Cuando uno de los cónyuges compra la casa, y en la escritura de compraventa no comparece su consorte, no deja de ser habitual que ese otro cónyuge aparezca en la Notaría días después, exigiendo explicaciones de por qué no aparece en la escritura, y afirmando bastante enfadado (aunque más que enfado, lo que tiene esa persona es angustia) que no es dueño de su casa y que se siente engañado.
La frase “mi casa no es mía porque no aparezco en la escritura” es una frase que escucho con cierta frecuencia, y ante la que sé que me queda un ratito por delante intentando tranquilizar a esa persona y explicarle lo que es la sociedad de gananciales.
Por de pronto me resulta completamente increíble que uno de los cónyuges realice un acto tan importante como la compra de un inmueble sin comentarlo y consultarlo a su cónyuge, de hecho no he conocido caso alguno en el que así sucediera.
Por eso la primera pregunta que hago es ¿sabía Ud que su cónyuge iba a compra esa casa y el precio?, afortunadamente la respuesta siempre es afirmativa, por lo que ya se que lo único que me queda es tranquilizar a esa persona y explicarle las cosas.
El ser perro viejo, me hace realizar la segunda pregunta ¿y por qué no vino Ud a firmar?, siendo muy sorprendente que la respuesta más habitual es que porque no tenía tiempo y estaba muy ocupada esa persona (y más sorprendente es que esa persona suele estar desempleada).
Pese a esas dos preguntas, la inquietud no suele desaparecer, y suelen exigir (normalmente de malos modos) que cambie la escritura porque quieren aparecer en ella como compradores.
Siempre les explico que ante todo una escritura no puede cambiarse a gusto del Notario, sino que son todas las partes las que tienen que autorizar ese “cambio”, que el “cambio” cuesta dinero, pero es que además no es necesario cambiar nada.
Efectivamente en la escritura ya se dice: de un lado que comparece una persona casada en régimen de gananciales con otra; y de otro lado, que compra con carácter ganancial o presuntivamente ganancial (luego explicaré como me gusta a mi hacerlo).
Dicha persona tiene que estar tranquila:
- Porque el artículo 1347.3 del Código Civil considera gananciales los bienes adquiridos a título oneroso por uno de los cónyuges constante la sociedad de gananciales.
- Porque aunque puede haber dinero privativo y dinero ganancial, resulta prácticamente imposible demostrar que el dinero concreto con el que se ha hecho la adquisición es privativo (de hecho una vez firmé una venta de un bien adquirido por herencia y seguidamente la compra de otro, y por más que el comprador insistió en especificar que la compra era privativa, el Registrador de la Propiedad -con muy buen criterio, y tal como informé al cliente- inscribió el bien con carácter presuntivamente ganancial).
- Además el artículo 1361 del Código Civil, presume la ganancialidad de todo bien cuyo carácter privativo no pueda probarse.
¿Conviene que el comprador casado en régimen de gananciales compre para su sociedad de Gananciales?
La respuesta, a mi entender es negativa.
La sociedad de gananciales no existe.
Efectivamente la sociedad de gananciales no es una persona jurídica (como si lo es una sociedad limitada), su naturaleza es debatida, pero a mi me gusta mucho esa teoría que dice que la ganancialidad sólo es una cualidad de un bien que no afecta a su titularidad.
Dogmatismos a parte, los bienes no se compran para la sociedad de gananciales, sino con carácter ganancial. Me molesta profundamente esa técnica de muchas escrituras que fallan en conceptos tan elementales (normalmente son los mismos modelos que empiezan diciendo que alguien es dueño en pleno dominio -como si hubiera un dominio que no sea pleno-).
Todo lo que Ud diga se puede volver en su contra.
Es una frase muy de película, pero ahí nos encontramos con el artículo 95.6 del Reglamento Hipotecario que impide inscribir una confesión contraria a otra ya realizada por la misma persona.
Por eso me gusta decir que se compra y punto, de modo que en el Registro de la Propiedad el bien no se inscribe con carácter ganancial, sino presuntivamente ganancial.
Parece una tontería, pero más de uno se ha librado de embargos, y alguna herencia se ha podido cuadrar con este detalle, pues puede en ese caso hacerse con posterioridad una subsanación en la que se indique (obviamente con el consentimiento de todos) que por “error involuntario” se omitió decir que el bien se compraba con carácter privativo y se omitió la comparecencia del otro cónyuge confesando la privacidad.
¿Y puede el cónyuge que compró sólo vender sólo?
Creo que la mayoría de los lectores de este blog son juristas, y por tanto saben sobradamente que el art 1375 del Código Civil exige a falta de pactos en capitulaciones el consentimiento de ambos cónyuges para administrar y disponer de bienes gananciales.
La respuesta es por tanto NO.
¿Seguro?
Pues tampoco, porque hay una posibilidad, que en la práctica jamás he puesto en práctica, pero que puede venir bien para los esas familias en las que uno de los cónyuges se desentiende de la economía familiar (familias mucho más frecuentes de lo que parecen, aunque obedecen a un concepto tradicional que afortunadamente tiende a superarse).
En vez del consabido poder de ruina que con cierta frecuencia uno de los cónyuges da al otro, me parece mucho más acertado pactar en capitulaciones matrimoniales la posibilidad de disponer de bienes gananciales por uno sólo de los cónyuges.
Este pacto en ningún momento viene prohibido por la ley:
- Porque hay libertad a la hora de configurar el régimen económico del matrimonio.
- Porque las normas de la sociedad de gananciales en ningún momento se presentan como imperativas.
- Pero sobre todo porque expresamente contempla esta posibilidad el artículo 1375 del Código Civil, que mira que sólo tiene dos líneas (pero nadie lee las seis primeras palabras),
Para mi gusto aquí te falta la guinda del pastel ya que has hablado de viviendas: la vivienda haibutal, aun siendo privativa de uno de los cónyuges, no puede ser dispuesta sino por ámbos cónyuges aun en el régimen de separación de bienes, aunque hay trucos un poco torticeros para evitar esta prohibición al margen del pacto que has citado en capitulaciones matrimoniales (que ese es válido)
Por otra parte me parece increíble que una persona quiera comprar algo y no estar presente (porque es lo que pretende, estar sin estar), ¿Cómo piensa prestar el consentimiento?, ¿Por telepatía?.
Tienes toda la razón, en tu matiz, aunque no era ese precisamente el objeto del post, y por eso no he querido profundizar.
Por lo demás lo curioso es que esos que pretenden “estar sin estar”, y si me permites los que tienen una actitud meramente pasiva en la firma de una escritura (podríamos llamarlos “los que están sin estar”), son los que posteriormente se quejan más, y dicen que nadie les ha explicado nada.
Un saludo
¿Qué ocurre en el caso de que uno de los cónyuges haya comprado la casa un año antes del matrimonio? En mi caso mi padre es el que consta en escritura, pero es que llevan 23-24 años casados y la casa está reformada entera desde hace más de 10.
Hola Jen
Los bienes comprados antes del matrimonio son propiedad del cónyuge que haga el primer desembolso, aunque si parte del precio está aplazado y se paga durante la sociedad de gananciales, es deudor de la parte pagada con dinero ganancial.
La excepción es la vivienda habitual, pues en ese caso será privativa del cónyuge en la proporción pagada con dinero privativo, y ganancial en la proporción pagada con dinero ganancial.
hola disculpe nose como podia entrar para preguntarle mi duda ke tengo si es posible medeje en claro como es resulta ke mi pareja conviviente ledieron una casita de serviu y yo estando con el tuvimos 3 hijos estube con viviendo en esa casita casi mas de 20 años y mi pregunta es yo tengo anoser casada con el tengo derechos a esa casita se mis hijos la tienen pero me gustaria saver si yo tengo derecho tambien por los años ke vivi ahy llevo separada 7 años de el fue en el 2010 mi separacion por desirlo a si porfa me gustaria me alludara y me orientara o mediga usted si es a si o no se loa gradeseria muchisimo bendiciones
Hola Esperanza.
Perdona pero el número de faltas de ortografías que cometes es de tal magnitud, que tu texto me resulta ilegible, ni entiendo el tema, salvo que preguntas sobre tus derechos sobre una casa que ha comprado otra persona con la que no te has casado y de la que llevas separada siete años.
Lo mejor es que consultes a un abogado
que mal de su parte señor… de responder de esa manera… quien escribe es mi primita esperanza… ella apenas esta aprendiendo escribir ya que no fue a una escuela… ahora a logrando y a podido escribirle para que usted la ayude pero veo es un fijota se paso para tratar a si a una persona si es por falta de ortografia o es para ayudar?? xd y se entiende bien es usted el que le falta educaccion y lentes bien de aumentos..porque esta bien clarito lo que dice y gual gracias por mi primita 🙁
Hola Esperanza.
Lamento mucho que tu “primita” (que curiosamente tiene el mismo nombre el mismo e mail y la misma IP que tu) y que tiene más de 27 años (20 de convivencia más 7 desde la ruptura) esté aprendiendo a escribir, pues es prueba de una vida bastante dura, de la que no me alegro.
En todo caso este es un blog divulgativo, no un consultorio jurídico gratuito, y le dedito gratuitamente mi tiempo, pero creo que no hay norma alguna que me obligue: ni a llevar el blog, ni cómo hacerlo, y creo que no es difícil entender la diferencia entre realizar un comentario a un artículo y formular una pregunta (este blog está abierto a lo primero, más no a lo segundo).
Hay una cosa que se llama educación, y escribir bien es prueba de ello (por cierto a, se escribe con h pues es del verbo hacer).
Lo que dice clarito tu prima es cómo conseguir una casa que es de otra persona con quien hace siete años rompió una relación; y sinceramente no hace falta saber de leyes como para entender que una cosa es una pregunta sobre una duda, y otra pedir cómo conseguir algo a lo que sabes sobradamente que no tienes derecho alguno.
Por lo demás, lamento si te he ofendido a ti o a tu prima, pues no es mi intención, pero ¿te has planteado si me ofende a mi leer un texto como el que provoca este debate?
Insisto que no siendo un consultorio jurídico gratuito, lo mejor que puede hacer tu prima es contratar a un abogado, que a cambio de la correspondiente remuneración hará su trabajo y resolverá sus dudas.
Saludos
Hola Francisco, espero me pueda ayudar mire mi ex esposa se fue de la casa por un tiempo en ese tiempo compré una casa aún estando casado con ella, ya después me divorcié de ella No hemos realizado la separación de bienes yo quiero dejarle la casa a mi hijo mayor tengo 3 y mi ex esposa me dice que no quiere firmar para hacer el cambio de propietario a mi hijo en este caso no se puede anular la firma de ella, que quede claro que ella está viviendo en unión libre con otra persona y me di cuenta adquirieron una propiedad juntos, eso me podría ayudar para anular su firma para el cambio de propietario de mi casa que adquirí estando casado con ella pero separados
Hola Lionel.
Trite la historia que cuentas, pero el bien si es ganancial ha de ser transmitido por los dos dueños, y no puedes obligarle a hacerlo, siendo que el hecho de vivir o no con otra persona a estos efectos es irrelevante.
Saludos
Perdón por el doble post. Añado que la casa está hipotecada (de 20 años se han pagado 9) para comprar una cochera a nombre de los dos, y que durante un tiempo se ha cobrado de una cuenta común en la que el único ingreso ha sido por parte de mi madre.
Hola nuevamente Jen.
El que el ingreso sea de uno u otro cónyuge es irrelevante, pues toda ganancia producida durante el matrimonio se presume que es de ambos, por lo que vale la respuesta que te di antes.
Saludos
mi papa solo aparece en las escrituras lleva 23 años en unión libre con mi madre mi mama se a querido separar de el pero nos enteramos que el al ser el único que aparece en las escrituras es el que se queda con la casa quería saber que solución ahí ya que la casa se compro cuando ellos convivían y ahí un menor de edad de por medio.
Hola Alexis.
Todo depende del régimen económico del matrimonio, en todo caso en el caso de separación son cosas que tiene en cuenta el juez.
Saludos
No entiendo muy bien en el caso de separación de bienes. Verá, mi marido compró un piso con anterioridad a nuestro matrimonio y, aunque la hipoteca (que iba a su nombre exclusivamente, como el piso) la pagábamos a partes iguales, me dicen que el piso es exclusivamente de él, aunque siempre fue nuestro domicilio familiar (no tenemos hijos comunes).
En consecuencia, todos estos años en los que yo he pagado el 50% del recibo hipotecario, como nada estaba a mi nombre, nada me corresponde.
Ahora, por lo que he leído, la respuesta que me dieron no era del todo correcta??
Saludos
Hola Raquel.
Lo que me preguntas es aplicable al régimen de gananciales, no al de separación de bienes, como es tu caso; en tu caso sólo sucede que tienes un crédito por razón del dinero que tu has pagado en la adquisición del bien de tu marido, y es cierto que siendo vivienda habitual, para disponer de ella, con independencia de si estás casada en gananciales o separación de bienes, es necesario que tu consientas, o que él obtenga autorización judicial.
Ten en cuenta que este post se refiere a la sociedad de gananciales, por lo que nada de lo que dice es aplicable en tu caso (salvo las aclaraciones que acabo de hacerte).
Saludos
Hola Francisco, una duda
¿Puede una persona casada en régimen de gananciales comprar la parte correspondiente a sus hermanos de un piso heredado, por el procedimiento de disolución de proindiviso, con carácter privativo de forma que sólo conste él en las escrituras? (la casa será vivienda habitual del matrimonio y se comprará a través de una hipoteca). Gracias.
Hola María.
La respuesta es afirmativa, aunque la pregunta es un poco contradictoria, pues o compra o disuelve el condominio; compra y disolución de condominio son dos negocios diferentes, que sólo se asemejan en que recibes algo por un dinero.
Sin embargo tanto sus consecuencias jurídicas, como fiscales son distintas.
Si compras, el bien es ganancial (salvo confesión de tu cónyuge) la disolución de condominio de un bien privativo, hace que el que se quede el bien sea privativo y que la sociedad de gananciales sólo tenga un crédito contra ese cónyuge.
Saludos
muy buenas noches Francisco te quiero a ser una pregunta ase años tengo las escrituras de la casa pero están a nombre de mi mama pero ella ya no esta con migo y me hurge a ser un préstamo por la casa yo lo puedo a ser
Hola Danilo.
Sin ver la documentación poco puedo añadir, pero si dices que la casa está a nombre de tu madre, tendrá que transmitirte la casa.
Saludos
Hola Francisco
Estoy casado en régimen de gananciales, mi mujer va a comprar un piso con dinero de una donación de sus padres y ahorros de soltera y pagar una parte de la hipoteca con el salario mes a mes, yo actualmente estoy en situación de desempleo y quisiera saber si aunque el piso estuviese a su nombre si me pertenecería una parte o no
Un saludo y gracias
Hola Miguel.
El piso es privativo, aunque probar que el dinero es de tal naturaleza es casi imposible si tu no lo confiesas.
Saludos
Estando soltera me compre un piso que ha sido mi vivienda habitual desde entonces, con aplazamiento de su pago mediante hipoteca. Al poco tiempo me case con un señor divorciado que tenía contraída la obligación de pagar pensión compensatoria a su primera esposa. El régimen del matrimonio, muy a pesar mío, ha sido el de gananciales, dado que él se negó a hacer separación de bienes. La hipoteca la pagué yo, con mis ingresos entre otras cosas porque él con los pagos que tenía que hacer frente no podía afrontar ni la hipoteca ni otros gastos domésticos. Al cabo de casi 20 años mi marido se marchó de casa y nos divorciamos. En el convenio regulador se omitió toda referencia a la vivienda, excepto que era la habitual del matrimonio y que me quedaba asignada a mi para vivir con mis hijos. Ahora, unos años más tarde mi ex ha decidido volver a su ciudad de origen y me ha pedido un documento notarial en el que haga constar que el 50% de la vivienda es suya, porque se pagó la hipoteca durante el matrimonio, parece ser que porque quiere dejar testamento y de esta forma favorecer a su hija mayor. De entrada me he negado porque verdaderamente no es justo que nos desprotega a mis hijos y a mi cuando he sido yo la que he sostenido todas las cargas familiares. Es más ahora me planteo, aunque no venga al caso que por esa regla de tres que con mis ingresos he pagado al 50% con él la pensión compensatoria a su primera ex mujer -que incluso ha sido mayor que las mensualidades de la hipoteca-, aunque él me dice que no, que a esa pensión la ha pagado él con su dinero y la hipoteca con el de los dos… ¿Esto es así?
Hola Marisa.
El tema de la vivienda lo regula el artículo 1357.2 del Código Civil
Artículo 1357
Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.
Si lees bien el artículo, la vivienda es privativa en la parte pagada antes del matrimonio, y ganancial en la proporción restante
Respecto de la pensión por el pagada te copio y pego el artículo 1362
Artículo 1362
Serán de cargo de la sociedad de gananciales los gastos que se originen por alguna de las siguientes causas:
1.ª El sostenimiento de la familia, la alimentación y educación de los hijos comunes y las atenciones de previsión acomodadas a los usos y a las circunstancias de la familia.
La alimentación y educación de los hijos de uno solo de los cónyuges correrá a cargo de la sociedad de gananciales cuando convivan en el hogar familiar. En caso contrario, los gastos derivados de estos conceptos serán sufragados por la sociedad de gananciales, pero darán lugar a reintegro en el momento de la liquidación.
En el fondo no es que hayas pagado con tus ingresos la mitad de la pensión, sino que con dinero ganancial se ha pagado una deuda privativa, y por tanto hay que reintegrarlo
Artículo 1364
El cónyuge que hubiere aportado bienes privativos para los gastos o pagos que sean de cargo de la sociedad tendrá derecho a ser reintegrado del valor a costa del patrimonio común.
Hola Francisco.
Compre un terreno a nombre propio hace 6 años, cuando ya tenia un año de casada y me encuentro en el regimen de sociedad de gananciales, en dicho titulo de propiedad solo figuro yo.Por otro lado nunca actualice los datos de mi estado civil, mi pregunta es: si yo podria realizar sola la venta de dicho inmueble.
Hola Carla.
Sin ver la escritura poco puedo decirte, pero de estar casada en régimen de gananciales, y de no haber comparecido tu marido expresando que el dinero era privativo, probablemente, tal y como explico en este post, estemos hablando de un bien ganancial y sea necesario el consentimiento de los dos para poder vender.
Acude a la notaría más cercana a preguntar.
Saludos
Hola Francisco
Con mi esposo queremos vender nuestro primer inmueble estando casados en sociedad conyugal.
Mi duda es que él aparece soltero en la escritura de la propiedad siendo que ya estaba casado para el momento de la firma de ésta.
Para vender, ¿Necesariamente se debe modificar el estado civil?, ¿se puede hacer la compraventa sin problema? o debo obligatorimente dar mi consentimiento para poder venderla?
Mi pregunta no es de gananciales, pero espero me pueda ayudar a aclarar nuestra gran duda.
De antemano muchas gracias.
Hola María Egaña.
Parece que es un mero error (no creas que es el primer caso) la venta la tenéis que hacer ambos y aportar un certificado de matrimonio acreditando que al tiempo de la compra estabais casados, para acreditar ese error y subsanarlo.
Saludos
Buenos días.
Mi pareja y yo queremos comprar una vivienda (no estamos casados). En la hipoteca vamos a constar los dos. Pero el quiere que en la escritura, registro… aparezca yo como unica propietaria de la vivienda, ya que no quiere, si le pasara algo que la vivienda formará parte de su herencia. ¿ es posible hacerlo? Y otra cuestión. Tenemos pensado casarnos seguramente tras la compra de la vivienda. Si nos casamos en régimen de gananciales y a el le pasara algo ¿ la vivienda entraría en su herencia? ¿ Y si nos casaramos en régimen de separación de bienes? Y estas mismas preguntas que pasaría si adquirimos la vivienda tras el enlace, ya sea en gananciales o separación de bienes. Y para resumir lo que queremos es casarnos, tener una propiedad pero en el supuesto de que el falleciera antes que yo que esa vivienda constará como solo mía.
Gracias de antemano
Hola María.
Si me permites la broma, no haces una pregunta, sino casi me obligas a hacer un tratado, al que ante todo te recomiendo que lo comentes en la notaría donde vayas a realizar la compra, pues ni todo es blanco o negro, ni tan sencillo.
Nada pasa si compras tu, más el queda como deudor de una casa que no es suya, por lo que te pregunto yo a ti y a él…¿que pasa si os peleáis?.
Si os casáis en régimen de gananciales y salvo pacto expreso en capitulaciones matrimoniales, de tratarse la vivienda habitual, la vivienda sería tuya en la proporción pagada antes del matrimonio y ganancial en la proporción pagada durante el matrimonio.
El que pactéis separación de bienes altera lo dicho, si bien para que puedas vender la casa sería necesario su consentimiento, si se trata de la vivienda habitual.
Todo lo que sea ganancial entra en su herencia, pero te planteo que además de una posible pelea entre los dos, estás partiendo de la premisa de que el fallezca antes que tu, pero puede suceder lo contrario, así como el problema que se plantea si no os casáis y tu falleces, pues tendríamos el problema de que tus padres son herederos forzosos, y mayor aún si no has hecho testamento.
Como ves, las combinaciones son muchas, por lo que te recomiendo que días antes de la firma vayas a notaría y comentes con mi compañero el tema, para ver que os merece más la pena.
Saludos
Muchas gracias por la respuesta.
Sólo planteo la situación de que el falte antes que yo porque yo haría después de la compra un testamento en el que a el le dejaría todo, además de que por mis padres el no tiene problema y ya es un tema hablado y a parte de ellos no tengo más herederos. El tema es que el tiene un trabajo peligroso y no quiere que tenga problemas si a el le llegará a pasar algo (dios no lo quiera). Además de eso tiene un problema a causa de otra persona y en el caso de que pasara algo no querríamos tener problemas con nuestra casa
En relación a que nos separemos también la he considerado, por ello querría saber si se podría hacer algún tipo de contrato privado o algo para que se contemple ese caso. En el que se acuerde un 50% para cada uno.
Por lo que me explica, entiendo que para que nada sea ganancial (y entre en herencia u otros casos) tendríamos que casarnos en separacion de bienes ¿no?
Perdona por el relato pero quiero hacer lo mejor para los dos y por eso quiero contemplar todas las opciones.
Hola María.
Hacer documentos privados tras una escritura suele ser fuente de conflictos, insisto que el tema tiene muchas opciones y posibilidades, y que es imposible abarcarlas todas por aquí, lo mejor es que acudáis a la notaría más cercana y con mi compañero intentéis ver la mejor solución.
Efectivamente para que el bien no sea ganancial, si se trata de la vivienda habitual de la familia, es necesario que haya separación de bienes.
Saludos
Otra cosa cuando dice “si os casas en gananciales y salvo pacto expresó en capitulaciones” ¿que quiere decir? ¿que podríamos pactar otra cosa? Y como es posible que casados en separación de bienes tenga que prestar su consentimiento para la venta, no es que me preocupe pero si que me resulta extraño
gracias y un saludo
Hay libertad de pacto en capitulaciones, y quizá sea bueno plantearse esa posibilidad en vuestro caso.
Sea cual sea el régimen económico del matrimonio para disponer de la vivienda habitual, aunque sea de uno de los cónyuges, es necesario el consentimiento de ambos o autorización judicial, se trata de una norma especial que tiene en cuenta las particularidades de la vivienda habitual, y el problema que supondría en la familia una posible actuación unilateral de uno de los cónyuges.
Saludos
Hola, muchas gracias por su artículo.
Le quiero hacer la siguiente pregunta,por si tiene la amabilidad de ayudarme.
Mis padres se compraron una vivienda hace 20 años en régimen de bienes gananciales por 8 millones de pesetas.A los meses de comprar la casa, mi madre falleció sin hacer testamento. Yo soy su única hija y por tanto, heredera universal. Mi padre actualmente sigue viviendo en esa casa.
Mi padre quiere vender esa casa. Se que necesita mi firma para poder vender, pero me dice que todo el dinero que saque por la venta del piso, le pertenece en exclusiva a él, pues él, durante todos estos años ha estado pagando la hipoteca (200 euros mensuales).
Yo entiendo que esto no es así, que de la venta de esa vivienda, el 50% es mío y que, en todo caso,le tendría que pagar a mi padre la mitad de la hipoteca que quede pendiente todavía más lo pagado durante estos 20 años por “mi mitad” . ¿ Estoy en lo cierto? ¿ aunque mi madre no hubiese firmado el contrato de préstamo hipotecario?
Mi padre quiere vender la casa por 120.000 euros.
60.000 euros serían mios y con ese dinero podría pagar lo que quede pendiente de hipoteca por mi mitad, más pagarle a mi padre lo que él ha estado pagando por mi mitad estos 20 años ( que imagino que me lo reclamará y está en su derecho de hacerlo)
¿ Es así o es todo para él? Gracias
Hola Marenga.
Las cuentas no son tan sencillas como parece, pues ante todo ambos estáis confundiendo préstamo e hipoteca, y tampoco es cierto que te corresponda a ti la casa.
Es cierto que es la heredera, pero tu padre tiene el derecho al usufructo un tercio de la herencia.
Lo siguiente que tienes que tener en cuenta es que la herencia es un conjunto y no una suma de bienes; es un poco complicado, pero para que me entiendas, no es lo mismo cuatro que dos más dos.
Con esto te quiero decir que hasta que no se haga la partición nadie es dueño de nada.
Finalmente es importantísimo saber si la deuda la contrajo tu madre o no, pues el heredero recibe bienes y deudas; en caso de que el préstamo lo contrajeran tu padre y madre, es cierto que deberías haber pagado, más una cosa es la deuda que heredas y que si tu padre paga puede reclamarte, y otra cosa es el incremento de valor del bien.
Te lo he explicado lo más sencillo que puedo, pero como ves, todo el mundo tiene su parte de razón, y me faltan datos para poderte hacer las cuentas; sin duda cuando hagas la escritura de herencia mi compañero te lo explicará mejor.
Saludos
Buenos dias Francisco,
Me ha parecido muy interesante su explicación clara y entendible de estos temas, para las personas que no entendemos de esta materia y quiseiera aprovechar para comentarle mi duda.
3 años y medio antes de casarme, firmé un contrato de compra-venta para la adquisición de un piso privativo, el primer años abone mientras se construia el piso el 2.600.000 pesetas. Al año me lo entregan y se hacen las escrituras 100% de caracter privativo y durantes 2 años y medio pago mi hipoteca de soltero con dinero privativo.
Me caso y durante 2 años y medio se paga la hipoteca con dinero ganancial, momento en el que cancelo la hipoteca de 5.000.000 pesetas con 2.000.000 pesetas de un dinero que tenia de soltero a plazo fijo y 3.000.000 pesetas con dinero ganancial. Transcurren varios años y nos divorciamos.
Mi pregunata es; ¿cuando haga la división de gananciales, que tengo que abonar a mi ex mujer, el 50% del dinero abonado durante el matrimonio (entre recibos de hipoteca y cancelación del prestamo) o calculando el tanto por ciento de esas cantidades, sobre el valor actual de la vivienda, que sería mucho mas dinero?
