El contrato de reserva de vivienda es como las arras, uno de esos tipos contractuales que se están usando frecuentemente para dar a entender una cosa, cuando verdaderamente se está haciendo otra.

Ya he dicho que buscar en google cuestiones jurídicas es un auténtico error, pues normalmente detrás de la información obtenida no suele haber un profesional real con conocimiento del tema, y que el derecho no es algo standard.

Ningún acuerdo es igual a otro (aunque sólo sea porque siempre es distinto el bien que se vende y el precio que se paga) hacer un contrato tipo, es arriesgarnos muy seriamente a que nos den una solución tipo, y una barbaridad tan grande como tomar aspirinas para curar cualquier enfermedad.

Entiendo que un abogado cobre por una consulta o por la redacción de un contrato (el lo lógico, es su trabajo, y es una justa retribución por dicho trabajo, muy necesario por otra parte).

Sin embargo no entiendo es que alguien sea capaz de soltar una barbaridad de dinero como señal y de pagar a un intermediario por un servicio concreto (necesario y útil, por otra parte) y demande de ese intermediario servicios que no son de su competencia (aunque por supuesto hay profesionales inmobiliarios que son juristas y hacen fenomenalmente bien su trabajo).

El contrato de reserva de una vivienda entra en el ámbito de lo que son los tratos preliminares de una compraventa, el problema fundamental es que esos tratos preliminares no están desarrollados por la ley, lo cual genera inseguridad.

Distinguir el trato preliminar de una compraventa, la compraventa, la opción de compraventa o la reserva es francamente difícil, y sinceramente no me atrevo a fijar una línea clara, que permita distinguir cuando estamos en un caso u otro.

Piense Ud que si no me atrevo a fijar la línea, y soy profesional del tema, delegar en un tercero sin conocimiento jurídicos es una auténtica locura.

Para hablar del tema, creo que hay que partir de tres premisas:

  1. En derecho las cosas son lo que son independientemente de como las llamemos.
  2. En derecho civil, la voluntad de las partes prima por encima de todo, pero es fundamental dejar clara nuestra voluntad  y hablar con propiedad (si no decimos lo que queremos siempre acabaremos teniendo problemas, pues puede que estemos haciendo algo distinto de lo que se pretende, pues en derecho civil lo que prima no es nuestra voluntad, sino la voluntad común de las partes).
  3. La venta se perfecciona por el mero consentimiento sobre la cosa y el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado.

 

Con ello quiero advertir, que jamás he visto un contrato de reserva de vivienda, y lo único que he visto siempre son compraventas en las que aún las partes no han cumplido sus obligaciones, y los inconvenientes que se plantean cuando queriendo firmar un precontrato se acaba firmando un contrato, son enormes.

También creo que hay que distinguir dos supuestos:

  1. Que se trate de la reserva de una vivienda que se está construyendo o va a construir.
  2. Que se trate de la reserva de una vivienda ya construida.

 

Lo que si que me resulta sorprendente es con qué facilidad todo el mundo entiende lo que es reservar en un restaurante o en un hotel, y sin embargo ese mismo concepto lo apliquen a una compraventa sin el más mínimo pudor.

El contrato de reserva de vivienda en construcción.

Es una figura que ha proliferado mucho en los tiempos del boom inmobiliario, cuando ante la existencia de pisos que a vista de plano tenían un precio, y una vez construidos valían de treinta a cien mil euros mas, muchos decidieron comprar a la vista de dicho plano, entregando una cantidad, comprometiéndose a hacer entregas adicionales, y completando el pago del precio a la entrega de llaves, que se producía de uno a dos años después de la “reserva”.

¿Qué opino de este contrato de reserva?

Obviamente que no es un contrato de reserva, sino un simple contrato de compraventa de cosa futura, pero no sólo yo opino así, por citar jurisprudencia reciente, las sentencias del Tribunal Supremo

El 23 de Febrero de 2007 considera que en la venta de un piso (sin especificar cual) a construir en un solar, no hay indeterminación del objeto del contrato, y que resulta irrelevante si nos encontramos ante un precontrato o ante un contrato definitivo, y en el caso concreto en el que el vendedor había firmado otro contrato igual con el mismo comprador y lo había cumplido entiende que es un contrato definitivo en el que no hay indeterminación (entendiendo eso si que el fijar si el objeto del contrato está o no determinado es una cuestión fáctica), obligando a la promotora a cumplir la obligación de entrega de la cosa vendida.

El  18 de Febrero de 2010 aborda el caso de un contrato de obra, que las partes denominan compraventa (lo cual tiene muy en cuenta la sentencia) y en el que hay unas arras entregadas, el objeto es una cosa futura y en concreto una vivienda a construir en una parcela, al juicio se aportaron dos documentos: uno en el que se entregan unas arras especificando el precio de la parcela y el de la vivienda, y otro de compraventa que fija un precio único de la parcela con la edificación, por lo que entiende que no hay dos, sino un sólo contrato en el que se especificaban los metros construidos de la vivienda (los cuales luego fueron menos) por lo que acepta la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de la parte vendedora.

