No deja de sorprenderme la constante (y a mi juicio insuficiente) campaña en la que habla de el asesoramiento legal gratuito que presta el Notario, ¿es verdad?.
Ante todo conviene aclarar el mensaje de la campaña, pues parece:
- Que el Notario es un ser seráfico que vive del aire, y que va despachando bondad allá donde se encuentra.
- Que como el Notario al haber aprobado una dificilísimas oposiciones, sabe de todo.
- Que es absurda la posición del ciudadano que, pudiendo acudir gratuitamente a un Notario, decide consultar a un Abogado.
- Que el Notario tiene una omnisciencia, y sabe perfectamente lo que queremos sin necesidad de hablar con el.
- Que el Notario es capaz de predecir el futuro.
Todas las afirmaciones anteriores son erróneas, y con la presente entrada pretendo dejar claro el alcance del asesoramiento notarial y de su gratuidad.
La frase “el Notario cobra por firmar”, es una de esas frases típicas, que si no escuchas varias veces a la semana en tu despacho, es porque no ha entrado nadie. Yo a quién me dice eso le estampo una firma en un folio y le digo que me entregue todos esos millones que me dice que voy a ganar.
El Notario lo que cobra es por firmar un documento público, y no por el hecho de firmar, sino porque con dicha firma el documento adquiere la naturaleza de público con toda la protección que de ello se deriva.
Dicho de otra forma los Notario no damos fe, cobramos la fe.
Siempre estará el inteligente que diga que estamos privatizando lo público.
En primer lugar afirmar que lo público es gratuito es una solemne memez, pues el día en el que no se paguen impuestos dicha afirmación será válida, mientras tanto entre todos los españolitos sostenemos el sistema público que (permítanme decirlo) padecemos.
La particularidad del Notario es que no le cuesta ni un duro a las arcas públicas, es el propio Notario el que a su costa mantiene su despacho, paga su personal y elementos materiales de los que se sirve, todo ello sin la más mínima subvención. El ciudadano concreto que necesita del servicio del Notario es quién paga al Notario.
¿Que diferencia hay entre el Notario y la Sanidad?, pues que la sanidad es evidentemente necesaria, todos necesitaremos alguna vez en nuestra vida de ella, y fuera de un sistema de sanidad no hay alternativa, pues o acudimos al médico cuando tenemos una enfermedad o nos morimos.
Acudir al Notario es voluntario, escasísimos son los documentos que requieren de una escritura pública para que sean válidos (de hecho sólo algunos poderes y la donación de inmuebles, y aún así el poder no es obligatorio pues podemos cerrar el negocio personalmente), si acudimos al Notario es porque somos conscientes de que ese documento privado al ser público tiene una especial validez y eficacia.
En definitiva, si se acude al Notario es por las grandes ventajas que por ello podemos obtener (por ejemplo en este blog explico las ventajas de la escritura frente al documento privado de compraventa; es similar al caso de que tengamos un dolor de cabeza: si no hacemos nada probablemente se curará con el tiempo, pero si nos tomamos una aspirina (que es bastante barata) nos ahorraremos muchas molestias.
Hechas las anteriores aclaraciones, hay que pasar a aclarar cuando el asesoramiento Notarial es gratuito y cuando no, así como cuando es conveniente asesorarse de un Notario o de otro profesional (abogado, gestor etc).
Hay que partir de la norma segunda del Anexo II del arancel notarial aprobado por Real Decreto 1426/1989, 17 noviembre cuando dispone:
El Notario no podrá percibir cantidad alguna por asesoramiento o configuración del acto o negocio, cuya documentación autorice.
La otra norma que conviene tener muy presente es el alcance del asesoramiento notarial, el cual viene fundamentalmente marcado por el art 147 del Reglamento Notarial según el cual:
Artículo 147.- El notario redactará el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes, la cual deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico, e informará a aquéllos del valor y alcance de su redacción, de conformidad con el artículo 17 bis de la Ley del Notariado.
Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplicará incluso en los casos en que se pretenda un otorgamiento según minuta o la elevación a escritura pública de un documento privado.
En el texto del documento, el notario consignará, en su caso, que aquél ha sido redactado conforme a minuta y si le constare, la parte de quien procede ésta y si la misma obedece a condiciones generales de su contratación.
Asimismo, el notario intervendrá las pólizas presentadas por las entidades que se dedican habitualmente a la contratación en masa, siempre que su contenido no vulnere el ordenamiento jurídico y sean conformes a la voluntad de las partes.
Clara y sencilla es la redacción, pero como siempre hay alguna “mente inquieta” interpretando normas jurídicas conviene precisar un poco su contenido.
- La gratuidad es sólo en relación al asesoramiento o configuración de un acto o negocio cuya documentación autorice, por lo que esa gratuidad no es aplicable en relación a actos o negocios no documentados ante Notario que nos asesore. Ello implica que el Notario como profesional del derecho puede cobrar los honorarios que libremente convenga con el cliente, si se le pide asesoramiento para un asunto o negocio que no vaya a formalizarse en un documento que autorice el Notario que asesore (llegue o no a realizarse el hecho, o formalizarse el negocio, y llegue ello a suceder en documento privado, o documento autorizado por otro Notario).
- El deber (añado yo placer) de asesoramiento hay que prestarlo imparcialmente, esto es, sin decantarse por ninguna de las partes del negocio (aunque con especial asesoramiento al consumidor), esta imparcialidad del Notario, es la que diferencia el asesoramiento del Notario del asesoramiento de un abogado (que actúa a instancias del cliente). El Notario busca el equilibrio contractual beneficioso para las partes, el abogado el equilibrio contractual beneficioso para su cliente.
- Finalmente el asesoramiento Notarial es estrictamente jurídico, el Notario ni es psicólogo, ni economista (aunque por experiencia práctica, pueda tener algunas nociones) nos puede informar de las consecuencias de un negocio, de qué pasa si se celebra de una forma o de otra; pero ni es un adivino que puede predecir el futuro (y por tanto qué pasará) ni nos conoce de forma que nos pueda decir qué nos conviene (todo lo más que es lo más conveniente en un caso estándar).
En definitiva el asesoramiento notarial no es gratuito, es un deber que el artículo 147 del Reglamento Notarial impone al Notario y que está comprendido dentro del coste del documento que el Notario autoriza (lo mismo que en dicho coste está incluido el que el documento tenga efectos ejecutivos, o que el documento se presuma válido, que produzca la transmisión del dominio, o que se presuma la capacidad de las partes). Pero recordemos que el asesoramiento es obligatorio para el Notario y voluntario para el cliente.
Ello no es obstáculo, para que en numerosas ocasiones (al menos eso nos pasa a los que somos “notarios de pueblo”) muchas personas vengan al despacho del Notario a realizar preguntas sencillas, que respondemos nosotros o nuestros empleados gratuitamente, pero eso lo hacemos por mera amabilidad, y por mera vocación de servicio, tenemos derecho a cobrar estas consultas aunque no lo hagamos (yo jamás lo he hecho, y no conozco ningún compañero que lo haga), pero aquí se suele aplicar el dicho “lo regalado, ni agradecido ni pagado”,.
No estaría de más una mayor gratitud social hacia esta profesión, en la que cientos de compañeros realizamos esta labor gratuitamente, y somos tantos, que incluso hay quien se cree que está en su derecho a preguntar, y casi exige un trato reverencial si no se les atiende con la rapidez debida, o si consultándote un tema complejísimo, o que escapa con mucho de tus conocimientos, les respondes que necesitas un tiempo de estudio.
Este último tipo de personas, son minoría, pues generalmente las personas son agradecidas si gratuitamente te preocupas por sus problemas e intentas ayudarles, pero aunque percibo el agradecimiento de la persona atendida, no percibo una gratitud de la sociedad hacia el Notariado, ni una real valoración de la función que realizamos.
Lo que si es evidente es:
- Que si el cliente acude con prisas a la Notaría y entiende que va “a firmar un papel” no dando importancia al contenido de lo que firma difícilmente será asesorado adecuadamente. Los temas jurídicos son de difícil comprensión para una persona normal, e intentar entenderlo todo rápidamente es imposible
- Que si el cliente miente al Notario difícilmente será bien asesorado (mentir a un Notario es como mentirle a un Médico, una estupidez cuyas consecuencias pagaremos en nuestras propias carnes).
- Que asesorar no es decirle a una persona lo que quiere oir, sino lo que debe de escuchar (muchos clientes cuando vienen a firmar a la Notaría un aval o un poder general se indignan porque medio en broma, medio en serio les pregunto ¿se fía Ud del deudor? ¿sabe Ud que los Notarios llamamos a esto un poder de ruina?).
- Para ser debidamente asesorados debemos de ser humildes (que no serviles), entrar en el despacho del Notario, dando lecciones de derecho, comparándolo con otros compañeros, dudando de su honestidad, o criticando su profesión, no es precisamente la mejor manera de conseguir que nos asesoren correctamente (créanme si les digo que esas conductas son más que frecuentes no ya en las Notarías, sino cuando el Notario simplemente se está tomando un café, o está con su mujer y sus hijos dando un paseo – pues no sé por qué, el Notario tiene que ser Notario a todas horas-)
He dejado deliberadamente tratado en parte la relación entre el asesoramiento de un Notario y el de un Abogado, pero me gustaría ahora aclararlo un poco más.
Ya he dicho antes que si el asesoramiento Notarial es gratuito (y lo es, pero en los términos expresados) y el de un abogado es oneroso, puede haber quien piense que es absurdo acudir a un abogado a consultar una cuestión, y que Notarios y Abogados debemos de estar todo el día a la gresca (nada más lejos de la realidad).
Creo que jamás he tenido una pelea con un abogado (pero si muchos debates, que al menos por mi parte han sido enriquecedores) por de pronto considero que un abogado es un compañero (pues muchos se sentaron junto a mi en el mismo pupitre de la facultad) y aunque tenemos iguales estudios, simplemente tenemos distintas especialidades y diferentes puntos de vista.
El tener distintas especialidades no es motivo de conflicto, sino de enriquecimiento, pues cada uno aporta el granito de arena necesario para la solución de los conflictos del cliente (normalmente el abogado viendo cómo actuará ante los tribunales, y yo tratando de ver como evitar que lo tenga que hacer), una discusión entre un abogado y un notario es como una discusión entre un cirujano y un anestesista: antes de la operación analizarán y decidirán la misma, pero en la mesa de operaciones, cada uno ejerce su trabajo (evidentemente con la necesaria comunicación, entendimiento y complicidad entre ambos).
El que el Abogado mire más al juzgado y el Notario al Registro de la Propiedad o Mercantil, simplemente provoca que el interés del cliente se resuelva mejor.
Los Notarios tenemos el problema de hacer entender al cliente, en la no más de media hora, que como mucho se tarda en leer y firmar una escritura, qué hace y que consecuencias tiene. A mi me tranquiliza mucho que el cliente venga con un abogado de su confianza, pues ya antes de la firma ha sido debidamente informado de lo que va a hacer, ha sido asesorado de lo que más conviene a sus intereses, y además cuando mientras firmamos comprueba que yo simplemente con otras palabras le digo lo mismo que su abogado (es imposible que dos personas expliquen de igual forma el mismo tema) lo que hace es salir más tranquilo y más satisfecho.
Resulta absurdo como generalmente tendemos a simplificar cosas complejas, y complicar las sencillas. Todos entendemos que para arreglar un cuarto de baño hay que llamar a un fontanero, a un albañil y a un pintor (cada uno hace su trabajo) ¿Cómo podemos pretender que algo tan complejo como un negocio nos lo explique un único profesional?.
Por poner un ejemplo sencillo como es el acta Notarial. Normalmente el acta Notarial es la antesala de un pleito que vamos a tener con alguien ¿Cómo podemos pretender que el Notario nos diga que hay que consignar o no en el acta si ni sabe el pleito, ni nos lo va a llevar?.
Si hablamos de una sencilla compraventa, el precio siempre es caro para el comprador y barato para el vendedor ¿Cómo podemos pretender que el Notario nos informe de eso? es más aquí incluso no hace falta un abogado, sino un agente de la propiedad inmobiliaria.
En una hipoteca, en la que frente a nosotros tenemos a un banco que cuenta con una asesoría jurídica y una asesoría financiera contrastada y solvente ¿Cómo se nos ocurre negociar en un plano de igualdad con ellos? ¿Cómo es que no nos asesoramos de un economista que nos diga si podemos o no realizar la operación y de un abogado que nos diga que cláusulas podemos o no aceptar?; ¿cobran estos profesionales?, pues si, pero no le quepa a Ud la más mínima duda de, que el que pagará las graves consecuencias de una decisión incorrecta será Ud.
Como conclusión:
- Es conveniente que empecemos a entender que no basta con que tengamos derecho a algo, sino que los derechos hay que ejercerlos.
- Que conviene ejercer los derechos en el momento oportuno, pues igual nos puede asesorar el Notario antes como después de la firma, pero si hablamos con el antes, además de evitar miedos y temores, lograremos que nuestros problemas se resuelvan más fácil y económicamente
- Conviene que empecemos también a entender el concepto de gratuidad (que significa “sin contraprestación”) y aunque es verdad que como dice el refrán “lo regalado: ni agradecido ni pagado”, no menos cierto es que también hay otro dicho según el cual “lo más barato en esta vida es aquello que nos cuesta el dinero”.
Creo que ha quedado claro que el asesoramiento notarial no es gratuito, pues simplemente está comprendido dentro de los diversos servicios que el Notario presta al cliente, nunca he pretendido que este blog sea políticamente correcto, por lo que ahora hay que plantearse si ¿ese asesoramiento es gratuito para el Notario?.
Evidentemente para poder asesorar el Notario ha de ostentar dicha condición (esto es ser Notario) y para ello ha de invertir una parte importante de su tiempo en unas oposiciones de gran dificultad. Además, he explicado que el Notario no recibe ni un duro de las arcas públicas, pese a ser funcionario público: tanto el local donde trabaja, como los medios materiales de los que se sirve (la inversión en informática que debe realizar un Notario es elevada), como el personal a su servicio, es costeado por el Notario de su propio bolsillo.
Resulta evidente que el notario no trabaja gratuitamente: primero porque, como cualquier persona trabaja por dinero; pero es que además, al actuar como empresario, el ejercicio de su actividad le cuesta el dinero.
¿De donde saca el dinero el Notario? pues del servicio que presta, el cual es pagado por los ciudadanos que demandan tales servicios.
La particularidad es que tales servicios no son retribuidos en la forma que libremente quiera fijar el Notario, sino en unos aranceles aprobados en Noviembre de 1989 (como lo oyen, hace casi veinticinco años).
¿25 años cobrando lo mismo? pues si, el Notario soporta el aumento del coste de la vida en cuanto a gastos (aún recuerdo cuando aprobé las oposiciones en el año 1997 y por 80 ptas echaba un litro de gasolina en el coche, pero ahora está cerca de 150€ -que rozan las 400 ptas-, o como mi primer empleado cobrando poco más de 200.000 ptas era una de las personas mejor retribuidas de su pueblo, y ahora tengo un empleado que cobra lo mismo y simplemente está un punto por encima de lo que se llama un mileurista -por no hablar de que entonces ese sueldo era un muy buen sueldo, porque te permitía un buen nivel de vida, y hoy en día también lo es pero por otros motivos).
