Supongo que todos sabemos que cuando se vende un piso (o cualquier inmueble que forme parte de una propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el que acredite que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad o especifique las deudas que dicho transmitente tenga con la comunidad de propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
No obstante son muchos y frecuentes los errores que se cometen en esta materia, especialmente en el tema de las derramas pendientes de pago al tiempo de la venta.
Antes que nada y por si algún lector no conoce la norma creo necesario aclarar algunas ideas sencillas.
1.- La primera es que el certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. (Es bastante frecuente que se le entregue al Notario un certificado expedido por quién no tiene la facultad de certificar -especialmente si la comunidad tiene pocos propietarios).
- El presidente (que ha de ser propietario) ostenta el cargo de secretario y administrador a falta de elección de estos (art 13.5 Ley de Propiedad Horizontal) salvo que otra cosa digan los estatutos o la comunidad de propietarios por mayoría elija a un secretario y/o administrador.
- El cargo de Secretario y de Administrador puede ser ejercido por una misma persona(art 13.5 Ley de Propiedad Horizontal).
- El Administrador (sea o no secretario) no tiene por qué ser propietario, ni persona física, pero sólo si ostenta la condición de secretario puede certificar.
- Si el Secretario y el Administrador son personas distintas, el secretario ha de ser propietario.
2.- La segunda es que tras la ley 8/2013 el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores (antes de esta reforma eran sólo la del año en curso y el año natural inmediatamente anterior). Y esta responsabilidad del piso (y por tanto del adquirente) se produce independientemente de que la escritura de compraventa se inscriba o no en el Registro de la Propiedad.
Hay que advertir que una cosa es que el piso responda de deudas de la comunidad y otra diferente quién es el deudor. Deudor es quien sea propietario al tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha, por lo que si se transmite un piso con deudas no pagadas a la comunidad de propietarios, evidentemente el comprador, si no quiere ver como se embarga y se ejecuta el piso, se ve afectado por la deuda y le conviene pagar, pero todo lo pagado podrá repetirlo contra el vendedor, salvo que expresamente haya asumido sus deudas (cosa nada frecuente).
¿Cabe la renuncia?, si, pero es poco recomendable por lo expuesto, dado que el comprador del piso con deudas impagadas a la comunidad de propietarios se vería afectado seriamente por dichas deudas. La renuncia ha de ser expresa en escritura pública, en la que no obstante el vendedor debe de manifestar, si hay o no deudas pendientes, y la manifestación falsa del vendedor podría llevar aparejadas para este consecuencias penales.
El problema fundamental que tenemos los Notarios, es que no nos consta que quien firma el certificado sea la persona que dice ser y ostente el cargo que dice ostentar. Sólo la presentación al Notario del libro de actas, debidamente legalizado en el Registro de la Propiedad, le permitiría comprobar quién es el presidente, quién es el secretario y cotejar sus firmas.
El la práctica, pues nunca se me ha aportado este extremo, por ello en las escrituras lo que se pone es que el vendedor entrega «lo que el vendedor manifiesta que es el certificado al que se refiere el art 9 de la Ley de Propiedad Horizontal». Dicho de otra forma, el Notario no da fe de que ese es el certificado, sino de que el vendedor entrega lo que el vendedor dice que es el certificado.
Pero la fuente principal de conflictos, que ocasiona que muchos se consideren estafados, cuando en realidad suele ser fruto de una deficiente redacción del certificado, es que es muy habitual que en dicho certificado simplemente se especifique que el propietario está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, pero no diga nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles.
En muchas comunidades de propietarios hay administradores profesionales que tienen cuidado de este extremo, pero conviene leer detenidamente el documento, pues no es la primera vez que veo un certificado en el que se acredita que el vendedor está al corriente en sus deudas de la comunidad de propietarios pero nada se dice de derramas (últimamente frecuentes con ocasión de las Inspecciones Técnicas de Edificios, o necesidades de adaptación a minusválidos etc) de cuantía importante, que aún no son exigibles porque su pago se ha acordado en cuotas a pasar conjuntamente con la cuota de la comunidad.
En el tema de quién debe de pagar las derramas pendientes de pago al tiempo de realizarse la venta, nada dice la ley expresamente, pero considero que se aplica la misma regla que a las deudas ordinarias.
Dicho de otra forma, el acuerdo de una reparación o mejora que provoca una derrama es de la comunidad de propietarios; dicha comunidad carece de personalidad jurídica y está integrada por los propietarios de los pisos, no por los pisos; por lo que el acuerdo de derrama, respecto del adquirente entiendo que es «res inter alios acta» y el obligado al pago es quién acordó la derrama o no impugnó el acuerdo, esto es el transmitente.
Dado que la derrama no es un gasto general, considero que el adquirente no se vería, respecto de ellas afectado por la hipoteca tácita del art 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que al igual que respecto de las cuotas ordinarias de la comunidad el adquirente del piso no es deudor de las derramas no satisfechas al tiempo de la adquisición, pero el piso adquirido respondería de ellas; No obstante resulta algo desconcertante lo que dispone el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 cuando dispone.
Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
La discusión en la redacción de este artículo (como tantas normas nuevas de bastante deficiente redacción) está servida, pues es discutible en una obligación a plazo si es exigible desde que se contrae (cosa que a mi no me cabe la más mínima duda -arts 1113 y 1126 Cc-) o desde que el plazo vence (criterio ampliamente extendido y del que tampoco tengo duda alguna que es el que sigue el legislador).
En todo caso creo que la posibilidad de ejercer la acción correspondiente por cargas ocultas en la venta sería viable.
Sobre el tema he discutido con un grupo de compañeros en el linkedin, y me han facilitado una sentencia de la AP de Madrid, sección 25 de 4 de Noviembre de 2.013. Lamento disentir de dicho tribunal pues no creo que alguien pueda verse obligado por un pacto que no ha celebrado y que confunde el deudor con el responsable de la deuda.
En mis escrituras el texto a poner en relación a este tema lo tengo redactado en un modelo del siguiente tenor.
GASTOS DE COMUNIDAD.- La parte vendedora manifiesta estar al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios en que se ubica la finca, manifestando la parte compradora que exonera a la parte vendedora de la obligación de aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad totalmente coincidente con su manifestación.
*Opción
Me exhibe la parte transmitente, lo que manifiesta es el certificado expedido por el Secretario con el visto bueno del Presidente* de la Comunidad de Propietarios del edificio del que forma parte la finca transmitida en esta escritura, en el que se hace mención que la citada finca esta al corriente en los pagos de comunidad.
El referido Certificado se incorpora a esta matriz para que forme parte de ella y trasladar a sus copias en forma reglamentaria.
*Una de dos
Igualmente me manifiesta la parte transmitente
* que no existen derramas para el pago de mejoras o reparaciones extraordinarias en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de hoy.
*que desconoce si existen derramas para el pago de mejoras o reparaciones extraordinarias en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de hoy.
¿Se puede cobrar por ese certificado?
Nada dice la Ley de Propiedad Horizontal, pero entiendo que hay que distinguir según el certificado sea expedido por un profesional o no.
Si es expedido por: el presidente que ostente la condición de secretario y administrador, o por el secretario no administrador: como dichos cargos han de recaer en un propietario, y dado que la expedición del certificado es obligatoria considero que ha de ser gratuito, pues estaría en el ámbito de las obligaciones del cargo que le vienen a su vez impuestas por su condición de propietario.
No obstante si es expedida por un secretario/administrador, que no sea propietario y al que de modo profesional le sea encomendado el cargo, considero que como profesional tiene derecho a ser retribuido por sus servicios y habrá que estar a los términos del contrato de arrendamiento de servicios entre el profesional y la comunidad de propietarios para determinar si hay o no derecho a dicho cobro.
De no decir nada el contrato, considero que el secretario/administrador que no sea propietario, como profesional tiene derecho a ser retribuido por sus servicios, y si el servicio no es solicitado por la comunidad, sino por un propietario, nos encontramos ante un nuevo contrato de arrendamiento de servicios que ha de ser retribuido.
En todo caso no cabe desconocer que quien certifica es responsable del contenido de la certificación, y por tanto es razonable que sea retribuido por las responsabilidades que asume.
¿Puede ser el certificado correcto e incorrecto al mismo tiempo?
Ya hemos visto la deficiencia legislativa de pedir al Notario que acepte un certificado sin garantías sobre la autoría del mismo, pero el problema fundamental, que me comentan muchos administradores profesionales de fincas, es que resulta imposible certificar con seguridad.
¿Como?
Las comunidades (normalmente con carácter mensual) remesan al banco las cuotas de los propietarios que estén domiciliadas, y si el propietario ha dado orden de domiciliación bancaria de las cuotas ha de pagarlas, pero la trampa está en el plazo que marca la ley para devolver un recibo domiciliado bancariamente, de modo que es posible que al expedirse el certificado de deudas el recibo esté pagado, y con posterioridad sea devuelto por orden expresa del transmitente.
Supongo que cabe la posibilidad de querella por estafa y falsedad documental contra el transmitente, aunque me confieso lerdo en temas penales, pero si que entiendo que en este caso ninguna responsabilidad puede pedirse a quién expide la certificación, pues ésta es cierta al tiempo de expedirse (de todas formas no estaría de más una advertencia en el propio texto del certificado sobre esta posibilidad).
¿Concluyen aquí las obligaciones?
Por más que advierto en las escrituras, me comentan muchos profesionales que es en general desconocido el art 9.1.i de la Ley de propiedad Horizontal cuando dispone que propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal tiene la siguiente obligación:
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
Hay que tener en cuenta que el transmitente no sólo ha de acreditar ante el adquirente el estado de deudas que tiene con la comunidad, sino que también ha de comunicar a esta la transmisión, de modo que sea el nuevo propietario quien pague las cuotas de la comunidad posteriores a dicha transmisión.
La consecuencia de la falta de comunicación (que no requiere más forma especial que el que pueda acreditarse su recepción -por tanto cabe tanto el acta notarial como el correo certificado con acuse de recibo) es que su omisión hace al transmitente responsable solidario con el adquirente de las cuotas posteriores a la transmisión.
Esta responsabilidad es igual que la anterior. Una cosa es el deudor (el adquirente) y otra el responsable frente a la comunidad (tanto el adquirente como el transmitente que no lo comunique), de modo que si la comunidad demanda al transmitente que no comunica su transmisión, éste deberá pagar, aunque podría repetir contra el adquirente (tal y como dispone la norma).
Por lo hablado y leído de esta persona lo único que puedo expresar, es un inmenso agradecimiento. Te lo explica todo tan claro que no tienes que ir al diccionario para rebuscar ninguna aclaración o traducción.
Recomiendo a todo el que lo necesita que se ponga en contacto con el pues lo califico como una persona como las que ya van quedando pocas hoy en día. Me alegro de haberlo conocido por teléfono y no descarto la posibilidad de hacer una escapada y darle las gracias personalmente por la forma de comportarse y tratarme es y perdón por la expresión un tío cojonudo.
Persona fantástica, Agradable y la verdad que son muchos los calificativos que se le podrían poner . En fin da gusto tratar con personas asi .Muchisimas Gracias
Muchísimas gracias Rafael, tus palabras y sobre todo lo espontáneo y natural de las mismas me sirven de estímulo.
Si me permites, las extendería a cientos de compañeros Notarios que sin ningún género de dudas te hubieran tratado igual que yo, aunque en este caso la suerte de haber tratado contigo es mía.
Yo el halago te lo devuelvo a ti, todos los días muchos Notarios en nuestros despachos: atendemos a los ciudadanos, leemos, explicamos, nos preocupamos por sus problemas, volvemos a leer, a explicar a preocuparnos, a estudiar, a leer, y a explicar; pero normalmente pocos nos agradecen el esfuerzo que hacemos con unas palabras tan sencillas y sinceras como las que tu has escrito.
Decía mi abuela «es de bien nacidos ser agradecidos» y yo agradezco a la profesión que ejerzo el que me de el extraordinario privilegio de poder atender al ciudadano, ver sus problemas (que muchas veces compartes con él, pues poco más puedes hacer) y ayudarle a tomar las decisiones más adecuadas.
Gracias a ti, primero por tus cariñosas palabras hacia mi, pero sobre todo por el reconocimiento que con ellas haces a la labor de mis compañero Notarios.
Buenas tardes, Francisco ¿entonces como debo actuar?, mis hermanos y yo hemos heredado una vivienda en la que he vivido yo hasta que se han resuelto la testamentaria, ahora un año despues me exigen bajo amenazas de demanda que me tengo que marchar el 31 de Julio del piso y entregar un certificado de que no dejo deudas en la casa, por suerte voy al dia, ayer mismo pague comunidad y derramas y el IBI de junio. en este bloque somos 8 vecinos he ido a ver al presidente y son rumanos que malamente hablan español ni tienen ni idea de lo que les pido ni yo tampoco se como actuar. ¿puede usted orientarme?, ¿que formulario se usa?, ¿que documentos entrego o me tienen que entregar? me piden certificado de estar al corriente de pago. tengo a toda la familia en contra por ser el agraciado de mi madre a la que ellos ignoraron 20 años. muchas gracias
Hola Roberto
De entrada acudir a los tribunales no es amenaza alguna, sino ejercicio de un derecho.
Por lo demás el administrador de la finca seguro que tiene formularios de sobra y en su defecto, quizás mejor acudir a un abogado que redacte los documentos, porque todo lo que se consigue gratis por internet, al final es fuente de problemas
Saludos
Buenas,
Tengo un problema con la administracion de fincas, quiero vender el piso y le estoy pediendo revisar la deuda y no hay manera, les he entregado recibos y les he explicado por passiva i massiva que hay errores que tienen que revisar pero ni caso.
Ademas me reclaman también una derrama del 2004 cuando este piso no era de mi propiedad.
En fin, tengo comprador y el piso esra reservado con contrato de arras pero la administracion de fincas no pone de su parte y no hay manera que revise y me haga un certificado en condiciones.
Me pregunta, si pago los ultimos 3 años y firmo ante notario hacerme responsable del pago de la deuda una vez este revisada, puedo vender el piso?
Alguna manera de hacerlo sin perjudicar al comprador?
Un saludo
Hola Raul
Para responderte tendría que ver la documentacion, cuando menos te recomiendo que informes debidamente al comprador.
Saludos
Hola! Resulta que tengo deuda con la comunidad desde hace unos 15 años pero nunca me han enviado ninguna notificación ni de la comunidad ni del juzgado aunque la comunidad si me va sumando el total que debo en cada junta, Me he llegado al juzgado y no tengo ninguna deuda…Puede ser que la deuda esté prescrita? Saludos y muchas gracias anticipadas
Hola Conce
Tienes que tener en cuenta que cualquier reclamación (sea o no judicial) interrumpe la prescripción, por lo que estamos ante un problema de prueba que han de resolver los tribunales.
Saludos
Buenas tardes,
La verdad es que el artículo es genial, queda explicado perfectamente. La verdad es que he aclarado algunas dudas que tenía, pero esto también se puede aplicar a casos de Juntas de Compensación? Se puede reclamar una derrama imprevista por unos gastos no previstos en la liquidación provisional de un proyecto de reparcelación?
Un saludo y gracias!
Gracias Mireia, poco se abordan las juntas de compensación en las Notarías, pues los trámites se suelen llevar por vía administrativa, por lo que poco puedo aclararte con rigor, pero la ley de propiedad horizontal tiene su propia normativa, que es distinta de la normativa urbanística.
Con todas las prevenciones que supone el que no soy un experto urbanístico, y reconociendo que me planteas una pregunta interesantísima, lo único que se me ocurre decirte es que una liquidación provisional es eso «provisional» y por tanto no definitiva, así como que de los gastos de reparcelación (sean los que sean) responden los propietarios de las fincas situadas en la unidad de actuación.
Otra cosa es la carga urbanística que consta en el Registro de la Propiedad y la realidad que se plantea en España de la falta de recepción por los Ayuntamientos, lo que provoca que muchos años después de terminada la urbanización de los terrenos subsista la afección al pago de los gastos de urbanización.
Sería interesante, si algún lector sabe de urbanismo que aclarara el tema, por mi parte intentaré contactar con la Gerencia de Urbanismo de mi pueblo y les pediré el favor de que contesten aclarando tus dudas.
Un saludo
Hola Mireia. La referencia comentada de la LPH no es aplicable directamente a las Juntas de Compensación puesto que aquélla solo es aplicable,según su artículo 1, a la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del CC, que no es el caso de las JC, aunque se transmitan a ésta los terrrenos en pleno dominio. No obstante, cuidado con las disposiciones adicionales de los Estatutos de las Juntas de Compensación donde se dispone, a veces alegremente, que será de aplicación supletoriamente la LPH.
En cuanto a la reclamación de una derrama por unos gastos no previstos en la liquidación provisional de un proyecto de reparcelación, debemos tener en cuenta que la cuenta de liquidación provisional de un proyecto de reparcelación es eso, provisional en cuanto a su importe, pero no indefinida en cuanto a sus conceptos. Es decir, la cuenta de liquidación definitiva solo se diferenciará de la provisional en las cantidades, pero no en los conceptos. Por tanto, si los conceptos de la CLP son muy concretos y se pretende girar una derrama por un concepto distinto, debería modificarse la CLP. Moraleja: que los conceptos de la CLP sean amplios y genéricos (siempre relacionados, obviamente, con el proceso urbanizador), para que tenga cabida cualquier nueva derrama debidamente justificada
Sólo me queda agradecer a Jurista sus aportaciones, interviene de forma anónima, pero lo conozco y es un gran profesional y sabe muchísimo de urbanismo.
Jurista te debo un café, mañana me paso
Muchas gracias por el artículo, para mí el problema reside en los administradores de finca, por muy colegiados que estén, o no quieren o no les interesa dar una información precisa y a tiempo. Y luego es casi imposibles reclamarles, ni por del colegio de administradores. Os cuento mi caso, voy a comprar una vivienda, la propietaria me dice que está todo pagado. Escribo y llamo al administrador (no se pone al teléfono ni contesta al correo) y me dice la secretaria que aún quedan derramas, pero es incapaz de decirme durante cuánto tiempo o el estado actual de las obras. Para mí el problema es que uno piensa que está en manos de un profesional y por lo que yo he visto es imposible.
Para el notario, sería fácil comprobar que el certificado está emitido por una persona valida, bastaría con que el colegio de administradores validara dicha información. Lo dicho, para mí el problema está en el colegio de Administradores, que además tampoco parece muy interesado en auditar a sus colegiados o multar la malas prácticas. Como particular solo puedes ir por vía judicial, porque el administrador trabaja para la comunidad, no tienes ni la opción del ir a consumo.
Lamento profundamente la experiencia que me cuenta, pero afortunadamente no coincide con la que yo tengo.
Trabajo en Alcalá de Guadaíra, y afortunadamente aquí (y también en otros destinos que he tenido) jamás he visto un problema como el que Ud me describe, por lo que supongo que es un problema puntual de una comunidad en concreto y un administrador puntual; aunque hechos como los que narra, bajo ningún concepto deberían de tener lugar.
Por supuesto le recomiendo que se abstenga de firmar cualquier documento hasta que no le informen debidamente de cuales son esas derramas y su importe (pues puede ser una cantidad importante de dinero) y no estaría de más que interponga la correspondiente reclamación formalmente en el Colegio Profesional (pues muchas veces una cosa es lo que te dicen por teléfono y otra lo que sucede ante una reclamación formal).
De corazón le deseo suerte y lamento los hechos que Ud me cuenta, pero sinceramente creo que es una desagradable situación puntual (aunque ello a Ud probablemente le sirva de poco consuelo).
Muchas gracias por el excelente artículo. Estoy en disposición de comprar una vivienda a una persona que está pasando por una mala situación económica. Su problema es que tiene que vender la casa y no dispone de medios para pagar una abultada deuda que mantiene con la Comunidad de Propietarios y el IBI. ¿Podría pactarse en la escritura que yo, como comprador, retengo la parte necesaria del precio para abonar estas deudas, aportándose los certificados correspondientes de cada acreedor en los que se reflñeje el importe concreto adeudado?
Por supuesto que si.
El problema no es comprar una carga con cargas, sino comprar una casa con cargas desconocidas, el caso que Ud cuenta es similar (incluso si me apura más sencillo -pues nadie tiene que prestar el consentimiento- al de compra de una casa hipotecada..
Nada tengo que añadir, pues Ud misma ofrece la solución al problema y sin duda en cualquier Notaría de España le redactarán la escritura tal y como me la está planteando.
Estimado Francisco:
A raíz de leer su artículo, me ha surgido una duda que me voy a tomar la libertad de consultarle y que le agradecería mucho que me aclarase, si lo tiene a bien.
En una transmisión de una parcela perteneciente a una junta de compensación para la urbanización de un parque empresarial, en la escritura debe aparecer el estado de las deudas de la parcela según deduzco del artículo 194.2 del Decreto 305/2006 de 18 de julio de Reglamento de la Ley de Urbanismo, ¿no?.¿Qué pasa si existe una deuda pendiente y en la escritura no consta la certificación del estado de cuentas de la parcela? ¿Quién debe hacerse cargo de la deuda? ¿En qué ley se regula? ¿Tendría responsabilidad el notario que firmó la escritura?
Muchas gracias por su atención y su tiempo,
Nina
Como he dicho en otro comentario anterior el tema del Urbanismo no es mi fuerte como Notario de pueblo, mañana intentaré buscar a alguien del Ayuntamiento de Alcalá por si nos ayuda con más rigor, en todo caso tomo nota de esta pregunta y de la anterior y me pongo a estudiar para poder hablar con rigor.
Lo primero que me gustaría que me aclararas es si es la Junta de Compensación la que transmite o si se trata de una aportación a la Junta de Compensación.
Creo entender que es lo primero, y en ese caso en la Nota simple debe de constar la carga urbanística en la nota simple ¿sucede así?
Hola Nina. El Decreto 305/2006 de 18 de julio que citas constituye una norma reglamentaria autonómica que establece expresamente la obligación de que conste en la escritura una certifiación del estado de deudas con la entidad urbanística colaboradora. Dicho certificado lo ha de expedir el secretario que ha de estar inscrito en el registro autonómico de entidades urbanísticas. Por tabto la responsabilidad del notario se limitará, en el ámbito de dicha comunidad, a acreditar la existencia del certificado
Muchas gracias, a los dos, todo aclarado.
Estimado Francisco:
No es la junta de compensación quien transmite, sino un particular poseedor de una parcela a otro. El gasto pendiente no aparece en la nota simple porque tiene su origen en una derrama que se aprobó en Asamblea extraordinaria de la Junta de compensación (celebrada antes de que se produjese la venta), para hacer frente a un gasto extraordinario.
Nina
Pues me quedo perplejo, pues en principio no son de aplicación las normas de la propiedad horizontal, al igual que en el comentario anterior, intentaré contactar con el servicio de urbanismo de mi pueblo, haber si nos aclaran dudas.
Un saludo
Estimado Francisco, su artículo me ha aclarado muchas dudas, pero me queda una. Le expongo mi caso: Permuta de solar por vivienda, el bloque es embargado por el banco y hay que terminarlo y los gastos se reparten entre los propitarios y el banco pero uno de los propietarios es la persona embargada (constructor) y su parte tenemos que pagarla entre todos a través de una derrama especial de la comunidad para terminar las obras. Mi pregunta es si ese dinero se le podría reclamar al futuro comprador?
Muchas Gracias
Me alegro de haberte servido de ayuda.
Respecto de tu pregunta, habría que ver la escritura, pero entiendo que es una permuta de solar por obra futura, por lo que no acabo de entender que verdaderamente tengan los compradores: pues no son deudores, de un lado y de otro tampoco son propietarios.
Hecha esta aclaración, es evidente que los compradores tienen interés en adquirir la propiedad de los pisos comprados (incluyo para simplificar al permutante como comprador -aunque no lo es-) y que probablemente les convenga pagar la deuda que motiva el embargo y financiar lo que queda de obra.
Eso no son deudas de la comunidad, sino que son gastos de la operación, que por supuesto pueden repetirse contra el constructor, pero se trata de uno de esos procedimiento judiciales tan de moda hoy en día en el que al mismo tiempo ganas y pierdes el pleito (ganas porque judicialmente se te reconoce el derecho a cobrar al constructor, pero pierdes porque el constructor es insolvente y no vas a cobrar -aunque aquí si hay ciertas expectativas si todos los pisos no se han vendido).
Creo que es este el supuesto que me planteas, si no es así, dame algún dato más y gustoso te atenderé, aunque te anticipo que lo más conveniente es que te pongas en manos de un abogado.
Por un lado está el banco con 9 viviendas y luego 4 propietarios (personas físicas) cada uno con su cuota de participación establecida en escrituras (de hecho ya tenemos las llaves y estamos terminando las zonas privativas) pero luego nos hemos enterado que el constructor posee a su nombre varias plazas de garaje y trasteros (con su correspondiente cuota de participación) y es esta parte la que el banco pretende dividir entre todos para poder terminar las zonas comunes y nos aseguran que esa deuda que se ha establecido como derrama pasa a los inmuebles afectados y que luego en un futuro podemos reclamar a quien compre esas plazas de garaje y trasteros.
Le agradezco sus palabras enormemente, son ya 7 años lo que llevamos con el tema. Muchisimas gracias.
Pues sinceramente aunque me aclaras algo el tema, siguen surgiéndome duda.
Supongo que si hay una derrama el banco tendrá el libro del acta de la reunión que así lo acuerde y podrá justificarlo, lo que sigo sin ver claro es esa transmisión de la propiedad sin haberse acabado el edificio (cosa posible pero muy infrecuente).
Lo que no tengo nada de claro es que se pueda reclamar contra los compradores, pues ellos sólo responderían de la derrama de estar pendiente el pago de las mismas al tiempo de hacer la compra, pero contra quién si que se puede reclamar es contra el constructor que no paga, es más pueden embargarse sus bienes y venderlos en pública subasta para poder obtener los fondos necesarios.
Insisto en que se pongan Uds en contacto con un abogado, pues sólo viendo el problema con todos los datos podrán encontrar una respuesta.
