Es curioso que habitualmente se suelan plantear dos casos curiosos en el mismo día, y así me ha sucedido esta semana.

  1. El primero es un señor que compró en escritura pública en los años sesenta dos plazas en un mercado de abastos, dichas plazas se las compró al heredero (uno de los once) de una señora fallecida. Evidentemente el heredero hoy está muerto.
  2. El segundo es otro señor que compró a finales de los años 90 un piso, y que desde entonces no ha “pasado” su escritura por el Registro de la Propiedad.

 

En el primer caso intentaba el Señor ver si había alguna manera de evitar un expediente de dominio, e inscribir su escritura en el Registro de la Propiedad, sin tener que hacer la herencia de la señora fallecida con once hijos (vaya Ud a saber quienes son y si están vivos) y la compra a los herederos del vendedor (también fallecido). Problema….el valor de esos puestos no supera los seis o diez mil euros y tanto tramitar el expediente de dominio como rehacer el tracto cuesta más dinero, amén del tiempo.

Desde que compró los puestos se los tiene arrendado a un frutero que paga mensualmente la renta sin problemas desde hace cuarenta años.

En el segundo caso, es más simple, sencillamente el señor ha encontrado lo más difícil de encontrar hoy en día….un comprador, y pretende firmar la escritura a la voz de ya, antes de perder “el mirlo blanco”.

En ese piso, en principio desocupado, ha estado viviendo una hija mientras estudiaba la carrera que terminó el verano pasado.

Evidentemente son problemas distintos y con distintas soluciones, y no es aquí el caso analizarlas, pero si ver lo que ambos tienen en común, y es que el verdadero propietario no tiene la bendición registral.

  1. Lo primero que hay que explicar a ambos señores es que en España, rige la teoría del título y del modo (vamos que no es teoría, que es algo que en la edad media se formuló para desarrollar la figura de la traditio romana y consagra el artículo 609 del Código Civil) y que absolutamente nadie discute que la compraventa se perfecciona por el consentimiento y la propiedad se adquiere por la entrega.
  2. Lo segundo que hay que hacer es explicarles que la escritura (que ambos señores tienen) implica esa entrega, y por tanto hace a los compradores propietarios del bien adquirido.

 

A mayor abundamiento: al primero le he tenido que explicar que es tan dueño, como que lleva más de cuarenta años cobrándole la renta al frutero del puesto del mercado de abastos, y que el frutero jamás se ha cuestionado a quién le pagaba, ni el propio señor se cuestionaba si tenía derecho al cobro, ni hacienda se cuestionaba los impuestos que pagaba como consecuencia de dicho cobro. Al segundo le he explicado que hace más de diez años que saluda a los vecinos del piso, que la comunidad de propietarios no ha tenido ninguna duda a la hora de cobrar las cuotas, y que ningún problema ha tenido su hija que felizmente ha terminado la carrera.

Ni que decir tiene que ambos llevan pagando el IBI desde las fechas que dicen que compraron, y que consultado el Catastro sus afirmaciones son ciertas, amén de que he visto las respectivas escrituras que son correctas.

¿Qué pasa si no inscribo mi escritura en el Registro de la Propiedad?

A ambos les he explicado que tienen el “gravísimo problema” de que ni pueden hipotecar el puesto del mercado de abastos (por otra parte dudo mucho que alguna entidad de crédito actualmente acepte como garantía hipotecaria un local de negocios) ni pueden hipotecar la casa.

Ambos sonrieron y me miraron respondieron de una u otra forma ¿y se cree Ud con la que está cayendo que soy tan imbécil de pedir un préstamo a un banco para luego tener que pagarlo?.

Lo que si que tuve que explicarles a ambos (y ninguno mostró disgusto por ello) es que al no ser titulares registrales la posibilidad de embargo de dichos bienes era muy remota.

Seguían angustiados ambos temiendo por su propiedad, y (casualidades de la vida) uno había adquirido a una persona ya fallecida, y el otro en la misma escritura los herederos del titular registral aceptaban la herencia y vendían el bien.

A ambos les expliqué el artículo 1473 del Código Civil, y que por supuesto si en el primer caso el difunto antes de fallecer firmó una venta a otra persona y esta persona (cuarenta años después aún no lo ha hecho) lleva su escritura al Registro de la Propiedad, el se quedará sin el puesto del mercado y tendrá que reclamar lo pagado a los herederos (vaya Ud a saber donde andan) del vendedor, amén de que a estas alturas de temporada es simplemente dueño por prescripción. Al segundo, es más delicado, le he explicado que si los herederos han pedido una segunda copia del testamento y han ido a otra Notaría a vender, y el comprador (que en trece años o no lo ha hecho……o no existe) llega al Registro, tendrá que demandar a dichos herederos lo pagado.

También les he tenido que explicar que el artículo 34 de la ley hipotecaria pide buena fe, y que es difícil que alguien compre algo sin verlo, basándose en una simple nota registral; pues, la nota ni dice el volumen de ventas del puesto del mercado de abastos, ni el estado de conservación de los bienes, ni si el barrio en el que se encuentran es más o menos recomendable (por ejemplo).

