Casi ningún ciudadano, y pocos juristas conocen la ley 57/68 que trata de proteger a quienes compran una vivienda en construcción, desarrollada por el decreto 3114/1968, y afectada por la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, y que en caso de compra de vivienda en construcción, impone al vendedor la obligación de garantizar la devolución de los pagos a cuenta.

Tras ser publicado este post, me veo obligado a editarlo, pues la normativa citada ha sido derogada y sustituida por el régimen de la DA 1 de la ley 20/2015 de 14 Julio, aunque sigue manteniendo la obligación de garantizar los pagos a cuenta (dejo para otro post el análisis de dicha ley, aunque anticipo que todos los post hasta el 7 de Diciembre de 2015 ya están elaborados y programados).

¿Qué protección tiene el comprador de viviendas en construcción?

Fundamentalmente una serie de obligaciones que se imponen al promotor (lamentablemente poco cumplidas en la época del boom inmobiliario) y que tratan de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, en el caso de no terminarse la construcción proyectada, y por tanto ver defraudado el comprador sus intereses.

Las obligaciones son:

  1. Garantizar mediante seguro la devolución de las cantidades percibidas más el interés legal del dinero si la construcción no empieza o se termina en en plazo.
  2. Ingresar las cantidades recibidas en una cuenta especial, que debe abrir en banco o caja de ahorro, diferenciada del resto de las cuentas del promotor, y de la que sólo puede disponer para atender a las necesidades de construcción del inmueble.
  3. Dejar constancia en el contrato de compra y venta: tanto de las dos obligaciones anteriormente indicadas, como del aval o seguro concertado, como del banco o caja de ahorro en el que se depositarán las cantidades percibidas a cuenta.
  4. Entregar al comprador en el momento de formalización del contrato del documento que acredite la constitución de estas garantías.

 

¿Cuando se extingue la garantía?

Expedida la cédula de habitabilidad, según el artículo 4 de la ley, debiendo entenderse hoy en día que es cuando el Ayuntamiento expide la licencia de ocupación.

¿Y si el constructor es una comunidad de bienes o una cooperativa?

Aunque el tema fue debatido, hoy en día y tras la  disposición adicional primera de la ley 38/99 de Ordenación de la Edificación, no cabe ninguna duda que es obligatorio aportar esas garantías incluso si la construcción se realiza por una comunidad de propietarios o cooperativa.

¿Qué pasa si no se constituyen las garantías?

En primer lugar el promotor puede ser condenado con multa por el organismo competente de las comunidades autónomas, multas que pueden ser del 25% de las cantidades obligadas a devolver al consumidor.

Posteriormente veremos las responsabilidades de los administradores de las sociedades y del banco que percibe los fondos de los compradores.

¿Puede el comprador renunciar a estas garantías?

La respuesta es un rotundo no dado el artículo 7.

¿Hay alguna jurisprudencia sobre el tema?

Amplia es la jurisprudencia sobre el tema, por lo que empezaremos recordando que el Tribunal Supremo el 30 de Abril de 2015 reconoce que la Ley 57/68 fue pionera, varios años antes de que en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47) y la defensa de los consumidores y usuarios ( art. 51), en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada.

¿La obligación de asegurar las cantidades entregadas a cuenta es una obligación principal o accesoria del promotor?

La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Octubre de 2011 considera que se trata de una obligación esencial del promotor mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato, e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio.

¿Que pasa si la póliza de seguro fija una cantidad mínima garantizada? ¿la aseguradora responde solidaria o subsidiariamente con el promotor?

El Tribunal Supremo en sentencia de 3 de Julio de 2013 declara que el seguro comprende todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, es decir, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior; y que el comprador dirigirse simultáneamente contra el vendedor y su aseguradora para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas y, también, dirigirse contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento, dado que la responsabilidad de la aseguradora es solidaria y no subsidiaria a la responsabilidad del promotor.

¿Qué es el buen fin de los anticipos realizados por los futuros adquirentes? ¿Cubre el seguro la compra de terrenos para construir, o algo más? 

La sentencia del Tribunal Supremo de 13 de Septiembre de 2013 rechaza que el seguro de caución de las cantidades anticipadas por los cooperativistas de viviendas comprenda únicamente un denominado “Tramo I”, de compra de los terrenos para la edificación.

