Hay una especie de idea socialmente extendida, que erróneamente considera que la compraventa de una vivienda se hace en un documento privado. y que sólo cuando se ha  pagado el precio, o cuando se va a pagar dicho precio se debe de firmar la escritura pública.

A mi entender es un error la firma de dicho documento privado de compraventa de vivienda y aplazar el otorgamiento de la escritura.

Para explicar lo erróneo de esta creencia, y los graves perjuicios que de ella se derivan para las partes (especialmente el comprador -y más si este es un consumidor-) es necesaria unas aclaraciones.

1.- La compraventa, como todo contrato se perfecciona por el mero consentimiento, por lo que no necesita ni documento público ni privado. Entre la venta de un piso y la venta de un kilo de tomates, pocas diferencias hay desde el punto de vista jurídico (salvo las obvias de que no es lo mismo el bien comprado, no es la misma la utilidad y necesidad de dicho bien y no es el mismo el precio).

2.- La compraventa es un contrato que obliga a las partes a pagar un precio y entregar una cosa. Hay compraventa desde que las partes contraen el compromiso de pago y entrega, el resto del Código Civil se dedica a regular como hay que cumplir dichas obligaciones, y cuanto más claros se fijen dichos derechos y obligaciones menos problemas habrá.

3.- Dado que por el mero acuerdo de las partes ya hay contrato, el documentar bien dicho acuerdo, y un buen asesoramiento es importantísimo, y el tipo de documentación y asesoramiento ha de ser más fuerte cuanto más trascendencia tengan dichas obligaciones, siendo que el asesoramiento que nos presta el Notario está incluido en sus honorarios (dicho de otra forma el Notario cobra lo mismo se haga la venta antes o después de pagar el precio, pero nuestras necesidades de asesoramiento no son las mismas).

Entiendo que es muy económico comprar un contrato privado en un estanco, e incluso más buscar por internet un modelo de contrato privado y redactarlo entre particulares.

Pero cuando el comprador entrega una cantidad a cuenta, dicha entrega, sin mayores garantías que el documento privado, es fuente de todos los conflictos imaginables y el ahorro de los 300 o como mucho 500 euros que supone una escritura pública (gasto que al final se producirá) es un ahorro ficticio, pues el coste del pleito que puede surgir en caso de incumplimiento de condiciones, o por falta de fijación de las mismas es muy alto (tanto en lo relativo al dinero que cuesta el pleito, como en lo relativo al tiempo que dicho pleito durará).

Desde el punto de vista del vendedor, el contrato privado es perfectamente válido, pero para poder cobrar tendrá que promover un previo juicio declarativo, tras el que tendrá que promover el correspondiente juicio ejecutivo, y durante todo el tiempo que ambos duren (yo conozco un caso que va para siete años) no podrá vender a nadie.

La función principal de la escritura pública es la fijación de los derechos y obligaciones de las partes, lo que actualmente se conoce como seguridad jurídica preventiva, que no es sino una forma moderna de sintetizar el dicho tradicional “Puerta de Notaría abierta…puerta de juzgado cerrada”.

¿Cómo se puede ser tan insensato de dejar a la buena fe y al azar los momentos más importantes de la venta?.

Es cuando hay acuerdo, pero las partes no han cumplido sus obligaciones (de entrega de la cosa y de pago del precio) cuando precisamente hay que acudir al Notario, cuando nuestra compra (la de la casa en la que intentamos vivir el resto de nuestras vidas) debe de ser adaptada a nuestras necesidades, cuando verdaderamente necesitamos el asesoramiento del profesional, cuando verdaderamente necesitamos la garantía de que la otra parte cumplirá sus obligaciones.

Las combinaciones de pactos son tan variadas como variadas, son las necesidades de las partes, y estos momentos es cuando el Notario, que no cobra por asesorar en la redacción del documento, puede recomendar los pactos y estipulaciones que más se adecuan a los intereses de las partes. Suele haber cientos de dudas y resolverlos todos aquí es imposible, pero intentaré aclarar las dudas más frecuentes.

1.- Acudir al Notario antes de pagar el precio es más caro.- Es falso, el único incremento de coste es, que si se firma la escritura sin completar el pago, posteriormente habrá que hacer otra escritura de carta de pago (eludo hablar de cuestiones fiscales, pues la “originalidad” que tiene hacienda en el cobro no deja de sorprenderme todos los días).

