Es muy frecuente que aparezcan en mi despacho, padres que quieren «poner los papeles de un piso a nombre de los hijos«, y que me preguntan si es mejor vender o donar un piso a los hijos; aunque la única pregunta que me hacen verdaderamente es si resulta más barata la venta o la donación.
Trato con este post de repetir lo que una y otra vez intento explicar en mi despacho; y anticipo que no es un post que quizá sea del agrado de los «puristas del derecho«.
Recuerdo a una señora que tenía la sana costumbre de acudir a los restaurantes y preguntarle al camarero si estaba más buena la carne o el pescado, y raro era el que no le respondía «Señora ¿Qué le gusta a Ud?, porque aquí todo está bueno».
Lo mismo pasa en la compraventa y la donación. Ni se puede comprar sin precio, ni regalar con él; pero eso ya lo saben sobradamente los padres que acuden a mi despacho, y en realidad lo que están preguntando es si es más barata la compraventa o la donación.
¿Es correcto preguntar si es más barato vender o donar un piso a un hijo?
A mi juicio es un gravísimo error acudir a la Notaría preguntando por el precio; no porque no haya que preguntar por el tema (que por supuesto que si) sino porque ante todo hay que preguntar por las consecuencias de lo que hacemos, y sólo después de ello, preguntar por el precio, y si hay alguna forma más económica de hacerlo.
De hecho el Notario tiene la obligación de buscar los medios más adecuados para atender a las necesidades del ciudadano, pero primero atiende a esas necesidades y luego a su coste.
¿Iría Ud a un médico preguntando cual es la pastilla más barata? piense que lo primero es ver la enfermedad, luego la cura, y sólo después de ello si hay una forma barata de curar.
La donación simulada bajo la forma de compraventa, tiene dos graves problemas:
- El Notario tiene que comprobar los medios de pago (art 28 Ley Notariado y 177 Reglamento Notarial).
- El negocio simulado es un negocio que acaba dando problemas, así el Tribunal Supremo entre otras en sentencia 18 de Noviembre de 2014, ha declarado la nulidad de la donación disimulada bajo la forma de compraventa, y exige para la validez de la donación que la escritura sea precisamente de donación, y no de compraventa.
Sin embargo y aunque nos saltáramos estos dos graves escollos (y crean que es posible), el siguiente problema es que hacer una donación simulada bajo la forma de compraventa tiene inconvenientes.
La donación es revocable, mientras que la compraventa no se puede revocar
El dicho «Santa Rita Rita Rita, lo que se da no se quita» es mentira, pues una donación es revocable por:
- Incumplimiento de cargas ((art 647 del Código Civil).
- Ingratitud (art 648 del Código Civil).
- Supervivencia o superveniencia de hijos (arts 644 y ss del Código Civil).
Ninguna de estas posibilidades cabe en una compraventa, en la que todo lo más cabe pactar condiciones resolutorias, aunque hay que tener presente:
- Que no son válidas las condiciones que dependan de la voluntad de una de las partes (artículos 1115 y sobre todo 1256 del Código Civil).
- Que dicha condición resolutoria incrementa los costes de la venta.
Cabe la posibilidad de pactar reversión de los bienes donados al donante, prohibición de vender los bienes donados y que el donante ser reserve la posibilidad de disponer del bien donado, cosas que no caben en la compraventa
Aunque similares al caso anterior, son supuestos distintos.
La similitud es que un cambio en las circunstancias del donante, de una u otra forma pueden tenerse en cuenta para dejar sin efecto la donación (insisto que es imposible en la compraventa.
La reversión del bien donado La regula el artículo 641 del código civil y es una opción muy interesante, pues permite de hecho que el donante pueda recuperar el bien donado en cualquier caso y circunstancia, ampliando por tanto las causas de revocación de las donaciones, ya indicadas.
No es lo mismo la revocación que la reversión, pues la primera debe ser reclamada por el donante, y la segunda actúa automáticamente.
La prohibición de disponer del bien donado Es pacífico en la doctrina esta posibilidad que incluso es inscribible en el Registro de la Propiedad (art 26 Ley Hipotecaria)
La reserva de la facultad de disponer del bien donado por el donante Es una interesante posibilidad que contempla el artículo 639 del Código Civil, y que sirve para poder el donante protegerse si sus circunstancias económicas le vienen adversas.
Todas estas posibilidades no caben en la compraventa, y como mucho sólo cabe la venta con pacto de reserva de dominio, y la condición resolutoria o hipoteca en garantía de la prohibición de vender el bien comprado
No puedes olvidar a tus otros hijos
Si donas a un hijo, cuando tu fallezcas, dicho hijo tiene la obligación de computar, imputar y colacionar lo donado (dicho de otra forma tiene que traer a tu herencia el valor de lo recibido).
Con ello todos los hijos se igualan en la sucesión (salvo que otra sea tu voluntad).
Si le vendes a un hijo, y no cobras cantidad alguna, estás perjudicando a tus otros hijos, por lo que no te digo que es lo que debes hacer, pero si tener muy presente el tema.
Cuidado con los cónyuges de tus hijos
Lo que regalas a tus hijos es privativo de ellos, pero lo que compran tus hijos constante su matrimonio es ganancial, por lo que si disimulas una donación bajo la forma de compraventa no sólo favoreces a tu hijo sino también a tu cónyuge.
