Por razones que sólo conoce «San Google» he decidido titular este post como disolución de condominio de finca hipotecada, aunque lo cierto es que se me ocurrió escribirlo oyendo una canción de Armando Manzanero.
Perdonad la broma, pues supongo que si habéis llegado aquí gracias a «San Google» es porque precisamente no os encontráis en la situación que cuenta esa canción. No pretendo defraudaros, pues de lo que voy a hablar es de qué pasa cuando se pelean esos dos tortolitos que no sólo escuchaban agarraditos canciones como esa, sino que se compraron una casa, y firmaron su hipoteca; descubrieron que mejor que, bailar pegados oyendo a Sergio Dalma, es hacer preguntas como Jeanette.
Hecha la introducción musical, creo que va siendo hora de hablar un poco de derecho, y tratar de ayudar a resolver el problema que se plantea cuando dos personas que no quieren verse, se ven unidos no ya por una casa, sino por una hipoteca.
Por tanto dos son los problemas que tenemos:
- Una casa común
- Una hipoteca en común
Obviamente puede que sólo tengamos uno de estos problemas, aunque también creo que puede que hayáis llegado hasta aquí porque os estáis planteando comprar una casa y/o hipotecarios, en ese caso os recomiendo que os leas este post sobre la compra de vivienda por novios.
¿Cómo resuelvo el problema de la casa común?
Pues igual que nadie puede obligar a dos novios a permanecer juntos, nadie puede obligar a otro a compartir una cosa común.
La regla la establece el artículo 400 del Código Civil cuando dispone «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común«.
Por tanto si tienes algo en común, nadie puede impedir que te salgas de esa comunidad, y cualquier demanda que interpongas siempre triunfará.
No te engaño, los pleitos cuestan tiempo y dinero.
Precisamente cuando hay una crisis de pareja al menos el tiempo es un enemigo poderoso, pues lo que quieres es zanjar todo lo que une, y mientras se resuelve el pleito, de una u otra manera la pareja sigue unida; cierto es que sólo con bienes materiales, sin embargo, en esos casos, solemos cometer el error de proyectar en los bienes nuestros sentimientos (cosa absurda, pues los bienes ni sienten, ni dejan de sentir).
Tranquilo, no estás loco, eres tan humano como los demás; el problema es que probablemente ese bien está impidiendo que puedas rehacer tu vida con otra persona, pues pocas economías pueden aguantar dos adquisiciones.
El siguiente problema es el dinero, y surgen diversos problemas:
- La casa puede haber perdido valor (especialmente si compraste en la época del boom inmobiliario), y no todos los condueños pueden estar de acuerdo en asumir esa pérdida (que por otra parte sólo surge en el momento de la venta, por lo que puede pensar que es mejor vender más adelante).
- Tus prisas no son la mejor recomendación para vender, pues siempre hay aprovechados que especulan con las necesidades y urgencias de las personas.
- Puede que no tengas dinero suficiente para comprar la casa en su totalidad, pagando su parte al otro.
¿Cómo se hace una disolución de condominio?
Hay dos formas de disolver la comunidad de bienes:
- Por la buenas.- Es mediante un acuerdo entre los dueños, o usando un árbitro.
- Por las malas.- Judicialmente.
¿Cómo disolver el condominio judicialmente?
El resultado final es vendiendo la casa o el bien en pública subasta, con los dos problemas que ello plantea:
- Hay especialistas en acudir a las subastas y conseguir precios muy baratos (lo cual perjudica a ambos dueños).
- La subasta tiene unos costes (por lo que menos aún sacas de ella) y además no se hace de un día para otro.
Supongo que eso ya lo sabéis, pero el proceso en realidad es mucho más largo, pues lo que se hace es pedir judicialmente la disolución del condominio, ante lo que caben dos posibilidades:
- Que el otro acepte y se conforme con la demanda (jurídicamente se llama allanarse), en cuyo caso simplemente hemos perdido el tiempo de preparar la demanda, el coste del abogado, y todo el tiempo que media hasta que el juez dicta sentencia.
- Que el otro se oponga a la demanda, en cuyo caso, el resultado es el mismo, aunque se tarda algo mas de tiempo, y al menos las costas del procedimiento las pagará normalmente el otro; dicho de otra forma, perdemos tiempo, pero ahorramos dinero.
Lo que no sabéis es que el juez en la sentencia lo que hace es declarar disuelto el condominio, por lo que si voluntariamente el otro no llega a un acuerdo, tienes cinco años (Artículo 518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) para pedir judicialmente la ejecución de la sentencia, lo cual quiere decir que hay que interponer un nuevo juicio (en este caso se llama juicio ejecutivo) que nuevamente tiene sus costes y plazos.
¿Puedo disolver el condominio ante Notario?
Como habéis visto disolver una comunidad judicialmente, salvo que os guste más ir al juzgado que a la playa, y como todo pleito, es un calvario; y ese calvario se ve agravado por un hecho objetivo, y es que personas que no se llevan precisamente bien, y que no quieren verse, se ven unidas por una cosa.
Si esa cosa que une es una casa, y las personas unidas son dos novios que se han peleado, el drama humano es más que entendible.
Venta de la casa común
Nada impide vender el bien a un tercero dispuesto a comprarlo, es una venta normal y corriente, sobre la que nada hay que añadir, salvo que además de encontrar un comprador que esté dispuesto a pagar el precio, es necesario que todos los dueños estén dispuestos a vender en ese precio (destaco esto especialmente, pues siempre un acuerdo entre personas que no se llevan bien, puede ser un problema).
Es una gran solución, aunque no siempre se encuentra ese comprador.
Escritura de disolución de condominio sobre la casa
En ella uno de los condueños se queda la casa pagando al otro la parte que le corresponde, siempre que todos estén de acuerdo en que así suceda.
Es una escritura muy beneficiada fiscalmente, pues:
- A diferencia de la compra en la que el comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (pocas veces está sujeta a IVA, y el ITP en Andalucía es el 8% como mínimo) la disolución de condominio paga por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en Andalucía el 1,5%, e incluso hay sentencias como las de Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía en resoluciones del 17 de Diciembre de 2010 y del 11 de Noviembre de 2011, o las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sala de lo Contencioso Administrativo de fechas 9 de Abril de 2010, 1 de Diciembre de 2011, 17 de Febrero de 2012, 15 de Febrero de 2013 y 7 de Junio de 2013).
- En la venta, el vendedor tiene que pagar las llamadas plusvalías municipales, que es el impuesto del incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana, mientras que en la disolución de condominio es un tema discutible, pero generalmente se entiende que la disolución de condominio no es un acto traslativo (dado que quien adquiere toda la cosa ya es dueño de ella) y por tanto no tributa por este impuesto (os recomiendo la lectura de este post de mi compañero José Montoro Pizarro).
La escritura es un poco más cara notarialmente, pues se cobran tantas bases como dueños, pero proporcionalmente el ahorro fiscal compensa de lejos ese pequeño coste adicional.
El único problema es la cerrazón de la otra parte, que puede que con un simple ánimo de dañar prefiera la venta a la disolución de condominio, y creed que esas situaciones se plantean, pero nada puede hacerse frente a ellas (salvo concurrir a la subasta como postor).
Conciliación ante Notario para disolver el condominio
Es una novedad de la ley de jurisdicción voluntaria el poder hacer conciliaciones ante Notario (tema sobre el que ha escrito mi compañero Pablo Pazos Otero).
Me parece una gran solución frente a la alternativa judicial anteriormente explicada (por supuesto que sigue siendo posible la conciliación judicial).
La ventaja del Notario, es que los plazos judiciales nada tienen que ver con los notariales, y por tanto los meses que puede tardar tanto el que el juez acuerde la citación, como que tenga la vista lugar, se ven reducidos a días (con el consiguiente ahorro de un tiempo valioso).
El inconveniente es tener muy claro el domicilio en el que requerir a la otra parte, pues el Notario ni conoce domicilios, ni tiene posibilidad de investigarlos, aunque si tiene mayor flexibilidad notificando, y basta con indicar el lugar en el que notificar, aunque no sea el domicilio.
En la conciliación ante Notario, no es necesaria la presencia de abogado, por lo que puede haber un ahorro de dinero (no obstante, y dado que la conciliación es un paso previo a un litigio, siempre recomiendo la intervención de abogado).
