Para saber cómo hacer un contrato privado de compraventa de inmuebles, creo que lo mejor que puedo es explicar cómo hacer una tortilla de patatas sin cebolla.
No haciéndolo.
¿Pero es válido el contrato privado de compraventa de inmuebles?
Pues si.
De hecho la tortilla de patatas sin cebolla, es una tortilla de patatas, y te quita el hambre….pero en realidad no está tan buena como si le pones su poquito de cebolla.
Exactamente te pasa igual si firmas un contrato privado de compraventa de inmuebles (de hecho es válido aunque no esté por escrito)
Los contratos se perfeccionan por el consentimiento y no por la firma -Art 1258 Cc– y son válidos independientemente de si son verbales o por escrito –Art 1278 Cc-)
No te llames al engaño, pues todos sabemos que las palabras se las lleva el viento, por lo que dejar por escrito el contrato es más que recomendable.
Dicho lo anterior, en dicho contrato hay problemas que en un juicio habría que resolver, y el primer problema que va a plantearse en un juicio va a ser la identidad de las partes, pero ello nos lleva a la siguiente cuestión.
Es más barato el contrato privado de compraventa de inmuebles que hacer una escritura
Nadie va a negar eso.
Sin embargo todos sabemos que la mortadela es más barata que el jamón de pata negra, y si bien es cierto que muchas veces no eliges lo que quieres, sino lo que te permite tu economía, mejor tener claro que es de más y menos calidad.
Pero también hay que conocer los costes (no vaya a ser que al final acabes pagando mortadela a precio de jamón del bueno)
Respecto a la calidad del documento privado de compraventa de inmuebles
El que la compraventa de un inmueble se haga en documento privado no quiere decir que esté mal hecha.
La escritura tiene un valor añadido frente al documento privado (os lo explicaré) pero eso no quiere decir que un documento privado sea malo por el simple hecho de ser documento privado.
Hay profesionales (especialmente abogados) que pueden redactar perfectamente un documento privado de una gran calidad; pero no os engañéis, pues el que alguien sea profesional de algo (por más que ese algo tenga que ver con la actividad inmobiliaria) no quiere decir que sepa hacer documentos privados.
Nuevamente un ejemplo os lo aclara.
Como Notario, intervengo mucho en el sector inmobiliario; sin embargo, eso ni quiere decir que sepa construir inmuebles, ni que sepa mediar en la venta de inmuebles.
Por ese mismo motivo: ni un albañil, ni un agente de la propiedad inmobiliaria, por el mero hecho de serlo, y por más que sean grandes profesionales de lo suyo, o que su profesión sea tan digna como la mía, saben redactar documentos privados compraventa de inmuebles.
Recuerda siempre que el documento puedes incluso hacerlo tu mismo.
Sin embargo y frente al contrato privado, la escritura ofrece una serie de ventajas jurídicas que no debes desconocer (pues te ahorraran problemas en caso de litigio)
- A diferencia del contrato privado en la escritura la ley presume la identidad de las partes (Art. 319 LEC)
- A diferencia del documento privado (salvo que lo liquides de impuestos) no se discute la fecha (Art. 319 LEC) lo cual en muchas ocasiones es importante.
- A diferencia del documento privado el Notario emite juicio de capacidad (pues puede haber vicios como el error, la violencia, la intimidación o el dolo; e incluso puede que el contrato sea firmado por un incapaz)
- A diferencia del documento privado el Notario, como profesional de derecho emite juicio de legalidad y el documento tiene pleno valor probatorio (Arts. 1 y 147 RN)
- A diferencia del documento privado, si hay alguna obligación pendiente de cumplimiento el documento notarial permite promover juicio ejecutivo, ahorrando el costoso y largo procedimiento declarativo (Art. 517 LEC)
- A diferencia del documento privado, en la escritura el comprador adquiere el dominio, y por tanto surge un derecho real eficaz erga omnes (Art. 1472 Cc)
- A diferencia del contrato privado la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad (Art. 3 LH) evitando posibles dobles ventas y embargos por deudas del vendedor, y permitiendo al comprador hipotecar el inmueble adquirido.
Respecto al precio del contrato privado de compraventa de inmuebles
Si tu puedes hacer el contrato privado de compraventa de inmuebles ¿por qué no lo haces y te ahorras el dinero?
Hace mucho tiempo que aprendí que lo más barato es lo que se paga, por lo que: si no sabes derecho, no es muy recomendable que hagas por ti mismo algo que desconoces (lo mismo que mejor que no te automediques si no sabes de medicina)
Todo ahorro que vayas a tener, puede acabar en un pleito, que te costará mucho más tiempo y dinero (pero sobre todo dolores de cabeza) del que te querías ahorrar.