Evidentemente la solución es que el cónyuge de tu hijo confiese la privacidad del precio, pero ¿crees sensato pedirle a tu yerno o nuera que vayan al Notario para decir algo que les perjudica porque tu no te fías de ellos?, poderse se puede hacer, pero piensa que:
- Eso puede afectar seriamente la relación de pareja de tu hijo o hija
- Eso puede agravar tus relaciones personales con ese yerno o nuera (siendo que esas relaciones son siempre complejas)
Cuidado con tus acreedores
No es un gran acierto poner a tus hijos como testaferros tuyos, sobre todo porque puedes estar cometiendo un alzamiento de bienes, castigado en el artículo 257 del Código Penal y tus hijos también. Poco, por no decir nada, sabemos los Notarios de derecho penal, por lo que antes de realizar un acto con esta finalidad es mucho más que recomendable consultar a un abogado.
¿Responde el comprador o el donatario de las deudas del vendedor o donante?
De entrada el artículo 1291.3 del Código Civil permite rescindir los contratos celebrados con los acreedores cuando estos no puedan cobrar de otro modo lo que se les deba; pero además el artículo 1297 presume celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos por virtud de los cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito, y las enajenaciones a título oneroso, hechas por aquellas personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes.
Resulta curioso:
- Que el Código habla de enajenar a título gratuito u oneroso (lo cual es cierto pero muchos no entienden, es más ni entienden que no todo acto gratuito es donación -pues esta requiere ánimo de liberalidad)
- Que tanto la donación como la venta en fraude de acreedores puede ser impugnada por dichos acreedores.
Estos artículos en caso de donación hay que conectarlos con los artículos 641 y 642 del Código Civil, que hacen al donatario responder de las deudas del donante:
- Si así se estipula (y salvo pacto en contra sólo responde de las anteriores a la donación).
- Si la donación es fraudulenta, presumiéndose fraude si el donante no se reservó bienes para responder de sus deudas.
Si estas casado cuidado si los bienes son solamente tuyos
Hay que hablar de la reserva troncal del artículo 811 del Código Civil, que opera en la compraventa y no en la donación.
Si tienes hijos, ten en cuenta que ante la transmisión de tus bienes a uno de ellos, este puede fallece soltero y sin descendientes, por lo que le hereda tu cónyuge.
El problema es que tus otros hijos (si tienes otros) o parientes (si no tienes más hijos), sobre dichos bienes quedan desprotegidos, si hubieras vendido a tu hijo, pero no si le donas.
En caso de donación, tu viuda tendrá que mantener los bienes o su valor dentro de tu familia.
Protégete si tu hijo no te ha dado nietos
Toca ahora hablar de la reversión del artículo 812 del Código Civil.
En el caso de venta, de fallecer el hijo, si le sobrevives, los bienes pasarían a quien el hijo designe como heredero, mientras que si le donas este artículo hace que los bienes o su valor retorne a ti.
¿Y qué es más barato, vender o donar un piso a un hijo?
Pocos son los ciudadanos que tienen la paciencia de escuchar estas recomendaciones, de hecho jamás las digo, pues su actitud es clara desde un principio, y de una u otra manera me dan a entender el «déjese Ud de rollos y cuénteme que es más barato».
De hecho este post lo escribo para recomendárselo a esos ciudadanos que vienen a mi despacho, por si leyendo sosegadamente acaban de entender, que lo más importante no es el dinero, pero dado que lleváis un rato buscando la respuesta, ahí la tenéis.
Coste de Notaría y Registro en la compraventa y en la donación
Depende del valor del bien donado o comprado, pero salvo en viviendas que hay un beneficio arancelario del 25% en el número dos del arancel (aplicable sólo a la compra y no a la donación) el coste es el mismo (y aún así la diferencia ridícula).
Coste fiscal en la compraventa y en la donación
Tres son los impuestos que tienen lugar vendamos o donamos, como Notario de pueblo encabezaré estos tres impuestos con los nombres que comúnmente son usados y entendidos por todos
1.- Los derechos reales
En realidad hoy en día son o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados ( ITPAJD -que se aplica a la compraventa-) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD -que se aplica a las donaciones-) siendo ambos un impuesto que cobra la Comunidad Autónoma.
- La compraventa tributa, según las comunidades autónomas entre el 7 y el 10% (algunas bonifican la compra de vivienda por jóvenes -Así Andalucía sujeta al 3.5% la compra de la residencia habitual por menos de 130.000€ por menores de 35 años-).
- Las donaciones a descendientes, el margen oscila entre el 7,65% y el 34% (algunas bonifican las donaciones a descendientes -Andalucía lo que bonifica es en un 99% la donación de dinero que los padres hagan a los hijos menores de 35 años de hasta 120.000 -180.000 en caso de discapacidad- para adquisición de la primera vivienda habitual de estos hijos).
En ambos casos el impuesto lo paga el hijo.
Si andas pensando en cometer algún fraude, no estaría de más que tu hijo se planteara constituir una sociedad, pues no tributa por el ISD las donaciones realizadas a estas.
2.- La plusvalía municipal
Su nombre es Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y es un impuesto que cobra el ayuntamiento en el que radique la finca.
Es irrelevante la compra o la donación, pues la cuota tributaria será la misma, pero mientras que en la compra el que paga es el vendedor (o sea el padre) en la donación paga el donatario (o sea el hijo).
3.- La plusvalía en IRPF
Tanto la compraventa como la donación generan incremento de patrimonio en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y en ambas es el padre que dona o vende el que tributa por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.
NOTA TRAS LA PUBLICACIÓN DE ESTE POST
En Andalucía actualmente se aplica el Decreto-ley 1/2019, de 9 de abril del que copio las siguientes partes que considero de interés:
Artículo 33.bis. Bonificación en adquisiciones “mortis causa”.
