprano tendrá su repercusión- volverán los impagos, los embargos, las subastas y al final el desahucio. Algo que como sociedad debiera de ser delito, o al menos pecado mortal.
No me extiendo más ya que le quería preguntar si Vd conoce, o alguno de sus lectores, donde se puede encontrar en internet el registro de empresas que regula la contratación de préstamos hipotecarios (RD 106/2011) https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2011-2618
Ya han pasado más de 4 años de este RD, por más que lo busco no lo encuentro y pregunto al instituto de consumo y tampoco responden.
Sabias reflexiones Jose.
De entrada eres discreto al poner de manifiesto que el Notario es un hombre de letras (lo cual al menos en mi caso es cierto, si bien muchos compañeros aprobaron las oposiciones a corredor de comercio y saben mucho de matemática financiera).
En todo caso, creo que mi idea serviría para dar un poco de cordura al proceso de contratación de un préstamo hipotecario, y una oportunidad real al deudor de entender lo que va a hacer y sus consecuencias (por supuesto seria fundamental que ese acta se hiciera sin presencia de un representante del banco).
Sinceramente desconozco donde encontrar ese registro, pues he tenido la fortuna de no tener ninguna de esas empresas en mi despacho (permíteme que no quiera explicar por que lo considero una suerte), en todo caso, espero que algún lector nos ayude a los dos.
Saludos
Dejo aquí la respuesta dada por AECOSAN, el nuevo instituto de consumo, sobre la pregunta del registro para dar visibilidad en Internet a las empresas que contratan préstamos con garantía hipotecaria: La accesibilidad al Registro se encuentra en esto momentos en construcción.
Aunque lo cierto es que, desde enero/2011 hasta ahora, lleva más de 4 años en construcción; y si vamos al punto 5 del Art. 8º donde se especifica la media docena de datos a mostrar pues quedamos aún más perplejos de este retraso.
Simplemente, para que no busquen, ya que de momento no hay registro y poca pinta tiene de que aparezca, al menos en breve.
Como no aparece nadie que nos oriente sobre el registro, probablemente, y muy a pesar del boe, no existirá aún, aprovecho para concretar, a mi entender, la función de explicación del fedatario público en las hipotecas.
Cuando ponía en duda la utilidad de la explicación del notario y mencionaba su formación de letras, ni menospreciaba ni dudaba de otros conocimientos de estas personas. Pero una cosa es dominar un tema, otra es ser capaz de comunicarla y el sumo es cuando además somos capaces de que el receptor del mensaje lo entienda. Esto último es muy difícil ya que no solo depende de las capacidades del emisor del mensaje, sino, y mucho, del receptor de éste. Y aquí quería llegar.
¿Quién es el responsable de construir contenidos para que el producto hipotecario sea entendible por los ciudadanos?
A mi humilde entender, y sin menospreciar a nadie, creo que esta labor le corresponde al Banco de España. Y no se está haciendo «La guía de acceso al Préstamo Hipotecario» es infumable para una persona normal (75 pgs) y su versión reducida (12 pgs) es insustancial.
http://www.bde.es/bde/es/secciones/informes/Folletos/guia_de_acceso_a/
Hoy en día, y con la complejidad que toma cualquier cosa, si queremos comunicar y que esta comunicación sea asimilable por el receptor, son necesarias otras técnicas. Quién nos iba a decir a los que peinamos canas, y pocas, que la imagen gráfica, similar a los tebeos y comics de nuestra infancia, volvería a sernos útil. Me refiero a la infografía: Sintetizar el mensaje mediante textos y gráficos para facilitar su comprensión. Hay muchos ejemplos en la red, pero uno cercano nos lo ofrece el grupo bbva (http://blog.anida.es/categoria/infografias/), obviamente con su faceta de interés.
Una infografía bien hecha(útil) es cara, muy cara, porque tienen que intervenir varios perfiles (el conocedor del mensaje, diseñador gráfico, psicólogo, lingüista, ..). Por eso reclamo la figura del banco de españa en esta labor, además tienen recursos de sobra. También sería aconsejable un acuerdo de colaboración entre el banco de españa y el colegio de notarios. Naturalmente, y por su coste, esto no se puede hacer en todo, pero el drama de los desahucios es de tal calado interno y bochorno externo que una país no se lo puede volver a permitir.