En el caso concreto tres personas constituyen una cooperativa de viviendas (siendo que estos fundadores ni llegan a realizar aportación alguna par adquirir las viviendas a construir en régimen de cooperativa) y conciertan un seguro de caución en entre cuyas condiciones particulares se especificaba que el ingreso de todas las cantidades entregadas por los asegurados, es decir por los socios cooperativistas, en una cuenta especial cuyos fondos se destinarían exclusivamente a las necesidades de financiación de la promoción inmobiliaria y que sería intervenida y controlada por la aseguradora , cuyo consentimiento también era necesario para resolver o modificar el contrato de prestación de servicios entre la cooperativa y la una sociedad encargada de gestionar la cooperativa.

Poco más de dos años desde la constitución de la cooperativa quedó de manifiesto la inviabilidad de la promoción (de hecho la cooperativa acabó en concurso de acreedores), por lo que ese comunica el siniestro a la aseguradora, la cual respondió que quedaba cancelado el seguro de caución por haber cambiado de gestora la cooperativa, pese a que un mes antes la aseguradora había dado instrucciones a esa nueva gestora sobre la autorización de pagos con cargo a las cuentas especiales.

Discutiéndose si estamos ante un seguro de caución regulado en el artículo 68 de La ley de Contrato de Seguro, o del seguro previsto por la ley 57/68, concluye el Ts que estamos ante el segundo, aunque entiende que la discusión es irrelevante, pues tanto en lenguaje jurídico como vulgar por buen fin de los anticipos hay que entender: la compra de los terrenos, el comienzo de las obras, su terminación y la entrega de las viviendas a los cooperativistas, quienes conforme al mismo contrato eran los asegurados, es decir los titulares del derecho a la indemnización, según el art. 68 LCS , en caso de incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales por el tomador, es decir la cooperativa.

¿Responden los administradores de la sociedad si no se constituyen las garantías?

El Tribunal Supremo en sentencia de 23 de Mayo de 2014 declaró la responsabilidad solidaria de los administradores de una sociedad promotora, frente a los compradores, por el daño consistente en no haber podido estos recuperar las cantidades anticipadas por no haberse constituido la garantía correspondiente, dado que supone por parte de dichos administradores un incumplimiento negligente de una norma de derecho imperativo como es la ley 57/68.

Afirma además que esta acción individual de responsabilidad es una acción directa y principal, no subsidiaria, que se otorga a los accionistas, socios y terceros, para recomponer su patrimonio particular ( STS 11 de marzo de 2005 ), que resultó afectado directamente por los actos de administración ( STS 10 de marzo de 2003 ), siendo los actos u omisiones constitutivos de esta acción idénticos a los de la acción social de responsabilidad, es decir, los contrarios a la ley, a los estatutos o los realizados sin la diligencia con la que los administradores deben desempeñar su cargo, con la diferencia que el daño (o la disminución patrimonial) no se ocasiona a la sociedad sino directamente a un tercero, que es el legitimado para el ejercicio de la acción que, cuando carece de fuerza ejecutiva, se suelen acumular las acciones contra ambos ( STS 17 de diciembre de 2003 ).

¿Puede exigirse el cumplimiento total de la garantía pese a que haya acuerdo entre comprador y promotor de pagar una cantidad inferior? ¿y si el comprador paga con letras de cambio?

El Tribunal Supremo en sentencia de 25 de Noviembre de 2014 aborda el supuesto de que el comprador de viviendas en construcción firme letras de cambio con el promotor y que este proceda al descuento de dichas letras en un banco.

A diferencia tanto del artículo 24 de la Ley de Crédito al Consumo, 7/1995 , como la vigente, Ley 26/2011, que lo permiten permiten; en el caso de venta de viviendas en construcción en la que el comprador firma con el vendedor letras de cambio que luego descuenta el vendedor, el obligado cambiario (comprador) oponer frente al tenedor del efecto cambiario (banco) las excepciones causales que tuviera frente al vendedor de la vivienda.

Sin embargo el comprador sí puede reclamar al banco avalista o asegurador la suma total representada por dichas letras, incluso en el caso de que hubiera acordado con el mismo conformarse con un importe inferior y reclamar el resto al promotor, pues tal acuerdo sería nulo de pleno derecho por contravenir el carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/68 otorga a los compradores.

¿Qué plazo hay para reclamar?

En sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Enero de 2015 se considera que el plazo es de quince años.

