La anterior entrada de este blog, por su densidad y tecnicismo, me obliga a hacer una nueva, mucho más ágil y fácil de leer para explicar una novedad de la ley de jurisdicción voluntaria y que permite abaratar y agilizar extraordinariamente la cancelación de una hipoteca.
Ha pasado muy desapercibido el artículo 1176 del Código Civil, que tras esta reforma, ofrece la posibilidad de ofrecimiento en pago y consignación:
«Si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago conforme a las disposiciones que regulan éste, se negare, de manera expresa o de hecho, sin razón a admitirlo, a otorgar el documento justificativo de haberse efectuado o a la cancelación de la garantía, si la hubiere, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación de la cosa debida».
La otra novedad es que dicho ofrecimiento de pago y consignación puede hacerse Notarial o Judicialmente, y pretendo con esta entrada analizar tanto ambas posibilidades, como su incidencia en materia de cancelación de hipotecas.
En nuestra web encontrará gratuitamente información adicional sobre el tema.
¿Cuál es el problema de las cancelaciones de hipotecas?
Ya hablo en esta entrada de los mitos y leyendas que rodean la cancelación de una hipoteca, y como pagado el préstamo este está muerto, pero que hace falta enterrarlo (también te hemos dado las cinco recomendaciones básicas para que canceles tu hipoteca).
Sucede sin embargo que como en toda boda, bautizo o entierro, con ocasión de un momento especial en la vida de la persona, surgen como moscas, un montón de gastos imprevistos, y de espabilados que tratan de hacer su agosto.
Los problemas que plantean las cancelaciones de hipotecas son tres:
- La diligencia de las entidades de crédito en cancelar una hipoteca.
- Los gastos que cobran las entidades de crédito por cancelar una hipoteca.
- La gestión de la cancelación de una hipoteca.
Todos los problemas en realidad se reconducen a un único problema, que es la voracidad de las entidades de crédito, y su ansia por ganar dinero a toda costa.
Personalmente entiendo que la rentabilidad que están sacando del tema es espectacular, pero el coste carísimo, y la falta de miras espectacular, pues el esfuerzo que realizan los ciudadanos para pagar sus préstamos es considerable, y la displicencia del trato que reciben en ese día feliz para ellos en los que pagan su préstamo hipotecario, es fuente de una mala imagen de la entidad de crédito, que de una u otra forma pagarán.
El ciudadano que, con mucho sacrificio paga su préstamo hipotecario, ve el día del pago de la última cuota, como una meta, está deseando llegar a ese día para levantar las manos como si acabara de ser el ganador del Tour de Francia, espera una felicitación de la entidad de crédito, y la realidad que se topa es rayano en la indecencia.
Como es la diligencia de las entidades de crédito en cancelar una hipoteca
Creo que en materia de cancelaciones el ansia de rentabilidad de las entidades de crédito les ha hecho perder el Norte.
Para casi todos los ciudadanos el préstamo hipotecario es una losa que dura muchísimos años. Yo equiparo el ciudadano que paga su préstamo hipotecario, con el ciclista que está subiendo el Tourmalet en el Tour de Francia, pero no con el gran campeón, sino con ese gregario que nunca ha tenido ni tendrá fama ni renombre, pero que por una vez en su vida, ve que puede ganar la etapa reina y hacerse con el Maillot Amarillo.
Cuando paga la última cuota, espera ser recibido como un campeón, que el director de la sucursal salga a abrazarle, a alabarle su comportamiento, e incluso a hacerle un regalo.
La realidad no puede ser más patética ni prosaica, nadie le felicita, nadie le dice que ha hecho bien, no recibe ningún regalo, ni siquiera le comentan que ahora el banco cumplirá con su deber de cancelar la deuda con las mismas formalidades con las que dicha deuda se originó:
- Por de pronto le dicen que en la escritura se pactó que la cancelación era de su cuenta.
- A continuación todos los bancos resulta que tienen una normativa interna (cuando el poder normativo corresponde a los poderes públicos -y los bancos no lo son-) que les impide cancelar sin un certificado
- Seguidamente resulta que ese banco que por el retraso de un día en el pago de una cuota cobra en el mejor de los casos 30€, ahora está muy ocupado y no tiene tiempo para acudir hasta la Notaría, pero es que resulta que ni el banco puede acudir, porque ahora estos servicios están externalizados en otras empresas, que por acudir cobran también su dinero.
- Y para más inri, resulta que el banco por activa y por pasiva quiere hacerse cargo de la gestión de la escritura de cancelación.
Es como si a ese ciclista que acaba de subir la cumbre más alta, que acaba de lograr el éxito de su vida, viniera alguien y le dijera «bueno muchacho, abrázate tú, que ahora no tengo tiempo de felicitarte, y si acaso un día de estos nos vemos y me invitas a una cervecita».
Que gastos cobran las entidades de crédito por cancelar una hipoteca
Aquí la historia va por barrios, pero básicamente hay una serie de denominadores comunes.
- El dichoso certificado tiene un coste que va por entidades, pero que suele costar una media de 100€ más IVA (o sea 121€)
- El que vaya una gestoría externa a cancelar no es sino una estratagema para intentar «colarle» al cliente la gestión de esa cancelación, gestión que en realidad se hace presentando la escritura en el Registro de la Propiedad (cosa que por otra parte hace el Notario por ley), y liquidando el ITP/AJD (impuesto cuyo coste es 0, y que incluso en Andalucía no hay que liquidar), pero la horquilla de lo que cobran las gestorías anda entre los 300 y los 1000€ (según el banco).
Todo esto lo disfrazan con un lacónico «escritura de cancelación», como dando a entender que eso es lo que cuesta la escritura, y su inscripción en el registro, pero lo cierto es que tanto la escritura como el Registro de la Propiedad, cuestan aproximadamente unos 200€, y el resto de la provisión de fondos que piden (entre 1000 y 1500€) se lo lleva o el banco o la gestoría del banco.
Ello por no hablar de la existencia de Notarios que casualmente firma un número sorprendente de cancelaciones de hipoteca ante la absoluta inactividad de los órganos jerárquicos del Notariado, y otras aberraciones, como cobrar por el desplazamiento del director, o hacerte estar a la espera en un número 902 en el que un teleoperador de nacionalidad iberoamericana te hace perder la paciencia varias veces seguidas.
Cómo se gestiona la cancelación de una hipoteca
Pues basta con liquidar los impuestos (insisto que en Andalucía ni eso), los cuales se liquidan usando un sencillo programa informático que tienen colgadas en su web todas las Consejerías de todas las comunidades autónomas, y presentando la escritura en el registro de la propiedad (presentación que incluso puede hacer el Notario gratuitamente de forma telemática, y cuyo único coste es el de una copia autorizada más que hay que sacar y que en el peor de los casos cuesta 25€).
¿Qué solución hay para evitar todos estos inconvenientes en la cancelación de una hipoteca?
Simplemente que la última cuota no la paguemos directamente en la sucursal, y que hagamos un acta notarial de ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, indicando al Notario que deposite el dinero en la cuenta en la que se carga la hipoteca, y requiera al banco para que acepte el pago y cancele la hipoteca.
¿Cuándo acudir al Notario y cuando acudir al Juez?
Entiendo que dado que es el último pago, y que el banco en principio adopta una actitud de ni aceptar ni negar el cobro y la cancelación, acudir al juez es un proceso contencioso en el que corremos el grave riesgo de ser condenados en costas (con el consiguiente incremento de gastos).
Por ello recomiendo el acta Notarial de ofrecimiento de pago y consignación, cuyo coste difícilmente superará los 350/800 €, aunque hay que tener en cuenta que el Notario tiene que notificar a todos los afectados por la hipoteca, lo cual supone un posible encarecimiento de gastos de correos, si no es requerido por todos los que firmaron el préstamo (tampoco es mucha molestia juntarlos a todos en la Notaría).
Si el Banco acepta el pago y cancela le hipoteca, habremos terminado todos los gastos.
Puede que el banco acepte el pago y no cancele la hipoteca, momento en el que habrá que retirar el depósito y proceder judicialmente en un proceso.
Por supuesto huelga decir que Notarialmente lo que se hace es ofrecer el pago al banco y requerirle para que cancele la hipoteca.
¿Qué gastos tiene la consignación Notarial?
Como hemos dicho difícilmente superará los 350/800€ (aunque el número de interesados en el préstamo puede influir, pues todos han de ser notificados por correo certificado con acuse de recibo si no comparecen).
Entiendo que dicho coste, si el banco comparece y consiente la cancelación se incrementará con la aplicación del arancel de las cancelaciones de hipoteca (cuya base es sólo el principal del préstamo y que tiene una reducción de más del 76%, por lo que raras veces llega a los 100€).
Conclusión, así por poco más de 350/800€ se obtiene la cancelación, en un plazo razonable de unos 10 días, y además hay que pagar aproximadamente unos 100€ al Registro de la Propiedad.
En otro caso, simplemente nos habremos ahorrado unos 150 €, pero habrá que pedir el certificado de unos 121€, así como pagar los demás gastos y padecer el calvario que ya he comentado.
Finalmente quiero recordar una cosa
Es importantísimo que todo ello se haga el día del pago de la última cuota: pues en otro caso el pago ya está hecho y habría que litigar con el banco; y si se paga antes, aún no se ha terminado el pago y por tanto no cabe pedir la cancelación.
Para mayor información sobre como abaratar la cancelación de la hipoteca
Recomiendo que lea la anterior entrada de este blog que habla del ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, aunque es bastante técnica, y por eso he preferido explicar este caso concreto de forma más sencilla, pudiendo encontrar también la misma información, de forma más comprensible y también gratuita en nuestra web.
Aquí tengo yo también una pregunta, en este caso como sufridor hipotecario. Aunque lo ha puesto en rojo, está claro que existirá un problema entre la consignación realizada el último día y el poder omnímodo del banco de pasarte el recibo por la cuenta que, además tienes con él, en vez de esperar a recibir un correo que presumiblemente tardará 3 o 4 días en llegar.
¿No vería mejor en este caso hacer la consignación antes?
Muy buena apreciación Juan, no había caido en ello, muchas gracias.
Como siempre una entrada interesante y sobre todo muy útil . Gracias Sr. Notario. Se tendrá en cuenta.
Saludos,
Consuelo
En cuanto al comentario de Juan F, si no es posible dejar la cuenta a cero el día del vencimiento, no veo problema alguno en pagar el día antes. Solo que cabria que el banco lo considerara cancelación anticipada y cobrara la comisión correspondiente (suele estar sobre el 1% del capital pendiente, pero como en todo hay que leerse la escritura).
Por lo demás tengo una duda, mi querido Don Francisco: ¿seguro que en Andalucia no hay que liquidar? Es conocida la voracidad recaudatoria de la Junta que cuando no autolíquidas operaciones exentas, te mete multas por no haber presentado la auto liquidación aunquecsea a cero. Creo que incluso lo hace a los herederos que han renunciado a la herencia… Hacienda somos todos…
Muy buena apreciación Rafael.
Respecto de la cancelación es cierto lo que dices y he visto sanciones por no liquidar actos exentos como ventas de participaciones sociales, o multas por liquidar herencias prescritas, pero en cancelaciones se aplica el art. 42 bis del Decreto legislativo 1/2009 tras la reforma llevada acabo por el Decreto ley 4/2010 que copio y pego:
«… A los efectos de lo dispuesto en los artículos 51 y 54 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, no será obligatoria la presentación por parte de los sujetos pasivos ante la Agencia Tributaria de Andalucía de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas sobre bienes inmuebles, cuando tal cancelación obedezca al pago de la obligación garantizada y resulten exentas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de acuerdo con lo previsto el artículo 45.1.b.18 de la citada Ley, entendiéndose cumplido lo previsto en el citado artículo 51.1 mediante su presentación ante el Registro de la Propiedad. Lo anterior se entiende sin perjuicio de los deberes notariales de remisión de información relativa a tales escrituras, conforme al artículo 52 del mismo texto legal…»
Que grande es el saber!
Un abrazo Rafa, espero tu colaboración como buen letrado en esta idea algo novedosa, especialmente en el tema de las costas procesales si requerido el banco notarialmente para aceptar el pago y cancelar, no hiciera esto último y hubiera que interponer la correspondiente demanda (¿sería condenado en costas aunque se allanara?).
Feliz Navidad para ti y los tuyos
Estimado Francisco:
Creo que en el importe de la Provisión de Fondo se le ha colado un cero, 15000€ es exagerado, 1500€ es hasta posible, lamentablemente. En todo lo demás que expone estoy bastante de acuerdo.
En cuanto al fondo del asunto:
-El certificado de saldo cero las entidades bancarias lo consideran imprescindible para que un apoderado suyo firme la escritura de cancelación en notaría, bien, es aceptable, pero no pueden cobrar por ello y no suelen cobrar (salvo que la cancelación entre en “circuito cerrado” que eso es otro tema). Solo por citar una entidad, pondré el ejemplo de Cajasur (por ser de las más especiales con su amado certificado); el certificado de saldo cero tiene que ser emitido por la central (en Córdoba) y en dicho certificado viene recogida la amortización del préstamo durante toda su vigencia. Sin ese certificado Cajasur no cancela, tanto es así que es una de las entidades que se le resisten al llamado “Canceleitor” madrileño. El cliente solicita su certificado en su sucursal, se remite a Córdoba y a los días lo tienen en la sucursal sin problema.
-Apoderados en notaría; tampoco se puede cobrar, entra dentro de las funciones bancarias, y las sucursales bancarias tienen al Notario/a dos calles más arriba o abajo, es darse un paseo. Para la excusa esa de que el Notario elegido por el cliente no esta cerca de la sucursal gestora del préstamo que se pretende cancelar… decir que seguro tiene una sucursal de la misma entidad, se resuelve informando al apoderado de la sucursal cercana y autorizándolo a firmar. Con voluntad se puede.
En cuanto a lo de Banco y Gestoría,… es todo tan lo mismo, que no sabría(s) determinar dónde termina el banco y empieza la gestoría… departamentos del banco externalizados y una opacidad legislativa es lo que tiene. No debe de interesarle mucho al Legislador (ponle el color que quieras Francisco, los veo iguales, al menos en estas materias) entrar a regular todo esto, pero claro… me surge una duda ¿Dónde termina el Banquero y empieza el Político?
Voy a poner un sencillo argumento, que invalida todo circuito interno entre banco y el notario de confianza (del banco). Eligiendo el banco por el cliente se le esta NEGANDO al cliente la posibilidad de que el Notario le haga un descuento comercial del 10% (descuento que el Notario puede hacerle a sus clientes por Ley). Es así de sencillo.
Lo del caso de Andalucía al no hacer falta presentar en la Junta la cancelación es aun más penoso, ha servido para lucrarse el circuito interno: Notario Cancelador manda la escritura telemática al Registro, el Registro inscribe y le mande la inscripción y su factura al Notario, el Notario le paga al Registrador y después saca traslado a papel de la cancelación que se le entrega al cliente, con lo que, cuando el Notario le entrega al cliente ambas facturas y el traslado a papel de la escritura… ya ha expirado el plazo legal de 15 días para reclamar la facturas. Notario y Registrador cobrando lo que le da la gana en estos casos “telemáticos”. Cliente preso del sistema.
La solución es ir discutiendo a cada esquina. Es lamentable y penoso, sí. Pero es lo que tenemos. O quizá la solución pase por exponer el caso con pelos y señales en Bruselas…
PD: Evidentemente, en todo el sector aun quedan personas haciéndolo bien, o al menos intentándolo.
Ante todo muchas gracias por participar Lorena (evidentemente se me coló un cero que ya he corregido).
Abundas en lo que comento, y poco puedo hacer salvo darle la máxima difusión a tus quejas y denuncias, pues las veo justificadas.
Un saludo
Algo me falla, Francisco. De todos modos se ha dicho en la escritura de hipoteca que los gastos de cancelación los debe de pagar el deudor, así que una vez que se otorgue la escritura de cancelación el cliente tendrá que afrontar otro gasto. Probablemente yo este equivocado
Quizá me haya explicado mal, quien paga el requerimiento es el deudor y si el banco accede a cancelar entiendo que es un único instrumento de ofrecimiento de pago, consignación y cancelación.
La cuestión es que si tras ese ofrecimiento de pago y consignación, el banco se niega a cancelar, entiendo que en la demanda judicial que se produciría el banco tendría que pagar las costas.
