Una de la ocasiones en las que me resulta complicado explicar las cosas del derecho al ciudadano, es cuando le digo que para poder «escriturar» su casa hay que hacer una declaración de obra nueva; «¿obra nueva mi casa, que lleva años construída sin problemas?«… suelen preguntarme, a lo que yo les respondo que se trata de una «obra nueva antigua«.
¿Qué es una obra nueva?
Obviamente todos entenderéis que obra nueva, es aquella que se está construyendo o acaba de terminarse; sin embargo en el lenguaje del derecho obra nueva es toda aquella de la que no se tiene noticia.
Dicho de otra forma hay dos tipos de declaración de obras nuevas:
- Obras nuevas en la realidad, que son las que se están construyendo o acaban de construirse
- Obras nuevas para el mundo del Registro de la Propiedad, que es toda obra existente en la realidad y que pretende acceder al Registro de la Propiedad, con independencia de cuando se haya construido; dicho de otra forma, si el castillo de Alcalá de Guadaíra no está inscrito en el Registro de la Propiedad, para dicha inscripción hay que declarar una obra nueva de más de setecientos años de antigüedad (huelga decir que el castillo es más antiguo que el Registro de la Propiedad, y que ahí sigue esté o no inscrito).
La declaración de obra nueva es una manifestación hecha en escritura pública en la que el propietario o propietarios de una finca hacen constar que, en esa finca se ha realizado o se está realizando una edificación, o una mejora en la ya existente, con el objeto de que dicha obra sea inscrita en el Registro de la Propiedad.
¿Por qué inscribir una obra en el registro de la propiedad?
Pues pocos argumentos hay más allá de que el Banco te lo imponga para firmar un préstamo hipotecario, pues es más que obvio que esté o no declarada la obra en el Registro de la Propiedad, esa obra existe, y obviamente le pertenece a quien es propietario del suelo.
Creo que leyendo estos tres artículos del Código Civil lo entenderéis perfectamente.
Artículo 350.- El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.
Artículo 353.- La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.
Artículo 358.- Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.
Ten claro que declares o no la obra nueva, si eres dueño del terreno la obra es tuya, y por tanto, puedes disfrutarla, venderla e incluso obtener financiación.
Sin embargo, como no declares la obra y la inscribas en el Registro de la Propiedad, piensa que: el que compra no tiene por qué asumir esos gastos; y que numerosas tasadoras condicionan las valoraciones a que las obras nuevas sean declaradas, siendo que el banco sin tasación no concede préstamos hipotecarios.
Para que me entiendas, es parecido a intentar vender un coche sin papeles, obviamente puedes venderlo, pero el precio será inferior: primero porque arreglar la documentación del coche supone un dinero y unas molestias; pero segundo porque puede haber quien dude de tu propiedad (obviamente la diferencia es que raro es el coche sin documentación, cosa que no sucede en la obra nueva, pues puede que tengas la documentación del terreno).
Otra cosa es que esté o no inscrita en el Registro de la Propiedad la obra nueva, la obra cumpla con la legalidad.
¿Qué normativa hay que tener en cuenta para hacer una obra nueva?
Básicamente son dos las normas y varias las leyes, que has de tener en cuenta (especialmente la primera) si quieres construir en España, pero lo dejaré esbozado, pues este post no habla de cómo construir una obra, sino de como inscribir una obra antigua en el Registro de la Propiedad.
La normativa urbanística.
Esa normativa está muy dispersa pues se da en tres niveles.
- Estatal Actualmente es el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.
- Autonómico, cada Comunidad Autónoma tiene su normativa, en Andalucía la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
- Local, son las normas de planeamiento urbanístico de cada Ayuntamiento.
La normativa sobre edificaciones
Especialmente la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Sólo esbozo que hay más normas que regulan la materia, pues están las limitaciones establecidas por la ley de costas o la ley de espacios naturales protegidos.
¿Qué significa esta normativa?
Pues que una cosa es construir, y otra la documentación que ha de tener la obra, aunque todas las normas citadas regulan ambas cosas.
Otra cosa diferente, que merece un post especial, es con independencia de la normativa que regula las obras, que responsabilidades tiene el que vende un inmueble en el que hay una construcción si esta tiene defectos.
Para construir tienes que respetar la legalidad urbanística (especialmente en materia de licencias, seguros, intervención de técnicos y eficiencia energética) eso si, transcurrido el plazo de prescripción (en Andalucía seis años, y en casi toda España cuatro años) no pueden derribar la obra.
Para declarar la obra, hay que ver la antigüedad de la obra, pues la documentación que piden Notarios y Registradores, variará en función de esa antigüedad.
¿Qué normativa regula la inscripción en el Registro de la Propiedad de las obras nuevas?
Te copio y pego las tres normas fundamentales
Ley del suelo y la inscripción de obras nuevas antiguas
Artículo 28...
4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.
Ley Hipotecaria y la inscripción de obras nuevas
Artículo 202.
Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.
La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística
Artículo 45 Inscripción de obras nuevas
Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.
Artículo 52 Reglas aplicables a otras construcciones
Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
Obviamente no he copiado todo el texto, sino las normas que se refieren a las obras nuevas antiguas, que son las que motivan esta entrada.
¿Por qué ese afán de control de las obras nuevas?
Siempre me planteo cuando paseo por mi pueblo y veo a la Policía Local parando a un coche para pedirle los papeles porque no ha sacado el intermitente, cómo es que no entra en la obra que hay justo enfrente y pide los papeles de la misma.
El control de las obras, y en general el control de la legalidad urbanística corresponde a los Ayuntamientos, sin embargo estos (y más en pequeñas poblaciones) hacen la vista gorda, y permiten que se haga de todo, ¿qué alcalde de un pueblo pequeño se atrevería a derribar la casa de un vecino cuya familia luego tiene que votarle en las elecciones?.
Lo cierto es que controlar las obras nuevas es importante:
- Porque de como sea la obra depende el valor de los inmuebles, y de dicho valor los impuestos que pagues (comprendo que a nadie le guste pagar impuestos, pero todos queremos luego recibir servicios públicos).
- Porque es necesario controlar las edificaciones, para garantizar la seguridad de los ciudadanos (comprendo que es costoso, sin embargo, luego si la construcción es defectuosa todos solemos clamar a la administración).
¿Cómo declaro una obra nueva antigua?
Pasados seis años (aunque varía en función de la Comunidad Autónoma) desde que terminan las obras, podemos hablar de obra nueva antigua, por lo que pedir licencia de obras o licencia de primera ocupación pasa a ser ridículo.
Lo importante es justificar:
- Que ha prescrito el derecho de la administración de controlar la legalidad.
- Que han vencido los plazos que la ley fija para ciertas garantías que han de tener las obras.
¿Cómo justifico que ha prescrito el derecho de la administración a controlar la legalidad?
Por cualquiera de los medios de prueba admitidos en nuestro ordenamiento, aunque destacan tres:
- El certificado catastral descriptivo y gráfico, pues en el se expresan tanto las coordenadas georreferenciadas de la finca (pero no de la obra salvo que ocupe toda la finca) y la fecha de la obra.
- Certificación de técnico competente, en la que hay que expresar las coordenadas georreferenciadas de la finca (ojo que la georreferenciación no se hace con la latitud y la longitud), siendo que habrá que tener en cuenta las normas de coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro..
- Certificación municipal, acreditativa de la antigüedad de las obras.
En todo caso es necesario que no conste en el Registro de la Propiedad nota acreditativa de haberse incoado sobre la finca expediente para la restauración de la legalidad urbanística.
¿De qué garantías habla?
Hablamos del seguro decenal o garantía financiera (novedad esta que se establece a partir de 2016) que exige el artículo 19.1.c de la ley de ordenación de la edificación.
Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Este seguro o garantía financiera se establece sólo cuando la obra nueva sea una vivienda, pero no procede (Disposición Adicional Segunda):
No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.
¿Cumpliendo estos requisitos puedo vender una obra antigua?
Puedes vender por el hecho de ser dueño, no por el hecho de cumplir ciertos requisitos, pues hemos hablado de los meros requisitos necesarios para que una obra nueva acceda al Registro de la Propiedad, sin embargo te aclaro algunas cosas.
- Eres dueño inscribas o no en el Registro de la Propiedad.
- La obra es la que hay, y tampoco se ve alterada por la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Dicho de otra manera, si tienes inscrito en el Registro de la Propiedad un solar, y en la realidad en el solar hay una casa, la venta de dicho solar implica la venta de la casa; si en el Registro de la Propiedad hay declarada una casa de unos metros, pero tiene más, lo que vendes son los metros que hay en la realidad, no los que hay en el Registro; lo mismo que si en el Registro de la Propiedad hay declarado un local comercial, pero has adaptado el local a vivienda, lo que vendes es una vivienda.
¿Si cumplo esos requisitos y vendo, estoy exento de responsabilidad?
Pues tampoco, pues si la obra tiene defectos, respondes por vicios ocultos, aunque como ya te he anticipado anteriormente este tema merece un post especial.
Llamo a la responsabilidad a los compradores, pues no han de creer que toda las consecuencias las asume el vendedor, y prueba de ello es el último ejemplo que he citado anteriormente, si compras un local comercial que se ha adaptado a vivienda, eres más que consciente de ambas cosas, y por tanto ten cuidado porque los órganos de urbanismo van a derivar responsabilidades contra ti.
No olvides que pese a que esté prescrito el derecho de la administración de restaurar la legalidad urbanística, la obra puede estar fuera de ordenación o asimilada a fuera de ordenación (aquí te explican las consecuencias que ello produce en Andalucía) por lo que es recomendable que, si vas a comprar, preguntes en el ayuntamiento.
Muy útil, gracias. Precisamente tengo un asunto entre manos que requerirá la inscripción de una obra tan nueva como de los 70…
Hola Manuel, me alegra haberte servido de ayuda.
Saludos
Hola. Tengo un caso similar. Tengo una cada sin escrituras pero con planos y el terreno si que tiene escrituras.
Quiero escriturar y no se que necesito y cuanto me puede costar.
Gracias
Hola Cristina, este no es un consultorio jurídico, pues no hay dos casos iguales, y sin ver la documentación todo lo que diga sería en balde.
En todo caso, has de saber que el asesoramiento jurídico del Notario que va a firmar la escritura es gratuito, por lo que te recomiendo que acudas con la documentación a la Notaría más cercana.
Saludos
Hola mi pregunta es tengo una vivienda construida en 1985, en galicia, con licencia para un almacen de aperos, en el año 2000 el notario hizo escrituras como obra nueva antigua y registrada en el registro de la propiedad. Desde el 2000 resido en ella sin estar empadronado en ella. ¿Puedo legalmente empadronarme y residir en ella, no tengo licencia de ocupación ni cedula de habitibilidad?
Hola Luis
Desconozco la normativa sobre empadronamiento, pero en principio no veo problema alguno.
Saludos
Hace poco he tramitado el otorgamiento, liquidación e inscripción registral de una obra nueva antigua (año 1980) y no ha sido demasiado complicado gracias a la ayuda del Oficial del Notario autorizante, pero hubiera estado bien encontrar este artículo antes pues está todo muy claro y asequible.
Pero ahora se me ocurre una cuestión: teniendo en cuenta que yo compre en el año 1987 la parcela con la casa ya construida, a pesar de que la obra nueva se ha hecho ahora a requerimiento del nuevo comprador (ha sido vendida a un tercero), el coste de adquisición a efectos del incremento de patrimonio del IRFP cual será el de mi compraventa de la parcela (con casa sin registrar) o puedo incrementarlo con el coste a efectos fiscales declarado de la obra nueva en la escritura ahora otorgada.
Espero haberme explicado correctamente y un saludo
Hola Alejandro.
Sinceramente no soy un especialista en IRPF, pues a mi me hacen la declaración de la renta, lo cual prueba que no me fío ni de mi mismo, me parece muy aventurado por mi parte pronunciarme sobre estos temas, te recomiendo que acudas a un especialista en IRPF, o al menos espero que algún lector quiera ayudarte.
Saludos
Buenas tardes, Alejandro SEGURA. Tras leer su pregunta, quería saber si finalmente obtuvo la información, y a qué experto en IRPF acudió, ya que yo tengo un caso muy parecido al suyo y requiero de esa información. Gracias.
Buenas tardes Alejandro, perdon por la familiaridad, pero leyendo su pregunta , a mi me pasa lo mismo, compré en el 2000 y vendi en Junio 2019, durante los años 2002 y 2003 realicé las obras de un paellero, un almacen y una piscina. Para la venta tuve que hacer una declaracion de obra nueva vieja, está recogida en Escritura. Ahora de cara a la Renta del año que viene no se que precio poner, por el que compré en el 2000 o el último recogido en la Escritura de Obra Nueva Vieja.
Te agradecería que me pudieras decir como se solucionó tu caso.
gracias
Un saludo
Sin perjuicio de que Alejandro te responda, creo que lo más prudente es que preguntes a un asesor fiscal, que obviamente cobrará sus honorarios, pero más caras pueden ser las consecuencias fiscales de seguir una recomendación gratuita por internet.
Saludos
Hola he comprado una casa hace un año somos dos casas unifamiliares, la acometida q me llega es de 25mm y es la q concedieron par las obras, de hecho la cosa de al lado le ha usó, a mi me llega hasta la puerta de Casa y me hacen hacer una zanja a de 75 m para meter acometida de 32, la casa se hizo en el 2006 no deberían de darme de alta
Hola Elisabet
Son temas administrativos que desconozco y que deberías consultar a un perito y en el Ayuntamiento.
Saludos
Sr. Rosales:
Gracias por la contestación y acudiré a un especialista. Mientras tanto vamos a ver si algún lector se anima a darnos su opinión.
Agradecido.
Hola, antes de nada felicitar al autor de este blog por la información. En cuanto al la duda planteada por Alejandro, estoy en la misma situación, agradecería Alejandro de si la has resuelto la publiques por aquí. Muchas gracias.
Sr. Rosales, le planteo algunas dudas que, después de leer su artículo, aún me surgen sobre las declaraciones de obra nueva y división horizontal. Permítame que me extienda para explicar mejor mi preocupación: Mi familia, en un edificio de 10 apartamentos construido en los años 70, en la Costa Brava, adquirió un piso en la planta baja y posteriormente lo transformó en un restaurante (la licencia municipal de actividad la tiene desde el año 1984). Por aquellas fechas, los primeros propietarios cedieron unos 25 m2 de terreno (espacio común que linda con el local) donde mi suegro levantó una terraza para dar servicio al restaurante. Con la llegada de nuevos propietarios hubo ciertas discrepancias por la existencia del negocio (ocupación de zonas comunes) y en especial por la ocupación del suelo de la terraza. En el año 1997, en Junta Ordinaria de la Comunidad de Propietarios se acordó «la cesión de la terraza mientras que el negocio fuera explotado por su entonces propietario ó descendientes», así como «que dicho local, en caso de ser vendido a un tercero debería de volver a ser utilizado como apartamento».
Después de muchos años, por fín parece que se va a realizar la declaración de obra nueva y la división horizontal, pero el Administrador nos ha presentado un borrador y en la descripción de las entidades, se hace constar que lo que existe en nuestra propiedad es un apartamento en lugar de un establecimiento comercial, debidamente autorizado, dedicado a bar restaurante. Sólo se menciona la existencia del negocio y la cesión de la terraza por parte de la Comunidad en los estatutos. Igualmente, en los estatutos, nos obligan a que en caso de vender a un tercero, se devuelva la terraza y el local a su estado primitivo.
Entiendo que la terraza no es nuestra y en caso de vender el local no podemos disponer de ella, eso es lógico. Pero respecto a los demás aspectos, los encuentro abusivos, como el de no poder declarar como obra nueva lo que existe en realidad en ese edificio, ó que se nos cuarte el derecho a transmitir a un tercero este establecimiento comercial, ó que una vez que no esté la terraza, se impida el acceso a la finca de los clientes. Como ejemplo de la intolerancia de estos propietarios (todos franceses y que vienen a España 15 días), en la última Junta ordinaria celebrada en julio, se nos ha denegado la colocación de una puerta en el lugar donde hay una ventana de la misma anchura.
Perdone por la extensión y espero que pueda darnos un poco de luz en este asunto, que a más de 1.000 Kms de distancia, se nos hace aún más duro.
Agradecido de antemano, reciba un cordial saludo.
Hola Rafael.
Pues pese a la extensión de tu comentario, poco me entero y en poco puedo ayudarte.
El motivo es que me hablas de una Junta, y sin embargo no está constituida la propiedad horizontal, con lo que hablamos de propiedades horizontales de hecho; esta figura jurídica existe, mas personalmente desconozco si hay jurisprudencia sobre los acuerdos de las juntas de propietarios de este tipo de propiedad horizontal.
Centrando un poco más el tema:
1.- Para constituir la propiedad horizontal es necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios, con lo que difícilmente pueden imponerte un título constitutivo y estatutos que no consientas tu.
