En ocasiones me resulta difícil distinguir en mi despacho entre Paco y Don Francisco, o dicho de otra forma, diferenciar claramente cuando actúo como persona y cuando actúo como Notario, y una de ellas es cuando aparece una pareja de novios comprando una casa.
En ese momento siempre me hago una pregunta: ¿vienen a que Paco les felicite por el futuro matrimonio o a que Don Francisco les asesore sobre cómo comprar esa casa y el negocio que van a realizar?.
La respuesta siempre la encuentro rápidamente. Jamás me han parado en la calle una pareja de novios y me han comentado que quieren comprarse una casa, esperando que les felicite, esa sería la respuesta que daría Paco; lo que sucede es que entran en la Notaría, buscan a un Notario y tratan de perfeccionar un negocio jurídico, por lo que lo que están buscando es a Don Francisco.
Aunque sea cierto, hay escrituras más y menos amables, y no puedo evitar felicitarles, e incluso hacer alguna broma, sobre el tema, pero detrás de esa simpatía, no puedo evitar pensar como Notario, y en estos casos me imagino a mi mismo como el león que agazapado está mirando a la gacela en los programas que ponen en la 2, y que tanto bien han hecho a la siesta española.
¿Un notario depredador?.
Llámenlo como quieran, pero siempre que veo el programa (si estoy despierto) compruebo que la gacela está feliz de la vida en la sabana, moviendo su cola y comiendo hierba, y como el dichoso león con una música que, aunque trata de dar miedo, no me quita la modorra, se emperra en comérsela y aguarle la fiesta.
Los novios que acuden a comprarse la casa en la que pretenden formar una familia con toda la ilusión del mundo, suelen ser como esas gacelas, y entran en el despacho derrochando amor y felicidad, pero lamentablemente una Notaría no es el cine en el que probablemente en cientos de ocasiones se han agarrado del brazo y se han mirado con cara de tortolitos.
En la Notaría van a celebrar un negocio que va a afectar seriamente su futuro, máxime porque rara es la compraventa de vivienda por novios, que no va seguida de la hipoteca.
No nos engañemos, el Notario no es el león, ese león es la propia vida, y me resisto (confieso que inútilmente) sabiendo que la hipoteca y la compra si son ese león , a permanecer viendo el espectáculo con la misma modorra con la que se ve el programa de la 2.
A nadie le sorprenderá saber que muchos son los novios que se pelean, y muchos los matrimonios que fracasan, en es en ese momento cuando aparece la compra en proindiviso y la hipoteca en toda su crudeza, y cuando los novios si que se ven como gacelas y descubren quién es el león; y lo que es peor, se acordarán del Notario somnoliento que se limitó a ver la película de su vida, y no se molestó en decirles «cuidado ¿no estás oyendo la música? ¿no estás viendo la cámara? ¿no lleva años y años comiéndose el mismo león a la misma gacela?».
Se que es delicado hablar del tema con los novios, pero siempre les digo que comprendan mi trabajo, y que yo no estoy ni para felicitarles, ni para decirles lo que quieren oír, sino lo que deben de escuchar, y deben de escuchar que es posible que su proyecto de vida en común fracase (eso no puedo saberlo, pero las estadísticas están ahí), y que el compartir una vivienda y una hipoteca en ese momento será un problema que agravará la situación.
Ya escribí en este blog que alguna vez me he considerado adivino, sin embargo no lo soy, y tampoco le deseo mal a nadie (supongo que la suegra no entra en la categoría de ser humano, y cierto equipo de futbol tampoco -así que creo que la afirmación es correcta-).
Las cosas pueden o no pueden suceder, no lo se, sólo se los problemas que tengo en el despacho cuando alguna pareja se rompe, y no saben como resolver el problema de la vivienda y la hipoteca (y raro es el mes que no veo una) .
La solución es simple, o se vende la casa, o se la queda uno asumiendo la hipoteca (sea o no compensando al otro, aunque normalmente esto último es infrecuente). Lo que sucede es que llegada la pelea de la pareja, no deja de ser habitual que uno de los miembros adopte la postura que gráficamente se define en el ejército con la frase «que se fastidie mi sargento, pero yo no como rancho», o dicho de otra manera, adopta una postura vietnamita de enroque tratando de hacer uno de los miembros de la pareja el máximo daño posible al otro (aunque para ello tenga que verse perjudicado).
Sin embargo el que esta posibilidad se contemple al tiempo de la compra, no implica ni pelea ni nada, sino simplemente prudencia, y evitar inconvenientes.
Si al tiempo de la compra dejan claramente configurados sus derechos y obligaciones, algo habrán recorrido en el infortunado caso en el que ese proyecto de vida en común fracase, y tengan que iniciar unas difíciles negociaciones para resolver los problemas económicos que se derivan de los problemas sentimentales.
