El contrato de reserva de vivienda es como las arras, uno de esos tipos contractuales que se están usando frecuentemente para dar a entender una cosa, cuando verdaderamente se está haciendo otra.
Ya he dicho que buscar en google cuestiones jurídicas es un auténtico error, pues normalmente detrás de la información obtenida no suele haber un profesional real con conocimiento del tema, y que el derecho no es algo standard.
Ningún acuerdo es igual a otro (aunque sólo sea porque siempre es distinto el bien que se vende y el precio que se paga) hacer un contrato tipo, es arriesgarnos muy seriamente a que nos den una solución tipo, y una barbaridad tan grande como tomar aspirinas para curar cualquier enfermedad.
Entiendo que un abogado cobre por una consulta o por la redacción de un contrato (el lo lógico, es su trabajo, y es una justa retribución por dicho trabajo, muy necesario por otra parte).
Sin embargo no entiendo es que alguien sea capaz de soltar una barbaridad de dinero como señal y de pagar a un intermediario por un servicio concreto (necesario y útil, por otra parte) y demande de ese intermediario servicios que no son de su competencia (aunque por supuesto hay profesionales inmobiliarios que son juristas y hacen fenomenalmente bien su trabajo).
El contrato de reserva de una vivienda entra en el ámbito de lo que son los tratos preliminares de una compraventa, el problema fundamental es que esos tratos preliminares no están desarrollados por la ley, lo cual genera inseguridad.
Distinguir el trato preliminar de una compraventa, la compraventa, la opción de compraventa o la reserva es francamente difícil, y sinceramente no me atrevo a fijar una línea clara, que permita distinguir cuando estamos en un caso u otro.
Piense Ud que si no me atrevo a fijar la línea, y soy profesional del tema, delegar en un tercero sin conocimiento jurídicos es una auténtica locura.
Para hablar del tema, creo que hay que partir de tres premisas:
- En derecho las cosas son lo que son independientemente de como las llamemos.
- En derecho civil, la voluntad de las partes prima por encima de todo, pero es fundamental dejar clara nuestra voluntad y hablar con propiedad (si no decimos lo que queremos siempre acabaremos teniendo problemas, pues puede que estemos haciendo algo distinto de lo que se pretende, pues en derecho civil lo que prima no es nuestra voluntad, sino la voluntad común de las partes).
- La venta se perfecciona por el mero consentimiento sobre la cosa y el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado.
Con ello quiero advertir, que jamás he visto un contrato de reserva de vivienda, y lo único que he visto siempre son compraventas en las que aún las partes no han cumplido sus obligaciones, y los inconvenientes que se plantean cuando queriendo firmar un precontrato se acaba firmando un contrato, son enormes.
También creo que hay que distinguir dos supuestos:
- Que se trate de la reserva de una vivienda que se está construyendo o va a construir.
- Que se trate de la reserva de una vivienda ya construida.
Lo que si que me resulta sorprendente es con qué facilidad todo el mundo entiende lo que es reservar en un restaurante o en un hotel, y sin embargo ese mismo concepto lo apliquen a una compraventa sin el más mínimo pudor.
El contrato de reserva de vivienda en construcción.
Es una figura que ha proliferado mucho en los tiempos del boom inmobiliario, cuando ante la existencia de pisos que a vista de plano tenían un precio, y una vez construidos valían de treinta a cien mil euros mas, muchos decidieron comprar a la vista de dicho plano, entregando una cantidad, comprometiéndose a hacer entregas adicionales, y completando el pago del precio a la entrega de llaves, que se producía de uno a dos años después de la «reserva».
¿Qué opino de este contrato de reserva?
Obviamente que no es un contrato de reserva, sino un simple contrato de compraventa de cosa futura, pero no sólo yo opino así, por citar jurisprudencia reciente, las sentencias del Tribunal Supremo
El 23 de Febrero de 2007 considera que en la venta de un piso (sin especificar cual) a construir en un solar, no hay indeterminación del objeto del contrato, y que resulta irrelevante si nos encontramos ante un precontrato o ante un contrato definitivo, y en el caso concreto en el que el vendedor había firmado otro contrato igual con el mismo comprador y lo había cumplido entiende que es un contrato definitivo en el que no hay indeterminación (entendiendo eso si que el fijar si el objeto del contrato está o no determinado es una cuestión fáctica), obligando a la promotora a cumplir la obligación de entrega de la cosa vendida.
El 18 de Febrero de 2010 aborda el caso de un contrato de obra, que las partes denominan compraventa (lo cual tiene muy en cuenta la sentencia) y en el que hay unas arras entregadas, el objeto es una cosa futura y en concreto una vivienda a construir en una parcela, al juicio se aportaron dos documentos: uno en el que se entregan unas arras especificando el precio de la parcela y el de la vivienda, y otro de compraventa que fija un precio único de la parcela con la edificación, por lo que entiende que no hay dos, sino un sólo contrato en el que se especificaban los metros construidos de la vivienda (los cuales luego fueron menos) por lo que acepta la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de la parte vendedora.
El 30 de Marzo de 2012 aborda nuevamente el caso de la determinación de la cosa futura (en el supuesto de hecho se trataba de una permuta de solar por obra futura).
El 22 de Mayo de 2014 aborda otro supuesto de venta de cosa futura
¿Por qué es tan importante la denominación?
Porque, si habláramos se contrato de reserva de vivienda, la única obligación que tiene el vendedor es la de no vender a otro, y la única obligación del comprador la de pagar la reserva, pero ni el vendedor está obligado a vender, ni el comprador a pagar.
La experiencia sufrida en el boom inmobiliario, nos ha puesto de manifiesto cientos de problemas que plantea el llamar a las cosas por un nombre y que sean otras, así que pondré algunos ejemplos de los problemas más habituales:
- Al ser una compraventa de cosa futura, el vendedor tiene la obligación de constituir las garantías que exige la desconocida ley 57/1968 de 27 de Julio (que además en Andalucía afecta también a los que construyen en régimen de comunidad).
- Al fijarse el objeto de la compraventa, no cabe sustituirlo sin el mutuo acuerdo de las partes (esto es cambiar la vivienda comprada por otra); cuando la práctica ha puesto de manifiesto que numerosos vendedores y compradores intentaban cambiar la vivienda por los más peregrinos motivos.
- Al fijarse el precio de la compraventa, el comprador está obligado al pago de dicho precio y no puede renunciar a su reserva perdiendo las cantidades entregadas.
Otro problema habitual, es que el vendedor lo que quiere es cobrar y con ese «contrato de reserva» que no es sino una venta, puede demandar al comprador a cumplir independientemente de que ese comprador:
- No haya obtenido en el banco el préstamo hipotecario pretendido, o el banco no haya aceptado la subrogación de la hipoteca por el comprador.
- Haya tenido la desgracia de quedarse parado, y no pueda pagar el precio.
En todos estos casos, un comprador que carece de dinero, se ve abocado a un durísimo pleito en el que le están demandando que pague un dinero que no tiene y se quede con una vivienda que no le interesa.
Los fenómenos descritos pueden ser perjudiciales tanto para vendedores como para compradores, todo depende del ciclo económico en el que nos encontremos, pero lo cierto es que sistemáticamente los tribunales entienden que nos encontramos ante una venta de cosa futura, y que el vendedor tiene que entregar la vivienda prometida, y el comprador pagar el precio pactado (cosa que normalmente cuando se dicta la sentencia resulta muy difícil de conseguir -paro del comprador, venta del inmueble a un tercero y posible estafa, ruina del constructor etc).
El contrato de reserva de vivienda construida.
Esta figura es la que me plantea más dudas, pues lo habitual es que se produzca cuando en la compraventa interviene un intermediario (normalmente una agencia inmobiliaria) y puede tener lugar con dos finalidades.
- El comprador quiere comprar, pero no tiene el dinero, por lo que necesita financiación del banco, y firma la reserva a la espera de obtener un préstamo hipotecario.
- El comprador quiere comprar, y tiene el dinero, pero necesita un tiempo, por los más variados motivos que van: desde el tiempo necesario para la elaboración de la escritura, hasta un plazo para encontrar un nuevo comprador.
En ambos casos es que el contrato de compraventa también se ha perfeccionado y tanto el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa, como el comprador la de pagar el precio, siendo que el incumplimiento de una de las partes da derecho a la otra a pedir el cumplimiento forzoso.
El único caso posible de reserva de vivienda es que el comprador quiera simplemente tomarse un tiempo para meditar, pero impedir que el vendedor pueda vender a un tercero, y eso más que una reserva de vivienda se llama opción de compra.
Otra cosa es que vendedores y compradores no estén presentes y el intermediario firme por ellos, más en ese caso es indispensable que esté debidamente autorizado con un poder notarial, o que haya la absoluta certeza de que el contrato va a ser ratificado.
Si lo que ud quiere es comprar y dejar sin efecto la compraventa en caso de no obtener un préstamo hipotecario.
Yo no firmaría una reserva, sino un contrato de compraventa y lo sujetaría a la condición resolutoria de no obtener dicha financiación, acordando o no indemnización a favor del vendedor.
Si lo que Ud quiere es comprar, pero antes de escriturar poder vender a un tercero y ahorrarse un dinero haciendo una escritura intermedia.
Tenga Ud en cuenta que todo ahorro se le puede venir en contra, que el vendedor puede negarse a firmar con ese tercero, con lo que lo más adecuado es firmar una compraventa a calidad de ceder a un tercero (esta solución también cabe si la vivienda no está aún construida).
¿Y en que situación quedan los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria?
El contrato de reserva de vivienda es una forma muy usada por muchas agencias inmobiliarias para intentar llegar al acuerdo de voluntades sin que las partes estén presentes, pero entiendo que si lo que pretende dicha inmobiliaria es garantizarse su justa retribución por el trabajo realizado (retribución que los clientes por otra parte son muy remisos a pagar) lo adecuado no es usar el contrato de reserva, sino fijar claramente su relación contractual con el que encarga la compra o venta, firmando un contrato de mediación inmobiliaria sobre el que creo que también debería de escribir un post en el futuro.
Buenas noches:
Acabo de dar con este blog buscando información sobre el «contrato de arras», pero viendo las publicaciones que tiene (he leido además de las del susodicho unas cuantas más) no me va a quedar más remedio que leerlas todas (o casi) cuando saque tiempo por lo interesantes que me parecen, me costará ya que no soy ni abogado ni notario ni tan siquiera licenciado (o graduado) en Derecho, de hecho sólo tengo unas breves nociones en el mismo que me ayudan a entender algo del tema.
Considero que muchos de los temas que trata deberían ser estudiandos en la enseñanza básica y nos ayudaría a los profanos en la materia a defendernos más frente a la vida ya que el Derecho la regula mucho más de lo que nos creemos el común de los mortales.
Por último decirle que ha conseguido de rebote un lector más de su blog y le animo a que continúe con sus entradas, no se desanime ni se desmotive pensando que van a caer en saco roto y que no las va a leer nadie.
Muchísimas gracias, el que me digan que explico el mundo del derecho a personas que no pertenecen al mismo, es el mayor premio que puede recibir este blog, pues es su razón de ser.
Si me gustaría decirte que si vas con tiempo y sin prisas a la Notaría, cualquier compañero mío lo hará de mil amores (pues ese es su trabajo), aunque cada uno comunica lo mejor que puede y sabe, y tu comentario para mi el mejor premio que puede recibir un Notario.
Coincido contigo que unas nociones de derecho en la educación general, es algo muy importante, de hecho me he puesto a jugar mentalmente cual sería mi primera lección.
Yo empezaría diciendo que el derecho es algo que nos rodea día a día, y que regula cómo nos relacionamos unos con otros, lo que sucede es una ciencia que trata de hacer racional al ser humano y su comportamiento, por eso usa un lenguaje raro.
Un jurista diría que todo el derecho se reduce a los tria iuris praecepta de Ulpiano que fijaban como principios del derecho el «honeste vivere, alterum non laedere, suum cuique tribuere».
Dicho así directamente todos se aburrirían, y nadie querría estudiar derecho, pero lo único que decía Ulpiano es que el derecho lo que busca y debe de sintetizarse es en «vivir honestamente, no dañar lo ajeno y dar a cada uno lo suyo».
¿Cómo seguirías tu ese cursillo? ¿Crees que verdaderamente seguimos esos principios?
Un saludo y gracias por tus ánimos.
Buenas francisco.
Te queria hacer una consulta.
Resulta que hice una reserva y en el papel me indica el dia maximo para llevar a cabo el contrayo de arras pero pedì una semana mas para mirarme papeleo. Si el dia concretado no tubiesen la documentacion. ¿Podria recamarles mi paga y señal? Esque les falta muchaas cosas a hacer para poder vender. Han de dividirla.
Haber si me.puedes ayudar
Hola Carmen.
Pues siento no poder ayudarte, sin ver que «papel» hiciste; de hecho en este post explico que no existe la reserva, y en otro que no existe el contrato de arras, sino que hay simples pactos en un contrato de compraventa, que ha de cumplirse, y ante el incumplimiento proceder conforme al artículo 1124 del Código Civil.
Sería recomendable que acudas a un abogado, que a la vista de la documentación te asesorará mejor.
Saludos
Hola Francisco yo he pagado la reserva de la vivienda es una vivienda de banco y ahora se echa atrás el banco tiene que darme indemnización gracias
Hola Yolanda
Habría que ver primero el contrato firmado, pero la regla es que los contratos hay que cumplirlos y que el que por acción u omisión causa daño, ha de indenmizarlo
Contacta con un abogado
Saludos
Buenas Don Francisco, te queria hacer una consulta. El banco me ofrece una casa de nueva construccion, envargada a un promotor, me piden un aval para la reserva, porque estan intentanto gestionar la documentacion necesaria, que en estos momentos no tienen, certificado fin de obra. sin esa documentación les he dicho que no me interesa…..corro algún peligro, en dar ese aval y que ellos no consiguan esa documentación…pierdo el aval?…
Sinceramente no entiendo a que viene ese aval, ni que quieren que se garantice con él, máxime cuando ni ellos pueden garantizar la venta; pero para responder a tu pregunta habría que ver los términos en los que está redactado, y te recomiendo que no firmes nada sin consultar a un abogado antes.
Saludos
Buenas noches .he hecho una contraoferta del un piso por inmobiliaria con señalde 500euros pero me arrepiento y la inmobiliaria no me ha contestado el ingreso lo hecho hoy a las 12:30 y alas 18:00 del mismo dia ya no kiero el piso y la contraoferta no me ha llamado la inmobilia hoy para decirme por la contraoferta tengo derecho ala devolucion del dinero
Hola María
Entiendo que no tienes derecho alguno, y que de hecho es posible que puedan querer firmar el contrato en las condiciones que tu mismo has propuesto, pero son temas discutibles; sea como fuere, antes de emitir cualquier declaración de voluntad conviene estar seguro y no hacer ofrecimientos irreflexivos.
Saludos
Buenos días,
Tengo una reserva firmada para la compra de una vivienda que todavía no está construida. Hicimos una pequeña aportación para la reserva.
Ahora mismo está en tramitación de las licencias pertinentes para construir. En el momento en que esto se formalice, firmaremos el contrato de compra-venta y deberemos aportar el 20% del importe pactado de la compra de la vivienda y después iremos haciendo los pagos pertinentes hasta la construcción de la misma según el importe pactado.
Mis preguntas vienen porque queremos vender ese piso y no sabemos en qué momento es mejor venderlo. Las opciones que vemos son:
1) Lo vendemos antes de que se firme el contrato de compra-venta. Sería vender/ceder la reserva por una comisión X a un tercero.
2) Lo vendemos durante la construcción, con lo que habremos firmado el contrato de compraventa y habremos aportado el 20% del importe de la vivienda.
3) Venderlo tras la construcción y formalización de la compra-venta.
La pregunta principal, es cuándo nos interesa mas venderlo, y de qué modo habría que hacerlo. Qué opción tiene mejores ventajas fiscales?
Con el contrato de reserva no tenemos problema, pues lo dejamos abierto a esta posibilidad y la promotora es conocedora.
Otras dudas:
En el caso de la opción 1:
1.A) Sería un contrato de cesión como expongo?
2.A) Que debería contener este contrato? entiendo que se debe exponer el precio de la vivienda pactado por nuestra parte con la promotora, digamos Y, y por otro lado que lo cedemos al tercero por el valor X de la comisión, es así?
3.A) Siendo que es una persona jurídica (la que tiene la reserva), qué impuestos debe pagar mi empresa por esta cesión? como tributa?
4.A) Si no se construye el edificio, cómo regulamos esto en el contrato? deberemos devolverle lo pagado ? de qué manera se regula esto?
Las dudas respecto la opción 2:
2.A) Sería mejor esperarnos a formalizar el contrato de compra-venta una vez iniciada la construcción para venderlo? o mejor hacerlo antes? Qué impuestos se pagan en cada caso?
2.B) En este caso yo ya debo pagar los impuestos de compra-venta, hipoteca, etc de formalización con la promotora o eso hasta que no está construido y se formaliza todo, esos impuestos no se pagan?
2.C) Si no es así, qué impuestos pago?
Y si lo hiciésemos en la opción 3:
3.A) en este caso hemos desembolsado toda la cantidad del piso (mejor diacho parte del importe en cash y la mayor parte financiado). Habremos pagado todos los impuestos y después lo vendemos, tenemos tb que pagar impuesto de venta? qué cantidad sería?
Podría ponerme un ejemplo de cada caso? suponiendo que el piso tiene un valor de 200.000 €.
Muchas Gracias!
Hola ENM.
Libre es TBR de responder lo que crea oportuno, más siempre comento que este blog es meramente divulgativo, y no supone un consultorio jurídico gratuito, para lo que lo más recomendable es acudir a un profesional.
De entrada partes de la existencia de un contrato de reserva, más si lees el post, comprobarás que simplemente has hecho una compraventa de vivienda sobre plano, y antes de adquirir el inmueble, lo que puedes es hacer una cesión de contrato.
Fiscalmente se entiende que la cesión de un contrato con el que se puede adquirir un bien es igual que la transmisión del bien, aunque para temas de fiscalidad, insisto en que es mejor que acudas a un asesor fiscal.
Saludos
Firme junto con mi marido un «contrato de arras penitenciales». Sin embargo, cómo el vendedor reside fuera de España y la inmobiliaria no tenía un poder notarial se le solicitó la firma original para poder hacer entrega de la cantidad convenida como arras penitenciales. Transcurrido casi un mes no habíamos recibido ni el contrato original firmado por el vendedor, ni escaneado. Por lo cual decidimos solicitar a la inmobiliaria vía correo electrónico y burofax la devolución de la señal dada para la oferta. Que se entregó hace 2 meses (1000 euros) ya que el contrato de arras no se había podido llevar a buen término. Ese mismo día nos informan que nos reintegrarán los 1000 euros (la inmobiliaria) no obstante, 3 días después nos envía el contrato firmado por el vendedor, cómo si nada. Posteriormente nos dicen que van a retener los mil euros como indemnización para el vendedor. Así que damos por perdidos los mil euros. Mi duda es puede el vendedor reclamar el pago de las arras restantes? Es decir, el contrato nos compromete a pagar las arras? Aún cuando nosotros informamos fehacientemente antes de recibir la firma del vendedor que no se había podido llevar a un contrato de arras la oferta de compra señalizada? Y por lo tanto no hicimos entrega de las mismas.
Saludos
Hola Cris
Mejor consulta el tema con un abogado, pues el tema puede acabar en juicio.
Saludos
Pues sinceramente, esos principios últimamente los veo brillar un poco por su ausencia, yo soy joven (no llego a la treintena, que es hasta cuando nos consideran jóvenes las leyes), pero escuché una conferencia del director de Triodos Bank, ¿Y qué tiene que ver este señor y esa conferncia con dichos principios? Pues que citó una cambio en el ideal de vida que seguramente os repitirían a vosotros de niños pero no hicieron nuestros mayores con nosotros y que fue donde empezaron los problemas.
¿Alguno de vosotros no ha oido lo de «Estudia y trabaja para ser un hombre de provecho el día de mañana»? Pues las generaciones antiguas cambiaron a las nuevas esa frase por «Estudia y trabaja que con eso ganarás mucho dinero» ¿Cambio nimio? Quizás, pero ya implica fijar el objetivo no en una satisfacción personal del bien hacer de las cosas, sino en el dinero; esto, coadyuvado por la crisis, ha llevado a una insatisfacción generalizada dado que se tienen infinidad de titulaciones, dominamos muchísimos idiomas pero el objetivo del dinero que nos han dado desde pequeños y nos prometieron no llega y nos quejamos por ello, por el «¿Qué hay de lo mio?»; no valoramos lo bien hecho, sino el dinero que obtenemos por hacer las cosas, que para ello es para lo que nos han educado y para ello hemos estudiado.
Respecto al lenguaje del Derecho, como profano en la materia creo que la clave de que no se entienda o sea complicado no estriba en que se intente racionalizar los actos humanos únicamente (entendido en el sentido de definirlos) como por ejemplo, e invocando al Derecho Romano, ¿Qué es un buen padre de familia?, ¿Quién puede dar una buena definición de ello? Todos sabemos lo que es, tenemos claro su concepto, pero hacerlo una definición no es tan fácil; me he ido un poco al extremo para demostrar porqué resulta tan complicado el Derecho pero podemos hacerlo con conceptos más cercanos y comunes como préstamo, todos sabemos que es «Yo te doy y luego tu me lo devuelves», pero es muy ambiguo, necesita precisión, y eso implica complicación y detalle.
Aquí es donde está el segundo problema (y para mi el mayor) del por qué el Derecho cuesta tanto entender; necesita precisión, detalle, atenuantes, agravantes,… Como ejemplo de un profano al resto de profanos en la materia que piden unas leyes más sencillas de entender siempre les pongo el mismo ejemplo: uno de los mandamientos de Dios es «No matarás» (no lo cojo por el tema religioso, sino porque es algo de lo que ha oido hablar a todo el mundo, es sencillo y fácil de entender, de hacerlo cumplir y lo ve correcto todo el mundo), pues bien, ahora pongamos el caso de que yo estoy aparcando un coche y, sin darme cuenta, mato a mi perro; he cometido un delito y si, por ejemplo, la pena es la muerte, he de morir; aquí es donde se alzan todos diciendo que eso no es justo, que fue un accidente, que no se hizo intencionadamente, que es un animal y no una persona… Pero la ley es clara, no hay que matar y he matado, o también puede ser oscura ya que un buen abogado puede decir que no hay precisión y que sólo es aplicable a las personas, y de igual manera uno que mate a una persona intencionadamente puede alegar que no se refiere a las personas sino a los animales… Un lío que tendría que resolverse por Jurisprudencia (que al final acabaría complicando más el asunto porque la respuesta no se haya ya en la Ley, sino en las decisiones de Jueces y Magistrados)
En lo que respecta a como empezar ese cursillo, empezaría diciendo curiosidades prácticas, como por ejemplo que si nos ceñimos a las Leyes ningún niño puede comprar un chicle en el kiosko, luego pasaría a hablar primeramente de las Fuentes del Derecho, pero únicamente nombrándolas como esquema para que sepan «qué está encima de qué» y luego ya ir centrándonos en una de ellas en las normas relevantes, por ejemplo en la Constitución en sus Derechos Fundamentales, en la Iniciativa Legislativa Popular (aquí por ejemplo podría explicarse un poco más cómo se organiza nuestro Estado), luego pasar al Derecho Civil (imprescindible por regular todo nuestro día a día) y aquí metería también un poco de la Ley Hipotecaria, también Derecho Mercantil y la Ley Cambiaria y del Cheque para que aquellos que tengan interés en montar un negocio, saber como funciona,… Un poco de Derecho Administrativo para saber «cómo va esto de ir a la Administración» y luego Derecho Tributario centrado en el IRPF, IS, IVA, TPAJD e ISD, que es triste que los Licenciados en Economía salgamos de la facultad sin que se nos haya enseñado a entender una declaración (cosa que toda persona con la ESO debería saber).
Si no te parece mal, cuando acabe de leer todas las entradas te digo si hecho de menos alguna entrada que considere vital para que, cuando tengas tiempo, trates el tema; que a lo mejor yo de algunos sí que sé algo, pero a lo mejor sabes algún detalle importante que a mi se me ha pasado por alto pero y que puede cambiar de manera importantísima el hecho.
Espectacular contestación, me ha encantado, sintetizas perfectamente cosas sobre las que llevamos años debatiendo, y se te nota una pasión por el derecho que deberiamos tener muchísimos juristas.
Sólo te puedo pedir que participes activamente en este blog, que me ayudes a explicar lo mejor que puedo o ser los conceptos jurídicos y agradecerte tu intervención.
Un saludo
Buenas noches.
Buscando información acerca de lo que pretendo hacer me he encontrado con este blog. Aprovecho la ocasión para felicitar a los autores de cada publicación por el alarde de conocimientos claramente explicados; una fuente de sabiduría vamos.
Vaya por delante que mi intención es formular una pregunta y, que si no recibo respuesta o no es lo completa que pretendo, lo voy a comprender perfectamente puesto que para ello existen abogados que cobran lícitamente por ello. Comprendo también que entrar en este blog para buscar una solución a mi problema es algo parecido a que lo haga un elefante en una cacharrería: pido disculpas por ello. Pero mi problema me lleva a aventurarme.
Ahí va:
Mi padre es el único propietario de un piso, el cual está hipotecado hasta 2019. Yo y mi novia, que no estamos casados pero lo haremos, queremos irnos a vivir al mencionado piso. Queremos escriturarnos el piso al 50% de propiedad cada uno, pero mi padre no quiere hasta que no termine de pagar la hipoteca porque le beneficia mucho en la renta. El 50% de la propiedad que quiere adquirir mi novia va a ser mediante el pago de la mitad del valor del piso, pero mi 50% me la regala mi padre a mi. Por otro lado, hasta que no se haga la escritura, quiero evitar la posibilidad de que mi hermana pueda reclamar su parte legítima del piso en caso de que le sucediera algo a mi padre. ¿Es el contrato de reserva de vivienda una solución?
Por favor, sólo con que me indiquéis algunas nociones o aspectos básicos que puedan dar luz al asunto os estaría infinitamente agradecido.
Un saludo y buenas noches.
Más que el contrato de reserva la posible solución es la opción de compra, pues aunque ambas figuras son similares y resulta difícil su distinción, al menos la opción tiene un mínimo de desarrollo legal, pues el contrato de reserva es atípico (esto es, no está regulado por la ley) y generalmente se usa para lo que explico en este post, que son fines distintos de los pretendidos.
La respuesta sería válida respecto de tu novia, pues ni cabe la reserva ni la opción de donación (que es lo que tu padre pretende hacer en tu caso).
No voy a echarme las manos a la cabeza, pues ni es la primera ni la última donación simulada que se realiza entre padres e hijos en España, pero te recomendaría que comprobaras si verdaderamente esa simulación compensa, pues los motivos que suelen llevar a simular donaciones bajo la forma de compraventa suelen ser fiscales y el actual tratamiento que en el IRPF se da a los incrementos de patrimonio es tal que puede que fiscalmente esa simulación sea lo que comúnmente se llama «pan para hoy y hambre para mañana».
Evidentemente tu hermana puede alegar que la donación perjudica su legítima, pero eso sólo puede tener lugar cuando tu padre fallezca, y siempre que verdaderamente sea perjudicada la legítima (habría que patrimonio deja tu padre al fallecimiento, el valor de dicho patrimonio y otras donaciones que tu padre haya podido hacer a tu hermana).
Espero haberte aclarado algo el tema, aunque lo más recomendable es que acudas a un abogado o a un Notario, y que estos viendo los datos concretos te den mejor información.
Por lo demás pedirte disculpas por la tardanza en responder, pero esta web la llevo a título individual y la atiendo lo mejor que puedo en los momentos que me permite el trabajo y mi vida privada, por eso no es que se haya borrado tu comentario, sino que para evitar el spam apruebo uno a uno los comentarios y los respondo (pero en la medida de mis posibilidades, por lo que siempre tardo un tiempo en hacerlo).
Un saludo y a tu disposición
D. Francisco, desearía que me aclarase unas dudas que tengo:
Me voy a comprar un piso de nueva construcción que actualmente es del banco malo (SAREB) pues pertenecía al banco BMN y supongo que anteriormente seria de una promotora . En el bloque hay 60 pisos de los cuales sólo hay reservados 5 y pone en el papel que la entrega de llaves será el 30 noviembre. Yo quiero comprarme uno y me piden hacer un contrato de reserva en el cual tengo que entregar 3000 €. Mis preguntas son:
1. Si a 30 de Noviembre sólo hay comprados 5 ó 6 pisos ¿Quién paga los gastos de comunidad de los restantes pisos?¿Y si no quieren constituir la comunidad y no podemos utilizar ascensor, limpieza etc?
2. ¿De los 3000 € no hay que pagar iva?
3. En mi situación ¿Qué debería hacer?¿Qué papeles debo pedir?
Ando un poco perdido y temo que los ahorros de toda una vida los, invierta en un piso que me vaya a dar problemas
Muchas gracias y le felicito por la magnífica web
Me sorprende extraordinariamente esa denominación equívoca de «contrato de reserva» pues mucho me temo que de lo que hablemos es de una compraventa normal y corriente a la que quieren cambiarle el nombre, lo cual me parece que le beneficia a Ud.
No obstante yo revisaría muy detenidamente ese contrato, y buscaría un asesoramiento de un abogado, y le recuerdo que es Ud el que tiene derecho a elegir el Notario que le convenga.
Respondiendo a sus preguntas (aunque poco puedo decir sobre un contrato que no he visto).
1.- Los gastos de la comunidad se pagan entre todos los propietarios en proporción a la cuota que venga en la escritura de división horizontal, por lo que Ud sólo pagará su cuota y los demás (entre ellos el banco) la suya), cosa distinta es que en la práctica eso sea un problema por la costumbre de muchas entidades de crédito a cumplir esa obligación.
2.- El que no quieran constituir la comunidad es irrelevante, pues ya está constituida, y debería de tener su libro de actas legalizado (pregunte por ello) en todo caso pueden hacerlo los demás propietarios.
3.- Tengo serias dudas de que la operación esté sujeta a IVA (pregúntelo) pero en caso afirmativo, evidentemente los 3.000 deberían de incluir el IVA.
Lo más recomendable es que se asesore por un abogado, siempre digo que es obvio que estos cobran por su trabajo, pero mucho más caro es el gasto inadecuado.
Le deseo mucha suerte, y espero que me informe cómo acabó todo.
Un saludo
D. Francisco muchas gracias por su articulo mismo si hay muchas cosas que no entiendo porque el espanol no es mi lingua materna.Mi pergunta es sobre El contrato de reserva. Queremos reservar un piso que aun no han comenzado a construir.Nos pide una cuantidad y nuestra grande duda es lo tiene que indicar el contrato para reservar algo que vamos a comprar. No tendria que poner el piso, los metros utiles….Nuestro miedo es que en el momento de la compra pues si no es lo que nos han vendido de palabra pues no podemos echarnos para traz y perdemos nuestro dinero de la réserva.( perdonar los errores de lingua)
Gracias por su respuesta
Muchas gracias por participar Christine, te he entendido perfectamente.