2.- Es amplia la jurisprudencia que regula la posibilidad que tiene todo dueño de dedicar su vivienda a local o local a vivienda (y más en este caso donde, hay previa autorización tanto municipal como de los propios propietarios).
En todo caso, te recomiendo encarecidamente que contactes con un abogado y que estudie detenidamente el tema, pues ni es fácil, ni mucho más puedo hacer yo desde estas líneas.
Saludos
Muy agradecido por sus comentarios y prontitud.
Saludos cordiales.
Buenas, le planteo algunas dudas relacionadas con este tema a ver si me las pudiera resolver.
Caso hipotético:
A, fallece viudo, con testamento, instituyendo herederos por partes iguales a sus tres hijos B,C y D.
De bienes tiene un solar en el que A había edificio sin declaración de obra nueva.
Mis dudas son dos:
1: que deben hacer los hijos al respecto antes de la partición de la herencia?
2: en el caso de que B venda una tercera parte del edificio antes de la particion. Seria válida esta venta?
Muchas gracias.
Un saludo.
Hola Rafael
Antes de la partición lo que deben hacer es ponerse de acuerdo, y de ellos depende querer o no declarar la obra nueva.
La venta de una tercera parte de la vivienda es un tema muchísimo más complejo de lo que parece, pues el heredero tendría una tercera parte de la herencia, que no es lo mismo que una tercera parte de cada uno de los bienes que la integran.
Son temas difíciles de resolver aquí, y te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Gracias por la información. Es bastante clarificadora.
En el caso de que la obra nueva antigua se encuentre en terreno no urbanizable de especial protección, según la ley 7/2.002 de la Comunidad Autónoma, el plazo de prescripción es ilimitado.
Sin embargo, tengo entendido que, si la entrada en vigor de la citada protección es posterior a la fecha en que prescribió dicha construcción, se considera transcurrido el plazo de prescripción. Este último aspecto de la prescripción no lo he encontrado en la ley. ¿Podría decirme dónde queda establecido?
Hola Josefina.
Desconozco ese dato, intentaré buscarlo y facilitártelo.
Un saludo
Muy buenas Sr Notario. Y si la finca está comprada en contrato privado,y aún no se ha llevado a Registro pq no tenemos licencia segregación que permita de momento segregar la finca comprada….pero sí queremos ir haciendo la escritura de obra nueva, se puede?( Lo digo pq me ha parecido leer que…» En todo caso se requiere que en el registro no aparezca ningún expdte urbanístico…»
Muchas gracias
Hola José María
Hacer un contrato privado sin tener licencia de segregación es una temeridad, respecto a hacer la obra nueva no entiendo la pregunta, pues lo cierto es que no eres dueño de ella, al no estar autorizada la segregación.
Saludos
Hola. Me ha parecido muy interesante su artículo. Y quisiera que me concretaras, por favor, unos datos adicionales para un caso de un amigo. Resulta que en 1995 su padre construyó una casa en un terreno de su propiedad, y falleció en 2001. Cuando se hizo la escritura de adjudicación de la herencia solo se incluyó el terreno (ya que en el registro solo constaba el terreno, pues no se hizo en 1995 escritura de obra nueva). Ahora mi amigo, al que se le adjudicó ese terreno en la herencia, cuando va a vender la casa se da cuenta de que en el registro solo consta el terreno (no se dio cuenta o no se preocupó de ello cuando se hizo la adjudicación de herencia).
Entiendo que debe hacer una escritura de obra nueva antigua, para lo cual ya ha conseguido la licencia de obra del ayuntamiento de 1995 y también un certificado de arquitecto municipal, hecho ahora, certificando que la casa se hizo en 1995. Mi pregunta es: ¿puede ese arquitecto u otro valorarme el coste de la construcción de la casa en 1995, y además también en 2001, que fue la fecha de fallecimiento del causante? Lo pregunto en relación con el IRPF de mi amigo cuando venda la casa, puesto que deberá declarar la ganancia patrimonial, y para ello deberá reflejar el valor de adquisición de la casa , y para el caso de bienes heredados, la Ley del IRPF dice que debe considerarse el valor de los bienes a efectos del ISD, que a su vez es el valor real de los bienes en la fecha del fan¡lucimiento del causante. Por eso, mi amigo necesitaría tener el valor de la vivienda en 2001 que fue cuando adquirió con la muerte de su padre. En definitiva: ¿puedo conseguir que un arquitecto me haga, ahora, una valoración de la vivienda en 2001, y decirle al notario que se incluya dicha valoración en la escritura de obra nueva? Mi segunda pregunta sería: la escritura de obra nueva antigua lógicamente entiendo que se haría a nombre de mi amigo, pero como se está diciendo que la casa se construyó en vida del padre, ¿habría que rectificar la escritura de herencia de 2001? Y una última cuestión adicional: ¿qué efectos tendría esta «aparición» de la casa ahora en 2016 respecto del Impuesto de sucesiones?
Muchas gracias por todo. Espero haberme explicado medianamente bien.
Hola Francisco Javier.
A efectos del IRPF no soy un experto, pero por supuesto que puede cualquier perito valorar los bienes, otra cosa es que hacienda acepte esa valoración (cosa que desconozco) pues él voluntariamente declaró un valor y por dicho valor liquidó el impuesto de sucesiones y donaciones (ten en cuenta que los bienes se valoran según su estado, no según su descripción, y aunque describió un solar, el estado real era el de una construcción).
En todo caso, a todo el mundo le comento que a mi me hacen la declaración de la renta, porque no es mi especialidad, y te recomiendo que consumes a un asesor fiscal.
Por supuesto que la obra la declara tu amigo, que es el propietario, y se indica la fecha de la obra, a efectos del Impuesto de Sucesiones, ha prescrito el derecho de la administración de comprobar valores y el plazo para liquidar el impuesto, por lo que no creo que haya repercusión alguno.
La escritura de herencia no se rectifica, sino simplemente la descripción de la fina.
Saludos
Hola Francisco ROSALES. Mi pregunta es la siguiente: quiero saber qué costes fiscales puedo tener al comprar parecela urbanizada con construcción de estructura, obra sin finalizar y que no existe declaración de obra nueva. Gracias.
No entiendo la pregunta, los costes son los de la compra de cualquier solar; en relación a la estructura, habría que ver si hay o no licencia y proyecto, y por supuesto si concluye la obra tendrá que soportar los costes normales de una declaración de obra nueva (especialmente el impuesto de actos jurídicos documentados).
Saludos
Hola buenos días, tengo una pregunta sobre este tema, que pasa si se produce una compraventa de un suelo con pago aplazado, se construye un edificio con un préstamo promotor, la promotora quiebra y el edificio se lo adjudica el banco, pero un juez anula la compraventa de suelo con pago aplazado puesto que la promotora no llego a pagar el solar (no hay clausula de rescisión escrita).
QUe derechos tienen los propietarios del suelo, puesto que este vuelve a estar a su nombre?
gracias
Hola Cesar.
Resulta increíble vender con precio aplazado y sin garantía, aunque es posible.
A mi juicio el tema es delicado, aunque entiendo que dado que el aplazamiento del pago del precio consta en el Registro, y por tanto podría defenderse que el banco no es tercero de buena fe a los efectos del artículo 34 de la Ley hipotecaria, más te anticipo que no se trata de un asunto sencillo.
Saludos
hola, tengo el caso de obra nueva antigua, para incribir en el registro el informe (planos) del arquitecto, es necesario pagar impuestos??
gracias.
Hola Peter.
Lo que paga es la escritura, más ese informe no es inscribible, sino la escritura que declare la obra nueva.
Saludos
Un saludo.-
Cuanto puede costar una declaración de obra nueva antigua y acto seguido la compraventa de la misma valorada en 110000 aproximados.-
Se puede realizar todo en un mismo acto?.
Gracias por las aportaciones …
Hola Carlos.
El coste depende sobre todo de los impuestos que varían en función de la comunidad autónoma, lo más adecuado es que acudas a la Notaría más cercana con toda la documentación, de modo que puedan calcular con exactitud esos costes.
Saludos
Buenas tardes; adquirí por herencia de mis padres una vivienda, de la cual solo estaba registrado el solar; a la hora de realizar la aceptación de herencia, hicimos declaración de obra nueva ya que la construcción es de 1.977; la vivienda se encuentra en servidumbre de protección de costas; mi duda es la siguiente, ¿al ser la vivienda anterior a la ley de costas, puedo registrarla sin la correspondiente autorización de legaización antes costas?
Hola Juan
Cualquier título traslativo de propiedades situadas en la zona de servidumbre de protección necesita cumplir el reglamento de la ley de costas (poco más puedo decirte pues salvo dos años en Cádiz capital, que es enteramente casco urbano, no lo he tenido que aplicar nunca, en todo caso en la Notaría del lugar te informarán gratuitamente.
Saludos
Muchas gracias por tu orientación, al menos ya se a donde dirigirme.
Un saludo
Hola. Justo estoy en este proceso, ahora mismo. Lo único que preguntó al técnico del Ayuntamiento del (xxx pueblo) y me dice que que no sabe lo que es el certificado de obra nueva antigua. Y que hay que hacer una legalización de la obra y que hay que hacer un pequeño proyecto de arquitectura para poder llevarlo al notario y de hay al registro. Pero a mi me han dicho en la inmobilaros donde me van a vender la casa lo del certificado de obra nueva prescriptiva. Que puedo hacer
Hola Nuria.
Es que el técnico municipal no es el único competente para expedir esos certificados, o mejor es que acudas a otro.
Saludos
Soy arquitecto
Hice el proyecto de un cliente y la dirección de la obra . A mediados de obra el cliente saca una hipoteca por lo que tuvo que inscribir en el registro la obra en construcción por 600 metros
Hecha la obra de 450 metros y finalizada , no me paga la dirección ni el certificado final de obra que está en el colegio desde junio del 2012
Pero hoy me entero que mi cliente VENDIÓ esa obra a otro particular Y NO ME FUE INFORMADA LA VENTA
PREGUNTO se puede vender una obra enconstruccion sin informar al técnico
Y de ser por certificado de Antiguedad (6año creo ?) no han pasado aún
Que responsabilidad tiene el que compro y el que vendió
A quien tengo que reclamarle mi dirección entonces ?
Mil gracias por la respuesta
Hola Marta.
Es que para vender no necesitan informarte, ni tienes que consentir nada, lo que tienes es que reclamar tus honorarios, y para ello lo más adecuado es que acudas a un abogado.
Saludos
Buenas tardes , recurrí al registro y me dicen q la construcción se inscribió en el 2014 con un certificado de antigüedad de un compañero arquitecto
Por supuesto que no es real ni correcto ya que hay una obra nueva con licencia en curso y aún sin finalizar obra
Reclamar los honorarios es otro de los temas y debo recurrir a un profesional
Mil gracias por tu interés en el tema
Hola Marta.
Efectivamente, dos son las acciones que proceden (si me apuras tres -pues igual has de acudir a tu colegio profesional-):
Una contra el cliente reclamando tus honorarios, y otra quizá quepa contra ese «compañero» que certificó datos inciertos (pues puede, insisto, puede, que sea delictivo y haya cometido una falsedad)
Lo correcto es que acudas a un abogado y que analice la mejor estrategia.
Saludos
Buenos días señor Rosales, tenemos un caso muy similar, pues al fallecer mi madre, hemos heredado una casa, en el registro de la propiedad, está inscrito el solar con una pequeña casa de 80 m, pero en el catastro y en la realidad figura una obra nueva «vieja» (del año 1961 según catastro), mi pregunta es que tipo de gastos, aparte de los notariales, conlleva la regularización de la situación.
me comentan que hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y sobre que cantidad, el valor catastral que figura hoy en día es de unos 60000€, un saludo y gracias anticipadamente
Hola Tomás.
Efectivamente has de pagar ese impuesto, así como los gastos Notariales y Registrales, pero no sobre el valor catastral, sino sobre el valor del inmueble (muchas CCAA tienen unos coeficientes que ayudan a saber ese valor, y de ellos te informarán en la Notaría a la que acudas)
Es importante que desde hace poco más de un año hay que georreferenciar la obra, y puede que haya que contratar a un técnico que lo haga, si no está georreferenciada en Catastro (la obra que no la parcela)
Saludos
Hola buenas aver si podéis orientarme tengo una duda un amigo me adegado una casa baja con más de 70años para vivir pero el estado es penoso era de su tío ya fallecido este terreno era de la ayuntamiento como antigua mente la jente edificaba la pregunta es necesito licencia de obra la obra es el techo entero
Hola Juan
Cualquier obra en una casa necesita licencia
Saludos
Buenos días Sr. Rosales,
Hace un año compramos una plaza de parking en Barcelona . En el momento de la venta el notario informo que la finca no disponía de la documentación acreditativa de finalización de obra, la finca tiene más de 20 años.
También se nos dijo que este trámite era irrelevante puesto que dicha anotación de fin de obra tenía un vencimiento transcurrido x años.
Ahora casi un año después nos informan que tenemos que asumir un coste por vecino/propietario de parking para levantar la anotación de fin de obra de las finca. En nuestro caso solamente somos propietarios de una plaza de parking y no vivimos en el edificio. Nos preguntamos:
• Es legal esta forma de proceder por parte del vendedor?
• Es cierto que como dicen algunos de los propietarios del inmueble que no es necesario hacer este trámite si no es para vender piso o parking de la finca?
• Hay un periodo o no de vencimiento para realizar este levantamiento de obra transcurrido tantos años?
Muchas gracias por vuestras aclaraciones
Hola Mercé.
Hablamos de un formalismo registral, y de una exigencia que le ha puesto el banco del comprador al propietario que quiere vender.
Saludos
Buenos días Sr. Rosales.
Estoy interesada en la compra de una casa en un pueblo pero está inscrita en el registro de la propiedad como solar. El vendedor dice que va a hacer la declaración de obra nueva antigua el mismo día que acudamos al notario a realizar la compra-venta. ¿Es esto posible? pues si el registrador de la propiedad debe pedir informe al ayuntamiento y existiera algún problema ya se habría realizado la compra-venta. ¿Qué precauciones debo tomar como comprador?
Muchas gracias.
Hola María.
Ante todo infórmate en el Ayuntamiento de la situación urbanística del inmueble, por lo demás la operación si puede realizarse tal y como te indican.
Saludos
Muy útil, pero me surge una duda. Al incluir la obra nueva antigua, se le da un valor de X€. Cuando se vende esa finca, ese valor hay que añadirlo al precio de adquisición en la declaración de la renta?? Nose si es un valor añadido al valor del impuesto de sucesiones que se puso en su día o no??
Agradecería su respuesta.
Un saludo
Hola Pilar.
No soy especialista en el IRPF por lo que te recomiendo que consultes a un asesor fiscal, pero tengo entendido que el valor de adquisición es el de compra más la obra realizada, y que por tanto tienes razón en tu afirmación.
Saludos
Hola buenas tardes, tengo una duda, voy a adquirir una vivienda, y hay una parte de la vivienda que no consta en las escrituras, así como una «segunda planta» que en realidad sería como la cámara del tejado donde están las cosas de la caldera que tampoco consta en las escrituras, ya que figura como casa de planta baja, estás obras llevan construidas más de 15 años, también el nombre actual de la calle no se corresponde con el nombre que esa calle tenia en su día, por lo que en las escrituras está también mal. Me gustaría informarme cómo poder solucionar todos estos desperfectos, ya que, no me gustaría que si finalmente podemos comprar la vivienda todo esto repercuta sobre mi persona, ya que, en caso de pasar algo sería yo la actual propietaria
Hola leticia
Tan sencillo como que el comprador declare la obra (tal y como explico en el post) y pida la actualización de los datos
Saludos
Buenas tardes,
Muy útil el artículo. Hace casi un mes firmamos un contrato de arras con la agencia inmobiliaria de un inmueble en Murcia construido hace 42 años (todos los pisos de la finca están así). Antes de escriturar, nos comenta el Notario que la información registral el piso, que es más que de segunda mano, figura en el Registro «en construcción». Y no sólo eso sino que la inmobiliaria alega, a pesar de que el inmueble ha resultado de una ejecución hipotecaria y que estuvo habitado con anterioridad, que nos tienen que girar IVA al 21 % en la compraventa. Por tanto, a pesar de que se trata de una segunda transmisión, considera que es una primera y sobre un elemento en construcción. La solución la tendría que dar la propia inmobiliaria pero todavía no tenemos respuesta. ¿Qué nos aconseja como proceder? Gracias.
Dificilmente puedo resolver esa duda sin ver la documentación África, pues la normativa reguladora del IVA es de todo menos sencilla y es posible (aunque en principio no lo parezca) que efectivametne devengue IVA la segunda transmisión (pregunta en la Notaría más cercana)
Saludos
Gracias por su articulo Francisco.