La ventaja es que el acuerdo celebrado en presencia notarial, mediante una escritura de conciliación tiene el carácter de título ejecutivo según el artículo 83 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (que expresamente declara aplicable el artículo 517.2.9 de la LEC), por lo que el valor de esa escritura es el mismo que el de una sentencia.
El inconveniente es que sólo se regula la escritura de conciliación, más no el requerimiento para conciliar. Nada impide un acta notarial en la que se cite a una persona un día y hora para conciliar en presencia de Notario, así como para que que el Notario de fe, de si el día y hora indicado el requerido compareció o no, y si concilió o no.
Hay que tener en cuenta el artículo 198 del Reglamento Notarial, en lo relativo a las posibles manifestaciones que se realicen durante la conciliación.
- Las manifestaciones verbales percibidas por el notario durante la realización de un acta sólo podrán ser recogidas en ésta previa advertencia por el Notario al autor de la existencia y finalidad del acta, del carácter potestativo de la manifestación y de la posibilidad de diferirla a la comparecencia en la notaría en los dos días hábiles siguientes a la entrega de la cédula o copia del acta que las insta
- El requerimiento para levantar el acta no podrá referirse en ningún caso a conversaciones telefónicas, ni comprender la realización de preguntas por parte del notario.
- Desde luego es una conciliación sobre cómo extinguir el condominio, por lo que los reproches y cuestiones personales están completamente fuera de lugar.
Si requerido alguien para conciliar ante Notario: no comparece, o no llega a un acuerdo de disolución de condominio, la demanda judicial que se interponga implicaría que las costas de ese procedimiento las pagara el otro condueño (lo cual no deja de suponer una pequeña satisfacción).
Venta en subasta Notarial
Otra novedad de la ley de jurisdicción voluntaria es pedir todos los condueños al notario que proceda a la pública subasta del bien.
No es que sea una subasta mejor o peor que la judicial; sin embargo nuevamente el ahorro de tiempo es nuevamente un argumento que hay que sopesar, si bien, la subasta han de pedirla todos los condueños u ordenarla un juez.
Es una posible solución si no se encuentra comprador, aunque no os engaño, pues puede que el precio que se obtenga no guste a nadie (salvo al comprador).
¿Como resuelvo el problema de la hipoteca común en la disolución del condominio?
Cuando para adquirir la casa común hemos pedido un préstamo hipotecario, el problema es que no sólo hay que decidir quien se queda el bien, sino que pasa con el préstamo (os aclaro que la hipoteca se la queda siempre la casa y que no es lo mismo el préstamo que la hipoteca, por más que normalmente la gente confunda ambos conceptos).
Hay que tener presente una serie de problemas.
- Los deudores tienen la obligación de pagar el préstamo al banco, y sin el consentimiento del banco no cabe alterar esta situación (especialmente quitar a uno de los deudores).
- Si se vende la finca, y más en pública subasta, es posible que el precio de la venta sea inferior a la deuda garantizada por la hipoteca, por lo que los dueños de la casa, siguen respondiendo con todos sus bienes presentes y futuros de la parte de deuda no satisfecha.
Os refresco un artículo del Código Civil que puede servir de comienzo «Artículo 405.- La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad«.
¿Es posible que los condueños acuerden que uno se quede la casa y se haga cargo de la hipoteca?
Por supuesto que si, y en función del valor de la casa y el importe de la deuda caben tres pactos posibles:
- El que se queda la cosa se hace cargo del préstamo hipotecario (actualmente es el pacto más frecuente).
- El que se queda la cosa se hace cargo del préstamo hipotecario y abona al otro una cantidad adicional.
- El que se queda la cosa se hace cargo del préstamo hipotecario y recibe el otro una cantidad.
En definitiva caben todos los pactos que las partes quieran acordar; sin embargo en el bien además de los condueños, hay un tercero, el banco, y ese tercero tiene unos derechos; digamos que si unos novios se compran una casa en común y para pagarla piden un préstamo, no sabemos si se van a casar o no, pero os garantizo que tendrán una suegra seguro (la mamá de cada uno, si se casan; o el banco, si se pelean).
¿Y qué derechos u obligaciones tiene el banco en estos casos en el que uno se queda con la cosa y libera al otro del préstamo hipotecario?
Ante todo tiene el derecho a consentir la liberación de uno o varios de los deudores, y no os engaña, nadie da a cambio de nada por lo que para conseguir esto es necesario:
- Que quien asuma la deuda sea suficientemente solvente.
- Que el banco obtenga algún beneficio con el cambio (normalmente una subida en el tipo de interés y/o alguna comisión adicional).
Sin embargo el banco no tiene ninguna obligación legal de aceptar la nueva situación que plantean los dueños, y no es posible obligarle a que libere a alguno de los deudores o a que reparta la deuda entre ellos.
¿Es válido el pacto de que uno de los condueños se quede la cosa y la deuda, aunque no lo consienta el banco?
Pese a que el banco no consienta en liberar a alguno de los deudores, el pacto entre ellos es válido, por lo que nada impide celebrarlo, si bien hay que tener muy claras sus consecuencias, y en este caso es esencial que el pacto se celebre en escritura pública:
- Entre los condueños y deudores el pacto es plenamente eficaz, y por tanto si no se cumple, el otro tiene un título ejecutivo para reclamar (el problema se plantea si el otro es insolvente).
- Frente al banco, mientras se cumpla el pacto, no hay problemas, pero si se incumple, puede reclamar el importe total de la deuda a cualquiera de los que son sus deudores, y puede incluirlos a todos en las listas de morosos (dado que frente al banco siguen siendo deudores).
- Frente a otros bancos, el pacto es inexistente a efectos de calcular los riesgos de quien solicite un nuevo préstamo, pues son conscientes de que no ha desaparecido la posibilidad de reclamación por parte del banco acreedor.
Buenas tardes,
Muchas felicidades por el post, pues explica de una manera muy amena un tema que para muchos, por la situación, puede parecerles una montaña. Si se me permite, añadiría la posibilidad de disolver el condominio mediante demanda de separación de mutuo acuerdo; en este caso, el adquirente de la totalidad del inmueble se ahorraría el impuesto de AJD, el IIVTNU y la factura de notaría, pues la sentencia sería título suficiente para inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad.
Por otro lado, por lo que se refiere a la subrogación en la posición de deudor, liberando a uno de los deudores, el banco, además de exigir una comisión por subrogación y modificar el tipo de interés, en muchas ocasiones, para autorizar la subrogación, exige la prestación de alguna garantía adicional como la incorporación de avalistas, de un nuevo prestatario e incluso la inlcusión de una nueva finca para asegurar el préstamo o crédito con el consiguiente coste fiscal para el prestatario que asume en solitario la deuda.
Muchas gracias y un saludo,
Jospe Maria
Hola Josep.
Efectivamente tienes razón en el primer comentario, si bien, y por claridad deliberadamente lo he omitido, pues al hacer el post pensaba más en novios (y obviamente ahí no cabe ni separación ni divorcio).
Viendo tu nombre, supongo que eres de Catalunya, donde las personas se casan en régimen de separación de bienes a falta de pacto expreso, por lo que tu comentario se aplica en el caso de muchos matrimonios ahí; sin embargo, el post está más bien dirigido a los novios, y en la mayor parte de España lo que rigen son los famosos gananciales, por lo que estamos ante un supuesto distinto (eso si, con las mismas consecuencias fiscales).
Lo segundo forma parte de la negociación que hay que tener con el banco para que acepte liberar a uno de los deudores, y en cierta forma resulta lógico, pues el banco pierde garantías, si bien, cada caso es un mundo y es más que conveniente ir asesorado a dicha negociación, pues (por poner un ejemplo) no es negativo, a mi juicio que te cobren una comisión, no veo tan razonable que se aproveche para subir el interés, y desde luego es peligrosísimo ofrecer un aval. Lo cierto es que no hay dos casos iguales, y cada uno ha de estudiarse individualmente (como bien sabes).
Gracias por tus aportaciones y precisiones.
Saludos
Buenos días
Me compré un piso con mi ex recurriendo a un préstamo. Al poco tiempo nos casamos en gananciales.
Finalmente nos separamos y me quedé con el piso firmando una extinción de condominio y a la par haciéndolo constar en el divorcio. En aquellos momentos el banco no aceptó la novación para sacar a la otra parte del préstamo y ahora no me beneficia cambiarlo porque estoy en el tramo final de la hipoteca.
¿Mi ex me puede demandar sino cambio el préstamo a pesar que estuvo conforme de la resolución a través del condominio y la resolución del divorcio?
