El ser Notario de pueblo te permite tener un trato directo con las personas; en muchas ocasiones estas ni son ciudadanos ni clientes, sino amigos; y en muchas otras tu eres el cliente de quien entra en tu despacho.
Esta entrada la causan los panaderos de uno de los pueblos que serví hace tiempo, y que más que panaderos eran auténticos artesanos de la harina, porque además de pan hacían unos pasteles tan ricos que no digo el pueblo, no por secreto profesional ni por secreto de protocolo, sino para que no se conozcan esos pasteles y así pueda seguir yo disfrutándolos cuando quiera a un precio muy barato.
Estos panaderos eran hermanos, y como manda su profesión, tenían siempre problemas para ir a la Notaría, pues su jornada laboral empezaba a la una de la mañana, por lo que vivían de noche y dormían de día.
Eran trabajadores incansables y siempre tenían alguna póliza con el banco, o alguna inversión que hacer con los ahorros que lograban tras horas de trabajo.
Una mañana entra uno de ellos en el despacho y de sopetón me larga con una sonrisa «Don Francisco mis primos me quieren vender sin vender la panadería ¿Cómo lo hacemos?«.
Se me cayó el ducados de la boca (entonces se podía fumar en cualquier sitio).
Pues macho, cuando tu me expliques cómo puedes vender sin vender una barra de pan, yo te hago la escritura, y gratis; pero explícame el tema y dame un tiempo para pensar como lo resolvemos, le respondí.
Me comentó que la panadería era de su bisabuelo, que era panadero; que la habían heredado su padre y su tío (que también eran panaderos); pero que sus primos no querían pasar los sacrificios que tiene esa profesión, por lo que eran ellos los que habían seguido ejerciendo el oficio en el local en el que de toda la vida había estado la panadería del pueblo.
Los primos se llevaban muy bien, y jamás habían tenido ningún problema, de hecho jamás les habían pedido a cambio del local nada (aunque eso sí todos los primos y sobrinos tenían barra libre de pan y pasteles), simplemente querían conservar la propiedad de su padre.
Ahora los panaderos tenían un negocio floreciente, venían muchos turistas los fines de semana, las ventas de pasteles iban viento en popa; necesitaban más maquinaria, empezaban a realizar operaciones complejas con el banco y lo que era un oficio artesanal, se estaba convirtiendo en una empresa, siendo que además el lugar en el que se encontraba la panadería era clave de su éxito.
Los primos conscientes de la situación, entendían que por más que quisieran mantener el patrimonio de su padre, en realidad una cuota indivisa en un local carecía de valor económico, y que estaban empezando a incomodar a sus primos panaderos con los que se llevaban fenomenalmente. Por eso, estaban dispuestos a «poner el local a nombre de sus primos», pero seguían teniendo ese apego sentimental con el local y querían «vender sin vender».
La historia me dejó bastante perplejo (pues raras son esas buenas relaciones entre familiares) y me comprometí a intentar buscar una solución.
Andaba yo rumiando sobre los negocios fiduciarios, incluso planteándome hacer documentos privados contrarios a una escritura pública, y disparates por el estilo que sólo se le ocurren al jurista que trata de ayudar, cuando tomando café con uno de esos primos, me comenta «nosotros queremos vender o regalar, no nos importa, sólo queremos reservarnos el dominio».
En ese momento se me encendió la bombilla y se me ocurrió hacer una compraventa con precio aplazado (pues tampoco había interés en cobrar) y con pacto de reserva de dominio, aunque merecería una entrada especial explicar qué pasó cuando: los que compraron sin comprar quisieron hipotecar la finca y cómo tuve que explicar a los que vendieron sin vender que aun no siendo prestatarios debía de firmar la hipoteca.
¿Qué es la venta con pacto de reserva de dominio?
Es una compraventa como otra cualquiera, dado que el contrato de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento, y de dicho contrato surge una obligación del comprador de pagar el precio y otra obligación para el vendedor de transmitir el dominio de la cosa vendida.
La particularidad de la reserva de dominio está en que el vendedor entrega al comprador la posesión de la cosa vendida, pero dicha entrega de la posesión no es una transmisión de la propiedad.
El pacto de reserva de dominio es una fórmula que se usa para permitir que el vendedor entregue la cosa vendida, pese a que el comprador no ha completado el pago del precio, o dicho de otra manera es una garantía de cobro del precio aplazado.
¿Qué ventajas tiene hacer una venta con pacto de reserva de dominio?
Frente a la compraventa con precio aplazado en la que se estipula la condición resolutoria del artículo 1504 del Código Civil o en la en que el comprador hipoteca el bien adquirido, su fiscalidad es muy ventajosa.
Tanto la condición resolutoria explícita como la hipoteca hacen que la compraventa además de tributar por ITP (en Andalucía según el precio entre un 8% y un 10%) la garantía tributa por el impuesto de Actos Jurídicos documentados (en Andalucía al 1.5%), por lo que son operaciones de un gran coste fiscal (amén de que en el arancel notarial se cobran dos conceptos, por lo que la escritura se encarece).
La venta con pacto de reserva de dominio tributa solo por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (como hemos dicho en Andalucía entre un 8% y un 10%), y sólo permite cobrar un concepto en el arancel notarial, siendo que además el que vende con pacto de reserva de dominio, al no transmitir en ningún momento la propiedad del bien vendido, tiene muchísimo más garantizado el cobro que en los otros dos casos citados, y se ahorra el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Qué inconvenientes tiene hacer una venta con pacto de reserva de dominio?