Los contribuyentes incluidos en los Grupos I y II de los previstos en el artículo 20.2.a) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o en los supuestos de equiparaciones establecidos en el artículo 20.1 de la presente Ley, aplicarán una bonificación del 99% en la cuota tributaria derivada de adquisiciones “mortis causa”, incluidas las de los beneficiarios de pólizas de seguro de vida.
Artículo 33.ter. Bonificación en adquisiciones “inter vivos”.
1. Los contribuyentes incluidos en los Grupos I y II de los previstos en el artículo 20.2.a) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o en los supuestos de equiparaciones establecidos en el artículo 20.1 de la presente Ley, aplicarán una bonificación del 99% en la cuota tributaria derivada de adquisiciones “inter vivos”.
Será requisito necesario para la aplicación de esta bonificación que la donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e “inter vivos” se formalice en documento público.
2. Cuando el objeto de la donación o de cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e “inter vivos” sea metálico o cualquiera de los bienes o derechos contemplados en el artículo 12 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, la bonificación solo resultará aplicable cuando el origen de los fondos esté debidamente justificado, siempre que, además, se haya manifestado en el propio documento público en que se formalice la transmisión el origen de dichos fondos».
https://creativecommons.org/licenses/by/2.0/legalcode
Muy interesante. Luego, cada Comunidad regula de una manera y la casuística se hace frondosa, porque tampoco es lo mismo si se trata de inmuebles o dinero. Recientemente he sabido de un caso de donación de un piso a los hijos, salvo uno residente en otra comunidad cuyo régimen le habría hecho tributar de manera menos ventajosa. Á este le donó dinero que al parecer tributaba mejor.
Otra cosa que veo que la gente hace es constituir sociedades «inmobiliarias» en cuanto tienen unos pocos inmuebles. Supongo que serán unipersonales y que lo harán por ventajas fiscales. Si un día te animas a hablar de ello, estaré encantada de leerlo porque francamente, tengo curiosidad.
Un saludo.
Tomo nota Guadalupe, a ver que se me ocurre sobre el tema
Yo compré mi piso de soltero, y he hecho testamento, dejando todo a mi esposa si yo falleciese y ella a mí sí fuese al contrario, pero al estar el piso solo a mi nombre, si yo fallezco el piso ¿ pasaría a mí mujer solamente o a mi mujer e hijos?
Hola Manuel
Tus hijos son legitimarios, por lo que salvo que seas de un territorio foral el piso pasaría a tu esposa (probablemente en usufructo) e hijos (probablemente en nuda propiedad) en todo caso y sin ver el testamento poco más puedo decir
saludos
Muy interesante el artículo, Francisco.
Gracias Francisco
Muy bien explicado y argumentado. Genial para los que tenemos que dar una respuesta contundente a algunos clientes que también nos vienen a preguntar (sin ir más lejos, familia propia).
Lo guardo, porque me parece excelente.
Muchas gracias Meg
¿Cuál debería ser la actuación del notario en caso de que, entre dos particularles nacionales, se pagase 90.000 euros en metálico por la compra de un piso? (Es decir, el S-1 no aparece para nada y, al no ser ninguno profesional se puede pagar en efectivo).
¿Se dejaría constancia del pago en efectivo delante del notario?, ¿Quizás la numeración de todos los billetes?,…
¿Y si fuera una compra entre un padre y un hijo? Entiendo que el pago se hace en todo caso delante del notario.
Como bien sabes entre residentes y hasta 100.000 € cabe el pago en efectivo sin problemas (salvo que sean pagos a empresarios o particulares donde el límite está en los 2.500), el Notario en ese caso simplemente deja constancia del pago en efectivo, y obviamente no de la numeración de los billetes; otra cosa es que el órgano centralizado de prevención de blanqueo de capitales decida investigar, o el propio Ministerio de Economía y Hacienda, pues ambos sabrán cómo se ha realizado el pago.
Los pagos no tienen que hacerse delante del Notario, ninguna ley lo obliga; otra cosa es que el Notario deje constancia de si se realiza ante él o en un momento anterior.
Saludos
En todo caso que los padres conserven el usufructo vitalicio, así no se veran en una residencia o en la calle
Mi pregunta es si se puede hacer una donación, en mi caso de un piso, a dos hijos.
Puedo donar el piso de mi propiedad a mis dos hijos o en este caso sería más aconsejable hacerles copropietarios del mismo?
Muchísimas gracias.
Amalia
Hola Amalia.
No acabo de entender bien tu pregunta, pues si donas a tus hijos ambos son copropietarios, y si puedes o no donar simplemente es cuestión de si eres o no dueña, así como la voluntad de donar y aceptar la donación; seguramente quieres preguntar otra cosa, pero no consigo entenderte, ¿puedes aclarármelo?
Saludos
Sr, Francisco Rosales, me gustaría saber si una testamento hecho en el extranjero, en concreto en Noruega y siendo válido en Noruega y custodiado en el Tribunal de distrito, es igualmente válido en España.
Muchas gracias.
Hola Julia.
La respuesta es si, aunque otra cosa es que haya que traducirlo y apostillarlo, así como los efectos que sobre dicho testamento tenga el Reglamento Europeo de Sucesiones.
Saludos
Tengo entendido que desde el pasado año, la ley que se aplica es la del país donde se reside y no la del país de la nacionalidad. Es mi caso, que soy española pero resido en Noruega.
Tendrían, entonces, mis herederos que pagar el impuesto de suceciones en España?
Muchas gracias por su respuesta.
Atentamente, Julia
Efectivamente a falta de elección se aplica la ley de residencia, la cuestión es donde radican los bienes.
