Sorprende extraordinariamente las poquísimas personas que entran en mi despacho y saben verdaderamente lo que es una hipoteca.
Los Notarios somos unos señores muy aburridos, o al menos esa es la sensación que tengo, sin embargo hay que tener en cuenta que resulta difícil explicar el mundo del derecho, más difícil que te entiendan, y completamente imposible ser original (si es que al ciudadano le gusta toparse con un Notario «original»).
Cada vez que firmo una compraventa con hipoteca, y para atraer la atención del ciudadano suelo decirle lo mismo: «Hoy es uno de los mejores días de su vida».
Me resulta divertido ver las reacciones, que normalmente son bastante educadas, pero ver los ojos como platos de la persona que tengo enfrente, ver la triste sonrisa que me ponen, o ver como cruzan las miradas entre si esas personas, es bastante significativo.
Se sobradamente que piensen lo que piensen (y seguro que en ese momento no están pensando nada bueno de mi) acabo de captar su atención, y que es el momento idóneo para explicarles, que una cosa es el contrato principal del préstamo (que es lo que primordialmente explico) y otra distinta es la hipoteca que accesoriamente garantiza el préstamo (a la que presto menos atención durante la lectura).
Ya he explicado en este blog que en el préstamo lo verdaderamente importante no es el interés sino el capital aquí y aquí, ahora trato de explicar que la hipoteca es accesoria del préstamo y por tanto su importancia es bastante relativa, por más que incluso el propio diccionario de la Real Academia Española de la Lengua sorprendentemente en su próxima edición vaya a confundir la hipoteca con el préstamo que la garantiza (al menos hoy en día en el diccionario on line no sucede).
¿Qué es una hipoteca?
Lo primero que aclaro a los ciudadanos, es que no entiendo como ellos han firmado dos documentos y sin embargo todo el mundo sale de mi despacho creyendo que han firmado un sólo documento, pues la primera frase que dirán será el consabido «ya estamos hipotecados«.
Esa frase es incorrecta jurídicamente hablando porque quien está hipotecada es la finca, afortunadamente no se pueden hipotecar las personas y la posibilidad de caer en la esclavitud o de ir a la cárcel por deudas, hace tiempo que está superada.
Seguidamente les recuerdo qué es lo que han hecho, y es lo siguiente:
- Se han comprado una casa, que es suya, y el problema más importante que tienen es disfrutarla y ser felices.
- Como no tienen suficiente dinero han pedido un préstamo, y el banco les ha entregado una suma que probablemente han visto pocas o ninguna vez en su vida; el dinero es suyo (evidentemente por poco tiempo, pues se lo tienen que entregar al vendedor).
- En garantía de la devolución del préstamo, han hipotecado su casa (y les insisto nuevamente en que ni se han hipotecado ellos ni la casa deja de ser suya en ningún momento).
Conclusión: en ese día y en ese momento de firma, es probablemente el único día y el único momento en el que tienen una casa, y un montón de dinero (pues el cheque lo cobrarán los vendedores al día siguiente) pero aún no han pagado un duro.
Evidentemente les digo que si están esperando que les diga que no pagarán nada están muy equivocados, pues yo digo las cosas como son, no me dedico a engañar, y llamo a las cosas por su nombre.
Pero también les aclaro que hay contratos principales y contratos accesorios, y que los contratos principales son la compraventa y el préstamo, y que el contrato accesorio es la hipoteca.
En la compraventa adquirimos la casa y pagamos un precio; en el préstamo recibimos un dinero y nos comprometemos a devolverlo con unas condiciones que le he explicado; pero en la hipoteca sólo garantizamos el préstamo.
La casa hipotecada es del comprador (o sea de Ud), esa frase típica «¿mi casa?…del banco hasta dentro de veinte años», es una frase que hasta es bueno decir y creerse, pues nos hará pagar el préstamo y no tendremos problemas, pero jurídicamente es falsa.