¿Me explico mejor así?, el debate me parece interesantísimo
Un saludo
Bueno, agilizar por parte del banco si que puede que agilice
A ver si me aclaro:
1) Este articulo todavia no se ha aprobado. Por lo que sé emplazo de presentación de enmiendas en el congreso se amplió hasta el 23-XII-2014 y todavía falta que se remita después al Senado. En mi opinión una reforma que tocará tantas cosas no debería entrar en vigor con tan poco periodo de «vacatio legis», sino que habría que conceder un año; pero bueno, es solo mi opinión.
2) No veo ningún abaratamiento para el cliente con ese sistema, y ninguna ventaja, sino todo lo contrario, ya que si lo que pagaría seria, de seguir el sistema que hasta ahora se ha venido utilizando, de solamente cancelación, tan solo pagaría la cancelación; por contra, con el sistema que propones el cliente tendría que abonar los gastos del deposito o consignación, que es un documento de cuantía y ya partimos de unos 85 € más iva como gasto mínimo (a), los del requerimiento al banco, que es un documento sin cuantía (b) y, quizás, solo quizás los de cancelación (c).
3) el texto del CC 1176 que publicas dice que el deudor «quedará libre de responsabilidad», y eso está bien en explano civil, pero lo cierto es que mientras la entidad financiera no cancele no será posible inscribir cancelación alguna en el Registro, y lo que interesa especialmente al cliente es que la inscripción de la hipoteca desaparezca del folio registral, cosa que con la cosignacion y el requerimiento no sucedería
4) Hay además otra cuestión, que es el lugar donde dicen las escrituras de hipoteca que se deben pagar las cuotas del préstamo, que es en la cuenta que se designa en ellas. Otro modo, quizás, sería levantar acta de movimientos en la cuenta que presente el cliente al Notario, y luego requerir notoriamente al Banco para el otorgamiento de la cancelación. Aunque no sería algo que recomendase a un cliente, ya que no va a obtener más así que requiriendo al modo simple, de palabra, y le va a costar más; pero si insiste, lo haría.
Encantado de debatir, y si es necesario de rectificar, no creo estar en posesión de la verdad y esa es la forma en la que todos avanzamos.
1) Respecto de la vacatio legis coincido en gran medida contigo, aunque una norma de tal enjundia es bueno que haya tiempo de analizarla y exprimir sus posibilidades por los operadores jurídicos; sinceramente entre eso y la actual costumbre de leyes que entran en vigor el mismo día de la publicación (ojo que suelen publicarse a las siete de la mañana y resulta que están en vigor desde la 00.01) podría existir un punto intermedio, pero ya sabemos que en este país somos algo extremistas.
2) No coincido con tu segundo criterio, pues es más que Notorio que verificado el pago el Banco se saca de la manga habitualmente un certificado de cancelación por el que cobra indebidamente unos 100 € más IVA, y por activa y pasiva impone una gestión que raras veces baja de los 400 €, total unos 500€ como mínimo para conseguir un documento cuyo coste en Notaría y Registro difícilmente supera los 200€, la cuestión es que si el banco no atiende: no ya al ofrecimiento de pago, sino al requerimiento de cancelación (ambas cosas entiendo que han de constar en el documento) la demanda judicial entiendo que aunque haya allanamiento le provocaría tener que pagar las costas.
En mi experiencia profesional llevo años en los que resulta imposible que en el mismo día que se hace una compra con hipoteca, si la finca está gravada, venga al despacho alguien en nombre del acreedor a cobrar y cancelar, siendo que esta cancelación dura un tiempo más que razonable; es más si el deudor quiere gestionar por si la cancelación el tiempo puede llegar a ser exasperante (en mi despacho he tenido personas esperando hasta seis meses).
Creo que el punto tres te lo contesto en esta misma entrada, pues la novedad del artículo 1176 es permitir que el ofrecimiento de pago y consignación Notarial liberatorio del deudor (obvio es la subsistencia formal de la hipoteca) no sólo tiene lugar ante la le negativa al cobro (como hasta ahora) sino también ante una negativa expresa o de hecho a cancelar garantías.
4) No había caído en tu último comentario, lo confieso, y me parece una aportación interesante, si bien creo que bastaría la manifestación del deudor, dado que caben dos soluciones:
O el banco consiente y cancela (obviamente no se si he dejado claro que cabría la cancelación por diligencia en el acta)
O bien el banco niega los pagos previos, pero en ese caso tampoco la prueba en juicio creo que sea muy difícil y las condenas en costas podrían salirles muy caras a la entidad.
Te ruego que me contestes en todo lo que no estés conforme, pues los únicos beneficiados son los ciudadanos y creo que es nuestro deber mirar por los intereses de dichos ciudadanos.
Un saludo
Precisamente, la semana pasada inicie los tramites para cancelar mi hipoteca (que fue de unos 50.000 € ) y el notario me pide 400 € por la escritura de cancelación. ¿saben si estas tasas estan reguladas o cada notario cobra lo que quiere? Me parece abusivo este precio. Por lo menos en hacienda no cobran por el IAJD. Y luego al registro, que a ver cuanto piden.
Los honorarios de una cancelación de hipoteca no superan en ese caso los 130 €, probablemente estaría pidiendo una provisión de fondos para pagar el Registro de la Propiedad y la Gestoría, pero en todo caso seguro que le desglosó los conceptos (por lo que puede comprobar fácilmente si lo que le comento es o no cierto), por supuesto que ante una factura de ese importe Ud derecho a reclamar ante el Colegio Notarial.
Un saludo
Los llamados certificados de saldo 0, que solicitan los apoderados para otorgar carta de pago, los solicitan para tener un control interno, para que sus apoderados no metan la pata y por que las entidades no autorizan a firmar sin este certificado, pero en ningún caso son obligatorios para firmar la escritura de cancelación. El Banco que ya ha cobrado, como cualquier otro acreedor, puede comprobar en sus datos internos que el préstamo esta pagado, y por lo tanto la hipoteca esta muerta. Siendo así, me parece completamente abusivo el cobro de cualquier cantidad por la emisión de este certificado, incluso aunque se haya pactado en el contrato de préstamo, puesto que se cobra por una información que se está obligado no solamente a tener, sino a actuar en consecuencia: firmando la cancelación.
Completamente de acuerdo contigo Javier.
Un saludo
Buenas,
Antes de nada daros las gracias por la información que aportáis, ya que sirve de gran ayuda.
Quería plantearos una duda que tengo, estoy tramitando la cancelación de la hipoteca con mi banco, en este caso CAIXABANK, y me están poniendo algunas trabas para que yo tramite la cancelación.
Ya he conseguido el certificado que dice que «económicamente» mi deuda ha quedado anulada, y he dejado en Notaría toda la documentación que me solicitan para hacer la escritura de cancelación.
El director de Caixa me dice que las anulaciones las hacen ellos mediante un proceso interno y que se debe gestionar a través de ellos….
¿Podrían negarse a ir a firmar la cancelación en el notario? ¿Y si se negarán que podría hacer ? no veo justo pagarle una «pasta» por algo que puedo realizar tranquilamente yo.
Muchas gracias.
El Banco de España es claro al fijar que no pueden imponerte la gestión de la escritura, pero lo más sensato que puedes hacer es reclamar al servicio de atención al cliente de la entidad y en su defecto ante la oficina municipal de consumo.
Saludos
Después de varias llamadas a la entidad y a la notaria, me acaban de confirmar que la entidad va a firmar la cancelación de hipoteca el próximo Lunes pero «haciéndome» un favor….
Por lo que parece que todo ha ido bien al final, muchas gracias por todo, ha sido de gran ayuda vuestros conocimientos y comentarios.
Saludos.
Muchas gracias, os comentaré como termina la historia.
Juan, Insiste al listillo de tu banco. Tú puedes legalmente realizar todos los trámites del proceso, y te ahorrarás un dinerillo. Expongo mi caso, que ha terminado bien, gracias a la lectura de este blog y las memorias del banco de España.
Tenía una hipoteca con ibanesto. Oficina virtual de «xxxBanco». Cuando se fusionó con Santander pasó a ser de «xxxBanco», igualmente oficina de internet.
Pagué la última cuota de mi hipoteca y seguidamente solicité el certificado de saldo 0 mediante email. Me lo enviaron el mes siguiente, y comence los trámites. Primero solicité por teléfono hacer la cancelación por mi cuenta. Mi interlocutora, aunque no se negó, me hizo ver lo tedioso y arduo que sería el proceso y lo sencillito que sería que lo hicieran ellos, a cambio de una provisión, y así un buen dia me despertaría con mi escritura registrada y el trámite terminado, sin ningún esfuerzo ni problema. Además, parecía que si lo hacía yo tendría que ser prácticamente abogado experto en estas lides o el mismísimo registrador para que todo me saliera bien. En este punto ya cambió el tono de la conversación, y le hice ver que sabía perfectamente lo que estaba solicitando y lo que dice la ley.
Total, primero tuve que enviar yo al banco una copia de la escritura de la hipoteca para que el banco comprobara que no estaba puesto por ningún lado el cobro de una comisión de 90 € por cancelar. De la escritura que ellos tienen, lógicamente. Resulta que ellos tardaban mucho en buscarla en su archivo central,… en fin…. Como tengo un escaner con alimentador de hojas, incluido, que creo que es la única vez que lo he usado, pues escanee mi copia y se la envie.
Segundo tuve que enviar todos los datos del Notario que yo había elegido, la dirección de la oficina del «xxxBanco» más cercana al Notario, ellos enviarían la documentación al Notario para que redactara la escritura, y después fuera firmada por un Apoderado.
Yo estuve en todo momento en contacto con el Notario, e informado por él de cuando recibió la documentación y cuando tenía preparada la escritura para firma. Y aquí llegó la parte más divertida.
En principio, al solicitarme cual era la oficina más cercana al Notario, iban a enviar directamente al Apoderado para firmar cuando la escritura estuviera confeccionada. Espere pacientemente durante una semana y por la Notaría no fue nadie, y si iba algún Apoderado a otro asunto, era requerido por el Notario, pero al no tener ningún conocimiento de la escritura pues no firmaba.
Me puse de nuevo en contacto con el Banco (telefónico, claro) y me dice que tengo yo que buscar al Aporderado en la oficina. Total, me acerco a la oficina, donde no conozco a nadie, y la primera persona que me atiende me pasa con el subdirector de la oficina, que no sabe de dónde salgo y además comienza diciéndome que las cancelaciones hipotecarias las tienen centralizadas en Madrid y el comienzo es pagar una comisión de 90 €. Le hice entender en que punto estaba y que sabía por donde andaba. Todo acabó en que puse al teléfono (mi móvil) a la tipa de la central con el subdirector, directamente allí en la oficina, por que él no sabia ni con quien tenía que hablar. Total, la disposición de esta persona del banco fue total, y una vez tuvo el visto bueno de Madrid él fue a firmar en un momento.
El Notario me entregó la escritura, pague la minuta, yo liquide (coste 0) el impuesto de AJD, y deposité la escritura en el registro, donde fui a recogerla previo pago, y ya tengo esa carga eliminada. Pude hacerlo durante el mes de diciembre y me ahorré el 21% de IVA que se ha comenzado a cobrar en 2015.
El coste total fue por la cancelación de 108.000 €, dos fincas, 128 € en el Notario y 159 € en el registro.
Animo a todo el mundo a realizar la gestión, sin miedo, no es nada tedioso. Consiste en tener las cosas claras y dar un par de paseos.
Muchas gracias a la información de este blog, sin la cual yo hubiera tenido más dudas en el proceso.
Muchas gracias por compartir tu experiencia Juan, me alegro de haber servido de ayuda (he editado los nombres de la entidad para evitar problemas legales).
Animo a todo el mundo a que haga lo mismo, pues los abusos son constantes en esta materia, lo lamentable es el comentario final, pues tengo a un amigo que desde Septiembre está esperando a que «la central» de una entidad autorice al director a firmar la cancelación de la hipoteca, y aunque se va a ahorrar la comisión y la gestión, tal y como comentas el hecho de dilatar la operación cuatro meses va a suponer un incremento en la factura de la Notaría y del Registro de la Propiedad de un 21% (que le he animado a reclamar a la entidad).
Un saludo
Hi Joaquín:
Puerto de arrebatacapas. Pagué mi último recibo del préstamo. Recibí finalmente el certificado de la entidad, al igual que en tu caso, x Banco, absorbido por y Banco. Me ha costado más de dos meses de llamadas y correos electrónicos.
Me pongo en contacto con el notario y dice que mis datos – los del préstamo hipotecario- no obran en su notaria. Me dirijo por indicacion suya al registro de la propiedad para pedir una nota simple informativa y ahí el oficial me dice que yo no puedo hacer gestión alguna, que debo ir a una entidad del y Banco para que ellos «hagan» la cancelacion (sic) y que luego me cobraran por ello.
En fin una ruina, no tenfo copia de la escritura y por tanto desconozco quien fue realmente el notario.
Podrias echarme una mano por favor?
El notario, simplemente te pidió una nota para conocer los datos del préstamo y poder cancelarlo, ¿volviste a la entidad e indicaste claramente qué notario querías que firmara la cancelación.
Saludos
Aconseje a su amigo que de «la coña». Es mejor pasarse de «pesao».
Lo de la autorización de la central fue para mi lo más tedioso. Cinco mañanas con una media de tres llamadas y conversaciones con la misma tipa, y otras tantas visitas a la sucursal.
En fin… me pilló en una semana que trabaje de tarde.
Un saludo.
Buenos días Francisco.
Quería hacerle una consulta.
Quiero cancelar una hipoteca (por tema de herencia para que quede ya todo arreglado) pagada hace ya hace bastantes años.
La entidad era Caja Postal que actualmente no existe.
¿A quién debería dirijirme? ¿A Correos, al Banco de España u otro organismo?
Muchas gracias.
Reciba un saludo.
Si no recuerdo mal Caja Postal fué comprada por Deutsche Bank, o por BBVA (no recuerdo bién si se integró o no en Argentaria, aunque creo recordar que no).
Un saludo
Hola Francisco.
Efectivamente es el DeutchBank.
Me lo ha confirmado un familiar que se lo han dicho en Correos.
Parece ser que desde Correos te lo pueden hacer si es una oficina grande (me refiero a estas oficinas de ciudades grandes con horario ininterrumpido, no una oficina pequeña o de localidad pequeña), porque algunas tienen gestor de banco o los mismos funcionarios que lo pueden hacer (en las oficinas pequeñas tardarían más).
Muchas gracias por la ayuda y por el blog.
Un saludo.
Muy buenos días Francisco,
agradecer este blog porque siendo totalmente ignorante en estos temas, me sirven de gran ayuda todos los comentarios que hay aquí.
A pesar de tu rápida respuesta a mi email, me ha quedado aún una duda. Perdona que insista.
Necesito hacer la cancelación de la hipoteca, que tanto me ha costado terminar, siguiendo los pasos que se indican en comentarios anteriores, pero el otro propietario de la vivienda «desapareció» hace años, mi exmarido, y no se si hay algo que firmar en el banco, notaría o en el registro de la propiedad, y que puedan exigir la firma de los dos propietarios, que va a ser prácticamente imposible conseguir la de él.
Supongo que los gastos de dicha cancelación (el 50%) tengo que meterlos en el gran saco de la deuda generada por él correspondiente a pensiones alimenticias y demás gastos compartidos no pagados en estos años.
Gracias por tu ayuda.
Un cordial saludo,
Para nada es necesaria la firma del ex marido, la deuda está pagada y el banco ha de dar carta de pago y cancelar; de hecho creo que debería de hacerlo de oficio, pero basta la solicitud de uno de los interesados (cualquier actitud del banco en sentido contrario, no son sino pegas con el único objetivo de pedir el «dichoso» certificado de deuda cero, e imponerte la gestión de la escritura).
Lamentablemente ese «gran saco» tendrá que incrementarse tal y como dices, aunque para tu tranquilidad, te indico que serán poco más de 200€ (siempre y cuando evites ese certificado y esa gestión que te he comentado).
Cuando menos, te llamo a un punto de equilibrio, pues me duele ver que un momento glorioso, que es cuando terminas de pagar (con mucho esfuerzo, no lo dudo) la deuda, es un momento para disfrutar, y no me resulta agradable ver la angustia que se ve tras tus palabras.