Tengo unas dudas. Estamos hablando con un banco para compra una casa en Andalucia (es una ruina, solamente comenzado un poco de demolición sobre el año 2007/08 y nada mas después ). La casa es una cáscara/abandonado, pero la escritura dice es obra nueva con 12 plazas de garajes y 9 pisos.
El banco vende como obra nueva con IVA no el ITP de 8%… eso es normal por eso??
Quiero saber si hay mucho coste para un agrupación de todos las viviendas/garajes para nuestra idea de una vivienda??
Hay algo por ley sobre la fecha de escritura del año 2007/08 y ahora estamos en 2017, entonces no es obra nueva porque hay mas que 9 años y no es obra nueva??
Gracias para algo.
Hola Pablo.
En el IVA lo importante es la primera entrega, por lo que es perfectamente posible que la operación esté sujeta a IVA (cosa además que puede suceder dado que el transmitente es sujeto pasivo de dicho impuesto)
En cuanto al oste de una agrupación, fiscalmente tributa al 1,5% del valor de lo que se agrupa.
El concepto de obra nueva depende no de la antigüedad de la obra, sino de que sea la primera vez que accede al registro de la propiedad.
Saludos
Hola, Sr. Rosales,
Quiero adquirir una finca que está coordinada con el catastro, según nota simple del Registro de la Propiedad, pero hace referencia al total superficie de la finca que lo define como «casa». En realidad hay dos elementos constructivos: casa y almacén separado, además de patio, que está correctamente recogido en el catastro. ¿se puede adquirir haciendo constar el notario la descripción de los elementos constructivos existentes y no habrá impedimento por parte del Registro de la Propiedad? Para el pago del ITP se tendrá en cuenta toda la superficie como «casa» o se podrá liquidar atendiendo a lo que realmente existe y dice el catastro?.
Hola Jacinto.
Es que lo que hay que hacer es la oportuna declaración de obra nueva, que tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (otra cosa es que pueda hacerse con la base catastral, cosa que si la obra es antigua si es posible) Lo que has de tener en cuenta es que los gastos no son los de una compraventa, sino los de una obra nueva y una compraventa (sobre ello te informarán mejor, y gratuitamente, en la Notaría más cercana)
Saludos
Buenas tardes Francisco;
Ante todo felicitarte por la labor que realizas en el bloc.He comprado una vivienda la cual voy a demoler y construir una nueva. La financiación es a través de préstamo hipotecario por lo que obligatoriamente tengo que realizar la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. Mis preguntas son:
– A que importe tengo que aplicar dicha declaración, sobre el Presupuesto de ejecución material del proyecto visado por el colegio y que es aproximado, o sobre el que finalmente acuerdo con el constructor (en contrato cerrado)?.
– Por otro lado, ¿puedo tramitar yo mismo dicha declaración y ahorrarme los gastos de gestión?
– Como es una hipoteca Autopromotor, tengo que realizar la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA antes de comenzar la obra?.
Te agradecería la respuesta antes de escuchar al banco lo que me quiera decir al respecto.
Un saludo.
Hola Javier.
No entiendo la primera pregunta, aunque quizá si te digo que en los préstamos hipotecarias a autopromotores no te suelen financiar la compra del terreno más la obra, y que el dinero no te lo entregan todo de golpe, sino que te lo van entregando poco a poco a medida que entregues certificados acreditando el estado de la construcción.
Todas las que he firmado, iban precedidas de la declaración de obra nueva en construcción, y la última entrega se hacía con la declaración de finalización de la obra, siendo que el banco gestiona la escritura, pues obviamente procura adoptar las medidas necesarias para que se cumpla la finalidad para la que pides el préstamo.
Espero con ello haber respondido tus dudas, saludos
Te agradezco tu pronta respuesta aunque quizás no me haya explicado bien en cuanto a las preguntas.
Efectivamente es una hipoteca autopromotor y además me han financiado la compra del terreno también. De primeras me han financiado el 60% del terreno y a continuación por certificaciones me van dando el dinero para pagar la construcción, hasta ahí todo claro.
En su momento el banco me indicó que al comienzo de las obras había que gestionar la Declaración de Obra Nueva y es ahí donde me entran las dudas que en la primera consulta te expongo:
– En el PEM visado por el colegio sobre el que me han Tasado la futura vivienda tiene un precio de construcción bastante superior al que al final e firmado con el constructor. Por lo tanto, la Declaración de obra Nueva que en Andalucía es el 1,5%, ¿se aplica a que presupuesto?.
El resto de preguntas me las has resuelto.
Hola Javier.
Mucho me temo que al presupuesto proyectado por el arquitecto, para poder defender el del constructor, habrías de recurrir, más en ese caso ten en cuenta que igual la financiación que te ofrece el banco es diferente.
Saludos
Hola. A ver si me puede ayudar.
Tengo una parcela rústica con una casa de aperos de 20m2 del año 195 y pico. En el Registro consta solo el terreno y en catastro el terreno y una subparecela puesta como improductivo.
Querría saber si con el certificado catastral y la imagen aerea de la diputación demostrando la antiguedad sería suficiente para acudir al notario . Gracias
Hola Faustino.
Sin ver la documentación poco puedo ayudarte; desde luego la imagen aérea no es válida, y necesitas certificación catastral descriptiva y gráfica que acredite que la obra ha prescrito, siendo que aunque un edificio es desde el punto de vista rústico terreno improductivo, no todo terreno improductivo es necesariamente un edificio.
En la Notaría más cercana te informarán mejor y gratuitamente a la vista de los documentos que aportes.
Saludos
Buenos días Sr. Rosales. Soy aparejador de un Ayuntamiento e intervengo informando en la parte técnica en la resolución que hacemos al registro, cuando nos pone en conocimiento inscripciones de fincas en relación con el 28.4.c del TRLSR, para hacer constar la concreta situación urbanística de la D.O.N. con delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
Quería comentarle dos dudas que tengo:
1.- El Registro nos envía las inscripciones realizadas para todas las D.O.N. es decir, las recién terminadas con licencia y las de obra antigua. Considerando que el 28.4 hace referencia a las D.O.N. antiguas, no se por qué nos envía también las inscripciones de las nuevas. Quería que me diera su opinión acerca de ello y si es correcto lo que hace.
2.- Si es suficiente con hacer constar las medidas de disciplina urbanística y la situación de fuera de ordenación en que la edificación se pudiera encontrar para dar cumplimiento a la Ley.
Muchas gracias y un saludo.
Hola Fran.
La segunda pregunta no la entiendo, lo cierto es que el control de la legalidad urbanística no es competencia registral sino municipal, y de ahí que el Registro haga la comunicación, pues es posible que se haya producido alguna infracción, aunque si para declara runa obra nueva «nueva» es necesario el certificado de fin de obra y la licencia de primera ocupación, la verdad es que tal comunicación me resulta innecesaria.
Saludos
Gracias por contestar.
La pregunta 2.- era sobre el contenido de la Resolución que comunicamos al Registro. Según el 28.4.c del TRLSR se hace con el fin de «hacer constar la concreta situación urbanística con delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario» ¿Es suficiente con hacer constar las medidas de disciplina urbanística y la situación de fuera de ordenación en que la edificación se pudiera encontrar?
Un saludo
Hola Fran
El texto de ley del suelo que manejo no tiene apartado 4 en el artículo 28, http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rd1093-1997.html por favor corrígeme en los que pueda estar equivocado
Saludos
Hola. Me refiero al 28.4 c de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/561510-rdleg-7-2015-de-30-oct-aprueba-el-texto-refundido-de-la-ley-de-suelo-y-rehabilitacion.html#a28
Saludos
Ante todo gracias por el enlace, pues se me había pasado la nueva ley.
Efectivamente lo que hay que indicar es si el inmueble está o no fuera de ordenación, mas creo que «la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario» es algo más que las medidas de disciplina urbanística (por ejemplo una limitación del propietario es la relativa al número de plantas, o destino del bien -vgr si el uso es residencial…).
A mi modo de ver es una barbaridad que requiere una interpretación razonable, y me parece acertada la que indicas, pues tal y como está redactada la norma, más que información sobre la disciplina urbanística (esto es sanciones y limitaciones) parece como si hubiera que hacer un completo informe urbanístico, que por otra parte no es necesario si la obra no es antigua.
Saludos
Buenas tardes:
Intentaré explicarme a ver si me puede ayudar. En Octubre de 2015 compre una parcela rustica de 1000m con una VIVIENDA UNIFAMILIAR ( asi figura en escritura ) de 90m. Me puse a construir una piscina y me denunció la policia local, al abrir expediente la tecnico del ayuntamiento vio que la vivienda no esta terminada, las ventanas se habian cambiado hace poco y nos abre expediente por tabicar la vivienda. Recurrimos y decimos que estaba asi cuando la compramos y la respuesta es que lo demostremos. Pues bien, los unicos documentos que tengo para demostrarlo son escritura de obra nueva que hicieron los antiguos propietarios donde figura como está distribuida la vivienda, nota registral, recibos de IBI, certificado del ayuntamiento donde habla de que sobre esa VIVIENDA no ha recaido expediente sancionador, pues parece ser que todo esto no les sirve porque dicen que eso era un local diafano, pero no tienen fotos de ello. Llegados a este punto no se que hacer, para que me sirve la escritura de obra nueva entonces?? Gracias
Hola Lucía.
La escritura lo que sirve es para acreditar la obra nueva tal y cómo resulta de dicha escritura (de hecho no especificas si la obra se hizo con licencia y proyecto, aunque parece ser que no).
Nadie está negando la existencia de la obra, sino las características de la misma, y dudo que de ello hable la escritura; de hecho tu misma dices que además de la piscina hay un cambio de ventanas.
No conozco la vivienda, pero lo cierto es que un técnico la ha visto, y ha comprobado que hay cambios posteriores, y si bien la escritura dice que cuando compras hay una construcción y no hay expediente de disciplina urbanística, ello no significa que si haces alteraciones pueda incoarse ese expediente, pues no hablamos de hechos anteriores, sino posteriores a dicha escritura.
Cualquier técnico podrá, a la vista del inmueble, certificar si efectivamente hay o no una modificación sustancial, más dudo que el técnico municipal no lo haya detectado; es por eso por lo que te piden la prueba, pues ten en cuenta que es un técnico el que afirma que hay modificaciones posteriores y que dichas modificaciones se han realizado sin respetar la legalidad urbanística.
Saludos
Hola de nuevo:
Parece que no me he explicado bien. La vivienda la construyen tal como está los anteriores propietarios,incluidos el cambio de ventanas y la tabiqueria interior,de ahí que en la escritura de obra nueva figure que tiene 3habitaciones, cocina americana y baño.La edificacion al no recaer sobre ella expediente sancionador pasa a estar fuera de ordenacion. El tema es que la tabiqueria es de pladur y no esta pintada, asi como las ventanas carecen de vierteaguas, y la tecnico al ver que esta sin rematar da por hecho que al estar construyendo una piscina la obra de la vivienda la hemos hecho tambien nosotros. Lo que no logro entender es como pueden decirnos que era un local diafano cuando en la escritura de obra nueva figura que tiene 3 habitaciones, cocina americana y baño.Como entenderá no tenemos mas pruebas que las ya mencionadas y la tasación que hizo un técnico para valorar la vivienda antes de la compra. Serviria dicha tasacion como prueba?? ya que tambien la realizó un tecnico. Muchas gracias de nuevo
Simplemente y a la vista de la inspeccion realizada el técnico ha llegado a unas conclusiones, una solución es esa tasación, se me ocurre también las declaraciones como testigos de vecinos y vendedores; en todo caso y habiendo un proceso sancionador en marcha, lo prudente es ponerse en manos de un abogado, pues de prueba entiende mucho más que yo.
Saludos
Buenos días:
Quería hacerle una pregunta, intentare explicarme lo mejor posible. Estoy por comprar una finca rustica con una vivienda unifamiliar (así consta en la escritura de obra nueva del año 2007 por haber pasado los 4 años en la comunidad valenciana y el registro de la propiedad) de 118 mts. La casa no esta terminada, solo tiene las paredes las ventanas no están, las han cerrado con ladrillos y no tiene techo. Yo asumo, que es su momento la técnico que hizo el certificado de antigüedad, mintió, o simplemente no se dio por finalizada, pero en la escritura figura que el valor de la obra es de 50.000€ y nada mas lejos de la realidad, es que no tiene nada, solo paredes.
Según el planeamiento urbanístico de esta ciudad, no se consideraría en fuera de ordenación manifiesta , si no no ajustada al plan, lo cual según consta no es lo mismo.
Mi pregunta es, yo podría terminar esa obra? En el registro de la propiedad no figura ningún expediente de sanción, ni nada. El arquitecto municipal no estaba por la labor de ayudar mucho sinceramente.
Ahora me surge otra duda, si no esta acabada, la prescripción es posible? siendo que no se le ha agregado nada mas?
Gracias por su ayuda,
Saludos cordiales
Maria
Hola María.
Cada comunidad autónoma tiene su propia normativa urbanística, y trabajo en Andalucía, por lo que desconozco si la comunidad Valenciana tiene alguna particularidad; aquí desde luego veo muy complicado más que terminar la obra, obtener la licencia de ocupación.
Saludos
Tengo una vivienda que herede en su dia. Registrada en su correspondiente registro de la propiedad. Hice una rehabilitacion con su correspondiente proyecto y tengo el fin de obra correspondiente. No tengo.licencia de primera ocupacion. Me la pedira el notario el dia que la quiera modificar las escrituras?? Tengo todos los sumistros dados de alta. En catrastro tambien esta notificada modificacion.Cuanto tiempo tiene que pasar para que no me pidan este documento?
Hola Max.
Ante todo hacer la escritura e inscribirla en el Registro de la Propiedad, depende de si la rehabilitación altera o no las superficies y de la entidad de la rehabilitación.
Respecto a los documentos, te pedirá la licencia de obras, un certificado de técnico que especifique las coordenadas georreferenciadas y declara que la obra se ha realizado conforme al proyecto para el que se obtuvo licencia, y la licencia de primera ocupación (en función del tipo de obra puede o no pedir seguro decenal)
Pasado el plazo de prescripción basta un certificado técnico o un certificado catastral (nuevamente va a depender de la rehabilitación indicada); dicha prescripción varía en función de las Comunidades Autónomas, aquí en Andalucía es de seis años.
Lo más correcto es que acudas a la Notaría más cercana y te informes.
Saludos
ESTIMADO SR ROSALES,ESTOY INTERESADO EN CONOCER SU OPINIO SOBRE LO SIGUIENTE:
HACE MAS DE SEIS AÑOS CONSTRUYO UNA PISCINA Y UNOS 29 METROS DE CONSTRUCCION PARA DEPURADORA,COCINA ETC EN UNA PARCELA QUE ME COMPRO DENTRO DE UNA URBANIZACIÓN EN ANDALUCIA.
POSTERIORMENTE CONSTRUYO UN CHALET,CON LICENCIA DE OBRA,CUANDO VOY A PEDIR PRIMERA OCUPACIÓN EN EL CERTIFICADO FINAL OBRA SE RECOGE ESTA CONSTRUCCION Y DESDE EL AYUNTAMIENTO ME DICEN QUE NO PROCEDE LICENCIA PRIMERA OCUPACION YA QUE POR LA COSNTRUCCION ESTA DE 29 METROS HACE SEIS AÑOS QUE CONSTRUI, ME EXCEDO DE LA EDIFICABILIDAD DE LA PARCELA.
SERIA POSIBLE LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN YA QUE ESA CONSTRUCCION DE 29 METROS ESTARIA PRESCRITA.
GRACIAS.
Hola Alfonso.
Es un tema administrativo y no soy especialista, más veo que el problema no es la prescripción de la obra hecha, sino la que se ha proyectado y no prescrito, que es la que no respeta la legalidad urbanísitca y respecto de la que estas pidiendo la actuación.
Saludos
Buenos días D. Francisco, en virtud del art. 54 del R.D. 1093/97 de 4 de Julio , el Registro de la Propiedad comunica al Ayuntamiento que he procedido a inscribir a mi favor una obra nueva por medio de certificado descriptivo y gráfico de catastro , ¿ para que sirve esta comunicación ? ¿Que debe de hacer el Ayuntamiento?
Un Saludo.
Hola Raul
Lo que debe hacer es informar si la obra nueva se ajusta a la legalidad urbanística.
Saludos
Excelente artículo Francisco !! Gracias por toda su información.
Tengo una consulta que hacerle:
Una vienda unifamiliar de 200 m2 construidos, de 2 plantas, adquirida de segunda mano en 2002. Ahora la vendo y al solicitar la nota simple al Registro compruebo que solo consta la planta baja de 105 m2 como construida. La segunda planta (bajo cubierta de 75 m2) y el patio de 20 m2, constan en la escritura pública de compra, no como m2 construidos pero constan y en cambio en el Registro no. La certificación del catastro tiene 225 m2 contruidos y yo tributo mis impuestos al ayuntamiento en base a ese catastro.