El banco lo único que tiene derecho con la hipoteca es que sin no pagamos (y además la ley pide un impago de al menos tres cuotas -por cierto hasta eso es discutible-) puede vender en pública subasta nuestra casa.
Ni más ni menos:
- El banco no se queda con la casa.
- El banco no vende la casa al primero que pague las cuotas que debemos.
- La venta se hace en un procedimiento judicial o extrajudicial que dura mucho tiempo (no estamos fuera de nuestra casa al día siguiente de no pagar la tercera cuota)
- Hay un precio mínimo de venta (otra cosa es que la casa valga menos del doble de lo que nos costó).
- Del precio de venta el banco sólo cobra la deuda y paga los gastos, la diferencia (si la hay -cosa que no sucede en los tiempos actuales-) es para nosotros.
- Hasta el momento de la venta podemos pagar la deuda.
¿Es agradable la ejecución de una hipoteca?
Estaría loco si dijera que si, es dramático quedarse sin la casa que le ha costado mucho esfuerzo adquirir, en la que está haciendo un proyecto de vida y en la que ha puesto mucha ilusión.
¿Tiene alguna ventaja la hipoteca?
Pues si, y muchas, pero principalmente al ofrecer la casa que compramos como garantía hipotecaria del préstamo, obtenemos ese préstamo, y gracias al préstamo podemos hacer un proyecto de vida en la casa.
Gracias a la hipoteca nos compramos con la casa
En realidad la casa no la compramos gracias a la hipoteca, sino gracias al préstamo que vamos a pagar con mucho esfuerzo y sacrificio.
Lo principal es el préstamo, y lo accesorio la hipoteca, igual que en el préstamo lo que nos tiene agobiado siempre es el capital y no el interés.
Parece de Perogrullo lo que digo, pero muy pocos lo saben, y el no saber bien los conceptos nos puede traer grandes perjuicios, pues si no sabemos cual es el problema no encontraremos la solución.
Siempre podemos vender nuestra casa
El tener una casa hipotecada no impide venderla.
Evidentemente en una subasta pública las posibilidades de tener un buen precio son muy remotas, pero es que podemos siempre vender la casa (obviamente cuanto menos se note nuestra angustia económica mejor precio) y con ello saldar la deuda sin tener que quedarnos con una roncha imposible de pagar toda nuestra vida.
No todo es tan fácil, lo se, pero tampoco tiene que ser tan dramático, siempre que reaccionemos a tiempo y sepamos jugar nuestras limitadas bazas.
Todo el mundo sabe que una casa hipotecada puede venderse, basta con:
- Pagar la hipoteca con el precio de venta (y el banco no puede oponerse a la amortización anticipada del préstamo) o,
- Que el comprador se comprometa a pagar la hipoteca (en este caso el banco no autoriza la venta, sino el cambio de deudor).
Que la hipoteca pueda ejecutarse no quiere decir que vaya a ejecutarse
Si estamos pagando regularmente la hipoteca no podemos vivir angustiados con lo que pasará el mes que viene.
Decía Rabindranath Tagore «si de noche lloras por el sol, no disfrutarás las estrellas«.
¿Y cual es el inconveniente de la hipoteca?
Pues que al ser la hipoteca accesoria del préstamo, si la finca no cubre el importe de la deuda, responderemos con todo nuestro patrimonio de dicha deuda (salvo que el banco nos haya ofrecido la opción del artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que explica mi amigo y compañero Antonio Ripoll Soler aquí -aunque es una figura poco usual).
Pero nuevamente no nos engañemos, el inconveniente no es de la hipoteca, es del préstamo. En el contrato de préstamo el banco no invierte en nuestra casa, y no se beneficiará de las plusvalías de la venta, pero tampoco se verá perjudicado por sus minusvalías (cosa que en los tiempos actuales le está pasando a cientos de personas que compraron en la época del boom inmobiliario).
