Es curioso que habitualmente se suelan plantear dos casos curiosos en el mismo día, y así me ha sucedido esta semana.
- El primero es un señor que compró en escritura pública en los años sesenta dos plazas en un mercado de abastos, dichas plazas se las compró al heredero (uno de los once) de una señora fallecida. Evidentemente el heredero hoy está muerto.
- El segundo es otro señor que compró a finales de los años 90 un piso, y que desde entonces no ha «pasado» su escritura por el Registro de la Propiedad.
En el primer caso intentaba el Señor ver si había alguna manera de evitar un expediente de dominio, e inscribir su escritura en el Registro de la Propiedad, sin tener que hacer la herencia de la señora fallecida con once hijos (vaya Ud a saber quienes son y si están vivos) y la compra a los herederos del vendedor (también fallecido). Problema….el valor de esos puestos no supera los seis o diez mil euros y tanto tramitar el expediente de dominio como rehacer el tracto cuesta más dinero, amén del tiempo.
Desde que compró los puestos se los tiene arrendado a un frutero que paga mensualmente la renta sin problemas desde hace cuarenta años.
En el segundo caso, es más simple, sencillamente el señor ha encontrado lo más difícil de encontrar hoy en día….un comprador, y pretende firmar la escritura a la voz de ya, antes de perder «el mirlo blanco».
En ese piso, en principio desocupado, ha estado viviendo una hija mientras estudiaba la carrera que terminó el verano pasado.
Evidentemente son problemas distintos y con distintas soluciones, y no es aquí el caso analizarlas, pero si ver lo que ambos tienen en común, y es que el verdadero propietario no tiene la bendición registral.
- Lo primero que hay que explicar a ambos señores es que en España, rige la teoría del título y del modo (vamos que no es teoría, que es algo que en la edad media se formuló para desarrollar la figura de la traditio romana y consagra el artículo 609 del Código Civil) y que absolutamente nadie discute que la compraventa se perfecciona por el consentimiento y la propiedad se adquiere por la entrega.
- Lo segundo que hay que hacer es explicarles que la escritura (que ambos señores tienen) implica esa entrega, y por tanto hace a los compradores propietarios del bien adquirido.
A mayor abundamiento: al primero le he tenido que explicar que es tan dueño, como que lleva más de cuarenta años cobrándole la renta al frutero del puesto del mercado de abastos, y que el frutero jamás se ha cuestionado a quién le pagaba, ni el propio señor se cuestionaba si tenía derecho al cobro, ni hacienda se cuestionaba los impuestos que pagaba como consecuencia de dicho cobro. Al segundo le he explicado que hace más de diez años que saluda a los vecinos del piso, que la comunidad de propietarios no ha tenido ninguna duda a la hora de cobrar las cuotas, y que ningún problema ha tenido su hija que felizmente ha terminado la carrera.
Ni que decir tiene que ambos llevan pagando el IBI desde las fechas que dicen que compraron, y que consultado el Catastro sus afirmaciones son ciertas, amén de que he visto las respectivas escrituras que son correctas.
¿Qué pasa si no inscribo mi escritura en el Registro de la Propiedad?
A ambos les he explicado que tienen el «gravísimo problema» de que ni pueden hipotecar el puesto del mercado de abastos (por otra parte dudo mucho que alguna entidad de crédito actualmente acepte como garantía hipotecaria un local de negocios) ni pueden hipotecar la casa.
Ambos sonrieron y me miraron respondieron de una u otra forma ¿y se cree Ud con la que está cayendo que soy tan imbécil de pedir un préstamo a un banco para luego tener que pagarlo?.
Lo que si que tuve que explicarles a ambos (y ninguno mostró disgusto por ello) es que al no ser titulares registrales la posibilidad de embargo de dichos bienes era muy remota.
Seguían angustiados ambos temiendo por su propiedad, y (casualidades de la vida) uno había adquirido a una persona ya fallecida, y el otro en la misma escritura los herederos del titular registral aceptaban la herencia y vendían el bien.
A ambos les expliqué el artículo 1473 del Código Civil, y que por supuesto si en el primer caso el difunto antes de fallecer firmó una venta a otra persona y esta persona (cuarenta años después aún no lo ha hecho) lleva su escritura al Registro de la Propiedad, el se quedará sin el puesto del mercado y tendrá que reclamar lo pagado a los herederos (vaya Ud a saber donde andan) del vendedor, amén de que a estas alturas de temporada es simplemente dueño por prescripción. Al segundo, es más delicado, le he explicado que si los herederos han pedido una segunda copia del testamento y han ido a otra Notaría a vender, y el comprador (que en trece años o no lo ha hecho……o no existe) llega al Registro, tendrá que demandar a dichos herederos lo pagado.
También les he tenido que explicar que el artículo 34 de la ley hipotecaria pide buena fe, y que es difícil que alguien compre algo sin verlo, basándose en una simple nota registral; pues, la nota ni dice el volumen de ventas del puesto del mercado de abastos, ni el estado de conservación de los bienes, ni si el barrio en el que se encuentran es más o menos recomendable (por ejemplo).
Evidentemente si las escrituras de los que vendieron tenían algún problema, ese problema les afectaba, pero también tuve que explicarles que las escrituras raras veces tienen «problemas», que dichos «problemas» son menores, y que si sus escrituras eran correctas, probablemente lo serían las de sus vendedores, pero les afecte o no los problemas que tengan las escrituras de quienes les transmitieron, dado que la inscripción no convalida los actos y contratos nulos (art 33 LH) tampoco quedan protegidos de sus propias escrituras.
Dicho de otro modo es importante que el Registro de la Propiedad me defienda de los problemas de quienes me transmitieron, pero lo cierto es que no me defiende de mis propios problemas, por lo que ¿para qué quiero tanta defensa?.
Pero ¿sólo para hipotecar o para que me embarguen o para evitar que el que venda vuelva a hacerlo sirve el Registro de la Propiedad?………….pues sinceramente para poco más, teorías, principios, formulaciones, simposiums y libros habrá y hay intentando demostrar lo contrario, pero en un lenguaje claro, conciso y concreto, esta es la realidad.
Lo que no sé por qué hay una especie de convencimiento en la sociedad sobre que: sólo si se inscribe una escritura se adquiere la propiedad, cosa que como he dicho y a la vista del artículo 609 del Código Civil, es falsa, o que la inscripción en el Registro de la Propiedad es obligatoria, lo cual también es falso.
La inscripción es recomendable, su coste (en pocas ocasiones superior a 300€ y en las más rayando los 100€), comparado con sus beneficios (sobre todo evitar dobles ventas y permitir la hipoteca) es económico y la hace atractiva y recomendable.
Jamás he recomendado que una escritura no se inscriba, es más, aunque el Reglamento Notarial no me obligara (que lo hace) siempre procuraría como Notario, que la escritura se inscriba y haría lo necesario a dicho fin.
Vivimos en una sociedad muy distinta de la que vivieron nuestros abuelos en la que el valor de la palabra dada y de un apretón de manos era el mismo valor que tenía la honra de una persona y la honra era algo muy valorado.
Siempre ha habido pillos, pero es cierto que cada vez más se aplica el adagio «las palabras se las lleva el viento».
Por eso hay que firmar la escritura, para que negro sobre blanco quede clara la voluntad de las partes, para que no pueda decirse el «no sabía» «yo quise decir» «no recuerdo» o «no me explicaron».
Pero afortunadamente no somos un país de sinvergüenzas, en diecisiete años de ejercicio profesional no he visto a nadie intentando vender dos veces la misma finca, en gran medida gracias a la labor tanto de mis compañeros Notarios como Registradores de la Propiedad, pero sobre todo porque una gran mayoría de los españoles somos honrados.
Todos sabemos que vender dos veces una misma finca es una estafa, pero también todos sabemos que si alguien intenta entrar en casa ajena comete un allanamiento de morada.
Es cierto que hay especuladores que compran casas como churros, sin saber si quiera donde están, es más este tipo de personas (y otros muchos factores) han desembocado en la situación actual. Pero lo normal es que vendedor y comprador se pongan en contacto, se miren a la cara, visiten la casa, comenten su ubicación, su vecindario, sus calidades, se cuenten su vida y problemas, y tras un tiempo de meditación lleguen a un acuerdo.
El comprador sabe quién le vende, intenta informarse sobre su honestidad (igual que el vendedor sobre la solvencia del comprador), ha visto el inmueble y llega ilusionado a la Notaría para formalizar una decisión que en muchísimos casos afectará al resto de su vida.
El Notario es el que plasma esas ilusiones, el que remata el acuerdo informando de sus consecuencias (especialmente los tecnicismos que más de uno no sabe) el que acredita que la apariencia de honestidad de las partes se corrobora con la documentación aportada por estas y la información por él recibida, el que colabora con estas informando a las administraciones públicas a través de los índices del acto realizado, el que de oficio cambia el Catastro, el que les recuerda que tienen que hablar con la comunidad para los futuros recibos etc.
El negocio se perfecciona ante Notario (de hecho el Notario sólo acredita el negocio ya perfeccionado antes), la propiedad, si no antes, se adquiere delante suya (incluso delante suya se fija un plazo para sacar los muebles o abandonar la vivienda), el Registro lo que hace es dar publicidad a esta operación que en otro caso sólo sería válida entre las partes, el que provoca que cualquiera tenga que aceptar el negocio formalizado (consulte o no el Registro visite o no la finca), pero nada más.
El valor de esa publicidad es altísimo y su coste pírrico, pero el que sea muy recomendable algo, no lo hace obligatorio, ni siquiera pieza clave de la operación.
Edito esta entrada para poner el enlace a resúmenes de dos sentencias del Ts que vienen a aclarar extraordinariamente lo que es el tercero al que se refiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Sólo decirte que los links de las sentencias redirigen a esta misma página.
Efectivamente tienes razón, se trata de una de las primeras entradas del blog, y enlazaba con mi anterior web, por lo que ahora fallan los hipervínculos, que he corregido.
Me ha producido una sensación especial ver lo que escribía y como escribía hace un año, y como ha ido evolucionando este blog, ahora hubiera escrito el post de otra forma y más que hipervincular al texto de las sentencias las hubiera explicado.
Te agradezco mucho la ayuda que me estas prestando desinteresadamente, pero junto al reto de la posesión, creo que ahora me planteas el reto de escribir mejor este post, de forma que sea más didáctico y entendible (eso si, te comento que todos los post hasta enero están ya programados, por lo que no tengo ni idea de cuando saldrán).
Un saludo
Buenos días.Hace más de 4 años ,hice una extinción de condominio de dos propiedades con mi antigua parece.El se quedó con una vivienda y yo con otra.El. Banco que me concede hipoteca es xxx y la gestoría xxx.Tengo copia simple de escrituras de extinción de condominio y la provisión de gastos de notaría , registro ,catastro etc.Ahora en 2021 quiero vender la casa. En su momento me dijeron que se encargaban ellos de todos los trámites.Al parecer no realizaron inscripción en registro.Impuestos no sé ,el Ayto de xxx no me ha reclamado nada
Hola Sonia
¿Seguro que no está inscrita? sea como fuere seguro que la gestoría te lo explicará todo
Saludos
Buenas tardes señor Rosales, le agradezco su atención y le expongo seguidamente este caso, donde voy a evitar preguntar sobre aquello que ya tengo leído, para abreviar.
Merece mi interés un edificio de dos plantas, construido en 1972. El mismo fue propiedad de una señora, que una vez falleció ha pasado a ser, por herencia, propiedad de sus tres sobrinos. En ningún caso ha sido inscrito en el RP, ni antes, ni tras esa AH formalizada en 2013. Y estas son mis dos preguntas:
1. En tanto que es un edificio que no está inscrito en el RP, se hace más necesario, si cabe, solicitar al Ayto. local un Certificado de Final de Obra y un Certificado de No Infracción Urbanística? (para tener claro y por escrito que no existen irregularidades urbanísticas o, en su caso, han prescrito).
2. A FALTA de su descripción registral en la Escritura de AH consta la información que ofrece el Catastro: Certificación Catastral, donde cita un total de m2 repartidos en los siguientes elementos: 50m2 de vivienda en planta baja + 50m2 de vivienda en planta primera + 27m2 de almacén en planta segunda.
La realidad es que, además de lo descrito, existe una planta sótano de 50m2, y en la segunda planta además del almacén existe una terraza de unos adicionales 23m2 aprox.
Y de ello surge esta pregunta: Si acaso en la Escritura de c/v. que yo formalizase ante Notario, como mejor descripción de la cosa a transmitir fuera esa información que ofrece el Catastro en la actualidad, representa que adquiriría 50m2 de planta baja + 50m2 de planta primera + 27m2 de planta segunda, es decir, estaría asumiendo la no adquisición del resto?. En consecuencia, es necesario, antes que todo, aclarar con el Catastro esa descripción de los elementos de este edificio, y no formalizar esta c/v. hasta que se modifique ese descriptivo y que refleje la realidad?
Agradecido por su atención, quedo a la espera de que la presente pueda merecer su aleccionadora respuesta.
Hola Javier.
Ante todo este blog tiene una finalidad divulgativa, más no es un consultorio jurídico gratuito que analiza casos concretos.
Los certificados de final de obra los hace el arquitecto director de la misma, y respecto a pedir que se justifique que no hay infracciones urbanísticas, es una norma de prudencia; pues nadie ha controlado en principio la regularidad de las obras, más si el edificio es de 1972 cualquier infracción ha prescrito.
La segunda cuestión no la entiendo; más sea como fuere el Notario ha de preguntar si catastro se corresponde con la realidad, y en caso de no corresponderse hay que incoar un expediente de rectificación catastral, que puede tramitar el propio notario.
Saludos
Buenas tardes, me gustaría saber si me puedes resolver unas dudas que tengo en referencia a mi casa.
Te expongo «brevemente»:
Hace unos 15 años mis padres hicieron escritura de la casa, la cual anteriormente era de mis abuelos y mis tíos. Hubo que hacer varias ya que figuraban personas que habían fallecido y había que hacer escritura de donaciones o algo así. Al final la última que se hizo fue a nombre de mi madre, la cual no se llegó a registrar. Hace relativamente poco mi pareja y yo nos hemos quedado con la casa pero por motivos personales no hemos podido hacer escritura de la casa. Mi duda es, en el supuesto que pasase algo a mi tío, que es el que figura actualmente en el registro, sus hijas podrían reclamarme la casa al no estar registrada, o prevalece la escritura por estar ante notario que es de mi madre y está pagada?? Quiero hacer escritura a mi nombre para así empezar a reformarla, pero quiero saber si tendré algún tipo de problema. Muchísimas gracias de antemano
Hola EP
Prevalece la escritura, aunque el problema es que tu tío venda a un tercero de buena fe.
Saludos
Buenos días Francisco,
En primer lugar felicitarte por los post ya que me resultan muy instructivos.
Por otro lado me gustaría exponerte el caso de nuestra comunidad de vecinos:
Tenemos un problema con el uso abusivo del patio que hace el arrendatario del bar del bajo por los ruidos constantes con botellas y bidones de cerveza que perturban el descanso de los vecinos a cualquier hora, además de dejar la puerta trasera abierta en todo momento generando ruido y malos olores procedentes de la cocina.
En las escrituras del edificio no consta nada sobre ese patio. Por lo que hemos hablado con los dueños del local, que en su día fueron dueños de los terrenos donde se edificó el edificio y nos dicen que el patio es de su propiedad, he ido al registro a pedir la nota simple y efectivamente así es.
Mi duda es que entiendo que la superficie que ocupa el tejado nos pertenece y por otro lado nos llama la atención la fecha de la escritura que es del 10 de enero del 2013, cuando el edificio se construyo hace mas de 40 años.
No se si hay algo más que podamos hacer.
Muchas gracias de antemano
Hola Jon
Espero que entiendas que dar una respuesta sin ver la documentación es imposible, te recomiendo que acudáis con dicha documentación a un abogado.
Saludos
En mi caso compré una finca del banco la construi por mi misma sin un profesional, aunque aún no he terminado y el único papel que tengo es la escritura con el banco, no tengo los planos, que debería hacer yo en este caso, Porque me piden inscribirla en el Registro de propiedad pero no tengo planos
Hola Ana
No explicas quien te pide que inscribas, ni que (supongo que la obra) ni para que.
Tu finca es tuya y todo lo construido en ella también, distinto es las infracciones urbanísticas que hayas podido cometer al no obtener licencia.
Saludos
Buenas tardes Francisco, me parece interesantísimo el post. Me gustaría preguntarte una cuestión que me ha surgido al objeto de la teoría del titulo y el modo. Es decir si adquiero la propiedad con un modo y con un título entiendo que tiene la misma validez entre las partes que compre en contrato privado o en escritura pública. Me explico, el contrato privado obliga a las partes totalmente y es un título. Así que entiendo que si yo compro en documento privado soy tan dueño como si lo hago en escritura pública porque obliga a las partes y es un título válido, hablamos de título y modo no de título público y modo. Entonces , ¿ para qué escriturar si no voy a inscribir? Creo que el registro no admite documento privados, por eso hay que ir al notario antes pero si no vamos a inscribir para qué pagar por un documento público cuando el mismo contrato privado obliga igual a las partes?
No tiene ningún sentido a mi modo de ver. ¿ Puedo estar tranquila con el documento privado? Yo no quiero inscribir tampoco
Hola Ángela
Aquí tienes la respuesta en este mismo blog https://www.notariofranciscorosales.com/por-que-no-conviene-firmar-documento-privado-de-venta-de-viviendas/
Libre eres de hacer lo que prefieras.
Saludos
Buenos días Francisco
Cuanto razón tienes. Te expongo mi caso, para que los posible lectores queden sobre aviso.
Queremos vender una plaza de garaje que adquirimos hace 15 años a una inmobiliaria. La escritura no la pasamos en su día por el registro, pensando erroneamnete que este tramite lo habia realizado el notario.(Ignorancia) Ahora hemos pedido la nota simple en el registro, y esta plaza de garaje seguia constando a nombre de la inmobiliaria, y lo peor es que sobre ella hay dos embargos uno de la Agencia Tributaria y otro de la Comunidad de Madrid, por deudas de la inmobiliaria, no nuestras. Ya hemos inscrito en el registro la propiedad a nuestro nombre la plaza de garaje y hemos interpuesto sendos recursos de Terceria de dominio. Nos han comentado que pueden tardar dos o tres años en resolverse.
Le pregunto ¿hay forma de vender esta plaza de garaje con estas cargas, pactando con el comprador una venta diferida?. Hemos oido que se puede formalizar la compra venta ante notario, pero acordando con el comprador una venta diferida en un plazo de tiempo suficiente para que se resuelvan los recursos y levantar las cargas.
Un saludo
Hola Juan Carlos
Ningún problema hay en vender (lo de la venta diferida es un concepto inexistente) eso si, el comprador asume las cargas y riesgos derivados de los embargos, y probablemente quiera retener alguna cantidad
Saludos
Bnas noches quiero comentarle mi problema.
Tengo mi escrituras hace 6 años las cuales no las registres. Ahora la lleve a registras a instrumentos publicos me multaron pague la multa. Y pague para que me hicieran el registro. Me devolvieron la escritura porque resulta que en el terreno aparecen tres personas el cual estan por porcentaje la señora que me vendio la aparece el 44% la señora me hizo la escritura pero el norario quien hizo la escritura no puso que la señora me vendio su 44% resulta que tengo que hacer una aclaracion de escritura pero me quieren cobrar por dicho procedimiento. Que puedo hacer para que me exoneren de dicho pago. Ya que el error fue del quien hizo la escrituras
Quedo atenta a sus respuesta.
Hola Yesika
El notario actúa bajo su responsabilidad profesional, por lo que lo que has de hacer (si tienes razón, cosa que desconozco) es acudir a un abogado y reclamar judicialmente los daños y perjuicios causados.
Saludos
Hola, yo tengo una gran duda, mi padre tiene un terreno en el campo a medias con su hermano pero cada uno tiene su escritura y vallada su parcela etc pero no están pasada por el registro, mi padre quiere vender su parte, la pregunta es, podría registrar solo su parte para venderla a un comprador que quiere la parcela pero solo si esta registrada? Gracias ☺️
Hola Daniel.
Sinceramente no entiendo tu pregunta.
Puede vender esté o no inscrita su escritura, más lo que puede vender es lo escriturado, y no hay problema para que cada uno inscriba su escritura, aunque espero que entiendas que sin ver la documentación no puedo ser más preciso.
Saludos
Hola,
he leido atentamente su interesante post y, dado que soy uno de esos afortunados que hoy en día termina de pagar su hipoteca, me gustaría hacerle una pregunta para clarificar una duda que me ha surgido:
En uno de los párrafos pone «al no ser titulares registrales la posibilidad de embargo de dichos bienes era muy remota», y en otro «¿sólo para hipotecar o para que me embarguen o para evitar que el que venda vuelva a hacerlo sirve el Registro de la Propiedad?………….pues sinceramente para poco más».
En mi situación actual no necesito, ni pedir un crédito, ni hipotecar la casa. La casa se la compré a una promotora, por lo que entiendo que casi se podría asegurar que no incurro en el riesgo de que el anterior dueño vuelva a vender la vivienda a otra persona (a título anecdótico comentar que, a día de hoy esta promotora está incursa en un proceso concursal http://www.infocif.es/empresa/ventero-munoz-sa ).
Considerando estos aspectos y, teniendo en cuenta que no inscribir mi casa en el Registro de la Propiedad, en cierto modo, puede ser una protección contra un embargo (dios no lo quiera!, pero el futuro está por escribir), ¿obtendría alguna ventaja si realizara dicha inscripción ahora?
Entiendo que, si en algún momento tengo que pedir un crédito o hipotecar la casa, la inscripción registral es casi inmediata, ¿estoy en lo cierto?.
Muchas gracias, un saludo y … felices fiestas!
La respuesta es correcta, pero en su caso concreto le recomendaría encarecidamente la inscripción, pues con ella pueden embargarle a Ud la casa por deudas suyas, pero en este caso puede ser embargada por los acreedores del concursado y el riesgo es altísimo.
En derecho las cosas dependen muchísimo del punto de vista, como puede comprobar, y no es precisamente su caso el más adecuado para recomendar que una escritura se inscirba en en Registro de la Propiedad.
Un saludo
1993 agrego a mi finca 1503 M2. Realizamos contrato rural de compraventa. Indicando, nombre, concepto, precio, situación y 15 olivos en terreno. Inscribimos el contrato en Hacienda mod. 600 y mod, 903, se abona IBI. en 2014 el vecino manifiesta que 7 olivas son de su propiedad, falso.
Defender este pleito, cuesta un capital de más de 1000,00€, si le tapamos puerta de acceso a mi finca, que hacemos, ha contado hasta el SIPAC de la oliva. Ha intentado pincharme con un VIERGO. Que puedo hacer.
Hola Juan Francisco
Lo que hay que hacer es contactar con un abogado y defender tus derechos.
Saludos
Lo primero agradecerle su rápida respuesta.
Entonces, en el caso de promotoras en situación de procedimiento concursal (cosa que en estos momentos es más común de lo deseable), ¿los acreedores pueden embargar las viviendas que previamente ha vendido la promotora a los ciudadanos? ¿Esto es así tanto si aún se está pagando la hipoteca al banco como si ya se ha terminado de pagar?
De ser así el riesgo en que incurrimos los compradores de viviendas por el hecho de que la promotora entre en procedimiento concursal es altísimo, ya que los acreedores de la promotora pueden embargar nuestra vivienda tanto si estamos pagando la hipoteca como si ya la hemos terminado de pagar.
Le agradecería enormemente que me aclarase este aspecto, porque me genera una gran preocupación.
Gracias y un saludo.
Ante todo tranquilidad, tiene el derecho a promover una tercería de dominio si embargan el bien; simplemente se trata de una cuestión de equilibrio entre el riesgo de embargo del vendedor y del comprador.
La historia que relato es la de una vendedora muerta, por lo que las posibilidades de embargo son ridículas, cosa que no sucede en el caso que comentas.
Sea como sea el bien es tuyo, y puedes estar tranquilo, pero eso no lo saben los acreedores del vendedor ni el juez, por lo que eres tu quien debe demostrarlo (el problema es que evidentemente al no constar como dueño en el Registro es complicado que seas notificado del embargo.
Lo que tienes que tener en cuenta es que no sólo el banco cuyo préstamo está garantizado con la hipoteca puede ejecutar la finca; cualquier acreedor puede pedir el embargo de los bienes de sus deudores por cualquier deuda, por lo que el hecho de estar o no hipotecada la finca es irrelevante, de hecho la situación de concurso del titular registral de una finca se consigna en el Registro de la Propiedad.
En tu caso puedes estar tranquilo porque parece que hay acuerdo con los acreedores, aunque te recomendaría que inscribieras tu escritura, pero si tengo que confirmarte que la compra de un inmueble a una promotora no es una operación carente de riesgos (especialmente en el tiempo que media desde la compra, hasta que se termina la obra y entrega la finca).
El Registro de la Propiedad no es ningún enemigo, tiene sus ventajas e inconvenientes, y son los propios de que públicamente se sepa quien es el dueño de algo, pues de un lado se ve protegido de problemas ajenos si inscribe, pero de otro puede verse afectado por problemas ajenos si no lo hace.
Espero resolver tus dudas, y tranquilizarte, no dudes en consultar lo que no entiendas, aunque te recomiendo que inscribas tu escritura cuanto antes.
Un saludo
Buenas tardes disculpe que lo moleste mi papa tiene un problema con un terreno que mi abuelito le regalo cuando tenía 19 años a ora que falleció mi tía dise tener es escritura del terreno que mi abuelito le dio ami papa que solución ay xk mi papa aun no tenia escrituras
Hola Guadalupe
Pues la donación de inmuebles sin escritura pública es nula, por lo que no hay solución al tema, salvo que los herederos del abuelo consientan otra cosa.
Saludos
Buenas tardes mi madre falleció hace 3 meses y tenía contrato compra venta privado y ibi lo.pagabznombre constructor ya k este señor figura rejistro y no hay escrituras hechas.osea k yo decidido no habrir testamento ya k como hay muchos gastos en este piso no se k pasara un saludo espero respuesta
Hola Enry
Es difícil entenderte, más lo cierto es que los herederos de tu madre que acepten la herencia de forma expresa o tácita se subrogan en sus derechos y obligaciones, y ello cono independencia de abrir o no el testamento y de hacer o no la partición; obviamente cabe la posibilidad de renuncia.
Saludos
Muchas gracias. Me quedo tranquilo. En todo caso, durante los días de vacaciones haré todo el papeleo (certificado del banco de «deuda cero» -> notaría -> IAJD en hacienda -> inscripción en Registro de la Propiedad) para dejarlo zanjado de forma que no haya ocasión de «sorpresas».
Pero ya por curiosidad, unas dudas:
1) Cuando un comprador está pagando su hipoteca al banco ¿quien aparece como propietario en el Registro de la Propiedad? ¿El vendedor o el banco (entiendo que el comprador no aparece, porque en ese caso ya no habría que hacer la inscripción al cancelar la hipoteca)?
2) Independientemente de quien aparezca en el Registro de la Propiedad mientras se paga una hipoteca (vendedor o banco) ¿podrían llegar a embargar la vivienda los acreedores de cualquiera de los dos, o sólo del que aparezca en el Registro de la Propiedad?
3) Aunque ahora ya tengo claro que voy a ponerlo a mi nombre en el Registro de la Propiedad durante las vacaciones, si se diera el caso de alguien que hace los trámites [certificado del banco de «deuda cero» -> notaría -> IAJD en hacienda] pero no lo inscribe en el Registro de la Propiedad, juraría haber leido en alguna parte que, pasados 20 años es el Registro quien, de oficio, realiza la inscripción. Si esto es así, ¿como sabe el Registro a partir de qué momento empezar a contar esos 20 años?
Uff, la verdad es que una simple duda inicial se ha convertido en todo un abuso por mi parte.
Reitero mi más profundo agradecimiento, porque no es usual que un profesional ofrezca un asesoramiento de este nivel, a distancia, y de forma altruista.
Un saludo.
Respondiendo a tus preguntas, creo que deberías de leer una entrada de este mismo blog que titulo ¿qué es una hipoteca? y que quizá te aclare algo el tema (https://www.notariofranciscorosales.com/que-es-una-hipoteca/), este es el enlace, aunque respondo a tus preguntas:
1.- La finca es siempre del comprador y a su nombre se inscribe en el Registro de la Propiedad, dado que la hipoteca es una mer carga.
2.- Dado que la finca es del comprador, cualuier acreedor suyo puede embargarla, y no hay límite en el número o cuantía de embargos, lo que sucede es que de ejecutarse la hipoteca se extinguen los embargos.
3.- Es cierto que la hipoteca prescribe a los 20 años (en realidad para cancelar han de pasar 21, y cuidado que el plazo no es desde la hipoteca, sino desde el vencimiento) y la inscripción se realiza siempre a instancia de parte interesada.
No es ninguna molestia atenderte, y encantado de resolver tus dudas (en la medida de mis posibilidades) así que preguntas lo que quieras, aunque he preferido responderte telegráficamente porque quizá así lo entiendas todo más claramente en vez de hacer una disertación sobre el tema.
Un saludo
Hola de nuevo,
he leido el post «¿Qué es una hipoteca?». Muy interesante. La verdad es que en lo concerniente a las hipotecas, creemos que sabemos en que consisten, cuando como mucho «más o menos tenemos claro de qué va el tema», pero al final, y tras leer el post, uno se da cuenta de que lo que tenía es una mezcla de conceptos nada claros. Tras la lectura del post uno entiende de forma justificada por qué, de ejecutarse la hipoteca, te puedes quedar sin casa y debiéndole dinero al banco.
Y ahora, vuelvo a la carga con nuevos comentarios y dudas. Mantengo la numeración de las preguntas anteriores:
1.- Si desde que el comprador compra la casa la inscripción en el Registro de la Propiedad (en adelante RP) está a su nombre, entiendo que lo que se inscribe en el RP al cancelar la hipoteca es simplemente añadir algo que diga que ya no hay ninguna carga sobre la vivienda.
2.- Como desde que el comprador compra la vivienda, esta aparece en el RP a su nombre, entiendo que los acreedores del comprador se la pueden embargar (bueno, ellos no son competentes para embargarla, lo dictaminará un juez o quien corresponda, pero lo expreso así para simplificar). Lo que no entiendo -y es lo que suscitó mi segundo mensaje- es, si en el RP quien aparece como propietario es el comprador, ¿cómo es posible que la vivienda pueda ser embargada por los acreedores de la promotora en proceso concursal?.
2.1.- Tras la lectura del post «¿Qué es una hipoteca?» entiendo que lo que no es posible es que, hipotéticos acreedores del banco que concede el préstamo y con el que se tiene la hipoteca, puedan llegar a embargar la vivienda.
3.- Entiendo que, si el comprador no va a hacerlo de motu propio, (con seguridad me voy a expresar de forma incorrecta, pero espero que se entienda) al completarse los 20 años (es decir, cuando cumplen 21 años) del vencimiento de la hipoteca, la inscripción registral que dice que sobre esa vivienda hay una carga, es actualizada «de oficio» por el RP (o tal vez no se actualice nada y simplemente la inscripción de la carga quede sin validez), con lo que ya no aparecería dicha carga al emitir una nota simple. Y como supuesto: si alguien compra una vivienda cuando tiene 20 años, y el prestamo hipotecario es de 35 años:
3.1.- si no cancela la hipoteca con antelación, terminará de pagar a los 55 años, y si no va al RP a realizar la inscripción de la cancelación de la hipoteca, esta se hará «de oficio» cuando el comprador tenga 76 años.
3.2.- si al comprador le toca la lotería y cancela la hipoteca cuando tiene 23 años, y no va por el RP a inscribir dicha cancelación, ¿cuándo se realizará «de oficio» la inscripción?
Madre mía!, esto empieza a parecerse a un exámen.
Como en los anteriores comentarios, mi más profundo agradecimiento. Llegados a este punto, el agradecimiento ya no es sólo por su atención y sus respuestas, si no por su paciencia …..
Un saludo.
Jeje, no me molesta lo más mínimo aclarar las cosas, me gusta mi oficio y precisamente este es el objetivo del blog, aunque no se si me enrollo demasiado o no me explico bien, intentaré responder ese «examen» de la forma más comprensible.
1.- El registro de la propiedad se lleva por fincas, no por personas, y en él se inscriben en asientos sucesivos tanto el dominio como todos los derechos reales (por ejemplo la hipoteca), la primera pregunta es algo incorrecta, cada acto tiene un número sucesivo, y en el caso que indicas: primero se inscribe la hipoteca, luego el cambio de dueño, y finalmente la extinción de la hipoteca.
La extinción de la hipoteca es algo que no depende del dueño, pero respondiendo a tu pregunta: la cancelación de la hipoteca es un asiento con su número por el que se indica la extinción de un derecho que consta en otro asiento con número anterior.
2.- Si se inscribe el dominio a nombre de una persona, los acreedores del vendedor no pueden obtener el embargo (recuerda que en tu caso has comprado pero no inscrito y que ni el Registrador, ni los acreedores, ni el juez conocen esa compra) la quiebra es una excepción pues puede provocar la ineficacia de negocios jurídicos celebrados por el quebrado (en este caso el vendedor) antes de ser declarada dicha quiebra, pero son cosas que se dilucidan en juicio y oyendo a las partes, lo que sucede es que al no constar inscrita tu compra, absolutamente nadie sabe de ella.
2.1.- Los acreedores del banco hipotecante pueden embargar lo que tiene el banco (un derecho real sobre cosa ajena, la hipoteca) pero no la casa del deudor, de hecho lo que embargarían en la práctica sería el crédito, no la hipoteca, y en el embargo del crédito el deudor es notificado para que en vez de pagar a su acreedor, page al acreedor del acreedor.
No se si te he liado, pero lo cierto es que el acreedor del banco no puede embargar al comprador, pues dicho comprador nada le debe.
3.- Pocas cosas se hacen de oficio en el RP, la hipoteca está muerta, pero alguien tiene que pedir al registrador que la entierre; pasados los 21 años, lo único que sucede es que puede cancelarse sin el consentimiento del banco y sin necesidad de escritura, pero es necesaria una instancia dirigida al registrador (sea firmada ante el o con firma legitimada notarialmente) y pagar los gastos de la cancelación.
Insisto mucho que los 21 años se cuentan desde el vencimiento del préstamo y no desde su formalización.
3.1.- Te insisto que en el RP la cancelación no se hace de oficio, por lo que a los 76 años ese señor tendría que formular una instancia (cosa tampoco excesivamente complicada).
3.2 Insistes en lo mismo, pues ni el plazo se cuenta desde la formalización, ni desde el pago (este último porque no se conoce nada más que por el acreedor y el deudor) sino desde el vencimiento pactado, y no se cancela de oficio.
No te preocupes, planteas dudas muy habituales, espero habértelas podido responder y sobre todo que haya sido entendible.
Insistes mucho en la prescripción y esta sólo tiene dos ventajas: ahorras una escritura que cuesta poco más de 100 euros y que el Banco tenga que firmar; indiscutiblemente son ventajas, pero creo que para nada compensa mantener una apariencia de algo que no existe (evidentemente es una decisión personal).
Un placer atenderte y un saludo
Ahora sí! Ya me encaja todo.
Con este último comentario que ha hecho en respuesta a mi «examen» he comprendido, por una parte, ciertos aspectos básicos del funcionamiento de las inscripciones en el RP, y por otra, que toda la conversación anterior proviene de un error (fruto del desconocimiento) en una de mis frases del primer comentario que hice.
Respecto al error en la redacción de mi primer comentario, me refiero a la frase «… teniendo en cuenta que no inscribir mi casa en el Registro de la Propiedad ….¿obtendría alguna ventaja si realizara dicha inscripción ahora?». Leyéndola ahora que ya entiendo un poco las inscripciones en el RP, me doy cuenta de que, tal y como redacté esa frase parece que lo que quería decir es que en el RP la vivienda no está inscrita a mi nombre. Antes de tener las cosas claras creía que, mientras un comprador está «pagando la hipoteca» (expresión que, después de leer el post “¿Qué es una hipoteca?” veo que es otra expresión incorrecta ya que la hipoteca no se paga, lo que se paga es el crédito que te da el banco), la vivienda estaba inscrita a nombre del banco en el RP, y que era al terminar de pagar la hipoteca cuando el comprador podía ir al RP a inscribir la vivienda a su nombre; ahora veo que todo esto es erroneo.
Sin poder asegurarlo al 100% (porque no he ido al RP a comprobar que mi vivienda está inscrita a mi nombre y que también está inscrita la hipoteca asociada), supongo que cuando compré la casa (hace ya 10 o 12 años) todo se hizo correctamente y la vivienda se inscribió a mi nombre en el RP junto con la hipoteca.
Tras la lectura de los post y los comentarios que hemos intercambiado, los aspectos más relevantes que me han quedado claros son:
– Cuando una persona se compra una casa haciendo uso de una hipoteca:
1.- El banco da un crédito al comprador para que pague al vendedor la vivienda (curiosamente, el día de ir a firmar al notario y dar el cheque a la promotora, el comprador ya es propietario de la vivienda, y aún tiene todo el dinero del crédito en el banco).
2.- El comprador, por un lado es el propietario de la vivienda, y por otro tiene un crédito que devolver al banco que está garantizado con una hipoteca sobre la vivienda de la que ya es propietario.
3.- La hipoteca es una garantía sobre el pago de ese crédito, pero es algo «accesorio».
4.- Si el banco que ha dado el crédito al comprador y con el que este tiene la hipoteca tiene acreedores, estos podrían «hacerse con el banco», pero el único efecto para el comprador es que pasará de pagar a uno a pagar al otro, pero no pueden embargarle nada ni ejecutar la hipoteca mientras siga pagando el crédito.
5.- El capital pendiente del crédito será el que sea en cada instante (en función de las mensualidades pagadas y de las amortizaciones parciales realizadas) y, si un comprador tiene la desgracia de no poder pagar el crédito, ese capital pendiente seguirá siendo el mismo, y cuando se ejecute la garantía que el banco tiene como pago de ese crédito (es decir, la hipoteca), si la vivienda se vende por un valor menor, el comprador seguirá debiendo al banco la diferencia (todo esto contando con que no se haya firmado una dación en pago, que por otra parte, no ha sido algo común en este país).
– Cuando una persona se compra una casa, en el RP:
1.- Se inscribe la hipoteca. Entiendo que en esta inscripción se incluye el plazo de vigencia de dicha hipoteca (25, 30, 35 años, o los que sean).
2.- Se inscribe que la vivienda ahora es propiedad del comprador.
3.- A partir de que transcurran 20 años tras el vencimiento del plazo de vigencia de la hipoteca, el comprador puede -sin el consentimiento del banco y sin necesidad de escritura- dirigir una sencilla instancia al RP para que inscriban la cancelación de la hipoteca (el RP no lo hace de oficio).
4.- Justo después de cancelar la hipoteca (bien dejando que esta llegue al final, es decir a los 25, 30, 35 años o los que sean, bien en una fecha anterior si ha amortizado anticipadamente), si el comprador quiere, puede ir al RP con todo el «papeleo» hecho para que, sin dejar que transcurran esos 20 años desde la fecha en que termina la vigencia de la hipoteca, se inscriba la cancelación de la misma.
Y después de todo lo anterior (la aclaración de lo que escribí, y el resumen de los puntos que he aprendido), vuelvo a leer la frase del post que me generó la duda («al no ser titulares registrales la posibilidad de embargo de dichos bienes era muy remota») y entiendo que no es aplicable a mi caso porque, si cuando compré mi vivienda la gestoría hizo las cosas correctamente, yo sí debiera aparecer en el RP como titular registral de mi vivienda. Por lo que, no inscribir la cancelación de la hipoteca en el RP, lo único que me podría causar son perjuicios si en algún momento tengo que pedir un crédito.
Una última duda que me surge es, al terminar de pagar el crédito de la compra de la vivienda al banco ¿se cancela automaticamente la hipoteca? Supongo que la respuesta es que automaticamente no ocurre nada, y que el momento en que la hipoteca se cancela es cuando, después de terminar de pagar el crédito, comprador y representante del banco van al notario para que este «haga las escrituras» (estoy convencido de que esta expresión es incorrecta, pero servirá para entendernos) en las que ponga que el crédito está pagado y se cancela la hipoteca.
Una vez más, muchísimas gracias. Creo que ahora ya sí estamos terminando el hilo conversacional de este post (pero he comprobado que el blog «es una mina», y no descarto volver a bombardear con mis preguntas en otro post).
Un saludo.
Me alegro muchísimo de tus comentarios, pues veo que has entendido perfectamente todo lo que te he comentado, y cree que es un alivio, pues normalmente tengo la sensación de que no es así.
La última pregunta casi la aciertas, sólo tienes dos pequeñoes errores de concepto:
1.- Que pagada la hipoteca el préstamo se extingue y por su accesoriedad también la hipoteca que sólo subsiste formalmente (si quieres lee este post de este blog en el que explico los mitos y leyendas que hay sobre la cancelación de las hioptecas https://www.notariofranciscorosales.com/cancelacion-de-hipoteca-mitos-y-leyendas/)
2.- Sólo cancela el banco, no se necesita al deudor
Encantado de atenderte, a ti y a quien quiera, para eso escribo (aunque como lleve el blog personalmente respondo a medida que puedo conectarme).
Un saludo
Buenas tardes, queria preguntarle que pasos tenemos que dar para hacer escrituras de una casa que tiene 40 años,la hizo mi padre dentro de la misma parcela en la que tiene su casa en la que vive y queremos ponerla en orden antes que fallezca pues es muy mayor.
Hola Manuela
Aquí lo explico https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
Hola, voy a comprar una casa que no está inscrita en el registro de la propiedad y nunca lo estuvo, el notario me recomienda que lo inscriba primero el vendedor (que la registre el a su nombre y despues nosotros) entre otras cosas porque al ser una cada de 1a Inscripción, en un futuro puedo tener problemas si decido hipotecar la casa. Me comenta que muchos bancos no dan hipotecas a casas de 1a Inscripción. Estoy buscando por Internet pero no veo nada de esto. Es correcto?
Hola Pilar
¿No crees que si en persona un Notario te dice algo, buscar por internet es correr el riesgo de leer lo que quieres leer y no lo que debes de leer?
Sin ver la documentación, nada puedo añadir a lo que dice un compañero que si la ha visto (más la información que te ha dado es correctísima)
Saludos
Muy buenas noches (ya casi víspera de Nochebuena).
De nuevo, muchas gracias.
Ya leí el post «Cancelación de hipoteca mitos y leyendas» y sus comentarios; muy ilustrativo. Por ahora ya no me quedan más dudas asociadas a créditos hipotecarios y su cancelación pero, como decía en mi anterior mensaje, es muy probable que la lectura de otros post generen otas nuevas.
Como habrá podido comprobar, suelo ser tenaz a la hora de aclarar las dudas que me puedan surgir, sea cual sea el ámbito de las mismas (tanto si se trata de la cancelación de una hipoteca, como si es sobre el ajuste de la suspensión de una bicicleta). En este caso, disfrutar de primera mano y de forma personalizada de las respuestas de un profesional, no tiene precio (como decía cierto spot publicitario).
Un saludo y Felices Fiestas!
También te que pases una Feliz Navidad.
Me alegro de haber podido despejar tus dudas, de hecho eso es lo que trato de conseguir en este blog, sin embargo lo que tu llamas tenacidad, yo lo considero prudencia y pasión jurídica, no dudes que esa actitud es la más acertada, pues el máximo beneficiado por preguntar es quien tiene dudas.
Gracias por tu aprecio, recibe un abrazo compi
Muy interesante sus indicaciones. Pero yo estoy buscando información en otro sentido.
En una comunidad de propietarios se ha vendido uno de los pisos y el nuevo propietario no ha pagado ninguna de las cuotas ( desde abril). Hemos pedido una nota simple en el registro , para asegurarnos del propietario del piso, de cara a proceder a reclamar la deuda con la comunidad y resulta que el nuevo propietario no ha inscrito su compra en el RP. Por lo tanto , no tenemos documento que acredite a quien debemos reclamarle la deuda de la comunidad.
En este caso la no inscripción en el RP ampara a un moroso.
¿Puede obtenerse el datos del verdadero propietario de un piso por otra via, por ejemplo del catastro? o ¿ Puede consultarse en la notaría sobre el acto de venta que se realizó?
Felicidades por su blog. Un saludo
Gracias a ti por colaborar.
Efectivamente la falta de inscripción es un grave problema para los acreedores, y hay muchos acreedores.
Lo cierto es que el protocolo notarial es secreto, pero en Catastro pueden tener una valiosa información.
De todas formas te recuerdo que según el artículo 9.i de la Ley de propiedad horizontal impone la siguiente obligación al transmitente y fija las consecuencias de la falta de comunicación:
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria
Muy agradecido por su respuesta. Solicitaremos al anterior propietario la información de la transmisión en base a este artículo que señala.
Buscando información he descubierto este interesante blog y antes de nada, felicitar no sólo por los artículos sino por el interés a las dudas, cosa que no suele ser habitual en webs del tema.
Si no le importa, me gustaría consultarle por si, por experiencia, se ha encontrado con lo que es mi duda:
En un certificado de historial de una propiedad pedido a raíz de un conflicto vecinal, una de las fincas tiene 3 inscripciones, pero la segunda de ellas está en blanco, sin anotaciones y en la tercera hay registrada la compra a los actuales propietarios por parte del dueño de la primera inscripción.
¿A qué podría deberse esa segunda inscripción en blanco?
Un saludo y de nuevo, excelente punto de información.
Siento comentarte que esa segunda inscripción en blanco me resulta completamente inconcebible, pues no hay inscripciones sin contenido, le recomiendo que pregunte en el Registro de la Propiedad, pero la única explicación lógica que se me ocurre es que se trate de una hipoteca que haya sido cancelada tras la tercera inscripción, o que al formular la solicitud haya cometido algún error.
Un saludo y le ruego que me tenga informado de los motivos (de todas formas intentaré informarme en mi Registro de la Propiedad, por si hay alguna explicación razonable)
Buenas tardes a todos.
Hola Jose Antonio, por petición de don Francisco escribo este comentario. Trabajo en un Registro de la Propiedad y quizás pueda aclarar por qué en una certificación literal una inscripción puede estar en blanco.
La expedición de publicidad, y más en una certificación literal, está sujeta a un control, tanto por la ley Hipotecaria como por la Ley de Protección de Datos. Así la primera excluye explicitamente la publicidad de asientos NO vigentes o cancelados.
En el caso de una segunda inscripción MUY PROBABLEMENTE fuera una inscripción de liberación de responsabilidad hipotecaria en una distribución de hipoteca. Al ser este un asiento negativo, ya cancelado, no procede certificar de él.
En todo caso te recomiendo que te dirijas al Registro y se lo comentes y muy probablemente te dirán, de palabra, que la inscripción NO está vigente.
Espero haber sido de ayuda. Un abrazo
Ostinus muchísimas gracias por tus aportaciones, sabes que aquí tienes tu casa
Gracias a ambos. Como bien me indicáis me acercaré a informarme un poco más y os comentaré lo que me indiquen.
Me gustaría preguntaros, por curiosidad, ya que Ostinus hace alusión a Protección de datos, si es normal que aparezcan los datos hipotecarios completos en un certificado de una finca (precio, plazos, intereses…) y en cambio de una pagada (entiendo) al contado o por cheque no haya dato de ningún importe (vamos, dato omitido y en blanco).
Gracias y os informaré por si en el futuro alguien tiene la misma duda.
Gracias a ti José Antonio.
No siendo especialista en la Ley de Protección de datos, si te comento que me parece sensato, pues el objeto del Registro de la Propiedad es dar publicidad al dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles, y proteger a terceros. Si piensas en el tercero, de tener la finca una carga le es muy importante saber las condiciones de dicha carga (pues las condiciones de la carga van a afectarle), mientrass que la forma en la que el dueño pagó no le afecta para nada.
Un saludo
En primer lugar, felicidades por el blog.
Me gustaría comentar y, si es posible, que me aclarase la situación en que se encuentran unos familiares:
Como consecuencia de desavenencias familiares la suegra de una prima era atendida por una sobrina suya. No se sabe en qué circunstanicas esta sobrina consiguió que la suegra de mi prima le vendiera en escritura pública (ya sigo que desconozco los detalles) la casa en que habitaba.
Posteriormente, se arreglaron las desavenencias con el esposo de mi prima y, sospechando éste alguna, vamos a decir «jugarreta», por parte de la citada sobrina, consiguió a su vez que su madre le vendiera en escritura pública la citada casa (la suegra de mi prima era una mujer con sus facultades disminuidas aunque no estaba incapacitada) e inscribió la escritura en el Registro, no constando la venta anterior (la de la sobrina) en el mismo.
Han pasado doce años desde esa inscripción, falleció la suegra de mi prima y mis primos pueden demostrar la posesión de la vivienda durante esos doce años.
La pregunta es: ¿Tiene posibilidad de prosperor la tercería de dominio que puede interponer la sobrina teniendo en cuenta que posee un documento público con fecha anterior sobre el dominio de la vivienda aunque no se haya procedido a la inscripción registral y sí se haya producido la usucapio a favor de mis primos?.
Muchas gracias y reitero mis felicitaciones.
Lo sorprendente es esta segunda venta.
En principio el artículo 1743 del Código Civil y 34 de la Ley Hipotecaria, protegen al que antes acceda al Registro de la Propiedad con independencia de la fecha del título, pero siempre que haya buena fe, y aunque la buena fe se presume, en un ámbito como el que cuentas, es algo sorprendente la historia, y sinceramente no puedo decir que diría un Juez ante algo tan relativo como la buena fe.
Un saludo
Hola Salvador y don Francisco
Ya que me he puesto a contestar un comentario anterior…. 😉
Es perfectamente posible que acudas al Juzgado a litigar en una tercería de mejor derecho. Y yo de ti correría… me consta que quieren acabar con ese procedimiento (la última reforma de la Ley Hipotecaria lo planteaba aunque creo que han dado marcha atrás).
En cuanto a la buena fe la tiene que determinar el Juez… si bien lo más probable es que haya que demostrar la mala de la segunda transmisión.
«Los asientos practicados quedan bajo la Salvaguarda de los Tribunales» que en castellano llano viene a decir que lo inscrito puede ser rectificado por el Juez.
Un saludo
Hola, después de haber leído muchísimo artículos, leyes… y consultas a abogados que me están arruinando, amén de disgustos hoy me encuentro este blog y explico mi problema: heredamos dos pisos dentro de un edificio que fue de la misma familia. En las escrituras constan 1º d y 1º iz, también en el catastro y en el Ayuntamiento , donde desde 1950 donde pagaban sus servicios independientemente. El caso es que sin saber que tenían un único registro vendimos uno, pasó por Notaría y Registro y nadie nos advirtió del problema que surgió al cabo de un año cuando decidimos no pagar la contribución de los dos. Es entonces cuando empieza nuestra andadura al notar que en algún punto se inscribieron los dos pisos al comprador y éste nos pone palos en las ruedas para deshacer el entuerto. No entiendo de quien es la responsabilidad , pero creo que notaría y registro pasaron muy por encima de la lectura de las escrituras anteriores y aunque consta que solo hemos vendido el 1º iz y que la división fué hecha en 1950 seguimos así 10 años, dando palos al agua. Agradecería cualquier indicación a seguir.
Lamentablemente dudo mucho que la respuesta que te de vaya a ser de tu agrado Teresa, pero creo que es mejor decir la verdad que crear falsas ilusiones (aunque es posible que no te haya leído bien el supuesto de hecho que me planteas).
Vaya por delante que no dudo de tu palabra (entre otras cosas porque nada ganas mintiendo) pero en el mundo del derecho además de las leyes, son necesarias pruebas, y todas las existentes juegan en tu contra (salvo que el comprador confiese lo contrario -y parece que no está muy por la labor-).
Comentas que no sabías que ambos pisos estaban registrados como uno, pero lo cierto es que así constaba en la escritura que tu tenías en tu poder, y siempre se te podrá decir que pudiste leerla, es más, estando en tu poder, eras la única persona que podía leerla (no comprendo muy bien eso de aparecer dos pisos en escritura y uno en Registro, aunque es perfectamente posible).
Cuando vendiste el Notario te leyó la escritura, te preguntó si la habías entendido y prestaste tu consentimiento; resulta muy difícil de probar que no entendías lo que firmabas (máxime cuando el debate no se centra en una disposición más o menos farragosa de una escritura, sino en el bien que estas vendiendo).
El registro inscribió lo que decía la escritura, pero es que la escritura decía lo que tu y el comprador acordasteis, se te leyó, se te explicó y lo consentiste (de hecho el comprador seguramente afirmará que así sucedió).
Comprendo perfectamente que muchos ciudadanos no entienden bien lo que les explico, y día a día me esfuerzo en intentar ser claro (un ejemplo es este blog) pero si hablo castellano, si pregunto si me han entendido, si les pido que pregunten lo que no entiendan, si les pregunto si están conformes ¿Qué puedo hacer?.
Lamentablemente la única forma de resolver el tema es o convencer al comprador para que reconozca el error, o acudir a un abogado, para iniciar un procedimiento judicial, en el que no te engaño, tienes pocas opciones (al menos con los datos que me das).
Te deseo la mejor de las suertes, y en todo caso te pido disculpas si te ofenden mis palabras, pero creo que es más adecuado decirte lo que pienso y lo que creo que es verdad en vez de crear falsas expectativas y prolongar la agonía (sea como fuere el problema es de tal entidad que este blog se queda corto para resolverlo).
Un saludo
Hola, muchas gracias por contestar y no se me siento ofendida, mas bien me gustaría explicar que todo es como díje.La cuestión es que en las escrituras constan dos pisos y en la de venta se vende solo uno y lo dice claro: se vende el 1º iz.
Y aunque parezca raro y lo es, los dos pisos existen como tal desde 1950.Cuando se vendió el izq el derecha estaba alquilado, en algún lado constaría también y como ya apunté catastro y Ayuntamiento también lo certifican.
Ya veo que es un camino dificil y poco creíble, pero el caso es real y demostrable. Yo creo que el fallo está o en la notaría o en el registro. Alguien debió de leer, aparte de mí , las escrituras.
Lo comento mas como un caso que se dió, para que todos lo tengamos en cuenta en futuras ocasiones. Acudimos al juzgado y ya el juez nos dió la razón reconociendo muestra propiedad.
Pero todo ello con bastantes disgustos, gastos y ninguna reparación por parte de quien cometió el error.
