Sorprende extraordinariamente las poquísimas personas que entran en mi despacho y saben verdaderamente lo que es una hipoteca.

Los Notarios somos unos señores muy aburridos, o al menos esa es la sensación que tengo, sin embargo hay que tener en cuenta que resulta difícil explicar el mundo del derecho, más difícil que te entiendan, y completamente imposible ser original (si es que al ciudadano le gusta toparse con un Notario “original”).

Cada vez que firmo una compraventa con hipoteca, y para atraer la atención del ciudadano suelo decirle lo mismo: “Hoy es uno de los mejores días de su vida”.

Me resulta divertido ver las reacciones, que normalmente son bastante educadas, pero ver los ojos como platos de la persona que tengo enfrente, ver la triste sonrisa que me ponen, o ver como cruzan las miradas entre si esas personas, es bastante significativo.

Se sobradamente que piensen lo que piensen (y seguro que en ese momento no están pensando nada bueno de mi) acabo de captar su atención, y que es el momento idóneo para explicarles, que una cosa es el contrato principal del préstamo (que es lo que primordialmente explico) y otra distinta es la hipoteca que accesoriamente garantiza el préstamo (a la que presto menos atención durante la lectura).

Ya he explicado en este blog que en el préstamo lo verdaderamente importante no es el interés sino el capital aquí y aquí, ahora trato de explicar que la hipoteca es accesoria del préstamo y por tanto su importancia es bastante relativa, por más que incluso el propio diccionario de la Real Academia Española de la Lengua sorprendentemente en su próxima edición vaya a confundir la hipoteca con el préstamo que la garantiza (al menos hoy en día en el diccionario on line no sucede).

¿Qué es una hipoteca?

Lo primero que aclaro a los ciudadanos, es que no entiendo como ellos han firmado dos documentos y sin embargo todo el mundo sale de mi despacho creyendo que han firmado un sólo documento, pues la primera frase que dirán será el consabido “ya estamos hipotecados“.

Esa frase es incorrecta jurídicamente hablando porque quien está hipotecada es la finca, afortunadamente no se pueden hipotecar las personas y la posibilidad de caer en la esclavitud o de ir a la cárcel por deudas, hace tiempo que está superada.

Seguidamente les recuerdo qué es lo que han hecho, y es lo siguiente:

  1. Se han comprado una casa, que es suya, y el problema más importante que tienen es disfrutarla y ser felices.
  2. Como no tienen suficiente dinero han pedido un préstamo, y el banco les ha entregado una suma que probablemente han visto pocas o ninguna vez en su vida; el dinero es suyo (evidentemente por poco tiempo, pues se lo tienen que entregar al vendedor).
  3. En garantía de la devolución del préstamo, han hipotecado su casa (y les insisto nuevamente en que ni se han hipotecado ellos ni la casa deja de ser suya en ningún momento).

 

Conclusión: en ese día y en ese momento de firma, es probablemente el único día y el único momento en el que tienen una casa, y un montón de dinero (pues el cheque lo cobrarán los vendedores al día siguiente) pero aún no han pagado un duro.

Evidentemente les digo que si están esperando que les diga que no pagarán nada están muy equivocados, pues yo digo las cosas como son,  no me dedico a engañar, y llamo a las cosas por su nombre.

Pero también les aclaro que hay contratos principales y contratos accesorios, y que los contratos principales son la compraventa y el préstamo, y que el contrato accesorio es la hipoteca.

En la compraventa adquirimos la casa y pagamos un precio; en el préstamo recibimos un dinero y nos comprometemos a devolverlo con unas condiciones que le he explicado; pero en la hipoteca sólo garantizamos el préstamo.

La casa hipotecada es del comprador (o sea de Ud), esa frase típica “¿mi casa?…del banco hasta dentro de veinte años”, es una frase que hasta es bueno decir y creerse, pues nos hará pagar el préstamo y no tendremos problemas, pero jurídicamente es falsa.

El banco lo único que tiene derecho con la hipoteca es que sin no pagamos (y además la ley pide un impago de al menos tres cuotas -por cierto hasta eso es discutible-) puede vender en pública subasta nuestra casa.