Erróneamente algunos Registradores de la Propiedad, dado que en el Registro se inscriben el dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles (art 1 LH), sostienen que la compraventa puramente consensual no es materia inscribible, pues no hay cambio de dominio.
Lo cierto es que en los dos casos que he afrontado la cuestión, tras unas iniciales reticencias, la escritura se inscribió sin mayores problemas.
Pero el inconveniente más grave es que la venta con pacto de reserva de domino puede usarse como cauce para enmascarar préstamos usurarios y violar la prohibición del pacto comisorio.
- No es pacto de reserva de dominio, sino pacto de retroventa, o venta con retracto convencional, el que realiza el promotor inmobiliario estipulando la posibilidad de recuperar la finca a cambio de devolver el dinero que pagó o uno superior (tema abordado por la Sentencia del TS de 27 de Enero de 2012).
- El mismo cauce de venta con pacto de retro es el que se usa para simular préstamos en los que el prestamista aparentemente compra una finca que es vendida con un derecho de recompra por el vendedor (fijando como precio de venta un precio superior al del préstamo). La única manera de luchar contra esto es estar muy atentos a la documentación que en ocasiones se firma tras el otorgamiento de una escritura y sin la presencia de un Notario (si quiere saber más del tema, es más que interesante este artículo del blog hay derecho).
¿En qué se diferencia una venta con reserva de dominio de una prohibición de disponer?
Dejando al margen la legalidad de la prohibición de disponer en actos onerosos (lo que también merecería una entrada especial, pues rechazar su legalidad en base a un mero artículo de un reglamento hipotecario -norma meramente adjetiva- es cuestionable).
En la prohibición de disponer el adquirente se ve privado de una de las facultades inherentes al dominio (la de enajenar), cosa que no sucede en la venta con pacto de reserva de dominio. Lo que si sucede en la venta con pacto de reserva de dominio es que pueden enajenar:
- El vendedor.- Pues es dueño, y por tanto puede vender (aunque el comprador ha de tener en cuenta el derecho preferente de todo aquel que compre al comprador, si se paga el precio)
- El comprador.- Aunque el que adquiera de este ha de ser consciente de lo que sucederá si no se paga el precio;, y en el momento de la venta de una cosa adquirida con pacto de reserva de dominio, estamos hablando de un caso de venta de cosa ajena.
No acabo de entender lo último:
Entiendo que el vendedor puede vender pues el dominio sigue siendo suyo, lo que no acabo de ver es que el comprador admita la operación pues ¿Qué remedio hay para evitar que el vendedor venda a un tercero cuando él esta pagando religiosamente las cuotas?, ¿Se le devolvería todo lo pagado?.
Para responder tu pregunta debes de tener en cuenta que una cosa es transmitir la propiedad y otra muy diferente la posesión.
Es cierto que el comprador quiere la propiedad, lo mismo que el vendedor quiere el dinero, por lo que una alternativa que me parece muy sensata y que permite el Código Civil, es este pacto de reserva de dominio, en el que pese a la transmisión de la posesión del bien vendido, el vendedor mantiene la propiedad (garantía muchísimo mejor que la condición resolutoria, en la que si hay desplazamiento de la propiedad).
Amén de que el desplazamiento posesorio impide la aparición de un tercero de buena fe protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo cierto es que la venta con pacto de reserva de dominio es inscribible en el Registro de la Propiedad, por lo que el comprador queda completamente protegido si el vendedor decide transmitir a un tercero.
No se si respondo adecuadamente lo que pretendes preguntarme, en otro caso házmelo saber por favor.
Un saludo
Ahí está la clave, según has dicho el vendedor sigue ostentando la propiedad del bien pero ¿Podría venderlo a un tercer comprador? Entiendo que según has explicado sí pues el vendedor sigue teniendo el dominio pero ¿Cuáles serían las consecuencias para el vendedor y los dos compradores (el que lo compró con reserva primeramente y el segundo) en este caso? Eso es lo que me lía.
Evidentemente puede venderlo, es más, desde el punto y hora que en España se admite la venta de cosa ajena, la pregunta «casi» está fuera de lugar, pero lo cierto es que estás dando muy acertadamente en el clavo y entendiendo perfectamente la figura.
Puede vender, y puede vender como dueño (que no es lo mismo que una venta de cosa ajena) y lo que operaría sería el artículo 1473 del Código Civil, por lo que es algo más que interesante que el comprador inscriba su compraventa en el Registro de la Propiedad, por lo que el segundo comprador no puede ser llamado al engaño.
¿Te aclaro la duda?, sinceramente el tema es interesantísimo y técnico, por lo que por favor no dudes en seguir debatiendo.
Un saludo
Perfecto, entendido la parte de los compradores.
Ahora pasamos al tema del comprador que lo hizo primeramente y al vendedor, ¿Qué acción tiene aquel contra este?, ¿Enriquecimiento injusto?, ¿Incumplimiento del contrato por no haber entregado la propiedad al final de los pagos?.
Creo que lo que en realidad me preguntas es la acción del segundo comprador frente al vendedor (aunque también habría que plantease la del primer comprador si no inscribe en el Registro de la Propiedad y el segundo comprador si lo hace).
Entendida así, la acción es la de resolución por incumplimiento e indemnización de daños y perjuicios (todo depende de como se haya hecho ese segundo contrato por el vendedor), pero aún no siendo especialista en derecho penal, si el que vende con pacto de reserva de dominio vuelve a vender y no indica claramente la situación de la finca, creo que las posibilidades de una querella por estafa están servidas.
Nuevamente sigo sin tener claro si exactamente respondo a tu pregunta, por lo que insisto en que sigamos el debate, pues lo veo de mucho interés, y complemente fenomenalmente el post.