Tampoco entiendo, ¿como puede ser TITULAR la socidad de gananciales, de una vivienda que se convierte en vivienda habitual, por el hecho de ser abonada parte de la hipoteca en gananciales, “apareciendo tanto en el contrato de compra-venta como en la escritura de la hipoteca privativa y en el registro de la propiedad, 100% del pleno dominio con carácter privativo”.
Entiendo que ese caracter de TITULARIDAD, es para el caso de dividir el inmueble en caso de divorcio, pero que la vivienda nunca he dejaro de ser titular yo, no se si estoy en la cierto Francisco.
Esperando su respuesta, muchas gracias y un saludo.
Hola José Luis.
En realidad tienes que partir de una base y es que la sociedad de gananciales no es TITULAR de nada, pues no tiene personalidad jurídica, los titulares son los cónyuges y pueden ser titulares con carácter ganancial o privativo.
La casa que indicas no es ganancial de ambos cónyuges, es tuya con carácter privativo en lo que hayas pagado con dinero privativo y tuya con carácter ganancial en la proporción que la hayas pagado con dinero ganancial (aunque probar ese último pago con dinero privativo puede que sea difícil de probar).
El motivo es que el Código Civil, protege especialmente la vivienda habitual, y aclaro que no cualquier inmueble, sino sólo el que constituye la residencia habitual de la familia, pues se considera que estamos ante algo que no es estrictamente económico, sino ante un bien de una especialísima trascendencia para la familia y sus integrantes, por lo que requiere una norma especial.
Efectivamente puede que el devenir de las cosas y circunstancias de la familia hagan que lo que en principio era privativo pase a ser ganancial, más lo que tienes que entender es que la ley lo que trata es de proteger la vivienda habitual, por lo que si no miras la ley con criterios económicos, sino con el criterio de proteger a la familia, igual la entiendas (otra cosa es que no estés de acuerdo).
Es cierto que nunca dejas de ser titular, pues la ganancialidad es una mera cualidad del bien; sin embargo no es lo mismo ser titular y ejercer todos los derechos sobre un bien, que ser titular pero compartir todos los derechos con tu cónyuge, pues estamos ante una titularidad tan vacía de contenido real, que resulta verdaderamente difícil distinguir si el otro cónyuge es o no titular.
Saludos
Buenos días, quisiera hacer una consulta, mi hermana y su marido son extranjeros no residentes, viven en Argentina y quieren comprar una vivienda aquí, pero necesitan saber si es necesario que viajen los dos a España para firmar? Ellos están casados en régimen de gananciales. muchas gracias.
Hola María
Bastaría con que venga uno de los dos, tal y como explico en esta entrada
Saludos
Buenas tardes, me casé en segundas nupcias. Mi actual marido está en separación de bienes con anterior esposa y se quiere hacer cargo de una casa gravada con una hipoteca .mi consulta es, si nos vamos allí a vivir y disuelve la sociedad ganancial poniendo a su nombre la casa entraría como ganancial nuestro? No quiero hacerme cargo ni de la titularidad de la casa ni de la hipoteca, la considero un bien privativo. Si le pasara algo tendría q responder yo a la hipoteca? Habría q hacer algún documento en el notario? Muchas gracias
Hola Noelia.
No entiendo que habiendo estado casado en régimen de separación de bienes ahora proceda liquidar gananciales, en todo caso el bien probablemente no sea tuyo, ni tu responderías de la hipoteca.
En todo caso es recomendable que acudas con antelación y toda la documentación a la Notaría para preguntar estas cosas, pues viendo las documentación, las cosas pueden cambiar.
Saludos
Estaba casado en gananciales pero no se había disuelto la sociedad. Si ahora pone su nombre al piso no quiero hacerme cargo yo, lo considero privativo.y claro está habría q sacar una nueva hipoteca….y entonces , se puede arreglar eso por notaría para q no entre yo?
Muchas gracias
El tal caso tiene que liquidar esos gananciales, pero el bien que recibe es privativo no ganancial.
Por supuesto que se puede arreglar así, otra cosa es que el Banco lo acepte.
Saludos
Estimado Francisco, espero que pueda orientarme.
Le comento que hace 15 años(ya de casados) mi esposo prestó dinero y recibió un terreno en garantía por medio de un contrato de compra-venta. El plazo venció, no hubo ningún pago y el terreno continuó siendo propiedad de mi marido y solo él figura en los papeles.
Pasados 5 años, resulta que sin consultarme, mi marido ingenuamente de buena fe acudió con el deudor donde un notario para hacer un documento de anulación de la compra-venta argumentando que fue una venta ficta y que el terreno vuelva a ser propiedad del deudor. Cabe recalcar que nunca hubo devolución del dinero, ni compensación, ni recibos ni nada de parte del deudor. Solo tenemos recibos del dinero que mi marido le prestó.
Actualmente el terreno sigue a nombre de mi marido porque aparentemente el deudor no pudo hacer nada con ese documento de anulación, tengo entendido que solo un juez puede ordenar tal cosa.
¿Como debo proceder para obtener la mitad que me corresponde? Lo que me incomoda es ese documento que hizo mi marido. Cree usted que primero debo anular dicho documento? O puedo directamente pedir división de gananciales? O debo inscribir mi nombre en el terreno?
La ultima consulta y gracias por su tiempo, que pasa si mi marido vende el terreno? Ese documento que firmó puede traernos problemas a futuro?
Muchas gracias Francisco, disculpe la molestia y espero que pueda ayudarme.
Ximena Gonzales
El tema que comentas es extraordinariamente complicado Xinema, mezcas conceptos muy delicados, como el pacto comisorio, te recomiendo que ambos acudáis a un abogado.
Saludos
Buenos dias, en mi familia la casa esta a nombre solo de mi madre ya que se la dejaron mis abuelos en herencia al morir antes de que mi madre se casase, entonces en las escrituras solo esta a nombre de mi madre la casa tendra unos 35 años. Para que tenga el 50% mi madre y el 50% mi padre que tendría que aportarla al matrimonio?’ y cual seria aproximadamente su coste, gracias
Hola Carmen.
Fiscalmente la aportación a gananciales sólo genera incremento de patrimonio en el IRPF, en cuanto al coste de Notaría y de Registro, es mejor que acudas con la documentación a la notaría más cercana.
Saludos
Buenas tardes…mi madre falleció y quedó la casa aún no se ha cambiado el nombre en las escrituras pero necesito un préstamo. tengo otras hermanas q están de acuerdo con el prestamo…sé puede hipotecar estando aún a nombre de mi madre? Hay algún papel Notariado o algo q se puede hacer para acceder a un crédito? Gracias
Hola Alba.
No quiero ser muy bestia, pero es que la hipoteca tiene que hacerla el dueño, y es obvio que tu madre lamentablemente no es dueña.
Para acceder a un crédito no es necesario más que la voluntad de darlo, pero es obvio que el acreedor quiere garantías.
No creas que no es la primera persona que me hace preguntas así en mi despacho, y de hecho lo explico muy gráficamente, pero lo que se dice verbalmente, no suena igual que lo que se dice por escrito, y dado lo doloroso que es un fallecimiento de una madre, comprende que por respeto no lo haga.
Saludos
yo quiero saber,tengo una relacion en union libre mas o menos 20 años el quiere quiere comprar un apartamento para que no tenga problemas en mi vejez pero va a ser en compañia con su hija el me dijo que en usufructo entonces yo pregunto eso cuando yo muera mis hijos que no son los de el no recibirian nada o si?
Hola Lucía.
No acabo de tener claro si la hija es de los dos o no, así como si tu compras o no; sin embargo parece claro que como mucho recibes el usufructo, por lo que este derecho se extingue a tu muerte y nada reciben los que sean hijos tuyos, más no de tu pareja.
Os recomiendo que comentéis el tema en la Notaría, y que acudáis días antes para plantear el problema y buscar soluciones.
Saludos
Hola, tengo una propiedad a medias aun con mi expareja, estoy pendiente de realizar una extinción de condominio, pero para quitarla tambien de la hipoteca me piden un nuevo pagador, asi que será mi nueva pareja. Y por ese motivo quiero incluirla como titular tambien de la casa, asi que me recomiendan que haga la compra del 50% de la casa directamente ella. Para esto me piden una prevision dd fondos de 7700 euros, mas dinero que si fuese solo la extincion de condominio. Mi pregunta es, en octubre nos casamos, asi que si esperamos a despues de la boda y hago la extincion de condominio puedo incluirla ya como propietaria al estar casados y asi ahorrarme esos 3000€??
Hola Álvaro.
El problema es que si entra tu nueva pareja no hay extinción de condominio, sino venta, por lo que cambia la fiscalidad; si te casas y adquieres, no se trataría de un bien ganancial, pues son privativos los bienes adquiridos como consecuencia de otros privativos, y en tu caso la única fórmula es nuevamente la compraventa por tu pareja.
Saludos
Hola,
Acabo de comprar una casa junto con mi marido en régimen de gananciales. La mitad del dinero proviene de una donación que le han hecho a él. En el momento de hacer las escrituras no dijimos nada de esto y, por tanto, se ha tratado como si todo el importe hubiera procedido de gananciales. ¿Hay algún problema por qué esté así la escritura?. También es cierto, que, aunque igual no sé si sería fácil de probar, la otra mitad se podría considerar que era privativa mía, pues la tenía antes de casarnos.
Muchas gracias de antemano
Hola Nedea.
El problema es que se le va a dar al bien una naturaleza que no tiene, en la práctica todo depende de que os convenga al liquidar (sea por divorcio o por fallecimiento) pero hablamos de un futuro impredecible.
Saludos
Gracias, mi pregunta iba por si, por culpa de eso, tendríamos algún problema con hacienda, o habíamos hecho algo ilegal sin saberlo. Por lo que cuentas parece que no.
Perdona por que haya repetido la pregunta, pensé que no se había mandado
Con hacienda no tienes que tener problema alguno, pues hacienda no entra a valorar el régimen económico del matrimonio en el IRPF
Hola,
He comprado una casa junto con mi marido en régimen de gananciales. Una parte del dinero proviene de un bien privativo suyo pero no se ha dicho nada en el notario. ¿Podría haber algún problema con eso?
Muchas gracias por anticipado
Hola Nedea.
Lo suyo era haberlo aclarado, el problema es que demostrar luego lo contrario puede ser complicado.
Saludos
buenos días, mi consulta me ha quedado parcialmente contestada una vez he leÍdo los post, pero tengo alguna duda que no consigo aclarar. Me he ido a vivir con mi pareja a su vivienda habitual (propiedad privativa de éste con hipoteca), desde q estoy con Él pagamos juntos la hipoteca, pero yo no tengo ninguna titulrlidad en el inmueble. Hemos pensado poner el piso a nombre de los dos, y para ello creemos q lo más sencillo sería casarnos (en régimen de gananciales) y que él hiciese una aportación a la Sdad de gananciales, hasta aquí creo que lo tengo claro, pero ¿que ocurre con la hipoteca?, puede él hacer una aportación a sdad gananciales de un inmueble hipotecado?, de ser posible ¿habría que modificar la titularidad de la hipoteca también?.
Creemos q es la mejor manera, ya que nuestra intención es que en caso de fallecimiento de uno de los cónyuges dejar en testamento al otro como usufructuario de la vivienda (para que resida en ella mientras viva), y evitar que los hijos de él pudiesen expulsarme de la vivienda (exigiendo la mitad que le correspondería de su padre).
muchas gracias
Hola Sonia.
Creo que has entendido bien el problema y resuelto el mismo, sólo te falta entender que una cosa es el préstamo y otra la hipoteca que lo garantiza, igual si miras el post sobre ¿qué es una hipoteca lo entiendes mejor?.
El hecho de aportar la vivienda a la sociedad de gananciales te hace cotitular de un bien gravado con una garantía, otra cosa es especificar en la aportación tanto la deuda que tiene tu pareja frente a ti por las cuotas pagadas, como que tu asumes el pago del resto del préstamo (pero eso es una asunción de deuda).
Saludos
Hola , haber si me puedes aclarar esta duda , A y B casados en gananciales comienza una construcción de una vivienda , en la escritura de construcción aparece que comparecen A y B , que ambos tienen el pleno dominio del terreno.
En catastr y en la declracion rent aparece cada uno al 50%
En la liquidación de gananciales por heren cuanto le correspondería por gananciales al otro cónyuge
Digamos si esta valorado en 1000( (pongo esta cifra para verlo mej) , le correspondería
500 (1000/2) o 750 (500 que ya eran suyos mas 250 de los otros 500)
Gracias
Hola Manuel.
No entiendo bien tu pregunta, pues lo primero que tendría que saber es si el terreno es de ellos con carácter ganancial o privativo, si fuera ganancial (eso parece) el valor total se adiciona al valor de todos los bienes gananciales, y el resultado de dicha suma se divide entre dos, pues la sociedad de gananciales la integra un conjunto de bienes, pero no la suma de mitades sobre cada bien.
Saludos
Creo que Se adquirió en su día varios terrenos sin edificar , unos en privativo y otros en gananciales , años después los terrenos formaron uno solo , se hizo escritura de obra nueva , declarándolo como atribución de gananciales (ar 1355 cc)
¿Que le corresponderia en ese caso?
Gracias
Hola Manuel.
Poco puedo ayudarte sin ver las escrituras, más si como comentas se aportaron los terrenos a la sociedad de gananciales, cada uno tiene derecho al 50%, aunque habría que ver la causa de la aportación.
Saludos
Ok gracias , por su respuesta y por su tiempo
Buenas tardes.
Mi pareja y yo estamos construyendo nuestra primera vivienda, pero el terreno donde se sitúa está solo a su nombre y la hipoteca a nombre de los dos. Queda algo más de un mes para que finalice la obra y nos han comentado que esto puede suponer problemas, pues de este modo la vivienda es sólo suya al ser el dueño del terreno. La opción de hacer un contrato de compraventa no la tenemos clara, por el hecho de que nos supondría mucho dinero y nos han dicho que si nos casamos en régimen de gananciales, podríamos solucionar el problema. Mi pregunta es qué opción sería la más sencilla y en el caso de matrimonio, si sería necesario hacerlo antes del fin de obra o puede ser después.
Muchas gracias por su tiempo, un saludo.
Hola Raquel.
Permíteme que te sea algo borde, pero plantearse el matrimonio como alternativa económica a un problema de titularidad de un edificio me parece una auténtica locura.
No obstante tu pregunta es, y a ella respondo, por más que te llame ante todo a la calma y la prudencia, que antes de casarte pienses si quieres compartir tu vida con una persona o ahorrar un dinero en impuestos.
Efectivamente la aportación a gananciales es un negocio fiscalmente muy económico, dado que no tributa ni por impuestos autonómicos (los famosos derechos reales o ITP) o municipales (las famosas plusvalías).
Dicho esto, lo cierto es que la consecuencia es la misma aporte tu novio el bien construido o por construir a la sociedad de gananciales; sin embargo recuerda:
a) Que lo que se construye en suelo ajeno es del dueño del suelo
b) Que el dueño del suelo es deudor por el importe del dinero invertido en la construcción
Otra cosa distinta es que pueda probarse más o menos fácilmente la deuda, pero para ello una escritura de reconocimiento de deuda, no sólo es prueba, sino que además es un título ejecutivo (si no sabes mucho derecho, te diré que es algo similar a una letra de cambio); el inconveniente es que las plusvalías o minusvalías que sufra el inmueble a lo largo del tiempo beneficiarán o perjudicarán exclusivamente a tu novio.
En definitiva, te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana, no ya para buscar la solución económica, sino la solución personal que os sea más adecuada.
Saludos
Muchas gracias por su respuesta,
Un saludo.
Buenas Noches Francisco,
Tengo una consulta relacionada con los temas del articulo. Estoy casada en Gananciales con mi marido y queremos comprar una casa mediante hipoteca. Él tiene 57 años y yo 37, si pedimos la hipoteca los dos el banco me pone un límite de años debido a su edad.
De acuerdo a lo que comentas, ¿podría entonces pedir yo sola la hipoteca? Y luego la propiedad queda en gananciales. ¿Eso es posible sin tener que hacer ningún tramite como cambio de régimen económico?
¿Que opciones tengo?
Gracias de antemano,
Hola Jeysi.
El problema no es exclusivamente la edad de tu marido, sino que es más que posible que sea la suma de tus ingresos y las de tu marido, y que el banco si esté dispuesto a daros el préstamo a los dos y no a ti sólo.
Pongamos el caso (lo desconozco) que tu marido trabaja y tu no, parece evidente que el banco ante todo evalúa la solvencia económica, y luego las posibilidades de pago; en todo caso, comenta la situación con el banco, pues la edad del prestatario influye en sus expectativas de vida y tiempo que le queda para la jubilación, pero sobre todo lo que influye a la hora de conceder un préstamo, son los ingresos.
Saludos
Buenas tardes Don Francisco.
Tengo una consulta …
Hace 8 años mi marido y yo compramos una vivienda estando de solteros, dicha vivienda e hipoteca están a nombre de el, ya que él era quien trabajaba y demás. Hace 4 años que estamos casados en régimen ganancial, la hipoteca la pagamos los 2, la vivienda familiar es la que le comentó y tenemos 2 niños.
Al haber puesto él la vivienda a su nombre desde un principio, creo entender que seria un bien privativo y por los 4 años siguientes seria parte ganancial.
Mi pregunta es …
Si en unos años nos divorciamos, yo tendría derecho a quedarme con parte de la vivienda (ya que es bastante grande, y realmente son 2 viviendas en 1) o solo cabe la opción de que el me pague las cantidades de la hipoteca abonadas en dinero ganancial?
* la vivienda es bastante grande y prácticamente vendría siendo 2 en 1, por la división que tiene echa y demás. En caso de separación ami me gustaria quedarme con parte de la vivienda ya que durante todos estos años eh pagado hipoteca, reformas y demás y ah sido la vivienda habitual de mis hijos tb. Me gustaría que mi marido tuviese su parte y yo la mía. No me interesaría el dinero. En caso de divorcio yo podría solicitar lo que le comentó? o solo quedaría la opción de que el me abonará las cantidades en ganancial, ya que la vivienda es privativa?
Un saludo, muchas gracias!
Hola María.
Dos son los problemas que planteas:
1.- Respecto a la naturaleza de la vivienda, al amparo de los artículos 1354 y 1357.2 del Código Civil, esa vivienda, al ser vivienda habitual, es privativa en la parte pagada antes del matrimonio con dinero privativo, y ganancial en la proporción que se pague durante el matrimonio (queda sin resolver en caso de divorcio, la naturaleza que tendría respecto a la parte pendiente de pago).
2.- En cuanto a la liquidación de la sociedad de gananciales, en caso de divorcio: ante todo se está a lo que de mutuo acuerdo decidan los cónyuges, siempre que no dañe a los hijos o sea gravemente perjudicial (obviamente no veo aquí esta posibilidad) más a falta de acuerdo, es el juez el que decide teniendo en cuenta el interés de la familia más necesitado de protección.
Obviamente es una solución inteligente y sensata la que propones, más es el juez quien tiene la palabra y a quien hay que aportarle las pruebas, por lo que anticipar la respuesta del juez es pura especulación.
Saludos
Buenas tardes Sr. notario, le comento;
Somos matrimonio casados en Baleares año 1990 (separación de bienes) y residentes en Granada desde 2003 (aquí gananciales).Hace un año mi esposa heredo una vivienda de sus padres en Palma la cual tiene su escritura a nombre de ella y nuestra intención es que dicha vivienda este como gananciales osea que resé a nombre de los dos y a todos efectos…que podemos hacer ? que nos aconseja Usted …y que no represente un alto coste.
Le agradezco de antemano su respuesta y su ayuda.
Julian.
Hola Julián.
Lo primero realizar un acta para fijar el régimen económico del matrimonio, e inscribirla en el Registro Civil, seguidamente unas capitulaciones matrimoniales, pactando régimen de gananciales, y finalmente una aportación a gananciales.
En realidad los dos primeros son documentos sin cuantía arancelaria, y el tercero no tributa ni por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ni por las conocidas como “plusvalías municipales”.
Acude a la Notaría más cercana, donde seguro que te informan mejor.
Saludos
Tenía un pregunta, se puede comprar una casa estando casado en gananciales. Pero especificar que se compra cada uno la parte indivisa. La pregunta va orientada por el beneficiarse del itp reducido, dado que si se pudiese comprar la parte indivisa cada conyuge podría beneficiarse de el, al cumplir su parte el maximo valor de compra. Gracias.
Hola Mai.
Si puede comprarse por cuotas indivisas, aunque no se a que tipo reducido te refieres, si es el caso del 3,5% por el que tributan las compras en Andalucía por menores de 35 años de una vivienda habitual de valor inferior a 130000 euros, no es necesario esa compa por cuotas, pregunta en la notaría más cercana.
Saludos
me gustaría añadir una cuestión…
yo pago la letra de mi piso con mi cuenta en la que estoy yo solo, luego aparte tenemos una cuenta común para los gastos de uso, pero lo que es la letra solo se paga de esa cuenta en la que estoy yo solo. Cuando nos casemos, seguirá la cosa igual, seguire pagando la letra yo y el resto de usos entre los dos…
me puede pedir algo del piso mi conyuge en caso de separación? Si tengo la prueba de que yo exclusivamente pago la letra?
gracias
Hola Carlos.
La cuestión no es quien paga o deja de pagar; sino si estás casado en régimen de gananciales o de separación de bienes, pues aunque seas el titular de una cuenta, si estas casado en régimen de gananciales, todas las ganancias son comunes.
En caso de nulidad separación o divorcio, no se discute la propiedad, sino que se discute el cónyuge que tiene derecho a la vivienda familiar, siendo que para ello se atiende sobre todo al interés de los hijos y el interés de la familia más necesitado de protección.
Saludos
Gracias por contestar Francisco.
Entonces que me recomienda que haga? qué opciones tenemos? Vamos a casarnos en mayo próximo, del piso van a estar pagadas ya 3/4 partes del mismo en el momento que nos casemos, única y exclusivamente por mi, probado y demostrado ya que en esa cuenta solo estoy yo. A partir de entonces como se hara el reparto del piso? Deberíamos hacer separación de bienes, capitulaciones matrimoniales? Como y donde debo hacerlo? Mejor hablamos con un abogado? Ando un poco perdido la verdad.
muchas gracias
Hola Carlos.
Lo primero es que hables el tema claramente con tu pareja, y luego que acudáis a la notaría más cercana probablemente para hacer capitulaciones matrimoniales en la que pactéis régimen de separación de bienes.
Saludos
muchas gracias por ser tan amable… Entonces debería ir a una notaria y llevar a cabo la separación de bienes? Con eso ya no podría reclamarme nada mi futura mujer en caso de divorcio, salvo si tuviéramos hijos y el juez decidiera lo contrario para su uso, nunca en propiedad, entiendo.
El tramite de papeleos a cuanto asciende y que debería llevar? imagino la escritura y la prueba de que los pagos efectuados por mi, declaración de la renta, etc… Muchas gracias, ya que ando algo perdido y quiero dejar todo atado digamos…
un saludo y gracias otra vez
Hola nuevamente Carlos.
Una cosa es la propiedad y otra la atribución del uso de la vivienda habitual, y garantizarte lo que en el futuro un juez puede determinar en atención a unas circunstancias que hoy concurren, es excesivamente aventurado, más lo que te comento es la fórmula más económica de tener el mínimo de perjuicios posibles (en derecho no puede anticiparse el futuro y las cosas absolutas no existen).
En cuanto a los requisitos y coste, creo que es más acertado que preguntes en la Notaría a la que acudas.
Saludos
buen día, hace poco compre una casa con mi esposo (unión libre) la casa quedo a nombre de el por mutuo acuerdo, tenemos un bebe, el fue casado hace 11 años pero se divorcio sin hacer separación de bienes y quedo una niña de 10 años. en caso de que el o yo faltáramos como seria la separación de bienes, a la ex mujer le tocaría parte?
Hola Laura
Perdona pero no entiendo bien tu pregunta, me hablas de esposo y unión libre, tampoco si la hija de once años es tuya o de la anterior esposa.
Puedo anticiparte que la ex esposa no es heredera, pero si los hijos, y que estos están bajo la patria potestad de sus progenitores.
Sería muy reocomendable que acudierais a la Notaría más cercana para analizar mejor la situación, para saber vuestra voluntad, y resolver los posibles problemas.
Saludos
ok, no me hice entender, tubo una hija con la ex esposa, el y yo convivimos en unión libre y tenemos un bebe, cuando el se divorcio no hizo separación de bienes, hace poco compramos una casa. mi pregunta es: ¿si el no realizo la separación de bienes con la ex esposa (aunque no hayan tenido bienes) a ella le tocaría algo parte de la casa?, entiendo que los hijos si son herederos.
gracias por la respuesta.
Hola Laura.
Si compró la casa divorciado, sin duda no, más la madre como titular de la patria potestad de la hija, podría generar situaciones muy complicadas; insisto en que acudáis a Notaría, pues muchos problemas pueden resolverse con un testamento bien redactado, atendiendo a estas circunstancias.
Saludos
hlHola, gracias por el artículo. Hace 10 años que me divorcié. Estábamos en gananciales. Al disoverlo yo le doné a él la casa a cambio de que él me quitara de la hipoteca. Hace 5 años descubrí que seguía como deudora en esa hipoteca. Me puse muy a mi pesar en contacto con él y me dijo que el banco no le permitía quitarme. Creo que mintió. Ahora voy a volver a España, contratar un abogado e ir ha hablar con el banco. Crees que puedo conseguir por las buenas mi liberación? o al contrario cabría alguna manera de obligarle a aceptar las nuevas condiciones de su banco y liberarme. En la sentencia pone claramente que es su deber siempre que el acrredor esté de acuerdo. Yo estaba muy enferma en aquella época y tuvimos la misma abogada. Siento que se aprovecharon.
Hola Cristina.
Siento decirte que donar a cambio de una retribución no es propiamente una donación, aunque primordialmente habrá que estar a los términos del convenio regulador y me es imposible opinar sobre lo que no veo.
El problema es que el banco puede que simplemente se niegue a aceptar que tu quedes liberada, y el que él tenga que aceptar nuevas condiciones es un tema muy controvertido, por lo que lo mejor que puedo hacer es recomendarte que acudas a una abogada.
En cuanto al posible engaño, lo cierto es que el convenio lo ratificaste judicialmente, y el juez te consideró capaz, por lo que no te engaño, si te comento que pocas posibilidades veo en ese tema; amén de que no voy a dudar de la profesionalidad del letrado que te asistió.
Saludos
ESCRITURA DE CAPITULACIONES MATRIMONIALES Y LIQUIDACION DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. Perdona dice así: D fulanito se subroga en los préstamos personales y no solo en la responsabilidad real derivada de la hipoteca, sino tb en la obligación personal con ella garantizada, asumiendo la condición jurídica de deudor y liberando a Dña X de la responsabilidad derivada de los citados préstamos hipotecarios y personales. Advierto de la necesidad de consentimiento expreso o tácito del acreedor para la plena eficacia de esta liberación.
Ese no es el texto de una donación, sino de unas capitulaciones matrimoniales, y expresamente el Notario te advirtió de la necesidad de consentimiento del banco, sin que se impusiera obligación adicional a tu pareja.
