Habiendo tratado en este blog el contrato privado de compraventa, el contrato de arras, el contrato de reserva de vivienda, y la venta con pacto de reserva de dominio, toca hablar de la compra con subrogación de hipoteca.

En gran medida lo de la subrogación de la hipoteca es una aplicación práctica del dicho “si no vives como piensas, acabarás pensando como vives”, dado que la tradición jurídica española está basada en el derecho romano, que no era muy favorable a la figura de la novación de las obligaciones, pero no trato de dar aquí una lección magistral sobre el tema, ni dirigirme a juristas, sino intentar explicar esta figura a las personas más necesitadas de ello.

¿Qué es la compraventa con subrogación de hipoteca?

Pues en realidad es una compraventa normal y corriente.

La particularidad radica aquí en dos cuestiones:

  1. Se trata de la compraventa de un bien inmueble, normalmente un piso o una casa.
  2. Dicho piso o dicha casa tiene una carga que es una hipoteca (normalmente en garantía de un préstamo que en su día pidió el ahora vendedor, para poder comprar la casa que ahora trata de vender).

 

Ante esa hipoteca que grava el piso o casa que queremos comprar podemos adoptar (seamos vendedores o compradores) dos posibles posturas:

  1. Se acuerda que con el precio de compraventa, o con dinero que tenga el vendedor (cosa poco habitual) sea cancelada la hipoteca: sea porque el comprador puede pagar al contado, sea porque va a pedir un préstamo con garantía hipotecaria sobre la casa que va a comprar, y por tanto pagar todo el precio al vendedor con el importe de dicho préstamo hipotecario, pero ojo que conviene adoptar medidas de seguridad que garanticen que el vendedor verdaderamente cancela el préstamo.
  2. Se acuerda que el precio se paga: parte en metálico, y el resto haciéndose cargo el comprador del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca (dicho en Román Paladino “que el comprador se haga cargo de la hipoteca”.

 

Difícilmente pueden usarse menos palabras y más sencillas para explicar lo que es una compraventa con subrogación de hipoteca; pero si Ud ha llegado aquí supongo que ya lo sabe, aunque tiene diversas dudas que trataré de resolver seguidamente.

¿Cuándo conviene comprar una finca y subrogarse en la hipoteca que la grava?

Siempre que queramos obtener financiación en nuestra compra, pues si disponemos del dinero suficiente para pagar al contado, esa subrogación en la hipoteca carece de sentido.

Partiendo de esta premisa, la subrogación es una solución muy acertada:

  1. Si el préstamo que asume (esto es, en el que se subroga) el comprador, se acomoda a sus posibilidades de pago, y a las condiciones financieras que puede obtener y es capaz de aceptar. Deliberadamente me he centrado en tres aspectos y no en uno, pues creo que es un gravísimo error, y está muy generalizado, mirar un préstamo hipotecario atendiendo exclusivamente a la cuota mensual y tipo de interés, siendo muy recomendable que siga estas recomendaciones y entienda bien estos conceptos.
  2. Aunque las condiciones financieras del préstamo no sean tan ventajosas como las que el comprador puede obtener y está dispuesto a aceptar, si los gastos de una nueva hipoteca (Notaría, Impuestos, Registros, Gestión, Comisiones) son superiores a las ventajas que puede plantear este nuevo préstamo frente al anterior.

 

¿Cuándo no conviene comprar y subrogarse en la hipoteca?

 

  1. Si podemos comprar al contado, pues incluso aunque las circunstancias del comprador pudieran aconsejar lo contrario, es más cómodo retener del precio la cantidad necesaria para cancelar la hipoteca, y encargarnos nosotros de dicho pago y de los trámites de la cancelación (obviamente son cosas que habrán de negociar las partes).
  2. Si las condiciones de la hipoteca en la que nos subrogamos son tan costosas que compensa obtener un nuevo préstamo y soportar los gastos que dicho nuevo préstamo conlleva (no es tan difícil de calcular y basta con coger papel y lápiz).
  3. Si el banco acreedor del vendedor no es de nuestro agrado, no nos engañemos, no todos los bancos son iguales, los hay más y menos transparentes, más y menos agresivos, la calidad del servicio influye, es cierto que cada vez los bancos son más vendedores de productos que prestadores de servicios, pero pensemos que una hipoteca tiene una larga duración, y que un banco que presta un mal servicio, o que mira exclusivamente por su interés y no por el de su cliente, a la larga nos hará perder dinero.

 

¿Quiénes tienen que intervenir en una compraventa con subrogación de hipoteca?

Sólo el comprador y el vendedor son necesarios para realizar una compraventa con subrogación de hipoteca.

Es muy importante partir de esta premisa, y no llamarse a engaños, aunque probablemente Ud acudirá a la siguiente pregunta en la que trato de explicar la posición del banco en esta operación.

