No deja de sorprenderme la cantidad de anécdotas y experiencias que me pasan a diario en el despacho en relación a la cancelación de las hipotecas.
Lo primero que resulta difícil es explicar es: qué es una cancelación de hipoteca. Siempre uso el mismo ejemplo; pagada la hipoteca esta está muerta, y hay que enterrarla, como cualquier muerto. Ante todo hay que estar tranquilo, porque igual que (salvo Lázaro) los muertos no resucitan, tampoco el préstamo muerto puede resucitar.
El tema de la muerte de la hipoteca me sirve para explicar dos ideas:
1.- Es obvio que muerto alguien hay que enterrarlo, pues el olor sería insoportable y hay razones higiénicas que así lo aconsejan. Pero la hipoteca no es ninguna persona, su muerte no desprende olor alguno, es más mientras que todos lloran un fallecimiento, todos también celebran la muerte de la hipoteca.
La hipoteca puede estar muerta y sin enterrar indefinidamente sin mayores problemas.
2.- Igual que cuando se entierra a alguien, resulta que hay unos gastos por entierro y funeral, el «entierro» de la hipoteca lleva aparejado unos gastos.
El objeto de este post es explicar las ventajas e inconvenientes de dicho entierro así como esos gastos, pues no dejan de existir abusos en esta materia provocados por errores muy frecuentes.
Antes que nada, no sé por qué siempre me veo forzado a realizar una aclaración, y es que la hipoteca es accesoria del préstamo, es una simple garantía del mismo y por tanto más que hablar de extinción de la hipoteca hay que hablar de la extinción del préstamo (para mayor claridad yo no lo haré, aunque aquí podrá entender mejor la diferencia entre el préstamo y la hipoteca ).
¿Qué pasa si pagada la hipoteca no se firma la cancelación?
Estamos ante uno de los casos ya tratados en un post anterior, cuando planteo el problema de qué pasa si mi escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad.
Ante todo hay que llamar a la tranquilidad, la cancelación registral de la hipoteca ni es obligatoria, ni es la causa de extinción del préstamo, simplemente sirve para evitar la aparición de terceros suspicaces.
La obligación del deudor hipotecario de pagar el préstamo, se extingue por el pago, y ni por el otorgamiento de la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, ni por la inscripción de dicha escritura en el Registro de la Propiedad.
Si el deudor pagó, el banco nada puede reclamarle (y de hecho nada reclama) simplemente sucede que el banco tiene una escritura a su favor que le da derecho a reclamar ejecutivamente el préstamo y dicha escritura al estar inscrita en el Registro de la Propiedad le permite usar para el cobro el procedimiento especial y rápido (si es que en España hay procedimientos rápidos) de ejecución hipotecaria.
Ante la más que improbable (de hecho inexistente) reclamación del banco, de la deuda, la justificación de su pago por el deudor paralizaría automáticamente el procedimiento, por lo que me reitero en mi llamada a la tranquilidad.
Lo que sucede es que simplemente hay una apariencia de vida de una hipoteca muerta, y conviene destruir dicha apariencia, pues lo que sabe el deudor y el banco (que la deuda está pagada) no tiene por qué saberlo un tercero, y dado que si este compra una finca hipotecada y llegara a ejecutarse la hipoteca se vería en la disyuntiva de: o pagar una deuda ajena o verse privado de su propiedad, es lógico que quiera comprobar como Santo Tomás que lo que se le dice es cierto.
La mera entrega por el banco de un documento justificativo del pago debe de servir para convencer al tercero. El único problema es que el tercero puede dudar de la validez de dicho certificado ¿verdaderamente viene del banco? ¿el garabato que aparece como firma es de un representante del banco?, no sería ni la primera ni la última vez que se falsifican documentos.
La función de la escritura de cancelación es precisamente la de acreditar que no hay un «papel con un garabato» que dice que el préstamo está pagado, sino que una persona que es representante del banco, en nombre de este declara formalmente ante Notario que ha cobrado y también formalmente da por extinguida la obligación (deliberadamente he repetido la palabra formalmente, pues como ya he explicado de hecho la obligación y la garantía están extinguidas, e igual que se entierre o no a una persona, sea o no más lujoso su entierro, el muerto está muerto, se cumplan o no formalidades el préstamo pagado y la hipoteca que lo garantizan están extinguidos).
Es en el momento de la firma de la escritura de cancelación de la hipoteca, cuando al dar el banco carta de pago, da por extinguida la obligación del prestatario de pagar el préstamo y automáticamente la hipoteca que es una garantía accesoria del mismo desaparece.
Siempre me ha sorprendido la postura registral que ante una escritura de carta de pago del préstamo y por omitirse el consentimiento formal para la cancelación se han negado a practicar esta, pues como he dicho, extinguida la obligación principal (sea por pago o por otro motivo) la obligación accesoria no puede subsistir, de hecho (y como he reiterado en varias ocasiones) no subsiste aunque no se otorgue la escritura.
¿Es obligatorio que el banco cancele la hipoteca, cuando la he pagado?
El artículo 79.2 de la LH dispone que “podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas (…) cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado (…).
Sinceramente esta es la parte del presente post que más trabajo me ha costado escribir, pues resulta increíble, pero cierto, que el Código Civil (el pobrecito tiene más de 100 años) regula las obligación de pago que tiene el deudor pero no las obligaciones que ante dicho pago tiene el acreedor.
Lo cierto es que como dice Díez Picazo, en sus fundamentos de derecho civil patrimonial, el Código Civil no hace referencia alguna a la obligación que tiene el acreedor de reconocer el cobro, pero debe de entenderse que de acuerdo con la buena fe, los usos y el tráfico, debe entenderse existente dicha obligación, especialmente en los casos en los que el importe del pago exceda de los «gastos menudos».
En el mismo tratado niega el citado autor la calificación de la deuda como un deber jurídico y la califica más acertadamente como una situación jurídica, cuyo contenido fundamental está formado por el deber jurídico de pago, pero que implica otros deberes (legales -como las limitaciones de pago en metálico a profesionales y empresarios más de 2.500€)-, convencionales -como la de aceptar el pago por TPV si hay logotipos en las puertas de la tienda-, o incluso de la buena fe y del uso -como la anécdota de quien pretende pagar con monedas de céntimo-) y dichos deberes son tanto para el deudor como para el acreedor (que también ha de conservar la cosa vendida y no entregada, entregar documentos legales necesarios para el uso de la cosa vendida, o entregar manuales de instrucciones y explicar el funcionamiento….o dar carta de pago y factura -que no es lo mismo-).
¿Tiene el banco derecho a cobrar por firmar la cancelación de la hipoteca?
Destaco un par de párrafos interesantes y bastante desconocidos de la publicación del Banco de España sobre reclamaciones efectuada en el año 2010 (al cual enlazo al final de este trabajo -pues trata muchas otras materias muy interesantes-):
«Comisión por emisión de un certificado preciso para el cumplimiento de una obligación legar derivada del artículo 82 de la ley hipotecaria o por la mera cancelación notarial de una hipoteca.
Esta comisión remunera la preparación de la documentación necesaria, a petición del cliente, para que sea la entidad la que realice las gestiones y tramitaciones precisas para la cancelación notarial de su hipoteca.
Para que exista derecho al cobro por este concepto, el Servicio de Reclamaciones exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, sin que quepa incluir en este supuesto:
- La entrega al cliente de la documentación justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad (el mero otorgamiento de la carta notarial de pago o la emisión de un certificado de deuda cero), o
- El simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que, a esos efectos, indique el cliente, ya que, en estos supuestos, la actividad desarrollada no es otra cosa que el consentimiento otorgado por el acreedor hipotecario (exigido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria) para la cancelación de una inscripción hecha a su favor en virtud de escritura pública.
Comisión por preparación de la documentación para cancelación notarial de hipoteca.
Además de lo comentado en el punto anterior, debe recordarse que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, por lo que esta comisión, en cuanto retribuye un servicio opcional, normalmente no viene recogida en las escrituras de préstamo hipotecario.
Por tanto, las entidades únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente (entendiendo por tal, en la cancelaciones de préstamos hipotecarios, bien el titular del préstamo, o bien la persona que está interesada en esta cancelación notarial); es imprescindible, para que el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente, que el cliente preste su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este servicio, sino a que se le adeuden las comisiones tarifadas e informadas por este concepto».
¿Es necesario un certificado del banco para otorgar la escritura de cancelación?
El llamado «certificado de deuda cero» no es necesario nunca para cancelar.
El banco que ha cobrado, como cualquier otro acreedor, lo único que tiene que hacer es comprobar en sus datos internos que no se debe nada y acudir a un notario a otorgar la escritura de cancelación.
Otra cosa es que internamente las entidades exijan a sus apoderados que no firmen si no tienen ese certificado, pero es por una cuestión de control interno, y por tanto no debe afectar al deudor.
La facultad de certificar, tan actualmente extendida en la práctica bancaria, no está regulada en norma alguna, al igual que no lo están las compulsas bancarias que tan extendidas estuvieron en otras épocas.
La facultad de certificar implica la atribución de una función de fé pública que en absoluto tiene la banca, pues la fe pública implica una delegación del poder que en ningún caso se ha realizado a favor de la banca (sólo los secretarios de los Consejos de Administración de los bancos pueden certificar, y sólo el contenido de los acuerdos de dicho Consejo de Administración o de los libros obligatorios de la entidad).
Dicho de otra forma, el llamado certificado bancario es una confesión en documento privado de naturaleza extrajudicial, cuyo valor (sobre todo a efectos de prueba que es el único que tiene amén de una función de control interno dentro de la empresa) ni es mayor ni es menor porque el citado documento se autodenomine certificado o se autodenomine de otra forma.
¿Tiene el deudor que soportar los gastos derivados de las fusiones bancarias, cuando se cancela la hipoteca?
La fusión de entidades de créditos ha existido siempre, y ahora con la crisis bancaria se ha visto incrementada.
Cada fusión de bancos, implica una cesión de sus préstamos hipotecarios, bien al banco absorbente, bien al banco que sea creado.
Esa cesión del crédito es similar a la venta de una finca y por tanto genera unos honorarios, pues en el Registro de la Propiedad de aparecer un acreedor, pasa a aparecer como nuevo acreedor otra persona.
En la práctica jamás la cesión se refleja en el Registro de la Propiedad, pero lo cierto es que cuando se cancela la hipoteca se comprueba que el préstamo lo concedió una entidad (por ejemplo el Banco Hipotecario de España) y la cancelación la hace otra (en el caso del Banco Hipotecario actualmente es el BBVA, siendo que antes fue creada la entidad Argentaria).
Esto genera unos honorarios registrales tal y como contempla la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de Febrero de 1.999, que por otra parte permite dicho cobro en caso de fusión, pero no en el de cambio de nombre de la entidad acreedora, por lo que entiendo que tampoco cabría en el caso de transformación (pues subsiste la personalidad jurídica del acreedor)
Dicho de otra forma: si un banco absorbe a otro hay una cesión de crédito (sea la absorción por fusión o por creación de una nueva entidad) y por tanto esta cesión de crédito hay que pagarla conforme a los criterios de la citada resolución; no sucede lo mismo si una entidad de crédito cambia de nombre o si ejerciendo la misma actividad cambia su tipo social (por ejemplo se transforma de Caja de Ahorros en Banco)
Pero eso no implica que tales gastos deban de ser pagados por el deudor, pues la norma octava párrafo 1 del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad dispone «Los derechos del registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado».
De hecho no conozco factura alguna del Registro de la Propiedad que no cobre estos conceptos y cuyo destinatario sea la entidad de crédito, distinto es que en el momento de retirar la escritura el Registro intente cobrar al interesado (que es el presentante) o la práctica bancaria de intentar repercutir en el cliente gastos que le son propios.
¿Pueden imponerme la gestión de la cancelación de la hipoteca y los gastos correspondientes?
No, es el deudor quien tiene derecho a que se le reconozca que ha cumplido con sus obligaciones, así como el que tiene derecho a que dicho reconocimiento se refleje o no en el Registro de la Propiedad.
Ya he explicado que es importante para el deudor que se le reconozca el pago, con el objeto de poder protegerse de cualquier reclamación del acreedor, pero no tiene por qué interesarle la inscripción, pues en nada le molesta dado que la hipoteca diga lo que diga el Registro de la Propiedad no existe ya.
Si no puede ser obligado a inscribir la cancelación, mucho menos puede ser obligado a que de dicha inscripción se ocupe una gestoría, pues también puede hacerlo él mismo, y de hecho con la presentación telemática, y (en Andalucía) la no necesidad de liquidación de impuestos, por poco más de diez euros puede lograrlo.
Lo dicho, por supuesto.
- No quiere decir que las gestorías no sean ni necesarias ni convenientes, pues lo son, aunque quizá sea cierto que su utilidad en materia de cancelaciones es menor; pero también es evidente que, incluso en este caso, a cambio de sus honorarios ahorran al ciudadano el coste de tiempo y dinero que le supone tener que gestionar por si mismo el documento.
- No es de aplicación cuando la cancelación de la hipoteca es presupuesto previo para obtener un nuevo préstamo con garantía hipotecaria, sea o no con la misma entidad, pues evidentemente ésta si tiene interés en su rango hipotecario (esto último lo afirma además la memoria del banco de España, cuyo enlace puede encontrar al final de este trabajo).
Pero en ningún caso el banco puede imponer una gestoría concreta.
¿Quién escoge el Notario que firma la escritura de cancelación de hipoteca?
En su condición de consumidor, es el deudor hipotecario el que tiene el derecho de escoger la Notaría que más convenga a sus intereses siempre que tenga alguna conexión con el negocio, así lo afirman el art 126.2 del Reglamento Notarial, como la ya referida memoria del banco de España.
¿Quién debe de pagar los gastos de cancelación de hipoteca?
El deudor, que es quien se beneficia de ello y además se ve obligado por el artículo 1168 del Código Civil
¿Es siempre necesaria la escritura pública para cancelar la hipoteca?
No, pues el derecho real de hipoteca prescribe a los veinte años contados desde el vencimiento de la obligación garantizada (ojo que el plazo no se cuenta por tanto desde la firma de la escritura de préstamo hipotecario, sino desde que vence el plazo de duración de dicho préstamo fijado en tal escritura -normalmente entre diez y cuarenta años desde la firma-), así lo establecen tanto el artículo 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria.
Así lo permite el art 82.5 de la ley hipotecaria (que no obstante pide una año adicional, sin que conste en el Registro de la Propiedad que se haya renovado la obligación o novada la hipoteca o iniciada la ejecución de la misma… por lo que el plazo es de 21 años).
Bastará la mera instancia con firma legitimada notarialmente o puesta en presencia del registrador, para obtener dicha cancelación.
¿Puedo abaratar los gastos de cancelación de una hipoteca?
El proyecto de Ley de Jurisdicción Voluntaria, que en principio entrará en vigor el 15 de Julio de 2014 altera el artículo 1176 del Código Civil y diversos aspectos del Reglamento Notarial, permitiendo el ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, aunque ello ha de hacerse antes de pagar la última cuota.
Aunque extenso y de compleja lectura, por su interés pongo un enlace a la memoria del año 2009 del Banco de España los criterios sobre buenas prácticas bancarias.
Interesante artículo, por si a alguien quiere pongo aquí el enlace a las páginas web del servicio de atención al usuarío de los bancos más frecuentes:
Banco de España http://app.bde.es/sac/app/search?CFG=atencionCli.xml&TipoFormato=XSL&Paginate=OPEN
Caixa Bank https://portal1.lacaixa.es/apl/formularios/atencionalcliente/index_es.html
BBVA http://www.bbva.es/TLBS/tlbs/esp/metainf/seratcli.jsp
Bankia http://www.bankia.es/es/soporte/atencion-al-cliente/reclamaciones
Banco de Santander https://www.bancosantander.es/cssa/Satellite?cid=1195847012878&pagename=SantanderComercial%2FGSDistribuidora%2FSAN_AtencionClienteSinSegmento&
Banco de Sabadell https://www.bancsabadell.com/cs/Satellite/SabAtl/Servicio-de-atencion-al-cliente/GBS_Generico_FA/1183016790055/1191332198208/es/
Barclays https://www.barclays.es/publico/contents/comunes/atencionCliente_servicio.jsp?lang=es_ES&origen=p..
Liberbank https://www.liberbank.es/es/atencion_cliente
Bankinter https://www.bankinter.com/www/es-es/cgi/ebk+atecli+home
Muchas gracias por tu aportación Antonio, los enlaces son muy útiles
Buenos dias Francisco,
Un estupendo articulo que nos saca que algunas dudas pero no todas, por ejemplo, en mi caso me piden : MANDAMIENTOS ORIGINALES de cancelación.
A parte del certificado de cancelacion de la deuda, necesito ésto.
El tema es que tengo una hipoteca en el Bco.xxx y le he pedido una ampliación que no ne conceden si no hacen una hipoteca nueva. Entonces para realizar la operación me solicitan el certificado de cancelación del Banco yyy que consta en el Registro de la Propiedad pero ademas lo que indico…….que es eso?, es obligatorio entregarlo para una hipoteca nueva?, me cobraran por ello?
Gracias
Saludos
Inma
Lo siento Inmaculada, estas mezclando conceptos distintos que no tienen nada que ver los unos con los otros.
No existen esos mandamientos originales, ni los certificados de cancelación se inscriben; probablemente lo que sucede es que la finca tiene dos hipotecas y para darte otra más quieren que esté cancelada la primera ¿es así?.
En cuanto a los certificados es un servicio que tu pides y que tienen derecho a cobrarte, lo que no tienen es el derecho a imponerte ese certificado para cancelar.
Saludos
Ante todo, gracias por tu rápida respuesta.
Disculpa Francisco, no me he explicado bien, es algo que por lo visto solicitan, además del certificado de cancelacion, cuando has tenido la hipoteca en otro banco y esta ha tenido alguna carga judicial:
» Es de advertir que con referencia a dicha finca fue expedida, con fecha 25 de Febrero del año mil novecientos ochenta y nueve, la certificacion prevenida en el art.131 de la Ley hipotecaria en merito de mandamiento del Juzgado de Primera Instancia numero 2 de Mollet, dimanante del procedimiento judicial sumario nº …..para la ejecucion de la hipoteca a la que se refiere la inscrippcion 5ª »
Lo extraño para mí es que este mismo Banco, en su dia ya me hizo un prestamo hipotecario para zanjar el tema de la ejecucion hipotecaria en el banco anterior y no me pidió nada.
Por eso mi pregunta de que, si era por Ley entregarles tanto los certificados de deuda cancelada que se ha de pedir al Banco donde cancelaste la deuda, como los «Mandamientos originales» ( se llaman así ) que se han de pedir al juzgado.
Esto, de momento porque no es para vender la vivienda, no es un servicio que pido yo; lo solicita el banco que me dá el nuevo prestamo, por eso pregunté si tiene coste, si lo he de asumir yo.
Saludos
Inmaculada.
Este post tiene 311 comentarios, y no puedo ver cual es tu comentario anterior, pero la ley no obliga a presentar certificado de deuda alguno, otra cosa es que te los pida alguien y que tenga o no derecho a pedirlos, así como si tiene el que lo expide derecho o no a cobrarlos, lo que si es cierto es que para que un banco te cancele una hipoteca concedida por él mismo no es necesario el certificado.
No se si te vale la respuesta, por favor si no me entiendes vuelve a preguntar, pero copia y pega tus preguntas anteriores, porque no puedo seguir el hilo de una conversación desde el blog (cosas de la técnica, que tampoco yo entiendo -disculpas-).
Saludos
Mi pregunta es simple.
Ya tengo la escritura de cancelación hipotecaria, según la escritura el notario ya ha informado al Registro de la propiedad para que se apunte el asiento de cancelación.
Junto con la escritura me han dado tres copias simples. La ley me obliga hacer algún tramite más? . Para que son estas tres copias simples?
Hola Ignacio.
El único trámite que te queda es pagar los honorarios registrales (y en función de la comunidad autónoma liquidar los impuestos -aunque está exento-), en relación al número de copias no puedo darte una respuesta, es mi compañero el que te lo tiene que explicar.
Saludos
Estimado Francisco:
Si me lo permite una puntualización en su pregunta “¿Tiene el deudor que soportar los gastos derivados de las fusiones bancarias, cuando se cancela la hipoteca?” olvida la Disposición Adicional segunda de la Ley 8/2012, que declara exento cobrar las cesiones de crédito de unos a otros bancos siempre que provengan de reestructuraciones y saneamiento bancario.
O sea, lo que se conoce como el famoso arancel “Fusión bancaria” no procede http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/l8-2012.html#da2
No solo en cancelaciones de hipoteca, en las novaciones de hipoteca pasa lo mismo.
Este arancel ha dado unas ideas y venidas de Resoluciones por parte del Colegio de Registradores y la DGRN, alguna de ellas dignas de enmarcar (por los importes y lo que dice). Y para no extenderme más, citaré la reciente resolución del Colegio de Registradores de fecha 25 de marzo de este mismo año (dónde declara no cobrar).
Gracias, salu2
Buenos días.
Increiblemente buena la explicación en este artículo. Tengo una duda más y estaría infinitamente agradecida si alguien me la pudiera resolver.
En febrero de 2012 compré un piso a la Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas Vaciamadrid. Para su contrucción la EMV tenía concedido un préstamo hipotecario para cada vivienda, al que los compradores podían subrogarse. Yo pagué el piso en su totalidad y no me subrogué a ningún préstamo. Pero a día de hoy sigue constando en el registro de la propiedad que mi casa tiene una hipoteca.
La EMV me da largas, lo que es lo mismo que decir que se está negando a registrarlo. Si no es obligatorio, qué pasará cuando yo quiera vender mi casa? Cómo convezco al futuro comprador de que no existe deuda sobre la propiedad? No tengo ni los documentos necesarios para formalizar el estado registral de mi vivienda.
Muchas gracias.
Convencer al comprador es verdaderamente complicado, pues tiene que fiarse no sólo de su palabra, sino de la honestidad de esa empresa pública que como Ud bien dice le da largas, pese a su obligación de cancelar la hipoteca (probablemente consignada en la propia escritura de compraventa).
La única fórmula que se me ocurre es que Ud acuda al banco y pida un certificado de cancelación económica, o incluso gestione Ud misma la indicada cancelación, lo cual supone tener que afrontar Ud unos gastos que no le competen (pero que le pueden facilitar la venta), el problema es reclamar luego judicialmente a dicha empresa, aunque está Ud en todo su derecho a hacerlo.
Buenos días.
Tengo una duda he adquirido un inmueble sobre el que pesaba una hipoteca a la que no me subrogué pagando la cantidad de esta en cheque nominativo al banco y el resto al vendedor. Mi pregunta es: ¿Puedo registrar la propiedad aunque los trámites y el asiento de cancelación de la hipoteca que ha efectuado el vendedor este en curso?
Por supuesto que sin el más mínimo problema.
Una única recomendación que le puedo dar por experiencia, es que ahora que podemos decir que le ha pillado el truco a «mover papeles» sea especialmente insistente en comprobar y exigir que el vendedor acredite que ha cumplido su obligación.
Insisto que cumpla o no, ni su propiedad corre riesgo, ni tiene problemas para inscribir, pero si el comprador se hace lo que comúnmente se llama «el sueco» dentro de unos años le será algo más complejo obtener la cancelación, y sobre todo es más que posible que esa cancelación tenga que pagarla de su propio bolsillo (pero insisto que es una recomendación adiciona, pues su duda no tiene el más mínimo problema).
Buenos días:
Estoy metida de lleno en los trámites para cancelar la hipoteca. Lamentablemente, el Banco no se ha tomado muy bien que no quiera sus servicios, y que quiera hacerlo yo…
En resumen, me obligan a pagar 120 euros, si quiero que me den un documento que me solicitan en la Notaría de que no tramito con el banco la cancelación, pero que, realmente, es por el desplazamiento del apoderado, ya que se supone que el famoso certificado de deuda cero es «gratuito».
En la OCU me dicen que es legal que me cobren por tal desplazamiento.
¿Es cierto todo ésto?
Gracias de antemano,
Ana
Creo que dejo bastante clara mi postura en la entrada, pero lamento disentir de los criterios de la OCU y considero que la cancelación es una obligación legal del banco, así como que carece de derecho a cobrar tanto ese certificado, como el desplazamiento del apoderado.
No obstante siento tener que llamarle a una dura reflexión sobre si debido a la cantidad que le reclaman, le compensa o no pagar esas cantidades y ahorrarse el tiempo, dilaciones y molestias que le supone la reclamación judicial que tiene que promover.
Si está intentando vender su vivienda, la cancelación puede que sea un requisito que le imponga el comprador, y pedir a ese comprador que espere el tiempo que puede tardar una reclamación, puede ser un tanto contraproducente para sus intereses.
En otro caso, le animo a que reclame, primero ante los propios servicios de atención al cliente del banco (en un comentario de este post, ponen un hipervínculo a los más frecuentes) luego ante los servicios de consumo municipales y formule una reclamación ante el Banco de España, y si todo ello fuere insuficiente, ante los tribunales ordinarios (si bien en este caso tendrá que meditar si los costes del abogado, procurador y tasas judiciales compensan la reclamación, aunque también le recuerdo que hay bancos muy conscientes de ello y que si la defensa de nuestros derechos depende de criterios económicos, no cabe luego quejarse).
Un saludo
Muchas gracias.
Hablé con Atención al cliente del banco, y ya no me cobran los 120 euros.
Me alegro, es gratificante saber que ayudas a alguien, gracias por hacérmelo saber Ana.
¡Hola! Lamentablemente, todavía, sigo con los trámites de la cancelación de hipoteca. Parece ser que me han cogido cariño en el banco y en la notaria.
Mi consulta es la siguiente: Tengo la deuda pagada, y el flamante «certificado de deuda cero» guardado como oro en paño, He advertido al banco y a la notaria que me encargo yo de los trámites.
Considero que con el banco ya no tengo ningún trámite pendiente, ya que me han dado el documento necesario y de manera gratuita; y que, si quieren una copia de la cancelación, no estoy obligada a facilitarla, ni la notaria tiene que darles una copia y cobrármela a mi…¿cierto o no?.
En la notaría, entiendo que, con el certificado de deuda cero, tienen documentación suficiente para hacer la escritura. Y que, desde allí, llaman al banco para que vaya un apoderado a ratificar. Una vez ratificada, me dan mi copia, la pago y pista… Y por tanto, no tengo que pagar nada mas allí. ¿Cierto o no?.
Entiendo que si la notaría trabaja con una gestoría que le exije unos certificados extra que pretenden cobrarme a mí, es problema de ellos (que por otra parte, me parece increíble que «mande» la gestoria en la documentación de una cancelación de hipoteca cuando el que determina la documentación es la ley y la notaria…). Ante ésto, he optado por cambiar de notaría…
Con el Banco no tienes trámite pendiente alguno (de hecho ni el dichoso certificado es un trámite) pero el Banco si tiene un trámite pendiente contigo, que es ir a la Notaría y otorgar la escritura de cancelación (no ratificarla, sino firmarla -aunque quizá sea un tecnicismo-), la recoges, la pagas, liquiedas los impuestos(sólo liquidar, pues es un acto exento, y si eres de Andalucía ni eso) y la llevas al Registro de la Propiedad.
Lo que no entiendo es esos certificados y getorías de la Notaría, aunque quizá te refieres al «poder» de ciertas gestorías, pero no son gestorías de las Notarías, sino gestorías de los bancos, que aprovechan el río revuelto para cobrar unos pingues beneficios ¿es a eso a lo que te refieres?.
Lo de cambiar de Notaría es tu derecho, y tu mejor que nadie sabrás el trato que te han dado, pero todas las Notarías en materia de cancelaciones (salvo las que forman parte del circuito de las «gestorías de la banca») estamos atadas de pies y manos, dado que por más que hagamos o dejemos de hacer, si no quieren venir del banco a firmar, no podemos obligarles.
Un saludo, y espero que todo acabe bien.
Hola, le planteo un caso complicado:
Tengo una casa con mi hija y una hipoteca de las dos. A la hora de plantearnos su venta vemos que en la nota simple aparece libre de cargas, seguramente por un error del banco o del registro. Tenemos que presentar escritura de cancelación de hipoteca al vender la casa o es suficiente la nota simple del registro ?
Le agradezco su respuesta de antemano.
Hola Josefa
Extraño, más que complicado el caso; más la respuesta es afirmativa.
Saludos
Hola.
Muchas gracias por el articulo. Lo que más me interesa es la última parte del artículo. Te cuento por qué. Acabo de terminar de pagar mi hipoteca y me estoy planteando levantar el préstamo hipotecario. No quisiera tener que pagar por algo que ya está «muerto». Mi hipoteca era a 25 años, pero amortizando, la hemos pagado en 11 años. Mi duda es la siguiente… Si dejo pasar 20 años a partir de hoy, con ir al registro ya estaría libre de cargas o son 20 años a partir de la fecha inicial de fin de hipoteca?
Muchas gracias.
Perdona que haya tardado un poco en contestarte, pero llevo este blog a título personal y ayer tuve un día algo lioso.
Los veinte años se cuentan no desde que se termina de pagar la hipoteca, sino desde la fecha en la que según la escritura inscrita debió de pagarse la última cuota, que es lo que llamas «fecha inicial de fin de hipoteca» (artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria), aunque el plazo vence a los veintiún años (http://www.boe.es/boe/dias/2013/08/05/pdfs/BOE-A-2013-8621.pdf).
Me parece correcta tu opción, aunque los costes de cancelación son poco más de 200€, y aunque no pasa absolutamente nada por no cancelar, quizá si quieres vender la casa esa hipoteca será una rémora, pero si no vas a vender la casa ni hipotecar, me parece que haces bien en no pagar funerales.
Un saludo
Muchas gracias.
Mi pareja y yo nos hemos divorciado incluyendo en el convenio/sentencia de divorcio la compra de nuestra vivienda por mi parte. He hecho una nueva hipoteca con otra entidad y liquidamos totalmente la hipoteca pendiente que estaba en otra caja. Mi nueva entidad bancaria me exige el pago de este certificado que según ellos asciende a 800€. Es una burrada comparada con los 200€ que comentas. Puedo no hacer este certificado y negarme a pagar. Dado que la nueva hipoteca la hago yo sola, y no un tercero, en caso que a la larga decidiera vender, puedo hacer el certificado cero en cualquier momento?
Gracias,
Aunque no he visto nada y por tanto opino a ciegas, creo que confundes los conceptos (aunque insisto que el equivocado puedo ser yo).
Por supuesto que puedes gestionar tu la cancelación, y se me antoja algo rara esa exigencia por parte de la nueva entidad, es más lo que me extraña (más que nada porque así sucede en la práctica) es que esa imposición te la hagan ahora que ya has firmado el nuevo préstamo hipotecario, pues lo habitual es que se haga antes, y así tienen un poder sobre ti.
Creo que los ochocientos euros deben de ser para pagar: Notaría, Registro, el certificado y la gestión de la escritura, aunque si te informo que el certificado suele costar 100 euros más iva, la Notaría y el Registro poco más de 200, por lo que anticipo que probablemente 500 euros es lo que tratan de cobrar por la gestión.
En todo caso, perdona si soy reiterativo y dudo de tu palabra, pero ¿seguro que la anterior hipoteca está pagada y la nueva firmada?, porque tu situación no es la misma, en otro caso, y la capacidad de imponer condiciones por parte de la nueva entidad tampoco.
Un saludo
Muchas gracias por el artículo.
En la actualidad me encuentro en la siguiente situación:
Mi padre compró un local a finales de los 80. Aunque pagó casi el 100% al contado, se subrogó a la hipoteca que tenía el anterior propietario por un valor de 47.000 pesetas aproximadamente.
Mi padre falleció recientemente y hemos heredado este local, que nunca pensamos que tuviera ninguna carga. De hecho, si la hubiera habido se hubiera incluido en la escritura de aceptación de herencia.
Vamos a vender este local y nos hemos encontrado con esta carga inesperada. La carga es meramente registral. En la práctica no existe hipoteca. El último pago debería haber sido en 1996, por lo que hasta 2017, no podríamos cancelarla registralmente directamente en el registro.
El comprador del local pediría un crédito y es poco probable que se lo den sin que hagamos la cancelación registral.
El Banco con el que estaba la hipoteca era el Banco de Crédito a la Construcción, que ya no existe. Ahora debemos hablar con BBVA. En la oficina de BBVA saben incluso menos que yo sobre cómo proceder. Lo que sí que he leído y me han dado a entender en la oficina es que tardarían unos 3 meses en darnos la escritura de cancelación.
Es muy probable que perdamos la oportunidad de vender el local debido a esta demora.
¿Conocería usted alguna forma de agilizar todo este trámite sin pasar por el banco?
Gracias de antemano por su ayuda, MJ
Sin el consentimiento del banco es imposible realizar la cancelación, pero desde luego le puedo indicar que encargando el trabajo en cualquier Notaría de España, dudo mucho que se tarde más de 48 horas en firmar la cancelación y que aunque el Registro de la Propiedad tiene quince días para calificar, raras veces agota el plazo.
Muchísima suerte, pero creo que lo mejor que puede es esbozar la mejor de sus sonrisas en el Banco (aunque comprendo perfectamente lo que puede sentir por dentro).
Muchas gracias por su pronta respuesta y apoyo moral.
Buenos días,
Muchísimas gracias por su post. Le cuento mi situación por si puede ayudarme:
Hemos cancelado la hipoteca de la casa y la hipoteca de la segunda plaza de garaje. Nosotros hemos avisado al banco de que nos hacemos cargo de ir al Resgistro de la propiedad y a Hacienda. Mi marido ha firmado un papel para la previsión de fondos para la notaría de la hipoteca de la casa, pero no de la hipoteca de la segunda plaza de garaje. Cual es nuestra sorpresa que nos han cabrado el BBVA el notario de la casa y de la del garaje y 108,90€ por dos veces por COMISIONES POR SERVICIOS. Esto es legal? Se puede reclamar este dinero? Nosotros nos encargamos del Registro y de Hacienda, cómo es posible que nos cobren gastos de gestión?
Muchas gracias de antemano y un saludo,
Susana
Es un tema que abordo en el post y que está tratado por el Banco de España, la respuesta es que puede Ud reclamar esas cantidades (aunqe habría que ver que ha firmado exactamente).
Le recomiendo encarecidamente que lea este post, pues trata un supuesto muy parecido al que comenta, y que explica cómo funciona el servicio de reclamaciones del Banco de España:
http://hayderecho.com/2014/11/01/cancelaciones-de-hipoteca-y-servicio-de-reclamaciones-del-banco-de-espana/
Un saludo
Buenas tardes Don Francisco!
Primero quería felicitarle por el artículo y en segundo lugar me gustaría realizarle una consulta.
En una semana firmaré la escritura para la adquisición de una vivienda, la finca está libre de cargas ya que el vendedor esta misma semana ha cancelado el préstamo hipotecario con el banco, pero está a la espera de hacerlo en el registro.
Esta semana la gestoria de mi banco se ha puesto en contacto con él para solicitarle el certificado de cancelación por parte de su banco e indicarle que ellos son los que se encargan de tramitar dicha cancelación en el registro de la propiedad. A lo que el vendedor ha contestado que él va a realizar ese trámite para ahorrarse el dinero de la gestión.
Ante esta situación la gestoria le propone que tiene que darle una provisión de fondos por si la cancelación no se hace efectiva en el registro de la propiedad, hacerlo ellos. Si el vendedor lo hace y el banco tiene constancia de ello se le devolvería el dinero provisionado.
El vendedor no se porque extraña razón no quiere depositar ese dínero y amenaza con quedarse los 3000€ que le facilite tras la firma del contrato de arras. Cuando en dicho contrato consta que él correrá con los gastos de cancelación, notaria y registro de la cancelación de la hipoteca.
Ahora viene mi duda, si el llegado el día de la firma decide no firmar puedo yo reclamarle los 3000€ más la indeminización ya que él no podrá venderme una casa que tiene cargas o el se puede acoger a algo para romper el contrato de arras.
Muchas gracias por su respuesta y un saludo
Gracias a ti por tu participación.
En principio sería algo más que recomendable ver el contrato de compraventa, y especialmente en qué términos se especifica cómo pagarás tu el precio, aunque lo normal es que no haya referencia alguna a tu necesidad de pedir un préstamo hipotecario, ni condición alguna.
Lo cierto es que él tiene la obligación de vender libre de cargas y tu de pagar el precio, pero tus necesidades de financiación no son obligación alguna para el vendedor, es más no creo que él se niegue a firmar la escritura, sino que seas tu el que ante la falta de financiación por parte del banco no puedas firmarla.
El vendedor simplemente no está dispuesto a pagar una gestión que él no ha solicitado y que no necesita; es tu banco el que está intentando aprovecharse de la situación, y eso de que se haga o no efectiva la cancelación, lamentablemente me suena a palabrería, pues si el representante de la entidad de crédito ha comparecido ante Notario y ha dicho que nada se debe ¿Qué puede reclamar esa entidad?.
Comprendo que no te gusten mis palabras, es más para nada creo que estés haciendo algo malo, pero tampoco el vendedor, que simplemente no está dispuesto a asumir obligaciones no pactadas.
En todo caso el Registrador tiene 15 días para calificar, por lo que más que probablemente el tema esté solucionado entonces, y dudo muchísimo que si le contáis el tema, no haga un pequeño esfuerzo y simplemente no agote los plazos.
Un saludo (y si no entiendes algo pregúntame)
Sr. Francisco Rosales, muchas gracias por toda la información que facilita. Estaba a punto de enterrar al muerto antes del 31 de diciembre pero al no tener necesidad de hipotecar mi casa ni de venderla, voy a ahorrarme junto con mi mujer unos cuantos euros.
Un cordial saludo.
Encantado si he servido de ayuda, no es otra mi intención.
Un saludo
Buenas tardes,
Muchas gracias por compartir con todos sus tan valiosos conocimientos.
En mi caso, mañana acudiré al Notario para comprar una vivienda, esta vivienda tenía una hipoteca con 1000 euros de deuda, que ya ha abonado el vendedor. Yo también voy a solicitar una hipoteca con otro banco. La parte vendedora, le ha pedido a mi banco que abonemos nosotros la cancelación de hipoteca y que se encargue nuestro banco de todos los trámites, y que nos descuentan ese importe del pago que les tenemos que realizar.
En principio desde el banco me dicen esté tranquila, que no tiene ningún efecto negativo para mi, pero el desconocimiento me hace dudar y aunque confío en el banco que me lleva las gestiones, me quedaría más tranquila si alguien ajeno a la transacción y sin terceros intereses me pudiera corroborar que es algo normal y que no me puede acarrear ningún problema. ¿Hay alguna precaución que debiera tomar durante el acto notarial?
Sé que he esperado hasta muy tarde, y que no tengo derecho a meter prisa a nadie, pero firmo las escrituras mañana a las 10hrs., las dudas e inseguridades me han aparecido la víspera (supongo que serán los nervios).
Agradecería la respuesta y si no es posible, muchas gracias de todas formas, hace una buenísima labor ayudando a la gente con sus conocimientos.
Tranquila, es absolutamente habitual, y por la cuenta que le trae a tu banco se encargará de la cancelación, pues la hipoteca a quien beneficia es al banco (dado que es su garantía) y tener primer rango hipotecario es algo importantísimo.
En todo caso comentas que la deuda está pagada, por lo que tal y como explico en este post, debes estar más tranquila aún, pues nada puede reclamar el anterior acreedor.
Además para mayor tranquilidad retienes los gastos, por lo que tu gestoría (que es profesional del tema, y además cobra por ello) se encargará de todo.
En todo caso, pregunta absolutamente todo lo que no entiendas a mi compañero, no es que tengas derecho a hacerlo (que lo tienes) es que es tu obligación saber que firmas y sus consecuencias, pues absolutamente nada aparece en una escritura porque sí, y cosas que quizá ahora no tengan importancia para ti, puede que la tengan en el futuro.
Si tienes dudas, acude un poco antes a la Notaría, pide hablar con el Notario, y seguro que de mil amores te atenderá.
Un saludo
Muchísimas gracias por toda la información y por la rapidez de respuesta. Le agradezco de corazón su respuesta, realmente me deja mucho más tranquila.
No dude de que voy a seguir sus consejos y preguntaré cualquier duda que me pueda surgir.
Mil gracias y le deseo que tenga muy buena semana.
Saludos,
Gracias por la redacción del artículo, de gran utilidad.
Por mi parte quisiera plantearte una duda. En mi caso concreto, la financiación es con un tercero, no con entidad bancaria. Por diferentes motivo, no deseo cancelar registralmente la hipoteca. Lo que si que he hecho es el pago del la misma (se pagaba nominal e intereses al vencimiento), ante notario con el acreedor, en el que reconoce que la deuda está completamente pagada.
Supongo que ese documento me sirve para cancelar registralmente si mas adelante quiero cancelarla, ¿correcto?
Pues lo veo dudoso, pues una cosa es la extinción del préstamo y otra la de la garantía, aunque no comprendo por qué el acreedor no ha consentido la cancelación, en este tema cada registrador tendrá su criterio.
Buenas noches. Ante todo felicitarle por el blog, muy instructivo. En mi caso, la duda es sobre la factura del notario. Encargué la escritura de cancelación de hipoteca. Me aplican el arancel 2.2f del RD 1426/89. Pero he leido que, según la STS de 10/10/12 , este documento se considera sin cuantía, y el arancel es fijo de 30 €, con un 5% de descuento adicional. Es correcto?. De ser así, puedo impugnar la minuta después de pagarla? (Tengo prisa por obtener la escritura).Muchas gracias.
Muchas gracias.
Ante todo tienes derecho a impugnar la minuta ante el Colegio Notarial, pero yo creo correcto el criterio de mi compañero, dado que ha existido un cambio legal tras la sentencia que dices.
RDL 18/2012 de 11 de Mayo Disposición adicional segunda.-
«…Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive.
Esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley….».
Pongo aquí un enlace al texto legal por si quieres comprobarlo http://www.boe.es/boe/dias/2012/05/12/pdfs/BOE-A-2012-6280.pdf.
A la norma anterior hay que aplicarle el 5% en el número 2 del arancel, lo que provoca (si no recuerdo mal que la reducción sea del 76.25%)
Un saludo
Muchísimas gracias por la pronta respuesta. Sin embargo, me sigue sin quedar claro el tema:
– Por una parte el RDL 18/2012 de 11 de Mayo es ANTERIOR, no posterior a la sentencia del Supremo
– Por otra parte, entiendo que lo correcto ha de ser o bien una cosa, o bien la otra, no alcanzo a ver la posibilidad de interpretación
No sé si me equivoco en mis apreciaciones….
Yo creo que si te equivocas, aunque evidentemente la última palabra la tiene el Colegio Notarial, que es donde debes impugnar la minuta (te ruego por favor que si te dan la razón me lo hagas saber) el motivo es sencillo, y es que una sentencia no deroga ley alguna, sólo las leyes derogan otras leyes, ten en cuenta que la sentencia lo que analiza es un caso planteado al amparo de otra normativa.
Un saludo
Vale, ya lo veo. (Pasa por fiarse de los «titulares» y no leer os originales completos). En la STS del 10-10-12 se cuestiona el RD de noviembre de 2011, anterior al RD de Mayo de 2012, que es el que está en vigor. ¿Correcto?. Por lo que me han aplicado bien el arancel.
Gracias.
Perdona, te había respondido más o menos lo mismo ante, muchísimas gracis por tu participación.
Buenos días,
He estado leyendo un poco sobre los gastos de cancelación hipotecaría y eso. El caso es, que el día 3 firmamos la compraventa de un piso propiedad de Sacyr Vallehermoso, el caso es, que nos ha enviado la provisión de fondos. Sacyr Vallehermoso tiene una hipoteca que cancelará el mismo día de la firma y en esa previsión de fondos nos dice el Banco que los gastos de cancelación de la hipoteca corren a nuestra cuenta, tanto el notario como el coste del registro como la gestión de la misma.
Mi pregunta es ¿si el deudor es Vallehermoso, no tiene que hacerse el de esos gastos según el art. 1168 del Código Civil?
Un saludo y espero su respuesta ya que nos hemos quedado sorprendidos.
Tiene Ud toda la razón, si tengo tiempo miro incluso en la ley de defensa de los consumidores y usuarios en el artículo 89.3.a) expresamente contempla esta situación.
«Artículo 89 Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato. En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:….a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)….».
Un saludo
Buenos días,
Tras la lectura de su artículo quería comentarle mi caso para ver si usted me podía ayudar de algún modo, he terminado de pagar mi deuda con el banco en el mes de Marzo, acudo al banco a pedirle el certificado de deuda cero y me lo entrega no sin antes decirme que me cobrará 90€ cosa por la cual le remito a su tabla de tarifas en cual indica claramente que es gratuito, tras esto me lo entrega a regañadientes, seguidamente acudo a un notario para que redacte la escritura de cancelación y así lo hace, el notario se pone en contacto con el banco para indicarle que envíe a un apoderado a firmar dicha escritura, la cuestión es que trascurridos más de 8 meses el banco sigue sin firmar dicha escritura. Durante estos más de 8 meses, he puesto una queja al servicio de atención al cliente de la entidad para que acudan a firmar, sin obtener respuesta del banco, posteriormente he puesto otra queja al banco de España comentándoles lo que ocurre, la cuestión es que ahora estoy a la espera de lo que diga el banco de España (me han dicho que tardaran de 6-8 meses en responder), sin embargo, desde el banco de España ya me han comentado que la resolución no es vinculante, es por esto que mi pregunta es la siguiente, ¿Qué puedo hacer para que la entidad bancaria envíe un apoderado a la notaria a firmar la escritura de cancelación sin tener que recurrir a la justicia ordinaria y los gastos que ello acarrearía?
Un saludo y gracias por su atención
Lamentablemente poco puede hacer, salvo dar la tabarra un día si y otro también en la sucursal o formular una reclamación en consumo, pues lo dramático de todo es que si demanda, el banco probablemente se allanará y le impondrán a Ud las costas.
Es lamentable la falta de eficacia del sistema contra estos abusos, pero desafortunadamente nada puedo hacer, salvo servirle de plataforma para su queja (más que justificada).
Un saludo
Gracias por su pronta respuesta, intentaré ambas vías a ver si de ese modo puedo conseguir algo.
Un saludo y gracias de nuevo
Buenos días,
Tras el fallecimiento de mi madre y para poder ejecutar su testamento, el notario nos pide varios documentos. Uno de ellos es el certificado de deuda de la hipoteca (un hermano tiene la vivienda hipotecada). El notario me comento que para solicitar dicho certificado es necesario aportar el testamento y un certificado de defunción. ¿Es posible que el banco además exija las últimas voluntades?
Un saludo.
No me extraña, pues el certificado de Últimas voluntades es el que acredita cual es el último testamento, y por tanto quien es el verdadero heredero, lo que no tengo tan claro es que la LOPD sea tan rigurosa en estos extremos.
Un saludo
Ante todo muchas gracias por los consejos que veo que usted da.
Tengo un piso a la venta por 140.000€ y un posible comprador me ofrece pagarme ahora 115.000€ y el resto, 25.000€, dentro de dos años, pues tiene a la venta unos terrenos y calcula que podrá pagarme en ese tiempo. Mis preguntas son; es legal, corro algún riesgo, tendría algún problema con hacienda por hacerlo de esta manera?
Muchas gracias.
Problema ninguno, pero serí amuy recomendable pactar alguna garantía como la hipoteca o la condicion resolutoria que asegure el pago de la cantidad aplazada.
Un saludo
Antes de exponerle mi caso quiero expresarle mi agradecimiento y felicitarle por la excelente labor que desarrolla.
En Abril de este año me fue adjudicada una finca procedente de un embargo judicial tras cesión del remate a mi favor por el adjudicatario. Tras realizar los tramites oportunos para cancelar las cargas posteriores, me puse en contacto con el banco para liquidar la carga previa que recaía sobre dicha finca (una hipoteca con un principal de 12000 euros, según constaba en el registro de la propiedad). En el banco me comunicaron que la finca figuraba, junto muchas otras fincas, como garantía hipotecaria de un préstamo hipotecario del anterior propietario (hecho que no figuraba inscrito en el registro de las propiedad). Esta situación, según ellos, conllevaba una mayor complejidad dado que tenían que calcular qué porcentaje de la hipoteca le correspondía a esta finca.
Finalmente, y pese a que inicialmente me habian comunicado verbalmente que la hipoteca estaba al corriente de pagos, me comunicaron telefónicamente (que no mediante otros medios escritos) que debía pagarle la totalidad del principal (aunque éste, si se había estado pagando, debía haberse reducido) más todos los intereses ordinarios, de demora, costas y gastos, es decir, el total de responsabilidad hipotecaria. Al preguntar el por qué debía pagar dicha suma, se desdijeron y afirmaron que la hipoteca se encontraba en situación de impago. Además debía asumir los costes de «separación» de esta parte de la hipoteca.
Mis dudas son las siguientes:
¿He de pagar el total de la responsabilidad hipotecaria independientemente de si se encontraba o no al corriente de pagos el anterior propietario?
¿He de asumir los costes extras que pueda suponer cancelar la parte de la hipoteca atribuible a mi finca considerando que esta circunstancia ( estar esta finca en una hipoteca junto otras fincas como garantía) no constaba en el registro de la propiedad( donde solo consta que existe una hipoteca sobre esta finca, sin aludir a otras ni que forme la hipoteca parte de una hipoteca mayor)?
Dada la ausencia de comunicaciones oficiales ( solo yo notifiqué mediante registro de entrada en la entidad bancaria mi deseo de liquidar la deuda, las comunicaciones del banco solo han sido de forma verbal, telefónicamente y por mail), ¿cómo he de proceder para cancelar la hipoteca dadas las circunstancias expuestas?
De nuevo, reitero mis gracias ante su ayuda.
Pues poco puedo ayudarte, dado que con toda tu buena fe mezclas conceptos jurídicos algo complejos, así que perdona si te parezco soberbio y te aclaro algún concepto, y te pido que iniciemos un diálogo que me pueda permitir entenderte y ayudarte (aunque te anticipo que lo más adecuado es que consultes a un abogado y le lleves la documentación).
Conviene que sepas distinguir el préstamo de la hipoteca (mezclas quizá excesivamente ambos conceptos y la diferencia es básica -si quiere en este mismo blog puedes verlo claramente en este enlace https://www.notariofranciscorosales.com/que-es-una-hipoteca/).
Creo que tienes claro que adquiriendo la finca en pública subasta se cancelan todas las cargas posteriores pero no las anteriores.
Lo que si parece es que confundes que: con la compra de la finca asumes la hipoteca anterior, con que con la compra asumes el préstamo anterior (siendo lo primero falso y lo segundo cierto). Tu eres lo que se llama «tercer poseedor» de la finca hipotecada, esto es: dueño de un bien que tiene una carga o gravamen, pero en ningún momento has asumido el préstamo.
Resulta completamente imposible (arts 119 y 124 LH) que no se haya distribuido la hipoteca entre las fincas; no eres tu, sino tu finca, la que responde de la parte del préstamo que le corresponde (eso de asumir el «coste de la separación» -que ya se ha hecho-, me resulta completamente ininteligible).
Reclamar costas de una hipoteca (cuando no se está ejecutando) también me resulta imposible de entender.
Lo que tienes que pagar es el importe total adeudado, pero no es lo mismo que el total de responsabilidad hipotecaria (no siendo deudor, creo que el tema de reclamarte intereses moratorios o remuneratorios requeriría algo de estudio).
Tienes todo el derecho de pagar la deuda, es más creo que sería más que recomendable que consignaras judicialmente el importe y que sea la autoridad judicial la que decida. También creo que no son de cuenta tuya los gastos de cancelación, pues la cancelación de garantías es una obligación del acreedor (otra cosa es que en la escritura se pacte lo contrario, pero ese pacto es respecto de ti lo que en derecho se llama «res inter alios acta»).
Un saludo
Tienen que ir dos apoderados del banco al notario para la firma de la cancelación de las escrituras de un piso ? ,y una vez comunicado al banco cuanto tiene de plazo para ir a firmar a notaría.
Hola Carlos
Si tienen que ir uno o dos apoderados va a depender de la entidad, en concreto la que tu aludes (la he editado pues no quiero hacer publicidad de banco alguno) tiene poderes que dependen del importe de la cancelación.
El banco no tiene plazo, pero si obligación y se entiende que el incumplimiento de esa obligación en un plazo razonable puede provocar: una sanción por parte del Banco de España, y te da derecho a reclamar los daños y perjuicios que dicha dilación hayan causado (en la práctica te reconozco que es mejor tener algo de paciencia y ser «un poco pesado» con la sucursal)
Saludos
De nuevo gracias por su pronta respuesta.
En efecto, mi forma de expresarme puede dar lugar a confusión, aunque creo tener claro que con la adquisición de la finca he asumido su hipoteca ( el derecho del banco a promover la venta forzosa del inmueble para el cobro de la deuda, respondiendo con mi patrimonio si con dicha venta no se cubriese el total de la deuda), y no el préstamo hipotecario.
La duda surge de cual es exactamente el importe de la deuda. Esto es, si en la cuantía de la carga que debo asumir debo responder por el principal únicamente, o si en la deuda se encuentra incluidos también intereses ordinarios y de demora (desconozco fehacientemente si en el momento de adquirir la finca estaba al corriente de pago). En este momento esta información solo la tiene el acreedor, o sea el banco, y el anterior propietario. Dado que yo no soy titular del préstamo, el banco no me permite acceder a dicha información.
Me queda claro que no se puede reclamar ninguna suma por la supuesta separación, así como que no cabe exigir reclamar costas si no se esta ejecutando ( al menos no he recibido ninguna notificación al respecto).
Seguiré su consejo y realizaré la consignación judicial de la deuda ( al menos del capital principal) hasta que aclare si este supone el total de la deuda o debo asumir otros conceptos.
Me alegro de servir de ayuda, sinceramente tengo dudas respecto de esos intereses ordinarios y de demora, pues creo que aunque no respondas tu, la finca si responde de ellos, lo que no entiendo es esa argumentación de no ser titular del préstamo, pues el interés legítimo en conocer la deuda me parece más que evidente, y el perjuicio que sufres por no acceder a dicha información también me parece claro.
Un saludo
Hola buenas tardes;
Quisiera plantear una cuestión que en principio me puede salir cara.
Vamos a comprar un casa a una cooperativa que con esa venta se autoliquida. Nos han dicho que al comprar formaremos parte de la cooperativa y por lo tanto nos corresponde a nosotros hacer la cancelación registral de su hipoteca. La trealidad es que no vamos a ser en ningún momento cooperativistas con ninguna responsabilidad. ¿Debemos asumir por ley ese gasto o es lo que se llegue en un acuerdo?
Muchas gracias y un saludo
El gasto de cancelación de hipoteca no es suyo, y dado que es una cooperativa y quien vende el adjudicarario no tengo muy claro si ese pacto es contrario incluso a la ley de consumidores y usuarios (cosa que indiscutiblemente sucedería si le compran a un promotor inmobiliario).
Un saludo
Hola buenas tardes, en primer lugar quería felicitarle por la labor que desarrolla.
Me gustaría plantearle una cuestión: si a una persona se le adjudica un piso por subasta judicial y tras adquirirlo le llega un auto en el que se declara la nulidad de dicha subasta y de la adjudicación pero esta persona decide vender el piso igualmente y unos compradores interesados acaban comprando el piso, ¿qué pasaría, jurídicamente hablando, si el acto de adquisición de los compradores no es válido?
Delicadísima pregunta, es más he visto un caso similar en una subasta hecha por una hacienda pública, y el comentario fue que con suerte podría reclamar responsabilidades a hacienda (pues no hay presupuesto).
La posibilidad que planteas en todo caso es remota, pues es sorprendente que de dichos extremos no quede alguna constancia en el Registro de la Propiedad, habría que ver el caso con pelos y señales para dar una respuesta.
Un saludo
Buenos días Francisco.
Estupenda publicación para que los desconocidos en la materia nos enteremos.
Yo tengo una consulta. Vendí mi casa y al venderla se canceló la hipoteca y el nuevo propietario pagó la totalidad sin hipotecar nada por su parte. Desde el mes de mayo que la vendí vengo reclamando la cancelación registra y hoy por teléfono me han dicho por primera vez que lo tengo que costear yo. De ayuda me ha servido este artículo para decir que el notario lo decido yo , pues lo primero que me han dicho es que fuera un notario de Madrid y yo les he dicho que de Torrejon que es donde vivo.
Después de leer todo y al estar mi casa ya vendida, no me queda clara la necesidad de realizar yo la cancelación. ¿Me puedes ayudar con esta duda?
Mil gracias.
Saludos
No he visto la escritura y por tanto poco puedo añadir, pero dudo muchísimo que en dicha escritura de venta no vendieras libre de cargas y se hiciera alguna mención al tema de la hipoteca y tu compromiso de pagarla y cancelarla.
Para el comprador la hipoteca es la garantía de un préstamo que no ha recibido y simplemente una carga que le afecta pero por unos motivos que no le incumben; de todas maneras insisto en que leas la escritura de compraventa, pues es rarísimo que no se abordara el tema en ese momento.
Un saludo
Excelente articulo, sobre todo para los que no sabemos casi nada de este tema.
Mi consulta es la siguiente. Tengo en venta una vivienda que tiene una hipoteca, la cual voy a cancelar ya que es una VPO y es uno de los requisitos que me solicita la Comunidad de Madrid. La persona que me compra la vivienda también tiene que hacer una hipoteca, pero la va ha realizar con otro banco. ¿en este caso es necesario que yo registre la cancelación de la hipoteca?, entiendo que cuando su banco registre su hipoteca, se esta anulando el registro mío.
Muchas gracias.
Saludos.
Tienes que registrar tu cancelación, las inscripciones no se anulan de la forma que planteas, y sobre una finca cabe constituir todas las hipotecas que uno pueda, siendo que la constitución de una hipoteca no extingue las anteriores.