Ánimo, que el fin está cerca, recibe un cordial saludo
Ante todo gracias francisco por esta pagina que nos viene a informar a los que no estamos al corriente de estos temas.
Recientemente he cancelado la hipoteca de mi casa.En concreto es un inmueble de planta baja situado en Torrevieja.En el año 1998 hicimos una reforma de la casa que consistio en una planta mas sobre la terraza existente.La casa originalmente tenia 44 metros cuadrados construidos y la planta anteriormente descrita tiene 42 metros cuadrados.Dicha planta tiene toda la documentacion en regla(Proyecto de ampliacion de vivienda,licencia del ayutamiento de obra mayor,y los correspondientes pagos de las tasas).Yo deseo regristar la casa tal y como esta ahora que son 86m cuadrados.Mi pregunta es la siguiente hay que hacer una escritura de la planta de arriba o una nueva que englobe todos los metros construidos?.El coste de la construccion fue de 10 millones de las antiguas pesetas osea 60000 euros.Que coste supondria mas o menos de notario y de regristo?.La otra duda que tengo es que lo unico que no tengo es el certificado de fin de obra.Por otro lado al hacerlo todo legalmente pense que el ayuntamiento informaba al catrasto de la ampliacion pero mirando papeles me he dado cuenta que en el catrasto solo figura los 44 metros originales.Quiero regularizar esa situacion y no se si han presquito todos estos años o cuantos años debo pagar de catrasto.Una puntualizacion la hipoteca de la casa era solo de la planta baja.
Espero haberme explicado correctamente.
Un saludo y gracias por su atencion
Buenos días Antonio.
Poco tiene que ver tu pregunta con el post, aunque encantado de poder ayudarte, si bien tienes que tener en cuenta que responder a todo casi supone hacer un post (en gran medida tus preguntas las respondo en mi web http://www.franciscorosales.es/escritura-de-declaracion-de-obra-nueva/ también aquí http://www.franciscorosales.es/normativa-en-materia-de-obras-nuevas/).
Centrándome en tu caso (cada obra nueva tiene su particularidad y lo más adecuado es que acudas a un compañero mío con toda la documentación).
Desconozco el tipo impositivo en Valencia para el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en Andalucía es el 1.5%) pero se aplica sobre la ampliación (otra cosa son criterios interpretativos de cada hacienda autonómica, lo cual es un auténtico mundo que cambia día a día).
Desconozco el proceso de regularización catastral exactamente (la mayoría de los Ayuntamientos suelen colaborar) aunque si no recuerdo mal hay que cumplimentar el modelo 902.
Para inscribir en el Registro de la Propiedad la obra, basta que hagas una escritura de ampliación de la obra, para lo que necesitarás un certificado técnico que acredite la antigüedad e indique la obra (también puedes hacerlo con un certificado catastral una vez rectificado catastro, de hecho los técnicos suelen encargarse de realizar las gestiones de regularización catastral -aunque es un tema que tendrás que hablar con él-).
Un saludo, y ante todo tranquilo, pues hablamos de una formalidad, dado que nadie discute ni puede discutir ya la existencia de la obra o su legalidad.
Aunque con cierto retraso sobre la publicación de esta nota, tengo una duda sobre la cancelación de la carga hipotecaría de mi vivienda que paso a exponer.
El pasado mes de noviembre acudí al registro de la propiedad para solicitar una nota simple de mi vivienda. La vivienda fue adquirida en 1997 y solicitamos un prestamo con hipoteca de 10 años. Tuve la fortuna que durante estos años pude pagar la hipoteca, pero al leer la nota simple veo que en el registro sigue apareciendo la carga de la hipoteca a favor de la caja laboral popular (entidad que me concedió el crédito).
La pregunta/s que me hago son:
1/ ¿Cuando se habla de cancelar una hipoteca, supongo que se refiere tanto a pagar la deuda como borrar esta carga del registro en la vivienda?.
2/ ¿que repercusiones tiene una carga hipotecaría, que ya ha sido pagada y ha superado el plazo de su concesión, en posteriores transmisiones?
3/ ¿Nos merce la pena cancelar esta carga del registro?
4/ ¿Y si hubiera que cancelar la carga ¿quién lo tiene que hacer la entidad financiera o el propietario?
Gracias y enhrobuena por su blog. Jose
En gran medida te respondo a tus dudas en este post https://www.notariofranciscorosales.com/cancelacion-de-hipoteca-mitos-y-leyendas/.
Sintetizando la respuesta a tus preguntas:
1.- Cancelar la hipoteca es borrar la carga del registro de la propiedad, pues una cosa es el préstamo, y otra la hipoteca (que es una mera garantía de dicho préstamo).
2.- La única repercusión de la carga hipotecaria no cancelada, es que los terceros no tienen por qué fiarse de que el pago se ha producido, y no querrán asumir el riesgo de que el préstamo esté vivo, y por tanto también la garantía.
3.- Es difícil decir si merece o no la pena, pues cada uno tiene sus intereses. Desde luego si no hay intención de vender, no hay especial interés en cancelar, más allá de quitar una apariencia y posible incremento de los gastos de cancelación en el futuro (por ejemplo los aranceles notariales y registrales por la cancelación hasta el 31 de Diciembre del año pasado no llevaban IVA, por lo que ahora los gastos -poco más de 200€ se han incrementado en un 21%).
4.- La carga la cancela el banco, pero este no actúa si no se lo piden.
Espero haberte servido de ayuda, un saludo
Hola D. Francisco;
Quería consultarle la viabilidad desde su punto de vista de profesional del derecho y en el ambiente de los trámites bancarios de está índole, sobre esta opción que localicé hace 1 año a partir de este recorte de prensa extraído del periódico el Mundo publicado por el periodista D. FÉLIX BORNSTEIN:
http://i.imgur.com/s7nTFny.jpg
En el citado artículo de prensa dice que en base al artículo 23 de la Ley Hipotecaria no exige documento público notarial para cancelar la condición resolutoria, y que puede hacerse mediante instancia dirigida al Registrador de la Propiedad. Ello conlleva ahorrarse los gastos de la escritura (Notario) y el correspondiente pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, teniendo que pagar únicamente los honorarios del Registro de la Propiedad.
Lo publicado ha sido reconocido por una Consulta Vinculante del 28-06-2010 de la Subdirección General de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos, que puedes ver en esta dirección:
http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?Consulta=CONDICION+RESOLUTORIA&Pos=456
Gracias.
Hola Miguel Ángel.
Puedo estar equivocado, y te pido disculpas por ello, pero el artículo 23 LH que cita el enlace que pones simplemente dice:
Artículo 23.- El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de los actos o contratos inscritos, se hará constar en el Registro bien por medio de una nota marginal, si se consuma la adquisición del derecho, bien por una nueva inscripción a favor de quien corresponda, si la resolución o rescisión llega a verificarse.
No veo que imponga excepción alguna al requisito de documento público que establece el artículo
Artículo 3.- Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico exigido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.
Lo que si sirve es como solución cuando la condición resolutoria está extinguida por prescripción
Buenos días Francisco, he formalizado la escritura de cancelación de Hipoteca, despues de pelearme con el Banco porque no querían ir a firmar a la notaría, me he llevado la sorpresa que en la notaría me han cobrado más de lo que en principio me indicaron. El importe del préstamo hipotecario era de 184.700,00.- € y el importe del notario ha sido de 222,63.-€ ¿lo ves algo caro o se han ajustados a las tarifas?
Gracias y saludos
Hola Fernando.
No me parece muy correcto analizar el trabajo de un compañero, creo que lo más adecuado es hablar directamente con el afectado, que seguro que estará encantado de resolver las dudas; en todo caso si no está conforme puede recurrir ante el Colegio Notarial.
Son diversos los factores que influyen en la factura (como el número de copias que se hayan sacado), aunque en todo caso y desde el 1 de enero pasado la factura notarial devenga IVA (hasta entonces el servicio Notarial estaba exento).
Un saludo
Estimado notario y amigos de su blog:
Antes de nada quería darle las gracias por su amabilidad y tiempo en esta pequeña ventana, dice mucho de Ud. como persona y de su profesión.
En relación al tema, yo estoy teniendo también problemas desde esta mañana os cuento.
1-Poseo una hipoteca con un prestamo cualificado que quiero cancelar este mes.
2-He hecho la trasferencia de dinero a la citada entidad por la que únicamente pago el prestamo hipotecario Banco «S» (editado).
3-He enviado varios correos y llamado hasta que me han respondido diciendo que me enviaban un documento para firmar y que había que hacerlo antes del día 5 de cada mes, día que cobran la hipoteca.
4-recibo el citado documento que copio y pego:
En relación con el préstamo de referencia, formalizado con este banco, les solicitamos amortizarlo de forma anticipada totalmente por el importe de DEUDA CAPITAL PENDIENTE, el cual se aplicará en la forma establecida en el correspondiente contrato de préstamo. Dicho importe se adeudará en nuestra cuenta corriente/ahorro arriba indicada. Asimismo también se adeudarán en la citada cuenta los intereses, comisiones y gastos correspondientes a dicha cancelación.
Por ello, les solicitamos que se
0 mantenga el mismo plazo de amortización, reduciendo la cuota .
0 mantenga la misma cuota, reduciendo el período de amortización del mismo
0 reduzca el plazo de amortización y también la cuota.
Aprovechamos la oportunidad para saludarles atentamente.
5- La respuesta que le he dado esta mediodía la copio y la pego:
Estimado Sr hhhhhhhhh:
Agradezco su amabilidad, aunque desearía precisar algo más los terminos del citado documento que me adjunta ya que como Ud. sabe, es de obligado cumplimiento el conocimiento del concepto y desglose de los términos del pago, en cuyo caso sería nulo.
El certificado de cancelación que he solicitado, atiende como Ud. sabe a los requerimientos de obligado cumplimiento impuestos por el Sr. notario, (incluyendo los datos registrales), así como por indicación del Banco de España,y legislación vigente de caracter vinculante, siendo este gratuito.
Asímismo, los términos del contrato hipotecario, y verbal en vigor, (más allá de las voluntades de las partes) manifiestan de manera inequívoca el derecho a ejercitar la ejecución del citado contrato sin mas requerimiento que el pago de la deuda sin ningún tipo de gasto accesorio.
Por todo lo anterior expuesto y en aras de corregir estos pequeños matices con la mayor brevedad posible, quedamos a la espera de respuesta tanto el futuro dueño de la vivienda, el Sr. notario así como el abajo firmante.
Cordialmente,
6-Yo soy una persona humilde, trabajadora, y honrada, en mi vida pago y deseo reconocer los derechos de mucha gente desfavorecida, sobre todo cuando existe un servicio prestado, pero cuatrenos no!!!.
Esta gente no aprende donde está el negocio, que será en todo menos en el engaño de los clientes.
Como pregunta y reflexión final:
1-El certificado de deuda cero no lo van a cobrar seguro ya que saben que lo tienen perdido ante el Banco de España
2-Pero mi miedo como dice el documento es ¿que intereses, comisiones y gastos correspondientes a dicha cancelación pueden cobrar?, ya que el documento que me ofrecen me recuerda a la epoca de los años 80 cuando obligaban a muchos trabajadores a firmar un folio en blanco…(yo lo he vivido con mi madre, señora de la limpieza de mil y una contratas)
3-¿Que me recomendáis??,
Yo tenía pensado dar orden de pago de cancelación de hipoteca antes del día 5 pero vía reclamación por escrito ya que no se pueden negar a una orden de un cliente siendo legal y legitimada pero ¿que resquicios legales tienen? ¿
Gracias por todo y quedo a la espera de sus respuestas.
Arturo
Hola Arturo.
Sinceramente no acabo de entender muy bien la respuesta del banco, que me parece muy estandardiza, aunque también creo que en gran medida puede ser fruto de la propia mecánica de Internet y de lo rígido que en ocasiones puede ser el sistema de banca on line.
La amortización anticipada es un derecho que te corresponde y puedes ejercerlo, todo lo más el banco puede poner (y de hecho en muchas ocasiones lo hace) algún límite en la escritura, con el simple objetivo de evitar pagos absurdos (piensa en lo ridículo de amortizar solo un euro, o todo el capital menos un euro) o de dar al banco un plazo razonable (normalmente 15 días de antelación o como dice la carta antes de un vencimiento) para que pueda recalcularlo todo.
En tu caso y dado que la amortización es total, no procede lo que hablamos, pues nada hay que recalcular.
Lo que si te indico es que el la escritura suelen pactarse compensaciones por desestimiento (legalmente en personas físicas es del 0.5% o 0.25% de la cantidad pagada, y el que se cobre una u otra cifra depende de si pagas antes o después de los cinco primeros años de vida del préstamo).
Personalmente no veo mal esta compensación, pues si el banco te presta no es para que devuelvas, sino para que devuelvas con interés (pues en otro caso el banco no ganaría nada, y es lógico que busque un beneficio) si amortizas anticipadamente el banco pierde los intereses (esto es su beneficio) y por ello te pide una comisión que por otra parte no es muy alta (como mucho 5.000 pts por cada millón).
Desde luego tienes razón en que no pasa nada porque te informen del importe de dichas comisiones, y no entiendo por qué no lo hacen; aunque en tu escritura vienen detalladas y el cálculo no es tampoco excesivamente complejo (prueba a preguntarles directamente el importe de dicha comisión, pues dudo que no te lo faciliten).
En el fondo lo que si sucede es que cruzando correos, entráis en una dinámica poco productiva, y personalmente creo que si puedes acudir a la sucursal ahorraras mucho, y al menos agilizaras todo (que es de lo que se trata).
Si te van a cobrar el famoso «certificado de deuda cero» no lo se, aunque dudo que no lo intenten; sin embargo ahí es donde te recomiendo firmeza, y que reclames al servicio de atención al cliente del banco y ante las oficinas de consumo (normalmente a los pocos días muchos bancos suelen allanarse y la cosa queda en agua de borrajas).
Lo que te recomiendo ante todo es calma, y que más que intentar resolverlo todo on line acudas a la sucursal con tranquilidad, con firmeza, y sin enfados, pues habitualmente a las personas que les he recomendado hacerlo, han zanjado el tema sin mayores problemas y en un tiempo razonable (obviamente en otro caso te recomendaría una más firme y seria defensa de tus intereses).
Un saludo
Muchas gracias por ser humano. Muchas gracias por ser honrado. Muchas gracias.
A ti por leerme Úrsula, hay cientos como yo.
Un saludo
Hola, ante todo gracias por la información que estoy viendo aqui y aunque mas o menos lo tengo claro quería «aclararme» un poco mas.
Yo terminé hace ya varios años de pagar mi hipoteca pero no había hecho este ultimo tramite, para ello me puse en contacto con U.C.I. y me dicen que no hay `roblema, que me facilitan el certificado o como lo llamen con un coste de 162 euros (75 de «comisión» UCI) y el resto de su gestoría y que les tengo que dar un dirección de notario para que vayan a firmar, en total por la tonteria de casi 900 euros ellos hacen todas las gestiones incluidos los importes anteriormente citados. Yo ahora tengo todo el tiempo del mundo y quiero ahorrarme algo, por lo tanto entiendo que yo puedo recoger directamente dicho certificado abonando los 162 euros (de eso no me libro) y podré acudir a cualquier notario sin mas y que hará también el registro, pagar su minuta, o me falta algo mas?
Muchas gracias
Hola Miguel Ángel.
Yo creo que puedes librarte de todo, aunque tendrás que ser un poco insistente, y recordarle a la entidad la normativa del Banco de España que impide cobrar tanto por dichos certificados, como por desplazamiento.
Te recomiendo paciencia, pero firmeza en el ejercicio de tus derechos, y si es necesario que pongas una hoja de reclamaciones (seguramente comprobarás como empieza a allanarse el camino).
Un saludo
Hola Francisco y seguidores, muy agradecido por vuestro tiempo y dedicación.
Hoy por hoy mi falta de tiempo es total al igual que mi desgaste, embotamiento mental y crispación con diversos temas, más adelante lo entenderéis.
Seré franco, me he leído adecuadamente, “Cómo abaratar la cancelación de hipoteca” y en diagonal, “Cancelación de hipoteca mitos y leyendas” y comentarios posteriores. Espero que lo entendáis y me disculpéis si me reitero en algo.