Anteriormente te comentaba, y lo hago en muchas ocasiones que hay que ver la documentación, pues de buena fe, pueden inducir a errro, precisamente lo que decías en tu comentario anterior se contradice con lo que ahora copias; cree que no pienso que actues de mala fe, o trates de engañarme (entre otras cosas porque nada ganarías) simplemente quiero aclararte a ti y a los lectores que atender un asunto concreto requiere verlo con detenimiento y que un blog no puede ser un consultorio jurídico de asuntos determinados.
Hay en este mismo blog tres artículos sobre subrogación de hipoteca, donde puedes obterner información adiciona.
En todo caso, puede haber otros detalles en tu caso particular que estes omitiendo (insisto de buena fe) por lo que te recomiendo que acudas a un abogado.
ALUSOA
Para nada me ofendes Cristina, y estoy plenamente convencido de que crees todas y cada una de las palabras que indicas; sólo trato de hacerte ver que opinar sobre un caso concreto, sin la documentacíon por delante es imposible, y como es más frecuente de lo que parece que una cosa es lo que decimos que hemos hecho, y otra lo que verdaderamente hemos hecho.
Por ello, una y otra vez, insisto en que hay que dejarse asesorar por un profesional, y por ello insisto hasta la saciedad en el blog sobre la necesidad de preguntar, pues luego sin querer se dicen cosas que resultan contradictorias, y nosotros mismos somos los más perjudicados.
Cree que trato de ayudarte, y perdona si mis formas son bruscas, en todo caso piensa que nada gano o pierdo, pero el ayudar no supone decirle a alguien lo que quiere escuchar, sino lo que debe oir, y el asunto que planteas dista mucho de ser sencillo de resolver conforme a tus intereses.
Un saludo
Hola Francisco, te agradecería me aportes una opinion. Estoy casado y tenemos intencion de comprar una propiedad. El dinero para adquirirla proviene de donaciones de mis padres y de la venta de un departamento mio comprado antes del matrimonio. La propiedad a comprar será un bien propio o un bien ganancial? Osea, seremos ambos propietarios 50/50 por estar casados? Para incluirla como titular, sólo hay que mencionarlo en la escritura? El hecho que se especifique en la escritura el origen de los fondos, la excluiria de un bien ganancial? Muchas gracias por tu respuesta y por la ayuda que nos brindas.
Hola Ulíses.
La vivienda es privativa, más demostrarlo es difícil, por lo que lo que procede es que tu esposa comparezca en la escritura y confiese que el dinero es privativo.
El bien no es privativo o ganancial porque se especifique en la escritura el origen de los fondos, sino por el origen de los fondos, lo que sucede es que se presume que es ganancial el dinero, y la forma de desvirtuar esa presunción es con la confesión de tu esposa que ya te he indicado.
Saludos
Hola
Mi madre tiene su casa a su nombre con una escritura de la de antes que ahora no valen, al hacer formal la escritura aparece el nombre del marido en primer lugar y mi madre no está de acuerdo porque dice que ella debería aparecer primera ya que es la propiedad que ella puede dejar en herencia. Puede figurar ella primera? Puede su marido dejar en herencia esa casa?
Hola Sandra.
No entiendo que es eso de una escritura de las de antes que ahora no valen, pues las escrituras valen lo mismo desde hace más de 500 años, y el que aparezca en primer o segundo lugar es absolutamente irrelevante.
Te recomiendo que acudas con el documento a la notaría más cercana y preguntes, porque sinceramente no entiendo tu pregunta.
Saludos
Buenas, Yo inicie un prestamo para vivienda cuando estaba soltera,cuando me case empece con los papeles aun diciendo que estaba soltera porque mi esposo no quiere aparecer ante la entidad porque esta reportado a centrales de riesgo y me puede perjudicar el prestamo, mi pregunta es puedo hacer escrituras y decir que soy soltera?
Hola Vanessa.
Ante todo no entiendo bien tu comentario inicial, pues no se a que te refieres con iniciar un préstamo, y empezar con los papeles una vez casado.
Evidentemente lo de decir que estas soltera en una escritura, cuando estas casada, es algo que se cae por si solo, y como comprenderás: primero creo que es irrelevante tu estado civil a efectos de pedir un préstamo, pero sobre todo… ¿pretendes que como notario te recomiende mentir o como hacerlo?
Saludos
Buenas tardes.
Yo me separé de mi ex y teníamos una hipoteca a partes iguales. Hicimos una disolución de condominio o sociedad alegando que ella compraba mi parte de la hipoteca y asumía por tanto los costes de la hipoteca y se quedaría entonces con el piso entero y se hicieron nuevas escrituras.
Mi sorpresa es, que sigo apareciendo en la deuda hipotecaria 3 años después pero no en las escrituras del piso. Porque el banco dice que no me puede quitar por no tener garantías de pago por si falta en alguna cuota. Mi pregunta es, ¿Puede un notario hacer tal cosa sin tener la respuesta del banco favorable? y ¿Puede anularse la nueva escritura al no cumplirse lo acordado en la disolución?
Hola Miguel Ángel.
Por supuesto que puede hacerse, y seguro que el Notario te dijo, o al menos debió decirte que esa asunción de deuda requería el consentimiento del banco, te recomiendo que leas este post en el que explico el tema https://www.notariofranciscorosales.com/disolucion-de-condominio-de-finca-hipotecada/.
Saludos
Pues no, no me dijo tal cosa, porque sino, no habría firmado nada, solamente me dijo que con eso el banco me sacaría de la hipoteca.
Poco puedo añadir Miguel Ángel, salvo que mejor consulta con un abogado, pues como has podido leer sin el consentimiento del banco no quedas libre de la deuda frente al mismo (si frente a tu cónyuge).
Saludos
Hola Francisco. mi pregunta ta es un poco delicada.. Estoy por comprar una vivienda.. Yo estoy casado en bienes gananciales pero la verdad es que hace un año que mi esposa se fue a su país y no se nada de ella. Esta desaparecida.. No estamos juntos hace tiempo. pero legalmente seguimos casados.. la verdad es que yo firme todo como soltero y en el banco figuro y todos los papeles que se presentaron en notaria dice Estado civil soltero.. . que pasará cuando me presente en notaria y firme como soltero omitiendo que verdaderamente me encuentro casado.. Cual seria el problema o perjuicio que puedo tener.? muchas gracias
Hola Diego.
Hay jurisprudencia que entiende extinguido el régimen económico del matrimonio en caso de ruptura definitiva de la convivencia matrimonial, más no te recomiendo que mientas en una escritura, y no ya por posibles repercusiones penales, sino porque te pones a tiro de piedra una demanda de tu esposa.
Comenta el tema en la Notaría, y es mejor hacer las cosas bien y despacio que precipitadamente y buscando problemas.
Saludos
Hola Francisco.Me gustaria que me pudieras aclarar, si es posible una duda que he consultado con varios abogados pro no me dejan claro porque no me llega n a dar una respuesta clara.
A principios de 2008 mi novio y yo estando solteros firmamos un contrato de compra venta de uma vivienda que estaban acabando.cada uno hizo una aportacion inicial el de 1000 e y yo de 17500e. En junio de ese año nos casamos en gananciales y en julio firmamos escritura y prestamo hipotecario. En la escritura la casa es al 50% de cada uno, estamos los dos. En el prestamo hipotecario el es el hipotecante deudor y yo la hipotecante no deudora, se hizo asi el prestamo porque el es empleado del banco y tenia mejores condiciones de hipoteca.
Durante el matrimonio pagamos a partes iguales. En 2013 nos divorciamos en la sentencia no se habla de liquidacion de bienes, solo el divorcio.No hay acuerdo de nada porque el no pone de su parte.
Antes del divorcio El se queda en la casa y yo me tengo que ir por lo que dejo de pagar la hipoteca, pagandola el integramente.sigue en la casa hasta hace pocos meses.
Ahora quiere venderla porque ya no vive ahi o que me la quede yo ( aumque a mi no me interesa) y me esta reclamando el dinero de estos años que no he pagado la hipoteca.
Tengo obligacion al irme de la casa y estando divorciados legalmente de seguir pagando la mitad de la hipoteca?
Si vendemos la casa tengo que pagarle la parte proporcional que no he pagado esos años?
Yo tenia entendido que al ser hipotecante no deudora , la deuda es de el y aumque estuvieramos casados en gananciales es el el que siempre ha tenido la obligacion de pagar la hipoteca.
Me podrias aclarar todo esto? Por que nose si le debo dinero o me debe el a mi.muchas gracias
Hola Rosa.
Ante todo lo que debes es de acudir a un abogado, y resolver el tema definitivamente, pues el tema es sencillo, si bien las cuentas son complicadas e imposibles de realizar por aquí.
Estás mezclando muchos conceptos, como son compra, préstamo, y sociedad de gananciales.
Por de pronto la casa es tan tuya como de él y ambos habréis de venderla conjuntamente, debiendo llegar a un acuerdo sobre su uso.
El ser o no deudor, es algo que afecta a la relación entre tu ex pareja y el banco, más no a la relación que tenéis entre vosotros.
La liquidación de la sociedad de gananciales en este caso genera varios problemas, pues es evidente (si se trata de la vivienda habitual) que el inmueble es ganancial en la parte pagada constante el matrimonio; sin embargo está el problema del distinto desembolso económico inicial (que tu misma contradices en la escritura de adquisición) y el de las cuotas pagadas tras la ruptura del vínculo.
Saludos
Hola gracias por su contestacion. Pero el problema es que el no quiere llegar a ningun acuerdo conmigo y sigue a lo suyo.
La vivienda era habitual, no tenemos hijos y yo me voy de la casa en 2013 porque el no se quiere ir. En 2015 sale la sentencia de divorcio contencioso con rebeldia por parte de el por que no se le localiza. Y ahora viene con amenazas de que le pague todos los años que no he pagaDo( desde 2013 hasta ahora) y que ya no vive ahi y no quiere la casa, que la vendamos. Pero el valor de la vivienda esta por debajo o igual que la deuda de la hipoteca, entonces tendriamos que aportar dinero en ese venta( para los gastos de venta).
Entonces ese problema de distinto desembolso es el que nadie me aclara( los distintos abogados consultados tampoco)yo nose si tendria que seguir pagando y me gustaria saber que es lo legal o justo para proponerle a mi ex a ver si quiere aceptarlo. Por que el me pide que le pague los años que no he pagado y le debo y de ahi no sale, no quiere otra cosa .
Entiendo lo que me dices que me contradigo con la escritura y el desembolso inicial pro en su momento no lo sabia.
Ahora mismo y desde la sentencia de divorcio el ha pagado unos 11000euros de cuotas de hipoteca( pro tambien el ha seguido viviendo en esa casa y yo de alquiler). Entonces a mi parecer todavia yo he aportado mas que el, en concreto 5000e. Esto seria asi? O es mas complejo todo? Pero tambien pienso que yo no tngo que pagar nada y no le debo nada por que es el el que esta obligado a pagar esa casa hasta que se venda.esto seria valido?
Gracias
Hola Rosa.
Añades nuevos datos, y más que pueden salir; hacer las cuentas no es sencillo y cada uno tiene sus opiniones.
Entiendo que quieras una respuesta definitiva, más esa respuesta la tiene el juez, por lo que te recomiendo que te pongas en manos de un único abogado, le entregues la documentación, estudie el caso, y si no hay manera de llegar a un acuerdo, cuanto antes se interponga la demanda, antes se resolverá el problema.
Poco más puedo hacer desde aquí.
Saludos
Gracias, En ello estoy. Saludos.
Hola Francisco,
Mi caso es un poco delicado y tiene que ver con el tercer párrafo de tu post “Por de pronto me resulta completamente increíble que uno de los cónyuges realice un acto tan importante como la compra de un inmueble sin comentarlo y consultarlo a su cónyuge, de hecho no he conocido caso alguno en el que así sucediera”.
Pues bien, yo sí conozco un caso en el que esto ha sucedido, un cónyuge, sin consentimiento del otro, ha comprado una casa (gastándose los ahorros de toda la vida de la sociedad conyugal). Podría el otro cónyuge hacer algo para anular esa compra?
Muchas gracias
Sinceramente lo dudo Miguel, pues es válida la disposición de dinero que realice uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro, y entramos en terreros muy farragosos, donde además probar la falta de consentimiento es difícil, más no imposible.
Te recomiendo que acudas a un abogado, aunque no creo que sea un tema fácil.
Saludos
Muchas gracias por la respuesta
ESTOY CASADA HACE 6 AÑOS Y MI ESPOSO COMPRO UNA CASA EL ES EL UNICO UQ ESTA EN LA PROPIEDAD DE LA MISMA AHORA EL QUIERE PONERLA A NOMBRE DE SU MADRE QUE DRECHOS TENGO YO DE ESTA CASA
Hola lili.
Habría que ver si compró antes o después del matrimonio, pues si es posterior al matrimonio la compra, la casa es ganancial; en todo caso si se trata de la vivienda habitual, para disponer de ella, es necesario tu consentimiento o autorización judicial.
Saludos
buenos dias francisco una pregunta mi esposo tenia dos habitaciones cuando enpezamos nuestra vida conyugal luego de 2 años compramos un carro luego a los 7 años de estar junto nos casamos tenemos 4 años casados y nos separamos ahora el me quiere sacar de la casa por q el la compro yo le quiero pagar la mitad y no quiere y del carro no me quiere dar nada que hago u tengo tres hijos con el el tiene 2 una de 9 y uno de 6 yo tengo el de un año
Hola Verónica.
Por la forma de hablar creo que no eres de España, por lo que si es así mejor consulta a un abogado de tu país.
Todo bien comprado antes del matrimonio es privativo del cónyuge comprador, y la única excepción es la vivienda comprada a plazos antes de la sociedad de gananciales (no aclaras cual es tu régimen económico del matrimonio) que es privativa del comprador y ganancial en la misma proporción en la que se han pagado.
Seas o no de España, ante un tema de divorcio, lo más recomendable es acudir directamente con toda la documentación a un abogado.
Saludos
hola nada mas saber si mi pareja puede hacer algo con la escritura que esta a mi nombre; el terreno lo costrui poco a poco y auque mi hija ya tiene trece años tiene apenas u año que vivimos juntos en el mismo domicilio, escriture sin pedirle opinion ya que un dia como llegue de madrugada ya que me pase de copas tomo mis cosas y la hecho fuera, ademas no me dejaba entrar por eso actue de esa manera saludos
Hola Oscar.
Lo importante no es la escritura en si, sino su contenido, y tu cónyuge podrá o no hacer algo en función: no de que tenga o deje de tener una escritura, sino de lo que diga esa escritura.
Siempre puedes pedir una segunda copia, pues el Notario conserva los originales precisamente con esa finalidad.
Saludos
Hola Francisco. Muchas gracias por el post. Mi pregunta es muy simple, hay alguna forma de añadir a la escritura de la vivienda a tu conyúge , si te compraste el piso estando soltero? He leído que se podría añadir por Actos Jurídicos Documentados pagando el 1% (sobre precio escriturado) , es esto cierto?
Si esto no es posible, la otra opción económica, me parece que sería realizar testamento, porque pagar, otra vez, un 10% de Escritura es muchísimo dinero. Habría alguna otra opción?
Muchas gracias por tu ayuda y saludos.
Hola Raul.
Si la hay, e incluso puede que no tan dramática como crees, pues puede que incluso, si se trata de vivienda habitual, puede que en parte sea ganancial, de haberse comprado con precio aplazado.
Otra solución es una escritura de aportaición a gananciales, pues no tributa por ITP, aunque si por IRPF.
Acude a la Notaía más cercana, que seguramente te lo expliquen más detenidamente y puedan, a la vista de la documentación orientarte mejor.
Saludos
Buenos días,
tengo siguiente duda: Mi marido y yo estamos casado en régimen de gananciales, mi marido adquirió la vivienda habitual antes del matrimonio (sería privativo) pero con hipoteca que se sigue pagando (a partir del casamiento ganancial). En el transcurso de los años hemos adquirido otro inmueble en ganancial. Ahora por razones de riesgos y prevención queremos hacer separación de bienes y tenemos claro que yo he de quedarme con la vivienda habitual y él con el otro inmueble.
Mi pregunta es si mi marido previamente ha de aportar la vivienda habitual a gananciales? Y si hay que especificar el valor de la parte privativa (ya que por la hipoteca entiendo que existe esa parte ganancial) o simplemente por su totalidad.
Por otro lado, hay que registrar la aportación previamente o se puede hacer la aportación y la separación de bienes el mismo día?
Muchas gracias y saludos
Hola Marta.
Lo que hay que hacer es lo que llamo “concreción de ganancialidad” en definitiva fijar el porcentaje en el que el bien es privativo y ganancial (puede que por motivos fiscales os convenga aportar a gananciales para evitar excesos de adjudicación) y pedir la rectificación del error registral que es causado por un hecho posterior al título y la inscripción.
El hacer o no la aportación el mismo día es irrelevante, lo que no tengo claro es si resulta conveniente, pues siempre hay que hacer cuentas y ver cada caso concreto.
Saludos
buenas tardes …tengo una pregunta …mi caso, con mi conjugue -compañero (no casados) desde hace 6 años compramos un garaje literalmente y lo convertimos en una casa pequeña por la falta de dinero hace dos años y los dos quedamos en la escritura lo cual me perjudico ahora ( solo debió quedar el) me explico, desde hace 16 años adquirimos varios socios unos derechos para construir vivienda de interés social el cual había dado por perdido pues no daba señales de salir el proyecto y este año nos avisan que ya salio y el problema es que yo aparezco en la escritura y no puedo acceder al subsidio de vivienda mi pregunta es se puede cambiar la escritura quedando yo como conjugue y no perder mis derechos para no aparecer como propietaria??…es que me parece injusto que por bruta pierda mi subsidio después de haberlo luchado tantos años ..agradezco de antemano su respuesta.
Hola Marie.
No explicas bien que tiene que ver la compra del garaje con la cooperativa de viviendas; en todo caso tienes que tener en cuenta que no es lo mismo estar que no estar casado.
Si no estas casada, la única solución es que tu pareja te venda o done la parte que te corresponde (ojo que los costes de ello pueden ser elevados).
De estar casada, cabe aportar a la sociedad de gananciales (o régimen económico del matrimonio que haya en tu país -siempre que lo permita su legislación, pues por tu forma de escribir me parece que igual no eres de España-)
Acude a la Notaría más cercana, donde te informarán.
Saludos
Buenas tardes, mi preocupación es la siguiente, mi ex quiere iniciar los tramites de divorcio y no tengo ningún problema, pero mi duda es: la casa donde vivimos la compro mi ex suegra con aporte nuestro, pero en la escritura figuran el y la madre como propietarios y yo como su esposa. Quería saber si después del divorcio necesitan mi firma para la venta? Gracias
Hola Liz.
Pocos datos aportas y sería bueno ver la escritura, más una vez divorciada si la casa no es tuya, no sería necesario tu intervención en la venta (otra cosa es que puedas impugnar la compra, para lo que sería positivo que contactes con un abogado)
Saludos
Gracias!
Hola. Podría aclararme un asunto?
Estoy casada en gananciales. Mi marido compro un piso cuando ya estábamos casados con la hipoteca, pero figura en la escritura como único propietario y soltero, el piso está registrado solo a su nombre (yo en aquel momento estaba en el extranjero y no era el residente de España, así que mi marido decidió comprar el piso así: haciendo papales de modo irregular). No tenemos ningunos problemas (no se trata ni de separación, ni de divorcio). Este piso es nuestra vivienda habitual, donde vivimos con nuestro hijo. La pregunta es: se puede arreglar el asunto con la documentación.? La situación actual me puede perjudicar en el futuro?
Gracias.
Nadia
Hola Nadia.
El que tu marido declarara que no estaba casado es simplemente una declaración, y la naturaleza del bien no depende de si el dice estar o no casado, sino de si lo está o no.
Bastaría un certificado de matrimonio, acreditando que al tiempo de la compra estaba casado para subsanar el error que él ha causado.
En todo caso, puede que vuestro matrimonio no esté sujeto a régimen de gananciales, que es lo primero que habría que comprobar.
Acude a la Notaría más cercana con el certificado de matrimonio y con las escrituras, y te lo aclararán mejor.
Saludos
Muchas gracias!!!!!
buenos días Don Francisco.
Le agradeceria que me resolviera una duda :
En mi familia vamos a vender dos terrenos colindantes; los dos a nombre de mi madre casada a en gananciales con mi padre, que se encuentra en estos momentos con demencia senia avanzada y por tanto incapacitado de hecho para cualquier acto.
Uno de los terrenos se adquirió a través de una permuta de un terrento proviniente de una herencia de mi madre, por lo que entiendo que es privativo. El otro terreno se compro en documento privado, donde solo esta mi madre como compradora , pero entiendo que es ganancial
Como podria proceder mi madre a la venta mediante escritura publica si mi padre esta en situacion de incapacidad por demencia senil severa? es necesario la firma de mi padre? Podria un notario salvar esta circunstancia sin tramites de incapacidad o similiares?
Muchisimas gracias de antemano. De sus entradas destila afán de ayuda desinteresada, y eso sólo es propio de buenas personas.
Hola José.
El terreno privativo puede venderse sin el consentimiento del padre, más el ganancial sólo puede venderse con dicho consentimiento, y es necesario incapacitar a tu padre.
En todo caso permiteme hacerte ver que por más que sea duro incapacitar a un padre, es la mejor manera de protegerlo.
Saludos
Buenas tardes de nuevo Don Francisco. Respecto al bien privativo: he realizado una consulta en notaria de mi zona ( no directamente al notario) y me han dicho que el bien es ganancial:
Pero se trata un terreno que se adquirió permutando otro terreno privativo más la entrega de un millón de pesetas ( dinero ganancial, entiendo pues estaban ya casados en gananciales).
Yo entiendo que si el valor de lo entregado es menor al valor del bien, se consideraria privativo, despues de haber encontrado esta información navegando por internet , donde al parecer se considera Permunta si el valor del dinero en metalico entregado no supera al del bien permutado; y compraventa si el dinero entregado si supera la valor del bien.
Dicha información la he encontrado después de la consulta en la notaría.
Que opinión tiene usted al respecto?
MIl gracias.
Hola José.
Todo bien adquirido a costa o en sustitución de otro bien privativo, es privativo (artículo 1346.3 del Código Civil) y efectivamente en la permuta con compensación en dinero, el negocio se califica según la voluntad de las partes y en su defecto es permuta si el valor del bien supera al dinero.
En todo caso no tengo muy claro que el bien sea totalmente privativo, y podría sostenerse (personalmente no lo hago) que es privativo en la proporción permutada y ganancial en la porción pagada (el argumento sería el artículo 1354 “Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas”) sin embargo este argumento no acaba de convencerme.
Respecto a los empleados de la Notaría, tengo que decirte que son grandes profesionales, y yo sin los míos me vería atado de pies y manos; sin embargo no tienen por qué ser juristas (de hecho los míos no lo son) cierto es que a base de tratar temas jurídicos al final adquieren conocimientos (no puedo dejar aquí de rendir un homenaje a Paco, mi oficial en mi primer destino, que en ocasiones sabía más que yo, y eso que acababa de aprobar las oposiciones).
En todo caso, hacer una consulta sobre cuestiones notariales se puede hacer a un empleado de Notaría, más las consultas jurídicas deben hacerse a un Notario; imagina que tuvieras una enfermedad, acudieras a un médico, y pidieras que te atendiera la enfermera.
Saludos
Gracias por la respuesta. El proceso de incapacitación puede hacerse a través de notario o es solo por via judicial?
Hola José, necesariamente el cauce es judicial.
Saludos
Buenos días, en unas semanas mi marido y yo vamos a comprar una vivienda vacacional. Estamos casados en gananciales desde 1997. Poseo varios bienes de carácter privativo, pues fueron adquiridos antes de mi matrimonio y un local heredado que voy a vender en unos días. Para la compra de esta vivienda vacacional yo aportaría mis ahorros y el dinero obtenido con la venta de un local heredado tras el fallecimiento de mi madre el año pasado. Él no puede aportar ahorros y se haría cargo de un porcentaje de la cuota hipotecaria. ¿Podría hacer constar en la escritura de compra el importe que aporto y el porcentaje de cuota que me comprometo a abonar? ¿Tendría esto consecuencias en el caso de que un día decidieramos separarnos o vender el inmueble?. Un familiar me aconseja hacer capitulaciones matrimoniales, pero no lo tengo muy claro. Muchas gracias por su atención y buen fin de semana.
Hola María.
Por supuesto que puede especificarse esos porcentajes, basta con que tu esposo confiese la parte privativa.
Lo de oir a tu familiar, permíteme la broma de recomendarte que también lo escuches si te duele algo y te dice que bebas agua; con esto quiero decirte que: ante todo escuches a tu marido y entre ambos decidáis qué queréis que pase, lo segundo que acudáis a la Notaría o si queréis a un abogado y que os asesoren; pero sobre todo que tengas en cuenta que en la sociedad de gananciales son comunes las ganancias, pero no lo que fuera previo al matrimonio, ni lo adquirido a título gratuito.
No hay fórmulas mágicas, ni dos matrimonios son iguales, por lo que cada uno necesita siempre una información personal; piensa que el asesoramiento del notario es gratuito si vas a firmar una escritura, y que lo más adecuado es poder ver tranquilamente los detalles de cada situación, antes de tomar una decisión (pero al menos sabrás cuales son tus pros y tus contras),
Saludos
Muchas gracias, por el comentario, así lo expondremos ante el notario con el que firmemos la escritura, para que incluya los porcentajes y nos informe en particular.
Hola buenas tardes:
Voy a comprar un piso donde la vendedora dice estar divorciada, se divorcio en Francia hace 30 años pero no dispone de la sentencia de divorcio. Cuando ella compro en 1992 en la escritura de compra-venta aparerece como divorciada y ella compra sola. ¿tendrían yo algún problema si compro la vivienda y esta señora realmente no esta divorciada?.
Gracias un saludo.
Hola Juanmi.
Puedes estar tranquilo, pues aunque por supuesto puede que no esté divorciada, lo cierto es que en el Registro (es importante que esa escritura esté inscrita) el bien consta como privativo, por lo que te protege el artículo 34 de la ley hipotecaria.
Saludos
Muchas gracias, Francisco.
Buenas noches.
Expongo mi caso: hace ocho años me casé en régimen gananciales adquiriendo una casa ( nuestra vivienda habitual) con una hipoteca al 50%. El año pasado mi mujer, con el dinero procedente de la indemnización por despido de su trabajo, adquirió un piso escriturado a su nombre. Me enteré de esta compra una vez escriturado.
Actualmente vamos a iniciar los trámites de divorcio, y mi preguntas son ,¿ Cómo quedarían la situación de ls viviendas?…. con nosotros vive también una hija suya de 20 años procedente de otro matrimonio ¿Podría escriturar ese piso a su nombre en previsión del inminente divorcio?
Muchas gracias.
Hola Ricardo.