Muchas gracias, seguiré leyendo para aprender. Un saludo
Lo que no puedo entender es cómo es posible que vendiendo un piso se inscribieran dos ventas, y desde luego cómo el juez no fijó responsabilidades, pues es obvio que alguien ha cometido un error, y si eso sucede así el responsable debe de indemnizar daños y perjuicios (estoy completamente de acuerdo contigo), aunque como comprenderás no tengo los mismos elementos de juicio que el juez, ni he visto documentación alguna, por lo que es muy aventurado por mi parte indicar quien es el responsable.
Sea como sea, por lo menos me alegro que al final se acabara arreglando tu problema y que el daño producido haya sido menor (aunque para nada me alegro ni del calvario que has tenido que pasas, ni mucho menos de esa falta de reparación de todos los daños).
Un saludo
Así pienso, lo de pedir responsabilidades aún sigue pendiente, aunque me dicen que con la Notaría y el Registro lo llevo dificil . La notaria en su momento me reconoce el error de quien lo hizo, pero… El trabajo me llevó años de pelea, de hacer que lo entendiesen abogados y estudio y presentación por mi parte, no sabiendo de leyes pero sí de lógica y evidencias.
Muchas gracias por la atención. Teresa
Perdón por mi atrevimiento e insistencia, una pregunta: Si el piso que se vendió estuviese alquilado, podría no advertirlo el Notario ni el Registrador?. Es que creo que siguiendo en la misma linea, no se advirtió que eran dos pisos. C
Si en la escritura se indicaba que estaba alquilado, lo cierto es que el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto, y o se le notifica o comparece para renunciar a dicho derecho.
No es que el Notario o el Registrador lo detectaran, es que igual que cuando te leyeron la escritura pudiste detectar que vendías dos pisos y no uno, el arrendatario también lo hubiera detectado y manifestado.
Sinceramente el cúmulo de despropósitos que se dan en tu caso es lamentable, aunque insisto en que por lo menos me alegro que al final el peor problema se haya resuelto.
Un saludo
Quiero comprar un piso que está inscrito en el Registro, sin cargas,y su dueña es una señora fallecida.
La persona que lo quiere vender es una hermana de la fallecida que se ha hecho heredera pero que no lo ha inscrito.
Pienso que debería haber una doble inscripción en le Registro: de la fallecida a su hermana y de la hermana a mí.
¿Es necesario la inscripción en el Registro de la hermana?
¿Se podría eliminar la intermedia y pasar de la fallecida a mí?
¿Puede el notario solicitar el día de la firma la situación del piso al Registro?
Una vez firmada la escritura,¿ puede comunicar el notario mi titularidad telemáticamente?
¿Puede tener algún problema este cambio de titularidad al no vivir la dueña?
Muchas preguntas, aunque todas tienen una única respuesta.
Lo importante es comprobar que verdaderamente se ha hecho la herencia, pero evidentemente el principio de tracto sucesivo que rige el Registro de la Propiedad obliga a inscribir primero a nombre de la vendedora (con los consiguientes gastos) para luego inscribir a nombre tuyo.
Por supuesto que el Notario debe de pedir el día de la firma información Registral, es más, debe de pedir la copia de la escritura herencia (aunque obviamente la calificación de dicha escritura compete al Registrador y la responsabilidad al Notario que lo firmó).
También puede comunicar telemáticamente tu compra, aunque hasta que no se inscriba la herencia previa sólo tendrás la prioridad del asiento de presentación; lo más adecuado es que la señora que vende proceda cuanto antes a presentar su escritura, para mayor tranquilidad (pues así si esa escritura tiene algún defecto, siempre podrá arreglarse antes de firmar tu, y por tanto estarás más tranquilo y seguro).
Un saludo
Hola,
Me encuentro yo ahora en la misma situación que Andrés. Pero en mi caso, el Registro de la Propiedad le ha dicho al de la inmobiliaria (siempre según él, claro) que no es necesario registrar la aceptación de herencia. ¿Es eso verdad?
Gracias.
Hola Pepa.
No puedo ver los comentarios anteriores, pero sin inscribir el título anterior es imposible inscribir el tuyo, eso se llama tracto sucesivo, y lo que dices es imposible (otra cosa es el tracto abreviado, más dudo que alguien que no sepa derecho hipotecario entienda ese concepto)
Saludos
Qué raro que no puedas ver los comentarios anteriores en tu propio blog… Son los que copio a continuación:
Andres 26/01/2015 at 11:11 am Responder
Quiero comprar un piso que está inscrito en el Registro, sin cargas,y su dueña es una señora fallecida.
La persona que lo quiere vender es una hermana de la fallecida que se ha hecho heredera pero que no lo ha inscrito.
Pienso que debería haber una doble inscripción en le Registro: de la fallecida a su hermana y de la hermana a mí.
¿Es necesario la inscripción en el Registro de la hermana?
¿Se podría eliminar la intermedia y pasar de la fallecida a mí?
¿Puede el notario solicitar el día de la firma la situación del piso al Registro?
Una vez firmada la escritura,¿ puede comunicar el notario mi titularidad telemáticamente?
¿Puede tener algún problema este cambio de titularidad al no vivir la dueña?
Francisco Rosales 26/01/2015 at 11:18 am Responder
Muchas preguntas, aunque todas tienen una única respuesta.
Lo importante es comprobar que verdaderamente se ha hecho la herencia, pero evidentemente el principio de tracto sucesivo que rige el Registro de la Propiedad obliga a inscribir primero a nombre de la vendedora (con los consiguientes gastos) para luego inscribir a nombre tuyo.
Por supuesto que el Notario debe de pedir el día de la firma información Registral, es más, debe de pedir la copia de la escritura herencia (aunque obviamente la calificación de dicha escritura compete al Registrador y la responsabilidad al Notario que lo firmó).
También puede comunicar telemáticamente tu compra, aunque hasta que no se inscriba la herencia previa sólo tendrás la prioridad del asiento de presentación; lo más adecuado es que la señora que vende proceda cuanto antes a presentar su escritura, para mayor tranquilidad (pues así si esa escritura tiene algún defecto, siempre podrá arreglarse antes de firmar tu, y por tanto estarás más tranquilo y seguro).
Un saludo
Quizá en mi caso sea diferente por tratarse de una albacea testamentaria? A mí tampoco me parece lógico que puedan venderme un piso que todavía consta en el Registro de la Propiedad a nombre de la anterior propietaria, ahora fallecida. Pero, todo y que al principio creyeron que debían registrar la aceptación de herencia, el Registro de la población correspondiente no lo ha considerado necesario. He pedido al de la inmobiliaria (que se encarga de los trámites) que solicite semejante afirmación por escrito en el Registro ese pues no se puede ir por la vida con algo dicho de palabra.
¿Qué pasaría si, a pesar de todo, en el Registro y el notario que ha de escriturar, les pareciera procedente hacerlo sin registrar la aceptación de herencia?
Gracias.
Internamente los comentarios salen por riguroso orden de fechas y aunque es posible, supongo que entenderás que buscar entre 6340 comentarios cual es el que tu indicas es algo titánico.
El caso no es diferente, sino exactamente el mismo (entiendo que hablas desde Cataluña, pues en derecho común el albacea no puede vender), una cosa es hacer la escritura de herencia y venta en un mismo documento, y otra es hacer la venta sin herencia; lo mismo sucede en el Registro donde puede en un asiento reflejarse herencia y venta, pero no venta sin herencia (ese es el tracto abreviado al que me refiero, y arancelariamente cuesta igual que dos asientos o dos escrituras).
En cuanto a qué pasaría, entenderás que sin ver documentos, ni siquiera puedo decirte que hay que hacer; pero lo que si que no puedo es responder de actos ajenos, el Notario y el Registrador, trabajan bajo su responsabilidad, aunque insisto en lo más que limitado que es un blog para resolver un asunto jurídico en base a un comentario.
Saludos
Hola, gracias.
En cuanto a que un albacea no puede vender, es lo que veo en todas partes. Pero si la testadora ha designado específicamente una albacea para que, entre otras cosas, venda su vivienda y reparta lo obteniso, el hecho de que no pueda vender sería una contradicción, ¿no?
Pues en siete destinos y diecinueve años de ejercicio profesional no lo he visto jamás
¡Caramba! Pues a saber en qué lío me quieren meter entonces…
Gracias igualmente por su ayuda.
Muchas gracias por su contestación y por la rapidez con la que me ha atendido.
Un saludo.
Hola Recientemente una inmobiliaria me ha ofrecido una vivienda. La vivienda me gusto y al salir comenté a la trabajadora de la inmobiliaria que desearía saber si tiene cargas. Se me indicó que en el registro de la propiedad aparece el solar (a nombre del vendedor), pero no la vivienda construida pues el vendedor no realizó en su momento la declaración de obra nueva ni la división horizontal. Al parecer es la vivienda habitual del vendedor que está atravesando problemas económicos.
Me gustaría saber si:
1. Se puede solicitar una hipoteca (en este caso supongo que por el solar).
2. Si comprar esta vivienda puede traerme problemas, debido a los problemas económicos que está atravesando el vendedor. Es decir, si puede haber apuntes registrales de embargo pendientes de anotar sobre la vivienda una vez que está se escriture.
3. Si puede darse que el vendedor haya vendido el bien a otra persona, u otros problemas…
Muchas gracias
Hola Antonio, el derecho se habla de inmuebles más que de otra cosa, por lo que el hecho de estar o no declarada la obra nueva no tiene especial importancia, aunque obviamente tengo que matizar algunas cosas.
1.- A tu primera pregunta tengo que decirte que un solar es tan hipotecable como la vivienda, y que además en la hipoteca se pacta que esta se extienda a las nuevas construcciones, por lo que puedes perfectamente hipotecar el solar.
No te llames al engaño, pues en la práctica, es difícil que un banco conceda una hipoteca sobre un solar (dado su escaso valor) y si en el mismo está hecha la edificación, exigirá que se declare la obra nueva (pues en caso contrario si llegara a ejecutar la hipoteca tendría el banco que soportar los costes de esa obra nueva).
2.- La segunda pregunta no tiene nada que ver con el hecho de que haya un solar o una casa.
Sin embargo puedes estar tranquilo pues el Notario (salvo que tu renuncies, y por supuesto que te recomiendo que no lo hagas) pide nota simple antes de la firma (además esa nota obliga al Registrador a informar al Notario durante los diez días siguientes a su expedición), con esa nota simple puedes comprobar al tiempo de la firma que no hay cargas. Además el mismo día (salvo renuncia, e insisto que no lo hagas) lo comunica al Registro de la Propiedad, por lo que tienes 60 días para inscribir y el registro queda cerrado a posibles cargas posteriores.
3.- Nuevamente la tercera pregunta está relacionada con la segunda por lo que creo que te he respondido (aunque por supuesto pregunta lo que no entiendas).
Si tengo que recomendarte encarecidamente que insistas en que la declaración de obra nueva no es problema tuyo, sino del vendedor y que pidas que éste la realice, pues en otro caso no es que vayas a tener un problema, pero si a correr con unos gastos que creo que no te corresponden (aunque evidentemente todo ello puede formar parte del acuerdo).
Un saludo
Muchísimas gracias por la aclaración; son de gran ayuda las explicaciones de un profesional del sector.
Puedo recuperar un terreno que vendi hace 40 años en un contrato privado a un promotor actualmente desaparecido, dicho terreno no ha sido escriturado ni inscristo en el registro, los tributos van a mi nombre, puedo recuperarlo por usucapion
No es que puedas, sino que incluso es posible que no haya existido transmisión de dominio (aunque para hacer tal afirmación habría que ver el documento privado, e incluso el comportamiento que tuvisteis tu y el comprador).
Te recomiendo que vayas a un abogado y te asesores mejor.
Un saludo
Hola buenas,
En mi caso tengo que pedir la ayuda de alquiler de la comunidad de Madrid, pero el dueño de la casa no la tiene registrada de modo que no puedo pedir la nota simple del registro de la propiedad, y la verdad no se que tengo que hacer y ni a que recurer. Dicho eso que puedo hacer al respecto
Gracias
Hola Sara.
Desconozco la normativa de Madrid en materia de ayudas al alquiler, y por tanto si lo que pide esa Comunidad Autónoma es la inscripción en el Registro de la Propiedad o la justificación del dominio del arrendador, aunque en principio la ayuda es al arrendatario, y por tanto debería de basarse en la situación de este y no en la situación del arrendador o la situación jurídica de la finca.
Puede que presentando la escritura del arrendador o el documento privado de compra por parte de este (debidamente liquidado) sea suficiente, pues lo lógico es que compruebe que el arrendamiento es real, y por tanto que el arrendador es dueño, pero cabe demostrar el dominio de muchas formas.
En todo caso, dado que desconozco dicha normativa, y que además se trata de normativa administrativa en la que lo burocrático y político impera sobre lo jurídico, te ruego que te tomes mi comentario como una reflexión u orientación, pero para nada como una respuesta con fundamento.
Un saludo
Buenas noches,
Como veo que es tan amable de resolver dudas de los lectores de su blog, le comento la mía a ver si es posible aclararme un poco.
Es sobre una herencia y su posterior inscripción en el registro, aunque existen varios bienes le expongo los datos del que me interesa:
El bien es rustico, y linda en unas de sus partes con el dominio publico de costas. El caso es que me dicen en la notaria, que es desde donde se han encargado de realizar este tramite( por cierto después de que haya pasado un año que firmamos la herencia), que el registro de la propiedad no puede inscribir la finca con los datos de la escritura porque no coinciden.
¿Que puedo hacer?
Por otra parte en el catastro si que esta todo acorde a las escrituras, ¿podría no inscribirlo sin mas? Entonces podría tener problemas comentados aquí sobre una segunda venta, bastante improbable supongo porque ese terreno se pierde el rastro en mi bisabuelo, y lo heredo de mi abuela, hija única que heredo todo de mi bisabuelo.
Por otra parte, y espero no abusar, si es así ya buscare por otro lado y perdón si no era el lugar indicado para preguntar.
Le expongo otra duda:
En esta misma escritura se hace mención a 5 fincas numeradas del 1 al 5, pero en las adjudicaciones a cada uno de los herederos la partición se dice : «con los números 1),2),3) y 4)» sin aparecer el 5), esto lo detecte después de firmar. (Soy una persona joven y no tengo mucha experiencia en estos temas) El caso es que pregunte en la notaria y me dijeron que al inscribirlo se solucionaría sin problemas ¿Es esto es correcto? en caso de no ser correcto. ¿Que problemas podría ocasionarme?. Y por ultimo si no es correcto ¿Cómo lo soluciono?
Hola Jesús.
Encantado de responderte, e intentaré ayudarte, aunque tienes que comprender que no hago milagros y es imposible que te diga algo en relación a una escritura y una nota de calificación que no he visto, por lo que las respuestas tienen que ser un poco genéricas.
Desde luego lo que me cuentas de una escritura que tarda un año en inscribirse es poco habitual, lo que te recomiendo es que acudas a la Notaría y preguntes cual es el problema, y la forma de resolverlo.
Si te puedo indicar que hay límites importantes en lo relativo a las zonas marítimo terrestres, y que la finca puede estar afectada por alguna de las limitaciones que establece la ley de costas, pero poco más puedo añadirte, salvo que si hay un error en la descripción de la finca, habrá que corregir el error y que quizá para ello sea necesario que vayan las partes (lo que si que no puedo indicarte es quién es el causante del error).
La segunda duda es más fácil de responder, pues resulta obvio, y no es necesario ser ningún experto que si se describen cinco fincas, hay que adjudicar cinco y no cuatro.
Nuevamente lo que debes es acudir a la Notaría y preguntar, pues me es imposible hablar de documentos que no he visto y de hechos en los que no he intervenido.
En todo caso, te llamo a la calma, pues todos nos equivocamos y probablemente sean errores pequeños y fáciles de resolver (al menos a mi es lo que me suele pasar) lo que no es muy de mi agrado, es el tiempo que se está tardando en resolver el tema; pues suele ser frecuente que un pequeño error fácilmente subsanable, si se deja pasar mucho tiempo acabe convirtiéndose en un problema mayor (piensa por ejemplo que para arreglar el error tengan que volver a ir a la Notaría todas las partes y alguna fallezca).
Un saludo
Hola Francisco,
Entiendo que es difícil sin tener la documentación contestar, pero con lo que me ha dicho es mas que suficiente para tener una idea, ademas prácticamente todo lo que me ha dicho es lo que yo pensaba, el caso es que quería confirmarlo, porque realmente tampoco yo dispongo de toda la documentación completa.
Espero poder convencer a mi familia para que todo esto lo gestione una gestoria o abogado especialista, porque si no el tiempo, la complejidad, volverán hacer que nos equivoquemos, o peores cosas.
En fin un placer y muchas gracias por sus aclaradoras respuestas.
buenas tarde, me gustaría que me intentase resolver una duda sobre un caso
el caso es sobre una vivienda heredada por varios hermanos, de los cuales 1 de ellos esta viviendo en el inmueble desde el fallecimiento de los padres.
existe una escritura notarial en la que constan los titulares a partes iguales, que tiene la hermana que vive en el piso, pero no se dispone de copia de la misma por los demás titulares, y no consta en el registro de la propiedad.
por otro lado se pide nota simple catastral y figura como 100% propiedad la hermana que vive en la casa.
la pregunta es a efectos legales, quien ostenta la propiedad de ese inmueble? que ocurre si no se aporta la escritura o esta se extravía?
uno de los titulares del inmueble ha fallecido recientemente y su parte lógicamente debería ser heredada por sus hijo. que se debería hacer en este caso?
muchas gracias.
Lo más correcto sería proceder a reclamar copia de dicha escritura e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
La propiedad la determina la escritura, pues el catastro sólo es un registro de carácter fiscal, y puedes estar tranquilo dado que quienes son titulares según el Registro de la Propiedad son personas fallecidas (por lo que no pueden vender).
Los hijos del fallecido lo que deben es practicar la partición de la herencia de su padre (aunque no tienen obligación legal de hacerlo).
En el fondo el problema que cuentas es más aparente que real, simplemente ni catastro ni registro dicen la verdad, pero no es grave (aunque insisto que por seguridad solicitéis copia de la escritura -tranquila el Notario siempre tiene el original, aunque si no sabes la fecha es imposible encontrarlo) por eso aprovechad ahora y pedid cada uno vuestra copia para tener claro cuales son los hechos, pues a medida que avanza el tiempo será más difícil saber la verdadera historia.
Un saludo
gracias por la respuesta, aunque hay algo que no me queda del todo claro. en el registro de la propiedad no encuentran el inmueble (hemos aportado referencia catastral, nota simple) por lo que entendemos que no esta ni ha estado nunca registrada la escritura (cuyos titulares en este caso son 1 fallecido, y 4 vivos). la duda es que pasaría si no aparece la escritura. quien ostentaría entonces la propiedad? gracias
En ese caso estamos hablando de una finca sin inmatricular, y tengo que reiterar mi recomendación de que cada heredero obtenga su copia, amén de que promuevan un acta de notoriedad para obtener la inmatriculación (en otro caso se corren riesgos en el caso de que uno de los herederos actúe unilateralmente -aunque aún así habría soluciones)
Un saludo
Muchas gracias Francisco. cuando dice soluciones, cuales podrían ser? nuevamente agradecido
Ante todo la inmatriculación no protege al que accede por primera vez al registro de los defectos de su título, pues el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo protege al que adquiere del titular registral, y sólo de buena fe (aunque presume la buena fe) y además el artículo 207 suspende esta protección al tercero (que no a la parte) durante dos años.
En todo caso es más acertado evitar llegar a esa situación, un saludo
Buenas tardes Francisco. Gracias x la gran ayuda que presta. Mi caso es el siguiente. He sido demandado x impago de pensión y debo 3500e. No he podido pagar xq carezco de trabajo y subsidio. El fiscal por un lado y por otro en ejecución forzosa ordenan embargo mis bienes. Poseo con mi madre 2 propiedades NO INSCRITAS por falta de liquidez para hacerlo. En una es la que vive mi hijita con su madre y la otra la que ocupa mi madre a la cual no se puso cómo usufructuaria xq ni caimos en hacerlo ni pensamos q algo así pudiera suceder.¿serían embargables esas propiedades no inscritas?. Gracias. Un saludo
Hola Pedro.
La respuesta es algo confusa, pero todo bien del que seas propietario es embargable, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que sucede es que no estando inscrito, el embargo se complica extraordinariamente: primero porque por si sola la autoridad judicial no sabrá si esos bienes son o no tuyos (cosa distinta es que lo sepa tu acreedor y se lo diga al juez), segundo porque es muy difícil demostrar su propiedad (difícil no quiere decir imposible) y tercero porque es complejo que alguien compre el bien.
Un saludo
Muchas gracias por su pronta respuestas. Me temo que la otra parte, madre de mi hija, sí conoce tal circunstancia ya que la relación duró 20 años y las propiedades se adquirieron hace 10. Las propiedades se adquirieron al 50%, 50% mis padres en gananciales y 50% yo. A día de hoy mi porcentaje de propiedad es mayor ya que al fallecer mi padre poseo lo correspondiente por herencia. No sé cómo terminara esto pero sería del todo injusto que por 3500e mí madre con 75 años se viera
en la calle,y
embargarian la casa dónde vive mi madre
Poco puedo añadirte, pues además el tema que nos ocupa es un tema que como estas comprobando en tus propias carnes es muy mediático y de gran contenido más político que jurídico, te recomiendo que hables con tu abogado, que seguro te ofrecerá soluciones.
Un saludo
Es de suponer que embargarian la propiedad dónde vive mi madre y no en la que vive mi hija con su madre custodia. Ojalá cambien pronto las cosas xq por no poder y no por no querer voy a perder una propiedad,mientras la madre de mi hijo incumpliendo cláusula de convenio disfraza de VISITAS la convivencia con su actual pareja en mi casa existiendo cláusula de prohibición en hacerlo y el juez falla a su favor xq no existen indicios claros cómo es el empadronamiento de que el viva allí. En fin Francisco muchas gracias por sus respuestas y un saludo
Hola, tengo el 48% de una finca por herencia. Mi padre me puso un desahucio por precario y le dieron la razón. Ahora me van a desahuciar a finales de mes. Como es posible que no pueda quedarme en una finca cuya titularidad es al 48% mía según herencia. Es cierto que no figura aún así en el registro de la propiedad, pero en su momento según mi abogado se presentó la aceptación y partición de la herencia, pero me dijo que no valía de nada. Podría explicarme que puedo hacer?. Muchas Gracias
Hola Domingo.
Poco puedo decir ante una sentencia, y lo que comenta un abogado a la vista de toda la documentación.
El principio, y con lo que me dices, no eres precarista, pues tienes título y modo, aunque también es cierto que teniendo una cuota indivisa no tienes derecho a usar en exclusiva la cosa común, y que no tienes derecho a quedarte con toda la finca, sino a usarla según tu derecho (respetando el derecho de los demás comuneros) y a promover la disolución de la comunidad.
Lo único sensato que puedo recomendarte es que sigas las instrucciones de tu abogado y te dejes asesorar por él, pues es quien tiene todos los datos y por tanto puede opinar con mejor criterio que el que yo pueda darte a la vista de cuatro párrafos, por más que entiendo lo desesperado y desagradable de tu situación.
Un saludo
Buenas tardes! Hace 9 meses compre una parcela a 8 herederos con su correspondiente declaración de herederos,etc. El problema que se me plantea es que esta aún sin inmatricular en el registro, en catastro constaba menos metros que en realidad tiene la parcela. Pague el Impuesto de transmisiones y he estado solucionando lo de catastro, pero ahora me pasa que catastro son mas metros que en escritura. La finca nunca estuvo registrada. Mi pregunta es si tendré problemas al inmatricular en registro. Gracias de antemano.
Hola Ana.
Lamentablemente para poder inmatricular es necesario que la descripción de la escritura coincida con catastro, por lo que en principio habría que rectificar la escritura, aunque es un tanto sorprendente que sabiendo el error catastral, en la rectificación o en la escritura se haya cometido otro.
Supongo que mi compañero te habrá informado que la inmatriculación requiere o que el transmitente tenga documento público o que se tramite un acta de notoriedad.
Un saludo
Buenas tardes, en primer lugar gracias anticipadas.
Nuestra consulta es sobre una vivienda que compramos en el centro urbano de nuestra localidad hace 17 años, propiedad que se escrituró y registro el mismo dia de la compra, segun escritura notarial e historico registral ( este pedido hace poco tiempo), tiene 350 metros, siempre hemos creido , que tenia esas medidas, como no hemos llegado a habitarla ni siquiera a obrarla no nos preocupamos de medirla, ahora al hacer una medicion nos encontramos con la sorpresa de que en realidad mide 196m., los restantes 154 m. correspondientes a patio los ocupa en el suyo el vecino, aumque en escritura estan bien delimitadas las lindes de uno y otro, el otro propietario me ,dice que ese terreno es suyo,que somos nosotros los que tenemos que arreglar las escrituras nuestras con los metros que tiene actuales la casa, que ya existia así de siempre, a saber desde cuando, ellos compraron en 1991,y que nadie antes los habia reclamado, para más decir que el vecino es el Ayuntamiento, y en concreto el terreno corresponde a un patio de un cine, y segun registro de la propiedad tiene esos metros, ( los míos) y otros tanto más ( de otros vecinos) y que están inmatriculados por no poder demostrar su propiedad. Decir además que el propio Ayuntamiento pide la plusvalia de dicha vivienda a los antiguos propietarios en el año 94, teniendola que acreditar con certificado notarial el cual confirma los 350m.y pagan dicha nota por los 350m., claro que según catastro son 196m. tampoco nunca nos dimos cuenta. Escrituraron a sabiendas que tenian casi 600 metros que no les correspondia. Agradeceria su opinión.
Compleja historia, en la que además el largo tiempo transcurrido no es precisamente un argumento a favor vuestro.
Como en tantas ocasiones, ante todo recomiendo acudir a un abogado que contraste toda la documentación y analice detenidamente el asunto.
Mi criterio es que el Registro de la Propiedad no acredita la realidad física de la finca, sino su titularidad, y que en la escritura compraste como cuerpo cierto, una finca cuyos linderos y ubicación comprobaste, más que los metros, y sobre la que no ha dudado en muchos años (en todo caso, al decirme que no la has habitado puede que tengas a tu favor el que no hayan pasado 20 años -que es el plazo de prescripción entre ausentes).
No es un litigio fácil, te anticipo, pero te deseo la mejor de las suertes.
Un saludo
Muchas gracias por su rápida respuesta, comentarle simplemente que por lo que me he informado cuando los ayuntamientos inmatriculan un terreno que aparentemente no es de nadie tienen que comunicarlo a los vecinos colindantes por si hubiera alguna reclamación, en este caso no sei hizo así en su fecha con los antiguos propietarios, creo que se lo saltaron. Podría cambiar mi escritura con los metros reales de la vivienda? Le vuelvo a dar las gracias.
Poder puede cambiarla, pero es esencial que el Registrador no albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca, y ese es un juicio personalísimo que ha de hacer el Registrador, por lo que habría que hablar con él, insisto mucho en que el tema debería de consultarlo ante un abogado
Disculpe, que quiere decir que al no haberla habitado no transcurren los 20 años entre ausente. Gracias
Para adquirir algo por prescripción es necesario si hay buena fe y justo título (en principio presumo que existe) que hayan transcurrido 10 años entre presentes y 20 entre ausentes, por lo que dado que Ud no vive en la casa puede haber una opción (aunque sería para ello primero dilucidar si la residencia en la localidad pero no en el inmueble supone o no presencia -cosa que es muy discutible-).
Un saludo
En primer lugar felicitarte por los consejos que das en esta página. Solamente quería preguntarte sobre si puede ser perjudicial el no registrar la vivienda aunque ya lo has comentando anteriormente, cada caso puede ser diferente. Acabo de heredar una vivienda de mi padre que me dejo en herencia, soy el único heredero, hijo único además. Poseo la correspondiente escritura, he pagado los impuestos de transmisiones, el IBI también, y el catastro me ha informado que soy el nuevo titular. No la quiero registrar de momento, tampoco he pensado en alquilarla ni venderla. Tengo un litigio pendiente con la justicia. ¿Podría alguien regístrala que no fuese yo? Gracias de antemano.
Hola Ramiro.
Precisamente tu caso es uno de los que cito en esta entrada, y el tener un litigio pendiente provoca dar facilidades en el embargo al oponente.
La ventaja que tienes es que el protocolo notarial es secreto, por lo que es imposible (salvo que tu lo digas) que alguien sepa que día y ante que Notario firmaste la escritura (amén de que en tu caso incluso puedes inscribir con una instancia privada firmada ante el Registrador) y sólo quien tenga interés legítimo puede pedir la copia.
En cualquier momento puedes pedir la inscripción, así que por el hecho de tomarte tu tiempo tampoco pasa nada, y creo que has entendido perfectamente todo lo que dice esta entrada, por lo que «a buen entendedor, pocas palabras».
Un saludo
Buenos días,
Le quería comentar una duda. Hace años, mi madre vendió un piso, pero el comprador no lo ha registrado en el Registro de la Propiedad. Mi madre falleció, sin que hiciéramos ni declaración de herederos ni liquidásemos el impuesto de sucesiones. Hacienda ahora ha hecho su propia liquidación, y nos incluye en la masa hereditaria el piso aquél que se vendió hace años. No tenemos la escritura ni contrato de compraventa, y el dueño actual se hace el loco.
En el catastro no me dicen quién es ahora el titular catastral para tratar de demostrar que no es nuestro.
¿qué podemos hacer para probar que se vendió y que ya no pertenece a mi madre? Hemos pensado acudir a la Notaria y hacer una declaración jurada de que no es nuestro, pero no sabemos si eso es posible y si servirá de algo.
Muchas gracias
Hola Raquel.
Es una alternativa razonable, sin embargo si recordáis la fecha (o si el comprador os la facilita) siempre tenéis derecho a pedir una copia de la escritura, con lo que la prueba es más contundente.
Un saludo
Apreciado señor:Le agradecería tuviera a bien aclararme una duda que me ha surgido tras el pago de la auto-liquidación por la herencia recibida de mi padre.resulta que hasta ahora no me he dado cuenta de que un local-garaje que figuraba entre los bienes con 62.5 m2 era la tercera parte de uno mayor que a su vez heredaron mi padre y sus 2 hermanos. , en el catastro figuraba una sola referencia catastral por el total de metros (214) y también el valor catastral referido al total, y es el notario a pesar de haber puesto los metros correctos aplico el precio del total del catastro en la aceptación de mi herencia , la conclusión es que por 62 metros se adjudica el valor de 214 . con el consiguiente perjuicio ya que junto a otras dos propiedades por «los pelos «paso de los 400000 € en el caudal liquidador, , he acudido al catastro para corregir la referencia pero he pagado creo de mas.¿ como solucionar para recuperar lo pagado de más , osea que pasos dar al respecto?
muy agradecida por su atención.
Hola Catalina.
Lo más adecuado es que se subsane la escritura y que tramites un expediente de devolución de ingresos indebidos ante hacienda.
Un saludo
Buenas tardes.:
Antes que nada felicitarle por su blog.
Me hallo en una situación bastante desesperada y quisiera realizar mi consulta al respecto porque estoy bastante perdida.
La situación es la siguiente.:
Actualmente vivo en una casa, propiedad de mi madre fallecida en junio de 2014.
Debido a mi situación (divorcio y perdida de trabajo), no he podido hacer todavía nada respecto al testamento , del que se que soy heredera universal.
La casa no tiene hipotecas, pero se da la circunstancia de que no está registrada como vivienda, sino como parcela. hago constar que la casa la compraron mis padres, pero mi madre no realizó en su momento el cambio de titular cuando falleció mi padre(hace mas de 40 años).
Dada la situación….y teniendo yo unas deudas ( un préstamo personal del que fue titular mi madre conmigo de unos 6000 euros, y un par de mini préstamos cuyo importe no supera los 1000 euros en su conjunto)…..
Mi pregunta seria..¿pueden embargarme la casa?
No tengo ingresos a día de hoy por hallarme en el paro y sin derecho a prestación.
Para salir de esta encrucijada, había pensado en vender esta casa y comprar un piso pequeño..de tal forma que me permitiera liquidar todas mis deudas y regularizar la situación de este inmueble.
Podría solucionar el registro de la casa, su paso a mi propiedad como heredera, los trámites de sucesión que lleva un testamento en la misma operación de venta de mi casa y compra de otra?
Es decir, que con el pago de la casa por parte de un comprador pudiera solucionar con ese dinero todos los temas de herencia, registró y venta? Y que en el procedimiento se cobraran los gastos notariales etc?
Espero haberme expresado con claridad. Aunque entiendo que el tema me resulta enrevesado y complicado…siendo esta mi única opción a la vista de mi situación precaria y sin ingresos.
Agradecería un poco de luz!
Eternamente agradecida………….susana
Hola Susana.
Ante todo mucha tranquilidad, pues aunque nada puedo ayudarte en lo económico, no tienes problemas jurídicos.
Para empezar, nadie duda de tu titularidad, y por tanto puedes vender tu casa. El inconveniente es que hoy en día pocos entienden que se puede ser perfectamente propietario aunque no esté tu titularidad inscrita en el Registro de la Propiedad.
Por si te topas con alguien así, tranquila, tampoco hay problemas, pues puedes perfectamente heredar y vender; el único inconveniente es que si el comprador quiere pedir un préstamo hipotecario, normalmente los bancos exigen que la inscripción se haya producido antes de la venta.
Aún así, tranquila nuevamente, pues al ser heredera única, ni necesitas escritura para acceder al Registro de la Propiedad; no obstante te recomiendo que la hagas, salvo que sepas de derecho, pues normalmente los gastos de escritura suelen ser más económicos que los del gestor o abogado que haga la instancia (en todo caso pregunta precios).
Lo que no me cuentas es si tus padres hicieron o no testamento, por lo que poco más puedo ayudarte en este sentido.
Respecto al embargo, al ser dueña pueden embargarte, pero al no estar inscrita tu titularidad en el Registro de la Propiedad, difícilmente pueden tus acreedores saber cual es tu propiedad y pedir el embargo (aún así una casa embargada puede venderse sin problemas -salvo que el comprador sea suspicaz y quiera aprovecharse de lo desesperado de tu situación-).
Espero haberte ayudado, y haberme explicado bien (no dudes en preguntar).
Un saludo
Muchas gracias por responder!
Efectivamente mi padre hizo testamento a favor de mi madre , dándose la circunstancia de que él murió estando mi madre embarazada de mi.
Me tranquiliza un poco su respuesta 🙂
Puedo dar por sentado que si vendo mi casa y compro otra, podré realizar todos los trámites en la misma operación? Porque al no disponer de ingresos , usaría parte del cobro de la venta en subsanar los gastos.
Muy agradecida y disculpe mi ignorancia sobre estos temas.
En cuanto a mi situación, muchos estamos pasando por ella pero me considero perfectamente válida para salir del «agujero».
Gracias de nuevo. Un saludo. Susana
Hola vuelo a dirigirme a usted para intentar entender y buscar claridad en el tema que se me ha vuelto a atascar.Demostrado ya que existen dos pisos y que un error los inscribió como uno, admitido el error pero sin reparación,ahora es el momento de regular la segregación registral que se debió hacer solamente hace 65 años, como consta en las escrituras,ayuntamiento y catastro.,donde todos los datos coinciden.
Y ahora viene la segunda dosis de locura, si bien la casa no se modificó desde entonces se me pide una modificación del volumen, pues en el Registro la planta tiene menos metros y como el propietario de a planta baja no está por la labor de llegar a un acuerdo con acta de notoriedad debo volver a la justicia para que decida de la legalidad de mi solicitud.
Hola nuevamente Teresa.
La historia que cuentas es de lo más lamentable (aunque sólo sea por el calvario que estas pasando) aunque lo cierto es que no tengo muy claro aún si en el Registro había una o dos fincas, lo cierto es que cualquier rectificación precisa del consentimiento de las partes o resolución judicial, y tengo que reconocer que me produce auténticos escalofríos darte esta respuesta, pues por comentarios anteriores comprendo el hartazgo que tienes que tener de pleitos y consultas, pero poco más puedo hacer (sobre todo sin ver la documentación).
Lo único que puedo ofrecerme es a estudiar el caso, por supuesto gratuitamente, si me escaneas y me mandas la documentación de la que dispones. No te engaño, pues si abogados y notarios no han sabido dar solución al tema en tanto tiempo, no creo que yo vaya a hacer milagros, pero al menos creo de justicia intentarlo y tampoco pierdes nada.
Un saludo
Hola, vuelvo a insistir en mi tema y dar la lata ya que el tema que me trae de cabeza tiene flecos por todos lados y no logro sacarlo adelante.Después de que en la Notaría se les haya pasado la falta de comprobación de escrituras,ahora hay otro nuevo tema: exceso de cabida . La construcción de la casa es de 1948 y las medidas entiendo deficientes por error o intención, nosotros al heredar encargamos una nueva medición que se firmó en el juzgado con la aceptación. No se llevó al Registro el acto aunque hay escritura de partición judicial y protocolización de la herencia con la nueva medición. No se pretende mas que corregir un error cierto, hay linderos fijos, medición hecha por técnico competente y no procede de agregación ni hubo otra inscripción de exceso anterior. En fín que no se pretende colar otra superficie y aún así el Registrador dice que debemos ir otra vez a juicio a plantear las nuevas medidas por segunda vez. No se si soy yo que no sé explicar o es que es así de retorcida la ley. Muchas gracias
Hola Teresa.
Tengo un correo tuyo pendiente de respuesta, peo cree que estoy muy liado y tu asunto es complejo; creo que es necesario que lo estudie detenidamente, para aunque sea tarde darte una respuesta minimamente seria.
En relación al tema que preguntas, el problema de los excesos de cabida es que es necesario que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca, y aunque debe de justificar su duda, en el fondo es un tema muy subjetivo frente al que poco se puede hacer, por más que con los datos que me das, no entiendo de donde salen las dudas.
Un saludo
Muchas gracias por contestar y por su ofrecimiento .Reuniré documentación y se la remitiré lo antes posible. Saludos T.
Buenos días, en el caso de heredero único según los artículos que he leído dice que es válido presentar un documento privado de aceptación de herencia y con él una vez pagado sucesiones es posible registrar el piso a nombre de este heredero único en el Registro de la Propiedad, lo que no me queda claro es ¿hay que legitimar la firma del documento privado ante notario? ¿se puede vender el piso a continuación a otra persona ante notario o en caso de venta posterior a heredar hay que gestionar la herencia con escritura pública ante notario en vez de documento privado?
Muchas gracias, un cordial saludo,
Luis.
Hola Luis.
Estás bien informado, la firma puedes: o legitimarla ante Notario, o hacerla en presencia del Registrador de la Propiedad.
Poderse se puede vender, aunque yo esperaría a que se produzca la inscripción (para lo que el Registrador tiene 15 días).
Un saludo
Buenas noches, ante todo mi enhorabuena por el su excelente blog. Yo quería comentarle el caso de mis padres, que tiene alquilado desde hace más de 20 años un inmueble a una entidad bancaria, que lo transformó y unió a otros inmuebles (al menos uno de ellos alquilado también) para ofrecer lo que hoy sigue siendo la sucursal de una entidad bancaria. El problema viene porque hace unos años mis padres no recibieron la obligación del pago del correspondiente IBI, y cuando trataron de hacerlo efectivo le dijeron que la referencia catastral no existía, de la noche a la mañana había desaparecido del Registro. Ellos están preocupados, y ya no solo por la posible llegada de reclamación del montante acumulado de impuestos, sino incluso tienen miedo a que pase algo con la titularidad del inmueble, aunque ellos posean la escritura. Le agradecería si pudiera Ud decirme algo sobre qué puede estar pasando, si debemos estar preocupados, y qué pasos deberíamos dar para solucionarlo. Muchas gracias.
Hola Javier.
Aunque el local sea de tus padres, no estaría de más investigar si alguien ha realizado «algo raro» en el Registro de la Propiedad; sin embargo lo que si que tengo que reprocharles es que lleven un tiempo sin pagar el IBI, y hayan creído en la «bondad» de hacienda y lleven «unos años» sin pagar el Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (Contribución), lo adecuado es que vayan a Catastro y pregunten (muchos ayuntamientos ayudan en estos trámites), pues parece que hay un error catastral y hay que rectificarlo.
Un saludo
Hola, vuelvo yo con mi caso ( que me quita el sueño y algo más), estoy reuniendo la documentación que tenemos y me gustaría preguntarle qué es necesario y dónde enviar.
Por otro lado contestar a la pregunta que me hacía de si en el Registro había una o dos fincas, la finca es una, no se cambió nada desde 1950 cuando la hicieron mis abuelos , no hay agregación ni añadidos.
Muchas gracias por tanta amabilidad. T
Hola Teresa.
Sinceramente estoy un poco perdido con el hilo, por favor, manda la documentación a mi correo personal franciscorosales@franciscorosales.es y un teléfono de contacto (yo te llamo gratuitamente).
Veré que puedo hacer
Enhorabuena por la claridad de lo escrito…desearía consultarle mi abuelo viudo me vendió una propiedad de herencia de sus padres q no tiene en testamento puesta para sus hijos y no afecta a su legitima, la venta fuE ante notario ,hace años dicha propiedad no puede inscribirla en registro pues nunca estuvo escriturada ,ante sus hijos es valida la venta aunque no este inscrita??gracias
Habría que ver la escritura, por supuesto, pero la venta es válida por el hecho de serlo, no porque conste en escritura, ni porque dicha escritura se inscriba en el Registro de la Propiedad, lo que si que no puedo garantizarte es que tu abuelo o tus bisabuelos fueran verdaderamente dueños (simplemente eso es lo que facilita la escritura y la inscripción).
En todo caso, fíjate la de tiempo que ha pasado y nadie ha protestado, por lo que ¿crees que ahora alguien lo hará?.
Si quieres quedarte más tranquila puedes promover un acta de notoriedad e inmatricular la fina (pero sólo para mayor tranquilidad) acude a la Notaría más cercana y ahí te lo explicarán todo mucho mejor y de forma gratuita.
Un saludo
Muchas gracias por contestar….bueno usted sabe q la vida da muchos imprevistos,un hijo es un poco….hace años no lo visita hay mala relación y el día q fallezca mi abuelo por despecho auguro que quiere líos…en la venta pone que era propietario por titulo de herencia q no acredita (después de tantos años, era de mi bisabuelo acordando con sus hermanos dicha propiedad) y q la cantidad fue pagada en metálico …dicha cantidad es inferior a la q hacienda estimo por q pague una complementaria( puesto q soy nieta me la vendió barata)de todas formas ?prescribe dicha compraventa en el tiempo para reclamaciones??? Muchísimas gracias
Lamentable, pero real la historia que cuentas.
El que el precio sea inferior o superior al que fije hacienda no influye (aunque si fuera ridículo -y eso lo aprecian los tribunales- cabría impugnar la venta por simulación).
La compraventa no prescribe, es más, al contrario, a medida que pasa el tiempo lo que sin duda prescribe es el dominio a favor tuyo.
Un saludo
Muchas gracias de verdad,no quiero ser mas molestia,pero no se cual se seria ese «precio ridículo» hacienda lo valoro en 12000 y la venta fue en 4000 por ser su nieta obviamente,es en un pueblecito…y claro después del dinero invertido en arreglos después de ocho años me preocupa un poco por q seguro usd. Habrá visto mas q yo cosas q…..ya me entiende.gracias de nuevo siento molestarle….saludos
Para nada eres molesta Reme.
Decidir cual es el punto en el que el precio es o no ridículo es algo complicado y corresponde a los tribunales de jusiticia, por lo que anticipar un juicio ajeno siempre es una temeridad; no obstante si te fijas, la diferencia porcentualmente es alta pero cuantitativamente no, yo estaría tranquilo, pero ten en cuenta que es una opinión estrictamente personal.
Un saludo
Cuando dice «algo raro» a qué se refiere? Me consta que la asesoría que llevaba sus «papeles» fue a ver este tema y no pudo resolverlo, porque simplemente les decían que no existía la propiedad. Iremos de nuevo a Catastro como indica para tratar de resolverlo, no es una situación que agrade realmente. Gracias por su respuesta.
Hola Javier.
Cuando digo algo raro, quiero decir que las fincas ni se crean ni se destruyen, ni aparecen ni desaparecen porque sí en el Catstro (aunque el funcionamiento de este organismo no es perfecto) mi duda es dónde está esa finca, y si alguien ha incoado un expediente de rectificación catastral.
Por supuesto que no es una situación agradable, pero más vale aprovechar el tiempo y pegar un viaje al Catastro para comprobar lo sucedido y reclamar la contribución que tener ulteriores pleitos (que por otra parte no tienes por qué perder, pues el Catastro no sirve para acreditar el dominio -aunque puede ser una prueba más-).
Un saludo
Buenas tardes, buscando información sobre el Registro de la Propiedad he llegado a su blog, por el cual le felicito, ya que de manera sencilla se explican muchos conceptos que no son tan fáciles de comprender. Aprovecho su disponibilidad para ver si me puede orientar sobre los pasos a seguir.
Mi marido, hijo único, heredó a la muerte de sus padres (2012) la casa en la que éstos vivían. La casa fue construida en los años 80, aprovechando parte de una edificación antigua y un solar que a la vez heredó su madre de su abuelo y los derechos de herencia que le compró a una de sus hermanas. Resultado de esa herencia, anexo a la casa queda un solar de unos 120 m2 que heredaron otros dos hermanos (cada uno con 60 m). Al arreglar la escritura de la casa para ponerla a su nombre la casa no estaba registrada a nombre de su madre, si la ficha catastral que hubo de ser modificada ya que la superficie no estaba bien. Al proceder a levantar acta de notoriedad para inmatricular la casa, el registro de propiedad refiere que sí están inscritas las fincas a nombre de su abuelo.
1º Aunque nos ha quedado claro que no es tan necesario que la casa esté inscrita en el registro de la propiedad, ¿qué pasos son los que tenemos que dar ahora que sí sabemos que hay una inscripción a nombre de su abuelo? (sí sabemos donde y cuando su abuelo hizo testamento, pero es fácil que sus herederos se repartieran los terrenos sin una aceptación de herencia previa).
2º Queremos comprar el solar aledaño a la casa; había un acuerdo económico con el descendiente del heredero. Habíamos desistido de ello ya que cuando se movieron los papeles para escriturar la casa desde la notaría siempre se dio por sentado que no había registro de esas propiedades y al preguntar si a través de un contrato privado de compraventa ante notario nos podría valer, nos lo desaconsejaron hasta que se hiciera un expediente de dominio del solar con lo que ello conllevaba por los temas de demostrar quienes eran los herederos. Ahora la situación ha cambiado ya que en el registro figura el abuelo como titular. ¿Qué pasos podríamos dar para comprar este solar con las garantías adecuadas?
Muchas gracias de antemano por sus comentarios
Si los bienes están inscritos a nombre del abuelo, lo que procede es reanudar el tracto sucesivo interrumpido; esto es, practicar la partición de la herencia del abuelo en escritura pública, para luego hacer la declaración de obra nueva y partición de herencia de tus suegros.
El la primera escritura intervendrán los herederos de los abuelos (si alguno ha fallecido sus hijos); en la segunda tu marido y sus cuñados.
Cometes un pequeño error al decir que los herederos se repartieron los terrenos sin aceptar la herencia, pues precisamente ese reparto en documento privado o por acuerdo verbal, necesariamente implica aceptar y repartir la herencia. Otra cosa es que no conste en escritura, y no esté inscrito; o las dificultades de encontrar a personas treinta y cinco años después.
Lo más adecuado es que acudas a la Notaría más cercana, pues no es un tema que tenga más dificultad que la de encontrar a todos los interesados.
Saludos
Muchas gracias, saludos
Buenas noches, A ver si me podéis ayudar. Me dejaron a deber 300000 euros y mi abogado embargo una propiedad. La subastsron y fue desierta. Me la adjudicaron y la inscribí. Bueno pues me manda un abogado una escritura de su cliente de que la compró en 2003 y me dice que él la compró primero. Pero la propiedad estaba a nombre del que me debe hasta que la puse yo al mio. Estoy preocupado son los ahorros de toda la vida de mi socio y míos. Muchas gracias
Al haber inscrito tu derecho antes estás protegido por el artículo 1473 del Código Civil, consulta a un abogado, pero puedes estar tranquilo Antonio.
Saludo
Hola Francisco,
tengo la siguiente duda: una casa comprada hace 5 años en una promoción inmobiliaria no la he inscrito en el registro. Al intentar hacerlo actualmente, me encuentro que la constructora que me vendió la casa se encuentra en concurso de acreedores. ¿Qué debo hacer? ¿Qué riesgo puedo correr? ¿Me pueden encontrar que me embarguen la casa? Gracias
Hola Roberto, estate tranquilo pues difícilmente la situación concursal del vendedor te afectará (salvo que la venta se hiciera ya declarado el concurso) simplemente espera la calificación registra, pues es más que posible que no haya el más mínimo problema, y que estés anticipándolos innecesariamente.
Un saludo
Hola, como esta?, compre a una promotora un garage con un trastero y lo deje ya pagado, tengo un contrato privado con la promotora, el caso es que antes de escriturar ,el edificio ha sido embargado por el banco que dio dinero a la promotora para su construcción, piensa usted que este contrato tiene validez para que el banco respete el dinero que hemos dado, hay en total 19 afectados.
Hola Diego.
Evidentemente eres el dueño, lo que sucede es que probablemente el edificio no haya sido embargado, sino que no se haya terminado porque el banco ha dejado de dar a la promotora el dinero acordado en la escritura de préstamo hipotecario.
Aqui habría dos problemas, uno que el edificio no esté terminado, y aún estándolo y teniendo licencia de primera ocupación, podríais reclamar la propiedad, pero soportando la hipoteca.
Lo que si que deberíais de ver es si cabe responsabilidad de la promotora y del banco por razón del seguro que hay que constituir en garantía de las cantidades entregadas a cuenta.
Te recomiendo que acudas a un abogado.
Un saludo
Hola De nuevo,como esta?, el edificio se acabo y tiene licencia de ocupación.Las cantidades que hemos entregado no están avaladas por el banco , en ninguno de los contratos privados que tenemos los afectados ,en total hay 19. La mayoría la han dejado todo pagado incluido el IVA, algunos afectados creen que con el banco es dificil pedir la tercería de dominio, Piensa usted que incluso habiendo pagado toda la cantidad, 51.000 euros, tendríamos inscribirnos a la hipoteca del banco y pagarla una segunda vez para poder así escriturarlo?
Diego, el problema no es la tercería de dominio, es (como bien dices) la hipoteca; en todo caso el que no haya aval bancario, no impide que podáis reclamar al banco (la ley del 68 hace en ocasiones responsable al banco) es una ley antigua pero en algunas ocasiones se ha declarado responsabilidad del banco por no prestar el aval (insisto en que vayas a un abogado).
Un saludo
Buenas tardes y ante todo gracias por su ayuda. Le comento mi padre heredó junto a sus 5 hermanos un piso a partes iguales y alguna finca. Esperaron 6 años para repartir la herencia y no pagar el impuesto de trasmisiones,en ese tiempo falleció 1hermano. Entre ellos fueron digamos cambiandose propiedades: te vendo mi parte del piso y tú me cedes tu parte de esta finca…. Y cosas así. Todos disfrutan de la herencia uno eo bajo otro un piso los otros dos dinero la otra una finca lejana y mi padre la finca detrás del edificio familiar.Actualmente uno de los hermanos aún no le pago a mi padre su parte del piso…?se podría reclamar?.Por otro lado con esos cambios mi padre se quedó con la finca q hay detrás de la casa y paga desde entonces el Catastro a su nombre. No ha hecho escrituras ni registro por falta de dinero ( hace unos 20 años).Ahora la viuda y los hijos del hermano fallecido reformaron su casa y cerrando una puerta q daba acceso a la finca de mi padre han abierto otra en la cocina y han instalado una terraza en la finca q es de mi padre y se dedican a salir y provocar a nuestro terreno… Cuando los abuelos vivían todos disfrutábamos esa zona.Ahora entendemos que es sólo propiedad de mi padre que paga el catastro… Podemos prohibirles de alguna forma que accedan a nuestra propiedad?qué hay de la terraza q han construido en nuestra finca? Podemos obligarles a derruirla? Cuanto valen aproximadamente las escrituras y el registro? Gracias de antemano por su inestimable ayuda
Me olvidaba comentar que esos intercambios entre hermanos se hicieron con un abogado amigo de la familia. Mi padre no recuerda haber firmado nada…ni tiene copia del trato .Piensa si puede impugnar el testamento Han pasado 20 años…El resto de hermanos disfrutan de esas viviendas que eran heredadas a partes iguales …si las tienen inscritas a sus nombres se supone que alguien tiene esos cambios por escrito no?… Vaya lío muchas GRACIAS¡
Hola Araceli.
No es un caso de impugnar testamentos, sino particiones privadas, es un tema complejo para lo que te recomiendo encarecidamente que contactes con un abogado y le entregues toda la documentación de la que disponéis, pues sin dicha documentación poco puedo ayudaros.
Si te digo que el firmar o no firmar es algo irrelevante, pues lo que verdaderamente importa es si consintió o no dichos repartos.
Un saludo
Gracias por su respuesta pero tengo una duda ya que mi padre paga la contribución de esa finca desde que se repartió la herencia puede hacer las escrituras e inscribirla a su nombre?. El resto de hermanos han avisado a la cuñada viuda de que esa finca es de mi padre. Pueden ir todos los hermanos y declarar eso ante notario para que sea digamos prueba del reparto? Y a partir de ahí hacer Escrituras y Registro a nombre de mi padre? Gracias de antemano por su ayuda
Hola Araceli.
Probablemente tu padre sea dueño en virtud de partición privada, y podría hacer lo que dices; sin embargo la inmatriculación que planteas carece durante dos años de protección registral, es una solución, pero insisto que consultes a un abogado, pues la otra parte puede demandar, y es conveniente cerrar puertas a esa demanda antes de que se produzca.
Un saludo
Muchísimas gracias Don Francisco le informaré de lo que acontezca un saludo
Buenos días.
He leído su post y me parece muy interesante, pero tengo un caso de una persona allegada que tiene algunos problemas con la inscripción de su vivienda en el Registro de la Propiedad y no logro encontrar respuesta por ningún sitio. En las escrituras de compraventa se equivocaron en Notaría con su DNI, le pusieron uno que no era el suyo, en las escrituras hipotecarias igualmente se equivocaron, no solo en su DNI sino también en la dirección de la finca, ya que su casa es un bajo y pone que se trata de un 1º. Por la tanto, en el Registro de la Propiedad está mal inscrita, porque aparece a su nombre pero con un DNI incorrecto, con lo que cuando pide una nota simple, al meter su DNI no sale nada a su nombre. Tengo entendido que en alguna parte de las escrituras, se autoriza al Banco a realizar los trámites para la inscripción en el Registro y que si se ha cometido un error, el responsable es el propio Banco. ¿Eso es así? Sea como fuere, ¿qué se puede hacer ante esta situación?