Llevamos más de un año de papeleo constante ante el cual no recibes ningún tipo de ayuda por parte de la administración. ¿Debo recibirla?, ante casos como al que nos hemos tenido que enfrentar, entiendo que sería bueno que hubiera un organismo de la administración que como mínimo te orientase y te explicase todo lo que necesitas y qué pasos debes seguir para atar toda la burocracia adecuadamente.
El caso es que hace ya más de un año, mi única hermana falleció sin dejar testamento, era madre soltera de un niño de 4 años, tenía seguro de vida y con una hipoteca casi pagada.
El tema de su hijo está resuelto, mi pareja y yo ya somos tutores legales.
La declaración de herederos está realizada y toda la herencia incluyendo el piso ya está a nombre de su único heredero.
El seguro está tramitado y con parte de él se abonó lo que quedaba por pagar de hipoteca y entra el tema que nos atañe.
La situación es la siguiente:
Como he dicho la hipoteca está pagada en su totalidad y nada resuelto, por tanto hay que litigar con el banco por lo que he leído, ¿a qué me enfrento? El importe que restaba en la cuenta asociada a la hipoteca se ha ingresado en otra cuenta de otra entidad y quedó a cero. Me comentaron por teléfono que la cuenta asociada está cancelada, de esto pedí por correo electrónico, certificado de cancelación pero aún no he recibido respuesta.
Con otra empleada de la entidad al empezar a tramitar la cancelación registral de la hipoteca me solicita una provisión de fondos de unos 800€, lo restante se me devolvería, para afrontar la tramitación desglosada de la siguiente forma: Comisión 100€, Notario 186€, Registro 273€, Gestoría 121€ + IVA.
Si estoy escribiendo estas letras es señal de que, en principio, mi intención es tramitarlo por mi cuenta. Por lo que he leído, entiendo que el documento “Certificado de deuda cero” no es necesario para empezar con la tramitación, aunque si me lo entregaran sin coste, cosa que dudo, sería buena cosa, ¿no? Si no obtengo ese documento, ¿necesito alguna otra cosa de la entidad bancaria?
Entonces pasos a seguir sin documento “Certificado de deuda cero”:
– Ir al notario, ¿qué me solicitará? Si me solicita el “Certificado de deuda cero”, ¿cómo puedo acreditar que no es necesario? Por otro lado he leído que el apoderado del banco tiene que ir a firmar y no debe cobrar por ello, ¿es así? ¿cómo puedo defenderlo?
– Ir a una delegación de Hacienda y obtener el “Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”, ¿se necesita este impuesto para cancelar la hipoteca, no?
– Ir al Registro de la Propiedad con toda la documentación y registrar la cancelación.
– Comprobar la cancelación de la hipoteca obteniendo una “Nota simple”.
Esta es mi situación, de nuevo gracias y tras escribir todo esto y con las posibles respuestas espero sea de ayuda a alguien más.
Un saludo,
Olmos
Hola Olmos.
Siento tener que empezar criticando tu comentario inicial, aunque se sobradamente que no tienes culpa de absolutamente nada. Por si no lo sabías todo el asesoramiento que los Notarios presten en relación a la firma de una escritura por ellos, es gratuito, y por tanto podrías haberte ahorrado muchas molestias; si bien por lo que cuentas en algunas ocasiones has tenido que actuar sin Notario (por ejemplo en el nombramiento de tutor) y comprendo el «marasmo de papeles» en el que te has visto envuelto, aunque también aprovecho para hacer una «cuña publicitaria» y recordar a quien lea estas líneas que de haber otorgado testamento tu hermana ese «marasmo de papeles» se hubiera visto reducido enormemente.
Has leído bien, y el «certificado de deuda cero» es un requisito que impone la normativa interna de la banca, pero no ley alguna; y la normativa interna de cada banco es la simple normativa interna de una empresa, por tanto obliga a sus empleados pero no a sus clientes, quienes tampoco tienen que pagar el famoso certificado, ni tienen por qué aceptar que el banco les gestione la escritura de cancelación.
Al igual que el banco puede exigir el pago de la deuda, el deudor tiene derecho a exigir la cancelación de las garantías, y ni el deudor puede cobrar por pagar, ni el acreedor por cancelar; eso si, es el banco el que tiene que ir a Notaría (no el deudor) y cancelar la deuda.
Ante todo, se firme en la defensa de tus intereses, y si no te atienden, pide la hoja de reclamaciones, y presenta denuncia en el organismo de consumo correspondiente (la propia hoja de reclamaciones te informa de como hacerlo).
La liquidación de Impuestos se hace ante el organismo de hacienda Autonómico (en Andalucía no hay que hacerlo) eso si, si vives en un pueblo, el mismo Registro de la Propiedad lleva la gestión del Impuesto y te ayudará.
Obtenida la escritura, y liquidados los impuestos (ojo que es un acto exento, que hay que liquidar pero no pagar) presenta la escritura en el Registro de la Propiedad, y ya te llamaran cuando esté despachada, más o menos en quince días.
Espero haberte aclarado todo, un saludo
Buenas noches Francisco,
6:37 am. Que temprano te pones.
Entiendo tu comentario, pero he de decir que quizá no expresé bien a lo que me refería, tampoco sé si tú te referías a lo siguiente: yo no quiero quitarle el pan a nadie, solo crear un intermediario que se llevaría un nuevo trozo que habría que amasar, para ayudar en ciertas situaciones. Mi relación con notarios ha sido correcta.
Mi crítica iba más encaminada hacia la falta de un organismo en el cual, haciéndose cargo de tu situación te expliquen adecuadamente cómo y dónde tramitar una acogida (paso previo a formalizar una tutela), dadas las circunstancias, qué conlleva y qué ventajas y desventajas tiene adoptar o tutelar, qué documentos necesitas para tramitar una tutoría legal, que te informen de que luego tendrás derecho a tramitar un permiso retribuido por asumir la tutela, que como la tutela es compartida ese derecho también lo es y por tanto se puede repartir el permiso, que es necesario abrir una cuenta a nombre del menor, que hay que hacerle un DNI provisional en una oficina de hacienda, que luego hay que anular el provisional para hacerle el definitivo y estándar, que se pueden pedir unas medidas cautelares para realizar todos estos trámites, que al lugar dónde vas a solicitar cierto documento luego tendrás que volver a solicitar este otro para este otro trámite y ya que vas, solicita los dos, no pierdas otra mañana desplazándote y haciendo cola, ya que debes estar ocupándote de la personita que está sintiendo que pasa algo, pero no sabe muy bien qué es y que en ese momento es cuando más te necesita… etc. (La lista de trámites es un tanto más larga, si alguien necesita o quiere saber de ella que la solicite y por otra vía ya lo comentaríamos) Y… todo ello de sopetón y reorganizando tu piso para acoger a tu sobrino. De todo esto, a mi modo de ver, dadas las circunstancias, tendrían que informarte en un solo lugar y deberían ocuparse de la gran parte alguien (organismo, trabajador social, etc.) por ti, ya que como he dicho, mi pareja y yo tendríamos que estar ocupándonos y fortaleciendo vínculos, cuando tú tampoco lo estás pasando bien, con la personita que va a pasar a ser un hijo para ti.
Francisco, perdón por explayarme tanto con el tema, entiendo que lo entenderás, solo quería hacerme entender.
Dicho todo esto hago mención a la “cuña publicitaría” que hizo Francisco. Tiene toda la razón, firmar un testamento nos cuesta mucho siendo jóvenes, nos remueve y el tema de la muerte lo vemos lejano, pero si hiciéramos ese pequeño trámite, el cual tiene un coste muy asequible, a los que se quedan, le ahorras unos cuantos quebraderos de cabeza y tiempo, lo cual en un mal momento como el que están pasando, viene muy bien.
Francisco, de nuevo gracias por tu respuesta, dudas pendientes y necesidad de herramientas:
– Sin el documento “Certificado deuda cero”, ¿necesito alguna otra cosa del banco o me dirijo directamente al notario?
– ¿Hay algún punto de alguna ley que mencione que este documento no es necesario? Entiendo que no, ya que, si no hay ley alguna que lo nombre como necesario… ¿En qué me puedo apoyar para convencer de que no es necesario ni mucho menos me tienen que cobrar por él?
– ¿Hay algún punto de alguna ley que indique que ha de ser el apoderado del banco el que ha de ir al notario sin cobrar por ello?
Un saludo,
Olmos
Hola Olmos.
Ante todo te tengo que pedir perdón yo, pues creía que me hablabas exclusivamente de la cancelación de hipotecas, y por eso mi comentario; desde luego coincido contigo que el tema de las adopciones es un auténtico calvario administrativo y burocrático, y que hay no sólo mala información, sino un cierto trato «burrocrático» a personas que tienen el espíritu tan noble de querer asumir la responsabilidad de cuidar de alguien ajeno.
Quizá algún día escriba sobre el tema, pero lo cierto es que en cuestiones relacionadas con la persona y familia, la injerencia administrativa y judicial, no sólo me parece intolerable, sino que por su lentitud, me parecen dignas de toda crítica (en todo caso es un tema complejo, y perdona, pero es que no había entendido tu comentario).
Centrándonos en el tema que comentas, te respondo al tema de la cancelación:
Igual que tu estás obligado a pagar tus deudas, el banco está obligado a cancelar sus garantías, simplemente es teoría general de las obligaciones, y obviamente ninguna ley se ocupa de los gastos que ocasionan cumplir las obligaciones.
Es el banco, no tu, quien ha de acudir al Notario, e igual que cuando compras algo nadie te puede pedir que le pagues el papel de la factura que legalmente está obligado a darte, ni la electricidad del ordenador, tampoco el banco puede cobrarte ese certificado, que el pide porque el mismo ha decidido pedirlo.
En la cancelación de la hipoteca tu eres acreedor del banco, y el banco tiene una obligación (no de dar dinero, sino de hacer) los gastos derivados del cumplimiento de las obligaciones son del deudor (¿si tu para pagar la cuota de la hipoteca haces una transferencia, puedes cobrársela al banco?.
Debes entender que el préstamo con garantía hipotecaria, es un contrato; pero en los contratos surgen derechos y obligaciones recíprocas para ambas partes, y que el banco sea acreedor de una suma de dinero (cosa que nadie niega) no quiere decir que sea acreedor de todo, y muchísimo menos que pueda cobrarte comisiones que en ningún momento han sido aceptadas por ti.
Supongo que me estoy enrollando mucho (perdona si lo hago) lo cierto es que es un tema que los informes del Banco de España, tratan una vez si, y otra también (si puedo te busco y cuelgo un enlace, pero esta semana ando un poco de cabeza con la mudanza, y puedo dedicar poco tiempo al blog) este es el del año 2009 que es el que tengo más a mano http://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/09/Fich/Buenas_practicas.pdf
Hola Francisco,
Disculpe que vuelva sobre una cuestión que ya planteó en 2 ocasiones en comentarista Olmos y que, pese a tus respectivas respuestas, diría que no ha quedado resuelta su duda y si yo vuelvo sobre ella es debido a que estoy muy interesada en conocer tu respuesta.
Me refiero a estos mensajes y fragmentos:
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Olmos 07/06/2015 at 7:05 pm
– Ir al notario, ¿qué me solicitará? Si me solicita el “Certificado de deuda cero”, ¿cómo puedo acreditar que no es necesario?
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Olmos 10/06/2015 at 12:01 am
– Sin el documento “Certificado deuda cero”, ¿necesito alguna otra cosa del banco o me dirijo directamente al notario?
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Hago mías las preguntas de Olmos, aunque entiendo que en realidad es una única pregunta y si me permites el atrevimiento la reformularía así:
¿Puede negarse un notario a tramitar la escritura de cancelación si no le presento el famoso certificado «deuda cero» emitido por el banco?
Y solo en caso afirmativo, ¿en base a qué fundamentos jurídicos puede negarse?
Muchas gracias anticipadas y un cordial saludo,
Violeta
Hola Violesta
Perdona tu, s mis respuestas no han sido lo suficientemente claras.
Ninguna norma jurídica establece ese certificado, y por tanto ningún notario puede negarse ni se negará a firmar una cancelación porque no se le aporte.
Son los bancos los que se han inventado esta prácctica, como mecanismo de control interno, y nada les impide adoptar esos mecanismos; otra cosa es que el coste de los mismos los tenga que pagar el cliente, y en eso es claro el Banco de España.
El problema no es el Notario, es que muchos bancos se niegan a firmar las cancelaciones si no cobran al cliente: o el certificado de deuda cero, o cualquier otra excusa.
El Notario lo que no puede es obligar a nadie a firmar, por lo que es el ciudadano el que tiene que ser firme en la defensa de sus derechos y reclamar al banco que igual que él fué diligente en el pago, ahora es el banco el que tiene que ser diligente en la cancalación.
Te recomiendo que leas el post titularo «cancelación de hipoteca, mitos y leyendas» en el que creo que explico mejor el tema, y respondo preguntas similares, pero sobre todo, en el que un amable lector ha subido en un comentario links a las webs de atención al cliente de los bancos más habituales.
No dudes en insistir lo que no veas claro.
Un saludo
Muchas gracias, Francisco, por tu respuesta tan nítida. Yo acabaré de pagar mi hipoteca (con La Caixa) a mediados de septiembre 2015 y estoy al tanto de que la entidad bancaria no está legitimada para cobrarme por la emisión del famoso “certificado de deuda/saldo cero”. No obstante, yo soy una persona muy práctica y no me gusta tener que pelearme (dialécticamente hablando) con ningún empleado/a de banca (mismo el director/a) para hacer valer mis derechos y de ahí que preguntase si era necesariamente imprescindible que aportase al notario dicho certificado de cara a pudiese tramitar la cancelación sin dicho documento.
El día que pida ese certificado al banco llevaré en mi bolso (por si fuese necesario abrirlo) una carta impresa y firmada por mí solicitando dicho certificado a coste cero, amparándome en la “Memoria de Reclamaciones” correspondiente al año 2013” del BdE (última memoria anual publicada -a día de hoy- con fecha de publicación diciembre 2014). El enlace a todas las memorias:
http://goo.gl/767nUK (es una URL abreviada, pero funcional 100%)
Por otro lado, y sin pretender abusar de tu generosidad ni de tu tiempo, me preguntaba cómo es posible que en la Disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 18/2012 se indique que los honorarios notariales de las escrituras de cancelación de préstamos y créditos hipotecarios son, de manera velada (quiero decir, no literal), “Documentos con cuantía” sujetos al número 2.2.f. del arancel de los notarios entendiendo que dicho número 2.2.f. se refiere al contemplado en el Real Decreto 1426/1989, consolidado, cuya última actualización fue el 17/11/2011. Ahí se detalla, ANEXO I, el número 2.2.f. pero en ese mismo Real Decreto 1426/1989, consolidado (disculpa que insista en «consolidado»), se dice en el último párrafo del «Número 1. Documentos sin cuantía» que: “Por las escrituras de cancelación de crédito o préstamo hipotecario, y con independencia del capital pendiente de amortizar y de que la operación se integre en un proceso de subrogación o novación hipotecaria, se percibirá 30,050605 euros, […]”
¿No entra en colisión frontal este último párrafo entrecomillado, entiendo que vigente, por aquelllo de legislación consolidada (disculpas una vez más por mi insistencia en este término) con lo dispuesto en la (valga la redundancia) disposición adicional segunda del mencionado Real Decreto-ley 18/2012? ¿Cómo es posible que conviva lo uno, y su contrario, al mismo tiempo? Tengo una ingeniería informática y posiblemente esté contamidada de lógica, puesto que no alcanzo a entender cómo se sostiene una cosa y, al mismo tiempo, la contraria.
Disculpa mi ignorancia en estos temas, y te agradezco anticipadamente cualquier haz de luz que pudieras comentar a este respecto.
Un saludo más,
Violeta
Hola Violeta.
Me alegro haberte servido de ayuda.
Respecto al arancel, no entiendo esa palabra «consolidado», pues en derecho simplemente una norma posterior deroga la anterior y no hay consolidación alguna, lo que si comparto contigo es que resulta inaceptable que las leyes cambien día si, día también, y que cambien sin sentido ni criterio aparente, en tan corto plazo de tiempo.
Un saludo
Recientemente he pagado por adelantado mi hipoteca, con BBVA en Madrid ciudad.
En ese mismo momento me entregaron un recibo de mi pago y con el añadido de «los datos indicados son meramente informativos careciendo en consecuencia de valor contractual».