Son dos los problemas que planteas con esa compra; pues de un lado es muy discutido si una indemnización de despido es o no ganancial, más en todo caso, cualquiera de los cónyuges puede disponer del dinero común, y todo lo comprado con dinero se presume ganancial salvo prueba en contra (en tu caso la única prueba que se me ocurre es tu confesión, por lo que dudo mucho que ese inmueble no sea ganancial, y para disponer del mismo no sea necesario tu consentimiento)
En todo caso son simples conjeturas, pues sin ver documentos poco más puedo decirte, dado que puede que haya matices o datos que sin querer me hayas ocultado, y respecto a lo de “escriturar a nombre de la hija” en principio puedes estar tranquilo, lo más fácil es que pidas nota simple en el Registro de la Propiedad de esa finca, y te quedes tranquilo.
Saludos
Hola, muy interesante el articulo. Le cuento a ver si puede ayudarme: mi difunto marido compro un local durante el matrimonio (no tenemos separacion de bienes) . Nuestros hijos aun no han repartido nada porque tienen algun problemilla personal. De monento, tengo una oferta para vender la nave y como aun no hemos cogido la herencia; ¿Puedo vender mi 50% de gananciales aunque no se haya repartido la herencia?. al no estar en escritura, ¿como lo hago? ¿ tengo q ir al notario con la escritura de compra de la nave y con un certificado del registro civil donde pone q estanos casados? y luego registrarlo para poder vender?.
Gracias.
Hola Nicolasio.
El problema es doble.
El primero que probablemente nadie quiera comprar la mitad de nada.
Pero sobre todo, en la sociedad de gananciales todos los bienes corresponden a ambos por mitad, pero todos los bienes considerados como un conjunto, no individualmente; dicho de otra manera tienes la mitad de los bienes gananciales, que no la suma de las mitades de cada uno de los bienes.
Es necesario la previa liquidación de la sociedad de gananciales entre tu y tus hijos, para saber en qué bienes y de que forma se concreta tu mitad.
Saludos
Buenas tardes, estoy casada en régimen de separación de bienes, cundo nos casamos nos fuimos a vivir a una casa de mi marido la cúal tenia hipoteca, la amueblamos con el dinero de ambos y al cabo de unos años se vendió con los muebles incluidos. Posteriormente mi marido compró otra vivienda con el dinero de la venta y la puso a su nombre, a pesar de que él queria que estuviera a nombre de los dos.
Actualmente hemos decidido que la vivienda debe estar a nombre de los dos, sobre todo en caso de fallecimiento. ¿Cómo podriamos hacerlo?Un saludo y Gracias
Hola María.
Para que esa segunda vivienda sea de tu marido, es necesario o que estés casada en separación de bienes, o que en la compra, comparecieras tu confesando que el dinero era privativo de él (con esto te digo lo que siempre digo, y es que responder sin ver documentación es peligroso siempre)
Por lo demás si la vivienda es privativa (y una cosa es que sea privativa -o sea de tu marido- y otra que sólo aparezca tu marido como comprador, pero sea ganancial -o sea de los dos-) la fórmula para resolver el problema es hacer una aportación a gananciales (que además está fiscalmente beneficiada)
Acude con la escritura a la Notaría más cercana, donde te informarán mejor y gratuitamente.
Saludos
Muchas gracias, como bien indicaba estamos casados con separación de bienes y queremos que una vivienda privativa de mi marido esté también a mi nombre.
un saludo
En ese caso o se compra en pro indiviso, o pactáis gananciales.
Saludos
Buenos días.
tengo la siguiente consulta:
Estoy casado desde hace 8 años en régimen gananciales. Hace año y medio mi mujer adquirió con el dinero procedente de su despido una casa, que consta en la nota simple que es de carácter privativo. Entiendo que parte de ese dinero procedente del despido, el del tiempo trabajado estando casados (6 años y medio), estaría sujeto a régimen ganancial. Ahora estamos en trámites de separación, ¿existe algún tipo de reclamación por mi parte?
Hola Roberto.
Comparto tu criterio, más me resulta extraño que en el Registro esa casa figure como privativa ¿no será que tu confesarías que era privativa compareciendo y declarándolo en la escritura?)
Poco más puedo decir sin ver la documentación, más comenta el tema con tu abogado, que seguramente tiene esa documentación a la vista y te lo podrá explicar mejor.
Saludos
Buenas noches Francisco,
Primero que nada gracias por el blog, es realmente útil.
Le escribo porque aunque estado leyendo el blog aun no me queda aclarada una duda. Te explico.
Estoy casada en régimen de gananciales y queremos comprar una vivienda en España. El problema es que mi marido no puede viajar a España porque ahora mismo no dispone de pasaporte y tardará meses en recuperarlo (tiene nacionalidad india).
Entiendo que no debería ser un problema hacer los trámites sola, ya que tengo entendido que al escriturar la compra de la vivienda o al hipotecarla, si la persone esta casa en régimen de gananciales, se asume legalmente que la adquisión de la vivienda o la constitución de hipoteca se realiza “en nombre de la sociedad de gananciales”, asumiendo el otro cónyuge legalmente los derechos y/o obligaciones que conlleve la firma de la escritura de compra o de la escritura de hipoteca sin necesidad de estar presente.
Resumiendo, mi pregunta es ¿puedo realizar todos los trámites de la compra de la vivienda y de la hipoteca sola? ¿o el banco puede requerir la firma de mi marido en algún documento?
Gracias de antemano,
Saludos
Hola Elisabet.
No te tomes a mal mis dudas, pero esa afirmación de que estás casada en Régimen de Gananciales puede que no sea cierta, y en ocasiones determinar el régimen económico del matrimonio es bastante complicado, no obstante doy por cierta tu afirmación y te respondo.
No es lo mismo la compra que la hipoteca.
Por supuesto que si estás casada en régimen de gananciales puedes comprar tu sola, y no es necesario el consentimiento de tu marido; sin embargo una cosa es adquirir y otra disponer, siendo que la hipoteca es un acto de disposición en el que es indispensable el consentimiento de ambos cónyuges, por lo que no es que sea el banco, sino que el Notario pedirá que tu marido comparezca personalmente o con poder.
Saludos
Gracias, no me la tomo a mal, al contrario tus comentarios han esclarecido mi duda.
Saludos
Elisabet
Figuro como propietario y casado en régimen de separación de bienes , en la escritura de la hipoteca de mi casa . Ahora me divorcio , y me dicen que no es así , que estoy casado por fuero aragonés — aunque soy catalán pero me casé allí — y que ni soy propietario ni nada .
¿ No tiene valor la escritura de la casa hipotecada , firmada por notario y por los dos cónyuges y el Banco ?
Hola José Ramón.
El problema que narras es diferente del que aborda este post, y es una cuestión relativa al Régimen Económico del Matrimonio.
Por supuesto que la escritura tiene valor, y la firma de los cónyuges igual, más ni el Notario tiene ciencia infusa, ni la escritura tiene la capacidad de alterar la realidad.
El problema arranca por la variedad legislativa existente en España, y porque no todos los matrimonios tienen el mismo régimen económico.
La cuestión la regula el primer párrafo del artículo 9.2 del Código Civil cuando dispone:
Los efectos del matrimonio se regirán por la ley personal común de los cónyuges al tiempo de contraerlo; en defecto de esta ley, por la ley personal o de la residencia habitual de cualquiera de ellos, elegida por ambos en documento auténtico otorgado antes de la celebración del matrimonio; a falta de esta elección, por la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración, y, a falta de dicha residencia, por la del lugar de celebración del matrimonio.
Es cierto que son miles los españoles que desconocen estos extremos, más el Notario lo que hace es constatar las declaraciones de las partes, y en principio se presume el régimen económico del lugar de residencia; sin embargo es una presunción, y por tanto cabe la prueba en contra, cosa que probablemente haya sucedido.
Saludos
Muchas gracias por su explicación . Desgraciadamente nadie , ni el notario ni el banco , me preguntaron por el régimen económico matrimonial , a la hora de firmar la escritura . Como nadie –y esto es peor — explica a los futuros cónyuges , a la hora del matrimonio , lo que son y que tienen derecho , a firmar capitulaciones matrimoniales .
El mal ya está hecho , pero debería ser una obligación legal , que en el juzgado donde se celebra el matrimonio , se advirtiera a los ” firmantes ” , de estas condiciones .
No te quito la razón José Ramón.
Sin embargo cree que la experiencia me ha enseñado que por desgracia pocas advertencias acepta la gente, que normalmente viene con prisas; es más, de hecho hace más de un año que existen actas para acreditar el régimen económico del matrimonio en el Registro Civil, y lo cierto es que no he tramitado ni una sola.
Saludos
Buenos días, Francisco. Mi problema es el siguiente. Estoy casada con mi marido en régimen de separación de bienes. Compramos ya casados bajo ese régimen una vivienda con dinero de ambos pero se puso solo a su nombre tanto la escritura de compraventa como la hipoteca por facilitar en su día las gestiones. Ahora nos vamos a divorciar, en principio de mutuo acuerdo y mi duda está en que si esa casa se compró a nombre de mi marido estando en separación de bienes, hay alguna manera de que yo pueda recibir el 50% que realmente me pertenece, pues se compró con dinero común de ambos. La intención sería que se la quedara él, descontando el monto de hipoteca que queda me compensara la mitad, o bien que se vendiera y repartiéramos el beneficio al 50%. Podría recogerse así en el convenio regulador? Muchas gracias de antemano
Hola Marta.
Lo que tienes es un crédito contra tu marido, que puedes reclamar, aunque el problema es demostrar la veracidad de lo que dices, eso si, si de mutuo acuerdo así lo acordáis obviamente el problema no existe (otra cosa es conseguir ese mutuo acuerdo)
Hola Francisco
¿Cómo puedo añadir a mi pareja a la escritura de un piso que no se ha pagado? Está todo a mi nombre incluso la hipoteca.
¿Existe una tarifa por cambiar y registrar una nueva escritura?
No estamos casados.
Hola Soraya.
No es que haya una tarifa por cambiar y registrar una nueva escritura, sino que hay que hacer una nueva escritura con todos los costes que ello implica.
Si no estáis casados, la solución parte o de una compraventa o una donación con subrogación de préstamo hipotecario, siendo que la fiscalidad de todo ello puede ser bastante fuerte, y que en la subrogación e banco ha de aceptarlo.
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana para informarte mejor (recuerda que el asesoramiento que presta el Notario para firmar una escritura es gratuito)
Saluos
Buenos días, Francisco.
Le explico mi caso ya que estoy en un sin vivir de problemas con mi pareja…
Mi pareja y yo NO estamos casados, el compro su vivienda siendo nosotros novios, no figuro en las escrituras de la propiedad, al tiempo de comprar su vivienda, me pidió que viniera a vivir con el, algunos meses le pagaba una tercera parte de lo que paga el de hipoteca, al poco tiempo de estar conviviendo tuvimos una niña, la cual actualmente tiene 2 años y medio.
El gana 16 pagas al año y no poco, yo una media de 1000 euros al mes, cada mes el quiere que yo le pague la mitad de la hipoteca, cuando a mi me parece INJUSTO ya que, como madre, ama de casa y que todos los quehaceres del hogar lo llevo yo para adelante; aparte de que no figuro en las escrituras …. con todo esto pienso que lo que hago tiene un valor también, me siento como si en realidad fuéramos 2 compañeros de piso, donde cada mes el me pide un alquiler … Todos los demás gastos lo llevamos a media, agua, luz, comida y los gastos de la niña…
Por otra parte el tiene un problema con las MAQUINAS TRAGA-PERRAS, y cada trimestre tenemos problemas familiares hasta esta ultima pelea que hemos decidido tirar cada uno por su lado… Pero realmente no se que hacer … ? Puede usted orientarme de alguna manera ????
GRACIAS
UN SALUDO
Hola Yeni.
El problema de ludopatía debe de resolverse promoviendo la prodigalidad de esa pareja, para lo que lo adecuado es acudir a un abogado; por lo demás una cosa es el crédito que haya para reclamar lo satisfecho y otra la propiedad de la casa; en todo caso lo más correcto es contactar con un abogado, pues las reclamaciones han de realizarse judicialmente.
Saludos
Hola Francisco, agradezco su tiempo y respuesta…
Yo ami pareja no le estoy reclamando nada, solo que como abogado, pedía su punto de vista ya que usted posee mas conocimientos que yo…
Mis dudas eran si estoy obligada de alguna forma a pagarle cada mes una hipoteca que no es mía ???? el dinero que le he estado dando estos años, no lo quiero … me aconseja usted que debo irme con la pequeña ? o que me quede en casa ? que condiciones se me pueden presentar en el transcurso de todo esto ?
Gracias
Yo no soy abogado Yenny, soy Notario, el si has de pagar o no el préstamo hipotecario es algo que depende de lo que diga la escritura, y respecto a irse o no de la casa es una decisión muy personal.
Te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Buenas tardes,
Muchas gracias por su atención. Es realmente interesante el Post.
Mi caso es un tanto complejo. Yo estoy casado sin haber hecho separación de bienes.
Mi mujer y mi cuñado quieren comprar una vivienda a mis suegros. Para ello van ha solicitar una hipoteca al banco.
¿Yo respondería en caso de impago de esa hipoteca?
¿Seria lo mismo que si yo entrase como titular del préstamo hipotecario?
En el banco exigen mi firma para formalizar la hipoteca pero yo no quiero entrar dentro de esa operación.
¿Tengo que firmar como cónyuge? ¿pero sin propiedad?
Un saludo.
Hola Antonio.
Obviamente no respondes con tus bienes de las deudas que contraiga tu esposa, más el problema es que ella adquiere un bien ganancial (siempre que ese sea el régimen económico de tu matrimonio), y que dudo mucho que pueda imponer al banco que sólo firme ella.
Saludos
Muchas gracias de antemano
Mi duda es la siguiente
Compre un piso de soltero a mi nombre , 2 años despues me caso y este piso es la vivienda habitual de la familia , hace 10 años compramos otra vivienda a nombre de ambos , y paso a ser nuestra vivienda habitual,
Nos hemos separado y me reclama el importe que se pago de la vivienda
Mi pregunta es , me puede reclamar todo lo pagado durante el matrimonio . o no puede reclamarme la parte pagada siendo la vivienda habitual,
Ella esta en la vivienda habitual., la cual pago yo
Hola Javier.
Supongo que estás casado en régimen de gananciales, y entiendo que la respuesta es afirmativa, pues independientemente de si la vivienda es o no ganancial, lo cierto es que con dinero ganancial se ha verificado el pago de dicha vivienda, por lo que hay un crédito de la sociedad de gananciales contra ti (otra cosa es la cantidad que pueda reclamarte, que entiendo es la mitad de lo pagado durante el matrimonio)
Saludos
te hago una pregunta estoy casado desde el año 1988 e el año 2006 compramos una vivienda con mi esposa y como yo estaba de viaje la puso a su nombre y la escribana la puso como soltera, en el año 2012 saco una hipoteca que estamos pagando siempre a su nombre si mi cosentimiento a que no se lo pidieron en caso que me quieran ejecutar la propiedad por falta de pago cosa que al dia de hoy no ocurre puedo inponerme a la ejecucion aclaro que vivimos jutos e la propiedad
Hola Heriberto.
La casa es ganancial, pues el que estés soltero o casado obviamente no resulta de lo que dice la escritura, sino de si hay o no matrimonio; por lo que la subsanación es tan fácil como justificar que estabas casado aportando un certificado de matrimonio.
Respecto al préstamo con garantía hipotecaria, el problema es que el siendo válido el préstamo, no sucede lo mismo con la garantía, pues para constituir la hipoteca era indispensable tu consentimiento; otra cosa es que haya un plazo para impugnar, y las consecuencias que pueda producir la declaración falsa de tu mujer.
Saludos
Hola yo realmente no entiendo mucho de los derechos de propiedades o inmuebles en el matrimonio. Pero si le quiero preguntar porque estamos haciendo todo lo necesario para la compra de una casa, estamos casados y ahora yo estoy desempleada y mi credito no esta bueno, por lo tanto la aplicacion se esta tramitando solo a nombre de mi esposo que tiene el credito mejor y es el que trabaja. Eso significa que yo no estaré en las escrituras de la casa?
Hola Zoraida.
No necesariamente, en realidad todo depende del régimen económico de tu matrimonio; en todo caso lo determinante no es la capacidad de un cónyuge para obtener crédito, sino si las ganancias que obtiene un cónyuge son de él o de los dos.
Saludos
Hola,
Mi marido y yo, casados en régimen de bienes gananciales, queremos pedir hipoteca para adquirir como vivienda habitual la casa en la que actualmente vivimos mediante alquiler con opción a compra. ¿Puede comprarla sólo uno de los cónyuges?¿Cómo afectaria una separación o divorcio?
Hola Marta.
El problema no es si puede o no comprar uno de los cónyuges, a lo que hay que responderte afirmativamente; sino si puede disponer de la vivienda uno solo, a lo que hay que responderte negativamente.
Dicho de otra manera, todo lo ganado y comprado constante la sociedad de gananciales es ganancial, y por tanto es irrelevante si la compra la hace uno u otro cónyuge.
Sin embargo es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para poder disponer de bienes gananciales, y la hipoteca es un acto dispositivo; por lo que al menos en la hipoteca habréis de comparecer los dos.
En caso de separación y divorcio habréis de liquidar este y los demás bienes deudas.
Saludos
Hola Francisco,
En primer lugar gracias de antemano por la información. Verás, Antes de casarme (en régimen de gananciales) compré una vivienda, que posteriormente hemos pagado entre mi mujer y yo. Ahora me ha salido una buena oferta de otro banco y quiero cambiar la hipoteca. El caso es que me plantean la posibilidad de incluir ya a mi mujer en la hipoteca y de paso también en la escritura, cosa con la que estoy de acuerdo. Sin embargo, hemos visto que: a) hacerlo tiene un alto precio que me podría hacer casi plantearme el cambio de banco. b) Yo disfruto de la desgravación por compra de vivienda de la que según nos comentan ella no disfrutará y de la que no me queda claro si el hecho de estar ahora ella en la hipoteca afectará a mi desgravación negativamente.
En resumen tengo dos dudas:
¿Merece la pena realmente que ella aparezca tanto en la hipoteca como en la escritura? o el hecho de llevar ya 10 años casados y ser nuestra vivienda conyugal la convierte (a efectos de un hipotético desencuentro futuruo) en tan propietaria como yo de la vivienda.
De ser necesario que esté en la hipoteca (porque el banco así obligue), ¿ocurre algo si no está en la escritura? Puede tener algún impacto negativo sobre mi declaración de la renta, o podría seguir desgravándome igual que hasta ahora.
Nota: la vivienda la pagamos íntegramente desde mi nómina y la suya la utilizamos para otros gastos (lo añado por si fuera relevante).
Aclarar que en mi interés está por supuesto que ella sienta que la casa es tan suya como mía, pues así lo es en verdad, Ya que la hemos pagado juntos desde “casi” el principio. Pero nos importa tener bien claro todo, pues de ello depende el cambio de banco.
Muchas gracias.
Hola Marcos.
Prefiero no hablar de temas fiscales relativos al IRPF pues no es mi especialidad, y la normativa cambia constantemente.
La casa en realidad es privativa tuya en la parte pagada antes del matrimonio, y ganancial en la parte pagada durante el matrimonio, siendo que estamos ante una inexactitud del registro, provocada por hechos posteriores a la inscripción.
En realidad no cabría la subrogación sin el consentimiento de tu mujer, por lo que no es que el banco te vaya a obligar (de hecho no obliga nunca, sino que en un contrato cada parte pone las condiciones que más convienen a sus intereses) sino que necesariamente ha de firmar tu mujer (y de hecho ha de hacerlo: tanto por ser dueña del bien hipotecado, como por el hecho de ser la residencia habitual)
La determinación de ganancialidad de parte de la vivienda no es una operación tan cara como crees, por lo que te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana; e insisto que respecto a temas fiscales mejor es acudir a un asesor fiscal.
Saludos
mi pareja esta divorciandose. Ella compro una casa en eel prestamo hipotecario solo aparece el nombre de ella pero la ha pagado el durante estos 6 años pero no esta reflejado ella no queria vivir en la casa y se fue entonces nosotros nos vinimos a vivir a ella siempre con consentimiento aunque ahora quiere que nos marchemos tienen dos hijos uno trabajando y el otro ya no trabaja estudia pero tuvo contrato que termino hace unos meses
en la demanda de divorcio pone que el nunca le paso nada por los hijos siendo mentira pero al no poder demostrarlo todo se lo ha dado siempre en mano a peticion de ella, pide que una vez divorciados en un plazo de 5 dias se abandone la casa se que es un juez el que tiene que decidir todas las cosas pero por estar preparada para lo que venga
nosotros ahora tenemos un bebe vivimos aqui desde hace mas de 3 años y hemos estado pagando. en que situacion queda mi pareja?
Gracias de antemano un saludo
Hola Dori.
Me pides que te anticipe el resultado de un pleito, del que sólo se lo que tu me cuentas, y sin tener por delante la documentación que si tiene el juez, por lo que cualquier comentario que te haga sería una temeridad, te recomiendo que preguntes a tu abogado y que sigas sus consejos.
Saludos
Javier Muñiz
mi preguntas un matrimonio que se separo hace 20 años y posterior mente la mujer compro una casa de infonavt hace 4 años y ella la saco como madre soltera el no aparece en las escrituras pero nunca se divorciaron
simple mente el hombre se desapareció abandonando a la mujer y a los 4 hijos
hoy el hombre regresa después de 20 años y quiere pelear la casa es posible que se la pueda quitar la casa o que tengan que vender para repartir la mitad de la casa aunque a un se este pagando la casa
de antemano gracias por sus comentarios
saludos..
Hola Javier.
Amplia es la jurisprudencia que entiende que en caso de efectiva separación de hecho, prolongada en el tiempo y con una definitiva ruptura, cualquier adquisición es privativa del adquirente.
Es un tema bastante tratado por lo que cualquier abogado defenderá sin problemas a la señora (sin perjuicio de la falsedad que si cometió al decir que estaba soltera cuando no lo estaba)
Saludos
Cordiales saludos mi consulta y las gracias de antemano.
Mi padre cuando era viudo se compro un terreno lo cual construimos mi padre y mis hermanos y está a su nombre la escritura, años mas tarde se casó y ahora su esposa quiere el divorcio y exige la casa y mi indignacion es hasta que punto tiene derecho cuando que desde que se casaron no levantaron ni una piedra o sea no construyeron nada.
Pues la esposa de mi padre le hace sufrir no le da de comer y muchas otras cosas mas por que esta avanzado de edad, y nosotros queremos vender la casa y llevarnos a nuestro padre.
Bueno añadir que ambos no tienen hijos de por medio.
Hola Carlos.
A todos aclaro que este no es un blog de consultas jurídicas gratuitas, pues el formato no lo permite, y porque sólo viendo la documentación se puede orientar jurídicamente a una persona.
Dicho esto, no acabo de entender por qué para llevarte a tu padre, que necesita cuidados, hay que vender la casa.
Por lo demás una cosa es la propiedad de la casa, que en principio nadie niega, y otra es que el juez en el proceso de divorcio y atendiendo al interés de la familia más necesitado de protección decida quien se queda con el uso.
De igual manera, lo único que fija el Código Civil es que para disponer de la vivienda habitual, es necesario el consentimiento del cónyuge o autorización judicial, por lo que si la esposa de tu padre no consiente la venta cabe este recurso, para lo que te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Alguien que me diga con seguridad por favor, yo compre una casita cuando era soltero aun eztoy pagando la. Asa por que es prestamo ipotecario, te go dos hijas en una mujer luego me caze con otra chica y se embarazo pero vivimos un mes jubtos en cas d mis padres luego ella me abandono y nacio un bb el tiene mi apellido es mi hijo, ella me puso juicio de alimentos y ahora yo me eztoy divorciando de ella por motivo de abandono de hogar, mi pregunta es que derechos tiene ella segun la ley sobre la casa tomando en cuenta k tengo dos hijas en mi primer compromiso la una de 9 y la otra d 6 años y con la k eztoy divorciandome tiene un bb de un año ezto es en ecuador????
Hola Bairon.
Te recomiendo que acudas a un abogado, pues sólo a la vista de la documentación existente y con un claro conocimiento de los hechos, se puede hacer un asesoramiento jurídico; todo ello sin perjuicio de que anticipar el resultado de un pleito es aventurado.
Por lo demás te ruego que te esfuerces en la ortografía, pues cuesta verdadero trabajo entenderte.
Saludos
Buenos días Francisco !
Me gustaría saber cual es la situación de mi matrimonio en cuanto a la titularidad de nuestros bienes; nos hemos casado hace 2 años y ambos tenemos una propiedad (c/u) adquirida bastante antes de casarnos, por lo que son privativas de cada uno de nos. pero ambas propiedades tienen una deuda hipotecaria de 300.000 eu mas menos y para mayor coincidencia ese importe es mas menos el 50% del valor de cada una de los pisos, de momento con mi nómina hago frente a las dos hipotecas; hoy nos planteamos mancomunarlo todo a nombre de los dos de la manera mas económica.
cual seria la formula?
muchas gracias por su atencion Daniel.
Hola Daniel.
Siento ser pesado, pero sin ver la documentación es imposible ayudar, y esto no es un consultorio jurídico.
Dicho esto, ante todo sería conveniente saber si estás casado en régimen de gananciales o de separación de bienes.
Aceptando que estas casado en régimen de gananciales, no es lo mismo la titularidad o naturaleza de bien (todo lo adquirido antes del matrimonio es privativo, salvo la vivienda habitual comprada a plazos antes de la sociedad de gananciales) que las deudas y créditos de la sociedad de gananciales.
Te recomiendo que acudas a un abogado con la documentación para tener una información más exacta, pues poco más puedo hacer por aquí.
Saludos
Entendido! Muchas Gracias de todos modos, Haré la consulta , y estamos casados en Cataluña en régimen de separación de bienes , mi comentario iba por si convendría hacer mediante capitulación matrimonial un contrato para integrar los bienes a la comunidad matrimonial cambiando de régimen
Atte.
un saludo
Si quieres puedes pactar gananciales y aportar los bienes, aunque en ese caso tendrás que tener presente que también todas las ganancias que tengas en el futuro serán comunes ¿es eso lo que quieres?
Saludos
Correcto!! es eso lo que queremos, pero no teníamos claro si se puede y como hacerlo, ya que por comentarios me han dicho que sería muy costoso.
Atte.
El concepto de costoso es muy relativo, más la aportación a gananciales es una operación exenta de ITP que es lo que normalmente encarece más una escritura, te recomiendo que preguntes en la Notaría más cercana.
Saludos
Hola, D.Francisco,
Mi marido y yo estamos en régimen de gananciales. Hace unos años él heredó un piso que vendió y metió el dinero en una cuenta común. Antes del ingreso, esa cuenta tenía un saldo bastante inferior a lo que se ingresó. A los dos meses hicimos una compra de otra vivienda. La casa fue pagada con una gran parte del dinero de la cuenta pero fue inscrita como ganancial entre los dos. Ahora vamos a divorciarnos y me dice que la casa es suya porque se pagó con su herencia, o que tengo que devolverle, actualizado a valor de hoy, todo el dinero que puso en la cuenta cuando vendió su piso heredado. He consultado con dos abogados y me dicen cosas distintas. No sé a quién creer.
Hola Noe.
La respuesta jurídicamente es fácil, más no judicialmente, pues estamos ante un problema de prueba.