Muchisimas gracias por su amabilidad y sus palabras. Seguiremos el consejo. Un saludo.
Ante su artículo me surge una duda, si existe una derrama a la hora de la compra-venta de la vivienda y el vendedor asume la misma hasta su finalizacion ante el comprador, cómo se debe de registrar este acuerdo? en las escrituras o en otro tipo de documento? y otra pregunta si se refleja este acuerdo en la escritura o en otro tipo de documento, tienen carácter legal ante el impago de las siguientes cuotas de la derrama?
Gracias
Gracias por tu participación Elena.
Te aclaro que los acuerdos no se registran, se celebran (es una precisión terminológica, pero de importantes consecuencias prácticas).
También te aclaro que el acuerdo siempre es legal, aunque cuestión distinta es que el comprador pueda oponerlo a la comunidad; dicho de otra manera, la comunidad puede reclamar al comprador, pero este puede repetir (esto es volver a reclamar al vendedor), es lo que precisamente reflejo en la entrada, lo que si que se puede hacer también (pues no nos engañemos que dos pleitos es algo muy duro) es fijar garantías.
Respondiendo de una forma más clara a tu pregunta, por supuesto que no es que pueda, es que debe de plasmarse ese acuerdo en escritura; la escritura no es un documento standard, es un documento formal y solemne, que refleja la voluntad de las partes, e igual que no hay dos acuerdos iguales, tampoco hay dos escrituras iguales.
Para ello te recomiendo, lo que siempre hago con todos los que acuden a mi despacho: habla con el Notario, no tengas prisas, se proactiva, cuenta tus miedos, tus temores tus inquietudes, pregunta lo que no entiendas y no firmes nada con lo que no estás conforme, la escritura te costará lo mismo ya tardes cinco minutos o cinco horas en la Notaría, y el Notario está para servirte, pero si tu no dices nada él no tiene manera humana de saber que piensas, que es lo que no has entendido ni que es lo que quieres o necesitas.
Un saludo
Muchas gracias por su respuesta
Buenas tardes,
Voy a comentar un caso que me ha ocurrido en la compra de un piso a un banco, en concreto Bankiahabitat.
Firmé las escrituras el 23 de mayo de 2014, unos días antes fui a hablar con el presidente de la comunidad y me comunicó que tenía deudas. Llamé a la gestoría de la finca y me lo confirmaron pero por propiedad de datos no me podían decir ni cuánto ni cuotas, así como tampoco expedirme un certificado de deudas al no ser aún propietario.
En las escrituras se indica que hay deudas pendientes y que exonero de aportar documentación al respecto.
El día de las escrituras, en la notaría y con los representantes de Bankia afirman que se harán cargo de todas las deudas hasta el día de la firma y que sólo debo preocuparme pagar la comunidad a partir del mes siguiente.
Además, en las escrituras se indica como fecha de adjudicación del activo el 3 de diciembre de 2012 por lo que con la ley de propiedad horizontal en esa fecha corresponde el pago por parte del banco de 2011 y hasta la fecha de escritura. Por lo que al firmar en 2014 después del cambio de la LPH como actual propietario me correspondería el año actual y 3 anteriores, pero al cargar los gastos Bankia desde 2011 no contraería ninguna deuda.
Ahora me indican que ellos se hacen cargo de las deudas a partir de 2012 pues el secretario da fe el 18 de enero de 2013 y por lo tanto ellos son propietarios desde 2013 y por la LPH solo les corresponde a partir de 2012. Sin embargo, en ningún momento aparece en las escrituras ni se anexa la fecha indicada de enero de 2013 y sí la de diciembre de 2013.
Además, hay un punto en las escrituras que indica lo siguiente:
‘PRIMERO de esta escritura, libre de cargas y
gravámenes, libre de arrendatarios, al
corriente del pago de gastos de comunidad e
impuestos, y con cuanto le es anejo e
inherente. ————————————‘
La cual incumplen, pues no esta al corriente de gastos de comunidad. Además, no creo que sea legal haberme ocultado esa fecha de enero de 2013, si no no hubiera escriturado.
Y la gestoría me reclama el pago de 2011.
¿Qué puedo hacer?
Gracias y un saludo.
Como siempre recomiendo, ir a un abogado, que seguro que con toda la documentación le podrá informar mejor que yo.
Tal y como narra los hechos, coincido precisamente con lo que Ud cuenta al final, si le trasmiten libre de cargas y al corriente en el pago de los gastos (aunque reconozcan que hay alguno pendiente) es porque asumen la obligación de pago de esas cuotas pendientes (cosa distinta es que el Banco tenga derecho a repetir contra quien le transmitió, pero entiendo que Ud es un mero tercero).
Independientemente de lo dicho, tenga en cuenta que su piso si puede responder (no Ud) por lo que debería Ud pagar y repetir contra el banco, pero insisto en que lo más adecuado es que acuda a un abogado (aunque en principio creo que puede estar Ud bastante tranquilo)..
Espero haberle servido de ayuda
Hola Francisco, muchas gracias!
Justamente hoy me comunican desde la administradora de la finca que Bankia ha realizado el cargo de las deudas de 2012 a mayo de 2014, quedando las deudas de las cuotas de 2011 a mi cargo. Creo que además de lo comentado en el anterior post del banco, la gestoría de la finca (Zenitram Silber) ha sido incompetente por no reclamarlo anteriormente al banco y esperar a llegar a la persona física como propietario para reclamarlo.
El problema es que no sé el coste que me puede conllevar la contratación de un abogado para éste tema, y si merece la pena pagarlo en cuanto al importe de la deuda (656€ aproximadamente) ¿Qué me recomienda?
Gracias y un saludo.
Me alegro de que parte del problema se haya resuelto, aunque no estoy conforme con el resultado.
Desde luego le recomiendo que pague, pues la finca (que no Ud) responde de las deudas, pero yo acudiría a un abogado, no se lo que le puede costar, pero seguro que le informa de sus honorarios, y desde luego no puede Ud hacer una dejación tan fácil de sus derechos por ahorrarse una consulta.
Yo me plantearía acudir también a consumo, que es económico.
Por favor téngame informado de sus gestiones, pues no me resulta nada agradable lo que me cuenta (aunque supongo que menos a Ud).
Un saludo
PD.- Intentaré que algún especialista en el tema le responda por aquí
Estimado Alfredo y Francisco:
El asunto realmente es sumamente desagradable a la par que complejo, y más común de lo que realmente debería ser.
Lo primero, con independencia de que ya está todo firmado, y coincido con Francisco en que acuda a un abogado que pueda ayudarle con la documentación en mano para poderle ofrecer un diagnóstico más claro sobre el asunto, me gustaría decirle que a los abogados hay que acudir antes de realizar cualquier transacción, se ahorra uno muchos problemas. En nuestro país no tenemos cultura de prevención, …, pero le garantizo que no es un dinero gastado es una inversiÓN… se ahorra uno muchos malos ratos, como el que tiene usted ahora.
Entrando en el asunto, y desde mi punto de vista como administradora de fincas, si no me he dispersado de la situación, y la he comprendido:
1) Por un lado, efectivamente, con la Ley de Protección de datos en la mano, los administradores no podemos ofrecer información sobre deudas salvo al propio propietario de la finca.
2) Lo lógico es que cuando se va a comprar una finca, el comprador exija al vendedor el certificado de deudas que expedimos los administradores de fincas, en mi despacho cobramos 35 euros más IVA. El cual sólo puede ser solicitado por el propietario de la finca. Si se hubiese expedido, usted hubiese sido conocedor de la deuda, y hubiese negociado tal vez precio de un modo diferente. Por ello le decía que es mucho mejor contar con el asesoramiento de un abogado.
3) Teniendo en cuenta que este certificado no es obligatorio como lo es el último recibo del IBI u otros datos, algo lamentable, y en mi humilide opinión circunstancia objeto de reflexión… (ahí queda eso a quien le corresponda), con idea de que no ocurra este tipo de situaciones… que ya le digo que son más comunes de lo que se supone. Me resulta extraño que como usted dice los representantes del banco le indiquen de forma verbal que ellos se harán cargo de las deudas, …, y esto no venga reflejado en la escritura, del mismo modo que resulta extraño …, y le digo por lo que usted relata, sin ver el documento, es extraño como digo que usted exonere al vendedor del certificado que le hubiera dado constancia de la realidad …, y me resulta más extraño aún que en alguna cláusula de esa escritura aparezca … «libre de cargas… y al corriende de pago de las cuotas de comunidad»… Ello me lleva a pensar … que algo no cuadra en su escritura, pero eso con el documento acuda a un abogado, verá… dígame en qué ciudad se encuentra y le diré alguno que le pueda asesorar … una consulta de un abogado puede costar entre 60 a no sé cuánto más, pero le aseguro que es dinero besado, es una inversión.
4) Si la administración de la finca ha sido incompetente o no, a la hora de reclamar las cuotas, no le puedo decir por cuanto desconozco la situación, que puede ser compleja, …, tenga en cuenta que los procedimientos de reclamación de las cuotas monitorios o verbales, se emprenden contran los titulares registrales… lo que a veces, dificulta bastante, y conlleva un complejo protocolo de requisitos en mi humilde opinión más que lento, pero en nuestro país el moroso está bastante más protegido de lo «normal».
5) y por último, las cuotas del 2011… no veo por qué son de usted y no lo son del titular anterior a Bankia… ¿qué explicación tiene esto?, ¿porque le exonera del certificado?… cierto que la afección real existe, pero la comunidad tendría que emprender procedimiento … ¿contra usted o contra el titular registral en 2011? Sin ver documentos… no me atrevo a darle una opinión más ajustada.
Acuda a un abogado, ahora… y siempre que vaya usted a realizar una transacción jurídica, como le digo es una inversión.
Tal vez no le haya sido de ayuda, pero espero sirva de reflexión para que a otro comprador le ocurra.
Un abrazo.
Maribel Orellana Gil
Col. 2392 CAF Málaga
#AAFFinkieta
@admMaribel
http://www.orellanagomez.com
Un auténtico lujo contar con tu aportación, tu experiencia y tus conocimientos Maribel.
Muchas gracias
Maribel/Francisco, muchas gracias por su ayuda, se lo agradezco enormemente.
Voy a tratar de esclarecer algunas dudas sobre sus puntos:
1) Efectivamente, ésto es lo que me indicaron por teléfono la administradora, y es entendible.
2) Sí que exigí el certificado de la finca al banco (e incluso me ofrecí a pagarlo yo si era necesario) desde la administradora me dijeron que lo habían expedido unos meses antes pero tendrían que hacer otro actualizado. No obstante, el banco no volvió a expedirlo y me dijeron que no habría problema, que venden los pisos así y luego pagan las deudas que es el procedimiento habitual. Llamé varias veces días antes de la firma al notario para notificarle la situación sobre las deudas de la comunidad y tan sólo me decía que no tendría por qué preocuparme que yo sólo me haría cargo de las cuotas a partir de la compra y que las deudas las tendrían que asumir los anteriores dueños. Ésto me hace pensar que ocurre la mayoría de veces y que hay un «compinche» banco-notario.
3) Esa misma duda la pregunté día antes a la asesoría y al notario, al notario el mismo día de la escrituras con los representantes de Bankia, y todos coincidían en que es así porque ellos son los que corresponderían con las deudas. La ciudad de la vivienda es Torrejón de Ardoz (Madrid).
4) Como anécdota, la administradora en año y medio tan sólo reclamó una vez al banco las deudas y a mí en tan sólo un mes 3 veces, por que entiendo que tienen más «fuerza» contra una persona que contra una entidad…
5) A mi me reclaman las cuotas de la comunidad porque en junio de 2013 cambia la ley de LPH por la cual las ventas realizadas a partir de ésta fecha las deudas asumidas por el propietario son el año actual y 3 años anteriores. Antes de ésta fecha, la ley indicaba el año actual y el anterior. Las cuentas que nos hicieron es que como la fecha de adjudicación de la vivienda por parte del banco según nota simple y escrituras es el 3 de diciembre de 2012, por lo que legalmente Bankia se haría cargo del año de adjudicación (2012) y el anterior (2011) y hasta la fecha de la venta (mayo 2014). Por lo que de todas formas yo no tendría deuda ninguna ya que a mi me correspondería 2014 y 3 años anteriores que es a partir de 2011 entonces podría estar tranquilo según ellos. Pero hace pocos días, me indican que se harán cargo sólo a partir de 2012 ya que para ellos la titularidad de la vivienda no es la fecha de adjudicación sino la que da fe el secretario judicial y ésta es el 18 de enero de 2013, por lo que les correspondería 2013 y el año anterior 2012 hasta la fecha de venta mayo 2014. Me quedé sorprendido, pues ésta fecha no tenía constancia, no aparece en el borrador de las escrituras, ni nota simple, ni escrituras (a no ser que el notario añadiera el anexo durante la firma sin yo saberlo, ya que visto lo visto no me puedo fiar, y tengo que revisar de nuevo la copia de la escritura) ni se me había comunicado…
Yo reclamo la fecha que aparece en la nota simple y escrituras (diciembre 2012), y al punto indicado donde se me da libre de cargas de comunidad, y aún así no lo conceden.
También solicité a la administradora que con la documentación que ellos tienen o deberían tener me indicaran la fecha desde la cual el banco era propietario de la vivienda, sin recibir contestación alguna, me reclaman 2011 porque Bankia les informó mediante un email que ellos son titulares desde enero de 2013 (pero no considero que un email sea un documento «oficial»)
Luego otro problema que me encuentro, es que el banco tiene una gestoría para la documentación, otra para las comunidades, un departamento para los activos, el personal de sucursal, etc. y de un sitio me envían a otro y de otro a otro «mareando» sin saber dónde ni cómo reclamar.
Un saludo y muchas gracias,
Alfredo.
Buenas tardes,
Envié un email a la notaría donde escrituré y el Sr. Notario me ha escrito lo siguiente:
«La fecha a la que se refiere Bankia, SA (dieciocho de enero de dos mil trece), es la fecha en que el Secretario Judicial expide el testimonio del Decreto de Adjudicación del inmueble, si bien, la aprobación de la adjudicación se produce mediante Decreto dictado el día tres de diciembre de dos mil doce, siendo esta última fecha, la de adquisición del inmueble por parte de Bankia, SA, y no la fecha de expedición del testimonio de adjudicación.»
…
«el Administrador de la finca tenga conocimiento del mismo, y dirija sus acciones contra el vendedor, y no contra Vd.»
…
«Por otra parte, debe exigir a la sociedad vendedora, el cumplimiento de la obligación asumida de transmitir el inmueble libre de todo tipo de carga o gravamen, con independencia de la fecha de adquisición del inmueble.»
Así que ya he notificado a la administración de la finca, como a la gestoría de Bankia, como a Bankiahabitat.
De todas formas, si me pudiera dar algún contacto de algún abogado especialista estaría agradecido. Por si lo rechazan.
Un saludo y muchas gracias.
Alfredo.
Creo que mi compañero tiene bastante razón, en relación al abogado, no creo muy conveniente hacer publicidad de ninguno de ellos en este blog, aunque encantado le comentaría privadamente varios fantásticos profesionales que conozco en Alcalá de Guadaíra, en todo caso Maribel Orellana le contestó y se ofreció a ayudarle en este mismo blog, y me consta que es una fantástica profesional.
Muchas gracias Francisco, ya la envié un email y estoy esperando a que me conteste. Aunque por otros lados que he consultado, me dicen que por ese importe no me merece la pena realizar ningún procedimiento ¿realmente es así? Ésta sería mi última opción, pues no me gusta que quien no cumple con la ley y con sus responsabilidades, carguen contra otros más «indefensos» y se vayan «de rositas».
Por otro lado, la gestoría de Bankia que se encarga de las comunidades Gutierrez Labrador es un bufete de abogados (¿casualidad?), a la cual he reclamado en numerosas ocasiones (la mayoría sin obtener contestación -y la última porque no dí los datos de la vivienda por lo que está bastante claro…-) incluso con las anotaciones del Notario (a ésta ya ni responden), que creo que ellos saben perfectamente que están incumpliendo una ilegalidad desde Bankia y aún así no entiendo cómo ellos no se lo comunican a Bankia su deber y su responsabilidad de liquidar ésta deuda (claro es su cliente…).
Un saludo y gracias!
Si no he contestado es porque lo debo de haber dejado traspapelado entre los correos que recibo, por favor envíalo nuevamente.
Buenos días Alfredo,
Me gustaría saber como quedó tu caso finalmente ya que me encuentro en la misma situación y con el mismo banco enfrente.
Un saludo,
Carola (carola_palmero@wanadoo.es)
Buenas tardes:
Soy presidente de una comunidad de cien vecinos y tenemos contratado a un administrador profesional.
Uno de los vecinos ha solicitado el certificado de estar al corriente de pagos y el administrador está de acuerdo en realizarlo sin ninguna anotación cosa en la que yo NO estoy de acuerdo y él me exige que firme el visto bueno.
La comunidad de propietarios contrato hace seis años una rehabilitación integral de los bloques con una empresa como no estábamos de acuerdo con los trabajos realizados tanto por calidad como en tiempos, denunciamos a la empresa, la cual ganó el juicio en 1ª instancia pero está recurrido sin que tengamos noticias todavía.
En 1ª instancia estamos condenados a pagar 900.000€ mas intereses, de los cuales solo tenemos en cuenta 400.000€ y el resto dependería de una ayuda de la comunidad autónoma que ahora está en peligro por no terminar las obras en plazo.
Creo que son unas cantidades que aun divididas entre 100 son lo bastante importante como para que figure algo en el certificado y se entere el nuevo propietario.
¿Debe haber alguna nota aclaratoria?
¿Me puedo negar a dar el visto bueno al certificado?
¿En cualquier caso es imprescindible la firma del presidente?
Muchas gracias
Por supuesto que creo que debe de haber lo que Ud llama nota aclaratoria, y que yo simplemente llamo advertencia sobre la situación creada, y que nadie puede obligarle a Ud a firmar algo con lo que no está de acuerdo; es más Ud es responsable de todos los daños y perjuicios que ocasione la información inexacta, aunque el hecho del que el administrador sea profesional y Ud no quizá pueda jugar a su favor en un juzgado (cosa que no tengo nada claro).
La firma del presidente es indispensable, porque así lo marca la ley en el artículo 9.1.f que cito en esta entrada.
¿Qué problema hay por decir la verdad? ¿tan difícil es ponerese en el lugar del adquirente? ¿qué haría Ud si le entregan un certificado en el que se omite esa información tan importantísima?, coincido plenamente en su apreciación del tema y no sólo pondría una aclaración, sino que la destacaría en negritas para que queden claros los hechos y para excluir su responsabilidad.
Muchas gracias por su aclaración y consejo.
Hola,
Tras leer este excelente artículo, me gustaría exponerle mi situación.
En la escritura de compra por mi parte de una parcela, estan incluidos, por un lado el certificado de la comunidad, fimado por el secretario y el presidente donde se indica «se encuentra a fecha de hoy al corriente de todas las cuotas, no debiendo ningún importe»; y por otro lado el certificado del administrador q dice «se encuentra al corriente de los pagos ordinarios y extraordinarios según resulta de la comprobacion de los antecedentes de esta Comunidad».
A los 3 años de la compra me reclaman una derrama. ¿Que puedo hacer?
Precisamente ese es el problema que trato de denunciar en la entrada, pues no puede ser más desafortunada la redacción del certificado, que como claramente indica la ley se expide bajo la responsabilidad de quien lo firma (responsabilidad que obviamente tendrá que demandar judicialmente, salvo que se avengan a un acuerdo, por lo que le recomiendo que consulte a un abogado).
El tema de las derramas como le explico está muy defectuosamente regulado en el artículo 17.11 de la ley, pues dicha norma dispone que son a cargo de quien sea dueño al tiempo de ser exigibles, más entiendo que quién le vendió es el auténtico deudor, y que ese artículo fija más el responsable de la deuda que el deudor (pues no me parece sensato hacer responder a alguien de una deuda contraída por otro).
En todo caso, si creo que también puede reclamar a quien le vendió, pero nuevamente tengo que recomendarle encarecidamente que ponga el tema en manos de un abogado, pues la solución dudo mucho que se haga por vía distinta de la judicial.
Un saludo
Le agradezco la pronta contestacion. ¿Q posibilidades reales habria de ganar un proceso de estas caracteristicas? Es una cuantia de 3000€.
Yo creo que las hay, pero hablar de posibilidades en un procedimiento judicial es muy aleatorio, quizá la respuesta le parezca mal, pero me acuerdo que cuando fui a tener mi primer hijo le pregunté al ginecólogo ¿Qué posibilidades hay de que sea niño?, el sin inmutarse me contestó «el 100%» ¿cómo?…mira si nace niño es 100% que será niño, y si nace niña es 100% seguro que será niña.
El problema más que de ganar, es de poder cobrar al anterior propietario, y cual es el alcance de la responsabilidad de secretario, presidente y administrador.
Le insisto en que consulte a un abogado, pues yo no tengo práctica procesal, y no me parece honesto hablar del tema (eso si, creo que merece la pena que acuda al especialista).
Mucha suerte
Le agradezco su pronta contestación.
Si no he entendo mal, al leer el artículo, el comprador seria responsable de la deuda del vendedo del año en corriente a la compra y de los tres anteriores. ¿Si la derrama que se me reclama como comprador es anterior a esa fecha, me la podrían reclamar?
Otras dudas que me surgen son ¿qué diferencia hay entre cuota extraordinaria y derrama?, ya que en el certificado del administrador si se especifica que no se debe ninguna cuota ordinaria ni extraordinaria ¿na derrama se puede considerar como cuotra extraordinaria?
¿qué documentación le debo solicitar a la comunidad y/o administrador para me justifiquen la deuda de la derrama del vendedor? Considero que tendré que conocer en que fecha se acordó el pago de la derrama y en que terminos se realizó.
Gracias por dedicar tu tiempo en compartir tus conocimietos,para ayudar a personas de forma desinteresada.
Un cordial saludo
El régimen de las derramas es distinto del de las cuotas, y la ley no especifica nada, sino que simplemente hace al dueño responsable de las mismas a quien sea dueño del piso en el momento de ser exigibles, por lo que es necesario comprobar si le están demandando una derrama acordada antes de su compra pero exigible (según el acuerdo) tras su compra, o si la derrama era exigible antes de su compra.
Tendrá que pedir el libro de actas o un certificado del mismo, para comprobar el contenido del acuerdo.
Por lo que se refiere a la diferencia entre derrama y cuotas extraordinarias, y salvo mejor criterio, pienso que no hay ninguna diferencia, aunque insisto en que mejor contrastar todo con un abogado, que será quién le lleve el procedimiento (aunque por mi parte encantado de resolverle, con mi modesta opinión las dudas que pueda tener).
Un saludo
¡Hola de nuevo!
¿En algun momento prescribiria esa deuda?
Gracias de nuevo
Por supuesto y se suele discutir si la prescripción de las deudas con la comunidad es a los 5 o a los 15 años (yo en un principio consideraba lo primero, pero tras leer un Artículo de Don Fabio Balbuena cambié de criterio -lamento no poder facilitarle en enlace, pues lo he perdido).
En todo caso, cualquier reclamación, interrumpe la prescripción, por lo que creo que pocas posibilidades tiene Ud en ese sentido.
Un saludo
Buenas tardes: En la comunidad que resido, un banco en el año 2013 se adjudico la propiedad de una vivienda, la cual llevaba sin pagar comunidad desde el año 2009. El auto de adjudicación del juzgado tiene fecha abril 2013, pero la inscripción en el registro de la propiedad no la hicieron hasta agosto de 2013. Los del banco dicen que sólo se hacen cargó de la deuda desde enero 2012, pues la fecha del auto de adjudicación fue anterior a la reforma de la LPH de 2013, en cambio el administrador les insiste que deben pagar desde enero de 2010, pues la inscripción fue posterior a la reforma. ¿Me podría usted dar su opinión sobre cual de las dos posturas le parece correcta?. Muy agradecido.
Entiendo que la postura correcta es la del banco, pues la inscripción de la propiedad no es constitutiva en España, sino que se adquiere por el título y el modo, e independientemente de que dicha adquisición esté o no inscrita en el Registro de la Propiedad.
Un saludo
Muy agradecido por su pronta respuesta.
Para evitar problemas al autor de este comentario he editado los nombres, pues las personas citadas podrían proceder judicialmente.
Apreciado Francisco Rosales, en principio darle las gracias por el blog que tiene y que nos es de gran utilidad a todos los neófitos en la materia y a muchos que saben mucho pero que lo utilizan en su favor y para estafar.
Mi caso es que iba a comprar un piso en la inmobiliaria xxxx de xxx (xxx).
Redactaron ellos el contrato de arras, se les devolvió firmado y se realizó un ingreso en la cuenta de la inmobiliaria del importe solicitado de 6.000 € en concepto de señal.
Tras muchas vicisitudes pasadas con ellos (aplazamiento en el día de la firma, cambio continuado de las condiciones, del precio, de la entrega en el certificado energético, en la entrega del certificado de estar al corriente con la comunidad, querer que escrituráramos por menos dinero del real, que realizáramos un contrato privado y que dentro de seis meses se haría el resto y un largo etc.), resulta que cuando me entregaron la nota simple del registro de la propiedad, misteriosamente «SE OLVIDARON DE DARME LA HOJA Nº 2» en la que figuraba que había un usufructuario y servidumbre del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, además de la falta de pago de la plusvalía, todo ello desde el año 1989.
En la actualidad dicen que el propietario se echa atrás ya que hay otros compradores que le pagan más dinero.
Le exigimos la devolución del doble de la cantidad entregada, ya que no sólo nos corresponde por ley, sino que además figura en el apartado cuarto del contrato de arras y nos dicen que sólo nos pueden devolver 3.000 € que es la parte del propietario y que los otros 3.000 € son sus honorarios por la intervención en la venta.