Lo primero que tienes que saber es que no firmas un contrato de reserva, sino de compraventa, pero sobre todo que el vendedor tiene que ofrecerte un seguro que garantice la devolución de las cantidades que le has entregado.
No entregues ninguna cantidad, si no hay contrato escrito, pide ese seguro, y exige que en el contrato se especifique qué piso compras (planta y metros por lo menos) así como la fecha de entrega.
Un saludo (he sido breve, para intentar que te llegue claro el mensaje, pero no dudes en preguntar).
D. Francisco soy un mar de dudas, le explico:
He ido a comprar un piso de un banco que he visto en una web inmobiliaria. He pedido una nota simple y aparece como dueño el nombre de una persona, la cual tiene una hipoteca con este banco, además aparece esta finca con un embargo ejecutivo junto con otras 4 por otro banco. También dice la nota simple que la finca está sujeta a LEY CONCURSAL.
He hablado con el banco y me ha dicho que la ley concursal está en fase de convenio y que ellos son los encargados de vender el piso, pues así se ha acordado el la junta de acreedores.
A mi me interesa ese piso, pero no sé lo que hacer.Qué papeles me tiene que presentar el banco para poder comprar el piso. Espero un consejo suyo
Muchas gracias y decirle que su web me sirve de gran ayuda.
Curioso el caso, supongo que los hechos son ciertos, sin embargo yo pediría ese acuerdo de la Junta de Acreedores, así como que justifiquen la aprobación judicial del mismo.
Un saludo
Quiero hacer una contraro de compraventa para reservar un piso y pagar el resto en cuotas durante 5 meses se puede hacer ? Y cuando termine de pagar escriturar a mi nombre
Hola Leonardo
Claro que puedes hacer una compraventa con precio aplazado, lo que si te recomiendo es que firmes ese contrato en escritura y no que hagas un contrato privado lleno de incorrecciones jurídicas (como tu comentario -por supuesto hecho de buena fe-) pues todas esas incorrecciones jurídicas pueden acabar causando problemas.
Saludos
Perdone D. Francisco, siempre ando tarde.
Leyendo el post de hoy, 16/2/15, me ha llevado a leer otros anteriores sobre la compra de vivienda (contrato de arras, contrato de reserva y el primero de no conviene firmar contrato privado de compraventa de vivienda). Me queda la duda de cual es su recomendación en la compra/venta de una segunda vivienda (vivienda ya construida), ya que en este post dice que no firmar un contrato de reserva y si un contrato de compraventa, pero en el post de contrato de compraventa nos orienta a firmar directamente las escrituras pero con pago aplazado.
En definitiva, o algo no entiendo (cosa muy probable) o existe alguna contradicción estas orientaciones.
Hola José.
No veo contradiccion, sino que si me permites la broma, has leido demasiado derecho de un golpe, y confundes conceptos, en realidaed el contrato de reserva es una de las múltiples «escaramuzas» que se usan para disfrazar lo que es un contrato privado de compraventa, y por eso no recomiendo ni firmar ni uno ni otro, sino directamente la escritura (que nunca sería de reserva sino de compraventa, hasta tal punto que el contrato de reserva no está regulado en el Código Civil).
Si no lo entiendes no duedes en preguntar, un saludo
Hola Francisco.
Estoy leyendo sobre contrato de arras, contrato de reserva, etc… porque estoy metido de pleno en el pastizal…
Mañana mi mujer y yo iremos hablar con un compañero suyo para que nos saque de dudas..
El Sr. De la inmobiliaria pide una reserva inicial de 20.000 euros. Pero de que forma pagar esa cuantía y que tipo de contrato firmar,,,
el Sr, de la inmobiliaria comenta hacer un buen contrato de arras cosa que viendo lo visto me hace desconfiar bastante desde que leo tu blog…
Según tu criterio lo suyo es firmar un contrato de compraventa firmando directamente las escrituras publicas???
Saludos
Hola Miguel Ángel.
Mi criterio es firmar directamente en la Notaría, pues da muchísimas más garantías (sobre todo en caso de arrepentirse una de las partes, o de aparecer problemas de última hora), no obstante no te engaño, pues lo de firmar un «contrato de arras» es algo tan habitual que casi puede decirse que el loco soy yo.
La única diferencia es que cuando vienen los problemas (afortunadamente no siempre) muchos se acuerdan de esta locura, por lo que te recomiendo que dado que antes o después vas a firmar esa escritura, preguntéis en Notaría los costes y penséis si os compensa o no.
Un saludo
Hola Francisco enhorabuena por este blog es de grandísima ayuda para las personas que no tenemos experiencia o como yo que solo tenemos la experiencia de situaciones en este tipo que nos enseñanza la vida después de ver unas cuantas casas al final aprendes algo jeje aunque siempre te veras sorprendid@ si no eres profesional en la materia como en mi caso me gustaría poder entender algunas cosas que están lejos de mi alcance y quizás si me puedes ayudar me sea mas fácil entender y resolver algunas dudas de antemano mil gracias por su ayuda y por su devoción que ya de por si dice todo de usted gracias.
Estamos viendo una casa de campo, dicha vivienda la llevan dos inmobiliarias, una seria por libre y la otra es exclusiva.
Nosotros vamos con la inmobiliaria que va por libre, no tenemos ningún tipo de comisión con la inmobiliaria exclusiva.
La inmobiliaria con la que vamos (la libre) nos pide 3.000€ de reserva, que entiendo que es lo que ustd llama contrato de compraventa y no aconseja hacer, si no me equivoco disculpeme si no estoy en lo cierto. Creo recordar que aconseja firmar directamente el contrato de la venta de vivienda ante notario ya que al final es lo que termina haciendo el que compra.
Bien pues por la casa piden 125.000€, la oferta nuestra es de 115.000€.
Pero ahora viene lo mejor ironicamente hablando, la oferta nuestra no se ha presentado o la de la inmobiliaria no tiene ni idea we si se a presentado por parte de la la inmobiliaria exclusiva eso es lo que nos dice la inmobiliaria con la que vamos cosa que no entiendo ya que nosotros no vamos con la inmobiliaria exclusiva.
Pero ojo al detalle que tiene tela! SÍ damos la señal de 3.000€ nos hacen contrato de arras y nos llevan toda la documentación.
He de decirte que en mi poder a traves de whatsapp tengo la nota simple y datos del catastro donde viene el numero de referencia catastro, localización del inmueble, clase dice urbano, uso principal pone residencial, también pone el registro, código registral único, fechas coordinación que es de febrero de 2020 con día incluido, parcela construida sin división horizontal y de bajo localización y superficie gráfica y otra hoja con una imagen de la casa y un pequeño croquis de del terreno con la casa y lo que la compone incluido metros cuadradros en total.
No se si dar esos 3.000€ me siento entre la espada y la pared ya que no me gustaría que se llevasen la casa otros clientes y no me sobra como para regalar 3.000€ para que luego no salga bien el objetivo tenemos concedida una solicitud hipotecaria de antes, de otra casa que vimos pero que no pudimos comprar en su día porque se nos adelantaron otros clientes,e estamos a la espera de que el Banco nos active de nuevo el caso ya que se trata de otra vivienda nueva y por ello estoy indecisa en cuanto a tomar la decisión correcta disculpa por el texto buenas noches y gracias nuevamente, un saludo.
Hola Martina
Difícilmente puedo ayudarte a que confíes o dejes de confiar en alguien; aunque si tienes dudas, tu misma sabrás por qué desconfías y obviamente no voy yo a hablarte bien de quien ni conozco (dicho de otra forma, si dudas no lo hagas)
Lo cierto es que me sorprende esa posibilidad de inmobiliaria que trabaje en exclusiva y que pese a ello haya otra que trabaje sin exclusiva; por supuesto que es legal, pero: ¿no te parece sospechosa la actitud de un vendedor que lo primero que hace es probarte que es capaz de incumplir un contrato (el de exclusiva) que ha firmado? ¿no te parece que si incumple un contrato puede incumplir el tuyo? ¿no te parece que el respeto por los contratos que tiene la inmobiliaria que trabaja sin exclusiva tampoco es muy alto?
De otro lado de esos 3000 de reserva dudo mucho, porque si lo que hablas es de venta, no tienes por qué usar otra palabra (de hecho si por esos 3000 euros te hacen un contrato de arras -que no existe- lo que te están es ofreciendo un servicio legal -el de elaboración de contratos- que a mi juicio es: caro -cualquier abogado lo hace más barato- y malo -llamar arras a una compraventa es saber de todo menos de derecho-)
En definitiva, confía en quien quieras, pero a mi modo de ver: ni el lenguaje es claro, ni la actitud de las partes muy honesta. A partir de ahí tu interés o ambición por la casa y lo bueno del precio, será lo que determine que haces, pero te llamo a la prudencia.
Saludos
A mí me parece lo más seguro para ambas partes, la firma directa en escritura, asesorada y completa, pero el pasado enero finalmente, no compré porque se firmaron las arras que yo había acordado no hacer, con otro comprador, sin aviso previo.
Ahora, se me vuelve a plantear lo de las arras, me veo «obligada» a aceptar, pero sigo sin verlo, tampoco para el vendedor (la primera nota que me envía ya falta la inscripción de la herencia).
Creo que sólo me queda explicar al vendedor los documentos que necesito ver antes de la firma, a ver si por ahí lo reconsideran, pero no sé si les va a hacer desconfiar o repensarlo.
Buenos días Señor Rosales,
Como dice otra persona en un comentario anterior, me encanta su forma de escribir y de hacer mucho más comprensibles términos, que simplemente con un libro en mano, no soy capaz de descifrar. Por ello cometo el atrevimiento de preguntarle una gran duda… le cuento… Mi pareja y yo disponemos de nuestros ahorros de toda la vida, y hemos encontrado una casita que podemos pagar sin necesidad de hipoteca, es decir… podríamos ir directamente al notario y firmar la escritura pública (como usted recomienda… y como a nosotros nos gustaría…) pero ocurre lo siguiente, el propietario (que es además agente inmobiliario) nos pide firmar un contrato de compraventa y que le paguemos 6.000 euros… PORQUE la casa es una herencia, ya tienen los papeles de la herencia hechos (en teoría todo solucionado…son herederos su madre, su hermana y él… y todos desean vender la casa, están incluidos sus nombres en el contrato de compraventa que nos redactó..) PERO no han inscrito la nueva escritura con los nuevos herederos en el Registro de la Propiedad… arguyen que quieren esos 6000 euros para pagar los impuestos que se deriven de la inscripción en el registro y demás, sin tener que ser ellos quienes adelanten el dinero para ello.
A nosotros nos asusta firmar esa compraventa sin que esté la finca inscrita en el Registro, por si al hacerlo apareciese algún tipo de sorpresa (que ahora mismo según nota simple está libre de cargas…pero al inscribirla con los nuevos herederos, si hubiera alguna actualización…)
La casa nos encanta….pero Usted que opina???
Gracias Noelia.
En el fondo su postura es razonable, pues probablemente si vende es porque necesita dinero.
Yo creo que se puede fijar una solución intermedia (dado que teniendo escritura eres dueña) y es firmar la escritura y retener tu del precio de venta esas cantidades para garantizarte que efectivamente se pagan los impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad ¿Cómo lo ves?
Un saludo
Buenos días Don Francisco,
Me ha interesado mucho este caso pues estoy en una situación parecida.
¿Que pasaría si llegada la hora de la compra venta no están todos los herederos de acuerdo en vender o incluso hay algún otro que reclama la herencia y no aparece en el contrato que han hecho conmigo?
¿Y si sobre alguno de ellos recae algún embargo o han dejado de pagar IBI , comunidad o lo que fuera? ¿No es correr mucho riesgo firmar la escritura de un bien que no está Registrado ni pagados los impuestos? Sobretodo, porque si usan mi dinero para eso y ocurre algo, no podrían devolvermelo…
Muchas gracias. Un saludo,
Maria
Hola María
Si alguno de los herederos no quiere vender el problema es que no puede venderse el inmueble, o al menos todo el inmueble; ni que decir tiene que si alguien reclama la herencia habrá que ver sus pretensiones y que la venta puede ser nula.
Por supuesto que firmar contratos sin comprobar embargos y deudas pendientes es una temeridad y anticipar dinero para que otro resuelva sus problemas un riesgo.
Saludos
Buenos días Don Francisco, y primero muchísimas gracias por su rápida respuesta!!
Pues es que además de ese trámite le falta hacer la cédula de habitabilidad, y el certificado energético… y si realizásemos la operación del modo que usted nos propone.. él tendría un tiempo límite para hacer todo los trámites?? porque la verdad es que nos da miedo, que si le pagamos por ejemplo 56.000 ( la casa cuesta 60.000) euros sin hacer la inscripción y pagar los impuestos… que se tome tome todo el tiempo del mundo, para hacer estos trámites.
Un saludo y gracias otra vez!!!
Hola Noelia.
Si me permites, y en tono coloquial, no es justo que cambies las reglas de juego a mitad de partido, pues el resultado cambiaría.
Una cosa es el tema de gastos, y otra más compleja es tanto la cédula de habitabilidad, como el certificado de eficiencia energética.
Respecto del segundo ya he escrito en este blog, y sinceramente no acabo de entender bien la necesidad social a la que obedece (aunque no dudes que más antes que después en función de la eficiencia energética la factura de gas, agua y electricidad probablemente tenga mayor o menor coste).
Lo de la cédula de habitabilidad si lo veo más grave, pues puede ser un requisito para acceder a los suministros de agua, luz y electricidad, por lo que aunque puedes firmar la escritura, yo si que en este caso te recomiendo muchísima prudencia.
Lo cierto es que empezamos con un problema, y ya llevamos tres; ante todo te recomiendo que tengas presente que esos no son tus problemas, por lo que entregar una señal a alguien que vende sin garantías no lo veo muy razonable, o al menos sin un adecuado asesoramiento jurídico y unas cláusulas que fijen claramente tus derechos.
Un saludo
Tiene toda la razón Don Francisco, no le comenté lo de la cédula y el certificado energético porque para el contrato de compraventa, sabíamos que no era necesario tenerlo todavía…pero al nombrarme usted la posibilidad de firmar la escritura pública.. para eso sí sé que se necesita tenerlo todo.
Y es cierto que al principio él sólo nos hablo de que no tenía aun la cédula..luego fue que tampoco tenía aun el certificado y finalmente no soltó la prenda de que no tenían aun las escrituras en registro. Lo único que sí habló muy claro desde el principio, es que quería 6000 euros..
Así que con tanta sorpresita de última hora… pues ya no nos fiamos ni un pelo de soltarle un duro, sin tener las cosas bien claras…
Le agradezco mucho sus sabias opiniones, y más segura estoy todavía de que, o soluciona el vendedor todos sus problemas, o no verá ni un céntimo nuestro.
Un saludo y de nuevo un millón de gracias.
Enhorabuena, no había leído esta entrada (se ve que empecé a seguirte después) y no puedo sino coincidir contigo con todo lo que señalas.
Únicamente un matiz: en lugar de sujetar el contrato a condición resolutoria (supone, en términos jurídicos, la perfección del contrato y la obligación de tributar por ambos -transmisión y condición-) es más aconsejable firmar un contrato sujeto a condición suspensiva, de tal forma que, cumplida la condición, se pueda perfeccionar la venta con el otorgamiento de la escritura.
Un saludo,
Buena aportación Pelayo.
Un saludo
Buenos días D. Francisco.
¿Cuál es el plazo estipulado para reclamar el dinero entregado en un contrato de reserva de una vivienda construida una vez que no se dan las condiciones pactadas? ¿Tiene que hacerse dentro del plazo durante el cuál está vigente el contrato o puede reclamarse una vez concluida la fecha límite?
Muchas gracias por su atención.
Hola Jonatan.
En realidad no creo que exista el contrato de reserva de vivienda, sino contratos privados de compraventa.
Como todo contrato, el incumplimiento de una de las partes da derecho a al otra a resolver dicho contrato, aunque el determinar si hay o no incumplimiento es una cuestión que en ocasiones es difícil, por lo que te recomiendo que acudas a un abogado, pues no es lo mismo un retraso en la entrega, que un defecto en las calidades acordadas.
Un saludo
Quiero vender mi Piso a través de una Inmobiliaria. Me han llamado porque tienen un comprador que me haría una entrega de 5000 E en concepto de arras, y en un plazo de 4 meses hacer el otorgamiento de Escrituras, una vez hayan obtenido la Hipoteca.
Por lo que deduzco del artículo del Bloc, ¿No es conveniente hacer Contrato de Arras?
Debemos ir directamente a Notaría y hacer Escritura de Compra Venta?
Por favor agradecería información concreta, pues tengo 67 años pero soy neófito en estos temas.
Gracias
Hola Paco.
Te recomiendo que hagas directamente la compraventa; el problema es que el comprador probablemente necesitará financiar la compra y pedir un préstamo hipotecario, por lo que por ese motivo probablemente te pida plazo.
No veo inconveniente el firmar la compra y aplazar el precio, aunque aquí tendríamos dos problemas.
El primero es que desde que firma la compra el comprador tiene que pagar los impuestos, y probablemente trate de financiar dichos impuestos, por lo que eres tu el que tienes que ponderar el tema.
El segundo es que desconozco el motivo oculto por el que a los bancos no les gusta dar préstamos si hay precio aplazado, y menos si se garantiza el pago con condición resolutoria; pese a que se trata de problemas fácilmente resolubles.
Lo cierto es que son cuestiones de equilibrio, pues de un lado lo correcto jurídicamente es lo que te comento; sin embargo en la práctica tendrás dificultades para vender. La fórmula que te propongo es un poco más cara, pero indudablemente más segura, y decidir entre economía y seguridad es algo personalísimo.
Desde luego y como solución intermedia, si que te recomiendo que no firmes el contrato estándar que te ofrezca la inmobiliaria y que sea un abogado el que lo redacte bien redactado, aunque cobre sus honorarios (que por otra parte me parecen muy económicos, si tienes en cuenta los problemas que te evitarás).
Un saludo
Buenas tardes; al hilo de lo comentado sobre este artículo, me gustaría exponer las dudas que me asaltan actualmente.
Tenemos visto un piso en construcción que está siendo financiado por el SAREB. Lo financian al 100% a la promotora por lo que no necesitan que pongamos «dinero a cuenta» pero sí que nos exigen que depositemos determinadas cantidades para demostrar (ante el SAREB) que somos clientes interesados (30.000 € aproximadamente). El problema es que, «para nuestra tranquilidad» se depositarán en una cuenta mancomunada a nombre del comprador y del vendedor con lo que esas cantidades se mantendrán «bloqueadas» hasta la finalización de la obra y firma de la escritura.
Como nos hemos negado a depositar, en su cuenta, las cantidades correspondientes de IVA ya que entendemos que no hay pago efectivo al ser una cuenta mancomunada en la que el dinero quedará bloqueado y no se utilizará en la construcción (y por tanto no son cantidades avaladas)
nos han sugerido que firmemos un contrato de reserva de vivienda y no de compraventa pero no me gusta esa idea por lo que he leído y aprendido en este blog.
Analizando la idea de utilizar el modelo de contrato de compraventa pero con una condición suspensiva que condicione el perfeccionamiento de la venta a la terminación de la vivienda con las condiciones y calidades exigidas y en plazo, ¿qué relación tendría eso con las posibles condiciones resolutorias del contrato? ¿se podrían incluir? Si la parte vendedora incumple, ¿la propia condición suspensiva daría la opción de poder exigir la devolución de lo depositado en la cuenta mancomunada, más posible indemnización, o habría que especificarlo en una condición resolutoria que surtiera efecto aunque el contrato no se perfeccionara por no cumplirse la condición suspensiva?
Estoy un poco liado como ves. Agradecería un poco de luz porque nunca me había encontrado con un tipo de cuenta mancomunada para adelantar cantidades del precio de una vivienda y sin aval.
Gracias.
Hola Javier.
Respecto de esa entrega a cuenta, en realidad no se mantiene en una cuenta mancomunada, sino en una cuenta especial que si es cierto que queda bloqueada, además es necesario que te den aval bancario de devolución de dichas cantidades, el tema está regulado en una desconocida Ley 57/1968, que supongo es la que tratan de aplicar.
No estoy conforme con que no pagues el IVA, pues es una entrega a cuenta del precio de venta y dichas entregas devengan IVA.
Distinto es que eso sea una reserva, pues es una compra con precio aplazado, y haces muy bien en pactar condiciones suspensivas y/o resolutorias; pero la condición suspensiva propiamente hablando yo creo que más que aplazar la perfección (el contrato es perfecto desde que se celebra) lo que condiciona es su eficacia, quizá te parezca un tecnicismo (aunque por lo que veo tienes bastantes nociones jurídicas) pero no es lo mismo que la venta no exista, que el que la venta existiendo tenga su eficacia aplazada. De hecho todo lo que para una de las partes es condición suspensiva, lo es como condición resolutoria para la otra; y distinguir una condición suspensiva de una resolutoria no es tan fácil.
Por supuesto que puedes pactar las condiciones que quieras, aunque no olvides que eres un consumidor, y que SAREB como todo empresario o profesional, es «poco amigo» de negociaciones individuales; ello en principio te perjudica, aunque por otra parte tienes a la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios para protegerte de las cláusulas abusivas (eso sí tras un proceso judicial que no agrada a nadie, y que cuesta tiempo y dinero).
En todo caso me inquieta bastante el final de tu comentario, pues yo donde más insistiría es en la aplicación de la ley 57/68 (la encuentras fácilmente en Internet) y no dudaría en acudir a consumo.
Un saludo
Muchas gracias Francisco!!!
Entonces, en el caso de que se depositen las cantidades avaladas, la cantidad que corresponde al IVA, ¿se depositan en la misma cuenta especial o en otra diferente? y en caso de resolverse el contrato, esas cantidades ¿estarían cubiertas por el aval que menciona la ley de 1968? Supongo que no por lo que en ese caso, su reembolso sería otra cuestión peliaguda ¿verdad?
Felicidades por el trabajo que realizáis con vuestra Web y vuestro Blog.
El IVA no es parte del precio, es un impuesto que por tanto no tiene que ingresarse en esa cuenta, dado que trimestralmente se ingresa en hacienda.
En todo caso es un tema peliagudo, pues obviamente en 1968 no existía el IVA (introducido en el año 1985) personalmente creo que habría que devolverlo, y está cubierto por el indicado aval, pero desconozco si hay o no jurisprudencia sobre el tema.
Un saludo
hola,
su blog es utilisimo, y revela cuan vulnerables somos los ciudadanos de apie, que sin ser tontos no somos juristas.
me encuentroe en una situacion delicada de compra, ya que he firmado ya, presionada, un documento que dice que reservo el piso, y que pago 1000 euros a la agencia immobiliaria para reservar (senyal). diejron al telefono que era para dar buena fe al propietario de que me interesaba de verdad el piso. pero el que yo sepa no firmo nada que a el le bligara a nada. por ahora solo me he mojado yo. firme porque «aqui se hace asi» y me convencioeron d eque si no podria perder el piso.
pero el documento (un recibo? un contrato? que es legalmente? puede ser un contrato si la otra parte no es el proprietario sino la agencia?) tambien dice que la reunion para firmar las arras (que parece ser, no es algo que exista jurificamente, segun usted) sera el dia 11 de junio 2015 y que si no me presento perdere los 1000 euros. o sea que es un contrato de compraventa, no un recibo ni una reserva. correcto? pero, puede la agencia firmar un contrato de compraventa o tiene que ser el propietario quien lo firme?
por ahora,la agencia ha proporcionado la nota simple de registro, la cedula de habitabilidad y el certficado energetico. no me he fijado en las fechas (error) pero no los demas documentos, que lei ayer hacendo los deberes en internet, en el documento del colegio de registradores y del ministerio de fomento (compra segura de casa en espana). son muchisimos!
esta agencia, cuando los pido por email ayer, (ya muy mosqueada )diciendo que no firmare ni pagare nada mas el dia 11 si no los tengo a tiempo de hacerlos revisar por mi notario (incluido el contrato de arras) se pone a la defensiva/agresiva y pierde varias lineas de su email en decirme que ellos no timan a nadie que no lo necesitan etc etc. y diciendo que la mayoria de esos documentos son para construcciones nuevas y que si quiero quedamos y me devuelven el dinero.
me parece cuanto menos poco profesional que cuando se pide que se respete la ley (despues de leer su blog, otros mas y los documentos del ministerio y del colegio de registradores) se me agreda y se ponga la agencia a la defensiva, como si tuviera algo que ocultar o yo fuera una pesada y paranoica, pero todavia sin proporcionar los dichos documentos.
me gustaria saber si es legal el documento que firme, que es una nota donde dice que han recibido de mi esa cantidad en concepto de reserva,(la agencia, no el propietario!) y si es legal que se me oblige en el, una semana despues (ni siquiera me preguntaron si me venia bien ese dia), a firmar unas arras (o sea que se vincule una reserva a un contrato de compraventa, so pena de perder la reserva).
Es legal que un recibo a una agencia constituya en realidad un contrato de compraventa? porque ahora estoy pillada, si no voy el dia 11 pierdo los mil euros. esto para mi equivale a un contrato d compraventa.
ire, pero, puedo alli, legalmente negarme a desembolsar o firmar nada el dia 11? en la nota pone «si no se presenta», no «si no firma». puedo negarme a firmar? o, puedo negarme a firmar si ese contrato de arras/compraventa no ha sido revisado y acordado conmigo antes con mi notario? cual es mi situacion legal con respecto a est contrato? hasta ahora nada ha sido pactado, se me impone todo diciendo » aqui se hace asi» (yo vivi siempre fuera de espana, incluso compre un piso en otro pais europeo, y nunca hubo esta situacion).
me pueden obligar a firmar un contrato de arras el dia 11 bajo pena de perder los mil euros, y sin tener ellos todos los documentos presentes y en orden, bajo excusa de que de todas formas el notario (el de quien?) verificara todo el dia de la escritura?
si el dia de la escritura no esta todo en orden (se prueba que hay problemas estructurales en el edificio,, o no se presentan por ej los documentos de la comunidad u otros), y yo he pagado ya 10%, lo perdere, claro. por eso y despues e leer su blog ayer, y preferiria NO firmar ni dar nada ahra y pagar todo el dia de la escritura (no se necesita hipoteca)
mi voluntad de compra es comprar un piso que no tenga vicios ocultos y que no me traiga sorpresas (la finca es muy antigua, de 1800), y para eso tengo que tener todos los documentos antes, no el ultimo dia. La decision, la voluntad de compra, depende de que eso este en orden. Asi que no puedo esperr al ultimo dia, en la escritura, habiaendo dado ya un porcentaje, para verificar si todo esta en orden, Tengo derecho a poner la clausula de que se pagara todo el dia de la escritura?
cuale son mis derechos? por ahora me siento presionada, se me ha dicho con sonrisa socarrona en la agencia immobiliaria » las vigas estan bien» (como garantia de la estructura del edificio) y «todas las casas de barcelona son de la misma epoca, todas viejas» insultando asi mi inteligecia, no s eme han proporconado toos los documentos, s eme ha docho que muchos son solo para bra nueva, no se que suminsitros de energia hay en el piso, cada vez hay un interlocutor diferente en la immobiliaria, y se me quiere hacer firmar en una semana un contrato de compraventa. y me da la impresion de que lo unico que quieren es mi dinero, cobrar su comision y ya esta. la agencia no sabe ni que energia hay en el piso (gas…? butano?). me tratan con condescendencia y como si yo fuera una paranoica, cuando es con mi dinero que van a cobrar su comision (!). soy una pesad ay paranoica cuando sigo las recomendaciones de sus blog y del documento del ministerio de fomento.
podria darme alguna indicacion de mis derechos? estoy en un pueblo catalan, no en barcelona e ire a buscar un notaro el lunes, pero estoy muy preocupada,
gracias,
Hola Lucía.
Sinceramente creo que tienes dos problemas, pero distintos de los que estás imaginando, aunque denuncias cosas que lamentablemente no dejan de ser frecuentes.
Es bastante frecuente que algunas inmobiliarias se comporte tal y como dices, aunque afortunadamente no es lo más frecuente, y sobre todo me da la sensación de que no has sido tratada con la amabilidad y cortesía que merece cualquier cliente.
Esos contratos de reserva, esas arras, y cientos de nombres que cada día se sacan, no es sino una forma de intentar cerrar acuerdos con clientes.
Lo cierto es que comentas que te devuelven el dinero, por lo que si no te gusta, y dado que no te han tratado como a ti te gusta, yo lo cogería y buscaría otra agencia más adecuada a mis gustos y necesidades.
Lo de la documentación, en el fondo es mucho menos importante de lo que comentas; por supuesto que tienes que verla y tienes derecho a ella, pero sobre todo lo que tienes es que llegar a un acuerdo con el dueño y usar a la inmobiliaria como intermediario.
No seamos hipócritas, muchos usan los servicios de las inmobiliarias y luego tratan de intentar contactar entre ellos para evitar el pago de la comisión a la que legítimamente tiene derecho el agente, por lo que estos en ocasiones pierden la perspectiva.
Tu derecho fundamental es acudir a consumo, aunque sinceramente yo sería más práctico, y o recuperaba la cantidad, o trataba de hacerle ver mi postura a la inmobiliaria, quejarte de esa condescendencia, pero hacerles ver tu interés en el piso, y que es más que razonable lo que pides (dado que comentas que verdaderamente el inmueble te interesa).
Un saludo
muchas gracias por su resuesta tan rapida.
si, el piso me interesa, el precio es increible. no quiero recuperar la cantidad, quiero comprar el piso pero que se me garantice que no se caera en pedazos manana y que no hay infiltraciones de agua del tejado o cosas estructurales asi (finca viejisima)
no que que es «consumo» 🙂
no me dice usted si tengo derecho a negarme a firmar arras que me obligan a pagar un cierto porcentaje y exigir que el pago sea hecho el dia de la escritura…bueno le agradezco su tempo muchisimo.
por lo menos veo que no soy paranoica y que es ormal lo que pido.
un saludo,
L
Lamento no haber sido lo suficientemente claro, o si mi respuesta ha sido displicente.
Por consumo, me refería a que solicite la hoja de reclamaciones a la inmobiliaria y presente la correspondiente reclamación en el organismo de defensa de consumidores que tienen la comunidades autónomas (muchos ayuntamientos prestan ese servicio).
Por supuesto que puedes negarte a firmar, nadie puede obligarte a hacerlo, y menos si como comentas están dispuestos a devolverte la señal.
Simplemente estáis en tratos preeliminares del contrato, y durante la negociación pueden surgir temas más o menos importantes, que normalmente pueden solventarse, pero que en ocasiones pueden acabar frustrando el negocio.
Lo que si que es más complejo es que puedan garantizarte los defectos estructurales, o al menos tal y como puede que pretendas.