No hay límite en cuanto al número de hipotecas que pueden constituirse sobre una finca, lo que sucede es que si se ejecuta una hipoteca las demás si se cancelan; pero eso es en caso de ejecución por impago, no de constitución por pedir un nuevo préstamo (obviamente pocos prestan con garantía de tercera hipoteca, pero eso es algo práctico, pues teóricamente no hay límite).
Siguiendo el ejemplo que pongo, en este post, el hecho de que nazca alguien no implica la muerte de otra persona.
Cada hipoteca tiene su propia vida, y cada una nace y muere por su cuenta; no se si así te lo explico de forma excesivamente vulgar, lo que trato es de ser entendible.
Un saludo
Muchas gracias por la respuesta,
Lo he entendido a la perfección, la duda entonces cambia, ¿puedo escriturar la venta solo con el certificado de deuda cero?, Como vendo la vivienda ¿dejo que caduque a los 20 años?.
Entiendo que el problema de no modificar el registro será que si en algún momento solicitan información al registro sobre la vivienda, aparecerá mi hipoteca y la suya.
Saludos y gracias.
No hay problema alguno en vender con el certificado de deuda cero, incluso con la deuda pendiente, sin embargo en el primer caso se desplaza el coste de la cancelación al comprador (salvo que otra cosa diga la escritura, y aún así habría que demandar judicialmente al vendedor si no lo cumple su obligación -lo que es una incomodidad-) en el segundo caso simplemente sería recomendable que el comprador descontara la deuda del precio de venta y los gastos de cancelación.
Respecto de la segunda cuestión es cierto, pero dudo mucho que un Banco permita que aunque sea aparentemente la primera hipoteca subsista, pues lo único que garantiza que la deuda está pagada no es ese «certificado de deuda cero» (por otra parte no regulado en ley alguna) sino la declaración ante Notario del acreedor de que ha cobrado y el reflejo registral de dicha declaración.
Un saludo
Hola, antes de nada mil gracias por toda la información y conocimiento que comparte gratuitamente.
Mi duda es la siguiente. Voy a comprar una vivienda. Esta vivienda se encuentra hipotecada. Yo no voy a pedir hipoteca pues dispongo del dinero. Tenía entendido que para adquirir libre de cargas debíamos ir al notario el vendedor, un representante del banco donde el vendedor tiene la hipoteca y yo. Ante el notario yo le entregaría un cheque con lo que queda de hipoteca, firman la cancelación y el notario telematicamente lo presenta en el registro. A continuación hacemos escritura de compraventa, le entrego cheque por el resto y adquiero libre de cargas, el notario lo comunica telmaticamente al registro y ya figuro yo como titular sin cargas.
El vendedor me dice que el banco y le notario donde escrituró en su día le dicen que no es necesario que acuda nadie del banco, que con el cheque va al banco, paga y luego volvemos a la notaria a la compraventa… No se, me suena extraño.
Me puede ayudar?? Yo quiero comprar libre de cargas y dispongo del dinero para no tener que hipotecar.
Muchísimas gracias
Teóricamente tienes tu la razón, pero en la práctica los bancos son algo más que remisos a hacerlo, por lo que la única solución práctica es que del precio de compraventa retengas la deuda pendiente más los gastos de cancelación y te encargues de gestionar esa cancelación, aunque te informo de dos cosas:
1.- Es irrelevante que cuando se inscriba tu compra la finca siga con la hipoteca en el Registro de la Propiedad, lo verdaderamente importante es que el préstamo esté pagado o que pagar el préstamo dependa exclusivamente de ti, pues como explico en este post la hipoteca se extingue por el pago y la cancelación es una formalidad (lo que si es verdaderamente importante es que te asegures de que ese pago va a realizarse).
2.- En relación a los gastos de cancelación, el Banco dará mil y un rodeos para encargarse él de gestionar la cancelación y para cobrarte un certificado, legalmente no puede imponerte ni una ni otra cosa, aunque el ejercicio de tus derechos te costará tiempo y trabajo (en todo caso te recuerdo que el tiempo no importa si el préstamo está pagado).
Lo cierto es que el vendedor se ve en la misma situación que tu, pues aunque el desplazar a un empleado del banco a cobrar y firmar la cancelación no supone esfuerzo para el banco, pocas entidades están dispuestas a hacerlo (de hecho yo no conozco ninguna), así que tendréis que usar una vía intermedia, pero segura para los dos.
Yo no veo mal la solución que ofrece el vendedor, salvo que en vez de pagar él, veo más adecuado que seas tu el que compres y retengas la deuda.
Un saludo
Buen día. Tengo una propiedad hipotecada en Murcia desde no hace mucho tiempo. La garante de la hipoteca es mi madre. Por cuestiones personales necesito irme del país y establecerme en otro lado. No podría seguir pagando la hipoteca, y no me importaría perder la propiedad, pero tengo temor de que mi madre tenga problemas o hasta pierda su casa. Es posible eso, o el banco se cobrará solo con mi casa??? Gracias por su respuesta.
Pues lamentablemente el banco cobrará con su casa si la casa cubre la deuda que actualmente mantiene, pero si no sucediera así procedería contra su madre (es una noticia que creo que ha visto ya en televisión).
Lo más adecuado es que acuda al banco y negocie el tema, pero no abandone a su suerte el préstamo, pues es una temeridad.
Si quiere por correo puede mandarme los datos para que le estudie gratuitamente el tema (eso si, tenga Ud en cuenta que no soy abogado y por tanto nunca podré asesorarle igual que un abogado, por lo que le recomiendo que aunque sea algo costoso es una buena inversión acudir a un abogado y plantearle abiertamente el problema, para buscar juntos soluciones).
Un saludo
Perdone mi ignorancia, pero ¿como se hace eso de comprar reteniendo la deuda? Es decir si yo voy con el vendedor al banco y pago lo que le queda de hipoteca, podría darse el caso de que pagada la hipoteca este se echara hacia atrás… También, al no acudir representante del banco al notario no se como se haría la cancelación de la hipoteca, es decir, yo pago lo que queda de hipoteca, pago el resto al vendedor y me encuentro en registro con que tengo que cancelar esa hipoteca. ¿Tendría que ir yo como comprador a que el banco acuda a la notaria a firmar la cancelación? Estoy un poco perdido la verdad.
De nuevo mil gracias
Nada tengo que perdonar, quizá me haya explicado mal o por lo menos no he sabido explicarme.
Precisamente porque si vais comprador y tu al banco antes de la firma, el vendedor puede «echarse atrás»; es por eso que veo más acertado que se firme primero la escritura y que: cuando en ella se indique que del precio de venta, y medios de pago, se haga constar que tu retienes (esto es te quedas) la cantidad pendiente del préstamo (más gastos de cancelación tanto del préstamo como de la hipoteca).
Pongamos que se vende en 100 y se deben 50, la idea es vender por cien, pero el vendedor sólo cobra 48, pues tu te quedas 52 con el objetivo de pagar la deuda y gestionar la cancelación (así te aseguras que la deuda va a pagarse y la hipoteca a cancelarse).
Si así sucede tu podrás o no cumplir tu compromiso de pagar la deuda, pero tienes el problema que de no hacerlo si el vendedor no paga (y obviamente no lo hará porque te has comprometido tu a hacerlo en la escritura) el banco vendería la casa.
No se si ahora me explico mejor (no dudes en llamar a mi despacho si tienes dudas -o al del Notario que vaya a firmar la escritura-), pero tal y como te lo cuento tanto el vendedor como tu tenéis la tranquilidad de que se realiza la operación, se paga la deuda y se cancela la hipoteca.
Obviamente la cancelación la puede pedir tanto el vendedor (una vez pagada) como tu, es una molestia, pero si lo piensas lo de menos no es quien pide la cancelación, sino que pueda pedirse, y si no se paga la deuda pedir la cancelación es absurdo. No te niego que lo más cómodo es que vaya un representante del banco a firmar la cancelación, pero en la práctica eso es imposible, por lo que tendréis que buscar otras soluciones y aquí te ofrezco una.
Por lo demás quedo a tu disposición si sigues sin entender algo, o si tienes más dudas.
Un saludo
Completamente aclarado. No sabe la tranquilidad que me acaba de dar…
Ya para rematar solo me queda saber una cosa:
Yo compro, retengo la deuda pendiente, entregó el cheque con el resto al vendedor, voy al banco con la escritura de compraventa, pago lo que queda de hipoteca. ¿Y a continuación? Es decir, ¿tengo que «llevar» a un representante del banco ante el notario para firmar la cancelación de la hipoteca e inscribir en registro dicha cancelación para que figure libre de cargas?
Me alegro de haber servido de ayuda.
Insisto que el representante del banco será probablemente muy remiso a ir a la Notaría, infórmese antes en el Banco de que le piden para cancelar y como, en este post le aclaro algunas ideas, pero en el fondo cada banco tiene sus propias reglas y suelen ser bastante poco amigos de cambiarlas.
Eso si, por más que son reglas internas (no normas jurídicas) de una u otra forma acabarán yendo a la Notaría y cancelando, pero dudo mucho que en la práctica sea algo inmediato (en todo caso esté tranquilo, pues sabe que la deuda está pagada y no puede el banco ejecutar la hipoteca si Ud paga).
Un saludo
Sr. Rosales: Le deseo que disfrute de una Feliz Navidad. Que el 2015 nos depare un mejor porvenir para nuestra generación y la de los que nos vienen empujando.
Atentamente
Lo mismo digo José Manuel.
Un saludo
Sr Rosales, agradezco de antemano su buena disposición y acierto en las respuestas a las distintas situaciones que le han ido planteando, así que me permito enviarle un nueva.
El caso es que a mi madre, como legataria de un testamento, se le impuso la obligación de acabar de pagar un crédito garantizado con hipoteca sobre un apartamento del que detenta el usufructo pero no la nula propiedad que recae en una hermana mía.
En el testamento también hace mención de la obligación de pagar cualquier otra deuda del testador, cuya legitimidad constare.
Hace ya unos 5 años que mi madre acabó de pagar la totalidad del crédito y mi hermana le pide ahora que se haga cargo también de la cancelación registral de dicho crédito/hipoteca.
La pregunta es hasta que punto esta obligada ha hacerse cargo mi madre, la legataria, tal y como esta redactado el testamento o bien está obligada por ley.
Le agradezco su respuesta.
Atentamente
Interesante pregunta que nunca se me había planteado Emilio.
Ante todo me gustaría ver la disposición testamentaria que obliga a tu madre, pues de la redacción del testamento probablemente dependerá la respuesta que pueda darte.
Tal y como formulas la pregunta «obligación de acabar de pagar un crédito -supongo que préstamo- garantizado con hipoteca» su obligación es simplemente pagar la deuda, y por tanto no los gastos que ocasione la cancelación (por otra parte poco más de 250€).
El tema está en que en principio el obligado a pagar los gastos es el banco (pues la obligación de pagar es del deudor, y el banco tiene obligación de cancelar) no te engaño, si te digo que todas las escrituras de préstamo hipotecario tienen un pacto imponiendo al deudor el pago de dichos gastos, por lo que los términos del testamento en este caso son importantísimos, dado que una cosa es pagar la deuda y otra cumplir con todas las obligaciones del contrato de préstamo firmado (por ejemplo no es deuda derivada del préstamo, pero si obligación derivada del contrato el pago del seguro de incendios).
Desde luego, tal y como formulas la pregunta, y teniendo en cuenta lo dicho, la obligación de tu madre depende de lo que dice el testamento; aunque si me permites, y teniendo en cuenta el importe del que hablamos, es muy triste una disputa entre una madre y una hija por esas cifras.
Un saludo
Sr Rosales,
Disculpe el retraso de mi respuesta, que no ha sido en absoluto por falta de interés, sino de problemas con la informática.
Le agradezco y creo haber entendido el razonamiento de su respuesta.
El testamento pone literalmente:
«Imponer a la legataria la obligación de pagar el crédito garantizado con hipoteca sobre el apartamento de….. y cualquier otra deuda del testador, cuya legitimidad constare»
De ahí mi pregunta de si la cancelación registral de la hipoteca, puede considerarse también como una deuda y en cuyo caso probablemente haya de hacerse cargo la legatario o, por el contrario, lo que se quiera hacer con posterioridad de saldar propiamente la deuda del crédito depende de quien tenga interés en realizar cualquier otra actuación, registro incluido.
En cuanto a la última parte de su primer escrito, estoy totalmente de acuerdo con Ud. y aunque a nivel general, parece que es mejor no esperar de los demás mas allá de lo que estén dispuestos a darte, espero su próxima respuesta poder acabar este tema, sin mas trascendencia.
Agradecido de antemano,
Cordialmente
Sinceramente sigo teniendo muchísimas dudas al respecto, aunque el testamento da a entender que si.
A mi entender la cancelación no es una deuda, sino una obligación del acreedor, y un derecho del deudor; no obstante lo habitual es que en la escritura de préstamo hipotecario se imponga al deudor la obligación de correr con los gastos de cancelación, y aún en ese caso no tengo claro si conforme a la ley de defensa de consumidores y usuarios es o no esta imposición abusiva.
Lo cierto es que de decir eso el préstamo hipotecario, y dado que no se ha impugnado la cláusula, casi me sale del alma decir que si, pero más por hartazgo de lo injusto de la situación que por un fundamento jurídico serio y sosegado.
Un saludo
BUENAS TARDES.TENGO UNA DUDA Y AVER SI ALGUIEN PUDIERA DARME ALGUNA ORIENTACION.COMPRE MI CASA EN 2005, ANTES DE COMPRARLA PEDI EN LA NOTARIA UNA NOTA SIMPLE PARA COMPROBAR QUE ESTUVIERA LIBRE DE CARGAS, Y ME LA DIERON SELLADA Y CONSTABA QUE ESTABA LIBRE DE CARGAS.YO NO TENGO HIPOTECA NI JAMAS PEDI NINGUN PRESTAMO YA QUE PAGUE MI CASA EN MANO.TAMBIEN ME DIERON LAS ESCRITURAS DE LA CASA.AHORA AL CABO DE DIEZ AÑOS ME RECLAMAN UNA HIPOTECA QUE DICEN QUE TIENE LA CASA, VOY AL REGISTRO A PEDIR OTRA NOTA SIMPLE Y ME ENCUENTRO CON QUE ESTA VEZ EN LA NOTA SIMPLE NO ERA IGUAL QUE LA QUE ME DIERON EN 2005.EN ESTA EN VEZ DE PONER QUE ESTA LIBRE DE CARGAS ME PONE QUE TIENE UNA HIPOTECA Y QUE SINO PAGO ESE DINERO EN 5 AÑOS ME QUITAN LA CASA.¿COMO ES ESTO POSIBLE?¿QUE CLASE DE TIO ES ESTE, SI YO PAGUE MI CASA, TENGO MIS ESCRITURAS ,TENGO UNA NOTA SIMPLE DE 2005 EN LA QUE DICE QUE MI CASA ESTA LIBRE DE CARGAS Y JAMAS HE PEDIDO NINGUN PRESTAMO NI HE HIPOTECADO NADA? OJALA ALGUIEN PUEDA DARME ALGUNA EXPLICACION.PORQUE ESTOY INTENTANDO AVERIGUAR QUE ES LO QUE OCURRE PERO ESTO VA MUY LENTO Y ESTOY DESESPERADA PRQUE NO SE A QUE VIENE ESTO AHORA.GRACIAS
Verdaderamente sorprendente la historia.
Tengo que ponerte un pero y es que en la Notaría no dan Notas simples, sino en el Registro de la Propiedad, pero lo cierto es que salvo renuncia de los comparecientes el Notario pide Nota simple el día de la firma.
Desde luego lo más recomendable es que te pongas en contacto con un abogado y que le aportes todas la documentación con la que cuentes, pues tal y como narras los hechos la historia es increible (ojo que no digo que sea mentira, pero supera con mucho las posibilidades de este blog).
Te deseo la mejor de las suertes.
Un saludo
Buenos días,
Me gustaría realizar una escritura de cancelación de hipoteca. Tengo un inmueble sobre el que pesan dos hipotecas. La primera está ya pagada, pero por el anterior propietario. En la actual escritura pone que está saldada. La segunda es mía, y también está saldada. Las dos hipotecas son con el mismo banco. Queremos hacer la escritura de cancelación, pero me falta el certificado de deuda cero de la hipoteca anterior. Mi duda es: ¿puedo solicitar yo misma dicho certificado, aunque no sea la titular del préstamo? ¿El banco puede denegarme ese papel? ¿Tendría que contactar con el anterior deudor para que lo pida él?
No veo que la ley de protección de datos impida dar ese certificado de deuda cero, es más no es ni necesario el certificado de deuda cero, sino que el banco cancele.
Lo que es cierto es que como dueña de la finca tiene interés más que legítimo para pedir al banco que otorgue la escritura de cancelación de ambas hipotecas, y dudo muchísimo que el banco vaya a poner pegas.
Un saludo
HOLA, BUENAS TARDES, QUISIERA SABER EL RANGO DE PRECIOS DE UNA ESCRITURA PUBLICA, CUANTO ES EL VALOR QUE COBRAN LAS NOTARIAS POR LA FIRMA DE LAS PARTES, ESTE ES UN DEPARTAMENTO SOCIAL DE 57 M2 Y CON UN AVALUO DE 9.000.000 , POR FAVOR SI ME PUDIERAN RESPONDER….MIL GRACIAS
El arancel notarial es algo complejo, y sin saber qué negocio va a formalizar ni su contenido resulta difícil contestar por aquí, por lo que le recomiendo que acuda a la Notaría más cercana donde sin duda le atenderán debidamente, en todo caso le pongo un enlace al arancel notarial (que por otra parte se aplica por igual en todas las Notaría de España)
http://www.franciscorosales.es/arancel-notarial/
Un saludo
Cambio de Criterio sobre Doc. Sin Cuantia.
El pasado dia 12/01/15, encarge la carta de pago de una Hipoteca en la notaria de Valencia.
Solicite el otorgamiento de «Doc. sin cuantia», y la oficial me indico que NO.
Que a partir del dia 1/1/15, son 90 €. mas un tanto porciento del capital+ intereses + costas pactadas y + IVA total me ha solicitado 400,00€. solo por la escritura.
Que es lo que ha cambiado desde el di a1.
Gracias
Josep
Desconozco por qué citan la fecha 1/1/2015, pues la única novedad desde entonces es que los honorarios Notariales y registrales por cancelaciones de hipotecas y otros servicios en los que intervienen Bancos y Entidades de Crédito, están sujetas a IVA.
La norma que Ud me cita es la Disposición Adicional segunda de la ley 18/2012 de 11 de Mayo (texto que encuentra al final de este enlace http://www.franciscorosales.es/arancel-notarial/).
Un saludo
Buenas tardes,
Gracias por el post, es muy ilustrativo, pero tengo una pregunta acerca de un caso particular.
Hace pocos meses mi madre vendio una vivienda por necesidad de saldar las deudas que habia sobre ella. Durante la firma, el banco del comprador obligo a mi madre a contratar los sevicios de su gestoria para realizar los tramites de cancelacion de la hipoteca y el levantamiento del registro. Le obligaron a pagar mas de 6.000€ como provision de fondos para los tramites. A dia de hoy (4 meses mas tarde de la venta) el notario nos ha llamado diciendo que no le han pagado de esa provision de fondos y reclamandonos un dinero. El banco del vendedor nos dice que no nos tiene que dar ninguna explicacion ni ningun dato de los tramites, puesto que no somos sus clientes directos, y desde la notaria nos dicen que el dinero que falta nos lo reclamaran a nosotros.
Francisco, nos podrias orientar un poco acerca de que ha pasado con ese dinero y si es normal que los gastos por la venta de un piso de 77.000€ nos hayan obligado a pagar tanto dinerl y nos sigan reclamando mas?
Nos sentimos un poco estafados por el banco y nos gustaria saber si tenemos algun tipo de derecho o no.
Muchas gracias por tu atencion!
Como digo muchas veces en este blog, poco puedo ayudarte sin ver documentación, pues muchas veces expresándote con palabras normales puedes incurrir en imprecisiones que harían variar mi respuesta.
Desde luego eso de «obligar a pagar» ya me suena raro, pues nadie puede obligar a nadie a hacer nada (salvo un juez), el pedir como provisión de fondos para una cancelación esa cifra, teniendo en cuenta que los aranceles Notariales y Registrales difícilmente superen los 200 euros, me parece en todo punto desproporcionado (salvo que hubiera alguna cantidad pendiente -cosa que no me comentas-).
Respecto de la gestoría, huelga decir que si alguien te pide provisión de fondos para gestionar tus asusntos, está obligado a rendirte cuentas de dicha gestión, por lo que su respuesta me parece en todo punto improcedente.
Respecto de mi compañero, el es ajeno al acuerdo (más o menos impuesto) entre tu madre y el Banco, le ha prestado un servicio a tu madre y tiene derecho a reclamar sus honorarios, aunque evidentemtemente la gestoría que se comprometió a gestionar deberá de responder frente a tu madre por ello.
Te recomiendo que acudas a un abogado con la documentaición, pues en poco más puedo ayudarte.
Un saludo
Yo tenía una hipoteca con bbva y negocie pára pasarla al Santander.
Ahora me veo que tengo que volver a reenegociarla dios sabe como haré, en ello estoy.
Pero me encuentro en un proceso que a causa de esa renegociación, me comunica el santander que es su momento, no cancelaron la hipoteca con bbva
Sorprendente historia la que me cuentas, pues ahora el que te pregunta abiertamente soy yo: ¿Cuántos préstamos tienes?.
Sólo con lo que me estas contando es dificilísimo comentar nada, pues habría que ver toda la documentación, te recomiendo encarecidamente que acudas a la Notaría donde hiciste todo, y especialmente que busques un abogado que te asesore.
Espero que nos tengas al tanto de las noticias que vayan produciéndose.
Un saludo
Tengo una consulta como podria cancelar un crédito hipotecario por fallecimiento del titular, en el banco me dicen que para que me entreguen las escrituras tengo que realizar una carta donde haga la solicitud de la cancelación del crédito hipotecario si fuera tan amable de darme un ejemplo de cómo podria realizar esa carta. gracias
Supongo que algún error has cometido en la pregunta, pues ni los préstamos ni los créditos se extinguen por fallecimiento del deudor, es el pago lo que extingue la deuda.
Hecha esta importantísima aclaración, sinceramente no acabo de entender la postura del Banco, pues en realidad la cancelación es una obligación suya, y debería de actuar de oficio.
No nos engañemos porque jamás sucede así, y cada banco pone sus propias normas (ojo que son normas que ellos mismos se imponen a ellos mismos, pues ni son normas jurídicas, ni pueden obligar a terceros -y el deudor lo es-).
La carta no tiene modelo alguno, basta con que expreses los hechos (concretamente el pago de deuda y fallecimiento del deudor, así como tu interés en la herencia) y solicites que procedan a la cancelación.
Un saludo
Buenas tardes. Gracias por sus explicaciones Y blog, me han despejado muchas dudas y llevare al término. Tengo una duda; en dos días firmamos la compra de una vivienda, y ahora resulta que nuestro banco, pide al vendedor un certificado de deuda cero hipotecario. Y mi duda es la siguiente…
se puede tardar mucho por ese certificado? No se puede firmar igual la Hipoteca? Tengo que abandonar piso de alquiler al avisar al casero que me iba a finales de febrero.
Hola Monse
El certificado de deuda cero lo puede expedir el banco rápidamente, el firmar la hipoteca sin ese certificado es una temeridad, pues el nuevo acreedor tendría la duda de si hay una carga preferente que hiciera completamente inútil su garantía.
Lo que no entiendo es la última parte, por lo que te ruego que me aclares un poco mejor la pregunta.
Un saludo
Buenas tardes: antes que nada dar las gracias al Sr Francisco Rosales, por sus aclaraciones y su blog del cual fui preparada para batallar. Os cuento mi caso y quizás sirva de guía para algunos.
Voy a comprar un piso y unos días antes de la firma …
Hola Montse, apruebo tu comentario para que veas que ha salido incompleto y vuelvas a comentar lo que creas oportuno, pues no puedo saber exactamente en que quieres ayudarme.
Un saludo
Buenas tardes,
tengo unas dudas sobre la cancelación de mi hipoteca. Me quedan unos 150000 € con el banco y estoy pactando con un comprador un precio de 120000 €. El resto de la hipoteca la aportaría yo. Mis dudas son, por un lado si se puede realizar la venta y la cancelación de mi préstamo el mismo día ante notario o si debo anticipar primero la cancelación de mi préstamo, y por otro lado si deben estar presentes en el momento de la venta los representantes de las diferentes entidades bancarias con las que trabajamos (el representante del banco con el que yo tengo el préstamo y el representante del banco con el que el comprador ha hecho su nueva hipoteca) para terminar con todos los pasos.
Agradecería que me explicase todo el procedimiento a seguir en este caso.
Muchas gracias.
Sería extraordinariamente recomendable que tu banco acudiera el día de la firma, cobrara y cancelara la hipoteca; sin embargo actualmente muy pocos se prestan a ello, por lo que tendrás que buscar soluciones alternativas.
La más recomendable es que hagas una amortización anticipada de los 30.000 euros que tienes que poner tu, y que el comprador retenga el precio de compra, para garantizarse de esa forma que él mismo pagará y pedirá la cancelación.
Si tu comprador, a su vez, pide un préstamo hipotecario, probablemente la gestoría de su banco se encargue de ello.
No obstante en las cuentas que me planteas faltan los gastos de cancelación; no es una gran cantidad (poco más de 200€), pero como puedes comprobar en este post, y sus comentarios, pueden aparecer gastos «imprevistos» como los certificados que imponga tu banco o gestorías que se hagan cargo de la cancelación.
No es algo muy complejo, pero tendréis que hablarlo.
Un saludo
Buenas tardes,
Antes de nada agradecerle su artículo así como su trabajo que me ha servido de mucho y sigue haciéndolo.
Mi cuestión es la siguiente, estoy en proceso de venta de un inmueble y puesto que tenía un crédito convenido por la comunidad de Madrid me he visto obligado a cancelar o novar dicho crédito para que me autorizaran a venderlo puesto que es de protección. Elegimos cancelar la hipoteca y los compradores exigen la cancelación en el registro de la misma. Hace ya un mes que solicité al banco el dichoso certificado y tanto el notario que les tuve que indicar para que se lo envíen a él como yo seguimos sin noticias. El tema es que tengo un contrato de arras penitenciales con el comprador que me va a cumplir y el banco por mucho que le reclamo ni me da el certificado ni me hacen ni caso. A parte, acepté que me cobraran los 90€ que piden por miedo a que se demoraran mas en tiempo. He hablado con el defensor del consumido con atención al cliente del banco y no puedo hacer nada, ¿Podría indicarme que puedo hacer? ¿Que salidas tengo?
Muchas gracias de antemano y un cordial saludo.
Hola Jorge.
Lamentablemente si alguien no cumple sus obligaciones, la única solucion es la demanda judicial, aunque dudo que el comprador pueda resolver el contrato, pue tu no estas incumpliendo (dado que has extinguido la deuda y la cancelación no depende de ti) y el cumplimiento formal del contrato es algo que no depende de tu voluntad, por lo que dudo que una demanda del comprador llegue a buen término.
En todo caso, son lamentables los hechos que narras, pues pese a tu diligencia la actitud displicente (por decir algo suave) del banco, te está causando cuando menos inquietudes innecesarias, y no cre que su demora en cumplir su obligación de cancelar la hipoteca, sea equivalente a la actitud que tenía el banco cuando tu te demorabas un sólo día en el pago de las cuotas.
Mucha suerte.
Un saludo
Hola Francisco,
Muchas gracias por su pronta respuesta, unas últimas pregunta, ¿como puedo certificar que el banco está tardando en sus obligaciones ante una presunta demanda? ¿Les pido un papel que acredite cuando pedí el certificado? porque no creo que me lo den.
Y otra es que si por un casual me dieran el certificado y entrego todos los papeles antes de la fecha del contrato pero el notario necesita un tiempo para realizar la escritura y con este tiempo se pasa el plazo. ¿Podrían achacarme a mi la demora?
De nuevo muchísimas gracias y perdone mi insistencia.
Un saludo.
Lo más adecuado, aunque te cueste unos cien o ciento cincuenta euros es un requerimiento Notarial al banco, yo lo tuve que hacer una vez (en todo caso y aunque encarezca el coste, no estaría de más que consultaras a un abogado y elaborara él la minuta).
En cuanto el tiempo que tarda el Notario en elaborar una cancelación de hiopteca, el lunes pasado tuve un señor con muchas prisas y tardé aproximadamente veinte minutos, pero en todo caso ninguna culpa puedes tener tu por los actos de un tercero.
Un saludo
Buenas tardes Francisco. disculpe mi ignorancia pero por más que leo, no consigo descifrar mi duda que, con total seguridad, le parecerá absurda.
Vendo mi casa en un mes y tengo una carga hipotecaria de 30.000€. Los gastos en el banco es un 2% de este importe. Pero… tengo que pagar notario y registro?? O al hacer la venta el mismo día que la cancelación de la carga no me corresponde a mi esos pagos sino al comprador??
Necesito cada euro y, claro, este gasto de notaria y registro puede suponer un inconveniente más.
Muchísimas gracias
Hola Techu.
Nada tengo que perdonar, simplemente cada uno sabe de lo suyo.
Lo de que los gastos del banco son un 2% de la carga hipotecaria es algo que no acabo de entender; pues hay límites claros en materia de amortización anticipada, y sólo pueden cobrarte lo que diga la escritura, que como mucho será un 0.5% si el préstamo tiene menos de 5 años y un 0.25% si tiene más.
En todo caso sin ver tu escritura y sin saber exactamente que vas a hacer (no todas las operaciones por más que se parezcan son iguales) simplemente te estoy dando la regla general, lo más adecuado es que vayas al Notario más cercano con tu escritura de préstamo y le expliques qué es lo que vas a hacer exactamente.
Los gastos de cancelación es una cosa que tendréis que pactar tu y el comprador, pero es raro que lo haga; piensa que cancelas una garantía que tu diste en por un dinero que tu recibiste, y que afecta a tu casa, por lo que son cosas que en nada afectan ni benefician al comprador (al menos puedo decirte que no recuerdo haber visto caso alguno en 17 años en el que un comprador se hiciera cargo de los gastos de cancelación, sin descontarlo del precio de compra).
Un saludo
Cierto!!! Es un 0,25%!!
Bueno, pues tendré que abonar yo esta escritura y este registro.
Sería mucho pedir, aproximadamente, de qué importe puede tratarse??
Muchísimas gracias!
Ambas son escrituras muy bonificadas arancelariamente, aunque desde el uno de enero están sujetas a IVA, del registro poco puedo decir (no me parece correcto además hablar de honorarios ajenos, y menos en público, aunque se que es menos que Notaría) la Notaría depende del préstamo, pero seguro que menos de 150€.
Un saludo
Muchísimas gracias por todo Francisco!!
Es maravilloso poder tener la información directamente de un profesional y, además, en tiempos tan breves.
Un cordial saludo.
Techu.
Bien, entonces cuando el Notario me de mi escritura de venta (que entiendo incluye la cancelación de la hipoteca) me voy al Registro y la presento, cierto??
Gracias!!
La compraventa y la cancelación de hipoteca son dos negocios distintos que raras veces se formalizan en la misma escritura Techu, es más normalmente los bancos suelen ser muy «displicentes» al acudir a la Notaría.
Quizá lo más práctico al final acabe siendo que el comprador retenga el importe de la deuda y los gastos de cancelación y se encargue de ello.
Un saludo
Buenas Tardes Don Francisco:
Quería consultarle un duda, después de un año intentando hacer la cancelación de Hipoteca, por fin parece que va a llegar el momento, pues esta demora se debe que he estado luchando con la entidad para que no nos cobrara por el desplazamiento del apoderado, al final me he dado por vencida y les he abonado el desplazamiento 75 euros.
Pues bien mi duda es la siguiente, la hipoteca estaba totalmente saldada. El capital inicial era 40.000 euros la notaria me quiere cobrar 160 euros.
Es este un importe correcto?
Muchas Gracias.
Hola Mar.
Comprende que no es correcto que analice los honorarios de un compañero, aunque si te digo que dado que tras la última reforma de la ley del IVA la factura del Notario por una cancelación lleva un 21% más, por lo que no me parece una cantidad excesiva.
Un saludo
Buenos días D. Francisco,
de antemano felicitarle por el blog y agradecer su disposición para solventar dudas. Hace una gran labor.
Mi situación es la siguiente: adquirimos un inmueble de un particular y se otorgó escritura de compraventa que se inscribió en el RP. La vendedora canceló el préstamo hipotecario y el banco emitió certificado de ello.
El problema es que el Banco se comprometió a otorgar escritura pública de cancelación de hipoteca y a su inscripción, pero no lo ha hecho. Lleva 4 meses dándonos largas.
Sé que está saldada la deuda y muerta la hipoteca, pero queremos otorgar escritura de cancelación e inscribirla para evitarnos posibles futuros problemas que pudieran derivarse de la falta de concordancia del Registro con la realidad extra registral y también contar a nuestro favor con la presunción de exactitud registral porque al fin al cabo lo que tenemos es un papel que puede perderse (ojalá que no). Conozco supuestos en que se ha acudido a tercerías de dominio, que se solventan fácilmente con el certificado privado de cancelación del Banco, pero queremos evitar quebraderos de cabeza innecesarios.
Estamos dispuestos a realizar la tramitación nosotros, pero nos vemos en la duda de que se otorgue una escritura y no vayan a firmarla.
Finalmente hemos optado por escribir una carta al banco (certificada o burofax) exonerándonos (se entiende que económicamente) de cualquier problema que pueda producirse por esta falta de concordancia con el RP.
Este mensaje es una especie de opinión-duda…Es que no sé cómo proceder realmente.
Muchas gracias por su atención y le reitero mi enhorabuena por el blog.
Hola María.
Poco más de lo que habéis hecho, salvo una demanda judicial (a la que el banco se allanaría automáticamente, y con el inconveniente de sus gastos) quizá una reclamación ante el servicio de atención al cliente o las oficinas de consumo sea una solución, pero lamentablemente comentas una práctica muy habitual y denunciable.
Un saludo
Hola ..mi pregunta es la siguiente , quiero vender mi casa ,,es mas esta vendida . es de proteccion oficial ..tiene sobre unos 30 años ..tengo el documento del banco con liquidacion cero y la liquidacion del prestamo que da el estado en ayuda a la vivienda .como no he vivido 30 años en esa casa me lo han reclemado y lo he pagado ..pero mi sorpresa biene ahora ..la inmbobiliaria me dice que tengo que dejar un deposito de 3000 euros para los siguientes costes..1100 plusvalia, eso esta claro ..900 gastos de notaria..400 para el registo de la propiedad para enterrar los dos prestamos..400 mas de gastos de notaria por la venta ..y 90 para el gestor ..por tramitar todo esto,¿es correpto?
gracias
Por cierto se me olvidaba , el prestamo de entidad bancaria fue de 7000 euros y del estado 3700 euros …muchas gracias
Hola José Luis.
No me gusta dar presupuestos por aquí, y menos si se trata de operaciones de un compañero.
En todo caso, las cantidades son más o menos correctas, y piensa que lo único que te están pidiendo es una provisión de fondos en la que calculan los costes aproximados, a fin de cuentas cuando todo esté hecho tendrán que rendirte cuentas y enseñarte las correspondientes facturas y justificantes del pago de impuestos, por lo que puedes estar tranquilo.
Un saludo
Buenos dias Francisco antes de nada enhorabuena por el blog pues creo que sirve de mucha ayuda y aclara muchas cosas. Mi consulta es la siguiente;acabo de pagar una hipoteca y tengo la escritura de cancelacion otorgada por dicha entidad.Asimismo voy a hipotecar la vivienda de nuevo con la misma entidad y quisiera saber si para ello es neceario registrar la cancelacion de la hipoteca en el Registro de la Propiedad,o por el contrario no es algo obligatorio pues dicha entidad sabe perfectamente que la primera hipoteca esta muerta,ya que ella misma certifico su defuncion.
Un saludo y muchas gracias de antemano.
Hola Cristian.
Necesaria, lo que se dice necesaria (más bien obligatoria) no es necesaria la cancelación registral, máxime si el préstamo es con la misma entidad (pues le consta la extinción de la deuda, y por ende de la garantía).
No obstante el coste de la cancelación suele ser inferior a 100 € y es razonable que la entidad la pida, con el objeto de poder demostrar que la hipoteca tiene rango de primera hipoteca y así poder negociar el préstamo en la forma de cédula, bono o participación hipotecaria.
Un saludo
Buenas tardes, Francisco:
Acabo de terminar de pagar mi hipoteca. En principio no tengo previsto vender la casa, por lo que no voy a cancelar la hipoteca. Mi pregunta es: ¿el trámite de la cancelación se puede hacer en cualquier momento? (dentro de 8 años si me viera en la necesidad, por ejemplo).
Y otra pregunta ¿si pido a la entidad bancaria el certificado de «deuda cero», lo puedo guardar hasta el momento que decida cancelar la hipoteca?, ¿o puedo pedírselo dentro de 8 años?
Un saludo y muchas gracias.
Efectivamente puedes cancelar en cualquier momento, aunque por ejemplo si hubieras firmado antes del 31 de diciembre del año pasado, ni la escritura ni el registro te hubieran cobrado IVA, por lo que te recomiendo (dado que los honorarios notariales y registrales están muy bonificados actualmente) que cuanto antes zanjes el tema mejor.
Eso si, insisto que el único problema es de costo, y obviamente nadie puede decirte si en el futuro será superior o inferior.
El famoso certificado de deuda cero es un mero documento que ninguna ley obliga a pedir, aunque nuevamente te recomiendo que tengas en tu poder algún documento expedido por el banco que de una u otra manera acredite que has pagado (simplemente por si algún día te reclamaran algo -aunque en la práctica jamás he visto nada así-).
Un saludo
Buenas noches. Perdón, la compra de una vivienda de segundamano tiene que pagar el impuesto de AJD si no lleva hipoteca?? Y si fuera una segunda transmisión de VPP (protección oficial), tendría este impuesto o está exenta??
Gracias
Hola Techu.
La segunda transmisión de viviendas está exenta de IVA, sujeta a IPT, y por tanto exenta de AJD (salvo renuncia a la exención de IVA -quizá por el galimatías de abreviaturas sea mejor que no te lo explique-).
En algunas CCAA hay beneficios fiscales en las segundas transmisiones de VPO por lo que no tributaría ni por IVA ni por ITP (por ejemplo hasta hace poco más de tres años en Andalucía había beneficios fiscales, pero actualmente han desaparecido).
Un saludo
Buenas Tardes Don Francisco:
Por favor me gustaría que me aclarara una duda, si es posible.
Es cierto que la cancelación de la Hipoteca deuda cero, es un documento sin cuantía y no se cobra en función del capital amortizado.
Muchas Gracias.
Hola Mar.
No es cierto, actualmente es un documento de cuantía muy bonificado (76.25% de bonificación) y se cobra sobre la base del capital prestado (no del total de responsabilidad hipotecaria), te copio y pego la norma por si es de tu interés y quieres comprobarlo:
RDL 18/2012 de 11 de Mayo Disposición adicional segunda.-
“…En los supuestos que requieran la previa inscripción de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, todas las transmisiones realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento, y solo se devengarán los honorarios correspondientes a la última operación inscrita, conforme al número 2.1 del arancel de los registradores, o en su caso, el número 2.2, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios, sobre la base del capital inscrito en el Registro.
En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen solo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 por ciento, con un mínimo de 24 euros.
Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive.
Esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley….”
Con todo mi respeto a su opinión y valorando enormemente su encomiable trabajo con este blog, considero que esta ley no es aplicable al supuesto indicado.
En la exposición de motivos de esta ley cuya función es regular «el saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero» se indica al final de dicha exposición lo siguiente: «Finalmente, se moderan los aranceles notariales y registrales que serán de aplicación en los supuestos de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras».
Por tanto considero que no es aplicable dicha ley al supuesto planteado de cancelación de lal inscripción registral de un préstamo hipotecario cuando no se hace en el marco de aplicación de dicha ley y que debe aplicarse en estos otros supuestos el decreto que regula el arancel notarial que considera la cancelación de préstamos hipotecarios como un documento sin cuantía.
Sin perjuicio de mejor opinión.
Un saludo.
Hola José María.
Me planteé mucho el tema que comentas, y es cierto el argumento que usas, pero por más que diga la exposición de motivos, el texto de la norma dice otra cosa y no da lugar a la interpretación, si no recuerdo mal hay una instrucción de la DGRN de 31 de Mayo de 2012 que dice lo mismo que yo (si encuentro el enlace te lo cuelgo).
Desconozco si existe alguna resolución del sistema notarial sobre el tema, pero he optado por este criterio, porque en caso contrario los aranceles registrales se dispararían una barbaridad con las fusiones (y creo que el objetivo de la ley es el abaratamiento total de los gastos).
Espero que algún compañero mío nos ilustre un poco más sobre el tema, y te agradezco tu aportación.
Un saludo
Hola. Me permito ahondar un poco más en mi opinión sobre esta cuestión a fin de intentar buscar la mejor solución al problema.
El caso es que sabemos que las exposiciones de motivos expresan la voluntad del legislador en relación con el contenido de una ley, aunque no tengan carácter normativo pero sí interpretativo.
La ley 18/2012, regula un supuesto concreto de aplicación del arancel notarial, porque de haberse querido modificar el arancel regulado en el Real Decreto 1426/1989 y concretamente lo indicado en el número 1, apartado f, (donde se indica que la cancelación de hipoteca es un documento sin cuantía) la técnica jurídica correcta habría obligado a derogar dicho apartado del Real Decreto.
Y el problema es que el legislador no ha derogado ese apartado que continúa vigente y entra en contradicción con la interpretación, un poco forzada en mi opinión, de que la ley 18/2012 se aplica a todos los supuestos de cancelación.
Por tanto de lo declarado en la exposición de motivos de la ley 18/2012 más la vigencia del apartado “f” del Real Decreto 1426/1989 me hace opinar que la interpretación más acorde con la voluntad del legislador es que el Real Decreto ley 18/2012 sólo debe aplicarse al supuesto indicado por esa ley porque otra interpretación es contradictoria con la norma vigente de aplicación del arancel.
No obstante, si hay otras opiniones fundamentadas me gustaría conocerlas.
Un saludo.
Hola José María.
Te pongo el enlace a la instrucción de la DGRN de 31 de Mayo de 2012 http://www.informatica-notarial.es/noticias/ficheros/120706_instruccion_CGRN.pdf.
Por supuesto que una exposición de motivos es un elemento interpretativo más, aunque lo cierto es que la nefasta técnica legislativa que padecemos los españoles provoca situaciones como las que comentas.
Ten en cuenta que toda ley posterior deroga las anteriores en lo que haya contradicción, y que la claridad de la norma que cito acepta pocas interpretaciones, pues no habla de un supuesto concreto, sino de todas las cancelaciones sin distinguir el motivo de la cancelación (y el que aprovechando una ley se cambien otras que no vienen ni a cuento, es algo a lo que lamentablemente estamos acostumbrados).
En todo caso en la práctica la diferencia acaba siendo pírrica (aunque cualquier dinero ajeno, por más pequeño que sea, es sagrado) dado que antes era documento sin cuantía pero se cobraban los folios y las copias y el resultado siempre quedaba levemente por debajo de los 100€, y ahora la diferencia supera levemente esa cifra. Si me apuras, y expresando una opinión personal, si que ha sido muchísimo más salvaje (aunque viene impuesto desde Europa) el que desde el 1 de Enero de este año todas las facturas deban de llevar IVA y el coste final para el ciudadano se haya incrementado por tanto en un 21% (aunque entraríamos en un debate que no estás planteando).
Un saludo
Aceptando la interpretación realizada por la Instrucción del Consejo General de Registros y del Notariado, y teniendo en cuenta que la disposición adicional de la Ley 18/2012 reserva al Gobierno la facultad de desarrollo de la Ley, desde 2012 ha habido tiempo de modificar el Real Decreto que regula el Arancel Notarial y evitar que se produzcan este tipo de malentendidos que van en detrimento grave de la imagen de la Institución Notarial y Registral al permitirse la existencia de dos textos contradictorios.
Un saludo y feliz descanso en Semana Santa.
Sobre ese tema habría que discutir largo y tendido José María, pues unos Aranceles que son del 1989 (más de 25 años sin modificarse, salvo rebajas) son evidentemente unos aranceles desfasados. Ten en cuenta que el Notariado no cuesta un duro a las arcas públicas, y que hablamos de unos aranceles de una época en la que hablar de un ordenador (por poner un ejemplo) era prácticamente hablar de ciencia ficción.
El debate me parece interesante, sin embargo supera con mucho nuestras posibilidades.
Un saludo
Buenas noches,
lo primero de todo muchas gracias por su información tan clara y bien expuesta. Tengo bastantes dudas con un caso personal y le agradecería mucho si me pudiera ayudar. Hace años, cuando los tiempos económicos eran otros, mi madre compró una casa a mi nombre. Yo firme todo confiada ante el notario sin tener ni idea y estaba segura de que ella pagaría puntualmente todos los meses. Algo que, casualmente, desde que yo encontré trabajo no fue así. Empezó a fallar teniendo yo que dejarla grandes sumas de dinero. La situación es tal que hemos roto relaciones. Ella insiste que es si casa aunque aun hoy muchas veces tengo que ingresar cuotas hipotecarias. Yo me he quedado sin casa ni madre.
El caso es que parece que por fin ha entendido después de 10 años que no puede con la hipoteca que a día de hoy es superior incluso ya que es un maravilloso crédito hipotecario abierto de la Caixa del que ha ido sacando disposiciones hasta que le cortaron en el banco e hizo una segunda hipoteca.
Todo esto a mi nombre con el conocimiento del banco. Ella tiene un poder notarial que yo también le firme el dia de la compra, algo de lo que me arrepiento cada dia.
Mi duda es la siguiente. Yo quiero estar presente en la venta si por fin la realiza y no se si con el poder (lamentablemente no se su contenido) puede vender la casa sin mi presencia. Esto lo permitiría el banco??
Muchas gracias de antemano y siento contarle mis «dramas familiares» pero no se a quien acudir y temo que me vuelva a engañar.
Hola María.
Lo más adecuado es que acudas inmediatamente a la Notaría y revoques ese poder, de ese modo eres tu la que tienes que hacer la venta, pues eres la propietaria.
Lo cierto es que la historia es bastante desagradable, pues la verdadera propietaria desde un punto de vista legal eres tu, dado que demostrar que eres una simple fiduciaria es complejo, quizá para evitar inconvenientes lo más adecuado es que simplemente llegues a un acuerdo con tu madre para regularizar el tema, y que sea ella la que asuma su propiedad y su deuda, pues en otro caso tu eres la dueña y la deudora (no creas que es difícil, aunque tampoco te engaño, pues no es barato).
Quizá acudiendo a un abogado puedas llegar un poco más lejos, dado que aquí además de problemas jurídicos hay problemas personales muy graves, y llegar a un acuerdo cuando lo que manda es el corazón suele resultar complicado.
Un saludo
Muchas gracias por su pronta contestacion. He estado valorando todas las posibilidades e informándome y efectivamente hacer un cambio en la propiedad supone una elevadisima suma de dinero que no tengo.
Efectivamente estoy en muy complicada situación y mas me vale «ir por las buenas» con ella, ya que cuando hago algo que no la gusta (intente poner la casa a la venta por mi cuenta) amenaza con quedarse en esa casa en precario de por vida y que sea yo la que tenga que pagar todo el coste de la hipoteca (ahora por lo menos pago cuando ella no puede que es en torno cada dos meses) hasta echarla con un juicio que según me han dicho tarda mucho.
Vivo en otra ciudad y no se muy bien que tengo que hacer para revocar ese poder (ni me acuerdo de la notaria donde fue y todas las escrituras las tiene ella pero intentare revocarlo). Cuanto cuesta??
Soy consciente además que todo lo que saque de ganancia por la venta irá a mi IRPF y los impuestos los tendre que pagar yo de mi bolsillo. Estoy completamente atada.
Lo que mas me preocupa entonces es que ella puede realizar una venta con mi poder sin cancelar el crédito hipotecario con el banco y sin que el banco pida mi presencia?
Mil gracias de nuevo y un cordial saludo
Lo más adecuado es que acudas a la Notaría más próxima y que a través de un Notario del lugar donde reside tu madre le notifique que quedan revocados cuantos poderes le hubieras conferido a tu madre, y comunicar al Banco en el que tengas el préstamo la revocación, así como quitarla de autorizada si lo estuviera.
Un saludo
HOla :
Quisiera comentar lo que precisamente me ha pasado en el día de hoy.
Me he presentado en una notaría a llevar la documentación (escritura de propiedad, nota simple, y certificado de saldo cero) para la cancelación de dos hipotecas de entidades diferentes, una de ellas no ha cobrado por emitir el certificado de saldo cero, la otra si que ha cobrado. No soy gestoria, soy familiar de los interesados.
Lo que más me ha llamado la atención es que la notaría me ha comentado que el certificado de saldo cero para que sea válido les tiene que llegar a ellos a través de la entidad financiera y para ratificar la cancelación tienen que desplazarse a la notaría dos apoderados del banco, y que por el desplazamiento una de las entidades cobra 108 euros, la otra no lo se. Lo que si haré es ir a otra notaría haber si me dicen lo mismo.
Ya había leído algo sobre estos temas, y que ni se debe cobrar por el certificado saldo cero, ni por el desplazamiento del banco a la notaría.
Entonces me pregunto ¿estas personas están actuando dentro de lo legal o establecido por las buenas prácticas bancarias o es que como la gestión de cancelación no la hace la gestoría si no de forma particular, quieren llevarse parte de lo que cobraría una gestoría haciendo lo mismo
saludos
Hola Pedro.
No es exacta, pero probablemente muy fidedigna la información que te han dado mis compañeros, y te explico.
No es la primera vez que una vez aportado el certificado por el ciudadano, me he desplazado yo a la sucursal del banco, y me han puesto mil y una excusas sobre si el certificado es de deuda cero, pero no de cancelación etc, con el simple objetivo de volver nuevamente a intentar cobrar al ciudadano (o de que yo anticipe esos fondos para luego repercutírselos en mi factura -cosa que no estoy dispuesto a hacer).
Incluso han venido ciudadanos protestando a mi despacho porque el banco les ha cargado una comisión por desplazamiento, y les he tenido que decir que el que se desplazó a la sucursal fui yo.
Afortunadamente si te comento que esas prácticas hoy en día son poco habituales en los bancos, pues han recibido bastantes denuncias sobre el tema, pero puede haber alguna sucursal empecinada en aplicarlas, y quien no tiene la culpa es mi compañero que simplemente está anticipando lo que sabe que puede suceder.
Saludos
Estimado Sr. Rosales antes de nada agradecerle enormemente la oportunidad que nos brinda en este blog para resolver ciertas dudas que nos puedan surgir.
Desearía realizar una consulta.
En el caso de amortizar anticipadamente una hipoteca y querer registrar la cancelación de la misma, si la hipoteca que mi mujer y yo formalizamos fue una subrogación de la hipoteca que en origen formalizo el promotor de las viviendas para soportar unos gastos menores, tiene alguna incidencia si el promotor no canceló la hipoteca que él formalizo y a la cual nosotros nos subrogamos?, o son hipotecas distintas ( ya que si bien nos subrogamos, las condiciones son totalmente distintas a las que firmo el promotor) y sin ninguna relación entre ellas en cuestión de cancelaciones y registros?
Mi pregunta viene al caso ya que he cancelado anticipadamente mi hipoteca (subrogada) en el banco y quiero hacer la cancelación registral, pero desconozco totalmente si el promotor canceló su hipoteca o préstamo hipotecario y si puedo tener problemas con el banco.
Muchas gracias y un saludo
Hola Aurelio.
Al subrogarte en el préstamo hipotecario, dicho préstamo no se extinguió, simplemente es el mismo, pero con distinto deudor y dueño de la finca (antes el promotor, ahora tu).
Al ser el mismo préstamo y la misma hipoteca, sólo cabe una cancelación, que es la que tu has hecho, por lo que tranquilo, que no tienes por qué tener problema alguno.
Un saludo
Muchas gracias Sr. Rosales.
Hoy he acudido a mi entidad bancaria por el tema de la cancelación de préstamo. Mi anterior consulta era para «poner la venda antes de la herida». En la cita de hoy con el director de la sucursal no ha habido ningún problema en cuanto a subrogación.
En cambio si he tenido un problema. Le expongo:
En la conversación el director me dice los trámites a realizar para llevar a cabo la cancelación de hipoteca. Que la expedición del certificado de deuda cero tiene un coste de 121€ pero que el «no los cobra por que no cree sea ético», palabras textuales, yo le respondo que gracias, que muy amable. Lo que si es requisito indispensable es pagar 35€ en concepto de gestoría, ya que es necesario que la gestoria propia de la entidad revise la escritura de cancelación y vea que todo es correcto, que él «no tiene conocimientos para dilucidar si esa escritura es correcta o no antes de personarse en la notaria para firmar como apoderado la cancelación hipotecaria», palabras textuales.
Yo le respondo lo leído en su blog, que como consumidor no tengo obligación de…que esa es una gestión interna de la entidad…que según circular banco de España…. A lo cual me responde que es lo que hay. Ante esto realizo reclamación ante la entidad y conserjería de consumo.
Tengo una pregunta, si como usted expone en su artículo al afirmar que no es necesario el certificado de deuda cero de la entidad para realizar la gestión en notaria de cancelación de hipoteca, y previendo que la entida no sea «sensible» a mi reclamación, ve usted correcto que me persone en la notaria con copia de escrituras del préstamo y solicite realizar la cancelación?
Una vez más muchísimas gracias y un saludo.
Aurelio siento decirte que lo que me comentas es completamente inútil, el Notario no puede obligar a nadie a firmar nada, por más que sea justos o injustos los motivos que alegue.
Si alguien obligado a hacer algo (en este caso el banco está obligado a cancelar y no puede cobrar las cantidades que demanda) la única alternativa es demandarlo judicialmente, aunque no desconfíes que seguramente la reclamación formulada surtirá efectos.
Respecto de que un apoderado diga que no sabe si tiene o no conocimientos para realizar el acto que le faculta el poderdante, permíteme que me lo tome a broma, pues lo que habría que plantearse es por qué le dan entonces esos poderes; por no decir quién y cómo ha dicho que esa gestoría está cualificada para analizar una escritura, pues una gestoría es una simple empresa privada, y por ahora las escrituras se presumen correctas, salvo que otra cosa diga la autoridad judicial.
Un saludo
PD.- Ten paciencia y espera a ver que pasa con esa reclamación
Muchísimas gracias Sr. Rosales. Seguiré su consejo y esperaré a ver que efecto tiene la reclamación.
Un saludo
HOLA:
Queria que me aclarase algunas dudas que tengo, voy a comprar una vivienda, la cual en el banco me dicen que tiene cancelada la hipoteca, pero esta cancelación todavía no esta registrada (como el ejemplo que ha puesto, es decir, esta muerta pero todavía no esta enterrada), mi duda es que si yo compro esa vivienda sin aun tener la cancelación en el registro, me puede traer algún tipo de problema, me han propuesto firmar ante notario que el banco que posee la vivienda se hace responsable de todos los gastos de dicha cancelación registral en el menor tiempo posible. Me espero a que este cancelada en el registro dicha hipoteca? o puedo hacer la compra de dicha vivienda con tranquilidad?
GRacias
Hola María.
Estás en tu derecho de aplazar la firma; no obstante recuerda que toda obligación que ese contrae en un escritura pública (y entre ellas la de cancelar la hipoteca, y correr con los gastos de cancelación) es una obligación que puedes demandar en juicio ejecutivo, y dudo mucho que el banco esté dispuesto a perder un litigio.
Creo que puedes comprar con tranquilidad, aunque si la hipoteca es del banco que te vende, lo cierto es que puede otorgar la escritura de cancelación sin ningún problema, antes de otorgar la escritura de venta; es más tampoco es que le cueste mucho trabajo a la entidad desplazar un apoderado a la Notaría para cancelar, y no entiendo bien si el problema es que no se ha otorgado la escritura, o simplemente está pendiente de inscripción.
Un saludo
Muchas gracias.
No se si me he explicado bien, pero si la escritura de cancelación si que esta, es decir, esta cancelada, lo que falta en la inscripción en el registro. Entonces puedo comprar la vivienda tranqilamente.
Gracias. Un saludo
En tal caso es cuestión de días que todo esté resuelto María, el Registro tiene 15 días para calificar e inscribir, y de hecho en numerosas ocasiones no agota los plazos.
Un saldo
Buenas tardes D. Francisco,
He leído detenidamente tanto sus comentarios como los mostrados en el foro y me siguen surgiendo dudas, por lo que si no le molesta, voy a relatarle brevemente mi caso para recibir su consejo.
Tengo intención de cancelar tanto económica como registralmente mi hipoteca con Kutxabank en la Comunidad de Madrid, porque voy a vender mi vivienda, para lo cual he avisado tanto al banco como al notario (ubicado a escasos 20 m de la sucursal).
El banco además de ofrecerme sus servicios de gestoría, a lo que he respondido que no, me pide 6 EUR por el «Certificado de cancelación» y la friolera de 120 EUR por el «levantamiento de hipoteca». ¿El Certificado de deuda cero que se comenta en el foro se corresponde con el Certificado de cancelación o con el Levantamiento de hipoteca? Ni en la escritura de compra-venta ni en ningún otro documento firmado con el banco se me informa del cobro de cantidad alguna por estos conceptos. En cualquier caso entiendo por lo leído en el foro que puedo luchar por no pagar los 120 EUR, según el artículo 82 de la ley hipotecaria y alguna resolución del Banco de España. ¿Estoy en lo cierto?
La notaría me indicó que aunque yo recogiera la escritura y fuera a Hacienda y al Registro, sí o sí el banco tiene que avisarles para que su autorizado firme la escritura de cancelación. ¿Es esto así?, ¿no es al revés?