Por contra el vendedor con ello goza de un título ejecutivo, que le ahorra los costosos trámites de tiempo y dinero que implican un proceso declarativo previo. Es un error creer que el comprador es el más beneficiado por el otorgamiento de la escritura, pues ambas partes tienen interés en el contrato, y por tanto ambas tienen interés en que la otra cumpla sus obligaciones.

Si el vendedor vende es porque quiere el dinero, teniendo con la escritura pública un título ejecutivo, le permite obtener el cobro de manera más rápida y económica si el comprador no paga. Es errónea la creencia de los vendedores de que manteniendo la propiedad del piso tienen garantías: primero porque esa propiedad la pueden mantener perfectamente firmando la escritura, pero sobre todo, porque la propiedad no le garantiza el cobro y la escritura si; dicho de otra manera, si quiere ser dueño es mejor que no venda, pero si quiere cobrar, es infinitamente más útil firmar una escritura (pues ahorrará muchos gastos judiciales, dado que sólo judicialmente obtendrá el cobro), finalmente insisto en que aunque tenga la propiedad, el vendedor no podrá hacer lo que quiere, que es vender .

El comprador tendrá la garantía de poder probar que se ha firmado el contrato, así como su contenido, amén de que el Notario comprobará la situación de la finca, sus cargas, comprobará la eficiencia energética del inmueble, su situación arrendaticia, su referencia catastral y sobre todo (y si quien vende es un promotor) la constitución de las garantías que la ley 57/1968 exige asegurar las cantidades entregadas a cuenta (modificada por el decreto 20/2015), amén del control de los medios de pago (que entiendo es incómodo por su repercusión fiscal, pero asegurará las cantidades entregadas a cuenta). Todo eso que Ud acaba de decir lo puedo hacer yo mismo…..¿Seguro?:

  1. Para empezar dudo muchísimo que un ciudadano normal sepa cómo comprobar las cargas y pedir una información Registral.
  2. Para seguir la información del registro ofrecida al ciudadano se refiere al momento de expedirse (por lo que sólo es útil si el contrato se firma en dicho momento) la información que el Registro da al Notario obliga a tener a este informado de cualquier incidencia que se produzca en los diez días siguientes (no es la primera vez que se firma el documento a los dos días de recabar información y ha entrado un embargo sobre la finca).
  3. La situación arrendaticia es algo que fácilmente conoce el comprador, pero la normativa en materia de tanteos y retractos o la actual normativa que resuelve el arrendamiento de un piso en caso de venta, ha pasado completamente desapercibida en los operadores inmobiliarios (al menos esa es mi experiencia).
  4. La referencia catastral también se puede facilitar, pero ¿sabe Ud por qué? ¿comprueba Ud si el vendedor está al corriente en el pago del IBI?, el no tener estos documentos implicará o cargas sobrevenidas que habrá de afrontar el comprador o problemas en la contratación de suministros (nuevamente compruebo que pocos son los documentos privados que reflejan la referencia catastral).
  5. El certificado de eficiencia energética es en la práctica un gran desconocido y como mucho visto como una especie de impuesto añadido, pero en el futuro puede repercutir muy seriamente en nuestras facturas de consumo energético (en este punto me consta que sólo las inmobiliarias y los abogados están bastante al corriente en el tema).
  6. El certificado de deudas con la comunidad de propietarios es otro gran desconocido, sobre el que ya he escrito en este blog y que plantea numerosos problemas (especialmente en materia de derramas).
  7. Firmado el contrato privado, mientras nuestra escritura no se presente en el Registro de la Propiedad podemos vernos afectados por embargos al vendedor, en incluso vernos estafados si este vende a otra persona (no es la primera vez) es el Notario quien nada más firmar la escritura la remite telemáticamente al Registro de la Propiedad y evita esto.
  8. Si compramos a una sociedad o a un apoderado, es necesario un jurista que sepa interpretar las facultades del vendedor (o nos arriesgamos a que la venta sea nula).
  9. El Notario no garantiza al vendedor que el comprador va a pagar, pero la escritura tiene efectos ejecutivos (igual que un cheque o un pagaré).