Nos dicen también que los 3.000 € que devuelve el propietario, los pueden dejar en depósito para la adquisición de otra vivienda diferente
Se que el administrador es responsable y es él el que me tiene que devolver el doble de lo entregado según indica el artículo 1454 del CC y que los artículos 390, 391 y 392 del CP dicen que la inmobiliaria es responsable de la devolución del doble de la cantidad, incluso hay sentencias condenatorias del TSJ y de la AP de Madrid, que condenan al administrador de la inmobiliaria a devolver el dinero, a costas y al pago de los intereses de tramitación, acusándoles de un delito de apropiación indebida y otros delitos como el de incumplimiento de contrato y falsedad documental.
Les agradecería que me indicaran cuales son los pasos a seguir para recuperar mi dinero y la indemnización correspondiente:
¿Tengo que denunciarles ante el juzgado, ante la policía, me quedo en la inmobiliaria y llamo a la policía? ¿Puedo sentarme en la puerta de la inmobiliaria con unos cartelones diciendo las estafas a que se dedican? En fin ¿Cual es el camino más rápido para que me lo devuelvan? He leído que la justicia ordinaria puede tardar hasta diez años ¿Prescribe el delito?.
A la espera de su respuesta y dándoles las gracias por anticipado, reciba un cordial saludo
Antonio García
Ante todo siento decirle que hace muchísimos años que estudié derecho penal (de hecho estaba en vigor un Código distinto), por lo que lo más adecuado, igual que en el resto de los temas que plantea es que acuda a un abogado, pues evidentemente la historia es de lo más desagradable.
Nunca he defendido un camino que no sea el judicial (pese a que soy consciente, y he vivido en mis propias carnes, lo desesperantemente lenta que es la administración de justicia).
Respecto de ese contrato de arras, le ruego que lea una entrada de este blog en la que específicamente hablo de ellas.
Es difícil sin ver el contrato determinar qué tipo de arras son, pero le informo que lo más habitual es que se trate de arras confirmatorias y no penitenciales.
Distinto del contrato de arras es el contrato de agencia que Ud haya firmado con la inmobiliaria (nuevamente habría que verlo) aunque resulta sorprendente que con le pretendan cobrar tras el servicio que le han dado.
Me ha sorprendido mucho eso de la devolución del contrato firmado ¿no lo firmó Ud en presencia del vendedor?, y lo que Ud llama «olvido» es de una falta de profesionalidad rayana en la responsabilidad.
Le recomiendo que acuda a un abogado, que le entregue toda la documentación y que se deje asesorar, pero sobre todo que tenga muchísima paciencia porque el sistema judicial es lento y en ocasiones desesperante.
Gracias por su respuesta, el contrato lo firmá el administrador de la inmobiliaria y se lo remitió a mi hermana por email, ya que ella es realmente la que lo va a comprar y vive en MIAMI.
Tenemos todos los justificantes de los correos electrónicos recibidos en los que nos van cambiando cada vez de las condiciones del contrato.
Si Uds. me lo permite, le envío por email el contrato para ver si me puede orientar.
Muchas gracias por la atención recibida.
Un saludo
Mari Carmen
Le contesto por privado, aunque por público si me gustaría aclarar dos cosas importantes:
1.- Es muy sorprendente que firme el contrato quien no es dueño, salvo que esté debidamente facultado por un poder.
2.- Aunque la celebración de contratos a distancia está contemplada en nuestro odenamiento, acreditar la autoría, e integridad de un e-mail es muy complicado.
Sin perjuicio de la respuesta que le de, y por si alguien lee estas líneas me gustaría recomendarle dos entradas de este blog (aunque en su caso, hubiera sido mejor haberlas leído antes).
Buenos días,
Recientemente hemos adquirido un piso supuestamente «libre de cargas», asi consta ante notario, nos encontramos que tenemos que hacer frente a una gran suma de dinero por unas obras que se tienen que realizar en el edificio y que se acordaron en 2010, la mayoria de las personas han ingresado periódicamente una cantidad, pero la propietaria en cuestión debía el 100% del importe final, pues bien, ahora empiezan las obras y nos reclaman dicha cantidad. Nosotros como nuevos propietarios haremos frente a la misma, pero paralelamente podemos emprendere alguna medida legal con la antigua propietaria para reclamar este importe. Crees que tenemos razón al hacerlo?. Agradeciéndole em tiempo dedicado. Saludos
Precisamente planteo esa cuestión en la entrada, y aunque la ley de propiedad horizontal no lo resuelve con claridad, pues se centra exclusivamente en la responsabilidad, entiendo que si hay derecho de repetición, pero no por el hecho de haberse comprado o no libre de cargas, sino porque el acuerdo de gastos lo adoptó el transmitente, que es por tanto quién asumió la deuda.
Un saludo
Buenos días.
Soy el presidente y administrador de una comunidad de vecinos que se encuentra en la siguiente situación. Hace 2 días obtuve mediante nota simple informativa la titularidad de una vivienda que adeuda mas de los 5 años de cuotas mensuales exigibles según el art. 1966.3 del c.c. Es una entidad bancaria que ha sido absorbida por otra. Una de mis preguntas seria a partir de que fecha la entidad absorbida era responsable según la L.P.H. y a partir de cual lo es la absorbente. ¿Fechas de inscripción en el registro de la propiedad, de absorción de las entidades, etc? Básicamente la urgencia es que no vaya prescribiendo la deuda mes a mes, independientemente del responsable de la misma. Muchas gracias por anticipado.
Otro dato. En la nota simple informativa, en las cargas de la finca, la primera afección es:
Autoliquidada como exenta, la Transmisión Acto Jurídico de la inscripción A de esta finca, queda afectada por plazo de 5 años, a partir de la fecha 18-05-2010 al pago de las liquidaciones complementarias que puedan girarse por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actor Jurídicos Documentados.
¿Será esa fecha la de adjudicación de la finca judicialmente? Gracias de nuevo.
Creo que la afección fiscal es irrelevante, la responsabilidad de la nueva entidad, es desde que se produjo la absorción, que es la fechan en la que la misma se inscribe en el Registro Mercantil.
Un saludo
Muchas gracias por responder tan rápido. La duda que me asalta es que si un propietario anterior a un embargo es responsable de la parte que no obliga la L.P.H. al nuevo propietario, aquí… ¿son dos bancos? ¿uno? ¿podré exigir al absorbido? En fin, aportare aquí toda la información sobre el estado del asunto. Gracias de nuevo.
No acabo de entender bien la pregunta, pero una cosa es quién es el deudor (quien es titular al tiempo de la deuda) y otra distinta la responsabilidad que tiene la finca, con independencia de quién es el deudor y que marca la ley.
En el caso concreto, hay que tener en cuenta que el banco absorbente sucede a título universal al absorbido (similar a una herencia), por lo que responde como banco de todas las cuotas.
Un saludo
Con el ejemplo de la «herencia» se disipan todas mis dudas. Gracias de nuevo.
Buenos dias,
Antes de hacerles mi consulta,quisiera avisarles que al no ser Español de nacicmiento mi castellano no es tan fluido y correcto como aparecen vuestros comentarios en este blog.
Mi consulta es la siguiente:la semana que viene voy a firmar la venta de mi piso ante notario,y aparte de todos los documentos a aportar,esta el famoso certificado de comunidad.
1) ¿Es OBLIGATORIO o solo recomendable aportarlo?.
2) El certificado que voy a aportar especifica que DEBO una cantidad de €€€. ¿Como hay que proceder? ¿Lo incorpora el notario el dia de la firma y acto seguido a mi salida del notario voy a abonarle la cantidad al administrador? O lo refleja el notario en la escritura y se resta del precio final?, ¿Como se suele proceder en el caso de aportar un certificado de deudas con deuda?.
3) El ultimo recibo de la comunidad es SEMESTRAL(hasta finales de 2014), y la venta se realizara a finales de octubre. ¿Como y quien proratea ese recibo antes de la compra? ¿El administrador? ¿El notario? ¿Acuerdo verbal(reflejado por notario en la escritura) entre comprador y vendedor?
Como veis,estoy hecho un lio…
Gracias de antemano.
Saludos y enhorabuena por este blog.
Espero que sepa entenderme, pues muchas veces la palabra adecuada es muy importante (y más en el mundo del derecho, donde dos cosas que se parecen no son iguales).
El certificado es obligatorio, salvo que el comprador renuncie; pero lo verdaderamente importante es que Ud no deba nada a la comunidad, o si lo debe, que se lo indique claramente al comprador.
El Notario incorpora el certificado a la escritura, o deja constancia en esa escritura de lo que manifiesten las partes, y especialmente su manifestación de si debe o no a la comunidad, así como las cantidades adeudadas.
Si hay deudas se procede según acuerden las partes, pero lo más habitual es que el comprador retenga esa deuda del precio de compra, para poder pagar.
El que los recibos sean mensuales o semestrales o anuales es irrelevante, pues el vendedor es deudor de los gastos de comunidad hasta el momento de la venta y el comprador de dichos gastos a partir de la venta, pero dado que tiene Ud problemas con el idioma, y entiende la palabra prorrateo, me parece la más adecuada, aunque una cosa son los gastos de la comunidad, y otra la forma en la comunidad acuerda pagar los gastos. Ese prorrateo lo más adecuado es que lo acuerden las partes, y se refleje en la escritura
He intentado ser conciso con el objetivo de que me entienda, pero no dude en preguntar lo que considere oportuno, sea a mi, sea a mi compañero el día de la firma o antes.
Un saludo
Buenas tardes Francisco,
Estupendo articulo! Muchas gracias por el mismo, me ha ayudado a adelantar gran parte de un trabajo para la carrera.
Sin embargo debido a mi inexperiencia y a que acabo de empezar la asignatura de Derechos reales y Sistema Inmobiliario Registral aún estoy algo verde con el tema y hay un punto que no se como tratar: Si se aprobase una derrama previa a la adquisición de un piso, ¿Cuál sería la eficacia real de las deudas sobre el bien inmueble?¿Qué ocurriría con los nuevos propietarios?
Muchas gracias por todo!
Gracias a ti Jaime, es todo un honor que un universitario te tome como punto de referencia, aunque también te advierto que mis opiniones no son precisamente muy académicas.
El tema de las derramas creo que lo trato en este post, y lo aborda el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal que con una técnica jurídica bastante escasa dice que las derramas serán a cargo de quién sea propietario desde que la derrama sea exigible.
A mi modo de ver toda obligación es exigible desde que nace, y la fijación de un plazo, o de unos periodos de pago (fruto de la voluntad de las partes que acuerdan la derrama) no puede generar vínculo obligatorio para quién no sea parte en dicho acuerdo.
Dicho de otra manera, la derrama no tiene autonomía propia, ni es una figura especial, es simplemente el fruto de una obra o un servicio prestado a la comunidad por un tercero, aunque la comunidad carece de personalidad jurídica, y desde el momento en el que se presta el servicio o realiza la obra el tercero tiene derecho a cobro.
Los acuerdos que el tercero celebre con la comunidad de propietarios, o las formas de financiación que esta obtenga (por ejemplo al carecer de personalidad jurídica, jamás una comunidad de propietarios puede pedir un préstamo) no pueden generar vínculo obligatorio con el futuro comprador de una vivienda, que no ha sido parte de dicho acuerdo.
Insisto que este es mi criterio personalísimo, frente al que tienes el criterio de la AP de Madrid en su sección 25 con fecha 4 de Noviembre 2.013 que opina lo contrario.
¿Qué piensas tu? ¿Qué piensa tu profesor?
Me gustaría ver cómo desarrollas tus ideas (esto no es un examen y el derecho da margen para mucho).
Un saludo
Buenas tardes,
Agradecería asesoramiento. Este año he comprado un piso y en la compra me han emitido el certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el que se indicaba que estaba al corriente de pago el vendedor.
Ahora viene el problema la comunidad de propietarios está en deuda con un proveedor por desacuerdo con sus servicios.El proveedor ha demandado a la comunidad. Si finalmente se ha de abonar la deuda quién lo debe hacer (yo o el anterior propietario) pues la deuda se generó hace 2 años atrás.
Gracias.
Creo que habría que distinguir el demandado del responsable.
Si el proveedor está en desacuerdo no demanda a la comunidad (que carece de personalidad jurídica) sino a todos los propietarios, y lo razonable es que también a Ud, así como que si la sentencia es favorable al proveedor, condene a todos los actuales propietarios solidariamente (esto es, que pueda reclamar todo a cualquiera de los condueños).
Otra cosa distinta es si Ud puede repetir o no contra los condueños, e incluso si puede reclamar responsabilidades al administrador (cosa que entiendo factible), pero ese sería otro pleito distinto de Ud frente a la comuniddad y el anterior dueño así como contra el administrador.
Un saludo
Muchas gracias por su asesoramiento. intentaré que los causantes del desaguiso respondan por los gastos que me genere. Entiendo que si la comunidad tenia una deuda debía constar en el certificado de deudas.
Muchas gracias.
Buenos días, a ver si alguien puede ayudarme, el pasado mes de Septiembre adquirí una plaza de garaje, la cuota de la comunidad para los garajes esta dividida en dos pagos al año, uno en abril y otro en Noviembre. La administradora me hizo un certificado en el que dice
» Certifico que el garaje nº 23 de dicha comunidad se encuentra hasta la fecha al corriente de pago de las provisiones de fondos ordinarias y extraordinarias acordadas ser ingresadas con cargo al mismo en las cuentas comunitarias, sin perjuicio del saldo final que resulte al cierre de la liquidación de ingresos y gastos del ejercicio con cierre al 31 de Diciembre de 2014″
Ahora me han cargado el segundo semestre de la comunidad de garajes en mi numero de cuenta, yo creí entender al notario que eso lo tenían que pagar los vendedores.
¿Alguien sabe si debo pagar yo ese recibo? muchas gracias de antemano.
Creo que debe de pagarlo, pues el certificado indica que no se debe nada del primer trimestre, ni de anualidades anteriores, pero es imposible que indique que se ha pagado la cuota de Noviembre, y su adquisición es anterior a dicha cuota.
Desconozco que le dijo mi compañero, y que entendió Ud, pero los Notarios no sabemos si las cuotas se pagan mensual, trimestral, semestral o anualmente, y lo que comprobamos es si la finca que se vende está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, cosa que era cierta al tiempo de la firma de la escritura.
Otra cosa es los posibles acuerdos que haya tenido Ud con el vendedor, sobre un posible prorrateo de la cuota del segundo semestre, para lo que habría que estar a la escritura, o en su defecto al contrato celebrado.
Un saludo
Hola, me parece el sitio ideal para aclara nuestras dudas.
Mi hija ha comprado un piso con una derrama de 6000 euros que admite pagar.
A la hora de querer hacer el ingreso le solicitan 400 euros más por los gastos judiciales por reclamación de la derrama al anterior propietario al que han enviado un burofax que no ha recogido.
Tiene mi hija que pagar dicha cantidad a mayores?.
Muchas gracias anticipadas
Muchas gracias por tus palabras Ana.
Curioso el caso que me planteas, y respecto del que no siendo especialista en derecho procesal, te ruego que no tomes muy en consideración mis palabras, pero en la medida que puedan servirte de orientación (y creo que cualquier abogado del tema de costas procesales entiende infinitamente más que yo) mi criterio es que tu hija responde de la derrama pero no de las costas.
El motivo es que la responsabilidad por derramas, es una responsabilidad que pesa sobre la finca (ojo que una cosa es la responsabilidad y otra el deudor), y las costas procesales son una cantidad de la que responde el condenado a las mismas (que siempre es el litigante y lo el bien que haya provocado dicho litigio).
La comunidad no demandó al piso (pues obviamente una cosa no puede ser demandada) demandó al propietario, y el condenado por la sentencia no es por tanto el piso, sino el propietario, que por tanto es quien no sólo debe pagar esas costas, sino el único responsable de las mismas (a diferencia de la derrama, que por ministerio de la ley es una obligación de una persona, de la que responde un bien con independencia de su titular).
En todo caso, insisto que al no ser abogado, consultar a un profesional en el tema, que pueda confirmar o desmentir mi opinión es algo que considero sensato y económico.
Un saludo
Muchas gracias por su rápida respuesta.Le diré que lo consulte con un abogado
Saludos
Don Francisco magnifica pagina y excelente articulo, le animo a seguir escribiendo y resolviendo las dudas que los profanos tenemos en materias legales. Expongo:
Soy el actual presidente de una comunidad de propietarios de naves industriales, un propietario que debe 4 cuotas anuales a la comunidad va a vender su nave en próximos días, no conocemos al propietario comprador y las preguntas son:
Como podemos hacer saber al comprador la deuda contraída por la actual propiedad?
Nos reclamaran un certificado por parte de la notaria(ojala si)?
Puedo yo en calidad de presidente emitir dicho certificado anotando claramente la deuda pendiente año por año y la suma total hasta fecha de certificado haciendo constar además que
No existen derramas extraordinarias pendientes y firmando en calidad de presidente y quizás con dos firmas de propietarios en calidad de testigos.
Nota aclaratoria: La comunidad es pequeña, no hay administrador profesional y no hay secretario.
El Notario pedirá el certificado a la parte vendedora, y salvo renuncia del comprador, lo incorporará a la escritura.
Tiene la parte vendedora la obligación de hacerle saber que se ha producido la transmisión, pero sólo una vez que se produzca.
No es que pueda, es que quien debe de expedir ese certificado es Ud y la forma que me indica es correcta.
Un saludo
Muchas gracias Don Francisco por la pronta y clara respuesta. Una duda, abusando de su confianza:
Si el comprador renuncia al certificado en la firma de la compraventa, ¿esta asumiendo la deuda con la comunidad de una manera fehaciente, aún sin el saberlo?
Gracias de antemano.
No asume deuda alguna, lo que sucede es que el inmueble responde con una hipoteca tácita de la anualidad en curso y las tres anteriores.
Parece un tecnicismo, pero una cosa es ser deudor y otra dueño de un bien que responde de una deuda. Dicho de otra manera el deudor sigue siendo el vendedor, aunque la comunidad puede pedir el embargo del bien (si asumiera la deuda por ejemplo no podría reclamar al vendedor lo pagado a la comunidad).
Como ve, en derecho cosas similares no son iguales, aunque desde la perspectiva de la comunidad de propietarios la diferencia sea irrelevante, dado que puede proceder contra ambos.
Un saludo
Gracias por la respuesta Don Francisco, si hubiese alguna resolución al respecto le informaré de los
términos.
Saludos.
Hola, gracias por el artículo y las competas respuestas, creo que tengo la respuesta a mi duda, pero se la planteo de todos modos. He asumido la presidencia, asi como la administración de mi comunidad. Un vecino ha vendido su piso y nos reclama según el «su parte» del dinero que tenemos en cuenta, que se ha ido acumulando por las cuotas establecidas de comunidad, nos lo exige porque el nuevo propietario no puede hacer uso de un dinero que ha aportado el anterior. Yo entiendo que el dinero es por decirlo de alguna manera de la vivienda, (para pagos, reparaciones…), pero no encuentro ninguna ley o norma que me lo corrobore para poder hacer entender a este vecino que no tiene razón. Me gustaría poder entregarle a este vecino un escrito donde se vea que tiene o no razón. Gracias y enhorabuena por su trabajo.
Hola María.
No acabo de entender bien tu respuesta, pero lo cierto es que pagada la cuota, el dinero deja de ser del comunero y es de la comunidad (aunque esta carezca de personalidad jurídica) ese dinero no se ha puesto porque si, sino para cubrir los gastos y el fondo de reserva, siendo que es una obligación, no una inversión, y el importe del dinero aportado está fijado por la ley.
Un saludo (espero que me aclares un poco más tu duda)
Agradecerle de nuevo su pronta y eficiente respuesta. Lo que necesitaba es el poder dar una respuesta por escrito al vecino que vende el piso, y si se puede en base a alguna ley. Pero me parece que con la respuesta que usted me ha facilitado es más que suficiente, sencilla, clara y contundente. Gracias.
Buenos días Sr. Rosales antes de nada desearle un Feliz Año y gracias por la oportunidad que nos da con este blog. Soy un vecino y secretario de la comunidad, son dos preguntas primera: Tenemos un piso y garaje de la Promotora del edificio, la cual en 2011 presento concurso de acreedores y cerraron la oficina. La comunidad ha estado año tras año haciendo la liquidación de las deudas consta en acta y tenemos un certificado de la deuda de cada año firmado por mi y el presidente, según el registro de la propiedad todavía el piso esta a nombre de la Promotora. Mi pregunta: es correcto lo que estamos haciendo para que el día de mañana cuando el juez se lo adjudique a un titular poder reclamarles las cuotas con lo que consta en acta y el certificado sin problemas. La otra: es un propietario de una plaza de garaje que no vive en el edificio y ha dejado de pagar todo este año la cuota y ha cambiado de domicilio y se ha marchado de la ciudad y no ha dicho el nuevo, como podemos informarle de su deuda o como podemos proceder para reclamarla. Gracias de nuevo Un Saludo
Hola Javier.
Lamentablemente me preguntas cosas más propias de un abogado que de un Notario, por lo que no me parece prudente hacerte recomendaciones sobre temas que van a acabar en juicio, por lo que os recomiendo encarecidamente que contactéis con un abogado.
Dicho lo anterior:
En el primer caso, no podéis olvidar que vuestro deudor es la promotora y que deberíais de acudir al concurso; el comprador sólo responde de la anualidad en curso y de las tres anteriores, y hablar de temas concursales me parece muy arriesgado, máxime si no habéis concurrido al concurso reclamando vuestro crédito.
En el segundo caso, es obligación de el dueño comunicar el nuevo domicilio, por lo que supongo que reclamando la deuda en el domicilio que os consta podríais proceder ejecutivamente.
En todo caso insisto que son preguntas que es muchísimo más adecuado que hagáis a un Abogado, pues los Notarios no actuamos en juicio y la práctica procesal nos queda lejos.
Mucha suerte y un saludo
Buenas D. Francisco, agradecerle su pronta respuesta, bueno lo que nos queda, como el concurso esta en marcha y no podremos incluirnos o personarnos, intentar cobrar lo que marca la Ley el año en curso y los tres anteriores cuando el piso tenga propietario, muchísimas gracias por su ayuda. Un saludo
Hola D. Francisco
Lo primero dar las gracias por este artículo que me ha quitado de dudas con las derramas a cobro a posterior de la compra de un piso .
En mi comunidad actualmente soy el presidente, un vecino ha vendido el piso y firma a mediados finales de febrero, me ha pedido el certificado y estoy redactando lo así como la autorización del vecino para que haga este documento, nosotros pasamos las cuotas al cobro trimestralmente, con lo que esta pagado enero, febrero y marzo. El vecino vendedor me pide que le devuelva el dinero perteneciente a la cuota de marzo y parte de febrero que ellos no son propietarios, debo devolvérselo?, es legal?, hay alguna ley que lo indique que hacer en estos casos?
muchas gracias
un saludo
pedro
Hola Pedro, un placer servirte de ayuda.
Tu pregunta tiene dos posibles respuestas al amparo del artículo 17.11 de la ley de propiedad horizontal «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras».
Mi particularísimo criterio es que toda derrama es exigible desde que se acuerda, por lo que debería de pagarla íntegramente el transmitente.
No obstante la mayoría de la doctrina parece entender que por exigibilidad hay que entender el momento en el que se acuerda reclamar cada cuota según el acuerdo.
Con esta interpretación, la respuesta variaría según el trimestre se cobre anticipadamente o a su vencimiento, parece que en el caso que comentas se cobra la cuota proporcional de derrama al comienzo de cada trimestre, por lo que sinceramente no veo que tenga razón ese propietario.
Un saludo
Hola Francisco
muchas gracias por tan pronta respuesta.
No me expliqué bien, las cuotas que me pide son las ordinarias de marzo y parte de febrero(desde el dia de firma de venta del inmueble), nosotros tenemos pago trimestral de cuotas ordinarias en enero, abril, julio y octubre, como ya se ha pasado el recibo y pagado el primer trimestre que engloba enero, febrero y marzo, el vecino me esta reclamando el importe perteneciente a la cuota ordinaria del mes de marzo y parte de febrero, basicamente no quiere pagar ni un dia de mas de la cuota ordinaria de la comunidad que le pertenezca, y luego nosotros reclamarle esa parte al comprador.
muchas gracias
un saludo
pedro
En ese caso, se siga la opinión mía o la mayoritariamente extendida, creo que no tiene derecho a pedir devolución alguna.
Un saludo
muchas gracias por todo Francisco me ha sido de gran ayuda
un saludo
pedro
Buenos dias,
Muchas gracias por el artículo, es de gran ayuda. De todas maneras sigo teniendo dudas en algunos aspectos.
Mi duda viene por las futuras derramas, obras previstas en el año en curso o en un futuro próximo.
La immobiliaria administradora de los pisos nos comenta que hay un par de derramas aprobadas ( aislamiento de humedades en una terraza y rehacer un tejado) pero que el pago de estas iria a cuenta del comprador (en este caso yo) porque no se tiene en cuenta la fecha de aprobación sino la fecha de emisión de la factura.
Esto es cierto?, o tendría que ir a cargo del actual propietario ( el vendedor)??
Muchas gracias por las respuestas.
Complicado tema el que me planteas Oriol.
Creo que explico más o menos bien que a la vista de la Ley de Propiedad Horizontal es dudoso quién es el deudor y quien el obligado al pago, pero en el caso que comentas hablas de la promotora, por lo que habría que tener en cuenta la ley de defensa de consumidores y usuarios, y dudo muchísimo de la validez de ese acuerdo.
Sobre el tema no he visto jurisprudencia, pero la Ley de Propiedad Horizontal no aborda la cuestión, y que lo determinante sea la fecha de la factura lo veo más que discutible, sinceramente creo que deberías de abordar el tema con un abogado.
Un saludo
Muchas gracias por tu rápida respuesta Francisco.
No se trata de una promotora, simpelmente es una agencia immobiliaria que administra la comunidad y las cuentas en general, pero imagino que aún así su respuesta será la misma.
Muchas gracias de nuevo.
Un saludo,
Oriol
Efectivamente la respuesta sería la misma, pero es que mi respuesta tampoco es clara, porque sinceramente no veo nada clara la ley cuando habla de «momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras» aunque la respuesta más correcta quizá sea la que te han dado Oriol (lo cual no quiere decir que sea la que yo intentaría defender).