Gracias
Hola Patricia
Todo depende de lo pactado, pero entiendo que, a falta de pacto, es tu deber hacer todo lo posible para que deje de aparecer como deudor, pues en otro caso aparece con riesgos y tendrá dificultades para acceder a un nuevo préstamo.
Saludos
Buenos días.
A finales del 2016 mi expareja y yo( no estábamos casados) realizamos extinción de condominio ante notario de dos propiedades en común ,dos pisos Nos dieron copia simple de la misma.Al no recibir la escritura original en unos meses llamé al banco,me dijeron que todavía tardaría uno o dos meses.
Me olvidé de la cuestión.Yo he seguido pagando mi hipoteca durante estos años.Ahora en 2021 voy a vender el piso y al volver a reclamar documentación me dice el banco , que tengo un expediente abierto,que hable con la gestoría.La gestoría me dice que falta la ratificación de la extinción de condominio porque estaba puesto mal el tomo.Me han mandado la nota simple del registro de la propiedad,en la que está correctamente registrada.Pero me han dicho que tras modificar la extinción de condominio en la notaría ,cosa que ya se ha hecho y han llevado documentos a registro tiene que pasar un tiempo.Han pasado casi dos meses desde mi primera reclamación al banco y a la gestoría,por escrito me contestan vaguedades.En la última respuesta de la gestoría me dijeron que la rectificación había sido llevada al registro ,pero en cuestión de dos semanas me llegaría la documentación definitiva.No sé si seguir esperando ,si ir a la notaría personalmente o reclamar al banco de España.Yo he seguido pagando la hipoteca pero no tengo escrituras definitivas.Muchas gracias
Hola Sonia
En tu derecho estás de reclamar por retrasos indebidos (aunque para eso has de acudir a juicio con un abogado), eso si, tu casa es tuya desde que firmaste la escritura y aunque existente el perjuicio no es tan grave.
Saludos
Buenos días:
Mi pareja y yo estamos pensando en comprar una vivienda para los dos. Yo pondría una cantidad superior del precio y luego estableceríamos una hipoteca a medias por el resto. Sabemos los problemas que pueden venir en el caso de ruptura y de necesidad de vender el inmueble por lo que nos gustaría pactar por anticipado algunos extremos, como por ejemplo el precio mínimo de venta, el tiempo durante el que se mantendría ese precio, el reparto de las ganancias o pérdidas, quien haría uso de la vivienda mientras se venda, si durante ese tiempo pagaría a la otra parte un alquiler, como se repartirán los gastos de compraventa… ¿Existen ese tipo de pactos?, ¿vinculan a las partes efectivamente?
Gracias por tu blog, es muy sencillo de entender y saca de muchas dudas
Saludos
Hola María.
Por supuesto que existen y vincula, lo que si que sucede es que son como un traje a medida que hay que diseñar en la notaría, hablando tranquilamente con el notario, o acudiendo a un abogado que os ayude a hacerlo.
Un saludo
Buenas tardes,
añado una posibilidad más (abusando de la confianza).
Una madre e hija que al comprar el piso, el banco (Banco XXX -editado-), sin avisar hizo de hipotecaria y dueña a la madre en vez de sólo avaladora (en Cataluña)
Asi la propiedad y la hipoteca es de las dos, madre e hija
Sería una disolución de condomino e hipoteca en los mismos términos que has explicado?
Gracias por tu tiempo, tu blog y tus sugerencias tan prácticas
Saludos
Hola Salvador.
En principio la respuesta es afirmativa, aunque permíteme dudar eso de que el banco sin avisar hiciera de hipotecaria y dueña a la madre, pues para que eso suceda la madre tuvo que comprar, y nadie compra involuntariamente.
Saludos
Buenas tardes,
¿Que ocurriría si el condominio se dividiera en cuotas de 60-40% entre la expareja y tuviese una carga superior al valor de tasación? En caso de no alcanzar un acuerdo y llegar hasta la eventual subasta, ¿como se tramitaría? ¿cual sería el pliego de condiciones?
Saludos!
Hola Juan.
El problema es que si la carga es de valor superior al del bien difícilmente se conseguirá obtener un postor en la subasta.
Saludos
!Buenas tardes!
Me atrevo a escribirles para ver si pueden ofrecerme luz sobre este problema, me explico:
Le he estado dejando dinero a mi hermano, para cubrir diversos gastos, tales como pago de hipoteca de la vivienda que tiene con su exmujer, dinero para abogados etc..
Su exmujer no quiere ni comprar ni vender su parte, por lo que mi hermano no tiene liquidez para pagarme la deuda. Mi pregunta es la siguiente: ¿Podría venderme- donarme-cederme su parte proindivisa (está hecha la liquidación de gananciales y a él le corresponde un 46% de la vivienda), como pago a esa deuda que tiene contraída conmigo y pasar así a ser yo la propietaria de su parte proindivisa? Habría que comunicarle a su exmujer el posible cambio de titularidad, para que hiciera uso de su derecho a retracto?
Muchas gracias por su amabilidad y su respuesta.
Susana
Hola Susana.
Por supuesto que cabe la dación en pago, más el derecho de retracto se tiene y el plazo para su ejercicio es limitado, sin que haya obligación alguna por parte del condueño de hacer notificación alguna.
Saludos
Estimado Sr. Rosales,
Me podria dar su opinion en como proceder de la mejor manera?
Some 8 hermanos Que tenemos 6 pequenas fincas en proindiviso cada una.
Siete estamos de acuerdo en disolver el proindiviso y hacer lotes respetando el trozo de Tierra Del total Que correspondent cada uno. Solo uno no Quiere saber nada Del tema, in autorizar in no autorizar. Nos Han dicho Que la solucion pasa Por ir a subasta de las fincas pero nos parcel injusto porque hemos reservado la mejor finca precisamente para este Hermano
Que nos recomienda? Muchas gracias
Aurora Pacheco
Hola Aurora.
No puedes imponer la disolución del condominio a nadie, igual que nadie te puede obligar a permanecer en la comunidad, de modo que la solución parte de demandar al disconforme, y desde luego es difícil evitar la pública subasta, aunque es tu abogado el que debe de tomar las riendas en el procedimiento.
Saludos
Muchas gracias Sr. Rosales. Nuestro abogado nos recomienda que instemos directamente la subasta pero algunos opinamos que si planteamos la demanda presentando a un juez una división del proindiviso en la que estamos de acuerdo todos menos uno e incluso se le da a elegir lote, el juez aunque mi hermano pudiera absurdamente apelarlo despues, tendría que darnos la razón pues lo que planteamos es que arbitre y diga si tenemos o no razón en el sistema y los lotes que estamos planteando para disolver el proindiviso. No sería más lógico esto que llevar las seis fincas a subasta ?
Muchas gracias de nuevo, es admirable que emplee su tiempo y experiencia en dar luz y centrar a quienes le consultamos
Hola Nuevamente.
El problema es que el juez no es árbitro, y técnicamente lo que se pide es la disolución del condominio (ojo pues cada finca es un condominio distinto, y no tiene por qué haber un condominio sobre una suma de bienes -salvo casos puntuales), mientras que lo que intentas: de un lado puede suponer un intento de sumar condominios, y sobre todo es discutir sobre la forma de disolución, siendo que esto último no lo contempla la ley, pues esta regula el derecho a pedir la disolución y determina (con mayor o menor fortuna) cómo se va a hacer esta.
No se si consigues entender lo que te digo (lo cual no quiere decir ni que estés de acuerdo con el resultado legal, ni que yo lo esté) más una norma de prudencia es hacer caso al abogado siempre.
Saludos
Buenos días,
Primero de todo agradecer su post, tan útil para mi en estos momentos.
Le planteo mi situación, tengo un piso a medias con mi exmarido, el importe de la hipoteca es superior al valor de venta de la vivienda. Quiero quedarme con la vivienda para romper ya el vínculo con él. No habría compensación económica, ya que sería la asunción del préstamo en sí.¿Cómo me afectaría a nivel fiscal quedarme con una vivienda cuyo préstamo es superior al valor de la casa?
El valor de la casa equivale al valor catastral o habría que tasarla?
Gracias
Hola María
No soy especialista en el IRPF, por lo que me parece una temeridad explicar temas que no controlo.
Sería bueno que consultes el tema a un asesor fiscal.
Saludos
Estimado Sr. Rosales.