 

Cualquiera de los problemas indicados (y raro es que no hay uno o varios de ellos) tienen una solución muchísimo más costosa que los 300€ que aproximadamente cuesta una escritura de compraventa, que además sólo cuando ya esos problemas estén resueltos (o sean tan irresolubles que tengamos que asumir la pérdida) nos acabaremos gastando. Pensará Ud que oculto que la escritura no es un problema, sino los impuestos que gravan dicha escritura, pues nuevamente cae Ud en un error:

  1. Porque los impuestos al final los pagaremos (hacienda es paciente) por lo que nada ahorramos.
  2. Porque se puede pedir aplazamiento o fraccionamiento en el pago de impuestos.
  3. Porque los impuestos cambian, y crean Uds que no es la primera ni última vez que he visto documentos privados que de haberse liquidado en su día al 6%, por aplazar el otorgamiento de la escritura ahora tributan incluso al 10% (aprovecho aquí para preguntarles si Uds han visto alguna vez que bajen los impuestos).
  4. Porque si compramos una casa y no tenemos dinero para pagar los impuestos, mal empezamos a plantear el negocio (recuerde que difícilmente un banco le va a financiar más del 80% del precio de compra y rarísimamente les financiará los gastos de dicha compra).

 

2.- ¿Cómo voy a entregar la propiedad de mi casa si no me han pagado?.- También es falso, pues que la escritura implique la transmisión de la propiedad, sólo se produce, si del propio contexto de la escritura no se deduce lo contrario.

Serán vendedor y comprador, según sus necesidades, quienes deban de determinar si conviene más a sus intereses aplazar o no la transmisión de la propiedad, lo cual además se puede hacer de diversas formas, con diversos costes (sea vendiendo con pacto de reserva de dominio, o simplemente aplazando la entrega).

También pueden fijarse en la escritura garantías de cobro (por ejemplo una condición resolutoria o una hipoteca) que aunque encarecen la escritura, tienen una gran ventaja pues aseguran el cobro, y hay que tener presente que una garantía de cobro (y más en los tiempos actuales donde pagar pagan muy pocos) no tiene un gran valor.

Sólo el asesoramiento del Notario (que está incluido en el coste de la escritura) permitirá adaptar el contrato a las necesidades especiales de las partes. Además no olvide que más que la propiedad, lo que dará dolores de cabeza al vendedor es la transmisión de la posesión, y nada impide que en la escritura el vendedor se reserve la posesión del inmueble (igual que sucede en muchos casos en los que se da en escritura un plazo de cortesía al vendedor para retirar cosas del inmueble, aunque en este caso la finalidad sería distinta).

3.- La escritura no es garantía alguna de cobro.- Ya  he dicho que si. Una escritura pública es según el artículo 517.4 de la LEC un título ejecutivo, con un proceso muchísimo más ágil que el proceso ordinario que habría que promover en caso de incumplimiento del contrato privado.

Pero es que además si se transmite la propiedad, el vendedor, junto al proceso ejecutivo, podría pedir la medida cautelar del embargo preventivo del bien vendido, con lo que obtendría una importante garantía de cobro (que es lo que le interesa).

Puede además pactarse por vendedor y comprador indemnizaciones si este vende, hipoteca o se ve embargado en el bien vendido (pues no cabe la prohibición de vender o hipotecar -art 27 LH). Con ello se logra reforzar la posición contractual del vendedor, y sobre todo se le garantiza a este debidamente la fijación de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.

4.- Hay obligaciones adicionales que no pueden cumplirse antes del otorgamiento de la escritura.- Especialmente me refiero a que, al tiempo del acuerdo entre vendedor y comprador, aquél no cuenta ni con el certificado de eficiencia energética (necesario para la venta de pisos y locales) ni con el certificado que acredita que está al corriente en el pago de los gastos de comunidad (si se vende un piso, local, o garaje).

Lo primero que hay que hacer es una llamada a la reflexión, a no cerrar acuerdos a la ligera. Hablamos de documentos que se pueden obtener en un plazo razonable de tiempo (vgr la ley de propiedad horizontal en su art 9. e fija un plazo de siete días naturales para expedir la certificación que acredita que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad).