Saludos
Buenos días,
Como le decía…, el testamento está hecho y es válido en Noruega aunque los bienes radican, como usted dice, en España. Llegado el momento habría algún tipo de problemas para mis herederos en hacerse con la herencia?
Muchísimas gracias.
Julia3C9
No lo creo, aunque habría que ver el testamento y si cumple con los requisitos del reglamento sucesorio europeo.
Saludos
Buenas noches,
Y si por ejemplo, un matrimonio adquirió un piso en gananciales con una hipoteca para 20 años. Ahora debido a una serie de circunstancias el hombre pretende dejar su parte a su hijastra. ¿Cómo sería lo más lógico y posible hacerlo? Gracias
Un saludo
Hola Valeria.
Lo primero que habría que hacer es extinguir los gananciales, pues la sociedad de gananciales no implica una suma de comunidades sobre una suma de bienes; sino una comunidad sobre una suma de bienes, no creas que la operación es tan fácil (al menos desde el punto de vista de los impuestos).
Acude a la Notaría más cercana y te asesorarán mejor.
Saludos
Es posible incluir a nuestros dos hijos (mayores de edad, de nacionalidad norteamericana) en la escritura de la vivienda que vamos a comprar con pago al contado? Somos un matrimonio mayor, españoles.
Gracias!
Por supuesto que es posible, el problema son los medios de pago, mejor consulta al Notario donde vayas a firmar la escritura.
Saludos
Buenas noches
Ando un poco perdido y necesito toda la información posible
Unos padres quieren donar a su único hijo una vivienda ubicada en la provincia de Alicante, siendo esta una residencia vacacional. ¿Tendrían que acudir al ayuntamiento donde está ubicada esta vivienda o se pueden liquidar estos impuestos desde la comunidad en la que residen (Castilla y León)?
¿Cómo puedo calcular el valor de estos impuestos? ¿Qué documentación es necesaria y cúal es el procedimiento para hacerlo efectivo?
Muchas gracias de antemano
Un saludo
Hola Juan Marcos.
Se trata de un impuesto municipal, por lo que no es que haya que liquidarlo en la Comunidad Autónoma, sino que hay que liquidarlo en el propio municipio.
Se trata de un impuesto que se autoliquida (igual que el IRPF, tu haces la liquidación) aunque es algo complejo y son numerosos los ayuntamientos que te ayudan a hacerlo, para lo que te van a pedir la copia de la escritura, y si no se ha incorporado la referencia catastral el último recibo del IBI.
Recuerda que tienes seis meses desde el otorgamiento de la escritura de donación para hacer la liquidación de ese impuesto.
Saludos
Buenos días:
Podría por favor aclararme una duda?
Mis padres me dejaron en donación el piso familiar. Mis padres ya han fallecido y desde entonces soy yo quien me hago cargo de todos los gastos: luz, comunidad, teléfono, contribución etc.
En la actualidad no vivo en el piso pero mis planes son de vivir en él próximamente.
Mi pregunta es, al vivir en el piso que mis padres me donaron tengo que pagar algún tipo de impuesto??
Muchísimas gracias por su tiempo y respuesta.
Un cordial saludo
Amalia Brito
Hola Amalia.
No hay impuestos que graven actualmente el hecho de vivir en un inmueble, otra cosa son los que pagaste por adquirirlo, o los que pagas por ser dueña (vivas o no).
Saludos
Muchas gracias por la respuesta.
Como le digo, es un piso que me donaron mis padres y desde que fallecieron soy yo quien se encarga de pagar todos sus gastos. Pero me dijeron que tendría que pagar impuestos si quería vivir en él… Por eso he querido consultalo con alguien que sabe realmente.
Muchas gracias de nuevo, y enhorabuena por tantos artículos tan interesantes.
Amalia
Buenas tardes Francisco,
De nuevo vuelvo a este magnífico blog.
Me gustaría saber si se puede «devolver» un bien donado. También, si se puede revocar de mutuo acuerdo. En este caso es un piso.
Un cordial saludo,
Amparo.
Hola Amparo.
EL preoblema es que el negocio se ha realizado ya, por lo que sólo cabe una nueva donación, con todas sus consecuencias fiscales; igual del texto de la escritura se pueden buscar alternativas, pero es u tema muy delicado, en principio.
saludos
Gracias por tus aportacionesFrancisco «generoso».
Es de lo mejorcito que he leído en ayuda a los ciudadanos
He pasado 41 años como director de recursos humanos en compañías de peso
Si necesitas algo en esta materia no dudes en pedirme información
Generosidad por generosidad
Alvaro
Gracias a ti por tus palabras Álvaro.
Un saludo
He leído y muy bien explicado en todo, salvo en lo que me interesa, estoy cuidando a mi suegra hace ya 7 años, deje mi trabajo por que ninguna persona que venia a trabajar con ella le gustaba, me dijo que la cuidara hasta el final de sus días (cuidador los 365 días al año sin descanso) y que a cambio me dejaba su casa, pero solo es su palabra, ahora que esta «creo» mas cerca su final se «acercan» mas su familia directa que esta mencionada en su testamento, que puedo hacer? o ella que debe de hacer, Cambiar su testamento, y la casa es 50 % con mi esposa, (ella hizo su testamento antes que yo me casara).
Hola Juan Francisco.
Es que tu caso es diferente, pues no hablamos de una donación, sino de un contrato de vitalicio que debiste haber firmado en su momento, es mejor que acudas a la Notaría más próxima.
saludos
Buenos días.
Vivo en extranjero desde hace más de 20 años, y estoy inscrita en el PERE (PADRÓN DE ESPAÑOLES RESIDENTES EN EL EXTRANJERO). Tengo un piso en propiedad en España, en Andalucía, que solo uso unos meses al año. Mi pregunta es, mis hijos que residen también en el extranjero tendrían que pagar el Impuesto de Sucesiones para poder heredar mi piso si yo falleciese?