Ni más ni menos:

  1. El banco no se queda con la casa.
  2. El banco no vende la casa al primero que pague las cuotas que debemos.
  3. La venta se hace en un procedimiento judicial o extrajudicial que dura mucho tiempo (no estamos fuera de nuestra casa al día siguiente de no pagar la tercera cuota)
  4. Hay un precio mínimo de venta (otra cosa es que la casa valga menos del doble de lo que nos costó).
  5. Del precio de venta el banco sólo cobra la deuda y paga los gastos, la diferencia (si la hay -cosa que no sucede en los tiempos actuales-) es para nosotros.
  6. Hasta el momento de la venta podemos pagar la deuda.

 

¿Es agradable la ejecución de una hipoteca?

Estaría loco si dijera que si, es dramático quedarse sin la casa que le ha costado mucho esfuerzo adquirir, en la que está haciendo un proyecto de vida y en la que ha puesto mucha ilusión.

¿Tiene alguna ventaja la hipoteca?

Pues si, y muchas, pero principalmente al ofrecer la casa que compramos como garantía hipotecaria del préstamo, obtenemos ese préstamo, y gracias al préstamo podemos hacer un proyecto de vida en la casa.

Gracias a la hipoteca nos compramos con la casa

En realidad la casa no la compramos gracias a la hipoteca, sino gracias al préstamo que vamos a pagar con mucho esfuerzo y sacrificio.

Lo principal es el préstamo, y lo accesorio la hipoteca, igual que en el préstamo lo que nos tiene agobiado siempre es el capital y no el interés.

Parece de Perogrullo lo que digo, pero muy pocos lo saben, y el no saber bien los conceptos nos puede traer grandes perjuicios, pues si no sabemos cual es el problema no encontraremos la solución.

Siempre podemos vender nuestra casa

El tener una casa hipotecada no impide venderla.

Evidentemente en una subasta pública las posibilidades de tener un buen precio son muy remotas, pero es que podemos siempre vender la casa (obviamente cuanto menos se note nuestra angustia económica mejor precio) y con ello saldar la deuda sin tener que quedarnos con una roncha imposible de pagar toda nuestra vida.

No todo es tan fácil, lo se, pero tampoco tiene que ser tan dramático, siempre que reaccionemos a tiempo y sepamos jugar nuestras limitadas bazas.

Todo el mundo sabe que una casa hipotecada puede venderse, basta con:

  1. Pagar la hipoteca con el precio de venta (y el banco no puede oponerse a la amortización anticipada del préstamo) o,
  2. Que el comprador se comprometa a pagar la hipoteca (en este caso el banco no autoriza la venta, sino el cambio de deudor).

 

Que la hipoteca pueda ejecutarse no quiere decir que vaya a ejecutarse

Si estamos pagando regularmente la hipoteca no podemos vivir angustiados con lo que pasará el mes que viene.

Decía Rabindranath Tagore “si de noche lloras por el sol, no disfrutarás las estrellas“.

¿Y cual es el inconveniente de la hipoteca?

Pues que al ser la hipoteca accesoria del préstamo, si la finca no cubre el importe de la deuda, responderemos con todo nuestro patrimonio de dicha deuda (salvo que el banco nos haya ofrecido la opción del artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que explica mi amigo y compañero Antonio Ripoll Soler aquí -aunque es una figura poco usual).

Pero nuevamente no nos engañemos, el inconveniente no es de la hipoteca, es del préstamo. En el contrato de préstamo el banco no invierte en nuestra casa, y no se beneficiará de las plusvalías de la venta, pero tampoco se verá perjudicado por sus minusvalías (cosa que en los tiempos actuales le está pasando a cientos de personas que compraron en la época del boom inmobiliario).

¿Es justo este inconveniente?

En principio si, pues el banco simplemente tiene un proyecto de inversión de dinero, y no tiene por qué participar en nuestro proyecto de vida, simplemente quiere recuperar lo que ha entregado.

Lo que no consigo entender es que la finca previamente la tasa una tasadora, que (nos pongamos como nos pongamos y haya la normativa que queramos ver) mayoritariamente no tasa de forma independiente; y cuando menos, no entiendo como si una empresa cobra por una tasación, y dicha empresa es escogida por la entidad de crédito (el cliente simplemente paga) no haya ninguna responsabilidad por los gravísimos errores de valoración que se han producido.

El argumento de que el precio de los inmuebles es oscilante, no me sirve de excusa, pues como siempre se ha dicho “confundir valor con precio es de necios”.

Por ello me sorprende muchísimo no ver jurisprudencia hablando de la responsabilidad civil de las tasadoras, ni aplicando la teoría del levantamiento del velo de la personalidad jurídica para dilucidar las consecuencias de tasaciones desorbitadas.

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