¿Es justo este inconveniente?
En principio si, pues el banco simplemente tiene un proyecto de inversión de dinero, y no tiene por qué participar en nuestro proyecto de vida, simplemente quiere recuperar lo que ha entregado.
Lo que no consigo entender es que la finca previamente la tasa una tasadora, que (nos pongamos como nos pongamos y haya la normativa que queramos ver) mayoritariamente no tasa de forma independiente; y cuando menos, no entiendo como si una empresa cobra por una tasación, y dicha empresa es escogida por la entidad de crédito (el cliente simplemente paga) no haya ninguna responsabilidad por los gravísimos errores de valoración que se han producido.
El argumento de que el precio de los inmuebles es oscilante, no me sirve de excusa, pues como siempre se ha dicho «confundir valor con precio es de necios».
Por ello me sorprende muchísimo no ver jurisprudencia hablando de la responsabilidad civil de las tasadoras, ni aplicando la teoría del levantamiento del velo de la personalidad jurídica para dilucidar las consecuencias de tasaciones desorbitadas.
Respecto a confundir el valor con el precio:
Yo creo que esto se hace en base a que el precio es algo cierto, que se paga «en dinero o signo que lo represente», sin embargo el valor es algo más intangible, algo que requiere tener el concepto claro y a su vez requiere un nivel de abstracción mayor. Y todo ello sin salirnos del valor en el ámbito económico-financiero, que si nos salimos ahí ya sí que la armamos…
Pues te agradecería mucho que «la armaras» compi….como en tantas cosas hay demasiada especulación.
Un saludo
Pues empecemos por el principio, que es diferencia entre valor de mercado (que es el habitual en estos casos) y precio del bien. Y que se me corrija si me equivoco en mi argumentación jurídica.
El precio podría definirse como la contraprestación pagada por un bien, por contra, valor de mercado podría definirse como la utilidad del bien para todos los individuos expresado en unidades monetarias (y la voy a suponer constante para no entrar en utilidades marginales que sino metemos mucha economía en un blog jurídico), es decir, lo que la gente por regla general cree que vale el bien según lo que espera obtener de él. ¿Y eso no es lo mismo que precio? No, es más ¿De dónde creéis que sale la expresión de caro o barato?.
Una cosa es cara cuando lo que creemos que vale por lo que nos aporta es menos del precio que nos piden y barata cuando sucede lo contrario. Pues bien, de la unión de las creencias de todos los agentes del mercado es de donde sale (al menos en teoría) el valor del mercado, que tenderá a su vez a coincidir con el precio.
Pero económicamente Adam Smith no se planteó el valor de mercado, sino otros dos valores que tienen a la vez las cosas y que son compatibles con el valor de mercado: el valor de uso y el valor de cambio.
El primero es la utilidad del bien para satisfacer una necesidad, el segundo hace referncia a la posibilidad de cambiar un bien por otro. Un ejemplo: oro y agua; el oro salvo como conductor eléctrico (que es de lo mejor que hay por la poca resistencia que tiene) poca utilidad a mayores tiene, por contra el agua sirve para hidratarse, lavar, reglar plantas,… Es decir tiene mucho más valor de uso que el oro, por contra aquella no tiene prácticamente ningún valor de cambio (nadie la quiere, de momento, como moneda), pero el oro lo quiere todo el mundo como depósito de valor pues se sabe que se acepta en todo el mundo como un medio de pago (o trueque).
¿Es lo mismo el valor de cambio que el valor de mercado? En mi opinión no en base a lo siguiente: el primero hace referncia al valor que tiene una cosa para cambiarla con respecto a otras, la segunda es el valor expresado en unidades monetarias de una determinada cosa, como se puede ver uno se restringe a una unidad monetaria y el otro es comparativa entre su propio valor y el de todos los demás bienes.
