Por razones que sólo conoce “San Google” he decidido titular este post como disolución de condominio de finca hipotecada, aunque lo cierto es que se me ocurrió escribirlo oyendo una canción de Armando Manzanero.

Perdonad la broma, pues supongo que si habéis llegado aquí gracias a “San Google” es porque precisamente no os encontráis en la situación que cuenta esa canción. No pretendo defraudaros, pues de lo que voy a hablar es de qué pasa cuando se pelean esos dos tortolitos que no sólo escuchaban agarraditos canciones como esa, sino que se compraron una casa, y firmaron su hipoteca; descubrieron que mejor que, bailar pegados oyendo a Sergio Dalma, es hacer preguntas como Jeanette.

Hecha la introducción musical, creo que va siendo hora de hablar un poco de derecho, y tratar de ayudar a resolver el problema que se plantea cuando dos personas que no quieren verse, se ven unidos no ya por una casa, sino por una hipoteca.

Por tanto dos son los problemas que tenemos:

  1. Una casa común
  2. Una hipoteca en común

 

Obviamente puede que sólo tengamos uno de estos problemas, aunque también creo que puede que hayáis llegado hasta aquí porque os estáis planteando comprar una casa y/o hipotecarios, en ese caso os recomiendo que os leas este post sobre la compra de vivienda por novios.

¿Cómo resuelvo el problema de la casa común?

Pues igual que nadie puede obligar a dos novios a permanecer juntos, nadie puede obligar a otro a compartir una cosa común.

La regla la establece el artículo 400 del Código Civil cuando dispone “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común“.

Por tanto si tienes algo en común, nadie puede impedir que te salgas de esa comunidad, y cualquier demanda que interpongas siempre triunfará.

No te engaño, los pleitos cuestan tiempo y dinero.

Precisamente cuando hay una crisis de pareja al menos el tiempo es un enemigo poderoso, pues lo que quieres es zanjar todo lo que une, y mientras se resuelve el pleito, de una u otra manera la pareja sigue unida; cierto es que sólo con bienes materiales, sin embargo, en esos casos, solemos cometer el error de proyectar en los bienes nuestros sentimientos (cosa absurda, pues los bienes ni sienten, ni dejan de sentir).

Tranquilo, no estás loco, eres tan humano como los demás; el problema es que probablemente ese bien está impidiendo que puedas rehacer tu vida con otra persona, pues pocas economías pueden aguantar dos adquisiciones.

El siguiente problema es el dinero, y surgen diversos problemas:

  1. La casa puede haber perdido valor (especialmente si compraste en la época del boom inmobiliario), y no todos los condueños pueden estar de acuerdo en asumir esa pérdida (que por otra parte sólo surge en el momento de la venta, por lo que puede pensar que es mejor vender más adelante).
  2. Tus prisas no son la mejor recomendación para vender, pues siempre hay aprovechados que especulan con las necesidades y urgencias de las personas.
  3. Puede que no tengas dinero suficiente para comprar la casa en su totalidad, pagando su parte al otro.

 

¿Cómo se hace una disolución de condominio?

Hay dos formas de disolver la comunidad de bienes:

  1. Por la buenas.- Es mediante un acuerdo entre los dueños, o usando un árbitro.
  2. Por las malas.- Judicialmente.

 

¿Cómo disolver el condominio judicialmente?

El resultado final es vendiendo la casa o el bien en pública subasta, con los dos problemas que ello plantea:

  1. Hay especialistas en acudir a las subastas y conseguir precios muy baratos (lo cual perjudica a ambos dueños).
  2. La subasta tiene unos costes (por lo que menos aún sacas de ella) y además no se hace de un día para otro.

 

Supongo que eso ya lo sabéis, pero el proceso en realidad es mucho más largo, pues lo que se hace es pedir judicialmente la disolución del condominio, ante lo que caben dos posibilidades:

  1. Que el otro acepte y se conforme con la demanda (jurídicamente se llama allanarse), en cuyo caso simplemente hemos perdido el tiempo de preparar la demanda, el coste del abogado, y todo el tiempo que media hasta que el juez dicta sentencia.
  2. Que el otro se oponga a la demanda, en cuyo caso, el resultado es el mismo, aunque se tarda algo mas de tiempo, y al menos las costas del procedimiento las pagará normalmente el otro; dicho de otra forma, perdemos tiempo, pero ahorramos dinero.

 

Lo que no sabéis es que el juez en la sentencia lo que hace es declarar disuelto el condominio, por lo que si voluntariamente el otro no llega a un acuerdo, tienes cinco años (Artículo 518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) para pedir judicialmente la ejecución de la sentencia, lo cual quiere decir que hay que interponer un nuevo juicio (en este caso se llama juicio ejecutivo) que nuevamente tiene sus costes y plazos.

¿Puedo disolver el condominio ante Notario?