El caso que ha expuesto en el artículo es exactamente el mío, sólo que yo estoy en proceso de divorcio, me ha parecido muy interesante y me ha aclarado bastantes dudas. Me gustaría preguntarle, si una de las personas propietarias de la vivienda hipotecada, puede ser postor en la subasta pública de su propia vivienda.
Es la única solución que veo a mi situación.
Muchas gracias de antemano.
Por supuesto que puedes acudir como postor María
hola buenos dias,queria hacerles una consulta relacionada con el tema, compre una casa al cincuenta por ciento con la que era mi pareja. al separarnos y por tener un hijo en comun hicimos el convenio regulador en el que consta el tema de la casa que es el siguiente…. a mi ex la he liquidado quedandome yo con la casa y el total de la hipoteca, ese convenio fue a un juez a ratificarlo, y en el convenio tambien pone que tengo un año para quitarla a ella del prestamo.tambien pone que esta exenta de cualquier reclamacion de pago.llevo ya dos años pagando yo solo la hipoteca y todos los gastos me refiero a contribucion, mi pregunta es…. que tengo que hacer para poder quitarla del prestamo y liberarla-muchas gracias espero me respondais por que me esta apretando las tuercas y mucho.
Hola rmc.
Ante todo habría que ver los términos del convenio, pero si el compromiso es liberar a tu ex del préstamo, sólo hay dos soluciones: o lo pagas íntegramente, o llegáis con el banco a un acuerdo para novarlo (te anticipo que el banco no está obligado a la novación, y que es posible que te pida algo a cambio, pues a fin de cuentas pierde garantías)
Saludos
perdone,pago integramente el que ? la casa ?a ella se la compenso con el cincuenta por ciento que la correspondia de la deuda y que cosas son las que puede pedir el banco poniendonos en lo peor?de todo esto dependen mis visitas a mi hijo ,necesito que alguien me dig que `puedo hacer estoy desesperado
Pagar íntegramente el préstamo hipotecario.
Lo que no puedo saber es qué puede pedir el banco, pero sin duda si vas te indicarán si están o no dispuestos y bajo que condiciones.
Saludos
Buenas tardes, gracias por toda esta información que ayuda muchísimo a todos.
Mi situación es parecida a la de «rmc», cuando yo me divorcié en el 2015 en vista de que mi exmarido no pagaba el 50% de la hipoteca decidí hacer liquidación de gananciales ante notario y quedarme yo con la hipoteca y con la deuda. Cosa que él aceptó en su momento asumiendo las consecuencias. Pero ahora, dos años después me dice que estoy obligada a quitarle de la hipoteca y si no me denuncia. Yo he hablado con el banco y no me la quieren dar a mí aunque presente avales ya que la deuda todavía es superior al valor de mercado. Por ello ni la puedo vender ni me dan a mí todo el crédito. Mis preguntas son: Si él me denuncia, ¿El juez podría obligarme a subastar mi vivienda? si eso es así ¿cuanto suele tardar desde que el denuncia hasta que ocurre? yo podría esperar a ver si en un par de años sube el precio de la vivienda y ya puedo cancelar la hipoteca o una vez que el juicio esté en marcha ya no puedo venderla?
Gracias y un saludo
Hola Yolichu.
Habría que ver los términos de la escritura para poder darte una respuesta; lo que puede obligarte el juez es a que cumplas el contrato en los términos estipulados, más yo desconozco dichos términos.
Te recomiendo que acudas con la escritura a una abogado, para ver los posibles detalles y problemas.
Saludos
Mi pareja quiere comprar una propiedad de vacaciones en Cataluña y como no le dan a la hipoteca a ella sola el banco quiere que yo tambien figure como titular.
Puedo salir como titular con ella solo en la hipoteca ? y asi ayudarla pero respetando que es su propiedad, ya que la va a pagar ella sola?
O tendria que tambien salir de titular de la vivienda?
En ambos casos como se disuelve mi parte si llega el dia que no estemos juntos? puedo cederle solo pagando impuestos?
Muchas gracias por la ayuda
Hola Gerard.
Estás confundiendo el la compra con el préstamo y la hipoteca:
Una cosa es que ella compre e hipoteque, pero ambos seáis prestatarios; y otra diferente es que ambos compréis, pidáis prestado e hipotequéis.
El banco lo que pide es que seas prestatario y no entra en si compras o no, más en ese caso, no sólo ayudas a tu pareja, sino que contraes un compromiso con el banco, y que dicho compromiso has de cumplirlo.
Si no compras, nada te corresponde sobre la casa, y nada tienes cuando se disuelva la pareja.
Si te das cuenta, simplemente son opciones, con sus pros y sus contras, por lo que lo más acertado es que acudas a la Notaría en la que vayas a pedir el préstamo y plantees con tranquilidad las diversas opciones.
Saludos
buenas tardes, hace seis años me divorcie y aún estoy hoy liado en un procedimiento judicial de la extinción de un condominio de un piso, segunda vivienda, comprado al 50%.Se compro por 180.000 euros, actualmente tiene una hipoteca de 140.000 y se ha tasado en 130.000, mi pretensión es adjudicarme el 100% de la propiedad y asumir el 100% de la hipoteca,me gustaría saber como me afecta los impuesto, después de leer por internet he llegado a la siguiente conclusión
1-Impuesto de plusvalía está exento
2-IRPF, tendría una pérdida patrimonial, que podría compensarla durante cuatro años en caso de tener un incremento del patrimonio
3-el impuesto de acto jurídicos del 1% no se me aplicaría ya que tengo la sentencia del juez
Lo único que tendría que hacer es ir al notario para realizar nuevas escrituras y presentar el modelo 600
Me gustaría que me confirmará, las anteriores afirmaciones
a la espera de sus noticias reciba un cordial saludo
Hola Javier.
En principio las afirmaciones son correctas, más en Andalucía hay jurisprudencia que entiende que la disolución de condominio es algo no sujeto al Impuestos de Actos Jurídicos Documentados.
En todo caso, siempre recomiendo acudir a un asesor fiscal.
Saludos
Buenas tardes:
Magnífico artículo que explica de una forma muy amena, algo que desconocemos y que bien hecho supone un ahorro económico y de verdaderos quebraderos de cabeza. En todo caso, tengo una duda a mayores. Cuando se dona un bien con hipoteca y el donatario asume el pago de la misma, la Administración Tributaria gira una liquidación por TPO por el importe de la deuda que se transmite y que asume el donatario. En caso de una extinción de proindiviso, si uno de los comuneros asume el pago de la hipoteca de forma íntegra, es posible que tal pacto tenga el carácter de asunción de deuda y pueda encontrarse con una liquidación como la anterior?
Muchas gracias de antemano por su respuesta.
Un abrazo.
Hola Fernando.
Con hacienda nadie está seguro nunca, de hecho me parece disparatada la primera de las situaciones, por lo que también la segunda, pero como dice el refrán «con hacienda hemos topado»; puedo decirte que por ahora en Alcalá de Guadaíra, por ahora no lo hacen, pero hablar de seguridad y de hacienda es algo complejo.
Saludos
Tengo una vivienda a medias con mi ex marido que compramos cuando estábamos solteros. Actualmente tiene una deuda de 230.000 euros y un valor de mercado de 150.000. Mi exmarido quiere o vender la vivienda y asumir la deuda que nos quedaria a media o que yo me quede la vivienda y la hipoteca. Entiendo que si hiciera la extinción de condominio y me quedara con el piso y la hipoteca, mi exmarido tendría que darme a mi 40.000 euros por la diferencia entre l valor de la vivienda y la deuda actual. ¿Es así?
En segundo lugar, accede a asumir la pérdida si vendemos el piso pero no a pagarme nada a mi si me quedo el piso y me dice que me va a presentar demanda de extinción. En este caso, el juez puede darme la razón ante mi planteamiento o ante una demanda ya tenemos que ir directamente a la venta o subasta judicial?
Muchas gracias
Hola Sonia.
Mezclas dos cosas relacionada, pero que no tienen que ver, como son una propiedad y una deuda compartida.
La acción de extinción de condominio lo que tiene por objeto sólo eso, y el juez lo que decreta es la disolución de la cosa poseída en común, es una acción diferente de la acción que procede entre codeudores solidarios (y que por otra parte entiendo que sólo cabe una vez un codeudor solidario paga la deuda, más no creo que antes del impago)
Obviamente son cuestiones que mejor que consultes con un abogado, más el que la solución que planteas al problema conjunto sea correcta, no implica que jurídica y procesalmente lo sea.
