Como tantas leyes, me parece que ha pasado un tanto desapercibida la ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que ha provocado importantísimos cambios en materia de Arrendamientos Urbanos y que ha hecho que si bien la inscripción del dichos arrendamientos en el Registro de la Propiedad siga siendo voluntaria, ahora se haga algo más que recomendable, si el arrendatario de viviendas quiere disfrutar tranquilamente de la misma durante el tiempo pactado.
En el arrendamiento de viviendas, tradicionalmente han imperado dos principios no declarados expresamente por el legislador, pero que rezuma en toda su normativa.
- La necesidad de proteger al arrendatario como persona económicamente desfavorecida y merecedora, por tanto de una especial tutela por el ordenamiento jurídico.
- La consideración de que el hecho de la posesión de la finca que ostenta el arrendatario le da un especial poder frente a cualquier tipo de construcción jurídica.
Obvia es la evolución de la ley de arrendamientos urbanos, con una tendencia cada vez más liberalizadora, así como la clara intención del legislador de crear un mundo de presunciones que puedan vencer a la realidad.
Ante todo (y aunque no sea una cuestión jurídica sino económica) sería muy conveniente que aprendiéramos a analizar con inteligencia si nos conviene arrendar o comprar una casa. Se que esta afirmación es contraria a sentimientos muy profundos e ideas muy claras que creemos tener todos los españoles, pero recomiendo la lectura de un trabajo de Borja Mateo sobre el tema.
Lo cierto es que con este cambio legislativo, resulta extraordinariamente recomendable para los arrendatarios que su contrato se inscriba en el Registro de la Propiedad, aunque para ello tenga que afrontar los costes de Notaría, Registro e impuestos (por otra parte no muy superiores a la comisión que suelen cobrar las inmobiliarias).
¿Por qué es tan recomendable inscribir el arrendamiento de viviendas en el Registro de la Propiedad? pues por el cambio introducido en los artículos 13 y 14 de la Ley de arrendamientos Urbanos en virtud de los cuales, si el arrendatario de una vivienda no inscribe ahora su contrato en el Registro de la Propiedad, puede ver que el contrato se extingue por el mero hecho de venderse la vivienda a un tercero, o porque el arrendador no pague la hipoteca que grava la vivienda o sea embargado (evidentemente el texto es más complejo y para su mayor comprensión lo he transcrito.
Evidentemente este interés del arrendatario no se da si su intención es bien un arrendamiento por periodos inferiores a un año, pero cada vez veo económicamente más interesante arrendar y no comprar un inmueble (pues el desembolso es menor y se contraen menos obligaciones), en este caso estaríamos ante un arrendatario que aunque su contrato sea anual tiene una vocación de permanencia en la vivienda.
Considero ventajoso el arrendamiento de viviendas frente a su compra por los siguientes motivos:
- Si se pica el enlace al blog de Borja Mateo se comprobará como, por más que hayan bajado los precios de las viviendas es aún económicamente más rentable el alquiler que la compra.
- La compra vincula de hecho y de por vida nuestro lugar de residencia, frente al arrendamiento que nos permite adaptarnos a las circunstancias. De un lado no podemos olvidar que en la actual situación económica muchos han tenido que salir de su lugar de residencia, y el futuro laboral previsiblemente exigirá movilidad geográfica; pero incluso para los que no estén en esta situación con el arrendamiento una mejora o empeoramiento de nuestras circunstancias económicas, permitiría que dentro de nuestra ciudad nos moviéramos a barrios más adecuados a las nuevas circunstancias.
- Aunque el régimen de prórrogas forzosas en la actual normativa ha bajado de 5 a 3 años, estos plazos permiten tener un horizonte estable en nuestra residencia (amén de que nada prohíbe firmar nuevos contratos si tenemos la suerte de un buen «casero»).
- La nueva ley permite al arrendatario cesar en el contrato una vez pasados los seis primeros meses con el mero requisito de notificarlo al arrendador con un mes de antelación (todo lo más con la obligación de pagar un mes de indemnización por año pendiente de cumplimiento sólo si así se pactó en el contrato).
