La anterior entrada de este blog, por su densidad y tecnicismo, me obliga a hacer una nueva, mucho más ágil y fácil de leer para explicar una novedad de la ley de jurisdicción voluntaria y que permite abaratar y agilizar extraordinariamente la cancelación de una hipoteca.

Ha pasado muy desapercibido el artículo 1176 del Código Civil, que tras esta reforma, ofrece la posibilidad de ofrecimiento en pago y consignación:

“Si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago conforme a las disposiciones que regulan éste, se negare, de manera expresa o de hecho, sin razón a admitirlo, a otorgar el documento justificativo de haberse efectuado o a la cancelación de la garantía, si la hubiere, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación de la cosa debida”.

La otra novedad es que dicho ofrecimiento de pago y consignación puede hacerse Notarial o Judicialmente, y pretendo con esta entrada analizar tanto ambas posibilidades, como su incidencia en materia de cancelación de hipotecas.

En nuestra web encontrará gratuitamente información adicional sobre el tema.

¿Cuál es el problema de las cancelaciones de hipotecas?

Ya hablo en esta entrada de los mitos y leyendas que rodean la cancelación de una hipoteca, y como pagado el préstamo este está muerto, pero que hace falta enterrarlo (también te hemos dado las cinco recomendaciones básicas para que canceles tu hipoteca).

Sucede sin embargo que como en toda boda, bautizo o entierro, con ocasión de un momento especial en la vida de la persona, surgen como moscas, un montón de gastos imprevistos, y de espabilados que tratan de hacer su agosto.

Los problemas que plantean las cancelaciones de hipotecas son tres:

  1. La diligencia de las entidades de crédito en cancelar una hipoteca.
  2. Los gastos que cobran las entidades de crédito por cancelar una hipoteca.
  3. La gestión de la cancelación de una hipoteca.

 

Todos los problemas en realidad se reconducen a un único problema, que es la voracidad de las entidades de crédito, y su ansia por ganar dinero a toda costa.

Personalmente entiendo que la rentabilidad que están sacando del tema es espectacular, pero el coste carísimo, y la falta de miras espectacular, pues el esfuerzo que realizan los ciudadanos para pagar sus préstamos es considerable, y la displicencia del trato que reciben en ese día feliz para ellos en los que pagan su préstamo hipotecario, es fuente de una mala imagen de la entidad de crédito, que de una u otra forma pagarán.

El ciudadano que, con mucho sacrificio paga su préstamo hipotecario, ve el día del pago de la última cuota, como una meta, está deseando llegar a ese día para levantar las manos como si acabara de ser el ganador del Tour de Francia, espera una felicitación de la entidad de crédito, y la realidad que se topa es rayano en la indecencia.

Como es la diligencia de las entidades de crédito en cancelar una hipoteca

Creo que en materia de cancelaciones el ansia de rentabilidad de las entidades de crédito les ha hecho perder el Norte.

Para casi todos los ciudadanos el préstamo hipotecario es una losa que dura muchísimos años. Yo equiparo el ciudadano que paga su préstamo hipotecario, con el ciclista que está subiendo el Tourmalet en el Tour de Francia, pero no con el gran campeón, sino con ese gregario que nunca ha tenido ni tendrá fama ni renombre, pero que por una vez en su vida, ve que puede ganar la etapa reina y hacerse con el Maillot Amarillo.

Cuando paga la última cuota, espera ser recibido como un campeón, que el director de la sucursal salga a abrazarle, a alabarle su comportamiento, e incluso a hacerle un regalo.

La realidad no puede ser más patética ni prosaica, nadie le felicita, nadie le dice que ha hecho bien, no recibe ningún regalo, ni siquiera le comentan que ahora el banco cumplirá con su deber de cancelar la deuda con las mismas formalidades con las que dicha deuda se originó:

  1. Por de pronto le dicen que en la escritura se pactó que la cancelación era de su cuenta.
  2. A continuación todos los bancos resulta que tienen una normativa interna (cuando el poder normativo corresponde a los poderes públicos -y los bancos no lo son-) que les impide cancelar sin un certificado
  3. Seguidamente resulta que ese banco que por el retraso de un día en el pago de una cuota cobra en el mejor de los casos 30€, ahora está muy ocupado y no tiene tiempo para acudir hasta la Notaría, pero es que resulta que ni el banco puede acudir, porque ahora estos servicios están externalizados en otras empresas, que por acudir cobran también su dinero.
  4. Y para más inri, resulta que el banco por activa y por pasiva quiere hacerse cargo de la gestión de la escritura de cancelación.

 

Es como si a ese ciclista que acaba de subir la cumbre más alta, que acaba de lograr el éxito de su vida, viniera alguien y le dijera “bueno muchacho, abrázate tú, que ahora no tengo tiempo de felicitarte, y si acaso un día de estos nos vemos y me invitas a una cervecita”.

Que gastos cobran las entidades de crédito por cancelar una hipoteca

Aquí la historia va por barrios, pero básicamente hay una serie de denominadores comunes.