Saludos
Buenas tardes Francisco,
Mi duda es quién paga la hipoteca en caso de que en la subasta se adjudique la vivienda un tercero? Porque segun la Ley la subasta no afecta a la hipoteca que permanece, pero los deudores siguen siendo los mismos. Entonces, se paga con lo recibido de la subasta? Se hace cargo el adjudicatario sin ser deudor? O siguen pagando el prestamo los anteriores propietarios?
Gracias,
Un saludo,
Tamara.
Hola Tamara.
Partes del error de confundir préstamo e hipoteca https://www.notariofranciscorosales.com/que-es-una-hipoteca/
Si se vende la finca en pública subasta, el deudor sigue siendo deudor, y el rematante solo recibe un bien sabiendo que de no pagar el deudor puede ser ejecutado.
Es por ello que el precio de remate probablemente (y siempre que lo acepte el juez) sea el valor del bien menos el préstamo.
Saludos
Mi pareja posee una propiedad en condominio con su ex, durante el matrimonio le donó el 50% de la propiedad pero no de la hipoteca. Por resolución judicial es tiene el uso y disfrute de la vivienda, puesto que ella y la hija de ambos se quedaron en su residencia habitual, propiedad de los padres de ella. Puede obligarle a vender la propiedad? Él quedaría descapitalizado , en la calle y para colmo no tiene trabajo estable.
Podrían aconsejarme. Mil gracias.
Hola Patricia.
Lo que puede es pedir que se disuelva el condominio, y ello acaba derivando en una publica subasta.
Saludos
No entiendo esta frase del artículo : En la COMPRA en la que el comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (pocas veces está sujeta a IVA, y el ITP en Andalucía es el 8% como mínimo), ¿falta un «NO pocas veces. . . .»?
Hola Antonio.
Creo que precisamente no es que falta, sino que sobra, pues las compras de inmuebles lo más habitual es que estén sujetas a ITP y no a IVA.
Saludos
En la CONCILIACION ANTE NOTARIO PARA RESOLVER EL CONDOMINIO, pone como inconveniente la notificacion del acto a una parte. Yo siempre he supuesto que en esta tipo de conciliacion ya las partes llevan un acuerdo y el Notario lo ratifica mediante escritura. Si esto no es así, me surge esta idea: presentarme delante de un notario con unas condiciones para resolver el condominio y este cita a ese acto a la otra parte. La otra parte no asiste (en caso de juicio pagaria costas), pero si asiste y no está de acuerdo con esas condiciones ¿que pasa? ¿Delante del notario nos ponemos a discutir sobe ellas? Nos envia a casa y que volvamos con un acuerdo para poder hacer las escrituras?
Hola Antonio.
No he llevado nunca un procedimiento conciliatorio, y poco se del tema, más una de las bases de la conciliación es el mutuo acuerdo, y que más que para probar la mala fe de la otra parte, sirve para probar la buena fe propia; dicho de otra manera, más que para lograr la condena en costas ajenas, su finalidad es evitar que te condenen a costas a ti.
En todo caso, confieso que es un tema que tengo pendiente de estudio, y que lo escrito es tal y cómo te he leído, por lo que te ruego que me disculpes los posibles errores, que seguramente cualquier abogado te resolverá más fácilmente y con mayor fundamento.
Saludos
Gracias por las respuestas anteriores, pero me quedan algunas dudas sobre un condominio entre una pareja al 50% cada parte y ESTANDO AMBOS DE ACUERDO EN QUE UNO COMPRA LA OTRA MITAD.
1.-¿ Si la venta del condominio a la otra parte es al contado, con la ESCRITURA de CONCILIACIÓN, ya se puede inscribir en el Registro de la Propiedad a favor del nuevo dueño? En este caso ¿los honorarios de escritura son con arreglo al valor de la MEDIA PARTE que se vende?
2.- Si la compra por la otra parte es a plazo. Hay entrega de una cantidad al iniciar la conciliacion notarial y el resto se divide en cinco años. ¿Puede haber clausulas de hipoteca por la cantidad aplazada y a favor de la parte que vende?, en dicha escritura de Conciliación. Al terminar de pagar ¿Habría que hacer escritura de LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA?
3º.- Aunque el bien comun está en un pueblo al otro extremo de la provincia de Sevilla, ¿usted podría ser el notario elegido para llevar a cabo esta Concilición?
Gracias por contestar y por la rapidez en hacerlo.
Hola Antonio.
Es que si ambas partes están de acuerdo, ni hay que hacer una escritura de conciliación ni de venta, sino de disolución de condominio, y el valor es en función del valor de la finca (que no de la mitad)
El aplazamiento del pago es perfectamente factible y nada impide garantías como la hipoteca o la condición resolutoria; obviamente en su día habrá que extinguir esas garantías.
Cualquier ciudadano puede acudir a cualquier notaría y firmar casi cualquier operación, y por supuesto de mil amores en mi despacho estaría encantado de atenderos.
Saludos
Buenos días,
a mi esposa y a mi (gananciales) nos han adjudicado (un pleito que ganamos; bueno, si se puede decir asi) una finca.
Dicha propiedad, impuestos ya pagados, aún no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad.
Actualmente vamos a realizar la Separación de Bienes. La pregunta que tengo es la siguiente:
Tenemos que registrar la finca mencionada primero como ganancial y luego hacer la Separación de Bienes o podemos saltarnos este paso e inscribirla directamente a nombre de uno de los dos. (tomando en cuenta que el valor de la finca forma parte del conjunto de gananciales.) Con otras palabras, el Notario aceptaría una Sentencia o solo acepta un bien inscrito en el Registro de la Propiedad???
Muchas gracias
Hola Antonio.
Pues aunque creas que aclaras, en realidad dices dos cosas distintas.
Por supuesto que una sentencia que atribuya la propiedad es título y el Notario (e igualmente el registrador) la aceptarán.
Sin embargo comienzas planteando la inscripción directa en el Registro de la Propiedad del primer dueño a vosotros, sin previa inscripción de la sentencia, y eso si que no se puede, pues hay que inscribir previamente la sentencia.
Dicho de otra forma: no hay que hacer dos escrituras, y el Notario te cobrará una sola; pero si hay que hacer dos inscripciones y el Registro cobrará ambas.
Saludos
Hola Francisco, querría hacerle una pregunta sobre este articulo que me parece muy interesante.
mi mujer y yo estamos en proceso de divorcio.
el caso es que compramos un piso antes de casarnos con una titularidad en escrituras del 75% para mi y un 25% para ella, ya que yo pague en metálico la mitad de la casa y la otra mitad esta hipotecada al 50%. Ahora vamos a vender la casa y estamos en disputa por el futuro reparto de la vivienda. Ella me dice que en cuanto la vendamos primero hay que liquidar la hipoteca y seguidamente hacer el reparto proporcional en los porcentajes corresposdientes, y yo por mi parte creo que primero hay que repartir en los porcentajes correspondientes el dinero onbtenido por la venta y despues liquidar la hipoteca
logicamente hay bastante diferencia entre hacerlo de una manera u otra, ¿pero me podría decir cual es la correcta o legal? espero haberme explicado
Muchas gracias por anticipado
Jesus, permíteme ser prudente y remitirme a lo que decidan vuestros abogados, pues yo emitiría una opinión, pero aquí ante todo lo que hay que llegar es a un acuerdo y el tema puede acabar en juicio; siendo que la redacción de las escrituras (que no he visto) puede influir más de lo que parece.
Saludos
Buenos días Francisco, siendo 6 hermanos que hemos heredado un piso sin cargas, donde con 2 hermanas no hay ningún tipo de relación, tampoco parecen dispuestas a vender, pues una de ellas está interesada pero a precio de saldo (por ser una vivienda adyacente a la suya), si les citamos a la disolución del condominio ofreciendo uno de los otros 4 hermanos con el beneplácito de los otros 3 una cantidad para la adquisición de la vivienda, para obligarle a mover ficha, supongo que la validez ante notario sería referente a la disolución del condominio, pero supongo no les obligará a aceptar la oferta, ni tampoco a contraofertar, esta citación debe ser notarial o valdría con un burofax por nuestra parte citando ante notario y exponiendo el tema.
Hola Carlos.
Sinceramente no veo utilidad alguna en la solución que planteas, ni propiamente hay disolución de condominio, sino partición de herencia.