Un saludo
Efectivamente te estaba preguntando por lo que has puesto en el primer párrafo y entre paréntesis, pues nadie en su sano juicio que viese una compraventa con pacto de reserva de dominio en el Registro compraría, de ahí que no entendería que el segundo comprador lo hiciese; no obstante también es un caso factible.
Me ha quedado totalmente claro el asunto.
Un saludo y muchas gracias por tu tiempo.
Gracias a ti por participar y por tu pasión por el derecho.
Un saludo
Buenas tardes Francisco, me surge una duda poniendo en relación el pacto de reserva de dominio y el retracto legal. El retrayente legal sustituye al que adquiere una cosa, por compra o dación en pago.
En una venta de finca rústica con reserva de dominio, que margen de actuación tiene el propietario de finca rústica colindante para retraer. Se trata de asegurar que el comprador al cual se le vende en unas condiciones muy ventajosas, pueda actuar, en connivencia con el propietario colindante o que el propietario colindante, se entere de la venta y pueda sustituir al comprador en esa situación de compra ventajosa. Todo se haría en principio en documento privado.
un saludo. mi perfil en facebook es juan luis ortiz gajino
Hola Juan Luis (ahora miro tu perfil de facebook).
Buena y curiosa pregunta me planteas, la de la colisión de la venta con pacto de reserva de dominio y los retractos legales.
Desconozco si hay jurisprudencia sobre la materia, pero el plazo para el retracto de colindantes se cuenta desde la inscripción en el Registro de la propiedad (imposible con el documento privado) y en su defecto desde que el colindante tiene conocimiento de la venta.
La duda es qué pasa si se vende con pacto de reserva de dominio y se ejerce el retracto; concretamente si la venta con pacto de reserva de dominio obedece a una finalidad distinta de la garantía del precio aplazado (que no es lo habitual), en que medida dicha reserva de domino afecta al retrayente.
Esperemos que algún compañero aporte algo al debate.
Un saludo
Así a «vuela pluma», y con base en art 348 del C.C y del reconocimiento que tanto en la Constitución como en la jurisprudencia tiene el derecho de propiedad, teniendo en cuenta la finalidad del contrato en este caso y que aunque el contrato está perfeccionado, no hay efectiva transmisión de la propiedad sino solo de la posesión, estimo que en una supuesta colisión de derechos, la propiedad debería imponerse.
Pues no lo tengo tan claro pues el retracto legal se da ante la venta no ante la transmisión de dominio, no olvidemos que la constitución reconoce la propiedad, pero también su función social, y que son razones de interés general las que provocan el derecho de retracto (aunque en contra podría decirse que los retractos son de interpretación restrictiva).
Esperemos más aportaciones al tema.
Saludos
(aunque en contra podría decirse que los retractos son de interpretación restrictiva), ahí voy yo Francisco, ahí voy yo. Un saludo
Buenos días, Francisco.
Investigando un poco más sobre el tema, he encontrado este artículo del Reglamento del ITP:
«3. Cuando en el contrato se establezca la reserva del dominio hasta el total pago del precio convenido se entenderá, a efectos de la liquidación y pago del impuesto, que la transmisión se realiza con la condición resolutoria del impago del precio en las condiciones convenidas.»
Por tanto, mucho me temo que no va a ser una forma de ahorrar dinero, ya que a efectos impositivos va a tener la misma consideración que una condición resolutoria.
Un saludo,
http://www.desalvador.es
Buena aportación Pelayo, muchas gracias
Buenas tardes y gracias de antemano por sus comentarios si proceden.
Me planteo la siguiente cuestion, y posiblemente una reserva de dominio podria ser una solucion a mis planteamientos.
Soy un emprendedor de Barcelona, casado en regimen de separación de bienes. Dispongo de una inmueble del que tengo el 100 % de la propiedad libre de cargas en la que vive un familiar en regimen de usufructuario y también de mi domicilio habitual al 50% con mi esposa con carga hipotecaria.
Tengo intención de abrir un negocio, una S.L. Unipersonal y quiero dejar fuera las propiedades. Tengo algunas preguntas :
– Hasta donde puede llegar la responsabilidad de un administrador único (en el supuesto que realice su gestión diligentemente y no concurra en ninguno de los preceptos imputables de mala praxis. Pueden reclamar sus bienes personales en caso de problemas económicos de la empresa en el supuesto anterior??
– Si antes de la creación de la empresa practicó una extincion del condominio de la propiedad hipotecada, que quizas seria lo mismo o mas economico que la venta con reserva de dominio de la propiedad hipotecada hacia mi esposa, primero, el banco donde esta hipotecada me puede poner algún impedimento para realizarla y segunda, queda esta propiedad liberada de posibles actuaciones frente al administrador y sus bienes iniciadas por acreedores si los problemas económicos se dieran en un corto espacio de tiempo después de la creación de la sociedad. (No pretendo que así sea, qSoy un emprendedor de Barcelona, casado en regimen de separación de bienes. Dispongo de una inmueble del que tengo el 100 % de la propiedad libre de cargas en la que vive un familiar en regimen de usufructuario y también de mi domicilio habitual al 50% con mi esposa con carga hipotecaria.
– con la propiedad de la que poseo el 100% de la nuda propiedad y una parte del usufructo (Procede de una herencia de mi fallecido padre y mi madre disfruta de ella) , puedo blindarla de algún modo de forma similar?, por ejemplo hacer este tipo de operacion de venta con pacto de reserva del dominio al usufructuario, o a mi pareja, sin que tenga los costes de una donación o de una transmisión patrimonial ?? Y asj quedaria libre de posibles actuaciones de acreedores ?