Estamos hablando de una compraventa normal y corriente, como dije al principio, y que la subrogación de la hipoteca que grava el bien adquirido puede ser un pacto todo lo importante que quieran, pero no dejamos de hablar de un pacto, no del contrato principal.

En el contrato de compraventa, lo elementos esenciales son, como en todo contrato: el consentimiento, objeto, causa, así como la cosa que se vende y el precio.

Es algo más que recomendable cuando se pacta la subrogación de la hipoteca fijar la importancia de dicha subrogación, pues lo normal es que la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario, sea un elemento esencial del negocio (pero no por su naturaleza, sino por voluntad de las partes) y por tanto, y aunque encarezca el coste de la escritura, hay que plantearse la posibilidad de pactar condición resolutoria de la compraventa si el banco no acepta la subrogación.

También te recomiendo encarecidamente que pidas al vendedor copia simple de la escritura de préstamo hipotecario en la que te subrogas, pues sólo así podrás saber sus condiciones, y no te llevarás sorpresas como las cláusulas suelo etc.

Tras escribir este post edito para insertar las disposiciones adicionales 6 y 7 de la ley 5/20019 de 15 de Marzo que regula los créditos inmobiliarios según los cuales.

Disposición adicional sexta. Supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo.- Las disposiciones previstas en esta Ley serán de aplicación a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a los de novación modificativa del contrato de préstamo.

Disposición adicional séptima. Obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado.- El empresario que, con ocasión de la transmisión de un inmueble hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogación de éste en la obligación personal de un préstamo inmobiliario sujeto a esta Ley, debe comunicarlo al prestamista con al menos 30 días de antelación a la fecha de la firma prevista, al objeto de que el prestamista pueda realizar el necesario análisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de información precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo reglamentario, dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiación hipotecaria.

Las dudas que plantea la nueva normativa llegan al punto de que se habla de transmisión, no de venta; parece que queda excluido el caso de herencia (pues el contrato surte efecto entre las partes y sus herederos –art 1257 CC-) al igual que el de disolución de condominio y liquidación del régimen económico del matrimonio (pues el adquirente ya es dueño y deudor).

No entiendo por qué la ley no explica de esa diferencia según la transmisión la haga un empresario o un particular, si, tanto en uno como en otro caso hay que aplicar las normas de la ley.

Una interpretación razonable sólo es aplicable la ley cuando el banco expresamente consienta la subrogación, dado que en otro caso la subrogación más bien es un medio o forma de pago de pago; si bien de ser el vendedor empresario hay obligación de preavisar con 30 días de antelación al banco.

¿Tiene que consentir el banco la compraventa con subrogación de hipoteca?

El banco nada tiene que decir en la compraventa, y por tanto es perfectamente posible la compraventa con subrogación de hipoteca sin necesidad de intervención del banco.

El banco sólo tiene que aceptar o rechazar la subrogación, pero como he explicado este es un elemento del contrato.

No nos engañemos, pues lo más habitual es que el banco ni consienta ni rechace esa subrogación, y es extraordinariamente infrecuente que comparezca algún representante del banco en Notaría para aceptar el cambio de deudor del préstamo.

Pueden suceder tres cosas:

  1. El banco expresamente rechaza la subrogación.- En cuyo caso y salvo que se pacte condición resolutoria, la compraventa es válida, pero el vendedor sigue siendo deudor del banco, aunque de no pagar el comprador, tendría acción contra él. Pero ello supone dos pleitos con los consiguientes gastos, tiempos e incertidumbres (el del banco contra el vendedor, por no pagar el préstamo; y el del vendedor contra el comprador por no cumplir el pacto de subrogación).
  2. El banco expresamente acepta la subrogación.- Es el caso ideal, pero nada frecuente en la práctica, pues el vendedor queda liberado de sus obligaciones con el banco, y dichas obligaciones se asumen por el comprador.
  3. El banco no hace nada.- Es el caso más habitual, y conviene insistir en que frente al banco el primitivo deudor sigue siéndolo, pero además se encuentra con un fiador real que es el comprador (y ojo que algún desalmado se aprovecha de ello -como veremos).

 

Obviamente y  a la vista de la citada ley 5/2019 siguen surgiendo dudas, pero parece que el banco o consiente expresamente la subrogación o esta se considera rechazada (cosa ilógica pues lo tácito no se opone a lo expreso sino a lo presunto); otra interpretación es que la falta de aceptación expresa de la subrogación por el banco implica que el adquirente pueda alegar al banco falta de transparencia e impugnar las cláusulas que tenga por conveniente.

¿Cómo tiene que consentir el banco la compraventa con subrogación de hipoteca?

La subrogación puede aceptarla el banco expresa o tácitamente.