Saludos
Buenos días, gracias y perdón por no haber dicho, la partición de herencia está hecha, la vivienda se quedó sin adjudicar a nadie porque era herencia de una hermana fallecida y quedó usufructuaria la madre, al fallecer la madre, tenemos 1/6 parte cada uno de la vivienda.
Pero si cada uno tiene un sexto, cada uno es adjudicatario.
Insisto en que no veo la solución propuesta la más acertada, y que lo que procede es promover la acción de división de cosa común.
Saludos
Hola Francisco, ya perdonarás, pero estos temas resultan tediosos para el que no entiende, confome con lo que dices, promovemos la división de cosa común, y entonces?, cada uno tenemos 1/6 parte con la cual no podemos hacer nada, o en la división se propone adjudicatarios?
Se procede a subastar el inmueble
Buenas tardes Francisco,
Mi ex-pareja y yo compramos un piso, del que yo he seguido abonando la hipoteca desde la ruptura.
He acudido a un abogado para el tema de nuestro hijo en común, y me ha propuesto un convenio regulador de medidas paterno-filiales incluyendo la extinción de condominio, ya que dice que aunque no estemos casados, el procedimiento es similar al de divorcio. Si lo hacemos así, me dará algún problema el quedarme yo la casa y la hipoteca? Seria mejor hacer por un lado el convenio con lo relativo a nuestro hijo y por otro lado la extinción de condominio? (aunque preferiría quitármelo todo junto y acabar de una vez).
Muchas gracias de antemano por tu ayuda.
Un saludo
Hola María.
Personalmente me gusta abordar por separado problemas distintos, y no equiparar situaciones que al ser distintas no son equiparables, pero es cuestión de gustos, y técnicamente no veo problema alguno en la solución planteada.
Saludos
Estupendo Articulo, pero me queda la duda de si es necesario hacer la cancelación de la hipoteca (hablo de una hipoteca ya pagada) antes de la disolución de condominio.
Gracias por la ayuda.
Saludos
Hola José.
Si el préstamo garantizado con la hipoteca está pagado, es recomendable hacer previamente la cancelación de hipoteca, o por lo menos calcular el coste de la cancelación, pues en otro caso pueden venir gastos (por otra parte no muy altos) sobrevenidos.
Saludos
Muy interesante el artículo y sus comentarios.
Yo tengo una duda muy sencilla:
¿Es posible hacer una disolución de condominio del piso que comparto con mi mujer sin separarnos?
Muchas gracias
Hola Francisco.
Por supuesto que es posible, respecto a la forma y costes, mejor que acudas a la notaría más cercana.
Saludos
Muchísimas gracias por la claridad del artículo Sr. Rosales. Desde luego, muy esclarecedor.
¿Podría dar más detalles o explicar un poquito más sobre este punto 3 referente a la hipoteca («el que se queda la cosa se hace cargo del préstamo hipotecario y recibe del otro una cantidad»)? ¿Qué implicaciones tendría a nivel legal / fiscal?
La situación que planteo, todo lo breve que puedo, es la siguiente;
– Titularidad vivienda 50%
– Préstamo inicial 265.000€
– Préstamo pendiente de pago 208.000€
– Precio de mercado de la vivienda 148.000€
– Propietario 1 > solo pago cuotas 4 años (2006 – 2010)
– Propietario 2 > pago las mismas cuotas y ademas se ha hecho cargo de todas las restantes (2010 – 2018) así como de todos los gastos derivados de la vivienda (seguros, IBI, mantenimiento, etc.)
Problema 1; el propietario 2 pretende solicitar la disolución de condominio y desea quedarse la vivienda, pero el importe del préstamo nuevo que le concede el banco, no cubre lo aun debido.
Problema 2; el propietario 1 por su situación laboral, no puede financiarse obteniendo préstamo alguno para hacer frente a la perdida de valor del inmueble.
¿Se podría en este caso proceder a la disolución de condominio adjudicando el 100% de la titularidad al propietario 1 y llevar a cabo un pacto por el que este propietario, se comprometiera a dejar fuera de la obligación del préstamo al propietario 2, es decir, asumir el 100% de la deuda firmando la hipoteca con otro banco en un futuro, una vez que el propietario 2 pagara la perdida de valor acordada? Es decir, permitir que el propietario 2 «financie» su parte de perdida de valor mediante aportaciones mensuales al propietario 1 o a la amortización del préstamo a cambio de que la titularidad y obligación sobre el préstamo la asuma el propietario 1.
¿Se correría el riesgo de que se considerara esto una donación o hubiera alguna otra implicación legal o fiscal poco recomendable?
¡Muchísimas gracias por su tiempo!
Hola Susana.
Sin perjuicio de que planteas un supuesto complejo que requiere estudio; y que sobre todo lo que ha de haber es previo acuerdo entre las dos partes, creo que confundes el planteamiento.
Si las partes no tienen acuerdo, lo que decreta el juez es la venta en pública subasta, y va a ser difícil encontrar postores.
Si están de acuerdo, el problema es mezclar disolución de condominio y préstamo, pues son dos figuras, que por más relacionadas que estén en la práctica (yo diría más bien en su relación) no lo están tanto jurídicamente.
El problema es el valor que des a la finca, y libre eres de valorar en 148.000 o 208.000.
Ante todo el banco, acreedor, valores en lo que valores difícilmente aceptará la asunción de deuda por uno de los condueños, dejando libre al otro (pues pierde garantías de cobro sin beneficio) y eso va a tener lugar valores lo que valores la finca (obviamente si vale menos, es más difícil aún, pero ante todo el banco tiene sus propias tasadoras)
Lo que veo imposible es quedarse una finca de 148000 asumiendo una contraprestación de 208000 (obviamente en este caso la mitad) pues estamos no ante una donación jurídicamente (dado que no hay ánimo de liberalidad, e incluso en la escritura de préstamo ambos se comprometieron solidariamente -esto es, cualquiera de ellos responde frente al banco de toda la deuda-) pero si fiscalmente.
Quizás una solución sea disolver el condominio por el valor de la deuda, o si se quiere, por el valor del inmueble, reconociendo una deuda en documento aparte. Para evitar problemas, probablemente la primera solución sea la menos mala, pero confieso, que el tema es complejo y que no me gusta ninguna solución.
Saludos
Hola! ¿Puede ser que haya un lapsus clavis en el artículo?
<>.
En la tercera opción, la letra «D» la he puesot yo. Si no, parece que es la misma opción que la segunda.
¿Es así?
Gracias!
Lo siento Raquel no te entiendo, ¿puedes especificar algo más?
Saludos
Muchas gracias por el artículo.
En mi caso he ofrecido a mi ex varias veces la extinción de condominio, a lo que ha contestado que no, que la casa se vende a un tercero (llevo 8 años viviendo en esa casa sin el y no quiero mudarme) La propiedad es al 50%, y la hipoteca ya está pagada. No paga el 50% de su IBI ni el seguro de la casa, pero no quiere vendérmela. Vivo en ella con el hijo que tuvimos en común y mi actual pareja.
Puedo hacer frente al pago de su 50%, pero quiero saber cual es la vía más económica, rápida o mejor para mí, pues a él sólo parece interesarle mi perjuicio. He leído lo de la conciliación ante notario, no querría llegar a una subasta, ni embarcarme en juicios con costes altos, lo único que quiero es darle su parte y acabar con esto. Había pensado enviarle un burofax. ¿Podría por favor aconsejarme? Muchas gracias.
Pues siento no poder aconsejarte mejor María, lo mas recomendable es acudir a un abogado, pero a falta de acuerdo (y la conciliación notarial es voluntaria) lo que procede es la venta en pública subasta.
Saludos
Buenas tardes, me gustaria exponer la situacion en la que se encuentra mi hija
Ella y su ex-pareja tienen un piso y la correspondiente hipoteca. La relación ha terminado y han llegado al acuerdo de que sea mi hija la que se quede con la propiedad y con la hipoteca pasando yo a ser avalista
El problema viene en que la otra parte no firma la extinción del condominio hasta que no sea efectiva la subrogación (cosa lógica) y el banco no concede la subrogación hasta que no sea efectiva la extinción, pero por lo visto nos dicen que no lo hacen todo en el mismo momento
Y claro, nos encontramos en un bucle del que nadie nos dice como salir
El por qué se niegan a hacerlo todo en el mismo momento no lo entendemos muy bien, parece ser que es la politica de ese banco en concreto porque se de otras personas en otros bancos que sí lo han hecho
Agradecería si me pueden ayudar a deshacer este sinsentido
Gracias
Hola Antonia.