Muchísimas gracias por anticipado.
Un saludo.
Mª José.
Hola María José.
Quien identifica a las partes no es el Banco, es el Notario, aunque se trata de un error que puede subsanar fácilmente, dado que actualmente los Notarios conservamos copia de los DNI por imponerlo la legislación de blanqueo de capitales (probablemente el error será algún número mal introducido en lo que llamo «error de dedo»).
Habla con la Notaría, seguro que tiene fácil solución el tema.
Un saludo
HOla Francisco como se encuentra, nos aclara muchas dudas y gracias por ello.
En una plaza de parking que compre y deje pagada, ahora descubro en el catastro, que el trastero que tiene asociada esta plaza y que esta en la misma pared del parking. por error se la dan a la plaza 38 , y la mia es la 45, aunque en el contrato privado que firme esta bien senalada, en el catastro no, y mi pregunta es como se podria corregir, porque tengo entendido que cuando se escriture ante el notario, este error puede quedar resuelto si se adjunta el plano del sotano donde esta la plaza y que la notaria daria aviso al catastro una vez se registre, esto es asi? es algo grave? yo de momento avise a la promotora porque el edificio es nuevo.
Un saludo y gracias
Hola Diego.
No es nada grave, aunque si incorrecto, dado que la propiedad resulta de la escritura, y cuando esta se inscriba en el Registro de la Propiedad los pronunciamientos de este prevalecen.
En todo caso, aún no has otorgado la escritura, por lo que te recomiendo que pidas al vendedor que rectifique catastro, así te ahorrarás las molestias de hacerlo tu o de que tenga que hacerlo el Notario, pero también puede hacerse como tu indicas.
Un saludo
Mi caso es un poco extraño:
En noviembre compré un local que estaba a nombre de una Cooperativa. Antes de vendérmelo a mí la Cooperativa se lo vendió a una Inmobiliaria y esta pasó a vendérmelo a mí.
Cuál es mi sorpresa cuando hace unos días voy al registro de la propiedad para ver si ya está inscrita y solo han registrado la primera compra (de la Cooperativa a la Inmobiliaria) pero mi compra aún no está registrada porque quién me vendió a mi en representación de la Inmobiliaria (Administrador único) no tenía poder para hacerlo (aunque según el notario que nos lo realizó si que tenía poder suficiente como dice la Escritura) pero según el Registro de la Propiedad este señor no tiene poder para vender en nombre de la Inmobiliaria.
Mi temor es doble, yo tengo una hipoteca sobre ese inmueble y el banco quiere que esté inscrito, y por otra parte tanto la Cooperativa como la Inmobiliaria tienen continuos embargos de diferentes entidades.
Muchas gracias.
Hola Elena.
Me sorprende mucho que según el Registro pueda rechazar el juicio de suficiencia de representación emitido por un Notario, pues es un tema sobre el que hay más que sobrada jurisprudencia. En todo caso, es difícil opinar sobre el contenido de una escritura que no he visto, y absurdo que dude de la preparación del Notario y del Registrador.
En todo caso, te llamo a la tranquilidad, pues probablemente se trate de algún pequeño detalle sin importancia, que sea resuelto en breve.
Respecto de los posibles embargos, es importante que mantengas vigente el asiento de presentación de tu título; más si no fuera así, siempre tienes la posibilidad de comparecer ante quien decrete el embargo y reclamar la tercería de dominio.
Un saludo
Buenas noches! Buscando información he llegado a su Blog que me parece estupendo! Es fantástico que un Notario de respuestas tan claras a todos los que tenemos dudas! Felicidades y gracias por anticipado!
Mi duda es que mi novio ha firmado una opcion de compra por un piso a un señor que lo ha heredado pero que no lo ha inscrito a su nombre en el RP porque tiene una deuda y teme a que le embarguen. Bien, yo quiero que primero se inscriba el piso a su nombre antes de que mi novio se lo compre, pero este sr tiene miedo y su abogado nos propone hacer la compraventa ante notario y e inscribir en el mismo acto en el RP, a nombre del heredero y al de mi novio como nuevo comprador, para evitar riesgos de q le embarguen al vendedor.
Esto es posible? Es seguro?
Nuevamente gracias!
Un cordial saludo.
Tamara.
Hola Tamara.
Si lees otra entrada de este mismo blog, verás que no es que me guste mucho eso de las opciones de compra, pero entrando en tu debate, no veo el más mínimo problema en la solución que te ofrecen, y de hecho es muy habitual firmar la escritura de herencia y seguidamente la de compraventa.
Saludos
Buenos días Francisco,
Muchísimas gracias por su rápida respuesta. Acabo de leer el post del contrato de arras y opción. La verdad que en nuestro caso hemos firmado la opción por el plazo que necesitamos para que nos otorguen la hipoteca, como tu mencionas. no hay inmobiliaria de por medio, y yo soy una reciente abogada.
Ahora ya tenemos concedido el préstamo y queremos otorgar la escritura pública cuanto antes, pero me daba miedo comprar sin que esté inscrito en el RP a nombre del vendedor, pero ahora que usted me dice que es normal que se hagan las inscripciones conjuntamente, me quedo más tranquila y seguramente así lo haremos.
Muchas gracias por su atención, la verdad es que desde que soy abogada tengo cada vez más dudas que certezas! por lo que agradezco haberle encontrado y me declaro fan de este blog al que no le perderé pisada.
un saludo,
Tamara.
Tamara, me alegro haberte servido de ayuda, pero sólo te ruego que por lo que más quieras y como compañeros que somos me tutees; y te recuerdo lo que un día me dijeron cuando aprobé las oposiciones «Hasta el mismo Presidente del Tribunal Constitucional, un día se sentó en un pupitre de derecho, por lo que jamás te consideres inferior a ningún jurista».
Sobre lo de las dudas, y si te sirve de consuelo, andamos en el mismo barco; cuando más avances en el apasionante mundo del derecho, más te darás cuenta de tus limitaciones; no dudes en pedir ayuda a un compañero, para eso estamos.
Un abrazo, y mucha suerte en tu nueva andadura (nunca pierdas esa ilusión que tienes ahora)
Buenos días Francisco,
Es verdad, como verás he intentado tutearte al inicio del mensaje, pero es una cuestión automática que cuando la persona a quien le escribo me inspira respeto o admiración le hablo de usted, pero me esforzaré en cambiarlo.
Gracias por tu mensaje estoy realmente contenta de haber encontrado este espacio, estoy buscando mi lugar en el mundo del Derecho y aún me queda muchísimo por aprender, así que me verás por aquí más de una vez.
un saludo, y otra vez, gracias!!!
Tamara.
Nos encontraremos cada vez que quieras Tamara, cuenta conmigo en la medida de mis modestas posibilidades
¿Y que puedo hacer si alguien me debe dinero y tiene una plaza de garaje sin registrar?
Si puedes probar que es dueño, puedes embargarle, pero la prueba te será más difícil.
Un saludo
Buenos días,
Primero quisiera agradecerle la posibilidad que nos brinda para resolver dudas.
Estamos interesados en comprar una vivienda de segunda mano publicada en la web del BVBA, el API nos comenta que la propiedad es USGAI, S. L. (una sociedad creada para la gestión de activos procedentes de UNIMM), nos han presentado la nota simple de las titularidades y aparece cómo única propiedad Caixa d’Estalvis de Unió de Caixes de Manlleu, Sabadell i Terrasa por adjudicación en subasta judicial (2011), entendemos que los antiguos propietarios tampoco registraron???
Entendemos que la sociedad actual propietaria de la vivienda no ha actualizado el registro y no esta obligada a ello, pero tenemos el temor que este hecho se deba a la posibilidad de evitar posibles embargos….y también desconocemos si el hecho de que no este actualizado pueda conllevar que sobre la vivienda pesen cargas que no estén inscritas.
El API, insiste que no es importante dicho registro, porque la sociedad tiene los documentos que acreditan que ellos son los propietarios y que de esos documentos dará fe el notario…nuestras dudas son:
-Es normal que no aparezcan los antiguos propietarios?
-Podemos tener problemas si la vivienda esta registrada a nombre de una sociedad que ya no existe cómo es el caso?
-Las cargas de una vivienda aparecen si o si o sólo lo hacen en el caso de estar actualizado el registro de la propiedad?
Muchísimas gracias.
Hola Ana.
Es el eterno problema que está planteando la reestructuración bancaria, pues los cambios de titularidades entre bancos generan aranceles y estos supondrían (dada la cantidad de inmuebles en propiedad de la banca) un gasto importante. Es por ello que cuando son activos de un banco que ha absorbido otro, habitualmente los distintos cambios se hacen en el último momento.
Es difícil que pueda haber problemas por el embargo de un banco absorbido, y sólo aparecen cargas que afecten al titular registral (por tanto no las del actual, pues sus acreedores desconocen sus propiedades).
En la práctica no es nada habitual que un banco sea embargado, por lo que te llamo a la tranquilidad, lo que si que tienes que dejar muy claro es que los gastos que ocasione el cambio de titularidad registral no tienes que pagarlos tu.
Un saludo
Hola Francisco,
Disculpe, vuelva a abusar de su generosidad, evidentemente tenía ud. razón y ellos acceden a pagar los gastos del cambio de titularidad, pero dicen que dicho cambio (del banco (que ya no existe) a la sociedad que gestiona según ellos la vivienda) se hace el mismo día de la escritura en el notario, es decir, el día de la compra-venta, es esto normal? Podemos tener algún problema, no entendemos porque no lo quieren hacer antes y nos crea desconfianza.
Muchísimas gracias por todo.
Hola Ana.
En la práctica es normal, y de hecho esté ya realizado más no inscrito; el motivo es la ingente cantidad de activos traspasados y el coste que supondría los gastos registrales derivados de dicho traspaso.
En el fondo no deja de sorprenderme esa doble vara de medir en la que vemos normal que no se inscriban estos actos, y sin embargo sospechemos del ciudadano que no quiera inscribir sus escrituras (como si el ser una entidad de crédito supusiera un plus de honestidad -cosa que el tiempo ha demostrado que no es totalmente cierta-).
Lo que si te comento es que es una práctica generalizada, y que he firmado varias operaciones así sin que haya existido el más mínimo problema.
Un saludo
Buenas tardes, hemos heredado una casa entre 8 hermanos e hicimos y firmamos la aceptación de dicha herencia ante Notario, pese a no tener escritura ni estar registrada. Después de varias indagaciones conseguimos la escritura. Para poder vender dicha propiedad, qué pasos deberíamos seguir? Muchas gracias y un saludo
Hola Adolfo, el paso que has de seguirla es el habitual de cualquier compraventa normal y corriente, la única pega es que si aún no está registrada es el título del comprador el que inmatriculará la finca y durante dos años no estará protegido de defectos que tenga vuestro título (esto es defectos de la herencia).
En caso de estar la finca inmatriculada a vuestro favor también existe el mismo problema, pero obviamente el plazo arranca desde que accedió la finca al registro y por tanto está corriendo ya.
Ten en cuenta que no estar protegido de frente a defectos de vuestro título no quiere decir que dichos defectos existan.
Un saludo
Ante todo disculpe la tardanza, muchas gracias por la información y su rapidez.
Un cordial saludo
Buenas tardes
Queria preguntarle
Hemos heredado un piso y ya tenemos la acpetacion de herencia.
Para su venta es necesario la inscripcion en el registro de la propiedad ? o se puede hacer la inscripcion en el mismo acto de la venta?
Muchas gracias y un saludo
Hola Fernando.
Habiendo aceptado (supongo que también partido la herencia) podéis vender sin problemas, aunque si el comprador necesita un préstamo hipotecario, los bancos suelen pedir que previamente esté inscrita la herencia.
Un saludo
Buenas tardes. Tengo una duda, que me gustaria me pudieran aclarar, por lo que quedaria muy agradecido.
Registralmente, soy titular de una finca que me fue adjudicada en proceso judicial. Al Unisono, existia un procedimiento de ejecucion hipotecaria contra el antiguo propietario, que a la fecha de ser adjudicada a mi, permanecia en stand-bye.
De esto hace varioa años, y a fecha de hoy, en el registro sigue apareciendo lo mismo: Titular yo, y certificaciokn de cargar de proceso de ejecucion hipotecaria iniciada contra el antiguo propietario. Hoy he ido alli, y me han cambiado la cerradura, no puedo acceder.
Existe la posibilidad de que el banco se haya hecho con la titularidad de la finca, cuyo contencioso era contra el antiguo propietario, sin notificarme nada?
Puede tomar posesion en su caso, sin hacermelo saber, y sin inscribir la titularidad en el registro? nadie me da informacion, pues es un antiguo credito, del que lo unico que se, cedio el banco a una empresa de recobros.
Espero haberme explicado suficientemente bien.. y disculpas por la extension..
Muchas gracias de antemano.
Un cordial saludo.
Hola Diego.
La respuesta depende de si la ejecución hipotecaria se inició antes o después del procedimiento por el que tu adquiriste. En el primer caso, al tiempo de tu adquisición eras consciente de ello, y tu eres el que debería haber comparecido en el juicio, en el segundo caso, deberías haber sido notificado.
El que tome posesión sin hacértelo saber, depende: de un lado si tu ostentas o no la posesión y de otro si la posesión la ha reclamado o no judicialmente (aunque en este caso deberías haber sido citado).
Como ves, el tema tiene matices y lo mejor que puedes hacer es consultar a un abogado.
Un saludo
Muchas gracias Francisco
Buenos días Francisco,
Tengo una duda sobre un problema que tengo, resulta que hace justo unas 3 semanas he comprado una parcela ya que me ofrecieron un muy buen precio, ahora estoy pendiente de pagar el ITP y de registrarla pero por problemas personales con mi ex pareja y debido a que hemos descubierto que el banco nos engañó con la condiciones de un piso que compramos hace unos años hemos decidido dejar de pagar la hipoteca para poder llegar a una negociación con el banco, yo no trabajo asi que el tema de nómina no me preocupa pero si la parcela que he comprado, el ITP lo tengo que pagar esta semana pero me estoy pensando el inscribir o no el terreno en el registro para asi quizas evitar que el banco vea que tengo esa parcela y pueda embargarla en un futuro (quien sabe como acabara el tema…), lo que he visto que el notario ya ha avisado telematicamente al registro y se ha creado una entrada con la operacion pero pone que es de duracion temporal? Mi pregunta es, pueden actualmente saber que tengo esa propiedad solo con el aviso del notario? Hay alguna manera de «proteger» esta propiedad sin tener que venderla?
Muchas gracias por su ayuda.
Un saludo.
Hola Luis Miguel.
En principio si el Banco pide información registral de la finca, comprobará que hay un asiento de presentación, más no quien es el adquirente.
Saludos
Muchas Gracias por tu respuesta, pero ellos no saben nada de la existencia de esa finca, entiendo que lo único que hacen es mirar en el registro por mi nombre y les aparece que propiedades tengo, quiere eso decir que no les saldrá ese terreno? Tengo frente la copia del notario donde pone el texto del asiento que ha sido añadido y en el figura mi nombre como adquiriente, pero si entiendo bien eso solo queda reflejado en los detalles de esa finca, aún la propiedad no esta registrada bajo mi nombre y no la encontrarían, es asi?
Saludos.
Efectivamente ellos miran por nombre y DNI, es francamente difícil que puedan descubrir nada.
Saludos
Muchísimas gracias por su ayuda.
Saludos.
esto es mas bien una pregunta a si que pido perdon si no es el sitio adecuado aunque creo que si.estamos intentando comprar una vivienda sera nuestra1vivienda pero a la hora de tasarla el tasador nos a comunicado que no puede hacerlo por que enescritura solo constan 40m y la vivienda mide mas la agencia me dice que estan pendiente de arreglarlo pero claro no me dicen cuanto, hace 20años que se realizaron las mejoras ¿me podria decir cuanto se tarda en efectuar un registro de obra nueva? esto me puede traer consecuencias a la hora de la hipoteca ectr . gracias por su atencion.
Hola Sandra.
Por supuesto que te atiendo encantado, más no acabo de entender bien tu pregunta.
No hay ningún problema en declarar la obra nueva, aunque el tiempo y la documentación necesaria depende de que tipo de obra nueva se trate (en principio me comentas que es una obra de 20 años, por lo que un certificado técnico, con firma legitimada notarialmente y visado por el Colegio profesional, sería suficiente).
El tiempo en realidad no es mucho, basta con un par de días.
No obstante el problema más que tuyo es del vendedor, pues es él quien no tiene la documentación actualizada (aunque evidentemente si tienes mucho interés en la vivienda os afecta a los dos).
Un saludo
muchas gracias por contestarme, siento no haber formulado correctamente la pregunta , le explico , resulta que la vivienda que quiero comprar hace años era una cortijada o sea que era un cortijo que en su momento los herederos partieron y despues alguno vendio , al escriturar el actual dueño solo se escrituro casa de 40m con planta alta en la cual hay habitaciones . eso es lo que pone la actual escritura y claro 1la vivienda mide mas de 40m y ademas tiene patio delantero y trasero con habitaciones . todas esas mejoras que el dueño hizo con la mejor intencion no constan en la escritura y por eso no me la tasan . la pregunta concreta era ¿esto tiene solucion, se puede arreglar, tendran que escriturar de nuevo, cuanto pueden tardar en solucionar el problema? la agencia me ha dicho que el dueño va a solucionarlo, y que esta dispuesto ha hacer un contrato de alquiler con opcion a compra por si la documentación tarda pero al ser la1vez que intentamos comprar pues nos surgen dudas por si al final todo esto no saliera como esperamos. muchas gracias por su atencion por su blog que es magnifico me ha encantado leer sus articulos y opiniones gracias.
Hola Sandra.
No se desde donde escribes, pero eso de dividir un cortijo (que es finca rústica) en Andalucía puede tener problemas si no hay licencia; en todo caso supongo que la segregación de la finca ya está inscrita en el Registro de la Propiedad.
En declarar una obra nueva se tarda poco más de lo que se tarda en obtener el certificado del técnico y un par de días como mucho es lo que tarda el Notario.
El problema es que puede que el banco exija la previa inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad, para lo que el Registrador necesita quince días contados desde que se le entregue la escritura liquidada de impuestos (evidentemente es un plazo máximo).
Cuidado con ese alquiler con opción a compra, si quieres busca en este blog cómo lo explico.
Yo personalmente haría la escritura, aunque para ello tendría que hablar tranquilamente en la Notaría con el Notario y el vendedor, seguro que encontráis soluciones, como hacer ventas con precio aplazado y condiciones suspensivas o resolutorias.
Un saludo
muchas gracias por la informacion vivo en cadiz pero comprare en murcia y claro ahora veo que mis miedos eran acertados, leere todo lo que pueda en su blogg antes de tomar decisiones, y le agradecco inmemsamente sus palabras que se que me ahorraran problemas futuros .ojala esto tenga una solucion favorable para nosotros por que esa vivienda es la que ivamos buscando….
En primer lugar, mis felicitaciones.
Segundo, aunque creo que se hicieron las cosas bien aunque al día de hoy tengo mis reservas, le explico, mi padre falleció el año pasado de forma súbita y sin testamento, lo que supuso la declaración de herederos abintestato. A consecuencia que mi padre no tenía hermanos y sus padres (mis abuelos) fallecidos y mi hermano y yo sin descendientes, pudimos hacer primero una renuncia simple de la herencia de mi padre, siendo mi madre heredera universal. Al lio, elaborando los papeles ante la Diputación Foral de Álava del impuesto de sucesiones a través de la notaría pudimos comprobar que la casa del pueblo, único patrimonio de mi padre no existiendo coches ni seguro de vida, seguía registrado a nombre de su padre, por lo que no apareció en la lista de bienes que dejaba mi padre, sólo los saldos de las cuentas corrientes que poseía. Cuando falleció mi abuelo paterno se hicieron todas las diligencias pertinentes en una notaria y hablando con mi padre siempre decía que estaba todo hecho y cerrado.
Mi duda es la siguiente, sé que no es obligatorio la inscripción en el registro de los cambios de titularidad pero me veo ahora que cuando mi madre vaya a hacer el cambio de titularidad de la casa nos pongan trabas, o una multa ya que pasaría de su suegro a su nombre y no sé si mi madre debe comunicar el cambio de titularidad a la Diputación (a la Hacienda pública, a pesar que el Álava el impuesto de sucesiones está exento aunque es obligatorio presentar la liquidación y la propiedad está en Ciudad Real).
Muchisimas gracias de antemano.
Hola Borja.
Habiendo normativa fiscal propia en País Vasco, me resulta difícil asesorarte, pues la desconozco; en todo caso el problema es de cambio de titularidad catastral (que si es obligatoria) más no de cambio de titularidad registral (que es voluntaria).
En todo caso, si hace más de cuatro años seis meses y un día desde el fallecimiento de tu abuelo, está prescrito el derecho al cobro de impuestos.
Un saludo
Buenas tardes,
Ante todo felicidades por su blog, me parece muy interesante
Después de leer atentamente su post me surge una duda: ¿Es posible formalizar la compraventa de una vivienda que no ha tenido nunca acceso al Registro de la Propiedad? Si en el contrato privado se hiciese mención a la situación jurídica de dicho inmueble, ¿tal circunstancia podría dar lugar a la resolución del contrato?
Gracias anticipadas. Un saludo,
Hola Iciber.
No solo es que se puede, es que es completamente posible y hablamos de un contrato válido y perfecto, que despliega sus efectos, la falta de inscripción del contrato sólo provoca su resolución, si así expresamente se acuerda por las partes (cosa poco habitual).
Un saludo
Hice una compra de un bien inmueble a una constructora. Tengo escritura notarial, hice el pago de impuesto de trasmisiones, pago el IBI, figuro en el catastro, pago la comunidad de propietarios, declaro a hacienda. Sin embargo no lo inscribi en el registro de la propiedad. La constructora ha quebrado (que es la que aparece de titular en el registro de la propiedad) ha sido embargada y se ha subastado esta propiedad a un tercero a pesar de ser yo la legitima propietaria. Ahora en el registro de la propiedad aparece este tercero. Algun abogado me ha dicho que tengo perdida la propiedad.
¿ya he perdido mis derechos a esta propiedad? ¿Como puedo recuperarla?
Muchas gracias de antemano, y por su ayuda desinteresada al ciudadano.
Un cordial saludo
Lamentablemente este es uno de los casos en los que poco puedes hacer.
El comprador adquirió de buena fe en un procedimiento judicial en el que se le dieron todas las garantías, y al que siendo dueña no acudiste interponiendo en su momento la tercería de dominio pertinente, por lo que está protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Un saludo
Buenas tardes. En primer lugar agradecer su blog y respuestas porque sirven de gran ayuda.
Mis dudas son las siguientes. Tengo intención de comprar una casa. La citada casa pertenecía a una señora actualmente fallecida. Antes de su fallecimiento un hombre al cual identificaré com «A» se hizo cargo de esa señora y consiguió que ésta le vendiese el inmueble (al menos es lo que cuenta).
Como «A» tiene numerosas dedudas por impagos, etc…, puso las escrituras a nombre de una de sus Sociedades Limitadas y a su vez le vendió la casa a un «supuesto amigo» identificado como «B», propietario de otra Sociedad Limitada en el año 2012.
Este año 2015, la Sociedad Limitada del hombre «B» ha vendido esa casa a la esposa del hombre «A», constando en la escritura de compra, que ella (esposa de «A») está casada en régimen de separación de bienes.
Mi pregunta o dudas son las siguientes. Mi intención es comprar esa casa a la esposa de «A» y tras solicitar Nota Simple de la finca, ésta casa figura a nombre de la citada esposa y esta libre de cargas.
1º ¿Una vez comprado el inmueble, podría estar éste en un futuro afectado por embargo al haber sido con anterioridad propiedad de la esposa de «A», el cual actualmente no puede tener nada a su nombre debido a las deudas?
2º Existe alguna forma de saber si la primera propietaria (señora que fue cuidada por «A») la vendió de forma correcta o por el contrario sus herederos legales (hijos) pueden reclamarme a mi esa propiedad como de ellos, dado que me he informado por vecinos próximos a esa señora (ya fallecida) que los hijos quisieron reclamar ese inmueble como de ellos.
Muchísimas gracias de antemano por su labor informativa y disculpe si no me he expresado bien en mis dudas.
Hola SM.
La única duda es que conoces perfectamente el historial de la finca, por lo que para estar protegido por el art 34 de la Ley Hipotecaria has de tener buena fe. Por supuesto que la buena fe se presume y que es difícil demostrar que tu sabes todo lo que cuentas; sin embargo es señor tiene pinta de haber realizado uno o varios alzamientos de bienes.
Desde luego inscritos los bienes a tu nombre es que ni cabe la posibilidad de embargo por deudas de la esposa, de las sociedades o de ese señor, y por supuesto que estás en tu derecho de pedir el contrato al vendedor.
No obstante insisto en que seas prudente, por más difícil que sea demostrar lo que simplemente estoy intuyendo.
Un saludo
Buenas tardes Francisco:
Quisiera consultarte una cosa. Soy sobrina de herederos que han puesto a la venta un local. He estado buscando comprador y ha aparecido uno que quiere hacer una reserva. He estado informándome en internet sobre modelos y ya he encontrado uno que me convence. Claro, supongo que han de firmarlo todos los herederos, ya que ninguno de ellos tiene un poder en nombre de los otros, eso primero. Por otro lado he visto que el importe de reserva usual es de 3.000 € (el inmueble se ha puesto a la venta por 64.000 €, aunque parece que el precio de venta no se toma como referencia). En este caso ¿dónde se depositaría dicho dinero? No existe ninguna cuenta a nombre de los herederos, que por otro lado comentarte que son 14, ya que dos de mis tios han fallecido y hay hijos herederos, y algunos viven en otras provincias ¿que alternativa me recomiendas?. Si deciden comprar supongo que el siguiente paso sería hacer la escritura de compraventa ante el notario, para lo cual habría que registrar antes la escritura de aceptación de herencia, cosa que no se ha hecho en espera de encontrar comprador, ya que uno de los herederos tiene deudas pendientes y no hemos querido que se quede trabada la propiedad por embargo. En el registro me han comentado que tardan unos quince días en tramitar el expediente. Supongo que no será necesario hacer previamente un contrato privado de compraventa….ya va a ser un lío recoger las firmas de todos para la reserva si eso es necesario. También quería proponerles el cobro de una comisión por todo este trajín que llevo currándome desde hace unos meses y no se como hacerlo constar si están de acuerdo. Se me ocurrió poner en el contrato de reserva un importe menor, por ejemplo 1500 o 2000 €, y reflejar que dicho importe se ingresaría en una cuenta a mi nombre y que en caso de que se realice la compraventa dicho importe cubrirá los gastos de comisión. ¿Podrías decirme cuanto son apróximadamente los honorarios que cobraría un profesional si ponemos este trámite en sus manos? Esta sería otra alternativa a barajar. Gracias por crear este blog. Un saludo. Maria
Hola María.
Este blog no es precisamente muy favorable a las cosas que aparecen por internet, pues en su mayoría no tienen un mínimo de rigor jurídico (te recomendaría que leyeras una entrada en la que expresamente hablo del contrato de reserva de vivienda, o la que explico que es un contrato de arras).
No es necesario que esté registrada la herencia para hacer la compraventa, y sobre lo de cobrar por tu trabajo yo te recomendaría que lo hagas de forma directa (las cosas cuanto más claras menos problemas suelen tener).
Un saludo
Buenas tardes y muchísimas gracias por responder tan rapidamente.
Por un lado si no me equivoco, entiendo que si realizo la compra de ese inmueble a la esposa del hombre «A» mediante escritura pública y queda registrada a mi nombre en el correspondiente Registro de la Propiedad, no tendré problemas con las deudas que tenga «A», es decir que el inmueble adquirido no me sea embargado o algo similar.
En referencia a lo que usted indica sobre la buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sé supuestamente el historial de la finca, dado que al no fiarme de la copia simple de la escritura de compraventa en 2015 que se formalizó entre la sociedad del hombre «B» y la esposa de «A»,éste último me contó todo lo que hasta ahora sé yo, e incluso me facilitó también copia simple de la escritura de compraventa entre su sociedad limitada (la de A) y la de su amigo B en 2012.
Desde luego yo no soy un entendido en leyes, es más me considero muy torpe en ese sentido pero es evidente que al ver esos cambios de titularidad del inmueble, la estrategia de «A» es evitar que le embarguen la propiedad que yo ahora quiero adquirir. De ahi mi miedo a que una vez yo pueda adquirir esa casa, sea afectada por sus deudas y por eso mi insistencia en conocer todos los detalles posibles del historial de ese inmueble, ya que no es plato de buen gusto que solicite una hipoteca para esa casa y después me reclamen la misma por los problemas economicos del marido de la vendedora.
En relación a lo de alzamiento de bienes, la verdad que se me escapa lo que significa, por lo que buscaré en San Google y aprender algo más. Espero no haberlo liado más aun con todo lo escrito.
Sin mas, darle las gracias por su respuesta y por esa gran labor de asesoramiento a personas como yo que le es muy dificil comprender toda la normativa que afecta a la compra de una vivienda.
Atentamente, SM.
Entiendes bien, y comprendo tu postura, pero el concepto de buena fe depende de los tribunales, y por eso soy precavido, pues es una temeridad anticipar una resolución judicial. Eso si, el saber o no leyes no es ni prueba de buena ni mala fe.
Un saludo
Buenos días,
Buscando en la red información acerca de mi caso encontré su web y me ha parecido extraordinaria. He encontrado mucha información que me ha servido para hacerme una idea, pero aún me quedan dudas que tango que solventar antes de proceder a la compra…porque sino no creo que deba hacerla.
Le explico el caso:
Quiero comprar una parcela para ir los fines de semana. He encontrado una que se ajusta perfectamente a lo que busco, pero con la referencia catastral, pidiendo la nota simple e indagando en la red he averiguado lo siguiente:
Es una parcela rustica pro-indiviso de 3.000m2 que pertenece a 3 hermanos/matrimonios.
Está dividida en 3 partes.
Uno de los hermanos ya ha vendido su parte a otro comprador (33,33%)
Ahora otro hermano me quiere vender a mí su 33,33%
He entendido que realmente no compro na parcela, sino un porcentaje de la parcela total, de ahí que hayan hablado de realizar un documento particular donde se especifique qué parte tiene cada uno por si el día de mañana hubiera desavenencias.
Cuál es mi mayor «problema»…
He creído entender con toda la muchísima información que me he leído, que estas operaciones tan habituales no se «pueden» realizar, no se pueden escriturar, no se pueden registrar….
Es ta es mi mayor duda, pues ayer estuve hablando con el que ha comprado su primer «espacio» del 33,33% y me ha comentado que ha ESCRITURADO y que ha REGISTRADO en el registro de la propiedad la escritura, sin embargo, en la nota simple que yo tengo de ayer mismo, este nuevo propietario no figura.
Y aquí vienen mis máximas dudas para dar este lunes 13 una respuesta al vendedor:
Esta operación parece ser realizable…
Qué escrituro realmente en el notario?
Si lo llevo al Registro de la Propiedad…va a desparecer el propietario anterior y voy a aparecer yo?
De no ser así, que nunca llegue a aparecer: que consecuencias puede tener en un futuro si yo lo quiero dejar en herencia a mi hija?
De no aparecer en el Registro de la Propiedad realmente nunca será mío?
Me interesa realizar esta operación o corro un gran riesgo de quedarme sin este terreno el día de mañana?
Realmente lo que me preocupa es esto, que nunca llegue a estar a mi nombre, que realmente no llegue a ser mio, y posteriormente de mis herederos, y que haya posibilidades de que me lo quiten.
Y por cierto: qué es lo que realmente registro y que tengo que llevar al Registro?
La compra de un porcentaje de una parcela indivisible?
La sensación que tengo, a pesar de decirme el nuevo comprador que él lo ha registrado es que esto no va a ser posible.(a día de hoy no aparece en la nota simple. Cuánto tiempo tardan en registrar estos datos en caso de ser viable?)
Estoy hecha un lío. Realmente la parcela me gusta tanto que me crea un conflicto personal entre lo que quiero y lo que debo…
Me puede ayudar con su gran conocimiento profesional y con su consejo personal?
Le estaré eternamente agradecida.
Un cordial saludo,
Ana
Hola Ana.
Ante todo te recomiendo que consultes con un compañero mío de tu comunidad autónoma, pues es más que posible que te estén ofreciendo lo que comúnmente se llama «parcelación ilegal», o por lo menos que pidas a tu vendedor que te aporte una licencia municipal de segregación o declaración de innecesariedad, para evitar problemas.
Independientemente de eso, lo que si es cierto es que si la cuota indivisa de tu vendedor está inscrita en el Registro de la Propiedad, puedes comprar en escritura pública e inscribirla; sin embargo, te ruego que no te autoengaños, pues no compras un trozo de parcela concreto, sino una cuota de toda la parcela, lo cual puede acarrear en el futuro inconvenientes (especialmente en caso de disputa con los demás condueños, o si compra o embarga la cuota de los demás condueños un tercero).
Comprendo perfectamente tu conflicto, es más, supongo que el precio es atractivo, y no voy a decirte que no compres, pero si un gran equilibrio en tu decisión y que no te autoengañes, pues nadie da duros a pesetas.
Respecto de las otras escrituras realizadas, obviamente no puedo hablar de lo que no he visto, pero si tienes dudas, pídelas.
Un saludo
Hola Señor Francisco es todo un placer haberlo encontrado ya que hay una cierta desesperacion,desilucion y sobre todo con mucha impotencia. Le cuento hace pues entre trenta o cuarenta años mi padre compro una parcela de 6000 metros cuadrados,ofreciendole parte a mi abuelo y hermanos de mi madre,y todos menos uno lo rechazaron,en realidad adquirio 9000 m.pero el hermano de mi abuelo le pidio que le vendieran 2000.A mi padre le hicieron un contrato de compra por aquello,que firmaron junto el vendedor que era abogado y mi padre.Aquello esta puesto a nombre de mi padre,pero como el se fio de mi abuelo y mi tio,ese documento se lo dio a mi abuelo y alli hay una vivienda que construyo mi abuelo ( como bien usted decia antes la palabra era todo) ellos quedaron que aquello eran 2000 para cada uno,haciendo separacion de las parcelas pero nunca dudo de nadie y aquello lo difrutamos todos.Hasta que llega el dia que mi abuelo fallece y dias antes mi tio le pide ese papel a mi difunto abuelo,diciendole que queria gestionar y ver unas cosas,mi abuelo cuando se lo entrego le dijo ese documento lo quiera en mi poder,pero no fue asi,Mi tio no lo regreso estando mi primo y mi tia de testigos ya que vivian alli con mi abuelo,afirmando que ese documento se lo llevo mi tio. Mi padre no vive en el mismo lugar donde esta esa parcela,nosotros nos marchamos a Francia,y luego volvimos a España,mi padre siempre pues fiandose de su cuñado.Mi tio y su familia cuando nosotros nos fuimos a francia se hicieron dueños y señores de aquello y alli no podiamos ir,recuerdo que mi hermana quiso ir un verano y le pidio las llaves de aquello y mi tio le dijo que alli no se iban a meter ningun okupa ( refiriendose a una persona que tenia todo el derecho del mundo de disfrutar de aquello),A lo que vamos,la ultima vez que hablaron del tema fue para octubre del año pasado,fue mo tio que se lo propuso a mi padre,pero cuando a casa mi tio cambio de opinion,aquello no se a podido escriturar porque no aparece ese documento,y mi tio no se como se las arreglo que el Ibi de aquello lo puso a su nombre,mi padre lo a consultado con dos letrados y cada cual da una version,el primero le mando una carta a mi tio para arreglar de una vez por todas este problema,hablo con mi tio y el erre que erre que mi padre tenia que pagarle y mi decia que lo que el pide lo pago en su dia 5000 pesetas y luego creo recordar 12000 pesetas y ahora el problema es que mi tio a fallecido hace un mes y que puede hacer mi padre,la parte de mi abuelo le pertenece a mi tia ya que mi madre y sus hermanos renunciaron al testamento de mi abuelo y toda su herencia quedo para ella.El que el pusiera el Ibi a su nombre que no se explica como a podido poner ya que aquello esta puesto a nombre de mi padre y segun aquel papel,y eso como podriamos solucionarlo.Perdoneme por el gran comentario que le he hecho pero es una historia muy compleja,y larga.Para reducirla y mas menos sepa un poco la historia.Muchas gracuas de antemano y espero que me de una respuesta.Un cordial saludo.
Hola Mayca
El problema es que yo no dudo de tu palabra, pero el juez no duda de la palabra de ninguna de las partes, por lo que hay un problema de prueba grave, máxime cuando ese IBI fue cambiado, y los testigos de lo sucedido son los que ahora reclaman la propiedad.
La verdad es que la historia es lamentable, fundamentalmente por el problema familiar, pero sobre todo por el engaño producido, pero tengo que indicarte que en derecho, la prueba es todo, y que no parece que tengas ninguna a tu favor, salvo tu propia palabra (de la que obviamente yo no dudo).
Un saludo
El Ibi lo tuvo que poner a su nombre ya que lo pillaron haciendo obra (que en aquellos momentos se consideraba zona rustica),fue la policia quien llego alli y le dijeron que debia presentarse y adjutar documentacion.Nuestra pregunta es como pudo poner el Ibi a su nombre ya que solo se contaba con ese documento,que ponia que el propietario era mi padre.Entonces como una persona que( mi tio no actuo de buena fe) solo tiene ese solo documento y si no lo presento,como en el catrasto le ponen una propiedad a una persona que no presenta como que aquello es suyo?Supongamos que yo o cualquier persona me meta una propiedad y no tengo documentacion se les otorgue ese derecho.Refente a lo de los testigo podria explicarmelo mejor,por favor.Gracias de antemano.
No puedo responderte a esa pregunta, aunque si indicarte que el catastro es un registro de carácter eminentemente formal y que no prueba titularidades, lo que sucede en tu caso es que no hay pruebas que lo contradigan.
Un saludo
Entonces por lo que entiendo mi padre no tiene ningun derecho y debemos pensar que aquello lo tenemos perdido.Algo que si fuera asi lo veo muy injusto,y no tendria ninguna posibilidad o como podriamos recuperar aquello.Geacias de antemano.
Hola Mayca.
No es que tu padre no tenga derecho alguno, pues la verdad es la verdad, y yo no dudo de tu palabra; es que no puede probar su derecho, el problema es de prueba, y de ahí mis palabras, aunque obviamente mis palabras son en función de lo que tu cuentas y sin ver documentación alguna, por lo que el único que puede ayudarte (si hay ayuda) es un abogado.
Un saludo
Hola,
Somos 5 herederos de un piso que hace 8 años intentamos vender pero que uno de ellos se negó en rotundo simplemente para entorpecer (las cosas que pasan) con lo cual no hemos tenido mas remedio que solicitar su adjudicación en subasta pública (aún estamos esperando el señalamiento de subasta que previsiblemente será para septiembre u octubre), la cuestión es que uno de los herederos ha muerto y ha dejado a su vez 4 hijos (no se si han aceptado la herencia o no), y uno de los hermanos en vista de la mejora de su situacion economica estaría dispuesto a comprar el piso. Como detalle, la herencia fue aceptada pero el piso no está inscrito en el Registro de la Propiedad ¿Cuáles son los pasos que habría que dar para poder vender la casa? Muchas Gracias
Hola Abraham.
Habiendo interpuesto demanda judicial, lo más adecuado es hablar con vuestro abogado, para paralizar la subasta.
Un saludo
Estimado Francisco, leo el post con interés y veo que tiene mucho tiempo de vigencia, me surge una duda: Mi padre falleció e hicimos los tramites de herencia ante notario para dividir la casa entre mi madre y los hijos, esta casa se vende poco tiempo después del fallecimiento por lo que aun no se ha realizado el cambio en el registro de la propiedad. Para hacer la venta, es necesario inscribir en el registro? o se puede hacer con el registro original y el documento de partición de herencia?. Mi duda es si la inscripción es obligatoria o al menos recomendable.
Hola Julio.
No entiendo bien tu pregunta, pero puedo indicarte que la inscripción siempre es voluntaria, aunque hay un principio de tracto sucesivo que hace obligatorio inscribir en el registro todos los títulos previos al que nosotros queramos inscribir.
En el caso que tu dices es imposible inscribir la venta si no se inscribe la herencia, pues en el Registro el dueño es tu padre y obviamente no puede vender.
¿Es eso lo que preguntabas?
Un saludo
Estimado Notario.. ante todo, un fraternal saludo desde Montevideo (Uruguay) y mi más sincera admiración.
Soy Escribana (Notario) desde hace 20 años y he visto pocos (.. muy pocos…) ejemplos de generosidad como la suya.
Teniendo presente que España no tiene una única legislación, sino que varía según las Comunidades, me atrevo a consultarle:
Un ciente mío que vive aquí en Uruguay es heredero de una prima de él, que falleció en 1999 en Gran Canaria. La causante era dueña de una piso ubicado también en Gran Canaria.
Los restantes herederos (todos primos) le piden que les envíe una Aceptación de Herencia (acá se otorgan en escritura pública) obviamente apostillada, para poder vender el inmueble.
Ignoro si existe pasivo (deudas) en la herencia.
Mis dudas:
1) ¿Puedo expresar que el heredero acepta a beneficio de inventario?.. en otros artículos suyos leí que hay plazo para aceptar bajo esa modalidad. El heredero sabe que lo es, desde el año 2001, ya que en esa fecha estuvo en España y dejó un Poder (a un co-heredero) para que lo representara en los asuntos de la herencia.
2) ¿que datos NO pueden faltar en mi escritura de Aceptación? Tengo: nombre completo del causante, su DNI y la fecha del fallecimiento. No tengo el documento que acredita el fallecimiento (acá sería una partida de defunción) ni los que prueban el parentesco (primos). Por supuesto, cuento con todos los datos de mi cliente.
3) No obstante el hecho de que la Aceptación refiere a la universalidad de la herencia…. ¿debo describir de alguna forma específica al inmueble o es innecesario..? me refiero a la posibilidad de que esa Aceptación deba inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Estimado.. ya he abusado demasiado. Un afectuoso saludo para usted y los queridos hermanos de la Madre Patria, desde este rinconcito del Mundo.
Mil Gracias!!!
Querida compañera.
Me ha emocionado mucho leer tus palabras, no es la primera vez que alguien «desde el otro lado del charco» contacta con este blog, pero en esta ocasión es un compañero, y eso es algo completamente novedoso para mi, amén de un premio inesperado.
Centrándome en el tema que planteas:
Efectivamente hay diversas normativas civiles en España, pero en Canarias se aplica el Código Civil al igual que en Andalucía (que es donde yo trabajo).
Como bien dices, si el heredero se sabe tal heredero, el plazo para aceptar a beneficio de inventario ha vencido, por lo que o acepta pura y simplemente (con el consiguiente riesgo de responsabilidad personal por deudas -riesgo dudoso, pues pedir responsabilidades en Uruguay es difícil, por no decir imposible-) o renuncia.
En realidad no es necesario aceptar la herencia (o no es ese el problema) lo que es necesario es que haga la partición o reparto con los demás coherederos, así como que se venda el inmueble.
En el fondo lo que hace falta es firmar un poder, para intervenir en herencias y vender bienes; aunque como bien sabes «los poderes los carga el diablo» yo recomendaría un poder exclusivamente centrado en la finca que se va a vender, para lo que con expresar el número de finca registral (si quieres para mayor claridad poner la dirección no pasa nada, aunque puede haber problemas si ha cambiado el nombre de la calle o el número de gobierno),
Al ser no residente, es importante que los coherederos soliciten un Número de Identificación Fiscal para tu cliente (eso lo hacen aquí en España) y el comprador retendrá un 3% del precio de compra para pagar el Impuesto Sobre la Renta de los no Residentes.
Como has puesto tu correo electrónico y si no te molesta, te mando un modelo que te sirva de base.
Un abrazo, y muchísimas gracias por tus amables palabras
Estimado Francisco… la emoción es compartida. Mil gracias por tu información y sensato consejo.
He comprendido claramente tu respuesta y la importancia del Poder en los términos aconsejados.
Impecable!! tu idea de ofrecerme un modelo. Lo recibiré con mucho gusto.
Y conserva mi correo electrónico… confío en que la vida me premie con la oportunidad de retribuir tu generosidad.
Siempre a tus órdenes. Un abrazo.
Buenas noches:
Le comento mi problema brevemente. Mis padres los cuales hace tiempo tienen problemas dentro de su matrimonio, se plantearon hace bastante tiempo (el cual aún no sucedió) darse el divorcio, no sé si de mutuo acuerdo.
La cuestión es la siguiente:
A raíz de los problemas que han ido sucediendo dentro de la familia, quise averiguar ciertas cosas, entre ellas, la cual me sorprendió, fue que, tras localizar las escrituras de la casa, fui con ellas al registro de la propiedad de aqui de Málaga.
Fue tal mi sorpresa, que me dijeron que allí no se encontraban registradas estas escrituras y que, no la habían sellado.
Pregunté el precio de cuanto supondría la cuantía para poder hacerlo y tras eso, intermediar para que él intentara de una vez, registrar nuestro domicilio.
Mi pregunta para usted es la siguiente:
¿Que nos podría pasar a mi madre y mis hermanos, al no estár las escrituras registradas?.
Un cordial saludo y espero su respuesta.
Hola Dolores.
Ante todo tranquila, simplemente si aparece alguien que inscriba otra escritura contradictoria y se mantiene durante dos años sin demanda podríais quedaros sin la finca, pero para eso es necesario que aparezca ese alguien, y sobre todo que su escritura haya sido otorgada por quien en el Registro de la Propiedad aparezca como dueño (probablemente fallecido) o haya incoado un proceso judicial.
En definitiva, es muy remota (obviamente no imposible) la posibilidad de que os pase algo (salvo que no podéis hipotecar).
En todo caso, siempre tienes la posibilidad de pedir la inscripción.
Un saludo
Buenas tardes Francisco:
Muchas gracias por su contestación. Un cordial saludo.
Buenas tardes: Quisiera plantear otra cuestion mi suegro fallecio en mayo de este año, y cual ha sido nuestra sorpresa, cuando hemos comprobado que no figura inscrita una segunda residencia que poseia y solo tenemos escritura de compra del solar y certificado ayto conforme en la misma figura construida vivienda desde el año 1969.
Dicha escritura no se pudo registrar en su día pues el vendedor a su vez que vendió a m,i suegro, estaba pendiente de segregación de la citada finca.
Como puedo efectuar la inscripción a nombre de mi suegro y posteriormente efectuar la declaración de herencia.
Gracias
Hola Antonio.
Debes de obtener licencia municipal de segregación para poder obtener la inscripción.
Un saludo
Buenas tardes y muchas gracias por su contestación
En relación a la misma, entiendo así que se puede solicitar la segregación del solar de la finca matriz aunque no sea el propietario de la misma, y si de la porción segregada??
Una vez (si se puede) obtener la citada licencia municipal de segregación, se puede efectuar Escritura ante Notario, si desde hace más de 40 años se esta pagando el IBI, existe referencia catastral y el ayuntamiento ha efectuado certificado de la vivienda existente, y que NO hay expediente sancionador de ninguna clase .
Gracias
Y un saludo por mi parte
Efectivamente Antonio, pero la escritura está ya firmada, simplemente hay que subsanarla entiendo yo.
Un saludo
mi duda es la siguiente…ai una casa q tiene scritura en vivienda pero q el propietario nunca recogio ni la inscribio es mas n l catastro dicen q esa casa no existe…ni tan sikiera n los mapas q tienen…este fallecio sin dscendencia ni tan siquiera casarse…solo tiene una hermana y esta dic q esa casa no le pertenece…nosotros le hemos esplicado x activa y x pasiva de los pasos q tiene q seguir para recuperar esa escritura y nos venda la casa (somos vecinos dl fallecido) pero se mpeña en decir q no q nos metamos a vivir ai q ella no quiere nada (ai q dcir q la casa sta en reuinas y hemos mpezado a arreglarla, he hecho un contrato nuevo de fenosa a mi nombre y stoy pagando el agua aunq el agua sigue a nombre del fallecido) ntonces q pasaria si m metiese a vivir ai…q derechos tendria el dia d mñna sobre la vivienda??
Al final la casa será tuya por prescripción, entiendo que extraordinaria de 30 años.
Un saludo
podria ser mas esplicito sr.francisco ….no entiendo
La solución de que un familiar compre la casa y se subrogue en la hipoteca (siempre que el banco acepte la subrogación) me parece genial.
Insisto en que el banco acepte la subrogación, pues en otro caso sigues apareciendo como deudor y dependes de que ese familiar cumpla lo pactado.
El problema es el coste fiscal de la subrogación, pues efectivamente hay que pagar la plusvalía municipal (Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana) y el posible incremento de patrimonio en el IRPF, gastos estos que tienes que asumir tu, siendo que si entregas la vivienda al familiar, es porque probablemente no puedas asumir esos gastos.
La única solución, es que o un banco te preste el dinero para pagarlo (difícil pues probablemente estés en una lista de morosos) o que el familiar haga un esfuerzo extra y los asumas, o que te arriesgues frente a hacienda.
Por favor si sigues sin entenderme, o necesitas algo, no dudes en seguir preguntando.
Un saludo
Buenas noches,
En primer lugar, muchas gracias por poner a nuesta disposición nuestra este blog y por la ayuda que nos brinda. Me gustaría saber cómo podría actuar ante la siguiente situación: Mi padre falleció el 29 de Mayo, se divorció de mi madre con la cual no tengo relación y al realizar los trámites de la testamentería, no aparece en el Registro de la Propiedad a nombre de mi padre el inmueble que compró con mi madre y en el que nos criamos. Tras pedir nota simple del inmueble, aparece a nombre del Patronato de Funcionarios del Ministerio del Interior extinto en el año 1985/86. No dispongo de escritura de compraventa, sólo que en la sentencia de divorcio el juez especifica que mi padre debe de satisfacer la mitad de la hipoteca, por lo que entiendo que la casa la compraron entre los dos. El recibo de la contribución está a nombre de mi madre y está siendo pagado por ella desde que se divorciaron, puesto que ella vive en dicha casa deste entonces.
Por lo tanto, no dispongo de escritura de compra-venta, ni de constitución de hipoteca y tampoco fue registrada en su momento. ¿Cómo puedo proceder?
Muchas gracias
Hola Carmen.
Es un poco raro que nada diga el convenio de divorcio sobre la propiedad de la casa, pero tienes razón en que de no decir nada los herederos de tu padre tenéis que practicar la partición.
Para ello tienes que llegar a un acuerdo con tu madre y hablar con el organismo de la Comunidad Autónoma competente en materia de vivienda para que proceda a otorgar escritura.
Un saludo
Muchísimas gracias por la pronta respuesta, efectivamente el convenio de divorcio no dice nada de la propiedad, sólo del pago del 50% de la hipoteca. Mi madre se niega en rotundo a realizar alguna gestión que concierna al fallecimiento de mi padre y la casa. ¿Habría alguna forma de obtener la documentación con parte interesada y heredera universal de mi padre? No se ni fecha de firma ni notario. Estoy un poco perdida.
Gracias de nuevo
En ese caso tienes que acudir a pleito contra tu madre, y para recabar información dirígete al organismo de tu Comunidad Autónoma que haya asumido competencias en materia de viviendas.
Un saludo
Muchísimas gracias por la información.
Sr. Rosales:paso a exponer mi asunto, esperando su contestacion y agradeciendoselo de antemano: en el 2001 vendi mi parte de una parcela rustica que tenía en escritura pública y registrada en calidad de mitad y proindiviso. En este momento el comprador de aquella parcela quiere venderla pero no fue registrada la nueva escritura y figura todavia a mi nombre por lo que es necesaria mi firma. Dicha venta se produjo bajo presión ante una separación, figura una cantidad de venta pero fue de mero tramite ya que no recibí nada. Pregunta, tengo algún derecho sobre esa propiedad.? un saludo
Hola Inma.
Una cosa es que no hayas cobrado el precio (y siento decirte que llevas 14 años sin reclamarlo) y otra es esa presión de la separación, pues los contratos son nulos si hay violencia o intimidación, pero el concepto presión y más cuando la venta la has realizado en escritura pública es un concepto muy vago o impreciso.
No me gusta engañar, y creo que es mejor decirte lo que debes oír, más que lo que quisieras escuchar, por lo que (pidiéndote perdón si mis palabras te resultan desagradables) creo que debes de ponerte en manos de un abogado, pero sobre todo:
1.- Más con intención de cobrar que de recuperar la casa
2.- Con urgencia pues los plazos de prescripción si no han vencido están a punto de hacerlo.
Un saludo
Sr. Rosales le agradezco su contestación. Si me disculpa una pregunta más… Esa escritura despues del año 2001 se puede inscribir todavia? para vender esa parcela el propietario que la ha tenido olvidada,abandonada… necesita mi firma?. sinceramente agradecida
Hola otra vez Inma:
Claro que puede inscribirse, siempre que la escritura esté correctamente realizada (lo cual es lo más habitual) el dueño al ser dueño no tiene que recabar ni tu consentimiento ni el de nadie, pues ya consentiste al transmitírsela.
Un saludo
Sr. Rosales. solo agradecer su rápida y aclaratoria respuesta. Un saludo
¿Qué puedo hacer si no me dan las escrituras de mi casa en el tiempo estipulado en un contrato?
Hola Juan.
Supongo que te refieres a que el vendedor o otorga la escritura, en ese caso tienes que demandarlo judicialmente para que lo haga, aunque también puede (según las circunstancias) que ante un grave incumplimiento puedas pedir la resolución del contrato.
Un saludo
Hola buenas.en primer lugar agradecerle la creación y dedicación a este blog y a las personas que le preguntamos.mi caso es que en 2012 el banco me quitó la casa por ejecución hipotecaria pero a día de hoy sigue estando registrada a mi nombre y sigo pagando yo la contribución y arbitrios. Fui al banco para que quitaran el registro a mi nombre ya que les entregue las llaves en el 2012 pero no an hecho nada.mi pregunta es¿tengo algún derecho sobre esa propiedad al estar a mi nombre y pagar yo los impuestos?¿puedo cambiar la cerradura y volver a ocuparla? Muchas gracias y un cordial saludo
Hola Alberto.
La casa es del Banco, pues como explico en esta entrada, la propiedad no la atribuye el Registro (en tu caso la atribuye el Juez) precisamente por eso no tienes por qué pagar ni contribución ni arbitrios, y lo que tienes es que reclamar al Banco esas cantidades.