Un saludo
Entiendo, como los gastos no ascienden mas de 200€ por vecino entiendo que me saldrá mas caro los honorarios de un abogado que la parte proporcional que me tocaría abonar.
De nuevo muchas gracias por tus comentarios y tiempo.
Un saludo,
Oriol
Hola buenas tardes
Mis respetos Don Francisco, explica usted muy bien. A mi se me hace muy dificil comprende las leyes y más aun porque no naci en España ni me crié aqui, por lo tanto se me hacen extrañas algunas palabras y términos legales. Y por este particular, me han timado. Yo he leido su artículo dos y tres veces, tratando de entender y sacar conclusiones sobre lo que me hizo un señor, que no se si calificarlo de estafador , sinverguenza… no sé como llamarle.
Yo en mayo 2012 compre a una empresa de esas de dos socios que hacen compras y ventas de inmuebles, un piso por 45 mil euros y fuimos directo al Notario. El se encargo de todo y y o inocente, desconocedora de todo esto y confiada porque éste señor me inspiraba confianza y me facilitaba todo los trámites. Yo lo acompañaba siempre. El me llevo notario y yo lei y firmé todo. Y resulta que al año me mandan los adminstradores de la finca un comunicado pidiendome que pagara 22. mil y tantos euros de una derrama por rehabilitacion del edificio!!!. Este señor me mstró unos documentos donde el piso estaba al corriente de pagos, pero no era un certificado, eran como especie de recibos pagados por él., claro me mostró el ultimo. Cuando leo con calma mi documento ya registrado, hay una clausula que dice el Notario que el vendedor no presento certificado pero que declara que no hay deudas y que no sabe si las hay, pero que la compradora le libera de caulquier deuda!.. Yo no me percaté de eso hasta ese momento.
Qué ouedo hacer Don Francisco? El piso procede de un deshaucio, y lo compró una compañia (no se en que fecha) de estas quie hacen inversiones, compra y venta, financiamiento, etc y luego se la vendió en enero 2012 a los que me vendieron a mi en mayo 2012.
La derrama para la rehabilitacion del edificio se aprobo en junta el 28 octubre 2008 una derrama por 34.478 euros para cada propietario y luego la primera empresa que compra pagó 12.600, quedando pendiente la otra parte. Quiere decir que esta empresa le vende a la que me vendió a mi, un piso con una deuda pendiente. Que posiblemente pudo haber sido culpa de la Administradora, que no le pidió el pago total de la deuda, ya que esta derrama se aprobó cuando estaban los primeros propetarios (los desahuciados), por lo tanto, la Administradora no debió dejar que pagara solo 12.600 ya que los otros 22 mil euros corresponden a la parte subsidiada por el Ayuntamiento y que se tenía que devolver en caso de que el propietario vendiera el piso antes de 5 años. Estando en conocimiento de esto la Administradodra, debieron pedir a los nuevos propietarios el pago total de la derrama. Que opina usted Don Francisco? Ahora la Administradora se hace la vista gorda y me quiere cobrar a mi, indicandome que la deuda es del piso y la obligacion la tiene el propietario. EStoy desesperada, porque yo vine a vivr a España, como española que soy, porque en mi pais natal ya no se puede vivir y yo carezco de recursos para sostenerme en estos momentos. Muchas gracias.
Hola Yajaira, precisamente este post tiene por objeto evitar que haya personas que acaben como tu, y lamento muchísimo la historia, así como que lo hayas leido tarde.
Lo único que puedes hacer es demandar a quienes te vendieron (incluso tengo mis dudas sobre si la demanda podría ser o no penal por falsedad o estafa) pero poco puedo hacer desde este blog, salvo recomendarte encarecidamente que te pongas en manos de un abogado.
Un saludo y mucha suerte
Muchas gracias Don Francisco, es usted muy amable. Y qué responsabilidad tiene la Administradora en este caso? Un cordial saludo.
Si nada ha certificado esa administradora de la comunidad de propietarios ¿qué responsabilidad se le puede reclamar?, cosa distinta es la que tiene quien vendió.
Un saludo
Muchas Gracias Don Francisco.
Si un propietario debe x dinero de un inmueble ,dinero del pago de comunidad , tienen que hacer una derrama y pagarlos los demas propitarios o se lo reclaman a este propietario ? Deuda mas de 3000 er que debe .gracias.
Pregunta complicada clemente, pues de la deuda con los proveedores responden todos los propietarios solidariamente y no sería desacertado acordar esa derrama para luego repetir contra el propietario moroso.
Un saludo
Hola Francisco, lo primero felicitarle por el blog, me ha servido de gran ayuda… aunque continuo con ciertas dudas. Le expongo mi caso:
Iba a firmar una escritura de compraventa con un banco, me facilitaron un borrador un día y medio antes (remarco esto porque para alguien que no esta acostumbrado no es suficiente tiempo para solucionar todas las dudas). Tras leer su blog me saltaron las alarmas ya que en la escritura pone que «exonero al vendedor de entregar el certificado de deuda», en un principio no le di importancia porque unos parrafos antes expone «que el vendedor asume las deudas asociadas a la comunidad de vecinos hasta la firma de la escritura».
Empecé a preocuparme porque en ese dia me he informado y la deuda asciende a uno 5000€ más una derrama por mejoras que no se menciona en la escritura.
Le he comentado mis dudas al banco y me remite al parrafo de que «asumen las deudas», y que no me preocupe, como sigo con dudas me ha remitido al notario y este me dice lo mismo que el banco (y empecé a dudar de que el banco aunque este por escrito pague en poco tiempo la deuda, con lo que la tendria que asumir yo y no estoy por la labor y menos de meterme en pleitos con el banco para que me lo devuelva).
Aún así como hice los deberes y lei toda la información de esta pagina (comentarios incluidos, muchas gracias de nuevo) les he solicitado el certificado de deudas para tener por escrito la cuantía junto con las derramas existentes, y me han respondido que los bancos no funcionan así, que lo van a solicitar pero que no creen que puedan llegar a conseguirlo.
Mi duda llegados a este punto es que puedo hacer:
– continuar hasta que me den el certificado de deuda junto con posibles derramas??.
– Y si no me lo facilitan???
– y una vez tenga el certificado que me descuenten la deuda y derramas del precio final, o que dejen a cero y emitan un nuevo certificado, o que emitan un talon a favor de la comunidad… todo esto antes de firmar entiendo.
Y por otro lado, me han comentado que debo solicitar tambien un «certificado de cargas y gravámenes», ya que aunque aseguran que «el piso se entrega libre de cargas y gravámenes» sólo adjuntan en el Anexo la «Informacion Registral Continuada, y certificado catrastal» y no me lo han enseñado todavia asique no se si estos certificados incluyen algo de cargas, hipotecas presentes, gravámenes, etc.
Informar que anulé como es lógico el proceso de firma hasta que me den respuestas sobre el certificado de deuda, a ver como responden. Aunque es una decepción porque pensé que iba a tener las llaves en breve, pero creo que no me arrepentiré en un futuro cercano. Muchas Gracias.
Hola Sasa.
Por supuesto que estás en tu derecho, aunque en ocasiones hay que buscar el equilibrio.
En cuanto a la práctica bancaria de no aportar el certificado, es cierto que los bancos tienen esa «costumbre», pero ninguna ley les ampara, y obtener el certificado no es algo complejo, siendo muy infrecuente no obtenerlo en uno o dos días en la práctica.
Si te llamo a la tranquilidad, pues los bancos son entidades solventes (ojo que solvente quiere decir con dinero) y el compromiso en escritura pública de pagar deudas y derramas pendientes, te da un título ejecutivo contra el banco de no hacerlo, por lo que dudo mucho que no cumplan ese compromiso (pues tendrían que soportar y perder un pleito con sus correspondientes cuotas).
Si te digo que aclares bien el tema de las derramas, y sobre todo si están fraccionadas.
Respecto de cargas, el Notario antes de la firma pide nota simple para comprobar si hay o no cargas, por lo que puedes tranquilizarte en ese sentido.
Me queda por hablar del día y medio como plazo o no razonable para firmar la escritura, y sólo puedo decirte que cada persona es un mundo, que te tomes el tiempo que creas necesario, que acudas antes a la Notaría, cuantas veces creas preciso (no cuesta un duro hacerlo) y que absolutamente nadie te puede obligar a firmar ni antes ni después.
Un saludo
Muchas gracias Francisco por tu rápida respuesta.
Llevo un par de días nerviosa pero me dejas más tranquila.
Un saludo y gracias de nuevo.
Buenas tardes Don Francisco, en primer lugar agradecerle su articulo y la rápida contestación a las dudas que se le plantean y de forma tan desinteresada, dice mucho de Usted como persona.
Paso a exponerle mi caso, un propietario que recientemente adquirió su vivienda solicitó el certificado de deudas, el mismo fue emitido por el administrador de la comunidad que en nuestro caso es una gestoría, informando que el propietario anterior no mantenía ninguna deuda con la comunidad.
Dicho certificado esta emitido erróneamente puesto que el propietario anterior si tenía deudas con la comunidad.
En un caso como este quien es el responsable de la deuda, contra quien puede reclamar la Comunidad: ¿El propietario anterior, el actual que compro de buena fe con un certificado erróneo, asume la deuda la comunidad por haber emitido erróneamente el certificado y en caso de ser esta la solucion podria reclamar a la Gestoría?
Gracias nuevamente
Un saludo
Hola Emilio.
Entiendo que el comprador responde de las deudas, pero que puede repetir contra el vendedor, y especialmente reclamar al administrador los daños y perjuicios ocasionados por ese certificado erróneo (supongo que la gestoría no tendrá problemas en responder -máxime si tiene seguro-).
Un saludo
En primer lugar decirle que es usted un CRACK por ayudar a las personas desinteresadamente. Me he leido varias veces veces lo que usted comenta, pero la sentencia que presenta AP de Madrid sección 25 de 4 noviembre de 2013 me ha surgido dudas, le comento mi caso. Yo le compre un piso al banco SANTANTER y en las escrituras dice exactamente y nada más: GASTOS DE COMUNIDAD.- La parte vendedora manifiesta estar al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios en que se ubica la finca, manifestando la parte compradora que exonera a la parte vendedora de la obligación de aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad totalmente coincidente con su manifestación. Hace un inciso el notario y dice: «Advierto que el vendedor no presenta certificado de que esta a corriente de pago de la comunidad».
Hablando con el presidente de la comunidad una vez comprado el piso me dijo que es cierto que esta al pago de todo y a dia de hoy de una derrama firmada por el representante del banco Santander que se produjo al poner un ascensor en el 2011 y yo el piso lo compre y escrituré en 2013. Desde que compre el piso empece y sigo pagando esa derrama que el banco me oculto, porque mis vecinos la verdad que algunos estan bastante mal economicamente y es una comunidad de vecinos muy pequeña. Mi pregunta es: debería reclamarle dicha derrama al banco que el acordo en 2011 y firmo el prestamo bancario junto a mis vecinos para el ascensor?? Muchas gracias por su atención.
Gracias por tus ánimos Nicolás, aunque en realidad lo único que hago en en Internet, lo mismo que cientos de compañeros míos hacen día a día en sus despachos.
El tema que cuentas lo abordo expresamente en el post, y creo que la redacción de la ley es bastante desafortunada, aunque mucho me temo que la postura que adopto quizá no tenga muchas posibilidades de éxito ante los tribunales (desconozco si hay jurisprudencia en el tema).
Si lees bien este post, comprobarás que mi criterio es que una cosa es a quién es exigible la deuda, y otra quién es el deudor, y como considero que SI puedes reclamar al banco (insisto que es un criterio estrictamente personal).
Un saludo
Muchas gracias, le hare un escrito a la atención del cliente del Banco Santander y si me lo deniegan ire a los tribunales cuando la justicia sea gratuita, porque si no me va a costar más el collar que el perro. Insisto que muchisimas gracias por su atención.
Fantástico artículo, que lo deja todo meridianamente claro.
Pero yo he llegado aquí realizando una consulta en Google y el caso es que me he quedado con la duda, que es la siguiente: Recientemente he comprado una vivienda e inmediatamente la he vendido y cuando le pido al administrador (entonces no sabía lo que se ahora respecto a quien debe firmar) el certificado de cargas, lo que recibo es un burofax del abogado de la comunidad exigiéndome las cuotas de este año, las de los tres años anteriores incrementadas en unos intereses demora del 30% según acuerdo de la junta del pasado mes de mayo justo de unos días después a haber comprado yo la vivienda.
¿Realmente me pueden reclamar los intereses de demora de una deuda en la que yo no soy el deudor por un acuerdo reciente entre los vecinos?
El caso es que ya lo he apalabrado, he cobrado la fianza de la venta y supongo que firmaremos en la notaría en tres o cuatro semanas. ¿Cómo me presento allí sin el certificado de deudas si la comunidad se niega a cobrarme si no les pago los intereses de demora?
Gracias Tristán.
Si se debe o no algo, no limita tu derecho a que te expidan el certificado, por lo que no entiendo bien la actitud de la comunidad, y muchísimo menos tanto la reclamación de intereses moratorios como la cuantía de los mismos.
Efectivamente tu no eres deudor, sino responsable, y desde luego la cuantía de los intereses moratorios las fijará en su caso el Juez, desde luego yo acudiría en queja al Colegio de Administradores de Fincas, y respecto del comprador, lo que si que me parece correcto es que asumas frente a el las deudas de las que actualmente eres responsable, pues en otro caso es razonable que se niegue a firmar.
Lamentable historia la que narras (a mi juicio9.
Un saludo
Gracias por tu respuesta. La historia es muy lamentable y es la primera vez que me ocurre algo parecido pues hasta ahora nunca me habían reclamado intereses de demora cuando he ido a pagar las deudas del anterior propietario.
He pensado requerirles para que me envíen en siete días naturales el certificado de deudas firmado por el secretario y con el visto bueno del presidente, junto con fotocopia del libro de actas en las que figuren las deudas del piso y manifestándoles igualmente que si la junta de propietarios decide cobrar unos intereses de demora por las cuotas impagadas, de ninguna manera pueden decidirlo con carácter retroactivo y de ninguna manera pueden empezar a correr esos intereses de demora antes de haberme requerido al pago de la deuda.
Igualmente les recordaré que la deuda no es mía por lo que tampoco valen los requerimientos que le hubieran podido hacer al anterior propietario.
Y desde luego que voy a seguir al pie de la letra tu consejo sobre quejarme al Colegio de Administradores de Fincas.
Compre un piso en diciembre de 2014 y ahora la comunidad me reclama el pago de una cuota que el anterior propietario dejó pendiente de abril de 2010 (el resto de cuotas están pagadas).
Además, en las escrituras se dejó reflejado que el anterior propietario es responsable de cualquier deuda con la comunidad o IBI hasta la fecha de compra.
– ¿Puede reclamarme la comunidad el pago de dicha deuda?
– Dado que no se cumple el el período de año actual más tres anteriores, responde el piso sobre dicho deuda.
– Entiendo que yo no soy el deudor ¿puede incluir la comunidad mi nombre y dirección en el listado de deudores de la comunidad o está incumpliendo con la ley de protección de datos?
Muchas gracias por su ayuda.
Un blog muy interesante.
Hola David.
Entiendo que como bien dices, el inmueble no responde de deudas más allá de la anualidad corriente y las tres anteriores, por lo que si compras en 2014, sólo respondes de ese años, y de los periodos del 2011 al 2013 (así lo dispone la ley).
Si no responde el inmueble, mucho menos respondes tu (que de hecho tampoco respondes de dichas deudas, pues como explico en el post es una responsabilidad del piso que afecta al dueño, pero no una deuda del dueño).
Por supuesto que no pueden incluirte en el listado de deudores, pero más que incumplir la LOPD lo que te pueden es intentar privar del legítimo derecho de voto que si te corresponde, por lo que tendrías derecho a impugnar todos los acuerdos, si así sucediera.
Un saludo
Muchas gracias. Todo muy claro.
Muy buen artículo.
Quería plantearte un caso que me pilla de cerca. Se trata de la venta de un local en el que en la escritura de compraventa (año 2012) figura el siguiente texto:
«Los gastos de comunidad, en cuanto a la parte vencida de la anualidad corriente y la inmediatamente anterior, los asume expresamente la parte vendedora, por lo que la parte compradora le exonera de la obligación de aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios del inmueble del que forman parte la finca»
Ahora la Comunidad de Propietarios reclama al comprador la deuda anterior a la compraventa del local que se corresponde con cuotas impagadas del año 2012 hasta la fecha de la venta (el comprador ha pagado desde entonces dejando siempre pendiente dicha deuda la cual cree no le corresponde dado el texto de la escritura).
Debería haberse pedido el certificado para realizar la venta? O al determinarse que se hace cargo de todas las deudas que existieran se puede obviar? Debería la Comunidad dirigir su reclamación al nuevo propietario o al anterior?
Gracias anticipadas.
Hola Enrique.
Quizá no comprenda bien tu pregunta, pues expresamente el vendedor se ha obligado al pago.
Otra cosa distinta es lo que dice la ley y en esta se establecen dos reglas:
1.- Que el piso responde de las cuotas de la anualidad en curso y las tres anteriores independientemente de quién es su propietario (pero una cosa es que el piso responda y otra quien es el deudor) obviamente el dueño actual se ve afectado (y muy seriamente) por la deuda del dueño anterior, pero la finalidad de la ley es proteger a la comunidad de propietarios, dejando a un lado (pero no impidiendo) reclamaciones entre vendedor y comprador.
2.- Para evitar inconvenientes la ley pide certificado de deudas (aunque permite la renuncia) pero diga lo que diga el certificado no excluye la responsabilidad del piso (simplemente de no ser cierto el certificado hace responsable al que lo firma de los daños y perjuicios).
Por tanto la comunidad puede reclamar a quien quiera, cosa distinta es que de reclamar al comprador, este pueda interponer una nueva demanda contra el comprador (que si puede) o que de haberse expedido un certificado incorrecto pueda demandar a quien lo expidió (cosa que aquí no procede).
Por tanto el aportar o no certificado lo único que impide es una acción del comprador contra el órgano certificante, pero nada más.
Un saludo
Gracias por tu respuesta.
Mi pregunta va más encaminada a saber si al figurar expresamente en la escritura que el vendedor se hará cargo de la deuda anterior y estar informados de este hecho tanto la comunidad de propietarios desde el momento de la compra, como la administradora y los abogados, al reclamarle la deuda al nuevo propietario (ley y escritura en mano) éste se verá obligado a pagar la deuda y posteriormente repercutirla sobre el vendedor o si debe ser la comunidad la que directamente reclame dicha deuda al antiguo propietario.
Hola Enrique.
La comunidad puede reclamar al comprador que luego repercutirá al vendedor, dado que es libre de decidir contra quien reclama, y el pacto entre vendedor y comprador es válido sólo entre ellos, pero no obliga a terceros (y la comunidad lo es).
Un saludo
Magnífico artículo. Un millón de gracias a Francisco no sólo por escribirlo sino también por contestar a todas las preguntas que los lectores le hacen y por hacerlo tan detallada y pacientemente. Leyendo muchas de las preguntas y respuestas me he dado cuenta que muchos lectores se preocupan por que, al comprar un piso, éste esté libre de cargas en lo que respecta al pago de la comunidad. Al pensar un poco más sobre el asunto me pregunto algo que va incluso un poco más allá en el nivel de dependencia: imaginemos que sí, que al comprar una vivienda nos hemos asegurado de que el anterior propietario esté al corriente en el pago de la comunidad, pero ¿cómo nos aseguramos de que la propia comunidad no tenga deudas? Me explico, si al comprar una vivienda pasamos a formar parte de la comunidad y ésta ha decidido, con anterioridad a dicha compra, que va a efectuar reformas (o lo que sea) por valor de X Euros y que cada vecino tiene que pagar una parte proporcional a esa cantidad: ¿es el nuevo propietario responsable de esa parte de la deuda de la comunidad de vecinos? Yo entiendo que sí, pero ¿cómo puede un potencial comprardor enterarse de esas deudas por parte de la comunidad de vecinos antes de comprar y así tomar una decisión informada? Muchas gracias.
Pues no me había planteado el tema sinceramente, y la pregunta es importante.
Lo cierto es que aunque los acreedores de la comunidad pueden reclamar sus créditos, y al carecer de personalidad jurídica la comunidad de propietarios, la demanda se dirige contra todos los dueños; deudores son quienes sean dueños al surgir el crédito, y por tanto el vendedor, no el comprador, siendo que la ley no establece una responsabilidad del piso por deudas de la comunidad, sino por deudas a la comunidad.
No obstante pensaré un poco más detenidamente el tema, pues el problema me ha pillado de sorpresa (así de golpe por ejemplo excluiría el caso de deudas de la comunidad con asalariados de la misma).
Un saludo
Estimado Francisco,
Muchísimas gracias (otra vez) por respondernos tan rápidamente. Le puedo decir que en Alemania cuando uno visita un piso para comprar, el agente inmobiliario le informa al detalle de las deudas adquiridas por la comunidad de vecinos y de qué parte (en caso de que así sea) sería responsable el nuevo propietario. Desafortunadamente, en España, después de visitar una docena de pisos, ningún agente inmobiliario me ha mencionado si quiera el tema. Entiendo que el derecho sajón es diferente al romano, pero creo que sería importante saber lo que ocurre en España. Le agradezco de antemano cualquier información que me pueda dar al respecto.
Juan Manuel
Desconozco cómo funcionan las cosas en Alemania.
Lo cierto es que en España, al firmar la escritura de venta y salvo renuncia del comprador (que lamentablemente es más frecuente de lo que parece) el Notario pide un certificado de deudas, el cómo trabajan las inmobiliarias es algo de lo que no debo de hablar, pues ni lo se ni me compete, aunque si creo que deben abordar este tema, y hasta donde conozco, muchas vienen a mi despacho consultando estos temas, si bien, no puedo comentar tu experiencia, que desde luego no me resulta agradable (en todo caso ya sabes que tienes que preguntar estos temas, y que tienen su importancia, por lo que te animo a ejercer tus derechos).
Un abrazo
Buenos días,
Previamente a escribirle, le agradezco esta entrada. Es un excelente artículo.
Me gustaría consultarle si, en el caso de tener la Comunidad de Propietarios reclamaciones judiciales contra el Vendedor en relación a una obras realizada por éste en el inmueble que afectaron a la Comunidad, entiende que ¿es potestativo u obligatorio hacerlo constar en el Certificado de Deudas?. ¿Puede el Vendedor oponerse a ello?
Muchas gracias
Hola Elísabet.
Aunque evidentemente el texto de la ley se refiere a las deudas monetarias, no estaría de más indicar tal extremo al comprador, pues a fin de cuentas, la deuda es el deber jurídico derivado de una obligación, y la obligación puede ser: de dar, de hacer, o de no hacer (en este caso supongo que se reclama la demolición de dichas obras).
Desde luego el vendedor podrá o no oponerse, pero el certificado se expide por el secretario con el visto bueno del presidente, y bajo su responsabilidad; de hecho lo que no veo correcto es que el vendedor omita tal circunstancia al comprador.
Un saludo
Buenas tardes
Muy interesante toda la información indicada.
Tengo una duda respecto a la emisión y validez de este certificado. Al solicitar el certificado, ¿la fecha que se indica en el certificado es hasta la que no hay deudas? Es decir, ¿puedo pedir un certificado a día 8 de junio, por ejemplo, pagando las deudas correspondientes a esa fecha?
¿Qué periodo de validez tiene el certificado? Lo digo porque un administrador que hemos consultado dice que hay un periodo de validez de 5 días, pero no nos ha aclarado si es desde la fecha de emisión o fecha a la que se indica que no hay deuda. Entiendo que si se indica que a fecha 8 de junio no hay deudas, es valido durante los próximos 5 días…
Gracias por su atención
Un saludo
Hola David.
El certificado no tiene que indicar tu historial de pagos, sino si al tiempo de expedirse tienes o no deudas pendientes; por lo que si antes de pedir el certificado pagas las deudas pendientes, no tienes deuda alguna.
El certificado no tiene periodo de validez ninguna, aunque si acredita la situación de la finca al tiempo de expedirse, por lo que vencido el mes, es recomendable expedir uno nuevo, dado que podría no haberse pagado la cuota del mes entrante.
Un saludo
Buenos días. Compré un piso el 30 de marzo de 2015. Se expidió certificado de la no existencia de derramas extraordinarias. Cuando me giran la primera cuota de la Comunidad se fija en 101 € de cuota normal y 73 de derrama extraordinaria. Parece ser que el día 23 de Marzo, antes de la venta que es el día 30, se celebró una Junta de Propietarios y decidieron fijar esa derrama extraordinaria de la que no me dijeron nada pero que ocultaron deliberadamente. Que puedo hacer?
Le ruego me conteste a mi e-mail.
Gracias.
Jesús
Buenas tardes, me he leído todas las entradas y aunque me he enterado de cosas sigo teniendo algunas dudas. Le explico:
Compré un piso el 25 de marzo de este año, el día de la firma ante notario el intermediario de la venta entregó un certificado del administrador de fincas, en el cual ponía que a fecha de hoy, 23 de marzo se debía cierta cantidad de dinero. Ese dinero se le retiene al vendedor el día de la firma y soy yo quién lo recibe y hace el pago, con lo cual esa deuda queda saldada.
Desde la compra del piso me han pasado dos recibos a parte del de la comunidad, al llamar a administrador de fincas me dice que hay una derraba que pasan mensualmente y que quedan por pagar otras 9. Le digo que no tenía conocimiento de esa derrama y por qué en el certificado no aparece? y me contesta que en el certificado ponen el dinero que se debe hasta el día de la fecha, que como el resto de recibos no se han generado que no son deuda, y le pregunto que aunque no fueran deuda que por qué no lo anotaron en el certificado, para ver la situación real de la vivienda, me dice que no, que ellos lo hacen así.
Después de la parrafada vienen mis dudas.
En el certificado pone que se realiza con el visto bueno del Presidente de la Comunidad, pero no está firmado por él, va firmado por la administradora de la finca, con el cargo de secretaria-administra. Eso es correcto o debería aparecer la firma del presidente?