Como habéis visto disolver una comunidad judicialmente, salvo que os guste más ir al juzgado que a la playa, y como todo pleito, es un calvario; y ese calvario se ve agravado por un hecho objetivo, y es que personas que no se llevan precisamente bien, y que no quieren verse, se ven unidas por una cosa.

Si esa cosa que une es una casa, y las personas unidas son dos novios que se han peleado, el drama humano es más que entendible.

Venta de la casa común

Nada impide vender el bien a un tercero dispuesto a comprarlo, es una venta normal y corriente, sobre la que nada hay que añadir, salvo que además de encontrar un comprador que esté dispuesto a pagar el precio, es necesario que todos los dueños estén dispuestos a vender en ese precio (destaco esto especialmente, pues siempre un acuerdo entre personas que no se llevan bien, puede ser un problema).

Es una gran solución, aunque no siempre se encuentra ese comprador.

Escritura de disolución de condominio sobre la casa

En ella uno de los condueños se queda la casa pagando al otro la parte que le corresponde, siempre que todos estén de acuerdo en que así suceda.

Es una escritura muy beneficiada fiscalmente, pues:

  1. A diferencia de la compra en la que el comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (pocas veces está sujeta a IVA, y el ITP en Andalucía es el 8% como mínimo) la disolución de condominio paga por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en Andalucía el 1,5%, e incluso hay sentencias como las de Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía en resoluciones del 17 de Diciembre de 2010 y del 11 de Noviembre de 2011, o las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sala de lo Contencioso Administrativo de fechas 9 de Abril de 2010, 1 de Diciembre de 2011, 17 de Febrero de 2012, 15 de Febrero de 2013 y 7 de Junio de 2013).
  2. En la venta, el vendedor tiene que pagar las llamadas plusvalías municipales, que es el impuesto del incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana, mientras que en la disolución de condominio es un tema discutible, pero generalmente se entiende que la disolución de condominio no es un acto traslativo (dado que quien adquiere toda la cosa ya es dueño de ella) y por tanto no tributa por este impuesto (os recomiendo la lectura de este post de mi compañero José Montoro Pizarro).

 

La escritura es un poco más cara notarialmente, pues se cobran tantas bases como dueños, pero proporcionalmente el ahorro fiscal compensa de lejos ese pequeño coste adicional.

El único problema es la cerrazón de la otra parte, que puede que con un simple ánimo de dañar prefiera la venta a la disolución de condominio, y creed que esas situaciones se plantean, pero nada puede hacerse frente a ellas (salvo concurrir a la subasta como postor).

Conciliación ante Notario para disolver el condominio

Es una novedad de la ley de jurisdicción voluntaria el poder hacer conciliaciones ante Notario (tema sobre el que ha escrito mi compañero Pablo Pazos Otero).

Me parece una gran solución frente a la alternativa judicial anteriormente explicada (por supuesto que sigue siendo posible la conciliación judicial).

La ventaja del Notario, es que los plazos judiciales nada tienen que ver con los notariales, y por tanto los meses que puede tardar tanto el que el juez acuerde la citación, como que tenga la vista lugar, se ven reducidos a días (con el consiguiente ahorro de un tiempo valioso).

El inconveniente es tener muy claro el domicilio en el que requerir a la otra parte, pues el Notario ni conoce domicilios, ni tiene posibilidad de investigarlos, aunque si tiene mayor flexibilidad notificando, y basta con indicar el lugar en el que notificar, aunque no sea el domicilio.

En la conciliación ante Notario, no es necesaria la presencia de abogado, por lo que puede haber un ahorro de dinero (no obstante, y dado que la conciliación es un paso previo a un litigio, siempre recomiendo la intervención de abogado).

La ventaja es que el acuerdo celebrado en presencia notarial, mediante una escritura de conciliación tiene el carácter de título ejecutivo según el artículo 83 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (que expresamente declara aplicable el artículo 517.2.9 de la LEC), por lo que el valor de esa escritura es el mismo que el de una sentencia.

El inconveniente es que sólo se regula la escritura de conciliación, más no el requerimiento para conciliar. Nada impide un acta notarial en la que se cite a una persona un día y hora para conciliar en presencia de Notario, así como para que que el Notario de fe, de si el día y hora indicado el requerido compareció o no, y si concilió o no.

Hay que tener en cuenta el artículo 198 del Reglamento Notarial, en lo relativo a las posibles manifestaciones que se realicen durante la conciliación.

  1. Las manifestaciones verbales percibidas por el notario durante la realización de un acta sólo podrán ser recogidas en ésta previa advertencia por el Notario al autor de la existencia y finalidad del acta, del carácter potestativo de la manifestación y de la posibilidad de diferirla a la comparecencia en la notaría en los dos días hábiles siguientes a la entrega de la cédula o copia del acta que las insta
  2. El requerimiento para levantar el acta no podrá referirse en ningún caso a conversaciones telefónicas, ni comprender la realización de preguntas por parte del notario.
  3. Desde luego es una conciliación sobre cómo extinguir el condominio, por lo que los reproches y cuestiones personales están completamente fuera de lugar.