En ese mismo acto pedí el certificado de deuda cero para tramitar las escrituras. Un amable empleado me dijo que ya lo llevaría su gestora al notario, y que el documento en cuestión me costaría 90 €, a lo indiqué que no necesitaba a su gestora. Indicó que en ese caso su apoderado llevaría ese certificado cuando fuera a firmar al Notario y que éste podría hacer las escrituras con el recibo de pago ya que aparecen todos los datos de mi vivienda y de la hipoteca..
Como es lógico el Notario dice que sin certificado de deuda 0 no puede hacer ningún trámite.
A todo esto vivo a muchos km de la oficina del BBVA y me supone una gran pérdida de tiempo ir allí y más aún cuando su actitud es manifiestamente mejorable.
Tres preguntas.
¿Como reclamo la entrega del certificado de deuda 0?
¿Tengo que pagar 90 € o algo o nada por ese certificado?
¿Tiro de hojas de reclamaciones?
Muchas gracias. Blogs como este son cada día más necesarios.
Hola José Antonio.
El certificado de deuda cero, es un certificado que no pide ley alguna, sino que es un invento que imponen las normas internas de cada banco; de hecho es cierto que sin el mismo no te firmará ningún representante del banco, pero no porque la ley lo exija, sino porque como empleados de una entidad no harán nada incumpliendo las órdenes de sus superiores (sean o no dichas órdenes ajustadas a la ley).
Nada impide que el banco para cancelar expida ese certificado, mas lo que no puede es cobrártelo según reiteradas circulares del Banco de España, igual que tampoco pueden imponerte la gestión de la escritura por ellos, ni cobrarte el desplazamiento a Notaría de sus representantes.
Lo suyo es que pidas la hoja de reclamaciones y presentes una denuncia ante consumo (la propia hoja de reclamaciones te indica como) también puedes formular queja ante el servicio de atención al cliente del propio banco, y ante el Banco de España (fácilmente encuentras en internet como hacerlo).
Un saludo
Hola Don Francisco Rosales,
Ante todo le deseo larga y saludable vida para satisfacción de su familia y de todos los que leemos sus “tratados” y artículos siempre tan interesantes. Hoy me ha tocado a mí hacerle una consulta.
El piso donde vivo estuvo en su día “gravado con una hipoteca a favor de BANCO Crédito a Construcción SA en garantía de un principal de 6242,91 euros; intereses ordinarios al 8,5 % ………. El plazo del préstamo comenzará a partir del día 01-07-1978 y finalizará el día 01-07-1994. Así resulta de escritura otorgada ante el notario …………
____ ADEMÁS DE LAS ANTES CITADAS, CARGAS DE LA FINCA____
Afecta durante el plazo de dos años, contado a partir del día 24-03-1988, por razón de la inscrip./anot. 4, de venta con subrogación, al pago de la Liquidación o Liquidaciones que en su caso puedan girarse por el I.T.P, CADUCADA pendiente de CANCELAR.
A 15 de Mayo de 2002
Antes de la apertura del diario
Le pongo todo esto porque al final pone “caducada pendiente de cancelar” y no sé si afecta en algo a mi pregunta.
Como ya han pasado los 20 años + 1 año más desde la finalización del pago del último recibo el 01-07-1994, quiero saber cómo procedo al “entierro del muerto”. El primer paso me dicen que es ir al Registro de la Propiedad y rellenar una solicitud para que desaparezca la huella de la hipoteca, después ir a la Hacienda Autonómica a liquidar el Impuesto de AJD que es a coste cero, y finalmente pagar unos 60 euros en el Registro.
Otros me dicen que simplemente con pedir una Certificación Simple en el Registro con las cargas afectas, y pagando el arancel de la misma (unos 9 euros), el registrador borrará toda huella DE OFICIO y sin coste alguno para mí al estar prescrita la deuda, quedando ya limpia y libre de cargas.
Saludos, muchas gracias, y perdona la extensión
Hola Moisés.
Sinceramente no me lo había planteado nunca, pero una certificación es mucho más onerosa que la legitimación de firmas, me parece que el arancel que citas es el de las legitimaciones (pues una legitimación notarial de firmas cuesta 6 euros -por cierto también puedes hacerlo así-) en todo caso no conozco bien el arancel registral, por lo que lo más cómodo es preguntar directamente en el registro de la propiedad.
Un saludo
Al releer mi comentario anterior, al final, quise decir «y perdone la extensión». Ruego disculpe mi tuteo involuntario. Aprovecho para decirle que los datos que puse en ese comentario están entresacados de una nota simple informativa de 2002.
Moisés
Moises, lo del tuteo o usteo es un tema que me importa poco, y mucho más en este entorno digital, pues creo que el respeto se gana más ayudando que poniéndome en el papel de «Don Notario», yo sistemáticamente tuteo a todos los seguidores del blog, pero no por falta de respeto, ni porque me crea superior, sino simplemente con el objetivo de buscar cercanía.
Un saludo
Muchas gracias. Ufffff, veo que lo he liado todo. Sobre todo por poner la palabra CERTIFICACIÓN en vez de NOTA. Mejor resumo todo y trataré de explicarme mejor para Ud, y todos los lectores.
Mi piso actual tuvo una hipoteca cuyo plazo comenzaba el 01-07-1978 y finalizaba el 01-07-1994. Lo terminé de pagar en dicho plazo, pero no he realizado todavía la cancelación documental. Como ya han pasado 20+1 años desde la terminación del plazo, quiero hacerlo ahora, ya que parece ser está exenta de gastos y no hace falta escritura notarial, pudiendo el Registrador hacerlo de oficio.
Y mi pregunta es si debo solicitárselo al Registrador por escrito y pagar los aranceles registrales correspondientes, o bastaría también que yo o cualquier persona solicitemos una NOTA SIMPLE informativa de las cargas de la vivienda, para que el Registrador las quite DE OFICIO al confeccionarla pagando solo el importe de dicha nota y no los aranceles de cancelación de hipoteca.
Gracias anticipadas de nuevo.
Hola Moisés.
Creo que es mejor que llames al Registro y Preguntes, pero sin instancia de parte no veo que pueda cancelarse algo, y mucho menos gratuitamente.
Un saludo
Buenas noches ,
primero decir, que gracias a las nuevas tecnologias por premitirnos compartir esta informacion tan valioso, por poner el canal, segundo, agradecer a D. Francisco su calidad humana, y su calidad de enseñanza en cada comentario.
Estoy en estos momentos en la venta de mi casa, con una responsabilidad hipotecaria de 146.000 euros, en conseguido de mi entidad , el certificado de deuda ( sin coste alguno) y su presencia en notaria en el acto de compraventa.
Sin embargo, la gestoria de la Entidad del comprador , me llama hoy para decirme que me hace una provision de fondos de 980 euros por cancelacion hipotecaria. Lo primero que he hecho es decirle que por favor me pase detalladamente los conceptos de la provisión, mientras sentía que mi enojo creía exponencialemente. automaticamente me puse a buscar por interner,
en este instante, la duda es, podría hablar yo con el Notario elegido por el vendedor ( no impuesto por la entidad que financia) y decirle, ¿ruego me calcules , la provision de fondos necesario para escritura de cancelacion y su anotacion en el resgistro.? No sé si el acto de liquidacion de ITP/AJD puedo hacerlo previamente o con posterioridad . Es decir, todo lo expuesto en las entradas obedecen al acto de cancelacion con el Banco prestatario… pero en mi caso … como puedo proceder para garantizar a la Entidad que financia al comprador su seguridad juridica en la inscripcion de la hipoteca y que es primer rango, junto a la opcion que usted, y el resto de comentaristas, han detallado de poder realizar ciertos tramites que conlleven un ahorro de costes.
Es decir, el procedimiento de escritura de cancelacion registral de la hipoteca previa a la venta, la escritura de compra y la escritura o minuta hipoteca no estan reñidos con la opcion de poder yo realizar tramites para abaratar los costes. o tengo que pasar obligatoriamente por el aro de la gestoria de la entidad que financia…
a la espera de su respuesta
atentamente
Hola Pedro.
Si te fijas bien, de la provisión de fondos, la gestora va a cobrar el doble de lo que cobran Notario y Registrador juntos.
Es cierto que el Banco de España reconoce a las entidades de crédito su derecho a garantizarse la cancelación de cargas preferentes, más ese derecho lo tienen frente al cliente suyo (en este caso el comprador) no frente a ti, que no demandas sus servicios para nada.
Dejando al margen la discusión de si los gastos de Notaría y Registro son tuyos o de tu banco (aceptemos que son tuyos) lo cierto es que lo que no puede imponerte el comprador es unos gastos adicionales que a él le competen porque se los impone a él su banco; tu tienes la obligación de extinguir garantías y obviamente los gastos son tuyos, pero no tienes por qué aceptar la gestora que te imponga el comprador (aunque en realidad quien lo impone es el banco del comprador a este).
Un saludo
aclaracion a mi entrada anterior, no es una responsabilidad hipotecaria de 146.000 euros, es deuda pendiente de pago.
saludos
Pedro me ha entrado tu comentario justo mientras te respondía, como se que estás en línea, te pregunto abiertamente si la anterior respuesta te ha servido de ayuda o no.
Saludos
Buenos dias D Francisco
Asumo, que los gasto de cancelacion registral de hipoteca fueran mío, es decir escritura de cancelacion , anotacion en el registro de la propiedad, ya que en el contrato de opcion a compra en la descripcion del inmueble, se puso » esta libre de arrendamiento y cargas» , si bien en las » ESTIPULACIONES » EN EL SUPUESTO DE FORMALIZARSE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA, TODOS LOS GASTOS E IMPUESTOS QUE SE ORIGINEN CON MOTIVO DE DICHA ESCRITURA,, SERAN POR CUENTA DE LA PARTE COMPRADORA, A EXCEPCION DEL IMPUESTO DE LA PLUSVALIA. LA FINCA SE ENTREGARA POR LA VENDEDORA, LIBRE DE TODO TIPO DE CARGAS, GRAVAMENES Y ARRENDAMIENTO Y AL CORRIENTE DE PAGO DE CUOTAS POR RAZON DE COMUNIDAD »
Con esto me obligo, a aceptar la cancelacion de las cargas.
MI duda, subyace, en cuestiones como, primera, puedo hablar con el notario del comprador ( a quien conozco) y plantearle, que me de presupuesto para cancelacion e inscripcion en el resgistro de dicha cancelacion, ya que toda la operacion se hará en el mismo acto , aunque tendrá diferente numero de protocolos entiendo, empezando por la cancelacion resgistral de la carga , para que la compra venta sea libre de cargas y el prestamo hipotecario posterior sea de primer rango.
<luego <D.Francisco, lo que se me escapa, es como debe ser en esta caso el procedimiento de cancelacion , o sea, según su experiencia y conocimiento , que puedo hacer yo y que debo ceder a la gestoria para que garantice el derecho del banco. Indepedientemente de si la gestoria es la que ponen ellos o se lo encargo yo a la que trabaja con mi entidad financiera.
no se si he sido capaz, de sintetizar mi duda, es decir, que puedo hacer yo y como hacerlo y que debo ceder para que lo hagan terceros porque la ley les otorga ese derecho . Además, de abierto el melon, a traves de su respuesta ( sin poner el peligro la venta por las epocas que corren ) si puedo con ello forzar al comprador a que presione a su banco a bajar dichas impuesto revolucionario "
gracias por su atencion
Hola Pedro.
Por supuesto que puedes hablar con mi compañero, el problema es que el banco del comprador puede dar bastante lata, el tema está en que quieres vender y el comprador quiere comprar, pero un tercero está aprovechando la situación, y no dudo que jugará sus bazas y presionará hasta el último momento; todo va a depender de tu necesidad de vender y de la sintonía que tengas con el comprador, pero desde luego tienes todo el derecho a que no te impongan un servicio que no has solicitado y que no es necesario.
Comprendo tu situación mucho mejor de lo que te imaginas, pues la he visto muchas veces, pero eres tu el que tienes que ser firme en la defensa de tus derechos e intereses y medir si compensa o no mantener tu postura.
Un saludo
buenos días
POr fin me han mandado detallada la informacion de la provision
me sorprende, porque me parece leer, que para este tipo de actos se suspendia la base imponible, es cierto o estoy en un error.
ponen valor de la escritura 150.000 €
notaria 440 €
registro 330 €
gestoria 250
ahora mi pregunta, es son esos calculos correctos o estan algo excedidos.
atentamente
El cálculo de Notaría y de Registro excede del duplo de lo que cobrarán el Notario y el Registrador en sus facturas (es casi imposible que una cancelación en notaría llegue a los 200 y en registro supere los ciento y poco euros).
Son actos exentos de impuestos y durante un tiempo fueron documentos sin cuantía, ahora son documentos de cuantía, pero con una bonificación arancelaria en Notaría del 76,25% en la base de cálculo y un mínimo.
Un saludo
Gracias por la información. Quería preguntarle como decirle a la entidad que no me pueden cobrar por el certificado. Exactamente que normativa del Banco de España es para que pueda presentarle datos, porque he ido y me dicen que ellos no saben nada de eso, y mi Notario en Madrid no ha sabido asesorarme. gracias por su ayuda. Un saludo.
Hola Consuelo
Por poner un ejemplo aquí tienes la memoria del Banco de España, que ya en 2009 fijaba esta regla (mira la página 109) http://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/09/Fich/Buenas_practicas.pdf.
Puedes interponer queja en consumo (para lo que tendrás que pedir la hoja de reclamaciones) así como interponer reclamación en el servicio de atención al cliente de la entidad, y ante el Banco de España.
Un saludo
muchisimas gracias por su respuesta. un saludo.
Buenas tardes,
necesito saber lo siguiente:
tengo una escritura de cancelación de hipoteca por la cual nunca fue a buscar la minuta para cancelarla, ahora tengo que vender pero ya la sociedad no existe para que firme la escritura de cancelación . que tengo que hacer para cancelarla , que proceso tengo que hacer ir al juzgado o un notario me puede hacer la cancelación. que hago? ante quien la tramito.
mil gracias
betty lopez
Hola Betty.
La única fórmula es solicitar judicialmente un expediente de liberación de cargas y gravámenes, contacta con un abogado.
Saludos
Hola Francisco.
Antes que nada le felicito por su web y los artículos tan interesantes que contiene. He llegado hasta aquí buscando información sobre cancelación de hipotecas precisamente. Le explico la situación que se me presenta:
Hace unas dos semanas participé en una subasta judicial de una vivienda y resulté ser el ganador de la misma, el adjudicatario. La adjudicación es firme, y no hay plazo ninguno para que el demandado o el acreedor presenten mejores posturas. Hay un plazo de 40 días para pagar el precio de remate. Y estoy aprovechando ese tiempo para investigar y averiguar unas cuantas cosas. La subasta fue por un embargo ejecutivo y no tenía cargas posteriores pero si una carga anterior de una hipoteca. Sé que las cargas posteriores se cancelan y las anteriores debe asumirlas el adjudicatario, me informé de todo y precisamente en esta subasta participé después de estudiar bien el expediente y darme cuenta de un detalle de la hipoteca anterior…..
Resulta que la hipoteca es del año 1993 y yo supuse que o estaba ya completamente amortizada o quedaba muy poco por pagar. Y aunque no lo tengo confirmado del todo al 100%, todo apunta casi seguro a que esa hipoteca ya está pagada y amortizada, y que lo único que sucede es que el demandado nunca canceló registralmente la carga de la hipoteca. Le escribo ahora resumidamente lo que pone sobre la carga de la hipoteca en una nota simple actualizada, de hace unas dos semanas, dice así:
“Hipoteca a favor del banco XXXX para responder de tales cantidades de principal, intereses, costas y gastos…….Escritura formalizada el 01/07/1993. Se fija como fecha de vencimiento el 01/07/1994, pero se podrá prorrogar tácitamente anualmente hasta un plazo máximo de 10 años.”
Teniendo estos datos de la nota simple y con todo el tiempo que ha pasado……además otro dato que me hace pensar que esa hipoteca se pagó del todo es que si el demandado hubiera dejado de pagar las cuotas, el banco habría iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria. Y sin embargo con todos los años que han pasado desde 1994 no hay el más mínimo rastro de ello en la nota simple, por tanto es de suponer que se amortizó del todo la hipoteca pero no se canceló registralmente. ¿Es correcto lo que pienso??