Y a estos yo añado uno más, el valor sentimental: ¿Por qué ese cojín de nuestra abuela, por ese medallón de nuestra madre,… Lo valoramos mucho más de lo que vale para el mercado? Por ese valor, que es exclusivo de cada individuo respecto a ese bien en particular, por conllevar este unos recuerdos respecto a esa persona tan cercana a nosotros.
Da auténtico gusto contar con tu colaboración en este blog, pues le das una visión económica muy didáctica al mismo, y al menos a mi me haces aprender y razonar.
Comprendo lo que dices, pero nuevamente creo que estamos hablando en términos especulativos.
Mi planteamiento es sobre un concepto: de un lado muy fiscal, y de otro lado nada planteado por muchos economistas (o no he leído nada al respecto).
Yo hablo del valor real, esto es del valor de las cosas intrínsecamente consideradas, y partiendo de la base de que existe un valor cero.
Centrándonos en el supuesto de los inmuebles, el suelo no vale nada, pues lleva ahí siglos y siglos (lo mismo que el oro), lo que vale es el edificio, y concretamente su valor es la suma del valor de los materiales usados en su construcción y la mano de obra empleada (lo mismo sucedería con el oro o cualquier otro material, y precisamente por ese motivo siempre se considera que el agua y el aire es gratis y no tienen valor).
En el momento en el que para valorar se introducen otros factores, como la utilidad (¿no es útil el agua o el aire?) o la rentabilidad que podemos sacar por un bien (esto es cambiar aire por comida) o lo que la mayoría cree que vale algo (todos creen que el aire es gratis y que un piso vale una cantidad) empezamos a introducir elementos psicológicos, y por tanto cosas muy discutibles que abren la puerta a la especulación.
El tema me parece apasionante, y me gustaría muchísimo que hagas alguna reflexión sobre lo que te comento, pues lo cierto y verdad es que no deja de sorprenderme que una empresa a cambio de un dinero diga que algo tiene un valor, y no suceda nada si dicho valor resulta erróneo.
Muhchas gracias
Jejeje… Estás pensando como un economista: Partes de una hipótesis, hay cosas que no valen nada. ¿Por qué supones que hay cosas que no valen nada?, ¿Por qué algo que ha surgido de la nada y lleva ahí toda la vida no vale nada? ¿No estás ya cayendo en una especulación con todo ello?.
Pero vamos a ir un poquito más allá, veamos que significa valor según la RAE (cojo las acepciones interesantes para el caso):
1. m. Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.
2. m. Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente.
(…)
7. m. Rédito, fruto o producto de una hacienda, estado o empleo.
8. m. Equivalencia de una cosa a otra, especialmente hablando de las monedas.
Como ves la propia definición de valor ya implica que tiene que haber un grado de utilidad, equivalencia o dinero, no puedes hablar del valor de una cosa sin considerar lo anterior pues estarías vaciando de contenido el concepto de valor.
Así mismo se añade el término real a lo anterior, cojo la acepción de «Que tiene existencia verdadera y efectiva». Es decir, que lo único que estás añadiendo con esto es que ese valor existe de manera verdadera y efectiva, lo cual es innegable, pues las personas son los que lo otorgan en base a su utilidad, equivalencia con respecto a otras o dinero.
En resumen, creo que un valor intríseco de un bien en sí mismo y sin comparación con otros o sin considerar otros factores no puede existir y de existir carece de sentido.
Respecto a lo de la construcción y su valor, entiendo que ese es el valor real del vuelo, que no es más que el valor añadido de hacer que un montón de ladrillos, cemento y trabajo se haga una casa, los cuales nuevamente tendrán un valor en función de su utilidad, equivalencia con respecto otras mercancías o dinero.
Respecto al tema del valor y la falta de consecuencias de una mala valoración.
El problema radica en que, si bien el valor real existe de manera verdadera y efectiva, ese no puede saberse con certeza absoluta pues el mercado es libre y se está moviendo constantemente. Podrá fijarse unos baremos más o menos razonables para determinarlo y que el tasador deberá seguir, ¿Pero por qué esos baremos y no otros?.