- El actual stock inmobiliario hace que el número de casas ofertadas en arrendamiento sea altísimo, pero es que además, si económicamente es más rentable el arrendamiento que la compra, el precio de los inmuebles tiene que seguir bajando y los que opten por el arrendamiento habrán ahorrado más cuando llegue el momento de comprar
Esta ley entró en vigor el 6 de Junio de 2.013, por lo que habrá que distinguir los contratos de arrendamiento de viviendas anteriores y posteriores a esta fecha, pues su disposición transitoria primera somete los contratos existentes a su entrada en vigor a la normativa anterior.
1.- Para los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de Junio de 2.013 (esto es los que se están firmando ahora, el inscribir dichos contratos en el Registro de la Propiedad, da al arrendatario la tranquilidad de que su derecho a vivir en el inmueble subsistirá durante el tiempo (especialmente el derecho legal de prórroga hasta tres años) y con las condiciones pactadas aunque el arrendador venda la casa, la hipoteque o se la embarguen.
Es necesario advertir que la protección sólo es frente a embargos o hipotecas posteriores a la inscripción del arrendamiento, por lo que han quedado completamente desprotegidos los arrendatarios de viviendas embargadas o hipotecadas; y si bien lo primero es discutible, me parece una salvajada lo segundo, pues es relativamente frecuente la compra de viviendas, en las que el comprador financia dicha compra con un préstamo hipotecario que pretende pagar con el importe de los arrendamientos proyectado.
2.- Para los contratos ya firmados antes del 6 de Junio de 2.013 (esto es, antiguos) subsiste el derecho legal a prorrogar el contrato hasta cinco años haya o no inscrito el contrato.
Si la duración pactada es inferior a cinco años, y hay venta, embargo o ejecución hipotecaria de la vivienda, el adquirente habrá de respetar el arrendamiento hasta que cumpla esos cinco años, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.Si la duración pactada es superior a cinco años, el adquirente de la vivienda (sea por venta, embargo, o hipoteca) sólo estará obligado a respetar el arrendamiento hasta que cumpla cinco años.
Tanto en uno como en otro caso subsisten los derechos de tanteo y retracto, pero si el arrendatario arrienda es porque o no quiere o no puede comprar, luego difícilmente ejercerá esos derechos (amén de que los plazos son cortos a efectos de poder afrontar el desembolso económico que implica el ejercicio de un tanteo o retracto).
¿Qué es necesario para inscribir en arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad?
Según la disposición final de la ley 4/2013, el gobierno en el plazo de seis meses deberá de dictar una nueva normativa (¿alguien cuestiona el cumplimiento de dicho plazo?), mientras esta nueva normativa no sea dictada continuará en vigor el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, cuyos requisitos son los siguientes.
- Escritura pública de arrendamiento o elevación a público del contrato privado de arrendamiento.
- Se consignarán por el Notario, incluso si no aparecen reflejados en el documento privado del contrato, todos los datos sobre la población, calle, número y situación dentro del edificio de la finca arrendada, superficie y linderos de ésta. Se consignarán también los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su caso, el número correlativo que tuviere asignado la finca arrendada en la propiedad horizontal, así como la cuota de comunidad correspondiente a la misma cuando se haya pactado que los gastos generales sean a cuenta del arrendatario.
- Se harán constar en éste, además de la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
- La escritura deberá ser liquidada de impuestos (ITPAJD).
¿Qué pasa si el arrendatario de vivienda cuyo contrato está inscrito no paga la renta Art 27LAU?
Si el contrato está registrado, el arrendador podrá solicitar la cancelación de la inscripción del arrendamiento.
Esto podrá hacerlo solo si se pactó en el contrato (recomendable hacerlo), esto es, si se inserta en el mismo una cláusula que indique que en caso de impago de alquiler el contrato concluirá y se devolverá inmediatamente al arrendador.
Para proceder a la cancelación es necesario un requerimiento notarial o judicial de pago (lo primero es evidentemente muchísimo más rápido y eficaz), y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la terminación del contrato, bastará con presentar el contrato de arrendamiento inscrito junto con el requerimiento de pago efectuado.
Queda sin resolver el problema que se plantea si el arrendatario contesta en plazo y se compromete a pagar, pero luego no cumple su compromiso. A mi juicio, no procedería la cancelación, pero estaría abierta la puerta al juicio * por impago
¿Cuál es la tributación fiscal del arrendamiento de vivienda?