Siguiendo con la notaría, les pedí precio por la escritura de cancelación de una hipoteca de 124.000 EUR y no me la dieron, simplemente me comentaron que entre minutas de notaría+registro, me costaría unos 600 EUR. Por favor, ¿me podría usted indicar según los aranceles correspondientes cuánto me costaría la notaría, para ir sobreaviso? Me da la impresión de que hay cierto «mamoneo» entre la notaría y el banco porque ambos están muy relacionados entre sí.
Por último, ¿Qué documentación necesita exactamente un notario para hacer una escritura de cancelación de hipoteca?
Muchas gracias y un saludo.
Martín.
Hola Martín.
En la cancelación de la hipoteca, es indispensable que alguien acuda a Notaría en nombre del Banco, y el Notario no puede obligar absolutamente a nadie a firmar.
En cuanto al coste rarísimas veces arancel en mano e IVA incluido el coste de una escritura de cancelación supera los 150€, y cuando así sucede es por un pequeño margen; creo que no es prudente que hable de gastos ajenos como son gestoras y Registro de la Propiedad (que conjuntamente con Notaría en algunos sitios -especialmente por el precio que cobran las gestorías- si puede llegar a los 600€).
En todo caso: todos los Notarios cobramos lo mismo y tenemos los mismos aranceles, así como la obligación de facilitarlos al ciudadano (eso si, una vez firmada la escritura, aunque en mi caso no me importa para nada explicarlos antes -es más me gusta hacerlo para evitar «sorpresas») y todo ciudadano puede impugnar la factura del Notario de forma gratuita ante el Colegio Notarial.
Un saludo
Buenos días
En primer lugar enhorabuena y gracias infinitas por su blog que nos abre los ojos y evita abusos de los poderosos de siempre.
Llegó mi hora de cancelar hipoteca – en realidad ya la he cancelado – y me gustaría también hacer la cancelación registral. Como era de esperar el primer movimiento del banco ha sido el de «ofrecer» hacer ellos la cancelación, con sus correspondientes gastos que no me han especificado.
Sus dos opciones han sido
1.- Hacer ellos toda la cancelación «para ahorrarme papeleo» (opcional)
2.- y esta sí que han planteado como IN-NEGOCIABLE es hacer ellos la cancelación en la notaría y llevar luego yo si quiero la escritura al registro.
Se da la circunstancia – que creo que es irrelevante – de que hice mi hipoteca con Barclays y ya sabemos que este banco ha sido vendido a otra entidad, en mi caso Caja Rural de Castilla la Mancha. En lo que se escuda el banco para hacer ellos la cancelación es en que pese a que todo esto se hace en Ciudad Real, lugar de donde soy, está la sucursal y donde está la notaría en donde firmamos en su momento la hipoteca (bien es cierto que en este momento no fue el banco quien firmó sino una gestoría apoderada en su nombre) y me gustaría hacer la cancelación por comodidad mía, ellos hacen la cancelación mediante su «departamento» de Toledo.
Sé (ya lo has apuntado más arriba) que tengo derecho a elegir notaría; lo que no tengo tan claro es cómo puedo defender mis derechos con esto y cómo son los pasos a dar. Según tengo entendido lo que debo hacer yo con el certificado de deuda cero – que ya has apuntado que no es obligatorio pero que es «costumbre» solicitarlo – y mis escrituras de la hipoteca es ir a la notaría que yo quiero y decir que quiero cancelar mi hipoteca y ellos llamarán al director (o apoderado) del banco para que firme la escritura de cancelación, pero qué ocurre si el banco dice que el director de la sucursal no tiene poderes o «yo no voy porque esto lo tiene que hacer nuestro departamento de Toledo»? Hay alguna forma de que yo tramite mi cancelación en la notaría de Ciudad Real y la entidad firme en Toledo su parte? cómo debería hacerse? tendría algún coste extra? quien debería asumir este coste en su caso?
Y una cuestión más que no tengo clara sobre la necesidad – o conveniencia – de «enterrar» la hipoteca (de cancelarla). Imagino que para vender una finca que ha estado hipotecada, ésta debe estar cancelada registralmente, o al menos el comprador y/o banco con el que se suscriba la hipoteca de éste lo exigirá, pero qué ocurre en el caso de herencia? si heredo un inmueble de mi padre que en su día estuvo hipotecado (y ya terminado de pagar) pero no se ha cancelado registralmente, puedo tener algún problema o trámite extra para poder recibir la herencia?
Gracias: Miguel
Hola Miguel.
Empezando por el final, tu eres quien decide cuando inscribes en el Registro de la Propiedad la cancelación, y obviamente en el caso de la herencia hay menos «urgencia» en dicha inscripción; no obstante te recomiendo que lo hagas cuanto antes, dado que la cancelación de la hipoteca es un documento que tiene bonificaciones en los aranceles notariales y registrase actualmente, y nadie puede garantizarte que en el futuro puedan subir o bajar (de hecho por ejemplo desde el uno de enero de este año dichos aranceles devengan IVA, y hasta entonces eran operaciones exentas de dicho impuesto, por lo que su coste se ha incrementado un 21%, que por otra parte ni es para el Notario ni para el Registrador, sino directamente para el estado).
En el debate principal, sinceramente es cierto que tu eliges el Notario, puedes plantear una reclamación en consumo o directamente en el colegio Notarial (seguro que mi compañero de Ciudad Real, te ayudará a hacerlo).
Pero permíteme que te comente y te agradezca una cosa.
Tu no tienes que ir a Toledo a firmar la escritura de cancelación, y esta cuesta lo mismo en Toledo, que en Ciudad Real que en Alcalá de Guadaíra; no obstante te animo a que insistas y que seas leal con TU NOTARIO, primero porque como dice el refrán «de bien nacidos es ser agradecidos», pero sobre todo incluso egoístamente piensa que cuantas más operaciones se firmen en tu pueblo, mayor necesidad de Notarios en el mismo, y por tanto seguro que habrá más y mejores Notarios en él.
Un ejemplo es Alcalá de Guadaíra, que es el pueblo en el que vivo, y que es colindante con Sevilla capital. Muchos habitantes de Alcalá firman en las Notarías de Sevilla (de hecho muchos incluso son sevillanos que viven aquí porque la vivienda es más barata), el resultado es que de tener cuatro Notarías, ahora se van a reducir a tres ¿ganan o pierden los habitantes de mi pueblo?.
Un saludo
Gracias Francisco, aunque creo que no termino de entenderlo todo
Acerca de la cuestión de la herencia, aunque es algo que me es ajeno (aunque he hablado en primera persona para exponer el caso no se trata de «mi caso», sino de un amigo) mi pregunta va más por la conveniencia o no de cancelar la hipoteca en el registro aun en vida del padre y si el no hacerlo tiene algún inconveniente (demoras, papeleos, costos…..) a la hora de la herencia. En definitiva, si habría que hacerlo de todas formas a la hora de la herencia lo cual siempre es más complicado, al menos familiarmente: suele haber varios herederos con intereses diferentes, gente que no quiere o no puede asumir gastos……
La otra cuestión sí que me afecta mucho más porque éste sí que es mi caso. Tengo claro que lo quiero hacer en mi localidad y en mi notaría, no sólo por ser agradecidos – que me gusta serlo con quien se porta bien conmigo – sino por comodidad mía, pero para ello te agradecería que me indicases cómo actuar.
De momento he solicitado el certificado de deuda cero para archivarlo y tenerlo listo para cuando quiera hacer la cancelación en registro. Acabo de terminar de pagar la hipoteca y no tengo ninguna prisa en hacer el trámite, solo quiero hacerlo por si algún día decido vender la casa no tener la prisa y la presión de tener que hacerlo (como anécdota te diré que cuando la compré éste mismo banco – con su anterior nombre pero con el mismo director en plantilla – le hicieron la misma jugada al vendedor en aquel caso imponiéndole que los trámites de la cancelación los tenían que hacer ellos – es decir, el banco del comprador, lo cual nunca entendí – a lo que el vendedor aceptó a regañadientes por las prisas – desconocía el trámite y se lo dijeron un día antes de la firma – y le pidieron una provisión de fondos de 1.300€.
Pero bueno, al caso; ya con mi certificado de deuda cero en la mano y si decido cancelar el año que viene (por poner una fecha) y conociendo las trabas que me van a poner, como debería actuar?
Debo ir por mi cuenta a mi notaría a solicitar la escritura de cancelación sin necesidad de comunicar nada al banco? Si el banco se niega a ir a la notaría elegida por mí (por las razones que te he expuesto arriba de no tener poderes para hacerlo o por lo que sea) puedo interponer reclamación? donde correspondería hacerlo? en Consumo o el Colegio Notarial como me indicas o sería más un tema bancario y debería hacerlo en el servicio de reclamaciones de la propia entidad inicialmente y si no prospera en el del Banco de España? y por último, hay alguna posibilidad de firmar yo en Ciudad Real y el banco su parte en Toledo (o donde quieran)? imagino que de existir tendría un sobrecoste, no? e imagino que puesto que soy yo quien tiene el derecho de elegir notaría, dichos costes los debería asumir la otra parte, verdad?
Gracias de antemano y un saludo: Miguel
Hola Miguel.
Respecto del tema de la herencia, lamento no haberte entendido. Te comento que creo que el tema de si la cancelación registral la solicita el padre, o cuando éste fallezca sus herederos, es irrelevante, y no supone especial «papeleo», no obstante y teniendo en cuenta que las herencias suelen ser delicadas, y cualquier excusa suele aprovecharse para causar conflictos, yo sería amigo de dejar temas resueltos.
Respecto de tu tema, yo solicitaría formalmente la cancelación en el Banco, designando la Notaría que consideres oportuno, y si tardan o se niegan acudiría en queja a Consumo y al Colegio Notarial (insisto que no dudo recibirás ayuda de mi compañero para hacerlo). Lo que si te aclaro es que tu no tienes que firmar nada, es el banco el que tiene que reconocer que ha cobrado.
Un saludo
Ok, gracias
entiendo entonces que aunque me corresponde a mí el derecho a iniciar el procedimiento de cancelación, yo no debo dirigirme a la notaría, sino solicitar al banco que inicie él el trámite y dónde deseo que lo haga, no es así?
Lo que no tengo claro entonces es, si el coste de la escritura en la notaría debo sufragarlo yo
1.- Cómo puedo conocer previamente el coste que conlleva.
2.- a quién debo abonar el mismo, al banco o a la notaría?
Y por cierto, ahora sí que no entiendo la figura del «Certificado de deuda cero» – que ya indicaste más arriba que no es obligatorio. Si yo no me dirijo a la notaría a decir que quiero cancelar y quien va es quien firma y se identifica con sus poderes ante el notario y reconoce (certifica) que la deuda está saldada, que sentido tiene el certificado? Es más, aunque yo se lo pida ahora al banco para mi archivo, entiendo por lo que me dices que no me vale para nada (más allá de por si tengo alguna improbable reclamación a futuro) puesto que quien lo debe aportar a la notaría es el propio banco y no yo, no es así?
Gracias: Miguel
Puedes preguntar perfectamente en la Notaría el coste, aunque te indico que es un documento muy bonificado arancelariamente, es al Notario al que debes de abonarle sus servicios.
Respecto del valor del certificado, efectivamente es escaso; sin embargo piensa que si tu acreedor, aunque sea en un documento privado reconoce haber cobrado, es mejor que no tener nada, pues en todo caso contarías con un medio de prueba adicional (como bien has conmentado), pero más que no entender el certificado, lo que no entiendes es por qué la banca se emperra una y otra vez en expedirlo y cobrarlo (quizá si te centras más en lo de cobrar el certificado, tu mismo encontrarás la respuesta).
Un saludo
Buenas tardes,
Estoy pendiente de realizar una venta de mi piso. Ha surgido el siguiente problema: tengo una hipoteca pendiente y lo que se iba a hacer era que los compradores iban a hacer una transferencia vía Banco de España y otro cheque para mi. Hoy se les ha ocurrido que quieren que haya alguien de mi Banco para que la cancele registralmente. En mi banco me dicen que ellos no van por protocolo.
Les ofrezco a los compradores la posibilidad de cancelar yo antes la hipoteca, pero me dicen que estamos igual porque no se cancela registralmente. En mi banco me siguen diciendo que no vienen porque no se hace así. Los compradores dicen que el piso queda «en el aire» y que no lo pueden poner a su nombre si no se cancela con el banco. Es cierto?Que puedo hacer al respecto?
Muchas gracias
Hola Elsa.
En realidad tu banco, y todos, dicen que no se hace así, porque así los han decidido ellos, pues ninguna norma impone lo que te están contando.
Una alternativa es que ellos retengan la cantidad pendiente, más los gastos de cancelación para encargarse ellos de obtener la cancelación registral.
En otro post hablo de como abaratar la cancelación de la hipoteca, más es una opción que hasta julio no será operativa (pues es cuando entrará en vigor la Ley de Jurisdicción Voluntaria).
Un saludo
Buenas tardes Francisco:
En 2004 me subrrogué a un préstamo hipotecario para la compra de mi vivienda, pero en 2006 lo cancelé y formalicé otro con otra entidad bancaria.
Hace un par de meses inicié los trámites para la venta de la casa y al comprobar la nota simple advierto que sobre la misma constan dos cargas, tanto el primer como el segundo préstamo hipotecario.
Posteriormente y despues de conseguir el certificado de saldo cero de la entidad bancaria con la que hice el primer préstamo hipotecario a través de su central, pues la oficina que tenían en mi localidad de residencia la cerraron, he procedido a la venta de la casa con el compromiso por mi parte, de cancelar registralmente esta carga.
La segunda carga la cancelé días antes de la firma de la escritura y se procedió a su cancelación registral el mismo día de la firma.
Ahora bien, para poder cancelar la primera carga me puese en contacto con la oficina mas cercana a mi localidad y que está en otra provincia y aqui me dijeron que ellos no podían firmar ninguna cancelación sin la autorización de la central, por lo que puse una reclamación en la central para que procedieran a dicha autorización. Al cabo de unos días y tras mi insistencia en que lo agilizasen cuanto antes, me dice el gestor que se ocupó de mi reclamación que tengo que hacerles una provisión de fondos, a lo que yo me negué rotundamente y les insistí en que lo que yo quería era que autorizasen al personal de la oficina más cercana a mi localidad para la firma de la cancelación, con la intención de yo encargarme de todos los trámites, a lo que posteriormente me indica que sin ningún problema puedo tramitarlo con esta oficina más cercana. Todo esto vía telefónica.
Seguidamente, mo pongo en contacto con esta oficina y me dice que ellos lo único que pueden hacer es tramitarme dicha cancelación, puesto que la firma notarial se haría en la localidad de la oficina central ya que es la central la que se ha hecho cargo de todo lo concerniente a la oficina que tenían en mi localidad, y que para ello, tengo que desplazarme a esta oficina más cercana para hacer la correspondiente provisión de fondos.
Si como bien dices en tu post yo puedo tramitar la cancelación sin necesidad de hacer ninguna provisión de fondos y la notaría que yo elija, ¿tienen ellos obligación de personarse en la notaría de mi localidad o al haber cerrado la oficina de mi localidad tengo yo la obligación de hacer la provisión de fondos para obtener la escritura de cancelación y llevarla yo al registro?
Muchas gracias y un saludo
Hola Belén.
Tienen obligación de acudir al Notario que tu elijas, pues de hecho eres tu quien pagará al Notario, y te ampara tanto la normativa de consumo como la legislación Notarial, de hecho muchos Colegios Notariales colaboran en la elaboración de reclamaciones a consumo por estos temas, por lo que ti tienes paciencia tanto el Notario de tu localidad como el Colegio Notarial seguro que te ayudan gratuitamente; el problema es que si quieres vender puede que no dispongas de ese tiempo, en la práctica.
Un saludo
Muchísimas gracias Francisco, seguiré tus consejos.
Indicar además que la venta de la vivienda ya se ha hecho efectiva, pero asumo mi responsabilidad.
Un saludo y gracias de nuevo.
Buenas tardes Francisco,
En primer lugar quiero darle la enhorabuena por su blog.
Quiero comprar una vivienda y me gustaría consultarle algunas dudas.
Me ofrecen comprar una vivienda con la siguiente peculiaridad, el propietario de la vivienda es diferente del titular del préstamo hipotecario. Esto se debe a que el propietario recibió la vivienda por una donación y el titular del préstamo hipotecario por una herencia.
En la escritura se haría constar que del precio total se retiene el importe del préstamo hipotecario que queda por pagar.
El titular del préstamo hipotecario se lleva mal con el propietario de la vivienda y no quiere ayudar ni participar en la operación.
Tengo las siguientes dudas:
1. ¿Puedo pagar las cuotas de la hipoteca aunque el titular del préstamo no quiera que lo haga?
2. En caso afirmativo. ¿Qué procedimiento tengo que seguir para efectuar los pagos y que quede constancia de que he sido yo el que los ha realizado?
3. Una vez finalizado el préstamo ¿Podré realizar la escritura de cancelación de hipoteca o tendré problemas por no ser el titular del préstamo?
Muchas gracias por su ayuda y un saludo.
Gracias Juanma.
El deudor del préstamo es quien debe de pagar sus deudas, aunque lo cierto es que cabe el pago por subrogación, esto es que un tercero pague deudas ajenas. Te recomiendo que leas una entrada de este blog que habla de la compraventa con subrogación de hipoteca, aunque te anticipo que no se refiere exactamente al caso que tu cuentas, pues una cosa es comprar una finca hipotecada en garantía de una deuda del vendedor y otra si la hipoteca es en garantía de una deuda ajena.
La diferencia está en que son distintas las acciones del comprador contra el deudor, y que sobre todo nadie se enriquece sin su consentimiento, siendo que el que tu pagues una deuda que no es del vendedor, tiene sus complicaciones, a la hora de fijar la forma de pago del precio de venta (personalmente yo no haría venta con subrogación -pues el vendedor no tendría acción si tu no pagas- sino una venta con retención del precio -por lo que habría que rendir cuentas posteriormente-).
Comprendo que puede que te líe siendo tan riguroso en el lenguaje, pero es importante ver los matices, y lo más recomendable es que acudas a la Notaría más cercana para que te los expliquen.
Como te he dicho, si puedes pagar la deuda ajena, y justificarlo es tan fácil, como hacerlo mediante transferencia bancaria, indicando el concepto.
Lo de la cancelación es lo menos importante, pues saldada la deuda es el acreedor el que cancela, independientemente de quien sea el dueño.
Para intentar aclararte toto, imagina un cuadrado, en el que está el vendedor, el deudor, tu y el banco; en dicho cuadrado hay diversas relaciones entre los unos y los otros, ninguna de ellas es especialmente complicada, pero ver todas las posibles relaciones es difícil, y mucho más explicarlas por aquí.
Insisto en que no hay especiales problemas, pero si en la necesidad de un buen asesoramiento; en todo caso te recuerdo que ningún Notario puede cobrar por el asesoramiento previo al otorgamiento de la escritura, por lo que lo más adecuado es que vendedor y tu, acudáis cuantas veces sean necesarias a la Notaría, hasta dejarlo todo claro (a fin de cuentas te costará lo mismo y saldréis todos ganando).
Un saludo
Muchas gracias por su rápida respuesta y aclararme las dudas.
Seguiré sus consejos.
Gracias de nuevo y un saludo
Buenas tardes! Me acabo de subscribir a su blog me parece interesante y de mucha ayuda. Si me permite le hago mi consulta. El otro día fui a mi banco para preguntar por el estado de mi hipoteca. Me dieron una simulación impresa que por falta de tiempo no miré en ese momento. En casa la revisé, y veo que a mi préstamo le quedan aún 15 años. O sea tengo una hipoteca a 25 años, cuando yo cuando lo compre dije a 20 años. He revisado mi escritura y no me pone la duración del prestamo, solo pone plazo a convenir con la entidad bancaria. Y me parece extraño. Es obligatorio que en la escritura aparezca el tiempo a devolver? Puedo pedirle al banco algún papel donde yo firmara esos 25 años? Porque yo no tengo nada. Muchas gracias!
Hola Inma, muchas gracias por seguirme.
No es que sea extraño, es que resulta increíble lo que cuentas, pues evidentemente en la escritura hay que indicar el plazo de duración de la obligación garantizada, y el Notario te debió de explicar ese plazo de duración.
Sinceramente no se me ocurre ninguna explicación razonable para lo que me cuentas, aunque también te indico que las escritura de préstamo hipotecario, son documentos muy extensos y que muchas personas se lían al leerla, te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana, donde seguro que te explicarán el contenido y resolverán las dudas; en todo caso revisa bien el documento, pues seguro que aparece en algún sitio (si te sirve de ayuda normalmente es la estipulación segunda).
Un saludo
Antes que nada agradecerle la apertura de su blog.
Acabo de retirar de notaría la cancelación de hipoteca y mñana presentaré en Consejería el mod. 600 a pagar «0» , pero leyendo y leyendo lo que no voy a hacer es presentarla al registro para cancelación registra ( son unos 200 euros y no está el horno para bollos)
Tiene algún tipo de caducidad lo ya gestionado ? mod 600 y cancelación?
Gracias,
Hole José Juan.
Obviamente la escritura no caduca, y la exención tampoco, pero eso de los 200 euros de gastos registrase por la cancelación, permíteme que lo discuta mucho, pues aunque no conozco bien los aranceles registrales, dudo mucho que superen los 100 euros (quizá ahora que dichos aranceles están sujetos a IVA un poco más) ¿por qué no pides en el Registro de la Propiedad que te aclaren esos gastos?.
Un saludo
Gracias de nuevo por su respuesta D. Francisco
No me indican exactamente el importe. Provisión 100 euros. Hecho
Un saludo,
MI CONSULTA ES URGENTE!!! EN UN PRÉSTAMO SE HIPOTECO UN VEHÍCULO CON FOTOCOPIAS SIMPLES Y DEJO COMO CUSTODIA OTRO VEHÍCULOS, MEDIANTE UNA ADENDA DE CONTRATO SE REALIZO LA HIPOTECA DEL VEHÍCULO QUE ESTABA EN CUSTODIA, AHORA LA PRESTATARIA SOLICITA LA CANCELACIÓN DE HIPOTECA DE UNO DE LOS VEHÍCULOS, PERO LA DEUDA NO HA SIDO CANCELADA. QUE PUEDO HACER???
Hola Jimena.
No acabo de entender bien tu pregunta, en relación a la forma de constituir la hipoteca, y mucho menos esa custodia, aunque lo cierto es que mientras subsista la deuda no cabe pedir la cancelación de la garantía, si bien es posible que haya sido pagada la parte de deuda de la que respondía uno de los vehículos y eso sea lo que te solicitan.
Un saludo
Buenas tardes Francisco.
Haber si puedes ayudarme.
Compre un terreno que tenia una hipoteca de la entidad BBVA en un porcentaje del 20% puesto que era un préstamo sindicado, yo les page hace 10 años que fue cuando me vendieron, la persona que vendía, podía vender y firmar la venta, pero no tenia atribuciones para cancelar la hipoteca subsistente, decían de haber cancelado por confusión de derecho y/o por instancia al registro de la propiedad, no se hizo nada, hace dos años que por fin vuelvo a la entidad a pedirle que por favor cancelen la hipoteca que a ellos les corresponde en el porcentaje que la tenían grabada, a día de hoy todavía no e conseguido poder cancelar dicha hipoteca o porcentaje, me llevan en palabras desde entonces, como este terreno tiene expropiación forzosa la diputación dice que no puede indemnizarme por que hay una hipoteca.
La pregunta es, puedo forzar de alguna manera al Banco a que cancele la hipoteca solamente del Registro de la Propiedad, ellos ya cobraron en su día en la notaria.
Creo haber tenido mas paciencia que el Santo Job , o no he tenido a donde o a quien preguntar.
Recibe mi agradecimiento de antemano
Hola Pablo.
La solución que te queda es o demandar al banco o esperar a que caduque la hipoteca.
Un saludo
Buenas tardes Francisco.
Tendré que demandar al banco, no puedo esperar a que caduqué, creo que son 20 años y como te he dicho hay una expropiación que no me pagan por tener carga la finca.
De cualquier manera te doy las gracias por tu ayuda.
.
Buenos días Don Francisco,
el pasado 27 de febrero comenté en este blog que la entidad bancaria rehusaba a otorgar escritura pública de cancelación de hipoteca. Pues bien, a día de hoy continúa. Usted me dijo que se podría interponer demanda judicial pero no alcance a ver cuál sería la acción que tendría que ejercitar.
Hola María.
¿Has probado a poner una reclamación en el servicio de atención al cliente del banco, otra al Banco de España, y pedir la hoja de reclamaciones? en la práctica suele ser muy eficaz
Un saludo
Gracias por su atención.
Hola a ver si me pueden ayudar.
He cancelado mi hipoteca con xxx me cobraron 100€ por comisión para emitir el certificado de deuda cero. Cuando me entere de que no deben cobrarme les reclame la devolución se negaron y les puse una reclamación, estoy a la espera del plazo para q me lo devuelvan y sino reclamarlo a atención al usuario. Pero ahora se niegan a emitir me el certificado sino entrego una nota simple y firmó un documento como q estoy de acuerdo con la comisión.
Mi duda es si puedo ir al registro de la propiedad y al notario a cancelar mi escritura de hipoteca sin dicho certificado.
gracias de antemano
Hola Ana.
Tengo que rogarte que comprendas que haya editado tu pregunta y omitido el nombre de la entidad.
La cancelación tiene que hacerla el Banco, pues es el acreedor quien ha de decir que ha cobrado, no obstante te recomiendo que te armes de paciencia, te niegues a lo que te pidan y directamente solicites la hoja de reclamaciones, además de presentar una queja al servicio de atención al cliente y al Banco de España (en uno de los primeros comentarios de esta entrada, un amigo puso el enlace a las webs más frecuentes, de modo que así puedas hacerlo más cómodamente on line).
Un saludo
Otra duda que me surge leyendo los comentarios. Me han cobrado un 1% del importe cancelado que es lo que figura en escritura del año 2002 es correcto ese porcentaje?
Gracias
Supongo que has cancelado anticipadamente.
Actualmente la comisión máxima a cobrar sería del 0.25% de la deuda (art 8 de la ley 41/2007, aunque se trata de una limitación que impone una ley posterior a tu escritura, y dudo que dicha ley tenga efectos retroactivos; en todo caso te pongo el enlace a la ley por si encuentras una respuesta que yo no haya visto http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2007-21086).
Saludos
Buenos días Francisco
Tengo una clienta que vende su vivienda.
La tiene otorgada al 100% de propiedad según sentencia de divorcio firme dictada hace más de dos años.
El problema es que su exmarido se quedó con el Título de Propiedad de la vivienda
Es imposible pedírselo
Cómo puedo conseguir saber en qué Notaria se firmó esta compra?? (la propietaria no recuerda dónde firmó esta compra)
Y si el Notario se ha retirado? se que su protocolo a veces pasa a otra Notaria pero a veces se retira y lo ‘adquiere’ el Colegio de Notarios de Madrid… Es así?
Qué documento debo solicitar (copia simple?) para hacer la transmisión ante Notario?
Como está divorciada, además tendré que solicitar un certificado del Registro Civil? En su libro de familia no aparece inscrito el acto de divorcio pero estoy segura de que lo está (si no el Registro de la Propiedad nunca hubiera puesto el inmueble al 100% a su nombre) Bueno, eso espero. También he pedido la nota simple para verificar que así es…
Muchas gracias
Hola Techu.
En la propia sentencia de divorcio debería de expresarse el título de adquisición y por tanto la Notaría; de todas formas en la nota simple del Registro de la Propiedad obtienes esa información.
Sabiendo notario y fecha, en este buscador encontrarás donde dirigirte para pedir copia http://www.notariado.org/liferay/web/notariado/acude-a-tu-notario/elige-a-tu-notario, aunque para la venta basta con que esté inscrita, y no necesitas acreditar el divorcio ante Notario, pues ya constará en el Registro de la Propiedad, que el bien es privativo.
Un saludo
Hola
Ayer fui al notario a firmar la venta de mi casa. Me gustaria saber cuanto tiempo se tarda despues de vender la casa en aparecer tu hipoteca como pagada. Gracias
Hola Ángel.
No acabo de entender la pregunta, supongo que vendiste una casa que estaba hipotecada y que solicitaste la cancelación de la hipoteca.
La escritura se firma tan pronto como llegue algún representante del banco dispuesto a firmar (y lo cierto es que algunos son algo remisos a hacerlo) firmada la escritura y presentada en el Registro, este inscribe la cancelación en quince días hábiles.
Un saludo
Hola Francisco, muy buenas.
Muchas gracias por a modo de faro iluminar a muchos navegantes perdidos en este océano de hipotecas, este mar de la indefensión con que nos encontramos muchas personas a la hora de hacer estos trámites relativos a las cancelaciones, y que de no entender qué es lo que está sucediendo a tu alrededor, finalmente se pueden convertir en un nuevo contratiempo, y puede que muy costoso.
Antes de entrar a contar los sucesos que he vivido hasta ahora en los intentos de vender mi casa, tengo que aclarar que en la escritura del préstamo hipotecario no figura ninguna cláusula por la que el banco, sin que haya subrogación por medio, pueda oponerse a la venta de la casa. Además, mi situación actual con respecto al préstamo es la de estar al corriente de pagos de todas las mensualidades así como de otros gastos a los que tengo que hacer frente derivados de ella, y que esta situación es una línea constante y general desde que solicitamos el préstamo hipotecario en el año 2009.
Pero el caso es el siguiente: desde la oficina bancaria con la que negocié y firmé la deuda por préstamo hipotecario, han urdido todo tipo de artimañas con la intención de que no vendiera mi casa. Primero me cancelaron la venta según el director de la oficina bancaria, porque me faltaba firmar la documentación relativa a la contratación de la cancelación registral. Gracias a esta web (y a otras contrastadas posteriormente, e incluso el manual de buenas prácticas del BDE), verifiqué que no es obligatorio por mi parte este trámite, por lo que además de abroncarle, también tuve que resignarme a no poder llevar a cabo la venta esa primera ocasión por las razones que ahora expongo.
Como el comprador está sumamente interesado en adquirir mi casa, este primer contratiempo no le ha echado para atrás, y un mes más tarde volvemos a intentarlo con lo que conlleva en cuanto a esfuerzos y coordinación (la vivienda, la notaría y la oficina del banco están en una provincia, el comprador reside en otra distinta, yo mismo estoy a cientos de Km de la vivienda y de la residencia del comprador, y estos tres puntos se encuentran en diferentes comunidades además), eso sí, tras conversación telefónica con el banco (como la primera vez) en la que también me aseguraron (como la primera vez) que no hay ningún inconveniente en que venda la vivienda y que no va a haber obstáculos por su parte.
Dicho esto, continuo con el día de marras, en el que nos encontramos en un auténtico partido de pin-pong, en el que nos mandan al comprador y a mí desde la notaría al banco y del banco a la notaría en sucesivas ocasiones, para finalmente encontrarme (a petición mía al director de la oficina) con unos papeles de contratos bancarios EN BLANCO, con el logotipo de la entidad, y unas anotaciones manuscritas que el director tuvo a bien explicarme, eran para que yo pudiera entender qué eran esos papeles (sic), sobre la mesa del notario. En 4 de esos papeles aparecía además de la anotación mi número de cuenta. Y los papeles hacían referencia (saqué fotos de ellos) a lo siguiente: en dos de ellos estaba escrito el texto Cancelación registral de la hipoteca (a pesar de no tener obligación de contratarla, parece ser que se tenía que convertir en mi obligación si quería seguir adelante con el proceso), una consulta de liquidación de préstamo (por una cancelación parcial de la deuda realizada ese mismo día por mi parte), un documento que hace mención a la re-estructuración de los intereses por cancelación mediante el cheque bancario que iba a recibir por la venta de la vivienda (y cuyo importe integro iba a ir destinado a la cancelación de la hipoteca), y otro en el que estaba escrito Ingreso cheque bancario. Tras colocar frente al notario los papeles (todos en blanco excepto la consulta de liquidación del préstamo), le pregunté algo cuya respuesta ya sabía de antemano, pero que quise aclarar delante del comprador y del propio director de la oficina, y era si estas son prácticas habituales al realizar una compraventa, a lo cual el notario me respondió que no. Visto esto, y ya muy molesto el director tras unas cuantas observaciones que le hice acerca de lo que yo pensaba que el creía acerca de lo que yo soy o no soy, él se marchó y ya dimos por terminada esta segunda intentona.
La cuestión es que tras la consulta con un despacho de abogados en el que me han reconocido que en la mayoría de los despachos notariales en los que esto sucediera de forma similar, hubieran echado a patadas al señor director, me he decidido a preguntarle a usted Francisco, para solucionar unas cuantas dudas y encarar el próximo intento con renovadas energías e ilusión, pues el comprador a pesar de asistir impertérrito a este esperpento de acto, sigue interesado en la compra de la vivienda, y así me lo ha hecho saber en numerosas ocasiones.
La idea para encarar este nuevo y creo que definitivo encuentro es la de desplazarnos a otra notaría, desde la cual una vez entregada a primera hora la documentación necesaria para el trámite, el comprador ordene una transferencia vía Banco de España a mi cuenta del préstamo. Una vez hecho esto (queda claro que el comprador confía plenamente de mis intenciones, y yo obviamente estoy mucho más interesado en venderle la casa que él en comprármela, además de que no quiero cometer delito o fraude alguno), nos desplazaríamos hasta la oficina del banco. Allí firmaría la autorización para la cancelación total del préstamo y les emplazaría a que me entregaran el certificado de deuda cero, con lo que volveríamos a la notaría a formalizar la compraventa de la vivienda y daría por zanjada parcialmente la cuestión de la liberación de las cargas de la vivienda.
Por mi parte, yo asumiré las gestiones para la cancelación registral de la hipoteca y la escritura de cancelación notarial también, posteriormente. De esa manera, el comprador tendría definitivamente en un par de meses (lo que creo que puede llegar a tardar el registro de la propiedad) su vivienda libre de cargas, y podría dedicarse a buscar cómodamente el tesoro que parece que yo no he sabido encontrar en ella. Bromas aparte, el poli bueno de la oficina bancaria (que no es el director, desde luego), me ha asegurado que este que he descrito es un procedimiento correcto para hacer esta compraventa y así me lo ha vuelto a confirmar recientemente. Pero, la cuestión es si realmente es así. ¿Existe algún paso que puede que yo haya pasado por alto? Sé que con solo que mi saldo deudor respecto al préstamo hipotecario esté a cero, quiere decir que definitivamente he cancelado mi deuda con el banco y así se lo podría enseñar y confirmar al comprador y al notario en el caso de que al contrario de lo que se me ha dicho recientemente este poli bueno, no quisieran entregarme el certificado de deuda cero en ese preciso instante que cancelo la deuda. ¿Cuáles pueden ser los posibles perjuicios si esto fuera así tanto para el comprador como para mí? ¿Podríamos seguir adelante con la venta de la casa en el notario? Como digo, esta segunda persona de la oficina bancaria me ha asegurado que me tendría preparado el certificado de deuda cero para cuando fuéramos a cancelar la deuda, pero yo ya no tengo claro que esto vaya a ser así, visto los impedimentos con los que me he encontrado. Entre otros argumentos en esta última ocasión, hemos tenido que escuchar de boca del notario y del director, que el banco quería asegurarse de que el dinero se destinaba a pagar la deuda contraída con él, que ellos solo pretendían que todo se hiciera de tal manera que no causara perjuicios al comprador y que el banco quería asegurarse de que el dinero se quedaba en el banco y no desaparecía de la cuenta. Es decir, presuponiendo mi intención de cometer fraude y seguramente incluso delito, lo cual me parece una falta de respeto mayúscula entre otras cuestiones.
Para terminar diré que ya no me planteo cuáles pueden ser las motivaciones para que este director obre de esa manera, y no voy a perder mi tiempo en analizar más posibilidades, pero entiendo que les resulta mucho más jugoso cobrar sus intereses mes a mes que cobrar un importe trivial en comparación con lo que se cancela, que conocen nuestra situación actual con respecto a las distancias y otros factores, y que las condiciones que se pactaron inicialmente en la escritura hipotecaria no deben ser lo suficientemente buenas para sus expectativas hoy día.
Muchas gracias Francisco y a todas las demás personas.
Te recomiendo que leas el post en el que explico cómo abaratar la cancelación de una hipoteca que hay en este blog, y le plantees al Notario un ofrecimiento de pago y consignación (pues precisamente está escrito pensando en situaciones como la que comentas y es una novedad que permite desde el 23 de Julio la Ley de Jurisdicción Voluntaria(.
Un saludo
Hola nuevamente Francisco,
gracias por tu recomendación y tus consejos, pero tras la lectura de ellos, me surgen varias dudas:
¿sería posible contratar este servicio de un Notario en cualquier provincia en la que la entidad bancaria tuviera representación? En concreto pensaba en Vizcaya. Y por otra parte, entiendo que en el caso de que finalmente se negaran a aceptar el pago, la situación de con carga o sin cargas, quedaría en un limbo mientras se resolviera judicialmente. ¿Es así? ¿cuál podrían ser los perjuicios para el comprador en este caso? Entiendo además que tendría que recurrir a los servicios de un despacho de abogados, pero vuelvo a la primera pregunta, ¿tendría que ser según se pactaron estas condiciones en la escritura hipotecaria y por lo tanto en la provincia designada en ellas por el banco o el código civil o las leyes vienen a decir otra cosa? Y por último, en caso de que pudiera contratarse el servicio de la notaría en la provincia que cito, tampoco tiene porqué compartir contigo tu conocimiento o punto de vista sobre el ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, ¿no? ¿qué podría hacer al respecto?
Muchísimas gracias de nuevo.
Saludos.
El derecho a elegir Notario te corresponde a ti, aunque si lees la entrada sobre ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, de limbo nada, pues el banco tiene un serio problema si no acepta el pago bien hecho y cancela la hipoteca.
El comprador no tiene perjuicio alguno, pues tiene la certeza de que la deuda está pagada, y por tanto la hipoteca no puede ejecutarse; si te recomiendo que acudas a un abogado, pero no porque sea obligatorio, sino porque tus intereses quedarán mejor protegidos y el margen de maniobra del Banco si actúas correctamente es muy inferior.
Dudo mucho que algún compañero sepa menos que yo, pero en caso de que haya uno que puntualmente no esté a la altura, seguro que cualquier otro te atiende debidamente, pues no soy ni mejor ni peor Notario que cualquiera de mis compañeros, o al menos de los que conozco.
Un saludo
Hola,
He adquirido una vivienda con EVO que encargó la gestión de la cancelación a una gestoría de Galicia (yo soy de Valencia). Resulta que a mí se me hizo una provisión de fondos para esta gestión. Al terminar la gestión me han cargado un dinero extra porque según la gestoría me ha dicho les exigieron más dinero para pagar certificado de deuda cero y para acudir a la notaría (en total 190€ aprox).
HIce una reclamación al BBVA y me han contestado que la gestoría les solicitó una tramitación parcial de escritura de cancelación por la que cobraron una comisión de 109.08€ y 84€ por honorarios de gestión.
Después de todo y viendo que la cancelación se hizo en una notaría de Madrid, ya me planteo si el banco tiene razón y lo que han cobrado es legal, ya que siendo la gestoría de Vigo, lo lógico hubiera sido que la hubieran hecho ellos en Galicia. Por tanto no sé si gastar más tiempo con la reclamación al Banco de España o dejarlo estar.
Gracias por tu ayuda.
Un saludo.
Hola José.
Lo cierto es que si encomiendas la gestión a una entidad es ella la que debe de realizar los trámites, y justificarte el por qué ha delegado, aunque tengo que confesarte que el concepto tramitación parcial de escritura de cancelación me resulta ininteligible, pues el único trámite es ir a Notaría y reconocer que se ha pagado, consintiendo la cancelación, sin que ese certificado de deuda cero sea gestión alguna, sino un mero control interno del banco que no tiene por qué cobrarte.
Un saludo
Aclarado Francisco, salvo por una duda que me ha surgido escuchando una conferencia de la Asociación de Hipotecados Activos: ¿cómo podría afectarme el que mi hipoteca se hubiera titulizado? ¿Cambiaría algo a la hora de seguir adelante con el procedimiento que me has sugerido? Y otra duda más: a fectos notariales, hemos pensado el comprador y yo en recurrir a una notaría de un pueblo de Vizcaya (el comprador es de Bilbao). La oficina bancaria está en Castilla y León, pero tiene oficinas en Vizcaya. ¿Podríamos recurrir efectivamente a ese despacho notarial?
Respecto al desempeño profesional de tus compañeros, yo no pongo en duda la calidad profesional de los mismos, pero al igual que en cualquier otra profesión hay quien desempeña con más celo y mejor tino su labor que otros. Y en tu caso, proporcionar todo el asesoramiento que proporcionas desde tu web y blog, y promocionar un interesante debate en torno a las dudas que le surgen a una cantidad ingente de personas sobre trámites notariales, y de manera gratuita, ya dice mucho de esa misma calidad. De hecho, si mi cliente no residiera en Bilbao y yo pudiera pedirle que nos acercásemos a Alcalá de Guadaíra a realizar la compraventa, tengo claro en qué Notario realizaría estas gestiones. No por desconfianza hacia el resto de notarios, sino porque como decía un antiguo profesor de Física mío, «el movimiento se demuestra andando», y en tu caso está claro que no estás quieto. Esa es la mejor demostración. De cualquier modo, la actuación del notario referido en mi anterior comentario no es muy clara que digamos, y creo que por mi parte, se merecería una advertencia en el Colegio de Notarios de su CCAA.
A propósito de esto que digo, me gustaría solicitar tu permiso para promocionar tu blog y web en internet. Me parece de interés general para ello.
Bueno, pues con las ideas claras ahora, y a la espera de tu respuesta a mis cuestiones de arriba, yo también me pongo manos a la obra. Ya os informaré de cómo acaba este tema.
Gracias de nuevo.
Saludos.
Lo de la titulación de préstamos hipotecarios tengo que confesarte que me pilla un poco fuera de juego, pero si no recuerdo mal la ley del mercado hipotecario en las cédulas bonos y participaciones hipotecarias no hay cesión de créditos, aunque es un tema que tengo pendiente de estudio.
Por lo que recuerdo de lo que estudié hace ya muchos años, el que suscribe cédulas bonos y participaciones hipotcarias nada tiene que hacer (salvo que el «titilador» no pague) en todo caso, me apunto el tema para estudiarlo.
Por supuesto que puedes ir a cualquier Notaría, y en cuanto a tus palabras me produce cierto pudor leerlas, pues aunque agradables (y desde luego el mejor de los posibles pagos por el esfuerzo personal que me supone llevar este blog) no creo que sean totalmente ciertas. Sinceramente me considero un Notario como otro cualquiera, ni mejor ni peor, y en el trato diario con mis compañeros descubro que tengo muchas cosas por aprender aún de ellos (aunque también que hay algunos a los que ni llamaría compañeros).
El blog y la web son abiertos, así que puedes servirte de ellos como mejor gustes, aunque te pido por favor simplemente que en su uso trates de transmitir el cariño por mi oficio que yo tengo.
Un saludo
Buenos días,
Excelente artículo, muchas gracias.
Acabo de retirar las escrituras de cancelación de hipoteca del registro y en el apartado de cargas me encuentro que me incluyen como propias que la finca queda afecta durante 5 años al pago de la liquidación del impuesto de transmisiones correspondientes a la cancelación de la hipoteca, la cancelación de la anterior hipoteca, …
Pensaba que una vez tramitado la liquidación del impuesto, que es cero para cancelaciones y tramitada la cancelación de la hipoteca, las escrituras de la misma deberían venir sin ninguna anotación en el apartado de cargas .
En el registro me dicen que quedaran sin efecto a los cinco años cuando venza la fecha para que hacienda reclame.
Es esto cierto y legal?
Yo quería que estuviera todo libre de cargas en la escritura…..
Es cierto José Ramon.
Se trata de una hipoteca tácita impuesta por la ley, y garantiza el derecho de la administración tributaria a realizar comprobaciones de valor y por tanto exigir los impuestos que según la administración tributaria debieron de pagarse; no le des vueltas pues es un privilegio de hacienda contra el que nada puede hacerse y una imposición legal.
Un saludo
Muy buenas y muchas gracias por sus aportes.
Mi duda es la siguiente, voy a vender mi casa en los próximos días, la cual tiene un préstamo hipotecario. Los compradores también van a hipotecar para dicha compra..
El caso es que el banco de los compradores me exige a mi como vendedor una provisión de fondos de unos 800€ para cancelar MI hipoteca, cuando ya me informé del coste de todo los trámites que lleva esta gestión y no llega a 350€.
Yo en el contrato de compra venta que hicimos, ya inserté una cláusula que decía que del trámite de cancelación de mi hipoteca me encargaba yo personalmente, si bien el banco de los compradores dice que no acepta esto porque no se pueden arriesgar a que no cancele yo esta hipoteca. Es decir, ellos no se fían de mi, pero yo de ellos si me he de fiar cuando me quieren ROBAR casi 450€.
Al constar en el contrato de compra venta que yo me hago cargo, si el banco se niega, ¿puedo resolver el contrato de compra venta?
¿Puedo negarme a dejar en sus manos la gestión de esta cancelación?
Debido a que el comprador es el que elige al Notario para escriturar, ¿puedo yo elegir otro Notario para la escritura de cancelación?
Muchas gracias de antemano.
Hola Cartagonova:
El problema es diferente, pues es cierto que tu te encargabas de cancelar tu hipoteca, pero eso es un pacto entre tu y el vendedor, que para nada afecta al banco, el cual tiene todo el derecho a garantizarse esa cancelación, pues como bien dices nadie le asegura que tu vayas a cumplir el pacto y tener una hipoteca preferente es un riesgo para sus legítimos intereses (así además lo reconocen las circulares del Banco de España).
El banco no te impone nada a ti, sino que al comprador no le da el dinero sin garantías (lo cual obviamente te afecta a ti).
Otra cosa diferente es que el coste de la gestión a desarrollar por el banco sea excesivo (pues es simplemente llevar la escritura al Registro de la Propiedad -cosa que ya hace telemáticamente el Notario y está incluido en sus honorarios- y liquidar impuestos -que están exentos, e incluso en Andalucía no hay que liquidar-). Si te fijas bien, por esa gestión casi te cobrar el doble que lo que cuestan el Notario y el Registrador juntos, lo cual unido a la vinculación económica entre más de una gestora y los bancos, es simplemente escandaloso (como bien destacas).
Una alternativa al problema es que se haga ofrecimiento de pago y consignación ante notario, y que explico en este blog, aunque al final el coste será similar.
Lo cierto ante tus preguntas es:
a) Puedes negarte a que el banco gestione la cancelación, pero eso va a provocar que el banco niegue la hipoteca, por lo que el comprador puede resolver el contrato debido a que tu tienes la obligación de cancelar previamente a la venta.
b) Tienes derecho a elegir Notario, más el coste del Notario está regulado por arancel, y el problema es que te imponen la gestora, que por una sencilla gestión te cobra más del doble de lo que te va a cobrar el Notario.
En el fondo estamos ante un círculo vicioso en el que sólo con una norma jurídica clara que pare estos escándalos podríamos hacer algo, pero eso supone un poder legislativo preocupado por los intereses de los ciudadanos, y lamentablemente estos escándalos llevan existiendo desde siempre, sin que absolutamente nadie (salvo algunos a los que nos toman por locos) denuncie el tema.
Saludos
Buenas tardes,
En julio encargue a un notario que procediese a la cancelación de la hipoteca junto con el certificado de cancelación. A día de hoy el apoderado del banco no ha ido y nos comenta, tras nuestra queja verbal, que no sabe cuando ira. Firmaremos la venta de nuestro piso en breve y nos corre prisa tenerlo presentado en el registro. Qué podemos hacer para obligarle a acudir al notario? Gracias.
Hola Ana.
Sólo se me ocurre presentar una queja ante el servicio de atención al cliente de la entidad y pedir la hoja de reclamaciones, pues una demanda judicial acabaría en allanamiento y por tanto en gastos innecesarios.
Verdaderamente lamentable la historia que cuentas, saludos
Gracias, todo el trabajo y tiempo que te debe suponer contestar a todos, es como para agradecertelo muy sincera y efusivamente.
Mi pregunta, una muy contestada, pero para los ignorantes en estos temas como yo, nunca es suficiente.
Mi deseo es comprar un apartamento ( no sé si al final lo conseguiré) dicho apartamento tiene un préstamo hipotecario, yo lo compro al contado, me refiero sin dinero prestado por bancos.
Hago dos cheques, uno por la cantidad que se debe al banco y otro por la cantidad resultante al vendedor. Estamos delante del notario y que hago…..? Se supone que el representante del banco me entrega en ese momento el certificado de deuda 0 y firma la escritura de cancelación de hipoteca en ese momento delante del notario con el cheque en la mano…?
¿ Y en que términos se redecta la escritura de compra venta? ¿ Queda reflejado que grava una deuda hipotecaria sobre la vivienda o que gravaba una deuda hipotecaria?
¿ Es correcto cancelar una hipoteca y comprar en el mismo acto?
En realidad el banco del préstamo hipotecario esta recibiendo un cheque de una cuenta bancaria mía que no tengo nada que ver con ese préstamo hipotecario que es del vendedor…..?
Muchas gracias de nuevo.
Hola Josefina
El proceso teóricamente es ese, aunque hoy en día pocos bancos se prestan a firmar la cancelación, te recomiendo que leas una entrada de este blog que se llama como abaratar la cancelación de una hipoteca, pues creo que encontrarás respuesta ante la más que previsible respuesta que vas a obtener del banco
Otrra alternativa es que en vez de pagar, retengas la deuda,mas comisiones y gastos y te encargues tu de lograr la cancelación.
Saludos
Buenos días Francisco:
Muchas gracias por tu respuesta.
Entiendo que si no comparece nadie del banco a la firma de compra venta, el modo de asegurarnos tanto el vendedor como yo misma como compradora que se hacen bien las cosas, es consignar notarialmente ese dinero con un talón bancario por valor de la deuda del préstamo hipotecario que le queda al vendedor por pagar y esperar los 10 días a que se persone un apoderado del banco.
Entiendo que en el momento que aparezca el representante del banco y recoja el talón, firma la escritura de cancelación ¿No?
Si como dices nadie aparece en la notaría en esos 10 días, el notario «archiva el expediente» ¿ Y como quedaría la escritura de compra venta? ¿ Seguiría la carga hipotecaria sobre la vivienda?
¿ Como he de hacer un cheque bancario para pagar una deuda hipotecaria ajena a mí? Me refiero que es la deuda que tiene contraída el vendedor en su banco por el préstamo hipotecario de su casa.
Muchas gracias.
Hola Josefina, es una de las dos alternativas que te planteo, aunque tiene un coste, pero al final también entiendo que lo recuperarás.
Hacer el cheque no tiene problema alguno, pues en la escritura hay que reflejar los medios de pago y basta con indicar cual es la finalidad de ese cheque.
Terecuerdo que cabe la alternativa de que retengas tu las cantidades y te encargues de todo, pues aunque supone una molestia adicional para tim quizá sea lo más rápido y menos conflictivo.
Saludos
Hola Francisco.
Sólo una última cuestión.
¿Has firmado como notario alguna escritura de compra venta de un inmueble con carga hipotecaria ya existente, dónde el comprador haya podido subrogarse a esa hipoteca ( lo que se llama subrogacion personal subjetiva) y el banco lo haya aceptado sin cambiar condiciones, solo el titular o titulares de dicho préstamo hipotecario?
Hace años era muy común al comprar una vivienda que ya tenía una hipoteca, el comprador se subrogada a esa misma hipoteca y no había más que un cambio de prestatario o prestatarios.
En mi banco han puesto cara de » alucinados» y con todo la arrogancia que tienen los empleados de banca (que parece enteramente que el banco es suyo) me han dicho que hoy en día ningún banco lo hace y que hace muchísimo tiempo que esa práctica paso a la otra vida ( muerta y bien enterrada) y que por favor como iban a aceptar eso sin hacer un estudio exaustivo de la solvencia del nuevo titular del préstamo, además de cambiar absolutamente todas las condiciones de dicho prestamo.
La cara de extraterrestre, ahora la tenia yo.
Ya sabemos que los tipos de interés han cambiado con respecto a los de hace 10 o más años, pero el banco debería priorizar que le da igual quien aparece como prestatario, el banco lo que quiere es que le paguen y santas pascuas, sin encarecer y beneficiarse AÚN más de un préstamo que ya obtuvo y seguirá obteniendo beneficio.
Se me olvidaba un insignificante detalle, el beneficio no tiene límite para la banca.
Sólo quería saber si tu has visto «ese milagro» llamado subrogacion personal subjetiva en tu notaría, en los últimos tiempos.
Mil gracias por poner desinteresadamente tus conocimientos en ayudar a los demás.
Dice mucho de la persona.
He firmado muy pocas compraventas con subrogación entre particulares en las que el Banco haya comparecido aceptando expresamente la subrogación, y desde luego si veo normal que el Banco evalúe la solvencia de quien se ofrece como nuevo deudor, aunque me sorprende que sea tan habítual que con ocasión de estas operaciones siempre sea necesario modificar alguna de las condiciones del préstamo (lo cual si suele ser habitual)
Saludos
Buenas noches,
antes de nada muchas gracias por tan interesantes y generosas aportaciones.
Nos tomamos la libertad de enviarle una consulta de un asunto que nos tiene enormemente preocupados, tiene que ver con una cancelación hipotecaria y nos sería de gran utilidad su punto de vista.
El pasado jueves recibimos una Cédula de Requerimiento del Juzgado de Instrucción mediante la que se requiere un pago a mis padres. La demanda se ha presentado por una Entidad Bancaria «en ejecución de préstamo con garantía hipotecaria, ejercitando su acción contra los siguientes bienes inmuebles hipotecados que se expresan en el escrito de la demanda.»
La sorpresa de recibir este requerimiento es mayúscula, por la siguiente razón,
mis padres son los propietarios de esas casas desde hace siete años y en su día fueron adquiridas como Adjudicación en pago a cambio de los terrenos donde se edifican.
Es decir, vendieron el terreno y la empresa constructora a cambio les entregaba dos viviendas.
La cuestión es que la empresa que construyó las viviendas pidió un préstamo hipotecario sobre esas casas y no se hicieron cargo de abonar dicho préstamo.
Mis padres nunca han sabido que dichas casas tenían esa carga y la entidad bancaria lo reclama a los propietarios (mis padres) debido a que la constructora está en concurso de acreedores.
El problema es que en las escrituras aparece lo siguiente:
CARGAS
«Las que figuran en la Nota Simple del Registro de la Propiedad que acompaño a esta escritura. Gravada con una HIPOTECA a favor de «ENTIDAD BANCARIA» para responder de 1xx.xxx,xx euros de principal y demás prestaciones accesorias.
La escritura de préstamo hipotecario fue otorgada en xxx, el dia x de ante el notario Don xxxx.
Manifiestan los comparecientes que dicha hipoteca está económicamente cancelada, pendiente únicamente de otorgar la correspondiente carta de pago y cancelación de hipoteca para solicitar del Registrador de la Propiedad su cancelación registral; lo que se compromete la parte deudora a realizar en el periodo de tiempo más breve posible y cuyos gastos e impuestos que ocasione dicho otorgamiento, serán de su cuenta exclusiva»
Más adelante, aparece lo siguiente:
«ESTIPULACIONES
I- ADJUDICACIÓN
a) Adjudicación.
Que la entidad MIS PADRES se adjudican en pago de la referida cesión las fincas descritas, en este acto, como cuerpo cierto, libres de cargas, con todo cuanto les sea inherente o accesorio, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.»
En resumen, de repente ha surgido de la nada una deuda monumental porque la empresa constructora no se hizo cargo de la hipoteca y, por lo visto, esa hipoteca venía como carga de la vivienda.
Nadie en nuestra familia se dedica al negocio inmobiliario, esta operación fue la manera que mejor creyeron nuestros padres de mantener legarnos algo en el futuro.
La cuestión es si, a su criterio, la escritura refleja correctamente la situación de las viviendas cuando se adquirieron. Por una parte aparece que «manifiesta los los comparecientes que dicha hipoteca está económicamente cancelada, pendiente únicamente de otorgar la correspondiente carta de pago y cancelación de hipoteca para solicitar del Registrador de la Propiedad» y por otra la Adjudicación especifica que las fincas están libres de cargas.
Por supuesto mañana mismo vamos a ver a un abogado, ya que hay que hacer algo con el Requerimiento, pero agradeceríamos mucho conocer su punto de vista.
Mil gracias de antemano.
Hola Sara.
Lamento decirte que hay un problema, pues el vendedor hizo una manifestación falsa, por lo que la ejecución va a seguir adelante; otra cosa es las responsabilidades, incluso penales, en las que haya caído el representante de la sociedad, pero eso no va a impedir la ejecución.
Te recomiendo encarecidísimamente que te pongas en manos de un abogado.
Saludos
Buenos días,
muchas gracias por su respuesta. Efectivamente ya está en manos de un abogado.
A su criterio, ¿la escritura está correctamente redactada? Es decir, ¿se puede describir un gravamen en la parte que describe las cargas y posteriormente reflejar que se adjudica la vivienda libre de cargas?
Muchas gracias de nuevo.
Hola Sara.
A mi juicio si está correctamente redactada, pues las cargas son indicadas, y el vendedor contrae la obligación (exigible en juicio y bajo su responsabilidad -que incluso puede ser penal-) de extinguir las mismas.
Saludos
Hola,
En mi caso, voy a vender mi piso y tengo que ir a la notaria a firmar los papeles. Todavia tengo pendiente de pagar una parte de la hipoteca que la pagare con el dinero de la venta.
Un representante del banco va a venir a la notaria y me dicen que son ellos los que tienen que hacer el papeleo en el registro y me tienen que cobrar por hacerlo.
Le comento haber si no podria hacerlo yo misma y ahorrarme esos gastos. Me dicen que no, que es su responsabilidad, que ellos dan fe de que van a cancelar la hipoteca.
