Como tantas leyes, me parece que ha pasado un tanto desapercibida la ley  4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que ha provocado importantísimos cambios en materia de Arrendamientos Urbanos y que ha hecho que si bien la inscripción del dichos arrendamientos en el Registro de la Propiedad siga siendo voluntaria, ahora se haga algo más que recomendable, si el arrendatario de viviendas quiere disfrutar tranquilamente de la misma durante el tiempo pactado.

En el arrendamiento de viviendas, tradicionalmente han imperado dos principios no declarados expresamente por el legislador, pero que rezuma en toda su normativa.

  • La necesidad de proteger al arrendatario como persona económicamente desfavorecida y merecedora, por tanto de una especial tutela por el ordenamiento jurídico.
  • La consideración de que el hecho de la posesión de la finca que ostenta el arrendatario le da un especial poder frente a cualquier tipo de construcción jurídica.

 

Obvia es la evolución de la ley de arrendamientos urbanos, con una tendencia cada vez más liberalizadora, así como la clara intención del legislador de crear un mundo de presunciones que puedan vencer a la realidad.

Ante todo (y aunque no sea una cuestión jurídica sino económica) sería muy conveniente que aprendiéramos a analizar con inteligencia si nos conviene arrendar o comprar una casa. Se que esta afirmación es contraria a sentimientos muy profundos e ideas muy claras que creemos tener todos los españoles, pero recomiendo la lectura de un trabajo de Borja Mateo sobre el tema.

Lo cierto es que con este cambio legislativo, resulta extraordinariamente recomendable para los arrendatarios que su contrato se inscriba en el Registro de la Propiedad, aunque para ello tenga que afrontar los costes de Notaría, Registro e impuestos (por otra parte no muy superiores a la comisión que suelen cobrar las inmobiliarias).

¿Por qué es tan recomendable inscribir el arrendamiento de viviendas en el Registro de la Propiedad? pues por el cambio introducido en los artículos 13 y 14 de la Ley de arrendamientos Urbanos  en virtud de los cuales, si el arrendatario de una vivienda no inscribe ahora su contrato en el Registro de la Propiedad, puede ver que el contrato se extingue por el mero hecho de venderse la vivienda a un tercero, o porque el arrendador no pague la hipoteca que grava la vivienda o sea embargado (evidentemente el texto es más complejo y para su mayor comprensión lo he transcrito.

Evidentemente este interés del arrendatario no se da si su intención es bien un arrendamiento por periodos inferiores a un año, pero cada vez veo económicamente más interesante arrendar y no comprar un inmueble (pues el desembolso es menor y se contraen menos obligaciones), en este caso estaríamos ante un arrendatario que aunque su contrato sea anual tiene una vocación de permanencia en la vivienda.

Considero ventajoso el arrendamiento de viviendas frente a su compra por los siguientes motivos:

  1. Si se pica el enlace al blog de Borja Mateo se comprobará como, por más que hayan bajado los precios de las viviendas es aún económicamente más rentable el alquiler que la compra.
  2. La compra vincula de hecho y de por vida nuestro lugar de residencia, frente al arrendamiento que nos permite adaptarnos a las circunstancias. De un lado no podemos olvidar que en la actual situación económica muchos han tenido que salir de su lugar de residencia, y el futuro laboral previsiblemente exigirá movilidad geográfica; pero incluso para los que no estén en esta situación con el arrendamiento una mejora o empeoramiento de nuestras circunstancias económicas, permitiría que dentro de nuestra ciudad nos moviéramos a barrios más adecuados a las nuevas circunstancias.
  3. Aunque el régimen de prórrogas forzosas en la actual normativa ha bajado de 5 a 3 años, estos plazos permiten tener un horizonte estable en nuestra residencia (amén de que nada prohíbe firmar nuevos contratos si tenemos la suerte de un buen “casero”).
  4. La nueva ley permite al arrendatario cesar en el contrato una vez pasados los seis primeros meses con el mero requisito de notificarlo al arrendador con un mes de antelación (todo lo más con la obligación de pagar un mes de indemnización por año pendiente de cumplimiento sólo si así se pactó en el contrato).
  5. El actual stock inmobiliario hace que el número de casas ofertadas en arrendamiento sea altísimo, pero es que además, si económicamente es más rentable el arrendamiento que la compra, el precio de los inmuebles tiene que seguir bajando y los que opten por el arrendamiento habrán ahorrado más cuando llegue el momento de comprar

Esta ley entró en vigor el 6 de Junio de 2.013, por lo que habrá que distinguir los contratos de arrendamiento de viviendas anteriores y posteriores a esta fecha, pues su disposición transitoria primera somete los contratos existentes a su entrada en vigor a la normativa anterior.

   1.- Para los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de Junio de 2.013 (esto es los que se están firmando ahora, el inscribir dichos contratos en el Registro de la Propiedad, da al arrendatario la tranquilidad de que su derecho a vivir en el inmueble subsistirá durante el tiempo (especialmente el derecho legal de prórroga hasta tres años) y con las condiciones pactadas aunque el arrendador venda la casa, la hipoteque o se la embarguen.

Es necesario advertir que la protección sólo es frente a embargos o hipotecas posteriores a la inscripción del arrendamiento, por lo que han quedado completamente desprotegidos los arrendatarios de viviendas embargadas o hipotecadas; y si bien lo primero es discutible, me parece una salvajada lo segundo, pues es relativamente frecuente la compra de viviendas, en las que el comprador financia dicha compra con un préstamo hipotecario que pretende pagar con el importe de los arrendamientos proyectado.