De hecho la realidad es que desde que aprobé las oposiciones, raro es el año que no hay una disposición legal que por el más variado motivo, hace una rebaja arancelaria; cuando no se aprovecha para elevar impuestos que se crean exclusivamente para gravar los documentos notariales (así sucede con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -que sólo grava los documentos notariales- y que del 0.5% ha pasado en Andalucía a ser el 1.5% -si, tres veces más-).
¿Cuál es el resultado?, pues por las noticias publicadas en prensa, ya hay cinco Notarios en concurso de acreedores, y rara es la Notaría que no ha hecho reajustes de plantillas, despidos, expedientes de regulación de empleo etc.
¿Redunda ello en el servicio, y por tanto en beneficio del ciudadano?, la respuesta es tan obvia que simplemente pondré un ejemplo.
Hace unos días un cliente me requirió para hacer un acta: en ella tenía que ir a un domicilio a recoger las llaves de un piso, para luego ir a dicho piso a hacer unas fotos y dejar constancia de como se encontraba el inmueble. El abogado llamó preguntando por el coste, y le dijimos que dependía del número de fotos que se realizaran, y del contenido de la diligencia pero que aproximadamente unos 150€.
Recogidas las llaves y llegando al piso, comprobamos que las llaves no abrían, porque la puerta estaba atascada, por lo que hubo que llamar a un cerrajero (que tardó hora y media en llegar), al intentar abrir el cerrajero comprobó que la cerradura estaba rota y que había que cambiarla, diciéndole al cliente que ello suponía 120€ más IVA; el cliente le dijo que esperara un momento, a lo que el cerrajero le contestó que eran las tres y media de la tarde y que él tenía que comer, por lo que o tomaba una decisión o que se esperara a las cinco.
Al final se abrió la puerta (ni que decir tiene que si yo tenía hambre, o estaba cansado era un tema sobre el que nadie se cuestionó nada), el piso se encontraba completamente vacío (salvo los electrodomésticos), el cliente me dijo que hiciera las fotos, a lo que le contesté que ni soy fotógrafo ni tengo cámara, por lo que no podía hacerle el favor.
Tras una de esas caras y un rebuzno de los que te hacen plantearte si te vas o te quedas, el cliente con su teléfono móvil decidió hacer las fotos (advirtiéndole yo que no hiciera muchas pues podría encarecer el acta), empezó a decirme todo lo que faltaba y manifestar algunas dudas sobre algunos objetos, por lo que quedamos en que hiciera tranquilamente un inventario y que me lo entregara con posterioridad .
Recibidas las fotos (que por otra parte me hizo llegar por correo electrónico y tuve yo que ir a imprimir a una papelería y me costó la salida y el dinero) y el inventario, terminé y facturé el acta que acabó costando 250€ (IVA incluido).
La llamada del señor al despacho diciendo que había sido engañado fue tremebunda, el que le explicara que estuve tres horas con él inútil, el que le hiciera ver la factura del cerrajero (que sólo trabajó media hora) sólo lo indignó porque consideraba que estaba mezclando cosas que no tenía nada que ver.
El notario presta un servicio de calidad, poco apreciado, pues nadie valora los problemas que evita, pero si se quiere mantener esa calidad, no se puede tener a alguien durante veinticinco años cobrando lo mismo y multiplicando exponencialmente sus gastos.
La conclusión de todo lo escrito es que el asesoramiento que presta el Notario cuando alguien reclama sus servicios, es parte de los servicios contratados, y por tanto es un derecho del cliente que le cuesta el dinero, pero es muy onerosa para el Notario.
Tengo que reconocer, independientemente de que escribes estupendamente y te asiste la santa razón, que aunque tiene este escrito una reflexión seria de nuestro cometido y dices verdades como puños, que me he sonreido bastante al leerla, como lectura amena y porque en lo abusrdo de muchas situaciones en las que nos enfrentamos, no pierdo el sentido del humor. Que no me falte nunca. Un abrazo
Muchas gracias Margarita, tampoco creo que escriba tan bien (sinceramente creo que me enrollo muchísimo, y muchas veces ni yo mismo me entero de lo que escribo).
En todo caso, si consigo sacar una sonrisa, explicar un poco nuestro día a día, y hago ver el mundo del derecho de una manera algo diferente (incluso para los propios juristas -que a veces nos gastamos menos cintura que Falete-) he conseguido con este blog mucho más de lo que en mi pajolera vida podría imaginarme.
Lo que si que te animo es a que participes, aquí entran tres loqueras como tu y yo, y no se pretende absolutamente nada que no sea dar un punto de vista personal del mundo del derecho (siempre que hay un mínimo de cariño a ese mundo y ganas de compartir inquietudes).
Lo que más ansío con mis entradas son críticas furibundas, pues confieso que ni yo mismo acabo de creerme muchas cosas que escribo, y me quedo perplejo ante algunas que leo.
¿Te animas?
Coincide con lo que intuía, la verdad. Aparte de todo, ¿qué tanto por ciento de asesoramiento legal lo prestan los oficiales, en lugar del Notario? Gracias.
Los Oficiales (y todos los empleados de una Notaría) son pieza clave de la misma.
El porcentaje de asesoramiento del Oficial y del Notario, depende de cada Oficial y de cada Notario, es más de cada Notaría; pero creo que fundamentalmente depende del grado de pasión que uno y otro tenga por su oficio, así como del grado de complicidad de ambos.
He servido varios destinos, y merece una mención especialísima Paco, que era mi oficial en Fuente Obejuna.
Llevaba más de veinticinco años al frente de la Notaría, y su vocación de servicio, capacidad de trabajo, y cualificación eran impresionantes.
Por más que yo intentara atender personalmente a las personas, estas preferían esperar para hablar con Paco, que se había ganado el prestigio a pulso (yo era un jovenzuelo que llevaba meses en el pueblo).
Recuerdo con horror las pocas veces que entraba en mi despacho, diciendo “tenemos un problema”, porque aquello no era un problema, sino un problemón.
Un ejemplo es que entró dos veces diciendo “tenemos un 811 CC”, la primera vez creí que no sabía de que hablaba, pero la cuestión es que sabía perfectamente que era la reserva troncal; es más en uno de los dos casos se tiró una semana amargado porque creía que la culpa era suya, al recomendar hacer una partición repartiendo los bienes entre hijos y madre, adjudicando a aquellos la nuda propiedad y a estos el usufructo (para evitarles hacer la posterior escritura de partición de la herencia de la madre).
En principio el oficial es la primera toma de contacto, y en función de la cualificación de ese oficial, deriva o no el asunto al Notario.
Sea como fuere, al oficial, normalmente llega sólo alguna de las personas que va a otorgar la escritura, por lo que ello no es excusa para que el Notario, en el momento de la firma, cuando todas las partes esté presente deba:
Primero preguntar si tienen claro y saben que va a hacer.
Segundo leer la escritura de la forma más fácilmente entendible para las partes.
Tercero, hacer especial hincapié en aquellos extremos que por inusuales, o por su trascendencia merezcan ser destacados.
muy buenas mi pregunta sería tengo opción de alquilar una casa con opción de compra y el hombre es una persona mayor la casa está puesta a su nombre y de su mujer pero la mujer murió y la parte de la mujer a quedado para su dos hijos pero no se hablan con el padre se podría hacer el contrato sin la firma de los hijos?
Hola Francisco José.
La pregunta no es si los hijos se hablan o no con el padre, sino si han hecho o no la partición de la herencia y la casa se ha adjudicado al padre, en caso contrario, el padre no puede disponer de la casa, y no te recomendaría la firma de ese contrato, pues faltaría el consentimiento de dos personas, y por tanto podrían impugnarlo.
Especialmente grave sería la opción de compra, pues no puedes ejercerla frente a quien no te la ha concedido.
Un saludo
Buenas tardes mi pregunta es la siguiente. Como puedo conseguir los papeles de una casa la cual está a nombre de mi madre papá pero el ya falleció y no dejo testamento pero se supone dejo todo a mi nombre sin tener problemas con mis hermanos, también el problema es que la casa no tiene papeles en sí que puedo hacer… Agradezco su respuesta de antemano
Hola Erica.
Lo que hay es que promover la declaración de herederos intestados y luego hacer el reparto de la herencia con tus hermanos, acude a la Notaría más cercana, te informarán gratuitamente.
Un saludo
No es necesario que cobren por arancel, pueden hacerlo por nómina igual que el resto de los funcionarios públicos.
Hola Luis.
Por mi parte no habría el más mínimo problema, siempre y cuando los costes del despacho y la responsabilidad por mis actuaciones también la asumiera el Estado.
¿Crees que eso redundaría en un mejor servicio?
Un saludo
Hola buenos días, mi suegro tiene una casa de tres plantas y una de las plantas,la primera que está construida en bruto se la ha dado a mi novio. Nos gustaría saber cuáles serían los gastos de la donación y de poner dicha planta a nombre de mi novio, es decir, hacerla vivenda independiente. Gracias.
Hola Tania.
Depende de la comunidad autónoma y del valor del bien donado el coste fundamental de la escritura (que es el impuesto de Sucesiones y Donaciones así como la “plusvalía municipal) el resto de los gastos son Notaría y Registro de la propiedad, que también dependen del valor, pero que difícilmente superarán los 500 y 300 euros.
Un saludo
Buenas noches, estoy pendiente de firmar un documento de paga y señal para un piso que no ha pasado la ITE (la finca de 2 vecinos tiene 115 años) he convenido con la agencia que no vamos a comprar la casa a no ser que aporten una ITE favorable y así lo han hecho constar en el documento de señal, si el resultado es desfavorable me devuelven el dinero y si no hay aceptación de la posesión también (esto no lo he entendido) ahora bien si yo renuncio se quedan la señal. Quién designa el notario que otorga escritura? Puedo consultar al notario de la entidad bancaria que figura en los gastos de la hipoteca? Estoy un poco hecha un lío. Gracias de antemano
Hola Anna.
Veo muy bien esa estipulación que condiciona la validez de la venta al resultado de la ITE (aunque obviamente no he visto su redacción, y siempre recomiendo que ha haga un profesional del derecho) sinceramente desconozco que significado tiene esa “aceptación de la posesión”, dado que la posesión es un hecho que ni se acepta ni se deja de aceptar, por lo que te recomiendo que le preguntes a quien redactó el contrato.
El Notario, si eres consumidor y empresario o profesional el vendedor, lo designas tu, en otro caso el que se haya comprometido al pago de sus honorarios en el contrato (suele ser habitual pactar que los gastos de Notaría son de cuenta del comprador, aunque la ley no establece exactamente eso).
No entiendo lo del Notario de la entidad bancaria, por dos motivos: primero porque los bancos tienen los mismos Notarios que los demás ciudadanos, pero segundo porque no veo que pinta el banco en todo esto (salvo que sea quien venda).
Lo que si que puedes es preguntar gratuitamente es al Notario que vaya a hacer la escritura pública de venta, sea ese Notario elegido por el vendedor o por ti, pues una vez elegido el Notario, este actúa de forma imparcial entre vendedor y comprador, y tiene que asesorar a ambos (obviamente lo que no puede, o no tiene por qué, es asesorarte en ese documento privado, pues él no lo ha elaborado).
Un saludo
Buenas noches Francisco,
Muchas gracias por las aclaraciones, llevaba un jaleo mental entre conceptos, profesionales implicados en el tema y gestiones con el banco y la agencia que no sabía quién hacía qué. Desde que estoy con el tema te leo mucho, tal como aconsejas en tus post pedí asesoramiento a un abogado para que revisara el documento de señal, yo no era partidaria de dar señal pero la agencia insistía en que era necesario para que los propietarios se pusieran en marcha con lo de la ITE y una vez obtenido el resultado favorable escriturar directamente, yo previamente había hecho todas las gestiones que creía pertinentes (contraté un aparejador para que revisara posibles daños estructurales, solicité la tasación de la vivienda y confirmé la concesión de la hipoteca por parte de mi banco). Tenían 10 días para presentar el informe, ha pasado el plazo y la agencia no se ha puesto en contacto conmigo, cada vez que llamaba me daban largas con explicaciones vagas ( falta localizar a algún heredero,el tecnico solo ha podido ver la fachada, etc). Hoy he llamado para pedir una explicación clara de lo que está pasando y me dicen que los dueños, como yo he tardado en dar la señal, han encontrado otro posible comprador (que les paga en negro?¿?¿) y que el jueves me confirman a quién eligen, eso sí, si me eligen a mi hay que firmar arras ese mismo día ?¿?. Me he enfadado tanto que le he dicho que mañana vamos a por nuestro dinero. No le tengo confianza a la agencia, la casa lleva en venta mucho tiempo y llevamos aproximadamente un mes con gestiones, parecían muy dispuestos a vender creo que me estan mintiendo no sé exactamente porqué pero yo voy a perder la compra después de todo, tengo derecho a solicitar la ejecución forzosa? Aunque tenía muy claro que quería que la ITE estuviera pasada. Disculpa las molestias, como puedes comprobar por las horas en las que escribo, este tema me ha robado muchas horas de sueño.
Saludos y mil gracias
Hola Anna.
Lamento muchísimo lo sucedido, aunque creo que tu misma has comprobado que las excusas y presiones no suelen ser muy recomendables, por más interés que tengas en la casa, recuerda que más vale una retirada a tiempo que empecinarse en lo que no puede ser.
Un saludo
¡Buenas noches! Después de llegar a un acuerdo verbal con hijos de dueño para comprar una casa, he decidido no seguir adelante porque ellos sigue ofreciendo su casa a potenciales compradores y porque además he descubierto que no posee conexión a red de alcantarillado.
Fuimos un dia al notario para iniciar el proceso. El secretario tomó mi numero DNI y el precio acordado.
Por parte de hijos de dueño aún tienen que hacer escritura de herencia. El dueño anciano debe permitir venta a sus hijos si fuesemos a firmar al notario.
¿Pueden exigirme seguir con el proceso
y demandarme cantidades? Cómo he de obrar? Supongo que hay que pagar algunas costas de notaria por sus gestiones
Hola José.
Entiendo que puedes resolver el contrato y que los que tienen que pagar son los que han encargado la herencia (mitad del arancel) aunque como siempre, la forma en la que se produzcan las negociaciones puede cambiar lo que te digo.
Un saludo
Estimado señor Francisco:
Estoy registrado junto a mi pareja como pareja de hecho en Andalucía. He firmado por indicación de un abogado un pacto ante notario de pareja de hecho que dice textualmente lo siguiente:
“Serán gastos de la pareja de hecho formalizada, los necesarios para el mantenimiento de sus miembros y el de los hijos e hijas comunes que convivan en el hogar familiar, y en especial:
Los que tengan la consideración legal de alimentos
Los de conservación o mantenimiento de la vivienda familiar u otros bienes de uso necesario de la pareja
Estos gastos y cargas comunes de la pareja, de la familia y del sostenimiento del hogar familiar, con arreglo a su posición social, serán de cuenta de que ambos miembros de la pareja, en proporción a sus respectivos ingresos.
No serán gastos comunes los derivados de la gestión y defensa de los bienes propios de cada miembro ni los que responden a su interés exclusivo”
Mi pregunta y la duda que me surge ahora es:
A pesar de haber firmado este pacto sigue existiendo separación de bienes y cada cual sigue teniendo su cuenta bancaria y su propio patrimonio ( tengo un piso a mi nombre que únicamente pago yo la hipoteca) y no me podrá reclamar algo como suyo en un futuro en caso de posible ruptura ??