Gracias por su trabajo en esta web y un cordial saludo
Hola Fernado.
Complejo el tema, aunque me pierdo en un principio, pues eso de ser 100% dueño de una finca de la que hay un usufructuario y que luego tienes al 50% con tu esposa es algo contradictorio.
Centrándome en las preguntas.
En principio si actúas diligentemente como administrador no respondes con tu patrimonio, aunque el fijar cuando hay o no diligencia es algo que deben de apreciar los tribunales de justicia, pero de actuar como tu dices, nada pueden reclamarte.
Fiscalmente no es lo mismo vender con pacto de reserva de dominio (que tributa por TPO -En Andalucía al 8%) que una disolución de condominio (que tributa por AJD -En Andalucía al 1.5%).
Respecto de la hipoteca tengo un post explicando lo que es la compra con subrogación (que perfectamente se aplica a la disolución de condominio) y en el que explico como la subrogación es perfectamente válida entre tu y tu esposa, pero que no vincula al banco salvo que la consienta (https://www.notariofranciscorosales.com/la-compraventa-con-subrogacion-de-hipoteca/).
Respecto de la responsabilidad por la empresa sólo respondería el inmueble en caso de quiebra y probablemente si al quiebra fuera culpable, por lo que puedes estar tranquilo.
Yo estudiaría seriamente la disolución de condominio, y me acercaría a la Notaría más cercana o a un abogado.
Un saludo
Buenos días. Tengo una duda sobre el pacto de reserva de dominio. Si se vende una vivienda co este pacto, las escrituras de la vivienda, ¿cuándo se ponen a nombre del comprador? ¿Al hacer el contrato o cuando se termina de pagar?.
Gracias.
Hola Marí Jose.
A nombre del comprador están desde el principio, la propiedad depende de lo pactado, pero lo normal es que sea cuando se termina de pagar el precio (en realidad supongo que es lo que me preguntas).
Un saludo
Tengo un caso para resolver un poco complicado, no tengo muy claro si el contrato será prenda con usufructo o sería conveniente otro tipo de contrato.
Se trata del administrador de una sl, tiene una deuda de la obra realizada para el negocio, que el negocio no es capaz de financiar. La constructora le aceptaría como pago una parcela propiedad del administrador y de su mujer, separados legalmente. La parcela tiene una carga hipotecaria, de la que se haría cargo la constructora. Por tanto, el continuaría con el usufructo de la parcela, pero adquiriría un compromiso de pago del valor de la deuda, similar a la tasación de la parcela. Si en 10 años salda la deuda, la propiedad volvería al administrado y a su mujer. Pero, ¿como articular esto en un contrato?
Hola Izas.
Tu mismo pones de manifiesto la complicación del tema, en principio parece una dación en pago, más sería altamente recomendable que comentéis con mi compañero todas y cada una de las posibles estipulaciones, aunque no me queda claro quien es el deudor, y como pretendes que se quede con el usufructo, salvo que la deuda sea pírrica.
Saludos
Hola Francisco, en primer lugar gracias por tus aportaciones , sin duda son de mucha utilidad y se agradece.
Mi pregunta es la siguiente; en caso de que el registrador que corresponda no ponga traba alguna a la inscripción de la compraventa con reserva de dominio, queda el comprador protegido respecto de embargos de terceros? GRacias de antemano y un saludo.
Hola José.
Obviamente si sigue siendo el vendedor dueño, el comprador no queda protegido frente a embargos por deudas del comprador, otra cosa es la situación en la que quedaría el acreedor que embarga, si se completa el pago del precio, y qué debe de hacer ese acreedor, para garantizar el cobro (tema nada sencillo y sobre el que poco o nada se ha escrito)
Saludos
Creo que no lo he entendido cuando dice lo de «el comprador no queda protegido frente a embargos por deudas del comprador». Es decir, y en referencia a lo que le planteaba, que si el vendedor que ostenta la reserva de dominio (y por tanto propietario) es embargado por un banco o cualquier otro tercero, ¿el comprador que está pagando a plazos la finca, está totalmente desprotegido?. ¿O estaría por delante de ese acreedor del vendedor? De ser así, la inscripción en el registro de esa reserva de dominio para el comprador poca utilidad tiene.
Muchísimas gracias de antemano.
Un saludo.
En el registro de la propiedad el derecho que antes accede al registro tiene preferencia frente al posterior, si la reserva de dominio es en garantía del pago del precio aplazado y el comprador paga dicho precio, puede estar más que tranquilo, aunque dudo que el acreedor no actúe y solicite el embargo de esas cantidades aplazadas (obviamente al comprador le es irrelevante pagar de una forma u otra).
Saludos
Muchas gracias por su pronta respuesta. Ha sido de mucha utilidad, especialmente en un tema en el que como bien dijo poco se ha escrito al respecto. Igualmente quisiera agradecer la labor que hace a través de su blog, generando conocimiento y debate sobre el infinito mundo del derecho.
Un saludo.
Paco,eres un crack!
Dos comentarios a la espera de leerlo todo con más tiempo:
A) Sabías que en Roma la doble venta era una potestad del vendedor?
B) Y que la Tabula VI de la Ley XII Tablaz preveía que hasta la completa solutio no hay cambio de dueño sin necesidad de ninguna reserva?
Un abrazo y enhorabuena por tu labor
Muchas gracias José Luis
Buenos días, he estado leyendo el interesante artículo y viendo las exposiciones posteriores.
Me gustaría hacerle una pregunta sobre un caso en el cual me encuentro ahora mismo.