Es fundamental que los novios que van a comprar su vivienda fijen exactamente el porcentaje en el que cada uno compra
Es tierno ver a dos novios colgar el teléfono, y decirse eso de «cuelga tu».
Ya se que los dos se quieren por igual.
Sin embargo la Notaría: ni es un teléfono, ni un sitio en el que se hacen declaraciones de amor.
En la Notaría se formalizan negocios reales, no sentimentales, y en los negocios, eso de «las cosas claras y el chocolate oscuro» es un refrán que hay que tener presente, pues el que juremos darnos por completo a alguien, no significa que tengamos que dar ni por completo ni en parte nuestro patrimonio.
Evidentemente el porcentaje se puede fijar de muchas maneras, y puede que uno contribuya más al gasto económico de la compra, pero otro ponga su trabajo personal llevando la casa, eso ni es bueno ni malo, es una opción, pero hablarla, y dejarla clara desde un principio, no está de más, y probablemente incluso ahorrará muchos disgustos de futuro (tanto en lo económico, como en lo personal).
Es muy recomendable un pacto sobre la futura disolución de la comunidad, en el caso de que los novios que compran la vivienda se peleen.
Ese pacto sobre la futura disolución de la comunidad, ni encarece la escritura, ni implica que la pareja vaya a fracasar; y sin embargo es un fantástico cimiento para la solución de futuros conflictos.
Ya he hablado de la promesa de contraer matrimonio, pero lo cierto es que el artículo 43 del Código Civil, resulta insuficiente para resolver el problema que describimos, y en todo caso, aboca a un interminable procedimiento judicial, cuya duración es incompatible con el inmediato problema que se plantea cuando se rompe la relación de pareja (máxime si se tiene en cuenta la grave losa que supone el tener una hipoteca, pues esta puede dificultar enormemente que los antiguos novios puedan rehacer sus vidas).
El simple hecho de fijar un derecho preferente en la adjudicación de dicha vivienda y alguna norma con la que fijar su valor en el futuro, no es algo que sea ni difícil de hablar, ni complejo de redactar, pero puede sentar las bases para la solución de futuros conflictos.
Aquí los artículos 392.2 400.2 y 404 del Código Civil, se nos presentan como dos auténticos desconocidos por la mayoría de los juristas, pero la posibilidad de regular la comunidad de bienes con un amplio margen de autonomía de la voluntad, y de regular su liquidación están ahí, esperando ser simplemente usadas.
La posibilidad de regular anticipadamente la forma de disolución de la comunidad resulta:
- De que si el artículo 400.2 permite el pacto de indivisión (que es lo más) a sensu contrario permite los pactos sobre la forma o procedimiento de división.
- De que el artículo 404 obliga a respetar el convenio en el que se acuerde que la cosa se adjudique a un condueño, indemnizando a los demás, pero en ningún momento determina cuando hay que llegar a dicho convenio (y por tanto permite que el convenio se produzca al iniciarse la comunidad).
Si hay hipoteca, y máxime si avalan los padres de alguno de los novios que compran la vivienda, es conveniente firmar un protocolo familiar.
Personalmente creo que las capitulaciones matrimoniales son un cauce acertado para afrontar esta situación, pero el dichoso artículo 1334 del Código Civil que «en todo caso» las deja sin efecto si el matrimonio no se celebra en el plazo de un año, es un escollo que me hace recomendar la figura del «protocolo familiar».
Ese protocolo familiar, reconozco que es un concepto que acabo de inventarme para salvar el escollo del citado artículo, pero simplemente se trata de un pacto familiar en el que se fijen obligaciones entre los novios con sus progenitores, que permitan a estos demandar ser relevados de la fianza en caso de ruptura del noviazgo, o del futuro matrimonio.
Siempre que tengo una operación de compra de vivienda por novios, trato de una u otra manera de explicar estas ideas, y siempre obtengo el mismo resultado, una mirada de desaprobación, espero que con estas líneas evite las posteriores visitas, y sobre todo los posteriores comentarios que se me hacen cuando ya es tarde.
Muy buena entrada, y el 400 da mucho juego para no enajenar con prisas e intentando fastidiar lo máximo posible al otro miembro, pero con este me surge una duda con el plazo de los 10 años, ¿Desde cuándo computan estos?, ¿Desde la compraventa? Porque podría ser una buena solución la obligación de venderla, pongamos, en el plazo de dos años desde la solicitud fehaciente de alguno de los miembros de la pareja al otro.