La ley de ordenación de la edificación prevee un seguro decenal que lo garantice, pero sólo es aplicable a partir de su entrada en vigor, y para nuevas edificaciones; parece que ese no es tu caso, por lo que simplemente tienes la garantía por evicción y por vicios ocultos del código civll cuyos plazos son francamente cortos (desconozco cuales son los plazos que exactamente fija la normativa catalana).
lo que si es difícil, en último término, es que el dueño o el agente inmobiliario, puedan llegar a tener un completo conocimiennto del estado del inmueble, y que sepan apreciar esos vicios estructurales mejor que tu; obviamente responden si los ocultan, pero acreditar tal extremo a priori sólo puede hacerse con un costoso informe técnico, que no tienen obligación de aportar.
En todo caso es cuestión de equilibrio y de algo de sentido común, pero desconozco qué quieres exactamente.
Sea como sea, yo te recomendaría que contactes con un abogado, seguro que aunque te cueste algo de dinero, ganarás en tranquilidad; en todo caso, no puedo evitar llamarte a la prudencia, pues si hay algo que no acaba de convencerte, y si el precio es tan «chollo» muchas veces el instinto es la mejor recomendación, y que el mejor pleito es el que nunca se tiene.
Espero haberte ayudado, y que no te hayan sentado mal mil palabras, no dudes en comentar lo que necesites.
Un saludo
no, no, en absoluto me han sentado mal!
me aclara aun mas cuales son mis derechos y eso me ayuda.
he seguido estudiando en internet estos temas y hecho una lista de preguntas concretas que mana espero poder preguntar a un notario para aclarar todo antes de la cita del dia 11.
me fastidia mas la actitud de la immobiliaria, que roza el insulto, que le hecho de que la finca sea tan antigua y no pueda probarse que no hay defectos (ocultos o no ocultos, como el estado del tejado, por ejemplo, siendo este un ultimo piso).
muchas gracias por su tiempo, ya no le molesto mas! 🙂
Buenas tardes.
Estoy intentando comprar un piso que se vende a través de una agencia inmobiliaria. La agencia me pide pagarles a ellos y no al vendedor el 10% del valor de la vivienda en concepto de señal. Además me dicen que el vendedor no firmará el contrato de arras, que lo firmaría la agencia.
Es esto normal?
Muchas gracias.
Saludos
Hola María.
Probablemente lo que esté tratando es de garantizarse su comisión (más que justa) y la práctica de algunos usuarios de intentar saltarse a la inmobiliaria (lo cual no comparto, pues todo trabajo ha de ser retribuido).
Sin embargo, no me gusta esa forma de proceder, ni recomendaría comprar algo sin saber a quién le estoy comprando, igual que no compraría algo sin verlo; pues de la buena o mala fe del vendedor no va a responder la inmobiliaria, amén de que nadie te garantiza que la firma que se va a poner es de esa persona.
Te recomiendo que leas la entrada de este blog sobre el contrato de arras, pues en realidad más que probablemente estés firmando una compraventa, así como la entrada en la que te explico por qué no firmaría yo un contrato privado de compraventa.
Con esto no te digo que prescindas de la inmobiliaria, y mucho menos si te gusta el piso, pero si que seas firme en la defensa de tus intereses, y por supuesto que garantices a la inmobiliaria el que vaya a cobrar su retribución por el trabajo realizado.
Un saludo
Como todos tengo inmenso agradecimiento por los tan valiosos consejos que encontramos. El hecho de que una Autoridad como un Notario nos dedique su conocimiento que con tan enorme esfuerzo ha conseguido acumular entre carrera y oposiciones da una muestra no solo de la calidad intelectual sino humana también.
Estamos de inmensa suerte los que hemos dado con este blog, porque, los forums de aficionados que hay por Internet, tipo yahoo answers etc me ponen los pelos de punta, no solo por las barbaridades que gratuitamente aparecen, sino por el daño que pueden hacer a quienes las sigan.
La figura del Notario es literalmente la palabra de Ley, y personalmente jamás entraría en ningún tipo de contrato sin esa previa asesoría. Es como un lingote de oro, puedes fiarte de ello.
Muchas gracias Alvaro
Precisamente ese es el objetivo de este blog, pues veía demasiadas burradas en internet, aunque te recuedo que todo ciudadano puede acudir gratuitamente a cualquier Notaría de España para asesorarse de cuestiones felacionadas con una escritura que vaya a firmar, por lo que en el fondo este blog (que es cierto supone un pequeño esfuerzo) no es sino una prolongación digital de lo que hago en mi vida real.
Saludos
Hola muy buenas, yo si que ando perdida con estas cosas… le comento mi caso, queremos comprar una casa del banco popular han concedido la hipoteca y nos dicen que el piso tiene visitas que en el tiempo que va a pasar hasta firmar escritura puede que otro comprador se adelante y compre antes que nosotros que lo ideal es hacer un contrato de reserba para bloquear el piso y de este modo evitar que otro interesado lo compre antes que nosotros, me piden 3000 euros esa «reserba» de hace y se firma en el banco y que cuando se aga la firma de escritura se devuelve integramente todo por escrito pero :¿ deben de especificar en ese contrato las condiciones de la hipoteca? tengo miedo de hacer la reserba y que a la hora de firmar me pongan otras condiciones y sea yo la que diga que NO por que entonces si que pierdo el dinero de la reserba,
Hola María.
Creo que en este post explico que es la reserva de vivienda, yo desde luego si lo que quieres es comprar, llamaría a las cosas por su nombre y si necesitas la hipoteca también; luego vienen las sorpresas.
Un saludo
veo muy interesante este bloc explico mi caso quiero vender un piso q tengo a medias con un hermano por necesidad y a un precio bastante bajo hable con un agente inmobiliario pero me hablo de reserva a lo q yo me negue y yo quería solo vender en plazo corto sin reservas y si contratos luego me dijo q tenia una oferta y yo dije q si la oferta era en un corto plazo la aceptaba pero si no no nos hicieron ir a la inmobiliaria y como no estaba de acuerdo con las fechas me dijeron q harías una propuesta al comprador y firmamos lo q me dijeron era una propuesta ahora tenemos la posibilidad de venderlo mas rapidamente a otro comprador y dice este señor de la inmobiliria q nosotros hemos firmado reservarlo a ese precio yo pregunto q validez tendría ese papel firmado con engaño y sin recibir ningun dinero y no queriendo reservar nunca el piso solo venderlo rapidamente me siento engañado y ya no quiero hacer la venta con ellos por q no me fío un saludo gracias
Hola Rafael
Me resu lta imposible hablar de la validez de un pape, y más de engaños sin ver el documento y sin conocer exactamente los hechos, aunqe obviamente no voy a dudar yo de tu palabra.
La situación es que probablemente no has firmado reserva alguna, sino una compraventa, dado que en derecho las cosas son como son, con independencia de cómo la llamen las partes.
Los contratos hay que cmplirlos en los términos acordados, y con independencia de la forma, siendo que la buena fe se presume y el engaño hay que probarlo.
Esto es lo poco que puedo añadirte, aunque si decides vender al nuevo comprador, es más que posible que el anterior comorador te demande el cumplimiento del contrato y el agente su comisión, siendo que serás tu el que deberás probar ese engaño.
Te recomiendo que acidas a un abogado con toda la documentación y le narres detenidamente los hechos, para que sea él quien te asesore.
Saludos
Buenas tardes,
ante todo, le agradezco el esfuerzo que hace por todos nosotros. Si todos ayudáramos a los demás de forma desinteresada, otro gallo cantaría.
Voy al grano para no hacerle perder tiempo.
Muchas promotoras firman primero un contrato de reserva y a los días llaman al cliente para firmar el contrato definitivo. En el contrato de reserva piden una señal, para asegurarse la venta. Sin embargo, qué podría hacer el comprador si a la hora de firmar el segundo contrato o llamado por la promotora «contrato de compraventa», las condiciones o estipulaciones que en él se detallen no son del agrado del comprador? Podría recuperar su «señal» con base en alguna legislación o jurisprudencia?
un millón de gracias
hOla Milagros
Pones el dedo en la llaga, pero poco puede hacerse si el ciudadano se deja llevar por la presión del momento y firma o acepta lo primero que le ponen por delante; una decisión tan costosa e importante como la compra de una vivienda, no puede tomarse a la ligera, y las condiciones que te ofrrecen, pueden o no ser aceptadas
Lo cuerto es que lo que llamas señal de reserva, en realidad es una señal en prueba de la aceptación de la venta, y que lo que no se puede es aceptat un contarato sin conocerr su contenido; medios hay para recuperarlos, pero ni son baratos ni rápidos, pues lo único que cabe es un pleito
Saludos
Buenos días Sr Francisco Rosales
Quiero comprar un piso y estoy en espera de que el banco me conceda la hipoteca.
El vendedor ha redactado un contrato de compraventa con una clausula de pago a cuenta, pero yo le comente que no firmaría nada hasta que el banco me asegurara la concesión de la hipoteca.
Y lo de pagar una reserva no lo tengo muy claro.
Usted en su blog comenta que se puede firmar un contrato de compraventa sujeto a la condición resolutoria de no obtener dicha financiación.
Como se redactaría esa condición ?
Agradeciendo su respuesta, le saludo muy atentamente
Hola Eva.
Te recomiendo encarecidamente que acudáis a un abogado que os redacte el contrato debidamente, sin duda es la mejor inversión.
Saludos
Buenas tardes señor Francisco,
Estoy interesado en comprar una vivienda la cual antes de embargarla el banco le aplican una quita y fijan un precio de venta. La verdad, no quieren dar muchos datos de la operación, dicen que es personal del embargado. Actualmente ya tenemos la hipoteca aceptada en la entidad, pero nos comentan que no se pueden hacer arras. Seria hacer directamente la compra. y el siguiente paso es la tasación. Andamos reticentes de pagar nada sin tener ningún contrato firmado.Por otro lado me da algo de seguridad que este el banco de por medio y que no sea compra directa a particular. Que me aconseja usted, que opina de realizar una compra sin unas arras. Muchísimas gracias.
Robert, te recomiendo que te leas el post de este blog en el que te hablo del contrato de arras, pues es un contrato que no existe, lo que existe es el contrato de compraventa y las arras son un mero pacto de un contrato; tendría que ver las condiciones que te ofrecen para darte una respuesta, lo más adecuado es que: de un lado seas prudente y no te dejes obcecar por los «chollos» y de otro que acudas a un abogado que te asesore.
Saludos
Buenas Francisco,
Enhorabuena por este gran blog.
A ver si me ayudas con mis dudas.
Voy a comprar un piso de segunda mano a través de inmobiliaria y no están siendo claros, ya di la señal de 3000 euros mediante un contrato de arras para asegurarme el piso y negociar el precio, cuando hemos llegado a un acuerdo, se ha firmado un contrato de compra-venta del inmueble en el que se expone que el vendedor tiene un plazo maximo de escrituracion de 60 dias desde la firma de este documento, se les acaba el plazo el 5 de febrero y por circustancias ya me han dicho en la inmobiliaria, que se va a firmar mas tarde. Mi pregunta es que opciones tengo yo con dicho contrato firmado?
hay gente que me ha dicho que si quiero me tienen que devolver mi señal de 3000 euros mas otros 3000euros del vendedor por no cumplir con el plazo.
O tambien la opcion de hacer un nuevo contrato, en el que me tengan que abonar una cuota diaria con plazo de un mes por ej..
muchas gracias de antemano.
saludos
Hola Julio.
Siento decirte que desde mi humilde punto de vista, mal empiezas si distingues el contrato de arras (que no existe -puedes leer la entrada de este blog dedicada al mismo-) del contrato de compraventa.
Poco puedo decir sin ver un contrato, pero te recomiendo encarecidamente que acudas a un abogado, y no hables de estos temas «con la gente», pues al igual que la medicina, es más adecuado acudir a un profesional que buscar la cura a una enfermedad con personas que: pueden tener buena intención, pero no tienen mucha idea de lo que hablan.
Saludos
Buenos días Sr. Francisco .
Yo acabo de leer su blok , le felicito . Como ya me he equivocado entregando una paga y señal mediante transferència bancaria sin tener ningun documento firmado sólo habiendo tenido una conversacion telefonica con la inmobiliaria despues que me enseñara el piso su comercial, mi consulta es para no seguir equivocandome a partir de ahora . Le he pedido a la inmobiliaria un documento donde figure la paga y señal que les he transferido y al recibirlo a traves de email veo que pone que si en un mes no pago la totalidad del piso pierdo esta paga y señal y la compra . Yo les habia dicho antes de dar la paga y señal que tenia que pedir un prestamo y ellos saben que un mes es poco tiempo . Esto que me hacen es legal ? puedo perder la paga y señal y la compra si en un mes no tengo el dinero del prestamo ? Muchas gracias
Hola Sonia.
Tu misma te respondes, pues has formalizado un contrato sin aclarar su contenido, por lo que ahora tienes un problema.
No es legal imponer condiciones no acordadas, el problema es el acreditar si esas condiciones se acordaron o no verdaderamente, por lo que te recomiendo que antes de seguir acudas a un abogado y que te asesore, para evitar que el tema vaya a mayores.
Saludos
Buenos días Sr. Rosales.
Ante la puesta en venta de mi vivienda y llegados a un acuerdo sobre el precio de la misma, entregaron una cantidad en concepto de señal y ya mismo firmaremos un contrato de arras.Nos informaron que tenían aceptado el préstamo hipotecario y que faltaban unos detalles, ha pasado casi un mes y no tenemos constancia de la aceptación vinculante de ese prèstamo.
Mi pregunta es: en caso de que no cumplan el contrato de arras que ha redactado un abogado, la parte compradora puede presentar demanda contra la penalización correspondiente? Podríamos ponerla de nuevo a la venta?
Muchas gracias por su tiempo
Hola Enrique.
Sin ver el contrato poco puedo decirte, mejor consulta con el abogado que lo redactó, aunque no existe ni el contrato de señal, ni el de arras, sino el de compraventa.
Saludos
Al Autor de este post comentarle que los agentes inmobiliarios profesionales ya tienen un encargo de la propiedad con unos honorarios pactados con el comprador e incluso con contrato en exclusiva. Para entender la reserva o la paga y señal primero se ha de conocer una profesión.
Soy agente inmobiliario y estoy cansado de marear a los propietarios con ofertas nada serias porque no se ha pedido una paga y señal o reserva antes de realizar la negociación, es más, el propietario a roto relación conmigo por ser poco coherente y poco serio por estos motivos y afectando a mi profesión y horas perdidas de trabajo ¿no es coherente pedir entonces una cantidad por daños y perjuicios en estos casos? Las reservas en el mundo inmobiliario existen porque la gente en general es poco seria o nada seria y todos sabemos que cuando hay dinero de por medio es cuando alguien está dispuesto a comprometerse de verdad. Por otro lado veo como en foros los compradores van de victimas y encima tienen la cara de preguntar: ¿como puedo hacer para que me devuelvan la reserva si ya no quiero alquilar el piso o me gusta otro? va! ¿Se puede tener más morro?
En general alucino con este país solo pasa esto en este país la verdad.
Ahora quiero que me expliquen que tengo que hacer yo en estos casos cuando alguien me da una reserva porque quiere comprarme una propiedad que yo gestiono por 40.000€ menos del precio de oferta y le consigo que se la acepten tras negociar una semana con el propietario (el 99% de propietarios nos piden ofertas con una paga y señal detrás sino es como hablar del tiempo porque saben que no es en firme), luego el comprador me dice que ya no le interesa por a o por b y quiere que le devuelva todo el dinero habiendo firmado que si renuncia a la compra perderá su dinero, ¿que hago yo si se ha comprometido a comprar esa propiedad?.
Para que este país se profesionalice hay que defender más a los profesionales en estos aspectos, también al consumidor pero en casos que realmente no se esté perjudicando a un profesional que ha hecho su trabajo de la mejor manera y seriamente. También he visto en blogs como se criminaliza al API como un demonio por hacer su trabajo o decir que es mejor hacerlo de particular a particular, madre mía los errores garrafales que he visto en escrituras publicas o compra-venta por no haberlo hecho asesorado por un profesional, también estafas a vendedores e incluso contratos privados de casas que son de otros propietarios. Seguid seguid creyendo de esa manera que vamos bien. Lo mejor es confiar en un Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado y lo demás son cuentos chinos.
Saludos
Hola Cris.
Creo que en este post para nada criminalizo al API, ni dudo de su trabajo o de la necesidad del mismo, simplemente dejo constancia de que guste o no, el contrato de reserva de vivienda no existe y que es fundamental en la compraventa del inmueble un asesoramiento jurídico completo, el cual va más allá del que puede normalmente prestar un API (aunque hay muchos tipos de API y algunos son licenciados en derecho).
Tengo que indicarte que el comprar o vender a través de un API, al igual que buscar o no un asesoramiento jurídico, es algo que cada uno es libre de escoger; personalmente creo que asesorarte por un profesional siempre es ventajoso, y que en la compra de un inmueble no hay un único profesional adecuado, sino una suma de ellos, cada uno con su función y su utilidad.
Obviamente en un blog jurídico entro en cuestiones jurídicas, pero no creo haber criminalizado, e incluso despreciado a ninguna profesión, fundamentalmente porque todas me parecen necesarias y respetables; lo que desde luego si que no comparto es que no confiar en un API sea un cuento chino, pues uno confía en quien quiere, y desde luego considero prioritario un buen asesoramiento jurídico.
Por supuesto que existe responsabilidad por ruptura de tratos preeliminares, y por supuesto que hay fórmulas para evitar los problemas que planteas; otra cosa es que esa fórmula sea un inexistente contrato de reserva, lo que si que me vas a permitir, dado el tono de tu contestación y dado lo que yo escribo en este y otros post, es rogarte que seas tan amable de explicar esas fórmulas, sus ventajas e inconvenientes, e incluso te ofrezco gratuitamente este blog para que escribas un artículo propio, pues el tema obviamente da para más que un comentario.
Saludos
Buenos días, en primer lugar le agradezco su aportación sobremanera por la validez jurídica de la misma, en un mundo digital que como bien indica, presenta mayoritariamente valoraciones de internautas lego en derecho, ante las que debemos ser especialmente cautos.
En segundo lugar , como estudiante de grado en Derecho, actualmente cursando mi cuarto y último curso, insisto al hilo de lo mencionado al respecto, en la vital necesidad de introducir en la enseñanza básica obligatoria, materias que recojan contenidos jurídicos básicos, empezando por la brillante y certera definición del derecho de Ulpiano y su realización en la configuración de la responsabilidad extracontractual del art. 1902Cc, continuando con los postulados fundamentales de las diferentes áreas del derecho, necesarios para afrontar las vicisitudes cotidianas de las relaciones entre particulares y entre estos y la administración.
Mi consulta es la siguiente:
He firmado el documento de señal para reservar y firmar contrato de compraventa privado de vivienda construida, el próximo 28 de marzo, con la finalidad de reservar la vivienda, aunque incautamente no lo hice constar en el documento, se acordó que se retirara de la venta en redes y otros medios de difusión y en consecuencia se suspedieran las visitas de interesados al inmueble, de forma contraria a lo acordado, la agencia mantiene anunciado el piso. Mi pregunta es la siguiente, constituye una obligación implícita de la agencia aunque no se prevea en el documento? podría instar la anulación del documento por incumplimiento y ponerme en contacto directamente con el vendedor por el incumplimiento del intermediario?
Muchas gracias de nuevo,
Un cordial saludo.
Hola Gonzalo.
Coincido contigo en la necesidad de inculcar conceptos jurídicos en la enseñanza básica, y la tarea de enseñar de forma amena el derecho, y sus conceptos básicos a los más jóvenes me parece interesantísima.
Como explico en el blog, el contrato de reserva propiamente no existe, pues estamos probablemente hablando de un contrato de compraventa o de unos meros tratos preeliminares, e incluso puede que hablemos de un contrato de agencia (lo cierto es que sin ver el contrato poco puedo añadir).
En todo caso mantener una oferta de venta, puede ser un simple error, y no implica obligación de aceptar cualquier oferta; de hecho incluso si se aceptara, estaríamos ante un supuesto de doble venta.
Saludos
Buenas tardes, Don Francisco.
En primer lugar, felicitarle por el blog.
Pretendo comparme un inmueble (en realidad he visto varios que me gustan, algunos con cargas y otros sin cargas) y, como en un banco no me darían una hipoteca para comprar, pensé en hacerlo poniendo el inmueble a mi nombre previamente (imagino que así sí que me concederían un préstamo) y buscando he llegado a su blog.
Mi idea sería, una vez el inmueble a mi nombre (sin cargas aunque las tuviera), pedir un préstamo del 50% del valor por el que lo tasen, pagarle un 30% al propietario y el resto a plazos.
Las preguntas que me surgen es;
– ¿Es posible hacerlo?
– ¿Cómo puedo hacerlo de la mejor forma para todas las partes (vendedor, inmobiliaria y comprador)?
– En el caso de hacer una compraventa con condición resolutoria de no obtener el préstamo, ¿se pagaría doblemente en caso de que no me diesen el préstamo?
– ¿Qué pasa con los impuestos (tanto si me dan el préstamo como si no)?
Por último, ¿a ustedes, notarios, se les puede pagar a posteriori de obtener el préstamo? En caso de no obtenerla, supongo que se les tiene que pagar igual (puesto que han hecho un trabajo), en ése caso ¿se les puede pagar a plazos?
De momento creo que es todo.
Muchas gracias
Saludos
Hola José.
¿Crees que el vendedor estará dispuesto a desprenderse de su propiedad si ya el banco te anticipa que no te da el préstamo?.
Los impuestos los vas a tener que pagar y hacienda en ese sentido es implacable, de hecho el pactar una condición resolutoria encarece fiscalmente la operación, con lo que ten mucho cuidado, pues por la actitud del banco, parece que tu solvencia es cuestionable y puedes acabar con un problema.
En cuanto al pago al Notario, depende de lo que acuerdes con él, nada dice la ley, salvo que una vez que trabajan tienen derecho a cobrar, personalmente si te digo que igual que soy implacable en mi trabajo, no tengo la costumbre de aceptar ese tipo de acuerdos, pues igual que entiendo tu interés en la casa, tengo que mantener mi familia.
Saludos
Buenas tardes, Don Francisco.
Gracias por responder.
El banco no me daría la hipoteca de la forma tradicional (es decir, dar la hipoteca para comprar, escriturar) pero si yo ya tengo un inmueble libre de cargas sí que me la daría (no pienso pedir más de lo que me den sin avales)
También he mirado con prestamistas privados. Teniendo un inmueble a mi nombre, me dan un préstamo.
Lo de pedir un préstamo sería en el caso de que el inmueble que finalmente compre tenga alguna carga. Si no, no tendría que pedir nada puesto que puedo pagarlo a plazos.
Como la condición resolutoria se tiene que poner en la escritura, ¿éso significa que el inmueble ya tendría una carga?
Saludos
Hola José.
Te respondo por orden inverso:
La condición resolutoria es una carga, aunque nada impide el pacto por el que el vendedor consienta posponer el rango, eso si, no tengo nada claro que lo acepte, pues de recuperar el bien, tendría que soportar la carga hipotecaria.
Ten muchísimo cuidado con los prestamistas privados, pues en el mejor de los casos (y cree que cuando digo el mejor, es que incluso dudo de ello) pagarás unos intereses más altos que con un banco y unas condiciones más gravosas.
Nada impide, y de hecho es muy frecuente que el banco de dinero reteniendo el importe adeudado más los gastos de cancelación, de forma que así se garantiza la falta de cargas (por ejemplo que el préstamo te lo de con un cheque bancario nominativo para el banco acreedor, o transferencia vía Banco de España, al banco acreedor, por el importe de la deuda al tiempo de la venta).
Es tan habitual lo que te estoy comentando que sinceramente no acabo de entender tu planteamiento, por lo que te recomiendo que barajes esta opción, o te preguntes que quizá puede que o no entiendas lo que te ofrezca el banco.
Saludos
Hola! Es correcto recibir un pequeño anticipo de 1000 euros antes de hacer un contrato de compraventa privado?
Con este anticipo se haría un documento firmado diciendo que es en concepto de reserva y hasta que se firme el contrato privado de compraventa.
Yo lo encuentro útil. Mientras el comprador hace sus gestiones se asegura que el piso está reservado y el vendedor puede estar más tranquilo.
En caso de no hacer este anticipo habría que esperar dos semanas al cliente para formalizar el contrato de compraventa previo al público y se dejaría de enseñar, lo que considero un perjuicio.
Qué opina al respecto?
Muchas gracias!
Hola Marina.
La terminología que usas es jurídicamente imprecisa y fuente de todo tipo de conflictos ¿Hay compraventa, opción de compraventa, o simples tratos preliminares? ¿Qué sucede si al final no se perfecciona el contrato proyectado?
Es mucho mejor dejarse de tantas historias (la mayoría de las veces con la mera intención de garantizar la retribución del intermediario inmobiliario) llamar a las cosas por su nombre y redactar bien los contratos.
Saludos
Gracias por transmitir esta informacion tan valiosa
Estoy considerando comprar un piso, al que habria que hacer reformas que precisan la autorizacion de Urbanismo y la Comunidad.¿existe alguna forma de contrato en que la compra sea condicionada a obtener estos permisos?
Un saludo
Hola José.
Efectivamente la figura de la condición suspensiva o de la condición resolutoria, son grandes soluciones, aunque te recomiendo que: o no hagas un contrato privado y directamente hagas escritura pública, o si quieres hacer un contrato privado, acudas primero a un abogado, pues igual que no es buena la autoeducación en medicina, tampoco lo es en el derecho.
Saludos
hola quisiera por favor me ayudaran , tengo desde el año pasado una casa heredada al 50% con mi hermana y se hizo una compra venta x valor terreno x no urbanizarla y el comprador quiso que se urbanizarla y fallo nuestro no pedir mas dinero, total que el comprador hizo muro sin permiso ni del nuestro ni ayuntamiento y el día de escriturar no firmamos por eso quisiera saber si se puede alquilar hasta que salga juicio?
Hola María.
Todo depende de si entregasteis la casa al firmar el documento privado o no, de haberse entregado no podéis arrendar, y en caso contrario si; en todo caso es muy recomendable dejar claro en el contrato de arrendamiento la situación litigiosa que existe.
Saludos
Hola Francisco, casualmente he dado con este blog y dicho9 sea de paso es interesante su labor a los ciudadanos como yo. Mi relato es el siguiente: Hace un par de meses encargué la venta a una Agencia Inmobiliaria bajo un documento que firmé «Nota de encargo de compraventa de Inmuebles» el precio de venta se acordó en //160.000.-//Euros y de un plazo de //TRES MESES/ y al mes aproximadamente me llaman por teléfono y me dicen que hay un comprador que está interesado pero; que el precio les parece mucho y que ofertan o al menos así lo entendí //145.000.-//Euros lo acepté por teléfono y me dijeron que era preceptivo que les volviera a firmar otra nota de encargo criado el precio me lo enviaron y se lo devolví firmado telemáticamente , como veo que ha pasado más de un mes y nada me dice al respecto, me pongo en contacto con ellos y les digo rectifiquen el precio al inicial acordado o sea //160.000.-//Euros por considerar por considerar que el recio acordado para el posible comprador me parece demasiado bajo, contestación que me dan a entender , que ya no se puede subir al encargo inicial al menos que prorrogase el compromiso por otro tres meses más, mi respuesta ha sido que de momento no y que precio creo que quien lo debe poner soy yo no ellos, en resumen quisiera saber si pueden rectificar el precio en las mismas condiciones que el inicial. Le rogaría contestación lo más ponto posible, muy agradecido de antemano, un cordial saludo.
Hola Ángel.
Precisamente me pillas intentando hacer un post sobre el contrato de intermediación inmobiliaria y esa «hoja de encargo», que no es sino un contrato.
Sin ver ambos documentos poco puedo añadirte, lo único que te puedo recomendar es que leas detenidamente el clausurado antes de firmarlo, y que tengas presente que no es una hoja sino un contrato que hay que cumplir, más desconociendo los términos del mismo poco puedo añadir.
Te recomiendo que acudas a un abogado, y que mientras tanto no firmes nada que no tenga claro que quieres firmar.
Saludos
Gracias Francisco por tu pronta contestación, lo único que te puedo añadir es que ambos documentos el 1º que firmé en original y obra en mi poder y el 2º que envié por Email firmado también, son idénticos lo único que varía es el precio, si quieres que te lo envíe me indicas la forma de hacerlo en el correo que facilité y así poder obtener conclusiones concretas, de todas formas muchas gracias por tu comentario.
Angel no se por no atenderte, es que estamos ante un tema litigioso y es mucho más práctico que consultes con un abogado, cualquier ayuda que te preste no sería profesional, y lo que necesitas es eso, un profesional especializado que te ayude.
Saludos
Gracias Francisco, así lo haré, un saludo cordial.
Buenas noches:
En nuestro caso firmamos hace ya más de un mes un contrato de reserva con hipoteca concedida y fecha y hora en la notaría, a dos días de la firma el promotor dice que no se va a presentar a firmar, al parecer está de vacaciones.
20 días después de este suceso y a 10 de que rescinda el contrato de reserva mi pregunta es ¿hay alguna manera de exigir o reclamar a dicho promotor se presente a firmar antes de que este contrato finalice? Un saludo y gracias
Hola Sherezade.
Sin ver el contrato, poco puedo explicarte, aunque dudo mucho que no hayas firmado un contrato de reserva, sino de compraventa y que no puedas obligar judicialmente al vendedor para que otorgue escritura pública, a tal efecto es mejor que contactes con un abogado y que te plantees la demanda.
Saludos
Buenas tardes Francisco:
Lo primero darte las gracias por tu respuesta.
Si no me equivoco se trata de un contrato de reserva en él damos una pequeña cantidad y nos comprometemos a firmar antes del día 30 de junio si ellos vendieran el inmueble a otra persona debieran indemnizarnos con el doble de la reserva pero no incluye nada más ni ninguna cláusula ni apunte de que ellos se comprometan a firmar en ese periodo y en el que al no indicar nada más y nosotros haber estado dispuestos a firmar ya en una ocasión entiendo que llegado el día 30 ese contrato finalizaría porque no se da por aceptada la oferta y nosotros podríamos reclamar esa pequeña cantidad.
Se trata de una empresa que entró en concurso de acreedores por lo que la firma debe realizarla el promotor de la empresa pero la venta lo gestionan entre la inmobiliaria y el banco por lo que al no recibir el promotor ninguna cantidad a parte de lo que corresponde de IVA entendemos que o no tiene ninguna prisa porque le da igual la transacción o los que no han llegado a un acuerdo con él son los intermediarios que te he mencionado.
Sinceramente, cuanto más simple planteas tu el tema, más complicado y más problemas jurídicos veo yo, te recomiendo que acudas a un abogado con toda la documentación, pues para mi gusto hay bastantes problemas jurídicos en todo lo que planteas, y este formato no da para resolverlos todos.
Saludos
Hola buenas tardes necesito que alguien me ayude no se que hacer he firmado con una inmobiliaria :una reserva de una vivienda de «(Banco XXX -editado por LOPD)» pero desgraciadamente estos no me aprobaron la hipoteca .. En dicha reserva específica que de no aprobarse seria devuelto el dinero eno el plazo de 15 días hábiles y ya llevo un mes intentando que me lo devuelvan y me dicen que me lo ingresarán pero así me tienen todo este tiempo que debe hacer por favor
Hola Lissete.