Y por supuesto que yo quiero cancelar en el registro esa carga hipotecaria y pienso que segun dice la Ley Hipotecaria (como usted bien indica), los artícluos 128 y el 82.5 indican claramente que pasados 20+1año desde la fecha de vencimiento de la hipoteca (01/07/1994 en este caso), el titular registral de la finca puede pedir al registrador que cancele esa carga, sin hacer falta todos los trámites con el banco, notario y demás.
Pues justamente en julio de este año 2015 ya han pasado los 21 años. La semana pasada fui al registro de la propiedad pero no pude hablar con el registrador si con una oficial. Me dijo lo mismo, que esa opción era posible y se podía hacer al mismo tiempo que inscribiera mi título de propietario con el decreto de adjudicación. Pero ella también dijo que mejor era que lo hablara con el registrador, pues la parte esa de las condiciones de la hipoteca donce dice que “la fecha de vencimiento se puede prorrogar tácitamente anualmente hasta un máximo de 10 años”, que ella no quería “pillarse los dedos” y que preguntara directamente al registrador. Ella pensaba que si, que el registrador aceptaría cancelarla pero que no podía asegurarmelo del todo.
Esta semana llamé para coger cita con el registrador pero no estaba y hasta la semana que viene no podré hablar con él. Pero lo que yo pienso es que segun dice el artículo 82.5, pasados 20 años desde la fecha de vencimiento, si en el año siguiente no resulta del Registro que el préstamo haya sido renovado, interrumpido o ejecutada la hipoteca…….pues en este caso esta claro, en el registro no consta ninguna fecha de renovación del préstamo ni de ejecución hipotecaria. Sólo lo de fecha de vencimiento 01/07/1994 y que es posible prorrogarla tácitamente anualmente por un plazo máximo de 10 años, sin embargo en el registro no hay ninguna fecha de renovación o prórroga, ni de 1 año, ni de 2, ni de 10 años. No dice nada.
Así que pienso que el registrador debe acceder a cancelar la carga hipotecaria. Me gustaría saber su opinión. ¿Piensa lo mismo que yo o es posible que el registrador ponga pegas? ¿Y si las pone es en base a qué?
Perdón si me ha salido un tocho bastante largo de leer.
Gracias de antemano.
Saludos.
Hola Ivan.
Ante todo pedirte disculpas por el retraso, pues para evitar spam y algunos (pocos) comentarios impertinentes apruebo y respondo personalmente todos los comentarios, y comprende que lo hago en la medida de mis posibilidades, pero que no puedo estar todo el tiempo tras el ordenador.
Sinceramente no comparto la opinión de mi compañero (obviamente con los datos que me aportas) lo que consta en el registro es que cabe la prórroga tácita, y tácito implica que es algo no documentado, siendo que si no se documenta la prórroga, no accede al Registro de la Propiedad, por lo que puede haber una prórroga no reflejada documentalmente.
Obviamente es mi opinión personal, y es el Registrador el que realizará y cobrará esa cancelación bajo su responsabilidad.
Un saludo
Buenos días,
Voy a vender mi casa y tengo una duda.
El precio de venta es inferior al capital pendiente de amortizar.
Yo había pensado realizar una amortización parcial con cero comisión por el importe de venta 220.000 euros
Y después ir amortizando el capital pendiente. La idea era amortizar el máximo posible de manera anticipada con coste cero y cuando me quede, por ejemplo, 1000 euros de hipoteca hacer la cancelación total y ahí sí pagar el 1% de comisión.
Mi sorpresa ha sido cuando el banco me dice que tengo que cancelar la hipoteca en el mismo acto de la firma ante notario. Esto es así? Y si no dispongo qué capital suficiente para amortizar mi hipoteca? No puedo venderla?
Gracias de antemano por su respuesta
Hola Natalia, todo depende del contenido de la escritura de préstamo hipotecario, algunos bancos fijan un mínimo y un máximo para la amortización anticipada, por lo que sin ver la escritura poco puedo ayudarte.
Saludos
Buenas, Don Francisco, ¿me pondria responder a estas preguntas?
-¿ Si pago mi hipoteca sin cancelarla, y hay un corralito o desaparece mi banco por cualquier motivo, habría problemas para demostrar que el pago se habría efectuado?
– ¿Si decido ademas de pagar la deuda hipotecaria, cancelarla, tengo un plazo para efectuar la cancelacion? ¿Y si lo hubiera y cancelo fuera de plazo tendría que pagar mas dinero por gastos de demora o similares?.
Gracias, hace usted una gran labor para que no nos engañen
Hoja Jose.
No es lo mismo un corralito que la desaparición del banco. El corralito es una crisis financiera, y tu banco cancelaría, otra cosa es que puedas retirar dinero; la desaparición del banco es normalmente porque otro se lo queda, y es el nuevo banco el que cancelará.
En todo caso, puedes estar tranquilo, aunque sería bueno que conservaras los justificantes del pago; sea como fuere a los veintiún años contados desde que venza el préstamo, puedes cancelar por prescripción si nadie te ha demandado.
No hay plazo para cancelar la hipoteca, pues es un derecho, que eso si te recomiendo que ejerzas, dado que sus costes son económicos, pero puedes ejercerlo cuando quieras y no hay que pagar ni más ni menos (salvo que se modifiquen los aranceles notariales o registrales -que llevan 26 años sin cambiar, y si han cambiado es a la baja-) o que se creen nuevos impuestos (obviamente nadie puede garantizarte que normas habrá en el futuro.
Por supuesto de demora nada, pues la mora es una sanción por incumplir una obligación, y aquí como mucho hablamos de un derecho que no quieres ejercer.
Saludos
Muchas gracias, Don Francisco. Dos últimas preguntas al respecto.
– Yo pedí un préstamo personal vinculado a la hipoteca (Préstamo Hipotecario pone en la escritura) para la compra de un coche, ¿éste estaría exento de registrarse, o sí se podría registrar si yo quisiera, como es el préstamo de la hipoteca de mi casa?
– En caso de Tercería de Dominio, ¿me podría perjudicar por no estar registrado mi piso a mi nombre?
Un saludo
Hola nuevamente.
Ese préstamo personal vinculado a la hipoteca no acabo de entenderlo, parece que lo que has pedido es un préstamo con garantía hipotecaria para comprarte un coche, pero sin ver la documentación es complicado de explicar; desde luego los préstamos no se registran, pero las hipotecas si (independientemente de si son en garantía de un préstamo u otra obligación, así como del hecho de ser el préstamo para la compra de una casa o de un coche, o cualquier otra finalidad)
La tercería de dominio es la que promueve el dueño, con lo que sólo tu puedes promoverla; si te digo que te resultaría beneficiosa la inscripción, pues de no tener registrada tu propiedad no podrás saber si embargan la casa por deudas ajenas.
Saludos
– Esta sí que será la última. ¿Al banco se le pueden embargar bienes, por ejemplo mi casa?
Perdone mi insistencia pero es que dentro de poco haré el pago de un Préstamo Hipotecario, y tengo dudas si inscribirlo en el Registro o no.
Gracias por su paciencia.
Tranquilo José, lo normal es que preguntes.
Tu casa es tuya, en la hipoteca el banco sólo tiene derecho a vender tu casa si no pagas, pero en ningún momento adquiere la propiedad, por lo que no cabe el embargo de la casa, sino del préstamo.
Respecto a la inscripción; la hipoteca no existe si no se inscribe en el Registro de la Propiedad, por lo que el banco no va a permitir que le des una garantía que no existe.
Saludos
buenas tardes Francisco, Estoy haciendo los tramites para la cancelacion de mi hipoteca, ya presente en la notaria el certificado de deuda cero y la nota simple , me dicen que los gastos de la notaria de Lepe que es donde tengo esta vivienda son de 190€ , me han dicho que lo tiene que firmar la caixa en Madrid, cosa que no entiendo que serian otros 70€ para la notaria de Madrid y en el registro de la propiedad me cobrarian unos 200€. por otra parte me dicen que la caixa no quiere que firme ni yo ni mi pareja que somos los propietarios de el inmueble, me tendria que buscar un mandatario verbal para que firme. ¿ serias tan amable de aclararme un poco mi caso?
muchas gracias de antemano.
Hola Ruben.
Tu y tu mujer es que no tenéis que firmar, pues la cancelación es un acto unilateral del banco, y no hay acuerdo alguno entre el banco y vosotros, sino simplemente manifestación del acreedor de que ha cobrado.
Sinceramente me pierdo en esos gastos de Notaría, pues sólo firma una Notaría, y los gastos dependen del importe de la deuda; en cuanto a los honorarios registrales, probablemente sean algo menos.
Saludos
Buenas tardes Francisco, mi nombre es Roberto y voy a cancelar mi hipoteca después de mas de 10 años sufriendola. En el banco me quieren cobrar 121€ (IVA incluido) por el desplazamiento del apoderado al notario que eligió el banco en la firma de la hipoteca y que ahora hay que presentar el certificado de deuda cero. He leido que el Banco de España prohibió esta comisión. ¿Qué les puedo decir a los del banco para que no me cobren este desplazamiento del apoderado? muchas gracias y un saludo.
Hola Roberto.
Que la cancelación es una obligación del banco, y los gastos que le ocasione esa cancelación son de cuenta suya, especialmente tras la sentencia del Tribunal Supremo reciente de 23 de Diciembre de 2015 en la que se considera abusiva la estipulación por la que se imponen que todos los gastos sean de cuenta del prestatario (entiendo que entre ellos el de la cancelación de hipoteca).
Sólo te queda pedir la hoja de reclamaciones, para reclamar ante los organismos de consumo, así como dirigirte al departamento de atención al cliente del banco, y al servicio de atención al ciudadano del Banco de España (al menos lo tercero puedes hacerlo por internet, y probablemente también lo segundo).
Saludos
Buenas tardes Francisco, en primer lugar felicitarle por lo claro y sencillo de las explicaciones que da en las distintas entradas del blog respecto a la cancelacion de la hipoteca.
el unico tema que no entiendo es lo que se indica en algun parrafo con respecto a la notaria que puedo elegir, vivo en Madrid y quiere cancelar una hipoteca de un piso en un pueblo de Soria.
en la guia de buenas practicas indica lo siguiente:
la elección de notario para la formalización de la escritura de constitución o de carta de pago y cancelación de hipoteca corresponderá, en principio, al cliente interesado, siempre que el notario que elija tenga conexión con alguno de los elementos personales o reales del negocio (por ejemplo, que radique en la ciudad en la que se encuentra el inmueble hipotecado).
En su condición de consumidor, es el deudor hipotecario el que tiene el derecho de escoger la Notaría que más convenga a sus intereses siempre que tenga alguna conexión con el negocio, así lo afirman el art 126.2 del Reglamento Notarial, como la ya referida memoria del banco de España.
esto significa que tengo que elegir un notarios de Soria o ¿podria ser de Madrid?
Hola Agustín.
Ningún problema veo en que decidas que la escritura la firme un Notario de Madrid que sea de tu confianza.
Saludos
Buenas tardes:
Tengo una duda acerca de un tema relacionado, que, con mi formación como economista no termino de entender.
Hasta qué punto es legal la comisión por cancelación anticipada?
Me explico, los argumentos para su justificación van en dos sentidos, uno, el banco tenía previsto ganar X euros y en cambio gana menos. Es rotundamente falso, primero porque la amortización es financieramente equivalente en el tiempo, lo que cobran hoy es equivalente a lo que cobran en el tiempo, segundo, si el euribor baja más, no veo a ningún banco devolviendo lo que cobraron de más por la cancelación anticipada.
El otro argumento es de gastos de gestión y administración no previstos, que es un argumento paupérrimo.
En definitiva, el argumento es que el banco se cubre del riesgo de que se quede sin cobrar en caso de que el euribor sube, pero a costa del cliente. Como economista me parece lamentable y creo que, en sintonía con la sentencia acerca de las cláusulas suelo, esta comisión debería ser totalmente anulada.
Ideas?
En general esta comisión no está permitida sino que se aplica el régimen de los artículos 7 y 8 del Ley 2/1981, de 25 de marzo, que te copio y pego
Artículo 7. Ámbito de aplicación.
El presente Capítulo será de aplicación a los contratos de crédito o préstamo hipotecario formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias: Que se trate de un préstamo o crédito hipotecario y la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea persona física.
Que el prestatario sea persona jurídica y tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto sobre Sociedades. En dichos contratos de crédito o préstamo hipotecario no podrá cobrarse comisión por amortización anticipada total o parcial. En cualquier caso, la entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello.
Artículo 8. Compensación por desistimiento.
1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se produzcan en los créditos o préstamos hipotecarios a los que se refiere el artículo anterior de la presente Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de compensación por desistimiento, no podrá ser superior: i) al 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo, o
ii) al 0,25 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior.
2. Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada en el apartado anterior, la compensación a percibir por la entidad acreedora será la pactada.
En este enlace podrás ver un estudio sobre el tema http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/mercadohipotecario/compensacionamortizacionanticipada.htm
Interesantísimo el artículo, muchas gracias por tanta información. ¡Da gusto un notario que habla tan claro!
Mi duda es la siguiente: He llegado a un acuerdo para vender un apartamento que tengo y hoy mismo me he puesto en contacto con mi banco para el tema de la cancelación de la hipoteca. En el banco me han dicho que no me cobran el certificado, pero he llamado al notario con el que trabaja mi banco (para agilizar los trámites, según me han dicho) para saber cuánto me va a costar la escritura de cancelación. Me dicen que se calcula en base al capital principal de la hipoteca que se pidió en su día (42.000€) con una rebaja del 30% (eso me ha parecido entender) y me piden, sólo de gastos de notaría, entre 280 y 300€. No sé si el cálculo es correcto, a mi me parece un poco elevado.
De la misma forma, el registro me dice que entre 150 y 250€…
Y todo esto, haciendo yo los trámites. No sé si los cálculos son correctos, porque tampoco encuentro algo más «oficial», algún listado del Colegio de Notarios o de Registradores… No sé si existe o no, y si existe, dónde podría encontrarlo.
Muchísimas gracias por su atención.
M Carmen.
Hola María del Carmen.
Los aranceles están aprobados por ley, te copio y pego la normativa que regula los aranceles notariales:
RDL 18/2012 de 11 de Mayo Disposición adicional segunda.-
“…En los supuestos que requieran la previa inscripción de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, todas las transmisiones realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento, y solo se devengarán los honorarios correspondientes a la última operación inscrita, conforme al número 2.1 del arancel de los registradores, o en su caso, el número 2.2, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios, sobre la base del capital inscrito en el Registro.
En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen solo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 por ciento, con un mínimo de 24 euros.
Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive.
Esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley….”
Saludos
Pues muchas gracias por su respuesta, pero la verdad es que me suena a chino… Entiendo que si mi banco se ha fusionado, ha sido absorbido… yo no tengo que pagar en el Registro de la Propiedad por ello. No sé si he llegado a la conclusión correcta.
Pediré la factura y la llevaré a que me la revisen. No sé cuáles son los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores pero si el mínimo son 24€ y me dan un presupuesto de entre 150 y 250€… Vaya, que me parece bastante por encima.
En cuanto a la escritura, los notarios a los que he preguntado me dan precios similares.
Muchas gracias.
Buenas tardes don Francisco,
Antes de nada agradecerle de antemano su ayuda.
He leído su artículo sobre «Cómo abaratar la cancelación de hipoteca» y según entiendo, por favor corríjame si no es así, de todos los costes que tiene la cancelación de la hipoteca (comisiones de cancelación de capital pendiente, certificado de deuda cero, notaría, registro de propiedad), el coste que rebajamos con la consignación notarial son los aranceles de notaría.
Según esto, tendría que comparar qué me resulta más barato, si la cancelación o la consignación.
He realizado el cálculo de los aranceles notariales para su cancelación según Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre y aplicando una reducción del 70% según Real Decreto-ley 18-2012, de 11 de mayo el importe a pagar me sale de 459,17 euros (mi hipoteca tiene un capital inicial de 342.577 euros)
Por otra parte, según indica en su artículo, el coste de la consignación notarial «difícilmente superará los 350/800 €».
¿Cómo puedo calcular el coste más aproximado de la consignación notarial para saber si realmente me conviene la consignación notarial o la cancelación?