El notario tendría que explicar esas infografías, (1 o 2 hojas a los sumo) que estarían colgadas en la web del banco de españa-, a los hipotecados. Ligando los conceptos de la infografía al producto hipotecario que van a contratar/firmar.
El fin es dar al notario los elementos, y que no los tenga que crear él, necesarios para que su labor se realice con la mejor calidad y función social que corresponde a los tiempos que nos toca vivir, porque si dentro de unos años vuelve a nuestro pais el drama de los desahucios sería imperdonable.
Mi admiración a las personas del PAH, aunque yo soy más de poner remedio a las cosas antes de que lleguen.
Buen finde.
Hola Jose.
Te agradezco tu participación y para nada he entendido mal tu comentario, pero soy crítico con mi oficio y trato de mejorarlo (en la medida de las modestísimas posibilidades que tiene un Notario de pueblo).
Creo que tus comentarios son acertados, pero si poca o nula influencia tengo en el Notariado, menos aún en el Banco de España (que probablemente desconozca más de lo que nos pensamos, no ya que existo, sino la función de un Notario).
Humildemente este blog trata de hacer lo que tu comentas, y si poco se de matemática financiera, menos aún de fotografía digital, aunque en diversas redes y con los limitados medios con los que cuento, trato de hacer infografías intentando explicar tanto este tema como otros. Poco a poco voy mejorando, y espero que el mensaje llegue a alguien.
Lo que si que creo es que por más que los Notarios nos «pongamos las pilas» por más que haga el Banco de España, sin una actitud responsable y proactiva del ciudadano poco puede hacerse.
En fin, el tema es complejo y delicado, pero lo que no estoy dispuesto a hacer, es quedarme cruzado de brazos y verlas venir.
Un saludo
Admirable su labor…sólo puedo decir eso. He llamado un par de veces para realizar consultas y un trato, claridad y profesionalidad digna de ejemplo. Gracias por acercarnos y facilitar la comprensión a los de a pie a todos estos temas.
Mi más humilde y sincera enhorabuena.
Muchísimas gracias a ti Rocío, es un placer
Buenos días Sr. Francisco,
Me gustaría plantearle una pregunta. El martes que viene firmamos la compraventa de una vivienda que fue construida en 1998, con lo cual actualmente tiene la cédula caducada. Nos ha comentado la agencia inmobiliaria que tiene el certificado sellado de instancia de cédula de habitabilidad pero no la cédula en sí, que nos llegará en 2 semanas. Nos han comentado que con eso ya se puede firmar. ¿Podríamos tener algún problema? Es decir, mi duda es que si podría haber algún problema de que no nos la den y ya no poder hacer nada porqué hemos firmado la compraventa. Se supone que si tenemos el certificado visado conforme la vivienda cumple con todos los requisitos para obtener la cédula, en principio no nos la tienen porqué denegar, no? Es un piso que está cerrado desde hace 1 año y tiene todos los suministros cortados.
Muchas gracias por sus recomendaciones
Hola Sonia.
El problema es que no te den los suministros, y creo que por aplazar un poco la escritura hasta tener la certeza de que hay cédula de habitabilidad tampoco hay grandes inconvenientes.
Saludos
Muchas gracias Sr. Francisco,
El contrato de arras nos cumple el 20 de mayo, si no se cumple hay alguna repercusión? Que perdamos el dinero, etc….
El agente inmobiliario nos ha comentado que teniendo el certificado visado conforme la vivienda cumple todos los requisitos y teniendo en cuenta que ya la tenía, no puede haber ningún problema en que se renueve, pero eso sí, no podremos dar de alta ningún suministro hasta que la recibamos…
Muchas gracias
Me gustaría exponer mi caso. Y preguntar si hay alguna ley que me ampare.Tenia
una hipoteca con xxxBanco. No podia hacer frente a los pagos y pregunte si la podia refinanciar. me dijeron que si y me hicieron una ampliacion y modificion de capital . O sea que si no podia pagar las cuotas antes, menos después pues aumentaron la hipoteca en mas de 130000 euros.
Me llamaron el mismo dia de la firma, por raro que parezca es verdad. Y el notario leyo que yo habia renunciado expresamente a leer la hipoteca. Como la podia leer si me llamaron el mismo dia,tampoco pude ni llevar abogado.