Si has leído el post verás que en realidad entiendo que ese pacto no es válido (otra cosa es que tu quieras aceptarlo y decidas no reclamar el cumplimiento del contrato).
Si lo que pretendes es recuperar el dinero, el problema es que tienes que demandar judicialmente y eso implica más tiempo y dinero, igual interponiendo una reclamación en las oficinas de consumo, el banco decida ser más ágil; en todo caso consideró lamentable lo que cuentas.
Saludos.
Buenas noches! Gracias por el blog y las informaciones que detallas.
Hoy mismo hemos ido a una immobiliaria a dar 1000 euros por la reserva de una casa que nos gusta. Nosotros estamos interesados en una segunda visita con un técnico, porque vimos humedades en una habitación, marcos de puertas, etc… que el propietario nos comentó que estaba solucionado. Aún así, fotos de esa habitación no se mostraban en el anuncio de la web. La reserva es vinculante a la visita del técnico, y propuesta de reducción del precio por el importe de reparación de los desperfectos, si no lo hace el propietario, y sujeto a que nos den una hipoteca.
La razón por la que escribo es que hemos firmado el documento, pero no hemos entregado la cantidad, ya que quería efectivo y no llevaba en ese momento más que la tarjeta VISA. Hemos quedado en pasar a dar el efectivo, y ellos se han quedado las copias de DNI y las hojas firmadas.
Veo que este tipo de actuaciones pueden ser arriesgadas, así que lo pondré en manos de un gestor, incluido la redacción y aceptación de esa pre-contrato de reserva. Puedo hacerlo ahora, una vez firmado pero no pagado? Realmente necesitamos estar seguros durante este proceso. Muchas gracias.
Hola Juan.
Si has leído bien este artículo, habrás podido comprobar que el contrato de reserva no existe propiamente, y que calificar jurídicamente lo que has firmado (máxime sin verlo) es muy complicado.
Lo sensato no es firmar un contrato y luego acudir a un jurista (y fíjate bien que he distinguido jurista de gestor) sino todo lo contrario.
Ahora mismo tu situación es que tienes un contrato firmado y que has de cumplirlo (desde luego entre tus obligaciones está la de pagar la suma a la que te has comprometido) lo que si que tienes que permitirme es que dude mucho de cual es el alcance de ese contrato.
Como solución, creo que lo más acertado es: primero que cumplas, en aras a la buena fe, tus compromisos; y luego que pidas que el contrato lo revise un jurista (e insisto en un jurista y no gestor ni intermediario) para que simplemente le de una redacción correcta y conforme a la voluntad que ya si se ha manifestado.
Comprende que, sin ver el contrato, en poco más puedo ayudarte; y perdona si mis palabras te parecen desagradables o excesivamente pesimistas, pero cree que a los contratos descargados por internet o contratos que presentan quienes no son juristas hay que tenerles auténtico pánico (afortunadamente los problemas suelen ser menores, pero sólo debido a la buena fe de las partes)
Saludos
Hola se. Rosales.
Una casa de segunda mano por 168000€, vamos a verla, nos interesa, vamos una segunda vez para ver más detalles y nos propone la inmobiliaria pagar una reserva de 500€, aceptamos haciendo una contra oferta de 162.000€ , los propietarios aceptan y nos lo comunican de palabra desde la inmobiliaria. Esta casa está en exclusiva en esta inmobiliaria y termina la exclusividad en Noviembre. Quedamos en la inmobiliaria para dar el 10% y firmar contato de arras y los propietarios nos dicen que si queremos escriturar por menos porque no les salen las cuentas al pagar la plusvalía (30.000€),ellos escrituraron cuando compraron por 12.000.000ptas.(36.000€) y pagaron 16.000.000ptas.,con la venta de la casa quieren comprar un apartamento en la zona y no encuentran lo que quieren, nos piden esperar, que la casa es para nosotros, de palabra.
Nuestro temor es qué termine la exclusividad y nos que demos sin la casa.
Mi pregunta es: pueden negarse a vender nos la casa, habiendo aceptado nuestra oferta?, podemos exigir qué vendan?
Nosotros les dijimos que nuestro banco nos aconsejó que escrituraramos por el precio real y torcieron hocico, pero qué la casa era para nosotros.
Espero su respuesta.
Gracias de antemano.
Hola Teresa.
Pues poco puedo decir sin ver los contratos a los que aludes, y cuya redacción permíteme que dude que haya sido redactada por un profesional jurídico.
Si has leido el post, o el que dedico al «contrato de arras» verás que lo que se firman son compraventas, y que una mala redacción sólo es fuente de conflictos y problemas como los que ahora tienes.
Te recomiendo encarecidamente que acudas a un abogado, y a los lectores de este blog, que tomen nota de este testimonio, pues refleja situaciones muy habituales.
Si puedo anticiparte que dudo mucho que te quedes sin casa, más poco puedo añadir ante unos hechos que no he visto, y especialmente unos contratos que tampoco tengo a mi alcance, pues para ello hay que contratar los servicios de un profesional.
Saludos
Hola Francisco, estoy interesado en comprar via portal online un piso embargado en propiedad del banco, con la intención de venderlo inmediatamente a un tercero ya existente. Como debo actuar? Lo compro y antes de escriturar lo vendo, hago un contrato de cesión o cual sería la manera más adecuada? En que nivel influye el beneficio que obtengo de cara a declaración de Hacienda?
Muchas gracias por tu tiempo.
Hola Alberto
No entiendo exactamente tu pregunta, pues puedes vender cualquier bien del que seas propietario, y el beneficio económico es un incremento de patrimonio en el IRPF.
Saludos
Tal vez no me he expresado bien. Quiero comprar un piso embargado, para venderlo a un tercero. Para reducir al mínimo los costes, puedo venderlo sin escriturarlo a mi nombre? Cual sería el procedimiento?
Otra duda es si habría alguna manera de ceder la venta a un tercero, obteniendo yo un beneficio como intermediador?
Gracias de nuevo, buen trabajo!
Hola Alberto.
Te entendí perfectamente, la pregunta, si me permites ser un poco salvaje te la hago yo… ¿pretendes que un Notario te informe de cómo prescindir de un Notario?
No me ofende tu pregunta, pero espero que no te ofenda a ti mi respuesta, y que entiendas mi postura.
Saludos
Tienes toda la razón, no leí todo y salté ese detalle. Disculpa el compromiso.
Hola Francisco.
Tenemos una propiedad en venta y hemos llegado a un acuerdo con la inmobiliaria y el comprador en el precio. Nos proponen firmar un contrato de compra-venta aportándonos a su firma una cantidad del 12% del total. Nos piden habitar el piso desde esa fecha y nos dice la inmobiliaria que en el contrato se pondrá una clausula donde se indiqué un plazo máximo de 6 meses a partir de la firma del contrato para elevar escrituras públicas y pagar el resto.
En las condiciones pone que están obligados a pagar el precio final al cabo de los 6 meses ( tienen que vender su piso actual y si lo venden antes ese plazo sería inferior).
Como vendedores ¿estamos protegidos? ¿Nos puede perjudicar el dejarlos habitar el piso hasta la firma de las escrituras? Según parece tenían pensado irse a otro inmueble que recientemente habían comprado pero al ver el nuestro les gusta más y van a vender el que habían comprado. En resumen se ahorrarían esa mudanza intermedia.
Un saludo y muchas gracias por su blog.
Hola Javier.
Una cosa es que estés protegido, y otra que no corras riesgos; pues los tribunales de justicia siempre te protegen, más en caso de incumplimiento de ese contrato, has de ser muy consciente de que te queda un proceso judicial por delante que te cuesta tiempo y dinero.
Todo depende del grado de confianza que te genere el comprador, y especialmente la certeza que tengas de que esa venta se va o no a producir en el plazo señalado; más es obvio que corres riesgos, la pregunta es si estás o no dispuesto a ello.
Saludos
Hola Francisco,
Queremos comprar un piso de banco, el sr. de la inmobiliaria nos pide 2000 € para realizar la reserva, mi esposa y yo no queremos dar ese dinero. y nuestra pregunta es, ¿podemos ir directamente al banco y realizar la compra sin realizar la reserva?
Hola Enrique.
Por supuesto que si puedes hacerlo, más te anticipo que los bancos muchas veces imponen sus propias formas, y es posible que te deriven a la inmobiliaria nuevamente.
Saludos
Buenas tardes,
He realizado la reserva por una casa sobre suelo RUSTICO, En el momento de formalizar la reserva pactamos de forma verbal entre el vendedor y nosotros (ya, gran error por mi parte el no formalizarlo por escrito) que si no nos concedían la hipoteca se devolvería la señal. El vendedor, estando sus hijos y su mujer presentes además de mi mujer, aceptó esa condición alegando que al tener escrituras la casa no tendríamos problemas. Después de un mes de pelear con el banco finalmente nos han dicho que con la unica garantía de la casa en cuestión el banco no concede la hipoteca, habría que incluir otro piso en la operación como garantía, lo cual yo no quiero por no involucrar a más personas. La pregunta es, ¿puedo solicitar la devolución de la señal? ¿puedo pelear judicialmente si es necesario la validez de un contrato verbal? ¿se puede considerar nulo el contrato al no poderse hipotecar la propiedad y ser imposible su compra para el comprador en las condiciones pactadas (al menos verbalmente)?
Gracias
Hola Andrés.
Por lo que cuentas no has realizado reserva alguna, sino un auténtico contrato de compraventa que hay que cumplir, y los contratos verbales son tan válidos como los escritos (otra cosa es su prueba).
El tema está en que no te han denegado el préstamo hipotecario, sino que te han puesto condiciones, y el que quieras o no aceptarlas es un tema, que a mi juicio no afecta al vendedor, pues nada acordaste sobre el tema (según cuentas).
A mi modo de ver, lo que puede demandar el vendedor es que cumplas el contrato, y lo más sensato es que te pongas en manos de un abogado, pues ya el no redactar bien un contrato fue un error, y no conviene seguir cometiendo fallos (por más que no dudo de tu buena fe)
Saludos
Estimado Sr. Rosales,
soy Promotor de una construcción pequeña de 9 viviendas.
Firmo con los futuribles compradores un Documento de Reserva, el trato es que yo dejo de comercializar el inmueble que ellos eligen y a cambio ellos entregan 2.500€, como contraprestación a que yo no los venda a terceros. Reza así:
«»
1. El depósito necesario para reservar el inmueble antes descrito es de 2.500 € (Dos mil quinientos Euros) pagaderos al Promotor.
Este documento de reserva es válido únicamente tras la recepción de dicho depósito en la cuenta bancaria abierta para este fin del promotor en:
Banco XXXX : ESXX XXXX XXXX XXXX XXXX.
Deberá comunicarse el justificante del pago por TRANSFERENCIA BANCARIA a
xxxxx@xxx.com
2. Mediante la suscripción del presente documento, el promotor concede al comprador únicamente el derecho a adquirir con preferencia respecto de cualquier tercero los inmuebles descritos anteriormente siempre que se formalice el contrato de compraventa antes del 28 de Febrero de 2.017. Si no se formaliza, la fianza será devuelta al comprador. No se le concede al comprador derecho posesorio o de otro tipo sobre el mismo.
3. La promotora, desde el momento en que se acredite el pago de la cantidad referida anteriormente (2.500 €), se obliga a no vender los inmuebles objeto de esta reserva hasta la fecha señalada.
Y para que así conste y surta los efectos oportunos se firma el presente documento en el lugar y fecha señalados al principio. «»
Para que la obra se financie con un Crédito Promotor, el Banco exije 4 reservas de este tipo.
Tras tenerlas, se firman los Contratos Privados de Compra Venta (pagan un 20% del total +IVA), con garantía de devolución si no se cumple lo descrito en el Contrato, y durante la obra los Compradores pagan un 10% en periodicidades según lo descrito en el Contrato Privado de Compra-Venta.
A la cuenta bancaria no tengo acceso ni yo. El Banco la ha «blindado» para la construcción. Además pone un Project controller para verificar el desarrollo de la obra según timing firmado con la constructora, a la que a su vez, ha filtrado previamente dando el OK a su músculo financiero.
Bien, Sr. rosales, dos preguntas muy distintas:
1.- Es esto una buena praxis? Si tuviera que firmar con los Compradores en Escrituras, una vez que hubiera acabado la Construcción, no podría acceder al Crédito Promotor. Ya me gasté 1,3 millones en comprar las fincas urbanas, demolerlas, licencias, proyectos…necesito el Crédito Promotor para el levantamiento: 1,1 Millones.
2.- Muy importante: Un interesado me dice que lo quiere para invertir, es decir, quiere hacer la reserva, firmar el contrato de compraventa (pagando el 20%), pero me dice que quiere vender conforme se incrementen los precios. -Ciertamente, para conseguir las primeras reservas el precio está mas bajo, que cuando el Banco me conceda el Crédito, una vez lo tenga y sea viable la Construcción voy a subir un 10% los precios.
Es legal lo que pretende este interesado? Cúando podría revender?, antes o después de la escrituración?. La promoción es privada. Nada de VPO, ni nada de eso.
Si vende antes de la Escrituración, al que se lo revenda, deberá pagar el 10% de IVA, o ITP (8%)?
Si vende antes de la Escrituración, el que recompre, debería pagar lo que lleva pagado el primero y firmar dos Contratos, uno con el que se lo vende y otro conmigo, no?
en fín, espero que no le haya causado mucho lío.
Muchas gracias por su trabajo.
Hola JMPG.
Sinceramente no me acaba de gustar ese contrato, y recomendaría que su redacción sea hecha por un profesional del derecho (en todo caso difícil es encontrar a dos que hagan las cosas igual).
Entiendo el riesgo económico que se corre en la operación, pero es un riesgo que se corre voluntariamente, y afecta a terceros; lo de las reventas sinceramente es una práctica bastante poco recomendable que ha acabado degenerando en parte de la crisis que actualmente corre el sector, pues más que negocios se está realizando operaciones especulativas.
En todo caso más que un comentario estamos ante una consulta jurídico económica que merecería un trabajo doctrinal.
Saludos
Buenas tardes,
en Diciembre de 2016 vimos una vivienda que en principio nos interesó, dimos un deposito de 1000 euros el día 22 de ese mismo mes y han estado estudiandonos la hipoteca diferentes bancos, en concreto las ofertas que nos hacen nuestros bancos no nos interesan y no queremos hacer la hipiteca con otro banco que no sea alguno de los que ya tenemos, tampoco nos corre prisa comprar, ha pasado ya un tiempo y no queremos la vivienda y la inmobiliaria dice que no es motivo para echarse para atras por lo que no nos devuelve los 1000 euros. ¿ tenemos derecho a reckamar el dinero o lo damos por perdido?
Hola Lucía.
Ante todo habrá que estar al contrato, más los pactos hay que cumplirlos y el que os convenga un banco u otro, u os interese ahora o no la compra suele ser un argumento poco aceptable.
Saludos
Buenos días,
Tengo una consulta a ver si me la podéis solucionar.
A finales de noviembre firmamos con contrato de compra-venta (arras) de una vivienda en Barcelona. Todo correcto, la inmobiliaria lo vende como una vivienda de segunda mano con cédula de habitabilidad y el certificado energético en trámites. Nos dan tres meses para firmar, nosotros tenemos todo preparado para firmar a mediados de Febrero, quedamos con la notaria, pero nos llama la API y nos dice que hay un problema con la cédula de habitabilidad y se ha retrasado.
El 28 de febrero vence el contrato, nosotros como compradores podemos reclamar el doble del importe que hemos entregado por las arras???
Gracias de antemano
Carlos
Hola Carlos.
Hablamos de un incumplimiento contractual, que podría dar derecho a ese doble de la cantidad entregada en concepto de arras, más habría que ver los términos en los que está redactado el contrato, y lo más correcto es que acudas a un abogado con dicho contrato.
Saludos
Buenas tardes, ante todo muchas gracias por la valiosa información que comparte en este blog.
Tengo una pergunta que no he visto que se haya respondido en los comentarios. Firmamos hace un tiempo un «contrato de reserva» de vivienda sobre plano, en el se estipulaba una cláusula que indicaba que si no conseguíamos la financiación de 3 entidades diferentes se nos devolvería todo lo aportado. Esta cláusula seguía estando en el borrador de contrato que nos han mandado hace poco, y hemos ido a firmar y la cláusula ha desaparecido. ¿Sigue estando vigente si no se modifica ni se menciona?. ¿Podemos firmar con total tranquilidad?, dentro de todo lo que conlleva, claro. En el caso de que llegue el día de hipotecar y se nos negara por 3 entidades diferentes y aportaramos la documentación correspondiente, ¿se nos devolverían las cantidades resolviendo el contrato por ambas partes en arreglo a la cláusula descrita?.
Muchas gracias por su respuesta.
Hola Manuel.
Por de pronto no estas firmando un «contrato de reserva» sino un contrato, y te recomiendo encarecidamente que acudas a un abogado que lo revise.
Lo de firmar con tranquilidad es algo relativo, más eres tu mismo el que estás firmando un contrato que altera otro previo, y creo que no hace falta entender mucho derecho, para saber que eres tu mismo el que haces una cosa y la contraria, por lo que creo que no te sorprendes si te digo que entiendo que la causa de resolución de la compraventa desaparece porque así lo estáis queriendo vosotros mismos.
Insisto que ese es sólo uno de los problemas que puedes tener, y que no es recomendable firmar un contrato sin que un profesional lo revise, pues aunque el profesional te cueste dinero (piensa que también le ha costado al vendedor) mucho más gastarás en caso de que las cosas no salgan a tu gusto y tengas un conflicto (y no sólo la falta de financiación puede ser motivo de conflicto)
Por ello te repito que, no es que hayas de desconfiar, sino que has de defender tus intereses y acudas a un profesional (si tu no lo haces, piensa que desde luego nadie lo hará, y menos el vendedor -que lo que hace es defender los suyos)
Saludos
Hola,
El mes pasado entregamos 6000€ de reserva para un piso. Tiene una inquilina a la que le avisarón y llegó a un acuerdo para irse a finales de abril. Pero luego decidió dejar de pagar y dudo que se vaya. En el contrato tenemos de fecha límite el 15 de mayo para firmar escritura y no nos deja ni que entre el tasador al piso.
¿Que debemos hacer?
Gracias,
Marisa
Hola Marisa.
Igual que recomiendo no firmar un contrato sin estar asesorado jurídicamente, también recomiendo que cualquier actuación sea previa asistencia jurídica, por lo que te recomiendo que hables con un abogado, pues has de anticipar las situaciones y tener preparadas las respuestas adecuadas.
Saludos
Hola yo e echo reserva de 3000e sin contrato de arras solo un papel de reserva y como lo tienen muchas inmoviliarias e visto otra qe lo tiene por 10000e menos yo ya no podria echarme para tras verdad oerderia los 3000 o hay alguna otra forma de hacerlo con contrato de arras o ya no podria hacer nada esqe 10000menos es bastante nexesito respuesta urgente
Hola Mireia.
Esto no es un consultorio jurídico gratuito, y recomendarte qué hacer ante unos documentos que tu has firmado libre y voluntariamente, pero que desconozco resulta temerario.
Siempre insisto en acudir a un profesional antes de firmar algo, y cuando ya es tarde, lo recomendable es reparar el daño y no acrecentarlo, por lo que lo correcto es insistirte en que vayas con toda la documentación a un abogado.
Lo cierto es que a algo te has comprometido y has de cumplir lo acordado, por eso llamo siempre a la prudencia y a no firmar el primer papel que nos presenten.
Saludos
Hola Mireia.
Esto no es un consultorio jurídico gratuito, y recomendarte qué hacer ante unos documentos que tu has firmado libre y voluntariamente, pero que desconozco resulta temerario.
Siempre insisto en acudir a un profesional antes de firmar algo, y cuando ya es tarde, lo recomendable es reparar el daño y no acrecentarlo, por lo que lo correcto es insistirte en que vayas con toda la documentación a un abogado.
Lo cierto es que a algo te has comprometido y has de cumplir lo acordado, por eso llamo siempre a la prudencia y a no firmar el primer papel que nos presenten.
Saludos
Apreciado D. Francisco,
He visto su blog y me parece muy interesante.
Tengo un problema que surgió ayer por la mañana. Soy Api y tengo mandato de venta de una promoción en Barcelona . La promotora igual q a mi se lo ha dado a otras agencias. Así mismo tiene un coordinador de ventas ( Jose) al que me dicen q consulte todo. El miércoles por la tarde hablo con él y le digo q tengo un comprador francés para un ático y me dice que tengo de plazo hasta el jueves santo ( ayer) hasta las 14 h para que haga la transferencia de la reserva de 10.000€. Al ser francés traduzco ( lo que sería un contrato de reserva al francés) diciéndole q en dos semanas se firmará la compraventa con arras penitenciales. Pero q tiene q hacer la transferencia antes de las 14h porque hay otro comprador interesado. Mi cliente me firma el documento de reserva y me envía el justificante debtrabsferencia. Cuando envio el documento al abogado del promotor, a Jose, y al promotor y pongo en copia al comprador, me llama el abogado y me dice q el otro comprador ha hecho la reserva antes y q mi cliente ha hecho tarde. Yo le he dicho q lo ha hecho dentro del plazo. Mi cliente no quiere el dinero de vuelta y quiere el piso. Mi cliente hablo directamente con el abogado y lo amenazó con demandarlos. Cuando hable con el promotor me dijo q le daba prioridad al otro comprador de la otra agencia porque sería un cliente problemático y q le devolverán el dinero. Aquí yo pierdo mi venta, q tuve mucho trabajo y mi cliente el piso. Mi cliente tiene alguna posibilidad ? O no? Yo puedo reclamar
Mi comisión?
Hubo un antecedente con este comprador, dos días antes de la reserva, que yo le expliqué quién era el promotor ( francés tb), me dijo q lo conocía y que lo llamaría haber si le hacía descuento. Yo avise al promotor para q no me diera la vuelta, ya que lo intento y el promotor no quiso hacerle ningún descuento, por lo que el cliente dijo que seguiría conmigo.
Hola Cristina.
El problema en gran medida se va a resolver, mirando de un lado si ese mandato cuenta con el oportuno poder, y la fecha de los respectivos contratos.
En gran medida abordo el tema en este post https://www.notariofranciscorosales.com/compra-de-vivienda-los-tratos-previos/ aunque lamento tener que «reñirte» pues esas reservas y esas arras en realidad son fuente de conflictos como el que comentas, y una buena planificación jurídica de los negocios evita problemas como este, que en el fondo acaban dañando al mercado, a la imagen de tu profesión a la de los promotores, e incluso en el caso que narras, la propia imagen del país.
Saludos
Buenos días. Quisiera hacer una consulta:
He ido a ver un departamento y en principio me interesa. He hecho una contrapropuesta al valor de venta y la inmobiliaria quedó en contestarme después de consultarlo con el dueño. Mi idea, si la respuesta del vendedor es favorable, es visitar de nuevo el departamento y tomar medidas, ver espacios mas específicamente. Ante este interés, la inmobiliaria me dice que ante debo hacer una reserva. La pregunta es: y si después certifico que no me entran los muebles, electrodomésticos, etc. que pasa con la reserva? Se devuelve?. Es «común» que se pida hacer una reserva sin antes corroborar los espacios y el funcionamiento correcto de las cosas del departamento. Otra pregunta: normalmente de cuanto es la reserva que debe darse. Desde ya muchas gracias.
Hola Alejandro.
Nada es o deja de ser común, pues estamos hablando de negociaciones previa, y cada uno es muy libre de llevarlas como tenga por conveniente.
Lo que no acabo de entender es que compres una casa en función de si te caben o dejan de caber los muebles (aunque por supuesto que muy libre eres de hacerlo) pues la comparación entre el valor de la casa y el valor que normalmente tienen los muebles es absurda.
Entienda o no tu postura, lo cierto es que nadie puede obligarte a contratar, y que tienes derecho a reflexionar lo que coas oportuno o más convenga a tus intereses, durante el tiempo que tu juzgues necesario, por lo que nada tienes que firmar; mi recomendación es que si no tienes algo claro no lo hagas.
Saludos
Hola
Voy a realizar un contrato de reserva aportando mil euros ( cantidad que quedará a cuenta del valor de compra de la vivienda )
Mi duda es, que esa reserva que yo hago , a la vez , me dicen de que ofrezca una contraoferta al valor del piso . Es decir , si el piso está a 130 mil euros , yo hago esta reserva pagando mil euros y a la vez ofertando hacer la compra por ,por ejemplo , 120 mil . Además me piden el ingreso que se realice en efectivo. Es esto legal ? Podría recuperar los mil euros si los vendedores no están de acuerdo con mi cantidad ofertada ?
Gracias
Hola Manuel
Si lees el post, verás que el contrato de reserva no existe, y que todo va a depender del clausulado, pero mucho me temo que estás firmando un contrato sujeto a clausulado predeterminado por una de las partes y con más de una cláusula abusiva.
Te recomendaría que no firmes nada sin consultar a un abogado.
Saludos
Hola,
Mi consulta es la siguiente:
Hice una paga y señal a una inmobiliaria por 2.000 € en concepto de reserva. Tengo recibo que dice que sólo se devolvería para el caso que no me concedieran la hipoteca. Una vez se me concedió la hipoteca los vendedores (propietarios) se niegan a realizar la venta, aunque tenían contrato con la inmobiliaria que les autorizaba a la venta del inmueble. Finalmente, la inmobiliaria nos ha devuelto los 2.000 € de paga y señal, pero les hemos reclamado los gastos ocasionados por la tasación de la vivienda y no se hacen cargo. Dicen que ellos no tienen que asumirlo y que los propietarios tampoco nos los pagan. La pregunta es si puedo interponer un proceso monitorio reclamando dicha factura contra la inmobiliaria y los propietarios. Son responsables solidariamente?
Muchas gracias
Hola Lourdes.
No veo que el procedimiento monitorio sea el adecuado, sino el juicio ordinario, en todo caso para cuestiones relacionadas con derecho procesal es mejor consultar a un abogado, pues los Notarios no actuamos en juicio.
Saludos
Buenas noches Francisco, tu blog lo miro bastante porque me parece muy interesante y no es fácil que un notario te dedique tanto tiempo, como lo haces tú aquí en tu blog y encima sin beneficio alguno, cosa la cual agradezco y animaría a más gente a hacer lo mismo.
Te comento mi caso aunque de entrada ya sé que no te dedicas a la abogacía pero tienes conocimientos de sobra sobre temas de derecho y jurídico.
Entregue en una oficina de xxxBanco 1000€ en concepto de arras para la compra de un terreno el día 11 de mayo, me hicieron firmar un contrato en el cual se nos daba un plazo a ambas partes para realizar compraventa del terreno, pero que se podía firmar una prórroga de 30 días más. El día 23 de junio acudí a la oficina de xxxBanco, para comentar que no había sido avisado para firmar la compraventa del terreno y que xxxBanco apunto de cumplir el plazo del contrato, por lo cual solicite que me hiciesen una prórroga, a lo que me contestaron que me tenía que poner en contacto con la inmobiliaria para que me lo hiciesen ellos ( cosa q no entendí porque el primer contrato lo firme en la misma oficina), de todos modos llame al agente inmobiliario y le comente lo de la prórroga, a lo que me dijo que no me preocupara que como había constancia de que la propiedad que quiero comprar está registrado a varios fondos de inversión del banco, y hay que esperar que se pueda registrar a nombre de bankia, pues que ya entienden que el contrato no lo van a cumplir, pero que no me preocupe.
El problema está es que encima de no acabar de fiarme, quiero que me devuelvan el importe de los 1000€, ya que me dijeron que para la semana del 20 de mayo podría firmar y no pudo ser, luego me dijeron que para mediados de junio pero tampoco fue así, y a mí me interesaba realizar obras, entre el 15 de junio y el 15 de julio ya que es mi periodo vacacional, y como verás ya lo acabo, por lo cual tenía interés en hacer las obras este año, y ya tendría que dejar las obras para el año que viene, cosa la cual ya no me interesa. Por lo cual le realizo la pregunta del millón… Jajjaja…. Cree usted que estoy en mi derecho de solicitar la devolución de los 1000€?
Agradezco su paciencia porque entiendo que el escrito es un poco largo, y sobre todo le doy mil gracias por adelantado.
Un saludo.
Hola Álvaro.
Más que en tu derecho a pedir la devolución, lo que estas es en tu derecho a pedir el cumplimiento contractual, esto es, a que se formalice el contrato; pero también creo que estas en ese derecho a pedir la resolución contractual por grave incumplimiento.
El problema, es que si el banco no se aviene a ello, por mil euros te tienes que meter en un juicio cuyo coste de tiempo y dinero dudo que compensen la cantidad reclamada.
Es por ello que creo que intentes mejor solucionar el tema de forma amistosa.
Saludos
Muchas gracias Francisco. Un abrazo.
Apreciado Francisco,
Antes de nada, agradecerle la enorme labor que realiza a través de esta página, ayudando a solventar dudas de todos.
Me gustaría poder comentarle mi situación. A través de un intermediario (no agencia inmobiliaria) accedimos a la compra de un piso que, sin ser notificados previamente, nos enteramos a la hora de solicitar la hipoteca que se nos niega por el art.28 de la ley hipotecaria.
A todo esto, cabe resaltar que la persona que hereda no es familiar directo (es la cuidadora). Ante este hecho, planteamos varias opciones, una de ella es el alquiler con derecho a compra y, como garantía de la opción, ofrecerle un alquier muy elevado mensualmente y, también, una prima de 35000€ de entrada.
Ahora viene el gran problema. El piso está a nombre de la fallecida, pero resulta que la heredera no tiene liquidez para pagar los impuestos de sucesiones. A todo esto, uno de los acuerdos previos fue que no se daría esa cuantía sin inscribir el piso a su nombre, pero ahora nos plantean que, sin ese dinero, no pueden pagar los impuestos. Nosotros no lo vemos claro porque es muchísimo dinero a dar (los ahorros de media vida) como para que haya un problema.
Sin embargo el intermediario nos está presionando diciéndonos que el propio contrato ya es una garantía (si esta señora no tiene recursos y hay un problema…ya me dirá usted cómo arreglamos, ya que tampoco tiene propiedades…). Además, recientemente también salieron los sobrinos de la señora reclamando su herencia (el testamento declaró heredera universal a la cuidadora…).
Simplemente queríamos saber qué riesgo nos supondría dar tal cuantía sin siquiera estar el piso registrado a su nombre.
Gracias y un saludo,
Hola Idf.
Poco puedo añadir a lo que tu mismo dices, salvo que deberías de leer el post relativo al arrendamiento con opción a compra que hay en este mismo blog.
Obviamente un contrato es una garantía, pues hay que cumplirlo, más propiamente las garantías se ofrecen adicionalmente, para asegurar un incumplimiento contractual, y en tu caso o te fías o no te fías.
El riesgo es obvio, si es demandado ese propietario, y pierde el juicio, en virtud de dicho contrato tienes derecho a reclamar lo pagado, más ni tienes título ejecutivo (sólo la escritura lo es) ni bienes que ejecutar.