Están obligados a poner en el certificado la cantidad que queda pendiente de derrama aprobada en el año anterior? ya que ellos sabían que existía. Ya que igual que se retuvo el dinero que se debía, se podría haber negociado con la cantidad que queda pendiente.
Ya he pagado dos recibos de esa derrama, y quedan otros 9, ya que me han corfirmado que acordaron en junta que se pagaría en 18 cuotas. Es mi obligación pagarlos? Se los puedo reclarmar a alguien?
Muchas gracias.
Hola Mamen.
Efectivamente el certificado ha de tener el visto bueno del presidente, y creo que el administrador es responsable por tal incumplimiento.
El tema de las derramas, es muy discutible, y aparentemente la ley dice que no es necesario indicarlo, más lo cierto es que el no hacerlo frustra el fin de la norma y genera una apariencia, por lo que creo que también pueden demandarse responsabilidades al administrador que cumple con el texto literal de la norma, pero no atiende al fin de la misma.
El tema es debatible, y que sepa no hay jurisprudencia sobre el tema, pero mi opinión personal (que no es sino la de un notario de pueblo) es que si cabe repetir contra el vendedor, y que cabe reclamar daños y perjuicios al administrador; lo mejor es que contactes con un abogado.
Un saludo
Muchas gracias por la respuesta, voy a ver cómo termino el tema, al menos voy a dar un poco de la lata y hablar con el Presidente de la Comunidad y que tenga en cuenta esto para próximos certificados y con el Administrador de la finca. Y según cómo actúen consultaré con un abogado.
De nuevo muchas gracias.
Hola Francisco:
Ante todo, agradecerte la enorme labor que haces con los artículos que publicas en tu web y tu infinita paciencia con nosotros.
Me he leido tu entrada y todos los comentarios y me queda una duda respecto al artículo 17.11 de la ley de propiedad horizontal “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.
¿Cuándo son exigibles las cantidades? ¿En el momento de aprobación de la obra, de la aprobación de la derrama o de la aprobación del estudio de la obra?
Mi caso es el siguiente: compro vivienda en Noviembre de 2014 y ayer se celebra Junta de Propietarios que aprueba la realización de unas obras y el pago de éstas por valor de 100.000€. Yo compré (como todos ;)) libre de cargas y gravámenes y aluciné con lo que se trató en la Junta, cuya situación anterior me pasó a resumir el administrador porque yo no sabía nada de ésto al adquirir la vivienda. A principios de 2014, al pasar el edificio la ITE, se observan muchas deficiencias, se convoca Junta y en ésta se aprueba contratar a unos arquitectos para que analicen el estado real del edificio y pasen presupuesto del arreglo. El anterior propietario dejó pagada la derrama del estudio de los arquitectos, pero no me dijo nada de que la casa estaba en mal estado y que no había pasado la ITE. En la Junta de ayer se trajo el estudio de los arquitectos y el presupuesto y se aprobó la derrama.
En este caso, ¿puedo repetir contra el vendedor las derramas aprobadas? Él sabía que había que hacer las obras e incluso pagó su estudio. Si me lo llega a decir no compro, puesto que yo ahora no puedo permitirme pagar 300€ al mes durante 3 años, que es la parte que me corresponde, estando divorciada, con 2 hijos pequeños e hipoteca.
Muchísimas gracias por el tiempo que nos dedicas, saludos.
Hola María.
Como digo en este post, la redacción del artículo 17.11 de la LPH es bastante desafortunada.
Sin embargo el caso que comentas no es de una derrama, sino de vicios ocultos en la venta del inmueble, te recomiendo que acudas a un abogado.
Un saludo
Francisco, gracias por tu respuesta. El problema es que ya han pasado los 6 meses de plazo que da la ley para reclamar vicios ocultos, ya comenté que adquirí en Noviembre. Me parece tremendo que la ley dé un plazo tan breve para unos vicios ocultos, que no son visibles por nadie que no sea experto en el tema, pues se trata de problemas de cimentación. ¿Por qué el plazo computa desde la entrega de la casa y no desde que tienes conocimiento de esos vicios?
Entiendo que si, María, no obstante no he mirado jurisprudencia y puedo estar equivocado, si encuentro algo lo comentamos.
Un saludo
Buenos días,
En primer lugar felicidades por este blog, me ha resultado de mucha utilidad.
En concreto me gustaría exponer mi caso para que me dieran su opinión:
Ha una semana compré un piso a una entidad bancaria, según me indicaron libre de cargas y deudas, así lo expresó el notario que en ningún momento me informó de que el piso contraía deudas con la comunidad. Pues bien, el administrador de la finca me está reclamando el pago de la deuda, y no me queda claro si soy responsable del pago de la misma porque no comprendo la escritura; cito textualmente:
«GASTOS COMUNIDAD: De conformidad con lo dispuesto en la legislación vigente, la parte transmitente declara, bajo su responsabilidad, que está al corriente en los pagos de los gastos generales de la comunidad de propietarios de la que forman parte las fincas vendidas.
No me exhibe certificación sobre el estado
de deudas coincidente con tal declaración. La parte
compradora le exonera expresamente de esta obligación.
Serán de cargo de la parte vendedora hasta
la fecha del presente otorgamiento todos los gastos
ordinarios y extraordinarios que se devenguen autorizados
por la Junta de Propietarios.
Advierto de que, el adquirente responde con los propios inmuebles adquiridos de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad corriente y a los dos años naturales inmediatamente anteriores, quedando las fincas legalmente afectas al cumplimiento de esta obligación.»
¿Podrían ayudarme a interpretar este texto?
Muchas gracias.
Hola Eva.
Sinceramente creo que es difícil interpretar el texto, pues lo veo clarísimo; no obstante lo intentaré.
La ley fija que el piso responde de la anualidad en curso y de las tres anteriores; es el piso el que está afecto al pago de dichas cantidades, con una hipoteca tácita, que se produce independientemente de quien sea el dueño del piso o el responsable de la deuda, con el objeto de defender los intereses de la comunidad de propietarios.
Al comprar el piso, se aporte o no certificado, el dueño se ve afectado por esa hipoteca tácita; dado que si no paga, podría incluso llegarse al embargo y venta en pública subasta de dicho piso por la comunidad de propietarios.
Tienes que imaginar la situación como un triángulo, en cada una de cuyas puntas estas tu, el banco y la comunidad de propietarios.
Si visualizas el triángulo verás que cada vértice se une co el otro mediante una línea; pero que las líneas son distintas.
De un lado el banco es deudor frente a la comunidad de propietarios y responsable frente a ti.
De otro tu casa responde frente a la comunidad de propietarios y tu, al verte perjudicado por el banco puedes proceder frente a dicho banco.
Finalmente la comunidad de propietarios puede reclamar la deuda al banco, o al dueño de la finca (en realidad más que reclamar la deuda lo que debe es pedir el embargo de la finca).
Si te fijas, cada uno tiene sus derechos y obligaciones y los ejerce como quiere; en todo caso, seguro que si hablas con el Banco resolverás el problema, pues es obvio que de tener que pagar la deuda, podrías seguidamente demandar al banco vendedor.
Un saludo
Hola:
Antes de nada, gracias por tu blog. Paso a comentar mi caso: Voy a comprar un piso y la fecha de escrituración es el 16 de julio. La inmobiliaria me ha comentado que esta semana o la que viene va a haber una reunión extraordinaria de la comunidad para hacer frente a una derrama por humedades. Si esa derrama es anterior a las escrituras ¿quién es el que se tiene que hacer cargo:el que me vende el piso o yo? y si el pago de dicha derrama es fraccionado ¿el vendedor es el que se hace cargo hasta la fecha de la escritura y posteriormente me tocaría a mí? Según los de la inmobiliaria, se haría de esta forma, pero yo no las tengo todas conmigo. Muchas gracias!!
Hola María.
Como puedes leer en el post, el tema es más que discutible, desde luego y siendo consciente del tema, yo creo que lo adecuado es que abordes directamente el tema con el vendedor, aunque mi postura es que es un gasto que le corresponde a él (también confieso que creo que es una postura muy minoritaria).
Saludos
«Si el Secretario y el Administrador son personas distintas, el secretario ha de ser propietario.»
¿ Por qué se exige la condición de propietario al Secretario ?. Qué normativa lo regula así ? Muchas gracias
Artículo 13 6 de la ley de propiedad horizontal, es el que establece que no tiene por qué ser propietario el administrador, o el secretario-administrador, por lo que si hay administrador y secretario no administrador (cosa infrecuente) este ha de ser propietario.
Saludos
Buenas tardes;
Adquirí un vivienda el pasado mes ajuntando en la escritura el certificado de deuda negativa de la comunidad de propietarios. Transcurrido un mes de la escritura, la Comunidad me reclama un recibo por aportación al fondo de reserva (expresamente dado como al corriente de pago en el certificado) fechado un día antes de la fecha en que el certificado declaraba la vivienda al corriente de pagos. Sin aportar documentación alguna, más que el requerimiento de pago por correo electrónico, el Administrador incluye mi datos personales como deudor en la convocatoria pública a la siguiente junta. Tengo dos preguntas: ¿Debo yo responder de esta deuda? ¿No se ha vulnerado la LOPD con la publicación de mis datos en la convocatoria? Muchísimas gracias por adelantado.
Hola Ramón.
No siendo especialista en LOPD no me atrevo a responder categóricamente, aunque puede que tengas razón.
Comento en este post, que la responsabilidad de la finca viene impuesta por ley, y que no se elude por razón del contenido del certificado, por lo que eres deudor de la comunidad, otra cosa es que puedas reclamar al administrador daños y perjuicios por razón de ese certificado indebidamente elaborado, y que puedas denunciar al Administrador a su colegio profesional (siempre y cuando sea Administrador de Fincas Colegiado).
Saludso
Buenos dias, estoy pendiente de la compra de una vivienda la cual por problemas con el promotor esta inmersa en un juicio donde le reclaman al mismo una serie de defectos. Hasta ahora el propietario ha ido haciendo pago de las costas del mismo, sin embargo el proceso aun no ha finalizado, precisar de que se trata de una demanda de la comunidad, no de un vecino en concreto. Mi pregunta es, en caso de compra, a quien le corresponderia seguir pagando los gastos de este procedimiento iniciado con anterioridad? Y en caso de q se gane el juicio y haya indemnizacion , a quien le corresponderia el abono? Seria conveniente firmar algun contrato privado donde especificar todos estos aspectos para no tener que someternos a interpretaciones de la ley?.
Muchas gracias por adelantado.
Hola Pilar.
Entiendo que eres tu la que se coloca en la posición del dueño, aunque habría que ver la demanda, y redactar bien el contrato, especificando los derechos y obligaciones de las partes.
Saludos
Buenas
Hace unos mese compre un trastero en mi barrio.
El administrador de la escalera me comentó ante mi asombro que el trastero tiene cargas de años anteriores.
En este momento, no quisiera desconfiar y prefiero pensar que es un malentendido hasta ponerme en contacto con el vendedor.
Por un lado porque el norario ya indicaba por palabra y escrituras que el trastero estaba libre de cargas y por otra, que era la que mas credibilidad me daba en aquel momento ,que los vendedores eran gente seria y de confianza.
Mi consulta seria en el caso que el anterior propietario no abone lo que se le reclama, me gustaria saber si el hecho de que en mis escrituras se indica que el inmueble esta libre de cargas y remarco que en las escrituras se indica LIBRE DE CARGAS
me libera del dicho pago de dichas cargas?
Un saludo
Hola Imano.
Resulta algo sorprendente que ante la advertencia del administrador, renunciaras al derecho que la ley te da a pedir el certificado al que alude este post.
La responsabilidad impuesta por la ley de propiedad horizontal, no es propiamente una carga (igual que la responsabilidad que tienen los inmuebles por razón del IBI), y no depende de lo que diga el vendedor, o de lo que tu y él hayáis acordada.
Un saludo
Le podría llamar a su teléfono?
Por supuesto, para eso está Pedro
Expongo mi caso, compro un piso en septiembre de 2015, el vendedor expone en la escritura que el piso esta libre de cargas, se presenta el certificado que pone que el vendedor esta al tanto de toda cuota de comunidad ( simplemente pone eso) el certificado esta firmado por el administrador solo, la firma del presidente de la comunidad no aparece por ningún lado, ahora viene lo bueno, el tema es que se cambia de administrador y el nuevo administrador al informarse sobre los pagos de la comunidad ve que hay una deuda de agua de la comunidad de 49mil €. Desde 2004 no se paga el agua, el piso tiene un solo contador y todos los vecinos pagan la cuota mensual de comunidad y d esa cuota se paga una parte para agua, el antiguo administrador no estaba pagando el agua d ningún vecino pero si recibía las mensualidades. K responsabilidad tiene el antiguo administrador? Y el presidente por no firmar el certificado? Yo debería pagar el agua y después reclamar a alguien? El antiguo dueño k ha pagado todas las cuotas d comunidad es responsable?
También se pidió un crédito para poner un ascensor,este crédito se firmó antes d yo escriturar, tampoco pone nada del crédito en la escritura y ahora estoy pagando el ascensor…. Debería pagar? Y por último.,debo d tomar medidas legales contra el administrador y o el presidente? Mil gracias
Hola Juan Antonio.
Ninguna responsabilidad tiene el presidente, pues nada ha firmado, y precisamente con ello no ha querido asumir la responsabilidad; el administrador entiendo que ha de responder de los daños y perjuicios que te haya causado su actuación vía artículo 1902 del Código Civil, por supuesto que el antiguo dueño es el deudor y responde, lo que no exime de tu responsabilidades (tal y como te explico en este artículo).
Respecto del crédito vale lo mismo que te he dicho.
Saludos
Mi responsabilidad es pagar la cuota anual d agua del año k la compre y las tres anteriores, no? Y el resto de la antigua dueña?
Efectivamente Juan Antonio; en realidad no es responsabilidad tuya, es del piso (aunque obviamente al ser el piso tuyo, te afecta)
Lo primero agradecerle el magnífico artículo, ya que no se encuentra prácticamente información sobre el asunto, y menos de esta calidad.
En mi caso, la aprobación de la derrama en Junta fue anterior a la compraventa, siendo exigibles los diferentes pagos de la misma a posteriori, ya que todavía no estaba totalmente cerrado el presupuesto ni la empresa con la que se iba a llevar a cabo la obra, pero con la particularidad que al conocer la existencia de la aprobación de la derrama, se pactó y así se incluyó en la escritura de compraventa que «la parte vendedora, por medio de su representante, se compromete a abonar las cantidades que pudieran quedar pendientes de pago en la relación con los gastos de comunidad del inmueble del que forma parte lo adquirido en esta escritura, que legalmente corresponda (incluso por derramas ya aprobadas, aunque su importe sea girado o repercutido con posterioridad al día de hoy».
Aún así, ahora que han pasado a cobro los importes derivados de la derrama, el antiguo propietario se niega a abonarlos amparándose en el artículo 17.11 de la LPH, por lo que después de estudiar la sentencia que menciona en el artículo, me temo que me va a tocar hacerme cargo de ella…
Hola Carlos, lamentablemente así parece que puede suceder, aunque has podido comprobar que personalmente sostengo lo contrario, dado el contenido de la escritura, yo al menos acudiría a un abogado y consultaría el tema.
Saludos
No entiendo que el administrador tenga que cobrar por el certificado, pues si por ley lo ha de hacer el secretario (en la figura del administrador) y no el presidente ¿qué alternativa hay?. El administrador cobra por los servicios de administración, y estos comprenden los propios de una finca. Y no, no cada día vende un piso como para que el administrador tenga que hacer un certificado por día.
Por este motivo, cualquier consulta que se realice al administrador tendría vía libre para cobrar cuál médico de consulta.
Me parece una marranada que un administrador intente cobrar por un certificado obligatorio por ley.
Hola Oscar.
Es una opinión, que no comparto, su obligación es administrar y responder de su gestión, pero expedir un certificado es un servicio adicional, que además no presta a la comunidad, sino a uno solo de los propietarios; por el mismo motivo el administrador no está para atender la consulta de un propietario, sino las de la comunidad.
Lo que nadie obliga es a que la comunidad tenga un administrador profesional, de hecho muchas no lo tienen; tampoco nada impide que al contratar sus servicios se contemplen estos u otros temas que comentas, pero el que una persona preste un servicio, entiendo que no obliga a prestarlos todos gratuitamente, máxime cuando al expedir la certificación asume una responsabilidad.
En todo caso respeto tu opinión, aunque no la comparto.
Saludos
Buenas tardes:
Gracias por el artículo. Es de gran ayuda, pero necesito me resuelva una duda enorme:
Estoy a punto de vender mi vivienda y necesito para la firma el certificado de estar al corriente pago.
En mi Comunidad somos 8 vecinos. Yo soy la secretaria-tesorera y las cuentas están al día. También estoy al día de pagos. Pero el presidente, desde que fue nombrado (ni estuvo en la reunión en la que se nos nombró, ni impugnó acta) no ha dado señales de vida. He intentado contactar con él y no me responde al teléfono. No vive en la finca y no tengo dirección donde enviarle comunicación tipo burofax.
He hablado con el resto de vecinos para hacer reunión donde, además de presentar cuentas y darme de baja como secretaria, destituir al actual presidente y nombrar nuevos presidente y secretario para que me firmen este certificado, además de hacerse cargo de la documentación que está en mi poder. No consigo el 25% de cuota para organizar la Reunión, ya que alegan que hasta que no se cumpla el año, no tienen porqué asumir algo que no les toca.
¿Hay alguna otra manera de aportar al notario el que se está al corriente de pago? Tengo todos los justificantes desde que compré la vivienda hasta día de hoy, los extractos del banco de la cuenta de la comunidad y el libro actas…no entiendo porqué no quieren ayudarme cuando yo siempre les he ayudado… Se cumple el contrato de arras y ¿no puedo hacer nada?
Hola Sara.
No hay otra forma, aunque con los antecedentes que cuentas, supongo que no tendrás problema alguno en convencer al comprador que acepte renunciar a ese certificado.
Saludos
Muy agradecida.
Saludos.
Buenas tardes.
Antes de nada, gracias por tu blog,
Mi consulta es la siguiente:
Voy a comprar un local de banco, tengo un contrato de arras donde pone que ( exonerando la compradora a la vendedora, del certificado de el estado de deuda), (esto es denunciable) el banco redacta el contrato con una clausula abusiva y ademas me entero por mi cuenta que hay deuda,
me pongo en contacto con ellos y dicen que es derrama que a ellos solo les coresponde asta la firma, hablo con el presidente y la gestora de la comunidad y me explica, que la deuda es de cuotas pendientes de el servicio de mantenimiento del ascensor y que se llego a un acuerdo con la empresa mantenedora, que se negocia el pago de la deuda en 16 mensualidades,
La sorpresa es que los del banco esto lo clasifican como derrama para no pagar.
¿Que tengo que hacer en este caso?
Muchas gracias un saludo
Hola Iván.
La situación es compleja, pues la renuncia es algo voluntario, más la obligación de pago de gastos de comunidad es del vendedor, lo que sucede es que si compras la finca responde de dicha deuda.
Efectivamente creo que la cláusula es abusiva, por lo que yo me negaría a firmar la escritura asumiendo dichos gastos y pediría la hoja de reclamaciones al banco para interponer una denuncia ante los organismos de consumo.
El problema es el tiempo que ello puede suponer, y especialmente que tengas que pedirle financiación al banco para dicha compra, por lo que te recomiendo que acudas a un abogado y estudies bien que te conviene hacer.
Saludos
Buenos Dias
Muchas gracias por asesorarme y si acudire a un abogado.
Un saludo
Hola.
He descubierto esta web de casualidad y estoy encantado. Enhorabuena.
Estoy en proceso de compra de un bungalow pareado a un banco proveniente de un desahucio. En esa comunidad tengo amigos propietarios y han preguntado al administrador si tiene deudas y le han dicho que si, quese debe más de 3500€ y que tiene dos demandas más las costas. En la nota simple no aparece que tenga ninguna carga ni embargo. ¿Se puede firmar tranquilamente si en banco líquida lo pendiente?, ¿las demandas y las costas pueden llegar a influirme?
Un saludo, gracias.
Hola Pedro.
Tienes la tranquilidad de la solvencia del banco, lo cual hará difícil que la comunidad proceda contra el inmueble, más no imposible.
Las deudas de la comunidad no se reflejan en el Registro de la Propiedad, por lo que yo sería muy firme tratando y resolviendo el tema con el banco, pues la comunidad sigue conservando su derecho a cobrar ejecutando la sentencia y pidiendo el embargo de la casa (aunque dudo que lo haga).
Saludos
Buenas tardes. La verdad es que sus explicaciones son muy claras. Mil gracias.
Le expongo mi duda: La semana pasada (13/3/2016) firmé un contrato de compraventa con arras penitenciales, La escritura se queda pendiente para el día 6 de abril por varios motivos: tengo pendiente la cancelación de la hipoteca (que seguramente mañana tendré lista) y porque en Valencia estos días es muy difícil encontrar cualquier servicio (por las Fallas). Además, viene Semana Santa y un viaje por parte de los compradores durante la última semana de marzo… Así que la compradora propuso firmar en abril.
A los dos días caí en la cuenta de que los gastos de la comunidad son trimestrales y que en abril se habrá iniciado un nuevo trimestre. Puesto que los compradores impusieron los gastos según ley y yo los tuve que aceptar, ahora me surge la duda de si el segundo trimestre debo pagarlo yo.
¿Se puede entender que la fecha del contrato es la fecha de nuestro acuerdo?
¿O es la fecha de la escritura la que lo determina?
¿Los gastos de la comunidad de propietarios se entienden incluidos en el pacto de gastos de la compraventa según ley?
Muchísimas gracias.
Hola M Carmen.
Sin perjuicio de que debería estudiar el tema más profundamente, entiendo que no es cuestión de gastos, sino de propiedad, pues salvo que otra cosa diga el contrato de compraventa no hay transmisión al comprador hasta la escritura y por tanto el gasto corre de cuenta del que sea dueño en cada momento (en el caso que comentas el vendedor).
Saludos
Buenas tardes Francisco, gracias por toda la información que aporta. Me gustaría comentar mi caso.
compro un piso a finales de 2014, el administrador colegiado indica por escrito que el piso está al día en las cuotas (y a mi por teléfono me dice lo mismo y añade que no hay ningún problema)
En la primera reunión de comunidad, a los 5 meses de la compra, «se recuerda» al nuevo propietario los problemas de humedad que causan las terrazas de mi piso en las de piso de abajo. Resulta que hay 4 cartas en 2 años reclamando esto al antiguo propietario.
El antiguo propietario, no me había dicho nada y tampoco me avisó el administrador
En una de las juntas de hace años, en la que todos los demás vecinos arreglaron las terrazas, menos en mi piso, se acordó que en el futuro cada propietario arreglaría sus terrazas.
La obra son 10.000€. ¿Quién tiene la responsabilidad?
muchas gracias
Hola David.
En este caso parece que estamos más ante un vicio oculto, aunque mejor contacta con un abogado.
Saludos
Buenas tardes Francisco. Enhorabuena por este artículo, igual de magnífico que todos los que escribe en el blog.
Le voy a plantear un hipotético caso, que no es real, pero que seguro pasa de vez en cuando y quisiera saber con certeza quien es responsable de las deudas de comunidad en ese caso.
Imaginemos que un señor llamado Juan compra una vivienda en un residencial en el año 2010. Debido a unos problemas económicos por los que atraviesa, decide vender a mediados del 2015. No ha pagado y debe todas las cuotas de la comunidad de los años 2013, 2014 y lo que va de 2015. La vivienda se la compra Paco en julio de 2015. Despues de la compraventa la vivienda queda afecta al pago de esas cuotas impagadas sin importar en este caso que Juan haya aportado o no el certificado de deudas de la comunidad. Paco no se hace cargo y no paga esas cuotas atrasadas, pero si sigue pagando las cuotas que le pertenecen desde que compró la vivienda. Pasados tres meses, Paco recibe una oferta de trabajo inmejorable de Alemania y decide vender todo e irse del país. Un señor llamado Luis le compra la vivienda a Paco. A la fecha de esta nueva compraventa, las cuotas impagadas de comunidad que no pago Juan (el primer propietario, y las cuotas adeudadas son los años 2013, 2014 y la mitad de 2015) siguen sin estar pagadas, aunque Paco si ha pagado las suyas desde que compró. ¿En este caso quien es el responsable de pagar esas cuotas atrasadas?
Si he entendido bien el artículo, quien debería pagarlas es el deudor original que no las pagó en el momento que corresponderían, que es Juan. Pero también Luis (el tercer propietario) debe pagarlas porque aunque no es el deudor, su vivienda si que responde de esa deuda y la comunidad podría ejecutar su título y sacar a subasta el piso (a través del juzgado). En medio nos queda Paco (el segundo propietario), que segun creo entender, después de haber vendido la vivienda ya no es responsable de nada y está liberado de cualquier tipo de deuda con la comunidad, y nada le pueden reclamar a él. ¿Estoy en lo cierto y es correcto mi razonamiento? ¿O estoy equivocado?
Saludos.
Razonamiento correcto Ivan, probablemente alguna acción quepa contra el vendedor, pero complicada.
Saludos
Muchas gracias. Y le felicito de nuevo por el blog. Los artículos que escribe son muy buenos y didácticos.
Un saludo.
Gracias a ti Ivan por tus cariñosas palabras y tus ánimos
Hola.
Tengo una duda y después de haberme leído la ley de propiedad horizontal, no consigo aclararme.
El pasado año 2015, compre una vivienda de banco, en la firma de la hipoteca ponía que estaba libre de cargas y gravámenes, la notario recalco varias veces que si había alguna deuda pendiente a la firma se hacia cargo el banco. Que yo pagaba a partir de la fecha de la firma.
Ahora bien, nos llevamos una sorpresa en la primera reunión de la comunidad cuando nos dijeron que la casa tenía pendiente una deuda de comunidad. Le dijimos que nosotros no nos hacíamos cargo porque como explique arriba era el banco quien la pagaría.
A fecha de hoy el banco no ha pagado y nos han demandado.