Como es posible este cambalache de metros?
En Urbanismo del ayuntamiento de mi localidad, les suena a chino lo que les consulto y lo único que me contestan es que solicite lo que quiera por escrito y ya lo revisará un técnico, pero que solo hay uno y se va de vacaciones.
Yo he señalizado la compra de otra vivienda y estamos todos con límite de plazos para escriturar.
Impotencia total y absoluta ante la administración pública.
La pregunta es, ¿puedo resolverlo a través de un técnico que no sea del Ayto ? Que tipo de técnico?
Que puedo hacer con todo esto?
Muchas gracias
Hola Maite.
En la notaría más cercana te ayudarán gratuitamente, pero tanto con un certificado catastral descriptivo y gráfico, como con cualquier arquitecto puedes hacerlo (la duda es si el catastro refleja o no la realidad)
Saludos
Buen artículo! Es interesante encontrarte con artículos sobre obra nueva o obra antigua…
Muy buenas, Francisco:
Le felicito por su completísimo post, el cual me ha clarificado bastante acerca de este tema. Le expongo brevemente mi caso:
He realizado una oferta de compra por una vivienda la cual no está registrada como tal, sino solamente la parcela. El agente inmobiliario me advirtió antes de hacer la reserva de este hecho y me comunicó que si la operación se llevaba a cabo, la parte vendedora se ocuparía de registrar la obra nueva. Cuando hice la reserva de la vivienda, quedó expresamente recogido que no se firmaría la escritura de compraventa hasta que no se tuviera la escritura presentada ante el Registro de la Propiedad incluyendo la edificación de la obra nueva. Me aportaron una nota simple de la finca donde aparece catalogada como «urbana», con lo cual entiendo que en ese sentido no hay problema al haber edificado.
Mi duda es, tras leer su post, ¿esta documentación es la que puedo exigir antes de firmar la compraventa de la casa?:
1) Certificado catastral descriptivo y gráfico.
2) Certificación de técnico competente.
3) Certificación municipal, acreditativa de la antigüedad de las obras.
4) Que no conste en el Registro de la Propiedad nota acreditativa de haberse incoado sobre la finca expediente para la restauración de la legalidad urbanística.
5) Seguro decenal o garantía financiera (el vendedor compró el solar para edificar su vivienda e indica que la obra es de 2007).
La parte vendedora quiere firmar un contrato de arras que me ha parecido elevado en su cuantía (intuyo que quieren asegurarse de la veracidad de que no necesito préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda) y me genera ciertas dudas sus exigencias monetarias sin tener la documentación de su vivienda al día.
Estoy realmente interesada en adquirir ese inmueble y no quisiera que me genere futuros problemas debido a no estar registrada la vivienda como tal antes de comprarla. Muchas gracias de antemano.
Saludos cordiales.
Hola Daniela.
¿Y por qué no pides simplemente que arregle esa persona su documentación antes de pedirte dinero en vez de arreglársela tu?
Saludos
Como opositor (y andañuz) solo puedo agradecer la extraordinaria e impagable labor que realizan ustedes en la clarificación de conceptos que, en ocasiones, pueden llegar a desesperar.
Atentamente,
RJCB.
Gracias Rafael, imagina si desde el punto de vista teórico el tema es desesperante, lo que es la variedad de circunstancias que se presentan en el día a día.
Mucho ánimo
Le agradecería si pudiera arrojar un poco de luz sobre una situación compleja:
mi padre forma parte de una comunidad de 4 herederos constituida en dic 2010 que está próxima a efectuar el reparto de las propiedades (a partes iguales), entre ellas una finca rústica indivisible por superficie mínima con 3 construcciones de 1927 no registradas (una casa (A) de 361m2 en 3 alturas reformada en 1970 legada directamente por el causante a uno de los comuneros, una casa (B) de 316m2 reformada en 1985 en 3 alturas con planta baja de bar-restaurante y una (C) de 90m2), por tanto para el reparto en el que se segregan las 3 casas y se asigna una parte proporcional de la finca, debe hacerse la declaración de obra nueva y posteriormente la partición horizontal tumbada (partición vertical).
La cuestión es que en el borrador de la escritura existe una gran diferencia en las valoraciones de obra nueva: la casa de 316m2 => 189.000€ (cantidad que coincide con el valor de tasación para formar los cupos, con mobiliario, menaje, y demás …; es asignada a mi padre), casa 361 m2 33.000€, casa de 90m2 13.000€. Al consultar con el abogado justifica esta discrepancia respecto a la casa 316m2 como que si ponen un valor inferior en la obra nueva, por ej. una cantidad proporcional al de la casa 361m2 en igual situacion -dice que tiene un valor tan bajo porque ha sido legada-, no llegaría al valor asignado al cupo de cada heredero y el notario no lo aceptaría.
1. En mi profana opinión ambos valores no tienen nada que ver, ya que una cosa es el valor de tasación para formar los cupos (valor de mercado de la propiedad), y otra es el valor de la construcción para la consideración de obra nueva (coste de la construcción) a la fecha en que se toma propiedad. ¿Estoy confundida?
2. Entiendo que esta alta valoración perjudica a mi padre a la hora de querer legalizar la situación de la casa (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Registro de la propiedad…), ¿es así o podría llegar a ser beneficioso en algún caso? ¿Debería insistir en que «racionalicen» los valores de obra nueva?
3. En la División Vertical (Horizontal tumbada) se fijan unas cuotas de Participación proporcionales únicamente al tamaño de la parcela asignada a cada casa, sin tener en cuenta la casa construida sobre ella. Entiendo que así la única zona común es la parcela y por tanto la cuota de participación no obliga ante gastos de reparaciones / mantenimientos de las casas, sino sólo sobre gastos de la parcela (IBI, y no se me ocurre ningún otro). ¿Es una interpretación correcta?
Muchas gracias por su tiempo
Hola Carmen.
El abogado usa los criterios de valoración que considera oportunos, y entre esos criterios, están las consecuencias fiscales que se derivan de dicha valoración y de la partición que se realice; nadie obliga a aceptar esas valoraciones, ni impide proponer otras (aunque en ese caso habrá que asumir el coste del tasador, y las repercusiones fiscales que de la partición puedan derivarse -digo esto porque los excesos de adjudicación tributan-)
Respecto a lo que es la división horizontal tumbada, dista mucho de ser un problema sencillo el fijar elementos comunes y privativos, así como los gastos de mantenimiento, por lo que sería recomendable una buena redacción de los estatutos que minimice los posibles problemas.
Saludos
Y las casas de madera ?? si ya están en el solar que se compra desde 2007 ¿ como regularizar ? ya que no constan en registro ( y si en catastro) GRACIAS
Hola M Carmen.
No entiendo bien la pregunta, pero entiendo que el material con el que está hecha la casa es irrelevante.
Saludos
Buenos días.
Felicidades por sus comentarios.
Recibí una herencia de mi madre, en ese momento como la casa que heredé no estaba declarada, formalizamos la declaración de obra nueva en esa escritura.
Han pasado 16 años y ahora solicito una nota simple al registro de la propiedad. En la nota, viene reflejado el solar que era de mi abuelo y que donó a mi madre, pero no aparece la casa que es de mi propiedad.
(Sí que aparece una inscripción en blanco con la fecha de la escritura de mi herencia)
A qué puede ser debido?
Gracias por su atención
Hola Antonio.
Comprende que explicar el contenido de una escritura que no he visto resulta imposible; es de suponer que tuvo algún defecto que impidió la inscripción, en ese caso probablemente esté en la copia que obra en tu poder la calificación registral indicando los defectos y modo des subsanarlos.
Si no lo encuentras, una alternativa es volver a presentar la escritura y esperar a la calificación registral, pero comprende que el resto de lo que te dijera yo, serían simples especulaciones, y lo que necesitas son soluciones.
Saludos
Hola Antonio.
Comprende que explicar el contenido de una escritura que no he visto resulta imposible; es de suponer que tuvo algún defecto que impidió la inscripción, en ese caso probablemente esté en la copia que obra en tu poder la calificación registral indicando los defectos y modo des subsanarlos.
Si no lo encuentras, una alternativa es volver a presentar la escritura y esperar a la calificación registral, pero comprende que el resto de lo que te dijera yo, serían simples especulaciones, y lo que necesitas son soluciones.
Saludos
buenos dias francisco , felicitarlo ante todo por lo bien que lo explica usted y la utilidad que tiene este su trabajo para mucha gente.
queria comentarle mi situacion,aunque en mi caso es casi todo legal me gusaria ver su punto de vista y que deberia hacer.
heredo de mis padres un solar urbano en 2006, en el año 2008 solicito la licencia para obrar y construirme mi vivienda, presentando en el ayuntamiento el proyecto de obra que me hizo el perito y el ayuntamiento me concede la licencia de obra.
para 2009 tengo la vivienda casi terminada ( exteriormente si,pero no por dentro) es en 2011 cuando si la termino por dentro y me meto a vivir en ella….recalcar que no tengo aun la finalizacion de obra por parte de mi perito, con lo cual no tengo tampoco cedula de habitabilidad
el tabicado interior de la vivienda no se ajusta para nada al de los planos que se detallaron en el proyecto inicial,,se modifico la distribucion interior de otra forma pero la estructura de cargas y vigas sigue como en los plano, el patio tambien fue modificado , el ayuntamiento me exigia un patio de 3×3 (9 metros cuadrados) ahora es un poco mas pequeño (unos 7 metros cuadrados) en este tema del patio si fue el ayuntamiento muy exigente y es lo que yo mas temo.
comentarle que el agua y la luz la cojo de la casa colindante que es de mi padre ,puesto que legalmente no me dejan ni puedo solicitarla para mi nueva vivienda que me construi hasta tener cedula de habitabilidad.
los peritos del ayuntamiento ni el mio propio aparecieron por mi obra /casa en ningun momento.
el catastro me envio una carta hace años (2014) informandome de que el solar pasaria a ser vivienda residencial desde 2009 en adelante, y asi aparece reflejado en los datos catastrales desde entonces ,con sus metros edificados y todo. (tuve que pagar la diferencia en el ibi de esos años atras por pasar de solar a vivienda)
mi pregunta es la siguiente:
puede aplicarse la caducidad de la ilegalidad por tener mas de 6 años la vivienda?
¿tendria primero mi perito ajustar las modificaciones en el proyecto que yo realice en el interior y presentarlas de nuevo en el ayuntamiento ? (el patio ya es inmodificable y es lo que mas me preocupa) o viceversa, ir al ayuntamiento exponer el caso y luego ir a que me modifique el proyecto mi perito?
podria conseguir la cedula de habitabiladad en caso que el ayuntamiento se negase a darmela por el tema de no cumplir el proyecto (como el tema del patio),habria alguna manera mas de conseguirla?
no tengo ningun expediente abierto que yo sepa por incumplir la realizacion de la obra.
Hola José.
Planteas dos temas distintos.
Respecto a la cédula de habitabilidad, es competencia municipal el comprobar que la edificación se ha realizado conforme al proyecto, y si no ha sucedido así, dudo mucho que puedas obtenerla, aunque quizás un experto en derecho administrativo urbanístico pudiera encontrar una posible solución, pero se me antoja difícil.
La licencia, no ha caducado, simplemente no se ha cumplido, pues te autoriza a construir según unas condiciones y no se han cumplido esas condiciones, por lo que creo que lo correcto para obtener la cédula de habitabilidad es pedir una nueva licencia con las modificaciones realizadas.
Cosa diferente es que quepa restaurar la legalidad urbanística, y en ese caso si que creo que ha prescrito el derecho de la administración a realizar las comprobaciones e imponer las sanciones que pueda proceder.
Saludos
muchisimas gracias francisco y saludos ,
Buenas noches Sr Rosales.
Soy técnico municipal y llevo informando muchísimos años unos certificados de inexistencia de expediente sancionador por infracción urbanística, donde lo que hacemos es comprobar la base de datos de exptes e informar si existe o no existe expediente y reseñamos algo de su contenido y de la Resolución. No entramos en plazos de prescripción.
Lo que no logro saber es para quien sirve ese certificado, notario o registrador.
Y si tiene fundamento seguir pidiéndolo con la nueva ley estatal, porque no habla nada de dicho certificado. O es que se pide por tradición e inercia.
Muchas gracias y un cordial saludo.
Hola Francisco.
Ante todo, lo que la ley pide es que se acredite la antigüedad de las obras y que no conste en el Registro la existencia de un expediente de restauración de la legalidad urbanística, por lo que yo jamás pido lo que tu comentas, y de hecho jamás lo he pedido.
Me consta que algunos registradores y notarios lo piden a mayor abundamiento y con el objeto de reforzar la seguridad de la operación, más lo lógico es que al expedir el certificado se compruebe esa posible prescripción, pues en tal caso el Ayuntamiento no estaría velando por la legalidad urbanística.
En todo caso lo último que he escrito es mi opinión personal.
Saludos
Buenas noches Sr. Rosales. Resulta que estoy apunto de comprar una finca urbana que está totalmente registrada tanto metros construidos como división de la misma. El problema está en que al ser de un Banco y debido al estado tan malo en el que se encontraba la vivienda, el mismo ayuntamiento de la localidad, ha derribado la casa, dejando solo un solar. Mi pregunta es si al comprarla como está registrada una casa, el valor catastral por el que tendré que tributar va a ser muy superior al valor de lo que hay hoy día que es solo suelo. ¿Debo de hacer algo para demostrarle a Hacienda que es suelo? O por el contrario me beneficia que este registrada y tributar como si hubiera una casa construida y así si levanto yo una casa, ya está registrada?? Muchas Gracias.
Hola José.
El problema es que compras un solar y no una casa, y que jugar con una realidad registral que no se corresponde con la real, no suele acabar bien.
Primero el vendedor tiene que acceder a vender casa y no solar (ten en cuenta que el precio de venta afecta al incremento de patrimonio que declarará en el IRPF, o a las ganancias que declare el banco en el Impuesto de Sociedades)
Segundo porque cuando vayas a construir, el hecho de que en el Registro esté declarada una casa, no te va a dispensar de las obligaciones urbanísticas, y puede que la casa resultante no sea igual en metros a la construida.
Tercero porque en una venta pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en Andalucía entre el 8 y el 10%) y en la venta el de Actos Jurídicos Documentados (en Andalucía el 1,5%…..o sea como mínimo un 6,5% menos)
Para acreditar que es solar y no vivienda, el mismo decreto de demolición puede ser prueba de sobra, aunque tampoco estaría de más levantar acta notarial (en todo caso mejor en estos temas pregunta a un especialista en derecho fiscal)
Saludos
Buenas, ante todo felicitarle por el blog.
Quería hacerle una pregunta, que conexión tiene la cédula de habitabilidad sobre la legalidad o no de una vivienda?. En nuestro caso, el banco nos deniega la hipoteca porque según nos dice la obra nueva por edificación antigua presentada por el vendedor, que está pendiente de inscripción, va a quedar supeditada a que se pronuncie el Ayuntamiento sobre si queda o no dentro de ordenación y eso tiene implicaciones fatales. Y ahora, para poder seguir con el proceso de venta, nos solicitan cédula de habitabilidad. Pero ésta es competencia de la comunidad, no del ayuntamiento que además no tiene documentación digitalizada sobre la vivienda, que data de 1900. Así que no entendemos como se puede registrar una obra nueva sin determinar si es o no una construcción legal. Y que implica obtener la cédula si al final el ayuntamiento tendría que pronunciarse sobre la nueva inscripción de todas formas. Le agradezco de antemano su ayuda.
Hola Carmen.
La inscripción en el Registro sólo acredita frente a terceros la existencia de una obra, más no la legalidad de la misma, lo cual es competencia del Ayuntamiento y del planeamiento urbanístico.
De hecho el Registro comunica la obra al ayuntamiento para que informe si está o no fuera de ordenación (artículo 20.4 de la Ley del Suelo), más es muy frecuente que el Ayuntamiento de la callada por respuesta.
Una cosa es que no quepa la demolición de la obra y otra que carezca de cédula de habitabilidad (necesaria, entre otras cosas para obtener suministros, y para que el inmueble tenga la consideración vivienda).
En este enlace podrás saber más sobre lo que es un inmueble fuera de ordenación, en el que las facultades del dueño y valoración se ven limitadas, frente a los que no estén fuera de ordenación https://revista.cemci.org/numero-21/pdf/trabajos-de-evaluacion-2-el-regimen-de-fuera-de-ordenacion.pdf
Saludos
Buenas tardes.
Necesito realizar el acta final de obra de una vivienda por antiguedad ya que en la nota registral aparece como en construcción. (ESCRITURA OBRA NUEVA 2010)
El certificado final de obra no lo tengo ni lo tendré.