  1. El dichoso certificado tiene un coste que va por entidades, pero que suele costar una media de 100€ más IVA (o sea 121€)
  2. El que vaya una gestoría externa a cancelar no es sino una estratagema para intentar “colarle” al cliente la gestión de esa cancelación, gestión que en realidad se hace presentando la escritura en el Registro de la Propiedad (cosa que por otra parte hace el Notario por ley), y liquidando el ITP/AJD (impuesto cuyo coste es 0, y que incluso en Andalucía no hay que liquidar), pero la horquilla de lo que cobran las gestorías anda entre los 300 y los 1000€ (según el banco).

 

Todo esto lo disfrazan con un lacónico “escritura de cancelación”, como dando a entender que eso es lo que cuesta la escritura, y su inscripción en el registro, pero lo cierto es que tanto la escritura como el Registro de la Propiedad, cuestan aproximadamente unos 200€, y el resto de la provisión de fondos que piden (entre 1000 y 1500€) se lo lleva o el banco o la gestoría del banco.

Ello por no hablar de la existencia de Notarios que casualmente firma un número sorprendente de cancelaciones de hipoteca ante la absoluta inactividad de los órganos jerárquicos del Notariado, y otras aberraciones, como cobrar por el desplazamiento del director, o hacerte estar a la espera en un número 902 en el que un teleoperador de nacionalidad iberoamericana te hace perder la paciencia varias veces seguidas.

Cómo se gestiona la cancelación de una hipoteca

Pues basta con liquidar los impuestos (insisto que en Andalucía ni eso), los cuales se liquidan usando un sencillo programa informático que tienen colgadas en su web todas las Consejerías de todas las comunidades autónomas, y presentando la escritura en el registro de la propiedad (presentación que incluso puede hacer el Notario gratuitamente de forma telemática, y cuyo único coste es el de una copia autorizada más que hay que sacar y que en el peor de los casos cuesta 25€).

¿Qué solución hay para evitar todos estos inconvenientes en la cancelación de una hipoteca?

Simplemente que la última cuota no la paguemos directamente en la sucursal, y que hagamos un acta notarial de ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, indicando al Notario que deposite el dinero en la cuenta en la que se carga la hipoteca, y requiera al banco para que acepte el pago y cancele la hipoteca.

¿Cuándo acudir al Notario y cuando acudir al Juez?

Entiendo que dado que es el último pago, y que el banco en principio adopta una actitud de ni aceptar ni negar el cobro y la cancelación, acudir al juez es un proceso contencioso en el que corremos el grave riesgo de ser condenados en costas (con el consiguiente incremento de gastos).

Por ello recomiendo el acta Notarial de ofrecimiento de pago y consignación, cuyo coste difícilmente superará los 350/800 €, aunque hay que tener en cuenta que el Notario tiene que notificar a todos los afectados por la hipoteca, lo cual supone un posible encarecimiento de gastos de correos, si no es requerido por todos los que firmaron el préstamo (tampoco es mucha molestia juntarlos a todos en la Notaría).

Si el Banco acepta el pago y cancela le hipoteca, habremos terminado todos los gastos.

Puede que el banco acepte el pago y no cancele la hipoteca, momento en el que habrá que retirar el depósito y proceder judicialmente en un proceso.

Por supuesto huelga decir que Notarialmente lo que se hace es ofrecer el pago al banco y requerirle para que cancele la hipoteca.

¿Qué gastos tiene la consignación Notarial?

Como hemos dicho difícilmente superará los 350/800€ (aunque el número de interesados en el préstamo puede influir, pues todos han de ser notificados por correo certificado con acuse de recibo si no comparecen).

Entiendo que dicho coste, si el banco comparece y consiente la cancelación se incrementará con la aplicación del arancel de las cancelaciones de hipoteca (cuya base es sólo el principal del préstamo y que tiene una reducción de más del 76%, por lo que raras veces llega a los 100€).

Conclusión, así por poco más de 350/800€ se obtiene la cancelación, en un plazo razonable de unos 10 días, y además hay que pagar aproximadamente unos 100€ al Registro de la Propiedad.

En otro caso, simplemente nos habremos ahorrado unos 150 €, pero habrá que pedir el certificado de unos 121€, así como pagar los demás gastos y padecer el calvario que ya he comentado.

Finalmente quiero recordar una cosa

Es importantísimo que todo ello se haga el día del pago de la última cuota: pues en otro caso el pago ya está hecho y habría que litigar con el banco; y si se paga antes, aún no se ha terminado el pago y por tanto no cabe pedir la cancelación.

Para mayor información sobre como abaratar la cancelación de la hipoteca

Recomiendo que lea la anterior entrada de este blog que habla del ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, aunque es bastante técnica, y por eso he preferido explicar este caso concreto de forma más sencilla, pudiendo encontrar también la misma información, de forma más comprensible y también gratuita en nuestra web.

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