Muchas gracias y un cordial saludo.
Hola Amalia
La respuesta entiendo que es afirmativa, pues a falta de residencia del causante el criterio que sirve en dicho impuesto es el del lugar donde radiquen la mayor parte de los bienes.
Saludos
Buenos días,
Mi consulta es la siguiente, mi madre, tiene una discapacidad motora y psíquica. Tiene en propiedad 2 pisos. En uno vive ella con mi padre y mi hermana y en el otro vivo yo con mi pareja e hijo. En el que yo vivo, antes de tener la discapacidad, hicimos un contrato de alquiler, (que ya ha caducado) actualmente sigo cumpliendo el contrato, pagando la cuota mensual.. gastos.. etc. pero sin renovación del mismo.(no sabemos cómo hacerlo, ya que ella no se encuentra en plenas facultades mentales).
Mi padre, mi hermana y yo.. nos preguntamos como podemos hacer para que ella done en vida sus viviendas.. (era su voluntad) una casa para cada hija. Quedando lógicamente tanto ella como mi padre con derecho de su uso hasta su fallecimiento.
También nos preguntamos, si ella podría alquilar una de sus viviendas, a cualquier persona.
Estamos perdidos.. muchas gracias.
Hola Beatriz
Habría que ver la discapacidad, pero en principio hay que incapacitar a tu madre y que sea el tutor con autorización judicial el que decida todo, atendiendo al interés y beneficio de tu madre.
Saludos
Entiendo que al estar en el PERE no estoy empadronada en España, de hecho es por esa razón que ni tengo acceso a la sanidad pública española, ni puedo votar directamente sino a traves de la embajada de España de mi país de residencia,
Tendrían que pagar el Impuesto de Sucesiones, aun siendo yo residente ausente y mis hijos residentes en el extranjero??
Saludos
Hola Amalia.
Si, y en su defecto habría que pagar el impuesto sobre la renta de los no residentes.
Saludos
Podría decirme a cuánto puede ascender , el porcentaje, de ese tipo de impuesto? Es tan elevado, en el caso de Andalucía, como el Impuesto de Sucesiones normal»??
Muchas gracias por sus respuestas.
Hola Amalia.
La regla es compleja, y depende del valor del bien, así como del patrimonio preexistente de los herederos, no obstante nada hay que pagar si el importe de la herencia es inferior a 250000€ (dudo mucho que el valor de un sólo bien llegue a tanto).
Saludos
Muchísimas gracias por sus respuestas.
Reciba un muy cordial saludo.
Buenas tardes:
Sería tan amable de aclararme una duda, por favor?
Mis padres me donaron un piso. Mis padres ya fallecieron y yo, hace apenas dos meses me fui al registro de la propiedad para tener pleno dominio sobre el mismo. Tras realizar el papeleo necesario y pagar dichos papeleos y los 350€ a hacienda de la Junta de Andalucía ( el piso está en sevilla), por fin tengo pleno dominio sobre el piso que mis padres me donaron, Pero ahora El Ayuntamiento de Sevilla me pide un impuesto municipal debido a la plusvalía.
Tengo que pagar ese impuesto? Como le digo no ha habido compraventa de ningún tipo, solo pasar de la nuda propiedad a pleno dominio del mencionado piso donado.
Esperando su respuesta, reciba mi más cordial saludo y muchas gracias.
Amalia
Hola Amalia.
Obviamente si, pues no te donaron el dominio, sino el usufructo o la nada propiedad del piso, y lo que has es de liquidar la parte de impuesto no satisfecha e su día, y por lo que ahora adquieres.
Saludos
Bueno, pues a pagar… :/
Tengo alguna fecha límite para hacer el pago?
El aviso del Ayuntamiento de Sevilla me llegó el pasado 25 de julio, y por circunstancias no estaré en Sevilla hasta dentro de dos meses.
Lo pregunto por si tendría que pagar algún recargo….
Muchas gracias su respuesta
Un cordial saludo.
Amalia
Hola nuevamente.
La liquidación y pago del impuesto hay que hacerla en los seis meses siguientes al fallecimiento, en todo caso si la carta es de liquidación indicará las fechas y formas de pago.
Saludos
Hola de nuevo.
Dígame, por favor. Dicho impuesto municipal tiene fecha de caducidad?
Explíqueme, si es tan amable, qué significa lo siguiente y que viene en la carta recibida del Ayuntamiento y dice:
«Otras causas que, en su caso, pueden poner fin al procedimiento ( Procedimiento de Comprobación limitada y propuesta de liquidación) son las siguientes:
*Por Caducidad.- si transcurren más de 6 meses desde la notificación del inicio del procedimiento hasta el primer intento de notificación de la liquidación o resolución que ponga fin al mismo»
Acaso quiere decir que «si dejo pasar» 6 meses sin hacer nada al respecto, ese impuesto caduca?
Le agradecería muchísimo que pusiese algo de luz, porque como comprobará estoy bastante a oscuras.
Muchísimas gracias y quedo a la espera de su respuesta.
Un cordial saludo.
Amalia
Hola Amalia.
No siendo especialista en derecho fiscal (te recomiendo que acudas a uno) entiendo que lo que caduca es el proceso que se haya iniciado, distinto es la prescripción del derecho de la administración a reclamar el impuesto, que es a los seis años, seis meses y un día desde el falleciento.