Deberíamos preocuparnos??.
Gracias
Tal y como te explico en esta entrada, si tienes que preocuparte, pues la finca responde de la anualidad en curso al tiempo de la venta y las tres anteriores.
Saludos
Hola, buenas tardes, a ver si me puede ayudar, porque no se que hacer. Mi caso es el siguiente: herede un piso con unas deudas de 700 euros, a la comunidad y ademas la comunidad deberia haber arreglado la instalacion electrica de ese piso porque se estropeo por culpa de una inudacion debido a problemas en el tejado. No lo arreglo en su momento debido a esa deuda. Hablando com el administrador me dice que pague la deuda y ellos hacen el arreglo de la instalacion. En acta de reunion digo que pago la deuda pero ahora me dicen que pague la deuda y, despues ya veremos si hacen el arreglo o no. El piso lo herede en enero del 20016 y la deuda del año 2011. Pueden negarse a hacer el arreglo de la luz, me da la sensacion de que me estan tomando el pelo. Muchisimas gracias por su ayuda.
Hola Loliya.
No pueden, aunque si es cierto que tu tienes que probar que el problema eléctrico es por esos problemas en el tejado, y demostrar eso no digo que sea imposible, pero tampoco sencillo, lo mejor es que contactes con un abogado, pues si no pagan voluntariamente tendrás que demandar, lo que si te digo es que también ellos pueden demandarte el pago de las cuotas y que ese es un procedimiento distinto pero más rápido..
Saludos
Hola, muchas gracias por su pronta respuesta. Me queda otra duda,no estaria exenta del pago de la deuda debida a que hubo una trasmision del piso por herencia y las deudas son anteriores al año en curso 2016 y los tres anteriores 2015, 2014, 2013. La deuda es por cuotas anteriores al año 2011. Muchas gracias por su ayuda. Saludos y enhorabuena por su estupendo blog.
Hola Loliya.
Precisamente por haber recibido la finca por herencia no hay exención, dado que el heredero se subroga en la posición del causante y por tanto asume todas las deudas de este.
Verás que en el post explico que una cosa es el deudor y otra el dueño de bienes que garantizan el pago.
Saludos
Muchas gracias por su ayuda. Supuse que habia una adquicision por herencia y en ese supuesto entraba dentro de la lph articulo 9 apartado e, donde se habla de la adquicision de un piso con deudas a la comunidad. Gracias y un saludo.
Hola. Tengo una pregunta:
En caso de que el certificado sea emitido por un secretario-administrador, ¿a quién corresponde pagarlo, a la parte compradora o a la vendedora?.
Muchas gracias.
Hola Jorge.
Hay que distinguir las relaciones entre las partes, de las relaciones con el profesional.
Frente al profesional, quien reclama un servicio profesional ha de satisfacer los gastos de dicho servicio, por lo que el coste del certificado a ese secretario-administrador, es de cuenta de quien se lo pida.
Entre vendedor y comprador, estamos hablando de lo que entiendo es un gasto necesario, y por tanto un gasto que debe asumir el vendedor.
Saludos
Hola Francisco, gracias por el artículo y el vídeo.
Mi pregunta es quién debe de pagar el certificado. En mi caso yo soy el comprador, y la comunidad de propietarios tiene contratada un administrador de fincas externo. La propietaria fue a por el certificado y le dijeron que valía 50 € y que lo tenía que pagar yo, el comprador. A mí me parece una tomadura de pelo porque considero que es ella quién debe demostrar que está al día con los pagos y que yo no tengo nada que ver ahí.
Gracias y un saludo.
Veo que ya estaba formulada la pregunta. Gracias de todas formas.
Efectivamente ya está respondida Juan, en todo caso, muchas gracias por participar; me alegro de haber podido servirte de ayuda.
Saludos
Hola y muchas gracias por el articulo que aclara muchas cosas.
Mi situation es la siguiente. Estamos en el proceso de comprar una vivienda a través de una inmobiliaria que debe al menos 4 años de comunidad. Al solicitar la cantidad de la deuda, la comunidad nos reclama los últimos 4 años de cuotas, unos 6.000€ pero ademas nos reclama las costas del proceso para reclamar a esas costas, unos 9.000€ mas de los cuales nos quitan el 50%, por lo que la deuda asciende a unos 12.500€. Pueden hacer esto? como lo pueden acreditar? Las costas de denunciar no deberian ser a cargo de la comunidad? no del nuevo inquilino.
Gracias de antemano
Hola Palo.
Pues no estoy de acuerdo en que hayas de pagar esas costas, pues es un gasto del dueño.
Saludos
compre a una vivienda una casa, pero ahora vienen facturas de trabajos de años anteriores y cobros de gastos anteriores de agua y luz y me lo piden a mi, es eso correcto. hablamos siempre de gastos de la comunidad. Yo entro según el certificado libre de cargas.
Hola Peter.
Tendría que ver las facturas y el certificado, para poder hablar con propiedad, pero el post te puede servir de orientación para entender cómo actuar.
Saludos
Hola Francisco, primero agradecer este tipo de post que para gente como yo nos ayuda en muchos casos, voy a exponer el mío para ver si me puedes dar algún consejo.
Compré un piso hace unos meses, pedí la certificación de la comunidad y me dijo la inmobiliaria que se me aportaría en el momento de la firma, fui bastante insistente en conocer las cargas del piso hasta el punto de que la inmobiliaria se enfadó por dudar de su profesionalidad.
En el momento de la firma efectivamente el notario me facilitó el certificado, le lei y en ese momento vi que había una derrama de la cuál no se me había informado, exigí explicaciones y dije que ya que era solo hasta mayo de 2017 lo aceptaba y proseguí con la firma.
Posteriormente al hablar con el administrador de fincas por unas grietas importantes en el edificio me dijo que ya estaba presupuestado y que había una derrama hasta 2020 para pagarlo, yo le dije que en mi poder tenia un certificado de que la derrama era hasta 2017, cuando fui a releer el papel del certificado me doy cuenta que ese certificado que me dieron pertenece a otro piso distinto al mío, se habían equivocado de número de calle y la derrama que tenía era otra muy distinta a la que el piso que yo he comprado tiene.
En este caso entiendo que el culpable por omisión de información sería la propietaria, la inmobiliaria que facilitó un certificado erróneo al notario, el notario que no se dio cuenta del error y yo que en el momento de la firma no me dí cuenta que el piso del certificado no era el mío ( entre tantos papeles lo último que me podía esperar era que ese certificado no perteneciese a mi piso, en realidad creo que ni sabía bien cuál era la dirección exacta en ese momento ).
¿¿A quién puedo exigir responsabilidades??, ¿puede darme algún consejo?, muchas gracias y saludos.
Hola David.
Lo mejor es que consultes con un abogado, más entiendo que en principio, responsables son todos los que han intervenido en el proceso de venta, y por tanto desde el vendedor hasta el notario, incluyendo la inmobiliaria.
Saludos
Yo he comprado un piso a xxxBanco(xxx Inmobiliaria del Banco), los exoneré de presentar el certificado y ellos expresaron ante el Notario que no tenían deuda pendiente con la Comunidad,! como no me iba a fiar de una empresa como xxxBanco!, después me manda la Administradora la deuda que tenia con la Comunidad, les mando un burofax y me mandan dos transferencias, una falsa porque la entidad bancaria donde tiene la cuenta la Comunidad me dice que no la ha recibido; mi abogado me dice que iniciemos ya el pleito penal, pero ya no sé que hacer, los llamo por teléfono a Servihabitat Comunidades y cada vez me cuentan un cuento chino. Creo que los voy a meter en el pleito penal.
En nuestra comunidad un vecino lleva desde 2010 sin pagar la comunidad y los gastos generados por su reclamación. Por un descontrol generalizado se ha estado unos años sin reuniones y sin presidente. En 2016 se ha retomado el control y se ha procedido a reclamar la deuda en el acta y por escrito al vecino. Una vez recibida, el vecino dice que, de acuerdo a la nueva normativa las deudas prescriben a los 5 años y que por tanto sólo va a pagar desde 2012 a 2016, cosa que ha hecho quedando 4 cuotas (2010 y 2011) pendientes.
Según tengo entendido la nueva legislación no afecta a las anualidades pasadas sino a las futuras, por lo que no le afectaría a esas deudas y en cualquier caso lo que prescribiría es la posibilidad de reclamar la deuda y no la deuda en si. ¿podrías connfirmarme si tengo razón o estoy errado, antes que me enfrente al vecino?
Hola Felipe.
El problema es si estamos ante una acción real o personal y es muy debatido el plazo de prescripción, además de ello está el problema que indicas, y también hay discusiones sobre si la ley tiene o no efecto retroactivo, por lo que la única alternativa es litigar sobre el tema, en tanto no haya jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo.
Saludos
Buenos días Sr. Francico, mi caso es el siguiente, compré una casa en un pueblo de Valencia en abril de 2016. Citada vivienda era propiedad de xxxBanco, y procedía de una adjudicación a su favor como consecuencia de la falta de pago del crédito hipotecario del anterior propietario (una sola persona sin familiares a su cargo), el cual tenía derecho a la posesión del inmueble hasta el 15 de mayo de 2017, ya que había sido declarado en exclusión social (de esta circunstancia, la exclusión social, me entero después de haber efectuado la compra). He pagado todos los gastos(comunidad de vecinos, contribución…), y sigo todavía pagando todos los gastos que se generan, a pesar de no tener la posesión. La vivienda figura en el Registro de la Propiedad a mi nombre. Mi pregunta es la siguiente, si se prorroga la Ley de protección de deudores hipotecarios, no podre lanzar/desahuciar al anterior propietario, a pesar de que la vivienda en la actualidad no es propiedad del Banco sino que es de propiedad particular, o por el contrario, aunque el antiguo propietario (poseedor actual de la vivienda) siga cumpliendo los requisitos de exclusión social al estar en un inmueble de propiedad particular podré llevar a cabo el lanzamiento/desahucio. Te informo que la vivienda está en una población de 16.000 habitantes, y fue adquirida por el anterior propietario por 200.000 euros, nunca llego a ser su vivienda habitual aunque sí es la única vivienda que tiene en la actualidad, y como he comentado anteriormente vive él solo, un saludo.
Hola Juan.
Desconozco que la ley de protección de deudores hipotecarios sin recursos atribuya un derecho de esta naturaleza frente a adquirentes, y de hecho desconozco los motivos por los que tenía la posesión del inmueble hasta mayo de 2017 (supongo que será un contrato de arrendamiento)
Lo correcto es que acudas a un abogado con la documentación.
Saludos
Buenas tardes Sr. Rosales. En mi comunidad de propietarios hay un piso cuyo propietario es una entidad bancaria que se quedó con dicho piso porque el anterior propietario no pudo hacer frente al préstamo hipotecario. Dicha entidad bancaria no nos quiere pagar los gastos de comunidad que corresponden a dicho piso y que ascienden a más de mil euros (la mayoría generados en el tiempo en que la entidad bancaria ha sido su legítimo dueño). Cuando yo, como presidente, o el administrador de la finca le pedimos el pago de la deuda nos dice que nos pagará cuando venda el piso, cosa que va a suceder en breve. Tengo una pregunta:
¿Está obligado el notario a pedirle un certificado de deudas antes de firmar la escritura de compraventa y negarse a escriturar ese piso si hay deudas?
Es que nos parece completamente inverosímil que diga el banco que va a pagar cuando venda el piso si no lo ha hecho cuando el piso le pertenecía.
Hola José Luis.
Como explico en este post, el Notario está obligado a pedirlo, más no puede negarse a firmar por el hecho de no ser aportado, pues pueden las partes bajo su responsabilidad renunciar a aportarlo, ante lo que el Notario advertirá de las consecuencias de esa renuncia (que también explico en el post)
Dicho de otra manera,la ley no prohibe vender un piso que no esté al corriente en el pago de los gastos de comunidad, simplemente facilita el que la comunidad de propietarios pueda cobrar, fijando una hipoteca legal y tácita sobre el piso, con independencia de quien sea su dueño.
El banco tiene que pagar las cuotas conforme a lo acordado, y si no lo hace lo que ha de hacer la comunidad es promover el proceso monitorio para cobrarlo, y pedir el embargo preventivo del bien.
Saludos
Buenos días, mi caso es el siguiente: estoy en trámite de la venta de un pequeño piso tipo estudio del que soy propietaria, me piden el certificado conforme esoy al corriente de las cuotas de la comunidad y libre de cargas. El caso es que es una comunidad de 5 vecinos (2 de ellos se desentienden de todo teniendo pendientes deudas de hace años) y yo estoy por votación de la mayoria en una de las reuniones de comunidad desde hace varios años como presidenta y secretaria de la comunidad.
Mi pregunta es, puedo yo misma firmar y sellar el certificado conforme esoy libre de cargas? como debo hacerlo?
Hola Rosa.
Nada dice al respecto la ley, aunque es evidente un conflicto de intereses, entiendo que si puedes hacerlo, aunque te recomiendo el máximo rigor; respecto a cómo hacerlo no entiendo bien la pregunta, basta con que te identifiques tu, la comunidad el piso e indiques no hay deudas ni derramas pendientes.
Saludos
Yo compré unapiso a una entidad bancaria en la escritura declararon que estaban al corriente de la Comunidad de Propietarios y les exoneré de presentar el certificado, cosa esta última que no me leyó el Notario, luego me dice la Administración la que este Banco debía casi 1.500 de Comunidad. Ahora yo ya no sé qué hacer porque la Entidad bancaria dice que no debe nada y la Administracion dice que sí debe, no sé si meterlos a los dos en un procedimiento penal por estafa propia. Alguien me puede ayudar
Hola Elisa.
Sinceramente el argumento «no me leyó el notario» no lo voy a aceptar, no porque pueda ser cierto, que no lo dudo, sino porque estoy algo aburrido de oírlo, y me sorprende que siendo obligación del notario leer, y leer de forma comprensiva, así como que es lo que hago desde hace veinte años, ahora resulta que soy el único Notario que cumple sus obligaciones.
Por supuesto que puede haber casos, y no voy a negar lo sucedido en un momento y lugar en el que no he estado, más si puedo decir por experiencia propia, que lo que comentas no es habitual.
En todo caso y centrándonos en el tema, poco puedo ayudarte en derecho penal, pero si te aclaro que haya o no renuncia, el deudor era el banco, y que probablemente en la escritura manifestó estar al corriente de los gastos de comunidad, por lo que puedes repercutir al banco las cantidades que pagues, y en caso de ser demandado por la administración alegar lo que se llama litisconsocio pasivo necesario.
Acude a un abogado
Saludos
Don Francisco. Muchas gracias por sus artículos. Este en especial me viene muy bien. Ahora mismo sólo le quiero dar mi opinión respecto al cobro del Certificado de Deudas. En mi Comunidad, tenemos contratado a un Administrador que a su vez es el Secretario. Éste cobra por emitir dicho certificado, ya que según él el Colegio lo permite y además está prestando un «servicio personal a un particular y está asumiendo una gran responsabilidad». Pregunto: Realmente es un servicio a un particular de éste como profesional? Es éste servicio independiente de su función como administrador? Yo considero que el Administrador tiene una información privilegiada y bajo su custodia, por mandato de mi Comunidad, con lo cual, si cobra por ella, estaría lucrándose indebidamente. Él como Administrador es el único que tiene el poder de la información, por lo que sería abuso de poder y el negarse a hacerla de manera gratuita, deja en situación de indefensión al propietario, que es quien paga sus honorarios como Administrador.
Que asume una responsabilidad? Si, como cualquiera de nosotros los que trabajamos con números y dineros que no son nuestros y que también recibimos una remuneración a cambio de ello.
Otra pregunta: Las opiniones que emite el CAF que alcance tienen? Lo que diga es santa palabra?
Hola Yajaira.
A mi modo de ver todo depende del contrato que tenga celebrado ese administrador con la comunidad, más ni el cargo de administrador es obligatorio que recaiga en un profesional, ni tiene por qué el cargo que coincidir con el secretario, las cuestión está sencillamente en los servicios contratados, más en principio lo habitual es que el administrador trabaje para la comunidad y no para cada propietario.
Por supuesto que cualquier factura puede ser impugnada ante los tribunales.
En todo caso espero que algún profesional del sector defienda mejor o peor sus honorarios, pues yo no los cobro y simplemente expreso mi opinión.
Saludos
Me ha encantado el artículo y su forma tan clara de explicarse. Yo llevo una semana buscando información en internet sobre este asunto y no he encontrado nada tan esclarecedor, aunque sigo teniendo una duda sobre el caso que me afecta personalmente y que me gustaría plantearle. Quiero también posicionarme con algunos comentaristas que se quejan de la actitud de algunos Administradores de fincas profesionales, yo me he encontrado con muchos muy poco competentes y con muy mala fe, aunque no dudo que los habrá honestos y profesionales.
Mi caso personal es el siguiente: He generado unas deudas en mi Comunidad de Propietarios relativas a derramas acometidas en la finca entre 2009 y 2012 que no pude pagar por quedarme desempleado. Desde entonces la Administradora dejó de notificarme totalmente, ni la deuda, ni las reuniones de Junta, ni las actas de las mismas. Me ignoró por completo. Supuestamente me notificaban por correo electrónico a una dirección de email que ya no era mía, la del trabajo que perdí. Pero nunca mandaron nada al domicilio. Esto me lo ha referido en recientes fechas.
Ahora he tenido que vender el piso y me encuentro, además de con la deuda que ya sabía, con que la Comunidad de Propietarios me ha demandado judicialmente y me reclaman unas costas judiciales y unos intereses, todo desorbitado. He abonado mi deuda íntegramente a la cuenta corriente de la Comunidad, y he solicitado el certificado de deuda cero de la vivienda para la firma de escrituras que me piden en la Notaría. La Administradora se niega a emitir el certificado hasta que no abone las costas y los intereses (2.500 euros de nada). Supuestamente gastos de abogado y procurador e intereses. Mi duda es si esas costas son deudas de la propiedad que estoy vendiendo o si se pueden considerar deudas mías personales. Sobre todo teniendo en cuanta que yo durante años no he sido notificado de nada ni he sabido que había una demanda judicial contra mí por ese impago.
Por otro lado me reclaman esos 2.500 euros por email, sin más, no hay una minuta de abogados, ni de procurador, ni nada del juzgado donde supuestamente se me ha denunciado. Estoy apurado porque tengo la firma en Notaría a principios de Mayo y no sé por dónde coger el tema.
Muchísimas Gracias
Hola Eduardo.
No veo correcta esa negativa a expedir el certificado si no pagas previamente, pues es su obligación expedirlo, y por supuesto que ha de justificar debidamente esos gastos; ello no quiere decir que no tengas que pagarlos, pero para ello hay unos cauces; por lo demás si entiendo que las costas son tuyas, pues eres tu el que ha ocasionado la necesidad de reclamación (insisto que no entro ni en si la cuantía es correcta, y por supuesto que hay que acreditarlas).
Saludos
Gracias Francisco por tu respuesta. Está claro que estoy condenado en costas, eso parece, y que cuando tenga la documentación que las acredita y se puedan discutir y negociar las pagaré. Pero lo que me interesa saber es si se puede obtener el certificado de que «la propiedad» no tiene deudas con la Comunidad de Propietarios, con independencia de la deuda personal de costas. Gracias
Hola Eduardo.
Una cosa es negarse a expedir un certificado y otra certificar lo que no es cierto (lo cual además implica una responsabilidad para el secretario y presidente y un perjuicio para la comunidad)
Entiendo que el certificado ha de expresar la realidad y que no es posible lo que ahora comentas.
Saludos
Buenas noches,
Le doy las gracias por adelantado por dedicarme unos minutos de su valioso tiempo.
Me parece un artículo magnífico, pero sigo con una duda: voy a comprar una casa a un banco que tiene deudas con la comunidad (gastos comunidad + agua) durante los años 2010, 2011 y 2012. Durante estos años la vivienda pertenecía a un particular y tras ser embargada, el banco pagó las cuotas hasta hoy, pero siguen debiéndose las de esos años. Estoy obligada a pagarlas o como son de mas de 3 años para atrás no tengo que hacerlo?
Estoy hecha un lío.
Muchísimas gracias por su atención.
Luz
Hola Luz.
Como explico en este post el comprador no está obligado a pagar nunca, sino que la finca responde (que no es lo mismo) sin embargo en este caso no hay tan obligación ni responsabilidad, pues ha pasado el plazo legal (la única posibilidad es que se haya demandado judicialmente el cobro, y embargado la finca -más ello ha de aparecer en el Registro de la Propiedad)
Saludos
Muchísimas gracias por todo.
Otra duda que tengo ahora, fui a pedir la nota simple del registro y pone que no hay cargas registradas por procedencia, pero en el apartado de cargas propias pone «afección por 5 años, al pago de la autoliquidación complementaria que en su caso se gire, correspondiente al acto o contrato objeto de la inscripción/anotacion xx de fecha xx de xxxx de 2016. Hay 2 inscripciones diferentes y una de ellas coincide con el número de inscripción y la fecha con la adjudicacion judicial de la vivienda al banco. Significa que tendré que pagar algo más por estas cargas propias? Muchisimas gracias de nuevo.
Hola Luz.
No hay que pagar más por estas notas, aunque no entiendo exactamente cual es tu pregunta.
La nota de afección fiscal es una hipoteca legal que hay en todo acto sujeto a ciertos impuestos, y supone que en garantía de que hacienda compruebe la base autoliquidada por el contribuyente, si este no paga, puede proceder hacienda contra la finca.
Sinceramente lo de las dos inscripciones diferentes, tal y como lo explicas no lo entiendo, más sin ver la nota nada puedo añadir.
Saludos
Por otra parte entiendo que como no aparece en la copia del Registro nada del cobro de la deuda pendiente, no se habrá solicitado el cobro judicialmente ni el embargo de la vivienda, estoy en lo cierto? Supongonque eso saldría en las cargas propias y que eso no serán las cargas por procedencia a las que me refería en la otra consulta, verdad?
Gracias de nuevo.
Hola Nuevamente.
Ante todo, permíteme que te recomiende que todas estas cuestiones las consultes en la Notaría en la que vas a firmar la escritura, pues siempre viendo los documentos se encuentran detalles que pueden ser decisivos.
En el registro solo figuraría la anotación de embargo solicitada por la comunidad de propietarios, si nada figura, en nada te afectara.
Saludos
Os voy a exponer un caso no reflejado en este artículo:
Imaginad que, mediante estafa, se transmite una vivienda. El propietario no es informado hasta meses después ya que el adquirente no ha solicitado (evidentemente) el certificado de deuda. El nuevo comprador se presenta en la oficina del administrador y solicita (esta vez si) el certificado para transmitir la ‘patata caliente’ a un tercero. El primer propietario ha iniciado mediante abogado de oficio una reclamación penal y la consiguiente denuncia ante la policía autonómica.
Si el administrador recibiera toda esta información, estaría obligado a reflejarla en el certificado?
Gracias de antemano.
Hola Elisa.
El adquirente no tiene que solicitar, sino el transmitente aportarla; lo que no entiendo es esa denuncia, pero sea como sea la situación litigiosa debe de ser reflejada en el certificado si afecta a las deudas del propietario con relación a la comunidad.
Saludos
Gracias Francisco.
No hay deudas con la comunidad; por lo tanto, según indicas, el administrador se tendría que limitar a expedir el certificado sin reflejar en el mismo que el futuro adquirente cargará con una demanda ajena.
De ningún modo serviría para paralizar o advertir al nuevo comprador del tipo de inmueble que en realidad está adquiriendo.
Saludos.
Si no hay deudas nada tiene que decir el administrador; respecto al inmueble, poco puedo añadir al no saber cual es el procedimiento, más en todo caso y si dicho procedimiento le afecta el vendedor tiene la obligación de hacerlo saber al comprador, no vaya a ser que luego haya demanda por vicios ocultos.
Saludos
Para el caso de subastas, ¿puede o debe proporcionar el secretario un certificado de deuda a instancias de un posible comprador?. La deuda va con la vivienda ¿no?. No estaba permitido publicarla en el tablón de anuncios?
Muchas gracias
Hola José Luis.
La deuda no va con la vivienda, sino que la vivienda responde de una deuda que es del dueño.
La LOPD es muy rigurosa con esas publicaciones en el tablón de anuncios de la comunidad, y el Secretario ha de facilitar esa información, aunque dudo que a instancias de un posible comprador, sino que es el Secretario Judicial (actualmente Letrado de la Administración de Justicia) quien ha de solicitarlo.
Saludos
Enterado, muchas gracias.
Muy interesante el articulo, y muy explicativo.
A ver si me puedes aconsejar sobre mi caso. Me compro un piso, y en el certificado están los 3 años de sesudas de comunidad, pero además, pretenden que también pague los gastos de abogado y de gestión a cuenta de la denuncia al antiguo propietario.
Lo denunciaron por no pagar, y quieren que yo ahora asuma también esos gastos….
Puesto que voy a liquidar la deuda de escalera, y que a mi no fue a quien denunciaron, debo pagar esos gastos de abogados y trámites? Gracias
Hola Eva.
Difícil de determinar, en principio entiendo que no, pero serán los tribunales los que han de decidir.
Saludos
Yo me adjudiqué unas cocheras en la AEAT que eran del constructor y que están en la misma comunidad que tenían mis abuelos una cochera y un piso.
La administradora me exigió por escrito más años y conceptos de lo legal sin respetar el art. 9.1.e LPH que limita a los gastos generales devengados del año en curso de la adquisición y tres años anteriores. Firmé el «recibí» del documento pero dije en la misma reunión de propietarios que constase en acta que yo no iba a pagar más de lo legal y que la administradora incurre en responsabilidad si no certifica correctamente como la Ley Propiedad Horizontal dice expresamente.
He pagado todo menos un año que lo dejo pendiente para animarla que me certifique, que me firme un cerficado que voy redactar yo, el mismo día que lo abone en el banco, conforme no tengo deudas que afecten a las cocheras derivadas del anterior propietario.
Ahora me falta matizar bien la redacción del certificado ya que esta abogada y administradora no abrió un libro de normativa desde que salió de la facultad.
Quíen tiene que firmar el certificado ella?