El firmar la extinción de condominio con subrogación (en realidad es asunción total de deuda y liberación de uno de los codeudores) es perfectamente posible, más pocos son los bancos que lo aceptan.
El motivo es sencillo, y consiste en que liberar a uno de los deudores, supone perder garantías para el banco: no es lo mismo que de una deuda responda una persona, qué respondan dos, por lo que si no obtienen alguna contraprestación a cambio, difícilmente consentirán en liberar a uno de los deudores.
En todo caso, la falta del consentimiento del banco, no impide que entre las partes sea válido, aunque entiendo la postura de quien no quiera firmar sin consentimiento del banco, por no fiarse de la otra parte (pero en ese caso entiende que es normal que tampoco lo haga el banco)
Saludos.
Buenas noches, en primer lugar quiero agradecer su aclaración sobre este problema tan grande que tenemos muchas parejas ( vivienda en común con hipoteca en común)
Le planteó mi caso a ver qué solución me puede aportar.
Tenemos una casa en común valorada en 230000€, nos quedan 117000 de hipoteca.
Yo me quiero quedar con la casa y pagarle 50000 por su parte. El banco me quiere hacer el lío y me quiere subir un 1% el interés del préstamo por hacer la novacion y cobrarme casi 3300€ por la extinción de condominio.
He hablado con un notario y me dice que la extinción ( notaría, registro e impuesto) son unos 2000.
Si lo hago directamente con el notario sin modificar la hipoteca, puede el banco cancelar el préstamo hipotecario aún sabiendo que mi ex sigue rezando en el préstamo?
O debo hacer las cosas bien y tragar con todo lo que me diga el banco? ( me sube la letra unos 600€ al año)
A este matiz hay que añadir que somos afortunados de poder desgravarnos por la hipoteca y que algo podría recuperar de todo lo que me quiere sangrar el banco.
He pedido simulaciones a otros bancos y me ahorro una gran cantidad de intereses pero no puedo desgravarme.
Alguna idea que ilumine mi camino
Muchas gracias
Hola Ruben.
El problema de no contar con el consentimiento del banco es que el pacto en virtud del cual tu asumes todo el préstamo es perfectamente válido entre tu y el otro condueño, pero no obliga al banco.
Dicho de otra manera, el otro dueño, seguirá siendo deudor frente al banco, y si tu no pagas, el banco podrá ir contra él; siendo que además seguirá apareciendo su riesgo en el Banco de España, por lo que su capacidad de acceder a un nuevo préstamo se verá limitada.
Otro problema, es que vuestro pacto al Banco ni le va ni le viene, de hecho, de tener la posibilidad de dirigirse contra dos personas, ahora sólo podría dirigirse contra una, por lo que (te guste o no) es razonable que pida una contraprestación a cambio de ello.
Por lo demás sois vosotros los que tenéis que tomar una decisión.
Saludos
Buenas tardes, pregunta concreta: tres amigos han comprado tres pisos de igual valor (unos 90.000 euros) y quieren hacer extinción de condominio y quedarse un piso cada uno. Dos de los pisos están limpios y el tercero tiene hipoteca de unos 60.000 euros.
Preguntas.
-El saldo final de las compensaciones es que cada uno de los que no se quedan el piso con cargas le den 20.000 euros al que se queda con dicho piso?
-Se puede hacer todo en una escritura? cual sería el coste aproximado de dicha escritura?
-No podría interpretar Hacienda (Hacienda y sus interpretaciones…) que hay donación en alguna parte o que hay alguna permuta encubierta?
Muchas Gracias
Hola Roberto.
Lo siento pero dar un presupuesto de una escritura que no voy a hacer no procede, y menos por este cauce.
No veo problema en firmarlo todo en una escritura, y anticipar interpretaciones de hacienda (que cada día cambian) es imposible (mejor consulta a un asesor fiscal, que es quien en su caso haría el posible recurso).
Lo cierto es que son tres condominios distintos y que no veo muy positivo tratarlos como si fueran una unidad (al menos civilmente no lo son)
Saludos
En mi caso somos 2 compañeras de trabajo que adquirimos una vivienda al 50 % tanto en escritura como en préstamos personal e hipotecario. Ahora mi compañera no puede hacerse cargo de su parte de la deuda y el banco me ha recomendado una extinción de condominio sin que ellos se enteren entre comillas.En vez de una extinción de condominio, ¿sería posible cambiar los porcentajes de titularidad y que cada una de las partes se haga cargo de diferentes pagos? yo asumiría el pago del préstamo hipotecario y los gastos de la vivienda( IBI, seguros, comunidad, basura, suministros…) con un 80 % de porcentaje de titularidad y ella el préstamo personal, con un 20% de titularidad. La deuda es superior al valor de la propiedad y yo no puedo hacerme cargo de la totalidad de los pagos. Gracias por su tiempo. Un saludo.
Hola Esther.
Por supuesto que si puedes lo más (extinguir el condominio) puedes lo menos (alterar las cuotas) aunque la segunda opción probablemente se más cara desde el punto de vista fiscal, y no tengo claro que sea la solución al problema que comentas.
Lo de que el banco te recomiende hacer algo sin que se entere el propio banco, me parece no sólo poco ético, sino además poco profesional
Muchas gracias por contestar tán rápido a mi pregunta. Estoy barajando otra opción, un documento privado que recoja la alteración de cuotas, y la opción de una extinción de condominio en el futuro. El piso dejaría de ser VPO el año que viene, y estoy esperando que el TSJE se pronuncie sobre el IRPH, de éste modo ya podría negociar con la entidad una novación o una subrogación sin perder los posibles derechos a favor con la sentencia del IRPH. Siento mucho molestarle, pero ya he perdido 2 días de trabajo para hablar con 2 notarios diferentes y ninguno me ha dado posible solución. Si fuera posible le remitiría toda la documentación y le pagaría los honorarios, resido en un pequeño pueblo de Cuenca, ¿habría algún modo de hacerlo?.Quiero pagar por el trabajo realizado, pero no encuentro quién me asesore. Gracias de nuevo.
Esther la finalidad de este blog no es la de buscar trabajo sino solo de divulgación jurídica, te agradezco la confianza pero seguro que cualquier abogado de Cuenca te atiende a las mil maravillas, y no quiero entrar en conflictos con nadie
La vivienda en cuestión está en Alicante, mi compañera de piso vive en Barcelona y yo en Cuenca , ambas por motivos laborales, yo únicamente era por no perder más días de trabajo. Gracias por todo.
Buenas noches. Me gustaria hacerle una consulta y disculpe mi atrevimiento si no procede pero he pensado al leerle que sabe mucho del tema.
Me encuentro en una situacion muy complicada. Me compre una casa con una persona que al poco de meternos en casi 300.000 euros antes del boom inmobiliario decidió dejarme.
La casa bajo estrepitosamente de precio pero la hipoteca no claro. Desde hace años la manteniamos alquilada ante la imposibilidad de vender a precio de mercado y quedarnos deuda.
Un buen dia este señor se entera de que yo me caso (en separacion de bienes por cierto) y decide informar a nuestra inquilina de que ya no le renovará más contratos.
Me dice a mi que quiere vender a lo que yo respondo que yo no porque la hipoteca esta 100.000 por encima de su precio de mercado.
Fuerza entonces a la inquilina a salir del inmueble. Y nos quedamos sin ingresos y con una casa que sin reformar y sin la firma de el no podiamos alquilar de nuevo.
Es tan listo que nos dejó sin ingresos y con gastos.
En este punto le propongo a traves de un abogado que me firme una extincion de condominio.
Lo hace a regañadientes porque me comprometo en ella a hacerme cargo de todos los pagos de la vivienda y a subrogarme a la hipoteca cuando el banco me la de.
Ahora el inteligente esta tan ancho viviendo sin tener que pagar nada. Yo he reformado la casa y la pago cada mes.
Pero sigue jodiendo. Quiere que le saque del prestamo y amenaza con llevarme a juicio por no haber conseguido aun la subrogacion.
Tengo 3 dudas que me haria usted un favor enorme si me soluciona.
1. ¿Puedo registrar ese documento en notaria yo misma ya que está firmado por ambos? Quiero elevarlo a publico y ejercer fuerza con el para que el banco me conceda la dichosa hipoteca Y ademas pago todo cada mes quiero que sea lo mas legal posible.
2. ¿PUEDE MI MARIDO subrogarse a la hipoteca? Me dice el banco que deberia consultar sobre el impuesto de transmisiones estando en separacion de bienes porque elija la opción mas economica. No se por qué me dicen esto.