Saludos
Buenas tardes:
Por su respuesta, entiendo que es a los 6 meses cuando caduca, digamos, el Procedimiento para pagar esa plusvalía al Ayuntamiento, y que a partir de los 6 años, 6 meses y un día del fallecimiento( mi padre fue el último en morir) prescribe el derecho por parte de la Administración a reclamarme ese impuesto.
Es correcto tal y como lo entiendo?
Muchas gracias.
Hola Amalia, es correcto, a partir del sexto més cabe sanción.
Saludos
Añadir tan solo por si fuese de interés que, mi madre murio en 1993 y mi padre en 2014.
Muchas gracias de nuevo,
Amalia
Tu misma puedes calcular que la primera está prescrita y la segunda está fuera de plazo de liquidación
Perdone que peque de pesada, pero entonces, qué me aconseja que haga?? O en todo caso qué es lo de debo hacer?
Gracias por sus respuestas y paciencia.
Un saludo
Ante todo ponerte en manos de un Asesor Fiscal que te explique todo, y obviamente la recomendación es cumplir tus obligaciones fiscales.
Saludos
Buenos días:
Sí, será lo mejor.
Muchas gracias otra vez por sus respuestas, tiempo y atención.
Un cordial saludo
Amalia
Buenos días.
Quería preguntarle lo siguiente: Somos 3 hermanos y mi madre ha fallecido hace unos meses (era viuda). Solo hizo un testamento en 1981 y pone que nos nombra a los 3 hijos herederos por partes iguales. Solo tenía una vivienda y he comprobado en el Registro de la Propiedad que poco antes de morir se la donó a una de mis hermanas. Qué debo hacer? Tengo algún derecho en la herencia de mi madre al haber donado a mi hermana lo único que tenía?.
Gracias.
Hola María.
La donación es colacionable, te recomiendo que contactes con un abogado.
Saludos
Muy interesante como siempre, aunque incida en algo que ya hemos tratado, me llama la atención cómo se sigue ignorando la obligatoriedad de la constancia de los datos catastrales en las sentencias que involucran bienes inmuebles, como la STS 4867/2014, que además obliga al «reintegro de la finca 0000 al PATRIMONIO de…»
Es bastante paradójico, que los Jueces actuen así….
Un saludo, Sr.Rosales y un placer leer sus publicaciones.
Gracias.
Hola Eva.
Espero que disculpes mi ignorancia, pues ya de por si es lo suficientemente complicada la normativa que impone obligaciones a los Notarios, como para conocer todas las leyes, pero desconozco que artículo exacto del texto refundido de la ley del catastro impone esta obligación a jueces y tribunales.
¿Me lo podrías aclarar por favor?
Saludos
De sumo interes toda su explicacion.
Quisiera plantearle lo siguiente: Estoy casada en separacion de bienes y tengo 2 hijas. Vivimos en Mallorca. Mi marido hizo donacion con excepción de su unica propiedad a nuestra hija para poderla rehabilitar y constiuir una hipoteca sobre ella.Nuestras hijas estan totalmente de acuerdocon la donación. Mi marido no dispone de otros bienes. Si mi marido muere antes que nuestras hijas en la aceptacion de su herencia el bien donado tendra que computarse como herencia pero si no hay dinero efectivo suficiente para compensar lo donado con lo que tendria que recibir la otra hija como herencia. Como se soluciona???Habria que firmar ante Notario este acuerdo entre ambas hijas y añadirlo a la escritura de donación.???
Gracias por anticipado
Hola Cati.
Pues mal empezamos, si me hablas de Mallorca, pues hay derecho balear, y hace veinte años que no lo estudio (siendo que además se reformó en el 2007 si no recuerdo mal).
En derecho común habría que reducir las donaciones inoficiosas en la medida que perjudiquen al legitimario, más no me atrevo a pronunciarme sobre el derecho Mallorquín, te recomiendo que esas consultas la hagáis ante un Notario de Baleares, pues el asesoramiento notarial necesario para firmar una escritura es gratuito.
Saludos
hola , mi padre hace 6años hizo una compraventa por un valor muy inferior al que tasavan la casa. ami y ami hermano la cosa es que hace 1 año se ha separado con mi madre y ahora nos reclama el valor de la compraventa que posibilidades hay que tengamos que pagar? cuando se hizo mi padre firmo por mi hermano porque el era menor y yo empezava a trabajar
Hola Pedro.
Hablar de posibilidades en derecho y medicina es absurdo, pues la solución es o no es, y decir que un 99% de algo se resuelve de una forma, si tu eres del 1% no te sirve de nada.
Por lo demás y salvo en Cataluña, donde cabe la rescisión si la venta es por menos de la mitad del valor; lo cierto es que las cosas simplemente se venden por el precio que libremente se acuerde entre las partes.
En todo caso, no dejas claro si lo que reclama es el valor del objeto o el precio de venta (conceptos que son completamente diferentes)
Lo más sensato en caso de litigio, siempre es acudir a un abogado, que es quien a la vista de la documentación podrá orientarte mejor.
Saludos
hola, lo que reclama es el valor que se puso en el papel de compra venta ya que nunca lo a cobrado, tambien decir que fue el abuelo su padre quien nos hizo la compraventa con la intencion de no cobrar nunca era una donacion y ahora el a fallecido y el padre quiere la herencia y nos reclama eso y habra juicio
Hola Pedro.
Anticipar el resultado de un pleito es complicado, y mucho más, si careces de la documentación.
En gran medida el tema va a venir determinado por si la venta se hizo en escritura o no, pues si se hizo en escritura el notario tuvo que dejar reflejado si hubo o no pago y como; por lo demás la donación simulada es nula, pero todo lo que comentas hay que probarla, y por eso te he indicado que la prueba es decisiva en este caso.