Muchas gracias por su atención
Hola Pedro.
sE trata de un pacto relativo a los gastos ordinarios, pero no un régimen económico matrimonial o de la pareja de hecho, por lo que creo que cada uno mantiene sus propiedades y hace suyas las ganancias.
Saludos
Buenos días,
A ver si Ud me pudiera aclarar una duda respecto a los honorarios notariales.
Tengo que hacer una división horizontal y la cuantía que le correspondería percibir al notario según el arancel (teniendo en cuenta número de folios, descuento obligatorio del 5% aplicado etc) sería de unos 600 euros. Sin embargo me pide 1600 (sólo por gastos de notaría, excluídos gastos de gestión de liquidación de impuestos etc). ¿En concepto de qué puede cobrar estos 1000 euros de más, puede ser por haber redactado la división horizontal, o la redacción está ya incluída en el arancel?
Gracias por su atención.
Un saludo.
Hola María.
Evidentemente si has calculado el arancel debidamente esa diferencia de mil euros es inexplicable, sin embargo no tengo elementos de juicio suficientes para saber quien es el que ha calculado indebidamente la factura.
Te recomiendo que acudas al Notario y pidas que te la expliquen, pues cualquiera puede cometer un error; en todo caso tienes el derecho a impugnar la minuta ante la Junta directiva del Colegio Notarial, recurso que es gratuito y que puedes presentar bien ante el mismo Notario, bien ante el Colegio Notarial.
Lo que si puedo indicarte es que la redacción de la escritura y el asesoramiento necesario para su otorgamiento están comprendidos dentro del arancel.
Un saludo
Muchísimas gracias por la aclaración y por su pronta respuesta.
Un saludo
Buenas noches.
Me gustarìa consultarle algo y le agradeceria que me respondiese al email.
Estoy apunto de comprarme una vivienda..que fue la casa de un portero de la comunidad..la comunidad vendiò la vivienda a una sociedad..y esta no la tiene en el registro de la propiedad..serìa usted tan amable..de explicarme..que debo pedir antes de lanzarme..soy muy cateto en todos estos tramites y no quiero que la peguen..
Muchas gracias
Hola José Manuel.
Perdona que use este medio, pero es que llevo el blog y el correo en ordenadores distintos (al blog le dedico el tiempo que puedo).
Ante todo nadie es cateto, simplemente cada uno sabe de lo suyo, y lo absurdo es hacer algo sin preguntar.
Por lo demás yo pediría que el vendedor inscriba su propiedad antes de realizar trámites; especialmente porque puede que no esté ni inscrita en el Registro de la Propiedad la desafección de la vivienda del portero; piensa que te vas a gastar un dinero, y que no se trata de una cuestión de confianza, sino de hacer las cosas bien hechas ¿aceptaría esa sociedad billetes rotos?, si tu pagas con dinero de curso legal y sin problemas, no tienes por que asumir problemas ajenos.
Un saludo
Buenas noches Francisco:
Quisiera saber si un notario nos podría asesorar sobre qué papeles hacer tras la compra de una vivienda de cara a herencia. Mi pareja y yo tenemos la posibilidad de adquirir una VPO en Vizcaya pero solo puede ser uno el títular ya que los dos juntos nos pasamos. Yo tengo una niña de anterior relación y si soy yo el propietario, mi pareja teme perder el piso si yo falleciese. Si ella fuese la propietaria, mi hija no tendría derecho…Por favor podría decirme si un notario nos podría asesorar antes de firmar el contrato de compra?. Muchisimas gracias
Hola Urtzi
Claro que si, lo que tenéis es que hacer testamento y precisamente este post os explica que el asesoramiento necesario para el otorgamiento del mismo es gratuito, y en vuestro caso además especialmente recomendable.
Saludos
Buenas Francisco le escribo porque tengo muchas dudas, yo y mi pareja nos vamos a meter en una hipoteca pero y el jueves firmamos pero cuando me han dado el informe personalizado que debe ser el que dirmamos leyendo tengo muchas dudas la primera:
1 El dinero de papeleo de un piso es el 10%de lo que cuesta ? El que queremos cuesta 35 000 …
Hola Jakelin.
Se ha cortado el comentario, por lo que poco puedo ayudarte, sólo veo que “el papeleo de un piso” es un 10%, sin embargo no se si compras o no, ni por qué precio, en todo caso, y con los pocos gastos que aportas, te indico tres cosas:
1.- El banco sólo te va a pedir una provisión de fondos y todos los pagos que haga en tu nombre lo justificará debidamente.
2.- En los tres días anteriores a la firma tienes derecho a acudir a la Notaría en la que se va a firmar, y pedir que te informen de todo, haz uso de ese derecho, y acude a mi compañero, el tiene todos los datos y te puede informar mejor que yo.
3.- No tengas prisas en firmar, ni firmes con dudas.
Saludos
Buenas tardes, Francisco.
Te cuento mi situación, mi pareja y yo que reside en otra localidad nos vamos a vivir juntos pero antes queríamos hacer unas reformas en su vivienda actual, yo carezco de propiedades en la actualidad. Ella ya tiene una hipoteca por valor de 119.000€ (valor actual de lo que se debe)y la reforma integral costaría unos 70.000€, dicha hipoteca cuenta ya con el aval de casa de su padre y de el mismo, en el caso de la reforma. ¿Hay modo de que yo pudiera ser el titular de la posible segunda hipoteca sin ser incluido como propietario en la vivienda a reformar? Yo tengo empleo fijo y cuento con nómina mensual de 2.000€.
Y para pedir un asesoramiento más a fondo, ¿me aconsejas acudir a una notaria o a un bufete de abogados? Es que todo este tema legal, me está dando mil dolores de cabeza.
Muchas gracias por adelantado, un saludo
Hola Nacho.
Tanto en la Notaría como en el despacho de abogados te informarán sin problema alguno, aunque debes empezar entendiendo que una cosa es el préstamo (nada impide que seas prestatario) y otra la hipoteca que es una garantía accesoria de dicho préstamo.
Cabe constituir la hipoteca en garantía de una deuda propia o ajena (ojo que ese aval de una casa, suena a hipoteca y no a aval -pues son garantías distintas y con consecuencias diferentes).
El problema que se plantea es que vas a contraer una deuda, y que dicha deuda va a ser como consecuencia de un dinero que mejora algo que no es tuyo, no se si te conviene o no; no ya el hipotecar, sino el que garantices de algún modo que ese dinero revertirá de una u otra forma en ti, en caso de crisis de la pareja.
Saludos
Hola,
Indagando en cómo poner una reclamación contra una notaría, he encontrado su escrito. A mi me gustaría comentarle, primero que mi experiencia con la notaría ha sido muy deficiente. Y le explico: yo soy abogado (y opoditor a judicaturas) he acudido con mis clientes a una notaría para efectuar reconocimiento de paternidad. Está claro que no es un asunto respecto del cual, la figura del notario tenga un conocimiento exhaustivo. Pero lo que es inadmisible, creo yo, es que el oficial con el que hablé, demuestre un absoluto desconocimiento, teniendo por mi parte que indicarle los artículos aplicables (119 CC y concordantes) y la documentación necesaria, a lo expuesto, añadir que los clientes me comentaron que se sintieron intimidados por sus gestos en la primera cita. Transcurrido bochornosa situación, nos da cita con el notario, al cual tan sólo vimos durante los tres minutos que se limitó a leer el acta de reconocimiento (fallos inclusive que tuve que solicitar que rectificara). Finalizado el acto, el personal de la oficina, tras preguntar (delante de los clientes) cuándo estaría preparado el documento, me contestan que ni idea. Insisto que la notaría debe dar comunicación al Registro Civil y que lo informen de inmediato al oficial, el mismo sin salir a responder personalmente, tras ir la chica a comentárselo, sale dicha chica y manifiesta, ya le llamaremos mañana. Pues bien, al día siguiente no llamaron. Dejé pasar ese día, llamé al siguiente y la contestación fue “no sé yo no lo llevo”, tras insistirle en que se le dejase nota de mi llamada sl oficial, a lo largo del día no recibí respuesta, así varios días, no contestando el oficial ni a mis llamadas ni a los emails. Finalmente, volviendo a llamar yode nuevo, transcurridos días, me dijeron con tono desagradable, que ya estaba. Finalmente, comentarle que cuando fui con los clientes a recoger el documento, cobraron un importe mayor que el que al inicio me indicó el oficial por mail. Se lo puse en conocimiento de la secretaria/ administrativa, la cual se limitó a ir a preguntarle al oficial y al volver me dijo que el oficial le había dicho que en el importe inicial no se incluía la comunicación al registro civil. Perdón???? Es que en una notaría desconocen que deben dar parte al registro??????? Entonces pedí hablar con el notario, comentar que eran las 9:15 horas de la mañana y no había ningún otro cliente en la notaría, la secretaria con gestos inadmisibles fue a informar al notario y salió diciendo que si quería hablar con él pidiera hora y día. Y le insisto soy abogado y opositor a judicaturas y estaban los clientes delante. Esta es la situación. Me gustaría saber cuál es su opinión al respecto. Mi opinión es la siguiente: falta absoluta de profesionalidad por parte de todos loa trabajadorea de la notaría, del más bajo hasta el notario incluido, intolerable, y una falta de respeto y de educación del todo inadmisible, detestable y que opino debo dar a conocer. Mi pregunta es cómo cree que debería dar a conocer esta situación? Creo que no vale con quejarse, que se tiene que actuar en consecuencia y más en casos como este, en que la diferencia entre las notarías se basa en la calidad del servicio, puesto que se rigen por aranceles. Debo remitir queja al Colegio? O mejor, dada la posibilidad hoy de dar nuestra opinión en la propia página web de la notaría y así informar a futuros clientes?? Está claro que además por mi parte el boca-oreja va a ser muy importante, puesto que no le voy a llevar ni yo ni mi despacho a ningún otro cliente y lo voy a comentar con todos los abogados que conozca. Gracias
Hola Elisa.
Aunque en algunas cosas que comentas no estoy de acuerdo (especialmente en pedir a los oficiales un conocimiento jurídico avanzado -piensa que son dignos oficinistas, que no tienen por qué tener formación jurídica, la cual más que por sus estudios viene dada por el trabajo diario y la formación del Notario-) el conjunto de la historia que comentas es lamentable. (especialmente el trato recibido, y las formas, que aunque difíciles de explicar se sienten).
De todo lo que me cuentas, yo resumiría en que lo que tienes es lo que yo llamo “notario de armario”, que es el notario que está encerrado en el armario (o sea su despacho) y que desempolvan exclusivamente para firmar; precisamente el Notario está para abordar los “asuntos más raros”, y aunque todos tienen importancia, hay algunos que por lo inusual, lo personal o lo complejo, requieren más atención del notario.
El no querer atender a quien te lo pide es inaceptable, y más si no hay nadie; es cierto que en ocasiones la Notaría está vacía pero el Notario está preparando un asunto; sin embargo, nada impide rematar en cinco minutos el problema concreto que estés abordando y tratar personalmente a quien se ha molestado en ir a verte.
Lo de los correos y los presupuestos es algo que nunca me ha gustado, pues hasta que se firma la escritura nunca se sabe que coste tendrá, por lo que normalmente no doy presupuestos, y si lo hago advierto que es algo aproximado.
Lo del retraso en dar una copia de un documento que como mucho se tardan veinticuatro horas, tampoco lo entiendo; cierto es que el plazo son cinco días hábiles, pero los plazos no están para agotarlos, y si en algo te has equivocado, me parece que no es mal desagravio el tratar de esmerar tu diligencia.
En todo caso, de lo que cuentas, y con diferencia, lo que peor considero (pues quizá algunas cosas sean fallos de oficina) es el trato displicente, la falta de preocupación por tu asunto, especialmente en un tema tan delicado y sensible como el que se abordaba, y la falta de ganas por atender a alguien que necesita ayuda (máxime cuando un abogado siempre es un compañero, que a mi juicio requiere un trato especial).
No creo que la queja al colegio sirva de mucho, pues la mala educación y la falta de pasión no son sancionables reglamentariamente, aunque desde mi perspectiva merecen reprobación (en todo caso te animo a hacerlo, pues también así la junta directiva puede tomar nota de cómo se trabaja en esa oficina).
Obviamente no puedo ofrecer mi blog para denunciar a nadie en concreto (sabes que la LOPD y la Ley Orgánica de la Protección del Honor y la Intimidad me lo prohiben -máxime sin oír la versión de mi compañero) sin embargo no dudo de tus palabras, y por supuesto que para nada defiendo al que te haya tratado así, ni creo que eso sea algo distinto de un “notario de armario”.
Afortunadamente tienes el derecho de ir a cualquiera de los restantes notarios de España; derecho que te ruego que ejerzas, y por supuesto, el boca a boca, en ocasiones es más eficaz que muchas denuncias públicas.
Sólo te pido que no nos metas a todos los notarios en el mismo saco, pues algunos tratamos de hacerlo lo mejor posible; y que seas generosa con los fallos que podamos cometer (piensa que tu también los cometerás como profesional, y que nadie es perfecto). Sin embargo siempre digo que lo importante no es la aptitud, sino la actitud, y lamentablemente tu te has topado con una falta de ambas.
Saludos
Buenos días Francisco, es muy claro tu artículo, te felicito.
Si puedes ayudarme, tengo una consulta para hacerte, ya que desconozco la legislación vasca sobre los bienes heredados.
Mi madre ha heredado de parte de sus abuelos en el año 2015 un porcentaje de 2 viviendas ubicadas en la privincia de Vizcaya (en las ciudades de Bilbao y Erandio).
El trámite ya está terminado y en el Registro de la Propiedad ya está registrado el cambio de titular.
Ella esta casada hace 42 años con mi padre y ahora quiere vender ese porcentaje heredado el año pasado, ya que hemos encontrado a un comprador.
La pregunta es la siguiente: al firmar la venta ante un notario de Vizcaya, es necesario que su marido dé el consentimiento? O al tratarse de un bien heredado no se necesita el consentimiento del cónyuge y con firmar mi madre ya es suficiente?
Tengo entendido que en casi toda España no es necesario si se trata de bienes heredados, pero por tratarse de Vizcaya ….. me ha surgido la duda y por eso mi consulta.
Desde ya, muchas gracias.
Atentamente,
Juan Ignacio López Ribes
Hola Juan Ignacio.
Hace 17 años que no estudio ni aplico el derecho foral, especialmente el Vizcaíno, que como sabes ha cambiado recientemente, por lo que me parece una temeridad responderte, si bien recuerdo que Bilbao y creo que Erandio eran territorios en los que se aplicaba el derecho Civil Común.
Saludos
Buenos dias Francisco,te agradeceria que me resolvieras unas dudas.
Tengo unas escrituras de herencia en la que mi difunta abuela nos deja la vivienda al 50% a mi hermana y a mi. estas escrituras son del 1993 .Ahora nos hemos decidido a vender y el comprador me solitica una nota simple para entregar en su banco para solicitar hipoteca,al pedir la nota simple me doy cuenta que en las escrituras el nº de la vivienda y los metros no son correctos y claro al comprador no le vale.