3. En caso de que mi marido actual se quede la parte de este personaje ¿cuánto nos va a costar? Lo contemplamos porque el banco me pide una barbaridad de nomina para darmela a mi.
Mil gracias de antemano
Necesito orientacion por favor.
Hola Marina
Para elevar a público el documento privado es necesario que comparezcáis ambos o que así lo ordene el juez.
Tu marido puede subrogarse en el préstamo, más al no ser condueño eso no sería disolución de condominio sino venta, y efectivamente las consecuencias fiscales de una y otra figura son diferentes (el tipo varía según la comunidad Autónoma, pero aquí´en Andalucía la disolución de condominio paga el 1.5% y la venta el 8%)
Hablar de gastos sin ver la documentación y valores (y en tu caso incluso sin saber qué vas a hacer exactamente) es una locura, te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana, pero ante todo que tengas claro qué vas a hacer.
Saludos
Buenos días, le expongo mi caso:
Hace 6 años mi expareja y yo lo dejamos teniendo un piso al 50% (no estábamos casados ni compartíamos mas cosas en común que los muebles y electrodomesticos del piso), durante estos años ella ha continuado viviendo allí mientras cada uno hemos pagado el 50% de la hipoteca + gastos. Yo en reiteradas ocasiones durante estos años he intentado llegar a un acuerdo de venta para que se quedara el piso ya que no se quería ir, ni pagar un alquiler simbólico ni nada parecido y nunca ha aceptado ningún trato. Hace 1 año dejo de pagar aleatoriamente cuotas alegando problemas económicos, pero aun así se niega a dejar la casa. Mientras estoy sufragando esas cuotas para que el banco no ejecute.
El piso está valorado actualmente en unos 135.000€ y pesa sobre el una hipoteca de 148.000€. Le he propuesto incluso que salga de la casa y que yo sufrago todos los gastos y dejándola fuera de la hipoteca sin pagar ningún gasto a lo cual el banco aceptaba pero se continua negando. Que opciones tengo?
Me comentaron que tenia la posibilidad de realizar la disolución de la cosa común y que si aun así se negaba a negociar sacar el piso a publica subasta y pujar yo por el piso. Lo que no tengo claro es que realizando esto que gastos me ocasionaría? Porque si pujo por el piso pero no llego a cubrir en la puja lo que resta de hipoteca tendría que aportar dinero en cash y darselo a ella, o directamente tendría que hacerme cargo de la hipoteca y nada mas?
Tengo alguna otra opción? Ya estoy un poco desesperado porque pago y pago mientras ella vive en la casa sin aportar prácticamente nada.
Gracias
Hola Juan Carlos
No se me ocurre otra opción distinta de la que planteas; en todo caso, mejor para estos temas consulta con un abogado.
Saludos
Y respecto a la pregunta que te realicé, que si pujo por el piso pero no llego a cubrir en la puja lo que resta de hipoteca tendría que aportar dinero en cash y darselo a ella, o directamente tendría que hacerme cargo de la hipoteca y nada mas? Gracias por tu pronta respuesta
Lo siento Juan Carlos, pero la estructura interna del blog me impide seguir hilos, por lo que tendría que leerme los 77 comentarios del post, y tal y como formulas la pregunta no acabo de entenderla.
Saludos
Hola Francisco, pues te explico, como te comenté mi expareja lleva 6 años viviendo en la casa que compartimos al 50%. Se niega a negociar quedársela, que yo me la quede o venderla a un tercero, por lo que mi única opción es realizar la disolución de la cosa común y sacarla a publica subasta si continua negándose a negociar. El valor del piso es inferior al del préstamo hipotecario (135mil frente a 148mil). Mi intención sería que cuando salga a publica subasta intentar quedarme su 50% pero no se hasta que punto tendría que aportar dinero y pagarle a ella en dicha puja, dudo que ella pueda pujar ya que no tiene solvencia económica pero si por ejemplo pujara 148mil euros que es lo que resta de hipoteca, a mi expareja le tendría que dar algo o como es lo que resta de préstamo hipotecario únicamente tendría que continuar asumiendo dicha deuda como he hecho hasta ahora? O quizás tengo un concepto erróneo sobre este caso.. Agradezco tus comentarios.
Hola Juan Carlos.
Si el valor del piso es inferior al de la hipoteca que lo garantiza, lo cierto es que ambos seguiríais deudores del préstamo.
Saludos
En respuesta a esto: «Hola Juan Carlos.
Si el valor del piso es inferior al de la hipoteca que lo garantiza, lo cierto es que ambos seguiríais deudores del préstamo.»
Pero yo obtendría la titularidad del piso sin tener que aportar dinero extra? Es lo que no me queda claro, al realizar la puja por 148mil que es lo que resta por pagar si al tener el 50% únicamente tendría que aportar 74mil euros que es la mitad o al haber una carga hipotecaria únicamente tendría que obligarme a pagar el préstamo hipotecario.
Gracias por la atención
Excelente artículo sobre la extinción del condominio, como todos los del blog, y muy interesantes los comentarios, he aprendido mucho de ambas cosas. Muchas gracias
Muchas gracias
Buenos días Señor Francisco Rosales.
Mi consulta es la siguiente: Yo hace más de 15 años me divorcié e hicimos separación de bienes ante notario. Ella se quedó la vivienda y a mí me dio una cantidad de dinero por ello. El problema es, que después de todo éste tiempo, y ahora que quiero comprar una vivienda con mi actual pareja, me entero que sigo apareciendo en la hipoteca de la vivienda en la que estaba con mi exmujer.
Mi pregunta es; ella estaría obligada de subrogación y única titular ante la hipoteca, siendo que en su momento se hizo la separación de bienes y ella haberme pagado mi parte para quedarse como única titular de la vivienda!?
Cómo se vería delante de un juez si le pongo una demanda para que me libere de esa carga!?
Tendría las de ganar ante un juicio!?
Hola Alvaro
El problema probablemente no venga de ella, sino del banco que se niegue a liberarte de la hipoteca, pero sin ver la documentación y tener más datos nada más puedo añadir.
Saludos
Buenas tardes ¿quién debe pagar los gastos notariales en una extinción de condominio de una vivienda ?, ¿la parte vendedora o la parte compradora? gracias de antemano
Hola Luna
Si hablas de extinción de condominio no hay ni pare vendedora ni parte compradora; el arancel notarial lo que dispone es que de los honorarios notariales responden solidariamente todas las partes, aunque por supuesto cualquier pacto entre ellas es lícito.
Saludos
Muchas gracias por el artículo, me ha aclarado muchas cosas. Sin embargo, tengo una duda, y es que he consultado con un abogado y me dice que, si yo adquiero el 50% de la vivienda de mi ex-pareja, a cambio de hacerme cargo de la hipoteca, por un contrato entre nosotros, pero sin aprobación del banco (sin subrogación), tendría que tributar por donaciones en vez de por actos jurídicos, que es un impuesto altísimo y además tiene un multiplicador del 2, por no haber parentesco. ¿Es esto cierto? ¿hay otra mejor forma de hacerlo?
Muchas gracias.
Un saludo
Hola Pedro
Todo depende del valor que le pongáis al bien y de la cantidad pendiente de pago.
Más que a un abogado o Notario, la consulta es de un asesor fiscal.
Saludos
Hola Francisco encantado de saludarte y enhorabuena por tu blog.
Te agradecería que me aclararas una duda, ante una disolución pactada de condominio en la que la parte que adquiere el inmueble me paga una parte inicial en metálico y el resto aplazado, tengo garantías firmando ese acuerdo ante notario, que en caso de impago de algunas de las cuotas o terminar el plazo establecido sin recibir el pago,
podría requerir la disolución del acuerdo, devolviendo el dinero recibido a la parte adquiriente y con ello recuperar las participaciones indivisas ? .
Esos acuerdos tienen garantías judiciales suficiente para obtener el pago pactado ?
Gracias de antemano.
Hola Gonzalo
La escritura es un título ejecutivo, por lo que de no cumplirse lo pactado en ella irías directamente a un pleito en el que no hay fase declarativa y en el que pocas excepciones (salvo la prueba del pago) pueden oponerse; pudiendo tu solicitar el embargo preventivo del bien.
Nada impide que pactes condición resolutoria, y aunque ello encarezca un poco la escritura, obviamente te ofrecerá mayores garantías.
Saludos