Si acudes a un profesional para que te haga el contrato privado de compra de inmuebles, te costará el dinero, pero tienes que asumir que eso no es un gasto, sino una inversión en no tener pleitos.
Lo que si debes de saber son dos cosas:
- Frente al Notario, cuyos aranceles están regulados por ley, y en el que difícilmente una escritura supera los 500 euros, el profesional puede cobrarte lo que libremente quiera.
- Que es difícil saber si has elegido a un profesional adecuado, pero si te habla de realizar un contrato de arras, un contrato de reserva, o un arrendamiento con opción de compra, huye.
¿Basta con un notario para firmar una escritura de compraventa de inmuebles?
Nuevamente la respuesta es afirmativa.
Sin embargo y pese a que el Notario te asesora gratuitamente, una cosa es informar sobre el contrato que firmas, y otra recomendarte qué te conviene firmar (pues toda defensa de tus intereses que haga el notario, sería un perjuicio a los intereses de la otra parte).
Por eso, siempre recomiendo que hagas un esfuerzo económico y contrates a un abogado, que defienda tus intereses, pues nuevamente es una inversión y no un gasto.
Pero el contrato privado de compraventa de inmuebles no paga impuestos y la escritura si paga impuestos
Lo siento pero eso es falso.
Toda compraventa de inmuebles, o está sujeta al Impuesto Sobre al Valor Añadido, o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y cualquiera de los dos impuestos hay que pagarlos, firmes o no escritura.
La única diferencia es que el Notario informa a hacienda de las escrituras que firma, por lo que es una temeridad no liquidar los impuestos de una escritura (de hecho algunas haciendas tienen ya programado el requerimiento poco antes de que prescriba el impuesto, para que la sanción sea mayor)
Es cierto que hacienda no se entera de que has firmado un documento privado, pero piensa:
- Que puede que cuando firmes la escritura hayan subido los impuestos (de hecho en los diez últimos años han subido dos veces) y por tanto pagues más.
- Que si quieres acudir a un juzgado con tu documento privado, has de tenerlo liquidado de impuestos (Arts 114 y 115 RITP)
No me venga con los formularios de compraventa de inmuebles que hay en internet, porque los notarios también usa formularios
Y también puedes comprar un mueble de Ikea y montarlo tu solito.
Un formulario, no es sino una herramienta, que permite ahorrar tiempo de escritura; sin embargo lo importante es saber qué escribir, qué cláusulas son las necesarias en el caso concreto, qué es esencial y qué no.
Evidentemente hoy en día el trabajo se simplifica gracias a los formularios y la tecnología; el problema es que sepas tu usar el formulario adecuado.
Dicho de otra manera, puedes coger un bisturí y operarte a ti mismo; sin embargo te recomiendo que lo haga un cirujano.
Por supuesto que hay otro operadores jurídicos a los que puedes acudir, más seguro que también usan formularios, pues son simples herramientas de trabajo.
¿Alguna ventaja adicional de la escritura frente al contrato privado de compraventa de inmuebles?
Además de asesoramiento jurídico imparcial que te presta el notario, podríamos hablar de algunas cosas que tiene la escritura, algunas de las cuales las puedes obtener y otras no en un documento privado de compraventa de inmuebles (destacaré en rojo las que sólo se consiguen en escritura)
- El Notario altera la titularidad del inmueble en Catastro de forma telemática
- El Notario pide información registral (a diferencia del documento privado el registro informa durante los diez días siguientes a la emisión de la nota de cualquier carga que se presente o venta que se realice sobre el mismo inmueble)
- El Notario presenta la escritura telemáticamente en el Registro de la Propiedad (con lo que evitas que puedan entrar embargos por deudas del vendedor)
- El notario pide información sobre el certificado de eficiencia energética.
- El notario pide certificación de deudas con la comunidad de propietarios.
- En muchas localidades el notario consulta telemáticamente si hay deudas con el Ayuntamiento por el IBI.
- Si el inmueble está en construcción el Notario comprueba las garantías de la DA 1 ley 20/2015.
- El notario te informa sobre tus obligaciones fiscales, y adopta medidas contra el blanqueo de capitales (esto último parece poco importante, pero la figura del cooperador necesario y del cómplice en un delito existen en el artículo 28 del Código Penal)
Buenas tardes!!
Tengo una duda sobre un inmueble y lo que puedo y no incluir en el contrato de CV
Se trata de un piso de renta libre, con una antigüedad de más de 40 años y adquirido de obra nueva por los propietarios cuyos hijos, herederos ahora todos ellos del 100%, venden.
Este piso tiene una terraza que no es privativa cuyo acceso está, esclusivamente, por el salón del inmueble. No hay ningún otro pues da a la vía del Ferrocarril por el frente y a sendas terrazas de sendas viviendas, por los laterales.