Pero lo que yo me pregunto, al hacerse el pago de la venta por transferencia bancaria, ellos pueden desviar lo que sea necesario para pagar la hipoteca y dejarme a mi que gestione los papeles del registro no? O eso no puede hacerse asi.
Muchas gracias
Itxaso
Hola Iraxo.
Obviamente el que da fe es el Notario y te están diciendo una tontería como la copa de un pino, el problema es que tu comprador probablemente no acepte la compra si no ve como se cancela la hipoteca, y el banco (consciente de ello) no va a estar dispuesto a firmar si no se hace cargo de las gestiones, por lo que se aprovecha de la situación.
El Notario no puede obligar a nadie a firmar, aunque si te digo que es clara la normativa del Banco de España, que rechaza que el banco pueda imponerte esas gestiones, lo que sucede es que el tiempo que tardas en reclamar y demandar, es un tiempo precioso en el que puede malograrse la venta.
Un saludo
Hola Francisco.
Antes que nada le felicito por su web y los artículos tan interesantes que contiene. He llegado hasta aquí buscando información sobre cancelación de hipotecas precisamente. Le explico la situación que se me presenta:
Hace unas dos semanas participé en una subasta judicial de una vivienda y resulté ser el ganador de la misma, el adjudicatario. La adjudicación es firme, y no hay plazo ninguno para que el demandado o el acreedor presenten mejores posturas. Hay un plazo de 40 días para pagar el precio de remate. Y estoy aprovechando ese tiempo para investigar y averiguar unas cuantas cosas. La subasta fue por un embargo ejecutivo y no tenía cargas posteriores pero si una carga anterior de una hipoteca. Sé que las cargas posteriores se cancelan y las anteriores debe asumirlas el adjudicatario, me informé de todo y precisamente en esta subasta participé después de estudiar bien el expediente y darme cuenta de un detalle de la hipoteca anterior…..
Resulta que la hipoteca es del año 1993 y yo supuse que o estaba ya completamente amortizada o quedaba muy poco por pagar. Y aunque no lo tengo confirmado del todo al 100%, todo apunta casi seguro a que esa hipoteca ya está pagada y amortizada, y que lo único que sucede es que el demandado nunca canceló registralmente la carga de la hipoteca. Le escribo ahora resumidamente lo que pone sobre la carga de la hipoteca en una nota simple actualizada, de hace unas dos semanas, dice así:
«Hipoteca a favor del banco XXXX para responder de tales cantidades de principal, intereses, costas y gastos…….Escritura formalizada el 01/07/1993. Se fija como fecha de vencimiento el 01/07/1994, pero se podrá prorrogar tácitamente anualmente hasta un plazo máximo de 10 años.»
Teniendo estos datos de la nota simple y con todo el tiempo que ha pasado……además otro dato que me hace pensar que esa hipoteca se pagó del todo es que si el demandado hubiera dejado de pagar las cuotas, el banco habría iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria. Y sin embargo con todos los años que han pasado desde 1994 no hay el más mínimo rastro de ello en la nota simple, por tanto es de suponer que se amortizó del todo la hipoteca pero no se canceló registralmente. ¿Es correcto lo que pienso??
Y por supuesto que yo quiero cancelar en el registro esa carga hipotecaria y pienso que segun dice la Ley Hipotecaria (como usted bien indica), los artícluos 128 y el 82.5 indican claramente que pasados 20+1año desde la fecha de vencimiento de la hipoteca (01/07/1994 en este caso), el titular registral de la finca puede pedir al registrador que cancele esa carga, sin hacer falta todos los trámites con el banco, notario y demás.
Pues justamente en julio de este año 2015 ya han pasado los 21 años. La semana pasada fui al registro de la propiedad pero no pude hablar con el registrador si con una oficial. Me dijo lo mismo, que esa opción era posible y se podía hacer al mismo tiempo que inscribiera mi título de propietario con el decreto de adjudicación. Pero ella también dijo que mejor era que lo hablara con el registrador, pues la parte esa de las condiciones de la hipoteca donce dice que «la fecha de vencimiento se puede prorrogar tácitamente anualmente hasta un máximo de 10 años», que ella no quería «pillarse los dedos» y que preguntara directamente al registrador. Ella pensaba que si, que el registrador aceptaría cancelarla pero que no podía asegurarmelo del todo.
Esta semana llamé para coger cita con el registrador pero no estaba y hasta la semana que viene no podré hablar con él. Pero lo que yo pienso es que segun dice el artículo 82.5, pasados 20 años desde la fecha de vencimiento, si en el año siguiente no resulta del Registro que el préstamo haya sido renovado, interrumpido o ejecutada la hipoteca…….pues en este caso esta claro, en el registro no consta ninguna fecha de renovación del préstamo ni de ejecución hipotecaria. Sólo lo de fecha de vencimiento 01/07/1994 y que es posible prorrogarla tácitamente anualmente por un plazo máximo de 10 años, sin embargo en el registro no hay ninguna fecha de renovación o prórroga, ni de 1 año, ni de 2, ni de 10 años. No dice nada.
Así que pienso que el registrador debe acceder a cancelar la carga hipotecaria. Me gustaría saber su opinión. ¿Piensa lo mismo que yo o es posible que el registrador ponga pegas? ¿Y si las pone es en base a qué?
Perdón si me ha salido un tocho bastante largo de leer.
Gracias de antemano.
Saludos.
Hola Ivan.
Ante todo pedirte disculpas por el retraso, pues para evitar spam y algunos (pocos) comentarios impertinentes apruebo y respondo personalmente todos los comentarios, y comprende que lo hago en la medida de mis posibilidades, pero que no puedo estar todo el tiempo tras el ordenador.
Sinceramente no comparto la opinión de mi compañero (obviamente con los datos que me aportas) lo que consta en el registro es que cabe la prórroga tácita, y tácito implica que es algo no documentado, siendo que si no se documenta la prórroga, no accede al Registro de la Propiedad, por lo que puede haber una prórroga no reflejada documentalmente.
Obviamente es mi opinión personal, y es el Registrador el que realizará y cobrará esa cancelación bajo su responsabilidad.
Un saludo
Gracias Francisco por su respuesta. Y no tiene porqué disculparse, yo entiendo que usted está ocupado con su trabajo y atenderá el blog cuando tenga tiempo, y responderá si quiere….que tampoco está obligado.
Gracias por dar su opinión en este asunto sobre la prórroga tácita anualmente. La semana que viene espero poder hablar ya en persona con el registrador y le voy a comentar lo mismo. Espero que él tenga otra opinión y si acepte cancelar la carga hipotecaria en base a la Ley Hipotecaria y los artículos 128 y 82.5.
Sin embargo, también hay otra opción, que es cancelar la carga siguiendo todos los pasos con el notario y el banco para la escritura de cancelación y ya luego ir al registro. Vamos….de lo que trata este artículo precisamente.
Todavía no tengo el decreto de adjudicación y por tanto no soy el propietario del inmueble. La semana pasada fui al banco que concedió el préstamo hipotecario para saber si ya estaba amortizado, quedaba algo por pagar,etc…. (todo apunta que está más que amortizado), pero no me quisieron decir nada basándose en la ley de protección de datos (LOPD). También después de mucho buscar y buscar, di con el demandado y hablé con él por teléfono. Tampoco me quiso decir nada sobre la hipoteca (y eso que nadie mejor él sabrá si ya amortizó de todo el pago o le queda algo aun pendiente).
Tomando una parte de su artículo, concretamente donde dice esto:
«Por tanto, las entidades únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente (entendiendo por tal, en la cancelaciones de préstamos hipotecarios, bien el titular del préstamo, o bien la persona que está interesada en esta cancelación notarial)…»
Segun esto, creo entender que aunque yo no sea el titular del préstamo, sí que puedo solicitar la cancelación de la hipoteca y su carga. Cuando tenga el decreto de adjudicación y vaya hasta al registro a inscribirlo, pasaré a ser el dueño de la vivienda sobre la que pesa una carga hipotecaria. Supongo que tengo pleno derecho a ir al banco y exigir la cancelación de la hipoteca. Pero ya me imagino a los del banco poniendo pegas porque no soy yo el titular del préstamo y/o deudor. Creo que tengo razón, ¿no es así?
Y recomienda usted ir al banco o ir directamente primero a un notario, contarle la situación, hacerle la previsión de fondos necesarios y que el notario sea quien requiera al banco para que firme la cancelación de hipoteca. ¿Qué le parece mejor?
Gracias nuevamente.
Por supuesto que puedes pedir la cancelación al banco, y lo recomendable es que acudas primero al Banco solicitando que acuda al Notario a cancelar (recuerda que eres tu el que elige al Notario)
Un saludo
Muchas gracias por su ayuda. Y felicidades por el blog, es fantástico.
Saludos.
Buenos días Francisco,
ante todo darle las gracias por su blog ya que nos ayuda a muchos que, como yo, nos perdemos con los tecnicismos del lenguaje legal. Nos es de gran ayuda.
Le quería pedir consejo sobre un caso que me preocupa ya que no consigo saber cómo solucionar y que tiene que ver con la cancelación registral de una hipoteca sobre mi vivienda.
De manera breve, el caso es que compré mi vivienda de segunda mano en 2002. Durante la compra-venta la hipoteca de los vendedores quedó cancelada económicamente pero ni mi banco (que me otorgaba una nueva hipoteca sobre la vivienda para realizar la compra) ni ellos se encargaron de asegurarse de cancelarla registralmente. A fecha de hoy he cancelado económicamente mi hipoteca y al ir a cancelarla registralmente me encuentro con el problema de que la anterior hipoteca (la de los vendedores) aún figura en el registro sobre mi vivienda. En principio no hay problema para cancelar registalmente la mía, pero quiero dejar canceladas ambas.
Estoy intentando cancelar registralmente yo mismo esa primera hipoteca (aunque me toque correr a mí con los gastos), pero me encuentro con que la entidad que la concedió (con la que yo no tengo ninguna relación) me pone problemas para hacer el trámite. Yo no soy ni cliente suyo ni esa hipoteca, que quiero cancelar registralmente, está a mi nombre.
Como no soy experto en leyes ni en este tipo de trámites, me encuentro en una situación en la que no tengo claro si el banco que concedió esa primera hipoteca sobre mi vivienda a los vendedores tiene la obligación de realizar ese trámite (firma ante notario de la cancelación de esa hipoteca) instado por mí, para que yo pueda cancelarla registralmente.
¿Qué pasos me aconseja que siga? ¿Necesito contratar algún abonado o es un trámite que no me debe suponer problemas?
Muchas gracias de antemano por su ayuda y sus consejos.
Atentamente,
Fausto.
Hola Fausto.
Como explico en el post, la cancelación es una obligación del acreedor; es cierto que no es una obligación que haya contraído contigo, pero si una obligación que tiene, y que por otra parte hace años que no cumple.
En la práctica, lo único que está haciendo el banco es buscar argumentos para cobrarte las comisiones de las que hablo en este post.
Un saludo
Hola Francisco.
En primer lugar quiero felicitarle por su blog y agradecerle que comparta con nosotros tan interesante información.
En mi caso, llevo tres años solicitando a «xxxx Banco» la ejecución de la escritura de cancelación de la hipoteca, sin que esta entidad haya hecho nada para poder llevarla a cabo.
Me gustaría saber si puedo denunciarlo ante algún organismo oficial, para que intervenga y requiera formalmente a Deutsche Bank que firme la escritura de cancelación.
Gracias.
Un cordial saludo.
Hola Arturo.
Lo más rápido y barato es que te dirijas al servicio de atención al cliente del banco, y que presentes una hoja de reclamaciones ante las oficinas de consumo; aunque de no hacerlo voluntariamente el banco, tendrás que demandarlo judicialmente (lo más probable es que se allane a la demanda, aunque el inconveniente es que la demanda necesita abogado y procurador -y por tanto tiene un coste-).
Un saludo
Muchísimas gracias. Precisamente hoy, tres años después, me han llamado para firmar la escritura.
Un cordial saludo.
Me alegro Arturo, nunca es tarde si la dicha es buena, aunque lo cierto es que resulta vergonzoso lo que has vivido ¿imaginas que tu te hubieras retrasado tres años cumpliendo tu obligación de pago?
Un saludo
Buenos días,
Me ha sido adjudicado una plaza de aparcamiento de AEAT, mediante el procedimiento de adjudicación directa.
La adjudicación ha sido por 3.250 E y el valor del garaje a efectos de AEAT es de 11.850 E.
Tiene 3 notas de embargo, 1 Administrativa AEAT de 54.000 E, 2 Entidad Bancaria 3.150.000 E y 3 Administrativa AEAT 25.000 E.
Mis preguntas son:
1 Se supone que la adjudicación ha sido en base a la primera diligencia de embargo de AEAT, que es la más antigua, no? en AEAT no me dicen nada.
2 Las cargas posteriores me queda claro que con el mandamiento de AEAT se levantan, pero que valor se toma para cancelar las cargas posteriores? el de 3.150.000 E que es una de las cargas (sería ruinoso) o el de adjudicación 3.250 E, o el de AEAT 11.850 E?
3 Si es el primer embargo por el que me ha sido adjudicado y delante no hay ninguna carga, se supone que de esos 54.000 E de esa notación, no tengo que responder por nada?
Muchas gracias
Hola Juan.
El problema es que no me queda nada claro si la ejecución es por la primera o por ulteriores cargas, si es por la primera efectivamente las demás se cancelan, siendo que el valor para cancelar las cargas es irrelevante para ti, pues no se cancelan por valor alguno, sino simplemente por el principio de prioridad.
Un saludo
Muchas gracias Francisco por contestar tan rápido.
Efectivamente el garaje cuyo valor para Hacienda era de 11.850 Euros cuando salió a subasta (que por cierto las dos quedaron desiertas, por eso de la adjudicación directa) tiene 3 notas de embargo:
1 la primera de AEAT por valor de 54.000 E que pienso que es la que se ha ejecutado.
2 la segunda de un banco por valor 3.140.000 E
3 la tercere nuevamente de AEAT por valor de 25.000 E
Como ves son tres notas de embargo con cifras astronómicas, en especial la del banco.
A mi el garaje me ha sido adjudicado por 3.200 E, y mi consulta son las siguientes:
1 cuando me emitan el mandamiento de levantamiento de cargas, a efecto de aranceles registrales, tengo que abonar algo por esas dos cancelaciones posteriores? De ser así que valor se tomaría? El de adjudicación, el valor de hacienda o los dos millones y pico de la segunda nota de embargo más el de la tercera .
2 como hay dos notas de embargo de AEAT, quiero pensar que se ha ejecutado la primera que es la más antigua. Aunque lo he preguntado en AEAT, no me han indicado nada todavía.
3 por la inscripción de la adjudicación que valor se toma? Los 3.200, el valor de hacienda 11.850 o la carga que tenía?
4 como delante de esa nota de embargo de AEAT no hay ninguna otra, teóricamente no me tengo que hacer cargo de nada, no?
Llevo sin dormir desde que me adjudicaron el garaje, de momento me han surgido todas las dudas. Para colmo, la plaza de aparcamiento se encuentra ocupada con un vehículo, que según menos han dicho los vecinos, es del propietario y que debe todo el IBI y la comunidad desde hace 8 años que se construyo el edificio.
Muchas gracias de nuevo Francisco
Hola Juan.
Lamento no poder responderte de temas arancelarios, pues desconozco el arancel del Registro de la Propiedad, y no quiero llamarte a engaños (espero que algún registrador que lea este blog quiera contestarte).
No es momento de reñirte, pero acudir a una subasta con unas esperanzas, y gastar dinero real en la compra de un bien cuyo título está basado en esperanzas, no es una postura muy acertada. Puede ser que se esté ejecutando el primer embargo, pero como se haya ejecutado el otro (y no lo sabes) tienes un problema rea; comprueba las bases de la subasta, pues seguro que en ella se indica que crédito se ejecuta.
Tu adjudicación es por el precio realizado, aunque nuevamente entramos en temas arancelarios en los que poco puedo aportar; si te indico que fiscalmente el valor obtenido en pública subasta no se cuestiona.
Supongo que eres consciente de que respondes de la anualidad en curso y las dos anteriores de la comunidad de vecinos, así como que la finca está afecta al pago del IBI no prescrito (prescripción que se produce a los cuatro años desde el devengo) por lo que tendrás calculadas esas responsabilidades.
Un saludo
Buenos días,
Muy interesante el artículo!
Yo cancelé una hipoteca con xxxhace 3 años casi, esa hipoteca tenía una garantía de 30.000€ sobre otra vivienda, el caso es que cuando cancelé el préstamo la notaría hizo la cancelación registral solo de la vivienda hipotecada pero no de la vivienda que tenía la garantía…ahora queremos volver a comprar y volver a utilizar esa vivienda como garantía y cuando hemos pedido la nota simple nos aparece que tiene cargas…el banco me pide unos 900€ para tramitar la cancelación registral, la notaría que me lo hizo en su momento me pide 400€ y aquí veo que cuesta poco más de 200€
Mi duda es la siguiente, ¿podría volver a utilizar esa vivienda como garantía para otra hipoteca si no cancelo registralmente la carga que tiene?
Muchas gracias, un saludo
Hola Vanesa.
Si puedes usar la vivienda como garantía, aunque dudo mucho que si no cancelas lo acepte otra entidad, pero es posible, así que inténtalo.
Por lo demás creo que debes de ser firme en reclamar al banco que la cancelación es una obligación suya, así como que nada pueden reclamarte adicionalmente.
Un saludo
Hola Francisco,
Muchas gracias por la respuesta tan rápida.
La vivienda que fue usada como garantía está inscrita en Santa Pola (Alicante), yo vivo en Madrid.
Si decido hacer por mi cuenta la cancelación registral, ¿sería posible hacerla desde aquí? ¿o tendría que desplazarme al registro de allí?
Muchas gracias, un saludo!
hOla venesa
En realidad no tienes más que desplazarte a la sucursal del banco más cercana, pues es el banco el que firma la cancelación, no tu; además tienes derecho a exigir que firme en el Notario que tu decidas.
Es cirtto que la cancelación se inscribe en el Registro competente, sin embargo esos son trámotes posteriores que puedes hacer tu, u otro en tu nombre (te fecomiendo que mires bien, especialmente los gastos de la gestoría del banco, pues tuenden a ser algo costosos)
Ñsaludos
Buenos días,
Mi intención es hacerlo yo misma sin gestorías de por medio, entonces iría al banco, les diría con que notaría quiero que se haga la escritura, después iría yo misma a hacienda y por ultimo llevaría la escritura al registro, pero al estar inscrita la vivienda en el registro de Alicante no se si puedo hacer el trámite desde Madrid, si no lo puedo hacer desde Madrid, entonces si me tocará pagar una gestoría que se encargue de ello, con mi banco está descartado porque me cobran 900€ por el trámite.
De nuevo, muchas gracias, es muy amable!
Un saludo.
Estas en lo correcto.
La presentación la puedes hacer tu en Alicante, aunque la Notaría puede presentar telemáticamente en el Registro de la Propiedad; el coste de ello es ridículo (una copia y un par de diligencias, cuyo coste creo que será muy inferior a lo que te gastarías en gasolina a Alicante -pregunta a mi compañero-).
Saludos
Hola Francisco.
Quisiera comentar algo acerca de las cancelaciones de hipoteca, tanto con el notario como luego al llevar la escritura de cancelación al registro. Investigando un poco, veo que el artículo 10 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, vienen los costes arancelarios de cancelaciones de hipoteca con el notario y también con el registrador.
De lo que dice la ley, queda claro que el notario deberá cobrar 30,05 €. Y que en el caso del registrador, la cancelación de hipoteca son 2,40 € siempre. La ley dice que se toma como base «la cifra del capital pendiente de amortizar» y normalmente en una cancelación de hipoteca, ésta ya está pagada, siendo la cantidad 0 euros. Y en el tramo de 0 a 6000 €, le corresponde un arancel de 24€. Al cual finalmente se le aplica la reducción del 90% y se queda en la cantidad de 2,40€.
Es decir, el registrador sólo debe cobrar el asiento de presentación (unos 6 euros) y la cancelación de hipoteca a 2,40€. Y esto debe ser así siempre, ya que lo dice la ley. También hay una sentencia del TSJ Madrid de 24 de junio de 2010 que lo confirma. Y además numerosas resoluciones de la DGRN que ordenan cobrar las cancelaciones de hipoteca a 2,40 euros.
Aquí hay un artículo muy interesante sobre esto:
http://www.usuariosderegistros.es/noticias/aranceles/90-los-registradores-continuan-aplicando-irregularmente-el-arancel-en-las-cancelaciones-de-hipoteca
Y si esto es así. ¿Por qué muchas veces (la mayoría) los notarios y/o registradores cobran precios abusivos en las cancelaciones de hipoteca??
Este es un tema no muy conocido y los ciudadanos no saben que tienen la ley a su favor, pudiendo además reclamar ante facturas abusivas.
¿Qué opina usted de todo esto, sobre la ley y su cumplimiento en notarías y registros?
Gracias y un saludo.
Lamento indicarte que no es correcto lo que indicas pues la norma en vigor es el RDL 18/2012 de 11 de Mayo, cuya Disposición adicional segunda dispone:
“…En los supuestos que requieran la previa inscripción de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, todas las transmisiones realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento, y solo se devengarán los honorarios correspondientes a la última operación inscrita, conforme al número 2.1 del arancel de los registradores, o en su caso, el número 2.2, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios, sobre la base del capital inscrito en el Registro.
En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen solo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 por ciento, con un mínimo de 24 euros.
Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive.
Esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley….”.
Saludos
Muchísimas gracias por su ayuda.
Entiendo que hasta que no se publicó ese Real Decreto sí que tenía razón yo en mi comentario anterior…..A raíz del RDL 18/2012, éste es la norma a seguir por notarios y registradores en cuanto a cancelación de hipotecas.
Creo que me ha quedado claro.
Gracias y un saludo.
Hola Ivan.
Efectivamente tienes razón, lo que sucede (y comprende que me molesta) es que hablamos de una norma que lleva tres años en vigor, y hay una web que está dando una información incorrecta en grave perjuicio de mi honor y el de mis compañeros.
El mundo digital es extraordinariamente complejo, pues cualquiera puede lanzar al espacio digital el mensaje que quiera, sea o no verdad; te recomendaría que en este y otros temas siempre acudas a los profesionales (se trate del tema del que se trate) pues aunque no voy a decir que todos los profesionales son buenos y honestos, si que suele ser lo habitual en todas las profesiones, y es más recomendable consultar a quien sabe que al vecino (como digo en muchos post de este blog, que por otra parte llevo, precisamente porque en temas jurídicos compruebo que hay en internet un sin fin de disparates escritos).
Saludos, y perdona si te he ofendido, simplemente expreso una opinión.
No, para nada me ha ofendido. Todo lo contrario, le estoy agradecido por aclarar el asunto.
La información de esa web la encontré por casualidad y me pareció muy interesante. Me extrañó también que no fuera algo más conocido. Busqué todos los datos que allí se decían: la ley 41/2007, la sentencia del TSJ de Madrid, las resoluciones del DGRN,…..y todo parecía correcto. Todo era segun la ley…..por eso me parecía raro que no fuera algo más conocido por la población en general.
Lo único que me tenía un poco intrigado era que la fecha del artículo era algo antigua, de hace unos años y pensé que en este tiempo transcurrido podía haber salido otra ley que cambiara los aranceles para notarios/registradores en cancelaciones de hipoteca. Y así fue como se me ocurrió preguntarle aquí a usted, ¿quien mejor que un notario para saber de esto?
Y efectivamente, ha despejado mis dudas y ha dejado claro que ley rige actualmente estos asuntos.
Soy yo el que quiero pedirle disculpas por si le molestó mi comentario anterior sobre esa ley del 2007. No era mi intención molestar ni llevar a engaños a nadie. Sólo exponer esa información aquí y ver si era cierta o no.
Ya está todo clarísimo. Muchas gracias y saludos.
Falso, te mueve el corporativismo y el lucro injustificado.
Hay dos sentencias del TS que vuestra dirección general se permite el lujo de ignorar.
Como toda buena patronal barre para casa, y está por encima del mismo Tribunal Supremo.
Hola Javier.
Me mueven mis ideas, y llamar lucro injustificado a una diferencia que no llega a cien euros con un arancel que desde 1989 sólo ha sufrido rebajas, me parece injusto; máxime cuando hablas con quien lleva 590 respuesta GRATUITAS en este post.
Sea como fuere, no cites dos sentencias, haz el favor de compartirlas, pues no tengo el más mínimo problema en rectificar mis errores
Saludos
Buenas tardes,
Necesito ayuda con un tema de cancelación de hipoteca de la creo que «nos están tomando el pelo» y no somos capaces de defendernos.
Le expongo lo que ocurre, mi pareja esta vendiendo su piso el cual esta cargado con una hipoteca.La persona que va a comprarlo ya tiene concedido el préstamo y la gestoría de su banco se ha puesto en contacto para requerirnos la documentación pertinente. El caso es que nosotros nos queremos hacer cargo personalmente de la cancelación en el registro, ya he visto que hay que pedir un documento al banco una vez pagada pasar por notario hacienda etc…
Lo increíble es que la gestoría nos quiere retener 1250 euros por esta gestión la hagan ellos o nosotros en el momento de la firma (obligándonos de alguna manera a hacerla con ellos).
Pueden hacerlo?? es legal?? como nos podemos negar?? Hay alguna ley a que podamos acogernos??
Ellos me han contestado esto:
«Respecto a lo que me indica de la provisión de fondos para la cancelación de su carga, puede hacerlo usted por su cuenta, pero nosotros tenemos que retener igualmente el dinero hasta que usted nos aporte la nota simple del Registro sin dicha carga. Una vez nos la enviara, le devolveríamos íntegramente el dinero retenido el día de la firma. Pero el día de la firma tenemos que retenerle dicho importe.
Si usted no está de acuerdo, se lo tendríamos que retener al comprador pero eso tendría que hablarlo con él para ver si está de acuerdo.
Confírmeme si tramitamos nosotros la cancelación o lo hará usted por su cuenta. Le desgloso la provisión de fondos de 1.246,45 euros (Notaría 500, Registro 400 y Gestoría 346,45 euros)»
Entre plusvalía, comisión, cierre hipoteca y ahora esto ya no se si es buena idea ni siquiera vender la casa.
Muchísimas gracias por su tiempo de antemano.
Un saludo.
Hola Rosana.
Es un problema clásico, aunque te indico que los gastos notariales y registrales de cancelación es casi imposible que superen los 300 euros y no los 900 que indica esa gestoría; evidentemente te están pidiendo una provisión de fondos para unas gestiones de las que luego han de rendir cuentas con las oportunas facturas.
Lo cierto es que por supuesto puedes tu encargarte de gestionar tu cancelación, pero para eso has de cancelar antes de firmar la escritura, pues es lógico que tanto el comprador como su banco quieran garantizarse que la hipoteca es cancelada, y no (como sucede en ocasiones) que el vendedor se comprometa a cancelar y no cumpla su compromiso obligando a un proceso judicial en el que sale más caro el collar que el perro.
El problema obviamente es que no tengas dinero para cancelar, y que pretendas hacerlo con el precio de la venta; en ese caso tienes que entender que los intereses del comprador y de su banco son legítimos, y que es razonable que traten de defender sus intereses y asegurarse de que tu cumplirás tus obligaciones.
Saludos
Muchas gracias por la rapidez de la respuesta. Por lo menos ahora estamos mas informados, y podremos actuar en consecuencia.
Un saludo
Saludos,
En primer lugar gracias por aclararnos algunas de las infinidades de dudas que tenemos los no profesionales de la justicia.
Mi pregunta no va relacionada con la cancelación de una hipoteca, va relacionada con la TITULIZACIÓN de un crédito hipotecario.
Según el BANCO DE ESPAÑA cuando una entidad financiera tituliza un crédito hipotecario, deja de ser el dueño de dicho préstamo, aunque por ley sigue siendo el gestor de los cobros y poseer las escrituras originales.
También las S.G.F.T (Sociedad Gestora de Fondos y Titulización) afirman que los fondos que se han constituidos con dichos préstamos hipotecarios son los dueños de dichos préstamos..
Mis preguntas :
1ª) Puede una entidad financiera reclamar a través de una ejecución hipotecaria el cobro total del prestamos hipotecario TITULIZADO concedido por dicha entidad, aunque hayan pendientes cobros que aun no han llegado a la fase de pago por el deudor?, sabiendo que dicho préstamo al titulizarlo la entidad financiera lo ha cobrado con anterioridad a los bonitas ( legítimos dueños según el BANCO DE ESPAÑA y las S.G.F.T.).
2ª) La misma entidad financiera puede adjudicarse la vivienda y regístrala a su nombre sin ser el propietario del préstamo hipotecario?
Atte.
Braulio B.G.
Hola Braulio.
Está demasiado de moda el fenómeno de la titulización, concepto que engloba tres fenómenos distintos como son: las cédulas, los bonos, y las participaciones hipotecarias.
Sólo en las últimas cabe lo que comentas, te recomiendo que leas este fantástico post de mi compañero Javier González Granado, que explica muy bien el tema http://tallerdederechos.com/destejiendo-la-red-i-la-titulizacion-hipotecaria-quien-se-ha-llevado-mi-prestamo/
Saludos
Saludos,
Gracias por su pronta respuesta, ojalá toda la justicia fuera tan clara y tan rápida como lo ha sido usted.
Atte. Braulio B.G.
Estimado Francisco:
Aprovechando que me he encontrado esta información por Internet, le efectuó una pequeña consulta, al respecto de estos temas.
Tengo hipoteca con xxx, ( yo firme con yyy y además ya no están en la dirección donde firmé ). Gracias a Dios, he podido ir amortizando durante bastante tiempo vía Internet, guardándome siempre de descargar recibos de amortización, por pantallazos etc. yyy, me » metió » un swap » que he estado sufriendo varios años, hasta el 2012. En estos últimos años, he podido como digo pagar la hipoteca, vía Internet, ya que prefería no volver a pasar por la oficina, ya que mis deseos de » arrancarle la cabeza » al apoderado que me hizo firmar como un gran beneficio para mi en el 2007, eran grandes y he preferido evitar confrontación directa.
He amortizado todo, me quedan 1,49 euros de hipoteca fíjese. Ahora toca cancelar.
Haberlo hecho via internet no creo que me pueda perjudicar no ??. Es que no me fio de estos elementos.
Que pasos debería seguir, de forma escueta, para liquidar todo esto cuanto antes ??
Puedo encargarle toda esta gestión a un notario ??. Prefiero dejar esto en manos de un garante adecuado, que en manos de los elementos estos.
Cuanto podría suponerme económicamente ??
Muchas gracias y enhorabuena por su información
Hola Jose
Lo adecuado es terminar de pagar y solicitar al banco que acuda a la Notaría para cumplir con su obligación de cancelar la hipoteca.
Habrás leído en este post que puede que el banco quiera imponer certificados y gestiones, que no tienes por que aceptar, y puedes formular reclamación tanto ante el servicio de atención al cliente del propio banco, como pedir hoja de reclamaciones y presentarla en consumo.
Lo que no puede el Notario es imponer a nadie la obligación de firmar un documento, pues eso tiene que hacerlo el juez.
En cuanto a los costes, prefiero no comentar estos temas por internet, aunque no son muy caros y seguro que la Notaría más cercana te informará gustosamente de ellos.
Saludos
Gracias Francisco. Un cordial saludo.
Buenas tarde, mi pregunta es la siguiente, ¿ha cambiado la ley y hay que cancelar la hipoteca, aunque no tengas intención de vender, por que si no a partir del año 2016 van a cobrar un impuesto por no haberlo cancelado?
Hola Miren, desconozco de donde has sacado esa información, pero no solo es falso que sea obligatorio cancelar, es que no lo es ni aun vendiendo (otra cosa distinta es que sea recomendable).
Respecto a ese impuesto también es la primera noticia que oigo sobre el tema, el único cambio es que tanto la escritura de cancelación como la cancelación en si, hasta el año pasado no devengaba IVA en los aranceles del Notario y Registrador, y desde este año si, pero sólo ha sido suprimir una exención; desde luego es la primera noticia que tengo de un impuesto por no hacer algo.
Saludos
He vendido mi piso a un amigo y, posiblemente por consejos de otros, me está insistiendo en que realice la cancelacion registral. No tengo dinero para ello. ¿Me puede obligar a hacerlo? Gracias
Hola Manuel.
No veo mal esos consejos, ¿comprarías tu algo sin tener la certeza de que no tiene cargas? ¿correrías tu con gastos que no te corresponden?.
Saludos
es que fue el propio comprador quien canceló mi hipoteca en el banco en mi presencia con un talón que extendió a mi nombre. ¿Necesita demostrarselo a si mismo? Gracias
No canceló la hipoteca, pagó el préstamo, la cancelación implica una serie de gastos y es lógico que no quiera asumirlos pues no le corresponden a el.
Saludos
La cancelacion en el banco la pagué yo. La registral es la que me insta a pagar. No hace falta hacerlo ahora, ¿no? ¿Puede esperar a que yo esté algo más desahogado economicamente? No le afecta, ¿no? gracias
Manuel la cuestión es que simplemente si ahora no pagas tu los gastos, luego tiene que fiarse de tu palabra y conocido es el refrán que dice «amigos y dinero, agua y aceite», le afecta en el sentido de que de no cumplir tu la palabra dada, el tendría que afrontar gastos que no le corresponden, y por más amigo que sea, es razonable que quiera protegerse, en todo caso desconozco el grado de confianza que tenéis, y no puedo darte otra respuesta.
Saludos
Buenas tardes, Francisco.
Lo primero agradecerle toda la información que facilita a través del artículo, ya que resulta útil y muy interesante.
Por otro lado quería hacerle una consulta ya que actualmente he sido adjudicataria de una vivienda de protección oficial del ayuntamiento de Madrid (VPPL). Dicha vivienda está acogida a un préstamo convenido por parte de La Caixa, pero al hacerme el estudio de viabilidad me facilitaron un certificado en el que me indican que desestiman mi solicitud de préstamo.
Debido a esto he tenido que acudir a otra entidad bancaria para la concesión de la hipoteca, pero al informar a la empresa municipal de la vivienda me han hecho firmar un documento en el que se indica que «solicito la cancelación del préstamo que grava la vivienda de la cual he sido adjudicataria sabiendo que los gastos de cancelación registral del mencionado préstamo corren por cuenta de la parte compradora». Si no enviaba el documento firmado, no continuaban con los trámites de escrituración.
Por la información que he podido conseguir, los gastos de cancelación del préstamo que tenía la vivienda deberían ser a cargo de la parte vendedora, pero no sé si en el caso de un organismo público como es la empresa municipal de la vivienda se establece lo contrario.
He considerado enviarles un burofax indicándoles que a pesar de haber firmado dicho documento y acogiéndome al artículo artículo 89 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, solicitarles que el día de la escritura se hagan cargo de dichos gastos de cancelación.
A ver si me puede aportar algún consejo o información que no haya podido tener en cuenta.
Muchas gracias y un saludo.
Hola Natalia.
La ley de defensa de consumidores y usuarios te ampara y no pueden imponerte ese gasto, contacta con un abogado.
Saludos
Muchas gracias, Francisco.
Así lo haré.
Un saludo.
Simplemente decir que he leido la exhaustiva información y algunos comentarios. Me ha parecido un magnífica explicación y me parece muy loable la deferencia que tiene con todos… Hoy día que alguien aporte algo tan importante para muchos generosamente, sorprende extraordinariamente y le aplaudo por ello… Y le doy las gracias por toda esa información… Si acaso tendría dos preguntas: una, si es normal que el Registro tarde más de un més en registrar una hipoteca de cancelación, y dos, por simple curiosidad… ¿Está Hacienda conectada con Bancos, Notarios y Registros de la propiedad cuando se cancelan las hipotecas?…
Muchas gracias… Saludos…
Hola Rosario.
El plazo para calificar son quince días hábiles, por lo que no es normal lo que cuentas, y mi experiencia al menos con el Registro de mi pueblo es muy satisfactoria.
Respecto a la segunda pregunta, absolutamente todo lo que se firma en Notaría es conocido por la hacienda estatal, autonómica y local de tener algún tipo de trascendencia tributaria, aunque la cancelación de la hipoteca sólo trasciende a la hacienda autonómica y es un acto exento (desconozco las obligaciones de Bancos y Registro de la Propiedad).
Saludos
Hola. ¿La cancelacion registral debe ser forzosamente urgente o se puede esperar unos meses? Gracias.
No es obligatoria, puedes hacerla cuando te convenga, aunque si quieres vender, lo lógico es que el comprador quiera que esté realizada
Saludos,
Nuevamente me pongo en contacto con Usted para ver si puedo averiguar que es lo que ha pasado con mi préstamo hipotecario.
No hay ningún tipo de colaboración creíble por parte del banco cuando se le solicita información, la C.N.M.V. nos envía a preguntar al banco, y las S.G.F.T. nos remite a la nota de la C.N.M.V…
Tengo varias dudas que paso a transmitirle:
En el Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado, el artículo 178 ha sufrido alguna modificación ?
En caso de que el texto del artículo 178 no haya sufrido modificación alguna, tendría que figurar reflejado en la escritura matriz de mi préstamo, si el banco ha cedido los derechos sobre mi préstamo ?
De figurar reflejado en la escritura matriz, si pidiera una copia simple de dicha escritura, también tendría que salir reflejado todo lo que se anote en la matriz ?
Y por último, valdría dicha copia simple como documento justificativo ante un juzgado de que el banco no es propietario de mi préstamo en el caso que se refleje la cesión del mismo ?
Le expongo el artículo 178 que he obtenido del BOE para que pueda verificar si es el correcto.
Artículo 178.
Se hará constar al final o al margen de la escritura matriz, por medio de nota, que deberá ser transcrita en cuantas copias de cualquier clase sean libradas en lo sucesivo:
1.º La escritura o escrituras por las cuales se cancelen, rescindan, modifiquen, revoquen, anulen o queden sin efecto otras anteriores, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.219 del Código Civil.
2.º Las de cesión de derechos o subrogación de obligaciones.
3.º Las de adhesión a que se refiere el párrafo 2.º del artículo 176 anterior, cuando aquélla conste en escritura independiente.
4.º Los endosos que constan en la primera copia del instrumento público de actos o contratos no inscribibles en el Registro de la Propiedad.
El notario que autorice alguna de las escrituras comprendidas en los tres primeros números anteriores lo comunicará telemáticamente al notario en cuyo protocolo se hallen las matrices que contengan los negocios a que la nueva escritura afecte mediante el sistema de información Central del Consejo General del Notariado. El notario que reciba la comunicación lo hará constar al margen por nota indicativa de la fecha de la segunda escritura y el nombre y residencia del notario autorizante. Si la primitiva matriz obrase en el mismo protocolo del notario autorizante del último documento, él mismo pondrá la nota.
Cuando al notario que custodie el protocolo en el que obre la escritura matriz objeto de cualquiera de las notas previstas en los números primero al cuarto de este artículo se le presente una copia auténtica de dicha escritura y se le requiera para ello por persona interesada, se transcribirá por él, al final de dicha copia, la nota correspondiente.
Tratándose de una escritura de revocación de poder el notario autorizante de la revocación comunicará telemáticamente la misma mediante el sistema de información Central del Consejo General del Notariado al Archivo de Revocación de Poderes del Consejo General del Notariado. Dicha comunicación deberá efectuarse en el mismo día o hábil siguiente al de autorización de dicha escritura. Asimismo, el notario comunicará telemáticamente y a través del mismo sistema de información al Consejo General y para dicho Archivo cualquier supuesto de extinción de poderes que le conste fehacientemente.
Atte Braulio B.G.
Hola Braulio.
El comentario no se borra, simplemente y para evitar spam los apruebo y contesto uno a uno.
La norma que citas es correcta, más esa cesión de préstamos hipotecarios (y ojo que no es lo mismo una cédula, que un bono que una participación hipotecaria) se suele hacer en masa y sin intervención notarial, sino a través de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, con lo que no puede el Notario comunicar a su compañero lo sucedido, simplemente porque el primero no existe y porque nadie puede comunicar lo que no sabe.
Hablamos en el fondo de la gran influencia que tiene el derecho anglosajón en el derecho continental, y el poder que se atribuye a ciertas entidades, que velan más por un sistema económico en su conjunto que por los derechos de los ciudadanos; a fin de cuenta todo el tema que comentas no es sino una prolongación del tema de los bonos basura en Estados Unidos que provocó el arranque de la actual crisis economica.
Por su interés y porque puede servirte de ayuda te recomiendo que leas estos post de mi compañero Javier González Granado (http://tallerdederechos.com/destejiendo-la-red-i-la-titulizacion-hipotecaria-quien-se-ha-llevado-mi-prestamo/).
Creo recordar haber visto una web que permitía comprobar si un préstamo hipotecario estaba titulizado, sin embargo, por más que la busco no la encuentro, a ver si alguien nos ayuda, y por supuesto que si la encuentro la dejo colgada por aquí.
Saludos
Saludos,
Gracias por contestar y nuevamente le doy las gracias por el interés que demuestra en ayudarnos.
Hay una cosa que me comenta Usted que no entiendo : comenta que el notario no participa, pues en todo fondo hay una escritura de constitución y está firmada por un notario el cual da fe de la veracidad de lo expuesto en dicha escritura.
Además he leído que los notarios tienen una aplicación informática ( SIGNO creo que se llama) con la cual se puede comunicar con los demás notarios para poder actualizar e inscribir vía telemática las modificaciones, anexos, etc. etc. y crear una base de datos que está en el colegio de notarios para poder consultar y anotar las modificaciones, anotaciones anexos, ev.etc.
El TS anuló el punto primero y segundo del artículo 178 porque entendía el TS que las escrituras matrices no estaba para tal fin y fueron los notarios quien impugnaron esa nulidad y le dieron la razón a Ustedes, por lo tanto cómo es posible que se constituya una escritura de un fondo que a su vez implica la cesión de la titularidad de los propietarios de todos los préstamos que conforman el activo del fondo y eso no se refleje en la matriz del préstamo.
Y por último, se le puede solicitar al notario que formalizó la escritura del fondo, los anexos donde está el listado de los préstamos? y sinó dónde queda registrado y podamos tener acceso a dichas escrituras y anexos ( que no sea la C.N.M.V, el banco y la S.G.F.T. porque es un circulo que uno te manda al otro y el banco siempre dice que no está titulizado el préstamo)?
Atte. Braulio B.G.
P.D. Sería una herramienta de gran ayuda esa WEB que me ha comentado, tiene idea por dónde podría intentar localizarla ( página de una S.G.F.T., de un blog notarial o abogados, de empresa de inversiones etc.etc.)
Hola Braulio.
Como comprenderás no he hecho ninguna, más mucho me temo que el conjunto de fondos afectados, como mucho se referencia en un documento anexo, o por referencias ininteligibles.
La aplicación informática existe, y permite hacer esas comunicaciones, de hecho así se hacen, más no es una base de datos de consulta; lo de pedir la copia de la escritura lo veo factible, más habría que acreditar el interés legítimo; en definitiva, y por lo poco que se de la ley (jamás la he aplicado, pues esas cosas se hacen en las capitales) su normativa no piensa excesivamente en tu caso, por más que sea muy razonable lo que cuentas.
Saludos
Hola Francisco,
Gracias por su respuesta, y gracias por ser tan claro al transmitirnos las posibles soluciones de una manera que entendamos todos.
Saldos
Buenas tardes, ante todo agradecerle la amabilidad en contestar a todas las dudas que le planteamos, porque es muy generoso por su parte.
Intentaré ser breve; nosotros firmamos un contrato de compraventa de una vivienda con el promotor.
Antes de llegar la fecha de entrega nos reúne a los compradores para decirnos que no tiene liquidez, pero que tranquilos porque el banco, en este caso el «Banco X» va a terminar lo poco que falta d ela obra y tramitar cédulas etc… pero que hay que firmar la escritura de compraventa porque están «cayendo» embargos por deudas del promotor a la seguridad social, hacienda, proveedores, etc…
Los compardores perplejos ante todo ésto, vamos a pedir explicaciones al «Banco X», éstos nos dicen que falta muy poco pata terminar y que lo terminarán porque le concederán una línea de crédito adicional al promotor… llega la fecha de entrega y la obra avanzaba a la velocidad del caracol… así que decidimos ir al «Banco X» y pedir nuestra la devolución de las cantidades entregadas, nos mienten y nos dicen que el aval ya no está vigente, que ha caducado pero que no hay problema, que ellos van a terminarlo porque son los primeros interesados…
Pues bien, pasan unos meses y entra tanto nosotros continuamente pidiendo explicaciones al promotor, el promotor nos derivaba al banco, y éste nos hacía promesas, que luego se materializaron en falsas promesas.
Un día de repente nos comunican que han embargado parte de las viviendas por la seguridad social debido a las deudas del promotor, el banco nos dice que hay que escriturar porque si no, nos quedamos sin el dinero de las cantidades entregadas porque el aval ya no estaba vigente, y además nos quedamos sin vivienda por el embargo… imagínese el estado de ansiedad… al final firmamos la escritura, y también nuestra penitencia particular.
El banco prometió terminaría todo, incluido el tema burocrático… pues después de firmar ya nada se cumplió, nos daban largas, eso sí, había que pagar la hipoteca por una vivienda en la que no podíamos vivir, cuando nos aseguraron que desde la firma a la entrega pasarían 2 meses escasos… ésto fue en octubre de 2009, hemos estados hasta el año 2014 pagando religiosamente una hipoteca por una vivienda en la que no hemos podido vivir, y entre tanto el banco riéndose de nosotros literalmente.
Hemos estado ahorrando para demandarles, pidiendo la resolución del contrato de compraventa con subrogación de hipoteca. Pusimos la demanda en el año 2013, y ganamos en primera instancia, el «Banco X» recurrió en apelación, y volvimos a ganar en apelación, a día de hoy la sentencia ya es firme.
Nos has devuelto las cantidades, no sin antes poner obstáculos a todo lo que han podido, incluso siendo la sentencia firme nos han seguido pasando las cuotas de la hipoteca, y al tener la cuenta con saldo cero porque el juez nos autorizó a no pagar las cuotas hasta la resolución del proceso, nos ha pasado la comisión de los 30 euros por impago de cuota, nos han enviado la famosa carta amenazándonos con incluirnos en el archivo de morosos, y ésto mes a mes durante muchísimo tiempo, incluso como digo ahora siendo una sentencia firme lo siguen haciendo.
Tuvimos una conciliación hace poco tiempo para que dejasen de pasar las cuotas etc… se han avenido, pero lo que no quieren es devolvernos el importe que nos cobró su gestoría por tramitar la compraveta, que como digo se ha resuelto judicialmente, nosotros entregamos la provisión de fondos que nos exigió la gestoría de 4.500 euros, nos lo impuso el banco porque no nos dejaba tramitarlo a nosotros. Nos cobró 275 euros de comisión de apertura de la cuenta vinculada al préstamo hipotecario, nos obligó a contratar un seguro para la vivienda porque si no, no nos concedía la hipoteca, imagínese hemos pagado más de 1000 euros por un seguro de una vivienda en la que no hemos vivido porque no se podía vivir, entre otras cosas porque en la escritura constaba claramente vivienda en construcción…
Siento la extensión, pero creía que era necesario para entender el asunto.
Mi pregunta es de qué manera puedo reclamar lo que me cobró la gestoría por tramitar la hipoteca, que incluía los honorarios de la gestoría, y el pago de impuestos, tal y como detalla la factura que me entregaron, cómo puedo reclamar el importe de los 275 euros de gastos de comisión de apertura de la cuenta que se abrió para la hipoteca, porque claro está tampoco me dejaban que fuese la cuenta de otra entidad, y los 1000 euros del seguro que también me obligaban a contratarlo con su aseguradora porque si no, no me concedían la hipoteca, al igual que presentar avalista, que lo tuve que presentar porque me denegaban la hipoteca también.
Es decir, se aprovecharon además de la situación tan angustiosa que estábamos viviendo para exigirnos el seguro, el aval etc, porque si no firmábamos hipoteca, perdíamos cantidades entregadas a cuenta, porque según ellos el aval estaba caducado, algo que se demostró posteriormente que fue falso, y además también perdíamos la vivienda porque era inminente que siguiesen «cayendo» embargos sobre el resto de las viviendas.
Le agradecería me orientase de qué manera puedo argumentar la devolución de esas cantidades, pues en la conciliación se han avenido a cumplir todo, salvo el tema de devolver esas cantidades y no han querido dar razones.
Gracias de antemano y disculpe la extensión del mensaje. Mil gracias
Ante todo me parece lamentable la historia que narras, si bien poco puedo ayudarte.
Estando en conciliación, lo más adecuado es que hagas lo que no hiciste en su momento (y perdona la regañiña, pues en tus propias carnes lo has vivido) déjate asesorar por tu abogado, él es quien tiene que recomendarte que concilies o no; a mi no me cabe duda que el director de ese banco (perdona pero por motivos legales he editado su nombre) ha hecho lo que comentas, pero probar todo eso es complicado.
Sea como fuere, me alegro de que habiendo ganado el pleito, en gran medida tus problemas se hayan resuelto, y que ahora proceda sólo compensar los perjuicios, pero te insisto que mejor te dejes llevar por tu abogado.
De corazón te deseo toda la suerte del mundo, pero creo que es más adecuado recomendarte que te fíes del profesional que por otra parte ya ha triunfado, que intentar darte yo recomendaciones que lo único que pueden servir es para liarte más de lo que estas (y cree que lamento muchísimo tu situación).
Saludos
Muchas gracias por este interesante artículo. Tengo una duda, pues como vendedor de un bien cuya hipoteca he cancelado a raíz de la compraventa, he realizado también los trámites de cancelación registral, escriturando, etc. Mi duda es, quién es el que se «queda» con la copia y copias simples de la escritura, si yo por ser el titular de la hipoteca cancelada, o el comprador por ser el máximo interesado en tener constancia de dicha cancelación. O bien basta con que el comprador tenga la nota simple del registro correspondiente.
Quizás se haya respondido ya esta cuestión, y pido disculpas por preguntar de nuevo si esto es así, pero para ser honesto no he leído todos los comentarios realizados en el post y sus correspondientes respuestas.
Un saludo y enhorabuena por el blog.
Hola Antonio.
La copia se la queda el deudor, pues es quien tiene la obligación de pago e interés en demostrar, que eso se ha producido; al comprador con la nota simple acreditando que la finca no tiene cargas le basta y le sobra.
Saludos
Buenas, Francisco
¿Al banco se le pueden embargar bienes, por ejemplo mi casa, por una Tercería de Dominio?
Es que dentro de poco haré el pago de un Préstamo Hipotecario, y tengo dudas y miedo, porque no se si inscribirlo en el Registro o no.
Gracias
Hola Mónica.
La dueña de la casa eres tu, por lo que no puede embargarse la casa por deudas del banco, sino sólo el préstamo.
El decidir si se inscribe el préstamo hipotecario no es algo que dependa de ti, pues si la hipoteca no se inscribe no surge al mundo del derecho, y obviamente el banco no va a permitir eso.
Saludos
Primero de todo felicitarle por este blog y agradecer su generosidad y disposición para aclarar nuestras dudas y/o ayudarnos con nuestras problemas.
Mi caso es el siguiente, una vez terminamos de pagar nuestra hipoteca acudimos al banco para resolver la cancelación de la hipoteca y acordamos que ellos realizarían la cancelación en la notaría y que nosotros haríamos los trámites en Hacienda y en el Registro.
La primera sorpresa surge cuando al recoger la escritura de cancelación y leer su contenido encontramos el siguiente párrafo: «INFORMACION Y ADVERTENCIAS. Formulo las reservas y advertencias legales, en particular la obligación de presentar la presente escritura para la liquidación del ITP y AJD en el plazo de 30 días hábiles, la afección de los bienes al pago del impuesto y las responsabilidades en el caso de no efectuar la presentación.» Pues resulta que lo estabamos leyendo por primera vez mucho más tarde de los 30 días hábiles y aún no habíamos realizado ninguna gestión.
La cuestión es ¿qué consecuencias tiene y qué deberíamos hacer ahora? ¿Hay que volver al banco para otra escritura de cancelación o ir unicamente a Hacienda a pesar de que hayan pasado más de 30 días?
La siguente duda surge al leer el siguiente apartado de la escritura de cancelacion: «RENUNCIA A LA PRESENTACION EN EL REGISTRO. Se informa de las disposiciones relativas a la presentación telemática por el Notario de la presente escritura en el Registro de la Propiedad (arts. 196 y 249 RN), renunciando a dicha presentación.». ¿Qué significa exactamente esto? ¿Se refiere a la gestión acordada de acudir nosotros al registro con la escritura y el formulario del impuesto para la inscripción de la primera y el levantamiento de la carga sobre la propiedad registral?
Muchas gracias de antemano esperando que pueda solventar nuestras dudas.
Un saludo.
Hola Marta.
Ante todo mucha tranquilidad, que probablemente no pase nada.
La cancelación de hipoteca es un documento exento, por lo que lo liquides o no en plazo nada tienes que pagar; se trata de una mera obligación formal (de hecho en Andalucía no hay ni que liquidar), el Notario no puede advertirte de nada, si no has estado presente, por eso advierte al banco. Lo que comprenderás es que no puede hacerse otra cancelación, pues si la hipoteca está pagada, está pagada y punto ¿qué añadiría de nuevo? amén de que hacienda ya sabe el otorgamiento de la escritura, pues el propio Notario lo comunica.
La renuncia a la presentación telemática, tampoco te afecta en el caso de la cancelación de hipoteca, pues su finalidad es ganar prioridad en el Registro frente a otros dueños y cargas, pero en el caso de la hipoteca que no es sino una carga, carece de la más mínima importancia, y te deja abierta la puerta a que seas tu la que gestiones todo (tal y como pediste).
Saludos
Pues muchísimas gracias, me dejas más tranquila.
Ahora ya cuando pasen las fiestas me pasaré por Hacienda a seguir con el papeleo.
Un saludo.
Muchas gracias por este blog, el cual me ha servido de gran ayuda.
Estoy en el caso que comentaba «Lorena Moreno 10/06/2014 at 9:56 pm».
En los honorarios del Registrador de la Propiedad relativos a la cancelación de mi hipoteca constaban dos fusiones bancarias (una por Argentaria y otra por ésta última con el BBV). En entrevista personal con el Registrador para aclarar esos conceptos me informa que los gastos por fusiones bancarias me los tiene que pagar el BBVA, y en ese momento procede a lo siguiente: modificar mi factura quitándole los cargos por fusiones bancarias y a emitir una nueva factura a nombre del BBVA con los gastos dichas fusiones. Ese mismo día llevé al BBVA su factura para que me la abonase.
Entiendo que el Registrador, tenía que haberme devuelvo el importe de la factura que ahora reclama al BBVA, ya que no según el art. 89 de la Ley de Consumidores y Usuarios no se me puede transmitir el pago de algo que le corresponde a otro.
Por otro lado, tengo serias dudas sobre si el BBVA va a pagar dicha factura, ya que según lo dispuesto en la Disposición adicional segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre:
«En los supuestos que requieran la previa inscripción de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, todas las transmisiones realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento, y solo se devengarán los honorarios correspondientes a la última operación inscrita, conforme al número 2.1 del arancel de los registradores, o en su caso, el número 2.2, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios, sobre la base del capital inscrito en el Registro.»
Asímismo, la Instrucción de 31 de mayo de 2012, de la DGRN sobre la aplicación de esta Disposición aclara que:
«El tenor literal del precepto implica una interpretación extensiva de tales operaciones siempre que puedan tener la consideración legal de operaciones de saneamiento o reestructuración de entidades financieras. La razón es evidente: el Real Decreto-ley no restringe el concepto a determinadas operaciones acogidas a determinadas normas; sino que se refiere, con carácter general, a todas las operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras.
Esta disposición es siempre aplicable con independencia de la fecha de las operaciones de reestructuración y saneamiento.»
Por tanto, entiendo que sólo devenga arancel la última operación inscrita, es decir, la cancelación, y no las fusiones bancarias por ser inscripciones previas a la cancelación.
Tienes toda la razón, y debes denunciar esas prácticas, formula queja en consumo y ante el propio registro.
El problema es que eres tu el que ha presentado el título, y el registro tiene derecho a cobrar al presentante.
Saludos
Hola sr. Francisco,
tengo que vender una vivienda que compré al contado. El problema es que la constructora que la hizo tenía una hipoteca sobre ella con xxbanco. En la escritura mía de compra consta que está liquidada administrativamente y pendiente de cancelación registral. Yo tengo un documento que me entregó el director de xxxbanco donde dice que tienen una provisión de fondos suficiente para hacer la cancelación registral de dicha hipoteca y que la está haciendo. Han pasado 16 años y ahora que quiero venderla , sale en el registro una carga de dicha hipoteca. El banco ahora xxbanco me quiere cobrar para cancelar registralmente una cosa que en la fecha de la compra me dijeron por escrito en un documento que tengo, hecho.por el director de xxxbanco, que se había pagado por hacerlo. Que puedo hacer yo ahora que tengo que vender la casa. Puedo reclamar? Donde?
Saludos
Hola David.
Habrás de reclamar judicialmente esas cantidades y el cumplimiento de la obligación contraída, contacta con un abogado.
Saludos
Buenas tardes.
He terminado de pagar mi hipoteca. En principio no llevo idea de cancelarla, a priori, prefiero esperar al plazo de 20-21 años que he podido leer. Dicho esto:
Es conveniente pedir al banco el certificado de deuda cero, por si en un futuro precisó cancelar, voy a dejar de ser cliente del banco, o tiene alguna validez temporal?
Si finalmente dejo pasar los 20 años, el trámite sería ir al registro y rellenar alguna solicitud, sería automático por parte del registro, o que otro trámite debería llevar a cabo?
Gracias por todo.
Un saludo.
Hola Antonio.
El banco no es una autoridad pública que tenga la facultad de certificar, y ese certificado es un requisito impuesto por el propio banco a si mismo, que no viene en normativa alguna. A efectos legales es una mera declaración de voluntad unilateral en documento privado, sujeta a las reglas generales de prueba; en la práctica los bancos suelen ser rigurosos pidiendo que el certificado de marras tenga una antigüedad, pero insisto que cada banco pone sus propias normas y que son normas meramente internas.