Lo que nadie te puede es garantizar que los parientes más cercanos impugnen o dejen de impugnar el testamento, así como el resultado del pleito.
Solo por intentarte aclarar un poco las ideas, esa persona si tiene un bien, y por tanto garantías para pedir un préstamo (aunque sea personal) a un banco, así que la pregunta te la hago yo: Si un banco no financia los impuestos de esa persona ¿por qué lo haces tu?
No te digo lo que debes hacer, sólo te digo que hay riesgos, y eres tu quien ha de decidir si la operación los compensa.
D. Francisco
1- opino, desde hace tiempo, que menos etica o menos religion o menos sociales. En la escuela hay que tener en el programa DERECHO.
2 – y me sería muy facil, colaborar con usted en hacer la programación.
3- las personas al vivire en comunidad tienen unos usos y costumbres. Y por eso de abuelos, padres o vecinos, solo por modelado o ejempolo se aprendia el derecho. Es decir dar a cada cual lo suyo y respetarlo y que se respete lo propio.
4- pero como vivimos en cubiculos o frente a tv o a web, no sabemos usos y costumbres y por ello la necesidad de PROGRAMAS DE DERECHO EN EL PREESCOLAR Y LA ESCUELA. O EN LA UNIVERSIDAD. MENOS: sexualidad, creatividad o «dejar hacer», filosofías o ciencias. La convivencia es la base de todo ser humano y el respeto al individuo y por tanto EL DERECHO, no el torcido o retorcido o delincuente o listillo, etc
La verdad yo buscaba un contrato para una venta, que dando un compromiso a comprador no me llevara a devolver el doble de la fianza cado de que otro comprador me de mas dinero. He llegado a un acuerdo de bajo precio porque se comprometían a rapita escritura en Notaría. Pero se va demorando y pueden aparecer otros compradores.
1- podria ser solo una reserva hecha a la Inmobiliaria???
2- podría ser una reserva para decir que el precio que se les ha dado no se cambia, pero que si me dan mas les aviso??? para dejarles siempre la opción de mejorar su oferta y tenerles en primera consideración
3-LA INMOBILIARIA PROPONE QUE EN SU OFICINA se haga un documento de arras, con entrega de cheque bancario y alarga el tiempo para escriturar.
MUCHISIMAS GRACIAS POR SU BLOG Y POR SUS ACLARACIONES
Hola lJuana.
Sinceramente creo que estás especulando, y no veo ese contrato tal y cómo lo planteas, desde luego si entiendo tus argumentos y los veo razonables, pero en todo caso, ponte en manos de un abogado que redacte el contrato tal y cómo tu quieres.
Saludos
Buenas tardes Don Francisco. Ante todo gracias por las aportaciones de esta web, y a ver qué le parece este asunto:
Se trata de una reserva para una futura compraventa de vivienda que mi marido y yo hicimos hace más de 1 año y medio junto a otros reservistas (al principio eran 14 pero algunos se han ido viendo que no se empezaban las obras, y actualmente quedan 10). Reservamos a un promotor dueño del terreno unas viviendas adosadas aún sin construir mediante un contrato de depósito ante Notario con unas cláusulas muy amplias, en el que se fijaba un precio de entre 195.000 a 199.500 € por cada vivienda (dependiendo de la antigüedad de la reserva). Se reservó y señaló con un acta de depósito en Notaría, pero no se especificó los metros de la vivienda, ni las plantas, etc, aunque sí se nos entregó a los reservistas publicidad, planos del proyecto y las viviendas. La promoción es de aproximadamente 36 viviendas, pero ese promotor no tenía financiación para construir y necesitaba de un mínimo de reservistas (12-14) para que el banco le diera la financiación correspondiente para iniciar las obras (con la idea de que hubiera más demanda de esas viviendas cuando se empezara a construir).
Una vez ha obtenido la financiación para el proyecto (gracias a nosotros los reservistas), el antiguo promotor ha vendido el terreno a otro promotor, con el que hemos vuelto a firmar otro documento de reserva distinto al anterior (ésta vez un documento privado en el banco entregando una señal), siendo el proyecto de las viviendas casi idéntico al inicial que se presentó por el antiguo promotor, pero nos ha subido el precio a 210.000€. Firmamos pensando que el proyecto era el mismo, pero tras la firma se nos entregó publicidad del nuevo promotor y nos percatamos de que el proyecto inicial tenía una serie de modificaciones. Los reservistas nos hemos visto forzados a firmar esta reserva de las viviendas con el nuevo promotor, descontentos con dichas modificaciones por supuesto, y nos han dicho que o reservamos o sacan las viviendas a la venta pública a un precio de 235.000 €, mucho mayor al que nos las ofrecen a los reservistas (210.000 €).
Algunos de los reservistas han retirado las señales iniciales depositadas en Notaría y otros la han mantenido por si hubiera algún problema justificar que la reserva originaria tiene más antigüedad que la actual (yo la he mantenido). El nuevo promotor se excusa diciendo que éste es un proyecto nuevo que nada tiene que ver con el del antiguo promotor. Lo cierto es que el proyecto es casi idéntico al anterior, salvo que ha modificado algunos aspectos de las viviendas, destacando que ha suprimido una planta buhardilla de aproximadamente 30m2 y ha cambiado la rampa de acceso y salida al garaje, además de haber subido el precio entre 10.000-15.000 € dependiendo de la antigüedad de las reservas. A pesar de todo, todos queremos permanecer en la promoción porque en esta ciudad no hay casas de estas características ni hay perspectivas de próximas construcciones de este tipo.
Aún no se ha firmado el contrato de compraventa definitivo y estamos negociando extrajudicialmente a fin de conseguir al menos la planta buhardilla que se ofrecía inicialmente, amparados en el coste de oportunidad de los nosotros los reservistas antiguos y en que se han aprovechado de nosotros para conseguir financiación (aunque el nuevo promotor en principio se negaba a construir la buhardilla porque las leyes de urbanismo “no lo permitían”, ya ha reconocido que se ha suprimido del proyecto para ahorrar costes, y que si alguien la quiere la tiene que pagar aparte).
El nuevo promotor nos ha amenazado con que si damos mucho la lata nos entrega la señal y para él mejor, porque las casas saldrían directamente a la venta a un precio 235.000 € superior al nuestro y tendría más ganancias (25.000 € más por vivienda).
El primer contrato de reserva contiene una cláusula en la que en caso de que hubiera un segundo promotor se colocaría en la posición del primero y los clientes conservarían sus derechos y obligaciones frente al segundo en las mismas condiciones. Ya se ha entregado la solicitud para la licencia de obra y en el ayuntamiento está el proyecto básico, pero no el de ejecución, y las obras continúan sin empezar.
Los reservistas nos hemos reunido y estamos intentando concertar una nueva cita con el nuevo promotor, pero nos da largas y ya no sabemos qué hacer. Ya muchos están proponiendo demandarlo y me temo que al final esto va a terminar en vía judicial.
Mil gracias de antemano, saludos
Hola Ana.
Sinceramente a lo que llamas reserva yo empezaría llamándolo compraventa, y la cesión de contrato entre promotores tendría que analizarla para darte una respuesta, ante todo y como siempre digo, creo que lo prudente es ponerte en manos de un abogado.
Saludos
hola ,buenas tardes francisco rosales,mi duda es que tengo un contracto de compraventa con un deposito de 8 mil e,con una inmobiliaria que me ha ENTREGADO las llaves y me han hecho un contracto de alquiler porque como la escritura tardara mas de 2 anios por que ai un proprietario con autismo tardara hasta qui saldra un papel de juzgado ,la pregunta es puede caducar la compraventa.gracias,un saludo
Hola Cristian.
Más que caducar la compraventa es que no se ha celebrado, pues uno de los dueños al ser incapaz no ha consentido, y nos encontramos ante un supuesto cuya solución dista mucho de ser sencilla.
Saludos
hola de nuevo francisco rosales y gracias por responderme.es que la inmobiliaria que es representante del vendedor me ha confirmado que todo es legal ,que el contracto que es un mandato de representacion con provision de fondos cuyo objecto es el otorgamiento de contracto de compraventa,con condiciones de compraventa que pone que yo entrego la suma de 8 mil euros en cuanto el resto que es otro ocho mil euros sera entregado en el momento del ortogamientode escritura y en momento que esten todos las autorizaciones judiciales ,que debo que hacer,esperar y confiar o que pedir escritura que no puede hacerlo ,por que estan la espera de una autorizacion judicial ,gracias y un abrazo cristian
Hola Cristian.
Creo que deberías consultar a un abogado antes de firmar un contrato, pues el mandato para vender requiere escritura pública, y concretamente la inmobiliaria necesita un poder notarial, siendo que quien no puede vender no puede dar poder para hacerlo ¿podría exhibirte la inmobiliaria ese poder notarial? ¿quien te garantiza y cómo que esa autorización judicial se va a conceder?
Siempre digo que muchos ven a un abogado como un gasto, pero es una inversión que puede ahorrarte muchos problemas.
Saludos
GRACIAS POR TU PACIENCIA Y TU VOLUNTAD DE AYUDAR, DE HOY EN ADELANTE CONSULTARE UN ABOGADO .QUE TE VA BIEN EN LA VIDA .UN ABRASO,CRISTIAN
Genial Blogg, D. Francisco. Vaya si se aprende con sus artículos.
He visto un piso que me gusta y el banco me ha concedido la hipoteca. El propietario me pide un adelanto y la firma de un contrato de «arras» para dejar de enseñar el piso, mientras no se hace efectivo el aporte de dinero por parte del banco (que podran ser 2-3 semanas).
Después de leer su artículo me puse en contacto con una notaría de confianza, con el fin de consultar la posibilidad de formalizar directamente la compra-venta, con pago diferido. La respuesta que me dieron es que lo haga como se ha hecho siempre, firmando el contrato de arras. Y que cuando tenga el dinero, vaya con el banco, etc, etc.
¿Qué hago? ¿consulto a otro notario? ¿o firmo las «arras»?
Hola Elena.
Cada uno te dará su opinión, y en ocasiones cuando preguntas y preguntas, más que una respuesta buscas la respuesta que te resulta más agradable o la más cómoda (que no la más conveniente).
Cuando menos te recomendaría encarecidamente que acudas a un abogado; pero nada impide que firmes la compra con precio aplazado y aunque sea algo más costoso luego se haga la escritura de carta de pago.
Por si te sirve te enlazo este post de mi blog https://www.notariofranciscorosales.com/por-que-no-conviene-firmar-documento-privado-de-venta-de-viviendas/
Saludos
Buenas tardes Francisco,
Gracias por el hilo, bastante didáctico para los no duchos en todos estos temas legales.
He llegado a él tratando de encontrar algo de información a un problema que se me ha planteado. Si me puede ayudar le estaría agradecido.
Ante una promoción de construcción de vivienda firmé un ‘Documento de Reserva’ (antes de leer este hilo, claro…) en el que se estipulaba la reserva para la compra del inmueble, cuya firma de venta oficial se produciría una vez se finalizarán los trámites para disponer de la licencia de construcción.
En el contrato se estipula que antes de una fecha el promotor puede decidir entre iniciar la promoción o desistir de la misma, en cuyo caso se nos devolvería la reserva.
A la espera de la comunicación formal, he recibido confirmación de que el promotor, alegando ‘cambios requeridos en el diseño por el Ayuntamiento para la concesión de la licencia’ es más que probable que facilite nuevos diseños y nuevos precios, dejando inválidadas las condiciones firmadas en el ‘Documento de Reserva’.
¿Hay algo que se pueda hacer al respecto? Entiendo en este caso la promoción se va a ejecutar igual (la licencia será la misma), por lo que no contaría como un desestimiento de iniciarla sino como un cambio en las condiciones de la misma, ¿no? ¿Qué pasa en cualquier caso si recibo la comunicación formal con posterioridad a la fecha indicada en la reserva?
Un saludo y muchas gracias,
Hola Gabriel.
Pues ante todo habría que ver el contrato, pero mucho me temo que alguna que otra cláusula abusiva puede contener.
Saludos
Gracias Francisco.
La verdad que a nivel contractual no tiene muchas clausulas. La única opción que veo para modificar el precio es que ellos ‘desistan’ de iniciar esta promoción, pero:
– La fecha en la cual podían desistir ya ha caducado.
– El desestimiento entiendo conllevaría que no pueden iniciar otro proceso de compraventa idéntico con mismas características, licenciamiento, etc…¿O podrían desistir y crear una promoción idéntica con otro nombre y ‘asunto arreglado’?
Gracias nuevamente,
PD: En cualquier caso, una vez recibamos comunicación formal y comprobemos las nuevas condiciones, nos pondremos en contacto con un abogado.
Pues entonces menos opciones veo, es él quien se ha comprometido y ha de cumplir sus pactos, siendo que no es viable la modificación unilateral de las condiciones contractuales.
Yo empezaría a ponerme en contacto con un abogado ya.
Saludos
Buenas tardes. De antemano dadle la enhorabuena por sus comentarios que sin duda sacan de muchos apuros. Le comento mi caso: En 17 de Julio de 2017 mi esposa y yo vendimos una vivienda ya construida a una pareja interesada mediante Agencia Inmobiliaria en la cantidad de 73.000 €, entregandonos en concepto de señal y a cuenta de precio(texto integro del contrato) la cantidad de 4.000 €.
El resto del precio es decir 69.000€ la teniamos que recibir al momento de de la escritura publica de compraventa. La firma de la escritura pública de compra-venta habra de realizarse antes del 30 de Septiembre de 2017 de este mismo año.(texto del contrato). Si finalizado este plazo no se realizara la compra venta por causas imputable a la parte compradora, esta, perderia la cantidad entregada en beneficio de la parte vendedora como clausula penal e indemnización, dando lugar igualmente como condición resolutoria, a la resolucion del contrato con los beneficios del articulo 1454 del C.C.Si por el contratio no se realizara la compra-venta……………….. a la parte vendedora, esta tendria que devolver …………… el importe entregado y otra ………………
En la PRIMERA ESTIPULACION,la Inmobiliaria puso que :El presente contrato regula la compraventa, la cual se efectua como cuerpo cierto, libre de carga y gravamenes y al corriente de pago de cuantas oligaciones pudiera corresponderle.El dia uno de septiembre reitiro una nota simple del Registro de la Propiedad y existen anotaciones, una de hipoteca (conocida por los compradores) otra de Embargo de la Seguridad Social por importe de unos 6.000 €, hecho este que se le comunica a los vendedores el dia 1 de Septiembre y no hay respuesta. El dia 22 de Septiembre nos reunimos para fijar el dia del otorgamiento de la escritura, cual es mi sorpresa que los compradores dicen que no quieren la vivienda porque existe un embargo y que ellos desconocian este hecho.Despues de muchos tiras y aflojas y asesoramiento, incluso el letrado de ellossobre este hecho indicandoles que no es problema ya que el embargo se puede levantar en la notaria reteniendo el importe del debito del resto de la entrega, incluso ofreciendose el letrado a realizar la gestion para mas seguridad, deciden que no. El dia 27 de Septiembre mediante burofax,les comunico que faltando pocos dias para el otorgamiento, comuniquen fecha,hora y notaria para la firma. En el mencionado fax, se hace referencia al total de la compraventa, la entrega inicial, los importes a retener tanto de Hipoteca como de embargo. Me piden resolver el contrato por falta de informacion 5 dias despues de cumplir el plazo con la penalizacion de entregar el doble de lo recibido. Considero que en este acto, creo ha existido una mala fe, ya que este asunto con buena voluntad se podia haber resuelto y maxime cuando han interevenido, dos letrados y un notario. Todo esto, me lleva a tener que vender la vivienda a otro comprador que este interesado, ya que la compraventa se hizo en base a liquidar la hipoteca por la situación economica por la que actualmente estoy pasando. Mi pregunta es la Siguiente, con estos datos que he expuesto, puedo vender la vivienda a otro comprador maxime cuando voy a solicitar la resolucion del contrato por via judicial por causas umputables a la parte compradora. Quedo muy agradecido por su asesoramiento.
Hola Manuel.
Ante todo esto es un blog que no un consultorio jurídico, y no me importa atender pequeñas dudas, más resolver casos concretos, es imposible, pues por mas que me cuentes los hechos, lo importante es ver los documentos, que sostienen lo que dices (amén de que entraría en competencia con otros profesionales, y nada más lejos de mi intención)
Apreciar la buena fe, ante todo es una cuestión que compete a la autoridad judicial, más lo cierto es:
1.- Que los compradores desconocían la carga al tiempo de la firma del contrato.
2.- Que resulta sorprendente que no conociera la parte vendedora el embargo.
3.- Que igual que el embargo puede cancelarse reteniendo el comprador parte del precio de venta, también puede hacerse pagando el vendedor (que a fin de cuentas es el obligado al pago)
4.- Que la solución que propone la vendedora es una modificación de las condiciones pactadas, que no está obligada a aceptar el comprador.
La venta de un bien, ya vendido, estando pendiente un litigio, es arriesgada, pues ¿qué pasaría si el juez no está conforme con la resolución contractual?
Yo me dejaría asesorar por el abogado que contraté, a fin de cuentas para eso se le ha pagado, y tiene todos los antecedentes, como para poder hacer un juicio más acertado que el que puedo hacer yo.
Saludos
Buenas tardes Sr. Francisco Rosales.
Ayer buscando en Google sobre asuntos del que usted escribir en esta web o bog, ver la oportunidad de que si usted puede respomder,e a una pregunta de la que tengo dudas.
Por dificultades economicas decidií vender la casa recibida en herencia, fui a unas Fincas del pueblo donde resido para que ellos hagan cargo de valoración, buscar comprador y tramites, firme el 3 de Septiembre 2017 aun precio valorado de 179.000 €
Por la tarde la mujer de la limpieza me pregunta si tengo imteres en vender la cssa y yo le respoondo que hoy mismo por la mañana he firmado con las Fincas X la venta de la casa y ella se interesa por que su hija esta buscando casa para comprar, yo le doy el precio de venta.
Desde el 3 de Septiembre 2017 ha pasado la hija de esta Sra. , después paso el hijo de 41 años también interesado en comprar con su pareja no casados.
Resumiendo en total han pasado desde el 3 de Septiembre 2017 al día de ayer 24 de Octubre 2017 un total de 51 días después de haber acordado el precio de venta primero con la hija y después con el hijo y su pareja no casados, ayer firmamos contrato de arras con la Administradora de Ventas de las Fincas y ya cumplido este tramite me entero que aun no habian solicitado la hipoteca de la casa para comprarla.
No quise hacer un escandolo en aquel momento por el engaño ya la hipoteca según los compradores la habian pedido tres semanas antes de la firma del contrato de arras y no era asi, yo haber recibido otras visitas de posibles compradores y responder a los mismos que ya tenia comprador.
Ahora le hago la pregunta yo puedo devolverles el dinero del contrato de arras antes de que ellos obtengan la hipoteca que les tardara tres semanas en concedersela, si tengo que pagar doble el mismocontrato de arras hacerlo, ya que una cosa en hacer creer que piden hipoteca por interes de comprar casa y retrasan la firma de contrato de arras a finales de mes para yo poder solventar mis deudas de este mes y próximo sin haber solicitado la hipoteca para la compra de la casa.
la firma ante notaria es para los días 16 o 17 de Diciembre, puedo devolverles el contrato de arras a los compradores en un mes ya que he podido vender la casa a otros posibles compradores a merjor precio de venta y he dejado de hacerlo por haber pactado la venta con otras personas que aun no estaban interesadas ya que si estas interesado en comprar no espera el comprador tres setmanas y juega con el vendedor por su necesidad economica de firmas el contrato de arras el 24 de Octubre de 2017 con dos talones barrados que los cobrare uno de ellos el día 30 de Octubre 2017.
Sr. Francisco continue escribiendo como sabe hacer usted, muchos deberiamos de pasar por la escuela primaria para empezar a escribir como usted lo hace.
Saludos
Hola José, y gracias por tus amables palabras.
Es evidente que no hay un exceso de buena fe en la negociación por la otra parte, más de no haber mucha buena fe, a haber mala fe, media un trecho muy gordo.
Ante todo me gustaría que leyeras el post de este mismo blog en el que hablo del «contrato de arras» y en el que explico que ese contrato no existe, sino que es una simple cláusula del contrato de compraventa.
Si has firmado, por tanto, una compraventa, tienes la obligación de cumplir las estipulaciones pactadas, entre ellas el plazo fijado para la entrega de la cosa y pago de precio: como puedes entender no puedo analizar un contrato que ni he redactado ni visto, pero la respuesta es que la rescisión (como regla general) te haría devolver el doble de lo recibido, y que sería necesario para ello el consentimiento de la parte compradora.
Ante todo, tranquilidad, y acude a un abogado para ver que es lo que más te conviene, y tomar la decisión más adecuada en atención al contrato firmado y tus circunstancias (piensa no hay dos casos iguales, y que no necesitas una solución, sino la mejor de las soluciones que te convienen)
Saludos
Buenas tardes Sr. Francisco Rosales.
Muchas gracias por su respuesta.
Ya he leido el post del asunto del contrato de arras y es fantastico, por casualidad ha escrito algún libro sobre leyes legales de Internet es que he visto que también tienen un apartado en su web sobre estos asuntos en los cuales yo trabajar desde hace años, pero las leyes cambian como los precios al consumo.
Con referencia a lo que usted me responde el Contrato de arras hacerlo un Agente de la Propiedad Inmobiliaria el que lleva el nombre de las Fincas.
No describe que es un precontrato, describe que es un contrato de compraventa sobre las bases siguientes:
Clausulas:
Objecto del Contrato:Vendedor y Compradores (Con nombres y apellidos) en esta parte se describe que los compradores compran por mitades indivisas, la finca descrita.
La misma se entregara en el estado fisico como se encuentra, sin muebles, ni extras personales.
La entrega del dominio y posesión de la finca se efecturara en el momento de la signatura de la escritura publica de compraventa prevista durante la prinera quincena del mes de Diciembre de 2017.
Después describe el importe de la venta que la parte compradora hacer efectiva de la siguiente forma.
Paga y Señal o Contrato de arras de un 10% del importe de la venta que los compradores hacen entrega al Vendedor
Por lo cual la cantidad restante se entregara en el momento de la entrega de las llaves y escriptura publica de compraventa, prevista durante la primera quincena del mes de Diciembre 2017.
Condición Resolutoria:: Siempre y cuando la parte vendedora este al corriente de sus obliaciones y compromisos, a la falta de pagos por la parte compradora, en alguno e los vencimiemtos establecidos en la anterior clausula (En referencia al Prec 1io total de la compraventa) se le da cracter de condición resolutoria explicita del artíulo 11 de la ley hipotecaria. Este incumplimiento facultara a la parte vendedora para dar por resuelto el ciontracto, haciendo suyas en concepto de clausula penal y imdemnización por daños y perjuicios las cantidades entregadas por la parte compradora hasta aquel momento. Para que esta resolución sea efectiva, sera preceptiva en el cumplimiento per la parte vendedora del requerimiento referente en el articulo 1.504 Código Civil.
Condicion Supensiva: Dado que la parte comprdora debe de solicitar la concesión de un prestamo hipotecario como pago de la parte del precio de lacompraventa, ambas partes de mutuo acuerdo , convienen a suspender la eficacia de todas y cada de las clauselas del presente contracto, que no entraran en vigor en tanto qie la parte compradora no justifique que ha obtenido la financiación antes mencionada.
El el vaso que la parte compradora justifica debidamente, que no pudiera conseguir la financiación necesaria, la parte compradora recuperara inmediatamente la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta del precio (Del 10% por cierto de la venta , lo describo asi entre parentesis por que no describe el importe que deberia de ser en vez de precio , también quedamos que yo libraria el mismo dinero que recibir en el plazo de 15 a 30 días no quedo escrito en el mismo documento pero si que hay emails que se puede demostrar que la parte compradora ofro de mala fe con el vendedor ) No continuo por que el resto es todo legal y también, debido a mi necesidad económica ha podido saldarse en parte con la paga y señal.
Voy a avisar a las partes Fincas y compradores de que no vendo la casa si debo de pagar el doble lo pagare y se me desean llevar a la justicia penal ire sin pestañear ya que la experiencia de los años tiene un grado importante los emails entre cruzados son validos como pruebas. No creo que lleguemos a tanto ya que despues de 56 días entre una sola familia pasarse la pelota entre unos y otros con la buena fe del vendedor y su necesidad económica esperan hasta el ultimo momento para darme con la puerta en las narices. No gracias.
Siga así Sr. Francisco, como hasta ahora ya me he subscrito a su blog el mio saldra en Noviembre ya le enviare mi enlace para que lo lea y pueda hacer un comentario de los suyos.
Saludos.
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Muchas gracias por tus amables palabras, el contrato es bastante correcto, pero insisto en que siempre es bueno que lo supervise un abogado, pues no hablamos de un gasto sino de una inversión.
Saludos
Buenas tardes Sr. Francisco Rosales,
Le pido disculpas por no haber no haberle escrito de inmediato a su respuesta.
La decisión de no vender la casa ya la conocen los compradores y las Fincas.
La administradora de ventas de las Fincas responder a mi email ayer a las 18:25 horas la razón de esta hora al tener problemas con el correo electrónico, por la mañana haber recibido la visita del comprador para darle el aviso de que haber recibido un email en el que le comunicaba de que yo no vendía la casa.
El email que he recibido por parte de la Sra. Administradora de ventas de las Fincas me ha sorprendido en algunas de sus redacciones del contenido del mismo, de pasar a ser cliente vendedor de las Fincas, el email ir a favor de la parte compradora, aunque la misma Sra. comprendía la decisión que había tomado.
El juego si no es a partes iguales no es original, representa una farsa teatral.
Si escribo de esta forma es porque han pisado una linea y se han quedado pegados a ella, en asuntos de contratos, negociaciones para compra y venta de los mas variado en el mercado empresarial me han noqueado como todo principiante muchas veces, pero como dejar escrito para la historia el Presidente Barack Obama de los Estados Unidos de América, cuando dijo yo cuando estudiar en Harward no me enseñarme para ser Presidente de este gran país, darme tiempo que aprenderé a serlo.
Esta vez no me dejado noquear por la parte de la Sra. Administradora de ventas de las Fincas y respondido como se hacerlo y mas cuando me ponen a 100 por hora en lo que escriben en su contenido en su email en respuesta al mio.
Todo contrato es difícil de deshacer una vez firmado por la parte vendedora y compradora, esto me lo a escrito realmente no lo entiendo si tengo 64 años y ella 42 años la diferencia de coco y de edad con la experiencia de una parte y la otra, en mi opinión esto sobraba.
Pero es su deber recordarlo, como lo siguiente: Si los compradores desearan tirar para delante la compra de la casa, un Juez les daría la razón y tu les deberías de vender la casa.
Mi escrito ser inmediato, Yo nunca escribir en mi larga vida profesional a uno de mis clientes cosa igual.
Y le he dado a conocer que yo escribir una carta a un entendido en la materia con todo lo ocurrido desde el 3 de Septiembre 2017 hasta su final y la respuesta del entendido en la materia seria entregada como prueba al Juez.
La parte de la Fincas y el comprador habían quedado para la semana que viene tener un encuentro con el Sr. que haber redactado lo que el mismo como dueño y abogado de estas Fincas dar el nombre de Contrato de compraventa.
El email que yo enviar en el día de hoy a la Sra. Administradora de ventas le describo que un contrato de compraventa no es un contrato de arras.
Les respondo que yo he consultado este asunto y que un contrato de arras nunca es un contrato de compraventa son dos cosas diferentes lo que yo como vendedor y la parte compradora firmamos el 25 de Octubre 2017 un contrato privado entre vendedor y comprador, el cual se llama pre-contrato que es el contrato de arras. Lo que el abogado de las Fincas redactar es que el lo hace diferente, pero la legislación vigente es un pre-contrato nunca un contrato de compraventa.
Como por la parte de las Fincas ahora cambiar todo y se supone que no haber problemas en llegar en un acuerdo, debiendo yo indemnizar a la parte compradora y los honorarios de la Agencia.
En este punto es cuando me he puesto mas las pilas ya que lo que usted encontrar el Contrato bastante correcto, como estratega profesional en mercados etc he descrito lo que realmente faltaba por escribir en este contrato de las Fincas hecho a mediada para la parte compradora.
Cuando se redacta en este contrato la Condición Resolutoria en es el mismo si se va a favor a medias para el vendedor contra el incumplimiento por parte del comprador al no hacer efectivo la lo que se describe en el articulo de la Ley 11 Hipotecaria hasta su final en un solo párrafo de 8 lineas.
En el mismo debería de haber como en todo contrato de compraventa por parte de las Fincas de tener escrito otro párrafo de lineas que el abogado se ha olvidado de escribir o no es capaz de asimilar y que es lo siguiente, como ejemplo:
Si el vendedor al final no desea vender la casa deberá de pagar una indemnización a los compradores sobre un porcentaje X del importe de venta de la valoración de la casa realizado por las Fincas.
Si esto hubiera estado escrito y firmado por el abogado de ls Fincas (Solo les interesa es vender, por ello no describen esto ya que mucha gente no vendería y a las Fincas no les interesa) como en todo contrato debe de estar descrito lo bueno y lo malo al no saber la parte vendedora a la firma de este pre-contrato del contrato de arras (Contrato de compraventa para las Fincas) ya que de estar escrito esto que yo describo aquí yo como vendedor hubiera preferido no vender.
Debido a mi cuestión económica la cual ahora se agrava el doble a mi deuda económica con los Bancos. La administradora de ventas de las Fincas y de la Agencia y la parte compradora de la casa conocían este asunto.
Seguidamente escribo esto:
Creo también que si debe de estar presente el Sr. Dueño y abogado de las Fincas, yo tengo el derecho de estar presente para defenderme y que el culpable no sea solo yo, hay otra parte culpable y el Sr. abogado pude ser que solo conozca la mitad de lo sucedido o a lo mejor no le has enseñado los más de 10 email entrecruzados que nos hemos intercambiado durante más de 30 días con la Administradora de ventas de las Fincas, si no fuera así,que se los estudie, conozco al Sr. abogado de las Fincas, de hace años, no deseo favoritismos, pero tampoco que una parte me desee desahuciar económicamente.
Para terminar el email les escrito lo siguiente:
De llegar ha esto prefiero suicidarme, dejando por escrito los más de 30 días que he pasado con esta familia de compradores, con la respuesta del entendido en la materia, el desahucio económico seria a la inversa…..
Las leyes estar mal redactadas siempre favorecen a las Fincas que la gran mayoría a la llegada de la crisis inmobiliaria, les entro una Manía depresiva esta frase era el argot que usar los economistas y asesores para la marcha las mismas a los mercados emergentes.
Que le vamos hacer nosotros pagamos lo platos rotos, el cual es un gran negocio que se aprovechan los de siempre.
Gracias otra vez Sr. Francisco Rosales, por dejar que escribamos lo que nos ocurre a muchas personas de ambos sexos y edades diferentes, en este momento el que yo vivir.