Saludos
Buenas tardes, mi padre heredó una vivienda de sus padres, de esa vivienda yo asumo todo los gastos de luz, agua, contribución…, Soy soltera y sin hijos, esa vivienda hablado con el resto de hermanos es mía, pero no hay ningún papel que lo acredite, me gustaría saber qué manera es la más correcta ahora que están vivos y en condiciones tanto físicas como mentales de poner esa vivienda a mi nombre, gracias
Hola María.
Siento decirte que este no es más que un blog divulgativo, no una web de asesoramiento jurídico gratuito, entre otras cosas porque no puede serlo.
Lo cierto es que la vivienda es de tu padre, y cualquier acuerdo con tus hermanos antes de que el fallezca carece de validez jurídica.
Es por tanto tu padre (que además afortunadamente está bien) quien ha de decidir si quiere dártela, cuando y como hacerlo.
Saludos
Buenos dias. Muy interesante el artículo. Aunque el caso que yo quiero plantearle es algo diferente puesto que es donación de un piso entre hermanos.
La cuestión es la siguiente, la donación de un piso de un matrimonio a la hermana de la mujer para el impuesto de donaciones en que grupo tributaria? Todo en el grupo III o la parte del piso correspondiente al marido en el IV y la parte de la mujer en el III? Y si la donación se hiciese a la hermana de la mujer y al marido de ésta, se pagaría el mismo porcentaje de impuesto o más? Gracias
Hola Paco.
No soy fiscalista, y este blog no es de asesoramiento jurídico gratuito
Dicho esto me gustaría que entiendas que respondo los comentarios tal como los recibo, y el caso que planteas requiere un estudio pausado, por lo que te recomiendo que contraes a una gestoría.
A mi entender si es sólo a la hermana, tributaría por el grupo III la mitad del valor y por el grupo IV la otra mitad; de hacerse al matrimonio tributaría por el grupo III el 25% y por el IV el 75% (por tanto se pagaría más).
Insisto que acudas a una gestoría donde más pausadamente y a cambio de los correspondientes honorarios, confirmarán o rechazarán lo que acabo de expresarte sin mayor reflexión que la que se tiene a vuelapluma.
Saludos
Gracias por.la respuesta Francisco. Entiendo que entonces la donación entre cuñados entra en grupo 3, que era lo que no me quedaba claro en la definición de los distintos grupos. Gracias de nuevo
Debo de haberme expresado mal, pues entiendo que la ley, aunque no distinga habla de parentesco por consanguinidad y no por afinidad, aunque insisto en que mejor consultar a un asesor fiscal.
Saludos
Buenos días. Se me debió ir el dedo al escribir, queria decir en el grupo 4, que es lo que entendí por su respuesta. De nuevo gracias y saludos
Hola,buenos días;mi pregunta nace de este tema;mi madre tiene una casa en propiedad en Murcia (que no utiliza pues vive de alquiler en Madrid);y se ha planteado venderla y darnos una parte a los 7 hermanos que quedamos ;mis hermanos y yo mismo nos preguntamos si no sería mejor venderla ya cuando fallezca (que en teoría subirán los precios);pues ahora en teoría los gastos serían mayores para ella y nosotros ,que después como herencia .Que es más recomendable ?
Y además…,mi hermano mayor falleció ,estaba separado de su mujer y tenía una hija ;esta se despreocupó de la herencia de mi hermano (incluso del entierro),y ahora no nos deja ver a nuestra familia a su hija,por lo que mi madre no quiere darle ni un céntimo ;si fallece le deberá de dar importe alguno por la venta de esa casa ?
Hola Antonio.
Lo primero que habría que ver es si la vivienda es o no privativa de tu madre; aceptando que lo sea, el decidir vender o no vender, donar o no donar, es una cuestión que le compete a ella y no a los hijos.
Si con el tiempo subirá o no el valor del inmueble, me parece que es una especulación, que no siempre se cumple: igual que hablar de la fiscalidad futura de una operación (pues raro es el año que no cambian la normativa fiscal)
Respecto a tu hermano, al fallecimiento de tu madre, tu sobrina (hija de tu hermano y nieta de tu abuela) es legitimaría de la abuela, y por tanto tiene derecho a recibir una octava parte de un tercio de la herencia (obviamente la madre de la niña no es legitimaría y a nada tiene derecho)
Saludos
Buenos días,
Acabo de encontrar su artículo y quería darle las gracias por su tiempo y dedicación!!
Quería preguntarle si podría hacer el mismo post entre donar, vender, contrato de vitalicio, «préstamo» de hermano a hermanos/sobrinos..
Tenemos una tía de 86 años. Tiene varios inmuebles y buscamos la forma más garantista y ventajosa de transmitir. La CCAA es Galicia.
Los impuestos son altos en todas formas y no hay liquidez para afrontar ese pago.
La venta de una segunda vivienda por una persona de más de 65 años está grabado por ganancia patrimonial, verdad?
Un «préstamo» a esa edad sería un contrato simulado..
Y qué opina de un contrato de vitalicio?
Muchas gracias!
Hola Dolores.
Siendo impuestos cedidos a las comunidades autónomas, me resulta imposible conocer todos los tipos impositivos; pero insisto en que aunque la fiscalidad sea importante, una cosa es el gasto y otra el coste.