El 30 de Marzo de 2012 aborda nuevamente el caso de la determinación de la cosa futura (en el supuesto de hecho se trataba de una permuta de solar por obra futura).

El 22 de Mayo de 2014 aborda otro supuesto de venta de cosa futura

¿Por qué es tan importante la denominación?

Porque, si habláramos se contrato de reserva de vivienda, la única obligación que tiene el vendedor es la de no vender a otro, y la única obligación del comprador la de pagar la reserva, pero ni el vendedor está obligado a vender, ni el comprador a pagar.

La experiencia sufrida en el boom inmobiliario, nos ha puesto de manifiesto cientos de problemas que plantea el llamar a las cosas por un nombre y que sean otras, así que pondré algunos ejemplos de los problemas más habituales:

  1. Al ser una compraventa de cosa futura, el vendedor tiene la obligación de constituir las garantías que exige la desconocida ley 57/1968 de 27 de Julio (que además en Andalucía afecta también a los que construyen en régimen de comunidad).
  2. Al fijarse el objeto de la compraventa, no cabe sustituirlo sin el mutuo acuerdo de las partes (esto es cambiar la vivienda comprada por otra); cuando la práctica ha puesto de manifiesto que numerosos vendedores y compradores intentaban cambiar la vivienda por los más peregrinos motivos.
  3. Al fijarse el precio de la compraventa, el comprador está obligado al pago de dicho precio y no puede renunciar a su reserva perdiendo las cantidades entregadas.

 

Otro problema habitual, es que el vendedor lo que quiere es cobrar y con ese “contrato de reserva” que no es sino una venta, puede demandar al comprador a cumplir independientemente de que ese comprador:

  • No haya obtenido en el banco el préstamo hipotecario pretendido, o el banco no haya aceptado la subrogación de la hipoteca por el comprador.
  • Haya tenido la desgracia de quedarse parado, y no pueda pagar el precio.

 

En todos estos casos, un comprador que carece de dinero, se ve abocado a un durísimo pleito en el que le están demandando que pague un dinero que no tiene y se quede con una vivienda que no le interesa.

Los fenómenos descritos pueden ser perjudiciales tanto para vendedores como para compradores, todo depende del ciclo económico en el que nos encontremos, pero lo cierto es que sistemáticamente los tribunales entienden que nos encontramos ante una venta de cosa futura, y que el vendedor tiene que entregar la vivienda prometida, y el comprador pagar el precio pactado (cosa que normalmente cuando se dicta la sentencia resulta muy difícil de conseguir -paro del comprador, venta del inmueble a un tercero y posible estafa, ruina del constructor etc).

El contrato de reserva de vivienda construida.

Esta figura es la que me plantea más dudas, pues lo habitual es que se produzca cuando en la compraventa interviene un intermediario (normalmente una agencia inmobiliaria) y puede tener lugar con dos finalidades.

  1. El comprador quiere comprar, pero no tiene el dinero, por lo que necesita financiación del banco, y firma la reserva a la espera de obtener un préstamo hipotecario.
  2. El comprador quiere comprar, y tiene el dinero, pero necesita un tiempo, por los más variados motivos que van: desde el tiempo necesario para la elaboración de la escritura, hasta un plazo para encontrar un nuevo comprador.

 

En ambos casos es que el contrato de compraventa también se ha perfeccionado y tanto el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa, como el comprador la de pagar el precio, siendo que el incumplimiento de una de las partes da derecho a la otra a pedir el cumplimiento forzoso.

El único caso posible de reserva de vivienda es que el comprador quiera simplemente tomarse un tiempo para meditar, pero impedir que el vendedor pueda vender a un tercero, y eso más que una reserva de vivienda se llama opción de compra.

Otra cosa es que vendedores y compradores no estén presentes y el intermediario firme por ellos, más en ese caso es indispensable que esté debidamente autorizado con un poder notarial, o que haya la absoluta certeza de que el contrato va a ser ratificado.

Si lo que ud quiere es comprar y dejar sin efecto la compraventa en caso de no obtener un préstamo hipotecario.

Yo no firmaría una reserva, sino un contrato de compraventa y lo sujetaría a la condición resolutoria de no obtener dicha financiación, acordando o no indemnización a favor del vendedor.

Si lo que Ud quiere es comprar, pero antes de escriturar poder vender a un tercero y ahorrarse un dinero haciendo una escritura intermedia.

Tenga Ud en cuenta que todo ahorro se le puede venir en contra, que el vendedor puede negarse a firmar con ese tercero, con lo que lo más adecuado es firmar una compraventa a calidad de ceder a un tercero (esta solución también cabe si la vivienda no está aún construida).

¿Y en que situación quedan los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria?

El contrato de reserva de vivienda es una forma muy usada por muchas agencias inmobiliarias para intentar llegar al acuerdo de voluntades sin que las partes estén presentes, pero entiendo que si lo que pretende dicha inmobiliaria es garantizarse su justa retribución por el trabajo realizado (retribución que los clientes por otra parte son muy remisos a pagar) lo adecuado no es usar el contrato de reserva, sino fijar claramente su relación contractual con el que encarga la compra o venta, firmando un contrato de mediación inmobiliaria sobre el que creo que también debería de escribir un post en el futuro.

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