De nuevo, muchas gracias por su ayuda. Un cordial saludo,
Jose
Una corrección a mi cálculo anterior (que no sé si aplicaría). Al coste de la cancelación (459,17 euros) le aplicaría una rebaja del 5% según Real Decreto 1612/2011, de 14 de noviembre quedando en 436,12 euros:
(…)
En los anteriores supuestos previstos en este número se aplicará una rebaja del 5 por 100 del importe del arancel a percibir por el registrador mercantil. Esta rebaja también se llevará a cabo, en todo caso, en los supuestos previstos en los números siguientes en los que el arancel resulte de la aplicación de la escala prevista en este número 5 y con carácter adicional a los demás descuentos y rebajas previstos en la normativa vigente.
(…)
Son distintas cosas la consignación y la cancelación, y generan aranceles distintos, pues son dos operaciones diferentes.
Sinceramente no me gusta dar presupuestos en el Blog, y creo más adecuado acudir a la Notaría más cercana, pero te anticipo que no son correctos tus cálculos, pues la norma es más compleja de lo que indicas (y de hecho más económica).
Saludos
Muchas gracias por la rápida respuesta.
Eso he entendido, ambas operaciones son diferentes y generan aranceles distintos. Y, según su artículo, lo que entiendo es que la consignación genera aranceles más baratos que la cancelación, lo que no he encontrado es cómo calcular los aranceles de la consignación. Según he leído en algún sitio la consignación tiene unos costes similares a la compraventa y es lo que no me cuadra…
En cualquier caso está claro que no lo voy a hacer bien así que seguiré su consejo y consultaré a un Notario.
Un saludo,
Jose
Hola José.
Insisto que no genera aranceles ni más baratos, ni más caros, simplemente es una escritura previa a otra (por si te sirve de ejemplo imagina que otorgas capitulaciones matrimoniales y luego te casas ante el mismo Notario, o que compras una casa y en la misma escritura te subrogas en el préstamo hipotecario).
Si es cierto que los costes de la consignación son similares a la compraventa.
Igual lo entiendes si te explico que la consignación es una forma de pago, y la cancelación es la extinción de una garantía (pero la cancelación puede tener lugar por otros motivos -por ejemplo confusión o condonación-); lo primero es una forma de lograr extinguir la obligación ante la resistencia del acreedor a hacerlo, mientras que lo segundo es la forma de extinguir una garantía de dicha obligación, que es accesoria, pero diferente.
Ten en cuenta que el ofrecimiento de pago y consignación es un acto que realiza el deudor, y frente al cual puede que el banco siga negando el cobro (con sus consecuencias, obviamente) mientras que la cancelación es un acto que realiza el acreedor.
Espero haberme explicado, sin ser excesivamente técnico.
Saludos
Ahora creo que lo he entendido. Por el título del artículo «cómo abaratar la cancelación de hipoteca» entendí que el objetivo era abaratar el proceso y en realidad la consignación lo que hace es agilizar la cancelación, que el Banco facilite el certificado de deuda cero y que se demore en exceso la firma de escritura de cancelación de la hipoteca por incomparecencia del Banco.
En cualquier caso, más que abaratar el proceso parece que lo encarece ya que, aunque puede suponer eliminar el pago por el certificado de deuda cero, que debería ser gratis, hay que pagar un arancel adicional (el ofrecimiento de pago y consignación) que probablemente sea bastante más caro (la compraventa supuso más de 500 euros).
De nuevo un millón de gracias por la paciencia y ayuda prestada. Un saludo,
Jose
Todo depende del punto de vista.
El problema no es ya el dichoso certificado, sobre el que tienes razón, es el intento de cobrar el desplazamiento del director a la Notaría, es imponer gestorías que he visto cobran incluso 600 u 800 euros (más del doble que Notaría y Registro) y es esperar incluso de dos a seis meses para que el Banco quiera aparecer y firmar la escritura.
El anecdotario es bastante amplio creeme, de ahí el título de este post, aunque en lo demás tienes toda la razón.
Saludos
Muchísimas gracias por la información.
Buenos días Ante todo felicitarles por el blog. Excelente y muy practico.
Mi caso. En 2004 compro un piso con 2 créditos hipot. €74500 y €24500 . Hace unos meses vendí el piso y con el dinero de la venta cancelé los dos créditos. Un total de €58000.
En el momento de la vta. se retuvo €785 para gastos cancelación, notaría etc. Toda una encerrona, ya que el banco del comprador, me informó de esto el día en que se firmaba la venta y con el notario y el comprador esperando en su despacho no dándome la posibilidad de hacer la gestión yo mismo.
Ayer recibí el siguiente correo electrónico del banco que intervino en la operación.(el que le otorgó el crédito al vendedor)
“Como hemos comentado por teléfono para realizar la cancelación de la hipoteca de la vivienda de Andosilla vendida a XXXXXXXXXXXXXXX se realizó un calculo de los gastos que ascendía a 785 euros creyendo que únicamente se firmaba una escritura de cancelación. Según hemos recibido de la notaria se firmaron por parte de Caixa dos escrituras de cancelación de hipoteca de dos préstamos que teniaís formalizados. En este caso se duplican los gastos aproximadamente siendo necesarios otros 600 euros adicionales para realizar los tramites correspondientes. Si os parece os indico el nº de cuenta de XXXX para que hagais la transferencia en este concepto y podamos tramitar las escrituras.”
Luego de haber leido este blog y varios de tus artículos, esto me parece un exeso aunque se trate de 2 cancelaciones.Se que es difícil determinar costes exactos pero que sería lo lógico para este caso? Estoy obligado legalmente a pagar el dinero extra que me reclaman? Que consecuencias legales puede acarrear? En defenitiva el levantamiento de la hipoteca le interesa al banco y a su cliente. Yo acepté pagar los costes de cancelación, pero que me digan que se duplican por ser 2 escrituras me parece de locos. Como intentaré no pagar más, quiero saber si con la provisión se cubrírían los gastos y si puedo yo ahora exigir que me entreguen la documentación para hacer el trámite personalmente- Si quieres comentar algo en privado puedes hacerlo
Gracias por su atención
Hola Daniel.
Permíteme ser práctico y no entrar en el tema de la información que te dio la gestora, pues sinceramente no se cómo si ves dos hipotecas crees que hay una cancelación, lo cual en tu caso puede que entienda, más no en el caso de un profesional que cobra por hacer su trabajo.
Con mejores o peores formas (tampoco voy a entrar en eso, pues ya es irrelevante) encomendaste a alguien la gestión de esas cancelaciones, y son gastos tuyos.
A mi modo de ver hay que comprobar por qué te piden el dinero, pues lo cierto es que te hicieron una provisión de fondos, esto es, calcularon los costes y te pidieron anticiparlos; sin embargo los costes son los que son y no otros, y te corresponde a ti pagarlos.
La cuestión es que en dichos costes, hay que distinguir cuatro costes que son: costes notariales, costes fiscales (es un acto exento) costes registrales, y costes de gestión.
En caso de error en los dos primeros (cosa que dudo no pueda cubrirse con la cantidad entregada) debes pagar, pues es tu obligación; sin embargo si a raíz de un error suyo en el cálculo del trabajo que tienen que hacer, lo que tratan es de cobrarte más por la gestión, la cosa cambia, y habría que ver la hoja de encargo.
Lo que te recomiendo es que pidas que te justifiquen los gastos realizados y el por qué ahora piden más cantidad, y procedas según te acabo de explicar.
Saludos
Muchas Gracias Francisco. Yo no me niego a pagar y tengo claro mi obligación de asumir los gastos notariales y registrales. Lo que no estoy dispuesto es a darle de comer a esta gente por que si. Viendo los costes en este blog , creo que los gastos que a mi me corresponden pagar estarían cubiertos y si su torpeza les hizo calcular mal sus honorarios de gestión, es un problema de ellos. Gracias
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Muy interesante todo lo dicho aqui,yo el caso que haciendo caso a los artículos que expone el notario,al hacer la cancelación de la hipoteca en (xxxbanco),me exigen 121 euros porque el apoderado vaya a firmar a la notaria que les he dicho,que por cierto esta a menos de 300metros.
Me he negado a pagar aunque he tenido que firmar un papel para que esta apoderada vaya a firmar,el caso es que ha ido a firmar al notario y al no haber pagado han lklamdo a la notaria pidiendoles que no me den la escritura de cancelación de hipoteca,
es esto legal?tengo que pagarles los 121 euros?
Por partes, esa pretensión es cómo si te pidieran que por expedir una factura tuvieras que pagar tu el papel, pero con el añadido de que ese papel vale 121 euros; el banco no te preseta un servicio, sino que cumple una obligación.
Respecto a que el banco pueda pedir u ordenar que no te entreguen la copia, la respuesta es obvia, y el Notario no obedece órdenes del banco bajo ningún concepto.
Saludos
Buenos días Don Francisco,
Agradecerle en primer lugar la amplísima información que cubre con este artículo y con los dos relacionados. La labor de información y difusión que realiza es de alabar. Me gustaría retomar el hilo de comentarios para exponer mi caso y solicitarle ayuda. De antemano le pido disculpas si no me expreso en los términos adecuados, dado que no soy del gremio, simplemente hago la consulta a título de consumidora.
En unos meses me enfrento a la firma de la escritura de compraventa de una vivienda por la que he adelantado ya ciertas cantidades (está en régimen de cooperativa). Como dispongo de las cantidades restantes para terminar de pagarla, pretendo hacerlo en el momento de la firma de la escritura, para no tener que subrogarme al préstamo hipotecario del promotor, es decir, pretendo pagarla al contado. Mi duda es qué consideración tendría esta situación. Imagino que se trataría de una cancelación de hipoteca, pero al no requerir yo subrogarme, la debería realizar el promotor, ¿verdad? En este supuesto, ¿los gastos de cancelación los debería asumir él?
Me preocupa el procedimiento a seguir para hacer todo el proceso correctamente y no correr con gastos no imputables al comprador. A mi entender, yo debería pagar al promotor, en presencia del Notario, las cantidades restantes para la adquisición de la vivienda, para que posteriormente el promotor procediera a entregar al banco dichas cantidades y así cancelar la hipoteca. ¿Es correcto?
¿Cuál sería la forma de pago más segura? He leído que puede ser adecuado un cheque certificado, ya el banco certifica que hay fondos en la cuenta de quien lo emite, sellándolo o firmándolo como prueba de garantía de que el documento contará con fondos suficientes cuando el beneficiario lo presente para su cobro. O también a través de una transferencia vía Banco de España.
¿Qué habría que hacer posteriormente? El simple hecho de que el pago se haga ante el Notario, ¿da fe de que se ha pagado la deuda? ¿Hay algún documento(s) que expida el Notario como prueba de que la transacción se ha realizado correctamente y no hay deudas pendientes? ¿Hay algún documento que deba exigir al promotor y/o al banco para asegurarme de que «todos los cabos quedan atados»?
Le agradezco enormemente de antemano su ayuda, ya que mi impresión es que este procedimiento no es muy habitual para compra de vivienda nueva para la que hay un préstamo promotor, y me surgen multitud de dudas al respecto.
Reciba un cordial saludo, y de nuevo gracias por su tiempo y su inestimable ayuda.
Hola Lorena.
El medio de pago más seguro es que seas tu quien retenga el importe de la deuda más los gastos de cancelación y te encargues de tramitarla tu; piensa que el Notario acreditará el pago al promotor, pero no puede acreditar que este paga el préstamo; la otra solución es que pidas al banco que acuda a la firma y que cobre previa cancelación, procediendo a la consignación notarial si no se ofrece a hacerlo (para ello deberías de acudir antes a la Notaría e informarte de cómo hacerlo).
Saludos
Buenas tardes don Francisco,
Antes de nada agradecerle la labor que hace con este blog, pues a apasionados del Derecho y recién salidos como yo nos es de gran ayuda e interés.
A mi me gustaría consultarle, en relación al Registro y dada su experiencia y conocimientos, acerca de las exigencias para la cancelación de oficio de la Hipoteca por caducidad del art. 82.5 LH, pues parece que, dependiendo del registrador, las exigencias son distintas en el sentido de que si bien alguno considera que con la simple instancia del interesado solicitando la cancelación de oficio es suficiente para llevarla a cabo, otros, en casos identicos, exigen solicitar una certificación de dominio y cargas (o algún documento que tenGa entrada en el Registro) o incluso presentarle la liquidación del ITPAJD.
Yo entiendo que dicha cancelación por caducidad se podría llevar a cabo si se cumplen los requisitos con la simple instancia solicitándolo al Registrador.
Hola Fernando.
Es que la cancelación se hace mediante instancia dirigida al registrador, bien firmada en su presencia, bien con firma legitimada notarialmente, y no se puede negar la cancelación si así se realiza; otra cosa es que la petición de certificación registral obliga a cancelar cargas caducadas, más exigir esa certificación es una praxis incorrecta cuyo único objetivo es incrementar la factura (otra cosa es quien puede formular la instancia)
Saludos
Buenas tardes.
Una duda que tengo. La liquidación del impuesto en el caso de la cancelacion de hipoteca sería en la Comunidad Autonoma donde está el inmueble o en la que resido y he solicitado el prestamo hipotecario.
Gracias
Hola Roberto.
Si no recuerdo mal, es en la comunidad donde radique el inmueble; aunque en todo caso estamos hablando de un acto exento.
Saludos
Lo mejor es cancelar la hipoteca. cuando tu pagas la ultima cuota al banco, debes pagar los papeles a la notaria para que lo aparezca hipotecado. lo otro que es importante la carta de cancelación de la deuda en este caso que no se debe la hipoteca o que se encuentra a paz y salvo con la entida bancaria. es importante pedirlo y guardar esa carta de por vida. a un familiar le paso cancelo la hipoteca y despues de 15años el mismo banco les cobro y debian mucho. menos mal tenian la carta de la cancelación de la hipoteca y el banco les arreglo eso, dijeron que era un error del sistema.
Hola Rafa
Prudentes recomendaciones, aunque afortunadamente no es un caso habitual y el banco aceptó la rectificación del error.
Saludos
Con respuesta a la broma de pagar en monedas que plantea en su magnifico y didáctico blog, simplemente me permito señalar que el Reglamento (CE) n. 974/98 del Consejo de 3 de mayo, en su articulo 11, establece que no se admitirán más de 50 monedas en cada pago. Y a esta norma se remite la Orden EHA/2472/2009, de 8 de septiembre en su articulo 5, que parte, a su vez, del articulo 7 de la Ley sobre Regulación de Moneda Extranjera.
En definitiva, que no se puede pagar la ultima cuota de la hipoteca con montones de calderilla, y que hay que tener en cuenta que el Banco de España, autor de las magnificas memorias del Servicio de Reclamaciones, tampoco admite esas monedas porque no es una caja pública.
Hola Concha.
Desconocía dicha normas, por su interés enlazo a la normativa comunitaria http://app.bde.es/clf_www/leyes.jsp?id=41878&tipoEnt=0
Saludos
Buenas tardes.
Lo primero agradecer la «luz» que sobre esta fase nos ofreces pues si de algo no nos queda duda es de que la entidad bancaria nos sacaría los ojos y el corazón si con ello ganase 1 céntimo de euro. En mi caso la cancelación es de un 1%
En la escritura aparece un punto cuarto que dice así:
«CUARTA: GASTOS
Todos los gastos (Notariales y Registrales) e impuestos (excepto el impuesto IBI que pagará la parte transmitente) serán de la parte adquirente.»
He mirado las facturas y veo que pagamos cantidades por:
*Impuestos sobre transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, es decir, en mi opinión un robo transformado en Ley–> 480 €
*Minuta del Notario por Compra Venta de Vivienda–>234.51 €
*Arancel Notarial–>202.17 €
*Registrador de la Propiedad–> 135.60 €
Y no se ya si hay algo más por ahí escondido que no haya visto.
La principal duda que siempre me ha surgido es si puede ir un tercero y pedir, como si de un regalo se tratase, que el banco cerrase el crédito hipotecario. Por ejemplo, que un hermano le ponga el dinero sobre la mesa al director de la oficina y le diga «quiero cerrar la hipoteca de mi hermano».