El arrendamiento de viviendas es un contrato que no tributa por IVA, y por tanto tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (esta regla es de aplicación también si conjuntamente con la vivienda se arriendan garajes conjuntamente con aquella, pero no es de aplicación: si la vivienda se arrienda en parte para vivienda en parte para despacho profesional, ni tampoco en el arrendamiento de viviendas amuebladas, si se arrienda por quien presta servicios propios de una empresa hostelera o si arrienda una persona jurídica para ceder su uso a empleados).
En el ITPAJD la tributación se hace partiendo de la duración del arrendamiento, multiplicando la renta mensual por dicha duración y aplicando a la cantidad resultante la siguiente escala:
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Hasta 30,05 euros 0,09
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De 30,06 a 60,10 0,18
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De 60,11 a 120,20 0,39
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De 120,21 a 240,40 0,78
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De 240,41 a 480,81 1,68
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De 480,82 a 961,62 3,37
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De 961,63 a 1.923,24 7,21
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De 1.923,25 a 3.846,48 14,42
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De 3.846,49 a 7.692,95 30,77
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De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.
Un ejemplo es un arrendamiento de 850€ (lo explicaremos tanto con una duración pactada en el contrato a un año, como si la duración pactada es de tres).
1.- Hay que tomar como base el importe del alquiler de todo un año (850€ x 12 meses = 10.200 €).
2.- Ese resultado hay que multiplicarlo por los años que dure el arrendamiento. pongamos dos ejemplos:
Contrato a un año (10.200 x 1 año = 10.200€).
Contrato a tres años (10.200 x 3 años = 30.600€).
3.- Al resultado aplicar el coeficiente de la tabla anterior. En el caso que nos ocupa y según dicha tabla, al ser un importe superior a 7.692,96 €, hay que aplicar un coeficiente de 0,024040 euros por cada 6,01 € o fracción. por tanto:
En el arrendamiento a un año ((10.200€) x 0,024040)/6,01 = 40,8 €).
En el arrendamiento a tres años ((30.600€) x 0,024040)/6,01 = 122,4€).
Es interesante el estudio realizado sobre esta reforma por el Notario de Madrid Don Juan Pérez Heredia en la revista El Notario del SXXI
Quería añadir aquí un dato a considerar cuando se arrienda.
Las CCAA están estableciendo que las fianzas han de ser depositadas en las Cámaras de la Propiedad y que muchas veces en el IRPF no se puede aplicar la deducción autonómica por alquiler al exigir la normativa fiscal dicho depósito en la Cámara.
Muchas gracias por tu aportación, sinceramente no había caído en ello, aunque lo veo lógico (por más que no sea agradable).
Buenos días Francisco.
Si el contrato de arrendamiento de mi vivienda está, realizado ante notario, luego registrado en mi correspondiente Registro de la Propiedad,…
llegado el momento en que yo pida un certificado de propiedades….
El inmueble arrendado aparecerá a mi nombre??
Es decir, al haber firmado un contrato de arrendamiento con un tercero, por supuesto cediendo el uso y disfrute de mi vivienda a cambio de una renta, ya no tengo el pleno dominio de éste…. no? Por lo tanto el certificado, siendo esa mi única propiedad inmobiliaria, me saldrá negativo?
Gracias!!
Hola Techu.
Creo que la pregunta es otra, y por eso perdóname si te respondo tras haber leído entre líneas.
Obviamente esté o no arrendada la casa es tuya, y no puede haber un certificado negativo de propiedad (pues eres dueña), otra cosa es que en el certificado conste el arrendamiento, y por tanto la venta (consiguientemente el embargo) del bien sea más o menos atractiva.
¿Era esta la pregunta?
Un saludo
Oh, no, no es un tema de embargos.
Es un tema de poder adquirir una vivienda de protección. Esa la tengo arrendada por 4 años pero ahora necesito emanciparme y, claro, esa vivienda (mi vivienda) no está disponible para mi. Pero si he encontrado otra interesante pero es de vpb y si tengo una vivienda en propiedad, lógicamente, no puedo acceder a comprar esa. Pero, claro, tengo una vivienda en propiedad pero no puedo ocuparlar… No se.. Incongruente?
Gracias Francisco
Hola Techu.