Un saludo
Muchas gracias por su respuesta y rapidez con la que ha resuelto mis dudas.aver como resuelvo esto porque el banco tampoco reconoce que eso le pertenecca pagarlo a ellos.les llevé las cartas del organismo autónomo de recaudación y me digeron que sería un error y que no lo pagase hasta que el mes pasado me embargaron la cuenta y me quede sin cobrar la pensión. Fui a la oficina del OAR y me digeron que si no pagaba en 21 días se quedarían con el dinero que avía en la cuenta ,que era justo mi pensión.gracias de nuevo,de verdad
Puedes aportar la sentencia al organismo recaudador, y por supuesto reclamar los daños y perjuicios al banco.
Un saludo
Pregunta de registro:
Estimado Sr. Rosales, me permito hacerle la siguiente pregunta,que no terminan de aclarármela. Mi padre era propietario de una casona solariega , a su muerte la heredamos 4 hijos. La casa figura en el registro en 25%. De hecho lleva más de 30 años dividida en 4 viviendas independientes. Cada una con sus contadores de agua ,lúa , entradas independientes etc. Hace unos 8 años se realizaron escrituras ante notario acompañando planos etc. Por otro lado cada una paga su ibi donde se indica pisó ,manó etc. El problema se da cuando una de los propietarios acude a registrar porque quiere vender, y le exigen una licencia municipal. El ayuntamiento se la deniega porque dice que el edificio figura como 2 viviendas. Cosa absurda. Este propietario acude a un abogado y nos amenaza con una subasta judicial sino le compramos su parte.
Un saludo
Hola Patricia.
Es muy difícil, por no decir imposible, dar una respuesta sin ver documentos, pero si hay cuatro viviendas la realidad está por encima de lo que dice el Registro de la Propiedad, aunque esa negativa municipal me inquieta.
Respecto de la postura del abogado, es cierto que nadie puede ser obligado a permanecer en la indivisión de la cosa común (en este caso cuatro viviendas en copropiedad -lo cual no quiere decir que cada condueño sea dueño de una vivienda, sino que todos son dueaños de todas-) y que si no se la queda uno pagando a los demás (obviamente el problema está en fijar el precio) se procede a la venta en pública subasta.
Lo más adecuado es que acudas a un abogado.
Saludos
Muchas gracias por su rápida respuesta. En cuanto a los documentos, contamos con escritura pública notarial que reconoce una situación que ya existía . ¿ Podríamos levantar acta notarial que reconozca la situación .?
Perdón , he dado a enviar antes de hacer una pregunta. Por lo que leo en su blog me da la sensación de que el registro no es obligatorio.
Efectivamente Patricia, acudir al Registro de la Propiedad es voluntario; es cierto que te protege más, pero una cosa es que tu propiedad sea protegida y otra que dependa del Registro de la Propiedad.
En cuanto a lo de levantar acta, por supuesto que puedes, aunque ese acta sólo constata hechos, no atribuye la propiedad.
Saludos
Una pregunta más, las escrituras que dividen la finca en 4 que la describen y dividen muy claramente. ¿Otorgan la propiedad de tu piso ?. ¿Es importante que ha cada uno le pasen su contribución urbana indicando pisó y número , por ejemplo , primero izquierda .Un saludo
Depende de su contenido, pero el mero hecho de dividir la finca no implica repartirla entre los dueños, pregunta en la notaría
Buenos días Francisco,
Tengo una duda sobre reanudación del tracto sucesivo y la regla primera del art.208 LH según reforma que entrará en vigor en noviembre.
Tengo unas escrituras de compraventa de fincas (yo soy comprador) en las que el vendedor adquirió la propiedad por herencia, pero no inscribió la aceptación por lo que figura como titular registral el causante. Hasta ahora no nos han dejado inscribir estas escrituras porque para ello debíamos reanudar el tracto. No disponemos de titulo hereditario, aunque en la escritura pública de compraventa se hace constar que soy propietaria de la finca por sucesión hereditaria.
En la regla primera del art.208 se dispone que no se entenderá interrumpido el tracto cuando se adquiera directamente del titular registral o sus herederos y que para inscribir solo es necesario la presentación del documento de adquisición del derecho que se pretende inscribir.
En base a esta regla, yo entiendo que como comprador directo de los herederos -que no inscribieron su aceptación-, puedo inscribir ahora mi escritura de compraventa otorgada con los herederos sin necesidad de la previa inscripción de la aceptación por estos (lo que por otro lado me resulta imposible porque como he dicho no disponemos de titulo hereditario, ni escritura de aceptación… amén del tiempo transcurrido ya que la escritura de compraventa está fechada en 1929).
Me gustaría que me indicase si mi interpretación es la correcta.
Gracias
Hola María.
Lamento no poder darte una respuesta, pues veo exactamente el mismo problema que tu ves, y por ahora no se cómo solucionarlo.
Un saludo
Enhora buena por el Blog.
Hace dos años por fallecimiento de mi madre heredé una finca que en su momento ella heredó de mi abuelo. Hecha la Escritura la llevo al Registro donde dias despues me comunican que no se puede registrar porque eso mismo hizo otra persona hace algunos años, pero que con un «acta de notoriedad» firmada por las dos partes (yo y el otro «propietario» )yo puedo registrar.
De conversaciones habidas con el otro «propietario» he deducido sin riesgo de equivocarme que no tiene ningun interes en aclarar el asunto.
Me gustaria saber su opinión porque estoy preocupado y me estoy planteando contactar con un abogado para que lo tire por lo Judicial, aun sabiendo que me costará mas que lo que vale la finca, pero es que es vergonzoso comprobar como una propiedad familiar debido a no se que tipo de errores o artimañas esta a nombre de otra persona y que esta no tiene ninguna gana de aclarar.
Solo me queda darle mil gracias.
Fancisco
Hola Francisco.
O mucho me equivoco o hay una posible doble venta o doble inmatriculación, yo contactaría con un abogado.
Saludos
Muy buenos días.
Antes de exponerle mi caso he repasado el contenido de su blog por si anteriormente alguien había consultado algo semejante, y así facilitar su labor, pero no encontré nada similar.
Hace casi un año adquirí un terreno cuyo anterior dueño tenía una deuda con la comunidad que suponía más del 50% del precio de compraventa que acordamos. Considerando esta circunstancia y con el fin de evitarme sorpresas desagradable por mi falta de experiencia, puse los trámites en manos de una gestoría.
En parte fue un error ya que si bien tuvieron el detalle de no pedirme adelantada ninguna cantidad, la comunicación con ellos ha sido muy difícil desde el principio. En su día firmamos la escritura de compraventa ante notario y quedó para su envío al registro, habiendo abonado por mi parte todas las cantidades que en ella figuran, tanto al anterior propietario como a la comunidad y al Ayuntamiento.
Actualmente dicha gestoría ha cerrado. El notario me ha enviado por correo electrónico copia de la escritura con todas las anotaciones de los pagos, la copia registral del anterior propietario y el envío al registro de dicha escritura, siendo por tanto que en el registro me informan haber entregado toda la documentación a la gestoría.
No tengo forma de conseguir de la gestoría mi documentación ya que nadie responde a mis requerimientos. En resumen agradecería y mucho me indicase qué pasos debo seguir, ya que si bien tanto en la notaría como en el registro me dicen que todo se hizo correctamente, no tengo la documentación que sí tiene la gestoría y que no se cómo conseguir. Si debo pedir copia en el registro, copia en el notario además del PDF que me envió, etc., todo lo que debo hacer para tener todo lo que puedo necesitar.
Muchas gracias anticipadas, gracias por su tiempo y por el interés y profesionalidad que se ve pone en sus respuestas.
Hola Miguel.
Lamentablemente no se que responderte, pues no conozco a esa gestoría ni a la persona a la que le entregaste la documentación.
Hablas de PDF, y lo que intentaría es pedir en Notaría la copia autorizada de la escritura y en el Registro de la Propiedad una nota simple que acredite su inscripción; tengo dudas y me inquieta si fueron o no pagados los impuestos, aunque si tienes una nota simple del registro acreditando la inscripción, seguro que fueron pagados y puedes estar tranquilo.
Saludos.
Muy buenos días Francisco.
Eso haré; pediré copia autorizada de la escritura y una nota simple en el Registro. No se quien puede haber liquidado los impuestos y pagado a la notaría…es muy extraño.
En fin, me pongo en marcha a ver qué encuentro. Muchas gracias y saludos cordiales.
Hola Francisco, enhorabuena por el excelente blog que tienes.
Te quería exponer un caso relacionado con el tema:
Tres tías mías sin hijos (digamos A, B y C), enviudaron se fueron a vivir juntas y compraron un piso entre las tres. Una de ellas (A) falleció y nos dejaba a varios familiares sus bienes pero con usufructo para las otras dos, en la escritura de herencia llegamos a un acuerdo entre herederos y yo me quedé su tercera parte de este piso en nuda propiedad, siendo en usufructo para las otras dos hermanas. No lo he inscrito en el registro de la propiedad de momento
De las otras dos, sé que B me ha dejado su parte del piso a mí y de la otra (C), que nos lo dejaba a varios herederos. Para no tener problemas le compré su parte en nuda propiedad, pero con el usufructo para ella, pues yo prefería dejarlo hecho y que en un futuro los herederos recibamos el dinero dividido que no tener que negociar la compra. El caso es que tampoco he inscrito esta compra por el momento.
Mi idea es inscribir el piso cuando sea plenamente mío, es decir al fallecimiento de la última de mis tías para evitar trámites y por algún inconveniente más. ¿podría esto traerme algún problema?
Si C falleciera, tendría que salir corriendo a inscribir la compra que le realicé o bastaría con aportar al notario que se encargue de la herencia la escritura avisándole de que ese bien ya no era propiedad de C al fallecimiento.
Muchas gracias y un saludo
Hola José.
Es un poco «lioso» el tema que cuentas, y sin ver documentos cualquier recomendación que te haga, puede ser errónea, pero tal y como lo cuentas en principio no hay problema alguno.
Un saludo
Buenos días Francisco, por que he podido leer es un post muy interesante, yo queria comentarte un problema que he tenido relacionado la inscripción en el registro de una finca, a ver si podrias aclararme un poco las dudas que tengo. Hace años compramos una finca rústica que no se porqué razón no se inscribió en el registro, y ahora a la hora se repartir una herencia nos hemos dado cuenta que la antigua dueña la vendió a otra persona y es esta persona la que la tiene registrada a su nombre, la verdad no se muy bien por donde tirar más que nada por que igual hace 20 años que esta a nombre de la otra persona…. . Un poco complicado, gracias de antemano. Un saludo.
Hola kiko.
Deberías de ponerte en manos de un abogado, pero de lo que hablas es de un supuesto de doble venta, y en este caso quien resulta protegido es quien primero accede al Registro de la Propiedad (o sea el otro comprador) lo cual no limita tu derecho a dirigirte contra el vendedor, más el tiempo transcurrido hace que probablemente haya prescrito la acción.
Un saludo
Mi más sincera enhorabuena por este valioso Blog, cuyo nivel resolutivo y profesionalidad no dejan de sorprenderme.. en mi primera entrada me gustaría preguntar la siguiente cuestión.. hace años me separé y por sentencia judicial se otorgó la titularidad de la vivienda a mi ex pareja, si bien tuve el fallo de no salirme del Registro de la Propiedad, de modo que la Comunidad de Propietarios me está reclamando a mí ahora todas las deudas derivadas de esa vivienda pues según indican al consultar el Registro yo seguía apareciendo.. les he facilitado la sentencia en la que se asigna el total de la vivienda a mi ex, certificado de empadronamiento donde demuestro que yo no vivo en dicha vivienda en el momento de generarse la deuda,etc, pero aún así me están embargado todas mis cuentas corrientes. ..he reclamado al Juzgado pero en el largo transcurrir del hacer Jurisdiccional siguen aplicandome embargos que no me dejan vivir.. ahora me dicen que les firme un documento desistiendo de toda acción penal o civil contra la Comunidad si no quiero que sigan ejecutandome más procesos..mi pregunta es.. por mi error de no haberme salido en su momento del Registro (ya lo he hecho), a pesar de la sentencia judicial, a pesar de no vivir allí y haberme supuestamente notificado todo en esa vivienda sin posibilidad de defenderme, estoy condenado a pagar unas deudas correspondientes a una vivienda en la que no vivo y de la que no tengo la titularidad por sentencia judicial? Mil gracias por adelantado.
Hola Sergio.
Más que el hecho de si se inscribió la sentencia en el Registro de la Propiedad, el tema está en si notificaste el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios, abordando el tema el art 9.i de la Ley de Propiedad Horizontal, que fija como obligaciones del propietario.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
Saludos
Me a parecido muy interesante su blog y le he de dar mi más sincera enhorabuena, me gustaría realizar una consulta relacionada con una posible compra de una vivienda que me suscita cierto recelo. Es una pequeña vivienda de apenas 50 metros la cual al parecer es de ocho familiares, desde la inmobiliaria me comentan que han llegado entre todos a un acuerdo en el precio, que se pueden realizar las escrituras públicas por parte de los compradores, pero que no está pasado por el registro de la propiedad desde hace muchos años. En principio me comentan que no hay problema y que lo único que puede suceder es que no pueda solicitar ningún tipo de préstamo sobre la vivienda, y que con el tiempo puedo solicitar inscribir la vivienda en el registro de la propiedad de lo cual no tengo ni idea si es posible ni mucho menos lo que al final me puede suponer económicamente. En el supuesto de inscribir ellos la vivienda en el registro me advierten que la operación se puede dilatar en el tiempo ya que tienen que publicarse varios edictos. Como comprenderá dicha información que me llega me resulta contradictoria y lo que me gustaría saber es que hay de verdad en todo lo que me están diciendo y si es una operación fiable o de riesgo. Espero pueda despejar alguna de nuestras incógnitas y darle las gracias por adelantado. Reciba un cordial saludo.
Hola Manuel.
Evidentementne es una operación de riesgo, pues debes cercionarte de que te están diciendo la verdad, pero si te la dicen, el único problema es que lograr que la finca se inmatricule o reanude el tracto interrumpido es largo y costoso, pero no imposible.
Saludos
Buenos dias. Primero de todo felicitarle y decirle que tiene usted un par de cojones: Poca gente hay como usted.
—
A lo que voy. Todo documento en notaria ; Poder, escritura de compra – venta , etcetera, conlleva un coste plasmado en la factura.
Por ejemplo, en un poder normal para comprar un inmueble ¿Porque conceptos tocaria facturar?
Matriz,copia autorizada,copia simple,informacion registral, papel notarial, documento sin cuantia…
¿Que mas se me escapa?
—
Otra duda. Si quisiera sacar unas copias de la documentancion del vehiculo ; ITV, documentancion…
Eso seria «legitimar», testimonio seria si yo llevara una copia de los mismos. ¿Es correcto?
El coste supongo que ;matriz, copia autorizada, papel… ¿Algo mas?
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Sabe usted, que hay notarios que facturan un poco especiales. Intento entender las cosas y no ir de «Sí, donde firmo, cuanto es».
Muchas gracias.
Hola Pepe.
Evidentemente hay notarios, médicos, jueces, maestros, soldados, sacerdotes, políticos, fontaneros y actores malos y buenos; yo intento hacerlo lo mejor que puedo o se, y obviamente me duele lo que pueden hacer malos Notarios (que por otra parte son minoría).
El poder es un documento sin cuantía en el que se cobra ese concepto, más las copias (normalmente una autorizada, aunque yo recomiendo también una simple) hay además una base especial (pequeña, en función del número de poderdantes y apoderados) y el timbre; cabe que se remita telemáticamente por lo que hay que extender unas diligencias, pero poco más (de información registral y documentos de cuantía nada de nada). Al menos esa es la regla general.
Lo que comentas es efectivamente un testimonio, en el que lo que debes llevar no es copia, sino llevar la copia; lo que se legitiman son firmas.
En todo caso, si te comento que el arancel es áspero y complejo de entender.
Saludos
Buenas tardes Franciso, genial este blog, enhorabuena y agradecido como tantos otros de que resuelva dudas.
Yo tengo una. De antemano me disculpo si ya se respondió con otro ejemplo y no he sabido comprenderlo.
Mi caso, yo compré con mi mujer un terreno con un préstamos personal para luego construir nuestra primera vivienda habitual. Como cualquier hipoteca nos dieron el 80% del valor de la vivienda una vez ya se haya terminado. Con ese préstamo se canceló lo que quedaba del préstamo del terreno y empezó el banco a pagar directamente al constructor por certificaciones (cada fase de construcción terminada) una vez finalizada la casa, resulta que lo que registramos fueron las escrituras de «Obra nueva».
Un par de años después, estamos en una situación económicamente mala, vamos con retraso entre dos y tres letras… según el mes. El banco conociendo nuestra situación, nos puede bajar la letra de la hipoteca alrededor de un 50% alargando años y pagando solo intereses unos años. Pero requisito indispensable es que registremos la vivienda como tal, ya terminada, incluso me dan un pequeño préstamo para cubrir esos gastos de registro y notariales! eso me suscita una duda, que pasa si no podemos cubrir la hipoteca y nos retrasamos no en 3 si no en 5 u 8 recibos? pueden embargar la casa, por qué tanto interés en que la registremos?.
Muchas gracias de nuevo!
Hola Luis.
Mezclas cosas diferentes, ¿el problema es que no está inscrita la obra nueva o la compraventa de la casa?
Saludos
está inscrita la escritura de final de obra nueva pero por lo que me dice el banco no de la vivienda como tal…
Eso es muy raro Luis, seguro que sin querer estas omitiendo algún dato, por si las moscas acude con la documentación que tengas a la Notaría que tengas más cerca y pregunta.
Saludos
Ok muchas gracias!
buenas noches,y gracias por tener este blog que pueda servirnos de ayuda a mucha gente que en mayor parte cuando se trata de un inmueble no sabe que hacer y entra en desesperacion y panico, quisiera hacerle una consulta, mi tio tiene un proceso judicial y bueno esta como demandado, debido a que unos señores compraron un edificio de 2 pisos en el año 2010 y entre el primero y 2do piso deben haber aprox. unos 8 llamemosle «cuartos» areas de 6 m2 c/u entonces, uno de esos cuartos situados en el piso 2 le corresponde a mi tio debido a que el lo compro de los dueños anteriores que eran chinos para el cual asistieron a una notaria y firmaron la ESCRITURA PUBLICA, y en el año 2010 estos chinos vendieron todo el edificio a un grupo de personas que registraron el inmueble a nombre de ellos, la pregunta es prevalecera la escritura publlica de mi tio frente a su partida registral respecto solo a ese area que le corresponde a mi tio? espero su pronta respuesta Dr. muchas gracias por anticipado.
Pasa que mio tio solo cuenta con esa escritura publica mas no llevo los documentos a registros publicos por eso ahora esta en problemas 🙁
El area lo adquirio en el año 1999 , me falto precisar ese detalle: escritura publica de 1999 frente a partida registral por compra venta del año 2010
Por la forma de escribir intuyo que no lo haces desde España.
Sólo puedo hablarte conforme a derecho español, y como explico en esta entrada, cuentas un supuesto de doble venta contemplado en el artículo 1473 del Código Civil, en el que si una misma cosa se transmite a diferentes compradores, la propiedad pasa al que antes acceda al registro de la propiedad, siempre que haya buena fe (la cual se presume) sin perjuicio de que tu abuelo puede proceder contra quien vendió judicialmente; sin embargo son dos acciones judiciales diferentes: una la que tiene el segundo comprador contra tu abuelo; y otra la de tu abuelo contra quien le vendió.
Saludos
Buenas noches:
Me pongo en contacto con vosotros debido a que he adquirido el 25% de una propiedad inmobiliaria y a la fecha de hoy no consta nada a mi nombre en Catastro. Yo quiero saber si existe la posibilidad de que las otras partes hubieran realizado modificaciones en el registro de la propiedad y en las escrituras sin mi consentimiento y que consecuencias puede tener esto. Tengo también un crédito hipotecario que firmé pero no estoy asumiendo porque en un principio la firma era solidaria, pero el banco exigió que firmaran 4 personas para avalar la operación. Mi pregunta es la siguiente, si puede haber existido algún tipo de fraude y si paso esto si puedo salir de garantía del préstamo hipotecario. Muchas gracias, un saludo.
Hola Pilar.
Como comprenderás resolver un tema tan complejo como un fraude con los datos que aportas es imposible, aunque trataré de explicarte el tema.
El que no constes en Castastro no implica absolutamente nada, de hecho el Notario de oficio comunica la alteración catastral siempre que se le haya acreditado la referencia catastral, pues en otro caso eres tu la que debe de hacer la modificación. En todo caso, ningún cambio puede hacerse sin tu consentimiento, salvo que hayas otorgado un poder (extremo que no aclaras, pero que parece que no ha sucedido).
Para que dejes de deber dinero, es necesario el consentimiento del banco; el que lo esté pagando otro de los codeudores ni impide que dicho deudor pueda repetir contra ti.
En todo caso, hablamos de normas generales de derecho, pero cada asunto requiere un estudio detenido a la vista de los documentos y de las declaraciones de las partes, por lo que quizá mejor consulta a un abogado.
Saludos
Es cierto, gracias
Buenas tardes y gracias por el blog:le comento mi caso.Nos ha llegado una carta en la que nos
piden 3000 euros de la comunidad de una plaza de garaje que desconocíamos su existencia ya
que no constaba en el testamento de mi suegro fallecido hace diez años.Hemos ido al registro de la propiedad y efectivamente está a nombre de mi mujer.Hemos ido a ver la plaza de garaje y el
portero nos ha dicho que ésa plaza no se ha ocupado en los veinte años que él lleva allí.Por otra
parte en la carta nos advierten que si no pagamos pueden iniciar una orden de embargo de nuestros bienes.
.Si la vendió a alguien y no la registró pueden embargarnos a nosotros?.¿Podemos pagar
y disponer de la plaza? Gracias por su atención.
Hola Jacinto.
Me sorprende que tu mujer sea dueña en el Registro de la Propiedad de un bien y que no lo sepa; en todo caso en el Registro de la Propiedad indicarán en virtud de que escritura adquirió tu mujer y ella puede solicitar una copia de la misma (aunque insisto que me resulta bastante sorprendente el tema).
El uso o no del garaje, no afecta a la obligación que tiene el dueño de pagar los gastos de comunidad.
Lo de si vendió o no, sigo sin entenderlo, pues ella sabrá que hizo; desde luego y si es dueña, por supuesto que puede vender, aunque sinceramente yo empezaría aclarando la realidad antes que hacer algo más.
Un saludo
Buenos días,
Mi consulta es la siguiente. Quiero vender un solar heredado del que primeramente se ha disuelto su condominio para ser propiedad de uno solo, mediante escritura ante notario.
¿ Se puede efectuar esa venta sin registrar esa escritura, es decir, si registralmente sigue siendo público la copropiedad? Por supuesto, está al corriente del pago de todos los impuestos.
Por si fuera de interés, le comentó que me encuentro en Castilla y León
Si se puede hacer, lo que sucede es que dudo mucho que el comprador quiera prescindir de la protección del Registro de la Propiedad, pues poco le cuesta y mucho gana, pero quien es dueño puede vender indudablemente
Saludos
Buenas noches Don Francisco. Me gustaría hacerle una pregunta sobre un tema que nos tiene preocupados en casa. Le pongo en antecedentes para después formularle la pregunta:
Mi hermana estaba casada en régimen de gananciales, durante el matrimonio solicitaron un préstamo personal. Hace aproximadamente 10 años y tras casi 30 de matrimonio se divorciaron, quedando pendiente de pago de dicho préstamo aproximadamente unos 3000 euros en el momento del divorcio. Mi hermana, actualmente con más de 60 años, durante el matrimonio única y exclusivamente se había dedicado a las labores de su casa, tras el divorcio no tiene oficio, trabajo, patrimonio, ni más ingresos que no sea la pensión compensatoria pactada en el convenio regulador aprobado por sentencia judicial y que es de 550 €, es decir, inferior al Salario mínimo Interprofesional.
En el Convenio Regulador aprobado en sentencia judicial, se estipula que SU EX MARIDO SE HACIA CARGO DEL PAGO DE TODAS LAS DEUDAS HABIDAS DURANTE EL MATRIMONIO, pero a raíz del divorcio, dejó de pagar las mismas.
Actualmente mi hermana vive en la casa de la que mi madre es propietaria y de la que en el futuro seremos herederos los dos, puesto que solo somos dos hermanos.
El ex esposo de mi hermana, se ha ido a vivir a otra ciudad, y desconocemos tanto su domicilio como su número de teléfono. Sus ingresos después de restar el pago de la pensión compensatoria, están aproximadamente en el doble del salario mínimo interprofesional, pero no sabemos por qué motivo ni paga ni le exigen el pago.
Desde hace un tiempo, una empresa de cobros en representación de la entidad bancaria acreedora llama al teléfono móvil de mi hermana y al fijo de la casa de mi madre de forma insistente, exigiendo a mi hermana el pago de la deuda que su ex marido dejó de pagar, amenazándola con emprender acciones judiciales contra ella (a su ex marido no lo localizan) y con embargarle sus bienes (de los que carece).
La preocupación de mi madre es que el día que ella fallezca, al heredar nosotros su vivienda, la entidad bancaria pueda proceder al embargo de la misma por aquella deuda que dejó de pagar el ex marido de mi hermana y ésta se pueda ver en la calle y con una pensión compensatoria de 550€.
Para heredar en su día la vivienda de mi madre, habrá que ir a la notaría, formalizar los trámites de la herencia y posteriormente pagar los impuestos a que haya lugar, después habría que inscribirla en el Registro de la Propiedad, pero puesto que la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria según me parece entender en el artículo:
¿Podría dejarse de inscribir en el Registro de la propiedad la casa heredada y así dificultar un posible embargo en el caso de que su ex marido siga sin pagar la deuda y que mi hermana pudiese seguir viviendo en ella con tranquilidad, toda vez que la obligación de pago según el Convenio Regulador aprobado judicialmente es de su ex marido, o cometeríamos algún tipo de ilícito penal al hacerlo?
Hola Paco.
Evidentemente si no inscribes dificultas el embargo, pero igual sería más que recomendable plantearse la ejecución de la sentencia, e incluso sería posible plantearse temas relacionados con la violencia de género, por lo que te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Perdone Don Francisco, pero no me quedan claras algunas cosas:
1) ¿La ejecución de qué sentencia, de la divorcio?
2) Durante el matrimonio no hubo violencia de genero y además ya llevan aproximadamente 10 años divorciados viviendo en ciudades distintas.
3) ¿Puedo entender que no cometería ningún ilícito penal no inscribiendo?
Muchas gracias.
Hola Paco.
Tengo un problema técnico, y no puedo leer tu anterior comentario, aunque creo recordarlo, y creo que en él me comentabas que tus padres están divorciados y que en el divorcio acordaron que él se hacía cargo del préstamo, por lo que ahora procedería pedir la ejecución de dicho convenio.
Hay una sentencia de Baleares que contempla un supuesto como el que tu comentas, no es exactamente igual, pero anulaba un préstamo por violencia de género de la mujer, de hecho tengo un post en elaboración sobre el tema, aunque obviamente nunca hay dos casos iguales, y lo que dice un tribunal, no tiene por que decirlo otro.
Te recomiendo que acudas a un abogado en relación a estos temas.
Por lo demás obviamente la inscripción es un derecho, y ningún ilícito penal se comete por no hacer uso de un derecho.
Saludos
Buenos días, felicitarle en primer lugar por su blog, y ver que pasos tengo que seguir para intentar solucionar el siguiente problema que tenemos:
Mi padre vive en un piso que compró hace aproximadamente 35 años,unos 3 años después se separó de mi madre, estaban casados en régimen de gananciales y, en la sentencia o convenio regulador no aparecía nada relativo a la vivienda, pero mi padre compró su parte a mi madre y se hicieron nuevas escrituras en las que, mi padre era el único propietario de ese piso y en el que vivimos mi hermana y yo con él, ya que, a él le otorgaron la guarda y custodia pues eramos menores,no sabemos nada de ella desde hace unos 20 años, los problemas vienen porque en primer lugar, nunca se registró esa propiedad ni a nombre de mi padre ni de mi madre, en la nota simple que hemos solicitado aparece como último registro el anterior propietario de la finca que fue el que construyó todo el edificio y lo vendió en régimen de propiedad horizontal, ese señor ha fallecido y no sabemos nada de sus herederos, y en segundo lugar, por cosas de la vida, mi madre accedió a esa vivienda, después de producirse la separación, sustrajo contrato de compraventa, escrituras y algúnos documento más y los quemó en la propia vivienda, mi padre en aquéllos momentos estaba enfermo y nunca denunció los hechos, en fin, parece un poco de telenovela, pero no conservamos ni escritura, ni contrato de compraventa, ni inscripción en el registro como ya he comentado. Mi hermana y yo desconocíamos todo esto y al conocerlo, pues mi padre preocupado por su salud nos lo ha explicado, estamos intentando recuperar la escritura sin conseguirlo.
Hemos acudido al Registro Notarial pero es como buscar una aguja en un pajar, mi padre recuerda el nombre del notario, pero no está seguro y llevamos 1 año buscando sin resultados.
Mi padre aparece en el catastro, pagando el ibi desde 1995, y está en el padrón de la localidad donde reside en ese piso, es decir, vive y ha vivido allí desde que compró la vivienda y paga los impuestos municipales y demás, por ejemplo recibos de comunidad del edificio…
Qué podemos hacer para conseguir hacer una escritura o documento judicial o algo que establezca que él es el propietario? Después decidiremos si inscribirlo o no, porque lo que realmente le preocupa a mi padre es tener el documento de titular o propietario del bien.
He estado leyendo sobre el expediente de dominio, pero claro, no entiendo mucho, y con la última reforma lo veo muy complicado, pues no tenemos documento de compraventa, tampoco creo que se dé el caso de interrupción del tracto sucesivo,la finca, al estar inscrita en el registro de la propiedad a nombre del anterior propietario, legalmente está ya inmatriculada? me lío bastante…
Podríamos hacer un escritura nueva, pagando impuestos…?? El coste económico, en caso de poderse hacer, supongo que es alto, pero si estuviera a mi alcance lo haría sin dudar, por dejar de ver sufrir a mi padre, que piensa que nos va a dejar un problema para el futuro.
Gracias de antemano.
Pues el tema es complicado, pues efectivamente no está roto el trácto sucesivo, y hacer unas nuevas escrituras me parece una barbaridad, sinceramente ando bloqueado para encontrar una respuesta, pero prefiero aprobar y responder tu comentario, y esperar a ver que se me ocurre o a que algún compañero que siga el blog nos ilustre.
En principio la solución que se me ocurre es judicial y sería reclamar la propiedad por prescripción.
Saludos
Muchas gracias. Esperemos podamos resolverlo.
Saludos.
Gracias por su interesantísimo blog.
Quería aprovechar para la siguiente consulta: hace casi quince años, adquirimos un inmueble propiedad de tres personas, mediante escritura aún no inscrita en el registro. El comprador es una S.L. de la que soy apoderado.
Uno de los vendedores estaba casado en gananciales y la esposa firmó la venta en la misma escritura ante notario, pero ha fallecido y los herederos (la viuda y un hijo) han inscrito la parte de herencia del fallecido a su nombre, hace unos cuatro o cinco años.
En consecuencia, el registro no nos permite la inscripción de la propiedad al haber una inscripción anterior, aunque nuestra compra era anterior y en documento público. Igualmente, el notario comunicó por fax la compraventa al registrador, que acusó recibo de la notificación en su momento, según consta en la propia escritura.
Hemos intentado contactar con los herederos pero no obtenemos respuesta por su parte.
Desde entonces está de alta en Catastro y se paga el IBI por el comprador (la S.L.)
¿Cómo podemos corregir el error e inscribir el inmueble a nuestro nombre (de la S.L.)?
Hola Bernardo.
No se trata de un error, sino de la aplicación del principio de tracto sucesivo y del principio que dice que quien antes llega al Registro tiene preferencia frente a los demás.
La fórmula es que los herederos estén conformes con la venta realizada y la ratifiquen, consintiendo la inscripción.
Saludos
Muchas gracias por la rápida respuesta.
El problema es que no conseguimos hablar con los herederos. Si no podemos hablar con ellos o no ratifican la venta realizada ante notario diez años antes de la inscripción de la declaración de herederos, ¿podemos hacer valer nuestro derecho por ser anterior al suyo?
¿Podría haber mala fe en los herederos, ya que la viuda conocía la venta por parte de su difunto marido, ya que también vendió ella misma?
En ese caso, ¿cómo podríamos ejercer ese derecho?; ¿cómo se llama la acción a ejercer en su caso?
Muchas gracias de nuevo
Vuestro derecho no es anterior al suyo, aunque al ser herederos y haber adquirido a título gratuito podéis estar tranquilos.
Dudo que haya mala fe, pues probablemente no supieran nada, aunque son temas a probar.
Consulta a un abogado, pues yo en temas procesales me pierdo.
Saludos
Fui a inscribir una escritura en el registro de la propiedad y el registrador me pide justificante de haber liquidado la plusvalía municipal.
La escritura es de 1.988 y no tengo constancia de esa liquidación, además de que ese impuesto corresponde al vendedor, no al comprador.
¿Qué puedo hacer?
Hola Vicente
Basta con que presentes la escritura, en la liquidadora de dicho impuesto y que solicites la prescripción.
Saludos
Buenas tardes,
He leido su articulo, y tengo un problema.
Compre una vivienda el año pasado, a una constructora que me la vendio libre de cargas, o eso dijo.
Como pedi hipoteca el banco me obligo a que me hiciera las gestiones una asesoria de ellos, y casi un año despues me ha llegado la escritura, facturas, registro y demas.
Y resulta que como han tardado muchos meses en llevarla al registro ahora me aparece una anotacion de embargo en mi vivienda por una deuda de la constructora, que por lo visto se ha hecho en el tiempo que ha pasado desde mi compra y el registro.
¿Tienen derecho a hacer eso? ¿Tengo que pagar yo esa deuda cuando ya habia comprado antes?
Estoy muy preocupada, no se si puede ayudarme,
Gracias, un saludo
Hola Ana.
Sin ver el historial de lo sucedido poco puedo decirte, salvo que la casa responde del embargo (al menos en principio) y que hay que comprobar:
1 Qué decía la nota del registro que el Notario pidió antes de firmar la escritura.
2 De cuando es el embargo y por qué ha llegado antes al Registro que tu escritura.
Seguramente haya algún responsable del tema, por lo que te recomiendo que te tranquilices y que acudas a un abogado.
Saludos
Muchas gracias. Intentare tranquilizarme y buscar uno, pero es que estas cosas me asustan.
Buenos días Francisco.
Me gustaría realizarle una pregunta a ver si usted me puede ayudar. Hace un tiempo compré una nave industrial después de pagar el leasing al banco, que era el anterior propietario y gracias a su blog entendí para que servía exactamente el registro de la propiedad y decidí de momento no inscribirla en el registro.
En estos momentos tengo un comprador para la nave y deseo venderla.
Debería inscribir ahora a mi nombre la nave para que el comprador actual pueda inscribirla a su vez o puede pasar del antiguo dueño(el banco) al nuevo sin pasar por mi, en el registro.
Muchas gracias.
Hola Miguel Ángel.
Efectivamente tienes que primero inscribir a tu nombre para que el comprador pueda inscribir al suyo (otra cosa es que sea necesario para vender y comprar, aunque normalmente los compradores quieren inscribir, dadas las ventajas de la inscripción), se llama principio de tracto sucesivo.
Saludos
Buenos días señor Francisco:
Le felicito por su blog, soy una lectora de Nicaragua, tengo una duda que espero me pueda ayudar a resolver:
Resulta que cuando era menor de edad la tía de mi papá me vendió una finca rústica debiendo aceptar la venta cuando fuera mayor de edad, lamentablemente dejé pasar el tiempo, y este año decidí hacerlo, para eso fue necesario reinscribir el título de propiedad de mi tía porque eon esa época se quemó parte del registro y con los microfilmes fui e hice la solicitud, resulta que me denegaron el trámite puesto que ya estaba reinscrita y resulta que en la columna de anotación preventiva se encuentra que esta misma propiedad mi tía antes de fallecer de la misma forma se la vendió a una prima mía, no se ha inscrito definitivamente porque no presentó ella las boletas de ley, que debo hacer para que me inscriban mi propiedad mi escritura pública es de fecha más antigua que la de ella, deme luces por favor, estoy un poco desesperada.
Le agradezco de antemano, espero su pronta respuesta.
Un cordial saludo.
Valkiria Mayorga
Hola Walkiria.
Desconozco la normativa nicaraguense sobre el funcionamiento del Registro de la Propiedad en tu país, por lo que lamento no poder ayudarte, y te recomiendo que acudas a un compañero mío en tu país.
Saludos
Hola Francisco, muchas gracias, de cualquier forma.
Saludos atentos.
Buenas tardes, no se si puedo hacerle una consulta por aquí. Sino procede perdoneme.
El día 31 de marzo le done a mi padre mi parte y la de mi marido de 2 pisos y he ido a por las escrituras y las he pagado. Ahora hay que pagar un impuesto de donaciones el cual no quiere pagar mi padre y es el que lo tiene que hacer. Pero mi problema es que sino lo paga no puedo pasar la escritura por registro y no serian válidas verdad?
Muchas gracias y un saludo.
Hola Loli.
Es cierto, más no es tu problema sino el de tu padre, pues de un lado no va a poder demostrar que es el dueño, pero además el Notario informa de las escrituras a hacienda, por lo que si él no quiere pagar por las buenas, ya cobrará hacienda con recargo por las malas.
Saludos
yo vendi una casa en el año 1987 en el boleto dice que la escritura el comprador la puede efectuar cuando el crea conveniente , hasta ahora no se ha hecho dicha escritura pero los impuestos están al dia . si esta persona dejra de pagar los impuestos yo pdria pedirle la restitucon del unmueble ?
Hola Adalberto
Evidentemente la respuesta es no, pues quien tiene derecho a cobrar los impuestos es hacienda no tu, y la transmisión ya se ha producido, siendo que tu ya has cobrado el precio, y los contratos se pueden resolver por incumplimientos contractuales, no por el uso que de la cosa haga el comprador.
Saludos
Buenos días Alberto, lo primero darte la enhorabuena por este Post .
Mi pregunta es la siguiente:
Tengo una casa sin escritura en la cual aparezco como propietario en el registro civil y catastro, la casa es de mi padre, y solo hay escritura del solar donde se construyó que esta puesto a nombre de mi padre, lo que no sé por qué motivos se puso a mi nombre en el registro, supongo que para pagar el I.B.I. , ahora estoy separado y por circunstancias probablemente me embargen mis bienes.
Lo que quería saber es si hacen la orden de embargo la pueden embargar por figurar yo como propietario, y cómo tendría que actuar par demostrar que la casa es de mi padre. Un saludo.
Hola Pedro Luis.
Creo que confundes Registro Civil y Registro de la Propiedad, en todo caso, lo que procede es que tu padre promueva una tercería de dominio, y sería más que recomendable que contactara con un abogado.
Saludos
Buenos días D. Francisco.
Le comento: tengo una vivienda escriturada a mi nombre desde el año 1984 pero no la tengo inscrita en el RP (sigue a nombre del anterior propietario que es mi señor padre, por lo que no hay riesgo).
El caso es que en 15 días más o menos firmaré la venta ante Notario de dicha vivienda y me han comentado que antes de eso debo ir a Hacienda y solicitar un sello de exención de pago del impuesto de transmisiones creo (han pasado más de 5 años, y más de 30 también), para que la escritura pueda ser registrada inmediatamente antes (y junto a la misma) de la nueva escritura de compraventa que firmaré en 15 días aprox.
Mi pregunta es ¿cómo debo realizar dicho trámite?, si debo acudir a la oficina de Hacienda con la escritura del año 84 original sin más y solicitar el sello, o debo hacer algo de forma previa, o como se hace esto.
Y ya de paso si me puede decir los pasos a seguir completos para la venta, se lo agradecería: llevar al Notario con anterioridad a la firma la copia de la escritura del año 84 con el mencionado sello de exención incluido me imagino, encargar al Notario que se registre mi escritura justo antes de la nueva que firmaremos en 15 días, etc, o saber si existe algún paso o circunstancia especial al tratarse de una escritura a mi nombre, pero que en el RP figura a nombre de mi padre aún, y que es quien paga (mi padre con cargo a su Cta. bancaria) la comunidad, el IBI y todos los gastos de ese piso hasta el día de hoy. Ya tengo el certificado de estar al corriente de pago de la comunidad (a nombre de mi padre, claro pero donde figura la vivienda detallada) y fotocopia de los 3 últimos años de los recibos de IBI abonados también a nombre de mi padre. ¿falta algo más, es correcto todo?
Creo que al ser un caso un poco especial me vendría bien saber al detalle como perfeccionar la venta.
Muchas gracias y enhorabuena por su blog. Es de gran ayuda para muchas personas.
Hola Antonio.
En muchos registros de la Propiedad se lleva también la liquidación de impuestos, lo suyo es hacer esas liquidación (se trata de un impuesto que cobra tu comunidad autónoma y hay que cumplimentar un impreso que es el modelo 600).
Lo más práctico es que tu mismo presentes a inscripción la escritura en el Registro de la Propiedad, incluso ante de firmar la venta.
No son trámites complicados, y menos si vives en un pueblo, aunque puedes encargarlo a una gestoría (muchas notarías prestan este servicio).
Falta el certificado de eficiencia energética; por si te sirve de ayuda te enlazo a mi web, donde creo que te informo un poco más de los pasos http://www.franciscorosales.es/escritura-de-compraventa-de-inmueble/
Saludos
Hola. Una consulta, por favor.
Una entidad financiera se adjudica, en ejecución hipotecaria, una finca por impago del deudor. Por las razones que sean, la entidad financiera no inscribe en el registro su titularidad con el decreto de adjudicación. Al cabo de un tiempo se inscribe en el registro un embargo de otro acreedor del deudor, sin saber, puesto que nada ha sido inscrito, que ahora el propietario de la finca es la entidad financiera. La pregunta es, ¿tiene esta entidad financiera algún tipo de responsabilidad frente a este embargo inscrito por otro acreedor?.
Muchas gracias.
Hola Toni.
Todo depende de si se ha cancelado o no la hipoteca, aunque si no se ha inscrito lo dudo muchísimo, en cuyo caso cuando se mande cancelar la hipoteca como consecuencia de la ejecución, se cancelarán todas las cargas posteriores (incluso las posteriores a la hipoteca y anteriores a la ejecución).
Saludos
Gracias por su respuesta. Sólo para complementar, decirle que la hipoteca (de hecho es una novación) no esta cancelada, simplemente hay una nota marginal de expedición de certificación de cargas de Marzo de 2012, la inscripción del posterior embargo de Agosto de 2013 y nada más. Creo que la adjudicación de la finca fue a finales de 2012. ¿Por qué la entidad financiera no ha inscrito ni su titularidad ni la cancelación de hipoteca?, lo desconozco totalmente.
En cualquier caso le agradezco de nuevo su respuesta. Saludos.
Toni.
En tal caso el que anotó el embargo era más que consciente de la situación de la finca y lo precario de su anotación
Buenas tardes, quisiera hacer una consulta.
Recientemente, a una empresa le ha sido adjudicada judicialmente una finca, como pago final de una deuda que el anterior propietario adquirio con dicha empresa.
A la hora de inscribir en el registro ese auto de adjudicacion.. que impuesto/s esta obligada la empresa a liquidar? Es posible un aplazamiento de esos pagos, en su caso?
Muchas gracias de antemano.
Saludos
Hola Diego.
Debe liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, pudiendo solicitar aplazamiento, pregunta en la oficina liquidadora los requisitos.
Saludos
Buenos días: Mi pregunta es muy sencilla. Tenía entendido que el requisito de inscribir la vivienda en el Registro, servía entre otras cuestiones, para comunicar a Hacienda la operación de compraventa. ¿Es así? En caso de que no lo sea, ¿cómo se entera Hacienda de dicha operación? ¿Por el pago del ITP o IVA? Gracias.
Hola Alfonso.
A hacienda le comunicamos los notarios directamente todas las operaciones que realizamos, es una de nuestras obligaciones legales, y se realiza informáticamente.
Saludso
Saludos D. Francisco: le expongo un caso que nos trae de cabeza: mi padre adquirió mediante un contrato privado firmado en julio de 1978 una plaza de garaje a un constructor del barrio. No se inscribió el contrato en el R.P.. Después del fallecimiento de mi mi padre, y tras realizar el reparto de su herencia consultamos el R.P. Nos damos cuenta que la primera y única inscripción de la propiedad (la plaza de garaje individual) es del mes de marzo de 1979. ¿Es posible alegar ahora nulidad de ese contrato privado, toda vez que existe una inscripción posterior en el R.P?., ¿a los herederos de mi padre se nos puede considerar dueños de la plaza a pesar de estos extremos? ¿los herederos del vendedor deberían asumir la plaza en cuestión al ostentar todos los derechos registrales? Hay que tener en cuenta que el valor no alcanza los 3.000 € dado el tamaño y situación de la plaza y elevar a público ese supuesto contrato, posiblemente inválido costaría 10 veces más…
Hola Miguel.
El problema es a nombre de quien está inscrita esa plaza de garaje, pues si está a nombre de los herederos del constructor o de un tercero.
El contrato no es nulo, otra cosa es que pueda tener efectos y los costes que tenga arreglar el problema que planteas, costes simples si está a nombre del constructor, y bastante delicados si es a nombre de un tercero.
Saludos
Gracias por su respuesta. La inscripción de marzo del 79 está a nombre del constructor y de su esposa, ambos ya fallecidos. Se supone que el tracto sucesivo registral ya está interrumpido.El contrato lo firmó en julio del 78 sólo el constructor. Los 4 hijos herederos ahora están dispersos por el mundo, alguno ilocalizable…. el problema para modificar el R.P. por vía notarial es enorme desde el momento en que alguno no comparezca. El modelo de adquisición acostumbrado en épocas pasadas tendría que poderse acomodar a los usos y técnicas actuales. A medida que las personas fallezcan y se multipliquen los herederos… a los que no se pueda localizar. Para colmo, vemos que hay muchas resoluciones negativas de registradores a modificar inscripciones registrales incluso mediando sentencias judiciales favorables… ¿Hay alguna perspectiva de cambio en este sistema hipergarantista?
Pues no estoy conforme contigo Miguel.
El problema no es de modelo, es de tus decisiones y consecuencias, nadie obliga a firmar escritura ni a inscribir, lo que no es razonable es casi cuarenta años después arreglar en un segundo lo que uno no arregló en su momento porque no quiso; el modelo de adquisición no es ni pasado ni actual, tienes que adquirir del dueño, eso es razonable, y cuando adquieres puedes proteger más o menos tu adquisición, pero buscar pruebas años después es imposible, en eso coincido contigo, pero no en que la culpa sea del sistema, sino que es la consecuencia de una decisión que libremente adopta una persona.
Saludos
Hola, muchas gracias de antemano por su atención. Querria hacerle una consulta y espero explicarme bien. Mis padres eran propietarios de dos viviendas las cuales estaban registradas a su nombre en el registro. Hace unos años vendieron una de las viviendas y posteriormente avalaron a uno de mis hermanos en la compra de un piso. Mi madre fallecio hace tres años y mi padre aún vive, en estos momentos el hermano que pidio el credito no ha podido hacer frente al mismo, por lo que mi padre a ser avalador se va a ver perjidicado. La cuestión es que la vivienda que se vendio en vida de mi madre continua a nombre de mis padres en el registro de la propiedad y consta como libre de cargas ¿podría el banco ejecutar el aval sobre esa propiedad que vendieron pero que consta en el registro a su nombre? Si fuera así que podriamos hacer? Muchas gracias.
Hola Javier.
Aunque no tenga nada que ver con tu pregunta, permíteme que te avise sobre ese aval, pues al fallecimiento de tu padre el problema es que pasa a sus herederos (que probablemente son todos los hermanos, o sea tu) lee el post que dedico en este blog a los peligros de la fianza y lo entenderás.
Respecto a tu pregunta concreta el dueño tiene la opción de promover una tercería de dominio, más si se llega a venderse la finca en pública subasta y se inscribe esa venta va a tener verdaderos dolores de cabeza, así que avisado, y respecto a lo que te dije antes, ponte en manos de un abogado por si aún cabe aceptar a beneficio de inventario.
Saludos
Entonces, son dos cuestiones distintas, por un lado está lo del piso que vendieron pero que todavía consta a nombre de mis padres en el registro y por otro lo del aval bancario. Asi que abusando de tu enorme generosidad si me lo permites te sigo consultando sobre los dos temas. Respecto a la vivienda vendida, esta venta la hicieron mis padres hace quince años a una persona de nacionalidad extranjera, sabemos que fueron a un notario pero no sabemos que tipo de documento firmaron, ya que a mi padre que es el único que sobrevive pero le dio un ictus y no puede hablar y aparte de que por motivo de cambio de vivienda no encontramos ningún documento sobre aquella venta. Se le ha intentado decir a la compradora que en el registro la vivienda continua a nombre de mis padres y que puede haber riesgo de embargo pero no ha querido saber nada…, así que no sabemos si tiene escrituras, si hicieron un contrato privado, no sabemos que tipo de documento puede tener ella, por eso el temor que tenemos a que le puedan embargar la vivienda a esta señora. Y por otro lado entiendo que en vida de mi padre ¿puedo pedir aceptar la herencia a beneficio de inventario? De todas forma gracias por tus consejos y si que iré a un abogado, pero por lo menos con tus repuestas voy mas orientado. Muchas gracias.
Si no hay manera de contactar con la señora y no tienes el documento de venta, poco se puede hacer, salvo manifestarlo así en el juicio, aunque dudo que sirva de mucho, pues si el dueño no defiende su propiedad, nadie puede hacerlo por él; en todo caso quizá sea bueno alegarlo para evitar futuras reclamaciones de dicha señora.
Te recomiendo que trates ese tema con el abogado al que acudas, pero especialísimamente el tema del aval que si me inquieta mucho.
Saludos
Buenos días
Estamos en negociaciones para adquirir una vivienda la cual ha sido recientemente inscrita en el RP mediante un expediente notarial de doble título. La vivienda procede de herencia por fallecimiento del padre y la madre de los herederos los cuales también adquirieron la misma por herencia de sus abuelos que la construyeron a lo largo del primer tercio del siglo XX.
Hace 4 años fallecen la madre de las herederas, el padre falleció tiempo atrás. De cara a legalizar la vivienda en el RP las herederas otorgaron escritura de extinción de condominio dejando la finca a nombre de una sola de ellas: esta es la parte vendedora.
Hemos revisado la nota simple y, obviamente, por el procedimiento seguido -expediente de doble título- aparece la caución del artículo 207 de la LH. Hemos revisado el catastro y la vivienda existe en el mismo coincidiendo las superficies con las de la nota simple.
¿que más nos aconsejas consultar antes de cerrar el trato? ¿Que riesgos se plantean a la hora de aquirir una vivienda procedente de inmatriculación?
Gracias de antemano
Hola Isidro, poco más puede haber, salvo que tengas cuidado con ese artículo 207 y compruebes la fecha de la inscripción y esas transmisiones.
Saludos
Hola Don Francisco
Muchas gracias por cualquier cosa que me pueda aclarar. Llevamos luchando ocho años por registrar una escritura de compra de un solar urbano en el registro de la propiedad. La finca comprada es partición de una finca matriz de la cual nosotros compramos la parte que da a la via urbana. La parte interior de la finca matriz la compró otro vecino del pueblo el cual tiene una vivienda adyacente que da a otra via urbana.
El ayuntamiento concedió licencia de segregación con la condición de que la finca interior fuese refundida con la que el otro comprador tiene y que da a la vía pública.
Cuando fuimos en su día a registrar se nos informó que no podíamos hacerlo en tanto el otro comprador no inscribiese en el registro su compra y la unión de la misma con su otra propiedad.
En el catastro ya figura unido en una sola finca la partición interior de la finca matriz con la otra propiedad. Asi, pues, la finca interior ya no esta sin acceso a la via urbana.
Sin embargo en el registro continúan negandose a registrar nuestra propiedad mientras el otro comprador no lo haga. He intentado persuadir a dicho comprador a que registre su propiedad pero no hay manera. La última vez, aburrido me ofrecí a pagarle los gastos del registro (que parecen ser sobre cien euros). Pero no hay manera. Esta obstinado en no registrar. Yo entiendo que el registro de la propiedad es voluntario, pero es que en este caso la licencia que concedió el ayuntamiento esta supeditada a la unión con su otra finca y aquí solo se mira el derecho por Ley de no registrar, pero no se mira el perjuicio que se hace a segundas partes que quieren registrar y no pueden porque el registro se aferra a la condición que puso el ayuntamiento, y mientras no registre la unión de sus fincas, el registro no nos dejará registrar a nosotros.
Las últimas gestiones que hice con el otro comprador fueron en 2014. Nosotros estamos en Canarias y vamos todos los veranos al pueblo. En 2015 enviamos una carta al Ayuntamiento solicitando derogase las condiciones de la segregación (otra forma de desbloquear la situación según el registro). Pongo estas fechas porque parece hay cambios en la Ley Hipotecaria que afectan al tema del Registro.
Gracias de nuevo
Hola Francisco.
Supongo que lo que niega el Registro es la inscripción, no mientras el otro comprador inscriba, sino mientras no agrupe (que es la condición impuesta en la licencia, aunque sería muy conveniente verla, pues los matices importan mucho).
Más que una derogación de condiciones, igual si lo planteas como solicitud para que el ayuntamiento certifique o acredite el cumplimiento de las condiciones impuestas en su propia licencia, podrías conseguir tu objetivo.
Por lo demás los cambios de la Ley Hipotecaria, no afectan a tu caso, aunque es posible que ahora en el Registro pidan la georreferenciación.
Saludos
hola soy maría quisiera que me informara por favor mi caso es que tengo con mi hermana una casa con terreno de herencia y en su momento hay comprador pero nos ha denunciado por no escrituras en su momento por el hacer un muro alrededor de la finca y sin consentimiento de nosotras ni ayuntamiento se puede vender a otros?
Hola María.
No entiendo el caso que comentas, más en caso de denuncia lo recomendable siempre es acudir a un abogado, pues es quien te tiene que asistir en el juicio; piensa que sin ver la documentación cualquier cosa que te diga yo, puede inducirte al error.
Saludos
Hola Don Francisco
Efectivamente, la condición del Ayuntamiento es:
1) Teniendo en cuenta que la finca segregada…. carece de frente de fachada, esta segregación se realizará de forma simultánea a su agregación a la finca sita…”
2) Esta agregación se comunicará a la Gerencia del Catastro …
Hablaré con el secretario del Ayuntamiento para ver si con la acreditación de que las condiciones de la segregación están cumplidas, se puede desbloquear este asunto.