Donde tenemos que ir para solucionarlo?
Es necesario acudir a la notaria donde se hicieron
Se puede registrar la vivienda?
Estoy muy perdida y no se como hacer correctamente.
Te agradeceria que me dijeras como lo puedo solucionar.
Muchas gracias de antemano.
Un saludo.
Hola Belén.
Sin ver la documentación poco puedo añadirte, aunque probablemente sea un tema fácilmente resoluble, lo mejor es que acudas con la documentación a la notaría más cercana
Saludos
Hola mi abuelo falleció hace 2 meses. Dejó testamento a sus dos hijos pero mi madre (su hija) también falleció. Mi pregunta es: Al fallecer él yo heredo la parte de mi madre, yo tengo una deuda con el juzgado me pueden embargar mi parte de la herencia? Muchas gracias
Hola.
Lo que pueden los acreedores es pedir que te pronuncies sobre si aceptas o no la herencia, y de renunciarla perjudicando sus derechos, pueden pedir al juez que la acepte en la medida necesaria para cobrar.
Saludos
Hola Francisco me gustaría q me ayudes a resolver esta insertidumbre. Mira yo soy casada y hemos comprado un carro con mi marido pero el carro sale a nombre de los dos en la tarjeta como yo propietaria y el copropietario . pero lo q queremos esq solo salga el carro a mi nombre q documentos tengo q hacer y q tengo q pagar y donde . por favor gran fransisco resuelve este caso .
Hola Helen.
Por el tema que planteas veo que no eres de España, por lo que poco puedo ayudarte dado que desconozco la normativa de tu país.
Saludos
Buenas tardes,
me gustaría saber si un notario tiene establecidos unos honorarios a la hora de escriturar la declaración de una obra nueva en el caso de VPO, o si puede cobrar los honorarios que él mismo fije.
Gracias anticipadas por su respuesta.
Ina saludo
Hola Carmen.
Sea obra nueva o no, todos los honorarios notariales están regulados en el arancel notarial y no es libre el Notario de fijar libremente sus honorarios.
Saludos
Buenos días Francisco,
Muchísimas gracias por tu respuesta.
Cómo puedo saber cuales son los honorarios para una escritura de obra nueva de VPO por valor de 6.748.445,88 euros?
Gracias anticipadas por tu respuesta.
Un saludo.
Hola Carmen.
Perdona que sea borde, pero dudo muchísimo que una V.P.O tenga un valor de seis millones de euros, pues en ese caso el arancel es incluso es libre; de todas formas, la mejor manera es acudir a la Notaría más cercana, donde hay obligación de tener a disposición del interesado un ejemplar del arancel.
Por si te sirve de algo aquí tienes las normas que lo regulan (aunque las V.P.O -si es que aquí hay una V.P.OO tienen bonificaciones)
http://www.franciscorosales.es/arancel-notarial/
Saludos
si se extravían unas escriruras de propiedad (terreno), ¿el propietario puede de alguna forma obtener una copia certificada?
Hola Juan Carlos.
Pide nota simple en el Registro de la Propiedad, ahí encontrarás la fecha y notario autorizante, con esos datos puedes pedir sin problemas una copia autorizada (que es como se llama a lo que tu denominas “certificada”).
Saludos
Hola.
Me gustaría saber si en nezahuatlcoyotl para sacar escrituras de una casa sepuede dividír en todas las partes posibles o existe un mínimo de terreno para que se saquen escrituras individuales,gracias
Desconozco la normativa de tu país, lo siento
Hola Francisco.
Yo tengo una duda, con un documento firmado por privado en el que dice anular y dejar sin efecto todos los documentos que entre las partes se suscribieron.
Se pueden anular y dejar sin efecto tambien los que entre las partes hizimos notarialmente?, pues notarialmente se hizo una adjudicacion de herencia y una liquidacion de condominio.
Ahora que me dispongo a vender una parte de lo que yo me quede y me surge la duda. Y si llegase a venderlo y la lio por que me digan que lo notarial, por privado tambien se anulaba y que ya no era solo mio? Se que un tercero no tiene la culpa al no ser notarial, pero y con quien firmé esa anulacion me podria pedir responsabilidades?
O, me puedieran obligar elevar a publico el dia menos pensado ese documento privado?
Le comento ya que el notario ni me dijo si ni no tan solo que los contratos privados al abogado, pero y digo yo, ellos no saben si algo privado anula lo suyo, o si me pueden obligar a elevarlo?
Un saludo y muchas gracias.
Hola Paula.
Es muy frecuente que diga que me resulta imposible responder a ciertas preguntas sin ver la documentación; dicho esto la regla general es que un contrato privado hecho para alterar lo que consta en escritura no surte efecto frente a tercero (pero si entre las partes) y que los contratos no se anulan de mutuo acuerdo, aunque si cabe resolverlos de mutuo acuerdo (te parecerá un tecnicismo, pero es más importante de lo que crees -por ejemplo fiscalmente-).
Se que casi te dejo tal y como estabas antes de preguntar, pero te recuerdo otro principio muy importante de derecho, y es que nadie puede ir contra sus propios actos, por lo que aunque el contrato sea discutible, lo firmaste libre y voluntariamente, por lo que yo no haría nada sin el conocimiento y consentimiento expreso de las otras partes.
Saludos
Gracias por su repuesta.
Ciertamente veo es discutible el asunto, pues me ha comentado un abogado que ese documento privado solo anula lo privado por no estar anulado expresamente, aun asi pienso que al ver que esto es discutible lo mejor seria dejar claro que lo unico que pretendiamos anular eran los documentos privados, no los notariales.
Haciendo un escrito entre ambas partes aclarando esto, los documentos notariales quedarian sin tocar?
Paula, no te lo tomes a mal, pero creo que te equivocas, ni yo, ni nadie puede ayudarte sin ver los documentos, oír a las partes y saber exactamente cual es el problema, este formato me impide acceder a esa información.
Si vives cerca de la Notaría te atiendo de mil amores, y si te pillo lejos, cuando menos y por prudencia te recomiendo que atiendas a las recomendaciones de tu abogado.
Saludos
Gracias por su repuesta.
Hola Francisco.
Yo tengo una duda, con un documento firmado por privado en el que dice anular y dejar sin efecto todos los documentos que entre las partes se suscribieron.
Se pueden anular y dejar sin efecto tambien los que entre las partes hizimos notarialmente?, pues notarialmente se hizo una adjudicacion de herencia y una liquidacion de condominio.
Ahora que me dispongo a vender una parte de lo que yo me quede y me surge la duda. Y si llegase a venderlo y la lio por que me digan que lo notarial, por privado tambien se anulaba y que ya no era solo mio? Se que un tercero no tiene la culpa al no ser notarial, pero y con quien firmé esa anulacion me podria pedir responsabilidades?
O, me puedieran obligar elevar a publico el dia menos pensado ese documento privado?
Le comento ya que el notario ni me dijo si ni no tan solo que los contratos privados al abogado, pero y digo yo, ellos no saben si algo privado anula lo suyo, o si me pueden obligar a elevarlo?
Un saludo y muchas gracias.
veo es discutible el asunto, pues me ha comentado un abogado que ese documento privado solo anula lo privado por no estar anulado expresamente, aun asi pienso que al ver que esto es discutible lo mejor seria dejar claro que lo unico que pretendiamos anular eran los documentos privados, no los notariales.
Haciendo un escrito entre ambas partes aclarando esto, los documentos notariales quedarian sin tocar?
Paula ya te he respondido, y sinceramente no creo poder ayudarte emitiendo sin documentos una opinión frente a la de dos compañeros que si han tenido opción a ver dichos documentos; imagina que fuera un médico ¿crees que se puede diagnosticar una enfermedad por aquí?.
Entiendo tu preocupación, y que quieras buscar soluciones a tu problema, pero una cosa es que te ofrezcan una solución y otra es que la que te ofrezcan no te guste.
Saludos
Buenos días D. Francisco,
En primer lugar, darle las gracias por su tiempo, dedicado y destinado a compartir y divulgar de forma loable, sin duda, el punto de vista desde su posición como fedatario público.
Tal y como realiza su exposición, es evidente que lleva toda la razón. El notario es, a menudo, víctima de los abusos de confianza de las personas que entendemos que, al desempeñar la función pública, todos tenemos derecho al asesoramiento gratuito.
También es cierto que nadie tiene en cuenta que ustedes son empresarios y que al final actúan como una “subcontrata” del Estado prestando a éste el importantísimo servicio del otorgamiento de la fe pública.
Y no es menos cierto que se ven involucrados, desgraciadamente, en la debacle economica como cualquier otro sector de la sociedad, solo hay que ver las disposiciones por las que se reducen o no se renuevan los despachos y plazas a lo largo de toda la geografía.
Dicho todo lo anterior, me gustaría decirle, con todo respeto, que disiento de lo expuesto en su articulo. Y disiento porque entiendo que resulta extemporáneo y fuera de contexto. Me explicaré: En mi opinión usted soslaya la realidad.
Permítame recordarle que en su infancia existían, ante la incultura que entonces campaba a sus anchas, determinadas “personalidades” sobre las que se sustentaba la convivencia: el párroco, farmacéutico, médico, veterinario, la policía, el notario… Ahora a los notarios se les considera sospechosos, a los medicos se les discute, a los veterinarios se les ignora, a los farmacéuticos se les trata como dependientes, los párrocos no existen y solo la policía mantiene el mismo papel que antaño: represión.
La sociedad ha evolucionado y mucho y no seré yo la persona indicada para alabar o criticar la misma. Lo cierto es que se ha pasado de una época en que ir al notario era poco menos que asistir a una “audiencia real” (Todavía hay hoy personas pensando que para acudir al notario hay que ir vestido con traje) a una realidad en donde la globalización y la información disponible hace que todos los profanos nos creamos profesionales del derecho y pretendamos dar lecciones a aquellos que se han sacrificado entre 3 y 5 años de sus vidas repitiendo como papagayos interminables temas jurídicos para poder alcanzar un status.
Mi admiración por esas personas, por su esfuerzo, es decir por usted y el resto de su profesión. Quien ha tenido la oportunidad de verlo sabe del sacrificio que supone y lo cruento que resulta para quien acepta el reto.
Sin embargo lo que usted no tiene en cuenta en su articulo y que se supone que es la línea argumental del mismo, es que esa misma realidad que sufren como colectivo, la sufren el resto de profesiones, que si bien no han perdido esos años preparando las oposiciones, tienen que dedicar muchos más años de su vida para poder optar, que no conseguir, el status que usted y sus compañeros consiguieron mediante una inteligente inversión de su tiempo.
En su línea argumental y si usted me lo permite…Yo le preguntaría: Cuando ha realizado alguna reforma en su vivienda o en su oficina…. ¿A cuantos profesionales ha solicitado presupuesto? ¿Ha abonado usted los honorarios correspondientes al tiempo invertido por ellos en el desplazamiento, la visita, búsqueda de mejores materiales, confección y entrega del subsiguiente presupuesto?…. Seguramente que no. Cuando usted contrajo nupcias ¿A cuantos restaurantes pidió presupuesto?… ¿Celebró sus fastos en todos los establecimientos que preguntó?… ¿Cómo obtuvieron retorno económico esas empresas por el tiempo que le dedicaron?…y así sucesivamente. Por tanto, la labor de asesoramiento previo, sin contrapartida, en la práctica, es un riesgo inherente a su profesión, lo mismo que al resto. Probablemente usted, vocación mediante o por estrategia comercial “Si no es esta vez, quizás sea la siguiente…”, se preste a dar ese servicio, lo cual es de agradecer porque, como muy bien dice en su articulo, correspondería a un abogado.
Pero, de nuevo, desde mi particular punto de vista, omite usted la esencia de su profesión. Existe una radical diferencia entre consultar a un abogado o a un notario. Para la mayoría de los mortales, usted nos llamará súbditos, el abogado actúa en defensa de sus propios intereses, es decir, que a los intereses del cliente, suma los suyos propios mientras que ustedes, representan, para la mayoría de nosotros, esa persona o autoridad que establece la línea entre el bien y el mal, la distinción de lo abusivo y lo equilibrado; de lo moral y lo inmoral en materia de contratación, en clara contraposición al abogado que, aún sabiendo que su representado es por ejemplo el asesino, está obligado a defender a su cliente por imperativo legal de la mejor manera posible bajo responsabilidad penal. Diría más, ni siquiera el impago de sus honorarios exime o justifica al letrado de dicha obligación. Ustedes no obedecen a ese precepto.
Debería recordarse que ustedes son el elemento crucial de la imparcialidad del entendimiento y de la aplicación del derecho, tal es así que no hay más que comprobar que su posición jurídica es equiparable a la de un juez, por tener el mismo rango,. con la diferencia de que este último tiene que asumir en solitario, por la negativa de su colectivo, la decisión acerca de la inocencia o condena a la “pena de muerte” de sus conciudadanos jugándose su propia vida por hipotéticas venganzas (¿Qué diferencia existe entre perder todo el “patrimonio presente y futuro” y “morir”?).
Imagino que usted conocerá el significado de “reactancia” desde el punto de vista psicológico. Por tanto entenderá las razones que han llevado al descrédito y a la culpabilización por parte de los “insignificantes”.
Tras lo anterior, puede inferirse que al juzgado nunca se llegaría si, en el paso previo, el notario hubiera adoptado la conducta que la sociedad esperaba de ellos. Actuar así es equiparable a levantar actas de los procesos y torturas de la inquisición ¿Recuerda quienes eran los encargados de hacerlo?.
Cuando se produjo la burbuja inmobiliaria miles de personas, modestas, que se empeñaban por encima de sus posibilidades aceptaban, mejor dicho, asentían y consentían, sobre asuntos de gran transcendencia para su vida plasmados en documentos llenos de términos jurídicos cuya comprensión está limitada únicamente a legos en la materia y ustedes optaron por desempeñar un mero papel de convidados de piedra a pesar de que en su interior se preguntaban “Y si vienen malos tiempos… y si esta persona se queda en paro, lo cual no es difícil por la larga duración del endeudamiento que contrae… ¿Debería decirle que se lo pensara dos veces?”. Realmente nunca pensó usted “¿Verdaderamente esta persona entiende esta minuta que casi ni entiendo yo?”. No, fue mucho más fácil refugiarse en aquello de “Las partes tienen derecho a contratar lo que estimen oportuno”, sin embargo eran conscientes de la ignorancia del firmante, del desequilibrio entre las partes, máxime cuando se incluían cláusulas leoninas de forma unilateral, lo cual es, precisamente, el fin de su teórico cometido profesional y razón de ser, impedir el abuso de una de los firmantes por su posición y recursos. Por mucho que esas personas hubieren acudido a un abogado antes de firmar… ¿Hubieran tenido la posibilidad de luchar en igualdad de armas con el ejército de letrados que diseñaban, premeditaban, realizaban y entregaban al notario los textos a suscribir?. La intencionalidad no se puede definir como la astucia de la mente y mucho menos contribuir a legalizarla.
Imagine que yo, discapacitado, me presento en su oficina y la persona que me acompaña le dice que yo quiero hacer un testamento a su favor. ¿Lo aceptaría y procedería usted?. Seguro que no, ¿Por qué no pasó igual con las operaciones crediticias?.