Los asientos del registro se practican a instancia de parte, por lo que tendrás que presentar una solicitud bien con firma legitimada notarialmente, bien puesta en presencia del registrador (obviamente hablo de la normativa actualmente existente, pues en un plazo de veinte años absolutamente nadie puede garantizarte que leyes habrá).
Saludos
Muchas Gracias por tu respuesta Francisco.
Me siguen quedando dudas respecto a la primera. Lo que quería decir es, si puedo pedir el certificado de deuda 0 al banco como si fuera a cancelar la hipoteca ahora, por si más adelante precisó cancelarla (antes de los 20 años), y al no ser cliente del banco, tengo más dificultades para que me lo hagan. Por eso indicaba lo de la validez (caducidad) del certificado.
Digamos que pediría el certificado y lo tendría en mi poder por si en el futuro decido cancelar.
Gracias nuevamente, y disculpa por insistir en la cuestión.
Un saludo
Antonio, el que tiene que cancelar es el banco, seas o no cliente, y actualmente los «problemas» que plantean los bancos para cancelar, los plantean seas o no clientes; ellos simplemente van a lo suyo, y tratan de aprovechar ganar dinero.
Ni tu puedes cancelar por ti mismo (la carta de pago y cancelación ha de darla el banco) ni ese certificado es requisito para otorgar una escritura de cancelación, son simples normas internas de una entidad privada.
El certificado te serviría sólo por si el banco decide demandarte judicialmente el pago.
Saludos
Gracias por todo Francisco.
Un saludo
buenos dias Don Francisco
Muchas gracias por este post ! y ofrecernos su tiempo y conocimientos.
Le expongo mi caso, por si me puede asesorar: hace 10 años aprox decidimos junto con mi ex-pareja (no estamos casados ni pareja de hecho) reformar un piso que pertenece a una tia suya. Para ello firmamos un prestamo hipotecario avalado con un piso que pertenece : un 25% a la madre de mi ex-pareja, un 25% a mi ex y sus 3 hermanos, y un 50 % a la tia (propietaria del piso reformado)
Los firmantes fueron: mi ex-pareja, su madre, su padre (fallecido) su tia y yo.
Hemos hecho este 29/09 un convenio regulador de union de hecho no formalizada , por el que se regula las obligaciones de cada uno con respecto a nuestros hijos, tras nuestra separación.
Mi duda es , puedo acudir al banco con el que tenemos el préstamo , para solicitar mi exclusión del mismo, aportando dicho convenio?
el asunto es que la tia de mi ex se niega a que alquilemos el piso para que se pueda de esa manera pagar las cuotas del préstamo, e incluso plantea que caso de vender la vivienda reformada , no nos daría cantidad alguna para cancelar el prestamo.
Me preocupa que de no poder o querer pagar las cuotas , puedan ir contra mi nómina ( la escritura menciona :»la accion personal se ejercitará x el proced. de ejecucion dineraria del tit. IV libro III ley enjuic.civil»
sobre todo quería saber si tengo alguna posibilidad de salir de dicho prestamos al no tener vinculo familiar ni de propiedad con el piso hipotecado (quedan unos 40000 eur por pagar, habría alguna posibilidad de retirar la hipoteca del piso como garantía del préstamo?)
Perdón si mi pregunta resulta inocente, soy del todo ignorante sobre esos temas, y no quiero perjudicar a mi ex-suegra , la cual tiene el uso de la vivienda hipotecada
Entiendo que el caso le pueda parecer enrevesado, le agradezco por antelación cualquier información que me pueda dar
Feliz año!
Hola Mónica.
Siento tener que darte malas noticias, pues cualquier modificación del préstamo requiere el consentimiento del acreedor, pues no es cuestión de vínculos familiares sino contractuales, y cualquier modificación de un contrato requiere el consentimiento de todas las partes; cualquier acuerdo que llegues con tu ex pareja o su familia, es por supuesto válido, pero sólo entre vosotros y no frente al banco.
Saludos
Buenos dias Francisco
gracias por tu respuesta, me queda la duda de saber, en caso de que deje de pagar, sabiendo que el prestamo hipotecario está a nombre de todas las personas ya mencionadas (mi ex, su madre , su tia, su padre fallecido y yo), como actuaría el banco? reclamaría el pago a todas las partes de dicho préstamo hipotecario?
gracias de antemano y felicidades por su blog
Hola Mónica.
El banco actuará según más le convenga, pero en principio lo normal es que reclame el importe total a todos.
Saludos
Hola Francisco,
A la hora de acudir a la notaria para solicitar la escritura de cancelación de hipoteca, me preguntaba si tendré alguna rebaja o reducción en la minuta notarial por tratarse especificamente de una VPO? Es decir, ¿tengo derecho a alguna reducción/rebaja al ser cancelación de hipoteca sobre una vivienda de protección oficial o a estos efectos da igual que sea VPO o vivienda libre? En caso afirmativo, ¿en qué consiste y como se aplica dicha deducción/rebaja?
Muchas gracias y mis admiraciones por tu generosidad y amabilidad al resolver nuestras muchas dudas.
Hola Eugenio.
Sea mi Notaría u otra, la cancelación de una hipoteca es un documento muy bonificado arancelariamente, te copio y pego el texto legal que regula la materia:
RDL 18/2012 de 11 de Mayo Disposición adicional segunda.-
“…En los supuestos que requieran la previa inscripción de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, todas las transmisiones realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento, y solo se devengarán los honorarios correspondientes a la última operación inscrita, conforme al número 2.1 del arancel de los registradores, o en su caso, el número 2.2, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios, sobre la base del capital inscrito en el Registro.
En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen solo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 por ciento, con un mínimo de 24 euros.
Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive.
Esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley….”.
Saludos
Buenos dias,
En primer lugar unirme a las felicitaciones por su artículo y agradecerle el asesoramiento profesional.
Mi duda es la siguiente: hemos visto una casa que no gusta a pesar de que es preciso reformarla por completo ya que está muy abandonada. Por esta razón hemos hecho una propuesta de precio de compra, no formal, tan solo verbal, que parece ser que es 30.000 inferior al dinero que los actulaes dueños tienen pendiente de pagar como hipoteca, por lo pensé que descartarían automáticamente nuestra propuesta.
Hoy me han llamado de la inmobiliaria explicándome que han ido a hablar con el banco y que les han expuesto la operación (entiendo que se refiere a la posible venta) y que el banco les ha dicho que ven la operación viable pero que lo tienen que analizar en un comité especial y que en 2 – 3 semanas tendrán una respuesta. Añadir que no nos subrogaríamos a la hipoteca actual, ya que tenemos dos opciones muy favorables.
Con esta exposición, las dudas son qué pasos y precauciones deberíamos dar y tomar en el caso de que el proceso siga a adelante, tanto en la posible firma de un contrato de arras como de compra – venta, ya que dudo mucho de la solvencia de los actuales propietarios. Es la primera vez que entramos en estas cuestiones y vamos con pies de plomo.
Muchas gracias anticipadas por su respuesta.
Hola Elvira.
La principal medida que has de adoptar es que el día de la firma de la escritura de compra comparezca alguien en nombre del banco para firmar la escritura de cancelación; no permitas eso de «….ya firmo yo esa cancelación otro día».
Saludos
Buenas tardes,
Me uno a los agradecimientos por este artículo y por las respuestas tan acertadas que se dan a cualquiera de las cuestiones planteadas.
Quisiera plantear mi caso a ver si me pueden ayudar a aportar una solución:
Quiero comprar una vivienda en la que consta una carga hipotecaria que los vendedores me han asegurado que está cancelada económicamente (el vencimiento de dicho préstamo consta que fue en 1997..). El banco que me va a conceder la hipoteca necesita el certificado de deuda cero que acredite que dicha carga hipotecaria está cancelada económicamente, pero el problema es que la entidad que debería emitir dicho certificado ya no existe (Compañía Arrendataria del Monopolio de Petroleos, S.A.). Entiendo que esta es una responsabilidad del vendedor, pero ¿sabéis de qué manera se puede acreditar que dicha hipoteca está cancelada cancelada? ¿a través del Banco de España se puede hacer alguna gestión al respecto?
Muchas gracias, un saludo
Hola Jorge, no se quien ha sucedido a esta entidad, ni si el Banco de España puede informarte, aunque lo que si es cierto es que esa hipoteca caduca dentro de dos años.
Saludos
Buenos días,
Gracias por tan interesante artículo. Yo estoy inmerso también en el proceso de cancelación registral de la hipoteca que en su día tuvo el piso de mis padres, con motivo de su próxima venta.
El caso es que se está ocupando de ello el banco de los compradores. Ya he entregado el «certificado de deuda cero» y la gestoría del banco me ha pasado un presupuesto para la cancelación.
Me ha sorprendido que me solicitan casi 500 euros más que lo que me presupuestó mi banco cuando pregunté.
En concreto, se trata de una hipoteca (ya pagada, claro) de 48.000 euros, y los conceptos que me presupuestan son:
573,24 de Notaría
306,13 de Registro
240,00 de Gestión
Más el correspondiente IVA
Me parece desorbitado, sobre todo porque leyendo por ahí he visto que la tarifa del notario para estos asuntos está limitada a 50 euros. Al igual que me parecen excesivos los otros dos apartados.
Los conceptos por los que se presupuestan estas cantidades son la «escritura protocolo del Notario» (SIC) por un lado y «las gestiones oportunas (solicitud de escritura de carta de pago, liquidación de los impuestos einscripción en el Registro de la propiedad), para la cancelación del préstamo hipotecario», también SIC.
¿Le parece correcto o tengo que sacar el lanzallamas? 🙂
Muchas gracias por adelantado y un saludo
Hola Enrique.
Ten en cuenta que es una mera provisión de fondos que luego tienen que justificarte con las correspondientes facturas, por lo que la discusión es un tanto absurda, dado que el banco de lo que puede responder es de lo que cobrará por la gestión, pero no de lo que cobrarán Notario y Registrador.
Dicho esto, mucho me equivoco o la gestión de la escritura va a costar más que la propia escritura, pues aunque no es cierto eso de los 50 euros que comentas, si te digo que difícilmente el notario y el registrador cobrarán la mitad de lo que dice la provisión de fondos.
Una opción es que seas tu el que se encargue de la gestión, cosa que no es nada complicada, dado que estamos hablando de un documento exento de impuestos.
Saludos
Muchas gracias por su respuesta.
He decidido hacerlo yo mismo, ya que tengo tiempo libre.
El mismo notario para el que la gestoría me provisionaba 573 euros, me ha pedido 300 y ha estimado en 150 euros el coste en el Registro.
Más acorde con los 700 que pedía por toda la gestión el banco tenedor de la hipoteca.
Se ve que la gestoría de este otro banco es muy «previsora» y no se quiere pillar los dedos con las provisiones…
No quiero ni pensar el palo que le van a dar al pobre comprador.
Buenos días,
En relación a su artículo, aprovecho para exponer mi caso, a ver si puede iluminarme un poco…
El pasado mes de agosto vendí mi piso mediante los servicios de una inmobiliaria-asesoría, con la cual acordé que dentro de los honorarios por la venta se incluía la gestión de cancelación de mi hipoteca.
Los compradores no iban a hipotecar el inmueble dado que disponían del dinero. Así que el día de la venta, se hizo constar en la escritura que la parte vendedora (yo) se comprometía a cancelar económica y registralmente la carga hipotecaria que existía sobre el inmueble. Y que para ello, la parte compradora procedía a retener la cantidad de 600 € como provisión de fondos. Estos 600 € quedaron en mano de la inmobiliaria-asesoría, la cual hoy por hoy, no ha avanzado nada en la gestión.
Yo por mi parte, ingresé el cheque y cancelé la hipoteca. Solicité el certificado de deuda 0,00 €, el cual «xxx Banco » me facilitó rápida y gratuitamente, y lo entregué a la inmobiliaria-asesoría.
En la actualidad, la inmobiliaria me dice que no puede avanzar en la gestión porqué el banco es reticente a enviar un apoderado a firmar, y que están dando largas. Por otro lado, en el banco me dicen que no han recibido solicitud de cancelación ninguna…
Mis dudas son las siguientes:
1. ¿Debo preocuparme de que efectivamente se realice la cancelación? ¿O se puede decir que yo ya he cumplido con mi parte?
2. ¿Si la compraventa ya se ha efectuado, que puede pasar si la cancelación registral no se llega a efectuar?
3. ¿Pueden los compradores reclamarme algo?
4. ¿Existe algún plazo máximo legal para cancelar la hipoteca en el registro?
5. A su parecer, si estuviera en mi lugar, como actuaría? ¿Aprieto a la inmobiliaria para que agilicen el tema? ¿Les digo que me den los 600 € y gestiono yo la cancelación? Si hago esto último, ¿serán suficientes los 600 € para costear los gastos asociados (notario, registro, etc.)??
Muchas gracias y felicidades por su blog!
Saludos.
Hola Neus.
Es verdad que muchos bancos son «displicentes» cancelando hipotecas, no obstante, si has pagado el préstamo y te han retenido los gastos de cancelación puedes estar tranquilo; obviamente los compradores pueden reclamarte no el pago, sino que lo acredites, sin que haya plazo legal para cancelar.
Poco puedes hacer, porque por más que «aprietes» a la inmobiliaria, al final todo depende de la voluntad del banco que es el que tiene la obligación legal de acudir a Notaría y cancelar.
Saludos
Buenas tardes y gracias de antemano por su respuesta.
El tema es el siguiente, hemos vendido el piso de mi abuelo y nos falta el levantamiento de hipoteca que se realizo cuando le ingresaron en un asilo del gobierno vasco , tenemos el papel del gobierno vasco donde dice que esta libre de cargas pero ahora nos comentan que hay que esperar a que se junten unos cuantos levantamientos para juntarse los notarios. Tenemos una clausula en la que la venta tiene que ser antes del 29 de febrero con una señal, mi pregunta es, ¿ se sabe cuanto tarda este procedimiento? y ¿si no tenemos ese papel se puede hacer algo?
Hola Sergio.
No entiendo a que te refires con lo de que se junten unos cuantos levantamientos para juntarse los notarios, pues lo que basta es que el acreedor acuda a cualquier notaría y firme la cancelación.
Saludos
Buenos días. Me gustaría saber si puede orientarme con una situación en relación a este tema. Al comprar mi vivienda, se canceló económicamente la hipoteca de la promotora y se hizo la escritura de cancelación en el mismo notario que la operación de compraventa. Pero dicha escritura de cancelación quedó en manos del notario, puesto que ni el vendedor ni su banco fueron a recogerla (ni por supuesto la pagaron). Al mismo tiempo, mi banco registró una nueva hipoteca a mi nombre, con lo que en el Registro aparecen dos hipotecas (una que está cancelada económicamente y que no era mía, y la mía que está en vigor). ¿Esto es normal? Ahora quiero vender mi vivienda y el comprador, lógicamente, me pide que arregle el asunto (cosa que yo no hice en su día por desconocimiento), con lo que me toca pagar a mí esos trámites. Mi banco se desentiende del tema porque dice que la hipoteca antigua no es responsabilidad suya, pero la inmobiliaria me dice que el banco se tenía que haber asegurado de que la cancelación registral estaba hecha o en trámite. Muchas gracias
Hola José.
No tengo tan claro que esa escritura se firmara, y es cierto que el banco tiene esa obligación, más no esa obligación jurídicamente hablando, el problema de tu banco es que de no controlar la hipoteca anterior tendría una carga preferente y podría ver gravemente perjudicado sus intereses.
En definitiva, tu banco lo que tiene es un deber de diligencia, cuyas consecuencias por supuesto habría de soportar tu banco, más no una obligación jurídicamente hablando (otra cosa es que el primer banco haya de otorgar la cancelación e incluso pagarla a la vista de la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2013).
Saludos
Muchas gracias. La escritura de cancelación sí se firmó. Me lo confirmó el notario y he ido a recogerla (previo pago por mi parte, claro). En mi banco se desentienden del tema argumentando que ellos se ocuparon de su hipoteca, no de la otra. En cualquier caso, como la promotora ya no existe y ambos bancos se desentienden, sólo me ha quedado la opción de correr yo con los gastos. Entiendo que no tengo modo alguno de reclamar a nadie. Sirva de aviso para otros compradores que puedan encontrarse en situación similar.
Hola José.
Si tienes ese extremo tan seguro, y además de la recomendación que sensatamente realizas, te llamo a la esperanza y a que busques los justificantes que te entregó el banco de la provisión de fondos que te hizo en su día, pues es posible que si acordarais que tu banco se hiciera cargo de gestionar esa escritura, más hablamos de un acuerdo entre el banco y tu, no de una obligación del banco.
Saludos
Muchas gracias de nuevo. Efectivamente busqué dichos papeles y me encontré con que la gestoría de mi banco no incluía ese servicio (ni por lo tanto me lo cobraba ni mí ni al vendedor que es quien debía asumirlo) . Literalmente especificaba que mi banco «la eximía de dicha responsabilidad». O dicho de otro modo, mi banco se desentendió desde el primer momento y el otro aprovechó la circunstancia para desaparecer. Fue culpa mía no leer bien ese apartado y no percatarme de que me podía conllevar futuros problemas. Vuelvo a insistir en que espero que mi experiencia sirva para otras personas. A mí desde luego no me vuelve a pasar. Un saludo.
Buenas tardes Don Francisco, tengo una consulta que espero me pueda ayudar a solucionar:
Compré mi vivienda actual en el año 2003 mediante un préstamo hipotecario a una entidad que ahora no existe (después de varias fusiones, creo que ahora es parte del BBVA), y en el año 2006 subrogué esa hipoteca a otra entidad financiera (ING).
Ahora estoy a punto de vender mi piso y me pregunto si tendría que haber cancelado registralmente la hipoteca que «murió» al ser subrogada a ING.
Estoy muy confusa, he buscado entre los documentos de la subrogación, y aparte de la escritura no veo nada que parezca ser una cancelación registral, y me estoy poniendo muy nerviosa porque la firma de la venta es en unos días y no quiero que se retrase porque me falta un documento.
Por supuesto de la cancelación registral de mi hipoteca actual con ING me encargaré yo pero… que hay de la hipoteca subrogada hace años? También tendría que haberse cancelado registralmente?
Muchas gracias de antemano por su amable ayuda!
Hola Karla.
Tranquila porque cometes un error habitual, pero que es fácilmente entendible.
Ni encuentras ni encontrarás la hipoteca subrogada, simplemente porque lo que no existe es la nueva hipoteca.
La subrogación no implica una hipoteca que se extingue y otra que la sustituye, sino simplemente una hipoteca que cambia de acreedor; la hiopteca y el préstamo garantizado son simplemente el mismo, y sólo cambia el banco, y no está muerta, sino que, si me permites la broma, se ha reencarnado.
Por eso, puedes estar tranquila, que cuando ING cancele, verás que desaparecen las dos, no por nada, sino porque son la misma.
Saludos
Muchas gracias por su amable respuesta, me ha quitado un enorme peso de encima!!
Buenos días , Don Francisco ,.. mi duda es hasta que punto es » legal » que una Promotora , al hacer la división de la hipoteca matriz sobre cada uno de los pisos que acaba de construir , repercuta la misma sobre uno vendido en construcción y totalmente desembolsado a la formalización del contrato de compraventa ( 2 años antes de acabarlo y de la «división » de la hipoteca de la matriz ) , ya que ahora , dada la crisis del sector no puede levantar dicha carga y les es imposible entregármelo libre de cargas ,.. , es legal lo que hizo la Promotora al incluir mi piso en esa división siendo ,como digo , que estaba vendido y pagado ??
Hola David.
La posibilidad de constituir el hipoteca sobre el inmueble en construcción y distribuirla entre los pisos, es completamente legal; otra cosa es que no pueda levantar la carga, ni incumplir su obligación contractualmente contraída de entregar libre de cargas, por lo que el problema no es de constitución o distribución de la hipoteca (pues el dueño puede hacerlo) sino de cumplimiento de un contrato de compraventa.
Mejor que consultes a un abogado.
Saludos
Muchas gracias Don Francisco , aunque no veo lógico que siendo la división de la matriz cuando los pisos ya han sido acabados incluya en la misma los que han sido totalmente pagados dos años antes , .. ,podría entenderlo si esa división se hace a priori ,al desconocer que algunos pisos los va a vender en construcción , pero dos años después de vendido y cobrado es totalmente ilógico que lo incluya en una hipoteca ,pq realmente ese piso aunque registralmente no se haya traspasado la posesión , la Promotora conoce de su obligación de entregarlo y además libre de cargas , al estar totalmente cobrado ,..
En fin , muchas gracias de nuevo ,..
Perdona David, lo que comentas es algo que o no habías puesto antes, o se me había escapado, pues lo normal es que la distribución de la responsabilidad hipotecaria se suele hacer al mismo tiempo que el préstamo para financiar la construcción del inmueble, y por tanto antes de comenzar la construcción.
En todo caso, nada impide la venta sobre plano, por lo que el caso que comentas puede darse, y sinceramente no tengo respuestas al tema, salvo que no me parece correcto, pero seguro que hay alguna solución al tema (igual por las garantías de la ley -hoy derogada- 57/68 puedes repetir contra el banco -aunque el tema requiere un estudio serio, y a mi me gusta responder tan pronto como leo un comentario, por lo que no me tomes muy en serio-)
Saludos
Hemos comprado entre dos personas un local comercial que costó 124500€, sin hipoteca. El registrador nos mandó la factura por correo y veo que tiene mas conceptos de los que por ley debería de tener, como: certificaciones telematicas, nota simple notarial, inscripción catastral, codigo registral unico, incumplimiento eficiencia energética, incluso la inscripción me ha puesto de 200,04€, a mi me sale 186,75€. A ver si me podéis aclarar si nos han cobrado mas conceptos de la cuenta.
4,4 OTRAS CERTIFICACIONES TELEMATICAS 6,01
4,4 OTRAS CERTIFICACIONES 6,01
2.1R10 INSCRIPCIÓN -5% SOBRE 2.1 95% 124500 200,04
3.3.12 NOTAS AFECCION 3,00
3.1 NOTA CANC. AFECCION 6,01
4,5 NOTAS SIMPLES 3,00
4,6 NOTA SIMPLE NOTARIAL 9,02
3.2.11 INCUMPLIMIENTO EFICIENCIA ENERGETICA 9,01
1 ASIENTO PRESENTACION 6,01
3.2.11 CODIGO REGISTRAL UNICO 9,01
4,4 OTRAS CERTIFICACIONES 6,01
2.1 INSCRIPCION Rª CATASTRAL 24,04
4.000 GASTOS ENVIO CORREOS 6,00
BASE IMPONIBLE 293
I.V.A 61,53
TOTAL 354,53
Al final hemos pagado en el Registro los mismos honorarios que en el Notario. Tengo entendido que el registro suele ser la mitad que el notario.
Gracias!
Hola Evelin.
Tienes que perdonarme, pero si no hablo de mis honorarios en este blog, mucho menos voy a hacerlo de los honorarios ajenos, en todo caso tienes derecho a impugnar la minuta, y lo más correcto es que consultes con quien se encargó de gestionar tu escritura.
Saludos
Hola Francisco,
En primer lugar, te felicito por este post tan completo y por ser tan amable en responder a todos durante todo el tiempo ( tres años!). Me he estado leyendo todas las consultas anteriores, pero ninguna es exacta a la mía, y las adaptaciones parciales que yo hago de aquí y allá, no se si son correctas, con lo cual me he animado a consultarte. Este es mi caso:
En 2005 compro un piso directamente de promotora. Es piso y parquing. Me subrogo a la hipoteca con Caixa Penedés. La promotora tenía dos hipotecas separadas, mi marido y yo las unificamos en una sola con el mismo banco.
A finales de 2015, vendemos el piso, y en la firma de escritura nos informan que los gastos » de funeral», como tu dices, de la hipoteca del parquing de la promotora solamente, figuran pendientes de cancelación. Es decir, no deben ya dinero pero no se ha ido a hacer el tramite administrativo. Como firmamos en el banco de mi comprador y casualmente tenemos cuenta allí (la caixa), me retienen 400€ de provisión de fondos. La culpa es nuestra por no reclamar antes a la promotora, vecina de enfrente durante 10 años…En la escritura hay una página en la que figura que nos vendió el piso con esa carga, y que se compromete a fecha 2005 a hacerla efectiva. El notario de mi comprador actual, nos indica que podremos reclamarle a ella, pero que ese día eramos los vendedores y por tanto teníamos que ceder el piso libre de cargas, y aún no ser los titulares de la misma, debían efectuarnos la retención para el pago para proteger a su cliente. Sí, pero como era de esperar, mi vecina dijo que a ella le habían cargado el importe desde su gestoría y que ya lo miraría. Largas.
Mi intención era saber el importe exacto, y teniendo algún tipo de comprobante y no una provisión, decirle «esto es lo que me debes porque es tu deuda». Pero el trámite se demoraba desde el banco de la persona que me compró el piso debido a que la hipoteca era de la Caixa Penedés que posteriormente se convirtió en Banco Sabadell. Ese era el problema. Tenían el dinero pero estaban en modo «el perro no es mio». Hace un par de semanas recibo una retrocesión de provisión de fondos en la cuenta. Pensé: «ya estaba pagado y me lo han devuelto» . Pero mi sorpresa mayor fue ayer cuando me llaman del banco de mi comprador (la caixa) diciendo que necesitan hacer el trámite y no hay dinero suficiente. Por suerte es una cuenta en desuso y casi no hay saldo.
Mi pregunta es. Estoy en lo cierto en pensar que ya no tengo que hacerme cargo de ese gasto por:
1. No somos titulares de la deuda pero en ese momento de la compraventa tuvimos que aceptar la provisión porque sino no había trato, puesto que el banco protege a su cliente para que compre libre de deudas, y en mi caso, era una condición pero no obligación.
2. Han perdido la oportunidad de pagarla a costa de mi provisión por algún tipo de normativa que les obliga a devolver las provisiones en x tiempo por no incurrir en alguna ilegalidad, y ya no pueden volver a «quitarme» dinero sin mi consentimiento.
3. El caso entra dentro de la ley o el RD comentado más arriba. Es decir, hipoteca cancelada, banco desaparecido, no procede cancelar nada.
De momento, mi siguiente acción sería pasarle a la caixa un redactado argumentando todo esto, con fotocopia de la página en la cual la promotora reconoce la deuda y el nombre y teléfono de la deudora real para que sigan protegiendo a su cliente pero realizando las gestiones hacia quien realmente tiene la obligación de hacerlo, puesto que a día de hoy no tengo nada que ver con ese piso, y yo sí que lo transmití libre de mis cargas hipotecarías y de comunidad de propietarios.
No sé si estoy en lo cierto o no….
Gracias!
Hola Carol.
Hay una cosa que no entiendo, pues me dices que te subrogas el la hipoteca y a continuación me comentas que la responsabilidad de cancelar no es tuya sino de la promotora, cuando en realidad si te subrogas, no lo haces en la hipoteca, sino en el préstamo garantizado con una hipoteca, asumiendo tanto la deuda como la garantía.
Igual es una mala redacción en tu encabezamiento, pero si te digo que los compromisos hay que cumplirlos, y pese a que no acabo de entender esa devolución, si tienes que asumir el coste de la cancelación porque así lo quisiste en la escritura que firmaste.
Entiendo tu postura respecto a la promotora, sin embargo ¿te has planteado la postura de tu comprador frente a ti?, el que me digas que o aceptas la provisión o no hay trato es similar a que me comentes que o aceptas el precio de compra o no hay venta, simplemente el comprador estaba defendiendo sus intereses.
Siento no darte la razón, no ya porque no la tengas frente a esa promotora, sino porque tus problemas con la promotora no tienen por qué afectar al comprador, que si estuvo atento en la defensa de sus intereses; no te digo con esto que tu actitud sea reprobable, pero si que simplemente el comprador tiene sus intereses y los ha defendido.
Desde luego lo que no pueden es quitarte un dinero sin tu consentimiento, más si pueden reclamártelo judicialmente.
Saludos
Hola, quisiera comentar mi caso. En 2010 me concedieron una hipote al 50% con mi pareja. Este año (2016) al comprobar el borrador de hacienda veo que tengo 2 hipotecas, una hasta julio de 2015 (la mia original con número de hipoteca original), y otra a partir de julio con un nuevo número de hipoteca y con fecha de concesión de julio de 2015. Voy a hablar con el banco, y me dicen que ha habido un error, que me han cancelado mi hipoteca original que era para vivienda habitual y me han concedido otra por el mismo importe que me quedaba en julio de 2015 para una vivienda.
No se si esto puede tener alguna consecuencia, ya que no hemos firmado nada, pero no sabemos si ha cambiado alguna de las condiciones que teníamo en la hipoteca original.
Que podemos hacer?
Hola Paco.
Sinceramente no soy un especialista en el IRPF por lo que te recomiendo que acudas a un asesor fiscal; lo que si es cierto es que no puede modificarse un contrato sin el consentimiento de las partes.
Saludos
HOLA.
MUY INTERESANTE TU ARTICULO.
MI PREGUNTA ES: EH CANCELADO LA TOTALIDAD DE LA HIPOTECA DE UN DEPARTAMENTO, EL SEÑOR NOTARIO ME HA SOLICITADO QUE LE ENTREGUE UNA COPIA DE LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA O A SU VEZ LAS ESCRITURAS DE HIPOTECA, PARA LEVANTAR MENCIONADA HIPOTECA, PERO NO TENGO AMBAS COSAS. EL SEÑOR NOTARIO ME INDICO QUE SOLICITE AL BANCO UNA COPIA DE LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA PERO ME DICEN QUE ELLOS NO TIENE NADA. QUE PUEDO HACER, SÍ EL BANCO ME DICE QUE NO TIENE ESE DOCUMENTO Y YO TAMPOCO. ¿EN DONDE MÁS, PUEDO CONSEGUIR ESE DOCUMENTO?
Hola Clarita.
Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad, ahí te indica el notario y fecha de la escritura de constitución de la hipoteca.
Saludos
Gracias por este blogs, y antes de nada pedir disculpas por que creo que he comentado en otro comentario sin saberlo.
Sigo sin entender porque hace referencia en algún comentario anterior al RDL 18/2012 ya derogado por la ley 8/2012. Por cierto ley que no modifica en nada el R D 1426/89 por el que se aprueba el arancel de los notarios.
1- La ley 8/2012 versa sobre el saneamiento y venta de activos inmobiliarios del sector financiero. No versa sobre cancelación de hipotecas por particulares.
Leyendo el último párrafo del preámbulo de dicha ley, el asunto de a qué aplicar los aranceles del notario está muy claro.
2- La disposición que usted trascribe ciertamente parece indicar el sentido que usted quiere que interpretemos, pero si leemos atentamente dicha disposición podemos deducir que el párrafo 3º y 4º solo tienen sentido si se interpretan en relación con los dos párrafos anteriores, ya que pretender interpretarlos de forma separada seria desvirtuar el espíritu de la ley que el legislador nos muestra en la narración del preámbulo.
3- No quisiera pensar que esta disposición se usa de forma partidista, corporativista ( según alguna instrucción de la DGRN relativa al derogado RDL 18/2012 ) y nada arbitraria. para seguir manteniendo al ciudadano en la más completa oscuridad e ignorancia en estos temas.
Hola Javier:
En primer lugar si lees la Ley 8/2012 en su disposición derogatoria dice «Quedan derogadas cuantas normas de igual o inferior rango se opongan a lo previsto en la presente Ley y en concreto el Real Decreto-Ley 18/2012 de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero» siendo que no hay incompatibilidad, pues la ley que citas, para nada habla de los aranceles notariales.
A mayor abundamiento te recuerdo que el artículo 2.2 del Código Civil dispone «Las leyes sólo se derogan por otras posteriores. La derogación tendrá el alcance que expresamente se disponga y se extenderá siempre a todo aquello que en la ley nueva, sobre la misma materia, sea incompatible con la anterior. Por la simple derogación de una ley no recobran vigencia las que ésta hubiere derogado».
En segundo lugar, y especialmente teniendo en cuenta el artículo que te acabo de indicar, si sigues tu criterio interpretativo, la duda no es ya si se aplica el RD 18/2012 que sigue bonificando la cancelación de la hipoteca, sino que con tu mismo criterio interpretativo, mucho me temo que habría que volver al sistema de 1989.
En tercer lugar puede que tu quieras interpretar con cierto sentido una norma, y lo veo legítimo, pero la norma tiene cuatro párrafos, y el segundo ya aclara que es de aplicación a las novaciones, subrogaciones y cancelaciones incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras; si incluso hay que aplicarla cuando hay traspaso de activos financieros, es lógico que desde luego hay que aplicarla cuando no la hay.
En cuarto lugar, desconozco qué es una interpretación partidista y corporativista, ante todo porque no se que tiene que ver la política en todo esto, creo que el debate es jurídico; pero, sobre todo, porque un derecho de todo ciudadano es el de poder impugnar la minuta, y todas la impugnaciones que conozco hasta ahora han seguido mi criterio, sin que tenga conocimiento de decisión judicial alguna en contra.
Lo de seguir manteniendo al ciudadano en la mas completa oscuridad e ignorancia en estos temas, lo respeto como opinión personal, más perdona que te diga que me ofende, y por qué:
En primer lugar llamar oscuro a algo que está publicado en el Boletín Oficial del Estado, me parece excesivo, aunque si quieres saber mi opinión, si te confieso que no me gusta el arancel notarial, y que lo haría más claro (incluso para mi) y actualizado.
En segundo lugar, porque si te fijas un poco, llevo este blog personalmente, puedes comprobar que tiene más de 164 entradas (y cree que no se escriben en cinco minutos ninguna de ellas) este mismo artículo tiene más de dos años de antigüedad, y 313 comentarios, todos respondidos uno a uno (normalmente en menos de 24 horas), creo que en todos intentando ayudar.
No he ganado ni un duro como consecuencia de ello (tampoco lo pretendo), y cree que debido a este artículo más de una entidad se niega a firmar conmigo cancelaciones de hipoteca,pues no dejo muy bien parados los intereses de la banca, y escritura que no firmo es un dinero que deja de entrar en mi familia…¿qué más pretendes que haga?, puedo estar equivocado, pues soy notario y no Dios, pero de ahí a sostener que actúo arbitrariamente, o que hay interés en mantener al ciudadano en una completa oscuridad e ignorancia, creo que media un trecho algo largo.
En todo caso, es tu opinión, la respeto y eres libre de formularla, incluso en mi blog, desde luego yo reconozco que puedo estar equivocado, y por mi parte tienes la mano tendida para resolver gratuitamente tus dudas en la medida de mis posibilidades, y por supuesto para debatir lo que consideres oportuno, pues el debate siempre es enriquecedor.
Un saludo
Evidentemente estoy sumamente agradecido por el gran aporte que origina este blogs y significar gratamente su predisposición tan desinteresada a esclarecer las múltiples dudas que se nos plantean a la mayoría de los ciudadanos. Y sin ningún ánimo de ofender, y menos a usted, procedo a continuar con mi alegato.
Solo quería hacerle la observación de que el RDL al que usted hacía mención en otro comentario anterior del mes de enero del actual ( creo recordar ), a esa fecha ya estaba derogado por la ley 8/2012.
Sigo manteniendo que esa ley a pesar de la citación que hace usted del C C, no deroga en absoluto la literalidad del RD 1426/89. Si bien es cierto que el legislador mediante esa disposición adicional modifica el arancel notarial, a su vez no traslada la modificación del arancel a su lugar natural, siendo este el RD 1426/89, lo que ocasiona un gran perjuicio para el ciudadano que soporta la acción vergonzosa y a mi juicio reprochable de un legislativo que se precipita nuevamente en su acción legislativa.
Es más, imagino que a ustedes tampoco les agradara la forma empleada, lo cual deduzco al tener que emitir la DGRN instrucciones para su interpretación.
Para su conocimiento, reconozco que su referencia al C C es acertada al tratar la derogación, y en su apoyo reconocer que tanto el enunciado como el preámbulo de una norma legal no forman parte del cuerpo normativo. Lo que ha ocurrido es que sin citarlo expresamente en la normativa en vigor, la escritura de cancelación de hipoteca ha pasado de ser un documento sin cuantía a un documento con cuantía y además se aplica para su cálculo el apartado 2.2.f del RD 1426/89 ( para mí, otra muestra de la precipitación del legislador ),
Como punto final decir que por todo lo expuesto es por lo que comente anteriormente lo relativo a la oscuridad e ignorancia a la que se mantiene al ciudadano. Tanto por la forma de legislar por parte del legislador, ( con precipitación y adoleciendo de transparencia ), como de la poca claridad en el asesoramiento que sobre esta materia realizan un buen número de notarios (provisión de fondos etc etc) de cual doy fe sin pertenecer al notariado.
PD. En cuanto a las posibles impugnaciones de las minutas, me viene a la cabeza el principio » Solve Et Repete » con lo ello conlleva, ( para el ciudadano ).
Hola Javier.
Coincido en que la legislación es nefasta, y de hecho como los notarios no costamos un duro a las arcas públicas, se legisla más sobre la base de la demagogia que sobre la base de los intereses tanto de los notarios como de los ciudadanos (y no creas que son incompatibles, pues pretender un servicio de calidad gratis, creo que es evidente que resulta absurdo).
Lo que si te digo es que el principio solve et repete sólo se aplica en el ámbito tributario, y que es perfectamente posible impugnar una factura no pagada, de hecho el problema más que por la necesidad de pago, viene provocado por el plazo de 15 días para la impugnación.
Saludos
Estupendo artículo. Gracias a tus consejos y llevando la ley hipotecaria, las resoluciones del BdE y sobre todo la hoja de tarifas del banco (La Caixa) en donde claramente indican que si me hacía cargo de las gestiones de cancelación, el dichoso certificado de deuda cero y la presencia de un apoderado para la escritura de cancelación tiene coste CERO. Eso sí, el banco ha intentado venderme los servicios de una gestora externalizada ante lo que me he negado y tras indicarles que no pueden obligarmes, que la ley está de mi parte y llevan las de perder han accedido y hemos formalizado la cancelación notarial por medio de esta gestora pero sin coste para mí. Saludos.
Un abrazo, me alegro de haber sido útil
Buenas tardes Francisco.
Mi pregunta es la siguiente:
Tengo intención de adquirir un inmueble, al que según el vendedor, le figura un hipoteca pendiente en el Registro de la Propiedad, pero tiene un documento de deuda cero sobre dicha hipoteca del banco.
¿ Que efectos tiene la constitución de una nueva hipoteca sobre ese inmueble teniendo pendiente la anterior cancelación?
Me imagino que el único inconveniente para mí sería si quisiera vender dicho inmueble en un futuro ¿no?, al tener que afrontar los gastos de las dos cancelaciones, o ¿supone otras obligaciones?.
Muchas gracias
Hola Humberto.
Probablemente tu banco te pida que se otorgue la escritura de cancelación, mejor que lo gestione el vendedor, pues en otro caso tu banco va a retener una cantidad importante de dinero; por lo demás si el certificado es auténtico, no hay ningún problema (ojo que también hay «especialistas» en presentar certificados falsos, compruébalo personalmente)
Saludos
Este blog y en particular este post es muy muy útil y se aprende lo que no está escrito (en este caso muy bien escrito). Mi caso es el siguiente:
Tengo intención de vender una vivienda y una plaza de garaje. La vivienda tenía un préstamo hipotecario de 55.500 euros y la plaza de 6.000 euros, dos préstamos diferentes, ambos ya cancelados económicamente. Se han cancelado ambas hipotecas notarialmente en una escritura, previo pago de 100 euros por el certificado de deuda cero a la entidad bancaria, que por motivos de prisas he pagado. La factura de la notaria asciende a 243 euros aproximadamente según llamada telefónica, y mirando los aranceles me parece elevado ya que hace unos meses cancelamos otra de 214.300 euros y costó 196 euros aproximadamente. Como puede ser más elevada la factura de una cancelación de 61.500 euros que de 214.300 euros. Le agradecería contestase lo antes posible ya que el comprador está a la espera de que las fincas aparezcan sin cargas para firmar el contrato de arras y querría llevar al registro lo antes posible la escritura y tenerla para fimar dicho contrato y recibir la cuantía ya que si se demora más el comprador se puede echar para atrás. Muchas gracias de antemano por su ayuda.
Hola Celia.
Ante todo me es difícil explicar algo que no veo, y tienes el derecho a impugnar la factura, más tu misma pones de manifiesto que se trata no de una cancelación sino de dos cancelaciones (la de la casa y la del garaje) tienes que tener en cuenta que cuando con un préstamo se hipotecan dos bienes, el préstamo hay que distribuirlo entre los bienes, y se entiende dividido en tantas hipotecas como bienes.
En todo caso acude a mi compañero que es el que seguro que te dará las explicaciones oportunas.
Saludos
Buenos días, y gracias por su rápida contestación. He estado viendo los aranceles notariales y lo que no me queda claro es si se calculan los aranceles de esta manera:
1º)
Cancelación préstamo hipotecario plaza de garaje: 90,15 €
Cancelación préstamo hipotecario vivienda: 70% 38850: 90,15 €
108,17 €
13,20 €
TOTAL 301,67 €
REDUCCIÓN 50% 150,84
Habría que sumarle iva, copias simples, etc pero viendo la factura de la otra cancelación son apenas 4 euros más más el iva claro.
O de esta manera:
2º)
Cancelación préstamo hipotecario plaza de garaje: 90,15 €
TOTAL CANCELACIÓN PRÉSTAMO PLAZA: 90,15 €
Cancelación préstamo hipotecario vivienda: 70% 38.850: 90,15 €
108,17 €
13,20 €
TOTAL 211,52 €
REDUCCIÓN 50% (sólo aranceles préstamo vivienda) 105,76 €
TOTAL (90,15 € + 105,76 €) 195,91€
y aquí también habría que añadirle copias simples, iva, etc.
Espero que me diga cual de las dos es la forma correcta, para no exigir algo que no me corresponda ni tampoco para que me «engañen». Espero su respuesta,
MUCHAS GRACIAS
No quiero ser desagradable Celia, pero piensa que el que tiene que justificar su factura es mi compañero y quien tiene que resolver el tema es el Colegio Notarial, me parece por mi parte una impertinencia opinar de estos temas, y más en público.
Saludos
Lo entiendo,
De todas formas muchas gracias por su blog y por resolver las dudas que tenemos.
Seguiré leyendo sus entradas.
Buenas tardes Sr. Rosales.
Querría plantearle el siguiente caso.
Se desea vender hoy una casa que fue comprada en su momento sin necesidad de financiación bancaria.
El dueño anterior sí que tenía una hipoteca sobre la misma que aún aparece sin cancelar en el registro de la propiedad.
¿Puede tramitarse esa cancelación sin necesidad de acudir al anterior dueño?
Atentamente.
Hola Enrique.
Claro que si, lo que tienes es que lograr que el Banco consienta en la cancelación.
Saludos
Buenas Noches. Excelente su blog. Un consulta sencilla. Se puede revocar un mandato extendido a favor de una gestoría impuesta por un Banco?? Vendí mi piso y con el dinero de la venta cancelé mi crédito hipotecario. En el momento de cerrar la operación en la notaría, el director del Banco que otorgó el crédito al comprador, me hizo firmar el mandato a favor de su gestoría para realizar cancelación argumentando que la gestión no la podíamos hacer nosotros personalmente, porque ellos tenían que asegurar a su cliente la cancelación y registro de la misma.Resulta que la provisión de fondos( 785) quedó corta porque en lugar de 1 esc. de cancelación, eran 2, pues eran 2 los creditos . Ahora quieren 600 mas porque dicen que no sabían que se trataba de dos escrituras de cancelación. Yo no me negué a pagar, pero si pedí que se reconsideraran los gastos de gestión lo cual no hicieron. Este es el desglose de gastos que me enviaron
crédito por €74521
Notaria 280
Registro220
Gestión 285
crédito por € 24478
Notaria115
registro 200
gestión 285
No pongo en duda los gastos de notaría pero leyendo este blog me da la sensación que el resto de importes son excesivos.
Puedo revocar el mandato y pedir al Notario que me entregue la documentación para realizar yo el registro?
El banco también argumenta que no puede registrar la compra de su cliente si no esta registrada la cancelación de mi hipoteca. Esto es asi? Muchas Gracias
Hola Debora.
El mandato se puede revocar en todo momento, más aquí no estamos ante un mandato sino ante un contrato de arrendamiento de servicios que obliga a las partes.
Saludos
Hola Sr Francisco
Ante todo gracias por este blog por toda la información que viene en el y la ayuda que presta en cada duda
Le expongo mi duda por si me pudiera ayudar, ya que tras leer bastante en su blog, no lo tengo claro
Estoy en negociaciones con la inmobiliaria Red Piso para la compra de un piso de segunda mano en el que ya he dado 3.000€ para realizar una oferta formal a la parte vendedora
En la nota simple de la vivienda, en el apartado de «cargas de la finca» indica;
————-
CONDICIÓN RESOLUTORIA pactada a favor de COOPERATIVA xxxxxxxxxxx en escritura de compra autorizada por el notario xxxxxxxxxxx el día 21/11/1978, en garantía del pago del precio aplazado de 62.109,45 pesetas, según consta en la inscripción 2-
HIPOTECA de la inscripción 4- a favor de CAJA POSTAL DE AHORROS, por las siguientes responsabilidades y conceptos: PRINCIPAL 74.927 pesetas. INTERESES ORDINARIOS: 3 anualidades al 7,50% anual. COSTAS Y GASTOS: 20% del principal. VENCIMIENTO: 10 años desde el día primero del semestre natural siguiente al de terminación de las obras y, en todo caso, a los 2 años de la firma de escritura. La escritura de hipoteca fue autorizada el 07/04/1972 por el Notario de Madrid xxxxxxxxxxx sustituto del notario xxxxxxxxxxxxxx y rectificada por la otra de 29/5/72 ante el Notario de Getafe xxxxxxxx, la de distribución se otorgó el 27/10/80 ante el Notario de Madrid xxxxxxxxxxx, como sustituto de su compañero xxxxxxx.
HIPOTECA de la inscripción 3- a favor de CAJA POSTAL DE AHORROS, por las siguientes responsabilidades y conceptos: PRINCIPAL 71.065 pesetas. INTERESES ORDINARIOS: 3 años al 6% anual. COSTAS Y GASTOS: 20 por ciento del principal. VENCIMIENTO: 20 semestres desde el primer día del semestre natural siguiente a los 5 años de la Calificación definitiva al expediente por el Instituto Nacional de la vivienda, es decir, el 1 de julio de 1977. La escritura de hipoteca fue autorizada el 29/08/1969 por el Notario de Madrid xxxxxxxxxxx sustituto de xxxxxxxxxxxxxx, siendo modificada y distribuida por otra de 27/10/1980, ante el también Notario de Madrid xxxxx, como sustituto de su compañero xxxxxxxxxxxx
—————-
La oferta que le he hecho llegar a la inmobiliaria es de 60.000 euros por la vivienda
Como se ve, en la nota simple se ve las cargas que aún tiene. Según me dice la inmobiliaria me comenta que esas hipotecas están más que pagadas y canceladas desde hace tantos os que se pidió la hipoteca y yo le he dicho de que me he informado y que si estuvieran canceladas no saldría nada en las cargas de la finca y de que el vendedor debe liquidar esas cargas lo cual me comenta que eso el día de la firma de escritura, el notario hará constar de que la vivienda se vende sin ninguna carga
También tengo la duda de que si están pagadas desde hace muchos años como se supone, que son más de 20 años, por qué indica eso en las cargas? Supuestamente a los 20 años esas cargas desaparecerían, verdad?
Pero claro, eso es lo que me dice que hará el notario, pero no sé si realmente hará eso o no. Yo le he dicho que se informe bien y de que esas cargas se tienen que quitar antes de yo firmar, sino, no firmaría, aunque lo malo que ya he dado una señal y si me hecho atrás, lógicamente la perdería, lo cual no quiero llegar a esa situación
No sé qué problemas podré tener en un futuro si comprara la vivienda y no estén canceladas como se puede leer en las cargas
También la carga está con la CAJA POSTAL DE AHORROS que según he leído por internet ya no existe y era algo de Correos que luego pasó a Argentaria y creo que está a BBV
Agradecería mucho si me pudiera dar un poco de luz sobre este problema que me ha surgido y que recomendación me da
Gracias de antemano
Un saludo
Hola de nuevo
Escribo para ampliar información creo que importante. Para la compra de esta vivienda no voy a pedir hipoteca ya que dispongo del importe total para poder pagar ésta vivienda
Saludos
Hola Pedro.
Si lees el post podrás comprobar que lo que probablemente suceda es que el préstamo esté pagado y la hipoteca extinguida, aunque mientras no se cancele registralmente no tienes la certeza de que así haya sucedido; lo más adecuado es que pidas que antes de la firma al menos te acrediten que se ha otorgado la escritura de cancelación, y que en el contrato queden claramente reflejados estos extremos.
Saludos
Hola de nuevas sr.Francisco
Muchas gracias por su pronta respuesta. Es de gran ayuda
Acabo de hablar con la inmobiliaria y que han preguntado ellos al notario e insisten en que esa hipoteca está pagada y cancelada y que no me preocupe que el día de firma de escritura ante el notario reflejará que está pagada y caducada dicha hipoteca
Es correcto lo que me dicen? El notario no tendrá potestad de hacer deuda cero o cancelar la hipoteca, verdad? Eso debería de ser la Caja de Ahorros Postal? O estoy equivocado? Lo puede hacer el notario o tiene que ser el banco?
Y otra duda que me surge. Si está pagada de hace más de 20 o 21 años como me han dicho y se presupone desde que se pidió el préstamo, y aunque no se haya cancelado, no debería de indicar en el apartado de cargas, que no hay cargas? Tenía entendido que al pasar 21 años no indicaría nada
No se exactamente quien puede o debe de cancelar esa hipoteca si el notario en la firma de escritura o la Caja Postal de Ahorros
Gracias de antemano
Un saludo
Lo que te dicen es muy frecuente y probablemente cierto, aunque el que pides un certificado bancario que acredite el pago puede darte tranquilidad.
El Notario no puede obligar a nadie a firmar, pero si el préstamo está pagado el banco está obligado a cancelar; lo de la prescripción es cierto, más alguien tiene que solicitar la cancelación y con una mera instancia al registro de la propiedad puede lograrse sin problemas.
Saludos
De nuevo muchas gracias Sr. Francisco
Intentaré pedir un certificado bancario que acredite el pago para que me de tranquilidad como usted dice. Ese certificado lo puedo solicitar yo personalmente aún sin ser el dueño de la vivienda? Entiendo que no, al no ser yo aún el dueño de la vivienda. Quien lo debe de pedir? Si no lo quiere pedir el actual dueño o la inmobiliaria e insisten que el notario certificará que no hay hipoteca que puedo hacer?
Si lo pudiera solicitar yo donde lo tengo que solicitar en el banco donde se creó la hipoteca? Se hizo en la Caja Postal de Ahorros (antigua Correos por lo que me he informado) y creo que ahora pertenece a BBVA.
Si dice que la preinscripción es cierto, por qué en el apartado de cargas indica que están las cargas de la hipoteca si ya supuestamente han prescrito? Si han pasado más de 21 años (20+1) no debería de indicar que no hay cargas?
Como ve, me sigue sin quedar claro alguno de los conceptos.
Agradecería enormemente si me pudiera ayudar con estas dudas que le planteó
Siento ser tan tenaz, pero me atemoriza el dar un paso en falso y que me acarre problemas y perjuicios económicos en un futuro
Lo dicho. Gracias de antemano
Un saludo
Hola Pedro.
No se si en ese Banco a ti te darán la información, pues no tienes relación con el banco ni con la deuda; sin embargo se la darán sin problemas al dueño.
La cancelación se hace a instancia de parte y hay que pagarla, es por eso que aunque esté extinguida el registrador no actúa de oficio sino a instancia de parte, aunque bastaría una solicitud del dueño firmada en presencia del registrador, para que así se haga (eso si, si nadie lo hace no se practica automáticamente).
El Notario no certifica nada, ni puede comprobar si se ha pagado o no la deuda, pero si puede recoger la manifestación del vendedor de que la hipoteca está extinguida y su compromiso de cancelarla; es más nada impide que del precio de compra, retengas tu las cantidades necesarias para hacer la cancelación (con lo que te garantizas que se hará, y te ahorras los gastos).
Entiendo tus dudas, pero basta con que te demuestren el pago para que estés tranquilo, aunque si es sensato que pidas que te lo acrediten, e incluso, si eres especialmente suspicaz, que pidas antes de firmar la compra, que se haya firmado la escritura de cancelación.
Saludos
Muchas gracias de nuevo sr. Francisco, es de gran ayuda sus comentarios y consejos
Lo malo que la inmobiliaria tras hablarlo con el notarionotario, insisten que no hace falta solicitar nada ya que la hipoteca está extinguida y que el notario hará constar en el contrato de compraventa o escritura de que es así
Intentaré que los dueños (un matrimonio anciano y quien le lleva el asunto de la venta uno de sus hijos y la inmobiliaria) soliciten la cancelación. Yo personalmente no conozco a los dueños ya que todo está siendo de momento a través de la inmobiliaria
A malas y como último recurso, haré lo que me indica de que el notario retenga parte del dinero de compra de la vivienda para que se efectúe la cancelación
Tiene un blog genial en el que pone la guinda para que sea maravilloso y excepcional con su experiencia y consejos a participantes con dudas como yo. Enhorabuena!
De nuevo le doy las gracias por la atención prestada. Muy agradecido
Un saludo
Pedro
Buen artículo, me he quedado más tranquila. Estoy vendiendo mi casa, ya pagué la hipoteca y estoy esperando que mi banco se coordine con mi notaría habitual para realizar la cancelación y que yo personalmente la presente en el Registro de la Propiedad.
Mi experiencia está siendo de percepción de dejadez absoluta por parte de la gestora del banco, ni me dicen nada de nada y a este paso firmaremos el año que viene, desde luego no soy su prioridad porque no he contratado la gestión con el banco, el cual me cobraba casi 800 euros por esta tarea, considero que es una tarifa abusiva.
He cancelado la hipoteca. Ya tengo la escritura de cancelación. Ahora debo de hacer algún trámite más. Debo presentar la escritura en el Registro de la propiedad? o ya es suficiente con la comunicación hecha desde la notaria. Debo presentar algún documento en hacienda? etc.
Muchas Gracias
Depende de la Comunidad Autónoma, aquí en Andalucía no es necesario la liquidación de impuestos, en otras comunidades autónomas si es neceario, pregunta en la Notaría.
Saludos
Muchas gracias.
Apreciado Francisco:
Con la intención de no formular de nuevo una consulta ya resuelta, he leído prácticamente todo el blog.
Me queda claro su resistencia a resolver cuestiones sobre las minutas de compañeros, lo entiendo, y empatizo con esta postura.
Dicho esto, y desde el convencimiento de que la gestión realizada por su colega ha sido la correcta, planteo dos preguntas relacionadas con la minuta, una conceptual y la otra práctica, es decir que son y para que sirven:
– la copia autorizada,
– la copia autorizada electrónica,
– la copia simple (tres),
– testimonio (tres),
– suplidos.
He intentado averiguar la respuesta por mi mismo y deduzco:
– la copia autorizada, debe ser la que físicamente me ha entregado el Notario grapada en forma de carpeta,
– la copia autorizada electrónica, no conseguido averiguar que es,
– la copia simple, esto queda claro, allí llego, son los tres pliegos que tienen estampado el sello “es copia simple”, el problema es que no se para que me sirven; la agencia tributaria de Cataluña me han dicho que no necesita ninguna copia simple que debo llevar la escritura física y en el registro de la propiedad me han dicho lo mismo,
– testimonio, tengo entendido que son documentos testimoniales, pero no se cuales son, además pone tres unidades, que diferencia tiene con la copia simple?
– suplidos, son gastos provocados en el trámite, la factura no detalla el extremo, me puede dar un ejemplo de un gasto suplido producido en la cancelación hipotecaria?.
A la espera de sus noticias, me despido, no sin antes, adherirme a lo dicho por mis compañeros de dudas, en el sentido de agradecerle la labor que ud., de manera desinteresada, realiza desde este blog.
Saludos.
Comprende Ignacio, que no es correcto hablar de lo que gana alguien, y que comente una factura por un servicio que yo no he prestado y una escritura que no he visto.
Te empiezo anticipando que lo más adecuado es que comentes con mi compañero el tema, y que si no estas conforme tienes derecho a impugnar la factura en el Colegio Notarial (además de ello te debe de informar la factura)
Aciertas en lo que es copia autorizada y simple.
En cuanto al número de copias simples, desconozco por qué te han dado tres, desde luego aquí en Andalucía una hay que remitirla obligatoriamente a la hacienda autonómica -si no me equivoco sólo aquí no es obligatoria la liquidación de impuestos, por lo que para liquidar el impuesto de AJD, se necesita otra, esté o no exento el impuesto- y la tercera sea para ti, porque la hayas solicitado -por ejemplo es frecuente que la pidan muchos que quieren vender para exhibirla al comprador en el tiempo que tarda en inscribirse la cancelación en el Registro de la Propiedad).
En todo caso, son explicaciones posibles y razonables, que puedes comprender yo puedo aportarte, pero lo más correcto es que preguntes a mi compañero, pues es el único que te puede aclarar todo.
La copia autorizada es la que telemáticamente ha remitido mi compañero al Registro de la Propiedad, al objeto de que se presente la escritura, y se inscriba (según la comunidad autónoma, previa liquidación de impuestos o no).
Un testimonio es una referencia que en la escritura se hace a otro documento que se relata en dicha escritura o se incorpora a la misma. Los dos más habituales, es la nota simple que el Notario solicita antes de la firma, o la referencia catastral.
Un suplido es un gasto que te corresponde y que el Notario anticipa por ti. El caso más claro es que toda escritura hay que redactarla en papel timbrado, pues tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y cuesta cada folio 0.15 céntimos, siendo que el sujeto pasivo, no es el notario.