Muchísimas gracias
Buenos días Francisco.
Tengo una duda… El nombre la calle de una vivienda que tengo que transmitir fue cambiado hace unos años y así consta en todo lo referente al ayuntamiento (catastro, ibi, etc.)
Pero en el Registro de la Propiedad, ahora, pido nota simple, y compruebo que sigue constando la calle anterior…
Cómo se rectifica este dato en Registro??
Gracias!
Hola Techu.
Normalmente con la mera manifestación de las partes, algunos registros son algo rigurosos y te pedirán que presentes certificación municipal que acredite el nombre; si bien otra opción en consentir que siga figurando el nombre antiguo.
Saludos
Buenos días Francisco.
Por favor, necesito resolver un par de dudas sobre una vivienda de Toledo
La primera es que la calle actual de la vivienda no es la que consta en la Nota Simple del Registro de la Propiedad. El Ayto la cambió hace unos años pero en Registro no está modificada.
Nos pedirá el Notario algún documento que justifique que la actual calle es la misma que aparece en Registro??
Otra duda, cuando la nota simple dice:
EXISTEN AFECCIONES FISCALES CADUCADAS Y PENDIENTES DE CANCELAR
Qé significa esta anotación??
Muchas gracias!!!!
Hola Techu.
Ya te he respondido antes, pero ahora haces una pregunta adicional.
Las afecciones fiscales, es que la finca cuenta con una hipoteca tácita durante cinco años, y que la hipoteca garantiza el derecho de hacienda a comprobar valores y girar liquidaciones complementarias; si el sujeto pasivo no paga, responde la finca, con independencia de su dueño.
Al estar caducadas, el único efecto que se produce es el que la cancelación genera unos pequeños gastos (desconozco su importe) que se abonan cuando se practica cualquier asiento.
Saludos
Muchísimas gracias, por las respuestas a las consultas y por tu Blog.
Es realmente impresionante!!!!!
Gracias Francisco.
Un saludo.
Un placer y un honor Techu, para eso estamos.
Saludos
Vaya he vuelto a encontrar este post, tras buscar las consecuencias de la venta en documento privado sin inscripción, me explico un familiar me pregunta por una casa de campo que paga IBI urbano pero que realmente no es suelo urbano (al carecer de los servicios básicos del municipio) tiene ganada la prescripción de derribo/demolición, se lleva pagando el IBI urbano varios años, pero las últimas sentencias que hablan de que no se puede cobrar como urbano lo que no es urbano (no tiene ni agua de la ciudad ni recogida de basuras ni servicios básicos), la idea es que el ayuntamiento regularice la situación del conjunto de parcelas donde esta la casa, pero como «estudiante» de derecho y lector de esta entrada (teoría del título y el modo) que sentido tiene elevar la posible compra a público si no se puede inscribir como urbano en el registro de la propiedad, parece que en el futuro el ayuntamiento «legalizara urbanísticamente el terreno» para lo que solicitara el pago de su 10% (normalmente en dinero) momento en el que entiendo que se debería ir a notario y luego inscribir, pero claro si ahora por esta situación no puede inscribir que más da que el contrato sea público o privado, un saludo y gracias por sus didácticos comentarios.
Hola Luis.
No he leído detenidamente esa jurisprudencia, más me parece que una cosas es cobrar como urbano el suelo y otra cobrar como urbana la construcción, pues creo recordar que la ley de las haciendas locales consideran urbanas todas las construcciones (tendría que repasarlo, pero me gusta responder a los comentarios tan pronto como los recibo).
En todo caso cometes un error, a mi juicio, y es preguntar el sentido que tiene otorgar escritura dado que el suelo está calificado como rústico y no como urbano.
La respuesta creo que es sencilla, pues sea rústica o urbana, la finca es tuya, y contar con un título que te proteja es muy importante (te recomiendo que leas la entrada de este mismo blog en la que explico por qué no conviene firmar documentos privados de venta https://www.notariofranciscorosales.com/por-que-no-conviene-firmar-documento-privado-de-venta-de-viviendas/)
Inscribiendo el terreno (insisto sea rústico o urbano) cuando menos te proteges frente a embargos por deudas del transmitente, o de dobles ventas; recuerda que lo prioritario es la propiedad, y que la naturaleza del objeto suele ser algo accesorio, máxime en este caso en el que no cabe restaurar la legalidad urbanística de la obra (recuerda que por accesión lo edificado es del dueño del terreno).
Saludos
Hola Francisco, lo primero gracias por la ayuda que prestas.
Quiero comprar una vivienda que han heredado 5 hermanos hace 2 semanas. Ellos quieren aceptar la herencia y hacer el contrato de compra-venta a la vez en el notario. Mi pregunta es: ¿es posible registrar las escrituras a mi nombre sin que antes hagan unas a nombre de los herederos?. ¿Puede pasar la escritura de la difunta a mi directamente?
Hola Juanjo.
Nada impide, una vez que hereden, el que los herederos vendan inmediatamente el bien heredado (aunque algunos bancos suelen ser reacios a financiar compras de bienes heredados mientras no se inscriba la herencia en el Registro de la Propiedad).
La posibilidad de pasar los bienes directamente de la difunta al comprador, es lo que se llama tracto abreviado, más obviamente ello no impide tres cosas: la primera es que obviamente un difunto no puede vender; la segunda es que arancelariamente es una herencia y una vena, no una venta; la tercera es que se abrevia la extensión del documento, más no lo que verdaderamente refleja el documento.
Saludos
Buenas noches Fernando, espero que puedas ayudarme.
Tengo un contrato de arras firmado para la compra de una casa, la cuál llevan con papeles desde el año pasado… Han tenido que hacerse herederos y hacer escrituras nuevas, ya que es bastante vieja…
En breves estarán las escrituras listas, pero la casa no está registrada, nos dijeron que ellos no pueden registrar la casa al ser herederos porque sus padres no lo hicieron antes de fallecer y que tiene que registrarse en la siguiente escritura (cuando firmemos nosotros y esté a nuestro nombre)
Es éso cierto? De cualquier modo puedo registrar yo la casa a mi nombre solamente con la escritura nueva a mi nombre sin ningún otro papel? O puede que me pidan papeles antiguos para tal fin? Sabes cuánto tiempo tardan en registrar una casa? No sé si podría hacer el mismo día todo (escritura y registro) para que me concedan hipoteca…
Es que ya no sé ni que pensar y quiero tener todo muy bien atado para no tener sorpresas…
La casa la hemos visto y sabemos en qué condiciones está pero no sé si es que no quieren registrarla ellos para ahorrarse dinero o si realmente no pueden hacerlo y si nos surgiría algún inconveniente a nosotros para la hipoteca.
Mil gracias de antemano y perdón por enrollarme tanto
Hola Lorena
Lo que te cuentan es en parte cierto y en parte no, más si me dices que vas a pedir un préstamo hipotecario, el sistema de doble título no es viable, y sólo cabe que los que te vendan tramiten previamente un expediente de dominio.
Saludos
Hola de nuevo y gracias por contestar tan pronto. estando totalmente de acuerdo en la seguridad jurídica y la confianza que da una escritura pública y su inscripción en el registro de la propiedad, en el caso concreto de que una finca rústica con construcción no inscrita en el registro de la propiedad y que no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad (tengo la duda del motivo, pero no estaba inscrita por incumplimiento de la normativa urbanística) entiendo que la diferencia está en que la escritura es un título ejecutivo a efectos de la LEC, pero respecto a los embargos, no podría ser embargable al no estar inscrito en el registro de la propiedad y sería muy difícil la doble venta si la finca rústica inscrita no permite nuevas inscripciones hasta su recalificación urbanística, sé que es un caso raro, pero en ese caso, entiendo que la gente «se la juegue» sin la escritura, vuelvo a circunscribir el caso a reparcelaciones en las afueras de ciudades (+ 10 kilómetros) que incumplen la normativa urbanística (mínimo de metros para reparcelar) y que se siguen transmitiendo mientras no sé regulariza la situación de las construcciones de dichas urbanizaciones de rústicas a urbanas (existen ayuntamientos con situaciones de hecho de más de 10-15 años)
Hola Luis.
Los bienes son embargables independientemente de si están o no inscritos en el Registro de la Propiedad, otra cosa es la facilidad de descubrir la titularidad, o la facilidad de venta de un bien que infringe la normativa urbanística.
El tema de las parcelaciones ilegales, merece en todo caso un post, que aún no me he animado a escribir.
Saludos
Ah se me olvidaba el link donde venía la sentencia que motivó la modificación de la ley
http://www.farodevigo.es/galicia/2015/06/27/reforma-ley-anular-ibi-urbano/1267560.html
Un saludo y gracias por su tiempo y opinión.J
Ante todo un saludo y felicitarle por este estupendo blog que aclara muchas cuestiones sobre el Registro de la Propiedad. Le expongo nuestro caso por si puede aclararme una duda que tengo: al fallecer la madre de mi esposa en estado de viuda, hay unos terrenos rústicos y una finca urbana que pasarán a mi esposa y sus dos hermanos cuando se haga la aceptación de la herencia. Resulta que uno de los hermanos, empresario, tiene grandes deudas con la Seguridad Social y Hacienda desde hace unos años. Si acepta su parte de la herencia y se inscribe la escritura de aceptación en el Registro, ¿el embargo de su parte sería automático? ¿La Administración puede haber establecido en el Registro, a nivel de toda España, una especie de «resorte» que salte en cuanto se inscriba algún bien a nombre de un deudor? Un cordial saludo y gracias de antemano.
Hola Alberto.
Ese resorte automático no existe, más no dudes que: si no de forma automática, hacienda y juzgados periódicamente buscan bienes que embargar, y que apareceran esos bienes.
Saludos
Antes de nada, gracias anticipadas por todo cuanto llevo leído en este estupendo enlace.
Mi problema es el siguiente. Yo sabía que mi madre tenía una importante cantidad de pequeñas fincas rústicas, pero, lo que no sé, es si están vendidas o no. Ella falleció hace 4 años, que es quien llevaba todo desde que murió su esposo. Nosotros eramos niños, y no nos ocupabamos de nada de esto. En el Catastro aparecen aún a su nombre, pero las escrituras privadas son muy difíciles de identificar por ser manuscritas y muy antiguas. Muchas, aún están a nombre de los abuelos; otras, en testamentos de mis antepasados…-Partijas y demás- Apenas soy capaz de leerlas, y las mediciones y los lindes en poco o nada se parecen a la realidad. Por ser fincas y montes rústicos, la Contribución dejó de pagarse en el año 1973, y las referencias de pago no aclaran nada; ni los polígonos de ubicación son los mismos que ahora.
¿ Por dónde empiezo con este galimatías. Sospecho que, tampoco están inscritas en el Registro. Si piso nota registral, va a ser costosísima por ser muchísimas parcelas, casi todas muy pequeñas y de escaso valor.
Gracias de antemano por todo.
Pues Antonio, poco puedo ayudarte, pues la documentación es la que voluntariamente quiso tener tu familia.
El problema no es tanto leer los documentos (en muchas notarías rurales están más que acostumbrados) sino saber cual es la verdad, por lo que lo primero que haría sería buscar esa verdad, y luego intentar descifrar ese galimatías del que hablas, y que más de una vez me he topado en mis primeros destinos.
Saludos
Muy buenas Don Francisco:
Mi mujer y yo tenemos una casa desde hace 28 años la cual tiene escrituras pero no esta inscrita en el Registro Propiedad. Ahora quiero pedir hipoteca sobre dicha casa, segun me dicen, no puedo hipotecarla mientras no esté registrada. Si la registro, ¿cuanto tiempo he de esperar para poder hipotecarla? O por el contrario,¿ no he de esperar y puedo registrar e hipotecar en el mismo acto? Gracias de antemano.
Hola Eva.
Todo va a depender del Banco, más actualmente lograr la inscripción si se trata de una finca que jamás ha accedido al Registro de la Propiedad, puede ser algo menos rápido de lo que deseas.
Sería muy recomendable que acudas con la escritura a la Notaría más cercana, donde a la vista de la documentación, podrán asesorarte mejor.
Saludos
Quería comentar mi problema:Hace unos cinco años por medio de subasta publica de la recaudación adquirí un local de120 metros. Cuando tomé posesión de él, anexo existía otro local de 40 metros que no estaba ni registrado ni catastrado. Por lo que realizé ante el Juzgado un expediente de dominio para dar legalidad a los 40 metros e inscribirles correctamente en el registro de la propiedad y en el ibi, y el juzgado me lo autorizó. El citado local que se comunica uno con otro, solo tiene una salida directa e independiente a la calle, el de 40 metros no tiene salida, solo se comunica con el otro.Hasta hace unos meses que el anterior propietario me reclama esos 40 metros y dice que son suyos porque lleva más de cuarenta años realizando allí una actividad comercial. En la subasta no decia nada,ese local era desconocido para la recaudación. Lo ocultó y ahora dice ser suyo. ¿puede reclamarlo?, porque si lo gana en el juzgado puede pedirme una servidumbre de paso? . Voy a salir perjudicado en esa subasta???
gracias.
Hola Jesus.
En este, como en tantos casos, sin ver la documentación poco puedo añadir, es más, anticipar el resultado de un procedimiento judicial, cuando el juez va a oir a las dos partes y ver su documentación, es temerario.
Te recomiendo encarecidamente que acudas a un abogado.
Saludos
Hola, buenas tardes, enhorabuena por su blog y gracias anticipadas por su ayuda. Deseo preguntarle: un tío soltero ha fallecido y vamos a heredar 2 casas. Ya está hecha la declaración de herederos ab intestato y estamos haciendo inventario de sus bienes. La duda surge porque hay discrepancias sobre si es obligatorio o no registrar que los nuevos propietarios de esas viviendas somos sus 14 sobrinos ( sí nada menos) y una hermana del fallecido. La intención es vender esas viviendas y una sobrina dice que no es obligatorio registrarlo y el gestor nos dice que sí lo es. Resulta ilógico dudar de él, pero por eso desaría su información. Y si es posible base legal.
Muchas gracias y un saludo
Hola José.
La inscripción es voluntaria, aunque si quieres vender la casa, no podrá inscribirse el bien a nombre del comprador, si previamente no se inscribe a nombre de los herederos que compran, y dudo mucho que haya quien quiera no inscribir su adquisición, o se fíe de quien quiere vender sin ser titular registral.
Saludos
Muchísimas gracias por su pronta respuesta.
Buenos días Francisco, quería hacer una consulta:
He comprado una finca indivisa con una participación de la finca total, hemos hecho escritura y pagado nuestros impuestos pero a la hora de registrarla me dice el Registro de la propiedad que no puede registrarse por la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o posible parcelación ilegal en esta finca y no procede la transmisión de la participación de finca objeto del documento.
Mi pregunta es? si al señor que se lo he comprado ya tenia su finca registrada legalmente como participación de la finca total es posible que en lugar de registrar de nuevo la finca yo pueda hacer cambio de titularidad??? estoy un poco perdida y necesito saber que me pasa si no puedo registrar la finca.
un saludo.
Es imposible dar una respuesta sin ver la documentación y saber la comunidad autónoma a la que perteneces, lo más correcto es que consultes en la notaría en la que firmaste la escritura.
Saludos
Hola
Quería consultarle
En 2006 , 6 hermanos heredamos un piso
En 2007 , 5 hermanos ( formamos una Comunidad de bienes) le compramos su parte de el piso al hermano restante. Hicimos nuestra escritura de compraventa en notaría y pagamos nuestros impuestos.
Hasta 2013 no registramos esa escritura de compraventa.
En la nota de registro aparece una anotación de embargó de fecha 2012 a nombre del hermano que nos vendió su parte en 2007
Ahora queremos vender el piso y la pregunta es
Si el embargo es de 2012 y la venta es de 2007, anterior a esa anotación en en registro, habría que pagarla primero o no nos afectaría al haberse inscrito después de su venta?
Gracias
Saludos
Hola Sergio.
Deberás de promover una tercería de mejor derecho, para lo que necesitas un abogado, pero salvo que la promuevas y la ganes, el embargo tiene preferencia.
Saludos
Gracias Francisco, me dices que aunque la venta sea anterior al registro del embargo ,este tiene prioridad y debemos afrontarlo el resto de hermanos. aunque el deudor ya no conste como propietario del piso
La única opción es contratar un abogado y por la vía que me indicas intentar evitar ese pago,no
Gracias
Efectivamente Sergio, es anterior, pero no según el registro, precisamente esa es la ventaja del Registro de la Propiedad, el que da mayor protección al que antes llega, y al que llega con posterioridad le obliga a defender sus intereses ante los tribunales (e incluso en ocasiones -no es tu caso en principio, pero cuidado si se llega a subastar el bien- protege a quien adquiere después pero es más diligente).
En todo caso, insisto que tu caso en principio puede tener remedio y que es mejor que acudas a un abogado.
Saludos
Buenas noches, Le agradecía me informase a cerca del Catastro y el Registro.
Hace 2 años compré una finca ante notario. El notario me confirmó que el vendedor era correcto porque le había hecho unos días antes otra escritura de adquisición de la misma finca y que estaba en proceso de registro.
Cuando fui a registrar la compra, me la denegaron porque no coincidía el vendedor con el nombre registrado en el catastro.
Entonces el vendedor me informó que eso venía de una herencia y que estaba en tramites de solucionarse.
Dos años después seguimos en las mismas, probablemente por pereza.
Ya conozco a los que tienen la finca a su nombre, ya que se han quejado de que ellos no tienen que pagar el IBI por no ser los propietarios.
La verdad es que todavía no sé si el vendedor era el heredero o el heredero del heredero, tres propietarios comprometidos o cuatro.
Mis preguntas son: ¿Como cambiar el nombre en el Catastro y que documentación es necesaria?, ¿Puedo cambiar el nombre en el catastro con mis escrituras sin corresponder el nombre del vendedor con el nombre del titular del catastro?.
Supongo que los que recibieron la herencia la tendrán que registras, y así hasta el vendedor para que yo lo pueda hacer yo ¿Nos?
¿Se podría hacer todo en al tiempo y en un acto administrativo?.
Gracias anticipadas por su atención y su respuesta.
Hola Jesus.
Teóricamente el cambio de titularidad lo hace automáticamente el Notario al remitir los índices que obligatoriamente remite cada quince días; en todo caso el catastro no determina la propiedad, pues es un mero registro administrativo que sirve para gestionar impuestos.
Lo que no tengo claro es si el problema es con catastro o con Registro de la Propiedad, que es donde por lo que relatas parece que está el problema, pues en él si que no puedes inscribir tu adquisición hasta que no lo hagan los herederos.
En todo caso, como explico en el blog, la propiedad la tienes desde que firmaste la escritura.
Poco más puedo decirte sin ver la documentación.
Saludos
Muchas gracias por su respuesta
Estimado Sr. notario:
Sin saber la fecha y a partir de 1.992 realizamos una venta de una lonja, ni el comprador ni nosotros (los vendedores que heredamos de nuestra madre ) tenemos la escritura. Fuimos al registro de la propiedad y tampoco la tienen registrada.
Sucede que del Ayuntamiento, nos pasó el IBI de 6 años y entre los impagos mas recargos mas intereses , es una cantidad muy fuerte., le decimos al Ayuntamiento que el dueño es el comprador y nos dice que necesitamos llevarle un documento acreditativo de quien es el dueño , por lo menos desde 2.006 es el comprador.El comprador reconoce que en su día lo compró.
Hemos ido al notario y solicitamos copia de la escritura, y con muchos regaños nos mira desde 1.993 hasta 2.000 y nos dice que no hay nada, pero nos dice que en el intervalo de fechas de búsqueda 28-9-1995 al
8-2-1996. hubo un suplente. El Colegio de Notarios mira desde 1993 al 1996 en el suplente y no hay nada.
Me van a mirar en otro notario que podía haber sido suplente también.
Digo, si no aparece ,esta matriz esta perdida y nosotros la necesitamos para llevarla al Ayuntamiento y no pagar el IBI.
Si la matriz está PERDIDA no destruida que puedo hacer para conseguir una copia o copia reconstituida. Como se reconstituye una matriz perdida. etc, etc. Que hago.
Muchas gracias por su consejo.
Atentamente,
Victor
Hola Victor.
El problema es que no está ni perdida ni destruida, simplemente no se sabe donde está, y el problema es de imposible solución, pues el sistema protege la privacidad del ciudadano hasta el punto de que es él el responsable de decidir si quiere o no inscribir su escritura, y si no lo hace sólo conservando la copia o algún documento (por ejemplo la factura del notario) es posible encontrarla.
La única alternativa que se me ocurre es realizar una nueva escritura, más el grave problema es las consecuencias fiscales que ello acarrea, pues dudo mucho que hacienda vaya a creer la historia si no hay pruebas de la misma.
Saludos
Buenos dias, a ver si me explico de forma entendible.
Mi pareja y yo teniamos una empresa, la cual fue intervenida por hacienda, nos embargo 2 pisos, 1 local comercial, y 7 plazas de garage que se encontraban a nombre de la sociedad, mas dinero y creditos de clientes de clientes. LA ADMINISTRADORA UNICA era mi pareja, como todo lo embargado no cubria la deuda deribaron la responsabiladad a la administradora.
tenemos un piso, nuestra vivienda habitual al 50% cada uno y con hipoteca de la misma forma, embargaron su 50% y lo subastaron, la subasta llego a adjudicacion directa y se la adjudicaron a un subastero, yo presente demanda de retracto y la gane, dandome en sentencia judicial y firme, dandome la propiedad de ese 50% a mi.
sentecia firme en 2012, yo tengo el titulo judicial pero aún no lo escribi en RP, en el cual sigue a nombre de mi pareja, como ella sigue teniendo deuda pendiente con hacienda que le estan embargando de su pensión, ahora quiero registrala en RP a nombre de un hijo de ella, entiendo que ella no puede hacer la venta, pues podria ser alzamiento de bienes.
mi preguntas son varias, se las enumero:
1ª.- yo me lo adjudique en la cantidad del subastero que fueron 3.490€, quiero hacer la venta al hijo de ella, que es quien en realidad pago esa cantidad cuando se hizo el retracto, ya que yo al perder todos mis negocios estoy en situacion de paro desde el año 2010 como consta en mi vida laborar de la S.S. y sin ingresos de ningun tipo, tengo 55 años.
Puedo cederle a el, el titulo del retracto en documento notarial y incribirlo en el RP directamente?, o tengo que incribirme a mi en RP y despues a el?, y habria que liquidar impuestos por las dos trasmisiones?
2º.- necesito modificar la hipoteca que se paga religiosamente, o necesitar del banco autorización, la idea es cambiar un propietario en RP y no modificar la hipoteca quedando como esta a nombre de los 2, si fuera necesario el hijo en escrituta notarial al tiempo de hacer la compra no tendria incobeniente en surrogarse en la hipoteca como un garante mas, solo nos quedan 23.000€ y 3 años para acabar con la misma, pero no la queria tocar ya que las condiciones son muy buenas euribor mas 0,25, ademas de los gastos que no puedo asumir de la constitucion de una nueva hipoteca.
como simple anecdota, y no queriendo que este comentario le reste a usted tiempo en la respuesta a mis pregunatas, tienen narices los de HACIENDA que despues de habernos despojado de todos los bienes de una vida entera de trabajo y con la pensión embargada de por vida, hayan embargado una vivienda habitual a una persona y darsela a un subastero por 4.390€ .
Le agradeceria mucho una respuesta lo antes posible ya que quiero hacer esto de poder ser esta semana.
Aprovecho la ocasión para felicitarle por este magnifico trabajo que realiza gratuitamente, asi como mandarle mis mas efusivos saludos
Hola Piloto.
Lo que hay que hacer es inscribir esa escritura en el Registro de la Propiedad, y posteriormente transmitir en pago del crédito que el hijo tiene contra ti por razón del dinero que te ha dado, el problema es que en esa segunda transmisión hacienda puede decir algo.
No cabe ceder el título de retracto, pues este es un derecho que se tiene y que se ejerce o no se ejerce, más una vez ejercido se es propietario.
Respecto a la hipoteca tendría que ver la operación en su conjunto, más el problema fundamentalmente va a estar en el precio de venta a ese hijo y medios de pago.
Te recomiendo que acudas a la notaría más cercana, con la documentación, pues ahí te informarán mejor y más ampliamente.
Saludos
Hola Francisco,
Muchas gracias por su respuesta, que mas o menos es lo que me imaginaba.
Hay un punto que me deja preocupado, y es cuando me dice que, el problema es que en esa segunda trasmisión hacienda puede decir algo.
Que podría decir?.
Al yo ejercer mi poder de retracto y escriturarlo, soy propietario legitimo de ese 50%, por tanto podría vender como propietario a quien quiera, no?.
Comentarle que me tiene pillado con su blog, estoy leyéndolo entero, y es super interesante todo lo que en el expone con mucha claridad, FELICITACIONES.
Aprovecho la ocasión para saludarle muy atentamente.
Muchas gracias por tus amables palabras.
La segunda transmisión es una operación que implica tener que pagar impuestos, y especialmente si no hay precio el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Insisto que en temas tan concretos es mejor acudir a Notaría con la documentación, pues muchas veces una cosa es lo que dicen los documentos y otra lo que uno cree que dicen, pero sobre todo los costes fiscales de muchas operaciones las hacen casi imposible, y analizar esos costes sin documentos es casi imposible.
Saludos
Buenos días, el próximo lunes es vamos a firmar la compra de una finca urbana. Dicha finca es de tres hermanos q la adquirieron por herencia hace dos años. Ayer nos mandaron un borrador del notario, y hay un punto que nos ha dejado preocupados y es q la finca no está inscrita en el registro de la propiedad. Y no sabemos si eso nos puede suponer algún problema a la hora de construir, pues tenemos pensado poner una casa prefabricada en dicha finca, y cuáles son los trámites y costes para inscribirla una vez comprada. En el documento pone q está libre de cargas.
Y otra duda que tengo es que en el acuerdo al que llegamos la plusvalía la pagamos nosotros, y así consta en el borrador. Yo doy por hecho que es la plusvalía desde que se cambió la titularidad a los herederos hace dos años, pero a lo mejor estoy equivocada.
Al ser novatos en estos temas las dudas nos invaden porque queremos hacer las cosas bien.
Gracias de antemano por su respuesta.
Hola Ana.
Sería bueno aclarar todas estas cosas con mi compañero; personalmente te comento que no me gusta mandar borradores precisamente por lo que te pasa a ti, pues es mucho mejor entrevistarse con el Notario que ver el borrador de la escritura.
El que la finca esté o o inscrita no impide que puedas edificar, siempre y cuando obtengas tus licencias (obviamente también necesitas esas licencias si la finca está inscrita).
El coste de hacer la escritura y el fiscal es el mismo, salvo que registralmente pueden ser levemente más altos (en todo caso con diferencia notaría y registro son los menores costes de una adquisición); otra cosa es que puedas o no inscribir esa escritura, para lo que debería de comprobar si los vendedores tienen o no la suya (insisto que es un tema que es mejor que comentes con mi compañero)
Si no está inscrita, no hay manera de saber si hay alguna carga, aunque te anticipo que desde luego no puede estar hipotecada, y difícilmente esté embargada; pues no ha hipoteca sin inscripción de la finca y difícilmente puede conocerse su titularidad a efectos de embargo si dicha titularidad no la publica el Registro.
Obviamente tienes que confiar en la palabra del transmitente, aunque también ten en cuenta que si mintiera puede estar cometiendo una estafa, y pocos juegan con esos temas.
La plusvalía municipal efectivamente se computa desde que heredaron, aunque ten en cuenta que no es desde la escritura de herencia, sino desde el fallecimiento del o de los causantes.
Un saludo
Gracias por la aclaración. Creo q a tu compañero le marearemos el lunes a preguntas…. Yo confío plenamente en la buena fe de los vendedores, nos conocemos de siempre, pero nos han llegado a decir de todo, gente de fuera, desde que es una locura comprar algo q no está inscrito, porque se lo han podido vender a más de una persona… cosa q dudo, y también q «a ver si después tenéis q pagar la plusvalía de hace mil años».
Y al final y no sabes q pensar, porque a mi esas cosas ni se me habían pasado por la cabeza, a lo mejor es porque yo soy más de pensar en la buena fe de la gente que no en lo malo.
Tu nos recomendarías registrarla después de la compra? Porque tampoco tenemos muy claro el fin del registro de la propiedad.
Para eso estamos los notarios Ana, y si sigues con dudas no pasa nada por que te tomes unos días de reflexión; es cierto que has de correr algunos riesgos, pero no tantos, lo importante en este caso es que tengas la certeza de que el vendedor es dueño.
Saludos
Muchas gracias!
Buenas noches,
A la muerte de mis padres, al ir a inscribir en RP, (con las Escrituras notariales), me dice que está a nombre del Ayuntamiento, dos de los bienes que hacían linde con él, en base al art. 206 de LH, con una certificación administrativa, bastante nueva en comparación con la documentación nuestra que disponemos. Le he presentado las escrituras, y escrito de compra-venta, pero el Ayuntamiento dice que es impugnable, porque no hay documento titular de dominio y no se liquidaron los antiguos Derechos Reales, el caso es que no quieren cancelar los asientos del RP. El catastro figura a mi nombre y el IBI también y el Notario también lo puso en las Escrituras. Pero creo que desde notaria no se pidió el día de la firma o antes información registral, porque yo me enteré de lo del Registro mucho tiempo después de la firma, cuando lleve las Escrituras al Registrador. Esto me está suponiendo un calvario económico y sobre todo emocional y no por el valor material de los bienes.
Aprovecho para felicitar el Año Nuevo y dar las gracias por su generosidad.
Hola María.
Lamento mucho tu situación, más con los datos que aportas y sin ver la documentación es completamente imposible conocer el por qué de las cosas.
Pedir información registral antes de firmar una escritura de herencia, a mi entender no es tan importante como en una compraventa, pues no resulta creíble que los herederos desconozcan las propiedades y deudas del difunto.
En todo caso, el que dos bienes colindantes sean del Ayuntamiento no es obstáculo para la inscripción, salvo que hablemos de una finca que jamás ha estado inscrita (de hecho hablas de un escrito de compraventa, por lo que probablemente tus padres no tenían escritura acreditativa de su propiedad, y por supuesto tampoco inscripción, por lo que pedir información registral no hubiera resuelto nada).
De hecho parece que el propio Ayuntamiento te comenta que la adquisición de tus padres presenta alguna irregularidad, lo cual no quiere decir que no sean dueños, más si tus padres no compraron en escritura, y no pagaron sus impuestos, no es de extrañar que alguien pueda contradecir el dominio y haya que defender esa adquisición.
Si te fijas bien, ni afirmo ni niego quien es el dueño, pues la adquisición perfectamente pudo hacerse bien, más su prueba puede que no sea fácil; lo que parece que está sucediendo es, que el problema de prueba que tenían los causantes ahora les corresponde a los herederos (que no olvides heredan en lo que tenga de positivo y de negativo la herencia, y en tu caso es positivo que haya un bien, más es negativo que la propiedad del bien sea de difícil prueba)
Tienes que tener en cuenta que las fincas no aparecen sin más en el Registro de la Propiedad, y que siempre ha de haber una primera inscripción, siendo que parece que en tu caso esta finca nunca se ha inscrito.
El registro una vez inscrita la finca funciona de forma más automática, pero parece que estamos ante uno de los supuestos (aún hoy en día habituales) de fincas que jamás han accedido al Registro de la Propiedad.
Es conveniente que hables con el Notario, o si lo prefieres con el Registrador, o por supuesto con un abogado (este te cobrará sus honorarios) pero intentar resolver un asunto puntual sin ver la documentación es siempre arriesgado, pues cree que es más que habitual que alguien con toda su buena fe te cuente una historia, y que sin embargo a la vista de los documentos la historia real sea verdaderamente diferente.
Saludos
Buenos días Don Francisco,
Entro más en detalle, hubiera servido pedir la información registral desde Notaria (año 2013), para adelantar el conocimiento de la irregularidad, de que a pesar de ser mi familia, la titular catastral (desde 1976), se inmatriculó en el RP, por el Ayuntamiento en el año 2012, sin coincidir el titular de la certificación administrativa (art.206) y el titular catastral.
Es el único requisito que se les pide,( esta coincidencia de titularidad) a las Administraciones Públicas, todo lo demás son privilegios y potestades, en desigualdad total con los ciudadanos. No tienen que presentar ningún título, con la firma del alcalde basta, y poner que lo tienen desde tiempo inmemorial.
Mis dos pequeños bienes lindan con la finca del Ayuntamiento que en ese año 2012, hizo una rectificación de inventario añadiendo 29 referencias catastrales, entre ellas las dos mías, y fueron al RP.
Ha sido el funcionario del RP, quién disculpándose me dijo que miró las primeras referencias y como vio que coincidían no comprobó las demás. Fatalidad de no comprobar ambos titulares, catastro y certificado administrativo, me ha llevado a este peregrinar.
No han estado inscritas antes, pero es un acto voluntario. Si tan importante es el RP, como he podido ver ahora, porque no se dice.
Con las escrituras de extinción de condominio de mi madre y las de adjudicación de herencia, no ha habido ningún problema para inmatricular lo demás. Todo el problema empieza con el Ayuntamiento en el 2012, respecto a lo que está en litigio.
Ya hable con el Registrador es lo que comenté más arriba, y también me dijo que si desde el Ayuntamiento no hacían una cancelación de asientos, el Registro ya nada podía hacer, yo debía acudir a los Tribunales. Una pena, por eso lo de los privilegios entes públicos, frente al ciudadano de a pie y lego en estos temas.
Todo esto para detallarle más el caso y me asesore en lo que pueda.
Muy agradecida, más cuando desde fuera es de donde siento la ayuda.
Hola María.
Efectivamente el problema no es el colindante, sino que el propio bien está inscrito ya a favor del Ayuntamiento, por lo que la fórmula correcta es la que dice el Registrador, de interponer judicialmente acción reivindicatoria y pedir la rectificación de los asientos registrales.
Lo que no coincido es en que no haya información sobre la importancia del Registro; de hecho hay tal exceso de información que escribo este artículo para hacer ver que siendo importante no es esencial, pues la propiedad no la atribuye el Registro, sino la realidad, y precisamente por esa «falta de importancia» tiene solución tu caso.
A estas alturas lo que debes es defender tu propiedad y acudir a un abogado que lleve las riendas del asunto.
Saludos
Buenos días,
Falta me hacía aligerarme del desaliento, por ello he recibido bien la frase de «tiene solución tu caso», viniendo de un conocedor de estas vicisitudes que se presentan.
La acción reivindicatoria y la acción declarativa de dominio, cuál sería más segura aplicar para el caso? Sé de la importancia de elegir el camino adecuado, porque no todos los caminos llegan a Roma.
Ahora siguiendo el procedimiento correcto judicialmente, lograremos que la realidad se imponga y la justicia también.
Seguiré el blog, con el que estoy aprendiendo, y a la espera de poder comunicar la estimación.
Saludos
Agradezco tus palabras María, y sobre todo poderte haber dado algo de esperanza y haber ayudado.
Lamento no saber exactamente cual es el camino adecuado, pues los Notarios no intervenimos en juicio y es más sensato que sea el abogado quien tome ese tipo de decisiones.
Saludos
Estimado Sr. Rosales:
Me dirijo a Vd. nuevamente a efecto de plantearle una cuestión (lo he hecho en otras ocasiones y le agradezco encarecidamente la ayuda que siempre me ha facilitado).
En este caso, ajustándose al contenido de este post, se trata de una duda relacionada con la inscripción registral de una finca rústica en un registro de la propiedad.
La situación es la siguiente: deseo ejercitar un derecho de retracto y, lógicamente, he tomado como valor el que el figura en el registro de la propiedad, al que lógicamente tengo acceso en calidad de interesado por ser dueño de la finca colindante -y que entiendo ha sido trasladado de la escritura de compraventa presentada por el comprador-.
Sorprendentemente y, ante el avenimiento del comprador originario a cederme la finca tras notificarle la demanda, se me indica que el valor en escritura de compraventa es significativamente superior al de registro. ¿Es esto posible? A mi buen entender, el registrador transcribe en el registro los datos que figuran en el documento público en base al que se inscribe el acto jurídico (entiendo que la escritura de compraventa). ¿Es posible tal discrepancia? ¿Es posible que el comprador pretenda acreditar un valor ante el notario de cara a efectuar la compraventa y otro totalmente diferente a efectos registrales?
Por otra parte, desconozco si tal situación puede deberse a la mala fé de alguno de los intervinientes o a un simple error de transcripción. En cualquiera de los casos…aunque entiendo que esto cae fuera de su ámbito de actuación… ¿cree que estaría legitimado para reclamar los daños y perjuicios causados por dicha situación? Igualmente… si continuara por la vía judicial… ¿qué valor primaría para el ejercicio del derecho… el de la escritura o el del registro?
Agradeciendo su ayuda, reciba un cordial saludo,
Hola Miguel.
No es factible que el precio reflejado en el Registro de la Propiedad sea distinto del reflejado en la escritura; sin embargo si es posible que el que indique la escritura no se corresponda con la realidad, pues el Notario refleja el precio de venta que le indican las partes y los medios de pago por estas acreditado, y es factible que mientan.
Si me gustaría advertirte de dos cosas:
La primera que seas ágil ejerciendo el retracto, o al menos notificando al comprador tu voluntad de ejercerlo, pues los plazos son perentorios.
La segunda que si recuerdo haber visto jurisprudencia (lo que no recuerdo es la fecha) en la que se reconoce que acreditado el verdadero precio de venta (otra cosa es cómo acreditarlo y más hoy en día que el Notario comprueba los medios de pago desde aproximadamente el año 2007) es este y no el precio indicado en la escritura, el que hay que abonar para ejercer el retracto.
Saludos
Buenos días:
Me ha resultado muy interesante su artículo y algunos de los comentarios. Hay una cuestión que me gustaría saber si podría aclararme: Si una persona compra en escritura pública a otra que también adquirió por escritura pública pero no la ha inscrito por temor a que se la pudiesen embargar y posteriormente se inscriben las dos ¿Podrían los acreedores del vendedor pedir la nulidad de la escritura frente al nuevo comprador?
Muchas gracias por su atención y un cordial saludo
Hola Ana.
La respuesta, siempre y cuando ambas escrituras se presenten conjuntamente, es que no.
Saludos
muy buenas soy Félix y gracias anticipadas
Tengo un pequeño o un gran problema ya que desconozco las consecuencias que puedo tener por no poder registrar mi vivienda
En junio del 2014 compré una vivienda de obra nueva que comercializaba xxx del banco xxx, procedente de una empresa en concurso de acreedores, previa autorización del administrador concursal, pues bien, a fecha de hoy aun no se ha podido registrar, aun no dispongo de las escrituras, aun no me han liquidado la provisión de fondos……
La cuestión es que en la gestoría me dice que el registro rechaza la inscripción porque le falta el plan de liquidación de la empresa en concurso y que es cosa de un papel, y que todo esta a punto de resolverse y la verdad es que no se si me están dando largas o es verdad que estas cosas se demoran tanto tiempo
Decir que me subrogué a la hipoteca del banco que vendía los pisos, que la pago todos los meses y que tampoco se ha podido registrar.
y yo pregunto……¿como un notario ha podido autorizar esta venta?
¿tiene el banco algún interés en no registrar la hipoteca?
¿que pasa si dejo de pagar la hipoteca?
¿pueden volver a vender la vivienda a otra persona?
la verdad es que no se como actuar, un vecino que tiene el mismo problema (somos 8) me ha comentado que nos unamos todos para haber si así ejercemos mar presión.
Repito que muchas gracias anticipadas y haber si puede sacarme de este mar de dudas que tengo
un saludo
Hola Felix.
Siempre digo que sin ver la documentación es imposible dar una respuesta, y que lo más adecuado es que consultes tanto al notario que firmó la escritura como a la entidad que te vendió.
Sea como fuere has comprado y eres dueño de tu vivienda, pues la propiedad no se adquiere con la inscripción en el Registro de la Propiedad, sino con la firma de la escritura.
Siendo tu el dueño, el que puedan vender siempre es posible, más el vendedor estaría cometiendo un delito de estafa, y no es nada normal que ello suceda, pues la gente no tiene por costumbre querer ir a la cárcel.
Si dejas de pagar, obviamente el banco va a ejecutar la vivienda, y te quedarías sin ella, por lo que no lo veo una solución muy inteligente, dado que nadie está discutiendo tu propiedad (salvo el registro)
Ante todo tranquilízate, pues es cierto que es excesivo el tiempo que lleva la escritura sin inscribirse, mas la propiedad es tuya desde el primer momento, y la gravedad del problema que tienes seguramente es muy inferior a la que crees.
Saludos
hola francisco
Primero, muchas gracias por responder y tan rápido.
No tengo ninguna intención de dejar de pagar, lo que quería decir es que al no estar la vivienda inscrita se supone que el banco no puede ejecutar, o al menos eso creía yo.
Por supuesto que me he puesto en contacto con la notaría y con el banco y la respuesta que me dan es que hay que esperar a que al administrador concursal aporte la documentación necesaria para poder inscribir pero lo que me parece extraño es que autorizara la venta sin tener esa documentación ya preparada.
Tarde o temprano yo creo que esto tendrá que solucionarse ya que no podemos estar así indefinidamente, y además hay mas pisos pendientes de ser adjudicados, lo mas probable que al banco,que tienen que ponerse a la venta.
De nuevo muchas gracias por su tiempo
saludos
Buenos tardes,
Estimado Sr Francisco, podria aclararme una cosa: yo estoy casada de regimen gananciales.
Ahora voy a comprar un piso con mi proprio dinero de mi propria cuenta bancaria.
Puedo firmar el Contracto de compra-venta y la Escritura yo sola o necesito la firma de mi marido?
Gracias,
Olad
Hola Olad.
Por supuesto que puedes comprar, otra cosa es que el dinero sea ganancial y que el bien adquirido sea ganancial; necesitarás no el consentimiento de tu marido para comprar, sino que tu marido confiese en escritura que el dinero es privativo, si quieres que el bien sea privativo.
Saludos
Buenos dias
D. Francisco aunque mi duda sería mas bien dirigida a un registrador me gustaría saber su opinion,mi abuelo disponia de escritura publica de donacion de fincas como donado,este falleció sin inscribir dichas escrituras,dejando a mi padre como heredero universal de sus bienes pero a falta de este a los hijos que dejare,como quiera que mi padre logro inscribir las fincas mediante una extraña escritura de inscripcion de donacion y aceptacion de herencia a la vez,o cual me resulta raro,como es posible que el registrador anote esa inscipcion registral de fincas como primera cuando lo legalmente deberia ser la segunda.
como anota unas descripciones de fincas que no han sido anotadas con anterioridad en el registro?maxime cuando la escritura original de donación de a mi abuelo describe otra superficie y linderos?
gracias
un saludo
Hola Curro.
Ante todo, responder sin ver los documentos es algo imposible, pues es más que habitual que involuntariamente te cuenten algo y los documentos se emperren en demostrar que aunque la historia es real hay matices que la cambian mucho.
El problema es si la finca estaba o no inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que cuentas la respuesta es negativa, y lo que sucede es que siempre hay una primera vez que las fincas acceden al Registro de la Propiedad, y esa primera vez necesariamente: o tramitas un expediente de dominio, o te basas en una escritura anterior (obviamente con el transcurso del tiempo los datos descriptivos se alteran, y hay que comprobar las alteraciones, y lo que si que actualmente accede es la finca tal y cómo está descrita en Catastro)
Explicar todo el proceso de inmatriculación requeriría no uno, sino varios post, más lo correcto es que acudas al Notario que firmó la escritura, o como dices al Registro de la Propiedad y que te expliquen cómo fue tu caso concreto.
La regulación se contiene en los artículos 203 204 y 205 de la Ley hipotecaria (en este enlace puedes verlos, probablemente el caso que citas es el del 205 http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.t7.html#t7)
Saludos
D. Francisco, ante todo quisiera agradecer su asesoramiento, pues basicamente se trataba de saber si existia algún derecho del descendiente en segundo grado directo(abuelo-nieto) por testamento,disponiendo de una copia autorizada de dicha donacion de bienes, de inscribir ese bien hoy día, al haber fallecido mi padre también.
un cordial saludo.
Si hay donación del abuelo al padre, necesariamente luego ha de existir la herencia del padre al nieto o nietos.
Saludos
Hola,
Una pregunta que creo que es parecida al caso presentado. He heredado una vivienda y los papeles de aceptación de herencia ya han sido tramitados pero aun no están en el registro.
Resulta que he vendido la vivienda antes de que este inscrito en el registro. Para realizar la venta, puedo parar el registro de la vivienda tras la aceptacion de la herencia, ahorrarme el dinero, y que lo registre directamente el nuevo propietario? En teoria, las escrituras ya estan echas y el traspaso ya esta hecho, no? Para realizar la venta, con la escritura ya sirve? o tiene que estar en registro tambien….
gracias!
JA
Hola Josu.
Me temo que no hay tal similitud.
Para que el adquirente pueda inscribir, es indispensable que el bien previamente esté inscrito a nombre del transmitente, y en tu caso está a nombre de los causantes; otra cosa es que puedas transmitir, para lo que no necesitas la inscripción, más lo razonable es que el adquirente si quiera hacerlo.
Saludos
Hola.
Su artículo es muy interesante, pero efectivamente, como reconoce en otro post, resulta poco explicativo para las personas que no son expertas en estos temas. Es decir, se ve que tiene una gran calidad técnica y conocimientos, pero resulta dificil extraer conclusiones prácticas.
En este sentido, la pregunta concreta es:
¿Se puede trasmitir entonces una vivienda, sin disponer de escritura pública ni registro de la propiedad? Realmente que documento es estrictamente necesario para realizar dicha venta?
Gracias
Hola Felix
La respuesta es que si, más el problema es encontrar un comprador que confíe en la titularidad.
Saludos
El caso particular de mi madre es que desearía vender una vivienda (o nosotros heredarla) que construyó hace más de cuarenta años, pero de la que no dispone de ningún documento de propiedad.
El suelo fue entregado (que no donado) por un Ayuntamiento como pago por servicios no abonados. Y no existe documentación tampoco de ello (O no la quieren buscar en los archivos)
Sí se ha pagado la contribucíon y otras obras posteriores que se podrían documentar.
Es decir, aunque solo sea por usucapión (No sé si es aplicable el término)
O se podría acudir a un notario para efectuar la escritura de la vivienda y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad? sin más documentos que el pago de la contribución o incluso de la luz?
Gracias
Hola nuevamente
La pregunta es diferente de la anterior, pues una cosa es si se puede hacer algo, y otra cómo hacer algo ante Notario.
La solución es tramitar previamente un expediente de dominio, tema sobre el que le informarán en la Notaría más cercana.
Saludos
Gracias.
Aunque creo haber leido que sería mejor no tener que hacer este procedimiento, ya que es largo y costoso. Por eso preguntaba si con ciertos documentos podría un Notario hacer la escritura.
No sé si todo esto se puede hacer con un notario de otra Comunidad que no sea la de la vivienda, como pudiera ser en la suya, ya que da bastante confianza, en cuanto a conocimiento y experiencia en éste ámbito, aunque preferiría en Madrid, por facilidad, desplazamientos…(que tampoco es la Comunidad de la vivienda)
Hola Felix.
El problema es que los documentos no existen, sino que documentan negocios jurídicos y esos negocios tienen sus repercusiones tanto fiscales como jurídicas.
En el expediente de dominio lo que determina la competencia del Notario no es la localidad ni la comunidad autónoma, sino su distrito Notarial.
Saludos
Buenas tardes, D. Francisco, no se si puede ayudarme.
Quiero comprar una finca que no aparece inmatriculada como tal en registro, acaban de hacer la modificación el catastro, pero en registro nunca estuvo inmatriculada como tal.
Se trataba de una finca mayor que repartieron en 5 divisiones entre los hermanos. Al final una buena parte de la finca quedó embargada por una empresa y este otro hermano mantuvo su porción.
En el catastro este hermano ha conseguido esa segregación y ya figura catastrada exactamente la finca que es de él y que quiere venderme.
Yo intuyo que tiene deudas y no estoy convencido de la compra porque eso sí, en el precio estamos de acuerdo. La pregunta es que si yo puedo hacer una escritura pública y comprarle esa finca, catastrada, y aplazar el precio final a pagárselo dentro de un año…..¿Qué consecuencias puede tener para mi que él tenga acreedores? ¿Me salvaría que no esté inscrita porque así no la pueden embargar?¿O bien a través de catastro donde él aparece como dueño podrían embargarla igualmente y yo me quedaría sin ella? Gracias
Hola Carlina.
El catastro es un registro fiscal, que no acredita la titularidad, yo antes que nada pediría que el vendedor tramite un expediente de dominio e inmatricule, pues en el propio expediete ha de indicar si los bienes están o no embargados, y se citan a los acreedores.
Desde luego es posible embargar un bien no inscrito.
Saludos
Buenos dias. Quisiera informacion acerca de un registro de una plaza de aparamciento a ver si me podeis ayudar. Resulta que en el año 2008 compre un parking, no pudimos realizar la escritura del mismo debido a que habia un embargo pendiente y el vendedor nos firmo un contrato privado en el que ponia que le comprabamos el parking. Cada dos por tres lo llamaba por telefono para pedirle a ver si ya me lo podia escriturar y siempre me decia lo mismo, que todavia no estaba arreglado pero que mientras tanto yo estaba usando el parking. Mi sorpresa fue cuando a finales del año pasado me embargaron el parking por la seguridad social. No me quedo mas remedio que asisitr a la subasta y comprar de nuevo mi parking. Ahora que ya lo tengo todo arreglado, y he pagado el impuesto de transmisiones, resulta que en el registro me hacen pagar 700 € para ponerlo a mi nombre, por lo que creo que no lo voy a registrar. ¿podeis por favor aconsejarme de los problemas que pudiera tener si lo quiero vender mas adelante o a ver si mis herederos tendran problemas?
Muchas gracias.
Hola Micaela.
Ante todo, nada impide comprar un bien embargado, simplemente hay que tomar cautelas, pero de todas las que se pueden tomar, optaste por la peor, pues de esa forma no te proteges frente a otros embargos.
Nuevamente planteas no inscribir, y en tu derecho estas, más al Registro de la Propiedad accedería cualquier embargo por deudas de quien te vendió, y ello te forzaría a promover una tercería de dominio (que por otra parte es lo que debiste de hacer en su momento).
No me convencen las cuentas que indicas, pues inscribir una plaza de garaje normal y corriente no cuesta 700 euros, por lo que hay alguna cuenta que estas entendiendo mal.
Saludos
Hola buenas, muchísimas gracias por la información de este post pues vale oro (aunque luego cada caso tenga sus particularidades).
En mi caso (si no es molestia), mis padres hicieron testamento en su día de forma que al fallecer uno de ellos el otro quedara con el usufructo y yo con la propiedad (soy hijo único).
La duda que tengo es que recientemente tras fallecer mi padre y estando el piso (que compraron hace 30 años y es nuestra vivienda habitual) en el registro de la propiedad a nombre de ellos, si sería realmente necesario que realizara yo la inscripción en el registro de la propiedad.
No tenemos ninguna deuda (tampoco queremos vender ni hipotecar) pero la situación laboral está complicada, y podemos ahorrar los 800€ que nos han dicho en la notaría que costaba pues mejor, o bien en todo caso hacerlo si falleciera antes mi madre y no tener que pagar dos veces sin necesidad.
Un saludo y muchas gracias de nuevo.
Hola Javier.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria e incluso la aceptación y partición de herencia no tiene por qué hacerse en escritura, eres tu quien decide los riesgos que quieres correr, y la publicidad que quieras dar a tu propiedad (obviamente en tu caso pocos riesgos hay)
Saludos
Buenos días,
Me gustaría hacerle un comentario, tenemos una plaza de garaje que va escriturada a parte del piso, mis abuelos han fallecido y al ir a arreglar los papeles cual es nuestra sorpresa que en el catastro nos dicen que nuestra plaza de garaje es otra y que el ibi se esta pagando por la que esta en los planos de obra que se presentaron en el catastro. Cotejando escritura del garaje y el catastro, en la escritura solo se señala el numero del piso nada mas, ni metros plaza garaje ni nada de nada.
Mi pregunta es podemos reclamar la plaza de garaje que nos dice el catastro y por la que hemos estado 40 años pagando el IBI.
Muchas gracias
Hola Francisco
Lamento no poder ayudarte, pues sin ver la documentación me es imposible entender cual es el problema exactamente.
Saludos
Hola D. Francisco
Soy propietario del 50% de un piso, y la sentencia firme del retracto ganado del otro 50%. El cual no tengo registrado (el 50% del retracto me refiero)
En el próximo mes de julio cumple 5 años la sentencia, mi pregunta es, si caduca o prescribe mi propiedad, por no lo haber registrado.
Puede el comprador al que le gane el retracto, reclamar la nulidad por caducidad del mismo, y reclamar algun derecho sobre la propiedad?.
Y por ultimo si llegara otro embargo sobre ese 50% yo podria pedir la terceria de dominio, o el juzgado lo podria dar por nulo, por caducidad?
Muchas gracias y un cordial saludo
Hola Piloto.
Ningún problema tiene tu propiedad, pues viene determinada por una sentencia; tal y cómo explico en el post la inscripción en el Registro de la Propiedad no atribuye el dominio, sólo le da publicidad.
Saludos
Gracias por tan rapida respuesta, pero esa sentencia no tiene caducidad?, como si la tienen las del codigo civil, que caducan a los 5 años?
Una cosa es la prescripción extintiva de obligaciones, y otra la prescripción adquisitiva de derechos, y dentro de la prescripción extintiva el plazo de cinco años es uno de tantos que existen, te enlazo a los artículos que la regulan, más te anticipo que son complejos de entender por alguien que no sepa derecho http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.l4t18.html#c1
Saludos
Buenas señor Francisco ,paso a comentarle mis dudas sobre un terreno almacen.
Tengo un terreno heredado ,ke en tiempos de mi abuelo ,cedio,presto o no se save bien si vendio un trocito mediante documento privado.El caso ahora en la actualidad cuando yo lo e heredado y e acudido a registrarlo en el registro aparece como un solo terreno sin particion y del cual soy propietario al 100%,en el catastro si que esta dividido,¿como lo inscribieron en el catastro?pues no lo se,ni se si hubo algun documento privado.Ymi pregunta es si en algun caso me corresponderia ami esa porcion de terreno que aparece registrada a mi nombre y podria recuperarla o esto es imposible.
Muchas Gracias señor Francisco.
Hola José María.
