Los Notarios somos personas normales y corrientes, por eso participamos del odio tradicional que tiene la sociedad española a la comunidad de bienes; es más, le tenemos más tirria aún, pues día sí, día también, vemos que plantea muchos problemas prácticos, y como el dicho “hacienda compartida, hacienda perdida” es cierto.

Sin embargo los bienes ni son buenos ni malos, pues carecen de sentimientos; así la droga es objetivamente mala, pero nadie duda que un médico puede usar la morfina con pacientes que padecen dolores insufribles.

Buenas o malas, son las persona, y buenas o malas son las relaciones entre las personas.

Es por ello que no entiendo esa inquina jurídica contra la comunidad de bienes, que sólo es fruto de una tradición romana mal entendida, y de una ideologización del derecho (aunque en el fondo es casi imposible no hablar de derecho y de ideología).

Lo cierto es que hay un artículo perdido en el Código Civil, concretamente el 392.2 del Código Civil, que permite un amplio margen a la autonomía de la voluntad en la comunidad de bienes; o lo que es lo mismo, dicho artículo permite que los comuneros puedan regular el uso y gestión de la cosa común como les venga en gana.

Sin embargo, las amplias posibilidades que nos ofrece este artículo: bien por pereza jurídica, bien por el excesivo individualismo imperante en la sociedad, no acaba de cuajar mucho, pese a sus múltiples posibilidades.

El artículo 392.2 del Código Civil es uno de tantos que pasan sin pena ni gloria por nuestro Código Civil, o lo que es lo mismo: pese a que todos lo conocen, pocos lo aplican y muchos menos entienden su verdadero alcance, y ello pese a que es la base sobre la que los Notarios creamos una brillante figura que existe en España y que por ejemplo desconocen en Estados Unidos llamada propiedad horizontal.

Sin embargo, vienen los americanos, sueltan eso de que inventan el coworking, el crowfunding o el crowdsourcing, y como esa palabra viene en “inglispitinglis” todos nos ponemos a estudiar en Harvard, en vez de leer el Código Civil.

Aquí en Europa, donde los romanos tendían puentes e iban de armaos de la Macarena antes de que la tatarbuela de Pocahontas se quitara el taparrabos, eso lo llamamos: compartir el lugar de trabajo, poner en común dinero para financiar un proyecto, o compartir recursos en un proyecto.

Hablamos de economía colaborativa, y de Uber u otras App que no suponen sino poner cosas en común.

En definitiva, figuras muy novedosas, no son sino ejemplos concretos de algo que está ahí desde hace siglos, y que no es sino hacer común una cosa (sea dinero, bienes, trabajo, proyectos etc). Lo que los “inglispitinglis” llaman coworking yo lo llamo una comunidad de bienes, el crowfunding es el contrato de cuentas en participación y el crowdsourcing no es sino una unión temporal de empresas o agrupación de interés económico.

Podríamos pedir reformas legales, sin embargo, creo que en ocasiones usando debidamente los artículos 392 y siguientes del Código Civil, también podemos solucionar muchos problemas (obviamente cada una de las figuras que he citado merece un post y un estudio especial, y aquí solo planteo el reto).

¿Qué dice y que significa el artículo 392.2 del Código Civil?

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

 

He sido generoso y he copiado el artículo entero; lo cierto es que siempre he pensado que pese a la claridad de la norma, todos los juristas la interpretamos indebidamente, pues dicho artículo consagra unos principios básicos que poco gusta escuchar a ciertos juristas:

  1. Que el concepto de derecho real es un concepto bastante artificioso (siempre recuerdo la frase de Don José Luis del Moral “Al que hable de derechos reales habría que condenarle a estar dialogando con una cosa hasta que le conteste”).
  2. Matizando lo anterior, que es innegable el contenido obligacional de todo derecho real (y no es este el único artículo, pues también tenemos 470 -el usufructo se somete al título de constitución- el 598 en materia de servidumbres- o el artículo 396 -en materia de propiedad horizontal- por no hablar de los derechos y obligaciones del dueño y del titular de todo derecho real que vienen impuestas por ley o de las limitaciones del dominio).
  3. Que en derecho privado prima la autonomía de la voluntad, pues a diferencia del derecho público, la base del derecho privado es la capacidad del individuo de autorregularse y resolver sus propios problemas.
  4. Que todos los restantes artículos del Código Civil relativos a la comunidad de bienes son normas de derecho dispositivo y no de derecho imperativo.