   2.- Para los contratos ya firmados antes del 6 de Junio de 2.013  (esto es, antiguos) subsiste el derecho legal a prorrogar el contrato hasta cinco años haya o no inscrito el contrato.

Si la duración pactada es inferior a cinco años, y hay venta, embargo o ejecución hipotecaria de la vivienda, el adquirente habrá de respetar el arrendamiento hasta que cumpla esos cinco años, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.Si la duración pactada es superior a cinco años, el adquirente de la vivienda (sea por venta, embargo, o hipoteca) sólo estará obligado a respetar el arrendamiento hasta que cumpla cinco años.

Tanto en uno como en otro caso subsisten los derechos de tanteo y retracto, pero si el arrendatario arrienda es porque o no quiere o no puede comprar, luego difícilmente ejercerá esos derechos (amén de que los plazos son cortos a efectos de poder afrontar el desembolso económico que implica el ejercicio de un tanteo o retracto).

¿Qué es necesario para inscribir en arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad?

   Según la disposición final de la ley 4/2013, el gobierno en el plazo de seis meses deberá de dictar una nueva normativa (¿alguien cuestiona el cumplimiento de dicho plazo?), mientras esta nueva normativa no sea dictada continuará en vigor el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, cuyos requisitos son los siguientes.

  1. Escritura pública de arrendamiento o elevación a público del contrato privado de arrendamiento.
  2. Se consignarán por el Notario, incluso si no aparecen reflejados en el documento privado del contrato, todos los datos sobre la población, calle, número y situación dentro del edificio de la finca arrendada, superficie y linderos de ésta. Se consignarán también los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su caso, el número correlativo que tuviere asignado la finca arrendada en la propiedad horizontal, así como la cuota de comunidad correspondiente a la misma cuando se haya pactado que los gastos generales sean a cuenta del arrendatario.
  3.  Se harán constar en éste, además de la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
  4. La escritura deberá ser liquidada de impuestos (ITPAJD).

 

¿Qué pasa si el arrendatario de vivienda cuyo contrato está inscrito no paga la renta Art 27LAU?

Si el contrato está registrado, el arrendador podrá solicitar la cancelación de la inscripción del arrendamiento.

Esto podrá hacerlo solo si se pactó en el contrato (recomendable hacerlo), esto es, si se inserta en el mismo una cláusula que indique que en caso de impago de alquiler el contrato concluirá y se devolverá inmediatamente al arrendador.

Para proceder a la cancelación es necesario un requerimiento notarial o judicial de pago (lo primero es evidentemente muchísimo más rápido y eficaz), y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la terminación del contrato, bastará con presentar el contrato de arrendamiento inscrito junto con el requerimiento de pago efectuado.

Queda sin resolver el problema que se plantea si el arrendatario contesta en plazo y se compromete a pagar, pero luego no cumple su compromiso. A mi juicio, no procedería la cancelación, pero estaría abierta la puerta al juicio * por impago

¿Cuál es la tributación fiscal del arrendamiento de vivienda?

   El arrendamiento de viviendas es un contrato que no tributa por IVA, y por tanto tributa por el Impuesto sobre    Transmisiones Patrimoniales Onerosas (esta regla es de aplicación también si conjuntamente con la vivienda se arriendan garajes conjuntamente con aquella, pero no es de aplicación: si la vivienda se arrienda en parte para vivienda en parte para despacho profesional, ni tampoco en el arrendamiento de viviendas amuebladas, si se arrienda por quien presta servicios propios de una empresa hostelera o si arrienda una persona jurídica para ceder su uso a empleados).

En el ITPAJD la tributación se hace partiendo de la duración del arrendamiento, multiplicando la renta mensual por dicha duración y aplicando a la cantidad resultante la siguiente escala:

  1. Hasta 30,05 euros 0,09
  2. De 30,06 a 60,10 0,18
  3. De 60,11 a 120,20 0,39
  4. De 120,21 a 240,40 0,78
  5. De 240,41 a 480,81 1,68
  6. De 480,82 a 961,62 3,37
  7. De 961,63 a 1.923,24 7,21
  8. De 1.923,25 a 3.846,48 14,42
  9. De 3.846,49 a 7.692,95 30,77
  10. De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.

 

Un ejemplo es un arrendamiento de 850€ (lo explicaremos tanto con una duración pactada en el contrato a un año, como si la duración pactada es de tres).

1.- Hay que tomar como base el importe del alquiler de todo un año (850€ x 12 meses = 10.200 €).

2.- Ese resultado hay que multiplicarlo por los años que dure el arrendamiento. pongamos dos ejemplos:

Contrato a un año (10.200 x 1 año = 10.200€).

Contrato a tres años (10.200 x 3 años = 30.600€).

3.- Al resultado aplicar el coeficiente de la tabla anterior. En el caso que nos ocupa y según dicha tabla, al ser un importe superior a 7.692,96 €, hay que aplicar un coeficiente de 0,024040 euros por cada 6,01 € o fracción. por tanto:

En el arrendamiento a un año  ((10.200€) x 0,024040)/6,01 = 40,8 €).

En el arrendamiento a tres años  ((30.600€) x 0,024040)/6,01 = 122,4€).

Es interesante el estudio realizado sobre esta reforma por el Notario de Madrid Don Juan Pérez Heredia en la revista El Notario del SXXI

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