Si el que tasa determina el valor según otros, ¿Por qué el juez ha de dar credibilidad a unos e ignorar los otros?, ¿Cuál ha de ser la motivación?, ¿Qué unos los usa la mayoría y los otros no?, ¿Y si la mayoría se equivoca? Aquí creo que radica el problema de que no existan responsabilidades.
Es un auténtico placer leerte, muchísimas gracias, aunque cobrar por hacer un trabajo y no ser responsable de dicho trabajo me sigue chirriando, intentaré meditar tus razonados argumentos (obviamente son temas en los que tienes muchísimos más conocimientos que yo), y espero que alguien más se anime (sea con criterios jurídicos o económicos).
Un saludo
Al final todo es cuestión de voluntad personal y gusto por el trabajo bien hecho, ¿Ves normal que un tasador tase un piso, un terreno,… Sin siquiera haberlo visto? Porque hacerlo se hace.
Y yo creo que sí deberían tener responsabilidad, pero ¿Cómo un juez demuestra que un tasador no ha hecho bien su trabajo?, ¿Cómo ataca sus premisas de análisis aunque se separen de la ortodoxia?, ¿La ortodoxia está bien sólo porque es lo que hace la mayoría? Porque yo creo que no…
Muy buen artículo, como todos: enhorabuena!
A propósito de lo que comentas sobre la tasación, en mi opinión hay bastantes interrogantes sin resolver en esta materia; podría apuntar algunos, como:
– Si en el Registro no se admite que se señale como tipo de referencia; para calcular el tipo de interés aplicable; la media de unos tipos de interés en los que interviene el propio banco en su elaboración (esta prohibición está desde hace mas de 30 años), no cabe entender, como bien dices, que se admita que la vivienda se tase por una entidad que en gran medida es propiedad del Banco, y que no tenga responsabilidad por ello.
– Por otro lado ¿cuáles son los criterios de tasación? la mayor parte del valor no proviene del material empleado en la construcción (aunque se tenga en cuenta), sino del valor de mercado. Y ¿cómo se puede adivinar el valor de un mercado que no es público? por una media de precios que se saca de una manera un tanto particular. La ventaja que observo en el momento actual es que con la reforma de la LEC y gracias a la alta tasación que existía, la adjudicación de las viviendas tiene un límite que se basa en esa tasación: aunque sea el 50% o 60% del mismo, por lo menos es un límite
– Cara a una hipoteca que se podría ejecutar en 10 ó 15 años (si no se abonara el préstamo) cabe señalar que el valor de tasación podría cambiar. Entonces ¿porqué se da tanta importancia a la tasación actual hecha por una sociedad que es participada en su mayor parte, la mayoría de las veces, por la entidad prestamista?.
– Y si cambia el valor de la finca hipotecada, hay muchísimos problemas para modificar la tasación. La tasación a mi entender es un dato, no es un acto jurídico ni un contrato, y no debería inscribirse, sino anotarse marginalmente. Es absurdo que la voracidad recaudatoria de Hacienda se haya expresado alguna vez en el sentido de cobrar impuestos por alterar el dato del valor de tasación, interpretando los textos impositivos de una manera laxa y contraria a la realidad y a la finalidad del legislador.
Muchas e interesantes aportaciones las que haces Pilar, e igual que yo, sabes perfectamente que son preguntas de muy difícil o imposible respuesta, en el fondo no deja de sorprender como un requisito previsto para que pudiera usarse un mercado secundario (el de las cédulas, bonos y participaciones hipotecarias -con un alto grado de riesgo por otra parte-) se ha encumbrado como una especie de sancta sanctorum, por un legislador incapaz de resolver los problemas que tiene la sociedad actual (si es que los conoce).
Un saludo
Un saludo
Hola Francisco.
