Aunque cada vez menos frecuente, aún hay muchas zonas de España en las que las personas son dueños de sus bienes sin el respaldo de una escritura ni del registro de la propiedad, y entran preocupados en mi despacho porque tienen la “casa sin escriturar”, sin embargo como veremos una casa sin escrituras no es un problema, y sobre todo, ese “problema” tiene solución.

Lo primero que hago es tranquilizarles, y preguntarles hace cuanto tienen esos bienes; siendo que casi siempre la respuesta se remonta a muchísimos años; lo siguiente que les explico es que el problema no es tener la casa sin escrituras, sino no tener la casa.

¿Si en años nadie te ha demandado por qué crees que lo van a hacer ahora?

Siempre comento a esas personas que no es lo mismo hacer testamento, que la escritura de tu casa.

Imaginad una película; el final no es el mismo.

Hagas o no testamento, puedo garantizarte que acabarás muriéndote; sin embargo hagas o no la escritura de tu casa no tienen por qué demandarte, es más: cuanto más avanzas en el tiempo más cerca estás de tu muerte; sin embargo cuanto más tiempo tienes una cosa en tu poder, no sólo hay más posibilidades de que nadie demande la cosa, sino que tienes más posibilidades de que tu propiedad sea indiscutiblemente tuya (pues al final la adquirirás por prescripción).

¿Cómo adquieres tu casa o tu finca?

Ante todo tu casa o tu finca la adquieres por un negocio jurídico (normalmente compraventa o herencia) es ese negocio, y no la forma en la que hayas documentado el negocio, lo que hace que la casa o la finca sea tuya.

La escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad, te protegen (especialmente de terceros), son muy recomendables, y todo lo que tu quieras (qué te va a decir un Notario) pero no hacen que la casa o la finca sean tuyas, sino que sirven para probarlo (ni más ni menos).

Sólo si has adquirido por donación, la escritura es esencial (pues es nula la donación de inmuebles hecha en documento privado) y sólo si eres acreedor hipotecario es esencial la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En todos los demás casos adquieres en el momento en el que acuerdas con el o los anteriores dueños la transmisión de la propiedad, pero no en el momento de la escritura (salvo que nada hayas acordado con el dueño hasta entonces, o digas lo contrario en la escritura), pero jamás adquieres cuando la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad (por cierto eso de que el Registro de la Propiedad valida tu propiedad, hace tu dominio inatacable, consagra tu derecho y tonterías por estilo, son simples campañas de marketing sin fundamento jurídico alguno).

¿Por qué tener la escritura de tu casa o de tu finca?

Como acabo de explicarte, el motivo que debe moverte a hacer una escritura no es para que adquieras nada, sino para que puedas quedar más protegido.

Todos sabemos el dicho “las palabras se las lleva el viento”, y no hay nada más frágil que la memoria humana (si no te lo crees ¿te has dado cuenta que siempre decimos que no recordamos un invierno con tanto frío o un verano con tanto calor?).

Con la escritura, lo que hacen las partes es dejar constancia por escrito de sus palabras, pero además la redacción la hace un Notario, que es profesional del derecho y por tanto se encarga de que dichas palabras se adecuen a la legalidad, controla la validez del negocio, y aconseja gratuitamente a las partes (además de garantizar su identidad y capacidad, entre otras cosas).

El coste de todo ello es ridículo si lo comparas con el coste de dinero y de tiempo que supone tener que demostrar ante los tribunales todo lo que acordaste hace años (por no decir que puede que ni te acuerdes de qué hiciste), sin embargo la escritura simplemente facilita la prueba y asegura la validez del negocio.

Nada impide que el negocio sea válido aunque no haya escritura, lo único que sucede es que salvo que seas profesional del derecho tendrás que asesorarte y ese asesoramiento es más caro que el Notario (de hecho te recomiendo que pese a todo acudas a un abogado; pues el Notario defiende los intereses de ambas partes, mientras que un abogado defiende exclusivamente tus intereses -y aunque no lo parezca la diferencia es muy importante-).

Nada impide que puedas probar el negocio por otros medios, pero recuerda que es frecuente perder los documentos, y que antes o después las personas fallecen, por lo que puede que cuando sea necesario los otros contratantes o los testigos hayan fallecido.

La fecha de la escritura es fehaciente, por lo que te facilita probar cuando se celebró el negocio, y además el Notario conserva el original y sólo da copias, por lo que te proteges frente a falsificaciones.

La fe que ejerce el Notario alcanza a la identidad y capacidad de las partes, por lo que eso de: esa no es mi firma, yo no sabía lo que firmé, me obligaron a firmar, no recuerdo haber firmado etc, son cosas que difícilmente pueden alegarse ante una escritura y si se alega en los documentos privados (lo cual encarece y alarga los litigios).

Finalmente si aún hay obligaciones pendientes de cumplir, la escritura es un título ejecutivo (y el documento privado no).

En este post te explico más ampliamente por qué no conviene firmar documentos privados de venta.

¿Por qué inscribir la escritura de tu casa o de tu finca en el Registro de la Propiedad?

La escritura está amparada por el secreto del protocolo, y sólo las partes conocen su existencia y contenido.

El Registro de la Propiedad permite que todos sepan que tu casa es tuya.