Ten en cuenta que el plazo de diez años (entiendo que es computable desde la fecha del acuerdo, que en principio es el momento de la compraventa), es un plazo en el que cabe pactar la indivisión, y precisamente no es el pacto más recomendable.
A mi juicio es más recomendable acordar precisamente lo contrario, esto es un plazo para proceder a la venta, y sobre todo un pacto de adjudicación a uno de los condueños.
Un saludo
Ya pero, ¿El plazo de la venta desde cuándo computaria? De ahí que sugiriese si el 400 no estaría reñido con estipular, por ejemplo, «el bien habrá de venderse en el plazo de dos años desde la solucitud fehaciente de cualquiera de los condóminos al otro».
Respecto a la adjudicación a uno de los comuneros, es una idea ideal (valga la redundancia), pero pon un piso muy normalito de 100.000 euros al 50%, ¿Quién tiene 50.000 euros en el banco para acabar con el proindiviso? Porque yo no conozco mucha gente que los tenga tan siquiera sumando sus ahorros a los de su pareja. Me puedes decir que se puede hacer un préstamo hipotecario de uno al otro para solucionar el entuerto y que se solucione así el problema del proindiviso, vale, la pregunta es, ¿En serio crees que luego ese préstamo no traería más disgustos que ventajas?.
Por mi parte creo que sigue siendo lo más recomendable la venta «forzosa», y si se precisa ya cómo determinar el precio, cómo se realizará la venta, medios en los que se publicará, e incluso establecer ya un tercero que se encarge de todos los trámites hasta que se tenga el efectivo en cuenta, entre otras que se me ocurren a bote pronto, ya sería la repera.
Por supuesto que es viable el pacto, y de hecho cuanto más lo pienso más me gusta tu idea, siempre que vaya acompañado de algun pacto complementario sobre la forma de fijar el precio y encontrar comprador.
En el caso que planteas de vender a instancia de una de las partes, el plazo se contaría desde el requerimiento, pues es un pacto sobre futura división de la cosa común.
Evidentemente pocos tienen el dinero para poder quedarse la vivienda y probablemente deberían de pedir un préstamo, pero es que el primer problema en la división de la cosa común es decidir si se vende o adjudica a uno, por lo que no veo tan mal el pacto (aunque sincermamente me gusta la idea de combinar un pacto de adjudicación preferente con un pacto de venta tal y como tu lo planteas.
La idea del tercero no me disgusta tampoco, y para ello quizá la figura del poder irrevocable sea una solución, sinceramente te agradezco tus oportunas y lúcidas aportaciones, espero que sirvan a alguien.
Un saludo
Mi experiencia me confirma que los pactos prematrimoniales, o de disolución, son complicados y en la mayoría de los casos ineficaces, por cuanto si existen hijos o las circunstancias han variado, lo pactado y la cláusula implícita «rebus sic stantibus» se imponen sobre lo que al respecto pacten como pudieran ser adjudicaciones preferentes, uso, gestión, etc.. Lo que si me permito sugerir es la cláusula de reserva de la procedencia del dinero, por la copiosa doctrina de muchas Salas (Madrid y Valladolid son paradigma de ello) que consideran que no existe alteración de la cuota ni derecho de reintegro, sino simple aportación gratuita, en los casos en que uno de ambos nupturientes aporta más dinero que el otro en un régimen ganancial o incluso de compra en comunidad romana si no se refleja en la cuota. Respecto a la hipoteca, la última doctrina del TS ha adoptado solución similar a la de los reembolsos por cuotas extraordinarias de comunidad, o sea que una cosa es lo que dice la LPH o la constitución de la hipoteca y otra lo que el Juzgador haya podido disponer para la relación interna de los litigantes en el caso concreto, que actualmente suele ser, en el caso de la Hca., el respeto al derecho de reembolso al liquidar; pero en el caso de las Cuotas Ordinarias, se imputa el pago y se advierte que es sin derecho de reembolso.
Gracias por tu aportación José Luis, me gustaría que me facilitaras esa jurisprudencia.
Por lo demás soy perfectamente consciente de los problemas que plantea la cláusua rebuc sic stántibus, y sobre todo el superior interés del menor, sin embargo y aún así creo que es mejor cualquier pacto más o menos celebrado y un previo debate sobre el tema que no hacer nada e intentar resolver los problemas cuando el conflicto está en toda su virulencia, a fin de cuentas la doctrina de los actos propios también existe, y sólo el poner un principio de prueba puede tener muchísimo valor ante los tribunales.
Se que no es la solución milagrosa, pero al menos puede suponer un alivio ¿Qué opinas tu?
Un saludo
Este el caso de separación de una pareja de novios que comparten hipoteca pero la escritura está a nombre de uno de ellos únicamente.
Se llega al acuerdo de que la hipoteca se cambia a nombre del que están las escrituras.