Sin ver el documento privado nada puedo decirte, pero si lo transmitió tu abuelo no es suyo, y por tanto no lo heredas.
Saludos
eske no se save como fue la cosa ,si le presto o le vendio mediante documento privado una pekeña parte ,y como le decia cuando yo he arreglado la herencia ya de mi madre pasarla ami en el registro aparece solamente el local entero o sea ke este trozo ke nos falta nunca lo han registrado aparte,ysi pudiese decirme si estando todo registrado como un local solo ami nombre si tendria yo derecho sobre este trozo ke no se sabe como se adueñaron de el.Gracias
Tu mismo partes de que hubo una transmisión, aunque no sabes cómo se produjo ¿por qué no le preguntas al que se comporta como dueño?
Desde luego te recomiendo que empieces por acudir a un abogado, pues reclamar algo sobre lo que otro se comporta como dueño ni es fácil, ni en muchas ocasiones recomendable.
Saludos
Pues si que es complicado de entender, como que estoy mas liado que antes, ya que este enlace ya lo había leído y no llegué a comprender mi caso.
Seria posible me dijera, si mi sentencia judicial tiene prescripción?, o decirme el articulo que la comtempla, porque con tantos se lia uno.
Gracias de antemano y espero no abusar de sus conocimientos.
Un saludó
Piloto te he dicho dos veces ya que las sentencias no prescriben, no quiero ser grosero, pero es que sinceramente el explicar las diferencias entre la prescripción adquisitiva de derechos y la prescripción extintiva de las obligaciones me parece que supera con mucho los límites de un comentario al contenido de este artículo (que por otra parte no es un consultorio jurídico), y la capacidad de entendimiento de un ciudadano normal.
En todo caso, creo que si tienes una sentencia, es porque has acudido a un litigio y por tanto has ido asistido de abogado, que te puede informr; y si no estas de acuerdo con mi opinión o dudas de ella, la solución es tan fácil como que la inscribas (cosa que por otra parte no te causará perjuicios)
Muchas gracias Francisco Rosales.
Le puedo hacer otra pregunta, bueno a ver si en esto me puede ayudar. En la propiedad de vecinos donde vivo las puertas que están en el rellano que una baja al garaje y otra esta el cuadro de la luz y los contadores son de madera, no se si por normativa dichas puertas tienen que ser inifugas, mi piso tiene 38 años y creo que hay una normativa para todo esto, espero que me saque de dudas.
Muchas gracias
Pues siento confesar que desconozco la normativa sobre las características que ha de tener la construcción; en todo caso la Inspección Técnica de Edificios, por lo que se es tema transferido a las CCAA por lo que no es de extrañar que cada una tenga su propia normativa y se aplique de distinta forma.
Saludos
Hola D. Francisco,
Disculpeme si le he incomodado, que no era mi intención.
Con lo que me dice ahora que las SENTENCIAS NO PRESCRIBEN me doy por satisfecho, y es respuesta al origen de mi pregunta.
seguro que si ya en sus respuestas anteriores me quiso decir eso, pues perdone mi ignorancia pero no lo entendi.
Se que no es un consultorio juridico, de hay que en mi ultimo pos me despido pidiendole disculpas si estoy abusando de sus conocimientos.
por ultimo agradecerle sus amables contestaciones, asi como decirle que es el mejor y mas claro blog que hay en la red al respecto del derecho, solo le puedo decir ENHORABUENA.
Aprovecho la ocasión para saludarle muy atentamente.
Un saludo Piloto, y perdona mi brusquedad, pero creo que te lo he dicho en el primer comentario, probablemente no lo suficientemente claro.
Un saludo
Buenos días,
Un vecino de mi comunidad tiene una zona común ocupada como si fuera su tratero y quiero que saque las cosas y se quede limpia, me puede ayudar con el articulo donde especifica lo que quiero hacer, porque tengo entendido que las zonas comunes tienes que estar limpias y si se quieren usar por algún individuo tiene que ser con el acuerdo de todos .
Artículo 9 de la Ley de propiedad Horizontal entre otras cosas dispone:
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
Saludos
Gracias Francisco y otra pregunta es como quiero que los saque puedo obligarlo? según tengo entendido tiene que haber consenso de todos los vecinos.
Gracias
El problema es que el único que puede obligar a algo es el juez, y plantear un litigio sobre estos temas siempre es complicado.
Saludos
Buenas tardes.
Aprovecho este interesante artículo para plantearle una cuestión menor, si se quiere a modo de curiosidad, pero que no he logrado que me resuelvan ¿Por qué para inscribir una escritura de compraventa de vivienda en el Registro de la Propiedad es necesario abonar antes el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y registrar en el Ayuntamiento la vivienda para el pago del Impuesto de Plusvalías?
Un blog/web estupendo. Gracias por la información y, en su caso, por responder a mi curiosidad.
Gracias a ti Jorge, la norma es el artículo 254 de la Ley Hipotecaria que seguidamente te copio, y cuyo fundamento es que para poder obtener protección del ordenamiento jurídico, previamente has de cumplir con los requisitos que impone dicho ordenamiento
1. Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir.
2. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen.
3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.
4. Las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 anteriores se entenderán aquejadas de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados.
5. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.
Saludos
Buenos días D. Francisco, sé que ha comentado mil veces esta cuestión… Pero yo no me la quito de la cabeza, y el consultor inmobiliario que pretende vendernos una casa, lo dice como si fuese una cuestión menor!!! Por los comentarios que genera, no me lo parece…
Nosotros tenemos la siguiente situación: queremos comprar una casa en un pequeño pueblo, cuya propietaria en su día no inscribió en el registro de la propiedad… falleció y hace un año su única hija heredó la casa, hizo la aceptación de herencia, pero tampoco la inscribió en el registro…
Nosotros por supuesto, SI queremos inscribirla y ahorrarnos problemas futuros, pero al no tenerla inscrita antes… Vamos a tenerlos ahora nosotros los problemas por inscribirla por primera vez??
Hola Noelia.
Determinar qué es un problema es algo imposible, pues lo que para algunos es importante para otros no; además predecir el futuro, puedes entender que es siempre complejo.
Lo más sensato es que quien te venda arregle tu documentación, o cuando menos que asumas que el acceder al Registro de la Propiedad tiene unos costes y que alguien ha de soportarlos.
Saludos
Hola nos a surjido un problema en nuestra compra del piso estábamos esperando hoy para quedar para tasar el piso pero lo tuvimos que cancelar porque la mujer a fallecido esa misma mañana,el piso se lo compramos a una pareja divorciada con dos hijos mayores de 18años tenemos firmado el contrato de arras con la firma de la mujer y del marido.
Ahora que pasara con nuestra venta ?
Se pueden echar los hijos atras y no querer vendelo ?
Hola Mónica.
No pueden, aunque obviamente hay que hacer la herencia, y todo se va a demorar un poco, pues no creo que estén precisamente para firmar escrituras en unos días.
Saludos
Interesante post, la verdad es que hay situaciones que son difíciles de solucionar y requieren muchas consultas para saber cómo proceder.
Le comento mis dudas a ver si se puede aclarar el asunto.
Dos hermanos son «dueños» de una finca por herencia de sus antepasados, entre comillas porque no hay nada registrado, no han tramitado sucesiones ni nada de nada, esas cosas que pasan en los pueblos. Sólo hubo en su momento una regularización catastral. Ahora pretenden deshacerse de esa finca, lógicamente ante notario. ¿se puede hacer? ¿qué documentos pedirá el notario? ¿cómo justificar la propiedad de la finca? en resumen, qué pasos se deben seguir.
Gracias
Hola Rocío.
Todo depende de si el comprador quiere o no inscribir su escritura en el Registro de la Propiedad: en caso afirmativo (es lo más habitual) habrá de tramitarse con carácter previo un expediente de dominio, sobre el que hay diversos post en este mismo blog, y te informarán gratuitamente en la notaría más cercana.
Saludos
Hola Francisco, una duda que me surge ahora, al hilo de mi cuestión anterior. El primer paso sería registrar a nombre de los hermanos la finca, para luego transmitirla. Hablas de un expediente de dominio, pero se me ocurre la idea de acudir al notario para hacer una escritura de titularidad en base a una certificación catastral (¿acta de titularidad?) ¿sería posible? El expediente de dominio es un proceso largo y costoso.
Yo entiendo que al Registro le serviría una escritura pública para registrar la finca.
Gracias por tu ayuda.
Hola Rocío.
Libre eres de exponer tus ideas, mas piensa que como jurista te preguntaría en base a que norma jurídica te basas para tener una idea, y cual esa escritura de titularidad en base a una certificación catastral o acta de titularidad a la que te refieres, así como por qué entiendes que le sirve una escritura pública para registrar (supongo que querrás decir inmatricular) una finca.
La normativa sobre qué es una escritura y un acta la tienes entre otros en el artículo 17 de la Ley Notarial http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/ln.t3.html#a17 y la inmatriculación entre otros en los artículos 203 y 204 de la Ley Hipotecaria http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.t7.html#a203, o si prefieres el sistema del artículo 298 del Reglamento Hipotecario http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rh.t6.html#a298.
¿Podrías decirme en base a esas normas cómo has llegado a esa conclusión? ¿no crees que si tienes un problema es más sensato hacer lo que te recomienda un profesional?.
Insisto en que te pongas en manos del Notario más cercano, quien gratuitamente te ayudará, o si prefieres consultes a un abogado, cualquiera de ellos te recomendará el cauce más adecuado, y por supuesto el más rápido y económico.
Saludos
Hola Francisco té expongo mi caso para ver si me puedes aconsejar.
Me venden un terreno urbano con casa en mi pueblo pero he solicitado la nota simple y solo aparece un terreno.
El dueño lleva pagando Ibi muchos años y la casa es antigua.
Le he dicho que sin registrar no puedo acceder a un crédito hipotecario.
Ahora me ha dicho que ha preguntado en el ayuntamiento, le han dicho que hable con un arquitecto para registrarla y que de eso me tendría que ocupar yo.
He preguntado a un amigo arquitecto y me ha dicho que tendría que hacer obra nueva planos etc.
Unos 10.000 euros
No hay ningún otro medio más económico para poder registrarla?
He leído algo sobre obra nueva antigua llevando papeles del catastro al notario pero no sé si podría aplicarse a este caso.
Perdón por el tocho jejeje pero necesito algo de ayuda con esto.
Saludos
Hola Pascual:
El tema de las obras nuevas antiguas los abordo en este post https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
Hola Francisco,
Ante todo, agradecerte el haber creado este blog.
Te comento mi situación. Se trata de una finca (casa), que era propiedad de mi tío, y que al fallecer dejó en herencia a partes iguales entre unos primos y mi padre (la casa se partió con un muro). Al fallecer mi padre, yo heredé la mitad, y posteriormente mis primos vendieron la suya a otra persona.
El problema es que, aunque sí existen dos referencias catastrales distintas (una para mi parte y otra para la del otro propietario), en cambio solo está inscrito el 50% de esta casa en el registro de la propiedad.
Así que el propietario del otro 50% (que quiere ahora construir una casa nueva en su parte) me está proponiendo hacer un Expediente de Inmatriculación ante el juzgado del 50% de la finca que no está inscrito todavía. Según él, de esa manera se hará coincidir la realidad física con la registral y luego cada uno podrá inscribir la parte que le toque a su respectivo nombre para que todo esté legalmente inscrito. Y para ello me solicita que le envíe la copia de la herencia de mi tío para ir remitiéndola al juzgado.
¿Cuál es tu opinión al respecto? ¿Crees que esta es la mejor solución?
Saludos,
Hola Javier.
Sin ver la documentación es imposible emitir información alguna, más el que llamas expediente de inmatriculación, en realidad se llama expediente de dominio, y actualmente se tramita ante Notario (no en el juzgado)
Saludos
Yo he visto una manipulación por parte de un registrador de la propiedad, en relación a la situación de una finca urbana de mi propiedad, como puedo actuar al respecto. (DEMANDA MERCANTIL, etc)
Es importante porque está pendiente un contencioso contra el catastro (administración)
Hola Rafael.
La manipulación por parte de un Registrador puede ser constitutiva de delito, dudo mucho que alguien se juegue su profesión por esos motivos, más que lo que procede es contactar con un abogado y ver que ha sucedido, resulta imposible ayudarte por aquí sin saber los hechos y tener la documentación a mano.
Saludos
Hola Francisco,
Estamos en proceso de compra del piso de un portero, propiedad de toda la comunidad de vecinos. Después de salvar un montón de complicaciones y cuando parecía que ya estaba todo listo para firmar, dice el banco, que nos ha aprobado la hipoteca, que no firma la compra, porque el piso es de todos los vecinos y no está registrado, por lo que no puede hipotecar un bien que no existe.
Nos proponen hacer la desafectación y la compraventa en un sólo acto e incluir una cláusula que diga que se aplaza el pago de la vivienda del portero al momento del registro. El problema está en que esta posibilidad debe de someterse a la decisión de la comunidad de propietarios y estamos preocupados por el riesgo de que alguien se oponga y no se pueda hacer la operación.
Nuestra preguntas son: ¿con qué mayoría debería aprobar esto la comunidad de vecinos? y ¿tenemos alguna otra salida que no pase por consultar, de nuevo, a la comunidad de vecinos y nos permita hacer todo en un sólo acto: la desafectación y la compraventa, con su hipoteca?.
En este momento, tenemos nuestro piso a la venta, cuyo dinero queremos destinar a reinversión en vivienda habitual, para no pagar a Hacienda por los beneficios obtenidos. En caso de que consiguiéramos venderla antes de la compra de la del portero, tendríamos el dinero para pagarla. El director del banco dice que no nos recomienda asumir el riesgo de pagar la casa en el momento de la compraventa y que luego haya problemas con el Registro de la Propiedad. Nos gustaría saber cual sería su recomendación, pues ¿podría darse el caso de que nos quedáramos sin ninguna vivienda, porque la nuestra la hemos vendido y la nueva no está registrada y no podemos entrar en ella a reformarla, como necesita?.
Claro que, también hay que tener en cuenta, que necesitaríamos hipotecarla, para hacer la reforma y, si se retrasa mucho el trámite en el Registro. pensamos que podríamos quedarnos de alquiler, indefinidamente, hasta que se registrara.
Muchas gracias.
Hola Ana.
Complicada cuestión como para resolverla en un blog, sinceramente no tengo respuesta, pero la primera impresión es que es necesario el consentimiento unánime, por más que unánime es más que el consentimiento de todos, el consentimiento de todos los asistentes a la reunión.
Sinceramente lo que me parece temerario es poner a la venta ese elemento común sin previamente resolver todos los problemas jurídicos que ello implica.
Saludos
Hola Francisco, en primer lugar debo agradecerte la creación de este blog puesto que me deja claro muchos adjetivos y propiedades que me dificultaban la compresión de nuestro caso.
En nuestro caso la hija del actual vendedor compró la vivienda la persona que se muestra en la nota simple (disponen de escritura de compra) y posteriormente cesó la propiedad a la madre que es la actual propietaria (También disponen de escritura de esta cesión). Pero nunca la registraron en la propiedad. De esto hace 40 años.
Los vendedores disponen de:
– Dos escrituras públicas:
* Escritura pública a nombre de la hija donde se registra la operación de compra.
* Escritura pública a nombre de la madre donde se registra la operación de la cesión hacia la madre.
– Debido a la avanzada edad de la propietaria actual, se está concediendo ya poderes notariales a la hija.
– Nunca se llegó a actualizar el registro de la propiedad por ninguna de las anteriores quedando a nombre del propietario anterior a ellas.
– El propietario registral ya ha fallecido y tan solo queda en vida uno de los hijos.
– El imueble se encuentra al corriente del pago de impuestos.
– Dispone de certificado energético.
– Los vendedores disponen de una nota simple a nombre del propietario anterior (fallecido) que indica que no hay cargas sobre la vivienda.
– El vendedor se compromete a normalizar la situación registral de la finca (Este trámite puede demorar la operación de compra-venta varios meses).
El vendedor nos propone llevar a cabo un contrato particular hasta que se regularice la situación en el registro y podamos registrar la vivienda (esta opción no nos gusta nada de nada).
Dada la situación anterior ¿es posible plasmas la compra en una escritura pública de compra-venta con un apunte de compromiso por parte de los vendedores en finalizar los trámites de registro?.
Muchas gracias de antemano.
Hola Iván.
Por lo que cuentas no veo que haya tanta dificultad en inscribir las escrituras, y en todo caso la falta de inscripción no es obstáculo para la firma de la escritura.
Saludos
Y si no está inscrito un inmueble a tu nombre sino al de tu padre porque por ejemplo una herencia ha sido complicada y ha tardado muchos años en resolverse y nadie ha cambiado el dato en el Registro aunque tu padre murió hace muchísimos años. ¿Puedes legársela a tus hijos si no está inscrito el inmueble a tu nombre en el registro? La propiedad se dirimió entre los herederos mediante un acuerdo transaccional privado.
Hola Blanca.
Claro que puedes dejarla en tu herencia, el problema sólo es que hasta que no se inscriba en el Registro de la Propiedad la primera herencia no podrá inscribirse la segunda (pero eso ni limita la posibilidad de transmitir, ni altera la titularidad)
Saludos
Hola Francisco. Una duda:
He vendido y escriturado una casa en un pueblo. No está inscrita en el Registro pues el titular la compró hace 50 años y no tenía tampoco escritura ni contrato. Mediante la escritura de adjudicación de herencia y la de compraventa, el nuevo propietario ha ido a registrarla. Tras diversas vicisitudes que obviaré y ante la demora en responderle, se persona en el registro y le informan que, si bien la documentación exigida era correcta, ahora falta un certificado de (es lo que le he entendido) inmatriculación) que tiene un coste de unos 600 euros. Razón que le dan: que ha presentado la solicitud de registro antes del primer año de la defunción del anterior propietario ( a raíz de las últimas voluntades y testamento que sirvieron de base a la adjudicación a los herederos y posterior escritura de compra venta al nuevo propietario mencionado)
Esto realmente es así? Personalmente me parece una tomadura de pelo. Cuando menos una ocultación de información. Si es cierto debieron informarle que esperase unos pocos días para evitar dicho certificado y su elevado coste. Y si no lo es……
Agradecería una respuesta
Gracias
Hola Javier.
De entrada opinar sobre algo cuya documentación no tengo y sobre lo que te ha dicho alguien, no habiendo estado yo presente, espero que entiendas que es imposible.
No hace falta certificado alguno, salvo el catastral (cuyo coste no es de 600 €).
Por lo que narras, supongo que estas ante el caso del artículo 205.1 de la Ley Hipotecaria, que te copio y pego:
Artículo 205
Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
Supongo que la alternativa que te ofrecen es tramitar un expediente de dominio, aunque no veo inconveniente en que la inmatriculación se produzca una vez pasado un año desde dicho fallecimiento (y por lo que comentas de las vicisitudes, no debe de quedar mucho para que ese año se cumpla)
Respecto a la información, insisto que nada puedo añadir, pues no estuve presente; pero creo que decir que te tomaron el pelo, cuando el resultado es que eres dueño de lo que has adquirido, y que el único problema es que no puedes hipotecar, es usar palabras algo gruesas.
Saludos
Buenos días D. Francisco,
En primer lugar agradecerle la sabiduría que comparte con nosotros de forma desinteresada y, además, didáctica y amena, es un placer leerle.
En segundo lugar, quería plantearle una cuestión. Soy parte acreedora en un procedimiento de ejecución contra una empresa. El Juzgado ya ha decretado el embargo de tres fincas que, si bien constan en el catastro, no están inscritas en el Registro.
De acuerdo con el art. 629 LEC entiendo que debo pedir al Juzgado que libre mandamiento al Registro para que tome anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo. Pero aquí me surgen dos dudas:.
– ¿Cómo debo proceder una vez se tome nota de la anotación? ¿Puedo solicitar la subasta de las fincas conforme al art. 140.5º RH?
– ¿Puedo «obligar» de alguna manera al ejecutado a la inmatriculación de dichas fincas en el Registro?
Muchas gracias de antemano, y feliz año
Hola Cristina.
La subasta del bien embargado se verifica conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil, y no el Reglamento Hipotecario, el problema de la norma que citas a mi juicio es cómo actuar, no ya si el dueño se niega a aportar la documentación, sino si resulta insolvente y no paga las costas (cosa lamentablemente más habitual de lo que parece).
Desde luego la ejecución seguirá conforme a la LEC, y puedes pretender la aplicación del art 140 que citas, pero puede que al final, ante la falta de documentación, te veas abocada a acudir a cualquiera de los procedimientos inmatriculadores de la Ley Hipotecaria, pues la opción de sacar a subasta bajo condición de que el dueño inmatricule, aunque posible, no me parece sensata, dado que al final no obtendrías el cobro, que es lo que pretendes.
Saludos
Hola Francisco,
Soy propietario de un piso bajo desde hace unos pocos meses. He he ido al registro de la propiedad y he obtenido los estatutos que estaban inscritos junto con la división horizontal en los años 50. En ellos se establece claramente que los gastos comunes serán en proporción a las cuotas de participación pero que los gastos de ascensor, su uso, reparaciones y entretenimiento no serán soportados por los locales, los pisos sótanos, bajos y los primeros (Hay 7 plantas), sino por sus usuarios a partes iguales. Además se dice en los mismos que para la modificación de estatutos se requiere unanimidad.
He revisado las cuentas anuales de la comunidad del año 2016 y el administrador mezcla todos los gastos (incluidos los de ascensor) y los divide según las cuotas de participación, lo cual va contra los estatutos inscritos.
Tengo varias preguntas:
Dado que desconozco si ha habido modificaciones a los estatutos, y en cualquier caso estas no han sido inscritas, entiendo que los estatutos vigentes son los inscritos. Si hubiera una modificación a los estatutos no inscrita, ¿sería válida? ¿se podría inscribir dicha modificación ahora o existe un plazo?. Al ser necesaria la unanimidad, ¿valdría un acuerdo muy anterior?. Y al ser yo nuevo dueño y si yo no estoy de acuerdo ¿podría oponerme?.
Por otra parte, ¿podría pedir al administrador que se apliquen correctamente los estatutos a los gastos de ascensor de ahora en adelante, o también que se regularizara el año 2017 que todavía no tiene las cuentas aprobadas o incluso que se regularizarán algunos años anteriores, aunque las cuentas hayan sido aprobadas en junta?
Muchas gracias.
Hola Juan.
Ante todo, este blog habla de derecho, lo hace gratuitamente, y acepta comentarios, e incluso preguntas sencillas, a las que gratuitamente respondo; pero no es un consultorio jurídico gratuito:
.- Primero porque responder una pregunta sobre un tema sin tener la documentación por delante es imposible.
.- Segundo porque para responder hace falta un tiempo de estudio, y no siempre me lo puedo permitir (yo respondo sobre la marcha)
.- Finalmente porque, como todo el mundo, trabajo por dinero, y la verdad es que llevo el blog por puro placer, por lo que aunque cobrara, tampoco estaría dispuesto a ello.
Dicho esto, y aclarando algunas cosas:
El problema que tienes es que si bien tu cuota de participación en la comunidad es correcta, el cálculo que hace el administrador no lo es, por lo que procede dirigirse al administrador y hacérselo ver, o en su defecto demandar judicialmente la cantidad que te reclamen (entiendo que en ese caso es conveniente la previa consignación judicial de dichas cantidades)
La modificación de estatutos ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que afecten a terceros, y tu eres tercero, de modo que sería válida, pero no te podría vincular.
Por lo demás, si crees que has pagado de más, obviamente puedes reclamar.
En todo caso, te recomiendo que, si hablando por la buenas con el administrador no resuelves el problema, acudas a un abogado.
Saludos
Buenas tardes, buscando información me he encontrado que su blog que me es de mucha utilidad pero como el tema es complejo se lo planteo por si se le hubiese dado el caso y tuviese solución. Un señor es estado de viudo compra un inmueble, por lo tanto ese inmueble es privativo, 6 meses después de la compra se casa y dicho inmueble pasa a ser la vivienda habitual del matrimonio. Pasado unos años hacen escritura de capitulaciones matrimoniales y disolución de gananciales donde la mujer se queda con el inmueble y el restante de hipoteca y el señor con otra propiedad y dinero, quedando compensados ambos. Ambos cónyuges están fallecidos actualmente y por parte del heredero de la señora se ha llevado la escritura de capitulaciones al registro. El registrador la califica en defecto no pudiendo inscribirla ya que en el inventario de la sociedad de gananciales se incluyo un inmueble privativo, es decir, hay error en el inventario y no existe escritura de aportación a la sociedad de gananciales. Por parte del señor hay otros herederos que viendo que en el registro consta el inmueble como privativo del señor quieren adjudicarsela a pesar del acuerdo y la voluntad de las partes en la escritura de capitulaciones. ¿Puede tener alguna solución? ¿Quién sería realmente el propietario del inmueble? ¿Cómo podría tener acceso al registro? Muchas gracias por su ayuda
Hola Celso
Discrepo de la calificación tal y como la cuentas pues el bien es en parte privativo y en parte ganancial por el artículo 1057.2 del código civil, aunque si es cierto que la parte privativa hubo de ser aportada previamente al matrimonio, cosa que pueden subsanar los herederos.
Saludos
Buenos días Don Francisco, muchas gracias por su pronta respuesta y por su tiempo. Entiendo que el bien es en parte privativo y en parte ganancial por el art. 1357 y 1354 del código civil ya que era la vivienda familiar y tenía hipoteca. El problema es que hay distintos herederos por parte de cada cónyuge y cada uno quiere adjudicarse el inmueble, unos porque tienen la inscripción en el registro a nombre del difunto y otros porque tienen un titulo de propiedad según la voluntad de las partes en la escritura de capitulaciones. Tiene pinta que será un juez el que decante la balanza para uno u otro lado. Saludos y gracias nuevamente
Buenos días D. Francisco,
Me gustaría agradecerle toda la información que comparte de forma tan clara y desinteresada.
Me gustaría plantear mi situación por si alguien puede aconsejarme porque es muy poco frecuente y no encuentro nada relacionado.
Si hay una discrepancia entre la escritura del préstamo y el registro del mismo ¿qué prevalece? ¿ y si además hay ambigüedad en la escritura?
Exactamente ocurre lo siguiente:
Subrogación a la hipoteca del constructor en 2007. Sin copia de las escrituras del crédito y sin copia de oferta vinculante. Firmé con la información verbal de la entidad bancaria.
Llevo años, sin éxito, pidiendo por escrito las condiciones de mi hipoteca a la entidad bancaria ya que entre otras cosas, he tenido una cláusula suelo hasta hace poco y me aplican un diferencial mayor del acordado verbalmente.
Hace un año pedí una certificación literal en el registro de la propiedad y en ella aparecen las condiciones del préstamo del constructor que ahora es el mío. En dicha certificación pone 0.5% de diferencial y a mí me aplican 0.9%.
La entidad bancaria, tras varias reclamaciones por mi parte, presenta ante Banco de España una copia de la escritura matriz del préstamo del constructor en la que aparece en la parte del diferencial:
cero con cincuenta (0.90)
Es decir, hay una discrepancia entre letra y número en la escritura del préstamo que la certificación registral no recoge. Todo ello asentado un año antes de que yo me subrogara a dicho préstamo.
Mi duda es, por ley ¿cual de los dos diferenciales me tienen que aplicar? ¿Prevalece el registro sobre la escritura? y de no ser así ¿prevalece la letra frente al número?
Muchísimas gracias
Hola Estrella.
Ante todo, podrías haber pedido sin más tu misma una copia de la escritura.
En relación al tema que comentas, que yo sepa no hay jurisprudencia (que en todo caso supongo que diría que habría que optar por lo más beneficioso al deudor).
Si tengo que aclararte:
1.- Es más que posible que la escritura fuera subsanada
2.- Que el reglamento notarial obliga a no usar guarismos (sólo se ponen para facilitar la lectura)
3.- Por analogía la ley cambiaria y del cheque si contempla el caso de discrepancia entre una cifra expresada en letras y números, considerando que prevalece la letra (lo cual además me parece más lógico, dado que es más difícil -y más si es en un ordenador- confundir una que varias teclas-)
Saludos
Buenos días. Veo que el artículo original es de hace ya años pero los comentarios recientes me han animado a escribirle.
Lo primero comentar que he aprendido muchísimo leyendo éste y otros posts a los que he ido redireccionada en los comentarios.
Pero me planteo una duda. Personalmente estoy ante una situación en la que queremos vender una plaza de garaje que se adquirió mediante contrato privado hace veintitantos años entre una Constructora y mi padre. En Registro sigue apareciendo la Constructora. La persona a la que queremos vender en principio quiere escrituras. Para hacer la escritura primero entiendo que tenemos que figurar nosotros en el Registro y no la constructora, y para figurar entiendo que previamente necesitamos escritura con firma de nosotros y de la Constructora. Pues la Constructora está desaparecida. Además mi padre ya no está y quien querría vender es mi madre que no aparecía en el Contrato original pero es heredera. Estamos considerando Procedimiento judicial y Elevarlo a público (lo que estoy aprendiendo a mi pesar estos días) pero nos hablan de años para conseguir sentencia y un coste elevado (1.800€). Mis preguntas concretas son:
1. ¿Podemos de alguna manera Inscribir en el Registro sin Escritura Pública pero sí con el Contrato original privado? ¿O es necesario sí o sí un procedimiento judicial o esa Escritura?
2. ¿Hay posibilidad de conseguir una Escritura Pública en Notario en estas circunstancias que nos facilite el posterior Registro? Con Constructora desaparecida y Titular fallecido.
3. Entiendo que con nuestro Contrato privado tenemos la posibilidad real de Venta de la Propiedad puesto que somos Propietarios y así hemos pagado nuestra Comunidad, etc. ¿Tendría el futuro comprador ‘más fácil’ registrar la Propiedad que nosotros?
4. En principio nuestro comprador quiere comprar y nosotros queremos vender, y hay «cierta» confianza entre ambos en cuando a credibilidad. ¿Se le ocurre alguna alternativa u ‘ocurrencia’ contractual que pudiera satisfacer a las partes?
5. Si finalmente no vendemos, ¿el paso del tiempo facilitaría o disminuiría el coste de ‘regularización’ de esta plaza?
Mil gracias!!
Hola María.
El problema no es vender sino inscribir en el Registro, tal y como dices, pues la actual regulación del expediente de dominio impide tramitar dicho procedimiento si quien lo promueve adquirió del titular registral o sus herederos.
Tenemos por tanto un vacío legal en el que, hasta donde yo se, no hay jurisprudencia, y por tanto cuya solución por ahora no encuentro.
Saludos
Muchas gracias Francisco.
A ver si soy capaz de razonarlo. Entonces si finalmente mi madre desiste a registrar, y formula una compraventa privada con un tercero. ¿Tendrá más fácil ese tercero realizar el Registro porque ya no adquiere directamente del titular? ¿Ese tercero será capaz de hacer un expediente de dominio a través de notaría, cosa que mi madre no?
Si así fuera, me resulta sorprendente que el comprador ‘original’ que es mi familia tenga más trabas y que abrir un procedimiento judicial, mientras que alguien que llega después por decirlo muy coloquialmente lo tendría mucho más fácil. ¿O me equivoco al sacar esta conclusión?
Un saludo!!
Lo razonas perfectamente, el motivo de la norma legal es que no hay que reanudar sino continuar el tracto interrumpido, y en cierta manera tiene lógica, más en la práctica hay casos como el que comentas en el que encontrar una solución resulta imposible.
Por quitarte un poco la razón (aunque creo que la tienes) la pregunta es….¿por qué tardasteis tanto en documentar la transmisión?
Saludos
Jajaja, eso mismo es lo que yo llevo preguntándome todos estos días que ando mareada buscando posibles soluciones. Si algo he sacado en claro es que, por mi parte, no dudaré en hacer uso del servicio que ofrecéis los notarios ante este tipo de situaciones. Supongo que el pensamiento de mis padres en aquel momento fue que no era necesario porque:
1. La compraventa era de Cesión del uso de la Plaza, volvía al Ayuntamiento en 75 años (quedan 40)
2. Su idea nunca fue deshacerse de ella sino darle uso, pero la vida da tantas vueltas…
3. Dejadez 🙂
Por la parte que me toca ‘lamento’ mucho que estés en Sevilla, yo soy de Madrid, porque si no iría a verte esta misma tarde 😀
Puesto que no tenemos el cuerpo para Procedimientos Judiciales, creo que me quedo con la opción de CompraVenta Privada a alguien que la quiera para usarla y que no le preocupe no hacer Escritura Pública, ¡y que ese alguien pruebe suerte si lo desea con el Registro que seguro que le resulta más sencillo!
Mil gracias de nuevo.
Ups, mi gozo en un pozo. Investigando ahora un posible «expediente-notarial-para-la-reanudación-del-tracto-sucesivo» al que podría acogerse ese ‘tercero’ al que yo vendiera, leo lo siguiente en este artículo al que en el pasado en algún otro post redirigías https://tallerdederechos.com/el-expediente-notarial-para-la-reanudacion-del-tracto-sucesivo :
«Junto a estos interesados según el artículo 208 Segunda. 3ª deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. Y aquí encontramos una norma que puede resultar de difícil o imposible cumplimiento pues obliga al promotor del expediente a la localización de los herederos del titular registral;»
«Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones,»
Conclusión: Vete tú a encontrar a Sociedades liquidadas, herederos perdidos y sin interés en complicaciones, que lo más fácil es que no aparezca ni comparezca ni a favor ni en contra.
Por tanto en mi ignorancia en esto pero tras leer bastante, creo que es MUY difícil que un expediente notarial de reanudación de facto prospere 🙁
Respeto mucho el trabajo de quienes trabajáis en este mundo de leyes, ¿pero no os resulta frustrante? A mí como ciudadana MUCHÍSIMO.
Un cordial saludo.
Es frustrante no poder arreglarlo o saberlo todo, pero reconforta poder ayudar, o al menos intentarlo.
Conozco el fantástico blog de mi compañero, y el problema no es ya las notificares, respecto a las que se pueden buscar soluciones más o menos imaginativas; sino que la regla primera de ese artículo 208 dice:
«Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.»
Saludos
Buenos dias;
Estoy DESESPERADO respecto a una finca que compre (Escritura) en el 2000 y que no pude registrar en su momento por estar en periodo de concentracion parcelaria.
El tema es que yo la alquile, pagaba mi riego, inscrita en el PAC, IBI, y en le mes de octubre 2017
me entero que alguien la quiere comprar y echar a la persona que me la tiene alquilada.
Me entero que mi finca se había subastado por una deuda del anterior propietario, miro en el Registro de la Propiedad y ya esta a nombre de un Banco.
Mi pregunta es que puedo hacer para intentar recuperar mi bien.
Hola Julio.
Lejos me queda la época en la que estudié la concentración parcelaria, como para darte una respuesta, sería bueno que consultes con un abogado experto en el tema, aunque en principio ya te anticipo que me sorprende esa subasta por deudas del anterior propietario.
Saludos
Buenas noches, Me encuentro en un caso similar, creo. Mis padres compraron un piso en Madrid, con un contrato de compraventa y ahí hemos vivido 40 años tanto ellos como yo, por desgracia mis padres y mi único hermano ya han fallecido y sólo quedo yo. En el registro de la propiedad sigue a nombre de estos señores que figuran en el contrato de compraventa y que también están fallecidos. Llevamos pagando el ibi e impuestos 40 años. Ahora quiero ponerlo a mi nombre.
Cuál es la forma más económica de hacerlo?, la fórmula de usucapión es una solución válida?. Muchas Gracias
Saludos
Hola Jesus.
El problema lo plantean anteriormente en otro comentario, y es de muy difícil solución, pues para acceder al Registro habría que elevar a público el contrato de compraventa, y eso deberían de hacerlo los herederos del vendedor y tu.
Permíteme que te llame la atención sobre esa «fórmula económica»; pues la fórmula más económica es que hace cuarenta años se hubiera formalizado la escritura y se hubiera inscrito, nadie os obligó, y nadie discute tu propiedad, pero a cambio pierdes las ventajas que ofrecen escritura y registro.
Si tras comprobar las consecuencias de usar la «fórmula económica» sigues buscando más «fórmulas económicas», cuando ya has visto las consecuencias de ello, creo que sobran comentarios.
Saludos
Muchas gracias D. Francisco.
Perdone no era mi intención el molestarle, es que había entendido o querido entender que se podía inscribir por prescripción DESPUÉS DE TANTOS AÑOS.
No conozco a los herederos, de los que vendieron el piso a mis padres. Los puedo buscar?, o qué puedo hacer?.
Me puede por favor decir lo que puedo hacer para poder inscribirlo a mi nombre?, cuál es el proceso que debo seguir, por favor?.
Se refiere usted a que lo que hay que hacer para ponerlo a mi nombre, es muy costoso económicamente y puede no merecer la pena hacerlo?.
Gracias de nuevo.
Saludos
Hola Jesus.
No me ha molestado lo más mínimo tu comentario, espero que no te moleste a mi el mío.
El problema es que tal y cómo está hoy redactada la ley hipotecaria, la única fórmula es el expediente de dominio y no puede tramitarse si el dueño adquirió del titular registral o sus herederos, por lo que hay un punto neutro, que tal y como explico en un comentario anterior, no tiene solución.
La prescripción no es cauce, pues de entrada eres dueño, y lo que hace falta es una escritura que declare tu propiedad, pero igual la única alternativa viable, a la vista de la legislación vigente es obtener una sentencia que reconozca el dominio, pero sinceramente me genera muchísimas dudas.
Saludos
Buenas tardes, estoy buscando información para poder formular una reclamación contra un ayuntamiento porque cobra tasa de basura por plantas de la vivienda. Mi pregunta se refiere a la posesión de una casa que las dos primeras plantas están destinadas a vivienda, y la tercera a trastero. En el catastro aparece reflejado esto, todo a nombre de un mismo propietario, el cual hace uso y disfrute según sus necesidades de la totalidad de la casa, una única toma de agua y de suministro eléctrico. Si el ayuntamiento considera que una de las plantas se puede independizar de la otra, ¿puede cobrar tasa de basura por este concepto? todo ello sin haber generado ningún reflejo de la independencia con ningún acto documentado en título público inscrito en el Registro de la Propiedad. A mí entender se está doblando la tasa de basura, por el simple hecho de lo que pudiera ser, y no por lo que es. Generando así una doble imposición a un ciudadano. Entiendo que cada uno hace su vivienda a su gusto y sus necesidades, si bien, la planta baja se remodeló porque los propietarios no pueden subir las escaleras. Por lo que en cada planta tengan todo lo necesario para formar una vivienda.
Lo más curioso del caso, es que al doblar la tasa, se la cobraron tanto al propietario como a la persona que siempre había vivido allí, (al padre del propietario (fallecido en 2014)). Siempre se la habían cobrado al padre del propietario con el número cinco y sin embargo, al doblar la tasa, se impuso el número cinco al propietario y el número seis al padre del propietario (el cual pagó las tasas). Llevamos tres años informando de lo ocurrido al Ayuntamiento, y aún así, siguen sin dar solución ni respuesta clara. Al principio pensábamos que el número seis se lo habían inventado, pero descubrimos que pertenecía a la vivienda del hermano del padre del propietario, el cuál también está al corriente de pago de la tasa. Hicimos la reclamación de hecho, y sin embargo, nos dan la callada por respuesta. Tan sólo nos contestaron al principio, diciéndonos que por el simple hecho de tener una cocina en cada planta de la vivienda, hacía posible la independencia de las plantas.
¿Es esto así?
Hola Angela.
Lo siento pero no soy especialista en tasas municipales y no puedo ayudarte, mejor consulta a un abogado especialista en derecho fiscal y administrativo.
Saludos
Buenos días, muchas gracias por la pronta respuesta.
No obstante, y perdone mi insistencia, al margen de lo que le corresponde a las tasas municipales.
Una vivienda que posea varias plantas, ¿puede declarar su independencia por los elementos que se contiene en cada una de las plantas, es decir, cocina y baño y habitación, o por el hecho de las diferentes puertas que haya en la vivienda, y así, lo que para el dueño es un pasillo interior, para otro lo puede considerar un rellano.?
A mí entender, creo que genera confusión, y siendo que para declarar el régimen de propiedad horizontal a efectos de hacer efectivo el artículo 396 del Código civil, haría falta declarar la independencia con la inscripción en el Registro público con documento público. Es decir, el simple hecho de tener las plantas independientes, no genera independencia por sí misma. Si no que tendría que estar declarada para que surtiera todos los efectos sobre ella, tanto los buenos como los malos.
Espero haberme expresado con exactitud.
Hola Ángela.
La propiedad horizontal puede perfectamente existir de hecho; para que haya propiedad horizontal basta con que haya elementos susceptibles de aprovechamiento independiente que participen de elementos comunes.
Entiendo respetable su opinión, pero desde luego no se de donde se saca que la propiedad horizontal dependa de la inscripción en registro alguno, ni de documento público; de hecho permítame hacerle ver lo contradictorio que supone su afirmación de que el que algo sea independiente no genera independencia.
Saludos
Buenos días, me refiero a esto:
https://www.certicalia.com/blog/division-horizontal-finca
Si para poder vender parte de la vivienda unifamiliar, se deben separar las plantas de la vivienda a través de una inscripción el Registro de la propiedad, entiendo que para el pago de impuestos, debería regir la misma regla.
Saludos.
Confundes las normas tributarias y las registrales, el mundo del derecho es más complejo
Buenos días
Quería plantearle un caso para ver si usted podría darme solución.
Mi abuelo le donó una finca rustica a mi padre, pero como hablamos de bastante tiempo atrás no existen documentos de dicha donación. Mi abuelo falleció y mi padre vive en dicha finca desde entonces( mas de 30 años), pagando el IBI de forma regular. No existe problema entre mi padre y sus hermanos, ya que ellos no niegan la existencia de dicha donación. Mi padre ya tiene cierta edad y quiere que conste dicha propiedad a su nombre para que posteriormente pueda pasar a sus hijos. Puesto que no hay documentos de la donación y la propiedad no esta a su nombre.
Sabe usted alguna forma de adquirir la propiedad sin acudir a un procedimiento judicial o hacerlo constar en escritura publica junto con sus hermanos( con los cuales no hay buena relación) que alternativas existen?
Hola Marta.
El problema es que la donación de bienes inmuebles tiene que constar en escritura pública como requisito de forma ad substantiam, dicho de otra manera, es nula la donación de un inmueble si no se hace en escritura pública.
Mucho me temo que el problema es más serio de lo que parece, y poco puedo ayudarte.
Saludos
Gracias por su rápida respuesta.
Entonces no habría ninguna forma de adquirir la propiedad sujetándonos al pago del IBI y a que vive en ella durante mas de 30 años de ninguna forma que no fuese por vía judicial…
Gracias.
Hola nuevamente Marta, este blog no es un consultorio jurídico gratuito, y sobre la validez de la donación ya me he pronunciado, creo que lo más correcto es que acudas a un abogado.
Saludos
Buenas tardes,en relación al tema de inscripción registral de fincas ,resulta que en la escritura de manisfestación de herencia de mi abuelo a mi padre, una de las fincas que se describen tiene el sello registral identificativo con un orden de inscripción diferente al que el notario expone en lo redactado en la escritura, me explico, el sello registral de la finca indica que es la SEGUNDA INSCRIPCION de la misma,mientras que el notario expone que se trata de la PRIMERA INSCRIPCION,por tanto me gustaría saber cual de las dos inscripciones es la correcta,que criterio es el correcto en este caso si del notario o del registrador,
recinba un cordial saludo
Hola Francisco.
Es obvio que eso sucede, pues el Notario identifica la inscripción existente, y al inscribirse la escritura se genera un nuevo asiento, que por lógico será la inscripción siguiente; dicho de otra manera, si la propiedad de tu abuelo es la inscripción primera, por lógica la transmisión posterior será la segunda (eso es el tracto sucesivo)
No se trata de criterio alguno, sino de una forma de identificar quien es el propietario de la finca; pues los propietarios no desaparecen, sino que se suceden los unos a los otros.
Ambas inscripciones son por tanto correctas, aunque cómo es lógico, la propiedad es de aquel que haya causado la última inscripción.
En definitiva, el problema que planteas, no es problema alguno, sino una simple forma de llevar el Registro de la Propiedad.
Saludos
Gracias por responderme D. Francisco,entiendo perfectamente lo que significa la sucesión,pero para el que lee la escritura de manifestación de herencia, resulta algo liado entender como procede el registro de la propiedad,pues siguiendo esa lógica que me expresa ,¿como puede identificar el notario como primera inscripción de una finca, si no ha estado inscrita en el registro de la propiedad nunca?¿no debería ser también la primera inscripción en el registro en lugar de la segunda?
de otro lado, si yo interesara al registro de la propiedad, una certificación literal de la inscripción primera, de esa finca ,en teoría deberia recibir datos de la inscripcion anterior y por tanto a nombre de mi abuelo,no es así?
saludos
Si nunca ha estado inscrita obviamente no puede: no ya expresar el número de inscripción, sino el resto de los datos registrales. Pero en ese caso tampoco el registro podría poner la inscripción como segunda.
Sin ver los documentos poco más puedo añadir.
Gracias nuevamente por contestame y aclararme el asunto D. Francisco,debo entender entonces que el registro de la propiedad no ha actuado correctamente,pues no solo son incorrectos los datos registrales de la finca y la inscripción, sino también detalles de la descripción física de la misma, que no se han descrito literalmente en cuanto a lindes respecto de la finca original,lo cual entiendo que a pesar de haber existido alguna actualización de lindes de la finca, creo que el notario debió trasncribir tal y como se describe en la escritura original que no se registró en su día,me gustaría saber si tiene a bien que le facilite mediante email ,archivo pdf de ambas escrituras a fin de que pueda observarla ,
reciba un cordial saludo
Lo siento Francisco, pero o me pierdo en la conversación y de haber discrepancia en el número de inscripción, ahora discrepan muchas más cosas.
Espero que entiendas que este es un blog divulgativo y no de asesoramiento jurídico, por lo que creo que lo más sensato es que preguntes al notario que firmó la escritura que seguro que te explicará todo más satisfactoriamente, y además es quien conoce mejor el asunto.
Saludos
buenos días, quisiera plantear algo que puede ser de interés para muchas personas, como pago de un préstamo a mi madre yo cedi el 25% de una vivienda recibida en herencia de mi padre, se hizo escrituras pero no se inscribió en el registro, ahora me he declarado en concurso de acreedores y van a liquidar mis bienes, en el registro aparece ese 25% que ya entregue a mi madre en escritura ante notario, quisiera saber si mi madre está protegida legalmente o le pueden subastar ese 25% de la vivienda por no haberla inscrito en el registro de la propiedad el cambio de propiedad, gracias
Hola Gabriel.
Tu madre es la dueña, y puede acreditarlo con su escritura que es anterior al concurso (distinto es que por razón de la fecha sea o no impugnable)
Sería muy recomendable, para evitar la aparición de terceros de buena fe, que esa escritura fuera aportada al proceso concursal, y que la inscribieras, pero por lo demás y si haces lo que te digo, puedes estar tranquilo.
Saludos
Buenas tardes Don Francisco,hace un año solicite al notario archivero de Arcos de la Frontera,demostrando mi interés legitimo una escritura de donación de fincas antigua,como quiera que no entiendo bien el lenguaje notarial ,únicamente saber que quiere decir: .»hoy he librado primera copia parcial a instancia de…….(donatario)
saber si es correcto que anteriormente a 2017 ,¿el donatario carecía del documento como tal?pues hasta lo que yo sé, el original se queda en la notaría,saludos
Hola Augusto.
Depende de si la frase viene en el pie de copia o en el texto de la copia.
El pie de copia es el texto que hay justo delante de la firma del notario, y en él se identifica la copia que te está dando (de ello deja nota en la escritura, que como bien dices está en la notaría siempre).
Si anteriormente se ha expedido una copia, verás que acabo de decirte que en la escritura se pone una nota identificando la copia expedida, por lo que dicha nota, se reproducirá en las sucesivas copias, antes de lo que te he comentado que es el pie de copia.
En función de donde aparezca ese texto te podría responder a esa pregunta.
Saludos
agradeciendo la respuesta D. Francisco y comprobando lo que me indica, la frase aparece en el pie de la copia , en la nota antes de la firma del notario que firmó en su día.
saludos
Pues entonces parece claro que no se expidió copia para el donatario, lo cual no deja de ser sorprendente, aunque siendo parcial, igual son varias las donaciones y se expidió una para los donantes padres, que se encargaron de la gestión, la verdad es que a ciegas es muy difícil responder
Gracias por todo, está en lo cierto D. Francisco,por lo que a mi parentesco toca se que fue una escritura de donación de dos fincas a dos hijos, abuelo y tio-abuelo en este caso,entonces D. Francisco la duda que le planteo no es otra que la siguiente, podría el donatario inscribir ese titulo a su nombre de forma independiente en derecho moderno?,quiero decir ,podrían sus herederos utilizarlo como una posible adición de herencia hoy dia?
reciba un cordial saludo
Hola Augusto.
No entiendo a que te refieres con derecho moderno; pero desde luego los herederos del donatario por supuesto que pueden incluir los bienes donados en la herencia, o adicionarla con dichos bienes (peso eso ha sucedido siempre)
Saludos
Hola D. Francisco.
le comento, si sorprendente es que el donatario no haya poseido nunca su primera copia autorizada hasta mucho después de muerto(48 años en concreto),de lo cual da fe el notario archivero,mas sorprendente aún es que alguien, ya fuera el donante o el notario,lo desconozco también, haya inscrito el título en el registro de la propiedad en su nombre, como figura en una certificación literal que también solicité de esa finca, e increiblemente así figura,por tanto que ocurriría si ahora llegamos los herederos tanto de mi abuelo como los de mi tio abuelo ,del cual se produce la misma circunstancia y queremos inscribir en el registro esa copia autorizada parcial primera?
saludos
Lo siento Augusto, pero no te entiendo:
De un lado resulta que el donatario no tuvo la copia de la escritura (pero no dices que no tuviera la finca) de otra que está inscrita a su nombre (lo que nuevamente refuerza que es dueño).
O algo se me escapa, o no veo problema alguno ¿por qué quieres inscribir algo a nombre de alguien porque ya está inscrito?.
Espero que entiendas que esto es un blog con fin divulgativo, y no un consultorio jurídico gratuito, y no ya porque no lo trate de ser; sino porque en derecho hablar sin ver la documentación es imposible.
¿Por qué no le planteas el problema a cualquiera de mis compañeros de la localidad?
Saludos
Gracias D. Francisco ,pues porque la escritura que pretendemos inscribir , no se ajusta con exactitud a lo descrito en la certificación del registro de la propiedad en cuanto a descripcin y lindes,por un lado, ý por otro, porque entiendo que es el donatario mismo de la finca, el que en mi humilde opinión ,quien tiene el derecho prioritario de inscribir la finca y no terceros,por lo tanto cabe formular un recurso gubernativo contra tal inscripción registral,el problema que supone es que si decidimos reinscribir esas fincas de nuevo como herederos directos ,abriríamos un historial registral paralelo ,y desconocemos que consecuencias nos traería ya que desconocemos que fue de esos terrenos.
Entiendame , se trata de una cuestión registral solamente,pues sabemos que al quemarse el registro de la propiedad en 1936 durante la guerra civil, donde constaban ese titulo,al reinscribirse en 1940 no se inscribió con plena exactitud,los herederos poseemos las escrituras originales que le comenté al principio como primeras copias parciales a instancias de los donatarios originales, por lo tanto el registro de la propiedad no podría negarse a inscribir ese titulo hoy día.
De cualquier forma le agradezco sinceramente su orientación al respecto, tenga en cuenta que se trata mas que nada de una investigación de documentos registrales muy antiguos que podrían discrepar totalmente de lo que consta en el registro de la propiedad tanto en la forma de presentación por cuanto quien tiene el derecho prioritario de inscribir su título y rectificación de lindes que suponen una ampliación de hectareas nunca reconocidas registralmente.
Estamos en espera de respuesta del notario archivero para que nos informe de estos detalles que estamos planteando,pues también la copia autorizada carece de sello registral y cajetin de pago de los antiguos impuestos reales por el donatario,algo que complica aún mas el hecho de saber quien se autootorgó el derecho de inscribir la finca en nombre del donatario.
reciba un cordial saludo D .Francisco
Muchas gracias de antemano por crear este blog y la ayuda concedida.
Bueno, a ver si me puedes ayudar en el siguiente caso:
Nosotros teniamos una planta baja bastante vieja en el centro de la ciudad y un constructor nos dijo que si les dejabamos tirar la casa para construir una finca de 3 pisos con buhardilla y que el se quedaria el local y la primera planta y la segunda ,tercera planta y con la buhardilla convertirla en un duplex, con el paso del tiempo separamos la tercera planta con la buhardilla(que era como un atico) y asi tener 3 pisos. En esto que decidimos vender la 3era planta y nos quedamos con el segundo piso y el atico. Y aqui viene mi consulta, el ático no tiene una escritura corriente sino como una especie de escritura hecha por un notario( se hicieron fotos del ático y las presentamos ante un notario y el nos dio esto papeles mientras que daba fe que eso era un ático independiente de la tercera planta(de eso ya han pasado unos 20 años) y claro este atico no esta registrado al no tener una escritura como toca. Ahora a mi me donaron la segunda planta y el atico, pero solo hicimos los trasmites del segundo piso como una donacion y el atico se quedo como estaba.
Mi pregunta es, debería regularizar el tema del ático? tendría algún problema al no haberlo hecho antes? o es mejor dejarlo asi como esta?
Muchas gracias!!
Aclaración: El constructor se quedo con el local y la primera planta y nosotros con la segunda, tercera (con duplex) que este 3er piso con duplex ahora son 2 pisos independientes( 3er piso y ático) y se vendió la tercera planta(quedando el ático para notros)
Es que en el relato anterior esto no me explique bien
El problema no es quien es o deja de ser el dueño, sino qué elementos tiene o deja de tener el inmueble, y dichos elementos resultan de un proyecto para el que se ha obtenido licencia municipal, siendo que posteriormente se han alterado dichos elementos (espero que con la correspondiente licencia y consentimiento de los demás dueños)
Saludos
Hola Carlos.
Eso de una especie de escritura es un concepto inexistente, y una escritura o es escritura o no lo es.
Por lo que cuentas hablas de un simple acta notarial en la que se constatan unos hechos, pero entre constatar unos hechos y afirmar que dichos hechos se corresponden con la legalidad media un mundo muy grande.
Lo que hay que hacer es una escritura, repito, escritura, en la que se modifique el título constitutivo de la propiedad horizontal, cumpliendo con la legalidad vigente.
En cuanto a lo que debes o no hacer, son decisiones tuyas, pero lo cierto es que el tiempo siempre juega en contra, al menos si quieres agilidad en las cosas.