Pues en ese caso lo veo complicado; en todo caso ten en cuenta que la normativa en materia de viviendas protegidas es una materia en la que la política y el derecho administrativo influyen mucho (con lo que los disparates que se plantean -como el que cuentas- son muy superiores).
Un saludo
En ese caso, adquiriré una vivienda de renta libre. Muchas gracias
Buenas Francisco,
en primer lugar enhorabuena por este post, ya que creo que es el que más sintetiza pero a su vez, más claro deja este tipo de situaciones (algo díficil)…
pero me gustaría plantear una duda que NO he visto resulta jamás en ninguno de éste tipo de artículos, sería la que se plantea de la siguiente situación:
Con un contato NO inscrito en el registro y celebrado en 2009 (antes de la última reforma), por lo que a día de hoy se encontrase en su 1er o 2º año de prórroga tácita (el contrato se firmo de un año y se ha agotaron las 4 prórrogas obligatorias, y ahora, como he comentado, está dentro de las tácitas)…
… ante una VENTA del inmueble,
– ¿en qué situación quedaría el inquilino?,
– ¿el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato hasta el final de las 3 prórrogas tácitas que marcaba la ley?.
Gracias de antemano por tu respuesta.
Un saludo.
Hola Ángel.
Pues no lo tengo muy claro, pero sinceramente creo que una cosa es el derecho a prorroga y otro los efectos frente a terceros, especialmente cuando el arrendatario en cualquier momento puede pedir la inscripción y lograr la protección que le ofrece el ordenamiento jurídico, por lo que creo que no quedaría obligado el comprador.
Un saludo
Gracias por tu pronta respuesta.
Evidentemente si el inquilino pide al propietario que lo quiere registrar, este puede hacer «oidos sordos» porque su intención es venderlo, por lo que el inquilino tienen las de perder…
Pero aún incribiéndolo en el registro, el texto legal no deja claro si una vez inmersos en ese peroiodo de prórrogas tácitas hay que respetarlo, sólo se menciona que sí hay que respetar hasta el 5 año.
Nos quedamos con la duda, jaja… gracias.
Unb saludo
Buenos dias.
No he encontrado (o no he sabido buscarlo) el tema que le expongo en su blog y le pido disculpas por anticipado por si no procede usar este hilo para ello.
Mi pregunta es la siguiente. Se desea vender una vivienda que tiene actualmente un inquilino, con contrato en vigor hasta dentro de ocho meses. El comprador está interesado en continuar con el arrendamiento una vez realizada la compra. El inquilino no desea comprar la vivienda y rehusa su derecho de tanteo. ¿Es necesario que el inquilino comparezca en el Notario en el acto de la firma de la compra venta? Siempre he pensado que basta con la manifestación del comprador ante el Notario de conocer la existencia del arrendamiento y su consentimiento.
Muchas gracias.
Atentamente.
Hola Enrique
Si es necesario que comparezca para renunciar al derecho de adquisición preferente, o al menos que se le notifique fehacientemente para que pueda ejercerlo si quiere.
Saludos
Muchas gracias por la respuesta.
¿Entiendo bien, entonces, que un escrito del propietario-arrendador dirigido hacia el inquilino, indicando su intención de vender (y recordándole su derecho a adquisición preferente) y firmada su recepción por éste último dándose por enterado, sería suficiente, siempre que la venta se produzca después de vencido el plazo que el inquilino tiene para ejercer su derecho sin que lo haga?
La situación se produce por la dificultad de convencer al inquilino para que acuda al notario.
Atentamente.
Hola Enrique.
La notificación ha de ser fehaciente, sea antes o después del otorgamiento de la escritura, no siendo bastante el escrito; te recomiendo que lo comentes en la Notaría.
Por lo demás es bastante frecuente esas reticencias de los arrendatarios y no debes de preocuparte, pero lo suyo es notificarle vía Notario.
Saludos
Pero la LAU, antes y después de la reforma parece referirse al adquirente de buena fe, antes de la reforma entendíamos que esta buena fe incluía el desconocimiento del arrendamiento, ahora deberíamos entender lo mismo, es decir que si conocía el arrendamiento no reúne los requisitos del 34 LH.
Me consta que hay opiniones contrarias, pero entiendo que ésta es perfectamente defendible.
Saludos
LAU.- Artículo 14 Enajenación de la vivienda arrendada
1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
Hola Manuel.