Quiero decir, se queda con la vivienda y la hipoteca la única persona que figura en las escrituras.
Al ser solo novios(no son pareja de hecho, ni están casados y no tienen hijos)
A qué tiene derecho la otra parte?
Puede solicitarle lo que ha invertido en la hipoteca los años que hayan estado juntos?
Se conoce algún caso?
La vivienda al ser de protección oficial con especiales no se pudo poner a nombre los dos.
Pero han pagado al 50% la hipoteca y los gastos de la vivienda los años que han estado juntos.
Podría ayudarme?
Hola Raquel.
El tema es muy delicado, pues el banco tiene que aceptar la liberación de uno de los deudores, y hay un crédito de uno de los miembros de la pareja frente al otro, que por supuesto puede reclamarse, más si no paga voluntariamente habría que interponer una demanda.
SALUDOS
Hola, Francisco.
Quería comentarte las dificultades que ponen los Registradores en Andalucía en el caso de compraventa por novios o un matrimonio con separación de bienes al comprar un solar en proindiviso cuando tiene una superficie inferior al doble de la mínima, a considerar que se produce una parcelación urbanística según la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Solicitan una licencia de parcelación o innecesariedad de la misma, cuando un Ayuntamiento no puede otorgarlas. Confunden una parcelación con un posible acto revelador.
Hola Fernando.
Simplemente me parece una postura que ha llegado a tal punto de disparate que me han llegado a pedir licencia o declaración de innecesariedad cuando quienes compran están casados en régimen de separación de bienes, es un tema sobre el que no he querido escribir por evitar conflictos, pero en el que no estoy de acuerdo.
Saludos
Hola acabo de comprar una vivienda con mi pareja en porcentajes según lo aportado, pero no así la hipoteca que es una parte del dinero al 50%. Pese a ya haber firmado la escrituras, hay algún pacto que no nos exonere de nuestros derechos en caso de ruptura o fallecimiento y que aún podamos firmar. En ese caso que me recomienda contemplar? Un saludo agradecido
Hola Lucía.
No entiendo bien la pregunta, pues de hecho me temo mucho que de la deuda respondéis solidariamente (esto es ambos del 100% y no cada uno del 50%) por supuesto que podéis celebrar pactos más habría que ver cual es el recomendable, y tener presente que esos pactos no afectan al acreedor si no lo consiente (cosa bastante improbable de conseguir)
Acude a la Notaría más cercana, donde te ayudaran
Saludos
Hola Francisco,
Estamos a punto de firmar con la notaría y en nuestro caso, queríamos incluir algunas clausulas de este tipo para evitar posibles problemas en el futuro. Sin embargo la notaría no nos ayuda con el tema y nos dice que las redactemos nosotros mismos porque de todos modos no tienen validez legal… ¿Es esto así? ¿Podrías darnos algún ejemplo para saber cómo redactar? Queremos dejar claro que los pagos serán al 50% y dar derecho preferente en caso de compra de la vivienda en caso de disolución de la pareja,
Elena.
Perdona que sea algo brusco, pero sinceramente te recomendaría que cambies de Notaría; lo que no me parece correcto es que yo me encargue de un trabajo que ha de hacer un compañero (que por otra parte cobrará sus honorarios) o entre en colisión con un abogado que también cobra por asesorar jurídicamente.
Saludos
Francisco,
Gracias por tu post. Es lo mejor que he encontrado en relacion a este tema en asesoramiento legal. Entiendo por lo que escribes, que para tener una protección máxima frente a disoluciones de la pareja cuando se va a invertir en una vivienda o bien comun, lo mejor seria:
1. Redactar en capitulaciones matrimoniales un acuerdo respecto a la disolucion de la comunidad de bienes, plazo de venta de bienes comunes, y preferencias de adjudicacion.
2. Celebrar el matrimonio o pareja de hecho.
Tengo dos dudas al respecto,
¿Es posible hacer este acuerdo de forma no prematrimonial, es decir, entre dos personas que no van a celebrar matrimonio o que no se constituiran en pareja de hecho?
Si ademas una de las partes compra invirtiendo solo capital, y otra hipoteca capital, ¿las dos son responsables de la deuda llegado el caso de impago, solo por el hecho de ser propietarios de un bien indiviso?
Hola Sonia.
Nunca se me ha dado el caso, pero a mi juicio si es posible, pues la comunidad de bienes ante todo se rige por lo que libremente acuerden los condueños y que no sea contrario a la ley, la moral y el orden público.
La segunda pregunta no la entiendo, por favor me la puedes aclarar? (en principio del préstamo responde aquel que lo pide, aunque hay que tener cuidado al negociar con el banco, que a veces solicita que aparezca como prestatario quien no lo es, o pide fianzas)
Saludos
Francisco, gracias primero por tu pronta respuesta.
