En ocasiones me resulta difícil distinguir en mi despacho entre Paco y Don Francisco, o dicho de otra forma, diferenciar claramente cuando actúo como persona y cuando actúo como Notario, y una de ellas es cuando aparece una pareja de novios comprando una casa.

En ese momento siempre me hago una pregunta: ¿vienen a que Paco les felicite por el futuro matrimonio o a que Don Francisco les asesore sobre cómo comprar esa casa y el negocio que van a realizar?.

La respuesta siempre la encuentro rápidamente. Jamás me han parado en la calle una pareja de novios y me han comentado que quieren comprarse una casa, esperando que les felicite, esa sería la respuesta que daría Paco; lo que sucede es que entran en la Notaría, buscan a un Notario y tratan de perfeccionar un negocio jurídico, por lo que lo que están buscando es a Don Francisco.

Aunque sea cierto, hay escrituras más y menos amables, y no puedo evitar felicitarles, e incluso hacer alguna broma, sobre el tema, pero detrás de esa simpatía, no puedo evitar pensar como Notario, y en estos casos me imagino a mi mismo como el león que agazapado está mirando a la gacela en los programas que ponen en la 2, y que tanto bien han hecho a la siesta española.

¿Un notario depredador?.

Llámenlo como quieran, pero siempre que veo el programa (si estoy despierto) compruebo que la gacela está feliz de la vida en la sabana, moviendo su cola y comiendo hierba, y como el dichoso león con una música que, aunque trata de dar miedo, no me quita la modorra, se emperra en comérsela y aguarle la fiesta.

Los novios que acuden a comprarse la casa en la que pretenden formar una familia con toda la ilusión del mundo, suelen ser como esas gacelas, y entran en el despacho derrochando amor y felicidad, pero lamentablemente una Notaría no es el cine en el que probablemente en cientos de ocasiones se han agarrado del brazo y se han mirado con cara de tortolitos.

En la Notaría van a celebrar un negocio que va a afectar seriamente su futuro, máxime porque rara es la compraventa de vivienda por novios, que no va seguida de la hipoteca.

No nos engañemos, el Notario no es el león, ese león es la propia vida, y me resisto (confieso que inútilmente) sabiendo que la hipoteca y la compra si son ese león , a permanecer viendo el espectáculo con la misma modorra con la que se ve el programa de la 2.

A nadie le sorprenderá saber que muchos son los novios que se pelean, y muchos los matrimonios que fracasan, en es en ese momento cuando aparece la compra en proindiviso y la hipoteca en toda su crudeza, y cuando los novios si que se ven como gacelas y descubren quién es el león; y lo que es peor, se acordarán del Notario somnoliento que se limitó a ver la película de su vida, y no se molestó en decirles “cuidado ¿no estás oyendo la música? ¿no estás viendo la cámara? ¿no lleva años y años comiéndose el mismo león a la misma gacela?”.

Se que es delicado hablar del tema con los novios, pero siempre les digo que comprendan mi trabajo, y que yo no estoy ni para felicitarles, ni para decirles lo que quieren oír, sino lo que deben de escuchar, y deben de escuchar que es posible que su proyecto de vida en común fracase (eso no puedo saberlo, pero las estadísticas están ahí), y que el compartir una vivienda y una hipoteca en ese momento será un problema que agravará la situación.

Ya escribí en este blog que alguna vez me he considerado adivino, sin embargo no lo soy, y tampoco le deseo mal a nadie (supongo que la suegra no entra en la categoría de ser humano, y cierto equipo de futbol tampoco -así que creo que la afirmación es correcta-).

Las cosas pueden o no pueden suceder, no lo se, sólo se los problemas que tengo en el despacho cuando alguna pareja se rompe, y no saben como resolver el problema de la vivienda y la hipoteca (y raro es el mes que no veo una) .

La solución es simple, o se vende la casa, o se la queda uno asumiendo la hipoteca (sea o no compensando al otro, aunque normalmente esto último es infrecuente). Lo que sucede es que llegada la pelea de la pareja, no deja de ser habitual que uno de los miembros adopte la postura que gráficamente se define en el ejército con la frase “que se fastidie mi sargento, pero yo no como rancho”, o dicho de otra manera, adopta una postura vietnamita de enroque tratando de hacer uno de los miembros de la pareja el máximo daño posible al otro (aunque para ello tenga que verse perjudicado).