La vivienda tiene licencia de obra (2010), proyecto,(2009)y según catastro aparece como vivienda desde el año 2011.Todo pagado: contribucion desde el año 201, agua, luz ….etc
En registro de la propiedad me han dicho que presente certificado del ayuntamiento donde especifiquen la antiguedad de la vivienda.
Tengo un certificado del secretario del ayuntamiento ,firmado por el tecnico competente que no existe expediente de disciplina urbanistica.Tambien tengo un certificado de coordenadas realizado por un arquitecto.El proyecto de la obra me lo facilitó el propio ayuntamiento.
En primer lugar solicité al ayuntamiento un certificado donde se especifique la antiguedad y me lo dieron diciendo que la vivienda según catastro era del año 2011 y que no tenia expediente de disciplina urbanistica.
Tras ver que dicho certificado en pobre en contenido solicite un certificado donde debia contener los siguientes puntos:
– Datos registrales y catastrales
-Descripción de fisica de la obra en la que se diga si es fiel reflejo del proyecto técnico para el qu ese obtuvo la licencia.
-Su carácter de urbana
-Si obtuvo licencia
-Si existe expediente de disciplina urbanistica
-Y fecha de finalización.
Este documento lo necesito para realizar el acta final de obra por antiguedad de la vivienda.
Esta mañana tras reclamar el certificado me dice el técnico del ayuntamiento que no me lo puede dar pq el no sabe la fecha de finalizacion de la obra ni la antiguedad.
Y que tengo que hablar con el tecnico competente de la obra y que me dé el certificado final de obra.
Mi pregunta es , el técnico competente del ayuntamiento para que sirve?
El lunes ire hablar con el secretario del ayuntamiento.
Hay alguna manera más de conseguir dicho certificado? Y de inscribir el acta final de obra en el registro?
gracias y saludos,
Hola Isabel.
Por más que no te agrade la respuesta, el técnico del Ayuntamiento está para atender a las necesidades del Ayuntamiento, que no tienen por qué ser las tuyas; dicho de otra manera, está para atender las necesidades que le plantee el Ayuntamiento y no sus ciudadanos, pues es empleado del dicho Ayuntamiento, y no tuyo.
Ello no impide que muchos ayuntamientos, especialmente en pequeños pueblos, no tengan el más mínimo problema en ayudar casos puntuales de la mayoría de los ciudadanos (pero esa posibilidad en pequeñas posibilidades, sería inviable en localidades de mayor tamaño, o con graves problemas presupuestarios)
No veo inconveniente alguno en que dicho certificado te lo haga otro técnico que acredite con certificado de su colegio profesional que tiene cualificación suficiente (Art 50.3 Rd 4 julio 1997)
Saludos
Buenos días, Sr. Rosales:
Mi mujer y yo vivimos en una casa que se construyó en el año 1947 y nunca se hizo escritura de obra nueva sobre la misma. Está construida sobre una parcela urbana de unos 2.500 m2 (escriturada), si bien la casa ocupa unos 350 m2 (incluyendo una piscina). Venimos pagando IBI desde hace muchos años y el valor catastral (revisado) de la construcción es de 27.636,86 €.
No tenemos dato alguno sobre lo que, en su día, costó la construcción de la casa.
Ahora queremos escriturarla como obra nueva y mi pregunta es la siguiente:
Aparte de los trámites y documentación necesaria para tramitar esa escritura, hay que declarar el coste de la construcción, que sería la base imponible sobre la que se calcularía el impuesto correspondiente. A falta de otro dato ¿sería correcto reflejar en la autoliquidación el valor catastral antes citado? ¿Podría la Junta de Andalucía aplicar un factor corrector sobre ese valor? En caso afirmativo ¿qué factor corrector suelen aplicar? ¿Qué porcentaje aplica la Junta de Andalucía a la base imponible para calcular el impuesto?
Muchas gracias, por adelantado, por su respuesta
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Hola Javier.
La valoración ante todo depende de la oficina liquidadora, y cada una suele seguir un criterio distinto, aunque el más habitual es el valor catastral de la construcción multiplicado por la cantidad que corresponda al municipio (mejor pregunta en la Notaría del lugar, pues sabrá los criterios de su oficina liquidadora)
Saludos
Hola, en primer lugar agradecer que ayude a personas, sin ningún tipo de interés; es extraño en estos tiempos.
Mi duda es la siguiente: Mi padre en 1992 realizó una escritura de declaración de obra nueva, para nuestra casa que llevaba construida mas de 20 años. Posteriormente en 2008 mediante expediente de dominio ante el Juzgado competente, consiguió inscribir la finca en el Registro de la Propiedad.
En 2015, fallece nuestra madre, y el Ayuntamiento nos gira la Plusvalía como Nudos Propietarios (puesto que mi padre era usufructuario universal y vitalicio), tomando como fecha de transmisión anterior la del expediente de dominio, es decir 2008.
Ahora, tras el fallecimiento de mi padre en 2017, el Ayuntamiento nos gira la Plusvalía, ya como transmisión del pleno dominio, pero tomando como fecha de transmisión anterior, la de la declaración de obra nueva en 1992.
A efectos de plusvalía, ¿que fecha de transmisión anterior debe ser considerada?
Muchas gracias y un saludo
Hola Daniel
Lo siento pero no soy un especialista en derecho fiscal, y este blog es meramente divulgativo, no un consultorio jurídico gratuito, sería recomendable que consultes a un abogado
Saludos
Buenas.
Estoy en proceso de la compra de un terreno sujeto a propiedad horizontal con el terreno que se encuentra justo detras. Se hizo una obra aumentando las dimensiones de la casa.
En su dia segun me cuenta la inmobiliaria, los dueños firmaron un papel por el cual cada uno daba derecho a hacer obra en su parte de terreno, pero resulta que hace un año el dueño de la parcela de tras cambió. Ahora el notario dice que para registrar la obra en el registro de la propiedad, necesita ese papel firmado por el nuevo propietario y no por el antiguo, aunque la obra se hizo cuando el terreno era propiedad del antiguo. Es esto asi?
No encontramos la manera de dar con el nuevo propietario ya que el terreno esta abandonado y nadie pasa por alli, y claro, para tasarlo necesito que este todo registrado.
un saludo y gracias
Hola Anónimo.
Siento decirte que este blog es meramente divulgativo, y no un consultorio jurídico gratuito; en todo caso, si mi compañero a la vista de la documentación dice algo, poco puedo añadir yo sin verla, por lo que lamentablemente y aunque quisiera ayudarte, es que no puedo.
Saludos
Buenas y felicitaciones por el articulo. Mis padres tienen un solar (con escrituras) y una construcción (73m2) que ocupa todo el solar. La construcción simplemente son las 4 paredes perimetrales y un techo y el uso que le hemos dado desde siempre es de almacén (digamos que fue un proyecto de vivienda que nunca se concluyo). Ocurre que los notarios me piden el certificado de un técnico y mi pregunta es: si tengo una certificación catastral ¿es obligatorio el informe del técnico?. En el caso de querer vender me dicen que tengo que hacer la declaración de obra nueva «antes de» y yo me pregunto ¿no se podría hacer en el momento de la compraventa y que sea el nuevo propietario quien la inscriba en el registro?
Hola Daniel.
No quiero ser brusco, pero este no es un consultorio jurídico gratuito, y sobre todo resulta imposible responder a una pregunta concreta sin tener la documentación por delante, pues en ese caso, podría darte una respuesta equivocada basándome en lo que tu me digas de buena fe, y no en la auténtica realidad.
Si mis compañeros (eres tu el que hablas, no ya del notario, sino de los notarios), que han tratado un asunto te han pedido una documentación (por otra parte más que sensata y a la que hago referencia en este post) ¿cómo quieres que yo te diga otra cosa sin ver nada?
En todo caso, es indispensable además de un certificado catastral las coordenadas georreferenciadas de la obra; supongo que eso junto a lo que diga el catastro puede provocar que mis compañeros te pidan documentación adicional (pero insisto que poco más puedo añadir)
El debate entre «antes de» «momento de» es absurdo, pues un segundo antes de la venta, ya es antes de la venta, y sin embargo es al mismo tiempo que la venta; si en vez de este debate, habláramos del mismo día, mi respuesta es que si; pero tengo que matizarte dos cosas.
1.- Muchos bancos no dan hipoteca si la obra nueva no está previamente inscrita.
2.- El problema no es quien inscribe o deja de inscribir, sino quien paga o deja de pagar; y eso es un tema que habrás de discutir con el nuevo propietario, aunque suele ser frecuente (y a mi juicio razonable) que nadie quiera correr con gastos de falta de documentación que no le son imputables.
Saludos
Sr. Rosales, muchas gracias por los consejos que da sobre estos temas de gran interés.
Quería preguntarle lo siguiente: Catastro ha actualizado toda la obra realizada en mi inmueble, y la tengo que inscribir en el Registro como obra nueva antigua. Catastro, lógicamente, le ha puesto una nueva valoración a todo el inmueble. ¿ Es conveniente inscribir en el Registro la escritura con esa valoración? Una notaría me sugiere que aumente al doble esa cifra (sin darme razones) pero temo que eso afecte al pago de impuestos. Gracias por su trabajo.
Hola Antonio.
Es absolutamente irrelevante el valor a efectos de registro; distinto es que en la escritura sea necesario poner un valor, pues este es el que se toma como referencia para calcular el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que hay que liquidar.
La cuestión probablemente es que hablamos de un impuesto de baja cantidad (en Andalucía el 1.5% del valor de la finca) sin embargo, y si luego vendes, el incremento de patrimonio que pagas en IRPF va como mínimo al 19% de la diferencia entre coste de adquisición (básicamente precio y gastos de compra más coste de la obra) y coste de transmisión.
En todo caso no comprendo que te recomienden algo sin darte razones.
Saludos
Muchas gracias por sus explicaciones, Sr. Rosales, ha sido muy claro y preciso. Me queda una duda: Cuando compré el inmueble se escrituró por 30.000 euros de aquella época, ahora el Catastro lo valora en unos 45.000. ¿ Debería utilizar esta cifra como valor actual para actualizar la escritura o podría ser una cifra inferior para que el impuesto no sea muy elevado ? A la hora de vender, ¿ se paga la plusvalía a partir de esta actualización del valor o en base al precio que se escrituró en la compra ? Esperando no abrumarle con tantas preguntas, le envío saludos cordiales.
Hola Antonio.
Libre eres de poner el valor que creas oportuno, aunque el valor catastral es tomado como referencia en casi todas las CCAA y no ajustarse a los criterios de la hacienda autonómica es asumir el riesgo de una liquidación complementaria de impuestos.
La plusvalía municipal, o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, se calcula con el valor del suelo según el IBI (contribución) siendo irrelevante el valor esscriturado.
Saludos
Muy agradecido por sus consejos y por el tiempo que me ha dedicado, señor Rosales.
hola quiero hacer escritura de un unifamiliar de 2007 resulta que en una notaria me cobran 2000 euros y en la otra 1000 como es posible si el tipo en galicia es del 1,5 de AJD y el valor de la vivienda son 150.000 euros .
Hola José.
El arancel notarial es el mismo para toda España, más lo cierto es que donde tienes que pedir explicaciones es donde con la documentación por delante te han hecho el presupuesto, y no puedo ayudarte en cuestiones en las que carezco de elementos de juicio.
Lo que si has de saber es que los impuestos no los cobra el notario, sino la hacienda autonómica.
Saludos
Gracias por la explicacion.QUISIERA HACER UNA CONSULTA ,QUIERO COMPRAR UNA CASA QUE ESTA REGISTRADO EL SOLAR. PUEDO REGISTRAR LA VIVIENDA DIRECTAMENTE A MI NOMBRE O TIENE QUE REGISTRARLA EL DUEÑO Y DESPUES PASARLA A MI NOMBRE.QUIEN PAGA LOS GASTOS DEL REGISTRO Y DE LAS ESCRITURAS.TIENE 25 AÑOS Y ESTA EN CATASTRO IBI.GRACIAS
Hola José Antonio.
Es una cuestión que podéis pactar libremente entre vosotros, aunque recuerda que los gastos de declaración de la obra nueva corren de cuenta de aquel que lo haga, y que es muy importante dejar claro el precio de venta en la escritura.
Saludos
MUCHAS GRACIAS POR LA ACLARACION.
Buenos días y ante todo gracias por su tiempo, le comento mi problema… tenemos una finca urbana en Cantabria de 1500 m2. En esa finca se levantó una vivienda en el año 1983 y no se escrituró ni se registró ni nada… ahora la vivienda tiene goteras que cada vez van a más y queremos arreglarlo antes de que se venga el tejado abajo. La vivienda tiene luz, agua y alcantarillado y no sé cómo hacer para solicitar una licencia de obra para arreglarlo de una vivienda que no «existe», aunque si miramos en el catastro con la referencia catastral, aparece la finca y el uso, y pone que hay una vivienda….
¿¿Cómo podría hacer para reparar la casa??
Muuuchas gracias por su ayuda
Hola Sergio.
El que la obra conste en escritura y esté esta o no inscrita, no afecta a algo que es obvio, y es que la obra existe, y por tanto tienes derecho a pedir licencia; el problema es que estamos ante un tema regulado a nivel autonómico, por lo que desconozco la normativa de tu comunidad autónoma, especialmente qué dice la normativa cántabra sobre obras fuera de ordenación (si es que tu obra se encuentra en esa situación -cosa que tampoco conozco-).
Saludos
Buenas tardes Francisco:
estoy en miras de comprar un local comercial, he pedido la nota simple y aparece registrado como nave industrial (la cubierta de uralita). Los propietarios la recibieron como herencia en el año 2016 y ya en ese año estaba reformada como local comercial, ahora, incluso, tiene construida una vivienda encima que en su día no la había. ¿Es importante que en la escritura de compraventa ya aparezca como local comercial? y si es así ¿cual es el proceso para que así sea), gracias de antemano
Hola Ana María.
La realidad es que no hay una diferencia clara entre local comercial y nave industrial; otra cosa es la vivienda que no está declarada, y más que problemas jurídicos ese techo de uralita me preocupa bastante por razones de salubridad, y no dejas claro si eso es lo que consta en el Registro o es la realidad.
En todo caso tampoco especificas la fecha de la obra.
Sería conveniente que te pasaras con la documentación por la notaría más cercana, dado que el asesoramiento notarial necesario para otorgar una escritura es gratuito.
Saludos
Perdona, por lo que veo no me he explicado bien, mi duda es, si es importante, que en vez de nave industrial (que es lo que aparece en la nota simple) en la nueva escritura, aparezca como local comercial que es lo que en realidad hay ahora.
El techo de uralita es la terminación que, en su día, tendría la nave y que ya no existe, construyeron encima la vivienda que te comento. que es ajena al local y tiene su escritura propia.
Pues salvo que otra cosa diga el planeamiento urbanístico no veo mayor diferencia entre un uso industrial y comercial, aunque puedo estar equivocado.
Saludos
Antes de nada, felicitarle por el artículo. Le expongo mi duda:
En marzo de 2015 realizamos ante notario escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia. Se trata de una finca con vivienda a una calle y local comercial a otra, que ahora hemos dividido en dos fincas.
la finca primitiva la compraron mis padres alrededor de los años 60. Cuando la compraron, disponía de la vivienda pero no del local comercial.
Ahora, y en base a la escritura de 2015 anteriormente aludida, la agencia tributaria de la Xunta nos pasa la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados por el hecho imponible: declaración de obra nueva. La base sobre la que aplican el impuesto es por el valor de la finca que comprende la vivienda, sin el solar.
La pregunta es si es procedente este impuesto por el hecho imponible ya comentado.
Anticipándole gracias, reciba un cordial saludo.
Hola Juan Carlos.
Sin ver la escritura y la reclamación formulada por la Xunta, me resulta imposible saber exactamente que ha pasado, y por tanto darte orientación alguna.
Saludos
Muchas gracias por el magnífico post y por contestar a las dudas de los lectores. Estoy interesado en un inmueble anunciado como de 411m2 construidos (sobre parcela de 690m2), cosa que creo tras haber visitado la casa. El catastro indica 308 m2 (con 25m2 de almacen en planta sótano), el registro en la nota simple habla de 271m2. Lo cierto es que la planta sótano tiene más de 120m2, por lo que se ha ocultado (entiendo que con la finalidad de pagar menos IBI) su verdadera superficie. Evidentemente a la hora de tasar y obtener financiación se hará para un valor menor acorde a lo declarado, por mucho que la realidad sea más «amplia». Entiendo que el vendedor debería regularizar con una declaración (rectificación?) de obra nueva esos metros no declarados. ¿Podría por favor indicarme qué requisitos tendría dicha escritura y si puede haber sanciones por no haber declarado el vendedor esos metros? (la casa es de fines de 2015). Muchísimas gracias de nuevo.
Hola Juan Carlos.
Con aportar un certificado técnico que acredite la obre y su antigüedad es suficiente, respecto a catastro desconozco las sanciones que pueda imponer.