El resultado final ya lo comentaré como artículo en su blog.
Saludos.
Hola José.
Siento decirte que no entiendo absolutamente nada de lo que has escrito, seguramente porque lo haces desde el dolor, dando por conocidos hechos que yo no conozco.
Eso de que el contrato de arras es un precontrato, es algo que dices tu, no yo, de hecho sobre el tema tengo escrito un post que igual te sirve de ayuda https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/
Saludos
Buenas tardes Sr.Francisco Rosales.
Disculpe otra vez por escribir de forma desordenada lo que realmente deseaba darle a conocer, no habia dormido por el mero hecho de escribir una buena redacción a las Fincas para después lo que debía de haber hecho es escribirle a usted lo mismo.
Lo que las Fincas enviarme por email y yo como vendedor haber respondido a las Fincas en respuesta al suyo y no lo hice (Como en respuesta a su escrito de que no podia usted valorar lo redactado en el contracto asi lo hice al escribirle a usted lo que se habia redactado en contrato usted darme su amable respuesta) ya se lo envire mañana .
Yo ahora buscar en Google: El contrato de arras es un precontrato de compraventa
Respuesta en un recuadro
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Pues firmar algo tan sencillo como un Contrato de Arras. … Realmente, y por aclarar el tema, el conocido como Contrato de Arras es un precontrato en el que se deja por escrito la obligación de firmar posteriormente un contrato de compraventa de una propiedad.8 jul. 2015
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Saludos.
Hola José.
Puedes buscar en google lo que quieras, y eres muy libre, más las arras no las regula un aplicativo web sino el código civil, y en él las arras son un simple pacto de un contrato de compraventa.
Igual que si tienes una enfermedad acudes al médico, y no a google, en temas jurídicos deberías hacer lo mismo; en otro caso te expones a que el juez (que ha estudiado lo mismo que cualquier otro jurista) piense de manera distinta a ti.
Saludos
Buenas tardes Sr. Francisco Rosales
Leyendo a los demás llegas a conjeturas que no cumplen con la realidad de la actividad que realmete ejercen.
Muchas gracias por sus consejos.
Continue escribiendo con su blog como lo esta haciendo.
Saludos.
Muchas gracias José.
Buenas tardes.
Es legal que una inmobiliaria acepte de varias personas señales de reserva por un mismo inmueble en las mismas fechas. Hablando con una inmobilaria me asegura que aunque ellos no lo realizan, si es posible. Entonces yo me pregunto: ¿porque se llama señal de reserva?.
Muchas Gracias
Hola Isa.
Depende del contrato que hayas celebrado con esa inmobiliaria, pues en principio quien acepta o no esas «reservas» eres tu; por lo demás admitiendo que autorices a la inmobiliaria a hacerlo (suele ser frecuente) no me parece correcta esa actuación, y menos sin un contrato bastante complejo, pues en realidad está vendiendo varias veces el mismo inmueble, y se juega una demanda bastante seria.
Saludos
Buenos días
Mi problema es q di la señal para una plaza de garaje y fue aceptada. Pero al ir a escriturar el número de plaza no se correspondía al q me habían dicho en la inmobiliaria. Ahora se ofrecen a devolverme el depósito, pero ¿no lleva un coste para ellos, al igual q lo llevaría si yo hubiese retirado mi oferta?
Hola Antonio.
Más que coste, si crees que se te ha causado un daño o perjuicio, por supuesto que puedes reclamar judicialmente, más para ello lo más inteligente es contactar con un abogado que analice el caso y te informe mejor.
Saludos
Hola Sr. Francisco Rosales,
Antes de nada, felicitarle por su blog, por su forma tan clara de explicar, que aun con todo el vocabulario técnico, tan ajeno para alguien como yo, resulta fácil de seguir y entender.
Mi consulta es la siguiente. Firmé un contrato de «reserva»(tal como lo especifica el documento) por un piso, que gracias a usted ya sé que no es más que un contrato de compraventa. La cuestión es que solo penaliza al comprador (yo) en caso de que en una fecha fijada no se haya realizado la firma ante notario y en ningún caso al vendedor si decide echarse atrás en cualquier momento. En el día de la firma del contrato de «reserva» me dijeron que la fecha era algo aproximado, que debían poner una fecha para realizarlo pero que si llegaba la fecha y no se necesitaban unos días más no habría ningún problema.
El caso es que ya tenemos día para firmar ante notario, pero debido a unos retrasos de la gestoría, totalmente ajenos a mí, la firma se realizará 2 días después de la fecha de finalización del contrato de «reserva». Por escrito se había establecido por ambas partes que el día de la firma se devolvería la cantidad entregada en el contrato de «reserva» y se realizaría toda la operación de compra por el valor total de la venta (es decir, no se descuenta la «paga y señal» si no que se devuelve y se compra por el total pactado).
Mi pregunta es… ¿pueden negarse a devolver la cantidad entregada por haber pasado la fecha límite estipulada en el contrato de «reserva»? ¿tiene alguna validez legal que me dijeran de palabra que la fecha era orientativa, que no había problema si llegaba el día de la firma y se necesitaban unos días más?
Y por último, ¿es algún tipo de abuso por parte de la inmobiliaria que redactó el contrato de «reserva» que solo haya penalización a una de las partes, dejando sin penalización a la parte vendedora, la cual puede retirarse de la venta incluso el día de la firma sin ningún tipo de penalización?
Muchas gracias por su tiempo, y enhorabuena de nuevo por su blog que me tiene aquí enganchado desde hace unas horas leyendo posts que nada tienen que ver con mi tema.
Hola José Antonio, muchas gracias por tus amable palabras.
Ante todo me parece un poco extraña, por poco usual, esa estipulación en la que la «reserva» se devuelve; habría que ver el contrato, pero más que una compraventa con el dueño, parece una especie de contrato con la inmobiliaria.
La diferencia entre una u otra cosa, es fundamental: no sólo por tus obligaciones y derechos, sino porque en el segundo caso serías un consumidor, y la normativa aplicable a uno y otro contrato varía.
Ello me hace muy difícil darte una respuesta clara a tu problema
Si es una compraventa entre particulares, hablamos de una cláusula que puso la inmobiliaria (igual que pudo ponerla un abogado o un notario) pero no es abusiva, pues ninguna de las partes es consumidor, y lo que hace el profesional es, simplemente redactar un contrato conforme a la voluntad de las partes, asesorando sobre la redacción más óptima.
En todo caso, esta cláusula, sería una cláusula penal, que el juez podría moderar, en incluso anular por falta de reciprocidad.
Si es un contrato con la inmobiliaria, la cuestión es si ese dinero de «reserva» lo era por la compra, o por los servicios de intermediación, y por supuesto que si puede ser abusivo.
Por lo que se refiere a lo pactado frente a lo dicho, estamos ante un problema de prueba, y por supuesto que la voluntad real ha de prevalecer, pero supongo que, aunque no seas jurista, entenderás perfectamente que la prueba de esas palabras puede ser cuasi imposible.
Saludos
Gracias por su respuesta Sr Francisco. En el contrato se especifica que la «reserva» se descontará del precio final, pero que si llegado el día 15 de Marzo no se ha formalizado la escritura, la inmobiliaria «tomará las cantidades entregadas a cuenta y en nombre de la propiedad, como indemnización y en concepto de intermediación».
Antes de que la gestoría nos confirmase la fecha de firma, el 16 de marzo, la inmobiliaria nos cambió la forma de pago diciendo que no se descontaría la reserva sino que se firmaría por el total del precio y la reserva se devolvería el día de la firma. A mí también me pareció extraño que la devolvieran en lugar de descontarla y me temo que intuyeron que no llegaríamos a tiempo para la fecha de la firma y su estrategia sea ahora quedarse con la reserva «como indemnización y en concepto de intermediación» ya que ese contrato habrá finalizado el día anterior, a pesar de que firmamos un día después. De esta manera se llevaran la parte sus honorarios por la venta, y además la reserva.
Y tiene usted razón, cualquier cosa que dijeran el día que firmamos el contrato de «reserva» sería imposible de probar…
De nuevo, gracias por sus comentarios. Y por el blog en general.
hola como estas? podrías ayudarme con este planteo?
X, Martillero, posee en su inmobiliaria “Emprendimientos urbanísticos S.A.” a la venta un inmueble, propiedad de Y, consistente en un local comercial sito en Avda. Juan B. Justo N° 1367 de la ciudad de Mar del Plata. Con fecha 6 de enero de 2012, recibió de Z la suma de diez mil pesos ($10.000.-), firmando un contrato de reserva por el plazo de 30 días. Anoticiado el propietario de la oferta decide a los pocos días rechazarla y quitar de la venta su propiedad. Luego de ello, el martillero X, no obstante la intimación de Z para que le restituya el monto de dinero de la seña, alega que efectuará previamente la liquidación por honorarios y que posteriormente notificará su resultado, ejerciendo hasta entonces a su entender el derecho que le confiere el art. 3939 del Código Civil. Al día de la fecha y no obstante los continuos reclamos, Z no ha tenido ninguna contestación.
¿Es correcto lo alegado por el Martillero X?
Si no es así, ¿el Martillero incurrió en delito? Si, la respuesta es afirmativa, ¿qué delito cometió?
Hola Lily.
Siendo español, no puedo informarte de qué normativa hay en Argentina, así que me limito a aprobar el comentario, y esperar que alguno de los juristas que me leen desde tu país quiera responderte.
Desde el punto de vista de Martillero, habría que ver los distintos contratos firmados, más conforme a derecho español veo difícil que estemos ante un delito (distinto son acciones civiles: sea para recuperar las cantidades, sea para adquirir la finca)
Saludos
Hola, llegue a esta pagina en busca de información sobre las arras y otros temas vinculados a la venta de una vivienda de mis padres, y agradezco un montón toda la información que aporta y que la hace entendible para los que no somos de su profesión, aunque cabe resaltar que hay que andar con el diccionario en la mano ya que muchas de las palabras aquí expresadas son de nulo conocimiento sobre su perfecto significado, a veces uno cree saber lo que significa algo porque lo escucho muchas veces….
Al final me leí muchos de sus artículos y hoy puedo decir que soy un poquito mas ducha en este tema, gracias por compartir y enseñar, un saludo.
Gracias Susana, me alegro de haber sido útil, esa es la finalidad de este blog.
Saludos
Buenos días,
En mayo de 2017 firmé un contrato de reserva para un piso en una promoción de obra nueva, pendiente de concesión de licencia de obras. Entregué un dinero a cuenta + iva en concepto de reserva y me dieron la correspondiente factura y un aval bancario con vencimiento 30/09/18.
El contrato de reserva dice que en el plazo de 5 meses se debe de firmar el contrato de compraventa y entregar un 10% del precio de compra restándole la reserva.
Han pasado 14 meses y los pisos no se han empezado a construir, y no se ha firmado el contrato de compraventa ni tampoco se ha entregado más dinero. Ya no quiero el piso y me gustaría recuperar el dinero entregado como reserva. Puedo alegar incumplimiento por demorarse más de 5 meses la firma del contrato de compraventa? Tengo que enviar un burofax? Porque si voy al banco a querer cobrar el aval entiendo que el banco no me dará el dinero así a las bravas y pedirán algún documento, no?
Gracias
Hola José.
Espero que entiendas que este blog no es un consultorio jurídico gratuito, y que lo más recomendable antes de cualquier actuación es que acudas a un abogado; lo cierto es que no has firmado un contrato de reserva sino de compraventa, y que cabe resolver el contrato por incumplimiento, pero siempre es mejor acudir con un profesional, para que desde el primer minuto no haya errores que luego puedan costar caros en un procedimiento judicial.
Saludos
buenas tardes,firme contrato de arras por un inmueble a la espera de aceptacion de herencia por parte de los vendedores.la aceptacion de herencia se hizo con albacea de por medio,y en el contrato que firme no constaba carga ni limitacion alguna,por lo que l banco me da el credito.al registrar la vivineda los nuevos propietarios sale la 28lh y mi banco me dice que no puede concerla.Al hablar con los propietarios ellos niegan que lo supieran antes de firmar las arras.Mi pregunta es.puedo pedir la devolucion de las arras ya que al firmarlas no me informaron(creo que actuando de mala fe,pues el albacea si lo sabia)?puedo argumentar un contrato nulo?gracias
Hola Aldria.
Ante todo, el contrato de arras no existe, sino que como explico en otro post, lo que hay es una compraventa en documento privado.
Dicho esto, dudo muchísimo que los vendedores, o cualquier persona normal conozca el artículo 28 de la ley hipotecaria, y en todo caso no hablamos de carga alguna que aparezca, sino una simple limitación del alcance de la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Habría que ver el contrato firmado, pero tu tienes obligación de pago del precio acordado, y eres tu quien incumples, pues probablemente ni condicionaste el contrato a la obtención de financiación.
Saludos
Contrato de reserva para la venta de mi vivienda por importe de 3.000 eurs. con fecha 26 de julio 2018. En el contrato de reserva se estipula celebración arras máximo 20 septiembre y notario escritura máximo 30 noviembre.
Me comunican por parte de la inmobiliaria que por motivos económicos su cliente pide un retraso de 4 meses para la compra de mi piso.
Tengo un piso reservado y su propietario no puede esperar tanto tiempo para le venta.
Puedo anular la reserva de la venta de mi piso y en este caso como?
Hola Juia.
Si lees este post y el que dedico a las arras, comprobarás que ni existe el contrato de reserva ni el contrato de arras, habría que ver el contrato que has celebrado, pero para la extinción por incumplimiento, o las partes de mutuo acuerdo así lo deciden o hay que reclamar judicialmente (con el tiempo y coste que ello implica)
Saludos
Muchas gracias por el post y el detallado análisis de esta figura tan habitual en la práctica inmobiliaria. Sin ánimo de recibir una respuesta exhaustiva, le agradecería que nos diese su opinión respecto si el precio indicado en el documento de reserva en relación con un objecto perfectamente determinado como es la vivienda a construir, es vinculante para la parte vendedora, o por el contrario podría modificarlo unilateralmente en el momento de la firma del contrato de compraventa. Entiendo también, que aunque no se denomine «contrato de arras», el hecho de abonar una cantidad para la reserva el comprador, facultándose al vendedor a retener dicha cantidad en caso de que el comprador (reservante) no firme la compraventa, nos llevaría a una figura análoga a dicho contrato de arras, por lo que ante el incumplimiento de un elemento esencial del contrato, como el precio, el vendedor tendría que devolver dicha cantidad doblada al comprador. Muchas gracias
Hola Alberto.
En este mismo blog explico que el contrato de arras no existe (lo mismo que tampoco existe el contrato de reserva) y que lo que existen son compraventas https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/
El problema del que tu llamas «contrato de reserva» es quién ha firmado ese contrato, pues no es lo mismo que lo firme una inmobiliaria que el que lo firme el verdadero dueño.
No puedo por tanto interpretar un contrato sin saber quien lo ha firmado, ni su contenido, pues estaría opinando sobre cosas que desconozco y el abanico de posibilidades que plantea la vida práctica es demasiado amplio.
Siempre recomiendo que los contratos los redacte un jurista, e incluso soy firme defensor de firmar directamente la escritura y aplazar el pago, pero ahora simplemente cabe la posibilidad de que acudas a un abogado, y probablemente a un juicio, donde a la vista de la documentación y oyendo a las partes quien va a dar su opinión es el juez.
Buenas noches, antes de nada felicitarle por este blog, es un placer para un neófito encontrar a un profesional al que poder entender dentro de este farragoso mundo.
Mi consulta hace referencia a una situación que a mi personalmente me parece cuando menos reprobable,y me gustaría saber si además no es legal.
Hemos firmado un contrato de arras a través de una inmobiliaria con un comprador por la venta de una casa de nuestra propiedad con firma de la venta en el plazo de dos meses.Hasta ahí todo normal,a los dos dias nos pide por favor las llaves para ir a verla con sus suegros que venían de viaje y que nos las daba el día siguiente .Se las dejamos pero algo me hace sospechar y decido revisar las cámaras de seguridad,cuál es mi sorpresa cuando veo que se ha dedicado a enseñar la casa a cuatro parejas distintas a lo largo del día.Le requerí las llaves y no hemos comentado nada a la espera de la firma.Yo defiendo que esa actitud es ilegal pero me comentan que es algo que se hace a veces y le llaman dar un pase….
Le agradecería enormemente saber su opinión.Muchas gracias y un cordial saludo.
Hola Lourdes.
De entrada no has firmado unas arras, sino un contrato de compraventa; respecto a si el comprador quiere vivir la casa, arrendarla, cerrarla, o «darle el pase» creo que es un tema que te resulta irrelevante, pues querías vender y lo has hecho.
Lo que me da mucho miedo es pensar qué pasará si la intención del comprador es «dar el pase» y no lo consigue; pues su obligación es la de pagarte el precio, y si no tiene dinero, puedes verte abocada: o a una demanda de cumplimiento de contrato, o a estar de acuerdo en la resolución (en el primer caso pierdes tiempo y dinero, y en el segundo has perdido tiempo).
Saludos
Muchas gracias por su respuesta y su tiempo….
Lo que me expone es realidad soy consciente de ello y como tal lo asumimos…..el debate nos ha surgido dede el punto de vista “moral”….seguramente yo estaré equivocada pero defiendo que la actitud del comprador aparte de no ser honesta me parece (desde la total ignorancia legal ) que debería ser punible por utilizar un bien que aún no es suyo sin mi autorización para enseñarlo a personas ajenas .Mi marido defiende que eso es algo que a veces se hace y no se le podría recriminar.Como ve es más un caso de empecinamiento “justiciero” mío que otra cosa ,además de que soy curiosa por naturaleza y me gustaría aclarar de una vez esa cuestión.Pero bueno,mi marido que es el pragmático me pide que le consulte lo que cierto es importante:
El contrato de compraventa se ejecuta en dos meses, dada la situación ,si se acerca la fecha de firma y no ha dado señales de ella, nos aconsejaría notificarle una semana antes el día ,hora y lugar para que quedase constancia de que si no se ejecuta tal día se resolverá la situación de la manera pactada?..
Muchísimas gracias de nuevo por todo .Y de verdad,me resulta admirable su disponibilidad y atención…me descubro ….
Un cordial saludo.
No puedo enjuiciar moralmente las cosas, pues cada uno tiene sus propios criterios, lo que me preocupa es la verdadera disponibilidad del comprador a formalizar la compra si no llega a dar el supuesto pase.
Sería bueno hacer hincapié en la fecha de la firma, pero por ahora conviene esperar acontecimientos.
Saludos
Tomo nota de su consejo…a ver cómo acaba esta “peli”
Gracias Francisco y un cordial saludo.
Lourdes.
Buenos días Sr Rosales,
En el contrato de compra venta que hicimos para la venta de nuestra vivienda en enero 2018, indicábamos
«La PARTE VENDEDORA correrá con todos los gastos e impuestos que tuvieran los inmuebles (vivienda, garaje y trastero), hasta la fecha de otorgamiento de la Escritura Pública.
Todos los gastos e impuestos que en su día se devenguen como consecuencia del otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa y de su inscripción en el Registro de la Propiedad correrán por cuenta de la PARTE COMPRADORA, excepto la Plusvalía Municipal que correrá a cargo de la PARTE VENDEDORA.»
Nos ha llegado recientemente el recibo del IBI para dicha vivienda que vendimos en enero, y nos ha entrado la duda de si se aplicaría la Sentencia nº 409/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 15 de Junio de 2016, respecto al prorrateo del IBI entre la parte compradora y la parte vendedora, en función del tiempo que sean dueños del inmueble en el año, o si tal y como está redactada el contrato de compra venta no ha lugar a aplicar esta sentencia. La duda nos surge porque el pago del IBI ha sido requerido por el ayuntamiento varios meses después de la firma de la hipoteca.
Muchas gracias por adelantado y felicidades por su blog
Hola Fernando.
El problema es que el hecho imponible del IBI es ser propietario a uno de enero, independientemente de cuando liquide el impuesto el Ayuntamiento correspondiente, por lo que estamos hablando de un impuesto generado antes de la venta y no después; el TS lo que acepta es el pacto de prorrateo entre partes del pago de dicho impuesto, y a mi modo de ver la fórmula usada es genérica.
Saludos
Muchas gracias por su aclaración Sr Rosales.
Buenos días Sr Rosales,abusando de nuevo de su disponibilidad quisiera preguntarle lo siguiente,
Faltan dos semanas para la firma del contrato de compraventa,viendo que el comprador aún sigue queriendo darle un”pase” y parece no lo está consiguiendo deberíamos notificarle ya con burofax la fecha de firma para que quede contancia y así si no se presentara podríamos ejecutar de inmediato el cese del contrato y quedarnos la fianza? O no es necesaria la comunicación previa para ejecutar lo pactado?
Muchísimas gracias por su atención.
Un cordial saludo
Lourdes.
Hola Lourdes.
Nada es necesario, pero un burofax bien redactado es una solución económica que puede ayudarte bastante.
Saludos
Buenos días sñr Rosales.
Como puedo redactar un contrato privado. He comprado una propiedad que puse a nombre de un hijo, tengo 2 hijos pero uno de ellos no puede tener nada a su nombre, yo quisiera hacer un contrato privado para en caso que yo falleciera y se vendiera dicha propiedad, me gustaría que mi hijo repartiera el dinero con su hermano y me gustaría dejarlo por escrito, o el caso de que se vendiera antes de fallecer yo, para quedarme con el dinero de la venta, aunque este a nombre de mi hijo, por eso me gustaría redactar un Contrato privado entre nosotros
Esperando su contestación. Muchas gracias
Hola Delia.
No entiendo si preguntas de cómo redactar ese «contrato» (resulta algo increible que preguntes a un Notario cómo hacer un contrato privado) o lo que quieres es compartir lo que estás haciendo, que no es sino una fuente de problemas, y que por lo que veo se van a agravar.
Saludos
Buenos días de nuevo, Sr.Rosales:
Pues la “película “ parece que va llegando a su final,el cual espero no sea dramático por que sencillo desde luego no parece.La cuestión ahora es ,que nos plantea darnos el pago acordado el miércoles pero no elevar la venta a escritura pública hasta dentro de un año más o menos por ,según el ,unos “problemillas” (suponemos que seguirá intentando revenderla y así se evita todos los impuestos pertinentes si la escritura )…el tema es que él quiere hacerlo a la vieja usanza ,es decir ,redactar un papel con el acuerdo y firmarlo,nos daria lo pactado y nosotros las llaves.Yo defiendo que podemos hacerlo así,pero en un Notario que dé fe del acto que me da más garantías, y esa es mi pregunta de nuevo….que le parece a usted?…podría darnos problemas hacerlo de la manera que él plantea ? El hecho de hacerlo con la presencia de un Notario a él le ocasiona algún compromiso via impuestos o legal ,para entender porque se puede negar a hacerlo así.
Muchísimas gracias de nuevo por su tiempo y su atención.
Un cordial saludo Lourdes
Hola Lourdes.
Lo siento pero por la forma en la que está estructurado este blog no puedo seguir el hilo de la conversación.
Desde luego el formalizar una escritura tiene sus costes, y entre ellos están los fiscales, aunque lo que no tengo nada claro que escritura estáis tratando de firmar, igual el post que publico en un par de semanas puede servirte de orientación.
Saludos
Hola Sr Rosales,
El tema en concreto es que que el comprador nos paga lo acordado pero sin escriturar hasta enero y mediante un contrato privado redactado por ambas partes.Es decir el nos da el dinero vía cheque y nosotros las llaves ,lo firmamos en un papel redactado por la inmobiliaria y ya está .
Muchas gracias.
Pues bastante absurdo el pagar el precio y no querer las ventajas y garantías que supone el otorgar escritura pública por parte suya, que a mi juicio es quien está más interesado (imagina por un casual que cometieras la locura de vender a otro, o que te embargaran)
Saludos
Hola Francisco, disculpe las molestias pues,
El tema ahora es el siguiente,el comprador nos paga lo acordado en el momento y nosotros le entregamos las llaves redactando un contrato de compraventa privado,pero no quiere escriturar “por razones personales “hasta finales de enero.Esto es posible hacerlo sin que nos perjudique de alguna forma?
Muchas gracias y un cordial saludo.
No veo mayor perjuicio que el fiscal de la fecha en la que se produce el incremento de patrimonio en el IRPF y se calcula la plusvalía.
Saludos
Muchísimas gracias por su tiempo y su atención.
Un cordial saludo,Lourdes.
Buenas noches D. Francisco :
Consultando sobre el tema que expongo, he conocido su blog, he leído unas cuantas cosas y consultas y me parece que hace Vd. una gran labor. por lo cual le felicito,
Mi consulta podría ser algo farragosa y voy a tratar de resumirla.
Una amiga a la cual conocía falleció, dejando repartida su herencia a varias familiares lejanos.
Al que le ha dejado el piso lo quiere vender, y servidor estaría interesado en su compra.
Al ser varios herederos la difunta nombró repartidor contador.
Creo que los herederos no deberían tener problemas entre si, pero soy conocedor de que a veces las cosas se tuercen y por falta de acuerdos se alargan y pueden entrar en juicios, que espero que no .
Como le decía yo estoy interesado en la compra del piso y el heredero que se lo ha asignado en el testamento interesado en vender.
A mi me gustaría hacerlo cuanto antes ¿que tipo de contrato me aconseja que podría hacer.?
¿Cual sería la cantidad normal ha entregar hasta la firma de escritura publica una vez hayan aceptado y repartido la herencia?
Si el nuevo heredero que es mayor falleciese habiendo firmado el contrato privado de venta , sin llegar a escriturar, ¿ sus herederos pueden quitarme el piso y perder lo entregado ?
Muchas gracias por su contestación.
Hola Carlos.
Ante todo las prisas son siempre malas consejeras, aunque la venta de cosa ajena es algo perfectamente posible en nuestro ordenamiento, eso si, sin ver la documentación decir cómo redactar el contrato (e incluso si es o no recomendable hacerlo) es algo que escapa completamente de mis posibilidades.
Te recomiendo que acudas a un abogado, que vea la documentación, y que sea él el que (con mayores datos de los que me puedes facilitar por aquí) te ayude.
Por supuesto que los herederos del vendedor están obligados a elevar a público los contratos privados firmados por el causante, y respecto a la cantidad a entregar antes de formalizar la escritura de venta, no hay cantidades normales, sino que depende de la voluntad de las partes (y muchas veces de circunstancias concretas que nuevamente se escapan de lo que puedes decir por aquí)
Saludos
Muchas gracias, tendré en cuenta sus consejos, en cuanto a la cantidad trataré que satisfaga a ambas partes, de acuerdo con el riesgo asumido.
En cuanto al contrato privado me refería ha si existe alguno que pudiese contemplar lo que le le decía; que el vendedor que es heredero de una propiedad y está a la espera de su aceptación, y necesita una cantidad para liquidar los impuestos y así poder aceptarla y pagarlos, y unos días posteriores ya formalizar la escritura pública, pero ya sabemos que puede ocurrir cualquier imprevisto en un mes y que no llegase todo a buen fin.
Repito, muchas gracias y muy amable, FELIZ NAVIDAD .
Hola Carlos.
Feliz Navidad a ti, no hay ni mejores ni peores modelos de contrato, lo que si que te tengo que advertir es que eso de anticipar los impuestos que tiene que pagar el vendedor tiene su riesgo, pues lo cierto es que si no tiene dinero para pagar impuestos y tu le anticipas ese dinero ¿cómo vas a recuperarlo si una vez pagados los impuestos hay un incumplimiento contractual? te verías abocado a un proceso judicial en el que como medida cautelar tendrías que embargar preventivamente el inmueble.
¿No es más fácil firmar la escritura de compra simultánea a la herencia y del precio de compra retener esos impuestos?
Feliz Navidad a ti
Hola Francisco,
En primer lugar me sumo al agradecimiento y la enhorabuena por tus artículos, son una referencia magnífica para la gente que tenemos menos conocimiento sobre estos asuntos. Para disponer de una guía inicial sobre la forma más adecuada de proceder.
Quisiera trasladarte una consulta. Recientemente he firmado un contrato de reserva (es lo que aparece en el documento) para la adquisición de una vivienda (aún pendiente de recibir la licencia de obra). Dicha firma ha ido acompañada de un pago para la reserva de la vivienda. El contrato de reserva, ya firmado, está puesto sólo a mi nombre, y me gustaría incluir también a mi pareja.
Desde la promotora me han mencionado la posibilidad de realizar una cesión, aunque me indican que hacerlo o no es una decisión arbitraria por su parte, que no tienen obligación. Desconozco si realmente no tienen obligación, y cuál es la mejor opción y el mejor momento del proceso de adquisición para regularizar esta situación, y poner el contrato a nombre de ambos.
Espero haber sido capaz de explicarme. De cualquier manera, muchas gracias por su tiempo, hace una labor estupenda.
Un cordial saludo.
Hola Mario.
De lo que te hablan es de una cesión de obligaciones, figura escasamente regulada en el código civil y que plantea más problemas de los que parece (incluso fiscales).
Tengo pendiente un post sobre el tema, pero me parece que resulta imposible explicarlo de forma amena y clara.
Te recomiendo que acudas a un abogado si no consigues llegar a un acuerdo por las buenas.
Saludos
Hola Francisco,
Te agradezco sinceramente tu respuesta, me ha resultado muy útil lo que apuntabas en tu comentario. Siguiendo tu recomendación acudí a un abogado, y traslado aquí un resumen de su respuesta.
Efectivamente, me han confirmado que, a pesar del título «Reserva» del documento que he firmado, puede tratarse de un contrato de compraventa. Independientemente de esto, la opción para añadir un segundo titular es la cesión de derechos, que debe contar con la aprobación de la entidad promotora.
Respecto a las cuestiones fiscales, la figura de cesión se ve afectada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en relación con el valor de la obra realmente ejecutada en el momento de la cesión. Sobre ese último aspecto es donde creo que existen diferencias interpretativas, como apuntabas en tu respuesta.
En resumen, para una obra aún sin licencia para el comienzo de los trabajos. Si el contrato es verdaderamente de Reserva, no correspondería ninguna tributación, porque no está ligado a ningún valor real. Si el contrato es de compraventa, unas interpretaciones apuntan que habría que tributar por el importe de la reserva realizada, otras dicen que no tendría tributación al no estar ligado a ningún valor real en el momento de la cesión, y unas últimas señalan que el impuesto estaría ligado al valor de mercado del inmueble. Éste último supuesto, el de la compraventa, es el que a mí parecer queda más confuso.
Espero que sea de utilidad y, por favor, si observas algún error en mi interpretación no dudes en destacarlo, puesto soy lego en estos asuntos.
Muchas gracias. Un cordial saludo.
Hola Mario.
Sin ser fiscalista, no tengo tan clara la base imponible que indicas.
saludos
Buenos días Francisco
He comprado un piso sobre plano, firmé hace un año lo que el promotor llamó «contrato de reserva», para su formalización entregué en ese acto 6000 euros más el 10% de IVA. En ese contrato se especifica que una vez concedida la licencia de obra, firmaré lo que llama un «contrato privado», previo aporte del 9,5% del precio que habíamos pactado por el piso, junto a su correspondiente IVA. También especifica que durante la construcción se harán pagos mensuales hasta llegar al 30% que debe estar abonado antes de efectuar la escritura pública.