Todo bien adquirido a costa de bienes privativos (y el dinero heredado lo es) es a su vez privativo; el problema, aunque parezca de perogrullo es demostrar que ese dinero se invirtió en la casa, y es el juez el que ha de analizar los movimientos bancarios y demás pruebas que puedan aportarse.
Saludos
Muchas gracias por su respuesta. He consultado con otra persona más y ahora me dicen que el piso es difícil que lo pueda pedir enetro pero con que si tendría que devolverle,actualizado con los IPCs correspondientes, el dinero que puso en la cuenta cuando vendió su piso heredado. Como el valor actual del piso es de unos 230.000€ y él puso en la cuenta común (actualizado a fecha de hoy) 170.000€, me han dicho que me quitarían la mitad de esa cantidad de mi parte del piso. De esta forma él se quedaría con la mayoría (200.000€) y yo con una pequeña parte (30.000€). ¿Es esto posible?
Es posible, pero permíteme que no entre en detalles, no sólo porque esto es un blog y no un consultorio jurídico, sino porque para hacer cuentas hacen falta ver documentos y no los tengo delante, ante todo te recomiendo que confíes en tu abogado y te dejes llevar por él.
Saludos
Hola buena estoy casada en separacion de viene compre una casa estando soltera y otra estando casada. Si cambiara la situacion a vienes gananciales.
Le corresponderia a mi marido las dos vivienda, que tenua en separacion de vienr o seria apartir lo que se comprara apartir de haber inscrito lo de viene gananciales. Saludos
Hola Cristina.
Salvo que otra cosa pactes expresamente, los bienes anteriores al nuevo régimen económico matrimonial seguirán sujetos a la normativa, o régimen económico bajo el que fueron adquiridos.
Saludos
mi mama ya esta divorciada ella metio el divorcio ahora lo que pasa dentro de la repartcon de bienes ahí un bien acredita ble y el otro que es la casa de mi mama no ahi escrituras por que los únicos papeles que ay es de un juicio de usucapión pero el cual los tienen mi papa ahora el juez decide que debe de acreditar el inmueble esto fue el acuerdo que dio el juez mi madre de las dos propiedades que ahi que es una acredita ble que es un rancho en puebla de 50 hectareas y la casa ella quiere la casa no quiere el rancho ya que no le interesa ella quiere estarse en la casa por que ella es la que paga todos los servicios pero salen a nombre de mi papa entonces el juez quiere que se acredite los inmuebles obvio la casa no se puede que sucede en este caso y si es que a mi mama la pueden correr de la casa esta preocupada por esta situación la demanda de divorcio esta en ciudad nezahualcoyotl…
Hola Christian.
Soy Notario español, por lo que no puedo ayudarte con la normativa de tu país, aunque dejo el comentario porque me consta que este blog lo leen en Mexico e igual algún jurista puede ayudarte; sea como fuere, anticipar el resultado de un litigio siempre es aventurado.
Saludos
Buenas tardes Francisco. Antes que nada le agradezco por la labor que desarrolla desde este blog, es de gran ayuda.
Mi consulta es la siguiente: Me casé en régimen de Gananciales, y anteriormente al matrimonio ya tenía un piso de propiedad. No obstante hicimos unas Capitulaciones Matrimoniales donde queda claro (más si cabe) que el piso es privativo mío. Tengo una hija de cinco años y quiero saber si, en caso de divorcio, si previamente nos vamos a vivir a otro sitio (con el correspondiente nuevo empadronamiento) podría reclamar el piso de mi propiedad por ser vivienda habitual o ya habría dejado de serlo porque la vivienda habitual sería la nueva que hemos alquilado y en la que viviríamos actualmente.
Si lo anterior es factible, entiendo que tampoco necesitaría su autorización para el caso de querer vender el piso de mi propiedad, pues evidentemente la vivienda habitual sería la que alquilamos. ¿Debería transcurrir un tiempo para hacer la venta, o ya desde el momento de empadronarnos en otro domicilio se consideraría válida la nueva vivienda habitual, liberándome así de las limitaciones iniciales?
Disculpe si no he sabido expresarme correctamente. Espero su respuesta, gracias.
Nadie discute la propiedad de la casa, otra cosa diferente es la atribución del uso de la vivienda habitual.
En ese caso el juez es el que decide, y cada decisión en imposible de anticiparla, aunque cuando menos es la mejor de las soluciones que puedes adoptar en la defensa de tus intereses, aunque te recuerdo que el cambio de domicilio no lo determinas tu exclusivamente.
Ninguna norma fija plazo, aunque la posibilidad de que te aleguen y prueben un posible fraude (por mas que se me antoje difícil) existe.
Saludos
Muchas gracias por su respuesta Don Francisco. Me ha aclarado una de las dudas que tenía al respecto.
Saludos
Buenas noches, Sr. Notario. Ha sido una suerte encontrar su blog y he estado leyéndolo con interés, viendo algunos casos similares aunque no idénticos al mío y que me gustaría tuviera la amabilidad de aclararme.
Mis padres estaban casados en régimen de gananciales, y mi madre falleció hace casi 6 meses sin testamento.
En 1981 compraron una casa (en realidad fue mi padre, que es quien aparece en la escritura)
Llevaban ya casados 8 años, y el dinero de la compra pertenecía al padre de mi padre, que fue quien se encargó de pagar el préstamo hipotecario hasta su vencimiento, aunque mi madre si aparece como propietaria en el Registro de la Propiedad (presuntivamente, como bien dice usted)
Al estar su matrimonio sujeto a ese régimen, mi hermana y yo hemos pensado que la casa habría que declararla para la liquidación del Impuesto de Sucesiones, pues nos llegó una carta de la Junta de Andalucía a propósito de ello (aunque estemos exentos del pago por no llegar a la cantidad mínima legal establecida)
Sin embargo mi padre niega ese carácter ganancial de la vivienda y defiende el suyo privativo.
Al margen de reconocimientos morales, tales como el trabajo de ama de casa que realizó mi madre durante 36 años en ella, desagradecido donde los haya y sin retribución, o de situaciones ya de hecho, como alguna que otra reforma realizada que pagó mi madre con dinero que le dio la suya (es triste, pero parece que hay que mirar lo que aporta uno u otro) nos gustaría saber si efectivamente la casa pertenece a mi padre exclusivamente o es ganancial y, por tanto, si mi hermana y yo somos herederos de mi madre con respecto al inmueble o no.
Lo que desea mi padre es que en el Registro de la Propiedad aparezca él como único propietario (modificando el actual asiento donde sí aparece mi madre como propietaria del 50%) para su tranquilidad como él dice o por temor a que nosotros le reclamemos la mitad, como realmente sucede.
Nosotros no queremos adjudicarnos ni inscribirnos en el Registro para disponer de la casa ni nada por el estilo. Consideramos que es de mi padre hasta que él quiera e incluso estamos dispuestos a firmar un documento ante Notario comprometiéndonos a ello: que no podamos disponer (vivir, vender, alquilar) de la misma mientras él viva.
Nuestra razón, al acercarse el plazo de vencimiento de la liquidación del Impuesto, es resolver cualquier situación que nos pueda comprometer con Hacienda puesto que hay otra vivienda (la de la madre de mi madre) que mis tías quieren vender y donde mi hermana y yo somos herederos de mi abuela al haber fallecido mi madre.
Muchísimas gracias.
Hola Félix.
Pues la solución es bastante menos sencilla de lo que parece; en gran medida la solución pasa por:
1.- Ver si en la escritura compró para la sociedad de gananciales, o no dijo nada.
2.- Si hay voluntad de llegar a un acuerdo o no entre vosotros y vuestro padre.
3.- Si la solución que busca vuestro padre, aun siendo ajustada a derecho (cosa que me inclino a pensar que si, aunque no lo veo claro) es la más práctica
Lo más acertado es que acudáis a la Notaría más cercana todos.
Saludos
Buenas tardes!! Mi asunto es…tenemos 17 años de casados…y compramos dos Casas y ya las tenemos pagadas. Queremos sacar las escrituras y desde un principio cuando las compramos como el era el que trabajan y tenía el crédito las compras se pusieron a su nombre y ahora que queremos sacar las escrituras a nombre de los dos…el no está de acuerdo…no se porque…lo que quiero saber en caso de que nos separemos o alguna otra razón.. yo a que son dueña de nada.
Hola María.
Con esos datos es completamente imposible ayudarte, pues no se si comprasteis solteros o casados, ni el contenido de la escritura; si lees el post las cosas no son tan sencillas como planteas.
Saludos
Hola mi pareja y yo queremos comprar un piso, como el vendio su casa debe aportar dinero porque hacienda le “obliga” a reinvertirlo. en este caso quedaria las escrituras de la casa en 59,1 % para el y el resto para mi pero yo no quiero firmar eso, uesto que el tiene dos hijos de su matrimonio anterior y si fallece( dios no lo quiera) sus hijos estarian en poder de mas tanto por ciento que yo y me niego. No estamos casados, que podriamos hacer ?? Sepuede hacer algun tipo de documento en el notario ? Gracias
Hola Pam.
Lo que no sé es que quieres exactamente, igual haciendo testamento algo podéis aclarar el tema, pero lo más recomendable es que acudáis a una Notaría, expongáis con tranquilidad el caso, y sobre todo sepáis exactamente qué solución queréis los dos.
Saludos
Hola: Le planteo una cuestión un poco al hilo de su artículo. Si una persona compra una propiedad en régimen de gananciales, pero al notario solo acude y firma, por ejemplo, el marido. ¿Que sería lo correcto que ponga el notario en este caso? Si incluye en la escritura el nombre y apellidos de la esposa, aunque no firme, ¿debe indicar su DNI?
Esta pregunta viene por esto que nos ha ocurrido. A una familiar viuda desde el año 1994 le han “adjudicado” dos propiedades en el IRPF del año 2016 y según Catastro hay unas escrituras de compraventa del año 2011, donde figura que mi familiar (nombre y apellidos y DNI) es titular junto a FULANITO DE TAL de dichas una propiedades en pleno dominio para su sociedad de gananciales, por título de compraventa en virtud de escritura Pública otorgada por…. y figuran los datos del notario, fecha, protocolo y demás.
Está claro que es un error por un cruce de datos ante dos personas que se llaman igual, pero por las averiguaciones que hemos hecho, en la escritura (que no nos quieren facilitar copia, solo nota simple) no figura el DNI de la esposa del señor que, parece ser, firmó solo dicha escritura.
¿Cree Ud que el notario o el colegio notarial puede o debe hacer alguna rectifcación o aclaración a dicha escritura y comunicarla al Registro de la propiedad para que rectifique ese error? ¿Cuál sería, a su juicio, la mejor manera de corregir ante Catastro este error en la propiedad?
Muchísimas gracias anticipadas por su respuesta.
Hola José Luis.
Basta con identificar al cónyuge y con poner su nombre, no siendo necesario expresar su DNI; lo que que no entiendo es cómo un viudo desde el año 1994 compra con carácter ganancial.
Esa persona tiene derecho a copia, más habrá que hablar con el notario que autorizó la escritura y con catastro para entender que ha pasado.
Saludos
Muchas gracias por su pronta respuesta:
Aunque ya me aclaró parte de mi consulta, le especifico un poco más.
Mi familiar, la viuda, no ha comprado nada. Lo que ha ocurrido es que otro matrimonio al que no conocemos de nada, hizo esas compraventas y da la casualidad que mi familiar y la esposa que figura en dicha compraventa, se llaman igual. Ahora, por cruce de datos, le adjudican en Catastro y Hacienda esas propiedades a mi familiar.
Este error se hubiera evitado con el simple hecho de identificar a la esposa con su DNI. Ahora mi familiar se ve obligado a demostrar ante Catastro y Hacienda que ella no ha comprado nada.
Nadie tiene la culpa, ni el notario, ni el registro de la propiedad ni Catastro, pero dichas propiedades figuran a una persona que no es realmente la propietaria. Y estamos tratando de ver cual es la mejor manera de solucionarlo.
Saludos.
En tal caso el fallo está en Castastro por lo que veo, pues ni el Notario no puede pedir el DNI de quien no comparece en la escritura, y el Registro actúa en función de lo que dice la escritura .
Saludos
si mi esposo fallece y compro una vivienda con una amante y en el registro aparece que los dos son compradores y aparece como soltero, que derechos tengo de reclamar sobre ese inmueble, si lo hizo aun caso conmigo aunque no viviamos juntos y casados.. gracias, espero pronta respuesta
Hola Iraima.
Ante todo habría que ver si estabas o no casada en régimen de gananciales; en caso afirmativo, es obvio que el mero certificado de matrimonio acredita la falsedad en la manifestación y te permite reclamar.
Parto de la base de que no había una definitiva y permanente ruptura del vínculo matrimonial, pues el Tribunal Supremo, entiende que la sociedad de gananciales se extingue si hay una constante, permanente, y definitiva ruptura del vínculo (una cosa es una amante, y otra una nueva pareja)
Lo más acertado es que acudas con la documentación y los hechos concretos a un abogado, que te informará mejor, sobre como proceder en tu caso.
Saludos
Buenas tardes D. Francisco Rosales. Tengo alguna duda sobre quien debe figurar en la escritura de compraventa en un inmueble que vamos a comprar mi pareja y yo, y leyendo el post quizás la situación que le explico es diferente, y le agradecería que me diese su opinión profesional al respecto de la siguiente situación:
No estamos casados ni tampoco somos pareja de hecho, pero si es nuestra intención hacerlo. Vamos a comprar como dije un inmueble entre ambos y no sabemos si sería lo correcto ponernos a ambos como compradores de la vivienda a partes iguales, o simplemente ponernos uno de los dos, a sabiendas que luego estaremos casados en régimen ganancial.
Por ejemplo, ¿si sólo figura uno de los dos en la escritura de compra, y como la adquisición del inmueble es antes del casamiento, se considera bien ganancial el inmueble?.
Otra cuestión; si la aportación económica de uno es mayor que la del otro, y el dinero va a salir de dos cuentas diferentes (la mia y la de mi pareja) es posible que en la escritura, en el caso de que figuremos los dos, figure el 50% de inmueble para cada uno o, esto no es posible y se pone la parte proporicional del dinero aportado por cada uno.
Y, por último, teniendo en cuenta que el inmueble va a ser nuestra vivienda habitual (aunque primero debemos realizar reformas y obras para que estén en condiciones, ya que actualmente es un inmueble en ruinas a reformar), ¿este detalle influye de cara a hacienda?. Es decir, ¿sería mejor teniendo en cuenta este detalle, comprar e inscribir a nombre de uno de los dos, o a nombre de los dos?.
Un saludo. Gracias por sus post, y le agradezco de antemano su respuesta
Hola Luis.
Frente a hacienda no me atrevo a daré respuestas, pues no soy especialista en IRPF y además la normativa que regula dicho impuesto es cambiante.
Respecto a la adquisición, sois vosotros los que tenéis que decidir quien paga y quien compra, así como si lo hacéis o no proporcionalmente.
De casaros y ser bien ganancial, al ser vivienda habitual, el bien sería privativo de quien o quienes hayan adquirido y en la proporción adquirida, en la parte pagada antes del matrimonio, y ganancial el resto.
Entiendo que la respuesta es críptica, más no puedo abordar todos los posibles casos, de otra forma.
Saludos
Excelente. Todo bien explicado.
Muchas gracias Carmen
Hola D. Francisco,
Lo primero, agradecerle su enorme labor y ayuda. Quería preguntarle lo siguiente:
En la nota simple pedida al registro, en la parte de Titularidad, aparezco como “en cuanto a la totalidad de PLENO DOMINIO con carácter privativo”. Estoy casado en Gananciales y es la vivienda habitual, y fue adquirida posterior a mi matrimonio.
Significa que en caso de divorcio, a mi cónyuge le corresponde el 50%? Si vendo la vivienda antes del divorcio, siendo un bien privativo, necesito de su consentimiento?.
Gracias.
Hola Pedro.
Dos cosas diferentes me planteas, pues sinceramente y sin ver la escritura no acabo de entender que (salvo que adquieras a título gratuito y siempre que estés sujeto a gananciales) esa vivienda sea privativa, más parto de la base de que así es, pues el título lo vio el registro, y por tanto tiene más elementos de juicio que yo.
Si es privativa, para disponer de ella tu cónyuge tiene que autorizar el acto de disposición y a falta de su consentimiento puedes pedírselo al juez.
Distinto es que tenga derecho al 50%, pues tuya es la casa, aunque si hay divorcio, y sin pronunciarse sobre la propiedad, el juez decide sobre el uso de la vivienda familiar, atendiendo al interés de la familia más necesitado de protección.
Saludos
Hola Doctor, que tal?
Mi pregunta es esta : mi mama se caso con capitulaciones matrimoniales , lo tuyo es tuyo y lo mio es mio una vez contraído el matrimonio
Ella compro una casa, casada! Es solo de ella verdad?
Si mi mama quiere vender o donar esta casa necesita la firma del esposo? Y así mismo si el quiere vender una propiedad suya en el extranjero , necesita la firma de mama?
Gracias de antemano!
Hola Carla.
Si el bien es privativo, no es necesario el consentimiento del cónyuge para disponer de dicho bien, salvo que se trate de la vivienda habitual de la familia, en cuyo caso cualquier acto de disposición (sea venta o donación) requiere el consentimiento del cónyuge o en su defecto autorización judicial.
Saludos
Hola Francisco, para consultarte lo siguiente: soy casada y actualmente separada, tengo un piso en Perú a mi nombre como única propietaria y quiero venderlo y comprar un piso en Sevilla a título privativo, lo puedo hacer demostrando que el dinero es por la venta de mi piso? O es necesario pedirle una separación de bienes antes de comprarlo? Y en caso de fallecimiento mi esposo puede heredar mi nuevo piso? Porque quisiera que lo hereden sólo mis dos hijos porque ese piso lo compraría con el dinero de la venta del bien que adquirí en Perú antes de casarme con el conocimiento de mis dos hijos. Gracias de antemano por su respuesta.
Hola María.
La pregunta es si la separación es judicial o de hecho.
Respecto al piso de Perú, habrás de estar a la normativa Peruana, que desconozco, aunque si es privativo tuyo, y salvo que sea vivienda habitual, al menos en España no tienes problema alguno para vender.
Respecto a la compra, la cuestión depende de si la separación es o no judicial, pues de ser judicial, el régimen económico del matrimonio se ha extinguido (al menos conforme a la legislación española, aunque habría que ver la normativa de tu país).
Respecto a la herencia, y sea la separación judicial o de hecho, conviene que hagas testamento y te sometas a la legislación española, pues en ese caso tu marido en principio carece de derecho a la legítima.
En todo caso, son meros apuntes, pues planteas diversos problemas de derecho internacional privado que necesitan un estudio más profundo (te recomiendo que acudas con tiempo a la Notaría y los plantees, pues el asesoramiento del Notario, previo a una escritura es gratuito)
Saludos
Buen Día Dr. Francisco Rosales mi pregunta es la siguiente
La pareja contrajo matrimonio el 23 de diciembre de 2013 en fecha 08 de junio de 2017 la esposa presenta demanda de divorcio y sale sentencia de divorcio en agosto de 2017
La ex esposa presenta demanda de división y partición de bienes en septiembre 2017 mi caso es el siguiente :
Dentro del matrimonio en fecha mayo de 2015 el esposo presta dinero a un particular donde solo el esposo y el deudor firman un documento hipotecario de la deuda documento firmado en mayo de 2015 luego en diciembre de 2016 el esposo vuelve a prestar dinero a un particular y también este préstamo solo su marido firma como acreedor el documento de hipoteca ahora mi pregunta es la siguiente :
Como hacer yo para que esos dos prestamos de dinero entren a la comunidad ganancial y sean repartidos estos dineros en partes igual ya que el esposo a respondido en la demanda de división de bienes que esos dos prestamos de dinero son bienes propios dinero que se lo entregó su hno para que el lo preste a intereses por lo tanto no son bienes gananciales y lo presenta como testigo a su hno y el dice que efectivamente el se lo dio el dinero para que su hno lo preste y así gane intereses esa es su defensa del esposo.
Ahora como hago yo para que esos dineros entren a la comunidad ganancial toda vez que los documentos de dinero fueron realizados dentro del matrimonio pero solo el firma el esposo esos documentos de prestamos y no así su esposa
*Quisera que me ayude con algún sentencia constitucional autos supremos que diga algo al respecto o algún libro de usted donde hable sobre este tema que le planteó*
Me han dicho personas que esos bienes son gananciales porque para que no sean gananciales el esposo le debió hacer firmar a su esposa que de su concentimiento en el documento de préstamo de dinero que esos prestando no entrará en bienes gananciales porque son dineros de su hermano pero com su esposo no realizó esa medida para reguardar esos dineros que dicen ser de su hno entonces esis bienes entrarían a la comunidad ganancial.
Espero me ayude Dr. y saludos
Hola Jorge.
Es que no es necesaria sentencia alguna, es que se presume ganancial todo bien cuyo carácter privativo no pueda probarse, y por la propia naturaleza fungible del dinero, resulta en la práctica imposible esa prueba de privacidad del dinero http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.l4t3.html#a1361
En todo caso hablamos de un problema de prueba, no un problema jurídico, e incumbe la prueba de las afirmaciones a aquel que las realiza (luego es el marido el que ha de probar la privacidad).
Saludos
Hola estoy casada y tengo un bebe de meses pero estoy pensando seriamente en la separación porq la convivencia es fuerte ya pero la casa q compramos durante el matrimonio esta a nombre de mis suegros yo divorciandome tendria derecho a algo y q pasa si mi suegra tambien esta en la cuenta bancaria de mi esposo tengo derecho a algo divorcuada o no tengo derecho a nada
Hola Yohana.
Ante la gravedad del tema, es mucho más sensato preguntar a un abogado, con la documentación en la mano, que tratar de hacer consultas gratuitas por internet.
Distinto es la propiedad de la casa del uso de la misma; pues el dueño no cambia en caso de separación, más el juez es el que en atención al interés de la familia más necesitado de protección decide quien se queda con el uso de dicha vivienda.
Respecto al dinero igual que la casa, seguirá siendo de su dueño, otra cosa es posibles pensiones compensatorias para ti, o pensiones de alimentos para tu hijo.
Saludos
Buenas tardes Don Francisco.
Le felicito por este blog, muy ilustrativo y bien explicado, muchas gracias por su tiempo.
He de hacerle una consulta.
Divorcio de mutuo acuerdo, cada cónyuge con su letrado, uno de los letrados (el de la esposa) no tiene acceso a ningún tipo de documentación de las posesiones del matrimonio (escrituras y demás). La redacción del Convenio regulador la realiza el abogado que sí tiene dicha documentación (el del esposo).
En el Convenio se establece que todos los bienes se repartirán al 50%, porqué todo lo compraron a medias los dos cónyuges .
Cuando ya está redactado el convenio, contrastado y se llega a un acuerdo por las partes, la esposa aporta, a su abogado, escritura de compra de un local que compraron ambos y este se da cuenta que en la escritura de compraventa expone que están casados en régimen común de gananciales, ellos siempre han creído que era separación de bienes, y los abogados también (se casaron en 1985 en Cataluña, ella vecindad catalana él de Madrid, hacía 3 años que residía en Cataluña). En la escritura de compra también reza, además, que el local lo adquiría para si el esposo, que la esposa comparecía a los solos efectos de manifestar que el precio pagado por su esposo era con dinero privativo del esposo.
Según la esposa, el local se compró con dinero que ella aportó de una indemnización , incluso el esposo siempre lo ha dicho.
Tanto el abogado del esposo como este desconocen está circunstancia, ya digo que todos han creído siempre que todo era al 50%, la esposa se teme que si lo dice el esposo querrá el 100% del local, ya que el divorcio es de mutuo acuerdo pero tenso, muy tenso.
¿Se puede luchar por demostrar que compraron al 50%? o ¿ Al figurar en escritura que ella compareció y manifestó que era dinero privativo del esposo hay poco que hacer?, ¿Que consecuencias existen de no decir nada y que se firme el convenio regulador, para así demostrar que el esposo también estaba de acuerdo que todo era al 50%?
Se que es largo, pero el tema se las trae, ya que, repito, todos, incluso los tres hijos del matrimonio creen que todo es al 50% de cada uno de los cónyuges.
Muchas gracias de antemano, y muy buen trabajo.
Un cordial saludo
Laura
Hola Laura.
Mal empezamos si afirmamos que las cosas son lo que las partes creen que son, y no lo que marca la ley.
Ante todo, siento ser crítico con ambos abogados, pues lo primero que hay que hacer para liquidar el régimen económico del matrimonio es saber cual es ese régimen económico matrimonial (siendo que el tema lo aborda el artículo 9 del código civil http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.tp.html#a9), y especialmente criticable la actitud del que acepta la redacción de un documento elaborado por otro, sin pedirle esa documentación para analizarla debidamente.
Entiendo que en el fondo ambos compañeros ante todo trataban de llegar a un acuerdo, y eran más que conscientes de lo difícil que supone un acuerdo de divorcio; pero es que buscar un acuerdo sin conocer tus derechos me parece algo inconcebible.
Hay una teoría que es la de los actos propios, y luchar por defender que has pagado un dinero, cuando previamente has reconocido ante notario todo lo contrario se me antoja temerario, de hecho el Reglamento Hipotecario lo prohibe en el artículo 95.6 (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rh.t2.html#a95)
Saludos
Muchas gracias Don Francisco,
Entiendo que poco tiene que hacer la esposa.
Sí ciertamente no se han hecho las cosas como se debía.
Muchas gracias.
Laura
Pues no estoy de acuerdo, otra cosa es que para hacerlo haya de contratar a un abogado, pero siempre digo que los derechos no se tienen, sino que se ejercen
Gracias de nuevo.
He continuado leyendo sus post anteriores, todos muy bien explicados e interesantes, y he leído uno en el que creo que entiendo lo que usted me quiere decir en su última respuesta, a mi afirmación de que la esposa poco tiene que hacer.
Creo entender que como el local se compró con dinero de ella, aunque dijera en la escritura de compraventa que era dinero privativo del esposo, ella ahora en la liquidación del régimen de gananciales puede contabilizar ese dinero como un crédito contra su esposo, siempre que tenga los justificantes de las transacciones bancarias, es decir,, siempre que demuestre que realmente ella le prestó ese dinero al marido para comprar privativamente el local, ¿Es correcto?
De verdad muchas gracias por su gran ayuda y por sus rápidas respuestas.
Laura
Lo siento pero no es correcto Laura.
Teóricamente es correcto, más insisto en que el reglamento hipotecario impide esa declaración contraria a otra ya realizada, y pueden alegar perfectamente que no hubo préstamo sino donación.
Saludos
Muchas gracias Francisco,
Ya le contaré como se resuelve.
Atentamente
Laura
Buenas tardes doctor excelente artículo, yo tengo una duda que creo que los múltiples comentarios me la han aclarado pero prefiero clarificarla.
Dos personas se casan en x año con el régimen de gananciales, adquieren una vivienda con hipoteca que a los 10 años de estarla pagando se divorcian, la ex cónyuge continua pagando dicho adeudo por 15 años más hasta su liquidación y escrituran a su nombre, la vivienda lógicamente forma parte de los bienes del matrimonio, mi pregunta es al momento de liquidar esa sociedad de gananciales y entregar al otro cónyuge la parte que le corresponde se toma el valor del bien al momento de adquirirse? o el valor que tenga al momento de efectuarse la liquidación?