Lo siento, D. Francisco, no se trata de culpabilizar, sino de exponer o contraponer otro punto de vista al que usted pretende defender. Habría que pensar que pasaría si los medicos se dedicaran a asistir de forma impávida al sufrimiento y deceso de los pacientes, esa es la extrapolación que se podría realizar: ¿Está obligado usted a tener conocimientos de medicina cuando acude al médico?, entonces… ¿Por qué el ciudadano tiene que tener profundos conocimientos jurídicos para habilitarse y poder firmar ante notario? ¿Acaso no suena ilógico?.
No culpo a su colectivo y mucho menos lo personalizo en usted, simplemente expongo argumentos, lo mismo que usted a hecho. El problema, a mi modesto punto de vista, es que seguimos con legislaciones cuyo espíritu se concibió hace más de un siglo en algunos casos, que han sido simplemente modificadas y alteradas por políticos a su conveniencia, de uno y otro ideario.
Se necesita el compromiso común y cuando digo común me refiero a todos los ámbitos implicados, se necesita verdadera vocación, interés e implicación desinteresada. No olvide nunca la verdadera importancia de su cargo que muchos sudores le costó obtener, el servicio a los demás, depositario de las buenas prácticas y por tanto uno de los pilares de la buena convivencia pacífica.
Son ustedes el penúltimo peldaño, los jueces son sólo el último ante el abismo, con la diferencia que poder acceder a ellos…. es casi una quimera para el perjudicado.
Muchas gracias por su atención, por permitirme su espacio y su dedicación al prójimo y espero no haberle importunado con mi disquisición o… ¿Lo definirá como soflama?.
Permítame una última sugerencia, se queja usted de los comentarios que le piden ayuda sobre dudas de otros países. Ello es debido, muy probablemente, a que ha alojado su web en un dominio “.com”, lo que implica que será indexado a nivel mundial. Si lo que desea es librarse de esas consultas, le recomiendo que lo migre a un dominio “.es”, así los resultados que mostrará el buscador en otras naciones le omitirá.
Saludos.
Sinceramente todo comentario y más con el espíritu constructivo con el que haces los tuyos me parecen acertados, y una oportunidad de mejora.
Empezando por el final, no me quejo de comentarios que vengan de otros países, al contrario me llenan de orgullo y me producen cierto vértigo, lo que sucede es que una cosa es un comentario y otra que pueda ayudar jurídicamente a una persona cuya legislación desconozco, pero queja ninguna.
En cuanto a ese deber de asesoramiento, tienes mucha razón, más creo que haces una generalización algo injusta y permíteme que explique algunas cosas.
Ante todo te centras exclusivamente en uno sólo de los documentos que firma el notario, como es la hipoteca, y no en todo el resto; más aún así, lo que no puede dar el notario es un vaticinio sobre el futuro económico, máxime cuando simplemente carezco de elementos de juicio para poder saber si alguien se está empeñando más allá de sus posibilidades económicas.
Creo que sabes que cuando alguien firma una escritura el notario no puede pedir ni pide sus ingresos o su vida laboral, con lo que no es que carezca de conocimientos económicos (que carece de ellos) es que simplemente no tiene el más mínimo elemento de juicio para poder analizar la operación. No se trata de que las partes son libres de decidir (que por supuesto lo son) es que el Notario no puede (a diferencia de un abogado) inclinar la balanza a favor de nadie, y sólo puede controlar la legalidad (de hecho el mismo Tribunal Supremo se ha encargado de declarar nulos los artículos del Reglamento Notarial que nos permitían negar nuestra función en caso de ilegalidad).
Por supuesto que asumo mi culpa, más no he pedido nunca una reverencia (de camino si te comento que entre una reverencia y ciertos tratos también media un mundo -aunque esos tratos, no sólo los notarios los recibimos-) pero si alguien pide prestado dinero no hace falta saber muchas leyes para entender que hay que devolverlo, y si a lo que te refieres en en concreto a las cláusulas suelo, te puedo garantizar que absolutamente todas las personas que han firmado conmigo se han enterado (menos una a la que le dediqué este post).
Si me parece curioso que cualquiera entienda algo tan complejo como es el tipo de referencia EURIBOR y adicionar un diferencial a dicho tipo de referencia, pero no entienda que como mínimo ha de pagar cierta cantidad (otra cosa es que sea justo o injusto, más tan legal es, que no sólo la ley sigue permitiendo, incluso a nivel internacional, la cláusula suelo, sino que el Tribunal Supremo la declara legal).
Lamentablemente la ley no me faculta para poder inclinar esa balanza, y mi trabajo ha de ser imparcial, aunque sinceramente creo que hoy en día se llama leonino a muchas cosas, más no a lo verdaderamente leonino.
Lo de la responsabilidad patrimonial universal, creo que es algo fácil de criticar, pero muy difícil de resolver, pues un elemento esencial para que haya crédito (y cree que sin crédito la economía se resiente profundamente) es que el acreedor tenga opciones reales de cobro, pues en otro caso no prestaría dinero, y sin ese préstamo, muchas personas volverían a una situación ya conocida de antiguo, en la que la miseria sería tónica generalizada en la sociedad.
En relación a pedir un presupuesto, creo que es algo muy diferente a un asesoramiento jurídico, y desde luego jamás he tenido por súbdito a nadie, hasta el punto que me resulta muy molesto usar la palabra cliente y me gusta usar la palabra ciudadano; lo que si que no acepto es el asumir que ese ciudadano que es mayor de edad y que con su voto puede decidir algo tan serio como el gobierno de una nación, tenga una especie de incapacidad.
El ciudadano tiene dos derechos muy importantes: el primero es el de consultar la escritura los tres días anteriores, y jamás se ha presentado nadie a ejercerlo, mientras que muchos son los que he tenido que frenar porque venían con muchas prisas al despacho; el segundo es el derecho de elegir Notario, y hay notarios muy cómodos para la Banca, mientras que otros somos incómodos, ¿sabes el resultado? pues que los que somos más molestos, o tardamos más en leer la escritura, firmamos muchísimo menos, más el ciudadano jamás apuesta por nosotros, sino que simplemente nos mete en el mismo saco que esos notarios “más cómodos”.
Ojalá la esencia de mi profesión fuera poder moderar, más por si te sirve de ejemplo recientemente el Tribunal Supremo de 7 de Marzo de 2016 que explica este post http://www.notariabierta.es/2016/03/28/tribunal-supremo-7-marzo-2016-control-legalidad-notarial/.
Por lo demás no creo que hayas entendido la línea argumental del artículo, pues en el lo que trato es de animar a que pregunten al Notario, que sepan que somos normales, que si no nos preguntan no podemos ayudar, y que el coste de la escritura es el mismo pregunten o no las partes, por lo que lo más inteligente es preguntar, solo que lo que es gratis es preguntar cuestiones relacionadas con la escritura que vas a firmar con él no con otro.
Supongo que no lo entenderás, pero puedes comprobar que este blog lo llevo gratis y que de mejor o peor forma he respondido los más de 4100 comentarios que tiene, lo hago por puro amor a mi profesión y por ganas de ayudar, por lo que te ruego que no nos coloques a todos los notarios en el mismo saco, empezando por mi, que sólo soy uno más, y no por falsa modestia, sino porque me consta, no soy ni el mejor, ni ejemplo de nada.
En fin, espero no haberte molestado por discrepar, y de corazón te agradezco tus palabras: primero por haberte tomado la molestia de escribirlas, segundo porque sólo criticas aquello de lo que esperas mucho, y tercero, porque mi preparador decía que el halago debilita, por lo que espero poder asumirlas, y sobre todo sacar de ellas lo que sea necesario para servir mejor al ciudadano.
Un abrazo
Estimado compañero Francisco y estimado Alberto:
Como notario que soy, lo primero que creo que debo decir es que toda generalización es injusta. Alberto lo ha dicho y ha sido justo.
Lo segundo es que los notarios no somos una subcontrata de nadie: somos una parte de la administración de justicia y de ahí nuestro status público. Si fuéramos una subcontrata ni seríamos funcionarios (por tanto, no tendríamos que superar una oposición) ni nuestros documentos tendrían el valor que tienen, ni nosotros la responsabilidad inherente a esa función que tenemos. Creo que nuestra condición económica y fiscal de autónomos confunde a mucha gente, lo cual es normal. No percibimos un euro del estado, es más, hacemos muchas cosas a coste cero tanto para el ciudadano como para el estado que son, como también es normal, desconocidas.
Este razonamiento me conduce a este otro: aprobar una oposición, en nuestro caso, no es echarse a dormir. Porque no podemos, por dos motivos fundamentales: el primero es que la responsabilidad de los documentos que autorizamos nos exige estar al día en cuanto a conocimientos jurídicos; el segundo es que el que no lo esté de nosotros no sobrevivirá. Y no lo hará porque tendrá que asumir la responsabilidad de sus errores (y hablo de responsabilidad civil, que es nuestra, con nuestro dinero, no del estado, en el que no podemos escudarnos), y además, porque el derecho de libre elección de notario propicia que los mejores sean los que tengan más trabajo y consecuentemente, por supuesto, más ganancias (cosa que, por cierto, no sucede en alguna otra profesión con similar status al nuestro).
Por lo demás, en cuanto a las hipotecas, suscribo punto por punto lo expuesto por mi compañero Francisco. Y como él, añado que focalizar nuestra función en las hipotecas es profundamente injusto.
Aporto un dato: un abogado, cuando redacta un contrato, entre los puntos de sus honorarios a cobrar tiene el de cláusulas de especial complejidad, lo cual me parece normal, porque posiblemente le hayan costado horas de trabajo. El notario no. Nuestro sistema retributivo tiene muchos puntos de mejora porque puede ser injusto en muchos casos, en unos por caro y en otros por barato. Ejemplo de esto último puede ser el testamento, en el que podemos invertir horas para cobrar 40 euros.
Espero que mi punto de vista no haya molestado a nadie, saludos
Buenas noches.
Muy Sr. mío: El problema que se me presenta en herencia, es que mi abuelo falleció hace más de 70 años, en La Güera, Rio de Oro. He realizado seguimiento por todas las instituciones habidas y por haber competentes de ello, o con alguna posible de suministrar alguna información, incluidas embajadas… No se puede encontrar certificado defunción solicitado por notario de ninguna manera.
¿Qué pruebas testificales, documentales.. pueden presentarse, para no tener que acudir a la vía judicial para declarar su fallecimiento. Hoy tendría unos 111 años. Se cuenta con una especie de certificación literal de defunción emitida el 16 de noviembre de 1947, en que se inicia, recogiendo , entre otras datos, los siguientes:” …folio 21, vuelto, del libro Registro de DEFUNCIONES de esta oficina, aparece el inscrito anotado al margen… ” , Indica la hora de fallecimiento, que se enterró en el cementerio del puesto, el motivo del fallecimiento, los testigos presenciales, indicando que recoge (debe referirse al origina, pues el presente no está sellad o, ni firmado) que se recoge sello en tinta color violeta, en que se lee – Justicia militar, … y para que conste a los efectos de certificación de defunción correspondiente, se expide el presente. “Se expidió en la citada La Güera emitida por el capitán y alcalde habilitado del puesto de misma, a lo que se hace referencia, También existe algún otro documento en que se recoge mi abuela como viuda…
Agradecería encarecidamente su respuesta.
Atentamente.
Hola Andrés.
La declaración de herederos ha de ser judicial, aunque te tranquilizo al respecto, pues no es un procedimiento contencioso en el que demandes a nadie; estamos ante lo que se llaman procesos de jurisdicción voluntaria, en el que simplemente pides algo al juez (al no oponerse nadie son más sencillos, y al menos en teoría, más rápidos).
Saludos
Hola buenas tardes, SR. Francisco Rosales, quería preguntar que yo compre una moto, solo que los que me la vendieron no me an querido dar los papeles, pero si la moto esta legal, mi pregunta es si puedo a ser el traspaso de ella sin necesidad de esos papeles. Ya que solo cuento con un recibo de recibido de pago del monto de dinero que dí por la moto. Y la revisión de ella,
Hola Walter.
Tendrás que preguntar en tráfico, aunque no acabo de entender muy bien como vas a acreditar esa compra si el vendedor lo niega, ni como compraste sin arreglar la documentación.
Saludos
Hola mi abuela quiere poner una de sus casas a mi nombre queria saber si eso se puede hacer que documentos hacen falta y como es mejor hacerlo si por cambio de titularidad o con un papel de compra venta gracias
Hola Miranda.
Por supuesto que tu abuela y tu podéis celebrar negocios, más hablar de cambios de titularidad y papeles de compraventa, no es correcto; lo que se hacen son donaciones (que han de constar en escritura pública) o compraventas (que pueden constar en documento privado, pero en las que hay que pagar un precio).
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana y preguntes, pero ante todo, recuerda que no hay duros a pesetas, y que puede que te comenten cosas que no te gusten oír, pero que debes escuchar.
Saludos
Hola, es muy generoso por tu parte ofrecer estos consejos, te agradecería mucho uno para mi. Mi hermana de madre (y única) murió sin testar y de su padre (que ya habrá muerto, como nuestra madre) no sabemos nada desde que ella era pequeña. El empleado de la notaría (que con el notario ni he podido hablar) me dice que yo tengo que localizar a otros posibles herederos (no sé cómo) o hacer una declaración de herederos judicial. He ojeado la ley de jurisdicción voluntaria y no entiendo por qué no puede el notario hacer la publicación en el BOE para localizar al padre o sus herederos, como dice esa ley, ni sé a qué juzgado tendría que ir. ¿Podrías ayudarme?
Hola Teresa.
El que no entiende por qué no has hablado con el Notario soy yo, por lo que te recomiendo que insistas, o simplemente que cambies de Notaría (precisamente en temas de declaraciones de herederos, tras la ley de jurisdicción voluntaria, es número de notarios competentes para tratar estos temas es muy alto)
Concretamente puede tramitarlo el notario del lugar (entendiendo por lugar el distrito notarial o cualquiera de los colindantes en los que: hubiera tenido el causante su último domicilio o residencia habitual, o donde estuviere la mayor parte de su patrimonio, o en el lugar en que hubiera fallecido, siempre que estuvieran en España
La declaración de herederos intestados ha de hacerse notarialmente, tras la ley de jurisdicción voluntaria, de hecho ya no puede tramitarse judicialmente.
También contempla dicha ley que:
“Si se ignorase la identidad o domicilio de alguno de los interesados, el Notario recabará, mediante oficio, el auxilio de los órganos, registros, autoridades públicas y consulares que, por razón de su competencia, tengan archivos o registros relativos a la identidad de las personas o sus domicilios, a fin de que le sea librada la información que solicite, si ello fuera posible.
Si no lograse averiguar la identidad o el domicilio de alguno de los interesados, el Notario deberá dar publicidad a la tramitación del acta mediante anuncio publicado en el “Boletín Oficial del Estado” y podrá, si lo considera conveniente, utilizar otros medios adicionales de comunicación. También deberá exponer el anuncio del acta en los tablones de anuncios de los Ayuntamientos correspondientes al último domicilio del causante, al del lugar del fallecimiento, si fuera distinto, o al del lugar donde radiquen la mayor parte de sus bienes inmuebles”
Cosa distinta es el coste que ello pueda suponer o que pueda obligar a estas personas a comparecer.