Estoy con la intención de hacer una compraventa con pago aplazado y con reserva de dominio, pero sobre la vivienda que quiero comprar, el vendedor tiene una hipoteca. Si el vendedor no puede liquidar la hipoteca, que posibilidad habría de defender mis derechos si el banco o un tercero embarga dicha vivienda al vendedor? Podría inscribirse esa compraventa con pago aplazado y reserva de dominio en el registro de la propiedad, a pesar de la hipoteca?
Muchas gracias de antemano.
Un saludo.
Hola José María.
El problema es que precisamente al vender con pacto de reserva de dominio, el vendedor sigue siendo dueño y por tanto puede ser embargado, lo que planteas es una operación bastante arriesgada, que te recomiendo mires con puntos y comas junto a un profesional.
Saludos
Hola Francisco, gracias por su respuesta.
Otra cuestíon, si la compraventa con pago aplazado se hace sin reserva de dominio, tendría que autorizar el banco dicha operación? ya que tiene una hipoteca sobre esa propiedad.
Gracias.
Hola José María.
El banco no tiene que aprobar venta alguna, otra cosa es que se le plantee el cambio de deudor, cosa que en la que si tiene derecho a opinar; te recomiendo que leas el post de este mismo blog en el que explico qué es una compraventa con subrogación de hipoteca https://www.notariofranciscorosales.com/la-compraventa-con-subrogacion-de-hipoteca/
Saludos
Muchas gracias por su pronta respuesta.
Y enhorabuena por este magnifico blog.
Un saludo.
Antes que ninguna otra coas, mi reconocimiento y agradecimiento por el impagable servicio que hace este blog a quienes, como yo, somos profanos en temas jurídicos y legales.
El caso que planteo es el siguiente: soy propietario en pleno dominio de un chalet sobre el que no hay pendiente ninguna carga ni gravamen, pero que necesita importantes obras de acondicionamiento y rehabilitación. Hay un posible comprador interesado, asumiendo las reformas a sus expensas, pero dice no disponer de la cantidad necesaria para pagar el precio y, además, realizar las obras.
Carezco de toda información relativa a la solvencia de esa persona, y quisiera saber si para una posible compraventa con pago aplazado la fórmula más conveniente a mis intereses es precisamente ésta, la que incluye pacto de reserva de dominio.
En cualquier caso, tanto si lo es como si no, me preocupan en particular los riesgos derivados de la realización de dichas obras ante la eventualidad de desistimientos, impagos, suspensión o mala ejecución de las obras, etc.
En suma, ¿cuál es la vía más recomendable para afrontar esta posible compraventa, habida cuenta de la necesaria ejecución de las dichas obras?, ¿qué cláusulas o condiciones específicas serían imprescindibles?
Gracias por su atención, y un saludo muy cordial.
Hola Tomás.
Espero que comprendas que necesitas más una mezcla de asesoramiento jurídico y financiero que una consulta en un blog, y que este formato tiene muy importantes límites.
La ventaja del pacto de reserva de dominio es que precisamente sigues siendo dueño, y obtienes una garantía similar (a mi juicio superior a la de la hipoteca), el problema es que los riesgos de las obras los tienes que asumir como dueño que eres.
Te recomendaría encarecidamente que primero busqueas a alguien que te informe debidamente sobre la solvencia del comprador, y sobre todo que acudas también a un abogado que te redacte el contrato de forma que convenga a tus intereses, pues los Notarios hemos de mantenernos neutrales entre las partes.
Saludos
Muchísimas gracias, Francisco, por tu amable y rápida respuesta. En efecto, soy consciente de las limitaciones del blog y de lo que prudentemente cabe esperar de tus orientaciones y sugerencias y consejos, que en todo caso me siguen pareciendo más que beneméritas.
Entiendo, en todo caso, que sería esencial definir con toda precisión la naturaleza y las características de las obras, así como establecer los acuerdos al respecto y las garantías necesarias para prevenir posibles desatinos o tropelías, ¿no es así?
Y por último, desde el punto de vista del fedatario, ¿qué tipo de enfoque o especificaciones verías como más satisfactorias en la redacción del contrato?, ¿algún detalle a tener en cuenta, sine qua non?
Gracias de nuevo, y un saludo muy cordial.
Hola Tomás.
Como fedatario, me parece bien todo pacto no contrario a la ley, moral u orden público (antes te comentaba que una cosa es el asesoramiento notarial -imparcial a ambas partes- y otra el de un abogado -que es parcial mirando por los intereses del cliente-).
Lo que más me inquieta es precisamente esas obras, a efectos de responsabilidades urbanísticas, o con los agentes que intervengan en la construcción; y cómo jurista, no como Notario, no recomendaría autorizar esas obras antes de pago del precio; pues no sólo estas financiando la adquisición, sino que asumes riesgos por las obras.
Saludos
Entendido. Un millón de gracias.
Interesante, desde luego, la figura y muchos de los debates que genera. Me surge una duda en cuanto al juego de la fe pública registral… Planteo el supuesto. Por orden cronológico:
1.º El titular registral vende una finca y el comprador 1 no inscribe
2.º El titular registral muere y la finca es adjudicada a sus herederos, que la venden a un tercero (todos de buena fe) con pacto de reserva de dominio. Esta venta se inscribe, haciendo constar la reserva de dominio
3.º El comprador 1 presenta su título a inscripción
¿Se inscribiría el título del comprador 1?
Muchas gracias de antemano por su tiempo.
Un saludo cordial.
Mucho me temo que nada tiene que ver en este caso el pacto de reserva de dominio y que el tema se resuelve con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pues la solución sería la misma en caso de venta sin pacto de reserva de dominio por los herederos.