Entonces, sea él el que pague o fuera yo, tendría que ir al banco el mismo día 5 que es cuando pasan ese último cargo y pedirle vía notario con un acta notarial de ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, indicando al Notario que deposite el dinero en la cuenta en la que se carga la hipoteca, que requiera al banco para que acepte el pago y cancele la hipoteca. Pero de ese modo pago el 1% al banco y pago al notario. Si trato de ahorrar un duro para pagar a Iberdrola su subida de la luz ese 1% que me van a cobrar por cerrar la hipoteca debe de servir para que la entidad obre en consecuencia en los pasos que han indicado ustedes.
¿qué forma tenemos de asegurarnos que realmente el banco nos cobra y no nos miente? pagar al registrador de la propiedad nuevamente cuando ya hemospagado un 1 % como «gastos de cancelación»
Es difícil verle una salida a esto sin tener que enfadarse con el director de la sucursal.
Hola Gus:
Permíteme que empiece con dos cosas que no entiendo yo
1.- Lo que me has copiado es una estipulación de una compraventa no de una hipoteca, pero asumiré que es similar en la hipoteca, y que sabes que el tema de los gastos de la hipoteca es un tema muy debatido hoy en día en tribunales.
2.- No entiendo ese desglose entre minuta del Notario y arancel notarial, pues son una misma cosa; te recomiendo que pidas las facturas correspondientes (no ya de esto sino de todo) y compruebes bien las cuentas.
Respecto a la comisión del 1% de amortización anticipada no procede actualmente, pues sólo puede cobrar el banco el 0.5% o del 0,25% en función de si se paga en los cinco primeros años de la vida del préstamo o pasados dichos cinco años (y además sólo respecto a la cantidad amortizada anticipadamente)
Respecto al pago por tu hermano «a modo de donación» es que o es donación o es pago por subrogación, y las consecuencias tanto jurídicas como fiscales son radicalmente distintas.
No es afortunado el ejemplo de la subida de la luz, pues la hipoteca aunque sea a interés variable, tiene el tipo de interés: o determinado desde un principio (si es fija) o fijados desde un principio los criterios de modificación, y dichos criterios han de ser objetivos (si es variable)
Lo de pagar es muy discutible:
Primero.- La amortización anticipada supone un perjuicio económico para el banco, pues no te da el dinero para que lo devuelvas, sino para que lo devuelvas con interés (el banco está para ganar dinero y lo gana con los intereses)
Segundo.- Igualmente el Notario cobra por sus servicios, igual que cualquier persona que trabaja por dinero
La ventaja del ofrecimiento de pago y consignación notarial es que aunque tu pagas al notario, cuando el banco vaya a retirar el dinero, los gastos notariales son costas del proceso que ha de pagar el banco (que por tanto ha de devolverte lo pagado); pero ello nos lleva nuevamente al problema de que el ofrecimiento de pago y consignación sean correctamente realizados, y para ello tu hermano ha de aclarar si hace donación o pago por subrogación.
La forma de asegurarte de que el banco no miente es: o conocer bien la ley, o asesorarte por un abogado, que obviamente también cobra, pues todo el mundo cobra por sus servicios.
En el fondo no se trata de enfrentamiento, sino de conocer los derechos y ejercerlos debidamente, o dejarse asesorar para ello.
Saludos
Lo primero agradecer su respuesta, porque ya me ha permitido aprender algo que desconocía con los tipos de interés aplicables a una amortización anticipada.
Palabras muy coherentes las suyas y que agradezco pues me clarifican algunas lagunas que como comprador siempre tuve ahí. Respecto de la decisión de si es subrogación o donación sinceramente la que menos daño económico suponga para ambos. Él es autónomo y yo en paro.
Para la primera duda que he generado es que el texto «CUARTA: GASTOS
Todos los gastos (Notariales y Registrales) e impuestos (excepto el impuesto IBI que pagará la parte transmitente) serán de la parte adquirente», es copia exacta de una cláusula de la hipoteca. Llamo hipoteca al documento, como bien dice, de compra-venta de la vivienda. Mala costumbre de no diferenciar crédito hipotecario (hipoteca) del documento de compra-venta, pero es que ese documento de compra venta lo creó el notario que el banco eligió. Ahí no pude decir «esta boca es mía» pues fue la entidad bancaria quien puso en la mesa a ese notario, al comprador y al vendedor, con ellos «revoloteando» por encima 🙂
Para la segunda duda, simplemente he copiado el nombre del concepto cobrado y ahí ya si que me deja descolocado porque vienen por separado y se pagaron ambas. Los importes que aparecen en documentos añexados al documento notarial de compra-venta de la vivienda, facturas generadas por los despachos de los profesionales en el año 2001. Lo que serían «gastos de la hipoteca», que como bien dices pues aún está en pugna la sociedad con la banca por ello. ¿En el año 2001 se hacía el pago como si fuera desglosado? No lo se, la verdad pero ahí están.
Mi hipoteca tiene como tipo de interés euribor+1 y prácticamente todo lo que se paga de cuota ahora mismo se quita del crédito hipotecario, ya que la cantidad pagada en concepto de intereses es bastante reducida ya. El redondeo que tenía del 0.25, que sufrí durante años, pude quitarlo hace unos pocos hablando con el banco cuando se condenó su práctica por ser una cláusula abusiva sin base legal más allá de la usura.
Entre donación y subrogación, la cuestión es que tras una o la otra la casa tendrá el mismo propietario, que seré yo. Supongo que la fiscalidad de la donación será distinta pero subrogación del préstamo a nombre de mi hermano no se haría si creo que la subrogación implica que el bien sea transferido junto con el crédito. Es probable que me equivoque, de ahí mis dudas. Pero la realidad es que lo que queremos es que me cierre, él con su dinero la hipoteca. Claro está que Hacienda se preguntaría de dónde ha salido ese dinero para cerrarla, y ahí es donde se genera esa duda de cuál sería la forma de hacer legalmente y con menores costes ese proceso de amortización anticipada del total del préstamo hipotecario.
Muchas gracias por adelantado por su tiempo.
Un saludo.
Hola Gus.
Respecto a la cláusula en si, es lo que hay, pero te recuerdo que el que elige al Notario es el consumidor, y que puedes acudir al Colegio Notarial más cercano si un banco te impide hacerlo.
Sigo insistiendo en que ese desglose de gastos tal y como lo especificas es un poco raro, y el Notario siempre da factura especificando destinatario y concepto cobrado; mira esa factura, pues no es la primera vez que veo la factura de una gestoría que nada tiene que ver con el Notario en la que pone como concepto «gastos notariales» o cosas similares, y en ese caso quien ha cobrado no es el Notario sino la gestoría, que es la que expide la factura.
Lo del redondeo hace años no fue condenado por abusivo, sino que simplemente por ley se prohibieron redondos superiores al octavo de punto, y es mucho después cuando viene la jurisprudencia sobre su posible abusividad; en todo caso, y como está arreglado, me alegro por ti.
No puedo decir que es mejor o peor, pues eso son cosas muy subjetivas y que requieren mucho análisis (parte del cual no es ni competencia del Notario) la diferencia es que si el que paga asume las acciones del acreedor hay subrogación y si no reclama es donación, luego más que el preguntar qué es mejor, hay que preguntar qué estoy haciendo, entre otras cosas porque, como bien indicas, ahí hacienda puede preguntar, y el decir que hará o dejará de hacer hacienda, no es ya asesorarte, sino jugar a ser adivino.
Saludos
Muchas gracias por todo. Me ha ayudado usted mucho y clarificado algunos conceptos que tenía confusos. Ahora trasladaré la consulta sobre las «consecuencias» de donar o subrogar a la AEAT 🙂
Gracias por ayudarnos.
Saludos.
Hola, es muy de agradecer el servicio que presta en este blog, ya que la información que brinda, es muy valiosa para que en cierta medida, los ciudadanos sepan sus derechos y puedan defenderse de tanto atracador, afortunadamente, el mes pasado e terminado de pagar mi crédito hipotecario con el Bancoxxx, tenia muchas ganas de olvidarme de dicha entidad, primero por la carga economica, y después por el pésimo servicio que dan, ya que continuamente me cargaban comisiones indebidas, que siempre me han devuelto previa reclamación, entidad poco recomendable.
Buscando información para conocer los tramites de cancelación en el registro, e llegado hasta este blog, teniendo claro el procedimiento de cancelación, no tengo claro los costes que aquí se comentan de la formalización de la cancelación, mirando en el BOE al respecto de los gastos notariales http://www.boe.es/boe/dias/2011/11/17/pdfs/BOE-A-2011-17962.pdf pone lo siguiente:
Artículo primero. Modificación del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el
que se aprueba el arancel de los Notarios.
Uno. Se da nueva redacción a las letras f), g) y h) del apartado 1 del número 1 del
anexo I:
«f) Escrituras de subrogación y novación modificativa de créditos o préstamos
hipotecarios: 30,050605 euros.
Por las escrituras de cancelación de crédito o préstamo hipotecario, y con
independencia del capital pendiente de amortizar y de que la operación se integre
en un proceso de subrogación o novación hipotecaria, se percibirá 30,050605
euros, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de
copia, sea copia autorizada o copia simple.
No entiendo por que en el BOE marca unos costes al notario por escrituras de cancelación de crédito de 30 € (DOCUMENTOS SIN CUANTIA), y luego cobran un importe muy superior, y el registro parecido, la realidad es que haciéndolo uno mismo, no deveria de costar mas de 60/70 €, agradecería me lo aclarase si es posible, ya que puede que me equivoque, y lo quiero tener claro antes de empezar a mover hilos, gracias por su tiempo, saludos.
Hola Fernando
Es un tema ya debatido en este mismo blog. La norma que citas ha sido derogada por la siguiente que como norma posterior deroga la anterior:
RDL 18/2012 de 11 de Mayo Disposición adicional segunda.-
“…En los supuestos que requieran la previa inscripción de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, todas las transmisiones realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento, y solo se devengarán los honorarios correspondientes a la última operación inscrita, conforme al número 2.1 del arancel de los registradores, o en su caso, el número 2.2, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios, sobre la base del capital inscrito en el Registro.
En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen solo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 por ciento, con un mínimo de 24 euros.
Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive«.
Saludos
Buenos días !
Felicitarle por su amplia información en relación a la cancelacion de hipotecas.
Mi empresa mantiene una hipoteca sobre un local, con una entidad bancaria. Por necesidad nos vemos en la obligación de ejercer la venta , pero el comprador exige como requisito indispensable liberar la carga antes de la firma de compraventa.
Después de tres meses de intento, el banco a accedido a la solicitud de un cambio de garantía de un inmueble de cuantía superior a la actual. La compraventa de efectuará 10 días despues de la emisión de nota simple donde conste que el local se encuentra libre de cargas.
La provisión de fondos solicitada por adelantado es de 16400 €. En esta cantidad se incluye comisión de apertura del nuevo prestamo , 1,5 % sobre 482000 € y provison por escritura de cancelacion y registro del préstamo actual 1800 €. La hipoteca inicial , que se cancela con el nuevo préstamo es de 490000 €..y el nuevo préstamo se cancelara con la compraventa en el Maximo plazo de un mes. El banco no accede a la firma del prestamo si no se adelanta la provisión total. La gestión de cancelacion se va a hacer directamente en el notario el día de la constitución del nuevo préstamo , el notario enviará telematicamente la escritura al registro y supongo que puedo abonar su minuta ese mismo día y yo me personare a recoger la nota simple y abonar la minuta directamente. Puede el banco negarse y obligarme a provisional 1800 € ? . Muchas gracias
Hola María.
Independientemente de lo excesivo de la provisión para la cancelación (probablemente por la gestión de la misma te cobrarán una cantidad que triplica lo que cobren Notario y Registrador juntos) el problema no es que el banco pueda imponerte o no la cancelación, sino si tu puedes o no imponerle un nuevo préstamo.
Dicho de otra manera, eres tu quien pide un nuevo préstamo, y que liberen una finca; y el banco tiene interés legítimo en que el dinero que pides prestado, sea destinado a la finalidad para la que se pide, y no a otra finalidad.
Lo cierto es que la cancelación no es obligatoria, y que lo que verdaderamente importa es el pago de la deuda que está garantizada con la finca.
No acabo de comprender muy bien el negocio planteado, pues más que los gastos de cancelación ¿no te has fijado en los gastos del nuevo préstamo? ¿no es más sensato para el negocio que planteas que el comprador retenga el importe de la deuda y los gastos de cancelación? (te ahorrarías la comisión de apertura del nuevo préstamo, la escritura y registro del nuevo préstamo y sobre todo los impuestos del nuevo préstamo)
Saludos
Buenas tardes y felices fiestas.
Por suerte he terminado de pagar la dichosa hipoteca de un piso y dos garajes que compre hace unos añitos. Solicite al banco el certificado de deuda cero, el cual me lo ha facilitado no sin tener que insistir en que los trámites de cancelación los quería realizar yo personalmente…
Me acerco a la notaria y les facilito el certificado, quedo con el administrativo en enviarles por mail la escritura y la nota simple. En el correo aprovecho para solicitarle el coste aproximado del trámite. Me contesta que el coste aproximado sería de unos 200 euros, lo cual no me parece mal. Al rato me envía otro correo rectificando el anterior, diciendo que el anterior es erróneo, que al ser dos fincas el coste sería de 400 euros aproximado, a lo que le respondo (por desconocimiento) que no tramitara la cancelación, que pasaría a retirar el certificado que les deje. Tengo solo un préstamo hipotecario de 78.132 Euros y un solo número registral. ¿Qué puedo hacer?
Muchas gracias
No entiendo la pregunta Agustín.
Saludos
Hola D.Francisco, quisiera consultarle como puedo solucionar la cancelacion de una hipoteca. He leido casi todos los post anteriores y no veo caso similar.
Me adjudicaron una vivienda procedente de una Ejecucion Hipotecaria, tengo el Testimonio de Adjudicacion y el Mandamiento de Cancelacion de Cargas.
Anterior a esta hipoteca habia otra hipoteca del mismo rango sin cancelar con el mismo banco que ejecuta. Antes de participar en la subasta me asegure extraoficialmente de que la primera hipoteca estaba cancelada internamente en el banco.
Solicito el Certificado de Saldo Cero (de la primera hipoteca) en una sucursal y me dicen : Que su central ha consultado con el abogado (letrado interno del banco) que ha llevado el Procedimiento y que debo solicitarlo al Juzgado que nos adjudico la vivienda.
La LAJ tiene muy mal caracter y se que no va a colaborar alegando que no tiene nada que ver con el Procedimiento.. y tendria parte de razon !
No se como actuar, que se le ocurre..?
Gracias de antemano ! Saludos, Juan Carlos L.
Hola Juan Carlos.
Si es una hipoteca anterior a la que provocó la ejecución nada tiene que hacer el LAJ (que como bien dices ya ha mandado la cancelación de cargas posteriores….que no anteriores)
Es el banco quien ha de otorgar la escritura de cancelación.
Saludos
Buenas tardes.
Le estaría muy agradecida si me podría orientar un poco con respecto a lo siguiente:
Resulta que he cancelado mi hipoteca de 90.000 euros, y ya tengo la escritura de cancelación. Se trata de dos fincas: vivienda y garaje, cada uno debidamente identificadas en la escritura de compraventa.
Cuando el notario emitió su minuta, no me hizo dos cancelaciones sino una sola: la del total de la hipoteca.
Cuando voy al Registro para inscribir la cancelación, ellos sin embargo me quiere hacer dos cancelaciones lo cual, claro está, encarece la inscripción.
Mi pregunta es: ¿Es correcto el proceder del Registro? Yo de entrada diría que no se puede ni se debe dividir la deuda.
Agradecida por escuchar su opinión al respecto.
Ya te he respondido en la web de la notaría.
La actuación del registro es correcta (los motivos te los explico en la web).
Saludos
Hola. Tengo una duda. He vendido mi piso y al firmar la venta en notaría se han dado cuenta de que los antiguos propietarios (a los que les compré el piso) no han cancelado la hipoteca en el registro, con lo que aparecía la primera hipoteca y la mía. Para poder venderlo tuve que comprometerme con los que me iban a comprar el piso de que yo cancelaría las dos hipotecas en registro y pagaría la cancelación de una hipoteca que no era mía. Ya lo he hecho y a los que les correspondía se niegan a pagar esa cancelación siendo suya. ¿Qué puedo hacer? Gracias
Hola Luis
La única alternativa que tienes es demandar judicialmente a esos propietarios, para lo que tendrás que contratar a un abogado
Saludos