Expresamente acepta si comparece en Notaría y así lo manifiesta (que insisto es lo más recomendable, pero poco habitual) o si entrega un documento en el que así lo haga (lo cual tampoco es frecuente).

Tácitamente acepta si realiza un acto que no podría realizar si no es aceptando la subrogación, pero hay que tener en cuenta que el mero hecho de aceptar el pago por el comprador, aún siendo consciente de la subrogación, no necesariamente implica esa aceptación (pues el código civil acepta el pago por tercero en el artículo 1159).

Desde luego si cobra al comprador la comisión por subrogación que suelen pactarse en las escrituras de préstamo hipotecario está aceptando la subrogación, por lo que conviene conservar el justificante.

A la vista de la nueva ley 5/2019 que hemos citado con anterioridad, parece que la aceptación ha de ser expresa y que previamente hay que realizar todo el proceso de transparencia y el acta regulada en dicha ley.

¿Qué pasa si quiero cambiar las condiciones de la hipoteca, si he comprado subrogándome en ella?

Nada impide hacerlo, pero para ello además de la subrogación en la posición deudora del vendedor, habrá que acordarse con el banco una novación del préstamo, que tiene sus ventajas y sus inconvenientes.

¿Cuál es la ventaja de esa novación del préstamo?

La principal es que esa novación implica que el banco está conforme con la subrogación acordada y por tanto el vendedor queda libre del préstamo.

¿Cuál es el inconveniente de esa novación del préstamo?

Fundamentalmente que nadie da duros a peseta, y que eso de que un banco realice algo gratis es raro (por otra parte también creo que normal, pues el banco no es una ONG y su objetivo es ganar dinero), por ello además de la comisión de subrogación que cobrará al comprador, suele hacer más oneroso el préstamo.

Tengan en cuenta que normalmente los tipos de interés pactados hace tres años o más, son más baratos que los actuales, y por ello los bancos suelen aprovechar esa novación para subir el tipo (lo cual en si no es motivo para rechazarla, pues pese a todo puede compensar económicamente hacerlo, pero si hay que medir con cuidado).

¿En qué se diferencia la compraventa con subrogación de hipoteca del pago por un tercero?

La posibilidad de pago por tercero la contemplan los artículos 1158 y 1159 del Código Civil y en ellos se subroga al que paga una deuda ajena en los derechos del acreedor frente al deudor, pero aquí la palabra subrogación tiene un significado completamente distinto, porque la subrogación es en los derechos del acreedor, y en la compra con subrogación esta se produce en las obligaciones del deudor.

He querido centrarme en esta figura, porque es una solución muy acertada si lo que tratamos es de ayudar a un amigo o familiar que está pasando dificultades económicas.

Con este pago, el banco tiene que consentir (lo cual hace tácitamente por el mero hecho de cobrar) pero nuestro amigo o familiar no es que no tenga que consentir, es que ni tiene que saber que lo hemos hecho (aunque obviamente se enterará).

La ventaja es que haciéndolo tenemos derecho a reclamar lo pagado al deudor, que si es amigo o familiar, podemos hacer de una manera mucho menos dura que un banco, pero sobre todo: al tener intención de recuperar lo pagado, no hay donación (lo cual fiscalmente es muy ventajoso) y al no comprar no privamos a nuestro amigo o familiar a quien queremos ayudar de su casa (amén del ahorro que suponen todos los gastos de transmisión).

¿Es la compraventa con subrogación de hipoteca una dación en pago?

Definitivamente no.

Hago esta pregunta porque muchos bancos a las que los deudores ofrecen la dación en pago, como medida para zanjar un préstamo hipotecario cuyo cumplimiento es imposible al deudor, ofrecen esta alternativa.

En concreto lo que ofrecen es a una sociedad (normalmente una SL cuyo único socio es el propio banco) que compra la finca y se subroga en la hipoteca.

Dos son los problemas que aquí se plantean, aunque sólo el segundo en la práctica tiene verdadera importancia

El primer problema es que la compra es por el valor de la finca y no por el importe de la deuda.

Por tanto el deudor sigue debiendo al banco la diferencia entre el precio de venta y la deuda que tiene contraída.

No obstante este problema lo resuelven las entidades dando al deudor un documento en el que dan por pagada la deuda, siendo importantísimo recordar al deudor que debe de conservar dicho documento como oro en paño.

El segundo problema es fiscal y lo provoca la propia naturaleza de la compraventa con subrogación.

Esta compraventa tributa por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana (conocido comúnmente como “plusvalía municipal”) siendo que la dación en pago puede estar exenta de encontrarse el vendedor en el umbral de exclusión (cosa más que habitual).

¿Por qué ofrecen los bancos esta “alternativa” de la compra con subrogación en vez de una dación en pago?.

Simplemente por cuestiones contables y de balance.