El Presidente de la comunidad?
El Vicepresidente de garajes y cocheras que es su padre?
El primer sábado de cada agosto nos reunimos y el resto del año no le vemos el pelo a la administradora. El resto del año se va a su ciudad de residencia habitual a 120 kms de esta comunidad.
No aportó ni una factura en veinte años.
Dónde tengo derecho a solicitar revisión de las facturas y documentos derivados de la comunidad de vecinos, en donde radica la comunidad de vecinos o tendría que ir a su oficina a más de 120 kms?
Muchas gracias por su atención.
Saludos cordiales.
Hola José.
Ante todo, el reclamar lo que no se debe me parece incorrecto, y por eso es criticable la actitud de la administradora; pero también entiendo criticable tu actitud de no pagar como medida de presión (eso si, te recuerdo que tu no eres deudor de nada, sino simplemente dueño de unos bienes que responden)
El certificado lo tiene que hacer el secretario (probablemente sea administradora y secretario al mismo tiempo) con el visto bueno del presidente, no tu.
Por lo demás la rendición de cuentas has de pedirla en la Junta de Propietarios.
Saludos
Muchas gracias por contestar y con tanta rapidez.
No solo reclamaba tres veces y media más de lo que es exigible legalmente; art. 9.1.e Ley Propiedad Horizontal, al nuevo propietario por las deudas del anterior dueño sino que pretendía que se lo pagase en efectivo y en mano lo cual está también prohibido.
El problema es que ella tiene abandonadas sus funciones y no sabe hacer las cosas o no quiere en otros casos.
Le tuve que pagar según fueron arreglando por orden de ella el charco de agua por filtraciones que llevaba unos 18 años inundando seis cocheras y el pasilllo común de acceso.
Ahora tenemos una grieta en el hueco de la escalera de un portal que pone en riesgo la estructura. Así lleva más de un lustro.
El dinero de la comunidad desaparece y lo único que se ve es la limpieza de los portales y escaleras de vez en cuando y eso que recauda más de 15.000 euros al año. Voy a pedirle que aporte facturas, libro registro de facturas recibidas y movimientos de la cuenta de la comunidad de los cuatro años no prescritos de acuerdo con la LGT.
Me gustaría cambiar de administradora pero los requisitos legales son muy exigentes.
Gracias por su atención.
Saludos.
Excelente entrada y comentarios muy enriquecedores. Le felicito sinceramente. Aprovecho para exponerle mi caso. Recientemente he adquirido una vivienda propiedad del banco por ejecución hipotecaria. En la nota simple aparece la siguiente inscripción que me intriga: «afecta a las limitaciones derivadas de la normativa urbanística aplicable contenida en el Plan Parcial Modificado XX.XX.XX del PGOU de la localidad de XX. Posteriormente a la firma me entero que existe una Junta de Compensación. ¿Esta junta puede reclamarme cuotas? Y en caso positivo, ¿podría reclamarme cuotas impagadas anteriores a la firma a pesar que en la escritura se especifica que se vende libre de cargas y de cualquier gravamen? Muchas gracias
Hola David.
Efectivamente si puede reclamarlas, eso es lo que dice la nota; más una cosa es cuotas de la comunidad y otra diferente es los gastos de urbanización, que no tienen por qué abonarse mediante cuotas, y cuya normativa es diferente.
Saludos
Gracias Francisco, aprovecho su amabilidad para preguntarle por último, en ese sentido me podría atener a que he comprado una vivienda libre de cargas según escritura de compraventa? ¿Podré exigir el pago de las cuotas atrasadas al banco que fue quien me lo ha vendido ?
Gracias de nuevo
Hola David.
El problema es que las cargas urbanísticas no dependen del vendedor, sino del estado en el que se encuentre la urbanización del terreno y la recepción por el Ayuntamiento de dicha urbanización; insisto que probablemente no hablemos de cuotas sino de gastos que hay que liquidar una vez concluida la urbanización, aunque todo depende de como esté compuesta la Junta de Compensación.
Saludos
Que validez tiene un certificado de deudas con la comunidad que no lo firma el presidente. Que ademas no identifica el administrador sino solo un garabato de firma y el sello de la comumidad. Y que incluye deudas por gastos que no son generales y que son de años previos a los exigibles legalmente de acuerdo con el art. 9.1 LPH.
El propietario firmó el «Recibí» y el administrador puso en el acta que el propietario manifiesta que se hace cargo de la deuda con el límite de la LPH.
Tiene responsabilidad ?el administrador por emitir el certificado tarde, exigiendo deudas más antiguas de lo legal y sin el visto bueno del presidente?
Gracias.
Hola José.
Desde luego no es el certificado que dice la ley, más quien firma (y el hecho de que sea un garabato no impide que sea firma) asume la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause su actuación, y más en este caso en el que se presenta una apariencia de legalidad que no se corresponde con la realidad.
En todo caso serán los tribunales los que decidan el alcance de dicha responsabilidad, y no podemos olvidad que el deudor sigue siendo deudor y no se libera de su responsabilidad por el hecho de vender.
Saludos
Gracias Francisco por contestar con tanta rapidez. Su web es una maravilla y se aprende mucho.
Llevo días sin dormir y con el estómago revuelto, y eso estando preparando una oposición que el año pasado quedé a seis puestos del último aprobado habiendo este año más del doble de plazas, y preocupado por si me pudieran exigir más de lo legal al haber firmado el «Recibí» de buena fé queriendo asumir solo la parte de deuda que señala el art. 9.1 LPH, es decir los gastos generales del año en que se adquiere y de los tres años anteriores. En el acta de la comunidad de propietarios la administradora
«La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los
perjuicios causados por el retraso en su emisión.»
No se si tendré derecho a justicia gratuita y quizás resultase caro defenderme.
Yo he pagado todas las cuotas de la comunidad desde que el bien es de mi propiedad.
He pagado la cuotas del año de adquisición.
He pagado las cuotas de los dos años anteriores.
Falta por pagar las cuotas de el año más antiguo de entre los que menciona el art. 9.1 LPH
Estas últimas cuotas del año más antiguo le dije a la administradora que las pagaré en el banco al mismo tiempo que se me entregue un certificado de no tener deudas de ningún tipo.
Ella no quiere y dice que el certificado después para hacer trampa de nuevo y quizás si el día de mañana vendo el inmueble exigir en razón al certificado «inicial ilegal» cantidades más antiguas a las del 9.1.e o por conceptos distintos.
No se muy bien cual debe ser mi siguiente paso.
Muchas gracias.
Enhorabuena por su web.
No veo argumento alguno para que así lo haga, sinceramente
*En el sexto renglón omití que: «En el acta de la comunidad de propietarios la administradora puso que el propietario manifiesta que se hace cargo hasta el límite de la Ley de Propiedad Horizontal.
No se si valdrá más un mal arreglo que un buen juicio pero yo solo quiero pagar lo legal y que me den certificado de estar al corriente de deudas.
Gracias y disculpe las molestias por no sentirme capaz de poder ser más breve.
Yo llevaba días sin dormir por no saber si al firmar el «recibí» podrían reclamarme ilegalmente deudas fuera del art. 9.1.e LPH.
En el acta la administradora puso «el dueño manifiesta que se hace cargo de la deuda hasta el límite de la LPH.
Igual puede obstaculizar la posible venta posteriormente si dice que tiene dicho papel en que firmé junto a recibí cuando no debía haberlo hecho y coaccionado por ella.
Gracias por contestar rápido.
Sinceramente ni veo la coacción ni entiendo que pueda reclamar más allá de lo marcado por la ley, ni que eso limite tu derecho a repetir contra el verdadero deudor
Saludos
Gracias. Tu web es magnífica. Un oasis de conocimiento en el desierto.
Ahora estoy investigando lo que son gastos generales del art. 9.1.e LPH.
Entiendo que el IBI no lo es. Lo paga la comunidad por no estar segregado en el catastro el garaje y lo dividen por partes iguales entre las cocheras.
Además la doctrina de una reciente sentencia señalaba que salvo pacto en contrario el IBI correspondiente lo paga el comprador desde que es de su propiedad el bien y durante el tiempo que lo sea.
Gracias por ayudar a la gente con tus conocimientos.
Saludos desde Asturias.
Hola José.
El Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, grava la propiedad de los mismos, y no puede ser gasto de la comunidad, porque es gasto individual de los comuneros (otra cosa es que todas las cocheras tengan un único IBI, y que no estén debidamente catastradas).
El TS no dice eso exactamente, pues la ley expresamente indica que sujeto pasivo de dicho impuesto es quien sea dueño a fecha 1 de enero; lo que permite es el pacto sobre el pago del IBI (ojo que ese pacto es válido entre las partes, pero no vincula a hacienda).
Saludos
Tiene toda la razón Francisco.
Se me adjudicaron el 29/1/2.016.
Prorratee por días y pagué unos once meses de IBI de 2.016.
No estoy seguro de haberlo hecho bien. Debería no haber pagado IBI 2.016?
IBI 2.017 si ya que eran de mi propiedad a 1 de enero cuando se produce el devengo.
Tengo que releer la sentencia para comprenderla mejor.
Me negué a pagar los IBI de 2.009 a 2.015; eso estaba claro.
Recuerdo la indisponibilidad del crédito tributario por el art. 18 LGT
Muchas gracias.
Un saludo.
Jose
Solo comentar que gracias a la ayuda de tal profesional a veces salta la alarma …gracias a sus comentarios y soluciones no he caido en la trampa de aquellos que aprobechando tal ignorancia en temas legales nos ponen en peligro.
Iba a comprar una vivienda y todo iba bien hasta que pedi el documento de cargas y salto la bomba,pues el administarador no me queria dar y me pedia que diera la señal y asi los dueños poder pagar la deuda que tenían con la comunidad…me sonó raro ya que ese dinero se supone que es para reservar el piso y en caso de no querer comprar se devuelve ..el tema es q la dueña me dijo que me lo pagaria después..a lo que no he acedido y he hechado para atras la operación….ellos comentaron que solo habia derrama por poner un ascensor y ahi comencé a leer sus articulos y comentarios que me han sido de una gran ayuda …pues ellos me ocultaron q habia otra derrama del tejado grande ….creo q toda precaución en los tiempos q corren es poca…y que gracias a estos blogs aunque pensaba consultarlo todo con un abogado nos sirven para darnos cuenta de que las cosas bien hechas bien son…..muchas gracias.
Gracias a ti Belén, me alegro de haberte servido de ayuda
Hola
En reciente junta vecinal han aprobado reformar el ascensor.Una vecina me lo ha ditxo mientras esperaba a la inmobiliaria para ver un piso que está en vents, la cual no me decía nada hasta que lo ha admitido al comentárselo. Si acabo adquiriéndolo quien ha de pagar la reforma? El antiguo propietario ya que se aprobó el acuerdo siéndolo él? O yo?
Hola Neu
Depende de si se acordó o no derrama, en todo caso y teniendo en cuenta que eres consciente del gasto extraordinario es algo que debes acordar con el dueño.
Saludos
Hola Francisco,
Te comento mi caso a continuacion.
Estoy vendiendo un piso y el dia 24 de octubre se firmo el contrato de arras. Hay una pequenia derrama pendiente que termina en abril 2018 y, como vendedor, me voy a hacer cargo de ella.
El problema es que me acabo de enterar de que el dia 26 de octubre hubo una reunion, a la cual no acudi porque resido en el extranjero, y se aprobo una nueva derrama. De momento desconozco el importe y la duracion de esta, tengo que hablar con el administrador de la finca para que me faciliten estos datos.
Mi pregunta es la siguiente, puesto que esta es una nueva derrama de la que yo no tenia conociemiento cuando se firmo el contrato de arras y lo mas probable es que se empezara a pagar cuando yo ya no sea la propietaria de la vivienda, quien tiene que hacerse cargo de los pagos, el vendedor o el comprador? Muchas gracias.
Mari Luz
Hola María.
El que acudas o no a la reunión no implica que los acuerdos de la misma no te obliguen, por lo demás el tema es discutible y lo abordo en este post.
Saludos
Buenos días,
He leído su post y los comentarios, pero me surge una duda que no he conseguido aclarar: qué prevalece, La Ley de Propiedad Horizontal o el contrato de arras? Me explico.
En una vivienda que he comprado hace un par de semanas, en el contrato de arras hice indicar: » LA PARTE VENDEDORA manifiesta que las fincas se encuentran al corriente en el pago de los gastos y derramas de la comunidad; obligándose al pago en caso de que hubiese algún recibo o derrama pendiente de pago, o que aprobado no se hubiera satisfecho.»
En la escritura ante notario, se indica «Al corriente en el pago de los GASTOS DE COMUNIDAD, según manifiesta la parte vendedora, quien me entrega, para su incorporación a la presente, certificación sobre el estado de pagos y deudas con la comunidad de propietarios.» Dicho certificado, emitido por el administrador de fincas, indicaba que efectivamente el vendedor estaba al día con los pagos, pero tambien que quedaban 15 derramas de 200 EUR cada una por pagar, de lo cual me enteré el día de la escritura. Dicho certificado parecía indicar que el vendedor se haría cargo de las derramas pendientes.
El vendedor se niega ahora a pagar las derramas pendientes, alegando que la Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 17, párrafo 11, que «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.»
Qué prevalece, el contrato de arras firmado por vendedor y comprador o la Ley de Propiedad Horizontal? Quien debería hacerse cargo de las derramas existentes tras la firma de la escritura, el comprador o el vendedor?
Gracias por adelantado y un cordial saludo
Fernando
Hola Fernando.
Aunque planteas una cuestión interesante, la pregunta se cae por su propio peso tal y como la formulas; pues obviamente la ley prevalece siempre frente a un contrato, y máxime cuando nada dice el contrato (cosa que por otra parte es de criticar)
Si el certificado indicaba que había derramas pendientes ¿por qué no abordasteis el tema tanto en el contrato como en la escritura?
El caso es que el daño está hecho, y como explico en el post me genera serias dudas la interpretación de ese artículo 17..11 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues dicho artículo lo que regula es contra quien puede ir la comunidad de propietarios para reclamar las derramas, o dicho de otra manera, la legitimación pasiva de la demanda para el cobro de las derramas, mi opinión personal la tienes en el artículo, aunque no tengo claro que sea acogida por los tribunales, y en tu caso concreto hay un problema de interpretación contractual.
Sea como fuere, la comunidad si puede reclamarte el pago de las derramas (en realidad te lo reclama en tu condición de dueño del piso) y eres tu quien tras el pago habrías de proceder contra quien te vendió, para lo que lo más correcto, dado que tendrás que ir a juicio (con las consiguientes costas) es que acudas a un abogado.
Saludos
Hola Francisco,
Lo primero, agradecerte lo rápido de tu respuesta, ya se ve que todo lo que se dice de ti en este blog es cierto :-).
Me ha surgido una duda en tu respuesta, ya que me indicas en ella «máxime cuando nada dice el contrato «; te refieres al contrato de arras o al contrato de compra venta de la escritura? Porque en el contrato de arras lo indicamos claramente con el final de esta claúsula ” LA PARTE VENDEDORA manifiesta que las fincas se encuentran al corriente en el pago de los gastos y derramas de la comunidad; obligándose al pago en caso de que hubiese algún recibo o derrama pendiente de pago, o que aprobado no se hubiera satisfecho.” donde indicamos «o que aprobado no se hubiera satisfecho».
Mi interpretación era que la Ley de Propiedad Horizontal es aplicable salvo pacto en contrario, siempre que dicho Pacto no sea abusivo. Estoy equivocado?
Gracias de nuevo y un cordial saludo
Fernando
Fernando
Fernando el problema es fijar si la derrama se devenga en el momento en el que se aprueba o cuando se remite al cobro, en aquellos casos en los que se acuerda una derrama a pagar en varias cuotas
Hola de nuevo Francisco,
Se me había olvidado añadir en mi comentario anterior que lo que yo pensabaes que en este caso aplicaría el código 1091 del código civil: «Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos.» , por encima de la Ley de Propiedad Horizontal; pero a lo mejor estoy equivocado.
Gracias y un cordial saludo
Fernando
Insisto en que a mi juicio probablemente hay una indeterminación en el contrato, pero sin verlo no puedo añadir nada
Muchas gracias Francisco por tus respeustas, y por tu blog, que es francamente sensacional.
Buenas tardes, Sr. Rosales!
He comprado recientemente una plaza de garaje de la cooperativa que ha promovido la construcción del edificio donde vivo.
La plaza de garaje tiene deudas anteriores pendientes con la comunidad de propietarios.
En la escritura de compraventa de la plaza de garaje, «La parte vendedora manifiesta estar al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios en que se ubica la finca, manifestando la parte compradora que exonera a la parte vendedora de la obligación de aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad totalmente coincidente con su manifestación.»
Teniendo en cuenta esta manifestación en la escritura y que la escritura se encuentra debidamente registrada, ¿puede aun así la comunidad de propietarios exigirme a mí la deuda anterior de la plaza de garaje – según la Ley de la Propiedad Horizontal?
Para rematar la cuestión, quisiera comentar que actualmente (aunque en fecha posterior a la compraventa), la empresa del administrador de la finca ha asumido la gestión de la cooperativa hasta su cierre. Con eso quiero decir que no tendrían problema en cobrar esta deuda a la cooperativa…
Espero que pueda ayudarme aclarando estos puntos.
Muchas gracias de antemano!
Un saludo cordial,
Ana.
Hola Ana.
Evidentemente nadie duda de tu propiedad, que es lo que publica la inscripción, pero por más que se inscriba la escritura, es el vendedor quien ha manifestado algo falso y no ha aportado el justificante que la ley exige; de hecho tu mismo renunciaste a exigir ese certificado, y aunque el vendedor sigue siendo dueño del deudor, tal y como te explico en el post, la finca responde de las deudas de la anualidad en curso y las tres anteriores.
Saludos
Hola, quería hacerle una consulta. Hace dos años hubo un regalo en el piso de abajo del nuestro. El presidente llamó a una persona para que lo arreglará y al preguntar quién corría con ese gasto dijo que la comunidad. Después nos enteramos que no era el seguro de la comunidad quién había arreglado el defecto. En la reunión dijeron que no nos iban a pasar ninguna factura. Al año siguiente en la reunión pensaron que nos iban a pasar la factura, y entonces les dijimos que habían hecho mal las cosas, que tenían que haber llamado al seguro de la comunidad o darnos la oportunidad de haber llamado al nuestro. Y que ahora poquito qué si. Ha pasado otro año y no nos han reclamado nada, pero hemos vendido el piso y no los quieren hacer el certificado de estar al corriente de las cuotas, cosa que sí hemos pagado hasta junio. Qué podemos hacer? Un saludo.
Hola Ïsabel.
No puedo entrar a valorar si la deuda debes o no pagarla, pues carezco de elementos de juicio; pero no es una deuda de las referidas en la ley, pues no es cuota de mantenimiento a los gastos comunes, sino una deuda que tienes con la comunidad.
Saludos
Hola Francisco, excelente artículo. Tengo una duda que consultar, si es tan amable de responderme:
Un deudor acude al administrador profesional a pedir un certificado de deuda, pero dicho propietario no especifica en ningún momento para qué lo requiere. Es decir, podría ser para vender la vivienda, o para pedir ayuda social, exención de tributos, etc… El administrador expide el certificado de deuda, con la cantidad que debe a la comunidad. Se da el caso que dicho propietario tiene un proceso monitorio interpuesto, y que se ha solicitado anotación de embargo, pero a la fecha de la expedición, dicha anotación aún no ha sido realizada.
¿Está dicho certificado mal expedido? ¿Sería proclive a una demanda por falsedad documental al no haber especificado en el certificado que hay un proceso monitorio, con condena en costas, y petición de anotación de embargo?
Se me ha olvidado decir, que el certificado se emite con anterioridad a la anotación. Es decir, se solicita la anotación, se pide el certificado, y con posterioridad se apunta en el registro.
Gracias por todo.
Hola Dani.
¿Por qué está mal expedito?
La ley solo indica que hay que certificar si hay o no deudas pendientes, pero no dice cómo hay que hacer el certificado, y mucho menos pide un informe jurídico.
Se encuentre procesalmente como se encuentre la deuda, lo cierto es que dicha deuda existe, y que hay que pagarla, por lo que no entiendo si quiera que daño o perjuicio hay por el hecho de que en el ejercicio legítimo del derecho al cobro que compete a la comunidad, el estado de reclamación de la deuda se encuentre en una situación u otra.
Falsedad documental, sin ser especialista en derecho penal, es decir una cosa que no es cierta, más aquí se ha dicho todo lo que hay que decir; máxime en este caso en el que el solicitante no especifica con qué solicitud pide el certificado.
Sea como fuere, lo mejor si alguien quiere interponer una demanda o querella es consultar con un abogado.
Saludos
Muchas gracias. Pensábamos lo mismo. Un saludo.
Buenas noxhes!
Quisiera hacer una consulta si son tan amables: ¿cuánto tiempo de vigencia tiene este certificado? es decir ¿con cuántos días de antelación a la escritura publuca lo debo de pedir?
Muchas gracias y un saludo
Hola Fran.
Nada dice la ley, más es obvio que el certificado solo constata hechos al tiempo de expedirlo, por lo que si la escritura se firma pasado un tiempo, no hay garantía de que haya deudas pendientes de pago desde que se expide el certificado y se firma la escritura.
Saludos
Buenas noches Sr. Francisco,
Tengo un problema a ver si usted me puede dar la solución…. resulta que en pocos días voy a firmar el contrato de compraventa de mi piso y nuestro presidente desde hace unos dias que está ilocalizable….. Y no me puede hacer el certificado de pagos al día de la Comunidad. Cabe decir que la comunidad no nos la lleva ninguna gestora….la llevamos entre los vecinos. Yo estoy al corriente de todos los pagos. Qué alternativas tengo? o debo de incumplir así el contrato de arras y tener que devolver el doble al comprador por no poder escriturar por mi culpa?
Muchas gracias y un saludo
Hola Leo.
Pues no tengo una respuesta, pues siendo una obligación tuya aportar el certificado, la ley marca que el incumplimiento de obligaciones permite resolver el contrato; sin embargo, la duda es qué dirá un tribunal en caso de incumplimiento por causas que no te son imputables, y especialmente si el incumplimiento es grave (sin perjuicio de que lo importante es que no tengas deudas pendientes con la comunidad)
Personalmente me parece excesiva la resolución del contrato, no porque tengas deudas pendientes, sino porque no puedes acreditar que no las tengas, pero serán los tribunales los que deban de pronunciarse sobre el tema.
Quizás explicando la situación al comprador y aportando los justificantes del pago de las cuotas evite un conflicto, a mi juicio evitable.
Saludos
Buenas tardes Sr. Rosales,
Mi caso es el siguiente realizo una dación del piso al banco . Existían deudas ( comunidad, IBIS ).La comunidad expidió certificado de deudas y el banco pagó esa cantidad.
La comunidad había iniciado antes un procedimiento judicial ( reclamando pral e intereses ) así estaba referenciado claramente en la escritura de dación , además había una anotación preventiva de demanda, fue el pago extrajudicialmente a la comunidad.
En el procedimiento judicial , la comunidad dice que ha cobrado extrajudicialmente el capital pendiente.
Lo que ha hecho la Comunidad es continuar procedimiento de costas e intereses que se han aprobado por un total de 4.000 €
El banco asumía en la escritura de dación el pago de la deuda con la comunidad y » de los gastos , de toda índole, que puedan originarse por dicho pago».
A mí me queda claro que la interpretación es que asumía todas las deudas que se generasen en el procedimiento judicial , por tanto , también los intereses y las costas.
Es el banco que operó mal o la comunidad al realizar certificado.
Existe alguna solución para evitar ese pago ? Ya que no puedo asumir esta deuda ni tampoco costes de abogados.
Quedo a la espera si pueden resolver mi duda.
Hola Ana.
Sieto no ser portador de buenas noticias; pero ante todo intentar resolver un conflicto judicial sin asesoramiento de un abogado es una temeridad (en todo caso, te recuerdo que existe el beneficio de justicia gratuita para quienes no pueden permitirse económicamente un abogado)
Centrándonos en el fondo del asunto, debes entender dos cosas:
La primera, la explico en el post, y es: que una cosa es el deudor frente a la comunidad (el propietario al tiempo de la deuda) y otra la responsabilidad que el piso tiene, con independencia del deudor.
Dicho esto, la comunidad tiene dos acciones: una contra el dueño, y otra contra el deudor, y libre es de ejercer la que considere más conveniente a sus intereses.
La segunda es el alcance del pacto al que has llegado con el banco. Dicho pacto es válido, pero es un pacto entre el banco y tu, por lo que no habiendo intervenido en el mismo la comunidad, estamos ante un pacto que no puede vincular a la misma.
Estamos ante dos acciones: la que la comunidad tienen frente a ti (para reclamar tu deuda) y la que tu tienes frente al banco (para reclamar a este que cumpla su obligación).
Sin embargo son acciones distintas, con procesos distintos, y habrás de tener dos litigios (distinto es que llegues a un acuerdo con el banco y que este voluntariamente, y para ahorrarse el segundo litigio, quiera ir al primero y pagar, cumpliendo la obligación que contrajo contigo)
Saludos
Buenos días Sr. Rosales,
Quería consultarle una duda sobre un posible problema que vamos a tener en nuestra comunidad.
Nosotros somos una pequeña comunidad de 4 pisos + un local, y nos lo gestionamos todo, no tenemos gestora, ya que los costes son altos y no los podemos asumir.
Hace poco más de una semana, por casualidad, nos enteramos de que habían vendido el local,
me encontré con el propietario, un señor mayor, que justamente le iba a comentar que
ahora en junio tendrían que pagar la cuota semestral del seguro comunitario y que también
subía la del mantenimiento de los extintores, ya que ha cambiado la normativa, y ahora
se tiene que hacer trimestralmente, y también nos toca el re-timbrado, cosa que ellos
también les afecta, ya que tienen un extintor pagado entre todos, dentro del local, que solo se accede desde la calle.
Ante mi sorpresa, el señor me comentó que habían vendido el local ya hacía tiempo,
y se extrañó que su hija no nos lo hubiera dicho. Dijo que hablaría con ella.