Entonces, respecto al primer punto, si es posible realizar un acuerdo de comunidad de bienes. ¿Este se constitye formalmente de igual manera que las sociedades entre autonomos? He leido que la comunidad de bienes constituye cuando la propiedad de un bien o derecho pertenece proindiviso a varias personas y forma parte de una actividad empresarial realizada en común. Pero en este caso no media actividad empresarial, si no únicamente la tenencia de un bien común.
¿Seria igualmente posible y válido hacer una escritura de condominio con preacuerdo sobre las condiciones de disolucion del mismo?
La segunda pregunta, sobre la que me pides aclaración, es en relación a cuando solo uno de los componentes de la sociedad de bienes (o acuerdo privado, o constityentes del condominio, segun la mejor formula elegida) es deudor hipotecario. La constitución de una hipoteca (por un solo prestatario, sin otros avalistas), tengo entendido que tiene como garantia el total de la propiedad. Esto, aunque el prestatario sea propietario solo del 50% de la propiedad. Es decir, en caso de impago de ese acuerdo hipotecario, si bien la deuda no caeria sobre mi, en caso de no ser resuelta, quedaria gravando la propiedad y podria ser objeto de embargo. ¿Esto es asi?
Y por último, a tu juicio, cual es la mejor formula para establecer este tipo de acuerdos en una pareja ¿condominio, sociedad de bienes, preacuerdos prematrimoniales en regimen de separacion de bienes? Ojo que en caso de matrimonio entran tambien temas de herencias y sucesiones que cambian respecto a otros acuerdos…
En fin, agradezco de antemano tu contestacion, pero entendiendo que mi consulta es muy larga quizá puedes indicarme también como realizar una consulta privada abonando los honorarios que consideres oportunos. No estaria en desacuerdo en realizarlo de este modo, ya que veo que eres un profesional confiable al respecto de un asesoramiento excelente.
Un saludo,
Sonia.
Hola Sonia.
Para nada la comunidad de bienes desarrolla una actividad empresarial, de hecho las llamadas comunidades de bienes empresariales no son sino sociedades irregulares.
Tampoco es necesario un preacuerdo, sino simplemente un acuerdo.
Es cierto que la hipoteca grava la propiedad de lo hipotecado, y si alguien es dueño de un 50% de una finca, sólo eso puede hipotecar; lo que sucede es que no me puedo creer que haya un banco con tan pocas luces que acepte ese tipo de garantía y no pida cuando menos que el otro dueño aparezca, cuando menos, como hipotecante no deudor.
La fórmula para el acuerdo que propones puede ser tanto una escritura regulando la comunidad de bienes, como unas capitulaciones matrimoniales (aunque obviamente en ese caso es indispensable un matrimonio)
Por lo demás te agradezco tu oferta, pero no cobro por consultas, y de hecho no atiendo consultas (otra cosa son respuestas sencillas a preguntas concretas) te recomiendo encarecidamente que acudas a la Notaría más cercana, donde te atenderán de mil amores.
Saludos
En ese caso solo puedo agradecerte infinito tu respuesta y darte mi palabra de que si alguna vez viajo a Sevilla intentare ir a conocerte y agradecerte personalmente tu buen hacer professional.
Un abrazo Francisco!
Muchas gracias Sonia, personalmente palabras como las tuyas las considero el mejor de los pagos que me pueden hacer
Un abrazo
Buenos días tras leer la entrada y otras de su blog no sé si quizá está implícito en algún término que no he logrado entender pero Le agradecería me aclarara esta duda:
– ¿puedo venderle a mi novio la mitad de mi piso (el cual está alquilado) por el precio que pagué en su día (ha subido bastante) y firmar un acuerdo de que en caso de ruptura él igualmente me lo vendiera en esas mismas condiciones? Los beneficios que generaría el alquiler se repartirían mientras durará la relación. El motivo de la operación de venderle la mitad es liberarme de carga para poder comprar otra vivienda común para formar una familia.
Muchas gracias, un saludo y enhorabuena por su labor
Hola Rocío.
Lo que pretendes es posible, más no se si eres consciente de la fiscalidad de una escritura, pues puede que al final los costes hagan desaconsejable la operación.
No entiendo lo que comentas de librarte de cargas y comprar una vivienda común para formar una familia, por lo que poco puedo ayudarte en ese tema.
En la Notaría más cercana te informarán gratuitamente.
Saludos
Buenos días y muchas gracias por su respuesta, quedo sorprendida por la rapidez!!