En todo caso, no parece sensata la postura de un vendedor, que haciendo una oferta, no esté en condiciones de aportar la documentación necesaria para la perfección del contrato, por lo que la falta de aportación de documentos por el vendedor es un motivo para no firmar ni un documento privado ni una escritura de venta (evidentemente habrá que ver cada caso concreto).

La casuística es amplia, pero aplazar pocos días el acuerdo, sólo permite que las partes reflexionen sobre el mismo y garantiza un mayor acierto en las decisiones que toman. Aquí el asesoramiento del Notario puede ayudar mucho a lograr el acercamiento de posturas.

Por supuesto, nada impide pactar en la escritura estipulaciones relativas al préstamo hipotecario que el comprador trate de obtener para financiar la compra, y es especialmente importante regular la forma y condiciones en la que se permitirá la entrada a los tasadores del banco.

Especial importancia tiene la elaboración de la escritura cuando la compra no es entre particulares, sino que un consumidor compra a un empresario o profesional.

En este caso el Notario ayudará al comprador en la comprobación de los requisitos del RD 515/89 de 21 de Abril (sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas) y de la ley 57/1968 ( sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas), o la prohibición de pagos en efectivo de más de 2.500€ que impone la Ley 7/2012 de 29 de Octubre.

Si algo ha demostrado la práctica, es que durante el conocido como “boom inmobiliario” sistemáticamente ambas normas han sido incumplidas; pero es que entiendo que dichas normas son de aplicación a las ventas que están actualmente realizando los bancos y sociedades filiales de estos, e igualmente su incumplimiento es sistemático.

Entregar cantidades a cuenta sin que el vendedor entregue un aval que garantice la restitución; no recibir una información adecuada sobre las instalaciones y suministros, sobre el préstamo hipotecario que grava el bien adquirido, sobre los estatutos de la comunidad en la que esté integrado el bien etc, es una fuente futura de conflictos, que hay que evitar.

En relación a los cientos de “triquiñuelas” de las que se sirven estos contratos privados, iré progresivamente publicando entradas sobre: el contrato de arras, el contrato de reserva de vivienda, el arrendamiento con opción a compra y figuras similares.

RESUMEN ¿QUE OFRECE LA ESCRITURA QUE NO OFRECE EL DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA?

  1. Ante todo un asesoramiento profesional gratuito en el que se nos informará de nuestros derechos y obligaciones.
  2. Una garantía de que el contrato se ha firmado en fecha, así como por quienes tienen que firmarlo (parece una tontería pero son cientos los juicios que se promueven bien alegando una de las partes que no firmó, bien que no estaba autorizada para firmar e incluso que no sabía que firmaba -por no decir los absurdos pleitos que se pretenden promover porque se firmó un documento privado borracho etc-).
  3. Un título ejecutivo al vendedor que directamente le permitirá demandar el cobro de lo pactado sin tener que promover un juicio declarativo previo (lo que duplica los gastos).
  4. Una garantía para el comprador, si compra a un profesional, de devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
  5. Un contrato adaptado a nuestras concretas necesidades y no un modelo estándar con todos lo problemas que de ello se derivan (pues en los contratos estándar al no contemplarse nuestras necesidades, si no se ven dichas necesidades satisfechas, nos dejan poco margen de actuación), dicho de otra manera, firmar el documento privado, si las partes cumplen sus obligaciones es acertado, pero en caso de incumplimiento es fuente de conflictos y problemas cuyo coste es muy superior al de la escritura.
  6. Una certeza de validez del negocio celebrado.
  7. Una garantía de que no vendrá después de firmar el contrato una serie de gastos elevados y con los que no hemos contado.

 

Si desea saber más sobre qué documentación, qué gastos y qué tiempo se tarda en hacer una escritura de compraventa de bienes inmuebles, puede consultar gratuitamente en la web de mi despacho.

En este blog encontrará información adicional sobre:

  1. El contrato de arras.
  2. El contrato de reserva de vivienda.
  3. La venta con pacto de reserva de dominio.
  4. La compraventa con subrogación de hipoteca.
  5. La compraventa de viviendas sobre plano y el retraso en la entrega por el constructor.
  6. La compraventa de vivienda por novios.
  7. La compraventa de vivienda y la sociedad de gananciales.
  8. El arrendamiento con opción a compra.
  9. Tengo mi casa sin escrituras.
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