El cambio no ha sido drástico, más lo importante del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es que presume la buena fe, lo cual desde el punto de vista procesal es importantísimo al invertir la carga de la prueba (al menos así lo entiendo). Si ha sido un cambio importante el que antes de la reforma, estuviera o no amparado por el artículo 34 el comprador se subrogaba en la posición del vendedor y tenía que respetar el arrendamiento.
¿Podrías ponerme un enlace a lo que has leído?
Muchas gracias y un saludo
Totalmente de acuerdo en que la buena fe se presume, y que corresponde al arrendatario probar que el adquirente tenía conocimiento del arrendamiento.
Pero lo cierto es que (aunque no sea una presunción legal) es presumible (más presumible que la buena fe) que el adquirente, antes de comprar, haya visitado la vivienda, en ella habrá encontrado al inquilino y si no le pregunta con qué título la ocupa estará faltando al deber de diligencia mínima exigible.
Por otro lado, en muchos casos, el inquilino podrá demostrar que el adquirente tenía conocimiento del arrendamiento.
Lo que habrá de aclarase es si en el supuesto de que el inquilino demuestre que el adquirente tenía conocimiento del arrendamiento, el desahucio instado por éste tendrá éxito. Entiendo que la respuesta debería ser negativa y por ello recomiendo a los inquilinos (a los que no tengan inscrito su contrato en el RP) que SI SOSPECHAN VENTA REÚNAN PRUEBA.
Saludos.
Buenos días Francisco.
perdone el abuso. Siempre he sido de la opinión que el arrendamiento es un derecho personal que por más que se inscriba en el registro no le hace real (aunque le dé efecto real), pep en mi opinión el arrendamiento intervenido ya hace fe frente a terceros.
Dicho esto, me pregunto….Si hay inscrito en el registro una hipoteca previa al arrendamiento (de vivienda o de uso dsitinto), éste se extingue si se ejecuta la primera?
mil gracias
Hola Francisco Javier.
Comparto tu criterio, de hecho sólo recuerdo a una persona afirmar que un arrendamiento inscrito es un derecho real.
Otra cosa es la afirmación que realizas respecto del alcance de un arrendamiento en escritura no inscrita, y es que no podemos olvidar que el arrendamiento genera una posesión (ya de por si apreciable por tercero) y si consta además en escritura por más que el protocolo notarial sea secreto es cierto que la escritura hace fe frente a tercero del hecho que motiva su otorgamiento y su fecha (dicho de otro modo -y creo que hablamos de lo mismo- el valor de la inscripción es importante, pero no tan absoluto como algunos -y en este caso muchos- tratan de afirmar).
La respuesta a la pregunta creo que la digo en el post y claramente lo dice el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Saludos
Hola francisco,
Gracias por tus artículos, me han servido para aclarar ciertos temas sobre alquiler y posibilidad de que una parte de la propiedad (50%) puede firmar el contrato sin necesitar el sí del otro propietario.
Este es mi caso.
Ahora la pregunta, si quiero ir al notario para hacer público este contrato. Puede hacerse con la autorización de una sola de las propietarias?
Quiero incluir en el registro un Alquile(qué está autorizado por un juez en caso de divorcio) pero que la otra parte se niega a firmar. Tendré problemas en el notario para hacer público este contrato entre una propietaria (50%) y los inquilinos?
Y para registrarlo en el registro de la propiedad después?
Gracias por tu atención
Hola Cristina.
El Notario y el Registrador te van a pedir que firmen todos los propietarios, pues es a ellos a quien corresponde arrendar, y no a uno sólo.
Saludos
Hola buenas tardes, en el contrato de alquiler de una vivienda tiene que venir reflejado, el garaje y trastero? Y otra pregunta, la fianza , que va depositada a la DGA en mi caso ( que no me han pagado todavía, por mutuo acuerdo) tendrá que estar firmada por mí? Pues la gestión se ha hecho a través de una inmobiliaria, y falta este detalle. Gracias
Hola Pilar.
Es un problema interpretativo el que planteas, pues no se que es lo que han acordado las partes, y el contrato lo que ha de reflejar es ese acuerdo.
Respecto a la DGA, desconozco que significa; lo que no hay es que firmar sino entregar la fianza.
Saludos