Ya he hablado en este blog de los mitos y leyendas que rodean la cancelación de un préstamo con garantía hipotecaria, aunque más de uno me achaca que como todos los notarios hablo demasiado y se me entiende mal, por lo que trataré de resumir las cinco recomendaciones para cancelar una hipoteca que considero más importantes.

Si pagas el préstamo no pueden ejecutar la hipoteca

Así de simple y así de claro, la hipoteca es accesoria del préstamo y extinguida la obligación garantizada, queda extinguida la garantía.

La cancelación es una formalidad, y aunque es cierto que nadie salvo tu y el banco sabe si has pagado o no, también es verdad que sólo el banco puede demandarte, y jamás demandará una obligación extinguida.

El único problema es que hay una apariencia de que existe la hipoteca, y cualquiera que no sea tu o el banco se fiará de esa apariencia, pero son meras presunciones que aceptan prueba en contra.

Ninguna ley pide un certificado bancario para cancelar una hipoteca

Son simples normas internas de muchos bancos, pero la normativa interna de un banco, es la simple normativa de una empresa privada.

El banco internamente puede seguir los procedimientos que tenga por conveniente para comprobar si has pagado o no tu deuda, pero esos procedimiento internos son coste del banco, que no tiene derecho a repercutir al cliente, ni cobrar cantidad alguna por ello.

Igual que el deudor tiene la obligación legal de pagar la deuda, el acreedor tiene la obligación legal de dar carta de pago y dar por extinguida la obligación.

La normativa del Banco de España es clara en este sentido, aunque su labor inspectora dicta mucho que desear, como pone de manifiesto mi compañero Luis Prados Ramos, en el Blog hay derecho.

¿Por qué hay que firmar una escritura de cancelación de hipoteca?

Pues porque el préstamo con garantía hipotecaria se firmó en escritura pública, y esa escritura es un título ejecutivo según el artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo que conforme al artículo 1230 del Código Civil, el documento privado que altere una escritura no surte efectos frente a terceros.

Para ejecutar la hipoteca el banco, lo primero que ha de presentar es la escritura de préstamo hipotecario, y si el deudor tiene su escritura de carta de pago y cancelación, el archivo de las actuaciones sería automático, imponiéndose las costas al banco.

Frente a posibles compradores de la vivienda hipotecada, presentar un documento bancario, es presentar un simple papel sin valor alguno y fácilmente falsificable, sólo una escritura en la que el banco reconozca haber cobrado y consienta la cancelación, da la tranquilidad de que la hipoteca sólo existe en el mundo de los libros registrales, pero no en la realidad.

¿Tengo que ir a la Notaría para cancelar la hipoteca?

No tienes que ir a la Notaría, donde tienes que ir es al banco y pedir que reconozcan que has pagado la deuda, y pidiendo que cumpla con su obligación de otorgar la escritura de cancelación, pero recuerda dos recomendaciones muy importantes.

El Notario lo eliges tu, no el banco

Dado que la cancelación es un coste que tienes que abonar tu (en realidad es un gasto del banco, pero así se pacta en todas las escrituras de préstamo hipotecario) tu decides a que Notario debe de acudir el Banco.

Te pondrán una y mil pegas, intentando convencerte de que ellos tienen un procedimiento muy rápido, y notarios de confianza, pero esos son Notarios de confianza del Banco y no del ciudadano.

Tranquilo, en todo caso tu hipoteca desaparecerá, pero recuerda:

  1. El Notario de tu pueblo vino a verte a tu pueblo y se gasta el dinero en tu pueblo, si quieres defiende otra localidad, pero luego no te quejes si tu pueblo va mal.
  2. Esos Notarios, firman cualquier cosa, es más firman muchísimo y muy rápido, pero si lo tratas como una mercancía ¿le vas a pedir luego un servicio de calidad? ¿querrás un servicio personalizado para tus problemas? ¿querrás tu ser tratado como una mercancía?.

 

El banco ni tiene por qué gestionarte ni cobrarte la cancelación

Muchos son los bancos que con mil y una treta tratan de encargarse ellos de gestionar la escritura, y de hecho suelen cobrar por esa gestión más que la Notaría y el Registro Juntos.

En Andalucía la cancelación de hipoteca no hay ni que liquidarla de impuestos, por lo que basta con que el Notario remita telemáticamente la escritura al Registro de la Propiedad (la remisión es gratuita, y la copia que se remite difícilmente supera los 20€), para que puedas quedarte tranquilamente en tu casa esperando que te llamen para recoger en Notaría el justificante de que todo está terminado y hagas una transferencia al Registro de la Propiedad.

¿Es tan difícil o complicado?

¿Puedo obtener la cancelación sin escritura?

Pues si, simplemente esperando que prescriba, aunque ello sea un poco lento, pues la hipoteca prescribe a los veinte años a contar desde que debió de pagarse la última cuota, siempre que dentro del año siguiente no resulte de Registro de la Propiedad mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (artículos 128 y 82 de la Ley hipotecaria).

Por tanto y pasados veintiún años a contar desde la fecha en la que se debió de pagar la cuota, el propio dueño de la finca puede pedir la cancelación, para lo que bastará con que dirija una instancia al Registro de la Propiedad, si bien esa instancia: o se firma delante del Registrador (lo cual es gratuito, según tengo entendido) o bien se legitima Notarialmente (lo cual cuesta 6 euros más IVA)

CANCELACIÓN DE HIPOTECA