No olvides que una cosa es la declaración de herederos intestados y otra la partición; en la primera simplemente se llama a unas personas a una herencia dejada por alguien que no ha hecho testamento; distinto es aceptar el llamamiento, y distinto también es repartir los bienes (aceptar o renunciar es algo personal, y repartir requiere acuerdo unánime de todos los llamados que han aceptado).
Saludos
Muchísimas gracias, eso es lo que yo pensaba pero he llamado por teléfono a otras notarías y me han dicho lo mismo, incluso el inútil del abogado que contraté para no complicarme la vida me dijo lo mismo y se le pasó el plazo para pedir el aplazamiento en el pago de los impuestos. Seguiré intentando con otros notarios de Madrid, a ver si consigo ver a alguno.
Saludos
Sinceramente lamento mucho lo que cuentas, piensa que en domingo te atiendo, que llevo el blog personalmente y que es algo frustrante leer tus palabras, pues poco puede hacer un Notario en u. Pueblo de 75000 habitantes frente a la imagen indoscientos en la capital de España con arios millones de habitantes.
SI puedes hacerme un favor interpón una queja en el Colegio Notarial de Madrid, pues sólo el hecho de que el Notario no se preste a atenderte personalmente, me parece lamentable.
EN todo caso te ruego que disculpes tanto a mis compañeros, por el trato recibido, como a mi, en caso de estar equivocado en lo que te comento, y deseo que algún compañero de Madrid lea estas palabras (lo dudo, pues es un post algo antiguo) y se ofezca a ayudarte.
Saludos
hola buenas noches … tengo una pregunta por resolver… tengo un primo que se caso hace un año por lo civil con su pareja… en el momento de hacer los tramites para casarse… uno de los empleados de la notaria le dio unos formularios para llenarlos … resulta que la novia de el tiene una hija de 5 años la cual tubo con la anterior pareja ya que vivían en unión libre … ella no se avía casado por lo civil ni por la iglesia … la cual fuero a pedir asesoría y este trabajador de esa notaria les dijo que tenían que llevar una firma del padre de la niña… la cual era algo imponible ya que el señor no iba a dar ninguna firma … de todos modos el funcionario de la notaria les dijo que si no podía conseguir la firma que ellos se podían casar pero que manifestaran que no tenían hijos … lo cual el sin averiguar lo hizo así… ahora el señor padre de la niña por medio de una hermana esta amenazando a la esposa de mi primo que la van a demandar para quitarle la niña … el padre de la niña no le ha pasado nada a la bb solo en diciembre le güiro 300000 y no le ha pasado nada mas ….. y esta pidiendo atribuciones que creo que no le compete ya que a la madre de la niña le ha tocado sola … bueno ahora que se caso mi primo le esta dando todo y la niña esta bien no le falta nada. mi primo tendrá algún problema por lo que se casaron y dijeron que ninguno de los dos tenia hijos,
Hola Freddy.
Desconozco el motivo por el que te recomendaron esa tontería, en todo caso, en las notarías sólo el Notario es funcionario, más no sus trabajadores.
La pretensión del verdadero padre carece de fundamento alguno, y más con los antecedentes que cuentas, pues quien verdaderamente ha tenido un comportamiento que puede ser incluso delito de abandono de familia.
Saludos
buenas tardes gracias por su respuesta, ahora mi primo me dijo que el funcionario le dio un formulario donde había una pregunta que si alguno de las dos persona tenia hijos, ellos colocaron que no ya que el funcionario les concejo que hicieran eso, hay algún problema con eso, como podría solucionar ese caso.gracias DTB.
Desconozco que problemas puede haber, más lo correcto es acudir al Registro Civil para subsanar el error
Saludos
Buenas tardes
Mi nombre es Emilio.
Mi madre padece Alzheimer y mi hermana vive con ella en su casa.
Hace dos años mi hermana vive en pareja con los dos hijos de este.
Mi miedo es que cuando fallezca mi madre ya se hayan casado y el tenga derechos sobre esa casa.
Podría él al ser la vivienda habitual tener algún derecho?
Y si a mi hermana despues de fallecida mi madre le ocurriera algo…tendría algun derecho adquirido sobre la vivienda?
Hola Emilio.
La casa es de tu padre, con lo que habrá que estar a lo que diga el en el testamento, siendo que un cónyuge tienes derechos sobre la vivienda habitual del otro, más no sobre la vivienda habitual que sea ajena.
Saludos
Hola, hice varias sesiones de fotos de moda y lencería hace unos años, por motivos personales y profesionales quiero que todas mis fotos se eliminen completamente ( internet, fotógrafos, etc.), he llamado a los fotógrafos y la mayoría han accedido a venderme las fotos, me gustaria saber que tipo de contrato debería hacer para asegurarme de que se comprometan a borrar las fotos completamente y nunca más salgan a la luz. Un cordial saludo y gracias de antemano.
Poco tiene que ver esta consulta con el contenido de este post Jasmine; en todo caso los notarios no intervenimos en estos contratos, por lo que te recomiendo encarecidamente que acudas a un abogado especialista en el tema.
Saludos
Estimado Francisco, tengo un problema y necesito que me asesores:
Resulta que la casa donde viví es una ampliación de casa de mis abuelos paternos, ambos fallecieron y las escrituras tengo entendido quedaron a nombre de una tia (hija de mis abuelos hermana de mi padre). El punto es que mis padres siguen con vida pero tenemos el temor de que el día que fallezca mi padre corran a mi mamá de esa casa. Mi papá por otro lado no da pie a que se separe la propiedadad pero alguna vez escuche que por antigüedad mi mamá podría pelear por la parte de esa vivienda. ¿Qué puedo hacer para asegurar el futuro de mi madre en esa casa?
Atte.
Alejandro.
Hola Alejandro.
Como digo tantas veces en el blog, asesorar en un asunto concreto no es que no sea el objetivo del blog, es que sin ver la documentación y conocer todos los antecedentes resulta absolutamente imposible, y cualquier cosa que te diga puede resultar perjudicial.
Te recomiendo que acudas con la documentación a la Notaría más cercana, o a un abogado.
En todo caso, lo de menos es la escritura, sino la propiedad que indica la escritura; es cierto que la propiedad se adquiere por prescripción, pero esta hay que reclamarla y demostrarla ante los tribunales.
Saludos
Buenos días.
Tengo la siguiente duda, mis padres van a alquilarme un piso de su propiedad pero, para entrar a él, debo hacer una reforma de casi 30000€. Mis padres me han dicho que ese dinero que yo abone me lo devolverán como añadido a la herencia que me corresponde y que con firmar un papel entre nosotros donde venga reflejado el importe, nuestros DNIs y firmas vale. Las facturas están a mi nombre y el contrato de alquiler también. Yo no desconfío de mis padres pero, no sería mejor acudir a un notario para firmar un documento en el que quede reflejado el pago de dichas facturas por mi parte y la devolución posterior por parte de mi padres en herencia? Mis padres, por supuesto, se niegan a ir a un notario por lo que, con el documento firmado por ambas partes sería suficiente?
Muchas gracias.
Saludos
Hola Oscar.
Permíteme una respuesta algo jocosa.
Si te doliera la cabeza ¿preguntarías si te tomas una aspirina o acudirías a un médico?
La respuesta es que las aspirinas quitan el dolor de cabeza, pero que el dolor de cabeza puede ser el síntoma de algo más grave, por lo que es mas prudente acudir a un médico.
Ante todo, el documento privado es tan válido como una escritura; sin embargo, el valor probatorio de uno y otro, así como las consecuencias, no son las mismas.
Cuando menos te recomiendo que acudas a un abogado que haga ese documento privado (obviamente los abogados no trabajan gratis, igual que los notarios) pues en temas jurídicos la automedicación suele ser fuente de problemas, y los problemas en derecho se arreglan con un coste superior al que tiene el evitarlos.
Saludos
Hola Francisco, tengo una duda: mi novio se va a quedar con.la casa de sus padres( que estan separados) pero no podemos cambiar las escrituras , ya que esta casa tiene una hipoteca y el banco actualmente no nos da el prestamo y no podemos hacernos cargo de dicha hipoteca. Lo qie se haria es que la casa siga a nombre de los padres y nosotros le ingresariamos a la madre todos los gastos de letra, luz,agua (porque el es la que ha pagado la letra siempre ya que el padre se fue y no queria saber nada) y cuando se pueda se cambiarian las escrituras.
Queria saber de que forma se puede hacer para que luego no haya problemas en tema de herencias ya que hay otra hija y la casa.conste.que es para mi novio y para mi.
Gracias, un saludo.
Hola Anaís.
La falta de consentimiento del banco no impide que pueda comprarse una finca y subrogarse el comprador en la hipoteca, deberías de leer este post https://www.notariofranciscorosales.com/la-compraventa-con-subrogacion-de-hipoteca/; por otra parte y respecto a las cuotas pagadas, basta con reconocer la deuda, consulta en la Notaría más cercana, que seguro te ayudan.
Saludos
Muchas gracias Francisco.
He recibido un requerimiento de Hacienda en el que tengo que justificar que mi vivienda es la habitual; y al revisar la hipoteca de mi piso y pone lo siguiente:
” Manifestando que no constituye su vivienda habitual común con otra persona a efectos de lo establecido en la ley 10/1998 de 15 de julio”
¿Qué significa esto? Yo solo tengo un piso, es mi vivienda habitual y siempre he vivido sola.
Espero su respuesta. Gracias.
Hola Mónica.
Por la fecha de la ley que comentas, parece que eres de Cataluña y que te refieres a la ley de parejas estables de dicha comunidad autónoma, cuyo artículo 11 dispone:
1. El conviviente titular de la vivienda común o de los muebles de uso ordinario no puede llevar a cabo ningún acto de enajenación, de gravamen o, en general, de disposición de su derecho que comprometa su uso sin el consentimiento del otro o, en su defecto, de la autorización judicial.
2. El acto efectuado sin consentimiento o sin la autorización prescrita por el apartado 1 es anulable a instancia del otro conviviente en el plazo de cuatro años desde que tenga conocimiento del mismo o desde su inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. No procederá la anulación permitida por el apartado 2 cuando el adquiriente actúe de buena fe y a título oneroso si, además, el titular ha manifestado que el inmueble no tenía la condición de vivienda común, aunque sea manifestación inexacta. Sin embargo, el que ha dispuesto del mismo responde de los perjuicios que cause, de acuerdo con la legislación aplicable.
Obviamente si convivieras con otra persona, para constituir la hipoteca, como ves, sería necesario su consentimiento.
Saludos
Gracias por tu contestación pero lo que me preocupa es que ponga:
“Manifestando que NO constituye su vivienda habitual”.
Ya que SÍ es mi vivienda habitual.
No pone eso Mónica, pone que no es vivienda habitual común con otra persona, tal y como me has dicho antes; en todo caso, quizá sea más acertado que lo comentes con mi compañero, que es quien autorizó la escritura según lo que tu dijiste.
Saludos
¿Con qué compañero lo tengo que consultar?
¿No sería más facil haber puesto que es mi vivienda habitual y no poner lo que pusieron? Qué manera de complicar las cosas.
Gracias.
Hola Mónica.
Con el que autorizó la escritura, en todo caso no veo complicación alguna, pues es una frase bastante sencilla de dos líneas que se entiende perfectamente, y más con el texto de la ley que te he copiado.
Saludos
Hola Francisco,
Mi mujer y yo estamos casados en bienes gananciales, y de momento no tenemos problemas.
Quisiera saber si podemos firmar un documento privado, ante notario, en el que quedara claro el reparto en caso de separación o divorcio, ya que vamos a hacer una serie de inversiones y nos gustaría dejar claro que cosas serían de cada uno en caso de divorcio.
¿ es posible firmar un documento privado ante notario detallando què bienes estamos dispuestos a quedarnos cada uno en caso de separación o divorcio?
Muchas gracias por su página tan didáctica
Hola Javier.
Si los notarios hacen escrituras públicas y documentos públicos ¿cómo quieres que hagan documentos privados? otra cosa es que sea más que conveniente que hagáis capitulaciones matrimoniales, y eso es una escritura pública.
Te recomiendo que leas este post del blog https://www.notariofranciscorosales.com/capitulaciones-matrimoniales-algo-mas-que-el-regimen-economico-del-matrimonio/ y que consultes en la Notaría más cercana, incluso mejor que lo hagas con un abogado.
Saludos
Hola Francisco.
Mi duda es la siguiente. Acabo de tramitar una hipoteca sobre mi vivienda, llegado el momento de asistir al Notario a firmar los documentos me avisan un día antes por la tarde de que no es posible ya que salió una nueva ley (02/11/16) que le obliga a enviarme los documentos por correo electrónico y luego ya puedo ir a firmar 3 días despues de recibir ese correo. Es cierto eso?? Existe esa ley?? Muchas gracias de antemano
Hola Pablo
Desconozco esa ley, al menos en el ámbito estatal, en todo caso piensa que sería una ley publicada el mismo día en el que haces el comentario, y puede que aún no la tenga; en Andalucía lo que existe es una ley de Junio de 2016 cuyo artículo 15 puedes leer en este enlace http://www.juntadeandalucia.es/boja/2016/114/2
Saludos
Buenos días.
Ante todo, muchas gracias por todos los comentarios y situaciones tan didácticas.
Solo tengo una pregunta muy precisa: mi pareja y yo queremos adquirir una vivienda en construcción con entrega de llaves entre mayo y julio del 2018. Bien.
Ella vendió una propiedad (era vivienda habitual) en marzo de 2016, y tenemos la información de la agencia tributaria que tiene dos años para hacer reinversión (de fecha a fecha, NO en periodo de la renta) en vivienda habitual sin tener que tributar por ello a Hacienda.
Pero la semana pasada el comercial de la obra nos confirmaba una y otra vez que según sus informaciones provinientes de Notario, son TRES años de plazo (y no dos) para reinvertir cuando es vivienda en construcción…(siempre hablamos de vivienda habitual).
Esto es así a nivel estatal, es sólo a nivel autonómico…o simplemente ese comercial no estaba bien informado?
Y una cosa más: esos dos años para la reinversión (¿o tres?), son de fecha a fecha o son dentro de la campaña de la renta?
Gracias de antemano y un saludo.
Hola José Antonio.
Tengo que confesarte que a mi me hacen la declaración de la renta y que es un tema en el que no soy especialista, por lo que te recomiendo encarecidamente que preguntes a un asesor fiscal.
Saludos
Hola Francisco,
Mi hermano y yo hemos heredado tierras y hemos llegado a un acuerdo con un constructor para hacer una finca y después vender los pisos. Nos aconsejaron que debíamos buscar un abogado para que nos asesorara y llevara a cabo la redacción del contrato por nuestra parte. Pero mi duda es, si estoy conforme con el acuerdo pactado con el constructor y el contrato lo redacta el notario (que velará por la legalidad juridica y que nos podría asesorar en el caso de que el constructor quisiera engañarnos) es necesario contratar a un abogado?
Muchas gracias,
Saludos
Hola Sara.
No es necesario contratar a un abogado, pero tampoco es necesario contratar a un notario; otra cosa es que crea que es o no conveniente, y es ahí donde te equivocas.
El notario efectivamente vela por la legalidad y redacta el contrato, más ha de ser imparcial, mientras que el abogado actúa a instancia de parte; dicho de otra forma, el Notario vela por el interés de la ley, y por el interés conjunto de ambas partes, pero el abogado vela por tu interés, sinceramente creo que la intervención de un abogado siempre da un valor añadido que pocos valora, y que te recomiendo encarecidamente.