En cuanto a fiscalizad entiendo se refiere al impuesto de transmisiones patrimoniales y nueva escritura de la vivienda, estamos valorando cuál sería la mejor estrategia de cara a un futuro juntos pero sin salir mal parados en caso de ruptura (muy conscientes de las estadísticas actuales…).
Al decir “librarme de cargas” me refería a que vendiéndole la mitad a mi pareja podría quitarme deuda hipotecaria, para así poder hacer frente a la compra de una nueva vivienda para uso común (la mía aunque está en buena zona y se alquila por un precio elevado se nos quedaría pequeña en un futuro).
De nuevo muchas gracias, un saludo
Hola Francisco. Mi pareja y yo vamos a adquirir una vivienda. El recibió una herencia y va a aportar 20.000€ más que yo de capital inicial, lo demás lo pagaríamos todo a medias, hipoteca, etc. Lo que nos daría una cuota de 45-55% aproximadamente.
No obstante, he leído que hay parejas que pagan por porcentajes. Es decir, si tienes un 45% del piso, pagas ese porcentaje de la comunidad, del ibi, de las reformas, etc.
Pero no sería más cómodo dejar constancia que el aporto 20.000€ más, escriturar a medias y poner que yo me comprometo a amortizar 20.000€ al banco para quedar apartes iguales y si no lo hago en el caso de venta el tendría derecho a la mitad y a 20.000€ más???
Me parece más cómodo poder pagar todo a medias que estar 30 años a porcentajes…
Gracias
Hola Carmen
Simplemente son opciones y cada uno elige la que más le gusta
Saludos
Buenos días Francisco.
Y muchas gracias por este magnifico y esclarecedor blog.
Le explico mi caso, En 2004 adquirí una vivienda con mi expareja, en escritura pública figura que es al 50%, aunque el abono de la hipoteca (subrrogación) y de los gastos de la misma desde entonces ha sido un 80% por mi parte y un 20% por la suya (puedo demostrar aportaciones). Actualmente aporta el 50% de algunas cuotas según le parece.
En caso de desavenencias ¿Como puedo hacer la división del condominio y que se reconozca la propiedad en función de los aportado por cada uno?.
Muchas gracias.
Hola M Carmen.
Pues empezamos mal si hacemos una cosa diferente de aquella a la que nos hemos comprometido; en realidad el bien es a partes iguales entre los dos, y tienes un crédito otra tu ex pareja por el importe de las cuotas que has pagado de más, por lo que o de mutuo acuerdo resolvéis el problema ante notario, o no veo otra alternativa que: no uno sino dos procedimientos judiciales.
Saludos
Buenas,
Tengo una consulta relacionada a este articulo.
Resulta de que mi novio y yo estamos interesados en comprar una casa.
Mi novio tiene otro prestamo desde hace unos años y todavia le faltan muchos años para terminar de pagarlo.
En el banco nos han recomendado que yo pidiera el prestamo sola, pero queremos que la casa se registre a nombre de los 2 porque, aunque yo tenga ahorros, la parte que nos pueda faltar la aportaran los padres de el.
Me gustaria saber si esto se puede hacer, es decir, registrar el prestamo solo a mi nombre y luego registrar la casa a nombre de los 2 y en el mismo dia firmar un contrato privado en una notaria en el que mi novio se compromete conmigo a pagarme el 50% de los gastos que genera la compra del piso (cuota mensual, seguros, comunidad, IBI, etc.)
Agradeceria su ayuda
Hola virginia.
Una cosa es la compra de la casa y otra el préstamo, y ningún problema jurídico hay para que dos compren y uno sólo pida prestado.
Lo de que él tenga que pagar esos gastos, es que es así por ley.
Distinto es el equilibrio económico posterior entre tu novio y tu y sus padres, pero también jurídicamente tiene fácil solución.
Saludos
Muchisimas gracias, Me ha ayudado mucho su respuesta.
Hola D Francisco,
En mi caso, mi ex pareja y yo compramos al 50% un piso sobre el que se concedió una hipoteca tb al 50%. Las cantidades aportadas al inicio fueron distintas, de tal manera que sumando gastos, impuestos etc los % deberían de haberse escriturado desde el inicio al 58% 42% sobre el total. En su momento, se nos asesoró diciendo que redactáramos un documento de reconocimiento de deuda donde se reflejaran esas cantidades iniciales y lo elevaremos ante notario pero ah! amigo mío, se rompe la pareja antes de que esto suceda y el piso sigue escriturado el 50%…
Varias cuestiones:
– Entiendo tras leer las entradas en su blog que se hizo mal desde el inicio.
– Si A quiere comprar a B se deberá tener en cuenta lo escriturado (al 50%) o se debería calcular respecto al 58-42 % teniendo en cuenta las inversiones distintas inicialmente?