Los herederos de quien vende con pacto de reserva de dominio lo que pueden es vender aquello que tienen, y más que la propiedad lo que tienen es un pacto de reserva de dominio.
Saludos
Muchas gracias por su pronta respuesta, Francisco.
Creo que no he conseguido explicarme bien, porque mi duda era precisamente cuál es la protección que dispensa la inscripción al comprador con pacto de reserva de dominio (me surge al hilo del interesante comentario de José el 19/10/2016 para el caso de embargo al vendedor).
Antes de nada, quisiera precisar que el titular registral vende inicialmente la finca al comprador 1 SIN pacto de reserva de dominio, por lo que, tras su muerte, los herederos reciben la finca en propiedad (por inexactitud del Registro, ya que, en la realidad extrarregistral, pertenece ya al comprador 1) y son ellos, los herederos, los que venden al comprador 2 CON pacto de reserva de dominio
Por eso, la duda es que, no estando protegidos los herederos por el art. 34 por ser adquirentes a título gratuito, ¿lo estará el comprador 2?
Obviamente, si hubiera comprado sin pacto de reserva de dominio, sí, pues reuniría todos los requisitos del 34 LH. Pero, al comprar con pacto de reserva de dominio, dudo, pues:
-por una parte, el art. 34 exige que el tercero «adquiera» y la adquisición de nuestro comprador 2 no está consumada; pero,
-por otra parte, si no quedara protegido por no haberse consumado la adquisición, la inscripción sería inútil para el comprador 2 en este caso
Muchas gracias una vez más.
Un saludo.
El segundo comprador no es a título gratuito y es el protegido por el artículo 34, y entiendo que consumada o no tiene título inscrito y protegido.
Saludos
Entendido. Resuelta la duda entonces.
Gracias de nuevo.
Un saludo.
En primer lugar, muchas gracias por tu ayuda Francisco, tus artículos son de gran ayuda.
De cara a resolver la venta de mi 25% de un piso heredado a otro copropietario (que ya dispone del 75%) he estado considerando este tipo de contrato, ya que él no puede pagar ahora la cantidad necesaria y no le conceden hipoteca, pero en 2020 dispondrá de liquidez (al resolverse la propiedad de otro piso que compartía con su ahora ex-esposa).
El caso es que me gustaría acabar de convencerlo en hacer un pacto de reserva de dominio, pero con un pago aplazado: el primero pagaría una cantidad (casi la mitad del 25%) y en 2020 el dinero restante. Al ser los 2 copropietarios, podriamos acogernos al modelo de extinción de condominio y en vez de ITP sólo pagaríamos el AJD ¿Verdad? O también nos vemos obligados a pagar el Impuesto por Transmisiones Patrimoniales Onerosas?
El hecho es que él desea un contrato público de compra-venta con pago aplazado, pero yo deseo la reserva de dominio para no perder la propiedad si él no cumple con los pagso prometidos. ¿Cómo podría convencerle?
Quizás son demasiadas preguntas para un blog… en todo caso muchísimas gracias por tu conocimiento, puedas contestar o no. Un saludo desde Barcelona.
Hola Rafael.
La venta con pacto de reserva de dominio sirve para garantizar el cobro del precio aplazado, pero fiscalmente tributa como compraventa a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Saludos
Buenos días, creo que he dado con la solución a mi problema.
He vendido un piso que tiene pendiente una hipoteca. El comprador de momento no se puede subrogar. Me abona el importe de diferencia entre el precio y el restante de hipoteca. Ese resto me va a bonar durante 36 meses una cantidad igual o similar a la cuota hipotecaria y se compromete a ewscriturar y pagar el capital que reste de hipoteca al final de los tres años.
Me convendría hacer la venta con reserva de dominio? Tendría que hacer letras de cambio por los 36 plazos? .
Muchas gracias por su consejo. Saludos
Hola Isidro.
Puede ser una solución, pero yo no haría documento alguno por mi mismo sin estar debidamente asesorado al menos por un abogado a la vista de la documentación (sería como automedicarse, que es algo que si te cura, es fenomenal, pero que tiene un caro precio en caso de error)
Saludos
Muchas gracias Francisco. Efectivamente no se firmará contrato alguno sin el visto bueno del abogado.
Saludos cordiales
Hola, he llegado a un acuerdo para vender un piso consistente, en principio, en que la parte compradora se subrogaba en la hipoteca que quedaba pendiente (ese es el precio) y se comprometía en un plazo de cinco años a haberla cancelado (me iría pagando la cantidad igual a la cuota hipotecaria hasta que arreglase una herencia pendiente, momento en que me pagaría el montante principal). El problema ha sido que el banco no ha aceptado el cambio y ahora no sé muy bien a que figura jurídica recurrir.
Para mantener lo máximo posible el acuerdo, había pensado en una compraventa con pago aplazado con reserva de dominio pero me surgen varias dudas:
– Al no tener precio exacto (cada año cambian los intereses del préstamo… y además no sé si éste se cancelará al cabo de dos años, tres… o como máximo cinco) es posible este tipo de compraventa? Además, sobre que base se liquidaría el Iimpuesto de Transmisiones sin ese precio exacto?
– O acaso se liquidaría al finalizar el pago y adquirir la propiedad?
– Cuando tengo que pagar el impuesto de plusvalía municipal? Ahora o al acabar de cobrar?
Hola Andreu.
No veo problema en el precio de venta, pues lo que debes es el principal del préstamo, simplemente es cuestión de redacción y cualquier jurista puede hacerlo sin mayor problema.