Si el pago de la hipoteca se realizo en un total de 25 años y unicamente con dinero ganancial se pagaron 10 años, si no me fallan las cuentas, a esos 10 años le correspondería el 40% del valor del bien?
gracias!
Hola Liliana.
No tengo claro cuando hacen la escritura (si constante el matrimonio o tras el divorcio) supongo que constante el matrimonio, en cuyo caso el valor es el de la liquidación; si es tras el divorcio, en realidad el bien nunca ha sido ganancial (salvo que haya existido entrega del inmueble)
La deuda no es cuestión de porcentajes, sino de la cantidad efectivamente pagada con dinero ganancial (aunque con los datos que dices parece ese ser el porcentaje).
Saludos
Hola:
estoy casado en régimen de separación de bienes y firmé un contrato de arras para la compra de una casa. Mi mujer no aparece en el contrato.¿ Eso podría servir para invalidarlo?
Gracias por su atención.
Hola Rita.
Para empezar el contrato de arras no existe, pues lo que existe es el contrato de compraventa y las arras son un mero pacto de dicho contrato.
La falta de consentimiento de uno de los cónyuges en la compraventa, y más si estas casado en régimen de separación de bienes, en nada afecta a la validez del contrato, es un pacto tuyo, y la necesidad de consentimiento marital, afortunadamente desapareció en 1975.
Saludos
Sr. Notario: pese a que en post muy interesante, indica que no se suele dar el caso de compras de viviviendas solo por un conyugue cuando están casados en gananciales. Y si se da es que no ha querido firmar una de las partes o se ha desentendido de ello.
Le puedo asegurar que en mi caso mi marido compro un apartamento sin conocerlo, ni donde, ni el día que lo compro. Me enteré tres meses después, cuando vino un recibo de comunidad pagado por banco de una vivienda con calle desconocida. Al preguntar pensando que era error del banco,…
Su respuesta fue que está en su derecho en comprar sin mi consentimiento y que no me preocupe es ganancial.
Efectivamente será ganancial pero es sólo él, quien aparece como titular en las escrituras y registro.
Los notarios podrían indagar antes de hacer una escritura, si no está el otro conyugue, en mi caso no estuve por desconocimiento y ocultación.
Hola Cris.
Es que no es función del Notario hacer indagaciones, si un cónyuge oculta algo al otro es un problema matrimonial y otros son los cauces para resolver esos conflictos.
El bien es ganancial, porque así lo fija la ley, y es la ley la que faculta a un cónyuge para disponer del dinero común sin el consentimiento del otro, puede o no gustarme esa ley (que por otra parte si me gusta) pero la función del notario es aplicar la ley, no crearla.
Saludos
Hola, mi marido compró la casa antes de estar casados pero pidió una hipoteca una vez casados, el día de la firma de la hipoteca tuve que firmar yo también ya que si no, no se la concedían. Mi pregunta és ahora que nos queremos divorciar como hago yo para desvincularme de dicha hipoteca?. Gracias
Hola Pilar.
El problema no es la hipoteca, sino que te has comprometido a pagar un préstamo garantizado con una hipoteca que grava una finca que si no es la vivienda habitual de la familia, no es tuya.
La forma de desvincularse de las obligaciones en de acuerdo entre acreedores y deudores, y dudo mucho que el banco esté por la labor de liberarte de la deuda.
Eso si, si se trata de la vivienda habitual de la familia, puede ser un bien en parte ganancial en virtud del artículo 1357.2 del Código Civil.
Ante todo, sigue las recomendaciones de tu abogado, pues la solución ni es fácil, ni quizás sea la que deseas.
Saludos
La de situaciones diferentes que hay… cuento un poco la mía. Hicimos nuestra vivienda habitual en un solar de mi pareja. Al ser terreno suyo pusimos la vivienda a su nombre para ahorrarnos papeleo y dinero pero la hipoteca la pusimos a nombre de los dos (30 añazos de hipoteca) Nos casamos al año de empezar a vivir allí nos casamos en régimen de gananciales. Seguimos juntos y felices y (pagando hipoteca claro) el día que firmamos la hipoteca el notario me explico que uno de los papeles que firmaba mi pareja era como una autorización a dejarme pagar aunque fuera suya la vivienda y que en el caso de que nuestra relación terminará el se quedaría la casa pero debería darme la mitad de lo pagado. Mi duda ahora es la siguiente: con el paso de los años además de hipoteca hemos hecho muchas cosas nuevas (hicimos lo básico para vivir en una planta con una hipoteca de actualmente 65mil euros. actualmente la casa, además de arreglos y mejoras tiene sótano y planta alta) y yo me pregunto, en el caso de divorcio sólo me perteneceria la mitad de lo pagado al banco o la mitad del valor actual de la mismo? y en el caso de fallecimiento: sería de mis hijos y mis suegros o pasaría a ser mia? porque según he leído por algún sitio sería a partes iguales para sus padres y mis hijos?
Hola Ana.
Este es uno de tantos casos, en los que la pregunta es ¿te ahorraste un dinero o aplazaste su pago, a costa de tener el problema que ahora tienes?
El caso no es fácil, pues no se si la casa estaba hecha antes del matrimonio o después; lo cierto es que toda obra en un bien privativo es privativa.
Lo que actualmente existe es un crédito de la sociedad de gananciales contra tu marido (que es parte de esa sociedad de gananciales) por el importe de la inversión realizada (que no por el valor del bien).
La explicación del notario no acabo de entenderla, aunque también es lo que tu dices que te dijo mi compañero, dado que si bien la conclusión a la que llegas es correcta, no sucede lo mismo con sus argumentos.
En caso de fallecimiento, la pregunta es del fallecimiento de quién hablamos, pues no es la misma la situación en caso de fallecimiento de tu marido que tuya; en todo caso, aquí tus suegros no pintan nada.
Saludos
Gracias por la pronta respuesta. Si, en realidad nos decidimos por no hacer escrituras nuevas ni nada porque nuestro arquitecto nos comentó que después podíamos hacer un poder notarial en el que alegaramos que la vivienda era de ambos a partes iguales (cosa que hemos ido dejando y nunca hicimos)
Como el notario me comentó que mi marido debería darme la mitad del importe hipotecario en caso de divorcio tampoco le di más importancia al asunto durante muchos años. El caso es que ahora, pasado estos años, soy consciente que mi vivienda puede valer el doble de lo que valía en su construcción y me surgía esa duda, si en caso de divorcio solo me seguía perteneciendo la mitad del importe hipotecario o la mitad del valor real de la vivienda en ese momento (20 años de convivencia dan para muchas mejoras y arreglos en la vivienda bajo un matrimonio en gananciales)
Hablaba del fallecimiento de mi marido (deducto que en el caso de que sea yo la que fallezca no hay problema porque la casa es suya se la queda él) Alguien me comentó que en caso de que mi marido falleciera la vivienda sería partes iguales para mis suegros y mis hijos que yo pintaria poco en el asunto)
No estamos en proceso de divorcio ni nada parecido, seguimos felizmente casados pero si me gustaría tener las cosas claras y amarradas pues nunca se sabe… No me gustaría verme con 50 años sin casa y sin dinero después de tanto tiempo pagando y construyendo un hogar…
En este caso que me aconseja? hacer nuevas escrituras a nombre de ambos, poder notarial en el que se aclare que es de ambos a partes iguales o que? La verdad es que en caso de divorcio yo no tnego intención de quedarme en la vivienda, me volvería a mi pueblo natal, y el si tiene interés en quedarsela, hasta ahí no hay problema pero obvio que si querria el dinero que me pertenezca para reconstruir mi vida con mis hijos… Gracias de nuevo.
Perdona Ana, pero ¿aceptarías que el Notario te informara sobre temas arquitectónicos? ¿desde cuando el arquitecto sabe derecho?.
Ahora me comentas que mi compañero te informó que te debían el importe del préstamo, ¿por qué equiparas el importe del préstamo y el valor del bien? evidentemente puedes reclamar el importe de las mejoras, pero eso sigue sin ser el valor del bien, pues las plusvalías del bien son para el dueño.
En caso de fallecimiento de tu marido, sus bienes se repartirán entre sus herederos, que son quienes él diga en testamento, pero habrá de respetar las legítimas (y legitimarios sois tu y tus hijos -ojo que en conceptos y proporciones distintas).
Puede instituir herederos a sus padres, más jamás he autorizado un testamento así.
Quizás una solución sea hacer una aportación a gananciales, aunque lo más recomendable es que acudas a la Notaría más cercana, donde te informarán gratuitamente.
Saludos
Gracias por tu respuesta Francisco. Así lo haré un saludo. Y enhorabuena por tu web. muy útil.
Se me olvidaba aclararle lo de la construcción: la casa se construye antes del matrimonio. Comenzamos a vivir allí un año antes de casarnos. escrituras e hipoteca se firmaron aproximadamente año y medio antes de nuestro matrimonio.
Perdona Ana, pero la configuración del blog, no me permite seguir hilos, sino sólo responder a los comentarios uno a uno, y me he perdido en el tema.
Saludos
perdoma he comprado una casa en 1980 con la madre de mis hijos y me case en 1086, luego la mujer me dejo y ello plantee una demanda de divorcio, pero en el año 2013 dono mis acciones como co propietario ya que la casa la compramos cuando eramos solteros, ahora mi mujer reparecio y esta planteando la nulidad de la donacion ue le hice a mi actual pareja, que hago, no quiero desamparar a mis hijos actuales con mi actual mujer
Hola ney.
Sin ver la documentación poco puedo ayudarte.
Saludos
Buenas tardes:
Mis padres tienen el régimen de separación de bienes por haberse casado en un país donde rige ese régimen. No establecieron capitulaciones matrimoniales ni pactos ni nada por el estilo cuando se nacionalizaron españoles.
El caso es que mi padre falleció hace mucho dejando un importante patrimonio. En todas las escrituras públicas establecía en las escrituras que por ejemplo el inmueble x era un bien ganancial e incluso. En el juicio sobre la liquidación del régimen económico la jueza ha determinado que a mi madre estaba en separación de bienes y que sin entrar en el fondo del asunto (se extralimitó en sus argumentos) el documento público (las escrituras) no tienen fuerza probatoria plena.
Mi pregunta es clara, si el régimen económico que rige es el de separación de bienes, qué pasa que todo lo que mi padre determino en escritura pública como bien ganancial e incluso otorgándole un porcentaje a mi madre (por ejemplo mis padres compraron una casa en la que mi madre era titular en un 40 %) en las mismas escrituras ¿no le beneficia en nada a mi madre?
Según la jueza no le corresponde nada a mi madre por regir la separación de bienes y por no haber pactado acuerdo alguno ni haberlo inscrito en el correspondiente registro.
¿Entonces qué validez tiene una escritura? porque si la jueza dice que el notario solo se limita a repetir como un papagayo lo que dice el cliente y según ella no tiene fuerza probatoria… mal se queda mi madre.
¿Qué hay de la voluntad del que suscribe la escritura? no se puede discutir ni valorar la voluntad del fallecido. Si realizó esa escritura sería por decisión propia.
De todos modos mi madre piensa recurrir, pero me gustaría saber su parecer sobre este asunto. Gracias.
Hola Nora.
Dudo mucho que la jueza diga que el notario se limita a leer como un papagayo, o que una escritura carezca de fuerza probatoria.
Lo que dice la jueza es que el notario refleja el régimen económico del matrimonio que le dicen las partes, y que lo que se diga en una escritura sobre el régimen económico del matrimonio, no prueba dicho régimen (lo cual no quiere decir que no pruebe otras cosas)
Tus padres fueron libres de pactar gananciales, y no lo hicieron porque no quisieron; posteriormente pudieron modificar el régimen económico del matrimonio, y nuevamente no lo hicieron porque no quisieron.
La modificación del régimen económico del matrimonio es tan sencilla como que han de comparecer ambos cónyuges y pactarlo así de modo específico; y no se hace diciendo alguien que su régimen es otro.
Como bien dice la juez, hay un procedimiento para fijar el régimen económico del matrimonio, y tus padres no lo hicieron porque no les dio la gana.
Esa es la voluntad de quien hace una escritura, pero entre una voluntad y una mentira (probablemente no deliberada) hay diferencias, y lamentablemente tu padre mintió cuando dijo que estaba casado en gananciales y no era verdad.
El notario le leyó la escritura, no como un papagayo, sino que se la leyó, e incluso le ofrecería leerla por si mismo; si tu padre no quiso leer, o no estuvo atento en la lectura, cuando le dijo que estaba en gananciales, no es culpa del notario.
Realizó la escritura y adquirió el bien, nadie cuestiona su voluntad, ni la adquisición, sino si el bien es o no ganancial.
Podrás recurrir lo que quieras, pero si el régimen económico del matrimonio es el que quisieron tus padres, y su modificación tiene unos cauces que no quisieron usar, me temo que de poco va a servir el recurso (si es que incluso el recurso llega a admitirse)
No se cuantos post he escrito, diciendo que en Notaría hay que preguntar; no se cuantas veces pido a los que vienen a mi despacho, que por favor pregunten lo que no entiendan, y que me digan si no están de acuerdo en algo.
Tu historia, y no dudo de la buena fe de tu padre, es un ejemplo más de personas que van a la Notaría pensando que van a firmar un papel, y que no entienden que en ese “papel” se reflejan cosas muy importantes, y que si es tan largo, y si el Notario se molesta en leerlo (y si lee como un papagayo, es tan fácil como decirle que lea más lento, o irse a otro Notario) es por algo.
Si el Notario habla en español, si te lee el documento, y dices que estás de acuerdo en que tu régimen es el de gananciales ¿cómo quieres que sepa el Notario que tus padres se casaron en el extranjero y su régimen es el de separación de bienes?
Saludos
Hola Francisco, buenos días:
Mi caso es el siguiente:
Mi mujer y yo cuando eramos novios adquirimos una vivienda de Protección Pública en régimen de cooperativa ( los dos figurabámos como socios ) y comenzamos a realizar una serie de pagos hasta la formalización de la hipoteca, escritura y entrega de llaves.
Cuando llegó la hora de formalizar escritura e hipoteca, yo tuve que darme de baja como socio de la cooperativa ya que tenía en propiedad una vivienda de renta libre en la misma población la cual no me dió tiempo a vender, por lo que la cooperativa me dió de baja al no reunir los requisitos requeridos para acceder a una VPP y me devolvió las cantidades entregadas por mi parte ( la mitad de lo pagado hasta la fecha ). Ese dinero fue ingresado inmediatamente en la cuenta de mi novia ( pudiéndose acreditar ), para que ella siguiera haciendo frente a los pagos como cooperativista .
Nos entregaron la vivienda, ( escriturada únicamente ella como propietaria, por los motivos expuestos ) y comenzamos una conviviencia en pareja, sin ser pareja de hecho, hasta que decidimos casarnos 9 años después ( en el año 2015 ).
Durante los 9 años de convivencia de noviazgo más 2 años más de matrimonio, yo le he ido ingresando regularmente las cantidades correspondientes a la hipoteca más los gastos de los suministros ( agua, gas, etc. ), ( gastos igualmente acreditables y figurando como concepto: pago letras del piso y gastos de piso ).
Pues bien, nos hemos separado hace un mes, estamos intentando formalizar la separación y divorcio y al no tener hijos, le sugerí a mi mujer vender la vivienda y repartirnos la venta a medias, ( puesto que absolutamente todos los gastos han sido sufragados a medias desde el primer momento ).
Su respuesta ha sido que la vivienda no se vende, que se va a quedar con ella puesto que está a su nombre y que no me va a dar absolutamente nada de lo que se ha pagado hasta la fecha y que vayamos a contencioso si es necesario.
Yo sigo viviendo en el domicilio familiar y ella se ha marchado al de sus padres y le dije que si llegamos a un acuerdo y me daba lo que me correspondía ( la mitad ) me marchaba del domicilio inmediatamente, pero ella me ha contestado que no me devolverá nada y que me marche de este domicilio, que es suyo. ( legalmente, que no moralmente )
Mi pregunta es:
¿ Que derechos tengo frente a esta situación ?
¿ En caso de llegar a contencioso ( que vista su actitud, preveo que será así ), que posibilidades tengo de recuperar el dinero invertido en esta vivienda ( aprox. entre 40 y 50.000 euros entregados por mí, los cuales puedo acreditar mediante los correspondiente ingresos en su cuenta, en concepto de letras del piso y gastos del piso ) ?
Hola Javier.
A todos les digo que sin ver la documentación es imposible ayudar, y que esto no es un blog de consultas jurídicas gratuitas.
Lo cierto es que no compraste, por los motivos que sean, pero sobre todo porque libre y voluntariamente no quisiste.
Procede aplicar el artículo 1357.2 del código civil http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.l4t3.html#a1357, y el resultado es que tenemos un bien privativo de tu mujer por las cantidades pagadas antes del matrimonio, y sólo ganancial en cuanto a las cantidades pagadas durante el matrimonio.
Distinto es el crédito que tengas por razón del dinero entregado a tu esposa, siempre y cuando se pueda probar que no fue entregado con ánimo de liberalidad.
En definitiva, lo que procede es que te pongas en manos de tu abogado y sigas sus recomendaciones.
Saludos
Hola, soy ciudadano americano y mi esposa es colombiana, residimos en Estados Unidos. Queremos comprar una propiedad en Colombia a nombre de los dos, pero solo yo puedo viajar para hacer la compra. Queremos que las escrituras esten a nombre de los dos. Es esto posible viajando solo yo?. Que documentacion necesitaria llevarme de mi esposa para que esto suceda?. Gracias por su ayuda.
Hola Oscar.
Esto no es un consultorio jurídico gratuito, pues sólo conociendo los hechos, un jurista puede asesorarte, amén de soy Notario en España, y desconozco las normas de conflicto de Colombia.
Ante todo el problema primordial es fijar si tu régimen económico del matrimonio es el de Colombia o el de USA, y en función de dicho régimen, bien basta que compre uno (si hay un régimen de gananciales como el español) o que se aporte el oportuno poder.
Saludos
Hola, estoy casada en régimen de separación de bienes, tengo un hijo. Vamos a comprar una vivienda pero por motivos fiscales la hipoteca la pide mi marido y queremos que se escriture a nombre de él. En caso de que en un futuro el matrimonio se pueda romper (esperemos que no sea asi) ¿en que situación quedaría yo respecto a la vivienda ?Gracias.
más Hola Victoria.
La casa es de tu marido, porque la compra él y así libre y voluntariamente lo estáis decidiendo vosotros (no es muy acertado basar las decisiones exclusivamente en motivos fiscales, pues al final lo barato puede salir muy caro)
En caso de nulidad separación y divorcio, no se altera el dominio, sino que a falta de acuerdo entre cónyuges, el juez atendiendo al interés de la familia más necesitado de protección determinará sobre el uso de dicha vivienda, pero sólo si es la vivienda familiar.
Saludos
Buenos días Dra
Mi caso es el siguiente, soy casada hace 10 años, hace 5 años compramos una casa pero yo no quede en las escrituras, cuando lo conoci el tenia 2 hijos y yo tenia un hijo, ahora tenemos una hija en común que nacio hace 7 años.
PREGUNTAS
1. Si los dos llegaramos a fallecer quienes serian los herederos?
2. El hijo que yo tenia antes de conocerlo podria ser heredero así yo no estuviese en escrituras.. en caso de fallecimiento de los dos? o solo tendrian derecho los dos hijos de el y la niña que tuvimos en comun?
3. Si yo llegase a fallecer el hijo que yo tenia antes de conocer a mi esposo tendria derecho sobre la casa en la que yo no quede en escrituras, pero que fue adquirida durante el matrimonio? podria heredar?
Hola Milenia.
Todo va a depender de si estais o no casados en régimen de gananciales, y si habéis hecho o no testamento.
Acude a la Notaría más cercana, donde te informarán gratuitamente.
Saludos
Buenos días,
En mi caso mi mujer y yo estamos, por el momento felizmente casados, en régimen de bienes gananciales. Durante el matrimonio he adquirido 2 propiedades en Reino Unido registradas únicamente a mi nombre. Mi mujer es consciente de ello y al ser otro país, no aparece por ningún sitio ni en las escrituras ni en el registro de propiedad que las casas se han comprado en régimen de bienes gananciales por lo que las propiedades están asignadas 100% a mi nombre.
Las hipotecas las estoy pagando yo.
Nos gustaría hacer separación de bienes y me gustaría saber si estas dos propiedades de Reino Unido se tendrían que tener en cuenta a la hora de liquidar la sociedad de bienes gananciales, o no sería necesario ya que mi mujer actualmente no aparece en las escrituras. Mencionar que ha sido acordado por ambas partes que yo me quede con ambas propiedades al 100% tras la disolución de la sociedad de bienes gananciales.
Gracias.
Hola Pablo.
No puedo darte una respuesta desde la perspectiva del derecho inglés, pero probablemente reenvíe al español, y conforme al mismo, habría que incluir dichos bienes en la liquidación de gananciales.
Saludos
Gracias por tu respuesta Francisco. Qué supondría la inclusión de estos bienes en la liquidación de gananciales? Entiendo que no supondrían gastos por cambio de escrituración ya que a día de hoy están únicamente a mi nombre por lo que no habría que actualizar escrituras para quitar a mi mujer. Supondría un gasto extra esta inclusión? Gracias de nuevo. Un saludo.
Hola Pablo.
Hablar sin ver documentación es absurdo, y no hablo de gastos en este blog, pues sin saber exactamente el asunto, cualquier información que de es errónea, amén de que no me parece este el cauce adecuado.
Desde luego gastos tiene; lo de actualizar escrituras es inexacto, simplemente hay que subsanar unas escrituras que no dicen la verdad (probablemente por error) y unos asientos registrales inexactos (ojo que la subsanación ni se hace de oficio, ni sin más)
Saludos
Hola Francisco! ! Mi consulta es a siguiente,hace 5 años que estoy casada en régimen de bienes gananciales,vivimos en una casa que heredo mi suegro,el año pasado mi suegro hizo una donación de esta casa,que es nuestra vivienda habitual ,a mi marido pero sólo el consta en las escrituras. El me asegura que en caso de que el fallezca yo heredare la casa aunque no figure en las escrituras ,pero tengo dudas,sería necesaro hacer testamento? Y si no lo hace y efectivamente heredara yo tendría un coste elevado? (Vivimos en galicia y aquí no hay impuesto de sucesiones).Como dato no tenemos hijos. Muchas gracias por su dedicación, es de mucha ayuda.
Hola Cristina.
Para los escasos cuarenta euros que cuesta un testamento plantearse hacerlo o no hacerlo es una locura.
Por lo demás hace años que no miro el derecho foral gallego, lo mismo que su fiscalidad, por lo que lo más sensato es que acudas a la Notaría más cercana, donde te informarán gratuitamente.
Saludos
Hola! Gracias por el post, es de mucha ayuda!
Mi consulta es la siguiente: Me casé en España y me divorcié en USA hace 12 años. Tengo la Sentencia del Juez americano debidamente apostillada para hacer el exequator respectivo pero todavía no lo he hecho ya que acabo de llegar a España. Estoy a punto de comprar una vivienda y quería saber si esa sentencia basta para poder comprar ese inmueble solo a mi nombre.
Gracias. Saludos
Hola Ruth.
En principio eres divorciada, por lo que es suficiente la sentencia, no obstante si reclamas el exequatur mejor que mejor.
Saludos
Gracias!
Hola Francisco, muy didáctico, pero me surge una duda… que pasaría si una persona casada se presenta para adquirir una vivienda y faltando a la verdad os dice que es soltera???? cual sería el paso más correcto para subsanar esta situación por parte del cónyuge perjudicado??? podría darse una ocultación de bienes en caso de divorcio si el cónyuge perjudicado y desconocedor de esta situación no consulta al registro de la propiedad ¿no?
Hola Carlos.
Muy criticable es que haya desaparecido el delito de falsedad tal y como se regulaba tradicionalmente (aunque quedan las estafas)
Sea como sea la subsanación es tan sencilla como aportar un certificado de matrimonio que acredite que al tiempo de la escritura estaba casado, de hecho no se si por error voluntario o involuntario recuerdo haber subsanado una escritura de esa forma.
Dudo que en caso de divorcio no se consulte el registro de la propiedad (sería una negligencia severa por parte del abogado) más nuevamente volvemos a la situación de origen y es que el certificado de matrimonio acredita fehacientemente la fecha de celebración del mismo, y la escritura sólo constata fehacientemente la fecha en la que alguien adquiere, manifestando estar soltero o casado con alguien (más habitual de lo que parece son “errores de cónyuge” consistente en pequeñas faltas de ortografía que alteran el apellido -por ejemplo escribir Gracia en vez de García)
Saludos
Hola ..mi marido compro el piso de soltero, hace tres años que nos casamos en gananciales y ahora hemos terminado de pagarlo. Hemos decidido venderlo para comprar otro y nos dicen que como el piso está a su nombre, lo tiene que vender él y con el dinero que saque del piso comprar también solo él por qué si no hacienda puede darnos mal. Y Si estamos en gananciales no podemos escriturar para los dos?
Hola María.
Pues no estoy de acuerdo, pues el piso es en parte ganancial y en parte privativo, y desde luego la afirmación de que el dinero pueda ser privativo o ganancial, me parece fruto de un importante desconocimiento sobre lo que es la sociedad de gananciales y la naturaleza del dinero.
Te recomiendo encarecidamente que abordes el tema directamente con el Notario que vaya a firmar la escritura, pues dudo mucho que ese comentario provenga de alguien que sepa derecho.
Saludos
buenas tardes, se puede hacer consulta por esta via? gracias
Hola Xiao.
No tengo problemas en atender consultas sencillas, y respondo todos los comentarios, más este no es un blog de asesoramiento jurídico, entre otras cosas, porque para atender a casos concretos hace falta tener la documentación por delante, para comprobar los hechos.
Saludos
Buenas tardes
Estoy casada en gananciales desde hace 6 meses, la vivienda habitual es privativa de mi marido. La compró hace 10 años, con una hipoteca a 30 años. Tenemos un hijo en común.
Queremos hacer una aportación a gananciales de forma onerosa de esta vivienda, parte de forma retroactiva (no sé si está correctamente expresado) para proteger mis intereses ya que yo aporté dinero en reformas antes del matrimonio.
Otro dato es que se compró a un precio muy por encima del actual de mercado. Yo entiendo que para que la sociedad, en caso de liquidación, no le debiera a él nada tendría que acreditarse ahora que yo me hice cargo de la mitad del valor actual de la vivienda, contando con que lo que resta de la deuda es de los dos. Estoy en lo cierto?
El valor de la escritura es de 200.000. Al momento del matrimonio se debían 100.000 de hipoteca. Su valor de mercado es de 150.000. Mi aportación 30.000
Nosotros lo que queremos es que la casa sea de los dos a partes iguales sin pasar por una compraventa.
Muchísimas gracias de antemano. Es una gran ayuda
Hola Ennma.