Sin embargo el que esta posibilidad se contemple al tiempo de la compra, no implica ni pelea ni nada, sino simplemente prudencia, y evitar inconvenientes.

Si al tiempo de la compra dejan claramente configurados sus derechos y obligaciones, algo habrán recorrido en el infortunado caso en el que ese proyecto de vida en común fracase, y tengan que iniciar unas difíciles negociaciones para resolver los problemas económicos que se derivan de los problemas sentimentales.

Es fundamental que los novios que van a comprar su vivienda fijen exactamente el porcentaje en el que cada uno compra

Es tierno ver a dos novios colgar el teléfono, y decirse eso de “cuelga tu”.

Ya se que los dos se quieren por igual.

Sin embargo la Notaría: ni es un teléfono, ni un sitio en el que se hacen declaraciones de amor.

En la Notaría se formalizan negocios reales, no sentimentales, y en los negocios, eso de “las cosas claras y el chocolate oscuro” es un refrán que hay que tener presente, pues el que juremos darnos por completo a alguien, no significa que tengamos que dar ni por completo ni en parte nuestro patrimonio.

Evidentemente el porcentaje se puede fijar de muchas maneras, y puede que uno contribuya más al gasto económico de la compra, pero otro ponga su trabajo personal llevando la casa, eso ni es bueno ni malo, es una opción, pero hablarla, y dejarla clara desde un principio, no está de más, y probablemente incluso ahorrará muchos disgustos de futuro (tanto en lo económico, como en lo personal).

Es muy recomendable un pacto sobre la futura disolución de la comunidad, en el caso de que los novios que compran la vivienda se peleen.

Ese pacto sobre la futura disolución de la comunidad, ni encarece la escritura, ni implica que la pareja vaya a fracasar; y sin embargo  es un fantástico cimiento para la solución de futuros conflictos.

Ya he hablado de la promesa de contraer matrimonio, pero lo cierto es que el artículo 43 del Código Civil, resulta insuficiente para resolver el problema que describimos, y en todo caso, aboca a un interminable procedimiento judicial, cuya duración es incompatible con el inmediato problema que se plantea cuando se rompe la relación de pareja (máxime si se tiene en cuenta la grave losa que supone el tener una hipoteca, pues esta puede dificultar enormemente que los antiguos novios puedan rehacer sus vidas).

El simple hecho de fijar un derecho preferente en la adjudicación de dicha vivienda y alguna norma con la que fijar su valor en el futuro, no es algo que sea ni difícil de hablar, ni complejo de redactar, pero puede sentar las bases para la solución de futuros conflictos.

Aquí los artículos 392.2 400.2 y 404  del Código Civil, se nos presentan como dos auténticos desconocidos por la mayoría de los juristas, pero la posibilidad de regular la comunidad de bienes con un amplio margen de autonomía de la voluntad, y de regular su liquidación están ahí, esperando ser simplemente usadas.

La posibilidad de regular anticipadamente la forma de disolución de la comunidad resulta:

  1. De que si el artículo 400.2 permite el pacto de indivisión (que es lo más) a sensu contrario permite los pactos sobre la forma o procedimiento de división.
  2. De que el artículo 404 obliga a respetar el convenio en el que se acuerde que la cosa se adjudique a un condueño, indemnizando a los demás, pero en ningún momento determina cuando hay que llegar a dicho convenio (y por tanto permite que el convenio se produzca al iniciarse la comunidad).

 

Si hay hipoteca, y máxime si avalan los padres de alguno de los novios que compran la vivienda, es conveniente firmar un protocolo familiar.

Personalmente creo que las capitulaciones matrimoniales son un cauce acertado para afrontar esta situación, pero el dichoso artículo 1334 del Código Civil que “en todo caso” las deja sin efecto si el matrimonio no se celebra en el plazo de un año, es un escollo que me hace recomendar la figura del “protocolo familiar”.

Ese protocolo familiar, reconozco que es un concepto que acabo de inventarme para salvar el escollo del citado artículo, pero simplemente se trata de un pacto familiar en el que se fijen obligaciones entre los novios con sus progenitores, que permitan a estos demandar ser relevados de la fianza en caso de ruptura del noviazgo, o del futuro matrimonio.

Siempre que tengo una operación de compra de vivienda por novios, trato de una u otra manera de explicar estas ideas, y siempre obtengo el mismo resultado, una mirada de desaprobación, espero que con estas líneas evite las posteriores visitas, y sobre todo los posteriores comentarios que se me hacen cuando ya es tarde.

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