Supongo que todos sabemos que cuando se vende un piso (o cualquier inmueble que forme parte de una propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el  que acredite que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad o especifique las deudas que dicho transmitente tenga con la comunidad de propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

No obstante son muchos y frecuentes los errores que se cometen en esta materia, especialmente en el tema de las derramas pendientes de pago al tiempo de la venta.

Antes que nada y por si algún lector no conoce la norma creo necesario aclarar algunas ideas sencillas.

1.- La primera es que el certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. (Es bastante frecuente que se le entregue al Notario un certificado expedido por quién no tiene la facultad de certificar -especialmente si la comunidad tiene pocos propietarios).

  • El presidente (que ha de ser propietario) ostenta el cargo de secretario y administrador a falta de elección de estos (art 13.5 Ley de Propiedad Horizontal) salvo que otra cosa digan los estatutos o la comunidad de propietarios por mayoría elija a un secretario y/o administrador.
  • El cargo de Secretario y de Administrador puede ser ejercido por una misma persona(art 13.5 Ley de Propiedad Horizontal).
  • El Administrador (sea o no secretario) no tiene por qué ser propietario, ni persona física, pero sólo si ostenta la condición de secretario puede certificar.
  • Si el Secretario y el Administrador son personas distintas, el secretario ha de ser propietario.

 

2.- La segunda es que tras la ley 8/2013 el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores (antes de esta reforma eran sólo la del año en curso y el año natural inmediatamente anterior). Y esta responsabilidad del piso (y por tanto del adquirente) se produce independientemente de que la escritura de compraventa se inscriba o no en el Registro de la Propiedad.

Hay que advertir que una cosa es que el piso responda de deudas de la comunidad y otra diferente quién es el deudor. Deudor es quien sea propietario al tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha, por lo que si se transmite un piso con deudas no pagadas a la comunidad de propietarios, evidentemente el comprador, si no quiere ver como se embarga y se ejecuta el piso, se ve afectado por la deuda y le conviene pagar, pero todo lo pagado podrá repetirlo contra el vendedor, salvo que expresamente haya asumido sus deudas (cosa nada frecuente).

¿Cabe la renuncia?, si, pero es poco recomendable por lo expuesto, dado que el comprador del piso con deudas impagadas a la comunidad de propietarios se vería afectado seriamente por dichas deudas. La renuncia ha de ser expresa en escritura pública, en la que no obstante el vendedor debe de manifestar, si hay o no deudas pendientes, y la manifestación falsa del vendedor podría llevar aparejadas para este consecuencias penales.

El problema fundamental que tenemos los Notarios, es que no nos consta que quien firma el certificado sea la persona que dice ser y ostente el cargo que dice ostentar. Sólo la presentación al Notario del libro de actas, debidamente legalizado en el Registro de la Propiedad, le permitiría comprobar quién es el presidente, quién es el secretario y cotejar sus firmas.

El la práctica, pues nunca se me ha aportado este extremo, por ello en las escrituras lo que se pone es que el vendedor entrega “lo que el vendedor manifiesta que es el certificado al que se refiere el art 9 de la Ley de Propiedad Horizontal”. Dicho de otra forma, el Notario no da fe de que ese es el certificado, sino de que el vendedor entrega lo que el vendedor dice que es el certificado.

Pero la fuente principal de conflictos, que ocasiona que muchos se consideren estafados, cuando en realidad suele ser fruto de una deficiente redacción del certificado, es que es muy habitual que en dicho certificado simplemente se especifique que el propietario está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, pero no diga nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles.

En muchas comunidades de propietarios hay administradores profesionales que tienen cuidado de este extremo, pero conviene leer detenidamente el documento, pues no es la primera vez que veo un certificado en el que se acredita que el vendedor está al corriente en sus deudas de la comunidad de propietarios pero nada se dice de derramas (últimamente frecuentes con ocasión de las Inspecciones Técnicas de Edificios, o necesidades de adaptación a minusválidos etc) de cuantía importante, que aún no son exigibles porque su pago se ha acordado en cuotas a pasar conjuntamente con la cuota de la comunidad.

En el tema de quién debe de pagar las derramas pendientes de pago al tiempo de realizarse la venta, nada dice la ley expresamente, pero considero que se aplica la misma regla que a las deudas ordinarias.

Dicho de otra forma, el acuerdo de una reparación o mejora que provoca una derrama es de la comunidad de propietarios; dicha comunidad carece de personalidad jurídica y está integrada por los propietarios de los pisos, no por los pisos; por lo que el acuerdo de derrama, respecto del adquirente entiendo que es “res inter alios acta” y el obligado al pago es quién acordó la derrama o  no impugnó el acuerdo, esto es el transmitente.

Dado que la derrama no es un gasto general, considero que el adquirente no se vería, respecto de ellas afectado por la hipoteca tácita del art 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que al igual que respecto de las cuotas ordinarias de la comunidad el adquirente del piso no es deudor de las derramas no satisfechas al tiempo de la adquisición, pero el piso adquirido respondería de ellas; No obstante resulta algo desconcertante lo que dispone el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 cuando dispone.

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

La discusión en la redacción de este artículo (como tantas normas nuevas de bastante deficiente redacción) está servida, pues es discutible en una obligación a plazo si es exigible desde que se contrae (cosa que a mi no me cabe la más mínima duda -arts 1113 y 1126 Cc-) o desde que el plazo vence (criterio ampliamente extendido y del que tampoco tengo duda alguna que es el que sigue el legislador).