La tributación de la venta con pacto de reserva de dominio es al formalizarse la venta, no al completarse el pago del precio y transmitirse la propiedad (y ello tanto a efectos de ITP como de «plusvalía municipal»)
Saludos
Muchas gracias y saludos desde las Illes Balears
Buenas tardes,
Voy a comprar un terreno rústico mediante un contrato con pacto de reserva de dominio en Barcelona.
Entiendo que el vendedor, tras la firma del contrato en notaría, tiene que tributar pagando el ITP y la plusvalía municipal.
Pero yo, como compradora ¿ qué impuestos estoy obligada a pagar? ¿los debería pagar tras formalizarse la venta o al completarse el pago del precio?
Gracias
Mal empezamos Manuela, pues la que llamas plusvalía municipal ha de pagarla el vendedor, y es incluso discutible que el devengo se produzca al tiempo de la firma de la escritura o cuando se entregue el dominio, pero el pago del ITP te corresponde a ti.
Saludos
Muchas gracias por la aclaración, pero sigo teniendo la duda de si tendré que pagar el ITP al formalizar la venta ante notario o al completarse el pago del precio.
Gracias
Perdona por haberme expresado mal, o sin la suficiente claridad.
La obligación de tributar por ITP la tienes dentro de los 30 días hábiles siguientes a la formalización del contrato.
Si quires mayor información sobre su fiscalidad, en este enlace encontrarás más información https://www.notariosyregistradores.com/ACTUALIDAD%20FISCAL/articulos/lareservadedominioyelfisco.htm
Saludos
Estimados señores: Somos dos hermanos que por herencia compartidos al 50 % un piso en la comunidad de Murcia, valorada en 90.000 euros y una casa y tres fincas rurales en la provincia de Zamora. La casa valorada en 40.000 euros y cada finca rural de secano en 1.500 euros (hoy dia abandonadas). Hemos decidió que uno se quede con todo lo de Zamora y el otro con la casa de Murcia sin que medie compensación económica.
Habiamos pensado realizar una extinción de condominio para que se nos aplique el 1.5 % de actos jurídicos documentados que tiene estipulado por este concepto la Comunidad de Murcia y la de Castilla León. Tambien tenemos dudas si por la diferencia de valoración habría que pagar el 8,5% que hay también estipulado en ambas comunidades por AJD, o al tratarse de extinción queda exonerado.
Para que la aplicación DE LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO , sea admitida nos han aconsejado algunos amigos que lo mejor es olvidarse de momento de las fincas rurales y realizar la extinción únicamente con los inmuebles bien conjuntamente o por separado. ¿Hacemos la extinción de una casa y luego de la otra o no hay problema en hacer la EXTINCION de ambos inmuebles simultáneamente?. Cuanto tiempo deberíamos dejar pasar para hacer la EXTINCION de las fincas rurales o deberíamos dejar zanjado este asunto para evitar, que en el espacio de tiempo fallezca alguno de los hermanos y se complique con los herederos. Dejar zanjado con compraventa ya que los valores son irrisorios y los impuestos a pagar deberían ser bajos.
Tampoco tengo claro donde esta la diferencia exacta que la ley marca para diferenciar extinción de permuta ya que algunas comunidades aplican permuta cuando es extinción y luego a reclamar
Agradeceria su aclaración a estas dudas. Un saludo Guillermo Garcia
Hola Guillermo.
Sinceramente no entiendo que tiene que ver tu pregunta con este post, amén de que este no es mas que un blog con un fin divulgativo, y no un consultorio jurídico gratuito.
Entiendo tus dudas, más la recomendación es que acudas a un asesor fiscal que analice con detalle la operación.
Saludos
Hola, primeramente felicitarte por el blog,. Te expongo mi caso, me compran un piso de la siguiente manera : me darían 20000 euros hoy mismo ,un pago mensual de 3000 euro ( total año 3600 euros)durante 4 años total venta piso 34400, hasta ahí perfecto las dos partes, queremos hacer un contrato( no sabemos como llamarlo) poniendo la forma de pago y la cantidad, no se harían las escrituras hasta pasados eso 4 años y se efectuara todos los pagos . Pregunto, ese contrato se podría llamar CONTRATO DE PAGO APLAZADO Y RESERVA DE DOMINO, poniendo que en el caso de no cumplimiento con el contrato perdería lo abonado hasta entonces , aclarando que no se harán las escritura y lógicamente no se registrara hasta la finalización del contrato… y por ultimo fiscalmente como seria el el comprador debería para dentro de 30 días de hacer el contrato el IMPUESTO DE TRAMISIONES PATRIMONIALES o se haría pasado los 4 años, en el caso de que estuviera obligado hacerlo y no lo hace en que me repercute a mi fiscalmente. Gracias
Hola Rosa.
Es que lo que estas pactando es una compraventa con precio aplazado, y según se entregue o no la cosa, con o sin pacto de reserva de dominio.
Fiscalmente tributa en el momento de realizarse el contrato.
Te recomiendo que si no quieres otorgar escritura, al menos acudas a un abogado.
Saludos
Hola Francisco y felicidades por el blog.
Al leer este post me han surgido un par de dudas:
1) ¿se puede alquilar inmediatamente el inmueble adquirido bajo la fórmula de compra-venta con reserva de dominio, o hay que terminar de pagarlo en su totalidad antes?
2) ¿Los compradores o vendedores pueden ser sociedades y no habría diferencia en cómo se completa la compra-venta?
Gracias por anticipado y un saludo
Jesús
Hola Jesús.
A mi juicio la primera pregunta depende más que del pago del precio, de la entrega de la posesión de la cosa vendida, por el vendedor al cobrador; en todo caso el arrendamiento se extingue en caso de resolución del derecho del arrendador, cosa que habrá que dejar bien claro en el contrato.