Pues de entrada la vivienda no es privativa, debido a que siendo vivienda habitual, y conforme al artículo 1357.2 del Código Civil, es en parte ganancial y en parte privativa (concretamente es privativa en la parte pagada antes del matrimonio y ganancial en la parte pagada durante el matrimonio).
Por lo demás es posible aportar bienes y derechos a la sociedad conyugal, tanto a título gratuito como oneroso, en la Notaría más cercana te informarán cómo.
Saludos
Buenas tardes, tengo una duda que no se si puede ayudarme a resolver. Vivo de alquiler desde hace un par de años junto con mi esposa. Firmamos el contrato con los arrendadores, marido y mujer. Ahora hemos recibido notificación de él (no de ella), en el que nos requiere para dejar el piso en dos meses alegando causa de necesidad. Según dice se están divorciando y él necesita el piso para vivir. Alega además que él es el único propietario del piso porque en el Registro el piso está sólo inscrito a su nombre por título de “adjudicación” (así aparece en la Nota Simple). Sin embargo la esposa nos dice que se opone porque el piso es ganancial, según ella.
Además se nos requiere para realizar los dos pagos que quedan en una nueva cuenta.
Según lo anterior:
1.- ¿Puede él actuar sin contar con el consentimiento de su esposa, pese a que era firmante del contrato de arrendamiento?
2.- ¿Cómo puedo saber si el piso es privativo o ganancial? ¿Afecta a la situación que se nos plantea?
3.- ¿Debemos esperar a que exista una sentencia de divorcio o en su caso de liquidación de gananciales?
Hola Javier.
Ante todo, no soy especialista en arrendamientos, pues habitualmente son temas que no se tratan en Notaría, y vista la situación lo más recomendable es que acudas a un abogado.
Según mi modo de entender, sería de aplicación el artículo 1384 del Código Civil
Serán válidos los actos de administración de bienes y los de disposición de dinero o títulos valores realizados por el cónyuge a cuyo nombre figuren o en cuyo poder se encuentren.
Saludos
Perdón, que no me he despedido antes. Muchas gracias de antemano por sus aportaciones. Son de mucha ayuda. Saludos.
Un placer
Hola, mi duda es la siguiente. Quiero comprar un piso al contado y en un tiempo casarme en gananciales. La idea es aportar el piso a la sociedad de gananciales para que el piso sea de los dos. Mi duda es, ¿si nos separamos o me pasase algo, la mitad del piso seguiría siendo de mi mujer o por el contrario volvería a ser mio al haber sido bien privativo previamente? Y en el caso de que pasase de nuevo a mis manos, ¿hay alguna forma de que la mitad del piso sea de ella o algún tipo de venta en gananciales de ese 50% del piso hacia mi pareja?
Hola Felix.
Todo depende de como hagas la aportación, mas en caso de que haya divorcio, obviamente no recuperas la mitad del piso, sino que hay que liquidar la sociedad de gananciales.
Lo de vender a ella en gananciales es posible, pero me temo que estas formulando mal la pregunta, pues ya el piso sería en parte de ella.
Lo más sensato es que vayas días antes de la firma de la escritura a la Notaría, donde el Notario gratuitamente te asesorará mejor, pues el problema de lo escrito es que resulta difícil entender que te quieren preguntar.
Saludos
Hola Dº Francisco,
Comentarle un asunto un tanto peculiar.
Matrimonio con capitulaciones matrimoniales de separación de bienes, separados judicialmente pero posteriormente hubo reconciliación ratificada ante el juez.
Que después de la reconciliación bajo el régimen de separación de bienes se compra una vivienda en la que aparece en la escritura que están casado en régimen de gananciales y posteriormente se inscribe en el registro de la propiedad así. Ahora para la herencia tenemos esa problemática.
¿Qué me aconseja? ¿acudo al notario que otorgó la escritura con la inscripción de las capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil para rectificar? y posteriormente en el Registro de la Propiedad ¿ cómo procedo?
Gracias
Hola Ana.
Lo primero es saber si la reconciliación es anterior o posterior a la separación judicial, pues la sentencia implica la extinción del régimen económico del matrimonio (art 95 Código Civil) por lo demás si estaban casados en régimen de separación de bienes, es tan sencillo como subsanar la escritura por los herederos justificando aportando la documentación justificativa.
Saludos
Hola de nuevo, es que es muy lioso,
Se casan en 1994 y otorgan escritura de capitulaciones matrimoniales en régimen de separación de bienes en 1995, separación judicial en 1997 (entiendo que se extingue la separación de bienes con la sentencia de separación) y en 1999 reconciliación (sentencia), después de la reconciliación (he aquí el problema) otorgan escrituras de compraventa en régimen de gananciales.
Pero se divorcian en el año 2000 y en el convenio regulador pone que no procede liquidación de sociedad de gananciales porque están bajo el régimen de separación de bienes cuando no era así.
La mejor solución ahora mismo entiendo es que liquide la sociedad de gananciales y no pedir rectificación, puesto que como apunta Vd con base al Artículo 95 se extinguió el régimen matrimonial una vez dictada sentencia de separación y después de la reconciliación volvían al régimen de gananciales, ¿Estoy en lo cierto?
Muchas gracias
Ese es mi criterio, sinceramente.
Un saludo
¿Qué le parece?
La separación de bienes decretada no se alterará, sin embargo, por la
reconciliación de los cónyuges (art. 1443 CC). La reconciliación no conlleva,
pues, una restauración del régimen económico anterior a la separación (por
ej., del régimen de gananciales). No obstante, a partir de la reconciliación, los
cónyuges pueden acordar en capitulaciones matrimoniales el régimen
económico que consideren oportuno; pueden pactar, así, que vuelvan a regir
las mismas reglas que antes de la separación de bienes, en cuyo caso, harán
constar en las capitulaciones los bienes que cada uno aporte de nuevo y se
considerarán éstos privativos, aunque, en todo o en parte, hubieren tenido
carácter ganancial antes de la liquidación practicada por causa de la
separación (art. 1444 CC). En esta última situación, y aunque se trate del
régimen existente en el momento de acordarse la separación legal, no se
tratará de reanudarlo, sino de establecerlo “ex novo” (GARCÍA CANTERO, G.:
“Comentario al artículo 84”, en AA.VV.: Comentarios al Código Civil y
Compilaciones Forales (dir. por M. Albaladejo), T. II, Edersa, Madrid, 1982, p.
291, nota al pie 8). En consecuencia, el efecto de la disolución del régimen de
gananciales por la sentencia o decreto firme de separación, o en virtud de la
escritura pública que formalicen el convenio regulador (art. 95 CC), se
mantiene incluso tras una posterior reconciliación entre las partes, sin
perjuicio de lo que pudieran pactar con posterioridad en capitulaciones. A
falta de este pacto, los cónyuges reconciliados estarán sujetos al régimen de
absoluta separación de bienes.
Parece que coincide conmigo jeje.
Un saludo
Hola
Puedo vender mi casa si mi pareja me hace una carta poder
Hola Gabriela.
No entiendo la pregunta, pues si la casa es tuya y salvo que tu pareja sea cónyuge y dispongas de la vivienda habitual, no necesitas su consentimiento; si es de ambos, obviamente con un poder para vender, puedes venderla.
Saludos
¿Cual es tu pregunta? Hola quisiera saber si me pueden orientar .. mi pareja y yo vamos a comprar vivienda nueva , estoy en el proyecto y reunimos la cuota inicial para el crédito no me puedo presentar con mi pareja por estar reportada en centrales de riesgo. Mi esposo se puede presentar solo al crédito hipotecario pero puede pedír q yo aparezca en escritura más en el crédito para q no afecte?? Nosotros estamos casados legalmente y tenemos 3 hijos.
Gracias
No entiendo tu pregunta Marcela, y menos que tiene que ver con el artículo.
Te puedo comentar que es el Banco el que tiene que decidir sobre tu solvencia, y desde luego el que estés reportada a una central de riesgo no es un buen comienzo, eso si, es el banco el que decide sobre la solvencia del futuro deudor.
Saludos
Hola Quisiera que por favor me ayudes en esta duda que tengo. Mi marido y yo antes de casarnos optamos por el régimen de matrimonio de separación de bienes. Ahora queremos ver la posibilidad de sacar un crédito hipotecario para la compra de una vivienda. Queremos saber si es posible que los dos adquiramos la deuda pero la vivienda figure a nombre de uno y si sabes si el banco aceptaría eso.
Hola Pamela.
Por supuesto que es posible que uno de los cónyuges compre y ambos adquieran la deuda, aunque no tengo nada de claro si hacienda puede considerar que hay una donación.
Distinto es si el banco estará dispuesto a aceptarlo o no, pues no hay dos bancos iguales y cada uno tiene sus propios criterios, siendo que es libre de poner las condiciones que más convengan a sus intereses.
Saludos
Buenas tardes Francisco,
Antes que nada muy agradecida por las aclaraciones de este post. Mi consulta es la siguiente.Estoy casada en régimen de gananciales, En estos momentos nos estamos divorciando y estamos con el reparto de los bienes. Tenemos una vivienda familiar y parte de dicha vivienda (un 33% aprox.)se pagó con el dinero obtenido por la venta de otra vivienda que era propiedad de mi marido, estando soltero, pero no se especificó en la escritura de la compra, es decir no se especifica importe privativo ninguno, es más la escritura dice “D…. y Dña .. compran la vivienda para su sociedad conyugal” Por el resto estamos pagando hipoteca aún. Tiempo después, él cobró una liquidación de su empresa y aprovechamos para comprar una segunda vivienda de veraneo, donde tampoco se especificó que se pagaba con dinero privativo.Él ahora pretende alegar que las compras de las dos viviendas se han hecho con dinero que él ha ganado, independiente de su salario. ¿es posible que su alegato sea viable y no entren en gananciales, salvo la parte de lo hipotecado de la primera?? Yo también trabajo y aporto a la sociedad.
Muchas gracias y un saludo.
Hola Lidia.
Este blog no es un consultorio jurídico gratuito, pero es que anticipar el resultado de un pleito, sin ver la documentación es complicado.
En todo caso, si tu me reconoces los hechos ¿qué quieres que te diga yo?
Saludos
En el caso en que un conyugue ponga la escritura a nombre de los hijos y como representante de los niños a la mamá para evitar que el esposo o esposa reclame en el divorcio derechos sobre un apartamento, hay algún mecanismo para demostrar que aporto el dinero para la compra de la casa, si para esta compra saco un préstamo por libre inversión?
Hola Irene.
No entiendo bien el supuesto, pues los padres no se ponen como representantes de los hijos en las escrituras, sino que son por ley los representantes legales de los hijos menores de edad (por lo demás parece que hablas de un cónyuge que tiene hijos con una persona diferente de su actual esposo/a)
Respecto a la prueba, obviamente cualquier fraude hay que probarlo, y cualquier medio de prueba es bueno, siempre que llegue a convencer al juez.
Lo más recomendable es que acudas a un abogado, con el supuesto concreto, y los documentos que tengas, para que a la vista de todo ello, pueda asesorarte mejor (ten en cuenta que este ni es ni puede ser un consultorio jurídico gratuito)
Saludos
Buenas tardes Francisco, tengo muchas dudas sobre la separación. Te contaré, mi esposo y yo llevamos mas de 14 años juntos sin estar casados y tenemos un hijo en comun de 10 años. Mi aún esposo tuvo una primera esposa o pareja nunca se casaron y tienen dos hijos. El detalle aquí es que mi esposo compro una casa pero no está a su nombre la puso a nombre de su tía, con el propósito de protegerse segun él despues de una experiencia vivida, cuando se separo de su primera mujer le quitaron su casa donde ellos vivian. Pero ahora que estamos teniendo muchos problemas en nuestra familia, quise pedirle de buena manera que nos deje la casa que él ha comprado dentro de nuestro matrimonio. Esto se lo he pedido a raíz de que sé perfectamente que me engaña con su primera mujer. No lo pido por mi sino por mi hijo, ya que con su anterior mujer les dejo una casa y un presupuesto economico cuando se separaron. En mi caso yo soy la que ha aportado más en esta relación matrimonial, debido a que en la escuela de mi hijo yo soy la que paga las colegiaturas, los materiales y los uniformes, así como la mdespensa que se tiene en casa. Él poco a invertido en esta familia de tres personas que lo integramos, mi hijo, mi aun esposo y yo. Él siempre me dice que aunque le meta abogados no lograré nada porque nada tiene a su nombre, y recientemente hace 3 meses adquirio un coche nuevo del cual no me comunico nada. Hace dos años yo me dedique a un proyecto con el cual yo sostenia la familia, despues de ese proyecto deje de percibir ganancias economica. Por otro lado que tan cierto es que cómo esposa o mujer puedo yo demandarlo por engaño o infidelidad y que me remunere economicamente, porque no es posible que él se libre tan tranquilamente de todo, cunado yo me dedique a él e inclusive aporte más que él en esta familia. Entonces que debería hacer o que hacer en este caso.
Hola Tina.
Ante todo indicarte, que la fidelidad matrimonial es un deber jurídico, pero el incumplimiento de este deber no está sancionado en España (salvo moralmente).
Ten en cuenta que eso de llevar años de matrimonio sin estar casados, es una forma coloquial de hablar, pero jurídicamente: mientras que se regula el matrimonio, y las consecuencias de su ruptura, especialmente indemnizaciones por perjuicios y destino de la vivienda habitual; no sucede lo mismo con las parejas de hecho (cuya normativa está dispersa por las distintas comunidades autónomas)
Ello no quiere decir que no tengas derecho a nada, pero desde luego es difícil de lograr lo que pretendes.
Por lo demás el tema es complejo, y este blog tiene fines divulgativos, no es un consultorio juríco gratuito, por lo que la mejor recomendación que puedo darte, es que acudas a un abogado y que sigas sus instrucciones (tanto en lo bueno como el no malo).
Saludos
Buenas tardes, interensantísimo todo lo que leo. Le explico, mi padre falleció y tras un acuerdo económico con lo demás herederos vamos a hacer una compraventa y la casa me la voy a quedar yo. Firmaremos en Abril.Yo soy divorciada y tengo dos hijas de 22 y 17. Me caso en segundas nupcias con mi actual pareja el año que viene, el cual es soltero y sin hijos y no vamos a tener hijos en común. Hemos llegado a un acuerdo en el que yo voy a pagar mi hipoteca de una cuenta en la que solo yo soy titular y los gastos de consumo a medias en otro cuenta que tenemos en común. Yo pagaré exclusivamente la reforma integral de la vivienda y solo algunos muebles los pagaremos a medias. En caso de divorcio o separación ¿podría tener algún derecho sobre la vivienda? Entiendo que nos deberiamos casar en régimen de separación de bienes ¿no?.
Si nos casaramos en gananciales tendría algún derecho sobre la vivienda? Le podría beneficiar en un momento dado y tras varios años en mi testamento al mismo nivel que a mis hijas? y por último el usufructo en un testamento es de por vida o se pueden poner limites?
Un saludo
Hola Encarna.
Ante todo dudo mucho que lo que vayas a hacer es comprar, pues me parece que lo que hacéis es un acuerdo particional.
Dejando los tecnicismos aparte (aunque son importantes) es obvio que la mejor manera de evitar problemas es pactar separación de bienes; pero si te casas en gananciales, lo cierto es que todas tus ganancias serán gananciales, y si se trata de la vivienda habitual, la parte de precio que pagues con dinero ganancial será también ganancial (art 1357.2 Código Civil).
Respecto al caso de divorcio, el tema no va a depender de si el bien es ganancial, sino que: a falta de acuerdo, el juez siempre decide en atención al interés de la familia más necesitado de protección, quien se queda con el uso (que no propiedad) de la vivienda familiar. No obstante y siendo las hijas mayores de edad (poco queda ya a la pequeña) muy excepcional ha de ser la situación para que el juez atribuya ese uso al cónyuge no propietario, pero anticipar un futuro y una decisión judicial, supongo que entiendes que es imposible.
Saludos
Buena tarde,
Vivo en unión libre pero no en unión marital de hecho, solo me fui a vivir con el chico, compre una casa con mis ahorros y tome un préstamo en el banco por 20 años la escritura de la casa esta a mi nombre, como todos los documentos la cuota del banco la descuentan de mi cuenta bancaria de ahorros, si yo me llegara a separar le toca parte de mi casa a el? hasta ahora he pagado unas cuotas pero no he llegado al año todavía falta muchooooooo para salir de la hipoteca
Hola Milena.
A todos los efectos, ni estas casada ni tienes régimen de gananciales, por lo que esa casa es tuya y tuya también la deuda, por lo que ningún derecho tiene la otra parte.
Saludos
Soy española y mi marido es boliviano. Nos casamos en Bolivia y estuvimos viviendo un tiempo alli. Luego vinimos a España y legalizamos en Madrid nuestro matrimonio, donde estamos ya residiendo. Hemos hecho separación de bienes aquí. En Bolivia no existe la separación de bienes. Me voy a comprar una casa en Madrid a mi nombre y que pagaré sólo con mi dinero. Mi marido tiene una hija de un matrimonio anterior en Bolivia. Si él fallece por las leyes bolivianas esta hija puede reclamar parte de la casa? En caso de divorcio del matrimonio boliviano mi marido me puede reclamar algo?
Hola Carolina.
El bien es privativo tuyo, por lo que tu sucesión se somete a la ley Española y no a la Boliviana; distinto es que tu fallezcas antes que él y le nombres heredero, pues en ese caso cuando él fallezca, el bien pasará a quien el decida.
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana y veas la mejor forma de hacer testamento.
Respecto al caso de divorcio, cada uno es dueño de sus bienes, pero el uso de la vivienda habitual lo atribuye el juez (a falta de acuerdo) atendiendo al interés de la familia más necesitado de protección.
En principio no debería haber problemas, más es obvio que anticipar el futuro, y más sin tener datos, siempre es una imprudencia.
Saludos
Hola,
mi marido y yo vamos a comprar un piso, el problema es que como yo ahora mismo no trabajo el banco le ha comentado a mi marido que lo mejor es que yo no aparezca ni en la hipoteca ni en la escritura. Esto es así? Q opciones tengo, ya q ahora no trabaje no quiere decir que no lo haga más adelante y aporte igual. Y la idea es q seamos dueños al 50%. Estamos casados en Cataluña
Hola Damaris.
Mal empezamos si la adquisición y la deuda va a depender de las recomendacines de un banco y no de vuestros propios intereses.
En caso de que decidas seguir las “recomendaciones” la mejor de las opciones es reconocer la deuda que tendría tu marido frente a ti, más la adquisición de parte de la finca va a provocar consecuencias fiscales que igual no son de vuestro agrado.
Te recomiendo que más que seguir las recomendaciones del banco, basadas en sus intereses; acudas a un abogado y estés atentos a lo que más convenga a los vuestros.
Saludos
Estoy casada y adquirimos un apto pero todo esta a nombre de mi esposo ya que me encuentro reportada pero me toca pagar la mitad de la cuota y el y yo no tenemos hijos el tiene un hijo con otra mujer y yo tengo dos hijos pero mi pregunta es si esta a nombre de él si fallece eso será para el hijo que el tiene..gracias
Hola Luz.
Todo depende de lo que diga el testamento, pero es obvio que ese hijo como legitimario tiene derecho a dos terceras partes de la herencia de tu marido.
Saludos
No entiendo que quiere decir con que lo mejor es reconocer la deuda que tendría mi marido frente a mi y a que consecuencias fiscales se refiere? Podría ser más especifico?
Gracias
Las consecuencias fiscales del reconocimiento de deuda son neutras, el problema es que la transmisión de una cuota indivisa implicaría la tributación fiscal por IRPF, ITP, e IIVTNU.
Saludos
…
Vale, gracias, supongo….
De nada Damaris.
Insisto en que más que atender a lo que te diga un empleado de banca, que mira por sus intereses, acudas a un profesional que mire por los tuyos, pues lo que hoy hagas puede afectar a lo que suceda mañana, y las cosas no son tan simples como muchas veces nos las quieren plantear.
Saludos
Está claro que lo haré.
Gracias
Hola, después de leer en varios post sobre casos de gananciales y demás relativos a testamentos, matrimonio y uniones de hecho, NO CONSIGO NADA SOBRE MI CASO. Mi padre se caso en el año 1957 y en el año 1988 compra un piso en Barcelona. El falleció en el año 2012, dejando testamento y herederos a sus dos hijos. Ahora bien, donde esta el problema? Mi padre al momento de la compra menciona que esta casado con otra mujer ¨cosa falsa¨ y en el registro de la propiedad sale que esta casado para sociedad de gananciales y citan el nombre de esa mujer. El divorcio de mis padres se hizo efectivo en el año 2005, sin que mi madre estuviese presente por no enterarse ya que estaba en Venezuela. Ahora para aceptar la herencia se nos presenta ese problema de la propiedad. Que se debe hacer en este caso tan complicado, puedo demostrar que mi mama fue su única esposa, al menos legal desde el año 1957 hasta el 2005. y tengo entendido que no se caso con la señora y tampoco unión de hecho, tampoco hay hijos entre ellos. saludos
Hola Alfredo.
Perdona que te riña, pero tratar de estudiar derecho mirando internet no es excesivamente recomendable, y cuando uno tiene un problema, es mucho más sensato y económico acudir a un jurista.
No veo cual es el problema, pues si tu padre compró en el año 1988 y se divorció en 2005, un certificado de matrimonio sirve para acreditar que la manifestación que hizo era incierta, por lo que no veo la complicación que planteas por ningún lado.
Pese a todo, no deja de generar incertidumbre a mi el que tu padre hiciera esa manifestación, y si había un cese efectivo de la conciencia matrimonial, que se hubiera producido de modo permanente, voluntario y prolongado en el tiempo, pues en ese caso hay jurisprudencia que afirma que la sociedad de gananciales se extinguió.
En todo caso, insisto en que acudas a un abogado, pues no veo complicación alguna en tu caso, que no pueda ser resuelta fácilmente por un jurista y algo de tiempo.
Saludos
Buen día Francisco. No intento estudiar derecho, solo intento tener una idea de jurisprudencia en el caso que me amerita debido a que en una primera consulta con un abogado se me informo que era imposible que un juez ordenara al registro de la propiedad a modificar el asiento registral que dio origen al titulo de propiedad. Pero mi logica me dice que algo se puede hacer debido a que mi padre estaba casado legalmente con mi madre y ese estado civil le da derechos y obligaciones. Intentare comunicarme con usted a ver como podemos tratar el caso. Muchas gracias.
Hola Alfredo.
Hemos hablado por teléfono, y te he recomendado que cambies de abogado; en todo caso te recuerdo que el asesoramiento notarial necesario para firmar una escritura (y la de herencia de tu padre lo es) es gratuito.
Saludos
Hola Francisco,
Yo tengo una duda también! Te vamos a volver loco con este post.
Si el cónyuge de un matrimonio, casado en régimen de gananciales firma un contrato (con una inmobiliaria para la venta de una casa en común) generando la consiguiente obligación con la inmobiliaria en caso de incumplimientos, etc. ¿no compromete con ello el patrimonio de la pareja?
Es que realmente sí parece muchas veces que el matrimonio en gananciales fuese una sociedad…
Gracias!,
Laura
Hola Laura.
Los actos de disposición sobre bienes comunes han de ser realizados por ambos cónyuges por lo que estás hablando de un contrato anulable a instancias del cónyuge que no ha prestado el consentimiento (lo que quizás habría es que tener mucho cuidado por parte de la inmobiliaria aceptando este tipo de cosas ¿no crees?)
Saludos
Hola Francisco Rosales, le cuento el caso de mi hermano ya que lo encuentro muy desesperado el estaba casado con dos hijos al divorciarse su ex mujer no quería dejar la vivienda donde vivían, y el juez en la sentencia de divorcio designo la vivienda para ella y dos hijos hasta que cumplan la mayoría de edad.
Esta vivienda era de los abuelos donde el vivía con su ex mujer y sus hijos el cual sabiamos que mi hermano la heredaria pero al momento de divorciarse el aun no era dueño de la vivienda. mi hermano desea venderla para salir de problemas económicos que lo tiene preocupado y su ex mujer no quiere que la ven.: Existe alguna manera de venderla? Es valida la sentencia del juez ya que el aun no era el dueño en ese momento? Agradecere su pronta respuesta. Gracias.
Hola Carmen.
El problema no es venderla, sino encontrar un comprador dispuesto a adquirir un inmueble en el que alguien tiene un derecho como el que estás contando; en todo caso, quien ha de vender no es tu hermano sino tus padres (que son los dueños)
Saludos
Hola la vivienda no es de mis padres el la heredo de nuestros abuelos ya fallecidos, no existe division horizontal alguna y aun no esta a su nombre, ahora mismo tienen un comprador de todo el edificio y los tíos que son el resto de propietarios también desean verderla y nuestro problema es como hacer para que mi hermano no tenga problema alguno con la justicia ya que por sentencia judicial se ordene que su ex y sus hijos se queden en esa vivienda, Cual es el tramite y la mejor manera para poder venderla, claro que nadie va comprarla con ella adentro? quizás pueda llamarlo el día lunes para explicarle bien en caso se lo agradeceria.. Gracias.
Hola Carmen.
No tengo ningún problema si llamas a la Notaría, aunque lo más sensato es acudir a un abogado.
Insisto en que es un juez, en una sentencia, a la vista de los hechos, quien a atribuido el uso del inmueble a la anterior esposa e hijas de tu hermano, y que salvo que un juez diga lo contrario, esas personas tienen derecho a seguir viviendo en la casa, independientemente de quien sea el dueño; por lo que difícilmente se encuentre alguien dispuesto a comprar un inmueble que no puede usar.
La única manera que veo de conseguir arreglar el tema es promoviendo un proceso de modificación de medidas acordadas en el divorcio.
Saludos
Muchas Gracias…
Hola Francisco, mi consulta es la siguiente. Somos un matrimonio en régimen de bienes gananciales, queremos comprar una vivienda habitual directamente al propietario pero, si mi nombre aparece en la nota simple la inmobiliaria q lo gestiona me reclamaria una comisión, los datos de mi marido no los tienen. Por eso quiero saber si puede el solamente ir ante notario y registrarse como propietario, sin que mis datos aparezcan en nota simple como titular. (Entendiendo q al comprarla en gananciales me correspondería el 50% de la propiedad) Gracias
Hola Miriam.
Ante todo tu nombre por supuesto que va a aparecer, pues tuya es la casa; lo que no entiendo es que creas que voy a ayudar a alguien a no pagar los servicios que ha reclamado a un profesional, al que libre y voluntariamente ha acudido.
Si no has acudido a la inmobiliaria y no le has reclamado sus servicios, obviamente nada puede reclamarte.
Saludos
Se esta equivocando conmigo, me insistieron a firmar un papel de visita despues de ver la casa sin indicarme en ningún momento sus comisiones de casi el 10%( que económicamente me resulta imposible abonar) si no, no lo hubiera visto con ellos, sin embargo el profesional que me puso en contacto con los propietarios, sus honorarios son accesibles para mi y se los hemos abonado.
Lamento la equivocación, aunque supongo que firmaste libremente y previa lectura del documento, en todo caso, sirva tu testimonio como enésima prueba de que siempre hay que leer lo que se firma y no firmar aquello con lo que no se está de acuerdo.
Saludos
HOLA!