 

Por lo que he podido comprobar este blog es leído por un grupo muy heterogéneo de personas, que básicamente clasifico en: juristas y ciudadano de a pié, y probablemente las cuatro afirmaciones anteriores habrán dejado con las manos en la cabeza a los juristas, mientras que probablemente no hayan sido entendidas por los ciudadanos de a pié.

Quizá sea que los juristas deberíamos de plantearnos que somos unos Quijotes, y que es lógico que así nos vean los ciudadanos, pues “de tanto estudiar, se nos ha secado el seso” ¿verdaderamente eso de estudiar derecho civil, siguiendo al Código Civil y hablando de derechos reales, obligaciones y contratos creéis que sirve para algo? ¿Pensáis que la estructura de un Código, un plan de estudios, o simplemente un par de conceptos jurídicos definen el derecho?.

El derecho lo define el ser humano, cualquier otra visión del mismo es errónea, y para el derecho solo hay relaciones entre personas y solución de problemas planteados por esas relaciones, el resto son categorías, sistemas de estudio o lo que queráis, pero no es derecho; por eso no nos entiende el ciudadano, pues hablar de la relación de una persona con una cosa rompe las meninges de cualquiera que tenga la mente saludable y no haya tenido el mal gusto de aprender derecho sin vocación.

Los romanos se limitaban a explicar el derecho diciendo “vive honestamente, no dañes a nadie, y da a cada uno lo suyo”, con esos principios inventaron tanto el derecho civil como el derecho internacional (eso si, digamos que con un par de leones, y mucha disciplina nos hicieron a todos aceptar esos principios).

El artículo 392.2 del Código Civil (y los demás que he citado) no son sino como el artículo 1255, y es la enésima expresión de lo que los juristas llamamos “autonomía de la voluntad”, que no es sino el derecho de hacer con su vida privada cada uno lo que le venga en gana si no daña a nadie.

¿Qué problemas causa el artículo 392.2 del Código Civil?

Ninguno, es un artículo que está ahí y no molesta a nadie, pero al que pocos prestan atención, fundamentalmente por tres motivos:

  1. La falta de originalidad de muchos juristas para resolver problemas, especialmente para entender lo que mi amigo y compañero Antonio Ripoll Soler llama “la transversalidad del derecho”, que yo no sólo veo desde el punto de vista de la universidad y el derecho práctico, o desde el punto de vista del derecho internacional, sino del derecho en su totalidad (quizá debería hacer un post sobre el tema).
  2. La naturaleza egoísta del ser humano, y su tendencia a no acordarse que hay que cumplir lo acordado.
  3. El que económicamente eso de hacer unos estatutos como Dios manda no es rentable para muchos juristas (y desde luego el ciudadano no aprecia el valor que pueden tener unos estatutos -botón de muestra son los estatutos de la mayoría de la comunidades de propietarios, por no hablar de los estatutos estándar de las sociedades limitadas-).

 

 ¿Cuál es el principal problema de la comunidad de bienes?

Cuando algo es de varias personas, creo que la gran mayoría diría antes la palabra “esto es mío” que la palabra “esto es nuestro”.

Un ejemplo lo tenemos con las personas que tienen perro y lo sacan a pasear por la calle para que haga sus necesidades ¿en casa no, y en la calle si?.

Lo cierto es que además de las normas que regulan las cosas que pertenecen a todos; cabe la posibilidad de que si algo es de unos pocos, estos acuerden libremente como usarla y como relacionarse entre ellos en el uso de la cosa común (eso es lo que dice el artículo 392.2 del Código Civil).

No podemos negar que tendemos a dar por sobrentendidas muchas cosas cuando celebramos el pacto, y que lo que uno percibe de una forma, no se percibe igual por el otro; ello por no hablar de:

  1. “Las prisas” que hacen que lleguemos a un acuerdo, sin una reflexión seria y sin pensar las consecuencias de nuestros actos.
  2. “La tendencia a confundir nuestra voluntad con nuestras intenciones”, y sobre todo nuestra capacidad de adaptar ambas a las circunstancias de cada momento.

 

Si cuando decidimos compartir algo con alguien, nos dejamos asesorar, y anticipamos los posibles conflictos que puedan surgir de la relación, seguramente evitaremos dichos conflictos; y seguramente eso de compartir algo con alguien no sea ni tan malo, ni tan problemático, ni tan antieconómico.