Estado buscando información al respecto sobre la definición exacta de la palabra (hipoteca).
Pues bien leí por varias webs y una de ellas fue este blog, muy interesante por cierto.
Me a encantado tu ilustración sobre las diferencias entre lo que es el (Prestamo) y la (hipoteca) todo muy bien explicado y prácticamente con palabras muy inteligible para casi todas las personas…
Me a servido de mucho.
Gracias.
Me alegro que te haya sido de utilidad, esa es la intención.
Un saludo Miguel Ángel
Este es un maravilloso día. Me he encontrado con este blog y agradezco muchísimo la luz que arrojan los conceptos vertidos. Lamentablemente, lo usual es que quien compra el bien, no se informe lo suficiente porque se enamora del mismo y sólo quiere «poseerlo» no importa que haya detrás de su «apariencia.
Éxitos a todos!
Vaya blog interesante que tienes, enhorabuena. A lo mejor en algún post has tratado este tema:
Quiero comprar una casa y ha resultado estar superhipotecada. Es más, la hipoteca que tienen es más grande que el precio de venta. Yo solamente quiero pagar el precio del anuncio (o uno menor, si negociamos) y que nadie me pida nada de esa hipoteca. ¿Cómo se hace? La verdad, me da mucho miedo acabar cargando con problemas que no eran míos.
La única fórmula es llegar a un acuerdo con los acreedores, y más que tu, el vendedor tiene que hacer un auténtico esfuerzo, pues otra solución lo que le aboca es a ser ejecutado.
Saludos
Hola, entonces tendríamos que tratar directamente con el banco acreedor de los vendedores, ¿no? Supongo que no bastaría con acordar el precio con los vendedores, pagar lo acordado y que a la hora de comprar el notario ponga la cláusula de que «La casa se vende sin cargas para el comprador» o algo parecido.
Muchas gracias
Creo que quienes tienen que tratar son los vendedores, pues el problema no es suyo.
En cuanto a ese pacto, el problema es que el hecho de que se ponga o deje de poner la cláusula, sólo implicaría un compromiso de la parte vendedora frente a ti, que para nada vincula al banco (que es quien tiene que cancelar la carga, y sólo va a cancelar por pago, o porque llegue a un acuerdo con el deudor), y por tanto te verías en la más que desagradable situación de tener que reclamar por incumplimiento a quien tiene muchas papeletas de ser insolvente.
Saludos
Con respecto a la siguiente observación y preguntas siguientes: ¨
¨Si el que tasa determina el valor según otros, ¿Por qué el juez ha de dar credibilidad a unos e ignorar los otros?, ¿Cuál ha de ser la motivación?, ¿Qué unos los usa la mayoría y los otros no?, ¿Y si la mayoría se equivoca? Aquí creo que radica el problema de que no existan responsabilidades.¨
La respuesta podría ser la siguiente:
– La metodología empleada de valorar inmuebles ¨testigos¨ implica que el tasador tuvo que encontrar dichos inmuebles testigos y ser veraces, que existan en primer lugar, que tengan las características expuestas (dimensiones, edades de construcción, ubicación).
– Lo cierto es que, en la mayoría de los casos, esos testigos, muchas veces no existen o no están debidamente ubicados (no aparece ni el número de la calle y menos el número de la vivienda) o sus dimensiones y edades de construcción no coinciden con el informe de tasación.
– Si se consulta el catastro se evidencia, en su gran mayoría, esas discrepancias.
– Si se consulta al Registrador, a éste le es imposible ofrecer una certificación porque la vivienda ¨testigo¨ no está ubicada.
Ahora bien, por qué ha sucedido todo esto, la motivación principal: porque independientemente si el deudor cumplía el contrato que lo obligaba, la entidad tenía la alternativa de ceder y establecer la titulización. Era conveniente un valor inflado cuando puedes ceder a un tercero sin importar los riesgos de impago.