Pregunta en la notaría más cercana.
Saludos
Hola Francisco, soy Carlos, muchas gracias por la gran rapidez en contestar.
Sobre lo de la alteración de los elementos, por supuesto que teníamos su consentimiento ya que los dueños eramos nosotros y el constructor(que se quedo con el local y primera planta).
Resulta que hace unos 20 años un empleado del constructor(insatisfecho con su jefe(osea con el constructor)) denuncio la construcción de este ático( que el fue el pintor)ya que en teoría debía ser una buhardilla del 3er piso ,pensando que pertenecía a su jefe ,en plan venganza.Entonces me acuerdo que tuvimos problemas ya que estuvieron a punto de tirar abajo el ático,pero movimos unos cuantos papeles y se ve que se paralizo la orden de derribo o algo por el estilo porque hasta la fecha no han vuelto a venir.
Y ahora no se si me conviene regularizar el tema del ático o dejarlo tal cual esta, porque sino, puede que vuelvan a dar la orden de derribo o esto prescribe ? y también tendría que pagar todos los impuestos que se han dejado de pagar durante todos estos años?(aunque no saben desde que año se hizo esta alteración del inmueble)
Muchas gracias por todo!!!!
Hola Carlos.
Las infracciones urbanísticas prescriben, y por supuesto las obligaciones tributarias, pero sin saber más del tema no puedo informarte (en todo caso este blog no es un consultorio jurídico gratuito)
Soy de la teoría de que aplazar las solución de las cosas suele acabar en hacer más difícil la solución, pero cada uno es libre de hacer lo que quiera.
Saludos
Hola Francisco!
Entonces te estoy doblemente agradecido por haber contestado a mis dudas y te pido disculpas por las molestias ocasionadas.
Muchas gracias por ayudarnos y dedicar parte de su tiempo libre en crear este tipo de blogs que tanta falta hacen, enhorabuena!!
compre un inmueble signado como el lote 4 de una independizan de 4 sub lotes inscritos en la SUNARP el año 2000,la adquiri mediante compraventa ante notario publica y el mismo notario procedió a inscribir saneando dicha compra en el año 2004, en el año 2010 aparece una compra venta en el mismo inmueble de fecha 1991 sin la independizan,en dicha compraventa del año 1991 no aparecen los colindantes, las coordenadas,ni métricas teniendo como frentera una medición de 10 mts MAS O MENOS así dice la compraventa, y me ha denunciado por nulidad de acto jurídico de mi compra venta,que hago muchas,. mi compra esta inscrita en los ros Publico, estoy ocupando desde el año 2004 y me lo vendió el propietario previa consulta a dicha oficina, en la contestación a la demanda me olvide de proponer la excepción Extensiva como la presento ahora el proceso es de conocimientos
Hola Aldo.
Por la terminología que usas, debes de escribir desde iberoamérica, pues muchas de las palabras que usas me son desconocidas.
Este no es un blog de asesoramiento jurídico gratuito, sino meramente divulgativo; pero es que además hablar de una ley que desconozco me parece una temeridad, por lo que te recomiendo (y más si el tema está debatiéndose en tribunales) que consultes con un jurista de tu país y le lleves la documentación.
Saludos
Hola Francisco, tengo una duda bastante importante a ver si me la puedes solución.
Hace cuarenta y cinco años mi padre compro un solar urbano con un hermano suyo, lo dividieron por la mitad y cada unos se hizo una vivienda (la hicieron sin licencia ni nada y sin segregar la finca) . Unos años después el hermano de mi padre vendió su parte. En el registro de la propiedad aparecen como titulares mis padres y los señores a los que mi tío venido su parte, en 50 por ciento de proindiviso de la finca entera, pero solo el solar por que las casas no están registradas, sin embargo en catastro si que aparecen dos fincas segregadas con sus viviendas correspondientes,con dos titulares cada uno.
El problema es que mi padre y mi madre fallecieron y ahora que hemos heredado esa parcela seis hermanos, dos de ellos quieren que le compremos su parte (la legítima que es lo que tienen en testamento), mi pregunta es ¿podemos comprar su parte de un solar urbano con una vivienda que no es legal, que no está registrada y que está dentro de una finca que esta sin segregar( por normativa no se puede segregar) y con otra vivienda más que tienen otros titulares ?.
En caso de que presenten una demanda por extinción de condominio, me han comentado que puede llegar a publica subasta y que los titulares de la otra mitad también entrarían en la demanda y su casa también entraría en la subasta.
Muchas gracias y un saludo, espero haberme explicado mas o menos bien.
Hola Carmen.
Una vivienda de unos cincuenta años es legal, pues las acciones para restaurar la legalidad urbanística han prescrito (distinto es que pueda o no estás fuera de ordenación)
Por supuesto que puedes comprar (personalmente creo que lo procedente es: o hacer la partición o disolver el condominio -y las consecuencias fiscales del negocio varían-)
Sin embargo ni compras solar ni casa, sino lo que compras es la cuota indivisa que tus hermanos tienen en una cuota indivisa.
Efectivamente en caso de demanda de extinción de condominio puede llegarse a pública subasta; más el que algo puede acabar de una forma, no quiere decir que acabe así.
Saludos
Hola Francisco, buenas tardes quería consultarle una duda si fuese posible. Verá recientemente he adquirido una plaza de garaje mediante escritura pública ante notario. La plaza de garaje me la ha vendido una administradora concursal, pues se trata de una propiedad de una constructora inmersa en un procedimiento concursal. La plaza de garaje estaba inscrita en el Registro de la propiedad a nombre de ésta constructora. Esta constructora cambió de nombre dos veces antes del procedimiento concursal. En estos dos cambios de nombre la empresa no presentó en el Registro de la Propiedad las escrituras de cambio de nombre, con la finalidad de que la plaza estuviese a nombre de la última empresa o nombre de la misma. Ahora que yo he querido realizar la inscripción en el Registro de la propiedad, el Registrador con buen criterio rechaza la inscripción de mi escritura, con el argumento de que faltan dos inscripciones previas de los cambios de nombre. Esto se lo he comentado a la Administradora concursal para que lo solucionara y me dice que no dispone de dichas escrituras por ser anteriores al concurso, con lo cual se empieza a complicar la cosa. Posteriormente se informa en las notarías sobre la existencia de éstas dos escrituras y me comunica que las copias de las escrituras cuestan 270€ cada una y que me las tengo que costear yo, de lo cual deduzco que también me tendré que costear la inscripción previa que exige el Registrador, encareciéndose aún más mi inscripción. Vamos que a parte de pagar mi escritura al notario, tengo que pagar dos escrituras más a los otros notarios y en lugar de inscribir mi escritura solo, tengo que inscribir tres escrituras en total. Todo ésto hace que el coste sea más elevado de lo inicialmente previsto.
Yo desconozco hasta que punto le puedo exigir a la Administradora concursal que sea ella la que abone el coste de dichas escrituras y que abone el importe de registrar las mismas, puesto que ella me ha vendido la plaza y yo la he comprado de buena fe y ahora no puedo registrar mi propiedad porque ella o mejor dicho la empresa concursada no registró en su día las escrituras de cambio de nombre.
¿Cómo habría que proceder en un caso así?, porque yo quiero inscribir mi propiedad, pero no me gustaría tener que pagar todo el sobrecoste previo a la inscripción de mi propiedad.
Muchas gracias de antemano.
A la espera de su respuesta, reciba un cordial saludo.
Hola Juan Carlos.
El cambio en el nombre del titular más que inscribirse se hace constar en el Registro de la Propiedad; o digo de otra forma, simplemente es comprobado por el Registrador, pues obviamente no ha cambiado el titular, que en todo caso sigue siendo el mismo.
Dicho de otra manera; es obvio que si el titular registral es «Pepe S:L» y esta sociedad pasa a llamarse «Manolo S.L» el titular es el mismo, pero habrá que comprobarlo.
Una posible solución es pedir certificación al Registro Mercantil.
Por lo demás, ten en cuenta que sólo viendo la documentación puede verse cual es el verdadero problema y la mejor de las soluciones.
Saludos
Buenas tardes Francisco y muchas gracias por tan rápida respuesta.
Desde que he leído su respuesta me he puesto muy contento, al facilitarme usted una posible solución que no sería tan costosa, como la que se barajaba y que entiendo sería muy buena solución, otra cosa es que el Registrador la aceptase como buena. Esto último se lo digo porque en el documento que me facilita el registrador dice textualmente «…NO SE PRACTICA inscripción alguna porque falta la previa inscripción a favor del transmitente.» más adelante continúa diciendo «…El titular registral de la finca es «Pepe S.L.», sin que hayan accedido al Registro los títulos de aportación social y escisión reseñados en el documento presentado». Es por esto que yo le decía que había que inscribir los títulos de cambio de nombres, aún siendo el mismo titular como usted bien dice y yo también comparto.
Yo quisiera saber si usted buenamente me pudiera decir o informar si aún después de leer lo que textualmente me solicita el Registrador de la Propiedad, seguiría siendo su solución tan válida como al principio o si por el contrario puede que la situación haya variado en algo.
Muchas gracias por su ayuda, sin ella no hubiese sabido que hacer o que camino coger.
A la espera de su respuesta, reciba un cordial saludo.
Espero que entiendas que este blog es divulgativo y ni tiene ni puede tener como finalidad un asesoramiento jurídico gratuito de asuntos concretos, pues sin tener la documentación delante es imposible dar respuestas.
No es lo mismo un cambio de denominación (donde no se altera la titularidad) que una aportación y una escisión (donde si hay cambios de titularidad).
En derecho los detalles cambian mucho las cosas, y poco más puedo hacer para ayudarte, aunque supongo que mi compañero que autorizó la escritura lo hará de mil amores.
Saludos
Don Francisco, me gustaría pudiera usted disculpar mi ignorancia en derecho y mi falta de tacto para con su articulo, pues no era mi intención molestarle ni mucho menos. Entiendo perfectamente su respuesta y la respeto, pero no puedo dejar de decirle nuevamente, primero que me perdone usted y segundo darle las gracias, por ser usted tan amable de volver a responderme. Ahora por lo menos ya sé y para siempre, todo lo que usted me ha explicado tan cortésmente. Lo dicho muchísimas gracias y mil disculpas.
Reciba usted un cordial saludo. Gracias.
Para nada tienes que pedirme disculpas Juan Carlos, y para nada me has molestado, simplemente es que resulta imposible analizar casos concretos sin tener toda la documentación por delante, pues de lo que dicen a lo que sea la realidad puede haber mucha diferencia, y al final, queriendo ayudar, acabas dejando mal a alguien y no resolviendo el problema sino dando soluciones erróneas.
Saludos
Buenas noches:
No sé si podrá ayudarme a resolver mis dudas sobre un inmueble que estaría interesada en adquirir. Le comento, he visitado el inmueble, realizado una oferta por el y los supuestos propietarios (que son cuatro) la han aceptado. Digo supuestos porque esa es la naturaleza de mi consulta. Quieren que entreguemos 2000€ como señal o más bien en concepto de reserva del piso, sin ser un contrato de arras como tal, pero sospechosamente semejante, ya que si te echas para atrás las pierdes y apenas tenemos datos del piso. Siendo así, acudí al Registro a por una nota simple. En dicha nota queda reflejado lo siguiente:
Cada uno de los cuatro tiene 1/24 de la nuda propiedad por título de herencia, 2/24 del pleno dominio por título de herencia y, su madre, 1/2 del pleno dominio por título de herecia y 1/6 del usufructo por título de herencia. El padre falleció años atrás y ahora ha fallecido la madre (únicamente tengo constancia de ello ya que investigando he encontrado la esquela).
Siendo así, mi preocupación radica en que a mi entender, el usufructo de la madre se extingue con su fallecimiento, pero no han cambiado la titularidad de ese inmueble en el registro por lo que no sé hasta que punto pueden vender algo que a mi parecer no es suyo todavía y, hasta que punto puedo fiarme de que son herederos del total de esa 1/2 que correspondía a su madre y realizar un contrato de compra-venta y entregar un 10% del precio de venta acordado sin tener una prueba fehaciente en el momento en el que lo realizo de que son ellos propietarios de lo que venden.
Un saludo y muchas gracias.
Hola anónimo.
Sinceramente no entiendo bien tu comentario, pues hablas de contrato de arras (que no existe) y sin embargo te planteas dudas sobre si los hijos de una señora fallecida son o no sus herederos.
Ningún problema tienes en pedir el testamento de la señora, así como el certificado de defunción y el del registro general de actos de últimas voluntades para que compruebes que es cierto lo que creo que ambos sabemos que es casi seguro.
En todo caso el que no hayan practicado la aceptación y partición de la herencia en escritura inscrita en el Registro de la Propiedad, no impide que sean herederos y que puedan vender; simplemente basta con que firmen la escritura antes que la venta, para que tu compraventa se inscriba en el Registro (obviamente si no lo hacen tu título no se inscribiría; más en ambos casos hablamos de problemas registrales y no de propiedad)
Si te recomiendo que, por más que sea probabilísimo que sean los herederos, pidas documentos que lo acrediten; pero lo que ante todo te recomiendo es que no firmes un contrato de arras (pues insisto que dicho contrato no existe) y menos el primero que te pongan por delante.
No dudes que pedir ayuda a un abogado antes de firmar algo, más que un gasto es una inversión.
Saludos
Muchas gracias por la respuesta Don Francisco.
Sí, disculpe, tal vez no me he expresado correctamente. Mi preocupación radica en que únicamente dispongo de la nota simple que le comentaba con anterioridad y no tengo manera de comprobar que son ellos los herederos y no hay nadie más, ya que tampoco me enseñan el testamento, el certificado de defunción ni las últimas voluntades. Aunque como bien señala, lo más problable es que sea así. Sin embargo, desean que dé en metálico 2000€ en concepto de arras y, que en menos de 10 días, realicemos el contrato de compra-venta entregando un 10% del valor de venta del piso que serían unos 23.000€. Siendo así, mi preocupación y desconocimiento son altos, ya que la propia inmobiliaria me ha señalado que pueden tardar un tiempo en realizar la escritura de aceptación y posteriormente en inscribirla en el Registro, por lo que me preocupa realizar una compra-venta antes si quiera de que ellos realicen dicha escritura. Es más, uno de los hermanos reside en la vivienda y quieren que no vayamos a la notaría a escriturar hasta julio para que pueda encontrar una vivienda en alquiler.
Un saludo y muchas gracias por su labor aquí.
No niego que tengas razón Laura, y de hecho tanta prisa me parece fuera de lugar, cuando no sospechosa; sin embargo insisto en que la revisión del contenido del contrato es fundamental.
Saludos
Buenos días:
Cuando compré mi vivienda, un error en la redacción de las escrituras impidió inscribirla en el Registro de la Propiedad. Dado que el matrimonio que me la vendió ya falleció y que sus numerosos herederos están muy desperdigados geográficamente se me aconsejó iniciar un proceso de usucapión, de la cual se ha enviado notificación a todos ellos y todos se han allanado con la excepción de uno, que vive en Cataluña y del que no tenemos noticia. El escrito con su domicilio se remitió al juzgado de su ciudad hace 5 meses, pero a día de hoy no ha llegado acuse alguno al de la mía ni tenemos idea de qué ocurre.
Me gustaría saber si esta situación puede seguir así indefinidamente, es decir, cuando una notificación llega a un juzgado¿ no hay plazos para llevarla al domicilio correspondiente? ¿pueden pasar meses o incluso años hasta ser entregada? En caso de que no existan plazos, ¿puede el juzgado de mi ciudad (o mi abogado, o yo misma) interesarse en el de la suya por el estado en que se encuentra una notificación que lleva ya casi medio año sin resolverse? ¿Hay algún otro procedimiento, que no sea el de notificación, para conseguir que este señor dé su beneplácito al proceso de usucapión, como el resto de herederos?
Muchísimas gracias por su atención, y enhorabuena por su magnífico blog. Saludos muy cordiales.
Hola Mariam
No soy especialista en derecho procesal, seguro que tu abogado te dará información más fiable.
Saludos
De todas maneras muchísimas gracias por su respuesta, don Francisco, ha sido usted muy amable.
Saludos muy cordiales.
Buenas tardes
Agradezco el espacio que nos entrega para realizar algunas consultas.
La mia es la siguiente, una tía de mi mujer recibio una propiedad en Barcelona a traves de una donación que se realizo de forma privada en el extrangero hace unos 18 años, esta propiedad nunca se registro ni se elevo a publico.
Esta propiedad quedo semi abandonada durante los últimos años lo cual derivo en que hace unos 5 meses atras fuera ocupada por una mujer.
A raiz de esto,mi mujer comenzo a actualizar los documentos de la casa, siguiendo las indicaciones de un abogado y de un notario, poner la apostilla de la Haya al documento de donación privado para hacerlo valido y publico en España y liquidar los impuestos tanto en agencia tributaria como en el municipio (plus valia) Cosas que ya se hicieron.
La consulta es: Con esto basta para acreditar que la propiedad es de la Tía de mi mujer para poder sacar a la ocupa del inmueble?
Entendemos que es recomendable inscribir el inmueble en el Registro de Propiedades, sin embargo, el registrador solicito que las partes se ratifiquen en la donación por el tiempo que a transcurrido, pero como la donante fallecio hace mas de 10 años pide que los herederos de la donante lo hagan, cosa que es casi imposible ya que la donante era ciudadana Suiza, en el propio documento de donación especifico que no tenia herederos y en estos 18 años nadie se ha presentado como tal.
Muchas gracias y quedo a la espera de sus comentarios.
Rodrigo
Hola Rodrigo.
Sinceramente no comparto el que me dices que es el criterio del Registrador, pues el problema es que en España la donación de inmuebles hay que hacerla en escritura publica, y este es uno de los pocos casos, en la que la falta de escritura hace nulo el negocio.
Es por ello que no entiendo posible elevar a público el documento, pues una de las partes ha fallecido, y no veo factible que puedan intervenir los herederos.
Respecto a tales herederos, una cosa es tener hijos, y otra herederos, pues todo fallecido los tiene, y si no hizo testamento designándolos, es la ley la que marca los herederos intestados (en último término el estado a falta de parientes hasta el cuarto grado de línea colateral)
Saludos
Hola. Gracias de antemano por este espacio de desahogo y de ayuda.
Estoy pendiente de escriturar la compraventa de una vivienda cuyo dueño ha fallecido. Media una inmobiliaria que ha tenido un comportamiento deshonesto desde el principio. Acabo de enterarme que el dueño falleció 5 meses antes de firmar el contrato de arras. Ellos me avisaron del fallecimiento días después de la firma del contrato diciendo que los hijos acababan de firmar la escritura de herencia y no se tardaría mucho en firmar la compraventa. Esto fue en febrero y a fecha de hoy aun no se ha firmado, según ellos por algún problema con hacienda. He hablado con un conocido y me dice que hacienda no paraliza las gestiones y cree que el problema está en el registro. Mi pregunta es ¿ Qué problemas pueden haber surgido?. La inmobiliaria sigue engañándome y cuando termine la operación debo pagarles 5000 eu. ¿ Debería buscar un abogado, no me fío de los que supuestamente han de velar por mis intereses que para eso les pago ( inmobiliaria).
Un saludo
Hola Amparo.
Espero que entiendas que me resulta imposible saber que ha sucedido, quizás mejor que consultes como dices a un abogado y que te den las explicaciones oportunas.
Saludos
Muchas gracias por su respuesta.
Según lo indicado por el abogado, con ese documento privado de donación fue posible liquidar los impuestos en agencia tributaria y la plus valia ya que al tener la apostilla y ser traducido por un traductor juramentado el documento obtiene un caracter publico, eso ratificado por el funcionario encargado en agencia tributaria.
El Registrador en un comienzo admitio a tramite que la vivienda fuera registrada con ese documento, sin embargo, ahora solicita que el documento se ratifique completamente de forma publica por medio de los herederos cosa que como ya señale es casi imposible.
La alterntiva que se nos ha dado es abrir un expediente de dominio, cosa que se esta revisando.
La duda que tenemos es que si ya se liquidaron los impuestos, se cambio el nombre del titular de la propiedad en estas agencias y que todo fue gracias a que se acepto el documento privado de donación como valido para hacerlo, entonces, con esto basta como para demostrar que la propiedad es de la Tía de mi esposa?
Reitero mi agradecimiento por el tiempo dispensado.
Saludos
Ese es el criterio del abogado, más no el mío, creo que es a él a quien hay que pedirle explicaciones, pues estamos hablando de una escritura que yo no firmaría y de un documento cuya validez cuestiono.
Saludos
Gracias por su tiempo.
Saludos
Una consulta tengo una casa compartida con mi señora al 50% pero hace 10 años mi 50% lo puse a nombre de una sociedad de mi propiedad pero la escritura no llego a inscribirse en el registro, ahora vendo la casa y me dice mi abogado que tengo que realizar la inscripción en el registro de la propiedad de la venta a la sociedad, por que el Registro Mercantil si que esta inscrita la venta a la sociedad, y podría tener problemas si no hago la anotación en el registro de la propiedad, me puede resolver mis dudas
Muchas gracias
Hola Ramón.
No entiendo bien tu pregunta, pues tu abogado te indica una cosa a la vista de la documentación y no me dices qué preguntas exactamente (salvo que me preguntes si tiene razón tu abogado)
La respuesta es que si la tiene, y que cometes el error de no tener en cuenta que por más que seas incluso socio único de la sociedad, la verdad es que tu y la sociedad sois dos personas distintas, y a efectos de responsabiliades obviamente tiene razón tu abogado.
Saludos
Buenas tardes , quisiera que me resolviera una duda con respecto a la compra de una vivienda en un edificio q carece de escritura de propiedad horizontal. Actualmente en l registro constan fincas registrarles independientes ejemplo 12345/1 12345/2 12345/at…. he consultado con l registro y la compra venta se podría inscribir correctamente pero al no tener la división horizontal quisiera saber qué problemas puedo tener a futuro??o en la actualidad??
Muchas gracias
Hola Sara.
Espero que entiendas que si anticipar el futuro es imposible, no teniendo la documentación por delante, es más difícil aún saber de qué estamos hablando.
Saludos
Buenas tardes.
Con frecuencia he acabado en su blog buscando comentarios sobre distintas cuestiones y la verdad es que siempre que leo alguno de sus artículos, me parece muy interesante.
Respecto a la obligatoriedad de la inscripción, comparto con usted que es muy frecuente la gente que piensa que mientras no hayan satisfecho el préstamo o crédito que pidieron para financiar la adquisición, no son dueños de la finca. No sé de donde nacerá esta confusión, pero es cierto que es muy extendida.
Lo que yo suelo decirles a los que me preguntan, es que el Registro viene a ser un poco como el seguro del hogar. Normalmente no lo necesitas, pero ay de tí como lo necesites y no lo tengas! He visto diversos casos en los que se perdía «el mirlo blanco», porque el documento ha resultado ser defectuoso, y como han pasado tantos años es más difícil subsanar. O simplemente desaparecen y entonces es como si no hubieran existido. Recuerdo unos señores que tuvieron la desgracia de heredar la casa de su hijo único, que se mató en un accidente de tráfico. La adquisición se formalizó en escritura, pero ésta se había perdido en un incendio. Pues no quedó otra que reanudar el tracto de la finca, pues al no estar inscrita dicha compra, fue imposible conseguir copias de la misma, pues el vendedor también había fallecido y los herederos por supuesto desconocían donde se había firmado la venta.
En conclusión, en Registro no es obligatorio, en principio, pero a la larga hay que acabar registrando.
Un saludo,
Por supuesto que es más que recomendable la inscripción, lo que trato con este post es de destacar la falta de obligatoriedad y que no todos los problemas tienen la misma solución.
Saludos
Buenos dias. Voy a recibir en herencia un piso. Dado que tengo pequeñas deudas pendientes y en espera que prescriban pasados 10 años sin reclamacion judicial, pensaba en aceptar la herencia pero no escriturar el piso a mi nombre ni inscribirlo en el registro de la propiedad para evitar que los acreedores lo detecten. Seria así ? es correcto lo que digo ?
Muchas gracias.
Hola Pedro.
Aceptando la herencia respondes de las deudas del causante con tus bienes; respecto a tus deudas, respondes con los bienes hereditarios, y con los tuyos el que puedan o no descubrir que eres heredero, es una cuestión en la que creo que puedes entender que no debo de entrar.
Saludos
Buenas tardes. Su blog es muy interesante y hace que se puedan entender más fácil cuestiones que a priori parecen muy complicadas. Mi pregunta es la siguiente: quiero vender una finca rústica que adquirí por herencia de mis padres en escritura de aceptación de herencia. El problema es que cuando he ido a la notaría de mi pueblo me dicen que si no la inscribo no la puedo vender (el comprador en ningún momento me ha exigido que la inscriba) porque aparece en el registro aún a nombre de mi padre y «no puedo vender lo que no es mío». Leyendo su blog me doy cuenta de que esto no es cierto (lo de que no es mío), sin embargo, obra bien el notario no aceptando realizar la escritura de compraventa si no está inscrita? debo ir a otro entonces o debo registrar la finca si quiero vender la finca?
Gracias por su respuesta.
Hola Jorge.
Tienes razón, y para poder vender no es necesario que tu escritura esté inscrita, más en la práctica resulta increíble que un comprador no quiera acceder al Registro de la Propiedad, por lo que supongo que los términos en los que te ha hablado mi compañero son los normales para cualquier caso normal y corriente (el que el comprador no haya dicho nada, no quiere decir que vaya a prescindir de la inscripción y sus ventajas)
Saludos
Buenas tardes:
Mi consulta es la siguiente. Mis padres compraron una finca rústica en el año 2002 pero no la inmatricularon en el Registro de la Propiedad. Han estado pagando el recibo del IBi hasta el año 2015. Recientemente se han enterado que el vendedor ha fallecido y su hijo se ha hecho heredero y ha inmatriculado la finca. ¿ Qué podemos hacer ante esta situación?
Un saludo y gracias.
Hola Elena.
Lo que tienes es que tu padre impugne judicialmente el asiento y reivindique el dominio que le corresponde, para lo que necesita acudir a juicio con un abogado
Saludos
Escrituras de 1969 que no se registran. En esas escrituras los padres ya fallecidos ceden propiedad a sus tres hijos. El padre a uno de los hijos, y la madre a sus dos otros hijos (uno de ellos facellido).Se hacen dos escrituras, una para el padre y otra para la madre. ¿Se puede registrar la escritura, con padres y un hijo ya fallecidos? ¿se debe registrar en el Registro de la Propiedad de la provincia donde està la finca?
Muchas gracias
Hola Joan.
La inscripción en es el registro del lugar competente (que no provincia) según donde esté la finca.
Por lo demás no hay plazo para inscribir, por lo que son inscribibles o no esas escrituras igual en el año 1969 que en la actualidad.
Saludos
Muchas gracias por la respuesta y sólo una duda: el hecho de que algunas de las personas que participaron en las escrituras hayan fallecido, ¿puede traernos algún problema?
La palabra problema es muy imprecisa, lo que obviamente se va a producir es que la inscripción se hará a nombre de esas personas, lo cual es poco práctico, y convendría hacer las herencias de esas personas; por lo demás no debe haber problemas especiales, pero ten en cuenta que estoy opinando de documentos que no he visto.
Saludos
Buenos días, al morir mi padre, mi madre pagó la plusvalía de la vivienda ya que se quedó con la parte de mi padre y presento el impuesto de sucesiones (no le tocó pagar). Todo esto fue en el año 2013 en Cataluña. Ahora, revisando los papeles veo que la nueva escritura que le dio el notario, no está pasada por el registro. ¿Es esto un problema? ¿Puede suponer un problema en el futuro? ¿aún se puede pagar sin recargo? Muchas gracias
Hola María, no es problema alguno, ni hay plazo para inscribir, aunque cuanto antes lo resuelvas, seguro que te ahorras prisas del día de mañana.
Saludos
Muchas gracias. ¿Y sabe lo que podría costar este trámite aprox. o donde averiguarlo?
Acude a la Notaría más cercana y te informarán gratuitamente
Buenos días. Próximamente voy a adquirir una vivienda propiedad de una señora y sus dos hijos. En el registro aparecen como propietarios dicha señora y su esposo ya fallecido. O sea, los hijos son los herederos de una parte de la vivienda, pero no aparecen en el registro como propietarios. De hecho, el día de la firma de la compra-venta ante notario, se hará simultáneamente la adjudicación de la herencia en el mismo acto.
Mis dudas son:
1) ¿a pesar de hacerse la firma simultanea de la compra-venta y de la adjudiación de la herencia en el mismo notario hay algún riesgo de engaño?. En principio no tengo niguna razón para dudar de los vendedores, pero es mejor conocer los posibles riesgos para intentar evitarlos.
2) ¿es posible registrar por mi parte inmediatamente la vivienda en el Registro de la Propiedad una vez adquirida?
3) ¿Esta inscripción me asegura la propiedad de la vivienda a todos los efectos?
Gracias.
Hola Francisca.
Difícilmente puede haber engaño en el hecho del fallecimiento de alguien, máxime cuando para firmar la herencia hay que aportar el testamento o la declaración de herederos intestados, y para obtener cualquiera de ellos, primero hay que aportar el certificado de defunción.
No hay problema en inscribir tu escritura, aunque obviamente hay que inscribir primero la de herencia; en cuanto a lo de «inmediatamente» el Registro de la Propiedad para inscribir necesita la previa liquidación e impuestos, y cuenta con quince días hábiles para analizar si la escritura tiene algún fallo (lo cual no quiere decir que los tenga, ni que en caso de tenerlos sean fallos graves)
Lo que te asegura la propiedad a todos los efectos no es la inscripción, sino la escritura de compraventa.
Saludos
Buenas tardes Francisco , me gustaria consultarle una cosita.
estamos pensando en comprar un apartamento en laplaya que dispone de escrituras y esta pagado en su totalidad por el vendedor. pero no tiene nota simple porque existen problemas con los promotores y los que construyeron las casas.
pregunta : por parte del vendedor la podria vender?
Por parte del comprador seria posible cambiar las escrituras a su nombre y cuando salga la sentencia poder registrarla a su nombre ?
Hola Osacar.
Ningún problema tienes en comprar al dueño, aunque has de tener dos cosas presentes: la primera es que para poder inscribir en el Registro de la Propiedad tu escritura, primero hay que inscribir la del actual propietario; la segunda es que esos problemas (que desconozco) te afectarán a ti.
Saludos
Buenos días,
Tengo una duda. Hace 6 meses falleció mi abuelo, y quieren dividir la herencia. Pues bien, resulta que era dueño de una finca -a la que llevamos sin ir unos 15 años- que según nos dice el registrador no está inscrita a favor de nadie. En el catastro si nos sale con limites , ubicación y el número de referencia. Mi tía dice que los vecinos saben que esa finca es de mi abuelo y que sabe que mi abuelo pagaba el IBI. Tenemos también fotos de pequeños en la finca. ¿Qué se podría hacer para meter esa finca dentro la herencia como propiedad de mi abuelo? ¿Hay que ir a juicio? Creo (no sé lo que diría un juez) que con lo del IBI se entiende que mi abuelo era dueño de esa finca aunque no esté inscrita.
Hola Daniel.
Una solución es el expediente de dominio, que ahora se hace ante Notario; otra es hacer la herencia, y complementarla con un acta de Notoriedad.
Pregunta en la Notaría más cercana, cual es la solución más adecuada a vuestros intereses.
Saludos
Hola:
Mi padre heredó una casa de su abuela en proindiviso con sus hermanos, registrada ya a nombre de ella, a través de documento privado sin que él procediera a actualizar el registro de la propiedad. Cuando yo contaba con 2 años mi padre murió, y mis hermanos y yo heredamos esa casa aún en proindiviso mediante escritura pública. Acto seguido, y también mediante escritura pública, mi madre se encargó de extinguir la comunidad, quedándonos adjudicada la parte correspondiente de esa casa. La sorpresa ha venido cuando he acudido al Registro de la Propiedad con las escrituras de adjudicación de herencia y de extinción de comunidad para poner al día el registro de esa casa, y me han dicho que tengo que hacer una reanudación de tracto sucesivo dado que mi bisabuela se lo transmitió a mi padre a través de documento privado.
Tenemos intención de poner la casa a la venta.
¿Es un proceso complejo? ¿cuánto puede costar?
¿Existe la posibilidad de transmitirlo entre los hermanos un par de veces y después venderlo a un tercero obviando ese registro ya que la numeración de la casa en la calle ha cambiado?
Hola Rita.
Reanudar el tracto más que complejo es tedioso y lento, respecto al coste y sin ver la documentación nada puedo decirte, y respecto a lo que comentas de buscar una doble inmatriculación, como comprenderás no voy a entrar en el tema.
Saludos
Buen día lic. En mi escritura tengo una propiedad que diseñó claramente que me pertenece pero no tiene cuenta de predial dicha propiedad actualmente la está ocupado la SEP y las manos estrategia saben perfectamente que me pertenece de echo me piden permiso para Aser mejoras en la propiedad. Y quiero pedir la propiedad como leago gracias
Lo siento José Luis pero entre las faltas de ortografía y la terminología que usas no entiendo absolutamente nada.
Saludos
Hola:
Mi padre falleció hace 6 año instituyendo a mi madre heredera. Ahora mi madre es propietaria del pleno dominio de un piso, pero todavía no ha reflejado ese cambio de titularidad en el Registro (ahora aparece al 50% con mi difunto padre).
Imaginemos que yo heredo esa vivienda en un futuro y quiero inscribirla en el registro a mi nombre. Entiendo que al no haberlo hecho anteriormente mi madre, el tracto sucesivo estaría roto. Me parece haber leído en algún sitio sitio, que en tal caso con la escritura de aceptación de herencia de mi madre se podría hacer un registro » en cascada». Es así?
Aunque supongo que lo ideal es no llegar a ese punto e inscribir ahora la herencia de mi madre.
Hola Kike.
Amén de que el concepto «registro en cascada» no existe (supongo que te refieres al tracto abreviado); sea como fuere una cosa es la ruptura, y otra la interrupción del tracto (que es tu caso)
Saludos
Muchas gracias Francisco. Y para la reanudar el tracto una vez interrumpido, ¿bastaría con presentar en el Registro la escritura de aceptación de herencia de mi madre y la mía posterior? ¿Es en este caso cuando hablaríamos de tracto abreviado? En caso afirmativo, se realizarían dos inscripciones registrales (transmisión de mi padre a mi madre y transmisión de mi madre a mi) o tan solo una?
Siento tanta pregunta pero me he hecho un lío.
Lo que hay que presentar es la herencia de ambos padres, no es de los casos de tracto abreviado, y no tengo claro como sería el asiento registral (comprende que no los hago y que es cuestión de práctica diaria) pero si que te cobraran ambas herencias.
Saludos
Buenos días, tengo una duda que con la que no me aclaro tras leer la entrada y el resto de comentarios: mi madre heredó hace años de mi abuelo una finca rústica en Galicia. Dicha finca nunca ha estado inscrita en el Registro de la Propiedad. Seria posible hacerlo ahora aportando las escrituras de partición o aceptación de herencia o sería necesario iniciar un expediente de dominio?
Añado un dato por si es relevante: mi abuelo adquirió la finca por compra (tenemos las escritura)
Gracias por tu amabilidad respondiendo.
Hola Vanessa.
Si solo está la escritura de herencia de tu madre, es necesario tramitar un expediente de dominio o un acta de notoriedad.
Saludos
También tenemos la escritura de compra de mi abuelo a un anterior propietario, pero la finca nunca ha estado inscrita.
En tal caso (aunque siempre con la prevención de que hablo de documentos que no he visto) cabe la inmatriculación
Saludos
Tengo unas escrituras de compraventa del piso que actualmente ocupo; otorgadas a mi madre, ya fallecida y a mi mismo. No se han podido registrar dichas escrituras, porque según el Registro de la Propiedad en las mismas no figura el % asignado a cada uno.
Mi madre fallecida y el Notario también hacen que yo tenga las escrituras otorgadas por el Ayuntamiento desde el año 2001 pero que no pueda registrar el piso.
En el Catastro, Hacienda, Ayuntamiento, etc… está reflejado como que yo soy el propietario al 100% de la vivienda y sin cargas.
¿Se puede hipotecar dicho piso?
Muchas gracias.
Hola Justo.
Para poder hipotecar la finca ha de estar inscrita a tu nombre, por lo que habrá que subsanar los defectos de tu escritura, y además hacer la herencia de tu madre.
Saludos
Buenos días Francisco, mi consulta es sobre una escritura hecha en 1981 que no se registró. Se trata de una escritura de extinción de comunidad de bienes. Cinco hermanos propietarios de tres fincas de cultivo por donación de sus padres, por quintas partes proindiviso, en escritura pública hecha diez años antes (en 1971). En la escritura de 1981 se disuelve la comunidad de bienes de las tres fincas y en la misma escritura se dividen las mismas en cinco fincas y a cada uno se le otorga la suya. En esta división no se advierte por escrito en la escritura que estas cinco partes sean proindiviso, como hubiera sido lógico. Los hermanos siempre han creído que cada parte era de su propiedad, porque además siempre ha estado reflejado así en el catastro, y han pagado los tributos correspondientes a nombre de cada uno. El problema ha surgido cuando se ha querido vender una de las partes y no se ha podido registrar porque se necesitaba licencia del ayuntamiento y no la ha concedido al ser cada parte menor al mínino de cultivo legal. Osea, que la división no es tal aunque lo refleje el catastro y la escritura. Y la finca entera, entiendo, es de todos los cinco.
La pregunta es ¿cómo se puede inscribir esta finca? ¿tienen que hacer una nueva escritura para poder inscribir toda la finca entera, sin división, que refleje que es proindiviso? ¿De qué manera se puede regularizar esta situación? ¿Tienen que firmar todos los herederos (ahora hay algún hermano fallecido)?
Muchas gracias por sus valiosos comentarios.
Hola Carlos.
Espero que entiendas que no puedo opinar sobre una escritura que no he visto, y en la que permíteme que no acabe de entender bien cómo se disuelve una comunidad y no se «advierte por escrito que las cinco partes sean en proindiviso».
Recientemente hay una resolución que aborda el tema de segregaciones hechas en escrituras antiguas que ahora tratan de inscribirse, basta con un documento municipal acreditando que la infracción urbanística ha prescrito, por lo demás han de firmar todos los herederos si el condominio no se extinguió.
Saludos
Buenas noches Francisco,
Navegando por la red y buscando información de mil maneras he llegado a su blog, que me parece fascinante porque aborda temas que nunca me había planteado.
Le comento mi situación, ando bastante perdido y aunque después de leer varias de sus entradas se me han aclarado muchas dudas sigo teniendo cierta incertidumbre. Hasta hoy todo el mundo me había dicho que “para poder vender un piso” era requisito indispensable tener cancelada la hipoteca en el Registro de la Propiedad mediante el proceso: Notario + Hacienda + Registro. Hace cosa de un mes puse mi piso a la venta con tan sorprendente acogida que fue apalabrado y cerrado con contrato de arras. En este tiempo contacté con un notario para tramitar la cancelación y rápidamente contactaron con la gestoria del banco para tramitar la documentación. A día de hoy, con el contrato de arras firmado, para cerrar todo el proceso de cancelación en la notaria solo falta la firma de un apoderado de banco. El problema con el que me encuentro es que para que el apoderado del banco firme no hay fecha…. desde la notaria me dicen que puede tardar un día, una semana , un mes, dos meses… y la fecha tope para dejar firmadas las escrituras es de dos meses. Mi preocupación es que expire el plazo de compra venta esperando una cancelación que ambas partes creíamos que era necesaria, pero que en el fondo no lo es,se podría poner algún tipo de cláusula o anexo en las escrituras que de garantías y seguridad al comprador que no corre ningún tipo de riesgo al realizar la transacción?
Hola Enedros.
Lamentablemente cuentas una historia bastante frecuente, en la que no hay la misma diligencia en el banco cuando te exige el cumplimiento de tus obligaciones que cuando ese cumplimiento les toca a ellos.
Ante todo, yo pediría hoja de reclamaciones al banco por la dilación; por lo demás ese tipo de cláusulas es relativamente habitual, y basta con que en la escritura te comprometas a correr con los gastos de cancelación, e incluso que el comprador retenga una cantidad para poder atender el al pago de dichos gastos.
Saludos.
PD.- No siempre es necesario liquidar de impuestos la cancelación (por ejemplo en Andalucía)
Buenos días,
Tengo un grave problema que no logró entender… Mi abuela nos desheredó, sin motivos, no había relación. Nuestra abogada nos aconsejó en vez impugnar llegar a un acuerdo con nuestra tía para que nos donase la legítima y así se hizo, tampoco hay relación.
En el 2012 se firmaron escrituras, no acudimos al registro, ella sí y ahora nos encontramos con que el año pasado realizó la venta de una finca rústica proindiviso en la que vendió también lo que nos donó porque en el registro el porcentaje de la donación lo pusieron a su nombre, por lo que se nos deniega la inscripción de la donación porque básicamente está a nombre del comprador.
Mi pregunta es… Aunque no hayamos registrado la propiedad, si en la escritura viene el porcentaje de cada uno y la donación, por qué la donación se le inscribe a su nombre si no figura así?
Puede el notario realizar una venta pasando por alto las escrituras si en el registro figura de otra manera??
En el registro nos han aconsejado llegar a un acuerdo para vender nuestra parte, lo que nos queda, al comprador pero en ningún caso llegar a juicio porque dicen que perderíamos.
Yo por más que intento entenderlo, no puedo… A parte se pagó el impuesto de sucesiones y donaciones, y ahora qué? Hacienda puede que incluso diga qué ha pasado aquí y nos salpique por todas partes? Estoy desesperada, me parece todo surrealista.
Hola Ángela.
No habiendo visto la escritura poco puedo opinar sobre el tema, más lo cierto es que si hay un error al reflejar la escritura en el Registro de la Propiedad, el registrador responde de dicho error con todos sus bienes presentes y futuros.
Saludos
A parte, se me olvidó comentar que nosotros hemos pagado el IBI todos los años de nuestro porcentaje incluida la donación porque así figuraba en el catastro.
A mí entender es todo muy extraño….
Entiendo que más que extraño estamos ante un lamentable error registral, pero insisto que sin ver la documentación nada puedo añadir
Mil gracias por su atención, al leer el artículo y ver las fechas de la publicación tenía mis dudas pero se lo agradezco.
La semana pasada recogimos nuestras escrituras ya inscritas pero denegándonos la donación, estuvieron 3 meses en el registro, lo cuál nos pareció muy raro.
He de decir que una trabajadora del registro, súper amable nos llamó varias veces interesándose por nuestro caso y nos aconseja contratar un mediador, no un abogado, pero empiezo a creer que esto entiendo, es para denunciar al registro.
Cabe la posibilidad de que le pueda mandar una foto de las escrituras por si hubiese algún error? No sabemos muy bien como proceder….
Gracias de nuevo.
Hola Ángela.
Perdona que sea brusco, pero tienes un problema, y para resolver el problema, puedes oír a la amable empleada del registro, a este notario un poco desagradable, o a quien quieras; honestamente insisto en que acudas a un abogado, pues tienes un problema jurídico y esos problemas se resuelven en los tribunales.
Respecto a analizar la documentación, no es este un consultorio jurídico gratuito, e insisto que en último término y habiendo posibilidades reales de que haya pleito, lo sensato es que desde el minuto uno el tema sea abordado por el profesional adecuado.
Saludos
D. Francisco, un saludo y gracias por siempre ilustrarnos en tan interesantes temas.
Un asiento registral que reza 1ª incripción donación :»finca nº tal….siendo sus titulares de pleno dominio…….(y cita perfectamente a sus titulares).
2ª incripción: cancelación; por AUTO del juzgado……..se procede a la cancelación parcial en cuanto al dominio de una mitad indivisa, quedando por tanto sus titulares dueños de pleno dominio en cuanto a una mitad indivisa. Es en este apartado donde vuelve a citar a esos titulares a los que se les reduce el dominio pero no cita a los titulares que han obtenido por ese AUTO la otra mitad del dominio de la otra mitad indivisa. No se le inscribe ese dominio. En derecho registral eso es así?. Qué opinión le merece a usted?. Gracias
Hola David.
Lo que me sorprende es que se cancele un asiento por auto y no por sentencia, pero la posibilidad de que no esté inscrito el 100% del dominio es contemplada al menos en dos ocasiones en la propia Ley Hipotecaria (que de entrada establece que la inscripción es voluntaria)…distinto es que considere que el no está inscrita nada más que una mitad indivisa va a ser fuente de todo tipo de problemas en el futuro.
Saludos
Buenas. Antes que nada gracias por esta labor que realiza, los notarios como usted merecen la pena en España.
Intentaré ser conciso con mi situación.
Somos una asociación, actualmente gestionamos un colegio infantil en Galicia, y hemos decidido dar el paso para crear la Primaria. Para ello, estamos a punto de comprar una finca de 7000 m2, en la que existe un edificio (construido en 2008), que va a ser en sí las instalaciones del colegio, además de dos casas en ruinas y un molino.
El tema es que en el borrador de escritura (por así llamarlo) que nos dieron en notaria hemos detectado que en la escritura del dueño (concurso de acreedores), y en ese mismo borrador de escritura pone solo que la finca solo tiene dos casas en ruina y un viejo molino, es decir NO VIENE NADA DEL EDIFICIO PRINCIPAL que va a ser nuestra instalcion principal de la escuela.
En Notaria me dicen que es porque no se inscribió en el RP dicho edificio, que el inmueble según ayuntamiento, técnicos y arquitectos es legal y se construyo dentro de la ley y demás… pero que como no se llevó a registrar pues no aparece en las escrituras.
Tenemos mucha prisa por comprar y queremos darle adelante a la operación pues según Notaria podremos inscribir ese edificio nosotros mismos posteriormente a la venta si pagamos el 1,5 % del valor fiscal del inmueble en concepto de actos jurídicos documentados o algo así.
Por si sirve de algo le cuento que esta finca es la unificación de dos fincas que previamente se unieron en escritura, en una de ellas esta el edificio nuevo y en la otra el molino y las casa abandonadas. Por lo menos, así figura tambien en el catastro como dos fincas distintas, incluso viene la foto del molino en una y del edificio nuevo en otra.
Comentar también que nosotros compraremos esta finca a un abogado que quedó como representante de un concurso de acreedores, pero para todo esto tuvimos que esperar varios meses para que el juzgado nos diera la autorización de venta o de liberacion de la operación (no recuerdo bien el término).
Tenemos una prisa enorme por comprar dicho inmueble pues dependemos de fechas establecidas por las autoridades educativas competentes.
1) Que consejos me daría en esta operación, a qué tenemos que poner atención?
2) Es cierto que puedo registrar el edificio pagando la tasa de 1,5% del valor fiscal?
3) Si es así ¿tendré que volver al Notario para que me certifique en escritura que en mi finca hay ahora un edificio nuevo con tantos metros y características?
4) En Notaria me dicen que lo mejor sería esperar y que la parte vendedora legalice el edificio dentro de la finca y que ellos paguen ese 1,5% de impuestos. Negocias bajadas de precio que ya nada pues el valor de la operación no se puede tocar al venir aprobada así por el juzgado.
Pero si tenemos que volver a esperar varios meses por una nueva aprobación del juzgado sobre una nueva escritura, pues ya perdemos todos los plazos y los sueños de este proyecto.
Muchas gracias de antemano por leerme.
Imanol hernández
Asociación Semente de Trasancos
Hola Imanol.
Gracias por tus amable palabras, pero tengo que confesar que por lo que cuentas (y piensa que yo no he visto ninguna documentación) el asesoramiento que te están dando en la Notaría es correctísimo; lo que ni en esa notaría, ni yo podemos hacer es tomar decisiones por ti.
Me parece muy sensato que en la Notaría a la que has ido, te llamen a la calma, pues toda prisa implica riesgo de tomar decisiones que posteriormente tu mismo consideras precipitadas, y ese 1,5% (más notaría y registro) que ahora quizás ves escaso, luego puede que no te parezca tan poco (máxime cuando se vengan encima los gastos de inicio de actividad, o las reformas necesarias para acondicionar el inmueble)
Por supuesto que si quieres que la obra nueva conste en el Registro (ojo que igual te lo pide un banco al que solicites financiación) no sólo tendrás que afrontar los gastos, sino también las molestias de aportar documentación y firmar una escritura (aunque desde mi perspectiva, ni son muchas molestias, ni mucha documentación)
En todo caso, insisto que te ha asesorado fenomenalmente en la notaría, y que nada puedo añadir a lo que te han dicho, ni tomar decisiones por vosotros (sea como fuere os deseo mucha suerte)
Saludos
Gracias por su pronta respuesta. Pero ahora me siento en el deber y en la curiosidad de volverle a hacer otra consulta. Y es que ha pasado algo más que no esperábamos.
Resulta que ha aparecido en le notario una nueva escritura de la finca en la que resulta que la finca ya no es de 7000 m2 sino de 8000m2 porque hace 8 años se hizo una ampliación, es decir que escrituraron otra finca de 1000m2 a la finca original.
El problema es que esta nueva escritura de ampliacion nunca se llevo al RP (al igual que el edificio nuevo que hablábamos en el anterior post), por lo que la liberación de venta que el juez hizo fue por la escritura anterior de 7000 m2 y no de 8000m2..
En notaria dicen que al ampliarse se creó una nueva finca entonces todo el proceso tendría que volver a pasar por el juez para que de una nueva orden para la venta.
Tras hablar con la parte vendedora y dada nuestra prisa para tener las escrituras nos recomiendan OBVIAR la ultima escritura, ya que sinceramente esos nuevos 1000m2 no los contemplamos y a la asociación no es que le interese mucho, pero….
1) ¿qué pasa con esa ultima escritura de ampliación que ha quedado en un cajón?
2) Podría usarse en nuestra contra en algún momento?
En Notaria me comentan que esa unificación de fincas se las pidió el ayuntamiento al anterior propietario para poder construir el edificio nuevo que hablamos antes, que no fue algo que quisiera arbitrariamente sino un requisito para algún trámite con el ayuntamiento.
Espero haberme explicado
Inmanol
No acabo de entenderte, pero espero que entiendas que es imposible que yo sin ver un documento pueda ayudarte o servir de contraste con un compañero que si tiene la documentación.
Por más que me hables de tus prisas, te digo que hablas de tu dinero y de tu tiempo, y que las prisas al final suponen pérdidas de ambas cosas.
Con buen criterio te están advirtiendo que primero averígüese que vas a comprar, y que desde luego si el juez autoriza una cosa, no está autorizando otra. En este caso autoriza la venta de 7000 menos ¿qué pasa con los restantes 1000? pues obviamente si el vendedor no lo aclara y el juez no lo autoriza, no puedes pretender que lo haga yo o mi compañero.
Saludos
Hola Francisco.
Ante todo felicitarte por el blog y darte las gracias por la labor d]que realizas.
Me dispongo a comprar una casa pero la situacion es la siguiente, la casa esta construida en terreno rusticopor que el alcalde de entonces le animo a comprar el terreno ya que lo iba a calificar como urbano,le concebieron la licencia de obra en el ayuntamiento pero al poco tiempo imputaron al alcalde de corrupcion urbanistica .por lo que la casa tiene licencia de obra pero es ilegal por estar contruida en terreno rustico,paga ibi y tiene referencia catastral,pero no puedo pedir nota simple por que no esta inscrita en el registro de la propiedad.
?Me aconseja seguir adelante con la compra?
Gracias y un saludo
Hola María Jesus.
No tengo que recomendarte o dejarte de recomendar nada, pues es tu dinero y tu futuro, y eres tu quien ha de tomar las decisiones.
Desde luego yo me informaría muy bien de cual es la calificación urbanística del inmueble, y desde luego comprar inmuebles fuera de ordenación es obvio que no es igual que comprar inmuebles que cumplen con la legalidad urbanística.
Saludos
Hola Francisco.
Le comento mi caso…
No hace mucho he firmado una escritura pública de compra con subrogación bancaria de un piso de una promoción nueva con hipoteca y dos plazas de garaje si la misma, ya que amortice las cantidades.
A la hora de la lectura…la finca 2 de la primera plaza de garaje no era finca 2 sino 3 y la 3 era la segunda plaza de garaje, es decir hubo un error que me pegaron en la escritura como finca 2 la finca 3 de otra plaza de garaje de la misma promoción. El notario salvo el error manualmente a boli, tachando el 3 de la segunda finca y poniendo 2, tachó toda la descripción de la finca 3 (la 2 en realidad) y dónde se indicaba que las fincas regístrales 1234 y 2222 estaban libres de cargas tacho 2222 y puso finca registral 1235 que sería mi plaza de garaje real y lo salvó dando fe. No puso ni libro ni tomo..solo número de finca…
Todo esto entiendo que se debió a las prisas y a la escrituración ‘masiva’ de estas promociones. Le comenté que hiciéramos una escritura de rectificación y me dijo que no da a lugar ya que lo salvó antes de la lectura, lo cual es una forma legal de subsanación y obviamente lo acepto.
La primera copia simple que me dieron a los 20 minutos salió mal ya que pusieron en la finca 2 (mi primera plaza de garaje verdadera) la referencia catastral de la vivienda…me di cuenta y ya la segunda salió bien. El notario me ha intentado tranquilizar y que no tendré ningún problema…fue bastante comprensivo…pero yo ya dudo de todo….
Se indica en la escritura que en la matriz se adjuntarán los certificados telemáticos catastrales…(no los vi al firmar) supongo que será así y que en la autorizada me saldrán también.¿Esto es así?.Ya que en la copia simple no me salieron. Si se adjuntan en la matriz entiendo que quedará mejor subsanado todo.
No dudo que la autorizada me salga bien o que haya algún problema en el registro…ya que se adaptara al contenido legal real, pero tengo la duda de si pierdo la copia autorizada y dentro de 30 años la solicito yo o algún heredero al registro y no a la notaría porque ya no esté allí el protocolo si tendré algún problema con el copista o con la interpretación de la misma que se haga a posteriori.
Muchísimas gracias y siento las molestias.
Hola Francisco.
La forma de subsanación es correcta conforme al reglamento notarial, y cuando en un tiempo se saque una nueva copia , y dado que en la propia escritura constan las subsacaciones y por tanto en la copia.
A mi en todo caso me gusta volver a imprimir la escritura antes de la firma, para evitar suspicacias como la tuya, y dejar más tranquilas a las personas (aunque por lo que comentas, mi compañero ya te tranquilizó).