Debemos de perder el temor reverencial a hablar claro con alguien cuando llegamos a un acuerdo con él, pues no podemos olvidar que hablar claro no es ser alguien conflictivo, sino previsor; por no decir que es mejor hablar claro en un principio que hablar groseramente cuando surge el conflicto (recordemos el dicho “más vale una vez colorado que ciento amarillo).

¿Qué sucede si los copropietarios acuerdan en escritura pública unos estatutos para su comunidad?

Fundamentalmente que anticiparán futuros problemas, y que por tanto dichos problemas se resolverán más fácilmente.

Es absurdo pretender que un Notario te anticipe todos los problemas que puedes tener en el futuro, y más con personas a las que el Notario no conoce, e incluso con bienes sobre los que no tiene mucha información, pero desde luego lo peor es no hacer absolutamente nada.

En especial y de las normas del Código Civil reguladoras de la comunidad de bienes creo que hay que tener muy presente algunas reglas básicas.

  • Son normas dispositivas, no imperativas; dicho de otra forma, son normas que se fijan para el caso de no existir acuerdo especial entre las partes, por lo que todas esas normas pueden verse modificadas por la voluntad de las partes.
  • Cuando el artículo 392 impide un pacto contrario a una disposición especial, no se refiere a que las demás normas del Código Civil (que insisto son dispositivas) sino leyes especiales que regulan algunas comunidades de bienes (como la ley de propiedad horizontal, la reguladora de la multipropiedad etc).
  • Que de todas las normas del Código Civil reguladoras de la comunidad de bienes merecen ser analizadas sobre la base de que son normas dispositivas; especialmente los artículos 393, 394, 397, 398.

 

En futuros posts trataré de explicar estas ideas y aplicarlas a casos concretos regulados en el Código Civil en los artículos que ahora cito, sin embargo, os recuerdo que una escritura pública presenta una particularidad frente al documento privado, y es que conforme al artículo 517.4 de la LEC es un título ejecutivo, por lo que el abaratamiento de costes en un proceso es importante, y no acabo de entender por qué el concepto de título ejecutivo se aplica a las obligaciones de dar dinero exclusivamente, pues cabe ejecutar todo tipo de obligaciones.

¿Esta escritura que contienen los estatutos de la comunidad de propietarios es inscribible en el Registro de la Propiedad?

Entiendo que ningún problema, es más el hecho de inscribir dichos estatutos hace que los mismos no sólo sean obligatorios para los que suscriben los estatutos, sino también para cualquiera que adquiera una cuota indivisa.

¿Cuánto cuesta la escritura por la que los condueños regulan la comunidad?

Si es una escritura en la que los condueños acuerdan esos estatutos, nos encontramos ante un documento sin cuantía, y por tanto salvo que los estatutos sean excesivamente largos, difícilmente superará los 100€.

Si al constituirse la comunidad (por ejemplo en la herencia o una compraventa) los condueños acuerdan unos estatutos, lo único que cobra el Notario es por el exceso de folios.

Pero el mismo coste es el que tiene cualquier modificación de dichos estatutos de la comunidad, e incluso el que se acuerden los citados estatutos una vez que la comunidad ya existe.

¿Y que sucede si no se inscribe en el Registro de la Propiedad la escritura que contiene los estatutos de la comunidad de propietarios ?

Como hemos explicado el problema es que dichos estatutos no pueden afectar a quien de buena fe y a título oneroso adquiera una cuota, pues no se vería obligado por esos pactos, a menos que al tiempo de su adquisición los conozca y consienta expresamente.

Sin embargo esa escritura obliga a quienes la firman, y estos pueden exigir su cumplimiento en juicio ejecutivo.

¿Para qué podría servir el artículo 392.2 del Código Civil?

Pues para resolver todos los problemas que se plantean cuando algo es propiedad de varias personas, desde un décimo de lotería compartida, hasta una finca heredada por hermanos, siguiendo por  participaciones de una sociedad, y acabando en un coche, una joya, un cuadro, un espacio de trabajo, o una identidad virtual.

Fenómenos como las cuentas en participación, o las agrupaciones de interés económico, andan a caballo entre la comunidad de bienes y la sociedad civil, sin embargo, y como he explicado, merecen sus correspondientes post.

Lo cierto es que la realidad es algo muchísimo más amplio que el limitado mundo de la propiedad inmobiliaria que abarca el Registro de la Propiedad, y en el que lamentablemente se centran muchos Notarios, por eso recuerdo un twit que leí hace tiempo en el que se decía “¿Qué es la realidad extrarregistral….pues simplemente la realidad“, espero que mis compañeros, no caigan en ese error.

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