– Piso tasado en 210 mil. Si A 58% invirtió 60 mil, B 42% 20 mil y existe hipoteca de 160 mil al 50% se podría resolver que B compre su parte a A 121,8 mil – 80 mil (deuda banco) = 41,8 mil le pague esta cantidad y asuma toda la hipoteca??
– Del anterior punto se desprende que la parte A nunca recuperaría su inversión inicial porque perdería los gastos iniciales… 41,8 – 60 = 18,2 mil
– Cuál sería el acuerdo más idóneo para las partes y evitar el juicio? lo justo. Ya hay interpuesta demanda.
Muchas gracias por sus comentarios.
Hola Antonio.
Ante todo, siempre aclaro que este blog tiene un fin divulgativo, y que no es un consultorio jurídico gratuito (ente otras cosas porque sin documentación por delante es imposible que pudiera serlo)
Respecto al modo idóneo para evitar un juicio, sólo puedo decirte que muchas veces hay que saber perder la razón, y que para evitar juicios es muy sensato estar dispuesto a perder más de lo justo, por lo que ante todo te recomiendo encarecidamente que sigas las recomendaciones de tu abogado, y ello aunque te diga cosas que no quieres, pero que debes escuchar.
Ante todo, lo que hay que ver es si la otra parte da por ciertos o no los hechos que narras y a qué está dispuesta esa otra parte.
Más que comprar, el negocio que procede es el de disolución de condominio, y cree que las consecuencias fiscales de la compraventa y la disolución del condominio son distintas, aunque económica (que no jurídicamente) sean negocios similares. Así piensa que no puedes comprar el bien pues ya es tuyo (aunque no en su totalidad).
La solución que propones de compara en 121.8mil es correcta, pero siempre que la otra parte lo acepte; además al haber una hipoteca has de tener en cuenta que puede que el banco no esté conforme en liberar a la otra parte, lo cual siempre puede ser un estorbo importante en las negociaciones.
Respecto a recuperar inversiones, hay que tener en cuenta que la inversión inicial, hoy en día ha supuesto o una minusvalía (si el piso vale más) o minusvalía (si vale menos) y todo ello además teniendo en cuente que el concepto de inversión inicial es claro, pero no el de inversión (pues el préstamo ha generado intereses, y comisiones).
Es por ello que insisto, en que ante todo intentes llegar a un acuerdo y resolver el problema, pues creo más beneficiosa una pérdida de un 8% que la ruina de tener un piso y deuda compartida con alguien con quien tienes un conflicto.
Dicho de otra forma; cierto es que se hicieron las cosas mal al principio, cierto es que hay que arreglarlas; pero no menos cierto es que eso ha sucedido ya, y que ahora hay otro problema, por lo que creo que es más sensato fijar problemas prioritarios, no vaya a ser que por no poder resolver el primero, deje los dos sin solución.
Saludos
Buenos días.
Estoy en proceso de adquirir una vivienda con mi pareja y aunque yo crea que va a ser de por vida, soy realista y se lo que puede suceder. Me gustaría saber que tipo de gastos y de procedimientos notariales o legales hay que hacer en el caso de que la pareja rompa y uno de los dos se quede con la vivienda y asuma la hipoteca sólo/a y si es muy farragoso o se puede resolver con relativa rapidez. Estaríamos hablando de una hipoteca adquirida al 50% por cada parte.
Hola Andrea.
Pues poco más de lo que te digo en el post puedo añadir; la solución siempre va a partir de si la ruptura es de un matrimonio o de una situación de convivencia, y sea en uno o en otro caso, más dependerá de vuestra voluntad de querer resolver el conflicto que de otra cosa (ahora lo que si que veo factible e interesante es que celebréis pactos regulatorios de esa hipotética disolución de la situación de convivencia)
En cuanto al coste va a depender: primero del valor del bien, pero sobre todo de lo que disponga en el futuro la ley.
Saludos
Buenas tardes don Francisco.
Estoy leyendo su blog Con mucho interés ya que tengo muchas dudas sobre la compra de un piso por parte de mi hijo y su pareja.Me cuesta mucho entender algunos términos ya q no soy una persona muy preparada.
Mi hijo va a comprar un piso con u novia, un chica extranjera, el tiene d in ero ahorrado y podría comprarlo el solo dando una buena entrada y luego algo d hipoteca.Su pareja no está d acuerdo ella quiere q el d la entrada y la hipoteca a medias.
Su padre y yo le decimos q mejor q compre solo porque se han dado muchos casos en q al final o dejan d pagar o no se quieren marchar si la pareja se rompe…Pero ya se sabe, tiran más dos temas …
Nuestra duda es, se puede poner una cláusula en la escritura de compraventa q diga q si la pareja se rompa ella este obligada a venderle su parte y marcharse del piso.
