El ser Notario de pueblo te permite tener un trato directo con las personas; en muchas ocasiones estas ni son ciudadanos ni clientes, sino amigos; y en muchas otras tu eres el cliente de quien entra en tu despacho.

Esta entrada la causan los panaderos de uno de los pueblos que serví hace tiempo, y que más que panaderos eran auténticos artesanos de la harina, porque además de pan hacían unos pasteles tan ricos que no digo el pueblo, no por secreto profesional ni por secreto de protocolo, sino para que no se conozcan esos pasteles y así pueda seguir yo disfrutándolos cuando quiera a un precio muy barato.

Estos panaderos eran hermanos, y como manda su profesión, tenían siempre problemas para ir a la Notaría, pues su jornada laboral empezaba a la una de la mañana, por lo que vivían de noche y dormían de día.

Eran trabajadores incansables y siempre tenían alguna póliza con el banco, o alguna inversión que hacer con los ahorros que lograban tras horas de trabajo.

Una mañana entra uno de ellos en el despacho y de sopetón me larga con una sonrisa “Don Francisco mis primos me quieren vender sin vender la panadería ¿Cómo lo hacemos?“.

Se me cayó el ducados de la boca (entonces se podía fumar en cualquier sitio).

Pues macho, cuando tu me expliques cómo puedes vender sin vender una barra de pan, yo te hago la escritura, y gratis; pero explícame el tema y dame un tiempo para pensar como lo resolvemos, le respondí.

Me comentó que la panadería era de su bisabuelo, que era panadero; que la habían heredado su padre y su tío (que también eran panaderos); pero que sus primos no querían pasar los sacrificios que tiene esa profesión, por lo que eran ellos los que habían seguido ejerciendo el oficio en el local en el que de toda la vida había estado la panadería del pueblo.

Los primos se llevaban muy bien, y jamás habían tenido ningún problema, de hecho jamás les habían pedido a cambio del local nada (aunque eso sí todos los primos y sobrinos tenían barra libre de pan y pasteles), simplemente querían conservar la propiedad de su padre.

Ahora los panaderos tenían un negocio floreciente, venían muchos turistas los fines de semana, las ventas de pasteles iban viento en popa; necesitaban más maquinaria, empezaban a realizar operaciones complejas con el banco y lo que era un oficio artesanal, se estaba convirtiendo en una empresa, siendo que además el lugar en el que se encontraba la panadería era clave de su éxito.

Los primos conscientes de la situación, entendían que por más que quisieran mantener el patrimonio de su padre, en realidad una cuota indivisa en un local carecía de valor económico, y que estaban empezando a incomodar a sus primos panaderos con los que se llevaban fenomenalmente. Por eso, estaban dispuestos a “poner el local a nombre de sus primos”, pero seguían teniendo ese apego sentimental con el local y querían “vender sin vender”.

La historia me dejó bastante perplejo (pues raras son esas buenas relaciones entre familiares) y me comprometí a intentar buscar una solución.

Andaba yo rumiando sobre los negocios fiduciarios, incluso planteándome hacer documentos privados contrarios a una escritura pública, y disparates por el estilo que sólo se le ocurren al jurista que trata de ayudar, cuando tomando café con uno de esos primos, me comenta “nosotros queremos vender o regalar, no nos importa, sólo queremos reservarnos el dominio”.

En ese momento se me encendió la bombilla y se me ocurrió hacer una compraventa con precio aplazado (pues tampoco había interés en cobrar) y con pacto de reserva de dominio, aunque merecería una entrada especial explicar qué pasó cuando: los que compraron sin comprar quisieron hipotecar la finca y cómo tuve que explicar a los que vendieron sin vender que aun no siendo prestatarios debía de firmar la hipoteca.

¿Qué es la venta con pacto de reserva de dominio?

Es una compraventa como otra cualquiera, dado que el contrato de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento, y de dicho contrato surge una obligación del comprador de pagar el precio y otra obligación para el vendedor de transmitir el dominio de la cosa vendida.