Si que es verdad que en dos ocasiones, la hija contactó con nosotros, solicitando el certificado
de esta al día con los pagos, cosa que era así, una el año pasado y la otra creo que a principios de año. Nosotros pensamos que era para avalar algo de su negocio, y no nos extrañó, pero ella tampoco dijo nada.
La semana pasada le envié un e-mail y nos dijo que se extrañaba que su abogada nos hubiera informado y dijo que se lo diría, para que esta semana nos pasaran la información.
El jueves se lo volví a reclamar, indicando que lo necesitaba para ya y que dijeran a los nuevos
propietarios que contactaran con nosotros, ya que se les tiene que pasar los cargos comentados, a parte de que no podemos activar el tema de los extintores, porque nos falta el que tienen dentro del local, si es que aún continua allí.
Sabemos que si no nos han comunicado los datos del nuevo propietario, en principio tenemos
derecho a reclamarles a ellos, por lo que nos gustaría saber qué pasos tenemos qué hacer a partir de ahora si en breve no contestan.
También saber si tenemos que hacer una reunión general para informar a los dos
propietarios restantes con lo que se tenga que hacer y votamos todos.
Los dos restantes, el secretario y yo la actual presidenta, somos los que sabemos de este tema,
los otros dos que tienen los pisos alquilados, no.
Muchas gracias y saludos,
Sònia Pont
Hola Sonia.
Por su interés te copio y pego los apartados h e i del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regulan la obligaciones de los propietarios:
«h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.»
Lo cierto es que ahora tenéis conocimiento de la transmisión, aunque no de los nuevos propietarios, por lo que procede notificar al nuevo dueño, en la forma que indica dicho artículo, y en caso de impago, proceder a tramitar un procedimiento monitorio para el cobro de las cuotas, en dicho proceso no es obligatoria la intervención de abogado, pero si muy recomendable, pues intentar tramitar un proceso judicial sin conocimientos jurídicos, es ganas de perder dicho proceso por falta de conocimiento, o por errores absurdos.
No veo necesario convocar una reunión por el mero hecho del impago, aunque dado lo pequeña de la comunidad, tampoco es algo complicado.
Saludos
Excelente aporte. Muchas gracias por la informacion.
Gracias a ti
Hola, algo así estaba buscando, muchas gracias por compartir me sirvió de mucho!!
Gracias a ti Fernando, me alegra servir de ayuda
Buenos días, en agosto de 2017 compramos un piso y antes de hacerlo había leído su blog que me sirvió de mucha ayuda. Gracias.
El caso es que a la anterior propietaria se le pidió el certificado del la comunidad del piso y como la comunidad del garaje es común a 3 edificios también se el pidió el certificado de la comunidad de garajes. Hasta aquí todo bien. El notario lo incluyó en escritura.
El caso es que en la escritura y en registro de propiedad tanto el piso como la plaza de garaje aparecen ubicadas en el mismo edificio nº 84. Pero ahora resulta que la comunidad de propietarios del Nº 86 nos reclama deudas de cuotas extraordinarias y ordinarias de su edificio desde el año 2016 porque dicen que la plaza de garaje pertenece a su edificio.
Hemos preguntado en catastro y nos dicen que no tienen esa información porque ellos tienen un único número de catastro para los garajes de los 3 edificios pero desconocen cada plaza a quién pertenece.
El tema es que yo compre piso y garaje en un mismo edificio y pidiendo certificado de deudas de ambas comunidades. La otra comunidad amenaza con llevarnos al juzgado´por las cuotas atrasadas (que además de ser cierto debería haberlas pagado la anterior propietaria) y además quieren seguir cobrando sus cuotas actuales.
Yo ya pago las cuotas de la comunidad en mi número 84 y además la comunidad de garajes.
Qué podría hacer? quién tiene razón? cómo actúo, estoy perdida.
Gracias
Hola María.
Pues lamento no poder ayudarte, pues el que está perdido soy yo, que no se exactamente a qué comunidad pertenece ese garaje (en todo caso la escritura y el registro deberían de sacarte de dudas)
Saludos
Pues gracias y lamento que también se haya «perdido» como yo.
La escritura y registro de propiedad me indican que la plaza se sitúa en el 84, igual que el piso e igual que el trastero. Cada uno con su referencia catastral.
Yo creo que no tienen razón, pero salvo estos documentos de compra venta no tengo nada más y no sé como solucionarlo. No me apetece que me lleven al juzgado, querría poder solucionarlo antes pero no sé por que medio.
La cuestión es que dice el título constitutivo de la propiedad horizontal el cual consta inscrito en el Registro de la Propiedad, pero sin ver la documentación, comprende que no puedo ayudarte.
Saludos
Buenos días Francisco,
Entiendo entonces por el artículo, que si voy a comprar un piso y el vendedor está al corriente de pago , pero sé que están pendientes de una ITE, pasada ya pero sin respuesta a día de hoy, no puedo hacer directamente que los actuales propietarios (aún no he comprado) se hagan cargo de la futura deuda, si firmamos antes de que se marque el gasto total?
Hola Sofía.
No entiendo a que llamas pendiente, en todo caso, es un tema que debes abordar con los vendedores antes de formalizar la compraventa (pues obviamente puede afectar al precio).
Saludos
Me gustaría saber qué ocurre en el caso de que el vendedor, siendo un particular, además de cuotas no satisfechas, haya hecho obras en su casa que puedan afectar a la estructura del edificio sin conocimiento ni permiso de la Comunidad y después lo haya vendido.
¿Quien sería reponsable de estas? ¿La inmobiliaria tiene obligación de garantizar al comprador la legalidad de todo? ¿Se le puede exigir responsabilidades?
Hola Carlos.
De entrada el vendedor responde por vicios ocultos frente al comprador (eso si, hay unos plazos, y una cosa es un vicio oculto y otra una obra) distinto es la responsabilidad frente a la comunidad, que entiendo que es del comprador. Respecto a la inmobiliaria, sólo tiene obligación de garantizar aquello a lo que contractualmente se obligue.
Saludos
Amigo Paco, una pregunta, que quizás esté resuelta en los comentarios, que no he tenido tiempo de leer.
¿Qué criterio sigue la jurisprudencia en orden a la interpretación de los «gastos generales»? ¿Se excluyen de esta responsabilidad del inmueble los extraordinarios, por ejemplo por derramas pendientes o devengadas pero aún no vencidas?
Gracias y perdona el atraco.
Hola Javier.
El post es antiguo, y recuerdo que cuando lo redacté no había encontrado nada sobre el tema, y precisamente por eso me lo planteo en el post (aprovecharé tu consulta para buscar hueco y ver si hay alguna novedad sobre el tema).
Saludos
Buenos días Sr. Rosales, mi pregunta tiene que ver con una Comunidad de Propietarios de un polígono industrial en el que soy dueño de una nave desde hace mas de treinta años.
La cuestión es que hace unas semanas tuve conocimiento de que la Comunidad había iniciado un procedimiento monitorio contra mí, en el que me reclaman mas de 3.000 € en concepto de cuotas impagadas y otros gastos, motivo por el que he consultado al Registro de la Propiedad, donde se me informa que no figuran inscritos en el mismo los Estatutos correspondientes,
Ante la situación planteada, mi pregunta es si la no inscripción de esos Estatutos en el R.P. y de que, de existir, nunca se me convocó a la constitución de dicha Comunidad, estaría la misma legalmente constituida y en consecuencia facultada para reclamar la citada deuda.
Por último, necesito saber si las cuotas que me reclaman desde el año 2012, pudieran estar prescritas en parte.
Muchas gracias por atender mi consulta.
Cordialmente.
Francisco Cruz.
Hola Francisco
Ante la existencia de un procedimiento judicial, cualquier cosa que te diga puede ser perjudicial para tus intereses, por lo que te recomiendo de forma encarecida que te pongas en manos de un abogado, que es la forma más segura y económica de defender dichos intereses.
Saludos
Buenas tardes Sr. Rosales.
Un propietario debe a la comunidad 7.000 € de varias derramas. Ha entregado el piso en dación en pago a un banco. Hoy ha llamado ese banco al presidente de la comunidad para que le deje un juego de llaves del portal para ver el piso. Este les ha informado de la deuda que tenía el propietario anterior.
La gran sorpresa viene cuando el banco envía al presidente de la comunidad la copia de la escritura en la que dice literalmente que el vendedor informa que «no hay comunidad constituida ni deudas pendientes» y en cualquier caso exonera al comprador de cualquier responsabilidad que resulte de las posibles deudas».
A quien se le puede reclamar.
Muchas gracias de antemano.
Alberto
Por supuesto que si se le puede reclamar, contacta con un abogado
Saludos
Buenas tardes.
Compré una vivienda a finales del mes de octubre. He pagado la comunidad de noviembre y diciembre y el anterior propietario el resto de meses. El administrador me regulariza y me dice que las cuotas del anterior propietario me las quita y que mi saldo son esos dos meses. ¿Eso es correcto?. Gracias.
Hola Esther
Lo siento pero no entiendo la pregunta (igual es porque estamos a Julio)
Saludos
Buenas tardes Francisco,
Soy presidenta de una comunidad pequeña en la que no tenemos administrador de fincas.Me solicita un propietario que va a vender su vivienda un certificado que está al corriente de pago.Acabamos de acordar una reforma de la que se sabe el importe de una derrama extraordinaria ,aunque aún no se ha exigido el pago.El propietario me indica que no conste dicha derrama que el hablará con comprado y llegarán a un acuerdo al respecto.Mi pregunta es:¿estoy obligado a actuar como me pide el comprador?de ser así ¿yo tendría alguna responsabilidad por no informar de esa derrama?.
Yo por mi parte preferiría hacer el certificado con la derrama ,pero no se si al pedirme el vendedor que no aparezca puedo actuar así.
Gracias de antemano.
Un saludo
Hola Cris
Expresamente abordo el problema en el post, y entiendo que lo correcto es certificar la realidad, no lo que otro te pide (ten en cuenta que de lo que certificas respondes y que además lo haces para quien puede que sea tu vecino)
Saludos
Buenas noches Francisco
He puesto a la venta mi vivienda y tengo compradores. He hablado con el administrador de la comunidad ahora también presidente para el certificado de deuda. No hay derramas pendientes ni obras aprobadas en junta. La última junta fue en 2019 y se habló de posibles obras en ascensores en función de la inspección que estaba pendiente de realizarse en unos meses. No se ha podido realizar nueva junta por la pandemia. Me comenta el presidente que la inspección de ascensores se pasó pero indicaron ciertos cosas que hay que reparar antes de la próxima inspección dentro de 4 años. No se ha hablado sobre esto aún en junta ordinaria no extraordinaria, aunque el presidente ya ha solicitado presupuestos de obras pero que los vecinos desconocemos y no está discutido ni aprobado. Por tanto entiendo por lo comentado anteriormente, que no tengo obligación de informar a los compradores de algo que no se nos ha informado a los vecinos en junta. Gracias
Coincido con tu criterio María.
Saludos
Buenos días Francisco. Voy a adquirir una vivienda en un bloque en el que solo existen dos viviendas más (de un mismo propietario), y no se ha constituido hasta al fecha comunidad de propietarios. ¿Cómo me podrían certificar que no existen deudas ni derramas a la fecha de la transmisión? Gracias.
Hola Alberto
No habiendo presidente y secretario, es imposible certificar; otra cosa es que debido al número de propietarios, sea fácil averiguar la verdad, pero eso tendrás que hacerlo bajo tu propia cuenta y riesgo.
Salud
Hola, Tengo una duda: creo que tengo la deuda por la que se fijó la derrama saldada, pero le he pedido al administrador que me explique por qué se sigue pasando la derrama y me contesta con generalidades e imprecisiones, por lo que le he pedido que me facilite el saldo de mi finca respecto a esa obra y no me responde. ¿Qué puedo hacer?, ¿Puedo solicitarle que dejen de hacer dicho cargo en tanto no tenga esa información?. Si sigue sin contestar, ¿Qué se puede hacer?.
Muuchas gracias por vuestra atención y profesionalidad
Hola Pablo
El administrador debe rendir cuentas en la junta, y esta puede decidir sobre la aprobación de las cuentas y cese de dicho administrador si no está conforme con la gestión.
Saludos
Buenas tardes,
0.- Contenido de contrato privado: «(…) CARGAS.- La referida finca se encuentra, a excepción de diversas afecciones fiscales, libre de cargas y gravámenes; lo que se acredita con nota simple del Registro de la Propiedad que se adjunta al presente. (…) Que las partes intervinientes formalizan el presente documento de promesa de compraventa de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1451 del Código civil y las siguientes ESTIPULACIONES (…) TERCERA.- En caso de no llevarse a efecto la venta por causas imputables a los vendedores, éstos devolverán al comprador el importe recibido de X duplicado.
Si la venta no se llevara a efecto por causas imputables al comprador, éste perderá la cantidad entregada que quedará en favor de los vendedores de conformidad con el art. 1454 del Código Civil. QUINTA.- Las partes intervinientes se comprometen a llevar a cabo la compraventa en escritura pública en el plazo máximo de DOS MESES contados a partir de la fecha de este documento (…)»
1.- «A» (vendedor) y «B» (comprador) firman contrato de promesa de compraventa y arras confirmatorias un día 20 (establecen precio de la operación acordando deducir cantidad entregada) y, además, estipulan penitencial (aunque entiendo que no se establece expresamente capacidad de desistimiento de las partes y, por ende, habría de considerarse como arras penales o forma de resarcir daños y perjuicios en relación art. 1124 ¿?)
2.- En el momento de la firma del contrato privado NADIE pregunta o comenta NADA para con la situación de la finca respecto a la Comunidad de Propietarios.
3.- El día que quedan para elevar a público se destapa con el certificado de deudas con la comunidad (expedido dos días antes de la firma del doc. privado) que hay una subvención concedida para ascensor y no se firma (la obra aún no se está ejecutando, pero llevan tiempo con cuota extraordinaria/mensual).
4.- La realidad es que: «A», aunque sin mala fe, entiende como irrelevante «tema ascensor» para la consecución del verdadero fin que el contrato suscrito promueve y, por tanto, este extremo debe ser negociado durante el plazo de tiempo de dos meses que ambas partes se concedieron (…) mientras, en contraposición, «B» lo califica como relevante entendiendo que tuvo que negociarse con anterioridad a la firma del citado contrato.
5.- En definitiva: «B» ya no quiere negociar alegando que «A» lo ha querido engañar y, aunque no fuera así, se cierra en «lo que mal empieza, mal acaba». Y «A», al no querer «B» volver a negociar, no quiere devolver cantidad entregada.
Questions, mafriend:
1.- ¿Gasto extraordinario por ascensor reflejado en certificado de deudas con la comunidad/subvención es = a carga o gravamen?
De no ser así «A» brinda, pero…
2.- De ser afirmativa la anterior, ¿Es coherente defender que ese » (…) ;lo que se acredita con nota simple del Registro de la Propiedad que se adjunta al presente.» hace referencia única y exclusivamente a cargas o gravámenes hipotecarios? Más si cabe teniendo en cuenta que el comprador afirma que ha realizado otras operaciones en las que él mismo ha preparado contrato de arras, es decir, podría demostrase que no es un total lego y, por ende, conoce que la carga o gravamen que supondría la cuota extraordinaria no es un dato que pueda acreditarse con Nota Simple.
3.- Cerrado a negociar «B» y dentro del plazo de los 2 meses aún, ¿Qué le recomendarías a «A»?
Un saludo, Paco.
Ya ha planteado exactamente la misma cuestión en otro post ¿no le parece abusivo hacerme leer un texto de esas dimensiones dos veces y pretender que le asesore gratuitamente dos veces?
Curioso… es incapaz de profundizar públicamente en un tema que excede de la teoría situándose en terreno interpretativo pero , sin embargo, se aventura a calificar como abusivo el hecho de que haya enviado la misma pregunta a otro post con el único fin de que usted con su respuesta pudiera decidir en qué entrada situar la interacción, todo ello sin mala fe y en aras del buen criterio y la educación.
Puedo entender que haya malinterpretado el hecho de encontrar el mismo comentario en dos post distintos, pero ello no justifica su ataque. Es una ilusión, aunque lo crea no levita, baje al suelo… espero que meridianamente comprenda que mi intención era debatir, pues no todo el que participa de su blog mendiga caridad en forma de «asesoramiento gratuito».
Respecto a la poca altura en derecho y pragmatismo en la solución de la que hace gala su respuesta en el otro otro post, veo que se toma muy enserio la seguridad jurídica preventiva… ¡Notarios y Registradores morirán de éxito!
Un saludo, Pacochain, compañero.
Hola Alberto:
Ni levito ni bajo al suelo, simplemente llevo este blog como me da la gana, a mi propia costa (tanto en cuanto a tiempo como a dinero) e interactuó según me place, pero no porque sea o deje de ser importante, sino porque en mi casa (como todo el mundo) hago lo que me place según el momento.
El que acepte comentarios, es eso; que cada uno puede decir lo que quiere. Pero ni tengo por ello que entrar en debate (menos si simplemente no me apetece) o responder consultas, y menos leerme completamente todos los comentarios (entre otras cosas porque hago el blog para que me lean no para ser leído).
Gratuitamente mantengo este blog, y gratuitamente le dejo participar, así que creo que estoy en mi perfecto derecho de decir lo que me de la gana, igual que Ud lo es de hacerlo por su parte.
Me puedo creer o no que intente abrir un debate, pero lo cierto es que un debate es un contraste de pareceres sobre un problema, y cuando se plantea un supuesto concreto lo que se está buscando es: o un dictamen o un juicio.
Sea como fuere tratas de abrir un debate sobre documentos privados (en fin me creeré lo del debate) a un Notario, que por principio, y por más que muera de éxito, no hace documentos privados. De hecho si antes de «debatir» te hubieras molestado en leer el post, no sólo verás que gratuitamente recomiendo cómo redactar la escritura, sino que planteo el problema de las derramas aún no satisfechas (pero es más cómodo «debatir» que leer, y escribir un tocho sobre un caso concreto -que como todos sabemos es, junto a no expresar la opinión propia, la forma más correcta de debatir y no mendigar soluciones….al menos esos que dices que mendigan son particulares que no van de juristas…pero el que está en la atalaya soy yo)
Respecto a lo de Pacochain y compañero, no le conozco y por tanto ignoro si es o no siquiera licenciado en derecho; y si no te gusta la idea de la Pacochain (sinceramente me llamo Francisco y SOLO para mis amigos Paco) mejor o peor para ti, porque si te digo, que el tono de la despedida no me gusta un pelo, y que he gastado demasiado tiempo y letras en alguien que se dirige a mi tal y como tu lo haces (no por éxito que tenga o deje de tener, sino porque simplemente me parece perder el tiempo el atender a carajotes)
Saludos y que le vaya mejor que lo que parece desearme Ud a mi (sobre todo encontrando con quien debatir…si no resolviendo SU problema, que no el mío)
Buenos días!!
Tenía una duda con lo que me comenta la inmobiliaria:
«En cuanto al IBI y la Comunidad de Propietarios, BancoXX no aporta certificados ni justificantes de pago. En vez de eso, en la escritura de venta se adjuntará cláusula en virtud de la cual la parte vendedora manifiesta no hallarse al corriente del pago de IBI y CCPP, haciéndose cargo no obstante de toda la deuda anterior a la compraventa que le sea legalmente exigible. Por lo tanto, cualquier deuda que te sea reclamada por cualquiera de estos conceptos (mediante derivación de responsabilidad subsidiaria, en su caso) deberás comunicárnosla para que la traslademos a BancoXX, que procederá a su pago de manera inmediata»
La duda es: reclamar mediante derivación de responsabilidad subsidiaria.. que es y quien la tramita? he leído un poco pero no me queda nada claro.
Os agradezco la ayuda que me podías brindar.
Por cierto, un blog genial y de mucha ayuda!
Saludos.
Hola Felipe
Pues la desconozco, aunque lo cierto es que si la inmobiliaria no aporta la documentación que es preceptiva por ley, y cobra por su intermediación, me parece sensato que responda de daños y perjuicios y que es a eso a lo que se refiere.
Saludos
Buenos dias,
he llegado a esta pagina buscando una opinión profesional que me pueda arrojar algo de luz en un bucle que estoy metida desde hace dos años y no sé como solucionarlo.
Compré un piso en el 2020 , el piso era un embargo de un banco .
En la escritura que firmé hay una cláusula en la que explica que yo me hago cargo de los gastos pendientes del piso ( pero no me dice la cuantía ni me dan un certificado de gastos de comunidad)
Yo acepté las condiciones de la escritura ( por ignorancia) .
El problema es que cada vez que me sale un comprador , le pido al presidente de la comunidad ( no tienen administrador) , el certificado de gastos para poder vender y me dice que hasta que no le pague el banco no me lo hace.
He perdido ya tres compradores por culpa de este tema .
Agradecería su opinión , y aunque sé que es obligación del presidente facilitarme el certificado mediante el pago de deudas , querría saber que parte de responsabilidad tuviera la notaria , y que puedo hacer llegado a este punto.
Muchas gracias por su atención
Hola Aránzazu
Es obligación del presidente facilitarte ese certificado, igual que la de reclamarte la deuda.
El problema es que el tema solo tiene, a mi juicio, solución vía judicial.
Saludos
Buenos días Francisco,
En este caso, soy el bueno, el malo y el feo de la película, al ser un administrador interno (voluntario) que ejerce de secretario-administrador de una finca, además, de doble propietario.
Se me nombró en una reunión y ahí llevo casi 5 años, haciéndolo todo, al pasar los otros cargos a simples «honoríficos» rotativos (obviamente tienen responsabilidad pero eso es otro tema).
Le expongo la situación que tengo y le agradezco tu tiempo y dedicación. Al ser la otra parte pues también ayudará a entender «lo que se cuece» detrás.
Son 53 propietarios de una finca de 50 años en los que se están vendiendo pisos por las consecuencias de los tiempos que estamos sufriendo. En dos ocasiones emití los respectivos certificados en los que notificaba al notario de que estaban libres de cargas pero en ningún momento se me notificó los datos personales ni cuenta bancaria de los nuevos propietarios. (incumpliendo el art. 9.1.i). Los cuales no aparecieron hasta meses después por los confinamientos u otras causas.
En ese momento me tocó investigar, a cual detective privado y solicitando notas simples, los datos de los adquirientes, perdiendo tiempo y esfuerzos considerables hasta el cobro de los trimestres adeudados.
Actualmente tengo dos transfirientes que me reclaman dicho certificado pero les indico que me faltan datos relativos al adquiriente y me rehuso a emitirlo por la responsabilidad implícita, indicando fehacientemente dicho motivo y por los «daños colaterales» que suponen desentenderse de todo tras vender.
Dado que no tengo otra forma de pasar los recibos a los adquirientes y evitar cargas evitables, ¿es de proceder?
Por otro lado, uno de los vendedores tiene daños por una fuga de aguas, donde la propietaria del piso superior negó el acceso a la vivienda y el seguro de la comunidad me notificó al respecto. Desconozco si el comprador está al corriente de la situación.
Se han realizado dos ITE y el estado interno del piso puede tener daños a estructura. ¿Se puede aprovechar a notificar dicha situación al notario en dicho certificado para que sean conocedores todas las partes?
Por último, el vendedor, en muy malas formas y el uso muy poco respetuoso de las más de 47 llamadas telefónicas a toda hora, visitas a mi puerta de madrugada, acoso a otros vecinos solicitándoles que les firme «el papel», etc…, me envió un burofax, a los 4 días de solicitar el certificado, reclamándomelo indicando su conocimiento legal pero no dándome más datos del adquiriente.
Dadas las responsabilidades tanto en los daños como en lo que implica hacer un certificado, justo en los días de cobro del trimestre, posible devolución del mismo, todo se complica y estoy muy limitado en posibilidades. ¿Puedo negarme en dicha situación mientras no me dé los datos del adquiriente o se presente este último directamente previa a la escritura, cosa improbable?
Muchas gracias y mucho ánimo. Se agradece toda la información que ha ido dando y su esfuerzo.
Hola Alvaro
Espero que entiendas que este blog no es un consultorio jurídico gratuito y que he leido rápidamente tu comentario, por lo que puede que se me escapen detalles.
En todo caso para expedir el certificado lo que hay es que comprobar es el estado de deudas, no la identidad de los adquirentes, que son los obligados a comunicarte la adquisición y respecto a los cuales tienes otros medios para reclamarles el pago
Saludos
Buenos días Francisco,
Muchas gracias por su respuesta.
Comprendí desde el primer momento que era abusar un poco de su altruismo y buena fe para ayudar a los demás.
Veo que la interpretación de la obligatoriedad, más que en transfiriente es en el adquiriente. Tomo nota y actuaré en consecuencia, aunque presionaré un poco para conseguir esos datos antes de las firmas.
Muchísimas gracias y cuídese (leí tarde su último post en el blog), que quedan pocas personas como usted.
Buenas tardes,
Compré un piso hace casi 4 años (Oct-2018), con certificado de que no había deudas. Hasta aquí todo bien, pero la comunidad estaba en medio de un juicio monitorio con un antiguo administrador. Por lo que, en escritura consta que «la parte vendedora manifiesta que en caso de tener que abonar alguna cantidad por dicho juicio, será de su cuenta y cargo el importe que corresponda».
Parece todo atado, pero una vez sale la sentencia (Sep-2019), la administración de fincas me reclama a mí el dinero. Ya les de dicho que no voy a hacerme cargo de la deuda y que son ellos quienes tienen que reclamar al antiguo propietario, pues yo no se donde viven y ellos deben tener modo de localizarlos (correo, móvil, etc.) como antiguos propietarios de la vivienda.
Para que la administradora entendiera mi situación, he intentado hacerles comprender que tampoco me darían a mí el dinero en caso de que la resolución hubiera sido a favor, pero no hay manera.
¿Hay algo más que pueda hacer?
Muchisímas gracias por su gran labor.
Hola Yolanda
A mi entender los pactos entre vendedor y comprador no vinculan a terceros que no han intervenido en dicho pacto.
Saludos