Espero haberte servido de ayuda.
Muchas gracias, por la respuesta.
Como dejé ver entrelineas, no tenía el prejuicio de que podría existir un error en la factura. El único motivo era saber que había pagado.
Soy conocedor de que las oposiciones a Notario son los suficientemente duras como para jugarse el prestigio y el cargo por dos duros… (aunque seguro que alguno lo habrá hecho, hay de todo en la viña del Señor).
Tiene razón que su colega me hubiera solucionado las dudas, pero entiendo que éste no es su cometido y, tal vez, es posible que lo hubiera percibido como una falta de confianza que evidentemente no existe, es por este motivo que me he dirigido a Ud.
Muchas gracias por la aclaración.
Un saludo
En qué situación registral queda una hipoteca vendida a un fondo buitre?
Es un tema real que me ha ocurrido en el trabajo pero creo que puede ser de utilidad a todos los hipotecados con problemas en el pago de la hipoteca: he tenido que solicitar una certificación de deuda pendiente a una entidad financiera que era la titular de la hipoteca que gravaba una finca.
Un departamento de dicha entidad manifiesta (por escrito) que el titular de la finca no tiene deuda alguna con la entidad financiera; realizados varios trámites posteriores, otro departamento de la misma entidad comunica que el titular no tiene deuda porque su hipoteca ha sido vendida (a fondo buitre).
En el registro de la propiedad solo está inscrita la hipoteca inicial con la entidad financiera.
Al no haber ninguna inscripción en el registro sobre dicha venta, si se inscribiese una carga seria preferente a la de la hipoteca al no corresponder con el titular de la deuda?
Hola Luis.
La situación jurídica es la misma, que si no se hubiera vendido, simplemente cambia la entidad a la que hay que pagar, y quien puede ejecutar la hipoteca o ha de cancelarla.
Siendo esto así, desde el punto de vista jurídico, no deja de haber muchas singularidades morales, y prácticas que casi merecen un post especial, pero que te resumo.
Moralmente no parece lógico que carezca el prestatario de un derecho de reembolsar anticipadamente el préstamo abonando al adquirente la cantidad satisfecha (lo cual sólo es posible si el préstamo está en ejecución y en un plazo ridículo).
Jurídicamente me parece abusivo el que pueda renunciarse sin más al derecho que tiene todo deudor de ser notificado de la cesión de una deuda (cosa que sistemáticamente viene en todas las escrituras).
En la práctica el problema es que la cesión se hace sin cumplir el requisito de la inscripción registral de la cesión del crédito, lo que deja al deudor en una situación complicada, pero las cargas no tienen preferencia, dado que la preferencia no la tiene la persona, sino precisamente la carga (dicho de otra forma la hipoteca se mantiene, independientemente de quien es el deudor).
Tienes que tener en cuenta que una cosa es la venta de un crédito a un fondo buitre y otra es la titulización de la cartera hipotecaria de un banco, que de hecho no todas las formas de titulización son iguales, pues no es lo mismo un bono que una cédula que una participación hipotecaria (sólo esta última es propiamente cesión del crédito hipotecario).
Como ves, son muchos los temas y problemas, y en el fondo hace falta una reforma legal de una normativa que atiende a la presión de ciertos Lobbys (ojo que es una normativa de los años ochenta, y desde entonces han gobernado muchas formas de ver la política) el fenómeno obedece a una concepción economicista del mundo del derecho, a la que nos hemos acostumbrado en exceso desde hace décadas.
Desde luego en el caso que comentas, y dado que se manifiesta que no hay deuda, yo insistiría en el banco hasta la saciedad en pedir la cancelación, pues el problema práctico es….¿a quién le pagas si no sabes a quién le debes, y cómo cobra quien no es acreedor?.
Saludos
Hola, muy intetesante oda la info, podría preguntar en mi caso tenemos vendido nuestro piso q tiene hopoteca , el banco informa q no es obligatoria la cancelación registral en notario, pdro que si el comprador hace hipoteca sobre éste puso al ver en registro q tiene hipoteca, la cancelará y nos pasará los gastos.
¿ Es correcto? ¿ Pueden hacerlo?
Agradecida d antemano
MCarmen
Hola María del Carmen.
Más o menos es cierto; es muy raro que el comprador quiera asumir los riesgos de que la hipoteca esté viva, y mucho más los gastos que ocasiona la cancelación, pues no es un problema suyo, sino tuyo.
Lo que si sucede es que si el comprador llegara a asumir eso (difícil, pero posible) de pedir un préstamo hipotecario, bajo ningún concepto su banco vaya a asumir el riesgo, y como condición previa al préstamo imponga o la cancelación o que el se haga cargo de dicha cancelación.
Cuando el banco imponga esa condición, al mismo tiempo impondrá hacerse cargo de la cancelación y su gestión (y en este caso está en su derecho, pues el que haya una hipoteca antes que la suya le afecta seriamente)
Es entonces cuando el comprador verá una provisión de fondos (en ocasiones hasta de 1500 euros) y obviamente te va a plantear que esos gastos tienes que soportarlos tu, y que te retendrá del precio de venta esa cantidad.
Espero haberme explicado claro, un saludo
Buenas tardes,
Te has explicado perfectanente claro para que yo lo entienda, hablaré con la persona que nos ha vendido nuestro piso y le informaré de que cancelaremos hipoteca en cuanto cobremos y enviaremos documentación del pago pero no deseamos hacer cancelación registral (a ver si nos sale bien ), ya que no tenemos ganancia alguna en la venta e intentaremos ahorrarnos los 1000€ que nos piden, y sino pues deberemos hacerlo, creo que me informaron que tenemos 2 meses para ello.
Es un gran placer encontrar personas como tú que nos traduzcan las leyes y dediquen su tiempo para informarnos sin ánimo de lucro.
Muy agradecida
Mis mejores deseos para tí
MCarmen
Hola.puedo vender mi piso q le queda una hipoteca de 64000 € y lo tengo con mi mujer en bienes gananciales.y estoy avalando con mis bienes unas 3 lineas de crédito de descuento para mi empresa.
Muchas gracias
Hola Carlos.
Por supuesto que puedes vender, otra cosa es que el comprador quiera subrogarse en la hipoteca, o que el banco acepte la subrogación; por supuesto que nada impide que vendas al contado, y que el comprador retenga el importe de la deuda pendiente más la comisión de amortización anticipada, y gastos de cancelación para saldar la deuda.
Saludos
Muchas gracias Sr.Francisco.me a sido de gran ayuda.:)
Buenos días, a ver si me podría por favor resolver mi duda. He leido que Hacienda para que la ganancia patrimonial de una venta de un piso sea minorada en el importe de la hipoteca que cancelas exige que la cancelación de esta sea en el mismo acto que la compraventa y no anterior.
¿Entonces que va un señor del banco al acto de compraventa y cacelas allí mismo? ¿ O interpreto que primero tendre que cobra el dinero de la venta, despues ir al banco y pagar y entonces en el mismo día ir al notario y hacer la escritura de cancelación? Me da inquietud no poder desgravarme el pago de la hipoteca en esa venta por no hacerlo bien…
Gracias!!
Hola Beatriz.
No soy experto en el IRPF por lo que espero que algún lector de este blog que sepa más del tema pueda ayudarnos a los dos.
Saludos
MUCHAS GRACIAS, USTED ES TODO AMABILIDAD
Lamento no poder ayudarte, tienes que comprender que no puedo saberlo todo, y que recomendar algo sobre lo que no sabes es una temeridad, y una recomendación mal dada puede causarte perjuicios.
Saludos
Buenas tardes,
Le agradeceré me aclare una duda. Terminé de pagar la hipoteca de mi piso en el año 1998, han pasado 18 años. Para levantar la hipoteca del registro sin gastos, debo esperar hasta que se hayan cumplido 21 años?
Muchas gracias,
Nuria
Hola Nuria.
La cancelación por prescripción actualmente es debatida, pero el plazo es de 21 años, eso si: contados desde el vencimiento del préstamo, no desde el pago, y el únco gasto que te ahorras es el arancel notarial.
Saludos
Muchas gracias!
Buenas tardes, antes de nada felicitarle por su blog. Comentarle que el último pago de la hipoteca que tenía lo efectué el mes pasado y hoy día 7 de octubre he recibido una carta del banco informándome que únicamente me encuentro pendiente de eliminar la anotación existente en el Registro de la Propiedad, hecho que conllevaría la realización ante Notario de la escritura de cancelación de hipoteca. Me informan también en dicha carta que están a mi disposición al objeto de formalizar la oportuna petición y para ello deberé cumplimentar el impreso de solicitud de escritura de cancelación, con el fin de que procedan a remitirme la documentación necesaria al Notario de mi elección, al que deberé efectuar la necesaria provisión de fondos para su otorgamiento.
Mi pregunta es si la entidad bancaria me puede cobrar alguna cantidad y cuanto me podría cobrar el notario. Comentarle que el préstamo hipotecario ascendió a 26.000 €, y no se si va ligado al precio que me pudieran cobrar.
Gracias por su tiempo y un afectuoso saludo
Hola José Manuel.
El banco no puede cobrarte nada por cancelar la hipoteca, más si por encargarse de gestionar la escritura, cosa que puedes hacer tu fácilmente, en cuanto a los costes notariales, no me gusta hablar en mi blog de gastos, no por nada sino por prudencia, dado que muchas veces hay variables que influyen.
Sea como sea en la Notaría y a la vista de la documentación te informarán, estando el arancel notarial publicado en el BOE y siendo el mismo en toda España.
Saludos
Buenas Francisco!
Queremos comprar un piso de vpo que no requiere autorización de venta por parte de la Administración y que ya ha pasado el periodo de cualificación (10 años en su caso, es del 2000). No obstante, se puede vender y adquirir libremente siempre y cuando se amortice y cancele el préstamo hipotecario. Mi pregunta es si en el mismo acto de compraventa en el que se escriture, el.comprador puede cancelar el préstamo con el dinero que le entregue la.parte compradora? O tiene que hace de antes?gracias
Hola Elisabet.
Supongo que no escribes desde Andalucía, pues aquí la venta hay que comunicarla a la Comunidad Autónoma.
Centrándome en tu pregunta, es posible, aunque es más prudente que el comprador retenga el importe de la deuda más los gastos de cancelación para hacerlo por el mismo; piensa el riesgo que supone el encomendar esta tarea al vendedor, y que luego no cumpla su obligación.
Saludos
Buenos días D. Francisco:
Quiero ante todo agradecerle sus informaciones, ya que me han llevado a conseguir del banco el certificado de saldo cero y la firma ante notario de la cancelación hipotecaria sin pago alguno de gastos o comisiones (bueno, salvo el coste de la escritura, claro)
Acabo de hacer hoy mismo la presentación ante la Comunidad de Madrid del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (acto sujeto pero exento en la actualidad) y me falta la presentación ante el Registro de la Propiedad correspondiente.
He entendido, por lo que he visto en su blog, que el Registro intentará cobrarme la inscripción del cambio de titular del derecho hipotecario por fusión bancaria (se trata de una hipoteca con la antigua Caja de Ahorros de Madrid, actualmente Bankia) y no me ha quedado claro ni cuanto pueden cobrar por ello (se trataba de un préstamo de 30.000 euros + 9.000 de gastos e intereses de demora) ni si tengo obligación de pagarlo y luego reclamarlo al banco o si puedo rechazar su pago, así que me gustaría que me aclarase estas dudas antes de presentarlo al Registro.
Muchas gracias de antemano por su ayuda y consejo.
Un cordial saludo,
Hola José María.
No todos los registros lo hacen, y desconozco el arancel registral, siento no poder ayudarte, más el problema es que poco más que pagar al registro y reclamar al banco te cabe, pues el arancel reconoce el derecho del registro de cobrar al presentante.
Saludos
Gracias en todo caso
Buenos días, Sr. Francisco,
quiero darle las gracias de antemano, por toda la información que nos ofrece. Le expongo mi caso, a ver si me puede ayudar.
Compré una vivienda hace 18 años y estoy en trámites de venderla ahora. Tengo comprador que no necesita hipoteca. Mi sorpresa ha sido cuando hemos pedido nota de cargas en el registro y nos hemos encontrado con que en su día, el vendedor y su banco (xxx), no cancelaron la hipoteca ante el registro de la Propiedad.
He conseguido averiguar la oficina donde se tramitó dicha hipoteca, para conseguir el certificado de saldo 0 y así poder seguir con todos los trámites para limpiar la nota de cargas. Pero…no hay forma de que me hagan caso, me dan largas y más largas. Yo no tengo manera de encontrar al antiguo propietario, pero la oficina sí, ya que es cliente actual. No sé si puedo hacer algún tipo de requerimiento notarial o algo así, para poder agilizar los trámites. ¿Qué me aconseja? ¿Que puedo hacer más? Veo que perderé al comprador y no sé que más hacer.
Muchas gracias. Mª Carmen
Hola María del Carmen.
Es cierto que puedes reclamar los gastos de cancelación a quien te vendió, más si tienes interés en la venta ¿no te parece más sensato asumir tu esos gastos y no perder al comprador?.
Saludos
Quizás no me expliqué bien. Yo quiero asumir esos gastos, doy por perdido que el anterior propietario se haga responsable, el problema es que nadie me facilita el primer paso, que si no me equivoco es conseguir el documento del banco conforme esa hipoteca ya está liquidada.
Muchas gracias.
Perdona María del Carmen, igual no te entendí bien.
En ese caso basta con que solicites al banco que proceda a cancelar la hipoteca y dejes claro que tu te encargas de elegir al Notario, así como que busques a un notario cercano de confianza.
Saludos
Muchas gracias, Sr. Francisco,
ya le contaré si finalmente tenemos suerte.
Saludos.
Buenos dias Sr. Francisco, antes de nada gracias por todo y paso a explicarle mi situación:
Hace 4 años compré un piso, y ahora por motivos varios lo quiero vender, tengo comprador, y mi sorpresa es que al ir al registro hay una hipoteca pendiente de cancelar, aunque cuando compré ya estaba liquidada, yo tengo el certificado, pero un despiste y no se inscribió nunca la cancelación, ademas el banco que era (xxx banco)) y ya no existe. En resumen necesito vender el piso y hay que cancelar la hipoteca en el registro, y la persona a la que le compré el piso me comenta que no hizo nunca la escritura de cancelación.
Mi pregunta es la siguiente: Yo ya sé que no se debe nada, y el vendedor no quiere saber nada, el ya vendió limpio el piso hace 4 años, este banco ya no existe, que puedo hacer, hay algún registro en el que mi notario pueda hacer algo, o yo mismo y cual es la solución gracias
Hola Francesc.
Tu banco ya no existe como tal, sin embargo otro ha asumido tanto el activo como el pasivo de dicho banco, y puede cancelar (en concreto hablas de una entidad -que he editado por protección de datos- que no existe en mi localidad por lo que no se cual es su sucesora, aunque seguro que si mi compañero del lugar).
Lo que debes es acudir a ese banco sucesor y solicitar la cancelación, luego ya es cuestión de que decidas si procedes o no contra quien te vendió.
Saludos
¿Porque a pesar de haber pasado 22 años del pago de la hipoteca, he solicitado en el Registro de la Propiedad una nota simple y sigue existiendo dicha deuda? ¿Es que no es cierto que el trámite de cancelación de la hipoteca no es obligatorio, y que de hecho si dejamos pasar 20 años, automáticamente se nos quedará libre de cargas, sin coste alguno? Tengo el justificante bancario de la cancelación; ¿ puedo con ello solicitar en el registro que desaparezca la deuda?
Hola Antonio.
Los asientos en el Registro no son ni obligatorios ni gratuitos, por lo que mientras nadie pida y pague la cancelación, la hipoteca seguirá en los libros registrales, aunque obviamente no podrá ejecutarse.
Para obtener la cancelación, basta con que hagas una instancia en presencia del registrador y abones los gastos correspondientes.
Saludos
Muy agradecido. Un cordial saludo.
Buenos dias,
tengo una duda que la verdad, no se si estará ya comentada en alguna de las dudas expuestas por otros usuarios en este hilo.
El caso es que voy a vender mi immueble y todavía tengo hipoteca pendiente. En el supuesto que comprador y vendedor llegásemos al acuerdo de que la parte vendedora no cancelara registralmente la hipoteca, que problemas y/o inconvenientes nos podríamos encontrar en un futuro? o es recomendable 100% en este tipo de transacciones dejarlo todo cancelado?
Saludos y muchas gracias
Hola Marcos.
El problema es que el comprador tendría que asumir el riesgo de que tu no pagaras, y en todo caso el coste de la cancelación de tu hipoteca: tanto si quiere el obtener un préstamo hipotecario, como si quiere vender y el comprador no está dispuesto a aceptar el trato que tu ahora propones.
Saludos
Apreciados Francisco:
Tal vez el tema que voy a tratar no es del interés de este blog, pero viene relacionado con el tema inmobiliario.
Se trata de la discrepancia entre el catastro y el registro. Esto es, tengo intención de comprar una finca en Arenys de Mar (Cataluña). El catastro establece que la parcela es de 271 m2 y según el registro y el informe de la tasación es de 175 m2. La discrepancia viene por la instalación de un transformador, esto obligó a recortar parte de la parcela inicial. Esta cesión o venta de terreno no se regularizó en el catastro. Es más aun en la escritura de compraventa del actual propietario consta que uno de los linderos este transformador eléctrico.
Dicho esto, planteo mi pregunta: el Art 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004) en el párrafo segundo parece dar a entender que aprovechando la compraventa de la finca se puede regularizar la discrepancia detectada en la escritura de compraventa, cuando las partes así lo manifiesten y aporten prueba de ello.
A nivel económico resulta muy interesante saber como regularizar esta situación, ya que el tener una menor parcela implica un menor valor catastral y por tanto un menor pago de impuestos en la transmisión, en mi caso compro por debajo del valor mínimo establecido en el impuesto de transmisiones.
Hola Ignacio
Efectivamente te interesa el cambio, aunque es un poco incómodo de hacer en la actualidad, me planteo seriamente escribir sobre el tema, y tomo el guante, muchas gracias.
Saludos
Apreciado Francisco:
No he conseguido exteriorizar mi duda.
La pregunta era si a traves del Art 18 es posible iniciar la modificación, a nivel práctico que diferencia hay entre ir al catastro personalmente para exponer la discrepancia o hacerla constar en el documento de compraventa.
Que documentos me pedirá el notario para hacer la anotación.?
Saludos
Hola Ignacio.
En la práctica si acudes directamente al catastro, lo que se va a producir es un retraso en la firma de la escritura, y el Notario ante todo lo primero que te va a pedir (igual que el catastro) es un archivo GML realizado por un técnico para incoar el expediente de rectificación.
Aunque hace ya un año de la entrada en vigor de la reforma, lo cierto es que aún no he tramitado ningún expediente, por lo que poco más puedo ayudarte, y precisamente de ahí mi comentario anterior de comprometerme a estudiar más el tema (lo que sucede es que, como siempre, la vorágine del día a día te hace centrarte en el estudio de los problemas más urgentes y poco tiempo tienes para escribir en el blog o estudiar problemas que no tengas encima de la mesa).
Saludos
Ok muchas gracias.
Hola Franciso, lo primero quería darte las gracias por tu gran dedicación para aclarar dudas en este blog.
Estoy ahora informándome de los trámites para cancelar registralmente mi préstamo hipotecario, y me he encontrado con esta noticia:
https://www.ocu.org/organizacion/prensa/notas-de-prensa/2016/notarios-registradores
En ella se hace referencia a esta sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid del 13/05/2016: http://www.poderjudicial.es/stfls/TRIBUNALES%20SUPERIORES%20DE%20JUSTICIA/TSJ%20Madrid/JURISPRUDENCIA/TSJM%20Cont%2013%20may%202016.pdf
Si no me equivoco, hablaste sobre este asunto con José María Pérez en marzo-abril de 2015 pero en ese momento era motivo de debate. Tras la sentencia del año pasado, ¿sabrías decirme si los notarios y registradores están aplicando los aranceles correctamente? De no ser así, ¿sabes si el Colegio Notarial está aceptando las impugnaciones en base a la sentencia?
Gracias por adelantado y un saludo.
Hola Jara.
La sentencia afecta a los registradores, que sepa no es firme y para nada habla de notarios.
Saludos
Hola de nuevo y gracias por tu rápida respuesta.
Es cierto que el fallo de la sentencia afecta a la factura de un Registro de la Propiedad y no de un Notario, pero en el texto de la sentencia se indica:
«QUINTO: Para finalizar debemos indicar, como resumen de lo hasta el momento expuesto, que no podemos compartir en momento alguno las consideraciones que efectúa la Instrucción dictada por la Dirección General de los Registros y del Notariado con fecha 31 de Mayo de 2012, y en concreto en su apartado Segundo, en el que se sostiene que el párrafo segundo de la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-Ley 18/2012 (en consecuencia también de la Ley 8/2012), antes transcrito, se aplica a todas las operaciones regístrales de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, estén o no insertas o inmersas en operaciones
de saneamiento y reestructuración de entidades financieras.
A diferencia de lo sostenido tanto por la Dirección General de los Registros y del Notariado como por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, a juicio de esta Sección ni la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-Ley 18/2012, de 11 de Mayo, de Saneamiento y Venta de los Activos Inmobiliarios del Sector Financiero , ni la homónima de la Ley 8/2012, de 30 de Octubre, sobre Saneamiento y Venta de los Activos Inmobiliarios del Sector Financiero, han derogado, como se pretende concluyamos,
el artículo 2.1.g) del Anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de Noviembre , que aprobó el Arancel de los Registradores, en la redacción que del mismo efectuó el artículo 2 del Real Decreto 1612/2011, de 14 de Noviembre.
…»
Lo que yo entiendo aquí (y por lo que veo también la OCU) es que ni los notarios ni los registradores han estado aplicando los aranceles correctamente, pues recibieron una instrucción de la DGRN contraria a derecho a este respecto.
Hola Jara.
Te rogaría que me pases el link a la sentencia, en todo caso sigo con mis dudas, pues me encuentro entre una sentencia (que recuerda no es firme y que además resuelve un caso concreto y no todos los caso) y una instrucción de la DGRN que tiene potestad normativa.
Por lo demás a la vista de lo que pones poco más puedo decir, pues es evidente que sea o no firme, sea o no aplicable al caso enjuiciado, ninguna gana tengo de debatir a cuenta de cantidades que por otra parte no son muy elevadas y que no me compensa que mi prestigio profesional se vea afectado por estos temas, y que evidentemente habiendo un precedente judicial la prudencia siempre es aconsejable.
Saludos
Hola de nuevo,
El link de la sentencia te lo ponía en el primer mensaje:
http://www.poderjudicial.es/stfls/TRIBUNALES%20SUPERIORES%20DE%20JUSTICIA/TSJ%20Madrid/JURISPRUDENCIA/TSJM%20Cont%2013%20may%202016.pdf
En la página 3 comentan sobre la instrucción de la DGRN:
«Así las cosas conviene precisar, de entrada, que la Instrucción de 31 de Mayo de 2012 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, antes citada, carece de las características propias de una disposición normativa ya que la misma, como habremos de convenir, se concibe como una resolución, dirigida a los Registradores de la Propiedad, con la finalidad de aclarar la interpretación que debe darse al contenido de la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-Ley 18/2012 , en cuanto al régimen arancelario que procede aplicar por parte de los mismos. Por tanto, no se trata de una disposición general, sino de un acto plúrimo, en el sentido de que va dirigido a un conjunto de personas, pero concretadas y especificadas en los Registradores de la Propiedad, sin que la misma se dirija a la generalidad de los administrados, como se desprende del hecho de que no conste publicada en el Boletín Oficial del Estado.»
A ver si el asunto se aclara, a mi modo de ver lo ideal sería que la DGRN publicara una nueva instrucción corrigiendo la interpretación que hizo sobre este tema.
Por mi parte no me urge realizar la cancelación registral, pues no es mi intención vender el piso inmediatamente, así que creo que me esperaré a ver cómo progresa el tema. Es cierto que las cantidades no son muy elevadas, pero entre notario y registrador cada propietario paga aproximadamente el triple con la interpretación de la DGRN (150€ en lugar de 50€):
http://www.ocu.org/movilizate/facturas-hipotecas-notario-registro
Gracias de nuevo y saludos.
Muchas Gracias Jara.
El problema es que por la estructura del blog, sólo veo los comentarios por riguroso orden de recepción, por lo que me resulta muy complejo seguir el hijo, leeré la sentencia detenidamente este fin de semana; sin embargo ayer estuve repasando el texto legal y creo que me reafirmo en que es una sentencia aplicable a Registradores y no a Notarios.
“…En los supuestos que requieran la previa inscripción de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, todas las transmisiones realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento, y solo se devengarán los honorarios correspondientes a la última operación inscrita, conforme al número 2.1 del arancel de los registradores, o en su caso, el número 2.2, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios, sobre la base del capital inscrito en el Registro.
En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen solo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 por ciento, con un mínimo de 24 euros.
Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive».
Si te das cuenta, no es que la sentencia se aplique a Registradores, sino que el propio texto legal tiene tres párrafos, en los que no sólo los dos primeros se aplican a registradores y hablan expresamente de reestructuración de activos, sino que es que el tercero que se refiere a Notarios no habla de ellos.
El tema es que quien cobra por hacer constar la reestructuración del activo es el registrador, no el Notario, lo cual viene determinado porque en los libros registrales hay que hacer constancia del cambio de titular (cosa que en la escritura sólo es reverenciada como mero dato pero de forma gratuita)
Insisto que no tengo claro que hacer, y que lo pensaré este fin de semana, pero me gusta dar la cara y responder a los comentarios tal y cómo los recibo, y por ahora sólo puedo agradecerte que compartas la información y comprometerme a seguir viéndola.
Saludos
Estimado amigo, su post es extraordinario y muy profesional. Solo decirle que me ha surgido una pregunta al respecto, y aunque he intentado repasar todos los comentarios desde su inicio, no he dado (o no he visto) la respuesta. Perdóneme si en alguno de ellos ha respondido mi duda, que es la siguiente: efectivamente no hay obligación de efectuar la cancelación registral de la hipoteca y esta vence a los 20-21 años, ahora bien, si yo decido ahora no llevar a cabo la cancelación registral ¿puedo en cualquier momento, antes de esos 20-21 años, llevarla a cabo? ¿el año que viene, dentro de 5 años…? Muchas gracias y un cordial saludo.
Hola Marcos.
La hipoteca no vence especialmente en ninguna fecha; se extingue completamente por el pago, lo que sucede es que de la hipoteca surge una acción y esta acción no puede ejercitarse pasados 21 años (ojo contados desde la última de las cuotas que se pactan en la escritura) porque prescribe.
El que se haya pagado o haya prescrito, sólo impide que el acreedor pueda ejercitar la acción hipotecaria; otra cosa es su cancelación registral.
Dicha cancelación, si es cierto que en el caso de prescripción puede hacerse con una simple instancia dirigida al registrador (lo que es más económico que una escritura de cancelación -ojo que esta tampoco tiene un coste alto-); sin embargo en cualquier momento puede el deudor pedir al acreedor que otorgue la escritura de cancelación, siempre y cuando el préstamo esté pagado.
Saludos
Hola, señor notario, si cancelo mi hipoteca y al mismo tiempo se hace un nuevo prestamo con entidad distinta puede obligarme a prestar provisión de fondos y a pagar gastos de gestión con la gestoría de la nueva entidad prestataria para cancelar mi hipoteca. Yo le he propuesto dar provisión a modo de seguridad para ellos pero gestionarla yo y se niegan.¿ Están en lo cierto?. Gracias de antemano.
Hola Juan Carlos.
Precisamente este es el único caso en el que el Banco de España considera correcta la praxis de la nueva entidad, pues lo único que trata es de garantizar que esa cancelación tenga lugar y que su hipoteca tenga prioridad, siendo que no tiene por qué fiarse de tu palabra cuando se juegan el dinero.
Saludos
Buenos días.
Con fecha 2013, pedi al banco el certificado de cancelación de la hipoteca, Tras dire y diretes pues me lo querian cobrar, 7 euros y tambien la cuestión de apoderado, consegui que esos dos conceptos no fuesen cobrados. Hice personalmente los tramites.
Fui al notario y al cabo de unos días me paso la siguiente factura:
Cancelación de hipoteca segun RDL.18/2012
Cuantia de la hipoteca: 27000 euros reducido 28,75= 105,66.
El registro me paso la siguiente factura:
Cancelación de hipoteca= 32 euros.
Asiento presentación= 6 euros
nota afección= 3
nota simple= 3 euros
Cancelación fiscal= 21 euros
Total- 64 euros .
Querria saber si es correcto que me cobren la cancelación de hipoteca tanto el notario como el registro.
Muchas gracias.
Hola María.
Obviamente son profesionales y han cobrado sus honorarios, no acabo de entender la pregunta.
Saludos
Buenas tarde.
Gracias por la respuesta. Sin embargo mi pregunta es clara.
Me han cobrado por la cancelación de la hipoteca, el notario y el registro.
Tenía entendido que todo lo relativo a la cancelación de la hipoteca no debia pagarlo yo sino el banco.
Un saludo.
Hola María.
Perdona más no había entendido esa pregunta.
El tema que comentas, a mi juicio es cuando menos dudoso, y si conoces la fuente de tu información te rogaría que me lo aclararas; de hecho tengo un post en estudio sobre el tema.
De un lado el artículo Artículo 1168 del Código Civil es el único que dispone «Los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor. Respecto de los judiciales, decidirá el Tribunal con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil».
A mi modo de ver una cosa es el pago de la deuda y otra la cancelación de la garantía, y ninguna norma regula el tema, por lo que habrá que estar a lo que acuerden las partes.
Respecto a dicho acuerdo, conocida es la sentencia del 23 de diciembre de 2013 que en un órbiter dicta aborda el tema del pacto sobre gastos en las escritura de constitución de hipoteca, y que de consolidarse, podría hacer abusivo el pacto que impute el pago al deudor
Sin embargo estamos hablando de un pacto entre deudor y banco, más no un pacto que estos celebran con el notario, por lo que ante todo entiendo correcto que se expida factura a quien paga, pues han de ser los tribunales quienes resuelvan la posible disputa, y sería una burrada impedir al que paga justificarlo.
El arancel Notarial es la única norma aplicable y dispone «Sexta.- La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente.»
Analizando esta norma, conviene empezar por el final, y tener en cuenta que ante todo lo que trata es de preservar el legítimo derecho del profesional al cobro, pues las disputas entre las partes no le afectan, y su trabajo ha realizado
Lo cierto es que fiscalmente el sujeto pasivo en la cancelación de la hipoteca es quien adquiera el derecho, lo cual y no decir nada es lo mismo, pues el dueño de la finca nada adquiere si hablamos con propiedad, más si es cierto que sus facultades dominicales se ven mejoradas, por lo que es razonable pensar que es el sujeto pasivo (máxime si se tiene en cuenta que quien nada adquiere es el acreedor, pues lo que pierde es una garantía).
Como ves no es un tema sencillo de explicar, aunque si espero haberte ayudado, y si confieso que tengo dudas sobre el tema, y de ahí que nada haya escrito aún sobre el tema.
Saludos
Buenos días
Primero darle las gracias por su respuesta.
Las dudas al respecto son grandes porque si logré con algun encontronazo con el banco que en 2013, aceptasen no cobrar el justificante de deuda cero y los honorarios del apoderado, dificil tengo hablar sobre este tema con ellos.
Por ese motivo mi interes radica en saber con total seguridad si lafactura notarial ( que yo he pagado) debo reclamarla al banco o no.
Entiendo lo dificil que parece dilucidar este tema dado los contrasentidos que se aplican sobre estos temas.
No dare ningun paso hasta estar bien segura que lo que reclamo tiene sentido legal.
Tambien le agradecería si usted tuviese conocimiento sobre nuevas actuaciones al respecto, me lo indicase por medio de mi correo electronico.
Muchas gracias por su atención.
Un cordial saludo.
Buenos días
Tengo una hipoteca en la que están incluidas 3 viviendas. En la escritura dice que aunque es una escritura comun cada vivienda es un prestamo diferente. La responsabilidad de cada vivienda es la siguiente:
1.- Vivienda 40%
2.- Vivienda 45%
3.- Vivienda 15%
A día de hoy esta pagado cerca del 30% del capital total. EL caso es que quiero poner en venta la tercera vivienda y quiero saber si habiendoa pagado el 30% del capital puedo solicitar la cancelación de hipoteca sobre esa vivienda.
Muchas gracias
Saludos
Hola Bene.
Si tienes derecho a pedir al Banco que proceda a esa cancelación.
Saludos
Muchas gracias Francisco por tu rapida respuesta
Saludos
Buenos días, ante todo felicitarle Francisco por su artículo, muy clarificador sin duda, pero sobre todo resulta agradable porque transmite una imagen de notario próxima al ciudadano, amable y colaborador. Tengo una duda respecto a mi escritura de préstamo, quizás usted pueda ayudarme:
Para comprar una segunda vivienda (y debido a la imposibilidad de vender la primera) pedí un préstamo al banco por valor de 140.000 euros, en el cual se recogían las dos viviendas:
1. Piso A responde por 40.000 euros
2. Casa B responde por 100.000 euros
En la actualidad estoy interesada en vender el piso A. ¿Puedo solicitar al banco amortizar anticipadamente la parte que corresponde al Piso A y que expida certificado de deuda cero para poder cancelar en el Registro la Hipoteca? ¿O por el contrario es el banco el que decide cómo distribuir el dinero que yo devuelvo de mi préstamo y puede obligarme a pagar la totalidad de la deuda para poder cancelar la hipoteca que recae sobre el Piso A?
Espero haberme explicado con claridad. Gracias de antemano por su dedicación.
Hola Ana María.
Si tienes derecho a pagar la parte de préstamo con la que esté gravada una de las fincas y pedir liberacón de la garantía hipotecaria respecto a ella.
Te copio y pego el artículo 124 de la Ley Hipotecaria:
«Artículo 124.- Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.»
Saludos
Francisco, muchísimas gracias por su pronta respuesta. Me resulta de mucha ayuda y me parece perfecto que además me haya indicado la normativa de aplicación que respalda su explicación, para que yo no tenga dudas al respecto y pueda argumentar contra la opinión de la entidad bancaria si fuera necesario. Le reitero mis felicitaciones por su interés y su labor didáctica.
Estimado D. Francisco:
ruego me disculpe si mi comentario ha sido respondido con anterioridad, pero a la luz de la famosa STS 705/2015 de 23 de diciembre, ¿considera ud. obligada a la entidad bancaria a reembolsar también los gastos de cancelación de hipoteca?
Muchas gracias y saludos.
Hola Alicia.
La famosa sentencia de 23 de Diciembre de 2015 no resuelve el tema de los gastos, y mucho menos los de cancelación, siendo un tema sobre el que actualmente no hay jurisprudencia, y muy discutible.
Saludos
Hola, buenas tardes.
Estoy acabando los trámites de cancelación de una hipoteca. Me ha extrañado que la minuta del Notario ascendiera a casi 250 euros. Asimismo, el Registro me ha comunicado que ya puedo pasar a retirarla y pagar otros 188 euros.
Aunque inicialmente la cuantía era de unos 93.000 euros, creo haber leído que a la hora de calcular los aranceles, en las cancelaciones se toma el capital pendiente que evidentemente es 0.
No encuentro ningún sitio donde se explique de forma clara y fácil el calculo de aranceles.
Le agradecería me ilustrara sobre estos temas.
Un saludo y muchas gracias.
Explicar el arancel Notarial es complejo, puedo ponerte el enlace al mismo https://www.franciscorosales.es/arancel-notarial/, has de entender que explicar claro toda esa normativa es casi imposible.
La base no es el capital pendiente, sino el capital del préstamo, en todo caso lo más correcto es que acudas directamente a la Notaría y te expliquen la factura.
Saludos
Gracias por su contestación.
Entiendo perfectamente el sistema de aranceles en base a la cuantía del documento. No obstante lo que me cuesta entender es lo de las cancelaciones de hipoteca. Cuando se formalizan, ya se tiene en cuenta la cuantía. Es la propia del préstamo más sus responsabilidades.
Ahora bien, cuando se cancela, el montante de la operación es “0”. Podría incluso considerarse que el capital y responsabilidades tienen una función puramente descriptiva en vez de la propia del acto. Parece como si se pagara dos veces por lo mismo. De hecho se podría describir sin mencionar importes.
No he impugnado la minuta del Notario por estar fuera de plazo, pero si la del Registro de la Propiedad, que también aplica aranceles según cuantía. Incluso cobra por tener una plaza de garaje aneja que no figuraba en la hipoteca inicial ni como reparto de responsabilidad hipotecaria ni de sus accesorios.
Sinceramente, los importes satisfechos no me preocupan, pero no me quedo conforme con estas minutas.
Gracias y un saludo.
Hola Ángel.
Te copio y pego la norma, y seguidamente te la explico RDL 18/2012
«Disposición adicional segunda. Arancel de los notarios y registradores de la propiedad.
En los supuestos que requieran la previa inscripción de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, todas las transmisiones realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento, y solo se devengarán los honorarios correspondientes a la última operación inscrita, conforme al número 2.1 del arancel de los registradores, o en su caso, el número 2.2, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios, sobre la base del capital inscrito en el Registro.
En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen solo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 por ciento, con un mínimo de 24 euros.
Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive.
Esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley.»
Por supuesto que todo es discutible, más no se cancela una cuenta sin cuantía, sino un préstamo que si tiene una cuantía, que es la suma prestada; piensa que el Notario asume responsabilidades, y te pongo el caso de existir algún fallo ¿afirmarías que el perjuicio sufrido es 0?.
Obviamente dirías que incluso te ves beneficiado, más ten en cuenta que la cancelación no la hace el prestatario, sino que es el Banco quien unilateralmente la realiza y un error Notarial le perjudica gravemente, pues el documento que se formaliza no es sólo la cancelación, sino la carta de pago y cancelación de la hipoteca (eso si arancelariamente sólo está permitido cobrar uno de los dos conceptos y de ahí los errores que muchos comenten).
El capital no tiene para nada una función descriptiva, es el elemento esencial del contrato que se extingue, otra cosa es si el obligado legalmente al pago de los aranceles notariales es el precario, el prestamista, o ambos cosa que no tengo nada clara (salvo que la factura hay que expedirla a nombre de quien paga -entre otras cosas porque sólo así si considera que debía de pagar otro, puede repetir contra este)
Saludos
Ha habido dos sentencias del Tribunal Supremo aclarando que esa Disposición adicional Segunda
no es aplicable cuando la cancelación se hace a instancia de un ciudadano, asumiendo el los costes.
Más detalles:
https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/2655876-arancel-notarial-2-f-para-cancelacion-hipoteca?page=16#respuesta_4151522
Tal vez quieran los notarios corregirse y devolver lo cobrado de más..
Hola Karl.
Ante todo y si se ha cobrado de más, lo que deberías de hacer es demandar a quien lo ha hecho, y no acusar a un colectivo en su totalidad; pero en todo caso hay algo que deberías de hacer y es aprender a leer.
Leidas las dos sentencias a las que aludes, en ambas el tema es planteado por el colegio nacional de registradores y no por los notarios, siendo que la disposición adicional segunda a la que aludes, claramente distingue entre unos y otros.
Sea como fuere, y para tu información, no sólo es que puedes reclamar al Notario, es que además el recurso previo es ante la junta directiva del colegio, y es gratuito, y puedo asegurarte que en la resolución de dichos recursos las juntas son de todo menos corporativistas (en todo caso y contra dichas resoluciones cabe acudir a los tribunales)
En definitiva, en vez de acusar a una profesión sin fundamento alguno ejerce tus derechos.
Saludos
Mutatis mutandis, http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=8445074&optimize=20180710 , última página, a mitad del párrafo nombrado «QUINTO»:
«[..] considerando más acertada y justificada la interpretación llevada a cabo por la Sala de instancia, en cuanto mantiene que las normas contenidas en las Disposiciones Adicionales Segundas de que se viene haciendo mérito pierden su sentido si se extraen de su contexto, que es precisamente el de una reestructuración o saneamiento de entidades de crédito, y que, por lo tanto, no deben aplicarse en los supuestos ordinariosen que la subrogación, novación y cancelación de créditos se hace fuera de un contexto de saneamiento y reestructuración de una entidad de crédito, [..] como también señala en otro párrafo, «porque la finalidad que persiguen las DisposicionesAdicionales tan aludidas es muy específica, con un ámbito de aplicación limitado, muy concreto y detalladoen las normas respectivas en que las mismas se insertan, no siendo extensibles a otros supuestos para losque no fueron ideadas.»
Por si no lo sabes la analogía se produce en la interpretación y aplicación de las normas jurídicas no de sentencias, que no son fuente del derecho sino que tienen una función integradora del ordenamiento jurídico (arts 41. y 1.6 del Código Civil).
Si el caso se refiere a registradores de la propiedad, se refiere a ellos no a Notarios, máxime cuando insisto que la norma claramente distingue entre notarios y registradores.
Pero vuelvo a repetirte que si no estas conforme, todo es tan sencillo, como en vez de usar mi blog para darle publicidad a otros (por cierto he editado tus enlaces a otros blogs y páginas) acudas a los tribunales contra aquellos notarios que según tu han actuado indebidamente.
Por lo demás cuestionar los honorarios de unos profesionales cuyos aranceles no se modifican desde hace 30 años, salvo a la baja, me parece fuera de lugar.
Saludos
Recientemente la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de Julio de 2019 aborda el tema y considera que la actuación notarial de considerar la cancelación como documento de cuantía es correcta https://wp.me/P6FTiz-2Re (picando el enlace podrás acceder a su contenido)
Saludos
Gracias Francisco.
El traslado que me haces del arancel del 2012, por supuesto es correcto.
Lo que he visto es que el arancel de este tipo de operaciones tiene una sentencia en contra, concretamente del año 2016 aunque evidentemente estará recurrida.
En lo concerniente al resto de argumentos, en mi opinión, el Banco comparece a instancias del cliente, no por propia iniciativa. Manifiesta que el préstamo esta saldado, luego no existe cuantía porque en esos momentos el valor del préstamo es 0. Creo que el Notario principalmente da fe de lo que manifiesta el Banco y si los que lo hacen tienen suficientes facultades. Si hay otros errores serán de la entidad financiera. Asimismo, el Notario no se lo suele plantear, hace la factura al cliente, no al Banco. Entiendo que tiene claro quién es el cliente, ya que normalmente es el que paga.
Por otra parte, no es una operación encuadrada en saneamientos y restructuraciones.
Un saludo.
Hola Ángel.
Efectivamente hay una sentencia, en contra, y está recurrido; más la sentencia se refiere a la factura del Registro de la Propiedad, no a la factura notarial, y si lees detenidamente la ley, es claro que el párrafo relativo a los notarios nada tiene que ver con el párrafo relativo a los registradores (como comprenderás yo te explico mi arancel, no el ajeno)
El que el bano acuda a instancias del cliente es un error habitual, pues el banco tiene obligación de comparecer, igual que cualquier acreedor no te expide factura a tus instancias, sino que tiene obligación de facturar; es obligación del acreedor dar carta de pago y extinguir las garantías.
La discusión sobre si el valor del préstamo es cero, me parece incorrecta, pues lo que se extingue es algo que tiene un valor concreto, y el derecho a reclamar una cantidad concreta, evidentemente lo extingues porque no tienes derecho a reclamarlo, pero es que lo haces porque hay un documento que si te da derecho a hacerlo.
El que el Notario no se plantea quien es el deudor lo dices tu, pues yo en mis facturas advierto claramente de la sentencia de 23 de diciembre de 2015, y he dicho anteriormente que no tengo claro quien es legalmente el obligado a pagar la factura notarial, aunque si tengo claro que facturo a aquel que me paga, pues así le doy derecho a repetir si quiere.
El texto te lo he copiado en formato plano, pero tiene tres párrafos que deberías de leer detenidamente, para darte cuenta como los dos primero se refieren a Registros, y el tercero a Notarios, y los dos primeros se refieren a Registros, porque en Registros además de cobrar la cancelación se cobraban las distintas fusiones bancarias (edito el comentario para que lo veas mejor).
Saludos
Hola de nuevo, Francisco.
Respecto a lo que comentas sobre que los 2 primeros párrafos del RDL se refieren a registradores y el tercero a notarios estamos de acuerdo, pero discrepo de que deba aplicarse a las cancelaciones de todo tipo, puesto que el documento completo habla sobre un tipo de cancelaciones concreto:
«Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero»
Es tu interpretación, poco más puedo añadir, lo cierto es que la norma no distingue, y que eso de aprovechar cualquier norma para modificar otra es algo que está a la orden del día, y los defectos de redacción de las normas igualmente.
En todo caso también sería positivo que pensaras que el Notario responde de sus errores, en caso de error del Notario en una cancelación de hipoteca ¿afirmarías que no hay perjuicio económico, o que este es un perjuicio sin cuantía?
Saludos
Hola a todos y gracias por este blog, muy bueno, mi caso es el siguiente y si alguien puede ayudarme por que no entiendo, muy bien temas notariales, en el año julio de 2007 hago la primera escritura ante notario por una cantidad, luego en diciembre de 2008 pido otro aumento de otra cantidad, el banco la concede y otra vez al notario, quedo pendiente en esa escritura cantidad por entregar, luego hablo con el banco y en diciembre del año 2009 me entregan la parte faltante del año 2008, pero el Banco dice que tenemos que firmar otra escritura, y el Notario pienso…que nos debio aconsejar de no firmar esa escritura, por que el banco coloca esto en la escritura: que debido al actual situación económica la parte prestataria ha solicitado a (xxxBanco) un nuevo préstamo hipotecario con destino a la cancelación del importe pendiente del préstamo o préstamos reseñados en el anterior expositivo.
Como ustedes verán lo que hicieron estos señores el banco fue agrupar las dos escrituras anteriores, yo en ningún momento solicite un nuevo préstamo, pero en escritura dicen que yo solicite un nuevo préstamo, no se si esto se puede denunciar cómo fraude en escritura, ya que estoy en proceso de ejecución hipotecaria, y lo que ha hecho el banco es sumar las dos escrituras anteriores sumarles los gastos y comisiones, y hacerme la trampa y cai como un tonto, hay alguna posibilidad de pedirle a la jueza que anule o no acepte esta escritura, ya que no se solicite ningun préstamo nuevo, bueno espero que me hayan entendido, gracias un saludo
Hola Roberto.
Como ves, apruebo todos los comentarios, y los respondo personalmente, aunque igual que tienes derecho a expresar tus opiniones, creo que aceptarás que exprese yo las mías por más que no coincidan con las tuyas.
Difícilmente puedes hablar de fraude, cuando un Notario te ha leído y explicado la escritura, y sinceramente el «yo no se» me parece una excusa insuficiente, pues al menos yo, siempre pido por favor que me pregunten todo lo que no se entiende; y por supuesto que algunas cuestiones son técnicas y complejas, más que te entregan el dinero que pides es algo que sinceramente dudo que no hayas entendido, así como que recibes un préstamo.
De hecho tu mismo eres quien dice que necesitas una tercera cantidad, y salvo que el préstamo sea para financiar una construcción (caso en el que efectivamente las cantidades se entregan poco a poco, más siempre previa entrega de un certificado del estado de las obras, y dejando claro que se trata de un acta en la que se declara recibido todo) es inconcebible que un adulto mayor de edad no entienda que recibe un préstamo.
El Banco no te ha colocado nada, pues tu y el banco libre y voluntariamente habéis aceptado una escritura que te han leído, y has podido preguntar lo que te ha parecido oportuno, otra cosa es la actitud que igual tuviste tu durante la firma; más nadie te ha obligado a recibir nada (lo has pedido tu) y nadie te ha colocado nada sin tu conocimiento y consentimiento, dado que fuiste citado en una Notaría, fuiste voluntariamente, estuviste delante del Notario, y me extraña que mi compañero no se ofreciera a explicarte todo; es más, aunque no lo hiciera (lo desconozco) pudiste haberlo hecho.
Si los hechos sucedieron de otra manera (obviamente no puedo poner la mano en el fuego por todos los notarios y todos los bancos) lo que debes es querellarte contra el Notario y el Banco (ojo que habrás de probar esa estafa y los pleitos generan costas)
Es erróneo que el Notario deba aconsejar firmar o no firmar una escritura por dos motivos: el primero es que los ciudadanos son adultos y responsables de sus actos; pero sobre todo porque el Notario es un funcionario imparcial que vela por la legalidad, más no por la conveniencia del documento.
Dicho de otra forma: el Notario no puede decirte que te conviene, pues primero no te conoce, y lo que te conviene o no es algo que has de decidir tu; pero además es que el Notario lo que tiene que hacer es explicarte que haces, dado que ha de mantenerse imparcial (¿crees que el Notario ha de decirte si compras una casa caro o barato, o si lo que compras es bueno o malo?).
Frente a tus más que legítimos intereses, están los intereses de la otra parte, y siempre digo que no está de más, para saber que te conviene contar con los servicios de un Abogado que analice tu situación económica, y cuyo asesoramiento si es parcial (pues lo contratas tu, y vela por tus intereses; mientras que al Notario ha de velar por los intereses de ambas partes)
Por lo demás lamento mucho tu situación, pues no eres el único que la padece, y es muy triste.
¿Igual estas a tiempo y puedes plantearte acogerte a la ley de segunda oportunidad? pues entre otras cosas esta ley contempla la suspensión del procedimiento de ejecución de hipoteca.
En todo caso y antes de dar un paso así, te recomiendo que preguntes a tu abogado.
Saludos
Excelente articulo.
Todo claro.
Solo hay una incongruencia en cuanto a ¿Quién debe de pagar los gastos de cancelación de hipoteca?
Por un lado dice usted que es obligatorio que el banco cancele la hipoteca, cuando la he pagado por aplicación del artículo 79.2 de la LH dispone que dice “podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas (…) cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado (…).
Y por otro lado que debe de pagar los gastos de cancelación de hipoteca el deudor, porque es quien se beneficia de ello y además se ve obligado por el artículo 1168 del Código Civil.
Esa incongruencia no la entiendo y máxime cuando el articulo 1168 CAPÍTULO IV DE LA EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES- DEL PAGO dice » Los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor. Respecto de los judiciales, decidirá el Tribunal con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil» no guarda ninguna relación con la cancelación de una hipoteca pues una cancelación no es una acto judicial sino bancario, y en el articulo 1168 de habla del pago y en concreto de los gastos extrajudiciales. por lo que no es de aplicación a lo que se pretende dar explicación de quién debe de pagar los gastos de cancelación de hipoteca, cosa que si lo es de aplicación el articulo 79.2 de la LH.
Dicho esto, los gastos de cancelación de hipoteca los deberia de pagar el banco.
Hola Mauricio.
Coincido contigo en que el tema es más que discutible, pero no por los argumentos que indicas, sino por los argumentos que aporta la más que conocida sentencia de 23 de Diciembre de 2015 relativa a los gastos de constitución (que no de cancelación de hipoteca) en todo caso este post es anterior a dicha sentencia.
Tienes razón porque el artículo 1168 se refiere a la extinción de las obligaciones, más no se refiere a la extinción de las garantías, y por tanto no es aplicable plenamente dicho artículo aunque si te doy la razón de que la combinación del artículo 79 de la Ley Hipotoecaria junto al artículo 1168 del Código Civil, hace más que razonable tu postura.
Lo que si que es cierto es que el deudor resulta beneficiado por la liberación del gravamen, y de ahí mi postura (en todo caso desde el punto de vista registral y Notarial es irrelevante, pues obligados al pago de honorarios registrales y notariales al final son todas las partes solidariamente según las normas que regulan los aranceles, y por tanto el tema se ha de zanjar entre banco y cliente, sin que tenga noticia de la jurisprudencia sobre el tema, por lo que he optado por lo que he considerado más equitativo.
Si te enteras de alguna jurisprudencia, te rogaría que me lo hagas saber.
Un saludo
Buenos días, quisiera confirmar que he entendido bien el artículo
Acabamos de vender un piso sobre el que recaía una hipoteca. Cuando el comprador nos paga lo hace mediante dos cheques bancarios uno para el banco para cancelar la hipoteca y el resto a nuestro nombre. El comprador de la vivienda es consciente en el momento de la firma de la escritura que el préstamo hipotecario es cancelado. Ahora nos dice el notario que tenemos que abonar una minuta para la cancelación de hipoteca y tenemos que pagar también los gastos registrales de cancelación de hipoteca. El acuerdo al que se llego con los compradores es que todos los gastos de la transsacción irían por su cuenta excepto la plusvalía municipal.
Nosotros no necesitamos para nada la cancelación de hipoteca, la vivenda ya no es nuestra por tanto no tenemos ningún interés en lo que pueda aparecer en el registro sobre ella. Tenemos que pagar estas minutas? o las tiene que pagar el comprador, o lo tiene que pagar el banco?
Hola Josep.
Una cosa es que esté pagado el préstamo y otra que esté cancelada la hipoteca, siendo que una cosa son los gastos de la compraventa y otra los de la cancelación.
Habría que ver el texto de la escritura, más lo cierto es que si vendes libre de cargas, y la finca está hipotecada, creo que es claro tu compromiso de asumir los gastos de cancelación (desde luego yo para evitar malos entendidos aclaro estos extremos en la escritura)
Saludos
Hola de nuevo.
La inscripción registral de una hipoteca la hace el banco para proteger su préstamo de posibles anotaciones registrales ademas de la suya pudieran gravar la garantía hipotecada (embargos, ejecuciones judiciales, etc…).
Los gastos que de constitución de hipoteca hasta ahora los pagaba el deudor, pero desde la Sentencia del TS de 23 de Diciembre de 2015 relativa a los gastos de constitución (que no de cancelación de hipoteca) los debe de pagar el banco.
Lo que dije en mi comentario «MAURICIO 24/03/2017 at 11:29 am» es que si el banco es el que inscribió, en su propio beneficio, una carga en el registro de la propiedad, por tanto por simpatía, y por los mismo fundamento de la Sentencia del TS también debe de ser el mismo banco que inscribió la carga el que la elimine del registro, por mucho que el deudor resulte beneficiado por la liberación del gravamen, ya que si la finca estaba libre de cargas antes de la inscripción de la hipoteca de la misma forma debe quedar tras el pago y cancelación de la misma.
En todo caso lo que dirá si si o si no a que pague el banco los gastos de cancelación de hipoteca sera la justicia a través de sus sentencias y jurisprudencia, por lo que en sintonía con lo que me respondió el Sr. Francisco Rosales yo digo lo mismo en cuanto a que si alguien se entera de alguna jurisprudencia, te rogaría que nos lo haga saber.
Saludos a todos.
Hola Mauricio.
Ambos esperamos esa jurisprudencia, aunque si te matizo que la famosa sentencia de 23 de diciembre de 2015 es todo menos clara.
El concepto de beneficio es más que discutible, pues la garantía en el fondo no beneficia a nadie, sino que posibilita un negocio que de otra forma: o no se hubiera celebrado o se hubiera celebrado en condiciones distintas.
El que exista la garantía hipotecaria, es cierto que da ventajas para el cobro al banco; más no podemos olvidar que gracias a esas ventajas, el banco concede un préstamo con tipos de interés más bajos, y en un plazo más largo ¿a quién beneficia ello? la respuesta es simple: nuevamente a ambas partes, pues el prestatario tiene facilidades de pago y el banco mayor beneficio durante más tiempo.
Es falaz la postura del Tribunal Supremo, pues parte del concepto de beneficio, que es un concepto indeterminado, y desde el punto de vista jurídico hablamos de contratos conmutativos, pues hay recíprocas obligaciones, y el beneficio lo producen los bienes no los contratos, dado que un beneficio es un rendimiento.
Saludos
Hola sr. Francisco: Gracias por este blog y por los comentarios y aclaraciones que se hacen en este ámbito jurídico. Yo quisiera preguntar si se pueden reclamar los gastos de .unas hipotecas ya canceladas del año 2004. La particularidad es que fue una hipoteca-puente, es decir, yo firmé una ampliación de una hipoteca anterior de 1998 antes de vender mi casa sobre mi actual vivienda que también hipotequé comprándola sin haber vendido la anterior. Después vendí la primera vivienda, compensé con el banco y cancelamos las dos hipotecas primeras la de 1998 y la de ampliación de 2004 sobre la misma, y me quedé con la hipoteca que tengo ahora de mi vivienda actual hasta 2029. Mi pregunta es si esos gastos (registro, notaría e ITP-AJD) de las hipotecas canceladas en 2004 y los de cancelación de ambas realizada en 2004 se pueden reclamar con la sentencia 705/2015 del T.S:
Agradecido de antemano
Un saludo cordial
Agustín
Hola Agustín.
No se que tiene que ver la cancelación de la hipoteca con los gastos de constitución, más te indico que estamos ante un tema que últimamente está levantando demasiada polvareda como para que te pueda dar una respuesta.
Lo cierto es que el tema gastos no es el objeto principal de esa sentencia, y que la misma genera más dudas que problemas resuelve.
En todo caso, todos tienen derecho a acudir a los tribunales de justicia, y cualquier pleito tiene un resultado incierto, más si nada reclamas nada conseguirás, por lo que ante todo te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Buenos días Francisco, voy a adquirir una vivienda que no está hipotecada pero está como garantía de un préstamo hipotecario. Mi entidad bancaria me solicita un certificado de deuda pendiente que entiendo que se refiere al importe del préstamo que queda pendiente de cancelar. Podría confirmármelo? La entidad bancaria del vendedor está tardando mucho en emitir ese certificado y no tengo claro qué inconvenientes o dificultades puede tener una gestión de este tipo o si es necesaria algún documento adicional. Gracias de antemano
Un saludo,
Elena
Hola Elena.
No existe esa figura de finca no hiptecada, pero hipotecada en garantía de un préstamo; lo que querrás decir es que el préstamo garantizado por la hipoteca no es del dueño de la finca, pero obviamente al estar la finca hipotecada tu banco quiere la extinción de la misma, para poder tener su garantía; respecto a la actitud del vendedor, obviamente sólo puedo hacer especulaciones, más lo sensato es que lo hables con él, pues la postura de tu banco es más que razonable y entendible.