Saludos
Buenas tardes,
He ganado un proceso laboral de sustitución de pensión, en el contrato de prestación de servicios al igual que en el poder otorgado, aparecen dos abogados uno principal y uno sustituto, donde se pactan unos honorarios por un 20% (sin discriminar cuanto será para cada uno) de lo causado. Mi pregunta es, para pagarle los honorarios a los abogados se hace un recibo simple, normal al abogado principal? o a nombre de los dos? este recibido debería ser autenticado ante una notaria?. Me preocupa un poco que la hacer un recibo normal (el monto a pagar es un poco alto). puedan mas adelante los abogados decir que no han recibido nada, o que no tenga validez.
Quedo atenta a su pronta respuesta,
Saludos,
Camila
Hola Camila.
Lo que debes es simplemente pedir que te hagan la correspondiente factura y en ella indiquen que se ha pagado.
Saludos
Buenos días.
Si el notario se tiene que desplazar al domicilio del vendedor porque una vez en su despacho se descubre que no se puede realizar la firma en el despacho ¿Quién paga dicho desplazamiento?
Muchas gracias
Hola Pilar, sinceramente nunca me lo he planteado, puedo decir que de los honorarios del notario responden todos los que firman la escritura indistintamente; pero jamás se me ha planteado el problema, por lo que lo más adecuado es que consulte en el Colegio Notarial.
Saludos
Buenas, me gustaría saber como se pueden modificar unos datos que figuran en el registro d la propiedad incorrectos y me explico , mi padre falleció en 1985 y dejó un piso y un parking a 2 hijos y el usufructo a la esposa, yo le compro a mi hermano su mitad (bueno en realidad fué mi madre la que corrió con los gastos de la escritura, registro etc.) reconocido por mi esposa , ahora bién mi madre fallece en el 1998 y recientemente pido la nota simple al registro y resulta que yo aparezco con el 50 por ciento de la nuda propiedad con caracter privativo y el otro 50 por ciento de la nuda propiedad con caracter presuntivamente ganancial que es incorrecto.
Que manera hay de solucionar esto , hay que hacer algun documento o algo ante notario para corregir esta anomalia que mi esposa reconoce, se me olvidaba estamos casados en bienes gananciales
Gracias y saludos
Bartolomé Martínez
Hola Bartolomé.
Hay que distinguir la cancelación del usufructo por fallecimiento de la usufructuraria, lo que puede hacerse mediante instancia con firma legitimada notarialmente o practicada en presencia del registrador (acompañada del certificado de función de la madre) de lo que es el carácter presuntivamente ganancial de la mitad indivisa comprada, pues en este caso no hay error, y habría que ver el título para ver si tiene o no subsanación, en principio parece que si, más lo correcto es que acudas a la Notaría más cercana con las escrituras.
Saludos
Buenos días,
Estamos a punto de comprar una vivienda y al solicitar la nota de registro simple nos hemos dado cuenta de una clausula de la que no tenemos conocimiento ninguno de su significado. El punto es este:
– CONSTITUIDA EN EL TOMO XXXX, LIBRO XXXX, FOLIO XX, INSCRIPCIÓN X DE FECHA XXXXXX
Con el derecho de recuperar a favor de EMPRESA XXXXXXXXXXXX pactado en escritura otorgada en XXXXXXXXXXXXX, el XX de junio de
XXXX, ante el Notario XXXXXXXXXXXX, que causó la inscripción XXXXXXX en la que se
concedió a dicha sociedad el derecho de recuperar la finca transmitida por el plazo de veinte años a contar desde el día de otorgamiento de la escritura que se inscribe.
Segun el propietario en la escritura tiene una carta de gracia / pacto de retro por un periodo de 10 años (en la nota simple pone 20) y ella ha pedido un escrito a la empresa para poder venderlo. Ellos le han dado un valor para la venta.
Podriais decirnos cual es el significado de esta clausula? En que nos afecta a la parte compradora? Es posible anular la misma en el momento de la compraventa?
Hola Marc.
Simplemente el vendedor, se reservó un derecho de recomerá durante un plazo, lo cual quiere decir que su derecho a comprar es preferente al de cualquiera, y que puede recuperar la cosa abonando una cantidad determinada al comprador.
Habría que ver si ese abono es al comprador o al dueño, más lo que no es razonable es que la escritura diga un plazo y el registro otro.
Saludos
Muchas gracias por la respuesta.
Lo que no nos queda claro es si al hacer la compra queda anulada esta clausula o seguira hasta terminar los 20 años.
Lo del abono exactamente a que te refieres?
Porque se pone esta clausula?
Agradezco la ayuda
Saludos
Precisamente todo lo contrario, piensa que quien vendió adquirió unos derechos y no puede verse privado de ellos sin su consentimiento.
Abono, es que puede pagar la cantidad estipulada en el contrato para recuperar la cosa, independientemente de si se ha vendido a un tercero.
El por qué se pone esa cláusula es algo que deberías preguntar a las partes, normalmente la he visto como una forma bastante poco recomendable de obtener financiación.
Antes de firmar nada es mejor que acudas a un abogado, pues puedes llevarte sorpresas desagradables.
Saludos
Solo le escribo para agradecerle las respuestas. Esta semana lo miraremos bien con un abogado.
Saludos y gracias por su trabajo.
BD! , _si por x me proponen u acuerdo entre dos persona , ejemplo >una pareja que se separaron y el esposo , acordaron q el se queda con un bien en comun y el otro se queda con el otro, se hace un acta entre los dos ,,,,mi pregunta es ? se puede notarial esa acta ??
Hola Lolibath.
No entiendo tu pregunta, pues los acuerdos no se formalizan en acta sino en escritura, parece que te refieres a una liquidación de gananciales o un disolución de condominio, y por supuesto que no es que puedan, es que son negocios que deben hacerse en escritura y ante Notario.
Saludos
Buenos días. Antes de escribir he estado consultando por Internet y he visto casos muy parecidos al mio, pero después de leerlo todo no me ha quedado clara la situación. Un edificio con dos viviendas sin división horizontal. En una vive madre con un hijo, en la otra vive otra hija. La madre quiere hacer el testamento dejando un piso para cada hija y quiere hacer la división horizontal para dejarlo todo bien. Sin embargo, el gestor le aconseja no hacerla ya que a la hora de recibir la herencia, la hija que viviese en la planta que no vive ella, no podría beneficiarse de la deducción de vivienda habitual del fallecido en el pago de la plusvalía municipal, teniendo en cuenta que es un pueblo donde es muy alta. Entonces tengo dos preguntas: 1. Esto es verdad? El ayuntamiento aceptara que se trata de una vivienda porque tiene un solo numero de referencia catastral y se paga un solo IBI ? Y 2. En su día, cuando no pensábamos en estas cosas en el catastro pusimos como vivienda unos primer piso y la otra segunda. Esto también podría ser tenido en cuenta? O podríamos cambiar el empadronamiento quitando el numero de piso?Con tanto escrito no se si me he explicado bien. También decirle que antes acudimos al notario, pero este nos envio al gestor, porque dijo que ordenanzas municipales son distintas en cada población, aunque siendo el único notario del pueblo y todo el mundo debe acudir a él algo debería saber.Gracias
Hola María.
Si lees el post, comprobarás que en el digo que el asesoramiento del Notario es gratuito en asuntos relacionados con la escritura que vaya a firmar.
Creo que puedes entender que nada puedo añadir a un profesional que te ha atendido viendo la documentación, y conoce la normativa de la localidad, pues efectivamente hablamos de un Impuesto Municipal y no hay dos ayuntamientos con igual normativa; ten en cuenta que una cosa es un asesoramiento legal y otra un asesoramiento fiscal, siendo que lo primero es función notarial más no lo segundo.
Por ello te ruego que comprendas que te conteste, pero por prudencia no me meta en un terreno en el que no puedo entrar, y como mucho lo que puedo es perjudicarte.
Saludos
Buenos días, sr. Rosales.
Aprovecho su profesionalidad y buen hacer que se desprende de la atención que presta a la gente que venimos en busca de ayuda.
La pregunta es si nos puede recomendar un notario y un asesor fiscal para mi y mi esposa. Queremos vender nuestra vivienda y adquirir otra más pequeña, empleando la parte de dinero sobrante en ayudar a nuestro hijo a comprar la suya propia. Se trata de hacer los pasos más correctos para evitar problemas posteriores y pagar lo mínimo posible
Actualmente vivimos cerca de Barcelona.
Agradecido de antemano por su respuesta.
Manel
Hola Manel.
Muchas gracias por tu confianza, pero lejos me queda tu tierra y no conozco personalmente a nadie; pero no dudo que hay muy buenos profesionales y prácticamente cualquiera te atenderá fenomenalmente.
Saludos
Hola buenos días, mi pregunta es la siguiente:
Hace diez días, compre una finca rustica, según dice en la escritura, libre de cargas, firmamos en notaria, hemos pasado las escrituras por el registro y todo el proceso.
Cuando hace dos días, vamos por primera vez a la finca, nos encontramos a los vecinos y nos dicen que dicha finca está pendiente en el juzgado por una disputa de lindes.
Si el señor que me ha vendido, pierde hay que quitar una valla y desplazarla tres metros con la consiguiente pérdida de terreno compra, creo que una posible carga de la finca, ¿Qué puedo hacer? Hablo con el notario que firmo la escritura y se lo cuento.
Un saludo
Hola Miguel
Poco puede hacer el Notario, lo que hay que hacer es buscar un abogado y ver qué acciones proceden contra el vendedor así como si conviene personarse o no en el proceso de deslinde.
Saludos
Buenos días Francisco,
antes de nada mi agradecimiento por tu labor online poniendo luz en muchos de los problemas que nos encontramos día a día. Quería saber tu punto de vista sobre mi caso, intento ser breve: Estoy gestionando a unos familiares la venta de una finca. Cuando íbamos a efectuar la compraventa, nos dimos cuenta de que la escritura de la misma tenía defectos de forma, y en el Registro nos indicaron cómo subsanarlos (acta de notoriedad con una nueva descripción descriptiva y gráfica y certificación de los linderos.. ). De inmediato contactamos con el Notario (el mismo que realizó la escritura de la que el registro nos solicita subsanación. Me reuní personalmente con el Notario y el secretario y les presenté el caso con toda la documentación, y la respuesta en resumen fue que “es muy complicado”, “esto va a llevar un tiempo”, “ármate de paciencia”, etc.. Como era finales de Julio la visita finalizó con un “pásate después del verano”.
Entendí que es lógico una parada o bajada de actividad en verano, no le di mayor importancia y he vuelto a primeros de septiembre. Se quedaron con la documentación y me dijeron “te llamamos la semana que viene”. Desde entonces hasta hoy, no paro de llamar para saber el estado del trámite pero me dan largas (la notaría está a más 60 kms de mi casa, por lo que prefiero evitar ir en balde). Mi pregunta es: ¿es normal este trato y estos tiempos en un trámite de este tipo?
Yo soy ingeniero de telecomunicación, no tengo ni idea de leyes, pero el documento del registro me parece “sencillo” de comprender (hay un error e indican cómo subsanarlo), dicho lo cual, no espero que se haga ni mucho menos de inmediato, pero responder con un cierto grado de profesionalidad me parece que sería lo mínimo (qué se va a hacer, cuales son los pasos y cual es el tiempo estimado).
Me gustaría conocer tu punto de vista, si directamente pasarlo a otro Notario, o insistir exigiendo una mejor diligencia en su respuesta. Me cuesta creer que los ciudadanos estamos indefensos ante este tipo de situaciones, quiero decir, estamos dispuestos subsanar un error que le propia ley nos solicita (el Registro de la propiedad) pero luego no podemos llevarlo a cabo¿? Sinceramente me parece bastante contradictorio.
Gracias de antemano y saludos.
Hola Lorenzo.
Creo que se plantean dos temas diferentes en tu comentario.
De un lado el trato recibido, que obviamente no me parece adecuado, cuando menos porque no te han dado las explicaciones que tu demandas.
Diferente es que lo que tu llamas sencillo lo sea, pues un acta de Notoriedad no me parece algo sencillo (¿crees que es sencillo decir que es público y notorio algo?); Igualmente esa apreciación de que el Registro de la Propiedad es Ley, me parece poco acertada, pues una cosa es que sea recomendable inscribir una escritura (lo cual sostengo) y otra diferente es que seas dueño a raíz de la inscripción (sería como decir que una app no sirve de nada porque no la acepta IOS).
Dicho esto, lo que si que creo es que debes de pedir explicaciones, y cada uno necesita las que necesita, por lo que te recomiendo que las pidas bien personalmente, bien por teléfono (piensa que obviamente siempre suele tratarse más rápido a quien se molesta en ir a verte) y que sea mi compañero quien te de los argumentos que procedan, y por supuesto arregle tu problema.
Saludos
Mi hermana falleció hace tres meses, sin hijos y casada por lo civil con separacion de bienes. Nuestros padres ya fallecidos.
Somos ( eramos ) 8 hermanos que habiamos heredado de nuestros padres un piso y dinero.
Mi hermana fallecida, no heredo parte de dinero y heredo su equivalente en piso ( dos partes, de dos hermanos ). Es decir heredo de piso su parte y las de dos hermanos .Otro hermano dio por donacion a mi hermana fallecida la parte de su piso
Es decir mi hermana tenia por herencia de mis padres, su parte del piso, dos mas y otra por donacion: 4/8 partes eran suyas, la mitad del piso.
Pregunto: el marido hereda totalmente esa mitad del piso que ella heredo y la que era suya por donacion?
Hola Ángeles.
Ante todo habrá que ver si hizo o no testamento, pero si no hizo testamento, el único heredero es el cónyuge, y no los hermanos.
Saludos
Buenas tarde. Le agradeceria , si puede, me responda a mi pregunta anterior. Muchas gracias por su labor.
Un saludo
Estimado Francisco Rosales:
No , no hizo testamento. Pense que al tener separacion de bienes…. pero ya veo que no influye eso aunque sea heredado de su familia.
Muchisimas gracias por su respuesta.
Un saludo
Se trata de un familiar que va a vender 7 fincas rústicas ubicadas en el mismo pueblo, con sus referencias catastrales cada una, polígonos y parcelas distintas, son unas 6 hectáreas. La consulta es: el comprador es la misma persona, se puede hacer una sola escritura pública especificando finca por finca, o será necesario hacer siete escrituras?. Que puede costar escriturar?.
Hola Salvador.
Ningún problema hay en que las siete ventas se hagan en la misma escritura, de hecho dudo muchísimo que en la propia Notaria no te recomienden hacerlo así.
Respecto a los costes, dependen del precio de venta, y lo más adecuado es que preguntes en la Notaría en la que vayas a firmar, que es donde tendrán los datos para poder hacerte un presupuesto.
Saludos
Buenas tardes, me pongo el contacto con usted en referencia a:
Han presentado una escritura de renuncia de una herencia pero, tenemos constancia de que existe una anterior aceptando la misma (no podría ser por incumplir el art. 997 CC). Es por ello, que necesito saber cómo conseguir esa segunda escritura, qué maneras habría de conseguirla o de resolver esto.