Me queje al director del banco que estaba conmigo en el notario y le dije que no estaba de acuerdo.
pues la cuota bajaba los 4 primeros años y despues la cuota era el doble. Y me dijo que era urgente firmar porque si no entraria en ejecucion hipotecaria . Que cuando pasaran 4 años ya la voleriamos a refinanciar.
En definitiva, pasaron los 4 años y volvimos a negociar. Llegamos a un preacuerdo pero xxxBanco compro al mío y no continuo con la negociacion, y despues compró los activos haya de titulización y ahi estamos con abogados y mal porque no saco nada en claro y no se cuando se acabará ni como.
Mi pregunta hay alguna ley que me ampare de la falta de transparencia en el proceso de
ampliacion . ? ¿Es legal hacer una ampliacion de capital para una refinanciacion?. Le preguntaria muchas más cosas pero no quiero abusar. gracias
Hola Pilar.
Ante todo, lamento tu situación, más entiende que puede que te diga cosas que no son las que quieras escuchar, más si las que en conciencia creo que debes de oír; en todo caso, es mejor que acudas a un abogado.
Lo de la renuncia a leer por ti la escritura, nada significa; simplemente el Reglamento Notarial te da derecho a hacerlo, y en su defecto lo hace el Notario (que incluso puede hacerlo pese a que tu decidas leer la escritura) tu misma dices que el Notario te leyó que renunciabas, ¿por qué no le dijiste que no lo hacías?
Para nada veo la falta de transparencia en la negociación:
1.- Eres tu quien pide refinanciar
2.- No es que sea legal, es que si tienes cuotas pendientes, que han devengado intereses ¿no te parece que necesitas un préstamo para pagar los atrasos? de hecho se me antoja verdaderamente difícil ver una posibilidad de refinanciar ese préstamo sin ampliar la hipoteca.
3.- Una cosa es el proceso de negociación y su transparencia y otra la firma de la escritura, así lo fija la famosa sentencia de 9 de mayo de 2013 (la famosa sentencia de la cláusula suelo) pues la firma de la escritura no es sino el fin del proceso negociador, y la prueba de que tras unas negociaciones se ha llegado a un acuerdo de voluntades.
4.- Nadie te obligó a firmar, lo que tienes que tener presente es que si debes las cuotas el banco estaba en su derecho a ejecutar, y que ni el banco ni tu, queríais llegar a esa solución (que se me antoja dramática).
5.- Durante cuatro años has podido evitar el drama de una ejecución hipotecaria, y has podido seguir adelante; lo que no tiene un acreedor es obligación de refinanciar indefinidamente, y las obligaciones hay que cumplirlas.
Dicho lo anterior, esa promesa de nueva refinanciación habría que ver cómo la hizo el director, supongo que no constaba en la escritura; no es la primera vez que he visto situaciones similares, y jamás he visto tal promesa, sino que ante las dudas han hecho una simple oferta de refinanciación (pues obviamente nadie te puede garantizar qué va a hacer dentro de cuatro años)
Siento ser duro en mis apreciaciones, pues sobradamente se que necesitas consuelo y ayuda; más lo que no creo honesto por mi parte es decirte lo que no pienso o generarte lo que a mi juicio serían falsas esperanzas.
Por supuesto que me puedo equivocar, y ante todo te recomiendo que te pongas en manos de un abogado, pues el que no te de la respuesta que pretendes en este comentario, no quiere decir que no haya ninguna alternativa (piensa que esto es un blog, y que una cosa es un comentario, y otra un asesoramiento jurídico completo)
Saludos
«El cliente podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo»
En Cataluña estamos atrapados con los absurdos 14 días de antelación que parecen irrenunciables. Retrasar mudanzas, caducando contratos de arras, todo el día con llamadas a la gestoría y la tasadora para meterles prisa… Por qué 14 días? Acaso esperan que nos surja alguna duda existencial? Esperan que nos toque la lotería en esos días? Hay alguna manera de disminuir ese plazo? Gracias
Hola David.
No trabajo en Cataluña y la legislación catalana que me estudié es de hace 21 años; sea como fuere actualmente a nivel nacional la LCCI (mal llamada nueva ley hipotecaria) fija un plazo de 10 días y no cabe renuncia alguna.
El motivo, es la ingente cantidad de demandas que hay por razón de la falta de transparencia en la comercialización de préstamos con garantía hipotecaria.
Saludos