Saludos
Hola de nuevo Francisco, me expliqué mal. Lo que quería decir es que la hipoteca que se otorgó inicialmente ya se canceló en su momento y en la actualidad la vivienda es garantía hipotecaria de un préstamo. Y lo que necesita mi banco es un certificado de deuda pendiente de ese préstamo. Qué datos debería reflejar ese certificado de deuda? Gracias de nuevo
Un saludo,
Elena
Hola Elena.
Supongo que tanto el capital pendiente de pago, como la cantidad que procede abonar en caso de amortización anticipada, pero es mejor que preguntes al propio banco que te lo pide.
Saludos
Buenos días Francisco, el artículo genial, nos ha servido de mucho.
Le planteo una custión por si me puede ayudar. Hemos vendido una vivienda y la parte compradora nos retiene una cantidad para la cancelación de la inscripción de la hipoteca, ¿puede la parte compradora imponerme gestoría? por lo leído entiendo que no.
¿Cuánto tiempo puede retenr el dinero sin hacer nada? (por aquello que estamos discutiendo quien realiza los trámites de baja, nosotros en directo o a través de una gestoría más económica, 90€, o ellos con su gestoría que es bastante cara, 300€)
Le agradezco cualquier comentario.
Saludos.
Hola Miguel.
Nada puede imponerte el comprador, obviamente, más tampoco puedes tu imponerle que compre una finca con una hipoteca que por más extinguida que esté registralmente sigue vigente.
Saludos
Gracias por la rapidez en la respuesta.
La venta ya se ejecutó y retuvieron 1.000€ para la cancelación registral.
Tiene el comprador un plazo límite para poder tener retenido este dinero?
No hay plazo límite, más tiene obligación de rendir cuentas una vez la cancelación se haya realizado (normalmente entre quince días y un mes desde la firma de la escritura)
Saludos
Gracias de nuevo.
Me temo que lo tiene retenido y no da indicios de hacer nada, por aquello que le comenté de opiniones contrapuestas en los gastos de la gestoría.
Si lo hacen ellos y cobran una cantidad desorbitada de gestoría, se podría realizar una reclamación judicial? (poniendo en sobreaviso de la situación a la otra parte).
Un saludo y gracias.
Creo que lo más adecuado una vez pasado dos o tres meses es pedir rendición de cuenntas, y en caso de negativa, requerir por burofax, antes que plantear un futuro que no sabemos si va a suceder o no, pues pocas gestorías son poco profesionales; respecto a lo de desorbitado o no, es algo discutible, más en todo caso supongo que habrá el oportuno encargo.
Saludos
Gracias por la ayuda, veremos que pasa y ya le comentaré.
Hola,
Antes de nada felicidades por esta página, nos aporta bastante luz a los que no tenemos ni idea sobre el tema.
Mi mujer a vendido su piso y va a cancelar la hipoteca, el banco se ha ofrecido a hacer todas las gestiones previa provisión de fondos. Hemos decidido (visto lo visto) que nos vamos a encargar nosotros.
El banco nos hará el certificado de «deuda cero» sin coste alguno.
Pero, he llamado al notario y me comenta que el calculo de los gastos se hace en base a la cuantía del crédito que pidió mi mujer en su día (200.000€) y que pueden ascender a unos 400€. Tenía entendido que según la nueva ley la cancelación de la hipoteca es un «documento sin cuantía», o sea que el Notario no cobra en función del precio de la hipoteca sino que hay un coste fijo.¿ Es así?
Si la respuesta es no, ¿cómo (más o menos) se calculan esos 400€ de coste?
Gracias.
Hola Aritz.
La normativa en vigor es RDL 18/2012 de 11 de Mayo Disposición adicional segunda.-
“…En los supuestos que requieran la previa inscripción de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, todas las transmisiones realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento, y solo se devengarán los honorarios correspondientes a la última operación inscrita, conforme al número 2.1 del arancel de los registradores, o en su caso, el número 2.2, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios, sobre la base del capital inscrito en el Registro.
En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen solo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 por ciento, con un mínimo de 24 euros.
Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive.
Esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley….”
Saludos
Muchísimas gracias Francisco!
Buenas tardes
Muchas gracias por sus aclaraciones.
En mi caso, tengo un préstamo hipotecario garantizado con cinco fincas.
En mi escritura se dice cuál es la responsabilidad hipotecaria de la que cada una de las fincas responde.
Actualmente ya está pagado en más de un 50%, pero mis cinco fincas siguen sujetas.
Yo, de conformidad con el artículo 124 LH, querría liberar una o dos de ellas , realizando una cancelación parcial.
Entiendo la indivisibilidad de la hipoteca, pero no entiendo muy bien cuándo es aplicable el 124 LH.
Porque entiendo que para mí sería muy beneficioso liberarlas pero no sé cuándo es posible , y al decir el artículo 124 LH» pagada la parte del crédito…», no sé si este » crédito» se refiere al principal, o al principal e intereses….
Está el banco obligado a aceptar mi solicitud de cancelación parcial?
Cómo puedo llevarla a cabo con el menor coste?
Muchísimas gracias.
Hola María José, hablamos de la parte de crédito en concepto de principal e intereses, a mi entender, y el derecho tal y como dice dicho artículo te corresponde a ti; el coste es el mismo en Registro, aunque en Notaría obviamente no es lo mismo firmar una que cinco escrituras, por lo que si no tienes especial interés, resulta algo más económico hacer una sola cancelación.
Saludos
Muchas gracias
Yo he pagado el principal e intereses remuneratorios.
Entre la cantidad de intereses que yo he pagado y la cantidad de intereses remuneratorios que se mencionan al indicar la responsabilidad hipotecaria correspondiente a esa finca, existe una pequeña diferencia. ( Los indicados en la descripción de la responsabilidad hipotecaria de la finca son 10.000 euros más que los «reales» que yo he pagado de conformidad con mi cuadro de amortización).
Entiendo que debo tener cubiertos los indicados en la responsabilidad hipotecaria de esa finca, no es así?
Solicitaré la cancelación parcial mediante un escrito que presentaré en la oficina bancaria para que me sellen .Supongo que al banco no le hará mucha gracia, pero me parece injusto tener cinco fincas sujetas cuando ya está pagada una parte importante.
Le agradezco mucho sus indicaciones
Un saludo
Enhorabuena por el artículo. Me ha informado bastante-
Mi caso es que he ido al banco para pedir un certificado de cancelación de hipoteca y además de hacerse los longuis con el trámite ( desde Abril y todavía sin firmar por parte de la directora) ,ya me han cobrado los gastos de comisión, sin todavía habérmelo dado..Le hablo de comisión solo por darme el certificado a mi , sin hacer ellos ninguna gestión de notaría ( cuestión que me dicen que por supuesto ellos no hacen). La comisión es de 36 euros.
Yo les he dicho que el certificado me lo tienen que hacer gratis y ellos me dicen que no, que eso conlleva unos gastos.
Por otro lado,y después de leerle pienso que no pueden cobrar comisión.
El certificado que yo pido, ¿es necesario por si vendo o hipoteco de nuevo la casa?
Porque como usted dice que no hay que demostrar que el «muerto » está muerto si la hipoteca está pagada……no hay que hacer nada?
Y , ¿como hago con el banco, si éste me obliga a pagar la comisión a cambio del certificado?
¿Cómo le obligo yo a hacerlo gratis?
Hola Carmen
Dirígete a la oficina de atención al cliente del banco, y pide la hoja de reclamaciones.
Saludos
Muy buen articulo y las explicaciones muy claras.
Querria realizarle un pregunta. Hace unos 18 meses finalicé con el pago de la hipoteca de la que es hoy mi vivenda habitual , pero con una remota posiblidad de venta.
Solicité en aquel momento (tras el último pago mensual) si era necesario realizar la Cancelación de la hipoteca y me dijeron que la gente habitualmente no hacia nada y que no era necesario. Inicialmente era una Caja de Ahorros de xxxx, que luego por fusión foma parte ínfima del xxxbanco y que proximamente pasará a ser absorbida por xxxbanco.
Yo estoy en trámites de cambio de banco y dar de baja mi cuenta bancaria asociada al cobro de la hipoteca mencionada (ahora BMN).
Mi pregunta es la siguiente: Me conviene realizar la Cancelación de la hipoteca o como mínimo pedir el Certificado de Deuda Cero antes de cancelar la cuenta bancaria???, o puedo cancelar la cuenta y luego (siempre antes de la nueva fusión bancaria) solicitar la Cancelaciónde la hipoteca o el Certificado de deuda Cero cuando yo quiera. Me interesa desvincularme de este baco pués no és donde tengo mi nómina y me cobran comisiones por mantenimiento y otros servicios como transferencaia, etc…, Que me aconseja???
Saludos y muchas gracias.
Hola Bernardo.
El banco siempre tiene la obligación de cancelar, más te recomiendo que cuanto antes lo pidas mejor:
Primero porque actualmente la cancelación tiene muchos beneficios fiscales, así como en los aranceles notariales y regionales, es cierto que no hay previsión de que cambien, por ahora, pero no te puedo decir si cambiaran, ni cuando ni en cuanto.
Segundo porque ahora que eres cliente te darán menos problemas en la práctica.
Finalmente porque ahora que no tienes prisa puede que cualquier demora te interese poco, mientras que si vas a vender la casa, puede ser un auténtico incordio.
Dicho esto, lo cierto es que al estar pagada la deuda, la hipoteca está extinguida y no tienes por qué estar inquieto (otra cosa es un posible comprador) por lo que la decisión te corresponde a ti tomarla en función de lo que te he dicho.
Saludos
Muchas gracias. He pedido el documento al banco, me han dicho que mañana puedo ir a recogerlo y luego lo llevaré al notario, con el que me he puesto en contacto telefónico, para que hagan la escritura de cancelación.
Saludos
Interesantísimo el blog. He aprendido mucho y bien de su lectura, pero yo me voy a permitir un comentario en otro orden.
Relata Vd. una posible broma consistente en el pago de cantidad mediante una caja llena de monedas.
En este sentido, manifestar que no es posible ya que el Reglamento (CE) n. 974/98 del Consejo de 3 de mayo de 1998, en su articulo 11, indica que no pueden entregar mas de 50 monedas por pago.
La Ley 10/1975, de 12 de marzo, sobre regulación de la moneda metálica, en su artículo 7, determina que el Ministerio de Hacienda determinara el importe máximo de moneda que deberá admitirse entre particulares como medio de pago. Las cajas publicas lo admiten sin limite. (Hay que considerar que el Banco de España no es una caja publica). La Orden EHA/2472/2009, en su artículo 5, se limita a repetir el mandato del Reglamento citado anteriormente.
Así que a nadie se le ocurra pagar su ultima cuota en monedas, que no se lo van a admitir!!!!
Hola Concha.
Desconocía dicha normas, por su interés enlazo a la normativa comunitaria http://app.bde.es/clf_www/leyes.jsp?id=41878&tipoEnt=0
Saludos
Estupendo blog que desmonta muchas de los mitos sobre la cancelación de hipotecas. mi más sinceras felicitaciones.
Parece que el sistema bancario español sigue sin querer ponerse al día en lo que a transparencia y buenas prácticas se refiere. En mi caso, una vez cancelada la deuda con el banco y solicitado el certificado de deuda 0 me envían unas » INSTRUCCIONES PARA SOLICITAR TRÁMITE DE CANCELACIÓN REGISTRAL» en el que me dan la opción de hacerlo «fuera del circuito»…
c. TRÁMITE FUERA DE CIRCUITO: El cliente se ocupará de toda la gestión, no obstante como la escritura estará supervisada por Banco Santander, se enviará a la Notaría elegida por el cliente un modelo de escritura con instrucciones para enviar un borrador, que será cotejado y devuelto a la Notaría autorizando la firma de la escritura. El costo de este trámite es de 36,30 euros.
¿Esto es legal, es otra nueva triquiñuela para poder cobrar algo?
Gracias de antemano por la respuesta.
Hola Gonzalo.
Es un servicio impuesto y no es necesario, el coste que ellos tengan es porque ellos quieren tenerlo y no tienes por qué asumirlo tu.
Saludos
Gracias por tu pronta respuesta Francisco, y reitero mi felicitación por el blog. Un saludo
Buenas tardes Francisco:
Le expongo mi caso por si puede aclararme algunas dudas.
Estoy en proceso de venta de mi vivienda, todavía me queda por abonar una parte de la hipoteca, pues bien el banco que va a conceder el préstamo al futuro propietario solicita el certificado de deuda pendiente, hasta ahí todo correcto. En principio mi banco con el que tengo la hipoteca actual me comunica que el certificado de deuda asciende a 50€, lo cual no sé si es procedente o no pagarlo.
También el nuevo banco que entrará a hipotecar el bien me dice que del dinero de la venta me cogera una provisión de fondos para cancelar registralmente la hipoteca actual, y entiendo que también me querrán cobrar gastos de gestoria por este trámite.
Pero ahí no termina todo, en la nota simple de mi vivienda que voy a vender aparece la hipoteca actual y también otra hipoteca anterior que ya está pagada (fue subrogada por el actual banco hipotecante), el caso es que tengo que cancelar registralmente 2 hipotecas, una es la actual y la otra es la antigua que fue subrogada, por tanto se generan 2 escrituras de cancelación y dos actos registrales. Decir que subrogue mi hipoteca porque el banco asumía todos los gastos notariales, registrarles y de impuestos, pero no cancelaron registralmente la primera hipoteca, mi pregunta es, si asumían todos los gastos ¿deberían ahora correr con este gasto?
No sé si me he explicado correctamente sino es así disculpe pero es difícil explicarse por escrito.
Un saludo y gracias
Hola David
Creo que tanto en el post como en los comentarios explico que no hay derecho a cobrar por ese certificado (pues no es necesario para cancelar) y que, si bien puedes negarte a la gestión del banco del comprador, este no puede negarse y el banco puede denegar la hipoteca, pues tiene interés legítimo en defender su rango hipotecario (otra cosa es que decidas hacerlo tu antes de la venta)
Sobre la subrogación, debe de ser otra cosa bien diferente, pues la subrogación no implica cambio de hipoteca, sino de acreedor; probablemente lo que si suceda es que algún titular anterior tuvo un préstamo hipotecario no cancelado y que se haya planteado el problema que ahora trata de evitar el banco del comprador; pero sin más documentación poco puedo añadir.
Saludos
Buenas de nuevo
Sobre la subrogación le explico nuevamente
La casa que voy a vender, la compré con una hipoteca que me concedió el banco «X», al cabo de unos años apareció el banco «Y» y me ofreció subrogarse como acreedor de la hipoteca vigente (que me concedió «X») mejorando las condiciones y asumiendo todos los gastos notariales, registrales así como impuestos, lo que no hicieron fue cancelar registralmente la primera hipoteca que me concedió el banco «X» y ahora en la nota simple aparecen la primera hipoteca del banco «X» y la subrogación del banco «Y». Mis preguntas son:
¿Debería el banco «Y» por ley haber cancelado registralmente la hipoteca del banco «X» cuando se subrogó como acreedor? ¿Si el banco «Y» me ofreció pagar todos los gastos (viene recogido en la escritura), debería haber asumido también los gastos de esa cancelación regístralo?
Ahora que voy a vender mi casa me encuentro que debo cancelar registralmente dos hipotecas, la primera del banco «X» y la del banco «Y» y por tanto serían dos actos notariales y registrales o con cancelar la hipoteca del banco «Y», al ser una subrogación ¿se cancelaría automáticamente la del banco «X»?
Podría enviarle documentación si es preciso
Gracias por su atención, un saludo
Hola David.
Insisto que eso no es una subrogación, sino una nueva hipoteca; sobre qué te dijeron no puedo entrar, y menos sin ver la documentación.
Saludos
Buenos dias, muchas gracias por el artículo que es muy interesante.
En mi caso actual, estoy en la posición de vendedor. El banco que financia al comprador me quiere hacer una provisión de fondos por 1.500 Euros por cancelación registral si bien indican que si sobra se me devolverá. La hipoteca a cancelar son 150.000 Euros. He mirado que los gastos del registro y notario en este caso no deberían ser mas de 200 Euros.
Mis preguntas son, por un lado si es habitual que retengan tanto y por otro lado si pueden obligarme a que sea su gestoría la que haga este tramite. En este caso entiendo que por ley no pueden obligarme pero podrían denegar la financiación si no son ellos los que hagan la cancelación?
Muchas gracias por sus respuestas.
Hola Regi.
Tu misma te contestas, aunque los costes de la cancelación en Notaría y Registro, sean algo superiores a lo que indicas, desde luego no son los expresados.
El banco no puede imponerte la cancelación a ti, pero si que puede imponérsela al comprador, pues así lo establece el Banco de España, y el fundamento es el legítimo derecho a que su garantía sea eficaz y tenga rango hipotecario.
La única cuestión que si se me plantea son dos: de un lado si los gastos de gestoría has de pagarlos o no (a la vista de la famosa sentencia del TS sobre gastos) y sobre todo, y aun aceptando que sean gastos tuyos, ¿qué sucede si dichos gastos son notoriamente diferentes de los normales de mercado?
Saludos
Buenas noches
Muchas gracias por el artículo y por las respuestas que hay a las preguntas, con la lectura detenida he logrado aprender sobre un tema que desconocía.
Tras lo leído, creo que tengo la respuesta a la pregunta que le voy a plantear, es solo por confirmar y enfocar mi repuesta.
El hecho es que hace un par de años compramos sobre plano una vivienda nueva, para la cual el promotor constituyó una hipoteca con el banco A. Ahora nos entregarán la vivienda, y tras negociar con el banco A, las condiciones para subrogarnos a dicho prestamo no nos convence, por lo que constituiremos nuestra hipoteca con otro banco B. En el contrato que firmamos en su día constaba implícitamente, que en caso de no subrogarnos al préstamo constituido por el constructor, será el vendedor quien procederá por su cuenta a la cancelación del préstamo y la hipoteca previamente constituidos. Hasta aquí todo perfecto, pero hoy nos han informado verbalmente que como no nos subrogamos tendremos que correr con los gastos de la cancelación registral de la hipoteca de promotor, gastos que según nos indican rondarán los 1000 euros.
Claramente no tengo que hacerme cargo de una cancelación registral de un préstamo al promotor que yo no he solicitado y no me corresponde a mi correr con los gastos de cancelación. Además según lo leído en el post y respuestas posteriores en el mismo, el coste de dicho trámite ronda los 200 euros.
¿Que me recomienda que haga para hacerles entrar en razón?
¿hay alguna ley que me pueda leer y citar para hacerles ver que son ellos los que tienen que correr con este gasto que me quieren colar?
Usted cree que con indicarles que La ley de defensa de consumidores y usuarios me ampara pues según el artículo 89 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre estos gastos corren por cuenta del vendedor.
Gracias de antemano y un saludo:
Miguel Andrés
Hola Miguel.
Sin ver la documentación, poco puedo decirte, más lo cierto es que efectivamente es abusivo el hipotético pacto en el que se te impongan los gastos de cancelación.
Lo que debes es: o pedir la hoja de reclamaciones y acudir a los organismos de consumo, o demandar judicialmente al vendedor.
Dudo haber hablado de los gastos, pues no lo hago nunca dado que cada caso es especial, aunque si puedo afirmarte que son muy inferiores a esos 1000 euros.
Saludos
Buenas tardes Francisco,
Antes de nada felicitarte por tu artículo… tengo una duda espero puedas resolverme, es muy sencilla…
Estiy a punto de terminar la hipoteca y ya me he ido informando con el banco de los pasos a seguir, yo sabía lo de la cancelación de hipoteca, pero ahora me hablan de la provisión de fondos… es la mismo una cosa que otra? En caso no ser lo mismo, que difre hay? Hay que pagar ambas?
Muchas gracias
Un saludo
Hola Mercé.
No es lo mismo una cosa que otra, la provisión es una cantidad que te piden para atender a unos pagos que te corresponden hacer, y probablemente lo que el banco trata es de incluir en la provisión la gestión de la escritura, así como que dicho coste de gestión sea superior al del notario y registrador conjuntamente.
Pide que te desglosen esa provisión, y sobre todo gestiona tu misma la escritura, pues no es difícil.
Saludos
Estimado D. Francisco Rosales:
Por lo que he podido colegir leyendo el artículo el «derecho real de hipoteca» (lo que entiendo como «escritura de cancelación hipotecaria») prescribe a los veinte o veintiún años desde que la deuda económica hipotecaria se canceló. Yo cancelé mi deuda hipotecaria en 2006 y poseo un documento del banco que así lo acredita; por tanto, el año 2026 ó 2027 estaré exento de realizar escritura de cancelación hipotecaria.
Pero me pregunto: ¿cómo podré entonces acreditar en el Registro de la Propiedad que la finca en cuestión está totalmente libre de cargas fiscales?; aunque en su artículo se dice: «Bastará la mera instancia con firma legitimada notarialmente o puesta en presencia del registrador, para obtener dicha cancelación».
Esta parte no la entiendo bien, podría explicarme en qué consiste.
Gracias por adelantado
Hola Abraham.
Una cosa es acreditar que está libre de cargas y otra de una hipoteca concreta (pues puede haber otras cargas distintas a las indicadas).
Una instancia es una solicitud por escrito en la que se pide la cancelación, lo único que sucede es que o se firma la solicitud ante notario y se presenta en el registro, o se firma en presencia del registrador.
Saludos
Hola D. Francisco:
O bien yo no me he sabido explicar con claridad o hice la pregunta incorrectamente.
El caso es que deseo que me aclare lo siguiente: «si cancelada la deuda económica hipotecaria con la entidad financiera y trancurridos veinte o veintiún años desde entonce, me ahorraría tener que realizar la escritura de cancelación de dicha hipoteca ante notario y el consiguiente asiento en el Registro de la Propiedad». Dicho de otra manera, es preceptiva la escritura de cancelación hipotecaria y su asiento registral, aunque se haya pagado la hipoteca y hayan transcurrido más de viente años desde que se canceló la deuda hipotecaria para que en el Registro no aparezcan cargas en lo referente a este asunto de la hipoteca. Y me consta que la finca en cuestión no tiene ninguna otra carga fiscal que las derivadas de la susodicha hipoteca.
Espero haberme expresado conclaridad y le pido disculpas si me he extendido en el párrafo anterior. Gracias por adelantado
Igual soy yo el que no se ha explicado bien.
Pasados veintiún años, no es obligatorio o preceptivo, que se otorgue una escritura, para obtener la cancelación registral de la hipoteca, y los veintiún años se cuentan desde que debió de pagarse el préstamo según la escritura.
Lo que no se cancela es automáticamente la hipoteca, sino que el Registrador actúa a instancia de parte, bien con una instancia firmada en presencia del registrador, bien con la firma legitimada notarialmente.
Dicho de otra manera, te ahorras la escritura, más no te ahorras el registro, y aunque sea más económico, si decides que la firma la legitime un notario, tendrás que pagar esa legitimación (sin perjuicio de que si no redactas tu la instancia, quien lo haga podrá cobrarte lo que estime oportuno, salvo que quiera hacerte la instancia gratuitamente)
Saludos
Quedo muy satisfecho con su respuesta y creo que con este blog de acceso público realizado por persona tan cualificada hace una labor social relevante. Espero que lo mantenga y así muchas personas profanas en la materia puedan aclarar dudas de manera tan amena y desde su misma casa.
Muchas gracias
Buenas tardes,
Tengo una consulta.
Mi hipoteca está cancelada económicamente pero no registralmente.
Quiero hacer la correspondiente Carta de Pago pago para dejar a mis hijos los papeles arreglados para cuando fallezcamos mi marido y yo.
Me conviene hacerla ahora? Si no lo hiciera tendrían que hacerla mis hijos a la hora de hacer la escritua de Herencia?
Un saludo,
Gracias de antemano
Hola María del Carmen
Como explico en este post, registralmente la hipoteca subsiste, pese a la cancelación económica, hasta que se proceda a su cancelación, que se hace con una escritura, o pasados veintiún años contados desde que debió de pagarse la última cuota, a instancia de parte interesada.
Saludos
Buenas tardes.
Voy a vender una vivienda, de hecho ya he firmado un contrato de arras en el que se indica una fecha límite para escriturar. Me he puesto en contacto con mi banco para cancelar la hipoteca pendiente y me hablan de que la gestión puede llevarles unos dos meses haciéndolo a través de su notaría, que según dicen es la opción más rápida. Este plazo excede al que tengo firmado en el contrato de arras por lo que no sé si esto puede ocasionarme problemas en el momento de la firma aunque la hipoteca esté cancelada económicamente. Tengo dos preguntas: ¿Qué plazo puede considerarse normal para el proceso de cancelación de la hipoteca? ¿Bastaría con el certificado de deuda cero del banco para formalizar la venta? En el caso de que esto segundo sea insuficiente, ¿se puede presentar algún certificado adicional que refleje que no hay cargas o que la cancelación registral está en proceso? No es mi caso pero supongo que habrá ocasiones en las que la hipoteca no se pueda cancelar hasta haber cobrado por la venta y debe existir alguna solución alternativa si el comprador no quiere subrogarse a la hipoteca vigente.
Muchas gracias por sus informaciones tan precisas.
Hola Daniel.
En mi despacho, lo habitual es que una cancelación se haga en 24 horas, como mucho 3 días; y para cancelar no es necesario certificado alguno, pues como explico en este post, dicho certificado es una exigencia propia del banco, no de la ley (igual que si tu decides que para firmar un contrato tienes que hacerlo con un bolígrafo de una determinada marca)
Hay soluciones, como por ejemplo hacer ofrecimiento de pago y consignación notarial que te explico en este post https://www.notariofranciscorosales.com/ofrecimiento-de-pago-y-consignacion-ante-notario/ (por citar alguna de ellas)
Saludos
Buenos días.
Primeramente agradecerle la rapidez en responderme, es de admirar.
No entiendo muy bien como afecta en mi caso el ofrecimiento de pago. Yo he cancelado económicamente la hipoteca, sólo me falta la cancelación registral que es la que me genera el problema de no realizarla antes de la fecha límite acordada en el contrato de arras para la firma de la escritura. Evidentemente voy a «achuchar» al banco para hacerlo en el menor plazo posible pero dependo de ellos al ser obligatoria su presencia en la notaría para formalizar la cancelación. El problema con el que me encuentro es el de llegar a la firma de la compra-venta sin la cancelación registral completada, aunque esté en curso. ¿Se puede escriturar la venta a falta del documento de cancelación registral, siendo que no hay deuda económica y justificando que los trámites (incluida provisión de fondos) están iniciados? No sé si influye pero creo que la parte compradora no va a solicitar ninguna hipoteca para el inmueble.
Gracias nuevamente.
Un atento saludo,
Daniel
Perdona Danial, no sabía que habías cancelado económicamente.
El problema ahora es que todo depende de la voluntad del Banco en querer cancelar, pues por parte de la Notaría, una cancelación se hace con brevedad, más si el banco no viene nada se puede hacer.
Saludos
Muy útil cuando empieza la carrera contra el banco, pero..
Tal vez quiera Ud. también escribir sobre qué aranceles puede cobrar el Notario,
pues el mío quiere cobrarme según RDL 18/2012, aunque la sentencia del 307/2016 del TSJM
ya ha dicho que ese RDL no es aplicable a personas particulares..
🙁
Hola Karlk.
Te agradecería que enlazaras esa sentencia, pero si no recuerdo mal a lo que se refiere no es a los Notarios, sino a los Registradores de la Propiedad, en todo caso, jurisprudencia es la que fija el TS no los tribunales superiores de justicia; sea como fuere….¿sabes que tienes derecho a impugnar la minuta a la Junta Directiva del Colegio Notarial?.
Saludos
Hola Francisco.
Lo primero muchas gracias por tiempo a la hora de explicarnos las cosas.
En mi caso hace ya unos 3 años acabe de pagar un prestamos hipotecario con el Banco xxx (Antiguamente la xxx). He estado hablando con el notario de mi localidad (xxxx), mejor dicho con el administrativo de la notaría y la verdad es que no me ha dado ninguna facilidad para poder hacer la cancelación, me ha dicho que tengo que ir al Banco y solicitar la cancelación a través del banco, que sino ellos no pueden hacer nada.
Una pregunta, podría hacer la cancelación a través vuestro?
Gracias de antemano.
Carlos.
Hola Carlos.
Lo cierto es que el empleado te ha orientado bien, pues el Notario no puede ni debe obligar a nadie a hacer o firmar nada; nadie niega que tengas derecho a pedir la cancelación al banco, pero es tu derecho y tu quien tiene que ejercerlo.
Saludos
Buenas tardes Francisco,
En primer lugar gracias por el artículo. Aclara muchas dudas, pero despierta también otras.
En nuestro caso mi hermano y yo vamos a recibir un local de nuestro padre, y como en nuestra región el impuesto de Sucesiones y Donaciones está bonificado al 99% la mejor opción es la donación. Pero el local está hipotecado en muy malas condiciones con un prestamista (no es entidad financiera, es una S.L. y la hipoteca no está ni registrada, no aparece en el CIRBE nos dicen) y nosotros queremos cancelar esa hipoteca y obtener otra en mejores condiciones con nuestro banco. Al haber hipoteca nos dicen que ello puede llevar a la administración a querer cobrarnos por impuesto de Transmisiones Patrimoniales en vez de por Donaciones. ¿Cómo podríamos hacer toda la operación para cancelar la hipoteca actual, recibir la donación y firmar la hipoteca nueva para que la operación entre dentro del Impuesto de Sucesiones?
Supongo que en la escritura de propiedad nueva no podría constar que hay una hipoteca, por lo que la hipoteca actual no podría cancelarse en el mismo acto de donación porque el notarío reflejaría en la escritura el acto de cancelación de la hipoteca. Pero claro, el dinero para cancelar dicha hipoteca lo recibimos de la nueva hipoteca que no podremos formalizar hasta que no recibamos el bien en donación. Es un jaleo y lo que nos dicen es: habría que hacer la donación primero libre de cargas, formalizar la hipoteca nueva y con ese dinero prestárselo a mi padre para que cancele su hipoteca. No sé, si nos pudiese dar su opinión se lo agradecería mucho.
Gracias por adelantado y un saludo.
Hola Antonio.
Estas mezclando dos temas diferentes como es la donación y la cancelación por pago de un préstamo con garantía hipotecaria.
Absolutamente nada impide hacer la donación de un bien hipotecado, y tanto puede ponerse que el préstamo está pagado y sólo está pendiente de formalizar la cancelación (sería una donación pura y simple) como que la deuda sigue vigente, y en este caso el donatario hacerse cargo o no de la misma (en caso de hacerse cargo, sería una donación con cargas)
Desconozco tu comunidad autónoma, y su normativa; aquí en Andalucía las donaciones tienen muy pocos beneficios fiscales, por lo que nada puedo decirte al respecto; pero la cancelación de préstamos con garantía hipotecaria está exenta en toda España.
El que te den un préstamo para cancelar deudas es algo relativamente habitual, y obviamente es imposible si dicha deuda está garantizada on hipoteca, que esta hipoteca se haya cancelado
Saludos
Buenas tardes Francisco y muchas gracias :
He decidido yo mismo hacer las gestiones para el levantamiento de la hipoteca ya que voy a vender el piso.En dos meses firmamos escrituras.El certificado de deuda cero ya me lo facilitó el banco(120 euros que ya se los reclamaré mas adelante por jetas) y ya lo tiene la notaría.Tienen preparada la escritura y ya han avisado al banco para que pase a firmar su apoderado.Aquí está el problema , ya que este tramite lo están alargando diciéndome que puede llevar unos tres meses.(si se lo hubiera encargado a ellos me lo hubieran tramitado en dos semanas,pero claro al hacerlo yo me ahorro casi 400 euros).Y por tanto mi pregunta es si es necesario que el apoderado tenga que pasar por notaría para echar el garabato.
Gracias de nuevo.
Hola Victor.
No es que sea necesario, es que resulta imprescindible que alguien que represente al acreedor de carta de pago y cancele la hipoteca; pues una cosa es el pago (lo hace el deudor) y otra entregar el justificante del mismo (cosa que compete al acreedor)
Lo de que si se hubieran encargado ellos, se hubiera tramitado en dos semanas, es un auténtico disparate, pues el problema no es que el Notario haga o deje de hacer algo, sino que un empleado del banco (y dudo mucho que no los haya en tu localidad) «tenga a bien» desplazarse a la notaría, o permita que el notario se desplace a la sucursal para firmar la escritura (me constan estas prácticas, pero salvo denunciarlas públicamente y decir que es mentira poco más puedo hacer)
Saludos
Muchas gracias Francisco,
Así es, un auténtico disparate, quizá la baza que tenga a mi favor es que la compradora también ha solicitado el préstamo con la misma sucursal y les interese no demorarlo demasiado.Tendré en cuenta esa otra posibilidad de que sea el notario el que se desplace a la sucursal,de hecho hay una enfrente de la misma notaría.
Gracias de nuevo
Saludos
El problema es que no es la primera vez que me desplazo y el director de una u otra forma me hace ver que «sus jefes» no le dejan firmar.
Saludos
Hola Francisco
Gracias por este post.
Yo vendo mi piso con hipoteca en un plazo de 2 meses. Y xxxBanco me indica que el certificado de deuda cero vale unos 60 euros y que tarda una semana. Según indica usted, legalmente no me corresponde, aunque si me lo pueden exigir el banco por política interna.
¿Se pueden negar a acudir a la firma si no lo he solicitado y pagado?
¿Cómo debo avisar al banco de la fecha de firma?
¿que me recomienda usted?
Nota: Veo totalmente indignante pagarlo, y más teniendo en cuenta que tras 10 años de hipoteca ahora van y me cobran 42 euros de mantenimiento en la cuenta asociada a la hipoteca…
saludos
Hola José Manuel
Tal y como explico en este post, ninguna ley impone ese certificado, y desde luego la política interna del banco le obliga a dicho banco y no a ti, por lo que nada tienes que pagar.
Le recomiendo que acuda al servicio de atención al cliente del banco y que solicite la hoja de reclamaciones.
Saludos
Buen dia…
Bueno quiero exponer mi caso y espero me orienten.
Hace dos semanas hable a xempresa para hacer la cancelacion de hipoteca (cabe hacer mencion que ya termine de pagar a xempresa) me dijeron que no coincide la direccion de la casa con al direccion de las escrituras. Levantaron un caso y me diejeron que en 10 dias habiles me tienen un respuesta. Hasta la fecha aun el caso en esta en revision de documentos (los cuales mande las escrituras escaneadas y las mande por el proceso que ellos manejan por la cuenta de internet).
Quiero saber cuanto tiempo dura con la correcion de domicilio con xempresa. Ya que tengo una persona que me quiere comprar la casa pero solo falta ese documento.
De igual manera existe otro proceso para agilizar o hacer la compra-venta de mi casa?
En caso de que me lo rechacen de xempresa por X razon, un notario puede agilizar la cancelacion de hipoteca?
Espero sus comentarios.
Hola Enmanuel.
Sinceramente no conozco la empresa a la que citas en tu comentario (que he editado por protección de datos) y mucho menos que tiene que ver un cambio de domicilio con la cancelación de la hipoteca.
Lo que no puede hacer el Notario es la cancelación si el acreedor no está dispuesto a firmarla, ni obligar a firmar la escritura a nadie, por lo que has de reclamar al acreedor que cumpla su obligación (normalmente lo más rápido es reclamar al servicio de atención al cliente, o directamente pedir hojas de reclamaciones)
Saludos
Hola, hace 6 años que terminé de pagar una hipoteca en xxxBanco, la semana pasada solicité el certificado de deuda cero para proceder a la cancelación registral, y hoy me llaman y me indican que cuesta aproximadamente 182€, le dije a la interventora que me parece un robo. Lo correcto sería interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de esa entidad? y si no contestan o contestan que procede ¿acudir al Banco de España? ¿hay alguna opción de hacerlo sin ese certificado? Realmente tengo un certificado emitido por el director de la oficina indicando que no se debe cantidad alguna por el préstamo hipotecario que grava la finca, pero acudí a una notaría de Sevilla y me indicaron que ellos no hacen las cancelaciones de xxxBanco, que las centralizan todas en una notaría de Sevilla, y al dirigirme a la oficina es cuando me indican que sólo el certificado tiene un coste de 182€, ¿se podría hacer con ese certificado? Muchas gracias por toda la información que facilita en esta entrada.
Hola María del Carmen.
Por supuesto que se puede hacer, pero ha de firmar algún apoderado de la entidad, y me consta que ninguno va a hacerlo, salvo que interpongas la correspondiente reclamación.
Entiendo que trates de evitar reclamaciones (ten en cuenta que reclamar al servicio de atención al cliente o al Banco de España es gratuito) pues supone retrasos e incomodidades, pero lo cierto es que si tu no ejerces tus derechos, nadie lo hará por ti, y que sólo si los ciudadanos reclaman, se acabarán estas prácticas abusivas.
Saludos
lo mio han sido mas grave por culpa de un Notario de xxCiudad, un corrupto en complicidad con el vendedor,compre una vivienda y en la nota simple aparecía una hipoteca en favor de xxxBanco, le pregunto al Notario y me dice que esta pagada solo que no cancelo en el registro la carga, procedo y pago los 110.000 mil euros y a los tres años pierdo mi propiedad porque el promotor de la obra no pago la hipoteca y mintió en la Notaria con la complicidad del Notario.la cosa no que da hay, demando al Notario y pierdo el juicio por que la Jueza dice que el Notario si la hipoteca esta pagada COÑO QUE LE EXIGAN UN CERTIFICADO AL VENDEDOR DEL BANCO Y VE LA SITUACIÓN REAL DEL PRÉSTAMO, dice la sentencia que yo como comprador debo cerciorarse de que ese préstamo esta pagado,la ley de protección de datos lo prohíbe,solo informa al contratante del préstamo,yo confié en el Notario de lo contrario no firmo, ahora no tengo casa, nin dinero el promotor insolvente aun que denuncia y esta en busca y captura, y el Notario de mierda de rositas a su casa, y me pegunto para que les pagamos aun Notario? que hacen para protegernos de estafadores?
Hola David.
Supongo que te sorprenderá que apruebe tu comentario, pero este blog es abierto; lo que si que quiero es que entiendas que libre eres de comentar y yo de responder, así como que no tengo por qué coincidir con tu criterio.
Ante todo si quiero que sepas que no me alegro de tu situación, y que por supuesto te han engañado, pero echarle la culpa a mi compañero es erróneo.
Pides que el Notario exija un certificado, pero lo cierto es que ninguna ley le faculta a pedirlo, y lo sorprendente es que no lo hagas tu, siendo consciente de la existencia de la hipoteca, pues es verdad que tu, como comprador eres quien tienes que cerciorarte de la situación de las cargas, tal y como dice la sentencia).
Alegas que por protección de datos no te dan un certificado de cancelación, pero es que al Notario tampoco se lo dan, por los mismo motivos; lo que no tienes en cuenta es que al que te vendió si se lo dan (pues es el deudor) y que ningún problema tenías en exigirlo o en retener del precio de venta las cantidades necesarias para pagar la deuda.
Dices que el notario es cómplice, pero no das ningún argumento para argumentar esa complicidad.
Lo cierto es que el notario te informó de las cargas y dejó constancia de la manifestación del vendedor de estar pagada la deuda (manifestación que por otra parte puede suponer el que puedas proceder por estafa contra dicho vendedor, tal y como parece que has hecho, según resulta de tu comentario).
Insisto en que es obvio que si te venden una finca con cargas y manifiestan que están pagadas, te han engañado; pero quien te engaña es quien hace esa manifestación, no el notario, que no tiene manera de comprobar si la deuda estaba pagada o no, y que si te puso sobre aviso de un posible problema, al informarte de la existencia de la carga (Lo que no entiendo por qué si tu eres consciente de la carga no tomas precauciones)
¿Eres culpable? insisto que no eres culpable, pues has sido víctima de un engaño; lo que no veo es que sea mi compañero el que te haya engañado, y parece que el juez (que ha tenido más elementos de juicio que yo) tampoco.
Saludos
Buenas tardes Francisco
Gracias en primer lugar por atender la multitud de preguntas que nos surgen sobre este tema tan «lioso» para los no legos en materia registral.
Terminamos de pagar nuestra hipoteca hace ya algunos años con una entidad bancaria que actualmente fue absorbida por otra y que ya no dispone de sucursal alguna en nuestra localidad. Antes de cerrar las cuentas que teníamos, en su momento, solicitamos el certificado como que la hipoteca estaba totalmente abonada, documento que nos facilitaron a coste cero, no realizando ninguna gestión adicional por nuestra parte.
A día de hoy, necesitamos pedir un crédito por lo que nos solicitan nota simple donde aparezca libre de cargas la vivienda. Es por ello que hemos decidido iniciar los trámites con el Registro, pero no disponemos de escritura de cancelación ni posibilidad de acudir a la oficina bancaria porque ya no existe. ¿Sólo con el certificado bancario sería suficiente en el Registro? Gracias y disculpe si ya ha respondido a una cuestión similar.
Hola Bego.
La cancelación registral, precisa: o una escritura otorgada por un representante del banco, o que transcurran 21 desde que según la escritura de préstamo debido de pagarse la ultima cuota.
El certificado bancario no sirve para la cancelación registral, y de hecho ni es necesario para que el banco otorgue la escritura (aunque en este caso poco están dispuestos a hacerlo.
Saludos
Buenos días Francisco
Gracias por su pronta respuesta. ¿Y si esa entidad bancaria ya no existe? ¿es responsabilidad entonces de la entidad bancaria con la que se fusionó? Gracias y disculpa la ignorancia.
Por supuesto que es la entidad con la que se fusionó la que adquirió la deuda y ha de cancelar.
Saludos
Buenos, días, en el 2005 formalice una hipoteca por valor de 150000 e hipotequé dos fincas una por valor de 75000 e y otra por valor de 75000 e.Termine el año pasado de pagarla Ahora cuando he ido al notario para cancelar la hipoteca registralmente me dice que aunque solo hay una escritura de cancelació, tiene que aplicar aranceles para cada finca, es decir, aplicar aranceles por la cantidad de 750000€ y otra vez aplicar aranceles por 75000€ de la otra finca yo pienso que tendría que aplicar los aranceles sobre el montante total 150000. De la manera que me dice él, pago más aranceles. En lugar de pagar 165€ al dividirlo en dos fincas pago 133 por cada una, en total 266 e. Tiene que ser como dice el notario? Muchas gracias
Hola Jesus.
Si no estas conforme con la factura tienes derecho a recurrir ante la Junta Directiva del Colegio Notarial.
Saludos
Hola felicidades por su blog.
MI problema es que mi novia ha terminado de pagar la hipoteca de un bungalo, que quiere vender en la hipoteca figura como avalista su exsuegra. Está se niega a firmar la cancelación dela hipoteca.Y su abogado dice que sin su firma no se puede cancelar la hipoteca. ¿Es imprescindible su firma?. ¿que puede hacer?
Muchas gracias y un saludo.
Hola David
Eso no puede ser cierto, porque no es necesaria ni la firma de tu novia, dado que quien firma la cancelación es el banco.
La cancelación no es un negocio, es la mera constatación de un hecho, y obviamente el hecho de haber cobrado y consentir la extinción de la garantía, compete a quien debe cobrar o acreedor, que es el banco.
Saludos
Hola gracias por su rápida respuesta, se lo he comentado a mi novia y me ha dicho lo siguiente:
El notario de allí de Cataluña, le dio al abogado de mi novia, un documento oficial que tenían que firmar los avalistas (exsuegros), y con ese papel junto a la cancelación que el solicita a la financiara, ya se podía cambiar las escrituras y así poder vender el bungalo situado en alicante. La cuestión es que originalmente el bungalo y la hipoteca eran originalmente de los exsuegros mi novia. Mi novia rompió con su ex y la casa familiar se la quedo su ex, y en contrapartida mi novia se quedo con el citado bungalo y su hipoteca, quedando sus exsuegros antes propietarios como avalistas. Después de 10 años mi novia ha terminado de pagar y sus exsuegros no quieren firmar los documentos del notario.
¿Si solicitamos nosotros mismos la cancelación a la financiera?,¿Se pueden cambiar las escrituras y el registro sin la firma de los avalistas?. Mi novia está desesperada y no sabemos que podemos hacer.
Muchas gracias y un saludo de antemano.
Hola David.
Lo siento pero ese «papel oficial» no existe, y reitero que quien ha de cancelar es el banco; para lo demás no puedo hablar de documento que no entrego, ni palabras que no digo.
Saludos
Hola Francisco, gran artículo! Ya veo que sigue teniendo comentarios a pesar de que han pasado muchos años, eso sólo significa una cosa, que estás ayudando a mucha gente. Yo también tengo una duda. Compré un piso en el año 1997 con hipoteca a 15 años que acabé de pagar antes de tiempo haciendo amortizaciones, en concreto en 2007, entiendo que la compra ahora hará 21 años, pero la hipoteca no, ¿qué contaría desde que acabé yo de pagar el último recibo o desde que hubiesen hecho los 15 años? Muchas gracias por tus aclaraciones. Saludos.
El plazo se cuenta desde la fecha en la que según el título debió de pagarse la última cuota.
Saludos
Buenos días Francisco.
Antes que nada felicitarte por esta web de consultas que me parece de gran utilidad.
Mi consulta es:
Pedi el certificado de deuda pendiente de mi hipoteca a mi banco con 4 semanas de antelación a la fecha de la firma de la venta de mi casa. Pues bien, solo faltan 4 días para la fecha de la firma y el banco aún no me ha dado el certificado.
Lo he reclamado una infinidad de veces pero se limitan a decirme que es cosa de un departamento de la central y que lo vuelven a reclamar. Mi miedo es que pase el límite de tiempo del contrato de arras, no firmemos y que por culpa de este certificado le tenga que devolver el doble al comprador.
Cómo le puedo yo reclamar este certificado de forma express y que me hagan caso?
Muchas gracias y un saludo
Hola Salomé.
Siento decirte que esta no es una web de consultas, sino que tiene fin meramente divulgativo, otra cosa es que no tenga problemas en responder preguntas sencillas.
En tu caso, la única manera de conseguir algo que alguien se niega a hacer, por más obligado que esté a ello, es acudir a los tribunales; no obstante el pedir la hoja de reclamaciones, y dirigirse al servicio de atención al cliente del banco, suele ser en ocasiones efectivo.
Saludos
Hola,
Estamos interesados en adquirir una vivienda cuyo propietario no quiere realizar un contrato de arras previo a la compra (es una persona mayor y supongo que le da miedo firmar documentos antes de la firma con el notario). Quiere ir directamente a la firma de la venta ante el notario.
Posible escenario: Si yo tiro hacia adelante todo el proceso de estudio de hipoteca, tasación, aprobación, etc… y llega el dia de la firma de la venta ante notario (escritura publica). Y por aquellas cosas de la vida, el propietario no se presenta a firmar el dia de la venta con el notario, porque se echa para atrás a ultimísima hora.
¿Que gastos tendria que asumir yo, aparte de la tasacion previa? entiendo que los gastos de notario y todo el papeleo, porque ya estan hechos, ¿no?.
Ya sé que lo ideal es un contrato de arras (lo he intentado convencer pero nada)…. y quiero contemplar todas los posibles escenarios.
Gracias!!!!!
Hola Sergio.
Sinceramente no acabo de entender esa defensa que haces del contrato de arras, pues ese contrato no existe https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/
Estamos hablando de tratos preeliminares, y lo que está reconocido es que si esos tratos llegan a un punto en el que es razonable la perfección del contrato, y en atención a ello una de las partes hace gastos, la ruptura de dichos tratos que se haga contra la buena fe, obliga a indemnizar daños y perjuicios (obviamente todo ello habrá de ser probado)
En principio, poco más que la tasación, y la mitad del Arancel notarial sería los gastos a asumir en caso de que no llegue a firmarse el contrato; pero insisto que eso de «echarse para atrás» ni es frecuente, ni de producirse, tiene por qué dejarte desprotegido.
Saludos
Hola Francisco,
Gracias por la información. Tengo dudas sobre este tema. Estoy en proceso de compra de un piso, y en la nota simple aparece todavía la hipoteca del actual propietario, que ya está pagada desde hace años pero él no realizó ningún trámite en su momento, y ahora el banco que nos concede a nosotros la hipoteca nos pide un certificado de deuda cero antes de la firma. Entendemos que es el actual propietario quien debe gestionar ese certificado y hacerse cargo de los gastos que se puedan ocasionar verdad? También me gustaría saber cuánto tiempo puede tardar en realizarse todo el proceso.
Muchas gracias.
Hola María.
Efectivamente es el propietario que quiere vender libre de cargas el que ha de liberarlas, aunque nada impide que vosotros acordéis lo que consideréis oportuno.
Respecto a los plazos, cada banco es un mundo, por lo que resulta imposible decir cuanto puede tardar alguien, sólo te digo que en cualquier notaría una cancelación, si el banco está dispuesto a firmar y aporta la documentación, si no se hace en el día, se hace en menos de 24 horas.
Saludos
Hola Francisco,
Mi enhorabuena por la difusión que hace de temas legales que nos ayudan a los ciudadanos de a pie.
He leído con atención la parte referida a lo innecesario del certificado de deuda cero para la cancelación, pues estoy tramitando la cancelación registral de la hipoteca con un notario de Madrid que yo mismo he elegido y los tramites se han parado por esta cuestión.
He requerido al banco para que otorgue la carta de pago acudiendo al notario sin que me cobre comisiones por ello, cuestión que me ha costado lo mío y a la que ha accedido el banco a regañadientes. Ahora me encuentro que el oficial de la notaria me dice que no le sirve el certificado de deuda cero del banco y que necesita uno más completo que refleje las cantidades de responsabilidad hipotecaria inscritas en el registro originalmente (principal más costas, intereses, etc.). El préstamo inicial se firmó en 2004 con otro banco, aunque en 2006 hicimos una subrrogación de acreedor al banco actual y por ello hay una diferencia entre el principal inicial de 2004 y el principal subrrogado en 2006 y que ahora ya he amortizado. Yo mismo el calculado esos importes y se los ha pasado a la notaria y al banco para que desbloqueen la escritura, aunque veo que el banco me va a dar largas para cambiar su certificado, pues no le voy a pagar la comisión que pretendían.
Si comprendo bien el articulo, podría solicitar a la notaría que siguiese adelante con la carta de pago omitiendo el certificado bancario y supongo que el oficial debería reflejar en la escritura esos importes de la responsabilidad hipotecaria de la finca, que se inscribieron en 2004 con el primer préstamo y que ahora se cancelan. ¿De que cuestiones me puedo estar olvidando para culminar con la firma de la carta de pago?
Muchas gracias,
Hola Alberto.
Obviamente para hacer la escritura es necesario conocer el derecho real que se cancela, y ese no es el préstamo en el que te subrogaste, sino la hipoteca que grava finca que adquiriste; siendo que las características de dicha hipoteca resultan de la escritura originaria (si bien es cierto que dudo muchísimo que lo que te piden no aparezca en tu escritura de subrogación)
Sea como fuere, el tema es de tan fácil solución como pedir una nota al Registro de la Propiedad, y me sorprende que un oficial no te haya hablado de ello, pues por más que encarezca algo los costes, el incremento es tan rídículo que ni merece la pena hablarlo.
Saludos
Hola Francisco,
A mi también me parecía fácil, aunque llevo dos meses desde que vendí la vivienda tratando de resolver la cancelación registral de la hipoteca ya que fue un compromiso que asumí con el nuevo propietario.
La nota simple la tienen desde hace semanas pues se la mande yo mismo y en ella viene el detalle de la responsabilidad hipotecaria coincidente con la escritura original de préstamo que también se la he remitido escaneada. Además les he calculado esos importes al céntimo y coinciden con los de 2004. Disponiendo de estos datos y recordando tu articulo, creo que toca reflejarlo en la carta de pago y omitir el certificado bancario que solo hace referencia al préstamo subrogado y no al original.
Gracias,
Hola Alberto, sinceramente y salvo que el banco se niegue a firmar (y el Notario no puede obligarle a hacerlo) no veo el más mínimo problema en redactar la escritura.
Saludos
Buenas tardes, aunque ya he leido que no es una web de consultas no tengo claro hasta donde llegarian las funciones de una notaria de acuerdo con la evolución de mi caso. La entidad bancaria con la que tuve la hipoteca me dio un certificado de deuda en agosto y al ir en septiembre a notaria a hacer la cancelación por mi mismo me indicaron alli que dicho banco ya no lo admitiría porque ya no hay desplazamiento de apoderado y que era telemático y que tenia que ir de nuevo al banco. Asi lo hice y me dijeron que era mas rápido que lo hiciese con su gestora a lo que me negue puesto que ya habia perdido mi tiempo en las gestiones. A la semana de pedir el segundo fui a preguntar a la notaria me redirigieron al banco y allí me dijeron que tardaría muchos dias mas y que lo hiciera con su gestora para que fuera mas rápido. Me surgió por medio la venta de la casa y ahora me dicen que el segundo certificado solicitado ya no vale al ser para una venta porque no llevaba la referencia catastral mi petición, que si presente cuando hice la segunda solicitud, y que tengo que pagar 120 € para la certificación y esperar de nuevo o pagar algo mas y hacerlo todo con su gestora . Mi pregunta es si yo me presento de nuevo en notaria aportando todo lo necesario y el primer certificado sellado por el banco, ¿Tendrían la obligación por ley de llamar a un apoderado para realizar el proceso o podrían negarse amparados por la normativa interna del banco?. Muchas gracias
Hola Alfredo.
La notaría ni tiene obligación de llamar por ley a nadie, ni puede obligar a nadie a hacer algo; es el banco el que voluntariamente ha de acudir a cancelar, es el que ha de ser diligente en la cancelación de la hipoteca (pues está extinguida) y el que no tiene derecho ni a exigir certificación alguna para cancelar, ni a imponer su gestión.
Ante eso lo que has de hacer es ponerte en contacto con el servicio de atención al cliente del banco, y pedir la hoja de reclamaciones, pues están intentando imponerte unos gastos que no tienes que pagar, y retrasando el cumplimiento de sus obligaciones, causándote molestias y puede que perjuicios.
Saludos
No he sido muy afortunado con mis palabras. Cuando decía «por ley» me refería al hecho de que una vez se entreguen en notaría la documentación necesaria para solicitar la nueva escritura, en este caso con el primer certificado firmado en agosto y pagar la correspondiente provisión de fondo sería la notaría la encargada de todos los tramites incluido el de notificar al banco la existencia de este procedimiento para que verifique la veracidad de un certificado que ellos mismos han extendido (en algunos sitios he leido que yo no tendría que estar ni presente). Y no como hasta ahora que no me permiten hacer mi solicitud y me obligan a ir al banco a atender unos procedimientos que creo son particulares e internos de él, con lo que ahora mismo no tengo base ni referencia de tiempo, al ser la mayoria de cosas de palabra, para presentar una reclamación por las molestias y los perjuicios que me estan provocando, incluida la posible perdida de la venta del piso.
De todas formas muchas gracias y ha sido muy instructivo leer esta entrada para alguien profano en estos temas como yo
El problema Alfredo es que te está «liando» el banco, no la Notaría.
En Notaría puedes encargar una escritura, pero si no se firma tiene el Notario derecho a cobrar la mitad del arancel, y lo que está´tratando es de evitarte ese gasto, pero por supuesto y con la factura de los gastos ocasionados en Notaría puedes reclamar (a mi juicio es más económico y efectivo las vías que te he comentado)
Saludos
En mi caso la excusa que tiene el Banco para cobrarme el certificado saldo 0 es que lo hace una gestoría ……, un gestor es quien me tiene que hacer el certificado ?
Hola Manel.
Tal y como explico en el post, ninguna ley pide ese certificado; por mas que resulta algo más que extraño que quien decida si se debe o no dinero no sea ni el acreedor ni el deudor, pero excusas puede cada uno poner la que quiera.
Saludos
Gracias por aclarar estos trámites.
Una pregunta: en caso de venta de un piso con una hipoteca, puede el vendedor elegir la notaria para realizar la cancelacion de la misma? O esta obligado a realizar la cancelacion en la notaria que ha elegido el comprador?
Gracias
Hola Juana.
La elección compete al deudor siempre.
Otra cosa es que la cancelación se vaya a realizar tras la venta, porque al tiempo de la misma no esté pagada la deuda; en ese caso es más que razonable que el comprador quiera garantizarse la cancelación, y que del precio de venta, retenga la deuda pendiente más los gastos de cancelación.
Saludos
Hola Francisco, gracias por el post.
Te quería preguntar, por favor.
En mi caso, vendí mi propiedad y el banco del nuevo propietario se ofreció a hacerme la cancelación registral.
Después de más de un año me dicen que han perdido los documentos originales, pero que la cancelación ya está realizada y que me pase por su oficina a cobrar el sobrante del fondo que aporté para gastos.
De momento no he ido a su oficina, me niego a aceptar nada que no sean los papeles originales y justificantes de gastos o el reembolso de los fondos al completo.
Les he mandado reclamación escrita pero me han hecho el mismo caso nulo que al teléfono.
No sé qué más puedo hacer.
Un saludo
Hola Jesús.
Si han perdido la documentación ¿cómo te van a rendir cuentas?, en todo caso, saben que obtener duplicado de todos esos documentos no es nada difícil.
Sólo te cabe acudir a los organismos de consumo, y en su caso interponer una demanda
Saludos
Hola Francisco, muchas gracias por su respuesta.
Tras mandar un burofax, me respondieron que están haciendo lo posible por recuperar la documentación, de esto hace un mes.
Voy a esperar un tiempo prudencial y, si no obtengo respuesta, me veré obligado a interponer demanda.
¿Alguna recomendación sobre algún organismo de consumo que me pueda orientar? Por favor.
Un saludo
Jesús
Hola Jesus.
Los Ayuntamientos tienen sus organos de consumo, que generalmente actúan de forma gratuita y te ayudan con bastante eficiencia.
Saludos
Buenas tardes.