Saludos
Yo tengo un caso similar, pero un poco diferente por cuanto a los antecedentes, Una señora vende su propiedad en el año 2013 y la demandan en el año 2014, la vente se registro ante Catastro Municipal pero no ante el Registro Publico de la Propiedad, la demandante embarga el bien que aun esta a nombre de la vendedora ante el Registro Publico, pero el juez niego sacar a remate el bien inmueble por que ya había salido de los dominio de la vendedora. hasta ahí se entiende que el embargo fue hecho de manera ilegal, por que Catastro Municipal informó que el bien pertenecía a otra persona. El dilema es el siguiente, la vendedora y el comprador, decidieron cancelar la escritura de compraventa y la vendedora vuelve a vender persona distinta, pues, en Catastro el bien no esta grabado. ¿es posible hacer nueva venta? o hay consecuencias legales?
Hola Tino.
Sin ver la documentación nada puedo decirte, salvo que las compraventas no se cancelan, sino que se resuelven de mutuo acuerdo, y que esa resolución no puede perjudicar a terceros.
Entiendo que son especificaciones técnicas, pero es que en el mundo del derecho nada es blanco o negro, y la precisión en el lenguaje esencial, por lo que ante todo te recomiendo que acudas a un abogado con la documentación, pues en otro caso cualquier información que te facilite puede llevarte al engaño.
Saludos
Buenas noches D. Francisco, quisiera pedirle ayuda y su opinión.
Me ofrecen un apartamento, una familia conocida, que entre todos ellos por herencia tienen el 90% de participación. Tan sólo falta un heredero con el 10% restante, al que a día de hoy, no se ha localizado por problemas/malentendido con el notario donde se encuentra el testamento a su favor.
Lógicamente, yo quiero hacer la compra pero del 100% de la propiedad y llevo esperando un tiempo hasta así conseguirlo.
El problema es que una inmobiliaria ha contactado con esta gente, y les ofrece comprarles el 90% y darle un poco más de dinero que yo. Por tal motivo, y dado que el precio es muy muy interesante, estoy planteándome comprarle yo el 90% a esta familia.
Me han aconsejado dos abogados, que dado el precio del piso, no dude en comprar ese 90% por ciento. El problema que puedo tener, es que el heredero que falta (10%) me intente pedir una cantidad superior, y siempre podremos llegar a un acuerdo.
En caso contrario, mi idea sería ir con un notario y levantar acta del estado actual del piso y al instante, pedir una tasación a un perito el propio día de la compra. En el peor de los casos, si ese heredero quiere pedir mucho más por su 10% y llegásemos a juicio, la tasación judicial, por mucho que suba, siempre me va a compensar.
Termino por lo tanto con dos preguntas:
1- ¿lo aconsejado por estos dos amigos abogados, más o menos es cierto en cuanto a posibles problemas?
2- ¿Qué ocurriría si ese heredero tiene una deuda o embargo? ¿Qué me podría ocurrir a mí si he comprado el 90%?
Disculpe la extensión. Muchísimas gracias.
Hola Carlos.
Dar una segunda opinión en virtud de unos comentarios y sin ver la documentación (a diferencia de lo que sucede con los abogados que te asesoran) es una temeridad; y hablar de precios más o menos buenos es otra temeridad.
Al comprar una parte del inmueble, obviamente tienes que ponerte de acuerdo con el otro condueño, y la fórmula jurídica a falta de acuerdo es que el inmueble se venda en pública subasta; pues no pueden obligarte a permanecer en la comunidad, pero tampoco puedes obligar a nadie a que te venda.
Las cargas del otro condueño son de él, no tuyas (eso es obvio) simplemente pueden ser una rémora a la hora de vender, o una molestia a la hora de llegar a acuerdos con el otro condueño.
Solo puedo decirte que la operación que pretendes es muy arriesgada.
Saludos
Buenos dias, tengo una consulta un tanto atípica; Cómo hacer para embargar el 50% de una finca que posee 2 titulos de propiedad pero sin estar inscrita en el registro? La parte 1 es una persona que tiene una sentencia condenatoria de pago de intereses + costas derivadas de un juicio de division de cosa comun, que nunca pagó en su totalidad y que sigue sin pagar desde hace mas de 10 años. El solar esta al 50% a su nombre pero no acepta la oferta por considerarla insuficiente. No ha habido postores durante muchos años y la otra parte que tiene un comprador asegurado desde hace años, y esta harta de esperar para cobrar lo que teoricamente por ley se le debe y no quiere perder al comprador.
Como hacerlo ? Agradecere infinitamente la solución. Muchas gracias.
Hola Rosa
Me planteas un problema de naturaleza procesal, pues los embargos se hacen judicialmente, y dado que profesionalmente nunca trabajo en juzgados, creo que lo más sensato es que acudas a un abogado.
Saludos
buena tardes
hace pocos dias mis hermanos y yo firmamos una escritura de herencia pues hemos vendido un piso. Mi madre murió hace mas ee 15 años y nunca hicimos ningun tramite, por no tener ni idea de que habia que realizarlo. El piso se ha vendido y tenemos esta escritura de herencia. No dicen en notaria que debe ser entregada en Martinez Campos, en el ayuntamiento y en el registro de la propiedad. Esto es así?? en el caso que sea asi, que tengo que entregar, una copia de esta escritura sin mas?? Tengo algun impuesto que pagar?
entiendo que la plusvalia si, pues se ha vendido ahora en octubre por mas valor de el que lo compró mi madre
muchas gracias
Hola Sofía.
De entrada es distinta la escritura de herencia que la escritura de venta; en todo caso te recomiendo que contrates a un gestor (muchas notarías se encargan de ello) pues explicarte aquí por escrito lo que ya te ha explicado mi compañero y no has entendido implicaría tener que hacer un post entero.
Saludos
Buenas tardes. En el año 1990 vendi una casa del pueblo herencia de mis padres. Los compradores me dijeron que no la iban a inscribir en el registro de la propiedad hasta pasados cinco años y yo acepte, me pagaron los ibis correspondientes y bien.
Estamos ha en 2020 y sigo pagando el IBI y lo correspondiente que me corresponde de ingreso en la declaración de la renta, es verdad que es culpa mia por no haber hecho algo antes.
Les pido que me paguen lo que me deben, que acudan al Registo para registrar la casa (todo esto por wass por que no me cogen el teléfono).
El caso es que al dia de hoy me deben dinero de lo anteriormente expuesto, que siguen sin Registrar la casa y que veo que la casa no es mia y estoy pagando los impuestos.
Me dan ganas de venderla otra vez.
A ver si me pueden dar algún consejo.
Gracias
Hola J Luis.
Pues pueden darte o no ganas, pero la casa no es tuya y de volver a venderla tienes todas las papeletas de tener serios problemas jurídicos.
Centrándonos en tu asunto, la titularidad catastral no tiene por qué coincidir con la registral (más en aquellas fechas) y lo que procede es que pidas al catastro la rectificación de la titularidad (para ello tienes la copia de tu escritura) y reclamar judicialmente a los compradores las cantidades satisfechas (para lo que necesitas a un abogado, y en caso de impago puedes pedir el embargo del bien vendido)
Saludos
Muchas gracias por la respuesta. el problema que tengo es que no tengo la copia de la escritura, por eso no he podido cambiar la titularidad ni en el registro ni en el catastro, y la otra parte a los que vendí la propiedad, no me cogen el teléfono pero me parece que tampoco, los dos la hemos perdido. El notario ya no existe y no me es fácil saber donde puedo conseguir esa escritura es por lo que no se que hacer como cambiar el registro y el catastro después de mas de 20 años, mientras, yo estoy pagando el IBI y la parte correspondiente de la declaración de la renta. No se cual es la solución … escriturar otra vez?.
Gracias de antemano
Sinceramente no veo una solución fácil, dado que encontrar un documento que tu has hecho y ni tu mismo recuerdas, puede ser complicado, aunque no porque ya no esté el Notario, sino porque ello implica revisar toda la documentación de una Notaría durante un periodo indeterminado de tiempo y en búsqueda de un documento que al menos en principio ni puedes demostrar que se ha otorgado.
Me temo que cualquier solución parte de reclamar judicialmente al comprador que reconozca esa compra, y para ello te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Buenas tardes
En mi caso el problema se encuentra en un arrendamiento de renta antigua de un local del cual soy inquilino. El inmueble en el que se encuentra ha cambiado de dueño varias veces pero todos fueron respetando el arrendamiento. El último dueño decidió resolver el contrato de arrendamiento ofreciendo una indemnización. Firmamos un acuerdo transaccional privado que fue elevado a público ante notario. El me indemnizaba, que ya se hizo un pago, y con el pago final yo entregaba el local.
Bueno, pues tres meses antes de que cumpliera nuestro acuerdo una sociedad compra un fondo y adquiere la deuda. Ejecuta la hipoteca al propietario y efectúan una dación en pago.
La sociedad adquiere la propiedad y el propietario que pactó conmigo el acuerdo queda fuera. La sociedad me indica verbalmente que ellos no sabían que hubiese inquilino y el propietario me muestra claramente que en las escrituras de dación en pago consta que hay un inquilino con nombre y apellidos. La gran duda es quien queda responsable del pago de la indemnización, pero mi pregunta es más concreta: ¿el notario que realizó las escrituras de dación y me incluyó como inquilino, con nombre y apellidos, debe requerir alguna documentación al propietario para justificar que esté en vigor el arrendamiento y debe dejar constancia del mismo?. Porque en realidad el único documento que hay firmado entre el propietario y yo es el acuerdo transaccional, que nos une como arrendador y arrendatario hasta la fecha de extinción. Entiendo que sería el único documento que el propietario podría presentar.
Supongo que si el notario debe requerir este documento deberá informar por igual a la sociedad adquiriente de las condiciones en que se encuentra el arrendamiento y quedará como prueba de que conocen la situación con respecto al inquilino.
Muchas gracias.
Hola F Javier.
La situación arrendaticia del inmueble que se transmite resulta siempre de las manifestaciones de las partes, sin que tenga el Notario nada que pedir; en todo caso el pacto celebrado entre tu y tu arrendador no veo por qué tiene que vincular al adquirente, todo ello sin perjuicio del derecho que tienes de reclamar a quien firmó el contrato (aunque es obvio que si ha dado el inmueble en pago, pocas posiblidades tienes de cobrar)
En todo caso, siempre aclaro que este blog es divulgativo y no un consultorio jurídico gratuito, por lo que siempre para asuntos concretos es mejor acudir a un abogado en casos como el tuyo.
Saludos
Le agradezco mucho su respuesta Francisco.
Sólo trataba de encontrar algo que pruebe que lo nuevos adquirientes eran conocedores del acuerdo transaccional que condiciona el arrendamiento de renta antigua. Está todo muy enredado y si el acuerdo no se liquida, el arrendamiento puede seguir en vigor. La sociedad deberá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador porque es evidente que sabían que había un inquilino. Por otro lado para que el acuerdo perjudicara a la sociedad debería estar inscrito en el registro. Y por último, como usted bien ha indicado el anterior propietario es insolvente.
Cuando firmé el acuerdo en escritura de elevación a público pensé que tenía todas las garantías. Hubiese agradecido por parte de alguien que me hubiese advertido de que ante una enajenación de la finca este documento no podría afectar a terceros.
Sólo me quedan dos opciones quedarme sin local y sin indemnización o tratar de demostrar la mala fe (que les sale por las orejas, se lo aseguro) de esta sociedad amparada en el art. 34 de LH.
¿Para qué queremos artículos como el 1218 en el código Civil «los documentos públicos hacen prueba, aún contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento…» si quedan como un comentario anecdótico ante el artículo 34 de la ley hipotecaria que tanto ha ayudado a los fondos buitres?.
Le vuelvo a agradecer su ayuda y le aseguro que me ha aclarado usted más que muchos abogados a los que he consultado.
Considero que es una pena que el legislador le esté quitando cada vez más fuerza a los documentos firmados ante notario. Y que en mi caso hubiese dado igual firmarlo en privado que en escritura pública.
Un saludo y gracias por su atención.
Lamento mucho tu situación, pero una cosa es que el documento haga prueba y otra que surta efectos frente a terceros, y no te hubiera dado igual (salvo por la insolvencia del dueño) pues la escritura pública es título ejecutivo.
Saludos
Buenos días. En el año 2011 firmamos una escritura (complementaria de una compraventa de fincas rusticas del año 2007 (con pago aplazado). En esta escritura complementaria se ajustó el precio (por la crisis económica), y se dió carta de pago total por lo ya recibido. Es decir, somos propietarios de 3 fincas rústicas en un pueblo de Madrid, totalmente pagadas.
Pasamos esta escritura por Hacienda (exenta por impuesto ya liquidado), y se nos olvidó llevarla al Registro. Yo estaba convencida de que no había plazo para inscribir, pero parece que no es así, y que pueden imponer intereses (que, en este caso, tras 8 años, imagino que serían muy altos) ¿Es así?
Muchísimas gracias
Hola Margarita, no hay plazo para inscribir ni recargo alguno por hacerlo en cierta fecha.
Saludos
Buenos días. Llevo unas pocas horas buscando información en internet respecto a mi duda, y aunque no he encontrado lo que busco, he de decir que este blog es, con diferencia, lo mejor que he visto!. Así gracias por tu gran labor.
Mi pregunta no se trata exactamente del tema de esta página, pero creo que es muy parecido y que me podrás ayudar:
En resumen, el contrato de compraventa de nuestra casa de obra nueva, estipula una fecha de entrega del 31 de octubre de este año, pero a día de hoy todavía no está inscrita en el registro el acta final de obra (AFO) debido a demoras y fallos por parte de la promotora (se presentó hace 3 semanas pero ayer se volvió a rechazar por otro error). No es por fuerza mayor, ni caso fortuito, ni Tenemos la LPO y tasación (ya sin condicionantes) pero sin la nota simple en la que conste la inscripción de la AFO, no podemos hipotecar todavía. Algunos vecinos ya han escriturado (sin hipoteca o con el banco de la promotora) pero la mayoría seguimos sin poder firmar por lo de la AFO. Además, incluso los que han firmado no pueden dar de alta los suministros, por fallos y retrasos en los tramites (boletines erróneos entregados por la promotora) y/o la no inscripción de la AFO.
La pregunta es: ¿Este es motivo de indemnización por retraso en la entrega? La promotora dice que ellos han puesto a disposición la vivienda antes de la fecha acordada, y que si necesitamos hipoteca es problema nuestro, pero he leído que si no está en condiciones de ser habitado y disfrutado, la obra no se da por terminada, y por tanto esto supone un retraso en la entrega. Sin embargo, en ningún sitio he podido encontrar la definición exacta de «terminada». Algunos dicen que con la LPO, otros con la entrega de llaves, pero no averiguo si el hecho de no poder hipotecar la casa todavía es, dicho de manera muy sencilla, culpa suya o problema mío.
Estamos de alquiler a la espera de la entrega, y veo que hasta diciembre como mínimo vamos a seguir así. ¿Podremos reclamar daños y perjuicios, o es un caso perdido?
¡Muchísimas gracias de antemano!
Hola Carlos.
Este blog no es un consultorio jurídico gratuito, y su función es meramente divulgativa; no obstante el tema que planteas en gran medida está tratado en este mismo post https://www.notariofranciscorosales.com/venta-sobre-planos-de-vivienda-y-retraso-en-la-entrega/
Saludos
Muchas gracias por la respuesta, y perdona si me he extralimitado. No era mi intención abusar. Me limitaré, si me permites, a preguntar lo siguiente: ¿La inscripción registral de la AFO es requisito imprescindible, al igual que la LPO, para entender cumplida por el vendedor su obligación de entrega de la cosa?
Gracias de nuevo.
Hola Carlos.
Ninguna sentencia conozco sobre el tema, más considero que a diferencia de la licencia de primera ocupación no es obligatoria la inscripción registral del acta de fin de obra (entre otros motivos porque la inscripción en el Registro de la Propiedad en España no es constitutiva, y esa inscripción registral no hace que la obra sea distinta o tenga alguna cualidad especial) todo ello salvo mejor criterio
Saludos
Buenos días. Ante todo felicitaros por este blog y al señor Notario por su labor didáctica tan esmerada y desinteresada ya que eso no se ve hoy día. Un especial ENHORABUENA por todo ello.
He leído en el último comentario que el registro de la propiedad en España no es constitutiva y me leído otros post que dejan muy clara la distinción entre el título y el modo…no obstante me asaltan algunas dudas que posiblemente puedan considerarse muy básicas pero igual me atrevo a plantearlas casi con vergüenza al ver el nivel de las consultas…las enumero para llevar mejor orden de ellas:
1. Entiendo que es posible incluso realizar la compraventa de un inmueble en forma privada justamente por ese carácter no constitutivo del registro de la propiedad (RP) y la libertad de forma que impera en nuestro derecho…entendiendo que (y teniendo clara la finalidad de publicidad del RP y sus efectos frente a terceros) una persona se “constituye” propietaria de un inmueble con el solo acto de la compraventa incluso cuando está es privada siempre que venga acompañada de la entrega de la posesión…que sería la que en realidad reviste carácter constitutivo…es realmente así? O lo he entendido mal?
2. Teniendo en cuenta lo anterior…entiendo que si una persona realiza una compraventa privada de un inmueble (es decir sin acudir al notario) quien compra se hace propietario desde ese momento? (Entiendo ya los riesgos que implica la ausencia del RP ante posibles acreedores del vendedor al seguir éste último apareciendo como propietario ante todo el mundo)
3. Siguiendo ese orden de ideas…me pregunto qué sucedería en el supuesto planteado si el inmueble se encontrara hipotecado? Bastaría con la celebración de ese contrato privado acompañado de la entrega de la posesión para hacer propietario al comprador? Yo entiendo que seguiría siendo constitutiva ya que pese a la hipoteca el propietario es obviamente el vendedor…corregidme si no es así.
4. Por último ya que pienso que no es lo mejor hacer un contrato privado y que lo más recomendable es acudir al notario…en este supuesto y siguiendo con la idea de que el inmueble objeto de la compraventa se encuentre hipotecado…entiendo que al momento de realizar la escritura pública es algo obligatorio que acuda un representante del banco a la operación…es ello así siempre? Puede obviarse o pactarse algo entre las partes delante del notario que evite tal comparecencia teniendo en cuenta por ejemplo que no se vaya a cancelar la hipoteca o que no se vaya hacer subrogación? La duda me surge porque recuerdo una amiga que una vez me preguntó si podía venderle un inmueble hipotecado a otra persona por escritura pública ante notario pero no inscribirla en el RP ya que la compradora estaba de acuerdo con que siguiera a nombre de la vendedora en el RP y la vendedora seguiría pagando las cuotas de la hipoteca dado que las condiciones en que le fue concedido el crédito a la vendedora el banco no aceptaba mantenerlas en caso de una subrogación…me pregunto si eso sería posible? Es decir si existe alguna manera de hacer la compraventa ante el notario pero sin hacer cambios en cuanto a la hipoteca? Y sin que acuda por tanto ningún representante del banco? O si no le quedaría más opción que la de realizar una compraventa privada? O dicho en otros términos si es preceptivo para el notario exigir la presencia del representante del banco?
Bueno disculpadme si partiendo del carácter no constitutivo del RP me he dispersado un poco pero es que me surgen más dudas al respecto… y abusando un poco de vuestra paciencia y ante mi ignorancia en lo que tiene que ver con impuestos quisiera preguntar también por ejemplo si fuere el caso que finalmente se realizara una compraventa en forma privada habría que pagar el impuesto de plusvalía dentro del plazo de los 30 días hábiles previsto para ello? Entiendo que se trataría de una compraventa que solo sería entre las partes y no teniendo las partes la intención de inscribirla hasta cuando se terminara de pagar la hipoteca…me pregunto si es posible pagar la plusvalía en el futuro cuando ya se haya terminado de abonar la hipoteca totalmente? ya que sería allí cuando sí se requeriría para acceder al registro. Es ello posible? ya que si una cosa tengo clara es…que el pago de la plusvalía se exige siempre como prerrequisito para acceder al RP…pero no se si ello debe hacerse forzosamente en el plazo de los 30 días o si ello no opera cuando sea el caso planteado de una compraventa privada?
Nuevamente perdonadme si me he desbordado un poco pero como recién nuevo estudiante de derecho que soy ahora…y de antemano mil gracias…tengo muchas dudas sobre lo que se puede o no hacer en relación con el tema del blog en torno a las consecuencias de registrar o no la transferencia de un inmueble en los supuestos planteados. Un saludo para todos
Hola Carlos.
Es un poco largo tu comentario, aunque intentaré ir desgranando poco a poco las cosas:
1 Lo has entendido perfectamente, aunque nadie se constituye nada, simplemente adquiere el dominio en virtud de la teoría del título y el modo, que requiere tradición con justa causa, en un sistema como el Español, en el que rige el principio de libertad de forma.
2 Reiteras lo mismo, y por supuesto es cierto
3 No acabo de entender lo que dices, pero te aclaro que si se vende en documento privado un bien hipotecado, el comprador es dueño cuando se le entrega la posesión, respecto a la hipoteca, obviamente como dueño su finca responde de la deuda, lo que hace más que recomendable que a la hora de fijar el precio tenga más que presente el importe pendiente de dicha deuda a la hora de fijar la forma de pago (ahí caben muchas posibilidades: como que la deuda esté pagada, o que el comprador se subrogue en la deuda, o que retenga su importe)
4 Por supuesto que es más que recomendable acudir al Notario e inscribir en el Registro, no voy a decir lo contrario; sin embargo una cosa es que algo sea recomendable, y otra que sea obligatorio (de hecho pongo en este post ejemplos de casos en los que la falta de inscripción tampoco lleva aparejadas mayores consecuencias)
Respecto a la compra con subrogación de hipoteca te recomiendo que leas el post que dedico al tema, pero te anticipo que no es obligatoria la comparecencia del banco.
Los impuestos se liquidan independientemente de la forma del contrato, otra cosa es que los notarios somos funcionarios públicos y colaboramos con hacienda informando de los actos que realizamos que están sujetos a tributación, y que obviamente en un documento privado nadie informa a hacienda (ojo que en ese caso el documento tampoco tiene fecha fehaciente y teóricamente no puede ser admitido -incluso en tribunales, aunque esto en la práctica no sucede por más que lo diga la ley-) sin justificar la liquidación de impuestos.
Respecto a ese valor ínter partes que dices, no olvides la existencia de tercerías de dominio y de mejor derecho.
Espero haberte respondido a todo, aunque siendo tan largo el comentario, algunas materias requieren muchas matizaciones.
Saludos
Buenas D. Francisco
Gracias por el blog.
Acabo de heredar junto con mis hermanos y al ir a registrar las fincas, el registrador a una de las que me ha tocado, me informa que suspende la inscripción por posible invasión del dominio publico (una cañada catastrada con referencia catastral) y por una posible invasión de otra parcela según resulta de los planos de la concentración parcelaria llevada a cabo en el pueblo en 1966.
La finca en cuestión es una de las partes de una segregación de disolución por condominio y en que en las escrituras anteriores figuraba inscrita.
He mirado el catastro y las fincas tanto la heredada como la de la cañada están bien definidas en los planos y no entiendo que ahora y no antes exista una POSIBLE invasión del dominio publico.
Contra dicha calificación cabe el recurso y me significan que todo ello sin perjuicio de que pueda solicitar la calificación del Registrador sustituto con arreglo a……Esto último que es?
Lo dicho y gracias de antemano por las contestaciones anteriores.
Un saludo
Hola Carlos.
El registrador sustituto es una forma de evitar el recurso, dicho de otra manera es como una especie de segunda opinión médica, en la que otro registrador, analiza la escritura y decide si es o no inscribible.
Saludos
Buenas! Una breve consulta: si compro dos viviendas, por tema de financiación, ¿se podrian poner las dos en las escrituras de los préstamos hipotecarios respectivos como “vivienda habitual”? Sé que hay bonificaciones en el pago de ITP por ser vivienda habitual. ¿Habría algun problema por acogerse a estas bonificaciones en las dos y a la hora de registrarlas en el registro de la propiedad, el registrador (siendo que sería el mismo registro) nos las registraría sin problemas o nos pondría pegas? Gracias de antemano. Saludos cordiales.
Hola Jose Carlos
¿De verdad crees que puedes tener dos viviendas habituales? puedes declarar en escritura lo que consideres oportuno, y el Notario no va a comprobar la veracidad de tus manifestaciones; pero has de asumir las consecuencias de faltar a la verdad, y hacienda si comprueba
Saludos
Muchas gracias por el artículo. Me ha resultado muy claro. El estilo desenfadado y preciso en temas tan farragosos para el común de la gente, me ha encantado.
Acabo de comprar una vivienda y lo que me sorprendió más negativamente, fue el pago del ITP, en especial porque depende no solo del valor de la vivienda sino del porcentaje que cada autonomía ha decidido darle. En este caso, he pagado un 8% en León, más que en Madrid o en el País Vasco, porque todos sabemos que León es una provincia súper poblada, en especial en el rural, y por eso la administración intenta que la gente no se amontone desanimándola con impuestos altos.
Me he sentido como pagando el diezmo a un señor feudal, es decir este impuesto me parece arbitrario y duplicado, teniendo en cuenta que tanto el vendedor como yo, hemos pagado a Hacienda por el dinero que usamos para comprar este inmueble, etc.
En fin, sé que un Notario no es un abogado especializado en fiscalidad, pero me ha gustado tanto su implicación en las dudas planteadas en los comentarios anteriores, que quiero preguntarle si se ha contemplado lidiar legalmente contra la administración por este impuesto u otras arbitrariedades que nos salen tan caras. Entiendo que de ser así, no se trataría de un particular, sino de un conjunto o plataforma de disconformes. Muchas gracias.
Hola Laura
Aunque tu hables de un impuesto (y es correcto) ese impuesto está aprobado por una ley, y la ley emana del parlamento, que todos los ciudadanos eligen con su voto (tranquila que estamos hablando de un impuesto cuyos orígenes están en los años sesenta y que fue transferido a las CCAA en los 80 -puedes comprobar que ha dado tiempo a todo tipo de sistemas políticos-)
Son los ciudadanos con su voto los que deciden las leyes, y los juristas sólo las estudiamos y aplicamos (nos guste o no)
Saludos
HE COMPRADO UN TERRENO Y QUIERO INSCRIBIRLO EN EL REGISTRO PERO EL VENDEDOR AUN NO HA INSCRISTO LA VENTA.
PUEDO INSCRIBIR YO LA COMPRA SI EL AUN NO LO HA HECHO,COMO PUEDO OBLIGARLO
UN SALUDO
Hola María.
El principio de tracto sucesivo, hace que si el vendedor no inscribe la venta, tu no puedas hacerlo; por lo demás nada dice la ley, pero creo que si bien no es claro que puedas obligar al vendedor a inscribir, si tienes interés legítimo en presentar su título y pedir tu la inscripción.
Saludos
Muchas gracias,mi miedo es que yo quiero inscribir porque sea todo legal,puedo tener algún problema si no inscribo las escrituras hasta que ellos las inscriban todo lo demás sí está pagado notario hacienda
Gracias
Hola María
Todo es legal inscribas o no, pero hasta que ellos no accedan al Registro tu no puedes hacerlo
Saludos
el dia 30 de marzo de 2017 se hizo en su despacho y con su firma un contrato de compraventa con mi nombre como vendedor.
el dia 28 de febrero pasado recibo una notificación del registro de la propiedad requiriéndome la autoliquidación de la plusvalia.
el agente de la propiedad mediador en esta transacion me aseguró que no hacia falta a ser una venta a pérdida y que él se encargaba de notificarlo así al registro,
cosa que, a tenor de esta comunicación, no cumplimentó.
he sido un poco tranquilo en este tiempo y no me he preocupado más de este tema.
los datos:
el piso se inscribió en el registro según un expediente de dominio en febrero de 2013 teniendo como base fiscal 69.995,55 euros.
el precio de venta se puso en 70.000 euros, pero esa cantidad incluye la comisión del agente de venta que fué de 10.890 euros.
por lo que el vendedor recibió teóricamente 59.110 euros
estas cifran justificarian la venta a pérdida según el agente.
mi pregunta:
¿ puedo estar tranquilo presentando en el registro estos datos.?
o me preocupo porque me pidan otros ??
gracias por su interés en este asunto, y por su dedicación a aclarar asuntos legales.
Hola Emilio
El Registro sólo pide que se acredite la liquidación de impuestos, es el Ayuntamiento el que tiene derecho a reclamar el impuesto y comprobar si hay o no pérdida.
Sea como fuere una cosa es liquidar y otra pagar impuestos; dicho de otra manera, aunque no salga a pagar la «plusvalia» hay que liquidarla y la falta de liquidación puede ser sancionada por el ayuntamiento.
Saludos
agradezco su respuesta
estoy de acuerdo en la liquidación
la duda era si aceptarían el origen de los números:
la nota del registro de la propiedad al inscribir la finca ( base fiscal )
y la escritura de venta ( menos los gastos )
gracias de nuevo. espero que acepten estos datos.
saludos
Emilio sin ver la documentación espero que comprendas que no puedo ayudarte, te recomiendo que acudas a un fiscalista.
Saludos
Hola
Tengo una duda sobre la tramitación de los sitios de registro.
Mi padre falleció y dejo 3 hijas herederas (en la cual me incluyo, ya que soy la hija mayor).
Una de las dudas de la herencia es:
Hay varias tierras rústicas a heredar de las cuales no todas están registradas (a nombre de mi padre), pero si que están liquidadas en hacienda.
También hay tierras que no están inscritas en el catastro (a nombre de mi padre), pero si que tenemos todas las escrituras de dichas tierras (a nombre de mi padre).
Mi duda es:
1. Es necesario para llevar al Notario y cambiar su titulariedad de dichas tierras a las herederas, sin inscribir las tierras en el registro y en el catastro (a nombre de mi padre)?
Me han comentado que si es importante para hacer el cambio de nombre de las escrituras que dichas tierras estén inscritas en el catastro, pero no es necesario la inscripción en el registro…. es correcto?
2. No me queda muy claro que diferencia hay entre el registro y el catastro.
Muchas gracias y espero haberme explicado bien. Saludos
Hola Yolanda
La inscripcíón en el Registro es voluntaria aunque ventajosa.
Registro y catastro son figuras distintas con distintos fines: El primero publica la propiedad y protege, el segundo tiene una función exclusivamente fiscal y sirve para recaudar impuestos
Saludos
en Oviedo varios vecinos de un edificio, en las es criaturas nos figura el numero del aparcamiento que nos corresponde, pero en el registro de la Propiedad, figura otro número de aparcamiento distinto. ¿quien prevalece?
Hola Carmelo.
Prevalece la realidad, aunque ante todo no confundas el número de la división horizontal con el número de aparcamiento; por lo demás y sin ver la documentación poco puedo añadir.
Saludos
Te cuento mi padre compro un finca 1999 pertenecia a 3 terminos la inscribieron en el termino donde residia y era la parte mas grande. No tenia cargas y bien ahora la vende han cambiado los terminos y ya solo prrtenece a uno asi nos lo indica el notario y en referencia catastral se hace la escritura y se lleva al registro de ese pueblo y cual es la sorpresa aparece una traba de embargo del antiguo dueño del 2014 porrogada en 2019 hacemos un papel un abogado para decirle al juzgado que esa propiedad era de otro dueño desde hace 21 años hemos registrado otra vez la escritura en ese pueblo la escritura del 1999 y aparece la traba que tendriamos que hacer?mi padre tiene 82 años y no esta para viajar
Hola RA
Pues precisamente lo que habéis hecho, acudir a abogado para para promover tercería de dominio
Saludos
Hola Francisco,
Mi padre tenía una empresa que en la actualidad está sin actividad.
Esta empresa poseía unos cuantos bienes entre ellos una parcela de unos 2700 m2.
Esta empresa vendió a un ayuntamiento esta parcela. En la escritura original sólo aparecían registrados 1700m2 que son los que utiliza actualmente dicho ayuntamiento y adosada a esta finca se ha quedado un solar con una edificación ruinosa de unos 1000m2.
Mi padre es de la opinión de que esa parcela es suya y yo de que esa parcela pertenece a la propiedad que vendió de 1700m2 al ayuntamiento solo que en escritura pública solo contrastaban 1700m2 a pesar de que el terreno original poseía 2700 m2.
Además, el ayuntamiento nunca registró la propiedad aunque sí que existe escritura de venta en la notaría.
Mi padre está mayor, y sigue con la idea de que le gustaría recuperar esa parcela ruinosa de 1000m2 que nadie utiliza que yo pienso pertenecen a la finca matriz.
Te pido consejo para dejárselo aclarado y que se quede tranquilo con esa idea, a pesar de que se ha vuelto muy testarudo por cosas de la edad.
Mil gracias y un cordial saludo.
Hola Raul
Es imposible responderte sin saber todos los hechos, pero te anticipo que si la finca se vendió como cuerpo cierto (que es lo más normal) se aplicaría el artículo 1471 del código civil que te reproduzco:
Artículo 1471
En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.
Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio pero, si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.
Saludos
Hola Francisco,
Hace unos meses firme un contrato de arras de un terreno rústico en el que entregue una señal como reserva de compra. En el contrato especificaba que la parcela esta libre de carga y con toda la documentación en regla.
Más tarde me dicen que la parcela, aunque tiene escritura indivisa no está registrada en el registro de la propiedad.
Ellos han intentado registrarlo e incluso en su día se pago el impuesto de plusvalía para que fuera registrada pero un propietario anterior no la registro. Ahora al parecer es imposible realizar el registro y el dueño me dice de seguir igualmente con la compra y que teniendo la escritura no tendría problemas, mi duda es: ¿ Que ocurre si un terreno rústico que no a sido registrado? ¿Tendría algún problema a la hora de enredarlo a mis hijos?
Muchas gracias de antemano por tu labor y como de forma desinteresada ayudas a los demás.
Un abrazo!
Hola VAnessa
Ante todo, ningún problema tienen para heredar tus hijos; por lo demás creo que el resto de tus dudas las respondo si lees el post.
Sea como fuere, te recuerdo que la inscripción es voluntaria y que la propiedad se adquiere con la escritura
Saludos
Hola Francisco, muchas gracias por su labor y es increíble lo que hace por todos los que tienen una duda.
Queria comentarle mi problema. Tengo intención de comprar un inmueble pero he visto que en el catastro viene a nombre del padre de los herederos que falleció hace más de 20 años. Los herederos eran 8 hermanos de los cuales 3 han fallecido y de estos 3 son otros 10 hijos. Ni unos ni otros han hecho nada de la herencia ni tienen intención de hacerlo.
Tampoco está registrada.
El inmueble está para demolerlo aunque no lo suficiente para ser declarado como ruina y ser modificado en el catastro y así a la hora de yo comprarlo que tenga que pagar menos.
Tengo diferentes dudas:
1.- si no tienen ningún documento ni público ni privado como pueden modificar la titularidad del catastro.
2.- si no se modifica, a la hora de escriturar a quien compró legalmente?
3.- me proponen que al no declararse en ruinas me encargue yo de demolerlo (ellos tampoco lo quieren hacer) haciendo un contrato de arras haciendo constar que yo me encargo de los gastos de la demolición y que una vez modificado en el catastro se haría la compraventa pública, pero si se hiciera supongo que deberían habérselo puesto a su nombre en el catastro no vaya a ser que me gaste el dinero en la demolición y después no se pueda hacer la compraventa.
4.- si no está registrada no puedo pedir un préstamo hipotecario, entonces que se podría hacer para poder registrar?
Si es a través del EXPEDIENTE DE DOMINIO lo deberían hacer los herederos? Si lo hago yo tendría que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales 2 veces, una por el expediente y otra por la compraventa.
Se podría hacer esto de otra forma?
Quiero saber si me sale a cuento la operación o no.
Muchas gracias de antemano.
Hola J Antonio
Son demasiadas preguntas, que sin embargo tienen una respuesta sencillísima.
Mi postura como comprador, siempre será la misma, no quiero comprar problemas (y menos si no controlo esos problemas y se perfectamente como arreglarlos) para responder todas tus dudas tendría que escribir un post entero del que probablemente no te enterarías, así que lo más sencillo es que te dejen todo clarito (especialmente esa herencia)
Saludos
Muchas gracias por su respuesta.
Si esta claro que si lo quisieran hacer fácil, se haría muy rápido todo.
Tendré en cuenta su consejo y si no quieren solucionarlo, tendrán inmueble para mucho tiempo.
Un saludo.
Hola, me gustaría saber si usted es conocedor de la Ley Natural y de como esta prevalece por encima de cualquier otra ley hecha por el hombre. Con este pretexto tengo muchas dudas de registrar a mi hijo, pues tengo entendido que usan su certificado de nacimiento para crear una falsa identidad (nombre en mayúsculas) y lo hace propietario de la corporación de la corona, además de generar dinero usando al ser de paja como si el ser vivo hubiera sido abortado al nacer, pues nacimiento es exactamente lo que significa. Sabe usted algo al respecto? Qué consecuencias tendría el no registrar a mi hijo? Muchas gracias
Javier
Obvimente conozco la ley natural, pero eso de que prevalece por encima de cualquier otra ley, es algo que dices tu, no yo
Por lo demás, me he planteado seriamente si aprobar y responder a tu comentario, pues nada tiene que ver con el contenido del post, y solo son una sarta de disparates.
Lo apruebo por si alguien quiere molestarse en respondete
saludos
Hola denuevo. Queria comentar que como bien me dijo lo que uno quiere al comprar algo es no tener problemas. De este modo, los herederos van a hacer la declaracion de herederos y así pueda comprar y registrar por primera vez.
Otra de las dudas que tenía era a la hora de pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, el inmueble que compraría tiene alguna zonas hundidas y mi intención es hundir todo porque no estaría para reformar pero no se puede declarar como ruina y el valor catastral es alto. Como podría solucionar esto para pagar con el valor como solar? Muchas gracias nuevamente.
Hola J Antonio
Pues declarando estos extremos en la escritura, sería por lo demás positivo justificar el mal estado del inmueble con: o informe técnico, o acta notarial, o ambas cosas
Saludos
Hola Francisco, le explico mi caso con el fin de que me pueda ayudar.
Mis padres compraron un piso en cuya escritura sale como comprador mi padre y a mi madre solo se la menciona como esposa. En 1998 se separaron y en el convenio, que recoge que el régimen económico del matrimonio era el de sociedad de gananciales, se dice que la sociedad la componen,entre otros bienes, un piso. Mi padre falleció en febrero y en el testamento aparezco como heredero universal. En el Registro, el piso solo aparece a nombre de mi padre, cuando, creo yo, deberían aparecer mi padre y mi madre.Así que imagino que durante el proceso de separación hubo algún error y mi madre no fue inscrita. Una vez liquidado el impuesto de sucesiones y la plusvalía ¿qué trámites tendría que llevar a cabo en el Registro y qué debería aportar para que mi madre constara como dueña del 50% del piso y yo del otro 50% como heredero? Supongo que por mi parte, con testamento, acta notarial, impuesto de sucesiones y plusvalía sería suficiente. Lo que no tengo claro es si valdría con acudir al Registro con el Convenio de Separación para que se le adjudicase a mi madre su 50% o harían falta más trámites.
Muchas gracias por su dedicación respondiendo nuestras dudas.
Hola Alejandro
Como siempre digo, sin ver la documentación no puedo ayudarte, pues puede que aparezca en el registro como titular tu padre pero con carácter ganancial.
Sea como fuere en la partición de la herencia de tu padre se puede arreglar todo, y basta con que lo comentes en Notaría.
Saludos
Hola de nuevo. En el Registro de la Propiedad aparece mi padre como titular con carácter consorcial, mi madre aparece como cónyuge.
Por otro lado, el asunto de la herencia ante notario ya está hecho. En el testamento, realizado antes de que se separaran mis padres, mi padre me hace único heredero y a mi madre legaba el usufructo vitalicio de todos sus bienes. El notario señala en la herencia que «el usufructo de viudedad concedido a mi madre,en el testamento del finado, ha quedado sin efecto, en virtud de la sentencia de separación citada y del artículo 438 del Código de Derecho Foral de Aragón».
Al quedar sin efecto el usufructo de viudedad, ¿se convierte ella en titular de la mitad del piso y para que aparezca mi madre como titular de ese 50% es suficiente con llevar al Registro el convenio de separación, testamento y la herencia?
Le reitero mi agradecimiento por su ayuda.
Saludos
Hola Alejandro
El 50% es de tu madre porque así consta ya en el Registro de la Propiedad, por lo demás si está firmada la escritura ¿no crees mejor preguntarle al Notario que la firmó y cobró?
Saludos
Buenas tardes, me encuentro en tramites de comprar una casa sin registrar. Por lo que tengo entendido no habria ningun problema en la compra-venta. Sin embargo, me surgen un par de dudas que espero pueda resolverme…
Es cierto que en el momento que yo , como nuevo propietario quiera registrar mi vivienda en el registro, debo hacer ese pago doble? y por otro lado, es cierto que el ITP tambien lo pagauere por duplicado? debido a que esta vivienda que acabo de comprar nunca estuvo registrada.
Gracias,
Hola Bimba
Desconozco el arancel registral, por lo que nada puedo decirte sobre el tema, pero en principio puede que la inmatriculación sea mas cara que una inscripción ordinaria, pero dudo que el doble.
Respecto al ITP por la compra no has de pagar el doble, pero según la forma en la que se haga la inmatriculación y al igual que la notaría los gastos pueden variar.
Mejor pregunta en la Notaría donde firmes la operación
Saludos
Buenos días,
mi hermano y yo hemos dividido una finca heredada en dos apartamentos. Hemos hecho las escrituras de división horizontal y ahora falta la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por mi parte creo que es mejor realizar la inscripción, aunque no sea obligatorio, pero él cree que no haciéndolo ahorramos.
¿Cuál es la razón más importante que puedo darle para convencerlo? Si defnitivamente se niega, ¿puedo realizar algún trámite por mi parte?
Muchas gracias!
Hola Enric
Si inscribe podrá hipotecar su parte y evitará que le embarguen por deudas tuyas
Saludos
Buenas tardes,
Estoy en tratos de comprar una vivienda perteneciente a una familia que en el 2014 la escrituraron a nombre de una sociedad donde tienen todos sus bienes. La escrituraron pero no la registraron. En estas fechas y, bajo mi demanda la han registrado a nombre de la sociedad. Al pedir la copia del registro, ésta indica que «se ha extendido nota marginal de afección fiscal por plazo de cinco años». Al respecto varias preguntas:
1ª) ¿Puede que esa afección se refiera al I.T.P., que no lo hiciera en su momento al no registrarla y lo haya hecho ahora?
2ª) ¿Puedo pedir al vendedor que me presente el impreso de pago para así, ver el importe declarado y contrastar con el valor adjudicado por la Comunidad y así comprobar si se está declarando menos de lo debido?
3ª) ¿Si es así y posteriormente me pueda venir una complementaria, por parte de la Comunidad, impagada por el anterior propietario que deba pagarla yo, puedo retenerle del precio del piso el importe de esa posible complementaria?
4ª) ¿Cómo se haría esa retención: con el notario o de otra forma?
Muchas gracias!
Hola R
1 Efectivamente probablemente esa afección se deba a posibles liquidaciones complementarias del ITP, pero debería la información especificar más a qué obedece
2 Puede pedirlo, más no veo la utilidad pues la comprobación de valores corresponde a la CCAA no a ti, aunque alguna tranquilidad puedes obtener
3 Nada impide que retengas, pero ¿Cuánto vas a retener si no sabes el importe de la complementaria? ¿lo aceptará el vendedor?
4 Como quieras, pero lo lógico es que seas tu quien retenga el dinero
saludos
Gracias por su contestación. Quiero aclarar/explicar los siguientes puntos:
1º) He averiguado hoy, que corresponde efectivamente al I.T.P.. En el Registro, de palabra, así lo han indicado aunque en la nota simple no aparece nada más que como afeccion fiscal por 5 años.
2º y 3º) Tengo acceso a una página calculadora en función del nº catastral de la Comunidad (C. La Mancha) que indica una cantidad; desconozco el valor de escrituración, aunque al pasar de un particular a una sociedad me imagino que no estará muy bien valorada. Si conociera esa cantidad declarada la restaría al importe reflejado de la comunidad y al resultado le aplicaría el 9% que corresponde. La resultante sería muy aproximada a la complementaria que cursen.
Por otro lado, estoy tratando de localizar la legislación donde se apoya la responsabilidad del pago de esa complementaria por parte del comprador, caso que el anterior propietario no lo pague o se disuelva la sociedad y Hacienda no pueda solicitarsela a ésta. No sé si me puede ayudar.
Gracias de nuevo!
Artículo 79 de la Ley General Tributaria http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/l58-2003.t2.html#a79
Si quieres saber más del tema, me parece muy interesante este artículo https://hayderecho.expansion.com/2019/05/13/el-abuso-millonario-de-las-notas-registrales-de-afeccion-fiscal/
Saludos
Buenos días:
Mi abuelo no hizo testamento ni dejó últimas voluntades, en una nota simple del Registro observo que 2 de mis primos se han puesto a su nombre la mitad de una cuadra, somos 12 primos, no entiendo como han podido hacerlo, hasta el año 2012 este bien figuraba en nombre de mi abuelo el 100%, en la nota solo tiene el 50% en fecha de hoy.
Saludos y gracias
Hola Francisco
El que sin ver la escritura no puede darte explicaciones soy yo, lo siento
Saludos
Buenas tardes.
Mis padres adquirieron su piso mediante contrato privado en 1980 a una promotora y fueron pagando su hipoteca hasta cancelar la deuda (tenemos el certificado bancario). También se paga el IBI, que viene a nombre de mi madre, y la comunidad también la paga.
Mis padres se divorciaron hace 30 años y no volvimos a tener contacto con mi padre; el usufructo se le adjudicó a ella en sentencia judicial quedándonos sus hijos viviendo con mi madre. Ahora, pasados todos estos años, mi padre ha fallecido. Queremos elevar a público la compra del año 1980 y adjudicación de su parte a sus hijos, pero el antiguo vendedor era una sociedad anónima que ya no existe; por tanto, no hay con quien hablar. ¿Qué mecanismo hay para elevarlo a público? ¿O nunca se podrá? Gracias.
Hola José
El mecanismo es un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.
Saludos
Buenas Francisco
Muchas gracias por este post tan bueno. Sigo viendo que responde los comentarios
Le planteo mi problema. Estoy en proceso de compra de una finca cuyos propietarios han heredado y que tiene su escritura pero la casa que está dentro no está escriturada. Según el vendedor (agente inmobiliario) tiene perfecta solución porque la casa se escritura en el momento de la compra venta. La cuestión está en que pienso que esto puede dar problemas a la hora de la tasación. El me asegura que no. Cree que ese proceso es viable de esa manera ? O primero debería escrituradla los dueños y luego entonces inscribirla y nosotros comprarla ? De ser así sería un proceso muy largo ?
Muchas gracias por todo
Hola Yuyi
Tan fácil como declarar la obra, y efectivamente la tasadora pondrá como condicionante esa declaración sobre la que (si es de más de seis años) informo en este post https://www.notariofranciscorosales.com/obra-nueva-antigua/
Saludos
Buenos días,
Tengo que hacer una aceptación de herencia de los hijos del fallecido, sin embargo no consta inscrito en su totalidad el cuaderno particional realizado por un Juzgado de Primera Instancia y todavía constan los bienes heredados por el padre a nombre del abuelo. Aparentemente, debe inscribirse en su totalidad el documento, pero no sucede. Se puede hacer la escritura de los bienes que están a nombre del abuelo?
Hola Tomás
Sin ver la documentación es imposible responderte.
Saludos
Hola buenas tardes,estoy leyendo todo su post y me parece muy interesante,pero necesitaba hacerles una consulta y si me son tan amables me respondan con sinceridad.
Mi exmarido puso varias empresas a mi nombre y luego todas las deudas evidentemente al ser la gerente eran todas mias,debo hacienda,seguridad social y no se que leches mas pues el era el encargado de manejarlas yo solo firmaba lo que me decia.La cuestion es que me divorcie y ahora estoy embargada por todos los lados.Me gustaria comprar un terreno para poder poner una casa de esas prefabricadas aunque sea y poder vivir.Me han comentado que si compro una propiedad a mi nombre y la escrituro en notaria pero no la registro en el registro de la propiedad no me la pueden embargar,¿es esto cierto? me lo comento un amigo.Un gestor me indico que poner los bienes al nombre de los hijos estos tambien si quieren pueden avalarse con las propiedades y si no pagan las pueden he incluso venderlas y que no me lo recomiendan.Necesito tener un techo y no se como hacerlo los alquileres estan horribles de costosos.Pueden por favor orientarme,gracias
Hola María
El embargo es sobre tus bienes, y que estos bienes estén o no inscritos no impide el embargo (otra cosa es que pueda ser difícil el averiguar si hay o no bienes inscritos, así como lograr ejecutar el embargo), por lo que el inscribir o no la escritura es irrelevante.
Respecto al resto de tu comentario, espero que entiendas que como Notario he de recomendarte que pagues tus deudas.
Saludos
Buenas tardes, Sr Rosales:
Me gustaría hacerle una consulta por si es tan amable de resolverme la duda. Por herencia, soy copropietaria de unas fincas rústicas (es un proindiviso entre más de 50 personas), las fincas no están inmatriculadas en el Registro, porque la inmatriculación cuesta más que el valor de las propias fincas… Es un engorro, ni sé dónde están ni me interesan, pero me toca pagar contribuciones al ayuntamiento… ¿Existe la posibilidad de renunciar a mi parte de esta propiedad? Creo que a los demás copropietarios tampoco les interesa mantenerlas, pero por lo visto es imposible venderlas. Lo que no quiero, aunque sea muy poco, es tener que seguir pagando por ellas de por vida, no sé qué opciones podría haber… he leído por ahí que la renuncia a una propiedad se tiene que anotar en el Registro, pero al no estar inmatriculadas entiendo que no es viable.. Si me puede arrojar alguna luz al tema le quedaré infinitamente agradecida. Un cordial saludo.
Hola Mar
En este artículo tratan el tema http://www.notariadesevillanervion.com/2019/01/es-inscribible-la-renuncia-la-propiedad.html
Saludos
Buenos dias Sr Rosales.
Necesito su ayuda para resolver mis dudas.
Somos dos herederos de una casa de una herencia de hace 50 años ya estamos con el Notario para la aceptacion de herencia, nos dice que podrian haber problemas porque el registrador puede pedir la conformidad de los demas herederos, en el testamento esta especificado lo que hereda cada heredero.
Ya tenemos comprador. Cuando este firmada la aceptacion, Queriamos saber si es obligatorio tenerla registrada, (ya que el comprador conoce las condiciones en las que se encuentra la casa), y que el la registre despues de la compra.
Pienso que me he explicado con algo de claridad, me gustaria que me pueda responder a mis preguntas.
Quedo a la espera de su respuesta, le quedare muy agradecida.
Isabel.
Hola Isabel
La inscripción es voluntaria, aunque es el comprador quien ha de decidir si quiere o no inscribir.
Respecto a lo que haya dicho mi compañero, viendo la documentación, nada puedo añadir, salvo que en principio la partición de herencia requiere el consentimiento unánime de todos los herederos.
Saludos
Buenas noches, expongo mis dudas ante una situación peculiar, una finca sale a subasta por embargo judicial, registrada a nombre del deudor ejecutado en registro de la propiedad , pero el deudor la ha vendido en documento público y el comprador no la ha registrado en el registro de la propiedad. Mi pregunta es, el postor q le adjudiquen la finca en subasta y se encuentre con la escritura pública a un tercero,tendrá derecho sobre la finca. Saludos
Hola Manuel
El comprador quedaría protegido por el código civil y la ley hipotecaria, precisamente esa es la ventaja que aporta la inscripción en el registro de la propiedad.
Saludos
Buenas Francisco.
He comprado un parcela rustica, el vecino no tenia interés en ella hasta que ha visto que se ha vendido. Ahora quiere hacer un retracto y quedársela. Es mi ilusión, he formalizado la compra notaria (tenia el contrato de arras firmado antes de que el mostrara interés)) y estoy a la espera de inscribirla en el registro. Sino la inscribo seguiría estando a nombre de la viuda que me lo vendió, pero el vecino no podría usar art. 1523 del Código Civil. ¿Es asi?¿ Que opina?
Hola José
Creo que es claro el código civil cuando fija un plazo desde la inscripción, pero también dice que a falta de la misma puede ejercerse el retracto desde que se tenga conocimiento de la venta, abriendo un plazo indeterminado que creo que no te beneficia.
Saludos
Buenas, mi padre falleció en 2018, llevamos dos años arreglando una escritura de una finca rustica, nos dimos cuanta a la hora de ponerla en la herencia, que no estaba registrada a su nombre, son unos metros de una finca matriz que los dueños no han desegregado, tampoco tiene los metros, pero hace dos meses tenia un embargo y hace dos semanas había cambiado de dueño, estábamos negociando con los dueños antiguos y hemos llegado a un acuerda de transacción nos han dado el dinero que en su día le costo a mi padre, todo esto con muchas prisas pero bueno, el lunes nos ingresaron el dinero, nos da mucha pena pero al no estar inscrito a nombre de mi padre que hubiéramos hecho, ahora nos dicen que mi padre había hecho un contrato de compra venta de algunos metros, el contrato es privado que yo sepa que nos han dicho porque nosotros no tenemos constancia de dicho contrato no tenemos papeles alguno, no sabes que hacer ahora, el dueño actual nos quiere echar a todos de las parcelas porque el a negociado con el abogado de la empresa, Mi madre, mi hermana y yo estamos desesperadas Gracias
Hola María
Lo mejor que puedes hacer es ir a un abogado con la documentación y pruebas con las que cuentes (a las que yo no tengo acceso)
Saludos
Buenas tardes. Lo primero agradecerle el interés que muestra en responder las preguntas, se nota, que es un buen profesional y que le gusta su trabajo. GRACIAS.
Dicho esto quería consultarle lo siguiente:
mi padre ha fallecido hace unos meses, se pasé el plazo del impuesto de sucesiones por culpa de un error en la Notaría, quién debe pagar ahora ese retraso?
otra duda es que al final de algunas de las fincas descritas añade «dado que no existe plena concordancia entre los datos del inmueble que constan en dicha certificación y los del título previo, autorizo la presente escritura por razones de urgencia alegadas por los comparecientes, incorporando la indicada referencia catastral con expresión de mi duda sobre la correspondencia de la referencia catastral con el inmueble».
No sé exactamente que implica esto. Y de qué forma nos puede afectar?
Muchas gracias de antemano y un saludo.
Hola María
Frente a hacienda el responsable en el retraso es el sujeto pasivo (o sea los herederos) sin perjuicio de que si, por error demostrado, el retraso lo causa un tercero, este ha de responder de las sanciones, pero no frente a hacienda, sino frente al cliente.
Lo segundo es que no se va a coordinar registro de la propied