ESTOY CASADA EN SEPARACIÓN DE BIENES, LA CASA QUE HEMOS CONVIVIDO 11 AÑOS FUE HECHA POR ÉL Y YO CUANDO NOS CASAMOS,ESTA HECHA EN EL SOTANO DE LA CASA DE SUS PADRES, HASTA HACE POCO NUNCA HABIA TENIDO PAPELES NI CONTADOR,AHORA LA HA PUESTO A NOMBRE DE LOS PADRES HACE POCO, DESDE QUE EMPEZAMOS A PLANTEARNOS EL DIVORCIO, TENEMOS 1 HIJO EN COMÚN, DICE QUE SI ME QUIERO QUEDAR A VIVIR TENGO QUE PAGARLE ALQUILER.ESTO ES CORRECTO?
Hola Aurora.
El destino de la vivienda familiar es una cuestión que decide el juez en atención al interés de la familia más necesitado de protección; sin embargo y pese a que a primera vista parece que es el tuyo, sin tener todos los antecedentes es imposible darte una opinión (máxime cuando quien tiene que opinar es el juez).
Ante todo te recomiendo que acudas a un abogado y que confíes en el; eso si, porque tu marido diga algo, no tiene por qué ser cierto, de hecho te dirá lo que le convenga a sus intereses.
Saludos
buen día amigo. en mi caso hicimos una casa entre mi esposo y yo durante el concubinato, luego nos casamos. y ya tenemos 15 años juntos. pero ahora estamos en proceso de divorcio, y resulta que la casa nunca fue registrada solo teníamos el documento de compra y venta. y ahora mi pareja dice que la va a registrar a nombre de su mama. eso lo puedo hacer?? nosotros tenemos 2 hijos los cuales son menores de edad. ojala pudiera responder mi pregunta. muchas gracias.
Hola Cristina.
La existencia de menores influye al atribuir el uso, pero no la propiedad de la vivienda habitual.
Por lo demás tu pareja podrá transmitir su parte a quien quiera, más no la tuya, y no veo mucho sentido jurídico a lo que dice.
Saludos
Hola. Voy a divorciarme. Estamos casados en separación de bienes desde el 2009. En 2005 adquirimos a medias una vivienda (que no ha sido nunca la residencia familiar) Esta vivienda ha estado siempre alquilada, desde entonces. El alquiler lo cobraba íntegro mi pareja ya que su mitad de la vivienda estaba hipotecada. mi mitad está libre de cargas. Yo no he recibido jamás un euro de este alquiler en todos estos años. De hecho he soportado los gastos de IBI yo solo.
El asunto viene en que voy a comprarme una vivienda y necesito dinero, o vendemos la vivienda en común o me pasa la mitad de alquiler. Esta vivienda no la puedo utilizar, ya que es muy pequeña y no cabemos mi hijo y yo. Actualmente vivo con mis padres.
Desde cuando le podría reclamar la mitad del alquiler? Desde la el divorcio efectivo, desde que la compramos (2005), desde que abandoné la casa?
Esta reclamación va ligada al divorcio o es un tema independiente al estar casados en separación de bienes y adquirirla ambos cuando éramos solteros y sin hijos?
Hola Estela.
Siempre digo que este blog no es un consultorio jurídico gratuito, entre otras cosas porque sin ver la documentación intentar dar una respuesta puede llamar al engaño; pero en este caso en el que el tema se debate judicialmente, creo que un mínimo de prudencia me aconseja remitirme a lo que te diga tu abogado, que tiene más elementos de juicio que yo.
Saludos
Buenos días.
Expongo un poco mi caso, que resultará extraño, pero lamentablemente es cierto.
En 2016 estando casados en régimen ganancial, mi ahora ex-esposa compró un piso con dinero procedente de un finiquito de su trabajo, y lo escrituró diciendo que era soltera, es decir, a mi entender hizo falsedad de documento público. A mí me informó de la comprauna vez escriturado el piso.
Actualmente estamos en proceso de divorcio, con medidas provisionales a la espera del juicio definitivo, ella vive en nuestra vivienda habitual con nuestros hijo, este piso está en alquiller, y yo vivio de alquiler en una tercera casa.
Ella, en su demanda de divorcio, en 2017, escribe lo siguiente: “Igualmente, los cónyuges son propietarios de una vivienda en Madrid adquirida por compraventa en el año 2016, y aunque consta inscrita en el Registro de la Propiedad con carácter privativo de la esposa, esto es debido a un error del Notario que señaló en la escritura, en el estado civil de la actora, soltera, cuando en realidad la actora estaba casada y por tanto se adquirió la vivienda por la esposa para la sociedad de gananciales. Esta vivienda esté libre de cargas y actualmente esta arrendada y por dicho arriendo el matrimonio percibe una renta de a!quiler mensual de 900 €”.
Evidentemente, el notario no cometió ningún error, ella mintió.
Ahora, al no figurar yo ni en las escrituras ni en el contrato de alquiler, no puedo desalojar a los inquilinos para poder vivir yo, cosa que es necesaria en mi caso ya que no llego a fin de mes, puesto que actualmente pago hipoteca, pensión y alquiler de una tercera casa, y ella percibe íntegramente los rendimientos del alquiler sin yo percibir un euro, aunque me correspondería la mitad.
¿Como podría hacer que mi nombre figure en las escrituras? Anticipo que la opción de que ambos vayamos juntos a la notaría para cambiarlo es imposible. ¿Puedo denunciar a mi exmujer por falsedad en documento público pidiendo indemnización por daños y perjuicios? ¿Puedo pedir cambiarlo en el juicio del divorcio o he de inicial el proceso de liquidación de ganaciales?
Muchas gracias
Hola Ricardo.
No entiendo bien el problema, pues ella misma reconoce el error en la escritura (independientemente de quien lo cometiera) y el que compró estando casada es algo tan fácilmente desmostrable como aportar un certificado de matrimonio, no veo perjuicio o daño alguno, ni falsedad, sino un simple error de fácil subsanación.
Saludos
Caso de un matrimonio en régimen de gananciales. El marido vende una finca rústica heredada y con ese dinero compra una vivienda que por deseo expreso se escritura a nombre de los dos. La pregunta es si esta operación podría ser considerada como una donación en cubierta y por tanto procedería el pago del impuesto de esa mitad de la esposa. Gracias por su labor.
Hola Antonio.
Tal y como cuentas el tema, no hay donación encubierta, sino manifiesta; sin embargo el tema es más difícil de lo que parece, pues probar que el mismo dinero de la venta es el usado en la compra, en la práctica es esencialmente imposible (dado que no es posible acreditar que sean las mismas monedas y billetes)
Saludos
Hola Francisco,
Estoy un poco perdida y no se si me puedes ayudar.Mi marido ha pedido un préstamo al banco para un coche, en el cual el banco me obliga a meterme en el préstamo alegando éste que al estar casados es obligatorio .Quería saber si eso es cierto.Gracias de antemano.Comentar también que nosotros tenemos separación de bienes.
Gracas de antemano
Hola Nines.
Para nada es obligatorio que pidas dinero prestado, y menos para un bien que no va a ser tuyo; el resultado de lo que pretende el banco es que tu confieses recibido un dinero que en realidad no vas a recibir, y que respondas del total importe recibido (cuando en realidad no lo vas a recibir).
Básicamente está usando una fórmula para enmascarar una fianza, de la que tu no sacas beneficio alguno (salvo el ayudar a tu marido con tus propios bienes)
Saludos
hola Sr Franciso Estoy un poco confundida con su mayor colaboracion necesito una ayuda.
¿Que tipo de Nulidad produce la venta de un Inmueble que pertenece a la comunidad conyugal por uno solo de los cónyuges?
Hola Daniela.
Es un supuesto de anulabilidad, pues estamos ante un negocio incompleto al faltar un consentimiento necesario para la validez del mismo, pero es un consentimiento que puede aportarse a posteriori.
El tema lo aborda el artículo 1301 del Código Civil en su último párrafo:
Artículo 1301
La acción de nulidad sólo durará cuatro años.
Este tiempo empezará a correr:
En los casos de intimidación o violencia, desde el día en que éstas hubiesen cesado.
En los de error, o dolo, o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato.
Cuando la acción se refiera a los contratos celebrados por los menores o incapacitados, desde que salieren de tutela.
Si la acción se dirigiese a invalidar actos o contratos realizados por uno de los cónyuges sin consentimiento del otro, cuando este consentimiento fuere necesario, desde el día de la disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio salvo que antes hubiere tenido conocimiento suficiente de dicho acto o contrato.
En todo caso la diferencia entre nulo y anulable, personalmente siempre me ha parecido un tanto dogmática, o dicho de otra manera interesante desde el punto de vista académico y del aprendizaje, pero no excesivamente útil en la práctica.
Si analizas el código, decir que no hay contrato sin consentimiento (por lo que la falta de consentimiento provoca la nulidad -acción imprescriptible…siendo que frente a la imprescriptibilidad de las acciones casi siempre cabe la usucacpión-) para seguidamente fijar un plazo (con lo que hablamos de anulabilidad) es algo incoherente.
¿Por qué? pues porque el Código Civil no habla de nulidad ni de anulabilidad, sino que es la doctrina quien lo hace.
En todo caso es una opinión muy personal, que sin duda supondría un automático cate en cualquier examen.
Saludos
buenos dias Francisco
y muchas gracias por su tiempo
Mi marido y yo nos casamos en regimen de separacion de bienes, ya que teneiamos un piso cada uno antes de casarnos y a dia de hoy, estamos pagando cada uno el suyo (que tenemos cuentas bancarias separadas) …a pesar que vivimos en la vivienda de él
ahora, los pisos se alquilaran estamos planteandonos comprar una casa
el cobra 2800 € y yo 1000 € (con jornada reducida por cuidado de hijos)
la duda es que dice que el pagaria la hipoteca completa de la nueva casa y aun asi le quedaria el mismo dinero que yo aporto para aportar el tambien
Yo le digo que la casa deberia ir a nombre de los dos, y el me dice que como el paga la hipoteca intrega que no deberia ser asi
Desde luego yo tengo mis dudas. Tenemos separacion de bienes, se que yo no pagaria la cuota mensual, pero en la casa hay otros gastos ….
muchas gracias otra vez
Hola Lucía.
Pues no te falta razón, pues el tema se aborda en el artículo 1438 del código civil:
Los cónyuges contribuirán al sostenimiento de las cargas del matrimonio. A falta de convenio lo harán proporcionalmente a sus respectivos recursos económicos. El trabajo para la casa será computado como contribución a las cargas y dará derecho a obtener una compensación que el Juez señalará, a falta de acuerdo, a la extinción del régimen de separación.
Sin embargo este artículo da lugar a diversas interpretaciones en tu caso, pues habla de la indemnización a la disolución del régimen matrimonial, que no del matrimonio; siendo que una cosa es una indemnización y otra el tener derecho a unos bienes.
También plantea problemas de cómo hacer efectiva esa obligación de contribuir a las cargas del matrimonio vía judicial.
En definitiva, me temo que sería más que positivo que dialogueis el tema, incluso que pactéis en nuevas capitulaciones matrimoniales, cómo regular este problema; pues no puedes olvidar, que independientemente de los problemas económicos, es muy fácil que el tema incluso llegue a afectar a la relación de pareja.
Saludos
Buenas tardes
Le expongo los siguientes datos y al final mi pregunta:
1) mi mujer tiene una casa a su nombre pagada antes del matrimonio
2) yo tengo una casa a a mi nombre pero con hipoteca pagada antes y durante el matromonio pero con mi dinero siempre
3) nos casamos con separación de bienes.
4) vivimos habitualmente en la casa a mi nombre ya que en la suya viven sus padres.
La pregunta es en caso de divorcio y con hijos.¿ puede ella exigir quedarse en mi casa porque es la considerada conyugal y dejarme en la calle a pesar de tener ella otra casa a su nombre? Al fin y al cabo es como si en una vive de “gratis” mientras que de la otra si quisiera podria sacarle beneficio si la alquilase a sus padres o a otras personas y yo quedarme pagando la hipoteca y gastandome en un alquiler para vigir yo
Hola Andrés.
Ante todo serían temas que el juez decidiría en intención al interés de la familia más necesitado de protección, y anticipar una sentencia, más sin saber todos los datos, es siempre temerario.
Si te corrija, que ella no vive gratis, ella vive en el domicilio familiar que ha sido fijado de común acuerdo, y por los motivos que sólo vosotros dos sabéis
Desde luego es improbable que le sea atribuida a ella la vivienda familiar de tu propiedad, si tiene una; sin embargo puede haber circunstancias excepcionales que recomienden otra cosa (obviamente eso habría que probarlo).
Un ejemplo podría ser que su casa estuviera en otra localidad muy lejana, y los hijos tuvieran gran arraigo en la localidad en la que está tu casa; pero como ves todo eso son cosas que desconozco, y en todo caso es imposible resolver todos los posibles casos. Sea como fuere, si creo que tienes motivos para estar tranquilo.
Saludos
Hola, felicitarle por su blog lo primero y por su paciencia después.
Estoy casado en régimen de separación de bienes ( el standard, nos trata a los dos por igual ) y tenemos hijos.Queremos seguir en el mismo régimen y comprar una finca de importe menor a 20000 Eur. , pero participada por los dos , yo con un 25% y ella con un 75%.La finca es rústica y no tiene interés urbanístico por nuestra parte.
Ella es la que dispone del dinero total de la compra, no hace falta pedir préstamo.
Tenemos una cuenta en común que abrimos justo después de casarnos, donde cada uno aportamos el 50 % desde nuestras cuentas individuales el dinero necesario para los gastos conjuntos de toda la familia .
El caso es que yo no dispongo del dinero para poder pagar ese 25% que va a constar como mío.
Y pensamos que ella transfiera el 50% del importe total a la cuenta en común ( somos los dos titulares ), y desde esa cuenta pagar la mitad de la finca y pagar ella la otra mitad desde su cuenta individual. Queremos que en la escritura conste que un cuarto de la finca es de mi propiedad y tres cuartos de ella.
¿Es esta la mejor forma de hacerlo dadas nuestras circunstancias ?
Quiero que en la escritura conste una cláusula conforme el que tenga la mayoría de la propiedad , mi mujer, pueda vender cuando quiera y al precio que quiera la propiedad sin necesitar mi consentimiento.¿ Se puede , es eficaz ?
Por otro lado , si nos enfadamos, quiero que ella quede cubierta, ¿ Debo para ello hacer un contrato privado donde reconozco que le debo la cuarta parte, o decir que es un préstamo a interés cero que ella me hace ? ¿ Debo reflejarlo en la escritura ?
Quiero que la trate a ella como me gustaría que me tratase a mi si la situación fuese al revés, y lo más justa para ambos intervinientes, tal y como veo que procura hacer.
Muchas gracias por su dedicación.
Hola Juan.
Nada impide que compreis por porcentajes distintos, aunque el problema es que si todo el dinero es de tu esposa, sólo cabe la posibilidad de que tu porcentaje sea fruto: o de una donación o de un préstamo, y sería más que importante dejar claro el tema (al menos entre vosotros)
Respecto al pacto, tal y como lo planteas no es viable, aunque si caben soluciones más o menos cercanas, que mejor consultes en la notaría (a primer golpe se me ocurre un poder, incluso irrevocable) pero estamos ante un problema de difícil solución (al menos tal y como lo planteas)
Saludos
Buenas tardes D. Francisco.
En primer lugar felicitarle por el blog y su dedicación, desafortunadamente no hay muchas personas que quieran invertir tiempo y conocimientos en ayudar a otras.
Dicho esto le expongo mi caso, he pujado y comprado en nombre propio sin que lo sepa mi mujer en una subasta un terreno, hace tiempo que estoy detrás de uno y por facilitar el papeleo y las pujas así lo he hecho, estoy casado en régimen de gananciales y tengo claro que será para los dos, pero en escritura No me ha quedado muy claro si se puede poner la anotación de compra en presunto régimen de gananciales.
Dicho esto he leído todo su blog, con preguntas y respuestas y la anotación de presunto régimen de gananciales me ha llamado mucho la atención por que soy empresario y aunque las cosas no van mal del todo, nunca se sabe cuándo se puede perder o cuando se puede ganar en los negocios y así con esa anotación tener un poco de margen en la medida de lo posible para NO perder todo lo trabajado haciendo capitulaciones o algo parecido al cónyuge en un momento determinado . MUCHAS GRACIAS
Hola Enrique.
Da igual si en la escritura se pone que compras para que el bien sea ganancial o no, porque efectivamente es presuntamente ganancial y en la escritura habrás de identificar a tu cónyuge, y por tanto el bien se inscribirá: o como ganancial o como presuntamente ganancial.
En cuanto a la segunda parte de tu post, no acabo de entenderla bien; pero desde luego siendo empresario el tener régimen de gananciales y no de separación de bienes, puede comprometer seriamente las ganancias que tu cónyuge obtenga.
Saludos
Hola Enrique,
Muchas gracias por su artículo.
Mi pareja y yo queremos comprar un terreno y construir una casa. Él no tiene ahorros. Me gustaría saber si puedo comprar yo el terreno , poniéndolo sólo a mi nombre y posteriormente pedir la hipoteca juntos y poner la vivienda al 50 %.
Muchas gracias
Hola Laia.
No hay problema alguno, aunque el realizar todo posteriormente incrementará los gastos (especialmente los fiscales) y tu pareja corre el riesgo de que luego tras pedir la hipoteca no quieras transmitirle ese 50%
Saludos
Hola Francisco,
Disculpe si no lo he entendido bien. Si yo compro el terreno, la intención es que siga a mi nombre. Y en todo caso hacer la hipoteca al 50% siendo la casa al 50% de los dos pero estando el suelo a mi nombre ya que lo compro yo.
Los gastos extras que conlleve realizar la vivienda ( unos 40.000 euros ) también los pondria yo.
Él no tiene ningún ahorro asi que lo único que puede pagar es el 50% de la hipoteca.
No se si estaría bien realizar un contrato privado ante notario que especifique todo lo que yo he invertido en la operación para tenerlo en cuenta posteriormente si pasara algo.
¿Que me recomienda?
Infinitas gracias por su tiempo y sus conocimientos.
El problema es que la casa es del dueño del terreno, por lo que las cuentas has de ajustarlas de otra forma.
Saludos
Buenos días Don Francisco..
Mi marido compró en 2014 la vivienda habitual donde vivimos, tenemos una hija en común nacida en el 2011. En 2016 nos casamos en Ciudad Real, pero teníamos vecindad civil Catalana ya que nacimos allí los dos y vivimos hasta el 2013.. y si no me equivoco por eso mismo tenemos régimen de separación de bienes. Yo no trabajo ni tengo ingresos.
Tenemos la casa actualmente en venta en Alicante y queremos hacer antes de la venta capitulaciones para que cambiemos a gananciales o asegurarnos de tener ese régimen matrimonial.
Y mi duda es, que una vez realizada la venta y posteriormente comprar otra vivienda, ¿puedo yo constar en la escritura de compra?
Él quisiera poner al 100% a mi nombre pero en el caso de que no se pudiera, pues el 50% mínimo estaría bien, pero no queremos que conste como una donación o tener problemas con hacienda. El motivo de esto es por problemas con una hija que tiene, de otro matrimonio, él quiere protegerme al máximo y que en caso que el falleciera antes.. pues yo me quedara con todo o la mayor parte de los bienes que existan en ese momento, que espero que no llegue nunca esa necesidad, y aunque haya legítima pues hacer todo lo posible para que le quedara lo menos posible a su hija, ya que no la ve y ni sabe de ella.
Por favor, haber si me puede orientar de si hay alguna manera de satisfacer sus deseos y que se quite ese temor que tiene ahora y que quiere poder corregir por si la vida le da una mala pasada, muchísimas gracias por adelantado.
Un saludo
Hola Sonia.
Lo que no tengo claro es si quieres que el inmueble sea tuyo estando casada en régimen de gananciales o en el de separación de bienes; sea como fuere en ambos casos es posible, más el evitar una donacion es harina de otra costal, por no decir que casi imposible (otra cosa es que sea más o menos demostrable).
Saludos
Hola tengo una pregunta si me podria ayudar en una duda que tengo mi esposo y yo ase 23 anos conpramos una casa cuando nos casamos al firmar los papeles yo no trabajaba y no tenia ingresos ni papeles legalisados en usa por lo tanto yo no pude estar en el titulo de la casa y en ese tiempo estabamos enpensando y al ano yo recibi mi legalisacion pero al firmar no pude estar en las escrituras y mi suegra ayudo creoo ami esposo con su prueba de ingresos para conprarla por que no podia estar yo en el titulo y en mi lugar mio la casa fue puesta a nombre de mi esposo y c omo segundo dueno a ella pero yo y mi esposo trabajamos hasta el dia de hoy para poder pagarla uvo algunos problemas con mi suegra y yo me tuve que salir de la casa pues nosotros con el tiempo pudimos adquirir otra vivienda pero ella sigue alli y nosotros pagando la casa mi pregunta es que derecho tengo yo sobre esa casa puesto que mi esposo fue a un notario donde mi suegra firmo un papel diciendo que ella nos ayudo a nosotros para poder adquirirla pero en las escrituras ella aparese como duena que me aconseja aser
Hola María.
Por tu forma de escribir planteas un problema fuera de España, y yo soy Notario español, por lo que no conociendo la normativa de tu país poco puedo ayudarte.
Saludos
Saludos Francisco espero tenga un buen dia y aclare una duda que tengo.
Resulta que mi madre en solterio adquirio un terreno municipal alla por los años 80, peros nunca pudo hacer uso de el ya que aparecio un dueño alegando que era suyo, ante esto mi madre va y reclama al municipio por el terreno que habia sido pagado en su totalidad pero no pudo ocupar proceso que duro varios años, a lo que el municipio tomo la decision de reubicarla en otro terreno el año 2010, el cual mi madre si llego a poseer con todas las de la ley pero al momento de la reubicacion mi madre estaba casada (se caso en el 91) en las escrituras aparece solo ella, la duda que tiene es si ella puede vender ese nuevo terreno sin necesitar la firma de su esposo ya que el no desea hacerlo y ella se encuentra angustiada debido a esa situacion. Gracias de antemano un abrazo.
Hola Johan.
Lo cierto es que estamos ante dos contratos diferentes y una resolución por mutuo acuerdo, por lo que no es tan sencillo como parece, aunque el expediente administrativo puede clarificar mucho las cosas y sin acceder a él va a resultar difícil hablar del tema.
Saludos
Hola, tengo una duda, si en la escritura de compraventa aparece el esposo con nombre y luego indican «y esposa» sin especificar el nombre, cual es la situación de la esposa? Qué hay que hacer? En el catastro figura el esposo como propietario al 100%. Gracias!
Hola Pilar.
Tengo que ver esa escritura para poder dar una opinión, pues el nombre de cónyuge es de mención obligatoria, no se desde hace cuantos años, y tal y como lo describes se me antoja imposible el caso que indicas; en todo caso, un certificado de matrimonio aclara de forma fehaciente quien es esa esposa.
Saludos
Hola Francisco,
Te cuento mi caso a ver si me puedes ayudar:
En Marzo de 2015 me casé en gananciales. Mi pareja antes de casarnos tenia una casa (de bien privativo que habia comprado con su anterior pareja). En noviembre de 2015 (ya estando casados) mi entonces marido le compró su parte a su ex-pareja realizando una extinción de condominio. Fuimos a firmar al notario (él como propietario y yo como parte prestataria, ya que el banco nos dijo que al estar en gananciales deberíamos de aparecer los dos en la nueva hipoteca). Actualmente llevamos desde Septiembre de 2016 separados y tenemos una niña, hemos acordado en mediación que yo me quedo en la vivienda familiar con mi hija, aunque parece que ahora está cambiando de opinión.
Mi duda es la siguiente:
Al estar en gananaciales y comprar la casa a su expareja (el 50% de la propiedad) con un préstamos de dinero ganancial, ¿me corresponderia a mi un porcentaje de la casa?.
Ahora estamos en proceso de divorcio y veo que en el registro de la propiedad realizado en noviembre de 2015 e inscrito en diciembre de 2015 aparece como titular del 100% de la propiedad y como soltero. ¿Como es esto posible? ¿ se podria modificar de algún modo de cara a un posible juicio? Muchas gracias por adelantado por tu ayuda. Un saludo
Hola Mar.
El problema es que no eres consciente de que una extinción de condominio no es una compraventa (con la que se asemeja sólo en que se entrega algo a cambio de precio) y que el banco te ha dicho lo que a él le conviene, pero que el banco no es jurista, sino que mira sus propios intereses.
Todo lo adquirido en virtud de una extinción de condominio tiene la misma naturaleza que tenía antes de la extinción, y si el bien era privativo, sigue siendo (a fin de cuentas siempre lo ha sido)
Dudo que en el registro aparezca que tu marido es soltero, aunque en todo caso es un error irrelevante, pues es cierto que el bien es privativo de tu marido, y eso es lo que informa el Registro de la Propiedad.
Ello nos lleva a otro problema, y es el préstamo que tu y tu ex-marido, habéis pedido y del que respondéis solidariamente frente al banco, siendo que ahora el que no respondas de esa deuda es un problema que sería más que recomendable que abordaran los abogados, y que te anticipo que es de difícil solución, pues el banco ha de consentir, y nadie puede obligarle a liberarte de la deuda que tu has contraído voluntariamente.
En todo caso, lo que si es cierto es que tu marido es deudor de la sociedad de gananciales por razón de las cantidades gananciales invertidas en la adquisición de bienes privativos, lo que nuevamente nos lleva a que sean los abogados quienes aborden este tema en el proceso judicial, pues hasta donde yo llego no cabe mediación en temas de derecho de familia (aunque al no ser mediador te pido que esto último lo tomes con cautelas)
Saludos
Buenos dias.
Le comento mi duda, para ver si puede darle solución.
Se trata de una vivienda comprada al cincuenta por cien por, así consta en escritura publica de compraventa, compartiendo en ese momento un estado civil los dos miembros Solteros.
Posteriormente se casan y pasan a constituir un régimen de gananciales, donde continúan pagando la hipoteca y desarrollando su relación.
En la actualidad deciden separarse y poner fin a su vincula y pasar a firmar un convenio regulador donde se procede a liquidar la sociedad de gananciales. Al estar la vivienda registrada desde su inicio como solteros y no como casados con régimen ganancial, creo recordar que el lapso es de unos dos años entre la compra y la constitución del matrimonio, mi pregunta es:
a la hora de liquidar la sociedad el notario no quiere protocolizar el acto al no estar de acuerdo con la forma de constitución de la hipoteca al señalar que el estado civil de los mismos es de solteros en la compraventa, como se puede subsanar para que se incluya en el registro, y si es necesario pagar algún tipo de impuesto o como lo ve usted?
Muchas gracias por su ayuda. Un cordial saludo
Hola Pedro.
La cuestión depende de si esa vivienda es o no residencia habitual; en caso negativo lo que procede es realizar una disoluición de condominio, en el segundo supuesto hay que concretar que parte es ganancial y disolver el condominio de la parte privativa.
La disolución de condominio tiene coste fiscal; en todo caso, si un compañero está analizando el caso y tiene la documentación por delante lo recomendable es seguir sus consejos, pues tiene más elementos de juicio que yo.
Saludos