Expongo mi caso porque no he encontrado ninguno parecido en los comentarios precedentes. Hemos vendido una vivienda que tenía una hipoteca, y como es habitual, el banco emitió el correspondiente certificado de deuda pendiente, expidiéndose el día de la firma de la escritura un cheque a la entidad en cuestión por la cantidad que aparecía en dicho certificado, firmándose la escritura sin ningún inconveniente. Dos semanas después nos dice el banco que ha cometido un error al emitir el certificado y que se deben aún algo más de 13.000 € de hipoteca, exigiéndonos el pago de dicha cantidad para otorgar la escritura de cancelación de hipoteca. Mi pregunta es ¿Debemos pagarla o debe el banco asumir su error y liberarnos de dicho pago? Gracias de antemano. Saludos
Hola Francisco José.
Habría que ver los motivos del error (no es lo mismo que sea en el capital, que en los intereses ordinarios que en los moratorios) más partiendo de la base de que sea un error involuntario, la deuda no se extingue hasta su completo pago (otra cosa es el derecho a reclamar los daños y perjuicios que os haya causado el error)
Saludos
Muchas gracias por la aclaración. Creo que se trata de capital. ¿Cuál sería la diferencia en caso de que fuesen unos u otros?
Pues que mientras el capital se debe, los intereses pueden ser abusivos (especialmente los moratorios)
Saludos
Estimado Francisco, es una maravilla encontrar un blog como éste donde puede encontrarse conocimiento tan valioso y tan de buena voluntad para ayudar a los legos.
El caso que le expongo ha generado una situación que en mi familia estamos viviendo como dramática, por lo que cualquier consejo o posibilidad de ayuda que pueda ofrecernos será inestimable en estos momentos.
El año pasado, en febrero, mis padres (muy mayores y con necesidades económicas derivadas de la discapacidad de mi madre) se disponen a vender un garaje. Firman un contrato de compra-venta con los compradores, donde se establece un precio de 35.500 euros, y que entregarán 2000 euros de señal a la firma del contrato, y en el plazo de un mes se entregarán 16000 euros (marzo de 2018).
El resto, 17.500 euros, se establece que se pagará en un plazo máximo de un año, que expira el 21 de este mes de febrero, pero que si lo desean los compradores podrán firmar escritura antes de dicho plazo. Pues bien, en diciembre los compradores pretenden firmar escritura y resulta que al pedir la nota simple el garaje tiene una carga de 23.000 euros, correspondiente a una hipoteca como garantía que mi padre puso a favor de un hermano mío para que pudiera obtener el préstamo para comprar su vivienda (préstamo total de 144.000 euros).
Puesto que mi hermano fue enterado en su momento (enero de 2018) de que mi padre iba a vender el garaje, inició la petición al banco de que desvinculara la hipoteca del garaje y se pudiera realizar la cancelación de dicha hipoteca. En ese momento tenía pagado del préstamo total unos 34.000 euros, por lo que el director del banco le dijo que no se preocupara y que se desvinculaba la hipoteca sin problema. Pero, a pesar de la insistencia de mi hermano, los trámites se demoraron meses, le dieron largas siempre en la confianza de que no tendría problema. Le pidieron ya el año pasado una tasación de su vivienda con objeto de cargar el resto del préstamo a esa vivienda, que puede soportar el resto del préstamo. Cuando llegó diciembre de este año, el banco se disponía, a fuerza de insistirle, a calcular la parte proporcional del préstamo que se había pagado en cada hipoteca (la de la casa y la del garaje) pues decían que de otro modo no se podía cancelar dicha hipoteca. Todo se hizo al acabar el mes de diciembre pasado, mi hermano pagó lo que le pidieron, unos 15000 euros y se entregó la escritura con la hipoteca cancelada ya en la notaría.
PERO hé aquí que los compradores, personas incalificables, quieren aprovechar esa circunstancia en su beneficio, solicitando una rebaja sustancial en el precio del garaje, amenazando con resolver el contrato y con iniciar acciones judiciales, a pesar de que el contrato está vigente todavía, y la hipoteca ya está cancelada. Han llegado a pedir una rebaja de 17000 euros, lo cual es un desastre para mis padres. Se apoyan en que una cláusula del contrato dice que el vendedor manifiesta que la finca está libre de cargas (mi padre así lo creía, y firmó creyendo que el banco ya había resuelto ese asunto con mi hermano). La cláusula en cuestión dice que la carga, de existir, será soportada por la parte vendedora,- cosa que se ha hecho-, y que el comprador podrá interesar en tal caso la resolución del contrato recibiendo el doble de ‘lo entregado’. Lo entregado son 18000 euros, de modo que hágase a la idea de las pretensiones de estos individuos. El contrato también dice que ellos deberán requerirnos con diez días de antelación, por escrito, para comunicar fecha y hora del otorgamiento de escritura, cosa que no han hecho.
Mi pregunta es si hay algún modo de exigir que el banco certifique que a día de la firma del contrato había suficiente deuda pagada como para liberar la hipoteca que pesaba sobre el garaje, pues estas personas, como usted entenderá, actúan de mala fe y no se conforman con que la hipoteca esté ya cancelada y registrada dicha cancelación. Según el notario, esta supuesta certificación del banco sería lo único que los podría frenar. Hemos tenido que buscar un abogado, pues nos han enviado dos burofaxes amenazando con acciones judiciales si no llegamos al acuerdo que ellos pretenden, esto es, una rebaja impresentable del precio del garaje. El abogado nuestro va a pedir el cumplimiento del contrato y todo indica que tendrá que interponer una demanda judicial. Ellos mientras tanto hacen uso del garaje, pues tienen las llaves desde los primeros pagos que hicieron.
Si vamos a un procedimiento judicial, no sé qué pasará y qué posibilidades de éxito tenemos, además de que el coste del procedimiento puede dañar a mis padres sin tener certeza de ganarlo. Cualquiera en su sano juicio entiende que esto es un abuso, pero si esperamos a que lo afirme un juez, estamos en una situación precaria.
¿Tiene usted alguna idea que pudiera detener a estas personas, contando con que el banco pueda o deba prestarse a certificar algo que nos ayude?
Muchísimas gracias por su atención y le pido disculpas por la extensión de esta consulta.
Hola Rosa.
Siento decirte que este blog no es un consultorio jurídico gratuito; no porque no lo sea, sino porque opinar de asuntos concretos y posibles litigios, sin ver toda la documentación y oir a todas las partes es una locura.
Ante todo te recomiendo que acudas a un abogado con la documentación, pero tal y cómo comentas el tema (e insisto que hay que ver las cosas) la pretensión de la otra parte me parece algo más que desproporcionada, eso si, será en su caso la autoridad judicial la que haya de resolver en caso de litigio.
Saludos
Muchas gracias por su respuesta, Francisco. Lamento haber dado la impresión de que le hacía una consulta jurídica. La pregunta concreta sería si un banco puede certificar la parte de deuda pagada de un préstamo en determinado momento y si, siendo la cantidad pagada superior a la cantidad hipotecada como garantía, puede considerarse que no hay deuda viva respecto a esa garantía.
Muchas gracias de nuevo.
Nada tengo que disculpar, sólo pretendo que entiendas que sin ver documentación es imposible resolver casos concretos; por lo demás por supuesto que el banco puede expedir ese certificado, más no afirmaría yo que no hay deuda viva respecto a la garantía.
Saludos
Buenos días:
He ido al Banco a pedir el Certificado deuda cero; de momento me piden que vaya a Registro de la Propiedad a pedir una Nota Simple; una vez llevada al Banco, éstos solicitarán dicho Certificado a su cede y cuando le lleguen harán ellos las gestiones. Les he dicho que una vez que les llegue yo haré las gestiones que siguen. Me dicen que nada de nada, que son ellos los que gestionarán esto hasta que la Notaría me llame. Si no consigo dicho Certificado deuda cero para yo gestionarlo, porque se niegan ¿qué puedo hacer yo ante el Banco?. Yo no pienso pagar ni un céntimo por esta solicitud al Banco.
Si no veo solución, y en el transcurrir de los años la casa pasa como herencia a mi hija ¿qué problemas pudiera tener ella? ¿Merece la pena cancelarla? Me refiero concrétamente el hecho de pasar la propiedad a mi hija por falta de los padres. Sé que si yo mismo en vida con este problema de querer vender tendría que tenerla zanjada. En definitiva, solo por el hecho de pasar la herencia a mi hija sin tener cumplido esos 21 años, por falta de los padres ¿Merece la pena?
Hola Antonio.
Tal y como explico en el post, pagada la deuda la hipoteca se extingue, y por tanto nada pueden reclamarte, aunque es cierto que formalmente sigue vigente la hipoteca y eso puede suponer molestias a la hora de vender.
En cuanto a que ellos se encargan de la cancelación pide la hoja de reclamaciones o contacta con el servicio de atención al cliente del propio banco.
Saludos
Sr. Rosales: Muchas gracias por responderme a la consulta. No sé si me permite preguntarle si es correcto que el Banco me pidiera que fuera a pedir NOTA SIMPLE al Reg.Propiedad.
Para esta solicitud de deuda cero ¿Hay que ir antes al Registro Propiedad? ¿Esto es así? Gracias.
Sinceramente no lo entiendo, pues ninguna ley obliga a ello, y son simples burocracias internas del banco.
Saludos
Sr. Rosales me gustaría hacerle una consulta. Resulta que tengo la escritura notarial de cancelación de hipoteca desde hace años pero no la había llevado al registro porque no me era necesario. Ahora estoy a punto de vender la vivienda por lo que lleve dicha documentación al registro para su inscripción. En dicha documentación se incluye escrito del apoderado del banco en el que certifica que el préstamo hipotecario está cancelado.
La hipoteca se formuló con la mercantil Europea Popular Hipotecaria, que pasó a ser Banco Popular Hipotecario y posteriormente Banco Popular Español.
En 1992 Europea Popular Hipotecaria confirió poderes al Banco Popular Español para que entre otras facultades pudiera otorgar y conceder cartas de pago y cancelación de hipotecas.
El problema aparece al presentar la documentación en el registro, pues me piden un documento en el que se indique que la mercantil Europea Popular Hipotecaria confirió esos poderes al Banco Popular Español en general y a mi hipoteca en particular.
Ahora mismo no se donde conseguir esa documentación pues en el Banco Popular solo sabe darme largas, y tampoco se si con la documentación notarial de cancelación de que dispongo, que como ya le comente incluye certificado del Apoderado del Banco Popular de estar cancelada la hipoteca, podría escriturar la venta de la vivienda.
Es una situación estresante pues el tiempo pactado para la venta se me viene encima y no veo la solución por ningún sitio.
Muchas gracias de antemano.
Hola Manuel.
La falta de inscripción de la cancelación, no impide vender, aunque puede ser argumento que use o el comprador, o especialmente su banco (si para comprar pide un préstamo hipotecario)
Respecto a la calificación registral de la escritura, comprende que sin haber visto la escritura y su calificación poco puedo decirte.
Saludos
Muchas gracias por su respuesta.
Saludos.-
Me surge siempre una cuestión que es la siguiente: Si el Banco me extiende un documento reconociendo que se ha completado el pago de la hipoteca ¿podría ir directamente al Registro con dicho documento y solicitar que quiten la carga que pesa sobre mi vivienda?.
Dicho de otra forma y sin ánimo de ofender ¿qué aporta la intervención del Notario?
Hola Pablo.
No es bastante, pues lo que sucede es que el banco carece de la condición de autoridad pública, y por tanto lo que expide son documentos privados; de hecho, el documento privado hecho para alterar lo consignado en escritura pública no surte efecto frente a terceros, por lo que de lo que no te das cuenta es que aún cabría la posibilidad técnica (confieso que más que remota) de que te reclamen el préstamo (no olvides que la hipoteca es accesoria del mismo)
El registrador parte del juicio de identidad y capacidad expedido por el notario, y no es competente para comprobar si quien dice que actúa en nombre del banco es o no legítimo representante del mismo.
Saludos
Buenas tardes, D. Francisco,
Necesito comentarle mi caso para ver si me puede ayudar. En el año 1992, se solicitó una hipoteca en un Banco extranjero, que dependía de la División Internacional de la entidad española de dicho Banco en Madrid, para una vivienda sita en España. Durante mi procedimiento de separación, en el año 2002, la parte contraria presentó un documento (el cual obra en mi poder), emitido por dicha entidad bancaria extranjera, en el cual se certificaba que la hipoteca sobre la vivienda, había sido cancelada. Transcribo el texto del mismo:
“CERTIFICAMOS:
Que según comprobantes que obran en nuestro poder, el préstamo que hipotecaba la vivienda situada en xxxxxxxxx, termino de xxxxx, a nombre de D.xxxxxxxxxxxxxxxx, finca nº xxxxxx, ha sido cancelado, por lo quedicha vivienda ha quedado libre de cargas por parte de esta Entidad.
Y para que conste y surta los efectos oportunos donde proceda, expedimos el presente certificado en xxxxxxx a 22 de Marzo de 2000.”
Después de muchos años, en el 2011 se sentenció finalmente la liquidación de gananciales. Durante todo este tiempo en la partición de los bienes, en ningún momento se hace referencía en el pasivo de la sociedad de gananciales a la hipoteca de la vivienda, pues el documento de certificación de cancelación de hipoteca se dió por valido.
Hace 2 años solicité una hipoteca sobre la misma vivienda a otro Banco, el cual, acepto el certificado de cancelación de hipoteca expuesto anteriormente sin mayor problema, indicándome que ellos se harían cargo de la cancelación registral de la primera hipoteca.
A día de hoy necesito cancelar la carga registral de esta hipoteca del banco extranjero y al ponerme en contacto con el Banco que me concedió la segunda hipoteca para que me informen de la situación de la misma, me indican, que el Banco extranjero que concedió y certificó la cancelación de la primera hipoteca desapareció en el año 2004 y en la actualidad no hay ninguna persona ni apoderado del mismo que pueda firmar ante notario la cancelación registral de la hipoteca.
Entiendo que esta situación inusual, pero me deja en una situación de absoluta indefensión. ¿No hay ninguna otra manera de proceder en un caso semejante?
Agradeciéndole de antemano su interés por mi situación, reciba un cordial saludo.
Hola Julia.
Siendo un banco extranjero poco puedo aportar, pero desde luego en España, por más que una sociedad se disuelva, siempre ha un responsable de la liquidación, sea como fuere y a falta de la posibilidad de espera a la cancelación por prescripción, la única y más que remota solución que se me ocurre es tramitar en el registro un expediente de liberación de cargas (eso si te anticipo que no se si es viable en este caso y que tendría que repasar la normativa -pues no es un procedimiento notarial-)
Saludos
Buenas tardes Francisco,
En primer lugar, agradecerte la pronta respuesta a mi consulta. Mi caso, al parecer, es excepcional y muy posiblemente no contemplado en la normativa pero, bien es cierto, que me deja en estado de absoluta indefensión, a pesar de existir pruebas documentales que dejan clara la cancelación de la deuda y que obran en mi poder.
Te agradecería enormemente cualquier aclaración, por tu parte, si te es posible, respecto a la normativa que me ayudara a resolver este conflicto.
Un saludo.
Lo siento pero el expediente de liberación de cargas sólo cabe cuando han prescrito http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.t7.html#a210 por lo que en tu caso lo suyo es esperar a los veintiún años a contar desde la fecha en la que debió de pagarse la última cuota y solicitar la cancelación mediante instancia privada
Saludos
Buenos días Francisco,
Muchas gracias por tu ayuda.
Un saludo.
Buenas tardes, tengo ante notario, extinción de condominio y subrogación de hipoteca, y resulta que no tengo ahora propiedad pero si hipoteca, eso es normal…,?? Como lo arreglo?? Quien me a engañado, el notario, el banco, mi ex….? Por favor necesito ayuda, mi abogada me a dejado tirado todavía no se el por que, su secretaria me a devuelto los papeles
Hola Jgm
Como comprenderás sin ver la documentación me resulta imposible ayudarte, más lo que comentas ni es normal ni es creíble, pero quien debe de darte las explicaciones es: o tu abogado, o el notario que firmó la escritura, pues son ellos quienes conocen el caso y además te han cobrado por resolver el problema.
En todo caso te llamo a la calma, pues tal y como cuentas las cosas, por más que no haya visto la documentación no me resulta creíble lo que narras, así que probablemente estes equivocado en algo, y haciendo un mundo de lo que probablemente no sea ni un pequeño problema.
Saludos
Hola, después de un largo camino con la entidad Bancaria para cancelar la hipoteca sin contar con su gestoria, me llaman del registro de la propiedad para decirme que ya está realizada la correspondiente inscripción y pagar la factura (deje 100 €de provisión).
Me envían del registro por email 2 facturas, una a mi nombre y otra a nombre del banco por el cambio de denominación de dicho banco. Me dicen que tengo que abonar las dos, y que luego si quiero que reclame al banco. No me queda claro que esto sea legal, que yo tenga que pagar una factura a nombre de otro. Gracias por su ayuda.
Hola Carmen.
Pues es clara la jurisprudencia que dice que no pueden cobrar por ese cambio de denominación, así que te recomiendo que impugnes la factura.
Saludos
Muchas gracias por su respuesta.
Buenos días,
he comprado una vivienda en régimen de cooperativa, no estoy interesado en subrogar me en el préstamo hipotecario de la vivienda, quiero amortizarlo yo incluso antes de la firma en notaria, pero quieren que firme una clausula en el contrato que dice: «si el socio no está interesado en su subrogación, la cooperativa procederá a su amortización al tiempo de la adjudicación, siendo los costes de dicha cancelación por cuenta y cargo del socio». Tengo claro que en una promoción normal que no sea cooperativa, esta clausula es abusiva y no me corresponde pagar los gastos, pero en este caso que el promotor es una cooperativa y yo soy socio es diferente?. Muchas gracias y un saludo
Hola Juan Manuel
Pues si es en principio diferente, pues actual no como consumidor, sino como cooperativista; no obstante veo el caso más que dudoso, así que te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Hola Francisco:
Muchas gracias por toda esta información. Creo que es muy útil para los que no estamos familiarizados con este tipo de procedimientos.
En mi caso he cambiado de hipoteca de un banco a otro, de manera que la primera hipoteca ha sido cancelada por mi banco actual. Ahora mi banco actual me comunicaq que hay que realizar la cancelación registral de la primera hipoteca cosa que creo lógica. Pero me insiste en que tengo que hacerla a través de su gestoría. Pero yo creo que es algo que podría hacer yo por mi cuenta y ahorrarme bastante dinero. No me parece una gestión complicada en la que necesite una gestoría. ¿hay algo que me obligue a hacerlo mediante la gestoría del banco?
Muchas Gracias.
Hola Nuria.
Estamos ante uno de los casos en los que el Banco de España reconoce el interés legítimo del banco a gestionar él la cancelación, pues evidentemente mientras esta no se produzca su garantía es inferior, y no tiene por qué fiarse de tu palabra.
Saludos
Gracias Francisco.
Hola, Francisco… en primer lugar me gustaría agradecerle este gran trabajo de divulgación que hace. Gracias de nuevo!!
Le cuento: Resulta que tenemos pagada y en propiedad una vivienda que compramos en 2006. Hemos iniciado los trámites con una entidad bancaria para hipotecarla y cuál ha sido nuestra sorpresa cuando hemos descubierto al solicitar la nota simple, que pesa una hipoteca (Banco xxx) sobre las misma de casi la mitad del importe.
Repasando la escritura de compra-venta, el notario lo refleja y a continuación escribe que se cancela dicha hipoteca el mismo día de la firma.
No tenemos documento que lo acredite y el vendedor de entonces está ilocalizable. Tenemos asumido que nos va a tocar a nosotros cancelarla registralmente pero, ¿qué pasos deberíamos dar? Muchas gracias y un saludo
Hola Javier.
Permite que edite el comentario para evitar hacerle publicidad al banco en cuestión.
En principio podrías comprobar si efectivamente esa escritura se otorgó o no, pidiendo una copia simple de la misma (en caso afirmativo, bastaría con pedir la copia autorizada e inscribirla)
En otro caso y si no puedes localizar al vendedor, quizás lo más rápido, práctico y económico es que pidas al banco que proceda a otorgar la escritura de cancelación, y que seas tu o la notaría quien se encargue de gestionarla (el banco tratará de hacerlo él, y por ello te querrá cobrar más incluso que notario y registro juntos)
Saludos
Buenas tardes
En el mes de junio cancelé una hipoteca formalizando otra con distinta entidad bancaria, por lo que la gestoría de esta última me retuvo la siguiente provisión de fondos para realizar la Escritura de Cancelación: Notaría 500 euros, Registro 250,75 euros, Gestión 389 euros y preparación entrega expediente 30,25 euros. Ahora me envían las cuentas de liquidación y son las siguientes: Honorarios de gestión 417,45, Registro 98,15, Minuta Notaría 177,55 y otra Minuta de Notaría por importe de 193,60 euros de la que no adjuntan factura. Al reclamar la misma me envían una de otra gestoría diferente (no de una Notaría como reflejan en las cuentas) indicando que es un trámite necesario para que la entidad con la que tenía la hipoteca otorgue carta de pago y firme escritura de cancelación. Me dirijo entonces al banco con el que tenía la hipoteca objeto de cancelación y me indican que el cobro de dos facturas de gestoría diferentes, aunque la segunda trabaje con su entidad, no es porque ellos cobren, se debe a que la gestoría ha delegado en la segunda, parte de la tramitación. En el banco que me ha tramitado la nueva hipoteca y que retuvo la provisión para la cancelación dicen que a su parecer era un gasto previsto pero reflejado en concepto de Notaría, que en cualquier caso es un tema mío con la Gestoría. El caso es que cada uno de ellos dicen que su gestión es correcta y me remiten a reclamar a los otros. ¿Es ésta una práctica correcta? Si no es así, ¿cómo debo proceder?
Gracias de antemano, un saludo.
Hola Rosa.
Has realizado la misma pregunta en la web de la notaría, me remito a la respuesta que te he dado en ella.
Saludos
Buenos días Francisco,
El Registro de Propiedad me quiere cobrar 280€ por cancelación registral de la hipoteca de 216.000 € (se trata de subrogación y ampliación de una hipoteca con ampliación de 3000€). Sería correcto el importe, me parece abusivo. No se donde contrastar los datos.
Gracias antemano.
Hola Izabela.
Siendo notario, me parece inadecuado opinar de los honorarios de otra persona, aunque tienes a tu disposición el arancel registral en el Boe y derecho a impugnar la minuta.
Saludos
Buenos días,
Antes de nada muchas gracias por este excelente artículo.
He vendido un piso sobre el que pesaba una hipoteca con xxxBanco. El comprador ha financiado la compra con un préstamo de yyybanco y cómo es lógico el banco me ha exigido la cancelación registral de la hipoteca previa, cuyos gastos cuyos gastos corren de mi cuenta. El problema es que yyybanco no sólo se ha opuesto a que realice yo personalmente los trámites de la cancelación registral (para ahorrarme gastos) sino que me ha impuesto su propia gestoría, que me ha cobrado 350€ de honorarios de gestión.
He reclamado a yyybanco el abono de este importe y como era de esperar ha rechazado mi solicitud alegando que “la gestión administrativa de cualquier operación contractual que conlleva la obligación de su presentación ante distintos Organismos Oficiales, yyybanco la realiza a través de una gestoría, por cuestión de seguridad jurídica de la operación” y que “los precios con los que trabaja yyybanco están cerrados y son negociados por la entidad para obtener el mayor beneficio para el cliente”.
Para poder continuar con mi defensa, te agradecería me aclares hasta qué punto compromete la «seguridad jurídica de la operación» el hecho de que la cancelación registral la realice el deudor hipotecario en lugar de una gestoría.
Muchas gracias y un cordial saludo.
Hola Beatriz.
La seguridad jurídica del banco radica en el rango hipotecario, esto es, que mientras la primera hipoteca subsista en el Regsistro de la Propiedad, formalmente puede ser ejecutada y ello llevaría aparejado la desaparición de la segunda hipoteca, y por tanto la garantía de la entidad.
Saludos
Hola, tengo un problema reciente.
Estoy en trámites de recibir un préstamo hipotecario , para compra y reforma de una casa vieja, para ello he hipotecado mi casa, que ya terminé de pagar en el año 2012. Resulta que el banco me pide el certificado de deuda 0 de mi casa pero el banco con el que tenía mi antigua hipoteca ya no existe. Y el que lo absorbió no tiene nada de mi hipoteca porque ya estaba pagada cuando se produjo dicha absorción ¿¿ Donde tengo que pedir ese certificado ahora???.
Hola Vicky.
Ninguna ley impone la obligación de expedir ese certificado, son simples normas internas de muchos bancos, pero los bancos son meras empresas privadas y sus normas internas obligan a sus trabajadores no a terceros.
El banco que absorbente en todo caso es el obligado a expedir ese certificado, o por lo menos firmar lo que te dicen verbalmente.
Lo más fácil es pedirles que cancelen de una vez y no entrar en mayores disquisiciones
Saludos
Hola de nuevo Don Francisco.
Muchas gracias por la rapidez.
El gran problema que me ha generado la entidad bancaria, es que me dicen que no tienen ninguna información sobre la hipoteca antigua, no existe según ellos. Esta en el limbo tanto en un banco
( antigua hipoteca con xxbanco) como en el otro ( yyybanco) no tienen «mi historial como clienta» anterior al año 2015 y no me certifican nada. Solo me dicen que no tiene nada para certificar porque no les consta ninguna hipoteca pues no tienen datos anteriores a ese año. No existo según ellos en los años anteriores a 2015.
No se donde acudir ni que hacer ya , la verdad.
Hola Vicky.
Si no tienen información alguna es porque está pagada, más la afirmación es falsa pues si hay una copia de la escritura y una nota, ya hay información.
Lo que no tienen es información interna, que es algo diferente.
Respecto a la certificación ya te he respondido que un banco carece legalmente de la capacidad de certificar, y que lo que han de hacer es cancelar la hipoteca, pues para hacer la escritura de cancelación legalmente no es necesario certificado alguno.
Te recomiendo que acudas a los servicios de atención al cliente de la entidad, y que pidas la hoja de reclamaciones (por supuesto siempre tienes el derecho a acudir a los tribunales)
Saludos
Buenos días Don Francisco.
De la información que ha ofrecido en su Web respecto del Ofrecimiento de pago y consignación ante Notario para resolver de forma rápida las cancelaciones de hipotecas, me surgen algunas dudas que le agradecería si puede aportar un poco más de información.
Se dice que para realizar ese procedimiento simplemente no paguemos la última cuota directamente en la sucursal, y que hagamos un acta notarial de ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, indicando al Notario que deposite el dinero en la cuenta en la que se carga la hipoteca, y requiera al banco para que acepte el pago y cancele la hipoteca.
Mi duda es si este procedimiento solo puede aplicarse cuando se finaliza el préstamo en la fecha contratada, o puede utilizarse cuando se quiere hacer una amortización total antes de la finalización pactada del préstamo. Me gustaría que me aclarase esta cuestión.
Otras dudas sobre la tramitación de la cancelación de préstamo son:
¿Es cierto que la legislación actual permite no pagar la comisión de cancelación si el préstamo hipotecario tiene 6 años o más de antigüedad, aunque en el contrato figure un 1%?
¿Quien corre con los gastos de cancelación (Gestoría, Notario, Registro)? He encontrado información contradictoria que en unos casos dice que a medias, en otras el banco, y otras el usuario.
Por otro lado, cuando compré mi vivienda (usada) tenía una descripción en la escritura que resultaba confusa y el tasador del banco no reconoció una planta; finalmente accedieron a hacerlo tras insistir en que hiciesen una lectura más detallada de la descripción. Hace poco hubo una revisión catastral y se actualizaron algunas modificaciones, pero en lo que se refiere a las escrituras sigue apareciendo la misma redacción antigua y ambigua. A corto plazo tengo intención de vender mi casa y no quisiera que este problema me dificulte la venta.
Me gustaría saber cual es el procedimiento para modificar el texto de descripción de la vivienda que figura en la escritura registrada (plantas, metros, pasillos, dormitorios, etc), y si podría aprovechar el trámite de cancelación de la hipoteca en el Notario para que se haga una escritura nueva con una redacción adecuada y actualizada.
Muchas gracias.
Hola José Luis.
Por supuesto que puedes usar ese procedimiento en caso de amortización anticipada total (por ejemplo si vas a vender el bien hipotecado y con el precio de compra cancelas el préstamo)
La normativa actual en préstamos a interés variable si establece que no cabe cobrar comisión de reclamación de cuotas impagadas a partir del quinto año; la duda es si eso es aplicable a todos los préstamos o sólo a los que se formalicen tras la entrada en vigor de la ley, y hasta donde se, el Tribunal Supremo no ha resuelto esa duda.
Los gastos de cancelación son de cuenta de quien la solicita, el problema es que en las escrituras de préstamo se suele pactar que son de cuenta del prestatario, y hasta donde se, tampoco el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la materia; eso si, la gestoría no es necesaria para hacer la cancelación.
La rectificación de la descripción se llama declaración de obra nueva, y se hace en escritura pública, puedes aprovechar la cancelación para hacerla, pero son dos escrituras distintas.
Saludos
Hola de nuevo Don Franciasco,
Gracias por su respuesta,
Me ha aclarado que puedo amortizar totalmente un préstamo hipotecario de manera anticipada, y elegir la via del Ofrecimiento de Pago y Consignación ante Notario para llevar a cabo la cancelación de la hipoteca y registrarla,
Quiero amortizar la mayor parte de la deuda que tengo pendiente y dejar solo una pequeña cantidad para efectuar el pago mediante el ofrecimiento ante Notario.
La legislación posibilita el Ofrecimiento de Pago y Consignación ante Notario, pero hay algunas dudas sobre este procedimiento que le agradecería enormemente que pudiese aclarar.
¿Qué documentos hay que llevar al Notario para iniciar el procedimiento (escritura de vivienda, escritura hipotecaria…)?
El dinero que se consigna al Notario, ¿cómo ha de entregarse?, ¿puede ser en efectivo (se trata de menos de 500 euros)?, ¿puede ser transferida a la cuenta corriente que indique el Notario?
¿El Notario informa al banco en cuestión del procedimiento de ofrecimiento de pago o ha de hacerlo el deudor?
Una vez comunicado al banco el procedimiento y si éste acepta, entiendo que el Notario lleva a efecto la cancelación notarial pero, ¿qué ocurre con el dinero consignado, se transfiere directamente al banco desde la cuenta depositante?, ¿vuelve al deudor para entregarlo al banco?
El procedimiento debería de resolverse en menos de diez días, pero si el banco no lo acepta parece ser que el deudor queda libre de responsabilidad al haber ofrecido el pago y consignado ante Notario (en la cuenta del Estado correspondiente) ¿es esto cierto?; ¿cuales son las consecuencias?; ¿el Notario tramita la cancelación y el deudor puede ir al Registro a comunicarlo?; ¿qué ocurre con el dinero consignado?
Muchas gracias.
Saludos.
José Luis
Hola José Luis
Siento decirte que hasta la fecha nadie ha querido usar ese procedimiento en mi despacho, por lo que debería de hacer un estudio completo del tema para darte una respuesta y eso supera con creces lo que es un mero comentario en un blog.
Saludos
Quiero plantear el siguiente comentario que me intriga.
Caso de un tercer poseedor, que tiene una propiedad adquirida en subasta judicial, que tiene un préstamo pendiente de cancelación en registro.
Se supone que no conoce al deudor.
Para gestionar la escritura de cancelación de hipoteca, ¿puede solicitarla el tercer poseedor en notaria, y que datos necesarios hay que aportar?
Gracias y saludos
Hola Francisco.
Si son cargas posteriores al título que motiva su adquisición es el juzgado quien ordena la cancelación; en otro caso lo que ha de dirigirse es al acreedor para que vaya a notaría y consienta la cancelación.
Saludos
Buenos dias, disculpa que insista.
Efectivamente me refería a una carga preferente a la que generaba el embargo.
¿Me podria poner problemas el banco a mi solicitud de cancelación y entrega de la llamada certificación de deuda cero, teniendo en cuenta que no soy el deudor?
Pero en cualquier caso, entiendo que debo ir también a notaria, a solicitar la escritura de cancelación de hipoteca. Aportando el certificado de deuda cero es suficiente?
Hay que tener en cuenta que solo dispongo del decreto de adjudicación.
Muchas gracias y un saludo
Hola Francisco
Si la carga es preferente el banco es el que ha de cancelar y aunque no seas deudor al ser dueño, es evidente tu interés legítimo en solicitar la cancelación, pero quien acude a Notaría es el banco y no el deudor ni el dueño de la finca.
Saludos
Es evidente que a la firma en notaria, de la escritura de cancelacion del prestamo, debe acudir el acreedor. Pero quien le avisa del día y hora, entiendo que es la notaria, previo encargo de dicha escritura por parte del dueño de la propiedad.
Entonces el procedimiento a seguir seria:
Contactar con el banco para manifestarle nuestro interés en cancelar el préstamo en registro. Facilitando el decreto de adjudicación, y solicitando el certificado de deuda cero del préstamo.
Acudir a notaria con el certificado de deuda cero y decreto de adjudicación, para hacer el encargo de la escritura de cancelación de hipoteca. Notaria contacta con el banco y una vez firmada dicha escritura, recogerla la misma por mi parte en notaria previo pago.
Gracias y saludos
Francisco
Hola Francisco.
O eso, o simplemente el banco acude voluntariamente.
Saludos
Buenos días,
Mi consulta es la siguiente: Una vez cumplido 21 años desde el fin del plazo de devolución del préstamo hipotecario, el registro de la propiedad elimina dicha inscripción de forma automática?
Hola Francisco
El registro no actúa de forma automática ni gratuita, sino que tiene que haber una previa solicitud y hay que abonar sus honorarios.
Saludos
He solicitado al banco un certificado de deuda cero pero ellos condicionan la entrega de ese certificado a que les dé notas simples de los inmuebles sujetos a la hipoteca.
Cosa que hice pero quieren notas simples recientes, mi duda es ¿Tengo derecho a que me den el certificado de deuda cero sin aportarles notas simples de dichos inmuebles?
Por otra parte, en todas las notarias me piden certificado de deuda cero ¿No hay manera de cancelar la hipoteca en el registro a través de notaria sin aportar dicho certificado y quién debe comunicar al banco que se cite con la notaría?
Hola José
Creo que explico en este post que el certificado no es tal certificado, pues sólo certifican autoridades públicas y el banco es una empresa privada.
Lo de pedir notas simples es como si te piden que subas al Himalaya, pues la deuda está o no pagada y que la hipoteca esté o no inscrita y como en el Registro de la Propiedad, nada tiene que ver.
El problema no es que la notaría te pida o deje de pedir el certificado, es que actualmente no conozco banco alguno dispuesto a firmar sin el mismo, por lo que o entras por sus puertas o tienes que interponer una reclamación en consumo o ante los tribunales.
Saludos
Para cancelar una hipoteca en Andalucia solo necesito el certificado de deuda 0, la escritura de cancelacion y su inscripcion en el registro? No tengo que presentar modelo 600 en la agencia tributaria. Gracias
Hola Fernando
Efectivamete no necesitas liquidar el ITPAJD.
Saludos
Buenas tardes Francisco, le agradecería mucho que expusiera su opinión ante la siguiente situación: hace 10 años, compré una casa a una señora. Sobre la misma pesaba una hipoteca de 70.000€. Por mi parte, formalicé una hipoteca con mi banco para poder comprar la casa.
En las escrituras de dicha compraventa, se decía que la parte compradora retenía una cantidad X + otra cantidad Y en concepto de previsión de fondos para proceder a la cancelación “económica y formal” de la hipoteca de 70.000€ y que (aquí viene lo importante) dicha cancelación se realizaría mediante transferencia vía Banco de España, a realizar por mi banco. Primera duda: ¿“formal” se refiere a “registral”? Yo di por hecho que sí.
Pasan los años y a día de hoy quiero vender mi casa. Surgen unos compradores que desean adquirirla y también van a solicitar una hipoteca. Al pedir la nota simple de la vivienda, para mi sorpresa, aparece mi hipoteca vigente pero también la de 70.000€ concedida a la antigua propietaria.
Me pongo en contacto con mi banco, al que yo hacía responsable en el 2010 (basándome en la frase que he marcado en negrita anteriormente) de haber cancelado aquella hipoteca tanto económica como formalmente. Para eso se le retuvo a la antigua propietaria una previsión de fondos. Y me empiezan a dar largas: “se ve que nuestra gestoría no hizo los deberes, pero ya no trabajamos con ellos”, etc. La cosa es que el banco de los actuales compradores exige que, para concederles su hipoteca, la casa tiene que estar libre de esa carga.
Las escrituras de cancelación de aquella hipoteca no aparecen por ningún lado. El banco que concedió dicha hipoteca a la antigua propietaria ya no existe. No consigo dar con la señora en cuestión. Y mi banco se lava las manos argumentando que en su día su gestoría no hizo los deberes y que lo lamentan, pero que me va a tocar pagar de mi bolsillo.
Así que, si quiero vender mi casa a estos señores, la gestoría de su banco me va a cobrar la cuantiosa suma de 1.600€ por la cancelación registral de aquella hipoteca de 70.000€ y por que el notario realice unas nuevas escrituras de cancelación de dicha hipoteca, ya que no aparecen. Lo único que he localizado es un recibo de mi banco del 2010 de una transferencia vía Banco de España en concepto de cancelación de préstamo hipotecario por el importe “X” mencionado en el segundo párrafo.
Yo no entiendo nada de papeles, notarías, ni jerga bancaria. Pero, a mi entender, es del todo injusto que yo tenga que pagar 1º por unas escrituras de cancelación de una hipoteca que ni siquiera se me otorgó a mí y 2º por la cancelación registral de dicha hipoteca. Lo que yo deduzco (pero no sé si estoy en lo cierto) es que mi banco tenía que haber hecho ambas gestiones en el 2010; así consta en las escrituras de compraventa.
Dentro de 4 días firmo ante notario la venta de mi casa y, o pago ese dinero, o no hay venta. ¿Puedo reclamar una vez hecho el pago a mi banco que me devuelva el dinero? ¿Sería lícito presentar una reclamación primero ante mi banco y luego ante el Banco de España? Insisto en que me guío sólo por mi lógica, pero podría estar equivocada… De ahí que acuda a usted con esta duda. Le agradezco mucho de antemano su ayuda; me siento totalmente confundida.
Hola Gabriela
Lamentablemente es más habitual de lo que parece los hechos que narras, aunque veo que entiendes que el banco del comprador y este están completamente al margen de lo que dices.
A mi juicio por supuesto que puedes reclamar, otra cosa es que poder probar todo eso luego suele ser difícil
Saludos
Gracias Francisco. Lo intentaré de todas formas. Un saludo.
Buenas tardes Francisco.
Queremos comprar un inmueble .
En la nota simple figura q tiene una hipoteca.
El dueño nos dice q está pagada, por eso q el prestamista falleció y va ha hacer una Demanda por extinción. También ha solicitado al banco los recibos ero al ser de hace 20 años no sabe si se los daran.
Nos sugiere que escrituramos y el pignora el valor de la hipoteca, por el principal.
Nuestra duda es : debe pihnirar solo por el principal o también por los intereses y costas??.
La hipoteca caduca en 2023.
Muchas gracias
Un saludo
Hola Clara
Es una cuestión que debéis acordar y un riesgo que tenéis que asumir; la ley da libertad de pacto y hace a cada uno responsable de los riesgos que asume.
Saludos
Enhorabuena por el artículo, veo que tiene años pero sigue vigente, es muy claro y el lenguaje en el que se aborda facilita aun más su comprensión. Le planteo una duda:
Compré un piso al contado hace un año, el piso tenía una carga y se aportó el certificado de deuda cero de la entidad financiera. La agencia inmobiliaria me aseguró que había tomado provisión de fondos para la cancelación registral (que yo no necesitaba para mi compra). Pero ahora he solicitado una nota simple y continúa ahí el apunte de la carga hipotecaria anterior.
¿Existe alguna solución para presionar al vendedor de que lo haga o únicamente debo demandarle?
Yo no tengo interés en vender el piso y, si va todo bien, no lo tendré en muchos años. Esta anotación de la carga en el registro, ¿prescribe en algún momento? muchas gracias
Hola JBGG
Sobre formas de presión, creo que puedes entender que no se mucho, la fórmula jurídica es demandarlo
Lo que si es cierto es que la hipoteca prescribe a los 20 años (en realidad 21) contados desde que debió pagarse la última cuota, pero nuevamente hay unos gastos registrales.
Saludos
He comprado una vivienda libre de cargas y gravámenes, como constaba una hipoteca que se justificó en Notaria que estaba saldada, en la escritura de compra-venta constaba que se comprometia el vendedor al levantamiento y cancelación en Registro de dicha carga.
Retuve una cantidad que me informaron en Notaria para mi garantia y unos meses después me informa el vendedor que ya se ha efectuado, pido un certificado al Registro de la Propiedad y consta lo siguiente:
Afeccion: EXENTA DE TRANSMISIONES. En virtud de la escritura de cancelación de hipoteca firmada en Notaria…con fecja…con numero de protocolo…., ,se encuentra gravada con una afección cuyo tenor literal es:ESTA FINCA QUEDA AFECTA POR CINCO AÑOS A FAVOR DE LA HACIENDA PUBLICA AL PAGO DEL IMPUESTO DE TRANSMISIONES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS.
Me pueden indicar si es todo correcto y no me perjudica dicha afección por estar exento, y puedo devolver la cantidad que retuve en garantia, a pesar de lo que consta en el Registro que les he expuesto.
Quedo a la espera de su contestación,, muy agradecido.
Hola Francisco
La hipoteca por lo que comentas está cancelada, simplemente hay una afección fiscal que opera ope legis y que a mi modo de ver no debería aparecer (aquí explican por qué https://hayderecho.expansion.com/2019/05/13/el-abuso-millonario-de-las-notas-registrales-de-afeccion-fiscal/)
Saludos
Buenos días Francisco, mi consulta es la siguiente:
He vivido en pareja durante años y ahora nos hemos separado de común acuerdo. No estamos casados ni hemos formalizado una pareja de hecho oficialmente. Durante estos años hemos adquirido un piso y una casa, que están ambos a nombre de los dos. Para liquidar esta «comunidad de bienes» necesito saber qué procedimiento es el más conveniente y económico a efectos fiscales. Pretendemos que uno de nosotros se quede con la casa y el otro con el piso, compensando con dinero lo que corresponda. El piso no tiene cargas. La casa tenía una hipoteca que se ha cancelado recientemente, si bien, aún no se ha escriturado en la notaría.
Mis dudas son:
Se puede realizar una liquidación del condominio aún cuando éste no se constituyó formalmente en su día?
Es el modo más económico, fiscalmente, de realizar la liquidación de los bienes en este caso?
Existe algún plazo que obligue a realizar la escritura de cancelación en el notario una vez pagada la última cuota de hipoteca?
Se puede realizar en una misma escritura notarial la cancelación de la hipoteca junto con la liquidación del condominio y adjudicación de la casa a uno de los titulares para ahorrar gastos?
Muchas gracias
Hola Laura María
1.- El condominio si está constituido formalmente al haber comprado en proindiviso
2.- No es cuestión de buscar medio más o menos baratos fiscalmente, sino simplemente disolver los condominios (por otra parte nada caro fiscalmente, en comparación a otros posibles negocios, que además no serían ciertos)
3.- No hay plazo alguno para cancelar hipotecas
4.- La cancelación es una escritura diferente de la de disolución de condominio, y el ahorro no supera los 200€
Saludos
Buenos días,
Ya han pasado 2 meses desde la cancelación de la hipoteca y desde el banco me indican que ya han ido a firmar a la notaria pero ésta, me da excusas, de que no ha ido aún.
Se que puedo poner una reclamación a la entidad, pero ¿que se puede hacer ante la notaria??? ¿puedo exigir que me devuelva la documentación sin pago ninguno para poder ir a otra notaría y ver si así finalmente hacen ya la escritura de cancelación?
Un saludo
Hola Mar
Te he respondido ya en la web de la Notaría
Saludos
Buenas días Don Francisco,
a mediados de diciembre de 2020 formalicé la venta de mi vivienda habitual.
El banco de la parte compradora me retuvo unos 1.300 € para la cancelación registral de
mi hipoteca.
Pasados dos meses y medio, el banco del comprador, aún no ha iniciado los trámites para la cancelación registral.
Cómo parte interesada, y obligada a la cancelación registral de mi hipoteca, ¿puedo reclamarle al banco de la parte compradora que me permita realizar a mí los trámites, y así agilizarlos?.
Por otro lado, en la escritura pública de compraventa, figura este párrafo relativo a la cancelación registral:
– La cantidad de X € queda retenida por la parte compradora para poder satisfacer los gastos de cancelación notarial y registral de la hipoteca que grava la finca descrita, siendo de cuenta de la parte vendedora cuantos gastos se ocasionen por tal motivo. Dicha cantidad deberá liquidarse a la parte vendedora una vez inscrita en el Registro de la Propiedad la correspondiente escritura de cancelación de hipoteca.
¿Este párrafo me obliga a dejar que el banco de la parte compradora gestione la cancelación registral?.
Y, por otra parte, la frase “Dicha cantidad deberá liquidarse a la parte vendedora una vez inscrita en el Registro de la Propiedad la correspondiente escritura de cancelación de hipoteca.”, ¿cómo la interpreta usted, significa que deben devolverme los X euros retenidos una vez cancelada la hipoteca registralmente?
Muchísimas gracias de antemano por su atención. Un saludo.
Hola Mari
Si el banco no ha hecho nada, no veo gran problema en que puedas pedir la resolución del contrato de gestión por incumplmiento, aunque me extraña esa desidia, y no se como se encargó, ni con quien la gestión.
Quien te retiene no es el banco sino el comprador, y lo que deja simplemente prueba es que parte del precio que debiste recibir no se te entrega, porque se lo queda el comprador para un fin concreto, debiendo de justificar posteriormente tanto dichos gastos, como devolverte (es lo habitual) o reclamarte (excepcional) las cantidades correspondientes.
Saludos
Buenos días
En primer lugar agradecerle el continuado servicio de ayuda a los demas que lleva haciendo desde la publicación de este artículo desde 2013
Mi pregunta es la siguiente
Hace varios años compre a un Banco un crédito concursal, con calificación de privilegio especial que tenía este frente a una empresa en concurso de acreedores. Dado que el crédito estaba garantizado con afianzamiento y con garantía real mediante hipoteca (segunda hipoteca), tuve que pagar el IAJD,
Ahora la empresa titular de la primera hipoteca, ha llegado a un acuerdo con el administrador concursal y la empresa en concurso y para finalizar el concurso, va a comprar el resto de créditos, incluido el mío, para después suscribir una ampliación de capital por la deuda que no pueda pagarle la empresa en concurso.
En mi caso quiero que el beneficio que obtendré, pasarlo a mis 2 hijos, y para ello, antes de que se produzca el pago, que será en unos dos meses, les voy a vender el crédito a ellos, por el mismo importe que lo compre.
El caso es que para evitar que tengan que tributar por AJD, he pensado, en venderles en contrato privado, solo el crédito, no la garantía hipotecaria, que no tiene utilidad, ya que la empresa titular de la primera hipoteca, la tiene en proceso de ejecución pendiente de subasta, que han paralizado al llegar al acuerdo. y al estar a empresa en fase de liquidación, no tengo posibilidad de iniciar demanda de reclamación alguna ni ejecutar el titulo.
Por ello mi pregunta es, si es factible que yo acuda al notario a cancelar la hipoteca que figura a mi nombre en el Registro de la propiedad y acto seguido vender a mis hijos solo la deuda.
No me importa perder la calificación de privilegio especial, ya que hay pocos acreedores y aunque la calificación pasara a ordinario, cobraría igualmente.
Muchas gracias
Mario
Hola Mario
Por supuesto que puedes cancelar, más si no hay pago, puede tributar como donación.
Saludos
Mis hijos me pagaran lo que yo pague por el credito mas lo que pague por AJD, ya se quedan con la ganancia que no va a ser poca.
La duda es si yo podia cancelar la hipoteca, aunque no hubiera cobrado la deuda, y de poder hacerlo venderles solo el credito, al no ser ya un acto inscribible por haber cncelado la hipoteca, les ahorro el IAJD, que no es poca cantidad
Entiendo con su respuesta, que puedo acudir al notario y cancelar la hipoteca, aunque no la haya cobrado
Nuchas gracias
Lo siento Mario, pero no entiendo la pregunta
Saludos
No me he explicado bien
Simplificando la pregunta
Puedo acudir al notario y cancelar la hipoteca de un credito que compré, aunque no lo haya cobrado, mantengo el credito, pero cancelo la garantia
El fin de hacerlo asi es para evitar pagar el IAJD, cuando venda el credito a mis hijos, para que ellos cobren de la sociedad deudora.
Al no llevar la venta incorporada la garantia hipotecaria, no es un acto inscribible, y por tanto no hay que pagar el IAJD.
gracias
Hola Mario
Si puedes cancelar la garantía, más dudo mucho (de hecho, y en una primera impresión) que no haya tributación por AJD.
La venta no la entiendo, porque lo que tributa es la cancelación
Saludos
perdon, contesto mi hijo Esteban al hilo con su nombre y se abrio nueva consulta
Muchas gracias
No le habia dicho que resido en En Madrid, y la cancelación de hipotecas esta exenta en el AJD, desde el 01/01/2001
Hola buenas, quería darle las gracias por contestar a todos los usuarios.
Le planteo la siguiente situación, mi madre tenía dos inmuebles con hipoteca, los termino de pagar y realizo las dos cancelaciones de hipoteca pero no los inscribió en el registro de la propiedad y no encuentro ninguna de las copias de ello, falleció recientemente y en la aceptación de la herencia aparece las dos hipotecas.
¿Qué podría hacer? Existe algún registro notarial de la cancelación de la hipoteca? O debería de realizar otros dos cancelaciones de hipoteca nuevas?
Saludos
Hola Victor
No existe ese registro, aunque en realidad ese registro no es sino el Registro de la Propiedad, la pregunta es cómo estás tan seguro de la afirmación que realizas.
Sea como fuere, si la escritura existiera, está archivada en la Notaría correspondiente, más es imposible saber ni la Notaría ni la fecha (salvo que el banco lo sepa por sus bases de datos), y sin esos dos datos no veo otra solución que firmar escrituras de cancelación
Saludos
Muchas gracias
No le habia dicho que resido en En Madrid, y la cancelación de hipotecas esta exenta en el AJD, desde el 01/01/2001
Esto dice la pagina del portal del contribuyente
Portal del
contribuyente
Preguntas más frecuentes
Actos Jurídicos Documentados
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Actos Jurídicos Documentales
¿Qué hay que hacer para que el Registro de la Propiedad inscriba la cancelación de una hipoteca que ya se ha pagado?
Para que el Registro de la Propiedad proceda a la inscripción de una cancelación de hipoteca, es necesario que:
1º. Los interesados obtengan la correspondiente escritura notarial de cancelación de hipoteca.
2º. Presenten ante la Administración tributaria la autoliquidación por la modalidad sobre Actos Jurídicos Documentados.
Desde el 01/01/2001 la cancelación de hipoteca está exenta de tributación en el citado impuesto.
Presentada la autoliquidación exenta, los interesados podrán dirigirse al Registro de la Propiedad correspondiente para solicitar la inscripción de la cancelación de hipoteca. Deberán aportar el documento notarial presentado ante la Administración Tributaria debidamente sellado y el modelo 601de autoliquidación
Procedere a llamar a la notaria para pedir cita para la cancelación de la hipoteca, no vaya a ser que en las elecciones haya cambio de mandamas y cambien la norma
Un saludo
Un saludo
Buenas tardes, Francisco: Voy a vender mi vivienda habitual con hipoteca en Andalucía y el banco de la parte vendedora me quiere obligar a asumir los gastos de notaría y registro (hasta ahí bien, me corresponde a mí) y gestoría, unos 400 euros. Yo les he dicho que quiero realizar este trámite yo mismo, pero me dicen que no se puede. Les pido que me lo pongan por escrito y se niegan. Querría saber en qué ley me puedo amparar para realizar yo mismo este trámite y, si no eso posible, si puedo elegir yo el notario que realice el trámite, aunque sea diferente del de la compraventa o si puedo yo elegir una gestoría y no tener que tragar con la que me impone el banco del comprador: yo ni siquiera soy cliente de ellos. Y, por último, en caso de que me niegue a que me impongan este trámite, ¿perdería yo las arras o el comprador? Mil gracias de antemano.
Hola Javier.
Supongo que el que te impone esa obligación es el banco de la parte compradora, en ese caso hay circulares del Banco de España que lo consideran válido, pues tiene interés legítimo en que se cancele dicha hipoteca y garantizar su prioridad registral (obviamente todo lo que te digo es siempre y cuando vayas a pagar tu deuda con el importe del préstamo que solicite el comprador, en caso de que tu deuda esté pagada, estás en tu derecho de instar por tu propia cuenta la cancelación)
Saludos
Buenos días Francisco voy a comprar un piso que tiene pendiente la cancelación de hipoteca a favor de CAJA xxx, por plazo de 12 años, a contar desde 1970 (esta caja ya no existe)
Esta hipoteca a fecha de hoy a caducado pero no se ha inscrito la cancelación de hipoteca ante el registro. El propietario ya falleció y los herederos han aceptado y actualizado la participación como propietarios de la vivienda ante registro pero no han podido actualizar la cancelación de la hipoteca.
¿Puedo comprar la vivienda?¿Que trámites adicionales me supone comprar en estas condiciones?, en tiempo y dinero, me refiero
Muchas gracias
Edmundo
Hola Edmundo.
Nada impide comprar una vivienda hipotecada, y mucho menos si la hipoteca es en garantía de una obligación que si no se ha cumplido, al menos se ha extinguido por prescripción.
El tramite adicional es realizar una instancia cancelatoria al registro de la propiedad y que alguien corra con los gastos de elaborar dicha instancia, presentarla y los honorarios registrales.
Saludos
Buenas noches Francisco,
Muchas gracias por este artículo. Está muy bien explicado.
Mi consulta es la siguiente:
Compré un piso hace un año libre de cargas pero el antiguo propietario se niega a hacer la cancelación registral de la hipoteca.
Logré contactar con el banco donde tenía la hipoteca el anterior propietario y me comentaron que la gestoría de dicho banco ya había confeccionado la carta de pago pero el antiguo propietario, o sea, su cliente, se niega a recoger esta escritura y llevarla al Registro de la Propiedad y el banco no va hacer estos trámites porque necesita el consentimiento de su cliente y abonar unos honorarios.
Yo, como nueva propietaria estoy dispuesta a hacer estos trámites pero el banco me dice que en Notaría no me iban a dar esta escritura porque está ligada al antiguo propietario y tampoco me han facilitado el nombre de la Notaría para poder contactar con ellos e intentar solucionar el problema.
Así que no sé qué pasos tengo que dar para lograr esta cancelación registral de la hipoteca sin tener que depender del antiguo propietario o cómo saber en qué notaría está la escritura si no me la facilita el banco y si la averiguo, podría yo seguir con el trámite?
Agradecería su respuesta enormemente.
P.D. A la hora de comprar el inmueble lo hice sin hipoteca, por eso, no necesitó este trámite el vendedor a la hora de vender el piso.
Hola Itziar.
Dudo mucho que en la notaría no te consideren con interés legítimo para retirar y pagar la escritura, aunque si el banco se niega a dar esa información, solo te cabe exigirles judicialmente que lo hagan (quizás acudiendo al servicio de atención al cliente del banco puedas resolver este absurdo problema de forma más ágil)
Saludos
Un buen articulo, aunque me gustaria comentar otro caso: En 2005 un familiar pidió un prestamo hipotecario a una empresa de prestamos, no un banco. La garantia era la mitad indivisa de su padre de una finca, lo que se reflejó en la escritura hipotecaria. El prestamo se termino de pagar en 2008, aunque no tiene el certificado de deuda cero. La empresa de los prestamos esta suspendida por la AEAT y prohibida la inscripción en el Registro de esa certificación. En este momento el inmueble no se puede vender porque tiene una carga y el comprador recurre a un préstamo hipotecario de un banco para poder comprar y no acepta la carga
¿Se puede anular la carga por imposibilidad de inscribir el certificado de deuda cero y inscribir en el Registro escritura de cancelación con el apoderado de la empresa prestataria?
Hola José
El problema no es ese certificado de deuda cero, de hecho ese certificado ni es necesario; más quien tiene que cancelar ha de firmar la escritura, el problema es ver de que tipo de suspensión por la AEAT hablamos para poder darte una solución.
Saludos
Gracias por su rápida respuesta.
Según la nota del Registro Mercantil del 02.08.2021 está de baja provisional del censo de entidades por incumplimiento de obligaciones fiscales desde el 29.11.2013. En consecuencia, de conformidad con el art. 282 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, no se inscribirá en el R.M. documento alguno de la sociedad, mientras el incumplimiento persista, salvo los títulos de cese o dimisión de los administradores , la revocación de poderes o disolución de la sociedad y nombramiento de liquidadores
El administrador único no se encuentra en el domicilio que aparece en la escritura hipotecarias y la sociedad no existe tampoco en la sede que se indica en la escritura de fundación en 2003, ni en ningún otro lugar
En la escritura hipotecaria indica entre otras cosas:
NOVENO Para cancelar en el Registro de la Propiedad la hipoteca constituida en este acto, será necesaria la correspondiente escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca otorgada por la parte acreedora….
Ese es el tema, no se puede obtener ni hacer escritura de cancelación, aun en el caso que se encuentre al administrador de la empresa prestamista. La empresa solo existe a efectos de nombre porque no puede registrar sus actos
Gracias anticipadas
Hola José
De hecho tras la nueva ley anti fraude, los notarios antes de firmar la escritura debemos hacer la comprobación y de resultar lo que comentas, nos tenemos que negar a la firma, con lo que solo cabe obtener la cancelación vía judicial, o en su defecto esperar a que prescriba el préstamo.
Saludos