Muchísimas gracias.
Hola Lorena.
Basta con tener interés legítimo y pedir la copia de dicha escritura, otra cosa es que tengas constancia y desconozcas ante qué notario y cuando se firmó esa escritura de aceptación, pues no deja de ser algo sorprendente que tengas constancia de algo y no sepas cuando y cómo sucedió.
Saludos
Buenas tardes,
En primer lugar, agradecerle la información expuesta y la claridad con la que la expresa.
En segundo me gustaría preguntarle. Me han entregado unos poderes para la realización de mi trabajo sin explicarme si quiera lo que conlleva y los límites de mi responsabilidad con estos. Me recomienda acudir a un notario? Contraté a un abogado pero no me ha ayudado.
Gracias
Hola Pilar.
Pues poco puede ayudarte el Notario en cuestiones laborales, lo que si debes tener claro son algunas cosas:
1.- El poder es una responsabilidad fundamentalmente para el poderdante, pues faculta a alguien para que actúe en su nombres (y obviamente el apoderado puede equivocarse, cosa que tendrá que aceptar el poderdante)
2.- Que te den un poder implica que estas facultado para hacer algo en nombre de otro, pero una cosa es estar facultado a hacer, y otra obligado a hacer.
3.- Si nada haces ninguna responsabilidad tienes.
4.- Tu responsabilidad se produce fundamentalmente si actúas de mala fe o si traspasas los límites del poder.
Saludos
Yo envío muchos clientes a notarias pequeñas y los notarios nunca cobran nada por su asesoramiento sobre herencias sobre todo. mencionar por ejemplo notarias como xxxxx en xxx mismo.
Ese trabajo se ve recompensado luego, pues la confianza generada hace que dichos clientes vayan a ese notario y no a otro. Ojo, en xxxx hay dos notarías, por lo que hay competencia. No son lentejas.
Hola José Ramón.
He tenido que editar tu comentario, pues alguien podría interpretarlo como publicidad de un compañero o ataque a otro (cosa que no hago, pero no quiero problemas).
Sinceramente no comparto tu criterio, pues asesorar en cuestiones relativas a una escritura que vas a firmar, no es algo voluntario, sino obligatorio para el Notario, y dicho asesoramiento es gratuito también obligatoriamente.
Otra cosa es que por asesoramiento jurídico se entienda decirle a alguien qué le conviene firmar, y en ese caso empezamos a entrar en terrenos pantanosos, y algunas posibles colisiones con otros profesionales (no siempre así sucede) pues el Notario ante todo ha de ser imparcial, y si recomiendas algo a alguien puedes estar perjudicando a otro.
Respecto a que la confianza generada sea una recompensa, sinceramente no estoy completamente de acuerdo, la recompensa por el trabajo es la remuneración, y no veo nada vergonzoso en decir que se trabaja por dinero.
Cuestión distinta es la amabilidad o eficacia; pues además pocos ciudadano están capacitados para apreciar el buen o mal trabajo de un profesional (sea del oficio que sea).
Si que coincido en que la competencia es sana, y que estimula: tanto a un mejor servicio, como a mayor estudio y amabilidad, lo cual de por si, es una ventaja para el ciudadano, que es la razón de ser de cualquier profesión.
Por lo demás, supongo que tras tu comentario hay una agradable impresión con un compañero (de lo que me alegro) y mala impresión con otro (lo que lamento) más precisamente la grandeza de la libertad de elección de Notario (incluso nada impide al ciudadano acudir a la Notaría de otra localidad -salvo contados asuntos-) es algo que siempre defenderé.
Saludos
Buenos tardes. Querría hacerle una cobsulta. Tras el fallecimiento de mi padre en el año 2007 y la repartición de la herencia dos viviendas quedaron cada una al 50% del pleno dominio de mi madre, 50% del usufructo de mi madre, 25% de la nuda propiedad de mi hermano y 25% de la nuda propiedad mía.
Ambas viviendas se han vendido este año, una por 98000 euros y otra por 112000 euros.
Todo el dinero se ha ingresado a la cuenta de mi madre y acordamos repartir luego las cantidades que nos correspondían a mi hermano y a mi. Quería saber qué cantidad nos corresponde a cada uno y también, en el caso de que mi madre me hiciese una donación por una cantidad de dinero, para hacerlo ante notario qué requisitos y trámite es necesario. Muchas gracias por su atención
Hola Magdalena.
Valorar un usufructo o una propiedad es de hecho imposible, lo único que hay es un criterio fiscal que tiene en cuenta la edad del usufructuario.
Para la donación de dinero no es necesario escritura, aunque si deseas hacerlo, lo que has de llevar es el DNI y el justificante del dinero (dicho de otra manera, si el dinero se te entrega mediante efectivo, transferencia o cheque)
Saludos
Buenas tardes, me podría decir q papeles tengo que llevarle para elevar a escritura pública un contrato de compraventa privado?. Le cuento, yo he comprado un terreno por contrato privado a una señora q no lo puso nunca a su nombre y q a su vez se lo compró, también por contrato privado, a otra señora viuda del dueño del terreno. Tengo mi contrato, el contrato de la señora con la viuda, un papel del catastro donde consta q el terreno estaba a nombre del marido y consta el nombre de la viuda como esposa y que estaban en gananciales. Y también tengo recibos de ese señor del pago del agua del terreno, que después siguió pagando la señora a la q se lo he comprado yo. Con estos papeles bastaría para hacer la escritura? Cuánto tendría que pagar por la escritura? Gracias por su ayuda.
Hola Laura.
Una cosa es elevar a escritura pública y otra inscribir en el Registro de la Propiedad, en la Notaría más cercana te informarán de las diferencias.
Para elevar a público un contrato privado es necesario dicho contrato debidamente liquidado de impuestos y que comparezcan todas las partes que firmaron el contrato o sus herederos, pero esa escritura en tu caso no sería inscribible.
El coste depende del valor de los bienes, y nuevamente en la Notaría más cercana y a la vista de la documentación te informarán más ampliamente.
Un saludo
Muchas gracias por su pronta respuesta. Un saludo
HOLA MI CASO ES UNA HERENCIA DE UNA VIVIENDA EN LA QUE HAY 23 HEREDEROS Y CADA UNA CON PORCENTAJES DISTINTOS, EN PRINCIPIO HAN QUEDADO EN HACER DONACION Y QUE YO COMO INTERESADA ME HAGA CARGO DE UNOS PAGOS QUE SE DEBEN A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y AL AYUNTAMIENTO.
MI PREGUNTA ES SABER CUANTO ME SUPONDRIA EL IMPUESTO DE DONACIONES. LA VIVIENDA ES EN CASTILLA LA MANCHA
Hola Rut.
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones, tributa en función del valor de lo donado, del parentesco entre donante y donatario, y además de tu patrimonio previo.
A mayor dificultad el tipo depende de las comunidades autónomas.
Comprenderás que con los datos que ofreces (máxime cuando no he trabajado nunca en esa comunidad autónoma) me resulta imposible darte más información.
Saludos
Mi pregunta es si entrego los papeles para casarme ante notario cuanto tiempo tengo que esperar para que me den la fecha de la boda? Y la fecha sería para dentro de cuánto? Gracias
Hola Jennifer.
Todo depende de la Notaría, desde luego en la mía, si quieres puedes casarte en el mismo día, aunque personalmente me gusta que los futuros contrayentes puedan disponer del plazo que crean oportuno para organizar una pequeña ceremonia con los más allegados (en todo caso es una decisión de ellos).
Saludos
Buenos dias tengo una duda respecto a mi casa me case x bienes mancomunados y compre una casa, al principio staba a nombre d mi esposa y mio pero despues x cuestion d tramites mi esposa firmo acuerdo para seder su parte a mi nombre y la casa se escrituro solo a mi nombre en la ultima voleta aparesco como unico dueño pero ahora q quise venderla m dicen q no puedo xq al fallecer mi esposa qedo intestada el 50% tengo 2 hijos mayores d edad y m dicn q les corresponde la parte q era d su mamá pero no entiendo xq ? Si la ultima voleta aparesco como unico dueño me dicen q toman n cuenta la 1ra y no la ultima es verdd?
Hola Daniel.
Hablando de bienes mancomunados y no gananciales, tengo dudas de si me escribes desde España o no, pero lamentablemente sólo puedo responder desde el punto de vista del Código Civil Español.
Si hay un segundo documento alterando el primero, resulta absurdo negar sin más ese documento, que dos personas mayores de edad, de forma libre y voluntaria han firmado.
Distinto es que pueda impugnarse por los motivos que sean, pero tu mismo eres el que me comentas que entre tu esposa y tu, acordasteis que el bien de ser común, pasara a ser privativo tuyo, por lo que, sin perjuicio de que hablar sin ver documentación es aventurado, tus hijos podrán reclamar por supuesto la herencia de su madre, pero en dicha herencia no está la casa de la que hablas.
Saludos
Buenas noches, tengo una duda puesto que he recibido distintas informaciones de diferentes notarios. Voy a realizar la compra de un terreno y el vendedor vive a 400 km de mi. En la notaría me han dicho que el vendedor puede dar un poder a alguien (no tiene familia en el lugar del terreno por lo tanto no es posible) o un mandatario verbal, con lo cual él podría recibir el papel de compraventa en la notaría de su ciudad (pagando claro, pero eso no importa) y firmarlo ahí sin tener que desplazarse hasta mi ciudad. Pero otro notario me ha dicho que igualmente con el mandatario verbal tendría que venir a firmar a mi ciudad. ¿Qué respuesta es correcta?
Gracias.
Hola Roberto.
Dudo que un Notario te haya dicho que la ratificación de un mandanto verbal haya de hacerse en la misma localidad, igual no te han explicado bien, o no se ha sabido explicar.
Lo cierto es que si alguien interviene como mandatario verbal de otra persona, la escritura ha de ratificarla el mandante, pero puede hacerlo en otra localidad ante otro notario (ojo, lo que si que has de tener en cuenta es que puede que no quiera ratificar, por lo que has de cerciorarte bien de la existencia del mandato, pues el Notario no podrá hacerlo)
Saludos
Hola Francisco, gracias por tu rápida respuesta. No me lo ha dicho un notario, me lo ha dicho un chico que me ha atendido y trabaja en la notaría (pero no el notario).
El caso es que al vendedor le interesa vender urgentemente por tanto sí que querría ratificar, de eso me he asegurado bien. Entonces yo puedo hacer los papeles aquí y hacer el mandatario verbal para la notaría de la localidad del vendedor sin que aquí sea necesaria la presencia de nadie más que mi notario y yo, ¿es correcto?. Es que no entendí bien lo de “si alguien interviene como mandatario verbal de otra persona”.
De nuevo, muchas gracias.
Insisto que no es que haya problemas, es que lo que planteas es relativamente frecuente (eso si has de asumir el riesgo de la falta de ratificación).
Saludos
Hola en primer lugar gracias por su disponibilidad, mi consulta es la siguiente, voy a comprar una vivienda de segunda mano y se cumplen todas las condiciones para pagar menos impuestos menos una que es la duda que tengo. soy menor de 35 años, la casa vale menos de cien mil euros, es en un municipio inferior a tres mil habitantes, lo unico que tuve una vivienda a mi nombre pero en estos momentos ya no soy propietaria ya que hicimos una extincion de condominio, podria acceder a la deduccion de los impuestos ya que en la actualidad no tengo ningun inmueble a mi nombre?gracias
Hola Fernando.
Si me hablas de Andalucía, no hay ningún problema, pues el tercer requisito que marca la norma es que el inmueble lo destines a residencia habitual.
En todo caso en la Notaría en la que firmes la escritura te informarán más ampliamente de forma gratuita.
Saludos
Hola francisco gracias por contestar, muy amable, es de castilla y leon y un requisito que pone es que sea primera vivienda sino me equivoco, que puede ser pero en estos momentos no tengo nada a mi nombre, no soy propietario de ningun inmueble gracias por tu tiempò muy amable
Hola Fernando.
No trabajo en esa Comunidad Autónoma por lo que desconozco la interpretación que la hacienda autonómica hace de sus propias normas, yo por primera vivienda yo entiendo la primera residencia no primer inmueble que se tiene en propiedad.
Pregunta en la Notaría en la que vas a firmar la escritura, si es de la propia Comunidad, pues están más acostumbrados a los criterios de la hacienda autonómica.
Saludos
Buen día, tengo una casa en crédito Infonavit, pero no use la casa, en la casa esta una persona quien está “supuestamente” pagándome una especie de traspaso, el pagaría lo que me descuentan al mes, y me daría el traspaso ( lo que ya eh pagado yo antes de que él entrara a la casa). En el contrato que hice, no incluí cláusulas por incumplimiento o intereses moratorios y ya tiene varios atrasos, un poco más de 5 meses, más lo del traspaso, que serían casi 100,000 pesos mexicanos, cuál sería la forma correcta de sacarlo de mi casa ya que no quiero seguir batallando así?
Muchas gracias.
Hola Martín.
Soy español y desconozco el derecho de tu país, por lo que lo más prudente es aprobar tu comentario y esperar que algún paisano tuyo responda.
Saludos
Ok muchas gracias francisco
Quiero sabr en que parte de las escrituras esta la direccion que debo dar para la cancelacion de hipoteca ya que doy una y me dice que es erronea?
Hola Blanca.
No entiendo bien a qué te refieres, pero más que buscar la dirección lo que tienes que buscar es el número de finca registral; en la práctica basta con aportar una nota simple del Registro de la Propiedad.
Saludos
El Notario lo que cobra es por firmar un documento público, y no por el hecho de firmar, sino porque con dicha firma el documento adquiere la naturaleza de público con toda la protección que de ello se deriva.
Esta frase que comenta me deja muy preocupado. ¿Que pasa si en la escritura de venta de una parcela, se refleja una referencia catastral equivocada, intencionadamente equivocada, el notario da fe de esa referencia, aunque en la certificación catastral electrónica descriptiva que se traslada a soporte papel timbrado para su incorporación a la matriz, vienen reflejados otros propietarios que no intervienen en la escritura, y el registro catastral admite esa escritura y cambia los propietarios? Yo soy uno de esos propietarios perjudicados. ¿Cómo se debe actuar? Se comunica al notario de esa inexactitud que está perjudicando a un tercero? Gracias.
Hola Vicente.
No se que tiene de preocupante la frase (que sólo dice algo cierto) distinto es que te preocupen los hechos que narras (que por otra parte tampoco tienen que ver con el tema del post)
Respecto a dichos hechos; he de empezar aclarando que el Catastro no acredita la propiedad de la finca, y que es un mero registro con fines tributarios; pero la propiedad resulta de lo que se conoce como teoría del título y modo (dicho de otra manera, la adquisición como consecuencia de un negocio jurídico).
Dicho esto, hablas de que la referencia catastral se refleja de forma intencionadamente equívoca (más no aclaras de quien proviene la intención del equívoco -?el notario, el transmitente, el adquirente?)
Evidentemente estamos ante un error, y los errores tienen arreglo (especialmente si todos están de acuerdo en ello -cosa que no puede suceder en este caso, en el que, según tu, el error es intencional -lo que me hace dudar de una posible intención de engaño-)
Solucionar el tema, sin ver la documentación, es completamente imposible, más te animo a que lo comentes con mi compañero, que seguramente te ayudará.
Saludos