En cuanto a la identidad de las partes, no hay particularidad alguna, frente a cualquier otro contrato.
Saludos
Un saludo a Jesús y a los participantes en este hilo. Intentaré ser breve planteando mi pregunta. Quiero vender un inmueble sujeto al art.28 de la ley hipotecaria, heredado por testamento de un tío que murió sin haber tenido hijos, por lo tanto si apareciera un hijo secreto antes de 2 años desde su fallecimiento, el contrato de compraventa con un tercero quedaria resuelto y la casa pasaría a ser propiedad de ese hipotético heredero forzoso. Tengo un comprador muy interesado que me propone una compra aplazada (un 20%a la firna y un 80% al cumplirse el plazo) con condición resolutoria, escriturando y registrando el piso a,su nombre y acometiendo las obras necesarias para la habitabilidad de la vivienda.
Estoy pensando en plantearle el pacto con reserva de dominio, ya que veo que tiene más garantías para mi. Pero en cualquier caso, ya sea con reserva de dominio o con transmisión de la propiedad y cláusula resolutoria, mi pregunta es ¿Que ocurre si el comprador fallece antes de vencer el plazo y pagar el 80% restante? En caso de tener la propiedad registrada, la heredan sus hijas menores de edad como vivienda habitual. ¿Tendría que recurrir a la via judicial para la resolución del contrato de compraventa? Y Si no perdiera el dominio, podría desahuciarlas? No quiero arriesgarme a un largo proceso judicial y me planteo si rechazar esta venta aplazada y esperar a que venza el plazo desde el fallecimiento de mi tío (falta poco más de un año) para vender sin riesgos y a «tocateja». Muchísimas gracias de antemano por su atención, un cordial saludo
Sea con pacto de reserva de dominio, sea con condición resolutoria, una y otra garantía se van a consignar en el Registro de la Propiedad, y si los herederos del comprador (o el comprador, que en este caso es el mismo) no pagan voluntariamente ni reconocen la resolución del contrato, la única solución siempre es judicial.
Saludos
Hola, y ¿qué pasaría si el vendedor muriese antes de que el comprador hubiera pagado todas las cuotas? Éste estaría obligado a seguir pagando? Muchas gracias.
Hola María.
El derecho al cobro se transmite a los herederos.
Saludos
Buenas tardes Francisco, es de muy agradecer lo ilustrativos y pedagógicos que resultan tus artículos y comentarios sobre esta farragosa cuestión.
Quería consultarte que me planteo suscribir como vendedor un contrato privado de compraventa de inmueble con pago aplazado ( 50% en el contrato privado y 50% con la escritura publica al año siguiente), dudando entre si incluir como garantía la reserva de dominio, la cláusula resolutoria o la prohibición de enajenar o disponer por el comprador. En el análisis de dichas figuras jurídicas en tu artículo y los posteriores comentarios me quedan varias dudas al respecto:
¿cual de las 3 figuras resultaría mas beneficiosa para mi (vendedor)?
¿ Se liquidan impuestos (ITP) con la firma del contrato privado o posteriormente con la escritura publica?
¿A efectos fiscales de ITP creo que la reserva de dominio y la cláusula resolutoria tienen el mismo tratamiento no? ¿ la base impositiva sería el 50% del precio de la venta que queda aplazado?
¿que tratamiento fiscal y que implicaciones tendría para las partes del contrato la prohibición de enajenar ?
Agradecido por compartir tu conocimiento, recibe un cordial saludo.
Manuel
Hola Manuel
En realidad nada es ni más ni menos beneficioso, simplemente es lo que es.
La liquidación de los impuestos es en los treinta días siguientes al contrato, sea este formalizado en escritura o en documento privado (distinto es que si se formaliza en escritura el Notario lo comunica a hacienda)
Salvo error por mi parte el tratamiento fiscal no es el mismo en la reserva de dominio (liquida como venta) que en la condición resolutoria (que además de la venta, es considerada como una hipoteca) y la base en ambos casos entiendo que es el precio de venta.
La prohibición de enajenar en actos a título oneroso no es inscribible en el registro de la propiedad, ni impide la venta
Te recomiendo encarecidamente que consultes todo mucho más detenidamente con un abogado
Saludos
Buenos días,
Interesante artículo.
Unas herederas han querido transmitir la vivienda heredada a un tercero, que se encuentra afectada por una limitación durante dos años a que aparezca un heredero forzoso. Con el acuerdo cerrado, nos encontramos que no obtienen la financiación por esta limitación(es lo que nos dicen).
Me he planteado la reserva de dominio durante el tiempo que quede pendiente hasta transcurrir ese plazo
Qué te parece como alternativa?
Mejor una resolutoria?
Dudas:
Cuantas escrituras hay que hacer? Hay que hacer algún documento a modo de cancelación cuando transcurra este plazo? O simplemente basta con el transcurso del plazo?
Las obras en la vivienda cómo están amparadas por esta figura?
Si se realizan y luego vuelve al propietario el dominio?
Como en un arrendamiento?
Qué riesgos ves para el vendedor en este contrato?
Y para el comprador?
Hola Juan CArlos
Tanto la reserva de dominio como la condición resolutoria, suponen que tu te conviertes en financiera, lo cual ni es bueno ni malo, siempre y cuando tengas claro el tema
Obviamente cuando se pague el precio habrá que hacer una escritura de carta de pago.
Respecto a las obras tendría que estudiarlo.
Respecto a riesgos, es una pregunta excesivamente amplia
Saludos