Saludos
Muy buenos días:
Por favor, espero me puedas ayudar en el siguiente asunto: Quiero comprar una casa en un pueblo, la cual está inscrita en el Registro de la Propiedad como 2 fincas registrales distintas, una urbana (vivienda) y otra rústica (tinado-actual garaje). Ambas están unidas y son un todo.
Sin embargo en catastro figuran como un todo y de naturaleza urbana-uso principal residencial. Además en catastro indica que es Parcela Construida sin división horizontal.
Estoy en negociaciones para comprarla a un banco que la tiene embargada y me dice que el ayuntamiento no ha otorgado la licencia de primera ocupación (en catastro figura la vivienda construida en el año 1984).
Mi pregunta es ¿tiene que ver la denegación de la licencia de primera ocupación con el hecho de que haya una parte rústica? Es costoso tanto en tiempo como en precio el regularizar lo rústico a urbano (está dentro del casco urbano)? Gracias.
Hola Rita.
Nada tiene que ver la licencia de primera ocupación con el hecho de la descripción registral, no siendo costoso el rectificar ese simple dato descriptivo (distinto es que ambas fincas se agrupen registralmente)
Saludos
Buenos días Sr Rosales,
Ante todo felicitarle por otro magnifico artículo. Le querría plantear una duda sobre una vivienda en Barcelona.
Es un piso antiguo segregado en dos viviendas, en que no cumplen la normativa municipal pero si la autonómica, pudiendo obtener las correspondientes Cedulas de Habitabilidad. En el catastro figura el total del inmueble con una única referencia catastral pero si constan las 2 viviendas con sus respectivos metros cuadrados.
Las preguntas son las siguientes:
El que figuren en el catastro las 2 viviendas con una antigüedad superior a los 6 años es suficiente para la inscripción en el Registro como viviendas individuales?
También sería valido recurrir a un Arquitecto que certifique que la división tienen una antigüedad superior a los 6 años?
Si figura en los estatutos de la Comunidad de Propietarios que es necesaria la previa autorización de esta para la división de fincas, seguiria necesitando dicha autorización?
Muchas gracias de antemano
Hola David.
Siendo la normativa de comunidad autónoma distinta a la mía, no me atrevo a responder más que aplicando la normativa nacional; y conforme a ella tanto la segregación requiere licencia municipal (creo recordar que sobre prescripción hay una resolución, pero no estoy seguro y tendría que buscarlo), como no cabe modificar el título de la propiedad horizontal sin el consentimiento de los demás propietarios (salvo que otra cosa indique el propio título)
Saludos
Buenos días y gracias por su pronta respuesta
Si, requiere licencia municipal pero por pequeños detalles no se cumple la normativa actual, pero al estar la obra realizada hace años y prescrita (6 años) no se podría inscribir como obra nueva antigua?
He encontrado la RDGRN de 17/10/2014 (inscripción de segregación prescrita) que quizás es la que usted menciona.
Muchas gracias
Buenas tardes tengo una duda,en 2003 compramos un terreno, escriturados y pagamos todo, AJD y el incremento, en 2006 construimos una vivienda todo legal, con proyecto, permisos de obra, cédula de habitabilidad etc…no la registramos por desconocimiento, he ido al registro y he de pagar los AJD , pero ahí me incluyen también el valor del terreno. Mi pregunta es , si ya pague en 2003 los AJD del terreno porque ahora el calculo para pagar elregistro la vivienda me meten también el valor del terreno? Gracias de antemano
Hola Yolanda.
Coincido con tu criterio de que el impuesto se calcula sobre el valor de la obra y no del terreno; en todo caso lo liquidas tu y si te giran una complementaria mejor acude a un abogado para interponer el correspondiente recurso.
Saludos
Buenos días, hace un tiempo compré a los herederos una finca que aún se encuentra registrada a nombre del padre fallecido. He construido una casa nueva en esa finca y quiero registrarla para tenerlo todo correcto. ¿Cómo debería hacerlo?
Gracias
Hola Angel.
Primero habrá que inscribir la herencia y la venta.
Saludos
Estimado Francisco:
se pretende iniciar un AFO en la carlota. para regularizar dos viviendas en que edificadas en 2001 con licencia de primera ocupacion y otro vivienda de año 2012 esta sin licencia . sobre un terreno de 9500 m/2 calificado como rustico. dicho terreno no posee escrituras solo referencia catastral .
la DUDA seria; los expedientes de AFO pueden permitir que el registrador admita escritura de cada vivienda con su terreno segregado a 50%.?
Las viviendas son de dos hijos que los padres que estan en vida les dejaron construir en la parcela.
(algun muy habitual en este medio rural para que los hijos esten cerca de los padres)
La solicitud declaración de afo que se hace a nombre de la madre o de cada hijo?
Al no existir nota simple como se hace para que cada hijo tengo su propiedad. Donacion? Venta?
con el afo queda solucionado?
un saludo
Que opciones recomienda para estos casos?
Hola Andrés.
No puedes hacer ni acta de fin de obra, ni declaración de obra nueva si previamente la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que todo lo demás que preguntas carece de trascendencia si no resolvemos este primer problema.
Saludos
Felicidades por el artículo.
Me gustaría comentarle mi caso y pedirle consejo:
Estoy interesada en comprar un solar que pertenece a un banco ( embargado en su día). Mi duda inicial fue cómo podían vender una casa de unos 400m2 que consta como vivienda acabada en el registro de la propiedad como solar. Al acudir al ayuntamiento hemos comprobado que en su momento, el 1989, se inició el proyecto de obra y al final, un técnico del ayuntamiento determinó que había un volumen ( la buhardilla) que no constaba en el proyecto pero que con la modificación pertinente podía legalizarse. Por lo que parece nunca se hizo y la vivienda nunca obtuvo la licencia de primera ocupación.
Actualmente la vivienda está tapiada pero nos consta que se llevaron puertas, cocina, radiadores….
El arquitecto del ayuntamiento dice que para que se pudiera convertir en mi vivienda una vez comprado el solar tendría que contratar a un arquitecto que la visitara y hiciera un proyecto de finalización de inmueble existente, partiendo de cero, pedir el permiso de obras y a partir de ahí cómo si fuera una obra nueva. ¿Es así? y en ese caso el coste del proyecto supondrá el mismo precio de un proyecto nuevo? El arquitecto que firmo el proyecto inicial aún está en activo, no podría modificarlo en vez de hacer uno nuevo?
Por otro lado, por el hecho de comprar un solar conlleva el pago del IVA. Tengo entendido que si en la compra venta se demuestra que se va a utilizar más de 75% de la estructura construida en el solar con fin de vivienda se puede pedir una exención y pagar el ITP. ¿Es así? Y en ése caso ¿cómo se debería hacer?
Muchas gracias.
Hola Mari.
En realidad lo que sucede es que el inmueble carece de licencia de primera ocupación y te están hablando de los requisitos para obtenerla (cosa distinta a los requisitos para otorgar escritura e inscribir en el Registro -que es de lo que yo hablo-).
Respecto a los costes, si no me gusta hablar de mis honorarios, menos de los ajenos (que desconozco) siendo que puedes elegir el técnico que más te interese.
En cuanto a la venta, es complicado saber si la operación está o no sujeta a IVA, pero lo que es claro es que se vende lo que se vende (un edificio -parece que sin terminar-) independientemente de lo que digan las escrituras. Mejor consulta a un asesor fiscal.
Saludos
Muy buenas sr. Rosales, expone: «si tienes inscrito en el Registro de la Propiedad un solar, y en la realidad en el solar hay una casa, la venta de dicho solar implica la venta de la casa» y pregunto, ¿para el caso que este hipotecado un terreno con una casa si no figura nada en la hipoteca que está la casa a la hora de ejecutar la hipoteca,se entiende también que la casa que estaba ya construida sería también ejecutada a pesar de no estar inscrita en el registro?
Así resulta del artículo 110 de la Ley Hipotecaria http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.t6.html#a110
Otra cosa es que el Banco esté dispuesto a conceder el préstamo.
Saludos
Buenas, posiblemente por mi torpeza al entender lo redactado, pero me ha parecido que la respuesta es afirmativa, ¿es así?, me despista el comentario final, pero no soy capaz de ver en ese articulo que se refiera a construcciones o edificaciones ya realizadas, ya que plantaciones será por temas de agricultura y «elevación de los edificios», se refiere a algo ya construido y se eleva otra planta, es decir cuando ya existe una construcción. ¿Puede aclararme a que concepto de los relacionados se refiere?
Creo que tu mismo cuando dices que «elevación de edificios se refiere a algo ya construido» creo que te das la respuesta; las leyes han de usar un lenguaje claro, y no es precisamente positivo llenar una ley de sinónimos y símiles (máxime cuando usa la misma terminología que usa el código civil al hablar de la accesión inmobiliaria)
Saludos
Hola.le felicito y doy gracias por este articulo..tengo una duda al respecto.estoy interesado en comprar una casa en la ciudad de malaga suelo urbanizable,la cual estaba sin escrituras y era de una herencia y es antigua.ya la an escriturado en el registro de la propiedad, pero en la nota simple.aparace que la an comunicado al ayuntamiento como a la junta de andalucia a esperas del alticulo 28.4 para si esta en ordenacion o fuera de ordenacion…la cuestion es que cuando e mandado la nota simple al banco me dice que hay limitaciones…no se si me van a dar la hipoteca…tengo que exigir mas documentacion? Para aclarar algun tema para el banco…pues esa casa tiene luz agua alcantariyado y esta en suelo urbanizable..no se que hacer..porfavor ayuda…pues aunque estoy interesado en la casa… no se si el auntamiento la dara como dentro de ordenacion o fuera o cuanto tarda en decir si esta dentro o fuera de ordenacion…muchisimas gracias de antemano.un cordial saludo
Hola Antonio.
No cabe otra que esperar, pero te recomiendo que no tengas prisa, pues por más interés que tengas en la casa si luego resulta que está fuera de ordenación, el problema sería tuyo, y no del que ahora quiere vender, e igual no hubieras tenido tanta prisa.
Saludos
Hola, Sr. Rosales, buenos dias.
Construí mi casa sobre un terreno urbano de mi propiedad en el año 1.999, constando así en las certificaciones catastrales, y habiendo efectuado la Declaración de obra nueva en notaria con fecha 7 de mayo de 2012. La casa se construyó con la debida licencia municipal y liquidando todas las tasas municipales.
Por discrepancias con la dirección de la obra no dispongo del certificado final de obra.
Existe alguna forma de inscribir en el Registro la vivienda, careciendo del certifivado final de obra ?
Muchas gracias y saludos.
Hola Javier.
Lo que no entiendo si has hecho la declaración de obra nueva cual es el problema, a no ser que la hayas declarado en construcción y quieras que conste el fin de obra, para lo que puedes usar precisamente este post y declarar el fin de obra por antigüedad (seguro que en la Notaría te ayudan)
Saludos
Ante todo felicidades por tu blog Francisco, soy seguidora tuya desde el año 2015.
Mi consulta es la siguiente: quiero comprarle la casa a mis padres, pero solo tienen la escritura del terreno y no de la edificación, aunque si está inscrita en el catastro.
¿Puedo escriturar directamente a mi nombre cuando haga la compra? Mis padres necesitan disponer de dinero, y escrituraría con la condición que mientras ellos estén vivos sean usufructuarios de la vivienda también.
Me han comentado que para poder escriturar hay que tener los planos de la vivienda ¿eso quiere decir que hacer un proyecto de obra nueva?
Hola Dolores.
Ante todo gracias por tantos años siguiendo este blog.
Para comprar no es necesario que declares la obra nueva previamente, pues el que compra el terreno obviamente compra lo que hay construido en el mismo.
En todo caso si te recomiendo que por lo menos declares el precio real de compra y que en dicha compra se haga constar que el precio es teniendo en cuenta la edificación existente (aparte de por ser la verdad, porque es conveniente hacerlo a efectos fiscales)
Sea como fuere el no declarar la obra ahora supondrá tener que hacerlo algún día, y obviamente los gastos puede que sean distintos (normalmente superiores)
Si la obra es antigua, basta con aplicar las reglas que explico en este post y no es necesario aportar los planos del edificio (en la Notaría te informarán más ampliamente y de forma gratuita)
Saludos
Me han encargado hacer el certificado de antigüedad de un edificio (nave y vivienda) y me surgen las siguientes dudas:
– La obra está sin terminar, en la nave (en planta baja) llevan trabajando más de 20 años pero está acabar. El piso (en la planta primera) está sólo el exterior en ladrillo no hay ni particiones ni ventanas ni nada.
– La nave está realizada sobre dos referencias catastrales distintas.
El caso es que me piden este certificado para aumentar su valor en catastro, pero no se si con esto puedo hacerlo o no o de que manera solventarlo. No se si argumentando que la nave está sobre dos referencias catastrales diferentes, describiendo la obra, superficies y argumentando que la obra lleva más de 20 años en el estado actual es suficiente. Gracias.
Hola Carmen
Tu pregunta es más técnica que jurídica, por lo que no se responderte.
Jurídicamente, lo que has de certificar es la verdad, tal y como la narras.
Saludos
Hola Francisco, felicidades y gracias por tu blog,. Me gustaría hacerte una consulta.
Estoy a punto de cerrar una compraventa de una casa del año 1987, es su día era VPO y ya esta libre, que pertenece a una urbanización con zonas comunes y calle privada. La parcela donde está enclavada la casa está bien, pero la construcción en registro solo aparecen los metros útiles, 89,30, y no aparecen los 129 construidos que en realidad tiene, y que incluso en catastro y en proyecto también aparecen esos 129. El caso es que como en en registro aparecen 89 útiles por los cálculos de superficie construida en la tasación me dan 115 construidos, en vez de los 129 comprobados. Ud cree que sería útil para el futuro o por si pudiera tener algún problema en el futuro hacer un declaración de obra nueva para incluir esos 15 metros?
Hola Raul
Sinceramente no veo utilidad alguna, pues de hecho no hay declaración de obra nueva, sino simplemente distintos criterios de medición.
Saludos
Apreciado Sr. Rosales,
Si hay unas edificaciones recogidas en el catastro , ¿significa ello que son legales ?
Me han ofrecido una casa que tiene anexos y una piscina. Así constan en el catastro.
Que consten en el Catastro ¿significa que tienen los permisos correspondientes? o no es así y necesitaría saber si lo obtuvieron en su momento.
Muchas gracias y felicidades por su blog.
Hola José Luis
Para nada implican que sean legales, pues el catastro no comprueba la legalidad urbanística y solo constata hechos con fines fiscales.
Saludos
Buenos días Francisco Rosales,
Muchas gracias por toda la información aunque hay partes que no logré entender del todo por eso, voy a realizarle alguna pregunta que quzá ya está respondida pero que no llegué entender. Antes por eso, le expongo brevemente mi situación.
Con mi pareja, estamos mirando terrenos rústicos que tengan alguna edificación. La intención es poder comprar uno de esos terrenos que tenga una edifacación (muchas veces o casi todas en ruinas o parte en ruinas), para posteriormente poder rehabilitarla y vivir en ella. Lo que estamos encontrando (en Cataluña), es que muchos terrenos ponen que hay una edificación en ruinas de 100m2, 200m2 o por el estilo. Al preguntar si figura en el registro catastral en el 98% de casos nos dicen que no. Algunas veces nos dicen que no habrá problema, que eso es pedir permiso al ayuntamiento, bla, bla, bla. Pero la realidad es que desconocemos un poco cuáles son realmente los pasos que se deberían dar, los costes más o menos que puede suponer, si se debería hacer antes de la compra-venta del terreno, etc.
Entonces nuestras dudas en preguntas son:
-¿Debe hacerse antes de la compra-venta si realmente queremos tener la posibilidad de rehabilitar ese edificio o lo podríamos hacer nosotros una vez comprado?
-¿Si se tiene que hacer antes, que debería hacer el propietario y que deberíamos hacer -nosotros? ¿El propietario tendrá que desembolsar una gran cantidad para poder escriturar ese edificio? ¿Tendría que pagar el ibi de los años que representa que tiene el edificio?
– ¿Si es un edificio que no consta en ningún lugar y está en ruinas (hay 1 pared a lo sumo), puede alguien realmente testificar o comprovar que eso era una casa antes? ¿o por el contrario sera considerado como un almacén o cualquier otra tipología de edificio?
– ¿Qué tiempo se puede demorar en todo este proceso? ¿Quien debería participar en este proceso (notario, arquitecto, abogado, ayuntamiento, propietario)? ¿Qué debería hacer cada uno?
Muchas gracias por su ayuda,
Esperamos que todos estéis bien,
Marta y Xesco
Hola Xesco.
Ante todo una cosa es una obra antigua, y otra una rehabilitación de obre.