La particularidad de la reserva de dominio está en que el vendedor entrega al comprador la posesión de la cosa vendida, pero dicha entrega de la posesión no es una transmisión de la propiedad.

El pacto de reserva de dominio es una fórmula que se usa para permitir que el vendedor entregue la cosa vendida, pese a que el comprador no ha completado el pago del precio, o dicho de otra manera es una garantía de cobro del precio aplazado.

¿Qué ventajas tiene hacer una venta con pacto de reserva de dominio?

Frente a la compraventa con precio aplazado en la que se estipula la condición resolutoria del artículo 1504 del Código Civil o en la en que el comprador hipoteca el bien adquirido, su fiscalidad es muy ventajosa.

Tanto la condición resolutoria explícita como la hipoteca hacen que la compraventa además de tributar por ITP (en Andalucía según el precio entre un 8% y un 10%) la garantía tributa por el impuesto de Actos Jurídicos documentados (en Andalucía al 1.5%), por lo que son operaciones de un gran coste fiscal (amén de que en el arancel notarial se cobran dos conceptos, por lo que la escritura se encarece).

La venta con pacto de reserva de dominio tributa solo por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (como hemos dicho en Andalucía entre un 8% y un 10%), y sólo permite cobrar un concepto en el arancel notarial, siendo que además el que vende con pacto de reserva de dominio, al no transmitir en ningún momento la propiedad del bien vendido, tiene muchísimo más garantizado el cobro que en los otros dos casos citados, y se ahorra el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Qué inconvenientes tiene hacer una venta con pacto de reserva de dominio?

Erróneamente algunos Registradores de la Propiedad, dado que en el Registro se inscriben el dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles (art 1 LH), sostienen que la compraventa puramente consensual no es materia inscribible, pues no hay cambio de dominio.

Lo cierto es que en los dos casos que he afrontado la cuestión, tras unas iniciales reticencias, la escritura se inscribió sin mayores problemas.

Pero el inconveniente más grave es que la venta con pacto de reserva de domino puede usarse como cauce para enmascarar préstamos usurarios y violar la prohibición del pacto comisorio.

  1. No es pacto de reserva de dominio, sino pacto de retroventa, o venta con retracto convencional, el que realiza el promotor inmobiliario estipulando la posibilidad de recuperar la finca a cambio de devolver el dinero que pagó o uno superior (tema abordado por la Sentencia del TS de 27 de Enero de 2012).
  2. El mismo cauce de venta con pacto de retro es el que se usa para simular préstamos en los que el prestamista aparentemente compra una finca que es vendida con un derecho de recompra por el vendedor (fijando como precio de venta un precio superior al del préstamo). La única manera de luchar contra esto es estar muy atentos a la documentación que en ocasiones se firma tras el otorgamiento de una escritura y sin la presencia de un Notario (si quiere saber más del tema, es más que interesante este artículo del blog hay derecho).

 

¿En qué se diferencia una venta con reserva de dominio de una prohibición de disponer?

Dejando al margen la legalidad de la prohibición de disponer en actos onerosos (lo que también merecería una entrada especial, pues rechazar su legalidad en base a un mero artículo de un reglamento hipotecario -norma meramente adjetiva- es cuestionable).

En la prohibición de disponer el adquirente se ve privado de una de las facultades inherentes al dominio (la de enajenar), cosa que no sucede en la venta con pacto de reserva de dominio. Lo que si sucede en la venta con pacto de reserva de dominio es que pueden enajenar:

  • El vendedor.- Pues es dueño, y  por tanto puede vender (aunque el comprador ha de tener en cuenta el derecho preferente de todo aquel que compre al comprador, si se paga el precio)
  • El comprador.-  Aunque el que adquiera de este ha de ser consciente de lo que sucederá si no se paga el precio;, y en el momento de la venta de una cosa adquirida con pacto de reserva de dominio, estamos hablando de un caso de venta de cosa ajena.

 

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