Pero en la Nota simple y en la Escritura aparece indicada de la siguiente forma:
«NÚMERO DIECISIETE.- Situado en la planta primera del edificio de xxxxxxxx, calle xxxxxxxxxx, destinado a vivienda designada con la letra I, según catastro puerta 9. Tiene una salida por la escalera y portal número 6. Ocupa una extensión superficial de 73m2 y consta de cinco habitaciones, cuarto de baño, cocina y pasillo. Linda, al frente, calle de xxxxxxxxxx; a la que tiene una terraza, caja y rellano de la escalera número 6, patio de luces y vivienda letra E; a la derecha entrando, vivienda letra E; al fondo vuelo de la planta baja en la parte que limita con los terrenos del Ferrocarril Madrid-Portugal, al que tiene cinco huecos y a la izquierda, vivienda letra E» ….
Total que la terraza de la que habla es una de 4 m2 que da al otro lado del edificio.
La terraza que nos ocupa creo que está referida como AL FONDO VUELO DE LA PLANTA BAJA EN LA PARTE…… » porque dicha terraza da a las vías del tren
Los cinco huecos deben de ser las 4 ventanas de las 3 habitaciones, la ventana de la cocina y la puerta del salón.
Total que no puedo poner que esta terraza es de uso y disfrute porque no lo indica así en la escritura.
Cómo le explico yo, que lo he intentado, para que me entiendan, a los compradores, que esta terraza es de uso y disfrute exclusivo de la vivienda y que en ella sólo pueden entrar y acceder los propietarios de la misma dándole el uso que les apetezca, dentro de la normativa de la comunidad
Creen que, en caso de que así sea, el uso puede ser denegado por la Comunidad de Propietarios en cualquier Junta y prohibirles usarla.
Qué explicación profesional del tema puedo argumentar ante esa actitud!!??
Qué puedo incluir en Arras?’ Puedo poner la existencia de esa terraza de 36m2 de acceso, uso y disfrute de la vivienda en exclusiva aunque no lo indique así la escritura??
Muchísimas gracias, como siempre, por todo.
SALUDOS
Hola May.
Pues o no acabo de entender tu larga consulta (te recuerdo que este no es un blog de consultas gratuitas, y que una cosa es una consulta y otra un comentario) o expresamente se alude a la terraza en la descripción.
La pregunta en todo caso es más elemental de lo que parece ¿cómo va a prohibir,y sobre todo, cómo va a conseguir la comunidad hacer efectiva la prohibición de que se use la terraza?
Si quieres cabe rectificar el título constitutivo de la propiedad horizontal, para lo que necesitas el consentimiento de todos los dueños, y te costará dinero; si quieres puedes demandar judicialmente a la comunidad para que se subsane dicho título (con el consiguiente coste de dinero, y el tiempo que ello supondrá) Pero a mi entender, estamos ante un caso más que evidente de un simple error descriptivo, que además se provoca por el hecho de que las terrazas no computen ni como superficie construida ni como superficie útil.
Distinto es que pretenda el comprador cerrar la terraza, cosa que prohibe la ley de propiedad horizontal
Por lo demás si hablas de arras, mi recomendación es que acudas a un abogado, pues el contrato de arras no existe, y eso si que es más grave que el fijar si la terraza es elemento privativo o común de uso exclusivo.
Saludos
Buenos días
Antes de todo, primero, de nuevo agradecerte tu tiempo y tu conocimiento puesto al servicio de los demás de forma gratuita.
Por otro lado, decirle, la consulta es «larga» por deferencia a que no falte detalle y le fuera más rápido y sencillo resolverla. Podría haber hecho una mera cuestión pero entiendo que en la relación contractual los detalles del objeto cuestión de la venta son importantes.
Tercero, disculpas por no haberme expresado correctamente pero, aquí sí pequé de limitación de datos porque estos no venían al hilo de la cuestión real.
Lo que establezco es una relación contractual de CV con señal de Arras como garantía de una futura e inmediata compraventa del inmueble en Título Público. Me consta que esto sí existe. Al menos recuerdo que en 2º de derecho, la asignatura de Contratos hablada de ello.
Gracias por la respuesta. No sé si me atreveré a argumentar que el Notario que hizo la primera escritura de compraventa y el Registrador que la elevó a pública no hicieron su trabajo correctamente indicando de forma imprecisa la descripción, localización y linderos del inmueble.
A mí eso si que me parece realmente grave.
Por mi parte, de nuevo, y por otras ocasiones en las que he contactado con usted, reiterarle las gracias siempre.
No volveré a ocupar ese su tiempo en estas mis cuestiones.
Efectivamente, me molestaré en acudir a los profesionales que ratificaron con su firma los documentos o la circunstancia que sea objeto de mis dudas.
Un saludo.