Evidentemente si las escrituras de los que vendieron tenían algún problema, ese problema les afectaba, pero también tuve que explicarles que las escrituras raras veces tienen “problemas”, que dichos “problemas” son menores, y que si sus escrituras eran correctas, probablemente lo serían las de sus vendedores, pero les afecte o no los problemas que tengan las escrituras de quienes les transmitieron, dado que la inscripción no convalida los actos y contratos nulos (art 33 LH) tampoco quedan protegidos de sus propias escrituras.

Dicho de otro modo es importante que el Registro de la Propiedad me defienda de los problemas de quienes me transmitieron, pero lo cierto es que no me defiende de mis propios problemas, por lo que ¿para qué quiero tanta defensa?.

Pero ¿sólo para hipotecar o para que me embarguen o para evitar que el que venda vuelva a hacerlo sirve el Registro de la Propiedad?………….pues sinceramente para poco más, teorías, principios, formulaciones, simposiums y libros habrá y hay intentando demostrar lo contrario, pero en un lenguaje claro, conciso y concreto, esta es la realidad.

Lo que no sé por qué hay una especie de convencimiento en la sociedad sobre que: sólo si se inscribe una escritura se adquiere la propiedad, cosa que como he dicho y a la vista del artículo 609 del Código Civil, es falsa, o que la inscripción en el Registro de la Propiedad es obligatoria, lo cual también es falso.

La inscripción es recomendable, su coste (en pocas ocasiones superior a 300€ y en las más rayando los 100€), comparado con sus beneficios (sobre todo evitar dobles ventas y permitir la hipoteca) es económico y la hace atractiva y recomendable.

Jamás he recomendado que una escritura no se inscriba, es más, aunque el Reglamento Notarial no me obligara (que lo hace) siempre procuraría como Notario, que la escritura se inscriba y haría lo necesario a dicho fin.

Vivimos en una sociedad muy distinta de la que vivieron nuestros abuelos en la que el valor de la palabra dada y de un apretón de manos era el mismo valor que tenía la honra de una persona y la honra era algo muy valorado.

Siempre ha habido pillos, pero es cierto que cada vez más se aplica el adagio “las palabras se las lleva el viento”.

Por eso hay que firmar la escritura, para que negro sobre blanco quede clara la voluntad de las partes,  para que no pueda decirse el “no sabía” “yo quise decir” “no recuerdo” o “no me explicaron”.

Pero afortunadamente no somos un país de sinvergüenzas, en diecisiete años de ejercicio profesional no he visto a nadie intentando vender dos veces la misma finca, en gran medida gracias a la labor tanto de mis compañeros Notarios como Registradores de la Propiedad, pero sobre todo porque una gran mayoría de los españoles somos honrados.

Todos sabemos que vender dos veces una misma finca es una estafa, pero también todos sabemos que si alguien intenta entrar en casa ajena comete un allanamiento de morada.

Es cierto que hay especuladores que compran casas como churros, sin saber si quiera donde están, es más este tipo de personas (y otros muchos factores) han desembocado en la situación actual. Pero lo normal es que vendedor y comprador se pongan en contacto, se miren a la cara, visiten la casa, comenten su ubicación, su vecindario, sus calidades, se cuenten su vida y problemas, y tras un tiempo de meditación lleguen a un acuerdo.

El comprador sabe quién le vende, intenta informarse sobre su honestidad (igual que el vendedor sobre la solvencia del comprador), ha visto el inmueble y llega ilusionado a la Notaría para formalizar una decisión que en muchísimos casos afectará al resto de su vida.

El Notario es el que plasma esas ilusiones, el que remata el acuerdo informando de sus consecuencias (especialmente los tecnicismos que más de uno no sabe) el que acredita que la apariencia de honestidad de las partes se corrobora con la documentación aportada por estas y la información por él recibida, el que colabora con estas informando a las administraciones públicas a través de los índices del acto realizado, el que de oficio cambia el Catastro, el que les recuerda que tienen que hablar con la comunidad para los futuros recibos etc.

El negocio se perfecciona ante Notario (de hecho el Notario sólo acredita el negocio ya perfeccionado antes), la propiedad, si no antes, se adquiere delante suya (incluso delante suya se fija un plazo para sacar los muebles o abandonar la vivienda), el Registro lo que hace es dar publicidad a esta operación que en otro caso sólo sería válida entre las partes, el que provoca que cualquiera tenga que aceptar el negocio formalizado (consulte o no el Registro visite o no la finca), pero nada más.

El valor de esa publicidad es altísimo y su coste pírrico, pero el que sea muy recomendable algo, no lo hace obligatorio, ni siquiera pieza clave de la operación.

Edito esta entrada para poner el enlace a resúmenes de dos sentencias del Ts que vienen a aclarar extraordinariamente lo que es el tercero al que se refiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

  1. 12 de Noviembre de 2013.-
  2. 21 de Enero de 2014.-