Ello además provoca que en caso de que te transmitió a ti, tenga la “feliz idea” de transmitir a otro, este segundo comprador no tenga protección del ordenamiento jurídico, aunque también dando a conocer tus bienes facilitas la labor de tus acreedores (si estos quieren embargarte).

Otra consecuencia es que al conocer todos tu propiedad, nadie puede molestarte embargando tus bienes por deudas de quien te transmitió. La contrapartida es que igual que no pueden embargarte por deudas ajenas, si facilitas el embargo por tus propias deudas.

¿Qué pasa si no hago la escritura de mi casa o de mi finca?

Como te he explicado, si alguien discute tu propiedad la prueba será más difícil si tienes la casa sin escrituras (pero no imposible), pero aunque tenga las casa sin escrituras, nada impide que puedas probar tu propiedad

Lo que no puedes olvidar es que nadie discute algo porque si, y probablemente quien diga que tu casa es suya tendrá sus argumentos y razones.

El problema lo tendrás si esos argumentos y razones están respaldados por una escritura y una inscripción a favor de dicha persona, pues en ese caso toda la legislación se te vuelve en contra; pero aún así si posees la casa o la finca no desesperes, pues puede que la prescripción juegue a tu favor, y si no mira esta sentencia del Tribunal Supremo de 21 de Enero de 2014 o esta sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Mayo de 2015 (te advierto que son muy complejas de entender, si no eres profesional del derecho).

Lo que no podrás intentar es que otras personas se fíen de tu palabra, y puede que nadie quiera comprarte la casa; sin embargo eso no es problema de propiedad propiamente dicho, pues supongo que todos tenemos en nuestras casas un montón de cacharros que nadie compraría (es más probablemente ni nosotros mismos sabemos por qué los tenemos) y sin embargo nadie discute que son nuestros (entre otras cosas porque nadie tiene interés en ellos), es cuestión de confianza y seguridad.

No te engaño, una casa o una finca son algo muy goloso y muy valioso, y por ello es conveniente que “tengas tus papeles en regla”, pero es una cuestión simplemente de utilidad, y sobre todo es cuestión de que por un coste razonable (impuestos aparte) logras una gran protección.

No podemos desconocer que los inmuebles sin escritura y sin inscripción se dan fundamentalmente en zonas rurales de escasa población, todo el mundo se conoce y sabe perfectamente que es de cada uno, por lo que, algo impensable en una gran ciudad, puede que donde tu vivas no tenga tanta importancia.

¿Y qué escritura tengo que hacer para “poner la casa o la finca a mi nombre”?

Pues simplemente acudir a la notaría y formalizar el negocio.

No es lo mismo comprar que heredar o que donar, pero el Notario te indicará que documentos tienes que aportar (si tienes interés en la web de mi despacho encontrarás información gratuita de la documentación necesaria para hacer las escritura más usuales -obviamente no todas-)

¿Y que tiene que tener esa escritura de mi casa o de mi finca para inscribirse en el Registro de la Propiedad?.

La primera escritura que tiene una casa o un piso nunca se inscribe, sino que tiene que ser complementada (cito ya la normativa que entrará en vigor a partir del 1 de Noviembre de 2015):

  1. Por un expediente de dominio, que puede tramitarse aunque no haya escritura (nuevo artículo 203 de la Ley Hipotecaria -se tramita ante Notario, y os lo explicaré en posteriores entradas).
  2. Por un documento público de más de un año de antigüedad a favor de quien ahora transmite (artículo 205 de la Ley Hipotecaria explicado por mi compañero Francisco Mariño).
  3. Por sentencia en la que hay que demandar a los titulares de cargas, derechos o acciones sobre tu finca, a aquel de quien provengan los bienes o sus herederos (si son conocidos) al titular catastral, al poseedor de hecho, al Ayuntamiento donde radique la finca y a las Administraciones titulares de dominios públicos que puedan verse afectados (artículo 204 apartado 5ª de la Ley hipotecaria -los restantes supuestos son muy peculiares).
  4. Es dudoso si cabe complementar tu escritura con el acta de notoriedad a la que alude el artículo 298 del Reglamento Hipotecario

 

¿Una vez que inscriba la casa o la finca en el Registro de la Propiedad estoy totalmente protegido?

Prácticamente si, pero la plena protección del Registro de la Propiedad, en ocasiones sólo la consigues una vez transcurridos dos años desde que la finca se inscriba, pues durante esos dos años estarás en igualdad de condiciones si alguien se cree con derecho a la finca por haber algún defecto en la adquisición de quien te transmitió.

Por supuesto, que el Registro te protege de los problemas de tu antecesor, pero no de todos los problemas, así:

  1. No te protege de los vicios o defectos que tenga tu escritura (art 33 de la Ley Hipotecaria)
  2. Tampoco te protege en caso de que tu finca esté dos veces inscrita en el Registro de la Propiedad (ya hemos visto la sentencia de 19 de Mayo de 2015)
  3. No te protege si has adquirido a título gratuito, o si has obrado de mala fe (art 34 de la Ley Hipotecaria, que te ayuda presumiendo tu buena fe, e invirtiendo la carga de la prueba)
  4. No te protege si hay quien lleva muchos años pacíficamente poseyendo la finca (ya hemos citado la sentencia de 21 de Enero de 2014)

 

Si queréis saber más del tema, os recomiendo que leáis el post de este blog que responde a la pregunta qué pasa si mi escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad.

https://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0/legalcode

 

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