MAY LOPEZ
1 pregunta..yo compre una propiedad con contrato privado pague tengo mi resibo de pago total pero nome dio el tutulo y aora nome quiere dar pero enel contratro dice que el estava conforme porla cantidad del precio acordado en ese momentos aora mepide mas dinero para entregarme el titulo .mi preguntas es ¿puedo pasar ami nombre el terreno con ese contratro privado que tengo amano o nesesito algo de ese titulo ydela firma de el vendedor? Ayudame con sus conocimientos xfav..
Hola Ramón
Tienes derecho a demandar jucicialmente la elevación a público del contrato privado, para lo que debes constar con un abogado
Saludos
Buenas noches!
Tengo la intencion de vender a unos compradores una vivienda que tiene una carga hipotecaria y habia fecha para la firma en la notaría, en coordinacion con el banco, justo el dia antes de la llegada de los compradores desde otro pais. Pero la firma se ha retarasado unas semanas por motivo burocraticos con los apoderados de mi banco para la firma de la cancelacion de la hipoteca. El caso es que me piden la llave para ocupar la vivienda cuando lleguen a España, aunque no hayamos firmado ain en la notaría, aun faltan un par de semanas para la nueva fecha. ¿Qué hago? Me gustaría entregarles la posesión, pero cómo, sin firmar documento ni intercambio de dinero… He leido tus articulos sobre los contratos de compraventa con arras diferentes, y veo que no te gustan…¿Que mw recomiendas para entregarles la posesion y estar protegido hasta la firma de la escritura?
Muchas gracias de antemamo.
F.Morales
Hola Francisco.
Pues o confías o no confías; evidentemente entregar la posesión sin haber cobrado el precio, tiene el riesgo de que en caso de incumplimiento por la otra parte, sólo puede resolverse judicialmente.
Todo eso lo sumas a que ni quieres firmar el contrato, ni conoces a la otra parte que está en el extranjero, ni quieres recibir suma alguna como garantía. Lo siento pero eres tu quien confía y renuncia a garantías legales y de sentido común, no puedo decirte qué sucederá, pero si que te arriesgas innecesariamente.
Saludos
Muchas gracias Francisco!… Algo así me temía.
Saludos!
Buenas tardes de nuevo!… Y sería una posible solución firmar un contrato de compraventa con pago aplazado y reserva de dominio?
Muchas gracias una vez más
F.Morales
El problema más que la propiedad es la posesión que una vez entregada no cabe recuperarla salvo que acudas a juicio.
Quiero abonar a mi hijo el cincuenta por ciento de todo lo pagado por un apartamento que está adquiriendo mediante un préstamo hipotecario y ser propietario con el al cincuenta por po ciento a partir de ahora, asumiendo gastos y préstamo hipotecario.
Cómo puedo hacerlo que sea dentro de la legalidad lo más rentable?
Muchas gracias
Hola Jesus
Comprando ese cincuenta porciento y subrogándote en el préstamo.
En la Notaría más cercana te informarán más ampliamente.
Saludos
Buenas tardes,me gustaría hacerle una consulta :
Tengo un contrato de compra y venta que teníamos que escriturar el pasado marzo ,por problemas de la sociedad ,Reino Unido ,no podemos firmar hasta dentro de unos meses ,yo ya tengo la posesiones del inmueble y todo bien ,el problema es que la comunidad ,donde está incluida luz y agua en la cuota me dice que tengo que pagar según ley ,pero yo les he dicho que puedo pagar desde ahora y cuando firme según ley ,se pueden negar a darme luz y agua si yo quiero pagar las cuotas aún sin ser propietario ,muchas gracias
Hola María.
Ese concepto de «pagar según ley» me resulta completamente desconocido; lo que si puedo indicarte es que habiendo comprado en documento privado y teniendo la posesión eres la propietaria del inmueble.
Saludos
Buenas noches,
Mi suegra tiene un piso juntos con sus dos hermanos. Este piso nos lo hemos quedado mi pareja y yo en alquiler (hemos hecho contrato), pero con la intención de comprarlo (No hicimos alquiler con opción a compra porque nos asesoraron que nos costaría más dinero hacerlo así). El caso es que una amiga abogada, especializada en urbanismo nos ha hecho un anexo (diríamos que sería un contrato privado) a dicho contrato, que sería la compraventa. ¿Este anexo de compraventa nos ahorraría dinero al hacer efectiva la compra dentro de dos años,que es cuando lo queremos comprar? ¿Qué ventajas tiene el contrato de compraventa privado?
Gracias.
Un saludo
Rosalía sinceramente dudo que te hayas leído el post; en todo caso, siendo notario preguntarme qué ventajas tiene un contrato privado, es como preguntarle a un médico las ventajas de la medicina alternativa; lo más sensato es que quien te ha recomendado esa operación te explique los pros y los contras, creo que en este post te doy mis argumentos a favor de la escritura.