El problema surge hace unos días, me escribe diciendo que dado el retraso de más de un año en la concesión de la licencia y el aumento de los precios de construcción, se verán obligados a aumentar el precio pactado por el piso. Que una vez obtenida la licencia, si no me interesa el nuevo precio, me devolverían lo aportado como reserva.
Me imagino que se basen en el siguiente párrafo que firmé:
«La cantidad entregada en este acto se recibe con los efectos previstos en el artículo1454 del Código Civil, por lo que cualquiera de las partes podrá desistir de la compraventa, con los siguientes efectos: si la resolución se produce por causa imputable a la compradora, perderá la parte entregada en este acto; y si se produce por causa imputable a la vendedora, deberá abonar al comprador la cantidad entregada en este acto.»
Me gustaría conocer su opinión. Muy agradecido.
Un cordial saludo
Hola Miguel.
Mi opinión es que firmastes una compraventa, y que entregaste unas arras que serán los tribunales quienes decidan el alcance y valor de las mismas.
El asunto es más complejo de lo que parece y mejor acudir a un abogado.
Saludos
Buenas tardes, Francisco
Muchas gracias por tu opinión
Saludos
Miguel
Buenas tardes. Quisiera comentar mi probrema. Vi una casa, me gustó, di una reserva de 3000 euros. La hija del propietario y a la vez dueña de la inmobiliaria. Me escribio delante mia y rapido, mis datos, los suyos y que era en concepto de reserva. Solo eso. Y su firma. La mia no. Han pasado los dias y he encontrado otra vivienda mas barata. Como puedo recuperar mi dinero?. Si la compra no se realizo con esta casa es porque no tiene permiso de habitabilidad. Y en esta espera es cuando encontre la segunda casa mas barata..muchas gracias. Un saludo
Hola Emilia.
Habría que ver los términos en los que se redactó, pero veo difícil que desistas unilateralmente del contrato, en todo caso, la recuperación del dinero, si no está conforme la otra parte, sólo puede tener lugar vía judicial, por lo que te recomiendo que acudas a un abogado.
Sea como fuere, entregar dinero a un extraño, y formalizar un contrato sin asesoramiento jurídico es una locura, que sólo puede causar problemas.
Saludos
Muchas gracias por su respuesta tan rapida. Aclararle que fue en un folio escrito a mano y tan solo decia que aceptaba la cantidad en concepto de reserva. Solo eso, no hay ni clausulas ni nada. Muchisimas gracias de nuevo y perdone las molestias
Hola buenos días yo en la inmobiliaria que estoy viendo un chalet, querían que firmara esto para la reserva, leyendo este articulo y un poco por sentido. No he firmado nada, hable con el propietario y llegamos al acuerdo de que si podía esperar a que me dieran la hipoteca del inmueble. mientras daría a la inmobiliaria los 500 € de reserva.
Este o estos son los contratos de reserva que quería que firmara, primero me dieron uno que me negué y luego el otro por lo mismo; no indica que vayan a devolver el dinero de la reserva y me pone los honorarios de la inmobiliaria, sin poner que me los delvolveran si no llega a buen termino:
CONTRATO SEÑAL DE VENTA
En la ciudad de Lliria, a __ de ____ del año dos mil diecinueve.
Don xxxxxx________________________ mayor de edad, con DNI: ___________, con domicilio en Valencia (Valencia), en la Calle ________________________
Entrega la cantidad de ___XX_______ Euros (____________,00 €), en concepto de mandato de reserva del inmueble sito en xxxxxxxxxx(Valencia), en la Calle __xxx____________________________________________. Dicha cantidad será a cuenta del precio de compraventa. La cual queda retenida en poder de Don hasta la formalización de la Escritura Pública de compraventa.
El precio total pactado es el de Noventa Mil Euros (90.000,00 €). La propiedad se compromete a la venta del inmueble objeto del presente documento libre de cargas, gravámenes e inquilinos, lo cual acreditará en el momento de la elevación a Escritura Pública de compraventa de la vivienda.
Don ___________________________________, mediante mandato, autoriza en este mismo acto a Don xxxxxxxxxxxxx, a hacer entrega de la cantidad recibida a la Propiedad, a cuenta del precio de compraventa del inmueble arriba indicado, una vez ratificada la conformidad por escrito de la parte vendedora.
xxxxxxxxx percibirá en concepto de honorarios de asesoramiento y gestión comercial por parte de Don _____________________________________, la cantidad correspondiente a Tres Mil Euros (3.000,00 €) más IVA.
Don xxxxxxxx queda autorizada para devengar sus honorarios de la cantidad recibida como señal.
El plazo que se concierta para formalizar en Escritura Publica el presente documento, será hasta el __de de 2019 o antes si fuera posible. La Escritura Pública se otorgará a nombre del comprador o de la/s persona/s o entidad jurídica que éste designe. Y los gastos que ocasione esta transmisión serán satisfechos por las partes con arreglo Ley.
Don xxxxxxxxx adquiere el compromiso de devolver la cantidad recibida en caso de ser denegada por la propiedad, sin que le pueda reclamar ni pedir daños ni perjuicios. Y así lo acepta Don _____________________________.
En prueba de conformidad, firman ambas partes por duplicado ejemplar y a un solo efecto, sometiéndose a los Juzgados y Tribunales de Valencia, para dilucidar cualquier conflicto que pudiera surgir en la interpretación y cumplimiento del presente documento.
Fdo. Don _____Jorge_______________________
DNI: ______________
Fdo. Don
En la ciudad de xxxxx(Valencia), a 4 de marzo de 2019
Don xxxxxx_____, mayor de edad, con DNI: XXXXXXXXX
Entrega la cantidad de Mil Quinientos Euros (1.500,00 €) en concepto de mandato de reserva del inmueble sito en xxxxxxx, (Valencia), con referencia Catastral xxxxxxxx, los cuales quedan retenidos en poder de “xxxxxxxxxx inmobiliaria” hasta la formalización de venta.
El precio total pactado de venta será de Noventa MIL Euros (90.000 €).
Don xxxxxx _____ mediante mandato, autorizan en este mismo acto a “Llave Maestra Red inmobiliaria”, a hacer entrega de la cantidad recibida a la parte propietaria, a cuenta del precio de venta del inmueble arriba indicado, una vez ratificada la conformidad por escrito de la parte propietaria.
xxxxxxxxxxx inmobiliaria Solo adquiere el compromiso de no ofrecerlo a otra persona o Entidad Mercantil, y a la devolución a la parte compradora de la cantidad recibida en caso de ser denegada por la parte vendedora, o ser recusada la hipoteca en las condiciones que determine Don xxxx _____ sin que le pueda reclamar ni pedir daños ni perjuicios. Y así lo acepta Don xxxxxx _____
xxxxxxx inmobiliaria percibirá en concepto de honorarios de asesoramiento y gestión comercial por parte de Don xxxxxx______, la cantidad correspondiente a Tres Mil Euros (3.000,00 €).
En prueba de conformidad, firman las dos partes por duplicado ejemplar y a un solo efecto, sometiéndose a los Juzgados y Tribunales de Lliria, para dilucidar cualquier conflicto que pudiera surgir en la interpretación y cumplimiento del presente documento.
Fdo.___________ Fdo. ________________________
Pero la inmobiliaria no hace mas que insistir que firme el contrato de arras, no teniendo claro que el banco me de el 100% de la hipoteca, ya que solo tengo para los gastos.
Después de ver los escritos que quieren que firme y de haber hablado con el dueño, creo que no debo de firmar; ¿que me dice o que consejo me da?
Muchas gracias esperando su consejo le mando un saludo
Hola Jorge:
El concepto de mandato de reserva me resulta desconocido, y mi recomendación es simple, que redacte el contrato un abogado.
Saludos
Quiero comprar una vivienda rehabilitada, y me dice el constructor que hay que hacer una reserva y
pagar 3000Euros para que me guarden el piso.
Que Clase de contrato es ese?
No me facilitan la nota simple?
Debo pedir la nota simple antes de hacer la reserva?
Si no me diesen el prestamo el banco me devolverian la señal?
Muchas gracias
Hola Carmen.
Tal y cómo explico en el post, ni yo mismo se qué tipo de contrato es ese, así que te recomiendo que acudas a un abogado, y que no firmes nada (y menos pagues) sin tenerlo todo claro.
Saludos
Hola, mire para realizar la compraventa de un piso, el cual necesitaba financiar, me pidieron primero una reserva de 1500 euros, los cuales, el director de «xxx banco», banco con el que tenía que pedir la hipoteca y entidad propietaria del piso, me dijo que no había problemas en devolvérmela si cuando viese las condiciones de la hipoteca no me interesaba.
Ahora bien, cuando me han dado dichas condiciones diciéndome que la hipoteca la tenía aprobada, yo aún no he firmado nada, he visto que dichas condiciones no son nada favorables y por tanto no voy a firmar la aceptación de la hipoteca ni la compra del piso. Dicho director ahora me dice que como la hipoteca ya la tengo aprobada que no me puede devolver los 1500.
Es eso así?
Hola María Josefa.
No creo que hayas firmado reserva alguna, sino un contrato de compraventa y en él unas arras (en todo caso habría que ver el contrato) y la que está incumpliendo sus obligaciones eres tu, por lo que no veo disparatada la postura del banco vendedor, aunque insisto en que no he visto el contrato.
Saludos
Hola Francisco.
He dado con tu página porque tengo un asunto personal entre manos relacionado con lo que comentas tú. No se si me puedes aconsejar. El caso es que yo firmé un contrato de compraventa de una vivienda nueva sobre plano. En dicho contrato se especifica que se debía entregar un 20% (más iva) para hacer la reserva y que, en caso de desestimiento se penaliza con un 20% sobre lo entregado, que se pierde. Me ha salido una oportunidad de compra de vivienda mucho mejor y tenía asumido que se cumplirían los términos del contrato y que perdería esa parte. No obstante, hace un par de días se ha dirigido a mi una persona que quiere comprar un piso en esa misma zona. Le cuadra el que yo tengo reservado pero la constructora se atiene a los términos del contrato y nos imposibilita hacer un simple cambio de titularidad (a pesar de que dicha constructora no perdería nada y tanto la persona que quiere quedárselo como yo saldríamos ganando).
No se si existe alguna posibilidad de argumentar algo de peso o debo resignarme a que se cumplan las condiciones del contrato.
Gracias de antemano. La verdad es que es una maravilla leerte porque hasta un lego como yo te entiende.
Hola José Manuel.
La construtora si pierde el 20% de lo entregado, por lo que no estaría de más negociar partiendo de esa base.
Por lo demás cabe la cesión de contrato, aunque igual no os interesa desde el punto de vista fiscal y esa cesión no obliga a la constructora si su consentimiento.
Saludos
Buenos días, Sri Francisco. Tengo una duda y necesito vuestra opinión. Hace un mes hemos firmado una hoja de reserva de piso con una inmobiliaria de 500 euros. El titular del piso es un banco. En la reserva simplemente pone si compro el piso me devolverán ese importe y si no, pues se quedarán con los 500 euros. Resulta que me han mentido y no me han dicho nada de lo que el piso no tiene la cedula de la habitabilidad. Buscando la información lo descubrí y pregunte a mi API, solo después de hacer yo la pregunta me dijeron que no la tiene. Después de esto pedí visitar el piso con un architecto y me dijo API que no tenemos tiempo para eso, ya has visitado el piso dos veces. Lo vas a hacer después de comprar. No estoy de acuerdo. Y quiero que me devuelvan el dinero de la reserva. No responden las llamadas. Como lo puedo conseguir y no se si tengo que pedir alguna hoja de que no estoy interesada ya en el piso. Me da miedo invertir en algo que me puede causar problemas en el futuro. Perdón por los errores, español no es mi lengua materna. Gracias por vuestra ayuda
Hola Ana.
El problema es saber qué has firmado realmente, te recomiendo que te pongas en manos de un abogado.
Saludos
Buenos días,sr. Francisco y muchas gracias por vuestra respuesta. Es una hoja con el texto, por favor si me puede decir su opinión. Nombre de API conDNI recibe de mi nombre la cantidad de 500 euros para que presente en su nombre una oferta de…. mil euros por la vivienda tal a sus propietarios. En el caso de que éstos acepten esta oferta se tomará esta cantidad a cuenta de dicho precio y en el caso de que no la acepten, se devolvera esta cantidad. Una vez aceptado el precio de compra, si el comprador no realizará dicha compra, perdería la cantidad aportada. Firma de dos partes y fecha. Muchas gracias y un cordial saludo.
Hola Ana.
Eso tiene más de contrato con el API por sus servicios profesionales que de reserva de venta o de venta; pero insisto en que mejor que acudas a un abogado.
Saludos
Hola Buenos días!
Tengo estas dudas y quisiera que me ayude a resolverlas si fuere posible:
1.-Si fuera mi Letrado, ¿qué me aconsejaría para garantizarme que durante el plazo de los 3 años acordados en la escritura de opción de compra no tendrá problemas para adquirir la finca?
Gracias!
Hola Lenny.
No soy tu abogado, prueba de ello es que tu abogado te ha cobrado y ha visto el contrato, mientras que yo no cobro y no veo el contrato, por lo que me resulta imposible ponerme en el lugar de quien no tiene las mismas herramientas que yo.
De hecho el concepto «problemas» es muy relativo, y no especificas si eres optante o concedente.
Por ello te recomiendo que acudas a tu abogado, le pagues sus servicios y te dejes asesorar por el.
Saludos
Apreciado D.Francisco,
Antes de nada quería agradecerle el tiempo y dedicación que ha dedicado a este blog y por su gran contenido e información. Nos es de gran ayuda a todos los que damos con él.
Por otro lado me gustaría resumirle brevemente mi caso con el fin de que me pudiese orientar o aconsejar.
El tema es el siguiente, esta semana vi en una web Online un piso (bastante económico, de hecho, muy económico que hace pensar que puede haber gato encerrado). El tema es que vi que detrás de ese anuncio, había una inmobiliaria con gran reputación y experiencia. Al ver el anuncio llamé y solicité una visita (fui la primera en verlo) y el piso me encajó, aunque habían cosas que me chirriaban. El propio comercial, al haber salido justo ese día, me dijo que estaba libre de cargas pero que el piso estaba con inquilinos hasta enero del 2020 (que ellos lo gestionaban puesto que el propietario estaba fuera de España). Le pregunté que por qué lo vendía y me dijo que porque había tenido un cambio de planes. El comercial me dice que no hay cargas sobre el piso pero que no sabe el estado de las cuentas de la finca, ya que acaba de salir y no tiene mucha más información. Es decir, que lo desconoce. A todo esto, le doy una pequeña señal en concepto de reserva (no arras) para que (al día siguiente) me proporcione más información y así formalizar el contrato de arras.
Total, al dia siguiente me llama y me dice que este piso no sabe las cuentas de la comunidad (morosos) y que no me lo puede proporcionar al no ser ellos el propietario. Que el piso es una herencia del padre que ha muerto y que aún tienen que escriturarlo a nombre de los herederos (madre e hijo). Me pasa el contrato, en el cual ya debía adelantar 6500€ y veo que no indican ni fecha límite para que sea efectivo el registro en la propiedad, ni el nombre de los propietarios, ni nada…(me fijo y veo que no es arras, si no encargo de «compra» a la inmobiliaria), pero a su vez mezclaban conceptos de «arras penitenciarias»…en fin, una chapuza de contrato.
Total que le digo todos los errores que hay y, finalmente, me pasan una versión modificada que también tenía errores (todo esto en cuestión de 24h). Finalmente le digo que lo quiero revisar y le comento que lo hará alguien experto. Les paso la versión realizada por expertos (previo pago) con modificaciones y demás. Me llama al día siguiente y me dice que «el responsable de la inmobiliaria ha decidido activar de nuevo el anuncio porque yo no he firmado el contrato…» a lo que le digo que en el propio contrato que ellos me pasaron no existe una fecha límite de firma, sí de pago de los 6500€ y que estábamos, precisamente, con negociaciones. Me dice que lo siente pero que él recibe órdenes y que procederán a devolverme la pequeña fianza que di. Ese mismo día por la tarde volvieron a activar el anuncio. Mi pregunta es, ¿esto lo pueden hacer así sin más? Es cierto que no hay nada firmado por parte mío ni de la inmobiliaria, sí que existe la transferencia en concepto de «reserva» (para que bloqueasen las visitas) y también correos por ambas partes y mensajes de whatsapp donde se ve el interés. Todo esto sucedió en cuestión de 3 días, para que se vea la ansiedad y presión por parte de la inmobiliaria.
Sin más, quedo a la espera para ver si hay algo que se puede hacer al respecto.
Muchas gracias por la atención.
Hola Ana.
Ante todo este no es un consultorio jurídico gratuito, por lo que te recomiendo encarecidamente que acudas a un abogado.
Diversos post he escrito sobre la función de quienes se dedican a la intermediación inmobiliaria; por lo demás y sin perjuicio de la normativa de consumo, lo cierto es que estas en tratos preeliminares y lo único que hay es obligación de comportarse de buena fe, siendo obligatorio indemnizar daños y perjuicios en caso de producirse estos ante una ruptura unilateral de dichos tratos preeliminares, cuando los mismos han llegado a un punto en el que razonablemente puede suponerse que va a celebrarse el contrato.
Respecto a esa «reserva» yo más bien la veo como un abono al profesional inmobiliario por sus servicios, aunque lo sorprendente es que dicho abono sea llamado reserva de compra y no servicios profesionales.
Saludos
Buenas noches D. Francisco,
Interesada en adquirir una vivienda, y en lo que tramito el prestamo hipotecario, más aun con los diez dias que imponen la nueva ley hipotecaria, el agente inmobiliario que representa a la parte vendedora me propone un contrato de señal.
Lo que me extraña es que el agente actua en representacion de la parte vendedora, y firma dicho contrato. Entiendo que antes de entregar cualquier señal, tambien deberia justificarme de alguna manera esa capacidad de representacion , cierto? y en todo caso, la cantidad entregada siempre deberá ser en la cuenta del vendedor y no del agente correcto?
Así lo entiendo yo también Carlota.
Saludos
Buenas tardes ,
He llegado a este artículo después de haber buscado mucho por internet de casos en los que se demande los gastos de tasacion a la inmobiliaria o al vendedor y no ver nada al respecto. Les comento mi situación.
El pasado 27 de Junio firmé un «contrato de reserva» de un inmueble en Marbella, que conllevaba un depósito de 6.000 euros a la inmobiliaria y cuya finalidad era la retirada del mercado del inmueble hasta la concesión de la hipoteca , estimándose una fecha para un contrato de arras del 8 de Julio.En este mismo contrato se establece que en caso de no concesión de hipoteca se devuelve este importe. Hasta ahí todo bien. La situación es que mi banco no me concede la hipoteca tras haberse producido la tasacion por la que he pagado 363 euros debido a un problema de la vivienda. Esta vivienda y toda la urbanizacion en Marbella aparece en «Suelo no Urbanizable».
La inmobiliaria en todo momento me informó que la vivienda tenía todos los papeles en regla, y me pasó la licencia de primera ocupacion de la misma.., pero era la licencia de primera ocupacion antes de que se anulara el plan general de urbanismo de Marbella…De hecho en el mismo «contrato de reseva» hay una claúsula en la que se lee : » la parte vendedora declara que el inmueble se ajusta totalmente a la normativa urbanistica vigente y que no existe procedimiento sancionador alguno»..
Ayer me llegaron los 6.000 euros devueltos del depósito pero yo he reclamado por activa y pasiva a la inmobiliaria el importe de la tasación, ya que con este impedimento no creo que haya banco en estos momentos que conceda esta hipoteca..Logicamente la inmobiliaria se lava las manos, ¿Tengo alguna posibilidad de que el vendedor o la inmobiliaria me devuelva ésto ? y ¿cuál seria la mejor forma para demandar este importe y a quien ? .
No sé si alguien más como yo necesita esta información , pero realmente creo que la no me parece justo que se juegue ni con el tiempo , ni con el dinero de las personas cuando estoy segura que la inmobiliaria y el vendedor sabían ésto de antemano…
A raiz de esto , he tenido que dar marcha atrás a la finalización de mi contrato de alquiler y estoy a la espera de que el propietario me diga si lo acepta o no..
Quedo a la espera de sus noticias y le agradezco toda su información en este asunto.
Saludos, leonor
Hola Leonor.
Este blog es meramente divulgativo, y no un consultorio jurídico gratuito.
Sea como fuere si consideras que por mala fe del vendedor se te han causado unos perjuicios, obviamente tiene derecho a reclamarlos en los tribunales, más para ello te recomiendo que acudas a un abogado, y que obviamente sopeses si el coste del pleito compensa los daños que tratas de reparar.
Saludos
Buenas tardes, a ver si me puede ayudar… hemos firmado con una inmobiliaria un documento que indica que pagamos una cantidad de 2.000 € por un piso en concepto de «propuesta de compra» y el cual nos permitía hacer una contraoferta al propietario y restarlo del importe de la vivienda en caso de venta. El caso es que la parte vendedora aceptó y firmó la oferta (la propuesta de compra indica que si el vendedor acepta la propuesta el documento pasaría a ser una reserva), hemos hecho ya transferencia por el importe que se estipula en el contrato de arras para formalización del contrato y que íbamos a firmar mañana, y esta mañana nos llama el agente inmobiliario y nos dice que la parte vendedora se echa para atrás y no acepta la propuesta. Mi pregunta es, podemos exigirles que nos vendan la casa al precio que ellos aceptaron (y firmaron)??
Muchas gracias por su ayuda
Hola Laura.
Tal y como narras los hechos, si puedes demandar judicialmente el cumplimiento del contrato, pero ten en cuenta que hablas de documentos que yo no he visto, y cuya redacción ya de por si me resulta poco acertada.
Lo más adecuado es que acudas con todos los documentos a un abogado, pues si el tema acaba en juicio más vale empezar bien desde el principio.
Saludos
Estoy interesado en la compra de 1 piso por un precio que me indica la inmobiliaria, al intentar hacer la reserva me dicen que lo acaban de reservar y solicito me dejen en espera por si el comprador fallara. Pasado 1 mes el comprador falla por no darle la hipoteca y al querer yo hacer la reserva me dicen que el precio ha subido. Ya no es el que me ofrecían 1 mes antes, el piso es de xxx.
¿Como puedo hacer para que me respeten el precio inicial para el que me habían dejado en lista de espera por si fallaba el comprador que había reservado?
Hola Juanki.
Todo depende de como se hayan desarrollado las negociaciones, más si te han rechazado tu aceptación, el que digas que quieres que te tengan en espera por si falla el otro contratante, en principio no veo que vincule a la otra parte.
Saludos
Buenos días Sr. Rosales.
Me voy a disculpar de antemano por si el tema que le voy a exponer está fuera de este hilo pero no consigo encontrar información al respecto.
Mi pareja y yo nos estamos comprando una casa, pero en el contrato inicial sólo pusimos a mi pareja como comprador. Actualmente ya hemos entregado el 20% del coste de la vivienda y la entrega es inminente. Antes de la firma de la hipoteca hemos valorado incluirme a mi también como propietaria de la vivienda. Al principio, desde la promotora no pusieron mayor problema, nos dijeron que se firmaría un anexo al contrato y listo, pero días después nos dijeron que su «Departamento Jurídico» había dicho que esto no se podía hacer así por temas de blanqueo de capitales por lo que nos dicen que hay que hacer primero una anulación del contrato ya firmado con devolución del dinero ya abonado y firmar uno nuevo con las dos personas y volviendo a transferirles el mismo importe. Evidentemente es una operación que nos da cierto miedo por quedar desprotegidos.
Solo quería consultarte si esto es una práctica habitual por las nuevas normativas o si cada promotora puede exigir sus propias condiciones para incluir a un nuevo titular antes de la firma.
Desde ya le agradezco enormemente su tiempo.
Saludos
Hola Amparo.
Los notarios no intervenimos en esos tratos preeliminares, por lo que poco puedo decirte sobre qué es o no habitual.
Desde luego no veo que tiene que ver la normativa de blanqueo de capitales en esta materia; más si es cierto que la promotora se ha obligado respecto a tu pareja, y que sus obligaciones ha de cumplirlas, pero no otras obligaciones ni con otras personas, por lo que no tiene por qué aceptar a nuevos contratantes.
Sea como fuere el menor de los problemas es la solución que te plantean, y me temo que es posible que traten de cambiar alguna de las condiciones iniciales (entre ellas puede que ahora traten de subir el precio de venta)
Saludos
Le agradezco enormemente su respuesta. Saludos
Saludos, soy Petrica, acabo de cometer un eror, he encontrado un piso para comprar, y en el anuncio no me he fijado que es VPO, e pagado 2000€de señal, resulta qué tenindo otra vivienda no sabia qué implica comprar una de protección, el agente no me ha informado y ahora lo tengo crudo. La casa que quiero comprar cumple los 30 años en agosto de 2020, que puedo hacer en este caso, para comprarlo o por ni perder la señal. Si me puedes dar un consejo, muchas gracias!
Hola Patricia.
Sólo se me ocurre recomendarte esperar el mas que queda.
Saludos
Buenas tardes mi nombre es Joséphine y le queria hacer una consulta,yo y mi pareja queremos comprar una vivienda por la cual no necesitamos hipoteca por lo tanto pensamos que seria rapida la venta.
Antes de hacer toda la tramitacion, nosotros necesitamos saber en que situacion esta la vivienda , si tiene cargas y todo lo demas obteniendo a nota simple; tambien tenemos cita con el arquitecto de la ciudad para saber si podriamos tener permiso para realizar unas obras pero todo esto lleva su tiempo y hasta que no consigamos toda la informacion queriamos hacer un documento firmado por ambas partes comprometiendonos a realizar esta compra entregando un cantidad minima de 1000€ a cuenta a deducir del final de la compra porque no queremos hacer un contrato de arras, que seria un contrato de promesa de compraventa.
La pregunta es: es igual de valido ante nosotros ya que somos 2 particulares sin intermediarios hacer este tipo de documento como reserva de compra hasta que no averiguemos toda la documentacion que un contrato de arras? Pensamos que seria lo correcto y suficiente si el quiere vender y nosotros comprar y cuanto antes mejor!
Un saludo y gracias por su atencion.
Joséphine.
Hola Josephine.
El contrato privado es perfectamente válido en nuestro ordenamiento jurídico, de hecho es tan válido como una escritura pública (distinto son las garantías, gastos y costes -pues no conviene distinguir un gasto de un coste…siempre se dice que lo barato sale caro).
Sin embargo te recomiendo encarecidamente que acudas a un abogado que te lo redacte, pues hacer contratos por personas que no saben derecho (y que por tanto hablan de un contrato que no existe, como es el contrato de arras) es como automedicarse, o lo que es lo mismo, comprar todas las papeletas para la lotería de los problemas.
Saludos
Hola Francisco,
Gracias por tu interesante entrada. Te comento mi problema, a ver si me puedes decir tu opinión.
Hemos firmado un contrato de reserva de una vivienda sobre plano con una famosa promotora hace año y medio (mitad de 2018) con un objetivo de entrega del piso en 2021 (sin que estuviera dicha fecha en contrato). Dicha promotora, además de la nuestra tiene varias promociones en curso por la zona y en otras ciudades.
Durante este tiempo la promotora continúo la comercialización sobre plano de viviendas, mientras seguía con los trámites de adquisición de las licencias pertinentes de obra. En un momento dado paró la comercialización sobre plano.
Resulta que hace un mes nos dicen que no van a hacer la obra, que nos devuelven el duplo de la cantidad entregada en la reserva y que gracias por participar. La razón que indican es que el ayuntamiento de la localidad no ha concedido la licencia pertinente y que en este tiempo los costes de construcción se han incrementado y que no pueden seguir con el proyecto. En paralelo en este tiempo, ha salido en prensa que la promotora está redefiniendo su estrategia de entrega de pisos y que va a retrasar la entrega viviendas respecto a su plan de negocio.
El problema es que el duplo de dicha cantidad no es apenas dinero en relación al coste de una vivienda y sospechamos que el motivo del parón es que quieren volver a sacar la promoción más cara ya que a nivel de ayuntamiento no han parado ningún expediente. El ayuntamiento de localidad dice que está a punto de dar la licencia básica (está bastante colapsado de trabajo). Además se da la circunstancia que la promotora sí ha empezado a construir otra promoción en otra zona de la misma localidad y que comenzó a comercializar a la vez que la nuestra.
¿Nos tenemos que conformar con el duplo de la reserva o crees que tendríamos opciones de tener indemnización por daños y perjuicios teniendo en cuenta que este año y medio los pisos por la zona han subido de forma notoria (probablemente alrededor de un 5%)?
Muchas gracias
Hola Afectado.
Mi opinión siempre en caso de controversia, es que sin ver la documentación es imposible formarse opinión alguna.
Por lo demás ante un incumplimiento contractual, tienes derecho a reclamar daños y perjuicios, y cuantificar esto, así como tener una opinión jurídica sólida sobre el tema, es algo que te recomiendo que solicites a un abogado.
Saludos
Buenos días Francisco,
Ante todo gracias por difundir tu conocimiento y aclararnos un poco las cosas.
Quisiera realizarte una consulta para mi situación. Tengo en propiedad una vivienda de Protección oficial que no puedo vender hasta despues de marzo (por no devolver ayudas a la entrada, pasan 10 años en esta fecha) y he encontrado una persona que me la quiere comprar. Mi idea es firmar un contrato de reserva para asegurarme la venta y asegurarle a ella que no enseño el piso a demás personas, ya que no podemos firmar contrato de compraventa hasta después de marzo (así me informado la Generalitat, tendré que llevar a visar ese contrato). En este caso concreto sería correcto no?
Gracias,
Elisabet
Hola Elisabet
Si lees este post, verás que el contrato de reserva no existe, y por lo demás espero que entiendas que un Notario no te puede ayudar a buscar fórmulas para evitar las consecuencias impuestas por la ley si decides hacer algo
Saludos
Buenos días Francisco,
Hace una semana firmamos un contrato de reserva de un piso + parking + trastero. La cuestión es que ahora nos avisa el constructor que van a vender los parkings por separado y que si lo queremos tenemos que pagar 8000€ más del precio pactado inicialmente, que si no se rompe la reserva y lo venden a otro.
Puedo solicitar que cumplan con lo pactado en la reserva?
Hola Carlos
Los contratos hay que cumplirlos en los términos pactados, el problema es que el contrato de reserva no existe, y que habrá que ver qué es lo que habéis firmado exactamente, para lo que te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
buenos días:
El contexto de un pacto de reserva previo a la licencia de obra y obtención de póliza de avales, en el caso de que el comprador se retire ¿el vendedor esta obligado a devolver el importe de la reserva? y ¿ aplica en estas circunstancias actuales de crisis del Coronavirus la cláusula rebus sic stantibus?
Y otra cuestión acerca de este documento. Entiendo que el concepto de reserva en el documento no puede llevar IVA, porque si así fuera, estaría considerado un pago anticipado, por lo tanto perdería la naturaleza legal del documento. Me podría clarar si estoy en lo cierto.