En todo caso creo que la posibilidad de ejercer la acción correspondiente por cargas ocultas en la venta sería viable.

Sobre el tema he discutido con un grupo de compañeros en el linkedin, y me han facilitado una sentencia de la AP de Madrid, sección 25 de 4 de Noviembre de 2.013. Lamento disentir de dicho tribunal pues no creo que alguien pueda verse obligado por un pacto que no ha celebrado y que confunde el deudor con el responsable de la deuda.

En mis escrituras el texto a poner en relación a este tema lo tengo redactado en un modelo del siguiente tenor.

GASTOS DE COMUNIDAD.- La parte vendedora manifiesta estar al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios en que se ubica la finca, manifestando la parte compradora que exonera a la parte vendedora de la obligación de aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad totalmente coincidente con su manifestación.

*Opción

Me exhibe la parte transmitente, lo que manifiesta es el certificado expedido por el Secretario con el visto bueno del Presidente* de la Comunidad de Propietarios del edificio del que forma parte la finca transmitida en esta escritura, en el que se hace mención que la citada finca esta al corriente en los pagos de comunidad.

El referido Certificado se incorpora a esta matriz para que forme parte de ella y trasladar a sus copias en forma reglamentaria.

*Una de dos

Igualmente me manifiesta la parte transmitente

* que no existen derramas para el pago de mejoras o reparaciones extraordinarias en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de hoy.

*que desconoce si existen derramas para el pago de mejoras o reparaciones extraordinarias en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de hoy.

 ¿Se puede cobrar por ese certificado?

Nada dice la Ley de Propiedad Horizontal, pero entiendo que hay que distinguir según el certificado sea expedido por un profesional o no.

Si es expedido por: el presidente que ostente la condición de secretario y administrador, o por el secretario no administrador: como dichos cargos han de recaer en un propietario, y dado que la expedición del certificado es obligatoria considero que ha de ser gratuito, pues estaría en el ámbito de las obligaciones del cargo que le vienen a su vez impuestas por su condición de propietario.

No obstante si es expedida por un secretario/administrador, que no sea propietario y al que de modo profesional le sea encomendado el cargo, considero que como profesional tiene derecho a ser retribuido por sus servicios y habrá que estar a los términos del contrato de arrendamiento de servicios entre el profesional y la comunidad de propietarios para determinar si hay o no derecho a dicho cobro.

De no decir nada el contrato, considero que el secretario/administrador que no sea propietario, como profesional tiene derecho a ser retribuido por sus servicios, y si el servicio no es solicitado por la comunidad, sino por un propietario, nos encontramos ante un nuevo contrato de arrendamiento de servicios que ha de ser retribuido.

En todo caso no cabe desconocer que quien certifica es responsable del contenido de la certificación, y por tanto es razonable que sea retribuido por las responsabilidades que asume.

¿Puede ser el certificado correcto e incorrecto al mismo tiempo?

Ya hemos visto la deficiencia legislativa de pedir al Notario que acepte un certificado sin garantías sobre la autoría del mismo, pero el problema fundamental, que me comentan muchos administradores profesionales de fincas, es que resulta imposible certificar con seguridad.

¿Como?

Las comunidades (normalmente con carácter mensual) remesan al banco las cuotas de los propietarios que estén domiciliadas, y si el propietario ha dado orden de domiciliación bancaria de las cuotas ha de pagarlas, pero la trampa está en el plazo que marca la ley para devolver un recibo domiciliado bancariamente, de modo que es posible que al expedirse el certificado de deudas el recibo esté pagado, y con posterioridad sea devuelto por orden expresa del transmitente.

Supongo que cabe la posibilidad de querella por estafa y falsedad documental contra el transmitente, aunque me confieso lerdo en temas penales, pero si que entiendo que en este caso ninguna responsabilidad puede pedirse a quién expide la certificación, pues ésta es cierta al tiempo de expedirse (de todas formas no estaría de más una advertencia en el propio texto del certificado sobre esta posibilidad).

¿Concluyen aquí las obligaciones?

Por más que advierto en las escrituras, me comentan muchos profesionales que es en general desconocido el art 9.1.i de la Ley de propiedad Horizontal cuando dispone que propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal tiene la siguiente obligación:

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá  respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

Hay que tener en cuenta que el transmitente no sólo ha de acreditar ante el adquirente el estado de deudas que tiene con la comunidad, sino que también ha de comunicar a esta la transmisión, de modo que sea el nuevo propietario quien pague las cuotas de la comunidad posteriores a dicha transmisión.

La consecuencia de la falta de comunicación (que no requiere más forma especial que el que pueda acreditarse su recepción -por tanto cabe tanto el acta notarial como el correo certificado con acuse de recibo) es que su omisión hace al transmitente responsable solidario con el adquirente de las cuotas posteriores a la transmisión.

Esta responsabilidad es igual que la anterior. Una cosa es el deudor (el adquirente) y otra el responsable frente a la comunidad (tanto el adquirente como el transmitente que no lo comunique), de modo que si la comunidad demanda al transmitente que no comunica su transmisión, éste deberá pagar, aunque podría repetir contra el adquirente (tal y como dispone la norma).

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