Saludos
El listado de ventajas jurídicas de la escritura frente al contrato privado es indiscutible. En estas situaciones, al igual que cuando hacemos la declaración de la renta, no conviene prescindir de aquellos que más y mejor nos pueden asesorar porque a la postre podemos llevarnos una ingrata sorpresa. Como bien dices, el notario no es un gasto, sino una inversión que bien debería entenderse como un ahorro indirecto. ¿Es caro el notario? Prueba a no contratarlos y veremos en un tiempo si tu percepción de lo caro y lo barato no ha cambiado.
Buenas tardes don Francisco,
Heredé una antigua cochera de mi madre, que en paz descanse, en el pueblo, de la cual no tengo ninguna documentación o escritura. La fecha de construcción en el catastro es de 1940, pero ni siquiera sé si está a nombre de mi madre o no, aunque todo el mundo en el pueblo lo sabe. Mi pregunta es: ¿Como puedo saber a nombre de quién está? ¿En el ayuntamiento de la localidad? En el caso de que esté a nombre de otra persona o incluso al nombre de mi madre, como puedo hacer para legalizarla a mi nombre y poder venderla de forma legal.
Muchas gracias.
Atentamente Fernando
Hola Fernando
Lo razonable es consultar el Registro de la Propiedad, a partir de ahí habría que ver la documentación de la que dispones y que acredita la veracidad de lo que dices.
Saludos
Buenas tardes:
Sr Rosales, hicimos un contrato de compra-venta de un piso con los herederos de dicho piso tres (3) y ahora uno de ellos se niega a acudir a la notaría a la firma de las escrituras
Que puedo hacer ahora que ya he firmado la hipoteca del piso después de tasarlo y pagar todos los gastos bancarios que conlleva dicha operación.
Por favor ayúdenme estoy muy preocupado. La firma de escrituras ante Notario se celebrara el 5 de Junio de 2020.
Un saludo.
Hola Antonio
Lo que tienes que hacer el reclamar judicialmente a dicha persona que firme, y para que te indemnice los daños y perjuicios.
Por lo demás intuyo que lo que has hipotecado es otro bien (no entiendo que gastos bancarios lleva la operación salvo tasación y comisión de apertura).
Saludos
Buenas tardes.
Compré un terreno sin contrato ni tengo recibo de haberlo pagado. Todo fue solo por palabra con un familiar. Necesito ahorrar un poco más para poder ir con un notario por la escritura. ¿Sería conveniente hacer un contrato de compra venta provisionalmente para poder respaldar la posesión?
Me queda claro que en cuanto mis posibilidades económicas me lo permitan, debo ir con un notario.
Espero que pueda leerme y responder. Muchas gracias
Hola Elena
Tan válido es el contrato verbal como el celebrado por escrito; no obstante te recomiendo que hagas escritura, y en este post creo que te explico por qué
Saludos
Buenas tardes:mi padre compró un terreno rústico en el año 98 mediante contrato privado y entrega inmediata del bien. Él nunca quiso hacer escritura, a pesar de que el vendedor le insistía.Murio de manera repentina sin escriturar.El contrato le otorgaba propiedad plena. Mi pregunta es: podemos, los herederos,incluir este terreno en la escritura de aceptación de herencia y segundo, si es así, quedaría registrado este terreno en el registro de la propiedad?.Gracias.
Hola Antonio
Por supuesto que podéis incluir el bien en la herencia, más para acceder al registro de la propiedad primero habréis de elevar a público el contrato privado
Saludos
Buenas tardes Sr. Rosales,
quiero vender una vivienda a un hijo y no tiene posibilidad ahora de contratar hipoteca porque ya tiene una, queria preguntarle si se puede hacer contrato privado por 10 años máximo y escriturar entoces. La plusvalia seria mucho más elevada?.Muchas gracias por su ayuda.Un saludo.
Hola SCR
Por supuesto que puedes hacer un documento privado, aunque lo curioso (como creo explicar en el post) es que le preguntes a un Notario, como hacerlo; cuando menos te recomiendo que antes de hacer nada, acudas a un abogado y te asesores
Saludos
Buenas tardes: voy a heredar, de mi padre fallecido, un terreno rústico que el compró hace veintiséis años, mediante contrato privado, a una señora que lo había heredado(en el registro figura este terreno a su nombre en escritura de aceptación de herencia).
Esta señora está ilocalizable, ni siquiera sabemos si vive.
Puedo meter este terreno en mi aceptación de herencia ?.Y una vez heredado, como debo hacer para tener la propiedad absoluta para, por ejemplo, poder vender? Gracias.
PD El contrato es bastante explícito, yo diría traslativo de dominio.
Hola Antonio
El problema no es incluir el bien en la herencia, sino lograr su inscripción en el registro de la propiedad, para lo que probablemente tendrás que tramitar un expediente de dominio
En la notaría más cercana te informarán más ampliamente.