Sea como fuere Cataluña tiene su propia normativa urbanística, y yo estoy destinado en Andalucía por lo que no me atrevo a responderte con una normativa que desconozco
Sea como fuere en materia de rehabilitación de edificios es necesario también mirar el planeamiento urbanístico
Saludos
Hola. Tengo una vivienda de autoconstrucción con una antigüedad superior a 25 años. La misma está construida en suelo municipal (la mayoría de las viviendas de mi barrio están construidas en suelo municipal). Me gustaría hacer escrituras de mi vivienda. Tengo un certificado del ayuntamiento expedido en 1996. ¿Puedo escriturar la vivienda? ¿Qué necesito para hacerlo? Resido en Canarias.
Hola Mario
Acude a la Notaría más cercana, aunque ante todo habría que ver ese certificado municipal.
En la notaría más cercana te asesorarán gratuitamente, pero el problema más que la construcción es la propiedad del terreno.
Saludos
Hola Francisco, de nuevo acudo a ti con algunas dudas. Siguiendo tus consejos de mi comentario en la entrada de «tengo la casa sin escrituras»: comentario Javier el 22/07/2020 a las 11:02 pm
me he informado y documentado y te cuento la situación actual:
La parcela contiene unas construcciones catalogadas como masía (edificio aislado destinado a ser habitado) por la Generalitat Valenciana y en catastro figuran con su superficie pero como improductivo. He encontrado documentación oficial que habla de la masía en 1940 habitada por 10 personas y uso vivienda.
Me han dicho que lo que tengo que hacer es declaración de obra antigua como bien explicas en esta entrada, y así poder registrarla en el registro de la propiedad, pero me surgen algunas dudas:
1.- Siendo propietario, aunque no figuren en escritura, podría pedir licencia de obra para rehabilitar (no ampliar) en el ayuntamiento, con proyecto de obra mayor, o me pedirán que figure en escritura y registro de la propiedad la construcción?
2.- En caso de que se pueda rehabilitar sin registrar, es preferible registrarla antes de rehabilitar o una vez acabada la rehabilitación?
3.- El objetivo es rehabilitar la masia y vivir en ella. A dia de hoy es inhabitable, techos caídos, etc, si se mete en escritura de obra antigua sin rehabilitar, ¿hay que poner cómo está? Imagino que no es lo mismo poner que está en ruina (y lo que se paga de ajd 2%) a no poner nada. Creo que no es lo mismo pedir licencia para cambiar tejado que para rehabilitar una ruina.
Creo que lo mejor es poner masia uso vivienda sin decir cuál es su estado y un valor alto y pagar más ajd y no tener problemas que poner que es una ruina y a la hora de rehabilitar te pongan más pegas, te pidan cédula como obra nueva, etc. Cuál sería tu consejo sobre esto? Igual es obligatorio poner el estado actual… no lo sé.
No sé si esto se sale del mundo notarial, si es así, disculpa.
De nuevo muchísimas gracias por tu tiempo y por compartir tus conocimientos.
Un saludo.
Hola Javier
Como propietario puedes pedir licencia, otra cosa es que según la calificación urbanística y los términos de la licencia te sea o no concedica
La inscripción en el registro puedes hacerla tanto mientras haces la obra como una vez terminada, es cuestión de gusto
Respecto al contenido de la escritura, habría que ver el título anterior
Saludos
Hola Francisco,
gracias por la rápida respuesta.
Pues en la nota simple no dice nada de las construcciones. Simplemente pone: Término, partida, la superficie de la parcela, matorral y olivos y las lindes. Después esto: La finca no se encuentra coordinada gráficamente con Catastro, al no estar incorporada al folio real de la misma su representación gráfica georreferenciada. Y luego ya el titular.
Por otra parte me han dicho que la notaria puedo elegirla en cualquier sitio, pero me surge la duda de si tengo que ir a pagar el ITP en la provincia de compra y al registro de la propiedad que corresponda o vale cualquiera de España? Y si la escritura la entregan en el momento del acto en la notaria y se puede ir directo a ITP y registro o hay que esperar.
Nada más. De nuevo muchas gracias por su interés y ayuda.
Un saludo.
Javier
Eres libre de acudir a la Notaría que quieras, más no al registro ni a la liquidadora
Saludos
Buenos dias , voy a comprar una casa antigua y en las escrituras no aparecen las ampliaciones o modificaciones de obra que se le han hecho estos años. Puedo exigir antes de la compra que se registren las modificaciones y se actualicen las escrituras?
Hola Julia
No solo es que puedas, es que debes, pues en otro caso cuando se tengan que hacer esas escrituras serán gasto tuyo.
Saludos
Hola Francisco,
Primero, enhorabuena por el post, me parece impecable.
Me encuentro en una situación similar a la de Julia, solo que hemos firmado un contrato de arras previo, sin establecer pactos entre partes (todo conforme a a ley), especificando que se adquiere libre de cargas, gastos de notaria conforme a ley, etc…
La cuestión es que cuando ya me ha sido concedido la hipoteca, me viene condicionada a que se realice una declaración de obra, ya que en la escritura no recoge parte de la construcción que hay sobre el terreno… yo no sabía que la escritura no estaba actualizada y ahora el vendedor nos dice que esos gastos no le corresponden… ¿tiene obligación de actualizar la escritura antes de vendérmela?
Además, como consecuencia de esta controversia que ha surgido, nos hemos pasado de la fecha de otorgamiento de escritura (aunque pusimos la aclaración «fecha aproximada»)… Yo tengo la hipoteca en la notaría, e incluso hemos ido hacer el test notarial sobre la misma… ¿podría ser responsable de incumplimiento de contrato y perder el arras entregado?
Gracias de antemano,
Reciba un cordial saludo,
Hola Lucas.
¿No le corresponde al vendedor tener su propiedad debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad? sinceramente no lo veo así, pero serán los tribunales los que decidan; respecto a la pérdida de arras, nuevamente estamos ante una cuestión que habrán de decidir los tribunales, pero con la primera respuesta te indico cual es mi respuesta para la segunda (lo cual por otra parte solo tiene el valor de una simple opinión)
Saludos
Hola buenas tardes: en una urbanización (pero es zona urbana), con parcela de 400m2 tengo la casa completamente legal, respetando los 3 metros sin edificar respecto a la calle.
El año 1989 construí un almacén garaje de 20m2 en una esquina sin respetar los 3 metros de la calle ni del vecino. Ahora consta en el catastro (según croquis y metros.
Ahora quiero vender, pero que puede pasar?, ya que al hacer la escritura y los metros construidos sobrepasan en mucho lo del registro de la propiedad que es lo que refleja a escritura. El ayuntamiento me lo puede hacer derribar. Muchas gracias saludos
Hola Antonio
El derecho de la administración a restaurar la legalidad urbanística, tal y como cuentas los hechos, ha prescrito, y en todo caso no tiran las construcciones porque tengan o dejen de tener escritura, sino porque se construyan indebidamente.
Por lo demás en la Notaría más cercana te informarán más ampliamente.
Saludos
En el año 2011 mi padre me donó un terreno urbano de 286 metros cuadrados que contenía un cuarto apero sin licencia de unos 60 metros cuadrados (autoconstrucción realizada por mi padre sin permiso de obras). Este cuarto apero tiene mas de 30 años construidos y actualmente está en estado de deterioro. Mi intención es vender el terreno y no sé si tendría problemas por el cuarto apero que contiene ¿Necesitaría obtener la licencia de éste cuarto apero o realizar algún trámite antes de vender el terreno? Muchísimas Gracias por su ayuda.
Hola Raul
Sin ver la documentación, poco puedo decirte, pero tal y como explico en el post, no es necesaria licencia.
Saludos
En el año 1991 construi una casa nueva con permisos y licencia ocupacion, pero no hice escritura de obra nueva. Ahora la quiero hacer pero no se que valor tengo que poner si el del proyecto del año 1991 o tengo que estimar un valor de obra nueva a fecha de hoy segun los metros.
La finca fue construida en finca de mi marido que le dono su padre en 1991, aunque la obra la
Pagamos entre los dos. Como tenemos que escriturar la casa, al 50% y yo deber a la sociedad de gananciales la finca?
Hola Laura
A mi juicio lo que hay que poner es el coste real de la obra en su fecha, aunque eso habrás de acreditarlo .
Respecto a la ganancialidad de la casa, habría que ver si el terreno es o no ganancial para poder responderte.
saludos
Buenas tardes, Francisco.
En un piso de 1960 que voy a vender y que adquirí por donación en 2011, aparece en la nota simple Obra nueva en construcción. En el banco le dicen a la futura compradora que tenemos que hacer declaración todos los vecinos para que la pueda vender. Entiendo que yo la podría vender si esta persona no pidiera hipoteca, que es el banco el que quiere que se subsane esto. ¿Es así? Mis padres me la donaron y escrituramos sin noticia de esto. ¿Puede ser que antes no apareciera esto en nota simple?¿La puedo vender sin declarar sin me lo pagan sin hipoteca?
Gracias.
Hola María Amparo
En principio es el banco quien lo pide, pero puede también pedirlo el comprador, que no tiene por qué pagar los costes del fin de obra (tampoco tan altos)
Por lo demás a mi entender no son necesarios todos los vecinos para declarar el fin de obra
Saluods
Este dato es importante: es la finca entera con todos los piso, que son 6, la que aparece como obra en construcción en el registro. No mi piso, pero claro está dentro. Creo que la señora que quiere comprar el piso pidió la nota simple por CRU.
Hola María Amparo
La estructura del blog no me permite seguir un comentario como si fuere una conversación, y puedes comprobar que este post tienes muchos comentarios.
Saludos
Buenas tardes, soy el 3º propietario de una casa unifamiliar aislada construida en 1976 la casa respeta todas las normas de distancia y creo que también?; la altura de 1 metro de mas o 1 metro de menos respecto al desnivel de terreno
Necesito hacer una ampliación (imprescindible), pero me da miedo pedir el permiso ya que en el ayuntamiento planos y permiso de obra (año 1976) figura como sótano y planta, pero escrituras y registro de la propiedad consta como planta baja y piso, me da miedo mover la cosa no vaya ser que tenga problemas gordos. Muchas gracias les quedo muy agradecido. Antonio
Hola Antonio
No se en que te puedo ayudar, pero desde luego las reformas necesitan su correspondiente licencia.
Saludos
Buenos días Francisco:
Tengo una vivienda con certificado de final de obra de noviembre del 2000. El caso es que en la nota simple del registro la finca aparece en construcción. Al ser tan antiguo el certificado que documentación necesito para hacer el acta de final de obra y registrar dicho final de obra?
Muchas gracias
Hola Estela
Precisamente ese certificado de fin de obra, más las firmas han de ser legitimadas notarialmente antes de hacer el acta de fin de obra.
Saludos
Agradezco de antemano tu disponibilidad para los que somos legos en esta materia y las aclaraciones pertinentes que publicas.
Dispongo de una vivienda unifamiliar adosada de 174,80 m2, escriturados. Antiguedad 26 años. En Granada.
Hace 20 años, reformé la vivienda con el cierre con materiales de obra similares a los existentes consistente en el cierre de una terraza de 14 m2 y la construcción en mi parcela de una piscina de 5 x 2,5 m. de superficie.
No realicé la escritura de ambas reformas por desconocimiento de esta obligación, y ahora estoy barajando la posibilidad de venderla, ante lo cual me surge la duda de si debo realizar la inscripción registral de estas reformas, para regularizarlas para su posterior venta.
¿Cuales serían los pasos a realizar? Gracias anticipadas por tu atención.
Hola Eloy
No creo afirmar en ningún momento que haya obligación de declarar la obra, de hecho no es obligatorio; distinto es que el comprador así lo pida, o se lo pida el tasador del banco (pero son obligaciones entre partes y no legales)
En la notaría más cercana te informarán más ampliamente, pero en principio con un certificado de técnico acreditando la antigüedad, e incluso un certificado catastral descriptivo y gráfico, no hay problema alguno
Saludos
Hola;
Ante todo muchas gracias por la valiosa información que dan.
Tengo un caso que supongo es mas habitual de lo que parece.
Nuestra empresa compro en el 2018 una vivienda unifamiliar en construcción a un banco.
Ya tenia la estructura terminada, y el cerramiento de ladrilo desde el 2009, pero procedia de un particular que se estaba construyendo la casa (autopromotor), y por lo tanto no habia contratado seguro decenal.
El objetivo de nuestra empresa ( una SL familiar) era invertir, acabarla y luego venderla.
Hemos terminado la obra, de hecho tenemos ya el certificado final de obra del arquitecto y aparejador, y cuando queremos realizar el acta de obra nueva, nos comentan que necesitamos el seguro decenal. El problema es que ya compramos la obra con la estructura terminada, no habia seguro, y ahora nos ponen problemas para hacernos un seguro ya que no les es posible verificar desde el principio de la obra los materiales. Como le digo la estructura y cerramiento, que es lo que cubre el seguro decenal, llevan 11 años terminados, nosotros solo hemos puesto racholas, instalaciones, etc.. etc.
La obra es en Gerona, y en el catastro aparece como solar sin ninguna construcción todavia.
Si es imposible conseguir el seguro decenal, ¿ saben de que forma se hacer la declaración de obra nueva e inscribirla en el registro?
Lo ideal seria poder hacer el acta, y registrarla para poder venderla con los tramites completamente acabados.
Y si no es posible hacer el acta de obra nueva, ¿ tendriamos que venderla como obra en construcción con lo que el comprador si o si tendria que abonar el 21% de IVA?
¿ Se puede vender como vivienda en construccion, a pesar de tener ya el certificado final de obra del arquitecto, cedula de habitabilidad, etc, etc.?
En fin, a ver si me pueden asesorar. Somo una empresa familiar de 3 socios, y tendriamos otras opciones como que uno de ellos la comprase para su disfrute, pero no que impuestos habia que pagar en ese caso.
Agradezco de antemano su amable respuesta.
Saludos;
Hola Francisco Javier.
La ley de ordenación de la edificación establece claramente que la prima del seguro deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra, por lo que es desde entonces desde cuando es obligatorio el seguro decenal, sin el cual resulta imposible la inscripción de la misma
Respecto al IVA, me temo muy mucho que, sea la que sea la solución, la operación está sujeta a dicho impuesto, aunque os recomendaría que este tema lo abordéis mejor con un asesor fiscal
Saludos
Buenas tardes Francisco.
Tengo una vivienda que compre de segunda mano hace más de 20 años con sótano, dos plantas más buhardilla. En la escritura que se firmó ponía solo sótano y dos plantas, pero en el catastro aparece como dos plantas más buhardilla. La casa también le he hecho varias reformas hace más de 15 años.
Ahora estoy vendiendo la casa y tengo que regularizar las escrituras ya que me la exige el comprador.
Mi pregunta es:
cuánto tiempo tardaría en regularizarlo todo?
Si lo regularizo me ahorro dinero en impuesto de plusvalía, ya que le voy valor a las diferentes ampliaciones?
Muchas gracias de antemano.
Hola Ángel
Desconozco el tiempo que puedes tardar en la regularización, pero dudo que en Notaría tarden más de un par de días en hacer y firmar la escritura una vez que le lleves la documentación, y en el Registro tienen quince días hábiles para calificar, contados desde que liquides los impuestos y presentes la escritura.
Respecto a cuestiones fiscales, sin ver la documentación, no me atrevo a pronunicarme.
Saludos
Hola, muchas gracias por el blog y la ayuda que estás prestando. Nosotros queremos comprar una parcela urbana que tiene construida una casa y una piscina. En el registro solo esta inscripta la casa y no la piscina. En el catastro están los dos, con fecha de construcción de 1982. Hemos consultado un arquitecto que nos dice que la piscina estaría fuera de ordenación al ser exceso de ocupación de la parcela, pero que la infracción ya ha prescrito.
Al momento de hacer la compraventa en notaria, el notario podría hacer la declaración de obra nueva de la piscina solo con el certificado del catastro y certificado del ayuntamiento de que no hay expediente de infracción urbanística, o hace falta mas documentación? Si es que si, es suficiente para que el registrador inscriba la piscina en el registro?
Supongo que la inscripción en el registro de la piscina estará anotada como fuera de ordenación por exceso de ocupación, al efectos de tasación eso impide un tasador de valorar la piscina?
Muchas gracias y saludos!
Hola Pedro
Es tal y como lo cuentas.
Saludos
gracias!
Hola
En primer lugar agradecerle este asesoramiento y el tiempo que dedica a esta labor.
Le agradecería su orientación en los pasos que tendría que dar.
Por herencia he recibido un inmueble inscrito en el registro como local comercial en la 1ª planta de un edificio de viviendas. Dicho inmueble ha sido usado como vivienda durante mas de 20 años. Para ello no ha sido necesaria ninguna obra o adecuación, pues siempre a contado con todas las instalaciones necesarias (cocina, aseos…). En la certificación catastral figura como uso principal residencial y destino vivienda.