Hola Isabel
Ante todo ese pacto de reserva habría que verlo, pero en principio es un simple contrato de compraventa y para que el vendedor devuelva el duplo sería necesario un pacto de arras penales, no pacto de reserva.
La cláusula rebuc sic stántibus entiendo que no es aplicable pues no es un contrato de larga duración y con prestaciones sucesivas, aunque es algo sobre lo que habrán de pronunciarse los tribunales.
Respecto al IVA, no soy asesor fiscal, pero mucho me temo que si está sujeto: primero porque las cosas son lo que son, independientemente de como la llamen las partes, segundo porque es un pago por una entrega de bien o prestación de servicios.
Saludos
Estimado Francisco,
En primer lugar, agradecer la labor que está haciendo con este blog y respondiendo de forma tan amable a las preguntas de los lectores. Esta tarea, ya de por sí meritoria, lo es más si intuimos que tendrá una apretada agenda y decide compartir generosamente su tiempo con nosotros.
En relación al tema de contrato de intermediación de agencia, quería consultarle una situación extravagante donde las haya, que viví ayer con una agencia inmobiliaria de Madrid, una que está bajo un modelo de franquicia, cuyo nombre me gustaría indicar, pero no sé si debo.
Este pasado miércoles, a última hora del día, visitamos, a través de una agencia, un inmueble que nos gustó, con lo que acordamos con la agencia que íbamos a reservarlo al día siguiente, es decir, ayer jueves, en cuanto nos enviase la documentación correspondiente. Ayer jueves nos enviaron, a las 11:41 horas, la documentación (entre dicha documentación constaba el documento de propuesta, denominado Propuesta de contrato de compraventa de inmueble). Hablamos telefónicamente sobre las 12:00 horas, y fijamos la hora de firma de la propuesta o señal para ese mismo día a las 20:00 horas.
La Propuesta de contrato de compraventa de inmueble establecía, entre otras cosas, el ingreso de la cantidad de señal, 3.000 euros, en una cuenta bancaria cuya titularidad no se indicaba. También se proponía la siguiente cláusula «la presente propuesta de contrato es vinculante exclusivamente para el Proponente, hasta la aceptación del vendedor, momento en el que vinculará a ambas partes.»
Yo les solicité por correo que modificasen ciertas cláusulas de dicho contrato, entre ellas el indicar la titularidad de la cuenta en la se solicitaba el ingreso de los 3.000 euros y supeditar el progreso de la operación a la concesión de préstamo hipotecario. También les solicitaba el que me presentasen un documento en el que acreditasen que la ITE estaba superada (ya que en el documento recibido constaba como desfavorable), como podía ser un Certificado de Idoneidad o, en su defecto, un certificado del Administrador de la finca que acreditase tal circunstancia.
Le envié dicho correo a las 15:00 pero fue leído por ellos a las 17:23 horas. A las 18:19 me llaman para indicarme que el piso había sido señalizado a las 12:30 por una cantidad superior en 13.000 euros a la que nosotros pensábamos ofrecer, con lo que si no superábamos esa cantidad no tenía sentido la señalización pactada para las 20:00 horas. A las 19:30 nos pasamos por la oficina, para aclarar el tema y, como en una película de suspense, nos encontramos que otras personas, una segunda oferta, están señalizando el mismo inmueble. Tras un largo tiempo de espera y una dilatada discusión con la agencia, les solicitamos el libro de reclamaciones. Durante la discusión nos enseñan las dos ofertas, saltándose a la torera la Ley de Protección de datos, y cuál no será nuestra sorpresa cuando vemos que la oferta de las 12:30 era sólo 1.000 euros superior a la nuestra (supongo que habían informado a los clientes sobre la nuestra y había utilizado dicha información para aleccionarlos a hacer una ligeramente superior) y era la segunda, la que encontramos en proceso de firma cuando llegamos (media hora antes de firmar la nuestra), la que era 13.000 euros superior a la nuestra (lo cual quiere decir que cuando nos telefonearon dicha oferta todavía no se había llevado a cabo).
Cuento la situación con todo lujo de detalles y pido disculpas de antemano por la extensión pero creo que los detalles sobre cómo aconteció son los que dan cuenta del maquiavelismo de la agencia y, adicionalmente, pueden servir para alertar a los lectores sobre tales prácticas. Desconozco si se puede inferir ilegalidad o no de lo acontecido o sólo entra dentro del ámbito de la mala praxis.
Yo colegí que, con independencia de la legalidad o no, lo que sí está claro es que esta práctica de reservar varias veces un inmueble constituye claramente una fuente de financiación encubierta para la agencia ya que el plazo máximo de respuesta por parte del propietario al proponente se estipula en 15 días, durante los cuales están en posesión de esos 6.000 euros, 3.000 de los cuales corresponden a una propuesta que tiene pocas posibilidades de prosperar ya que es significativamente más baja que la segunda. De hecho, dicha financiación encubierta puede ser incluso mayor, ya que si no recuerdo mal, durante la discusión se nos propuso hacer otra oferta superior, lo que sería una tercera (es decir, un total de 9.000 euros durante 15 días).
Mi pregunta es si se puede suscribir un doble – o triple – contrato de este tipo sobre el mismo inmueble. No sé si también es tan amable de ofrecerme su opinión sobre si es legal lo acontecido en general. Supongo que esta última pregunta entra más dentro del ámbito de un abogado, pero me gustaría conocer su opinión al respecto.
Muchas gracias de antemano por su tiempo, y de nuevo agradecerle su labor.
Un cordial saludo.
Patricia
Hola Patricia
Sinceramente no se que responderte, ante todo tendría que ver el contrato, pero cuando menos me parece una actitud poco profesional, y eso de entregar dinero por realizar una oferta me parece fuera de lugar.
Saludos
Hola Francisco,
En primer lugar, me sumo al agradecimiento y la enhorabuena, su trabajo es una referencia magnífica para la gente que tenemos menos conocimiento sobre estos asuntos.
Quisiera trasladarte una consulta. Tras la firma del Contrato de Compraventa de una vivienda en régimen VPPL, en septiembre de 2019, tenemos que firmar, ahora, un Anexo de Personalización, donde se detallan las opciones de personalización de la vivienda, dentro del abanico de posibilidades que nos ofrecen. Este anexo incluye una cláusula de retraso adicional de 3 meses, como consecuencia de la personalización de la vivienda.
«Se hace constar, que como consecuencia de la personalización de la vivienda solicitada puede producirse un retraso en la entrega de la vivienda respecto del plazo inicialmente pactado, que no excederá de tres (3) meses.»
En dicho contrato, se firmó la Memoria de Calidades, pero la Personalización no aparecía en el Contrato de Compraventa, aunque es algo que han publicitado desde un inicio y que tienen expuesto en el Punto de Venta. Creo que pueden tratar de justificarlo con este matiz, pero no sé si, aparte de la valoración moral que podamos hacer, es algo que legalmente pueda justificar la inclusión de dicha cláusula.
A mi entender, esta cláusula nos desprotege como parte compradora, puesto que sus derechos de demora ya quedaban cubiertos en el Contrato de Compraventa.
Espero haber sido capaz de explicarme. De cualquier manera, muchas gracias por su tiempo, hace una labor estupenda.
Un cordial saludo.
Hola Mario
Entiendo que la publicidad vincula a la empresa, aunque si el plazo es de tres meses creo que más durará el litigio por incumplimiento que el restraso producido.
En todo caso no tienes por qué firmar el contrato si no estas de acuerdo
Saludos
hola Francisco,
Mi consulta es referente a una compra de garaje en obra de nueva construcción. En su día hicimos una adelanto como reserva del mismo.
Ahora, cuando ya está todo construido, hemos ido con la constructora a verlo. Resulta que los metros no son los mismo que los que vimos en plano. Son menos.
Por lo que, el garaje no nos interesa.
Tiene la constructora la obligación de devolvernos el importe de la reserva.
Gracias,
Hola Josune
Depende de lo que diga el contrato y del alcance de la diferencia de metros
Saludos
Buenas Francisco,
Buen blog, agradecido estoy por su labor.
Mi consulta esta relacionada con el contrato de arras penitenciales.
tras la firma del contrato de arras di la cantidad de 20000 euros, pasado la fecha limite para la firma de la escritura, mande un Burofax al vendedor que me devolviera lo que estipula la ley que era mis 20000 euros mas otros 20000.
El vendedor parece que esta en paro y tiene un montón de deudas por todos los sitios, además de su hipoteca tiene prestamos con financieras.
Me consta que el piso lo ha vuelto a poner en venta.
Yo le he puesto la demanda correspondiente.
Mi pregunta es: Esta asegurado que algún día cobrare mis arras ????
Ya que si vende el piso y lo pone a nombre de otra persona y se declarase insolvente.
Hola Santos
No hay ni seguridad de que ganes el pleito, pero por supuesto que no es el primero que ganando un pleito ve que luego el vencido es insolvente.
Saludos
Buenas tardes. ¿ Es posible firmar un contrato de arras penitenciales en el que se establezca la posibilidad de desistir de la compraventa por parte del VENDEDOR y que la única obligación de este sea la de devolver la cantidad recibida del comprador, sin tener que devolverla doblada? Y si en el contrato de arras penitenciales no se puede, ¿ qué fórmula se podría aplicar para que de común acuerdo entre ambas partes el vendedor pueda rescindir la compraventa antes de la elevación a público de la escritura sin penalización?
Un saludo.
Hola Antonio
El contrato de arras no existe, sino que simplemente es un pacto en la compraventa, y la posibilidad es perfectamente viable, la fórmula es acudir a un abogado y pedirle que te redacte el contrato.
Saludos
Buenas noches,
Buscando en internet, que para temas juridicos puede resultar peligroso, he encontrado este artículo que me ha parecido super interesante. Soy abogada. Tengo unos clientes que estan muy interesados en la oferta de una inmobiliaria: parcela y construccion de vivienda. Como usted dice, seria preparar el contrato de compraventa de cosa futura con entrega de arras penitenciales. El problema es que aun no han terminado de redactar el proyecto tecnico y por ello desaconsejo a mis clientes firmar este contrato hasta que el proyecto (planos, presupuesto, etc ) esté acordado. La inmobiliaria presiona y el cliente quiere firmar. Estoy pensando como podria redactar un contrato de reserva en el que simplemente se reserve y se pague una reserva mientras se termine de redactar pero sin obligacion de vender ni comprar. Puede hacerse? Sin fijar precio total de la futura venta, por ejemplo? Creo recordar que en 2 de Derecho civil vi un contrato muy simple que era de reserva. O, segun usted, en realidad, no existe tal contrato de reserva y no me convendria redactarlo? En caso de que sí existiria, el importe de la reserva siempre tendria que ser a fondo perdido?
Agradecería su respuesta. Gracias. Un saludo
Hola Marga
En virtud del principio de la autonomía de la voluntad todo pacto que libremente acuerden personas mayores de edad y capaces, es perfectamente libre, más es obvio que toda prudencia en la redacción es poca, aunque como profesional no tengo dudas de tus aptitudes para hacerlo, lo que si que bajo ningún concepto recomiendo es firmar un contrato de esta naturaleza sin asesoramiento de profesionales como tu.
Saludos
Hola Francisco,
Quería realizarte una consulta sobre la compra de un piso para la que realicé una reserva.
Firmé un documento titulado «Documento de reserva o señal» por el que entregué el importe que pedían los propietarios.
En este documento había una cláusula titulada «Cláusula suspensiva» en la que la reserva quedaría sin efecto en caso que la tasación de la vivienda fuera inferior al precio de venta acordado.
En otra de las cláusulas del documento se especifican los importes y fechas en los que se firmarán el contrato de arras penitenciales y se hará la escritura pública, por lo que me hace pensar que este documento es un contrato de compraventa/arras.
Han pasado siete días desde la firma de este documento y todavía no he realizado la tasación. Me han devuelto el dinero de la reserva y entregado una carta en la que me informan del desistimiento de la venta.
Por lo que me han informado desde la agencia inmobiliaria a través de la cual estoy gestionando la compra, los propietarios han firmado un contrato de arras con otros compradores.
La cuestión que quería plantearte es si los propietarios están obligados a venderme a mi el piso, y hasta qué punto es vinculante este documento.
Además quería preguntar si tengo derecho a algún tipo de indemnización, a parte de la prioridad en la compra del piso.
Estoy muy interesada en adquirir esta vivienda y creo que han obrado de forma ilegal o irregular.
Muchas gracias
Hola Carmen
La respuesta sólo la tienen los tribunales, pues el contrato de reserva como tal no existe, y es una figura que habrá que interpretar según los términos en los que está redactado (normalmente por gente que no es profesional) por lo que siempre recomiendo no firmar este tipo de contratos, y desde luego darte una respuesta mínimamente fiable, es casi imposible.
Es mejor que acudas a un abogado con toda la documentación
Saludos
Muchas gracias Francisco por la aportación.
Mi duda más concretamente, es si es posible que me tengan que devolver el importe entregado doblado, aunque no se indique expresamente en el documento firmado.
Y por supuesto, saber si podría corresponderme la prioridad de compra de la vivienda al haber firmado antes, independientemente de que mi documento se llame “Documento de reserva o señal” y el de los otros compradores sea de arras.
Un saludo y gracias de nuevo.
Hola Carmen
Los contratos hay que leerlos para interpretarlos en su conjunto, pero si nada se ha dicho nada hay que devolver doblado; por lo demás ni el contrato de arras existe, ni el de reserva, así que insisto en la necesidad de ver el documento
Saludos
Apreciados,
En primer lugar, agradecerles este espacio. En mi caso he firmado lo que la xxxx llama un contrato de reserva, en el que he pagado 3000 € y en cuyas cláusulas especifica claramente que se puede disolver en cualquier momento y que yo volvería a percibir el dinero que he dado como reserva. Teniendo ya la hipoteca aceptada y estando pendiente de la firma final del contrato de compraventa, unos okupas han intentado entrar en el inmueble por una ventana, la cual, ha quedado rota y la xxxla ha tapiado. El segundo bombín de la puerta de entrada también ha quedado en mal uso. Mi consulta es, si puedo reclamar que por lo menos cambien el cristal antes de la firma del contrato y, también, el bombín, ya que aunque yo tenga que cambiar los bombines del inmueble cuando sea propietaria. Entiendo que tendré que poder entrar en el inmueble y ahora, esto no es posible. Además, en cuanto suministro de la luz el CUPS sale como no contratable así que entiendo que falta el certificado de instalación eléctrica (el técnico necesita entrar y si el bombín está estropeado no puede hacer la revisión correspondiente.
Cuando pagué la reserva nada de esto estaba así, es decir, el cristal de la escalera estaba entero, el bombín perfecto y se podía entrar ¿puedo reclamar esto antes de la firma del contrato? entiendo que me tienen que dar la vivienda en buenas condiciones y con los boletines aunque sea de banco (la obra es del 2008 y nunca ha vivido nadie en dichas casas adosadas)
Gracias
Hola Laura
Creo que tu consulta no tiene nada que ver con el contenido del post, por lo demás esa resolución unilateral de contrato me parece completamente fuera de lugar tal y como me la has contado, y respecto a la otra cuestión el código civil dice esto
Artículo 1468
El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.
Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato.
Distinto es el problema de probar el estado de la cosa al perfeccionarse el contrato
Saludos
Buenas D.Francisco, quería exponerle mi caso:
En mayo de 2021 firmamos un contrato de reserva para la compra de una vivienda de nueva construcción.Toda la gestion se está realizando a través de una Agencia Inmobiliaria con la que el promotor ha contratado la gestión de la venta de estas viviendas.
El contrato de reserva se firma entre el promotor y nosotros(mi marido y yo);en el se especifica quien es el propietario de las fincas registrales donde se va realizar la construcción de las viviendas y se especifica los datos del inmueble que vamos a comprar añadiendo al mismo un anexo con el plano de la vivienda, quienes son los arquitectos del proyecto inmobiliario,la constructora, así como nuestros datos como compradores de la misma.
También se indica el precio de la compraventa y el Iva correspondiente al mismo, el importe de una señal de 3.000 € que pagamos a la firma de este contrato, y un anexo con el cuadro de precios y pagos por la cantidad restante.
También se indica la fecha de entrega de la vivienda, así como los gastos correspondientes a cada una de las partes.
También se indica que se acuerda entre las partes la firma de un contrato de compra venta en un plazo no superior a 30 días desde la firma de este contrato de reserva.
Pues bien, después de reclamarle en diversas ocasiones la firma de dicho contrato de compra venta a la agencia inmobiliaria, y de indicarle que cuando íbamos a empezar con los pagos y esta darnos largas primero diciendo a finales de año, luego en enero, después en marzo, y decirnos que el promotor está haciendo la construcción con fondos propios y que no necesitaba aún el dinero, nos llaman esta semana para indicarnos que el promotor ha decidido incrementar el precio de la vivienda, que si estamos de acuerdo pasaríamos a firmar el contrato de compraventa con el incremento de precio indicado y sino estamos de acuerdo, pues que nos devolverían el importe que hemos pagado de la reserva y ellos ponen de nuevo la vivienda a la venta.
Mi pregunta es,¿puede el promotor hacer esa modificación de precio después de que tengamos firmado el contrato de reserva?¿lo único que podemos hacer si no estamos de acuerdo es aceptar la devolución de la reserva?
¿Podemos obligar al vendedor a que cumpla su parte tal y como está en el contrato de reserva y que nos venda la vivienda al importe que pactamos en ese contrato de reserva o estamos en manos de ellos?
Hemos consultado con un abogado pero no nos ha quedado claro.
Muchas gracias
Saludos
Hola Cecilia.
Ante todo habría que ver el contrato, cosa que ha hecho el abogado y no yo; la regla general es que los contratos hay que cumplirlos en los términos estipulados y en otro caso reclamar judicialmente su cumplimiento.
Saludos
Hola, Tengo una reserva vigente de un piso y han republicado el anuncio en un portal. En el documento de reserva indica esto:
«En el supuesto de que no se formalice el Contrato de Arras en la fecha indicada, el comprador perderá la reserva y los vendedores podrán libremente volver a publicitar y ofrecer en el mercado la finca referida.»
¿Es legal que republiquen el anuncio? ¿Puedo solicitar devolución de la reserva? Gracias
Hola Dani
Teniendo en cuenta que ni el contrato de reserva ni el de arras existen, mal empezamos.
Habría que ver los términos pactados, pero desde luego lo que comentas no es conforme con las exigencias de la buena fe contractual que impone el código civil; y es posible que puedas promover la resolución por incumplimiento.
Saludos
Hola,e firmado la reserva de una casa procedente de un banco. La esta gestionando una inmobiliaria de la zona que es la que nos la a enseñado.Yo ya la e reservado nada mas verla y e dicho que la quería comprar,se a redactado un informe de reserva firmado y procedimos a seguir con la compra.La casa tenia una carga que era de un impago de 3000€ de los antiguos propietarios.Nos estaban diciendo que estaban solucionando eso y mientras aun no se podia hacer efectiva la venta.Hemos dicho que nos encargabamos nosotros de los tramites para solucionar lo de la carga para poder acceder a ella lo antes posible.Nos han dicho que si que no había problema.Entre pitos y flautas al decir que nos encargabamos nosotros de eso,a los dos dias aceptaron y ya nos estaban presionando para seguir adelante.De repente el papel que nos tienen que dar para firmar y hacer una entrega de dinero tipo contrato de arras,no nos lo dan entregado.Llamamos casi a diario y solo nos dan largas y no saben ya que decirnos.A pasado casi un año ( falta 1 mes ),mi mujer esta con depresión por culpa de este tema porque teniamos el piso vendido y ahora el comprador ya nos lo reclama porque ya no puede esperar mas para venir a el ( nos dejo un tiempo hasta solucionarlo ) y el problema es que en un mes nos vemos en la calle sin piso y sin recibir respuesta concreta de la compra de la casa.Cual sería el procedimiento a seguir? podriamos denunciar a la inmobiliaria o al banco y pedir daños y perjuícios?.No savemos por donde tirar y en nada nos veremos sin casa y sin piso.
Muchas gracias y un saludo
Hola Marcos
Efectivamente puedes reclamar cualquier incumplimiento contractual, y en la reclamación pedir daños y perjuicios; pero son temas judiciales en los que es indispensable la intervención de abogado, por lo que te recomiendo que contactes con uno.
Saludos
Hola, he visto este blog y a ver si me pueden ayudar.
Resulta que que tenía apalabrada una parcela con un banco, tenía que hacer una oferta, pues resulta que me la aceptan y cuando vamos a quedar para formalizar la reserva me dicen que hay una puja anterior que estaba anulada por no firmar el contrato ni dar la paga y señal y que ahora han firmado y pagado (fuera de plazo)
La cuestión es que se la conceden a ellos y a mí me la acaban denegando.
Mi pregunta es si esto es legal y puedo reclamar de alguna forma.
Yo entiendo que a los otros ya se les pasó el turno y el siguiente soy yo.
Gracias y un saludo
Hola Miguel
Aceptada la oferta se perfecciona el contrato de compraventa y tienes derecho a exigir judicialmente su cumplmiento.
Contacta con un abogado.
Saludos
Muy buenas,hace dos meses firme contrato de reserva condicionada,como arras de vivienda.entregando la cantidad de 6000euros,a traves de una inmobiliaria,la cual me informo que todo estaba en regla y que habia tenido mucha suerte y que el dinero restante se entregaria el dia de la firma de escritura publica,en un tiempo maximo de 90 dias .Seguidamente me piden del banco ,nota simple para pedir hipoteca,se lo pido a la inmobiliaria y me dice que no esta todavia disponible,pues es de herencia y estan arreglando los papeles,sigo insistiendo un par de semanas mas en preguntar como van los papeles,pues he pedido simulacion de hipoteca en varios bancos y al final me dice la inmobiliaria que la casa en cuestion no ha sido escriturada nunca y que estan en ello.Despues al mes y medio me pide que pase por la inmobiliaria para firmar la entrega de la reserva y me tiene preparado un nuevo contrato de ampliacion de reserva donde aparece que la vivienda esta siendo inscrita por primera vez en el registro y que la cantidad restante se realizara en un tiempo maximo de 30 dias a partir del dia que se me notifique que esta finalizada la inmatriculacion en el registro de la propiedad.
Mi pregunta es,si el primer contrato pierde su validez, y si puedo reclamar la entrega por no haberme comunicado con antelacion a la firma de tal ,que la casa no estaba disponible para esa fecha,pues el banco me da un tiempo para la oferta de hipoteca.
Muchas GRACIAS UN SALUDO
Hola Juana
Obviamente si firmas un nuevo contrato, modificas el anterior, más además del derecho a reclamar daños y perjuicios, ya te voy anticipando que o la parte vendedora tramita un expediente de dominio o aunque la finca se inmatricule en el Registro de la Propiedad, difícilmente vas a encontrar un banco que te de una hipoteca en los dos años siguientes a la inmatriculación (y de esto tampoco te han avisado)
Saludos
Gracias Francisco por el blog y ayudarnos a los que no estamos en el tema.
Mi duda:
Hace un par de meses firme con la inmobiliaria un acuerdo de compromiso de reserva aportando una fianza, en el acuerdo figuran unas condiciones básicas, mi sorpresa es que cuando miro el borrador de la escritura hay discrepancia con alguna de las condiciones básicas del acuerdo, en contacto con la notaria dice que se ha redactado conforme a una minuta de la inmobiliaria que pide respetar de manera estricta.
Mi pregunta si no se llega a la firma de la escritura por no ajustarse a las condiciones básicas del acuerdo de compromiso de reserva tendrían que devolverme la fianza aportada? podría forzar para que la escritura se ajustara a las condiciones básicas?
Hola Leo
La terminología condiciones básicas etc, me resulta extraña, pero desde luego en caso de discrepancia decide el juez.
Saludos
Buenas noches
Quiero hacer una contra oferta para una vivienda que me ha gustado y viene de banco (son 1.500€). Estoy esperando por parte de mi entidad bancaria que me indiquen si podría financiar la operación y si es así, la cuota mensual, por ello y para no tener problemas, me gustaría saber si en la contra oferta podría poner algún tipo de cláusula determinando ambos puntos y si ello es legal. El primer punto es fácil de describir pero el segundo ¿como podría indicarlo?
muchas gracias.
Hola Miguel Angel
Libre eres de hacer la oferta económica que quieras, y libre eres de proponer las cláusulas que te parezcan oportunas; si bien la otra parte es libre de aceptarlas o no.
Por lo demás te recomiendo que antes de proponer cualquier cláusula te asesores con un abogado.
Saludos
Buenos días. Mi caso es el siguiente, voy a firmar un contrato de arras penitenciales a expensas de que el vendedor acepte mi oferta económica por lo que hay un plazo de siete días para aceptar o devolver la señal. Como la firma se hace tan solo por los compradores en la agencia, ya que luego se la presentarán al vendedor, con qué documentación debería quedarme para salvaguardar mis intereses, ¿una fotocopia del contrato con el sello de la agencia? Es que irme con las manos vacías y hacer una transferencia me da inseguridad. Gracias por la respuesta que espero.
Hola Demetrio.
Teniendo en cuenta que el contrato de arras penitenciales no existe, y que vas a entregar un dinero a quien no conoces a una persona que no vas a ver y que ni siquiera te garantizan algo ¿Qué quieres que te diga?
Al menos dejate asesorar por un abogado
Saludos
Gracias por la respuesta. La firma se efectúa en una Agencia Inmobiliaria con buenas reseñas, el contrato de arras penitenciales va condicionado a la aceptación por parte del vendedor en un plazo de siete días o se devuelve la señal. Me refiero a que si firmo esa digamos » propuesta de compra» debiera quedarme con una copia, al menos sellada o firmada por la Agencia receptora de la señal. La señal se entrega en la cuenta corriente de la Agencia Inmobiliaria, según nos comentan, no se entrega al vendedor hasta el momento de la firma de la escritura para que no haya problemas en caso de incumplimiento ya que como intermediarios prefieren hacerse responsables de la devolución. Gracias. Espero su respuesta.
Hola Demetrio
Cada uno puede confiar en referencias, impresiones o lo que quiera, aquí como mucho puedo dar información jurídica.
Libre eres de hacer lo que creas oportuno, o lo que te recomienden, siempre que asumas quien ha de pechar con las consecuencias de las buenas o malas decisiones.
Saludos
Perdón, añado, en ese contrato se especifica que en caso de no aceptación en un plazo de 48 horas devuelven el importe señalizado y en la entrega de la señal aparece además del número de cuenta bancaria el nombre de la Sociedad, CIF y domicilio fiscal. Gracias
Sigo insistiendo en lo que te he respondido desde el primer momento
Saludos
Hola, una pregunta breve: firmé una propuesta de contrato de compraventa y dejé una jugosa señal, pero no he firmado el contrato de compraventa en sí ni ninguna otra cosa y han pasado casi tres meses. La aceptación de la parte vendedora del precio ofrecido me llegó estrictamente por llamada de voz desde el agente de la inmobiliaria. Supongo que debo dar por perdida la cantidad que puse para la reserva, pero que al no firmar ningún contrato de compraventa no me he comprometido a más y que no tengo que pagar a la inmobiliaria por las gestiones que supuestamente han hecho (han demorado la fecha de las escrituras con excusas a todas luces falsas, una distinta cada semana, por eso me he hartado y estoy buscando otro piso). ¿Es todo esto correcto? Muchas gracias por la labor divulgativa, un saludo.
Hola Rob
Ni la pregunta es breve ni sencilla, te recomiendo encarecidamente que contactes con un abogado.
Saludos
Hola Francisco, estoy a la espera de hacer el pago de reserva de una casa. La casa la compro por medio de una «inmobiliaria», no es una inmobiliaria al uso, si no que son dos personas autónomas que se dedican a la venta y alquiles de pisos.
Mi duda es la siguiente; como se lleva a cabo este pago de reserva del piso para evitar fraudes de pagar 5000€( o la cantidad fijada) y que luego resulte ser un timo.
Muchas gracias
Hola CIF
Dudo que pueda añadirte nada que no haya expresado en el post.
La mejor manera de evitar problemas es alejarte de ellos.
Saludos
hola le voy a comentar mi caso yo vendi mi casa y la compradora no puede cambiar el nombre de la casa y me a dejado 5 letras por pagar la casa la tiene el juzgado y me reclama 1.500 euros para poder recuperar mi casa pero me estan diciendo que no es tan facil recuperar mi casa que pasos deberia de seguir?
Hola Sandra
Sin ver la documentación me resulta completamente imposible ayudarte, siendo que la finalidad que persigue este blog no es la de ser un consultorio jurídico gratuito.
Te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Hola Francisco,
Realice el pago de 4.000 euros para la reserva de un inmueble de obra nueva sobre plano. No hubo contrato firmado entre la partes. Solo una transferencia bancaria y un email confirmatorio de la reserva. No quiero continuar con el proceso que sería firmar el contrato de compra venta y pago adicional, ya que mi situación personal ha cambiado (bajada de ingresos). Pido reembolso ya que en ningún momento se me comunicó que la reserva no era reembolsable pero la constructora dice que no devuelven nada. Cuales serían mis opciones?
Saludos y gracias por cualquier aclaración que puedas proporcionar y por la gran aportación que haces a la comunidad.
Fer
Hola Fer
Lo más correcto es que acudas a un abogado.
Saludos
Apreciado Francisco,
En primer lugar agrader su tarea de divulgación en temas en que hay muchas opiniones de nivel «cuñado especialista» y muy pocas opiniones con calidad suficiente que realmente puedan ayudar a la Comunidad
Me encuentro en la situación de querer hacer una compraventa de immueble en unos plazos muy ajustados entregando arras
Para que se haga una idea tendre que firmar antes del 15 de setiembre de forma improrrogable y justo la semana que viene de podre aportar la tasacion al banco, para que pueda aprobarme la operación hacer todos los tramites con gestoria y finamente acudir a un compañero suyo para firmar en escritura publica contrato de compraventa y hipoteca antes del 15 de setiembre
En una situacion tipo como la mia y segun su criterio, que figura contractual usaria usted?
a la conclusión a la que llego yo es que el que me daria mayor seguridad juridica seria el precontrato de compraventa privado sometido a condiciones resolutorias para la realización de contrato de compra venta en escritura publica directamente ante notario
Le tengo leido, y pienso que ser licenciado en Derecho, pese a no utilizarlo en mi vida diaria, me permite apreciar su valor pedagogico (Si los civiles de la facultad fueran ilustrados con ejemplos como el de los limones del caribe y las arras, la calidad de los graduados actuales mejoraria exponencialmente la calidad de los graduados en esa rama) con lo que confrontar mi conclusión con su parecer me seria de tremenda utilidad.
Muchas gracias por tomarse el tiempo en leerme.
Un saludo
Hola Santi
Mi recomendación es que cuanto menos flexible y más exigente sea el otro contratante más firme has de ser tu poniendo tus condiciones o negándote a firmar documentos que a la larga solo acabarán en litigios judiciales de los que te arrepentirás.
Saludos