Saludos
Buenas noches Sr. Rosales:
He entregado la señal para comprar una parcela en enero y ahora mismo estamos de trámite para firmar ante notario, pero no deja de surgir problemas y solicitar el notario papeles. Los dueños viven en Alemania la madre y dos de sus hijas, durante el confinamiento falleció también el hijo. Ahora mismo la madre, las dos hijas y los hijos del fallecido son los herederos de la finca. La madre y las dos hijas han viajado desde Alemania a España para firmar el contrato de compraventa ante notario, pero estamos a la espera del poder firmado y apostillado por uno de los nietos para firmar. Ellos regresan a Alemania en una semana y el notario nos ha solictado cuando ibamos a firmar otro documento que certifique que los hijos del fallecido son los únicos herederos del mismo, por lo que se necesita otro documento que debe ir al tribunal de la Haya que certifique esa circunstancias, lo cuál es imposible en éste corto periodo de tiempo. La inmobiliaria y la notaría no nos ofrecen ninguna otra solución, sólo la de esperar o bien otorgar el poder de la venta a la inmobiliaria de la cuál no se fían tras su nefasta gestión.
Yo les he propuesto firmar las escrituras y esperar dicho documento que después se puede adjuntar a la escritura o bien realizar el contrato de compra-venta privado y solucionar los problemas después en notaría, si no se muere la madre durante éste tiempo ya que esta delicada y de muy avanzada edad. O bien cambiar de notario. ¿Qué me aconseja?
Muchas gracias por su atención y valioso tiempo.
Hola Manuel
Yo te aconsejo que no vayas con prisas, si te piden documentación no es por fastidiar ni mucho menos, sino para comprobar que todo está correcto.
Piensa que al haber personas de fuera, acreditar hechos y normativas de otros países siempre es más lento y trabajoso, pero lo peor es que luego no pueda hacerse algo y te veas con un contrato y un dinero entregado.
Saludos
Buenas tardes ,en 2018 heredó una parcela debidamente escriturado en 2001 y en enero de este mismo año el vendedor me dice que firmo un contrato privado con mi madre en el cual dice que debo darle acceso a los servicios de agua, luz y alcantarillado. Estoy obligada a ello.tiene que atravesar toda mi parcela.tiene que compensarme
Muchas gracias
Debo recurrir a un abogado
Hola Paula
Como heredera has de cumplir las obligaciones contraídas por la causante, en cuanto a la realidad del contrato es algo en lo que no puedo entrar.
Saludos
Buenas tardes,
a una señora mayor que quería vender unos terrenos le llevó un particular, compañero de infancia de ella, un contrato privado entre cuyas cláusulas ponía ella que había recibido el importe estipulado previo a la firma de ese contrato. Asimismo, aparecen como testigos dos personas no presentes en el momento de la firma, una de ellas la que redactó el contrato , y una fecha anterior a la firma del mismo.
Ella, debido a su edad, creyó leer y entender las consecuencias y firmó, pero no fue así. El comprador se marchó con el contrato firmado y la promesa de que ingresaría en cuenta en días posteriores. Pero no lo hizo.
Así las cosas, ¿tiene dicha señora alguna posibilidad judicial ?
Hola José
Son temas que debes hablar con un abogado, sin ver documento y valorar las pruebas, todo lo que te diga puede ser erróneo
Saludos
Buenas tardes, mí madre compró una plaza de parking hace veinte años, ella nunca accedió a hacer escritura, supongo que por el coste.Ha fallecido y hemos pedido al vendedor hacerla éste se niega diciendo que ha pasado mucho tiempo y que le va a suponer mucho incremento de patrimonio .Mi pregunta es, que podemos hacer para que quede reflejada en el registro?.Incluyendola en la escritura de herencia quedará regularizada?.Gracias.
Hola Magdalena
La única solución es demandar judicialmente al vendedor, pues tiene obligación de otorgar la escritura
Saludos
Buenas tardes, mi consulta es la siguiente:en el año 98 vendí una pequeña parcela mediante contrato privado. El comprador siempre se negaba a hacer escritura.
Este señor falleció en el año 2019.El heredero me pide que le conceda escritura. Si la hacemos en base a fecha y precio del contrato, el incremento de patrimonio estaría prescrito?.Gracias
Hola Antonio
No soy especialista en IRPF, pero entiendo que al no haber documento fehaciente no hay prescripción
Saludos
Buenas tardes:
Deseamos adquirir una finca en el pueblo de mis padres, la parcela proviene de concentracion parcelaria y esta inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la primera titular del inmueble, a su fallecimiento, heredó el inmueble uno de sus hermanos (no tenía hijos) y al fallecimiento de éste, la finca la heredó una hija ( también fallecida) quien la vendió, en documento privado, a la persona que, ahora, nos la pretende vender a nosotros.( en ningún caso hubo declaración de herederos)
Nosotros deseamos formalizar la venta en escritura pública, aunque no se inscriba el cambio en el registro de la propiedad mientras no se reanude el tracto, es eso posible?