 

Si requerido alguien para conciliar ante Notario: no comparece, o no llega a un acuerdo de disolución de condominio, la demanda judicial que se interponga implicaría que las costas de ese procedimiento las pagara el otro condueño (lo cual no deja de suponer una pequeña satisfacción).

Venta en subasta Notarial

Otra novedad de la ley de jurisdicción voluntaria es pedir todos los condueños al notario que proceda a la pública subasta del bien.

No es que sea una subasta mejor o peor que la judicial; sin embargo nuevamente el ahorro de tiempo es nuevamente un argumento que hay que sopesar, si bien, la subasta han de pedirla todos los condueños u ordenarla un juez.

Es una posible solución si no se encuentra comprador, aunque no os engaño, pues puede que el precio que se obtenga no guste a nadie (salvo al comprador).

¿Como resuelvo el problema de la hipoteca común en la disolución del condominio?

Cuando para adquirir la casa común hemos pedido un préstamo hipotecario, el problema es que no sólo hay que decidir quien se queda el bien, sino que pasa con el préstamo (os aclaro que la hipoteca se la queda siempre la casa y que no es lo mismo el préstamo que la hipoteca, por más que normalmente la gente confunda ambos conceptos).

Hay que tener presente una serie de problemas.

  1. Los deudores tienen la obligación de pagar el préstamo al banco, y sin el consentimiento del banco no cabe alterar esta situación (especialmente quitar a uno de los deudores).
  2. Si se vende la finca, y más en pública subasta, es posible que el precio de la venta sea inferior a la deuda garantizada por la hipoteca, por lo que los dueños de la casa, siguen respondiendo con todos sus bienes presentes y futuros de la parte de deuda no satisfecha.

 

Os refresco un artículo del Código Civil que puede servir de comienzo “Artículo 405.- La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad“.

¿Es posible que los condueños acuerden que uno se quede la casa y se haga cargo de la hipoteca?

Por supuesto que si, y en función del valor de la casa y el importe de la deuda caben tres pactos posibles:

  1. El que se queda la cosa se hace cargo del préstamo hipotecario (actualmente es el pacto más frecuente).
  2. El que se queda la cosa se hace cargo del préstamo hipotecario y abona al otro una cantidad adicional.
  3. El que se queda la cosa se hace cargo del préstamo hipotecario y recibe el otro una cantidad.

 

En definitiva caben todos los pactos que las partes quieran acordar; sin embargo en el bien además de los condueños, hay un tercero, el banco, y ese tercero tiene unos derechos; digamos que si unos novios se compran una casa en común y para pagarla piden un préstamo, no sabemos si se van a casar o no, pero os garantizo que tendrán una suegra seguro (la mamá de cada uno, si se casan; o el banco, si se pelean).

¿Y qué derechos u obligaciones tiene el banco en estos casos en el que uno se queda con la cosa y libera al otro del préstamo hipotecario?

Ante todo tiene el derecho a consentir la liberación de uno o varios de los deudores, y no os engaña, nadie da a cambio de nada por lo que para conseguir esto es necesario:

  1. Que quien asuma la deuda sea suficientemente solvente.
  2. Que el banco obtenga algún beneficio con el cambio (normalmente una subida en el tipo de interés y/o alguna comisión adicional).

 

Sin embargo el banco no tiene ninguna obligación legal de aceptar la nueva situación que plantean los dueños, y no es posible obligarle a que libere a alguno de los deudores o a que reparta la deuda entre ellos.

 

¿Es válido el pacto de que uno de los condueños se quede la cosa y la deuda, aunque no lo consienta el banco?

Pese a que el banco no consienta en liberar a alguno de los deudores, el pacto entre ellos es válido, por lo que nada impide celebrarlo, si bien hay que tener muy claras sus consecuencias, y en este caso es esencial que el pacto se celebre en escritura pública:

  1. Entre los condueños y deudores el pacto es plenamente eficaz, y por tanto si no se cumple, el otro tiene un título ejecutivo para reclamar (el problema se plantea si el otro es insolvente).
  2. Frente al banco, mientras se cumpla el pacto, no hay problemas, pero si se incumple, puede reclamar el importe total de la deuda a cualquiera de los que son sus deudores, y puede incluirlos a todos en las listas de morosos (dado que frente al banco siguen siendo deudores).
  3. Frente a otros bancos, el pacto es inexistente a efectos de calcular los riesgos de quien solicite un nuevo préstamo, pues son conscientes de que no ha desaparecido la posibilidad de reclamación por parte del banco acreedor.
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