No son las mismas las obligaciones en la compra, que en la donación (como explico en este post) y en el contrato de vitalicio (que explico en este otro post https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-vitalicio/)
Los préstamos no tienen por qué ser simulados por razón de la edad, sino por razón de la simulación, y son las circunstancias del préstamo las que pueden dar indicios de simulación; así un préstamo de alguien de más de 65 años puede intuirse que es simulado si fija un plazo de devolución excesivamente alto (por ejemplo 30 años)
Respecto a la ganancia patrimonial por la venta de una segunda vivienda que haga un mayor de 65 años, no es mi especialidad el IRPF, por lo que te recomiendo que acudas a un asesor fiscal.
Saludos
Buenas tardes,
Quería preguntarle que mi tío siendo viudo vendió a sus dos hijos una finca privativa (mitad a cada uno) y después les donó otra finca privativa pero donó 75% a la hija y 25% al hijo.
Tras esas operaciones, los hijos otorgaron escritura de disolución de condominio, de forma que la hija se quedó con toda la 1ª finca (la comprada) y el hijo con la 2ª (la donada).
Han pasado más de 10 años desde esas operaciones y desde que mi tio falleció y ahora quieren los hijos partir la herencia. Mi tio en su testamento dice que todo a partes iguales para los dos hijos.
Para partir se supone que el hijo ya recibió el 25% de la finca donada y la hija el 75% de la finca donada. Pero la valoración de ambas partes es igual? en el caso del hijo entiendo que se considera el valor actual (25%), pero en el caso de la hija (75%) se considera el valor que se puso en la disolución de condominio, el valor que tenía la finca cuando falleció mi tío o el valor actual, porque la hija ya no tiene la finca en su poder.
Muchas gracias.
Hola María.
Se trata de un problema de computación, imputación y colación; para cuya solución lo primero que hay es que ver el testamento y la escritura de donación.
En principio la donación se computa según el estado al tiempo de la donación y con el valor actual; mas estamos ante un tema que no creas que ha dejado de provocar ríos de tinta.
Saludos
Buenos días Don Francisco,
Leo a menudo su blog, lo tengo como referencia en muchos asuntos, pero nunca había hecho un comentario y, en éste caso, es para hacer una pregunta «de novato»:
Cuando transmitimos un bien inmueble, el notario comunica la misma a la Administración Local. ¿Dicha comunicación es suficiente a efectos de cumplir con la obligación del sujeto pasivo del IIVTNU o debe éste además presentar un escrito dentro del plazo correspondiente comunicando la transmisión y solicitando la liquidación del Impuesto? y en caso de que sea suficiente la comunicación por parte del notario ¿es también suficiente a efectos de cumplir lo dispuesto en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria para la Inscripción en el Registro de la Propiedad?.
Quedo a la espera de sus comentarios acerca de mis dudas «de novato», no puedo terminar este comentario sin felicitarle por su blog que tantas veces me ha ayudado y tantas dudas me ha resuelto.
Un cordial saludo.
José Trujillo.
Hola José.
Hay una resolución que considera insuficiente esa comunicación notarial, pues se realiza en función de un acuerdo entre el Consejo General del Notariado y la Federación Española de Provincias y Municipios, y entiende que el acuerdo debería de haberse adoptado con cada municipio en particular.
A partir de ahí, es obligación del comprador y del vendedor comunicar, y es cierto que en muchos Registros de la Propiedad no se tiene en cuenta esa resolución, o se ignora.
Saludos
Buenas. ¿Puedo vender mi piso de VPO a mi hermana? El arquitecto del ayuntamiento me dice que no hay problema y que no pida permiso pero en la inmobiliaria, que me está buscando piso, me dicen que tengo que solicitarlo en Vivienda. Mi hermana tiene otras viviendas por lo que si lo solicito no me darían permiso. No sé qué hacer. Me he planteado el tema de la donación pero cómo explicamos el movimiento de dinero…
Yo la compré hace 14 años y recibí ayuda por primera vivienda. Está ubicada en Murcia. Mi hermana está soltera, sin hijos y sin posibilidad de tenerlos.
Gracias
Hola Elena
Desconozco la normativa de esa comunidad autónoma en materia de VPO.
Saludos
Si mi padre me venden a un valor bajo, casa. dejando en evidencia de la simulacion puedo demandar a mi padre por perjudicarme y perjudicar a mi hermano ademas de los pagos de impuestos de la casa y su mantenimiento y sin contar que no lo podre vender.??
Hola Coquito ¿en qué te perjudica? en todo caso y si me permites la broma, si demandas a tu padre por simulación, te recuerdo que aceptaste la donación por lo que al final te tendrías que demandar a ti mismo.
Sinceramente no entiendo nada, pero para el tema de negocios simulados mejor consulta a un abogado
Saludos
Hola, un articulo muy interesante. Yo quería plantear otra situación. Mi madre y mi tía heredaron un piso, y mi madre compró la parte de mi tía, quedándose la totalidad (pago 42500 euros a mi tía para adquirir la totalidad del piso).Posteriormente, mi madre vendió el piso a mi hermano. Lo valoraron en 85000 euros, de tal manera que mi hermano pagará a mi madre 42500 euros. Los otros 42500 euros según mi madre cuando toque heredar los primeros 42500 euros de la herencia serán para mi. Yo entiendo que es incorrecta la forma de proceder. Además, el piso en todo momento sigue estando a nombre de mi madre (ella asumió los gastos de la escritura, 1400 euros) mi hermano todos los meses paga 200 euros para reducir la deuda de 42500 euros. Yo la he dicho que no es correcto pero no quieren entender. Creo que es un reparto además de injusto muy mal gestionado juridica y fiscalmente y que solo va a traer problemas. Un saludo y muchas gracias.
Hola Daniel
Tendría que ver las escrituras, pero, tal y como lo cuentas, no parece que hayan optado por la mejor de las posibles soluciones.
Saludos