Es muy costoso, en tiempo y dinero, la reanudación del tracto ?
Muchas gracias
Hola Teresa
El tiempo y el dinero de un proceso es lo de menos, pues habría que empezar haciéndote ver que lo que no está claro es el resultado
Saludos
Buenos días,
Me propongo comprar una finca rústica por un valor pequeño.
El vendedor me ofrece únicamente la opción del contrato privado y me insta a pagar la totalidad de la propiedad.
En dicho documento privado no obstante consta que en caso de que la propiedad no pueda ser elevada e inscrita en el registro de la propiedad dicha cantidad será devuelta al comprador al mismo tiempo que la propiedad al vendedor.
Mi pregunta es: Que seguridad jurídica tengo en caso de firmarlo ante notario y en caso de incumplimiento por la parte vendedora tendría que ir a juicio o no y que coste podría tener?
Muchas gracias
Hola Manuel
NO hay contratos privados celebrados ante Notario, en cuanto a los costes de un juicio (única solución si el vendedor se niega a firmar escritura) desconozco lo que te cobrarán abogado y procurador (pero probablemente cualquiera de ellos más que el Notario cuyos honorarios dudo que pasen de los 400€) y mucho menos lo que tardará el Juez (desde luego en Notaría más de dos o tres días no se tarda en hacer una escritura de compraventa)
Saludos
Buenos días, mi pregunta es la siguiente: Si hay un contrato privado de compraventa a cambio de alimentos, cuando fallece el vendedor ¿basta que acuda el comprador para elevar el contrato a público? ¿o deberían acudir también los herederos? Muchas gracias de antemano por su respuesta. Un saludo.
Hola Pep
Habrán de venir los herederos
Saludos
Gracias por su respuesta, pero ahora tengo la duda: ¿Y si el heredero es el mismo comprador, que prefiere comprar porque le sale más barato?
No entiendo nada, el contrato es el contrato se ha firmado y surte sus efectos jurídicos, se trata de elevarlo a público, no de otra cosa
Saludos
Estimado Sr.Rosales,
Deseamos comprar una casa en un pueblo y nos hemos encontrado con algún problema, el primero es que en el registro no cambiaron la referencia catastral de rústica a urbana (era rústica agrupada con otras 2 parcelas también rústicas y se convirtió 1 de ellas hace aprox. 25 años en urbana extensible), aparecen correctamente los números de parcela, linderos, ubicación, y las descripciones de las 3 parcelas y en la que es «urbana» aparece la descripción de la vivienda (pero no aparece la palabra urbana y la referencia catastral tampoco es de urbana). En el catastro se ha estado pagando regularmente los impuestos de IBI como urbana.
Además ha aparecido otro problema, que cambiaron el nombre de la calle y ahora no coincide la calle que aparece en escrituras con la calle actual donde se encuentra la vivienda.
Me consta que los propietarios están intentando solucionar todo este problema burocrático a través de un abogado ya que ni ellos tenían conocimiento de que estuvieran así las cosas.
Nosotros tenemos un crédito hipotecario concedido para la compra, pero está todo parado ya que no sabemos si haríamos bien en firmar con este embrollo burocrático.
No sabemos cuanto podrá demorarse en el tiempo la resolución de la documentación, y ambas partes estamos un poco desesperadas- burocráticamente hablando- y estamos valorando si hacer un contrato de firma privado, donde se nos entregarían las llaves y dejaríamos pendiente de pagar una parte del precio de compra-venta acordado, el cual se pagaría una vez los propietarios hayan arreglado toda la documentación.
Disculpe toda esta introducción, solo queríamos explicarle como es la situación. Y poder así solicitarle su opinión al respecto del contrato privado, nos sería de gran ayuda.
Muy agradecidos,
Muchas gracias por su tiempo,
Un saludo.
Hola Mariana
De entrada la ley lo único que pide es que esos cambios se justifiquen, pero libre es el Registrador (y algunos abusan de su libertad) de pedir los medios de prueba que crea oportunos (normalmente un simple certificado municipal -que en los pueblos es fácil de conseguir- basta)
Por lo demás lo que comentas ni es obstáculo para la firma de la escritura, ni para su inscripción, pues basta con consentir que se inscriba la escritura con la descripción registral y renunciar a la coordinación entre Registro y Catastro (lo que por motivos que no son al caso, creo que debería de hacerse siempre, dado que el Castastro no es cien por cien fiable)
Saludos
Buenas tardes señor Rosales. Tengo un piso de mi propiedad que adquirí antes de mi actual matrimonio y que estoy pagando yo. Voy a cambiar la hipoteca de banco y mi mujer está interesada en entrar y hacerse cargo de la mitad de la hipoteca restante y así ser propietaria de parte del piso. No queremos cambiar las escrituras para evitar pago de trasmisiones patrimoniales. Habíamos pensado si un contrato privado redactado por un legalista y firmado ante notario en el que se indicase que a partir de tal fecha mi mujer se hace cargo de la parte proporcional del pago de la hipoteca restante adquiriendo un x% de la casa, daría garantías legales suficientes a ambas partes en caso de que disolviéramos el matrimonio. Que ella pueda reclamar su parte de la casa en una posible venta o en caso de defunción mía por ejemplo que pudiera disponer en pleno derecho de su parte adquirida de la casa.