Si acepta la dación en pago, tiene que declarar un fallido y provisionarlo, lo cual y debido a la enorme cantidad de casos que existen actualmente provocaría la quiebra de la entidad.

Si acepta la compra con subrogación no hay fallido y por tanto no hay necesidad de provisionar.

El problema es que raro es que el banco comparezca en Notaría y acepte la subrogación, por lo que hay que extremar el celo por parte de los vendedores pidiendo al banco un documento firmado y sellado en el que acepte dicha subrogación.

En todo caso, si el banco decidiera demandar al deudor que decide hacer esta operación, creo que las posibilidades de proceder penalmente contra la entidad son altas, por lo que dudo muchísimo que en la práctica tenga lugar esta posibilidad.

¿Hay engaños en la compraventa con subrogación de hipoteca?

Engaño no hay ninguno en esta figura, que es perfectamente válida, pero listos hay en todas partes, así que pretendo advertir aquí de dos situaciones que se están produciendo en la actualidad, y que tienen en común la crisis económica que padecemos, así como los abusos que algunos cometen aprovechándose de quienes se encuentran en una situación desesperada.

Te compro la casa por lo que te queda de hipoteca

Ojo que hay insolventes que se están convirtiendo en auténticos “especialistas” del tema, bribones que se aprovechan de esta situación para especular.

Hablamos de cientos de personas honestas que están pasando dificultades económicas y que conscientes de sus dificultades de pago, o de que se están agotando los ahorros con los que cuentan, y que tienen de “colchón” para pagar, deciden vender la casa, normalmente por lo que queda de préstamo hipotecario.

Un primer tipo de pillo es el que sabe sobradamente que es insolvente, tanto que sabe sobradamente que ningún banco le va a prestar dinero, por lo que se ofrece al vendedor, y se compromete con él a pagar una hipoteca que o jamás pagará o de la que sólo pagará un par de cutas.

El vendedor, agobiado por las deudas y consciente de que el banco no suele consentir expresamente la subrogación, procede a vender a este tipo de desalmados, que son más que conscientes, y les importa un pimiento, que la hipoteca se ejecutará, pero que la ejecución durará al menos dos años, y durante ese tiempo disfrutarán de la casa sin pagar un duro.

El problema es que la casa puede valer menos que la deuda hipotecaria, y siendo el comprador insolvente, el banco procederá a reclamar la diferencia al vendedor, que en ese momento se dará cuenta del lío en el que se ha metido y el engaño que ha sufrido

Otro tipo es el que se aprovecha de esta situación de menesterosidad, para hacer su negocio tradicional, que es la especulación. No todos han comprado en la época del boom, y hay personas con casas valiosas hipotecadas en garantía de préstamos pequeños.

Aquí el especulador hace su agosto, y su negocio está en comprar en documento privado (ni escritura ni nada) con el objetivo de poder encontrar tranquilamente un comprador nuevo que pague más por la casa, y así hacer lo que comúnmente se llama “dar el pase”.

El vendedor ha vendido (pues la venta es válida se haga en escritura o en documento privado) y no puede volver a vender, pero el comprador, no aparece en ningún sitio como dueño (por lo que todos los gastos de Impuestos y Comunidad pueden ser reclamados al vendedor -que tiene por delante un calvario judicial-).

El comprador cuenta con un tiempo más que precioso en el que puede ofrecer una casa por un precio ridículo a quién quiera hacerse cargo de la misma.

Es cierto que algunos de estos compradores son formales y si no encuentran a quien “darle el pase” firma su escritura, pero otros simplemente especulan, y se limitan a pagar los gastos de comunidad, y el IBI, y algunas cuotas del préstamo, pero carecen de capacidad económica para afrontar todos los préstamos que asumen, y pueden provocar la reclamación del banco a un vendedor que creía que se había quitado un problemón de encima.

En vez de pagar la hipoteca de un familiar quédate con la casa y su hipoteca

Llevar este blog, te da un contacto adicional con las personas, siendo que una de las que postean con cierta frecuencia, me ha mandado un correo con una historia real que me ha dejado perplejo.

Se trata de algunos empleados de banca desalmados, que conscientes de la relación familiar, recomiendan a los padres quedarse con las casas hipotecadas de los hijos y subrogarse en los préstamos, pero que se niegan a aceptar formalmente la subrogación.

Con ello logran una especie de fiador adicional en el préstamo, sin gasto alguno para su entidad.

Si Ud quiere ayudar a un familiar que está pasando dificultades, y quiere comprar su casa subrogándose en el préstamo, hágalo, pero no porque se lo recomiende un tercero, además tiene Ud la posibilidad de hacer el pago al que aluden los artículos 1158 y 1159 del Código Civil, siendo que este pago no es una donación, pues el que paga tiene derecho a repetir contra el deudor.

A %d blogueros les gusta esto: