Ya he hablado en este blog de los mitos y leyendas que rodean la cancelación de un préstamo con garantía hipotecaria, aunque más de uno me achaca que como todos los notarios hablo demasiado y se me entiende mal, por lo que trataré de resumir las cinco recomendaciones para cancelar una hipoteca que considero más importantes.
Si pagas el préstamo no pueden ejecutar la hipoteca
Así de simple y así de claro, la hipoteca es accesoria del préstamo y extinguida la obligación garantizada, queda extinguida la garantía.
La cancelación es una formalidad, y aunque es cierto que nadie salvo tu y el banco sabe si has pagado o no, también es verdad que sólo el banco puede demandarte, y jamás demandará una obligación extinguida.
El único problema es que hay una apariencia de que existe la hipoteca, y cualquiera que no sea tu o el banco se fiará de esa apariencia, pero son meras presunciones que aceptan prueba en contra.
Ninguna ley pide un certificado bancario para cancelar una hipoteca
Son simples normas internas de muchos bancos, pero la normativa interna de un banco, es la simple normativa de una empresa privada.
El banco internamente puede seguir los procedimientos que tenga por conveniente para comprobar si has pagado o no tu deuda, pero esos procedimiento internos son coste del banco, que no tiene derecho a repercutir al cliente, ni cobrar cantidad alguna por ello.
Igual que el deudor tiene la obligación legal de pagar la deuda, el acreedor tiene la obligación legal de dar carta de pago y dar por extinguida la obligación.
La normativa del Banco de España es clara en este sentido, aunque su labor inspectora dicta mucho que desear, como pone de manifiesto mi compañero Luis Prados Ramos, en el Blog hay derecho.
¿Por qué hay que firmar una escritura de cancelación de hipoteca?
Pues porque el préstamo con garantía hipotecaria se firmó en escritura pública, y esa escritura es un título ejecutivo según el artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo que conforme al artículo 1230 del Código Civil, el documento privado que altere una escritura no surte efectos frente a terceros.
Para ejecutar la hipoteca el banco, lo primero que ha de presentar es la escritura de préstamo hipotecario, y si el deudor tiene su escritura de carta de pago y cancelación, el archivo de las actuaciones sería automático, imponiéndose las costas al banco.
Frente a posibles compradores de la vivienda hipotecada, presentar un documento bancario, es presentar un simple papel sin valor alguno y fácilmente falsificable, sólo una escritura en la que el banco reconozca haber cobrado y consienta la cancelación, da la tranquilidad de que la hipoteca sólo existe en el mundo de los libros registrales, pero no en la realidad.
¿Tengo que ir a la Notaría para cancelar la hipoteca?
No tienes que ir a la Notaría, donde tienes que ir es al banco y pedir que reconozcan que has pagado la deuda, y pidiendo que cumpla con su obligación de otorgar la escritura de cancelación, pero recuerda dos recomendaciones muy importantes.
El Notario lo eliges tu, no el banco
Dado que la cancelación es un coste que tienes que abonar tu (en realidad es un gasto del banco, pero así se pacta en todas las escrituras de préstamo hipotecario) tu decides a que Notario debe de acudir el Banco.
Te pondrán una y mil pegas, intentando convencerte de que ellos tienen un procedimiento muy rápido, y notarios de confianza, pero esos son Notarios de confianza del Banco y no del ciudadano.
Tranquilo, en todo caso tu hipoteca desaparecerá, pero recuerda:
- El Notario de tu pueblo vino a verte a tu pueblo y se gasta el dinero en tu pueblo, si quieres defiende otra localidad, pero luego no te quejes si tu pueblo va mal.
- Esos Notarios, firman cualquier cosa, es más firman muchísimo y muy rápido, pero si lo tratas como una mercancía ¿le vas a pedir luego un servicio de calidad? ¿querrás un servicio personalizado para tus problemas? ¿querrás tu ser tratado como una mercancía?.
El banco ni tiene por qué gestionarte ni cobrarte la cancelación
Muchos son los bancos que con mil y una treta tratan de encargarse ellos de gestionar la escritura, y de hecho suelen cobrar por esa gestión más que la Notaría y el Registro Juntos.
En Andalucía la cancelación de hipoteca no hay ni que liquidarla de impuestos, por lo que basta con que el Notario remita telemáticamente la escritura al Registro de la Propiedad (la remisión es gratuita, y la copia que se remite difícilmente supera los 20€), para que puedas quedarte tranquilamente en tu casa esperando que te llamen para recoger en Notaría el justificante de que todo está terminado y hagas una transferencia al Registro de la Propiedad.
¿Es tan difícil o complicado?
¿Puedo obtener la cancelación sin escritura?
Pues si, simplemente esperando que prescriba, aunque ello sea un poco lento, pues la hipoteca prescribe a los veinte años a contar desde que debió de pagarse la última cuota, siempre que dentro del año siguiente no resulte de Registro de la Propiedad mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (artículos 128 y 82 de la Ley hipotecaria).
Por tanto y pasados veintiún años a contar desde la fecha en la que se debió de pagar la cuota, el propio dueño de la finca puede pedir la cancelación, para lo que bastará con que dirija una instancia al Registro de la Propiedad, si bien esa instancia: o se firma delante del Registrador (lo cual es gratuito, según tengo entendido) o bien se legitima Notarialmente (lo cual cuesta 6 euros más IVA)
No compartes el comentario de tu compañero (JAVIER TRILLO GARRIGUES) de dirigirse primero al Notario, y que se éste sea quién le reclame al banco el certificado de cancelación, en vez de ir primero al Banco.
http://hayderecho.com/2014/11/01/cancelaciones-de-hipoteca-y-servicio-de-reclamaciones-del-banco-de-espana/#comment-29310
Cuando lo he leído me ha parecido una idea muy apropiada, y probablemente más barata. En mi caso, la entidad me pide 100e sólo por entregar el certificado y pasar su apoderado a la firma.
Hola Jose.
No había leído el comentario, y sinceramente lo veo como una alternativa, aunque estratégicamente sea correcta, me gusta más dar a cada uno lo suyo, y esa reclamación es más función de un Abogado que de un Notario, sinceramente tendría que meditar un poco mi respuesta, pues no la tengo clara, aunque en principio no descarto la solución de mi compañero.
En todo caso, si te digo, que yo a los ciudadanos que vienen a mi despacho les recomiendo que acudan al banco y que pongan una hoja de reclamaciones en caso de negativa, y hasta ahora no todos han conseguido evitar el dichoso certificado y la dichosa gestión (en todo caso ten en cuenta que soy Notario de pueblo y que estos temas se pueden resolver, en mi caso, andando poco más de doscientos metros).
Un saludo
Gracias a artículos como este yo sí he conseguido que el banco no me cobrara ni certificado de deuda cero ni gestiones. Así que gracias.
Y para ilustrar la mentira que es que necesiten hacerlo de esa manera, os cuento que, en la misma oficina:
– la mujer que estaba en la caja me dijo que hacían falta las dos cosas.
– en hombre que me atendió en la mesa, que no hacía falta certificado, pero que lo tenían que firmar «en Madrid», los de la gestoría «del banco», a pesar de que le estaba diciendo que si el notario lo pago yo, tengo derecho a elegirlo.
– al final, el director, me dijo que, si lo hacía en la notaría que estaba al lado de la oficina, iba él mismo y firmaba.
Al final lo hice así, aunque no era la notaría que mejor me venía, pero, al menos, no me costaba más discusiones.
Un saludo y gracias de nuevo.
Buen ejemplo.
Se podría decir aquello que la proximidad lleva al cariño, y en este caso al ahorro.
Buenas tardes D. Francisco
En primer lugar, trasladarle mis felicitaciones y agradecimiento por lo didáctico y realmente útil de su blog; particularmene en temas como las hipotecas, mundo con situaciones kafkianas.
Quería trasladarle la siguiente duda, para una venta y consiguiente cancelación de hipoteca, ¿qué ocurre si el banco se niega a acudir a la notaría el día de firma para recoger el cheque que cancela la hipoteca (dicho de otro modo, que la deja a cero)?¿Puede también negarse a que comprador y vendedor vayan juntos a ingresarlo por oficina? ¿Existe algún modo de «obligar» a aceptar dicho talón?
Un cordial saludo, y mil gracias
Hola Alfonso.
Puedes pedir hojas de reclamaciones, y denunciar ante los organismos de consumo; pero te recomiendo que leas una entrada de este blog que se llama ¿cómo abaratar la cancelación de mi hipoteca? pues el proyecto de ley está definitivamente aprobado, y lo que ahí publico como futuro, es algo que puede que esté operativo en tres meses (la idea es hacer ofrecimiento de pago y consignación ante Notario).
Un saludo
Gracias por tan rápida respuesta.
Mi caso, lamentablemente, será en pocos días, por lo que entiendo no podría acogerme a esta fórmula.
¿Puede entonces el banco poner en peligro la venta por su ausencia?¿o el cheque quedaría en notaría a su disposición?
Gracias de nuevo,
Un cordial saludo
Hola Alfonso.
Tranquilo, lamentablemente es algo muy habitual, basta con que el comprador retenga el importe adeudado y se encargue de pagar la hipoteca y gestionar la cancelación (lo hará por la cuenta que le trae); no es lo idóneo, pero al menos es una solución.
Un saludo
Gracias por tan pronta respuesta. Lamentablemente realizaré la operación en unos días.
¿Podria verse en peligro la operación, o el talón quedaría «bajo custodia» de la notaría?
Gracias de nuevo
Creo que te he respondido Alfonso, puedes estar tranquilo.
Un saludo
Así es, no me aparecía, de ahí mi «repregunta».
Mil gracias
Un cordial saludo.
Buenas noches,
Muy interesante las aclaraciones que hace sobre el Certificado de Cancelacion o deuda cero que entregan los bancos una vez que has pagado tu préstamo hipotecario al banco;ahora viene el segundo asalto ,
los honorarios del Notario.He intentado informarme para tener una provisión de fondos. Según el Real Decreto Ley 1612/2011 de 14 de noviembre por el que se aprueban los aranceles de los notarios y registradores .
Por la escritura de cancelacion de crédito se percibirá 30,050605 € ,mi sorpresa al l llegar a la notaria k y me piden 200€ les comento la ley 1612/2011 y me responden que eso ya no se aplica,es esto una práctica habitual que la ley dice unos coste y después el notario hace lo que quiere , por favor como se interpreta esta actuación de funcionarios públicos Que tengo que hacer dejar la cancelacion notarial sin hacer la nueva escritura Es legal cobrar 200 por la escritura de cancelación,lo hacen las demás notarias
Hola Rosario:
La norma que citas fue derogada por el RDL 18/2012 de 11 de Mayo cuya Disposición adicional segunda dispone:
“…En los supuestos que requieran la previa inscripción de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, todas las transmisiones realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento, y solo se devengarán los honorarios correspondientes a la última operación inscrita, conforme al número 2.1 del arancel de los registradores, o en su caso, el número 2.2, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios, sobre la base del capital inscrito en el Registro.
En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen solo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 por ciento, con un mínimo de 24 euros.
Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive.
Esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley….”
Un saludo
Buenas tardes Francisco
Antes de nada decirle que acabo de descubrir su blog buscando en internet respuestas a mis dudas sobre venta de viviendas de protección y estoy felizmente impactada de ver sus explicaciones que además de muy útiles son gratuitas y asombrada de que le guste invertir su tiempo en intentar asesorar y resolver dudas a través de su blog. Para una simple ciudadana con cero idea de Derecho y leyes, y de otras muchas cosas, es asombroso descubrir a alguien que sepa y regale su saber.
Y como imagino que otros muchos harán, pues a mi me gustaría aprovecharme, ya que le encontré y exponerle mi duda , que a lo mejor es hasta ridícula.
Verá, yo adquirí un piso de VPA cuya hipoteca firmamos hace 4 años. El piso constaba de un “pack protegido” (piso, trastero y 1 plaza de garaje) + otra plaza de garaje que es libre. Nosotros , como los demás de la urbanizacon compramos el conjunto entero, es decir las dos plazas. Ahora queremos venderlo pues hemos tenido otro hijo y no cabemos en casa. Ademas de que al venderlo antes de los 10 primeros años, tenemos que devolver las ayudas que nos ha dado el Estado, cosa que no discuto y me parece lógica, se nos presenta el tema de que nosotros hemos pagado el IVA al ser vivienda nueva pero nuestro comprador (si es que lo hay que lo dudo), no nos lo pagará claro, con lo que el “ pack protegido” hemos de venderlo mas barato de lo que a nosotros nos costó, puesto que al ser vivienda protegida tiene un precio ya tasado.
MI pregunta es si hay algún problema en que yo ponga el precio total por encima de lo que nosotros pagamos por todo y que esa diferencia entre lo tasado y lo que se cobre, vaya en la plaza de garaje libre.
Releyendome veo que es difícil que se me entienda y en cambio no se como explicarlo mejor.
A ver con un ejemplo:
Nosotros pagamos 150000€ (pack protegido +plaza libre+iva). Quremos vender por 160000 (puesto que hemos hecho también mejoras en la casa) pero el “pack protegido” esta tasado en 130000, A efectos de escrituras y demás, como figurará? Persona A vende piso 130000 y plaza por 30000 (que es precio desmesurado para una plaza de garaje)?
Yo puedo cobrar una plaza de garaje por lo que me de la gana?? Al comprador le van a dar hipoteca por el conjunto o solo por el pack protegido?? La escritura será de un conjunto entero o una escritura de lo protegido + otra de la plaza de garaje?
Muchas gracias de antemano.
Hola.
El problema es que en materia de viviendas de protección oficial, cada comunidad autónoma tiene su propia normativa, y es imposible saberla toda (la de Andalucía, que es donde yo vivo, es complejísima, y si me apuras no solo muy deficiente, sino además sujeta a los criterios interpretativos de unos funcionarios que tienen más voluntad que capacidad).
Me dices que el segundo garaje es libre (aunque no acabo de tener claro que hagan una promoción en parte protegida y en parte libre -cosa posible-) si es así puedes fijar el precio por el garaje que quieras, aunque puedes toparte con un comprador al que no interese la segunda plaza de garaje.
Te recomiendo que acudas a la Notaría más cercana, pues conocerán la normativa de tu Comunidad Autónoma, y el Notario asesora gratuitamente todas las cuestiones relativas al otorgamiento de una escritura.
Un saludo
Muchisimas gracias por responderme.
Así lo haré. Consultaré entonces en la notaria que tengo más cerca que además es la que nos hizo la escritura cuando compramos.
Bueno os cuento mi aventura aún sin resolver. xxxxBanco me pidió una escritura simple para poder darme el certificado de deuda cero, me lo dieron como si me dieran la vida, fui al notario que está a dos metros y me dijeron que en un mes estaba listo. Después del mes llamé y decían que la escritura estaba hecha hacia dos semanas solo que el banco no iba a firmar. Me pasé por el banco y dijeron que los auditores venían de Madrid y que podía tardar. Llevo ya tres meses y ahora me dice el banco que como no lo hagan ellos que no me firman la escritura.
¿Algún consejo? me veo atado de pies y manos por estos sinvergüenzas.
Hola José.
Lo más adecuado es que antes de interponer una demanda judicial, formules reclamación ante el servicio de atención al cliente y además pidas la hoja de reclamaciones.
Saludos
Hola Francisco,
Estamos en proceso de venta de nuestro piso y liquidamos hipoteca con la compra.
Quería saber si se puede encargar a un notario la cancelación de la hipoteca en la escritura pública, el pago de tasas de liquidación la y la inscripción en el registro. No se si todos los trámites aumentarían el coste de solo encargar la cancelación de la escritura.
Gracias
Hola David.
Si puede hacerlo el Notario, aunque es conveniente que primero hables con tu entidad y lo comuniques.
Los servicios de gestión son los que cada Notario acuerda con el ciudadano, por lo que también es recomendable que hables con mi compañero.
Saludos
Hola, a mí la financiera q me concedió la hipoteca, ahora para la cancelación me pide 100 euros por pasarse el apoderado por la notaría que busco yo, para dar fe, de que el préstamo está pagado. Pero tengo entendido q por ley no tienen derecho a cobrar por ir el apoderado a dar fe, es cierto? Tiene el apoderado obligación de ir al notario a dar fe ,sin cobrar? Gracias
Hola Mariola
La ley nada dice sobre el tema, pero si que el acreedor está obligado a cancelar las garantías, y entiendo que a falta de pacto expreso, nadie puede cobrar por cumplir sus obligaciones; es más ha de incumplir esa obligación ha de indemnizar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.
Saludos
Me quitaron la hipoteca por un seguro que hicimos estube un año pagando cuando mi marido había fallecido en el 2002 pero al año de su fallecimiento deje de pagar la hipoteca pero no tengo cancelación de hipoteca devo perdirla?
Hola.
No acabo de entender bien los hechos, pero si el préstamo está pagado, no es obligatorio, mas si recomendable que solicites la cancelación (que en todo caso puedes solicitar en cualquier momento) el motivo simplemente es que ahora tranquilamente puedas evitar por parte del banco ciertos costes que, si vas con prisas, te puede ser más complicado no tener que abonar.
Saludos
Acabo de hacer cancelación de c hipoteca y las costas del notario al que yo fui han sido de 265 eur más 102,65 eur de la cancelación registrar. Tuve que ir al notario que ha tardado 5 meses en realizar escritura, a la oficina liquidadora de la comunidad de Madrid y por último al registro de la propiedad en dos ocasiones…. No se donde esta lo económico o la comodidad del notario… Muchas gracias por su tiempo y su energía.
Hola José Luis, lamento mucho tu experiencia, aunque te comento que muchas veces no es el Notario, sino que los bancos no quieren acudir a la Notaría a firmar la escritura, o se hacen los remolones, tienes que tener en cuenta que no se puede obligar a nadie a hacer nada, por lo demás y en cuanto al coste, es una cuestión de apreciación, pero no puedo evitar rogarte que compares esos gastos con los que cobra cualquier otro profesional.
Saludos
Hola Francisco, en el mes de septiembre terminamos de pagar el préstamo hipotecario de mi vivienda y estamos realizando las gestiones para realizar la escritura de cancelación de la hipoteca. Hemos indicado al banco que las gestiones de cancelación e inscripción registral las íbamos a realizar nosotros mismos y que no queríamos que interviniese una gestora. El banco nos ha proporcionado el certificado de cancelación de la hipoteca firmado por el apoderado. Hemos llevado dicho documento junto con la solicitud de cancelación notarial de la hipoteca y la nota simple de registro de la propiedad a la Notaría de mi localidad que está a 50 m del Banco, para que realicen las escrituras de cancelación, indicándoles también que no queremos que intervenga ninguna gestora. En la notaría me indican que el apoderado del Banco no va a ir a firmar las escrituras, que las tienen que ratificar en la central de Barcelona y que ello supone un coste adicional. ¿Tengo que pagar dicha ratificación? ¿Puedo negarme a ello? ¿Debo pagar y posteriormente realizar una reclamación? ¿Y si es así ante quién?. Gracias. Un saludo.
Hola Antonio.
Desconozco esa actuación, pues en la localidad en la que trabajo todas las sucursales bancarias cuentan con apoderados que pueden firmar cancelaciones; obviamente lo que no puedes es pedirle a alguien que haga algo que no está facultado a realizar, más me sorprende que esa entidad sólo tenga apoderados en Barcelona.
En caso de ser así, que lo dudo, es cierto que puedes elegir Notario, más lo que no puede el notario es obligar a nadie a firmar (y menos si no está facultado para ello) y la única opción es o la que te ofrece mi compañero, o que designes tu un Notario en Barcelona que se encargue de todo.
Si optas por la ratificación, el coste has de soportarlo tu, pues es consecuencia de que eres tu el que ha elegido el Notario; otra cosa es que por elegir notario la entidad puedan cobrarte a ti.
En todo caso y por si te sirve de referencia, hay jurisprudencia ya, que sostiene que es abusivo el pacto en el que se imponen al prestatario soportar los gastos de cancelación.
Saludos
Hola, a principios de año cancelé la hipoteca de mi piso.
Para que no constara ninguna carga en el registro de la propiedad me dispuse a solicitar a (XXX Banco) un certificado de deuda cero. Los trámites para la escritura notarial de cancelación de hipoteca los quiero hacer yo.
Me han dado el certificado, pero ahora dicen que me quieren cobrar una comisión de 100 euros para que su apoderado se desplace al notario y realice las gestiones oportunas.
Me hacen firmar un formulario en el yo consiento esta comisión, si no NO van al notario.
Es esta práctica correcta?
Hola Vicente.
Para nada es correcta esta actuación, y deberías de reclamar, empezando por el servicio de atención al cliente de la propia entidad.
Saludos
Gracias Francisco, mañana pondré reclamación, pero en otras que he puesto en la entidad por cobrarme comisión en mi cuenta cuando tenía hipoteca y que tampoco era correcta esa actuación (reclamaba y luego me devolvían el dinero), me dirán que no pueden responder sobre actuaciones futuras que no se han producido. Y claro si firmo la autorización ya no puedo reclamar…
En su página web, tienen las tarifas, y sobre cancelación de hipoteca textualmente dicen: «Se percibirá un importe fijo de 100,00 € cuando, a petición expresa del cliente, y no existiendo obligación contractual para la entidad, ésta prepare la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura de cancelación o carta de pago. No se percibirá esta comisión por la expedición de certificado de saldo cero.»
Lo que me temo es que al final tendré que firmar la autorización para que vayan al notario, y lo que he comentado, firmando ya tienen mi permiso y no podré reclamar nada. Así nos tratan algunas entidades financieras…
Me sugieres alguna propuesta de solución?
Hola Vicente.
Una cosa es preparar la documentación, y gestionar la cancelación de la hipoteca y otra diferente es cumplir con el deber legal de cancelar garantías e ir a la Notaría para hacerlo; de hecho no tienes que autorizarles para que vayan al Notario, sino pedirles que cumplan su obligación (es cómo si autorizaras a alguien a que te expida factura).
Tu mismo cuentas otras reclamaciones que has ganado, por lo que te animo a que no desesperes, y en todo caso puedes pedir la hoja de reclamaciones e interponer una denuncia en la oficina de consumo de ayuntamiento si insiste en cobrarte esa cantidad.
Saludos
Hola Francisco, he reclamado a la entidad alegando lo que dice el servicio de reclamaciones del banco de España: «Según el artículo 82 del texto refundido de la Ley Hipotecaria, y de acuerdo con los criterios de buenas prácticas bancarias, el DCMR considera que las entidades no están legitimadas para el cobro de importe alguno por la simple emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda ni, alternativamente, por su comparecencia en notaría si la declaración de cancelación de aquella se incorpora en escritura pública.