Estoy un poco perdido en estos temas y no sé si con su experiencia podría orientarme en qué sería lo adecuado. Gracias de antemano por su ayuda y atención.
Hola Gorka
Creo que leyendo el post encontrarás sobradamente las respuestas, pues los contratos privados redactados por «legalistas» son más caros que los redactados por los Notarios y todo documento que de una u otra forma pase por Notario, es inmediatamente comunicado por este a hacienda (de hecho no va a aceptar el documento privado sin que se acredite el pago de impuestos)
Es tu decisión acudir al «legalista» o al Notario, pero no es este blog un consultorio jurídico gratuito, sino que simplemente trato de explicar de la forma más sencilla que se, cuestiones legales, para que cada uno saque sus conclusiones.
Saludos
Gracias por la información. Gran aporte de esta web. Un cordial saludo!
Buenas tardes, mis padres ya fallecidos tenian un piso con cochera aneja que vendieron en el año 1981, pero según el contrato privado firmado por ambas partes se quedaban con la cochera( mis padres). Actualmente ya hicimos declaración de herederos y recibimos la herencia ante notario de los dos, pero ahí no estaba ésta cochera incluida, nos ha salido un posible comprador pero no sabemos como debemos realizarlo.Muchas gracias por su tiempo.
Reciba un cordial saludo
Hola Isabel
Pues siento decirte que ahora toca pechar con las consecuencias del documento privado, pues para desvincular la cochera del piso es necesario modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal, lo que requiere escritura, inscripción, y sobre todo autorización de la comunidad de propietarios.
Saludos
Buenas tardes:
Tengo una casa unifamiliar y quiero agregar un terreno colindante a mi casa, al llevar los papeles a notaria nos comentan que al tener las escrituras con propiedad horizontal debemos de comunicárselo a la comunidad, el único problema es que después de 20 años viviendo allí, no existe dicha comunidad y no hay nada comunitario con el resto de vecinos, todas las casas son independientes, no existen zonas comunes, somos 30 vecinos, crear la comunidad después de 20 años es una locura ya que todos se van a negar, ya que nunca nos ha hecho falta. ¿ que puedo hacer? Muchas gracias por su tiempo. Un saludo
Hola Jorge.
Una cosa es que la comunidad exista y otra que funcione, parece que en tu caso (no he visto la documentación, es uno de tantos en los que existiendo la comunidad no es operativa); lo cierto es que existiendo propiedad horizontal el consentimiento de los demás dueños es INDISPENSABLE.
Sea como fuere no veo que relación tiene que ver con el contenido del post, y nada te impide comprar el terreno (pero si agregarlo)
Saludos
Buenos dias Francisco y gracias por tu tiempo.
Mi consulta es compre un terreno a unos herederos por un valor y estos nunca han querido que realizáramos un contrato de compraventa privado por lo que llevo con el terreno 10 años pagando el ibi a nombre del fallecido pero sin ningún documento ni nada.
Mi pregunta es como podría hacer para poder pasar al catastro este terreno o si podría realizar unas escrituras publicas.
También, me gustaría saber como realizar una escritura publica con un contrato privado y quien pagaría los gastos porque también me ocurre eso con otra propiedad.
Un saludo y espero que mi consulta este medianamente clara.
Hola Juan.
Si voluntariamente el vendedor no quiere otorgar escritura pública, habrás de reclamarle judicialmente que lo haga.
Saludos
Hola Francisco!
Tenemos una vivienda en copropiedad tres personas, al 33%. Una de ellas está interesada en comprar el 66% restante, pero al hacer un contrato de arras me encuentro con que es vendedor y comprador a la vez y no sé como hacerlo, si el precio de compra valorado al 100% es el que debe constar o solo la cantidad que a él le correspondería pagar, el 66% del valor.
Gracias por tu ayuda!
Hola Pepa.
Siempre digo que no preguntes al vecino y que preguntes a un profesional, de hecho lo que has de hacer es una disolución de condominio (fiscalmente es más ventajoso) se inteligente y paga a un profesional (ahorrarás dinero)
Saludos