Espero no sonar muy mala persona , pero tenemos un caso cercano q acabó como el rosario de la aurora y nos da mucho miedo.Le agradezco con su atención y su tiempo.
Hola Margarita.
Nada impide un pacto sobre la disolución del condominio, y que dicho pacto suponga un derecho de adquisición por parte de uno de los condueños; distinto es que en caso de convivencia, más si hay descendencia, y mucho más si hay matrimonio, pueda el juez en atención al interés de la familia más necesitado de protección acordar atribuir el uso (que no propiedad) a uno de los conviventes.
En todo caso, soy padre, y tengo que recordarte que por más que recomendemos algo a nuestros hijos, ellos son libres de acordar lo que crean conveniente.
Saludos
Hola don Francisco.
Muchas gracias por su rapida respueta.
Buenos días D. Francisco
Solicito de su conocimiento y experiencia
Tengo una pareja de hecho hace 10 años, vamos a comprar una vivienda, la aportación la realizamos los dos, tanto de la entrada como los pagos mensuales, aunque por motivos de que yo soy divorciado y por estar pendiente de ser resuelva judicialmente un impago de una empresa de mi ex mujer a una entidad bancaria, que puede terminar ocasionando embargo a mi persona, solicito me oriente como puedo hacer, que sea legal.
Si comprar y escriturar solo a nombre de ella ?
Hola Julian.
Lo que pretendes es la cuadratura del círculo, es más juegas con temas muy peligrosos en los que no digo que no haya soluciones pero siempre corriendo riesgos que creo son tan grandes que lamento no poder ayudarte.
Saludos
Buenas tardes. Si es posible una respuesta se lo agradezco de antemano. Matrimonio en régimen de separación de bienes, compran una vivienda estableciendo porcentajes de propiedad del 25% y el 75% (precio de compra 200; 50 y 150 cada parte) Piden hipoteca por 100, de la que responden solidariamente. Antes de efectuar ningún pago de la hipoteca se rompe la relación y el que tiene el 75% se queda con el 25% del otro, y asume el 100% de la hipoteca. En que cuantía ha de compensar al que tenía el 25%? En 25?
Hola Carmen
Responder solidariamente supone que frente al banco, cualquiera de los coprestatarios responde del importe total de la deuda, sin perjuicio del derecho a repetir lo pagado al banco frente al otro coprestatario en la proporción en la que este responde internamente, por lo que entiendo que solo ha de compensar deduciendo el 25%.
Saludos
Buenas noches,
voy a comprar una vivienda con mi pareja , ella tiene una hija menor con la que convivimos.
Hemos pensado en añadir una clausula en la contrato para pactar que si la pareja se disuelve ninguna de partes podrá quedarse en el inmueble. Esto lo pueden añadir en la misma notaria. Le agradezco de antemano su consejo y forma de proceder.
Hola Berto
A mi entender no hay problema alguno en este tipo de pactos, pero mejor coméntalo con mi compañero que vaya a hacer la esritura.
Saludos
Muchas gracias por su respuesta, lo hemos comentado en la notaría y nos indican que este tipo de cláusulas no pueden ir en escritura pública. Nos dan la opción de añadir un acta de manifestaciones en un contrato privado entre los compradores. Me pregunto qué tipo de validez tiene este contrato frente a lo escriturado y el riesgo existente de que puedan rechazarlo en el registro.
Hola Berto
Lo siento, pero la estructura interna del blog me impide ver tu comentario anterior, por lo que no puedo ayudarte.
Saludos
Buenas tardes Francisco,
hemos tenido hoy el asesoramiento hipotecario y hemos expuesto nuestra voluntad de realizar un acta de manifestaciones donde reflejar el futuro del bien hipotecado si no se llega a un acuerdo pero su colega se ha mostrado reticente a redactar algún documento al haber un menor de por medio.
Como podemos constatar queda mucho por hacer.
Entre tanto le pediría su consejo sobre cómo proceder.
Tenemos que encontrar una solución.
Hola Berto
Perdona la brusquedad, pero cada notario actúa bajo su propia responsabilidad, aquí ofrezco gratuitamente mis aportaciones y trato de ayudar en la medida de las limitadas posibilidades que ofrece este entorno, pero llega un momento en el que lo único que puedo es ofrecer mis servicios profesionales, o recomendar que acudas a otros que te sean de más agrado.
Saludos
Buenas tardes Francisco,
¿podemos comentarlo en privado con usted?
Gracias de antemano.
Gustosamente estoy en mi despacho al servicio de todo el que quiera venir.
Saludos