En la actualidad estoy en proceso de venderla y el comprador me pide el cambio de uso del inmueble con la finalidad de obtener una mayor cobertura en el préstamo hipotecario que ha de solicitar.
Entiendo que el registrador a de proceder como inscripción de obra nueva en el cambio de uso, y dada la antigüedad del inmueble (1969) no es factible otra vía que la de obra nueva antigua, regulada en el art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.
¿Sería suficiente para elevar a escritura pública dicho cambio de uso la aportación de la certificación catastral descriptiva y grafica junto con la declaración responsable de segunda ocupación donde se especifica que el destino del inmueble es de uso residencial?
¿Estaría exenta del impuesto de AJD al no haber cambio de valor catastral ya que en el figura como vivienda? (para esta cuestión he visto la consulta vinculante V1644-19 de la DG de Tributos)
Gracias de antemano.
Hola Longinos.
No creo que estemos propiamente ante un caso de obra nueva, sino de cambio de uso, y a mi juicio mejor que catastro en este caso, sería un certificado municipal.
En cuanto a la fiscalidad me causa muchas dudas, y tendría que estudiarlo, por lo que me parece más prudente recomendarte que acudas a un asesor fiscal.
Saludos
Gracias por su contestación.
Efectivamente se trata de un cambio de uso. Pero el registrador está obligado a dar tratamiento de obra nueva a las modificaciones en la descripción de un inmueble inscrito, imponiéndole la normativa estar a lo dispuesto en el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.
Dado que por la antigüedad del inmueble no puede ser realizado por el 28.1 es por lo que hay que recurrir al 28.4, conocido como obra nueva antigua.
En la búsqueda de información al respecto he encontrado la Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la que se rectifica una resolución de un registrador de no realizar la inscripción del cambio de uso por considerar insuficiente la certificación catastral como acreditativa del tiempo suficiente para considerar prescrito el plazo de las acciones de restitución de la legalidad a que hubiera lugar.
https://www.boe.es/boe/dias/2019/04/16/pdfs/BOE-A-2019-5782.pdf
Hola Longinos
Muy interesante la resolución que aportas y que había pasado por alto, ojo que a la certificación descriptiva y gráfica se acompaña información adicional del catastro, que ahora mismo no sabría decirte como conseguir, pero que me pongo a ver como hacerlo.
Te anticipo que en este caso la Consulta V0075-17, de 18/01/2017 considera que no hay tributación por AJD, en este enlace se aborda el tema https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/fiscal/articulos-fiscal/base-imponible-ajd-cambio-de-uso-vivienda-local/
Saludos
Buenos días y enhorabuena por este blog de tanta ayuda,
Estoy en proceso de compraventa de una vivienda unifamiliar y hace una semana el banco envió al tasador. A día de hoy no tengo el informe de tasación ya que el banco está esperando que la tasadora le aclare porque no cuadran los metros de la tasación con los de la nota simple.
En principio no cuadran porque hay un semisótano considerado en la nota simple como porche y trastero, pero los propietarios construyeron un baño y una cocina en el semisótano y entiendo que el tasador lo ha considerado superfície útil y de ahí la diferencia de metros con la nota simple (los propietarios hicieron esta cocina y baño con posterioridad a la escritura).
En el certificado de tasación indican que la tasación no está condicionada pero tiene una advertencia: «El inmueble posee un exceso de superficie no inscrito respecto a la superficie registral/catastral . A efectos valorativos se ha adoptado la superficie computable comprobada al ser acorde con la normativa urbanística y legalizable, siendo
recomendable su inscripción en el Registro de la Propiedad de acuerdo a los parámetros manejados en el informe.»
En este caso me puede poner problemas el banco para conceder la hipoteca? Se debería registrar ese exceso de metros? Y en caso afirmativo lo debe realizar el vendedor o el comprador?
Muchísimas gracias.
Hola Laura.
Me resulta imposible saber qué actitud tomará el banco a la vista del informe; sea como fuere ¿de verdad sabiendo que hay un problema -sea el que sea, y tenga mayor o menor importancia- quieres comprar sin pedir que ese problema lo arregle quien lo ha causado? creo que tu misma encontrarás fácilmente la respuesta, por si te sirve de ayuda adicional, ten en cuenta que todo gasto que no sea afrontado hoy, casi seguro que tendrás que afrontarlo el día de mañana tu.
Saludos
Buenas tardes.
Estoy en proceso de comprar un chalet que lleva hecho desde el año 1996,
el chalet figura a nombre de la constructora, nunca ha sido habitado puesto que el constructor lo quería para el, pero nunca lo ocupo, por lo tanto es primera ocupación con lo que tengo que pagar el IVA correspondiente que creo que es un 10%.
Mi pregunta es si tengo derecho al seguro decenal o cualquier otro tipo de seguro que implique el que la constructora tenga que arreglar todo lo que este estropeado o mal, ya que al no haberse usado nunca no sabemos si esta todo correcto.
Muchas gracias
Hola Gloria.
Si el chalet es de 1996 es incluso anterior a la ley que regula ese seguro decenal, por lo que es imposible que al tiempo de construirlo el constructor lo contratara.
Lo que tienes es derecho a las garantías generales de saneamiento por evicción y vicios ocultos que regula el código civil.
Saludos
Buenas tardes.
Me surge otra duda referente a la buhardilla ya que según el registro el chalet debía de tener dos plantas no tres con lo cual la buhardilla imagino que no esta declarada.
Después de veinte años me pueden pedir que page el incremento de metros cuadrados habitable o ya habría prescrito al llevar tanto tiempo hecha.
Gracias
Gloria
Hola Gloria.
¿De quien hablas exactamente a la hora de cobrar?
Saludos
Buenas noches, ante todo, agradezco mucho las opiniones y consejos vertidos en su Blog, me he convertido en un lector habitual suyo. Para personas como yo que, aunque estudiante de derecho que está finalizando el grado, le surgen dudas y más cuando es parte implicada.
Dicho lo cual, estoy valorando la posibilidad de adquirir una vivienda que no coinciden los metros del título con el catastro. Esta vivienda ha sufrido una ampliación no siendo, en su momento, refleja en el Registro de la Propiedad, por lo tanto consta con menos metros, es decir, en las escrituras constan unos 85 m2 mientras que en el Catastro son 154 metros siendo estos los reales que tiene la vivienda ahora. En el Catastro viene correctamente delimita tanto la parcela como la construcción con su ampliación. Los propietarios tributan conforme a los metros del Catastro y la construcción referenciada en el mismo es del año 1994. Preguntado en el Registro de la Propiedad sobre denegación de inscripción por este motivo me han dicho (no era el Registrador) que no hay problema, solo que se inscribe a nombre del nuevo titular pero con los 85 metros, no con los 154 metros Aún así, me surgen dudas.
Le animo a que siga escribiendo y con ello y sus casos prácticos formando a futuros juristas y, en su caso, especialistas en derechos reales e hipotecarios.
Atte: David.
Hola David
Gracias por tus cariñosas palabras, aunque hace un año dejé de escribir, porque me costaba más esfuerzo del que debía realizar.
Problema no hay ninguno en cuanto a tu titularidad, más no te ves protegido por la fe pública registral en cuanto a la realidad física y creo que es más acertado que busques la mayor protección jurídica, máxime ahora que vas a comprar y que son gastos que es razonable que deba abonar el vendedor.
Saludos
Lo primero, gracias por la rápida respuesta. Pues comento, una de sus entradas fue la base de la respuesta en el examen de Derecho Civil II Obligaciones y Contratos, concretamente, las arras.
En lo referente a la pregunta, en el día de hoy he conseguido hablar con la Registradora. Efectivamente, confirmado que se puede inscribir por 85 metros; si bien, como participa Vd., ha vertido la misma opinión; es decir, mayor protección jurídica instando al vedendor a que haga la declaración de obra nueva antigua.
Bueno, me reitero, gracias por sus opiniones y consejos, que sepa que tengo su blog en la pestaña de <> del bucador para seguir leyendo sus entradas.
Saludos.
Un placer, espero haberte servido de ayuda
Buenos días Sr. Rosales.
El problema que tengo es que, después de tener apalabrado el precio de una casa de dos plantas del año 1922, el vendedor me dijo ayer que el piso superior no esta escriturado, pero que no es problema porque se puede legalizar por muy poco dinero, y que él no lo quiere hacer porque le da pereza (?). Yo no lo veo tan claro porque la casa se ha de rehabilitar totalmente, y pienso que voy ha tener problemas con el ayuntamiento a la hora de pedir el permiso de obras, aparte de que tampoco sé si incumple alguna normativa urbanística. Mi pregunta es, si Ud me puede responder, si le exijo al vendedor la declaración de obra nueva antigua, o bien, sigo con la operación de compra-venta sin temor a que el ayuntamiento me ponga problemas por este motivo al pedir el permiso de obras.
Muchas gracias por su tiempo-
Hola Ramón
La pregunta tiene una respuesta de sentido común, y es que si le da pereza arreglar su documentación y dar explicaciones cuando le vas a dar dinero, quizás lo que te debe es dar pereza a ti de dar ese dinero.
Desde luego yo si que no puedo hablar de lo que dirá un Ayuntamiento que desconozco en relación a un inmueble que también desconozco.
Saludos
Muchas gracias Francisco.
De hecho es lo que le dijimos al API, que nosotros sólo haríamos la operación si estaba todo dentro de la legalidad, y que eso sólo lo podía hacer legalizar el propietario.
Heredé de mis padres una casa en la que solo constaba inscrito en el Registro de la Propiedad el terreno.
Cuando la heredé ya estaba casada y en régimen de gananciales.
Han pasado unos años, sigo casada y con el mismo régimen y he hecho declaración de obra nueva de la edificación que ya existía.
Mi pregunta es ¿pasa la casa por el régimen de gananciales a ser propietario también mi marido? ¿o como fue herencia es privativa únicamente de mi propiedad?
Muchísimas gracias y un saludo.
Hola Silvia
La casa es privativa, pero si la obra se hizo con dinero ganancial eres deudora a la sociedad de gananciales por su importe.
Saludos
Buenas noches,
Voy a hacer una rehabilitacion integral de una vivienda en ruinas en 2021. En el catastro ni en el registro de la propiedad, ni en la escritura constan dichas ruinas, solo aparece el terreno urbano casco historico. Si que se ven las ruinas en las fotos del catastro. En el titulo de escritura anterior viene lo mismo. He buscado y en titulados anteriores (de los años 70) del registro de la propiedad si aparecia la construccion. Ademas tengo la compraventa privada original del siglo XIX donde tambien aparece. Me interesa que en la escritura y en el registro de la propiedad conste que es una vivienda del S. XIX (rehabilitada) a efectos de poder solicitar ayudas donde uno de los requisitos es que sean Edificios construidos antes de 1996. La pregunta es la siguiente. Es posible que el notario y el registrador lo incluyan a la hora de registrar de modo que no haya duda que es una casa construida antes de 1996?
Muchas gracias y un saludo,
Hola Ramón
En la escritura sin duda, más habrás de acreditarlo debidamente, en relación al registro lo dudo, pues no se informa de tal extremo.
Saludos
Buenos días,
gracias a la facilidad en las nuevas normativas de inscribir una obra nueva existente, sólo basándose en una coincidencia catastral (que ya sabemos lo fidedigno que es el catastro en muchas zonas de este país, donde hasta hace pocos años no había ni planografía disponible…), un socio de una empresa de xx (propietaria de la finca colindante con la mía) me ha hecho la gracia de inscribirse como propia, para revenderla, un garaje y un cobertizo que según los planos registrales es mía de hace unos 30 años y me fuerza a un juicio de acción declarativa y acción reivindicatoria si no quiero perder mi propiedad.
La casa que ellos adquirieron no estaba inscrita en el registro, ya que al dueño anterior no le daban la legalización por parte del ayuntamiento ya que no se cumplía la normativa urbanística. Pues la empresa xxx en tres años, juntando una modificación del catastro, una inscripción de obra nueva antigua y una ampliación de cabida se han ampliado su propiedad en un doble de superficie de terreno (que me roban a mi), incluyendo dichas construcciones que querrán reconvertirlas en superficie de vivienda.
En ningún momento se ha notificado al ayuntamiento ni han tenido que pedir la comprobación de los planes urbanísticos. ¿Cómo se explica estó? ¿Cómo se puede actuar contra un incumplimiento evidente de la normativa? Gracias
Hola Lukas
Puedo entender tu indignación, pero como comprenderás sin ver la documentación nada puedo decirte; sea como fuere la rectificación de cabida requiere notificación a los colindantes, y sinceramente me extraña que un Notario y un Registrador hayan cometido un «incumplimiento evidente» (distinto es que hayan cometido errores o que la normativa tenga fallos).
Desde luego los planos registrales a los que alude no existen, más insisto que no puedo dar respuestas a cuestiones cuya documentación no tengo a mano, y desde luego nada tiene que ver el tema que plantea con el contenido de este post.
Saludos
Buenos días señor Rosales
Estoy en trámites de comprar una casa que se escrituró hace tres meses como «Obra nueva antigua»; desde entonces estamos a la espera de la inscripción en el registro.
El banco nos pide la Nota simple para poder tramitar la hipoteca.
¿Es normal que tarden tanto tiempo?
¿hay algun plazo estipulado en el Registro para completar la inscripción?
Muchas gracias de antemano.
Saludos.
Hola José
Creo que el informar sobre cuestiones registrales es competencia del Colegio Nacional de Registradores; le recomiendo que contacte con el mismo, o con la Notaría en la que firmó la escritura, pues esta tiene más datos de los que yo dispongo.
Saludos
Hola Francisco, compre un apartamento de un un pequeño edificio de viviendas en Andalucia en 2018 que figura en el Catastro construido en el año 1990 y en el Registro de la Propiedad «en construccion».
El Ayuntamiento me ha facilitado la Licencia de Primera Utilizacion de 1990 y previo pago un Certificado actual del Arquitecto Municipal donde dice que coincide con la Referencia Catastral actual.
Cual es el siguiente paso para cancelar la nota «en construccion»..
Gracias de antemano !!
Juan Carlos
Proximamente voy a venderlo….
Hola Juan Carlos
Hacer el acta notarial de fin de obra, en la Notaría más cercana te informarán más ampliamente.
Saludos
Buenas tardes Francisco,
Actualmente estamos en trámite para comprar una vivienda, que en la nota simple indica que tiene 107 metros cuando en realidad tiene 210 metros cuadrados. El banco y el tasador nos indican que en la nota simple deben de aparecer los metros cuadrados reales para que no haya problema a la hora de tasar la vivienda.
Queremos firmar el contrato de arras e incluir una clausula en la que antes de la firma de la compraventa este esto actualizado en el registro de la propiedad.
Pero no sabemos si eso legal y como redactarlo.
Saludos cordiales
Muchas gracias por su tiempo,
Hola Francisco
Espero que entiendas que como Notario redacto escrituras y no documentos privados, por lo que te recomiendo encarecidamente que acudas a un profesional y que no aporte más información, pues todo lo que diga se podría volver en mi contra.
Saludos
Hola, mi caso solo quiero que ponga un aumento de volumetria en el registro de la propiedad para que el banco pueda tasar lo que hay, ya que ahora hay 60 m2 y en el catastro dice 187m2, haciendo el aumento de metro de el banco me da el dinero para poder comprar la casa. El problema es que el dueño no quiere mover un dedo.
Pero el verdadero problema es cuando voy al notario a preguntar para hacer una declaracion de obra antigua ya que la casa es del año 89 y me dice que para poder declararla al registro la casa tiene que ser como minimo del año 75 o tener 10000m de terreno ya que esta fuera de ordenacion.
No tiene expediente de derribo,por si sirve de algo el PGOU del ayuntamiento dice que esta dentro de urbanizable no pormerizado.
La pregunta es, si voy a otro notario tambien me dira lo mismo. Gracias de antemano
Hola Juan Francisco
Sin ver la documentación es imposible ayudarte, más la normativa es la misma para todos los notarios y me extraña que ante un mismo asunto dos notarios den distintas respuestas.
Saludos
Buenos días Francisco Rosales,
Gracias por tu bloc, y por tu colaboración.
Me dispongo a comprar un apartamento del año 96, el cual esta registrado, dispone de referencia catstral y esta habitado y tiene todos los servicios desde el año 96, pero en la tasación sale la nota la finca esta inscrita como obra nueva en construcción estando el inmueble terminado. Y evidentemente el banco se niega dar la hipoteca en ese caso, aunque es algo que el propietario tiene que solventar, no acaba de dar con la tecla, debe contratar un notario para certificar la obra nueva antigua, o simplemente para certificar que la obra esta acaba? y luego registrarla como finalizada.
Gracias estamos en una calle sin salida…
Hola Alfonso.
Pues no veo la dificultad en el tema, creo que cualquier compañero puede ayudarte perfectamente.
Saludos