El motivo es que al tratarse de una obligación que nace de la ley se aplica el artículo 1964 del Código Civil, y por tanto no cabe el plazo  de un año del artículo 1968.3, dado que estamos ante un caso de responsabilidad contractual, y no como pretendía el recurrente ante una responsabilidad extracontractual derivada del incumplimiento de una norma jurídica.

El plazo ha de contarse, según esta sentencia, teniendo en cuenta dos criterios:

  1. Que la indeterminación del día inicial o las dudas que sobre el particular puedan surgir no debe en principio resolverse en contra de la parte a cuyo favor juega el derecho reclamado, sino en perjuicio de aquella otra que pretende su extinción.
  2. Que los cooperativistas sufren el daño (objetivamente) y advierten (subjetivamente) su existencia cuando intentan recuperar las cantidades que han anticipado y se les comunica que no se les devuelven por falta de aval.

 

¿Qué responsabilidad tiene el banco en el que se ingresa el dinero?

Amplio es el análisis que hace la anteriormente citada sentencia de 16 de Enero de 2015, la cual empieza destacando como el artículo 1 de la ley 57/668 en su inciso final dispone:

Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

En el caso concreto una caja de ahorros concede un préstamo hipotecario a una cooperativa de viviendas para financiar la construcción, mientras que los cooperativistas ingresan sus pagos a cuenta en otra caja de ahorros.

Considera el Tribunal Supremo que cabe pedir responsabilidad solidaria a la caja de ahorros en la que los cooperativistas-compradores ingresaban los pagos a cuenta, por no haber exigido la constitución de los avales; sin embargo exime de responsabilidad a la caja de ahorros que concedió el préstamo.

¿Qué sucede en caso de retraso en la entrega por el vendedor?

El Tribunal Supremo en Sentencia de 20 de Enero de 2015 y revisando jurisprudencia anterior, sostiene que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Ello implica alterar el régimen normal de interpretación del artículo  1124 CC , considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.

Los argumentos son los siguientes:

a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley , del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.

b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».

c) El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador ( art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.

d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.

e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor- vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.

f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el presente caso cuando La Caixa opuso a los compradores que el aval había expirado el 30 de septiembre de 2009, por más que tal oposición careciera de fundamento alguno frente a lo que dispone el art. 4 de la Ley 57/68 prolongando imperativamente las garantías a favor del comprador hasta la expedición de la cédula de habitabilidad y la efectiva entrega de la vivienda.

Insiste el Tribunal Supremo el 30 de Enero de 2015 en esta interpretación (en este caso había retraso en obtener la cédula de habitabilidad), aunque pone de manifiesto que esta interpretación no puede servir de base a “compradores de viviendas cuando, en función de las circunstancias de cada caso, resulte patente que en realidad encubren incumplimientos oportunistas de los propios compradores carentes de un interés jurídicamente protegible”.

¿Y si el dinero entregado por el comprador no se ingresa en la cuenta especial que exige la ley?

El Tribunal Supremo en sentencia de 30 de Abril de 2015 declara que las cantidades objeto de protección por mor de la citada Ley 57/68, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales.

En el caso debatido, no hay controversia sobre las cantidades entregadas a cuenta por los cooperativistas a cuenta del precio; por ello no debe ser obstáculo para la recuperación de dichos adelantos, es que el ingreso de los mismos se haya realizado en la cuenta especificada en la póliza de seguros, o en cualquiera otra que se hubiera pactado entre el comprador o el vendedor.

Cuando se aplica la Ley de 27 de julio de 1.968, se han de contemplar dos negocios jurídicos:

  1. El originario (compraventa de la vivienda),
  2. El derivado (formalización de un seguro de casación).

 

Ambos negocios están concatenados, y la concatenación tiene como única finalidad la defensa del comprador en el aspecto de ser reintegrado de sus anticipos del pago del precio para el caso de que la vivienda no se construya o no se pueda ocupar.

El hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que legalmente se impone al vendedor, siendo irrenunciable el derecho del comprador a que las cantidades ingresadas en esa cuenta especial queden así aseguradas, por lo que no puede establecer la póliza el desplazamiento al comprador de una obligación que solo corresponde al vendedor; máxime cuando el ingreso en otra cuenta de la entidad bancaria, se hace por indicación de esta y en su propio interés.

Interesante es también que esta sentencia considera que si la póliza garantiza un 6% de las cantidades entregadas a cuenta, pese a que la ley hable del interés legal del dinero, habrá de prevalecer lo dispuesto en la póliza.

 

https://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0/legalcode

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