Hay que recordar que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, obtenida la certificación de haberse
pagado la deuda. Por tanto, las entidades financieras únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente (entendiendo por tal, en las cancelaciones de préstamos hipotecarios,
bien el titular del préstamo, bien la persona que está interesada en esta cancelación notarial); resulta imprescindible para que el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente que el cliente preste su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este servicio, sino a que se le adeuden las comisiones tarifadas e informadas
por este concepto.
Así, la comisión remunera la preparación de la documentación necesaria, a petición del cliente, para que sea la entidad la que realice las gestiones y tramitaciones precisas para
la cancelación notarial de su hipoteca. Es por ello por lo que el DCMR exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, sin que quepa incluir en este su
puesto:
– La entrega al cliente de la documentación justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad (el mero otorgamiento de la carta notarial
de pago o la emisión de un certificado de deuda cero).
– El simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que a esos efectos indique el cliente, ya que, en estos supuestos, la actividad desarrollada no es otra cosa que el consentimiento otorgado por el acreedor hipotecario (exigido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria) para la cancelación de una inscripción hecha a su favor en virtud de escritura pública»
Lo que me han contestado textualmente es esto: «Buenos días, nosotros no cobramos por el certificado de cancelación económica. Cobramos por la preparación otorgamiento y firma de la escritura de cancelación notarial.»
No lo entiendo, se supone que lo que he alegado yo, es que si lo voy a gestionar yo, no me pueden cobrar por lo que me han contestado.
Entiendes lo que han dicho?
Perdona por la paliza que te estoy dando.
Gracias
Hola Vicente.
Pues simplemente diga que no quiere que le preparen el otorgamiento de la escritura, pues es un tema que el Notario puede hacer sin mayor problema, dado que para otorgar una escritura puede o no usarse una minuta y además tanto derecho tiene el banco a redactar su minuta, como tu a hacerlo; lo que si que tiene el banco es la obligación de extinguir la garantía.
Saludos
Hola Francisco, tu último comentario no lo acabo de entender.
Les voy a decir que el otorgamiento (es lo que no entiendo) lo va a hacer mi notario.
A ver que me dicen.
GRACIAS
Otorgar es sinónimo de firmar, una cosa es comparecer y firmar, otra es elaborar, y la elaboración de la escritura la puede hacer el notario ajustándose al texto que previamente le facilitan las partes o el que el mismo elabora (el coste es el mismo)
Y esto es lo que me han contestado: Vicente, no podemos pasar por notaria , si no nos firmas antes el consentimiento para cargarte nuestra tarifa
Un saludo
En definitiva, que o pagas o no van, más claro no puede ser.
Pide la hoja de reclamaciones e interpón una reclamación ante el organismo de consumo de tu Ayuntamiento, quizá eso les haga cambiar de parecer, pero lo que están haciendo tiene un nombre muy simple y es inaceptable; eso si, eres tu quien tienes que defender tus derechos, pues los derechos no se tienen, sino que se ejercen y defienden.
Saludos
Hola, puedo firmar el consentimiento incluyendo un texto de desacuerdo y que voy a reclamar posteriormente?
gracias
Entiendo que si, aunque sinceramente ya no se como ayudarte más ante esta actitud del banco
No se sera el lugar adecuado, pero vista su amabilidad al responder dudas me gustaría , abusando de ello, trasladarle un problema que tengo con una Hipoteca que yo no he solicitado.
En el año 2006 compramos al contado entre tres matrimonios ( tres hermanas y los respectivos maridos) una vivienda. Al cabo de 3 años , el 2009 uno de los matrimonios hipoteca sus 2/6 partes.
Al no pagar dicho préstamo, el banco nos reclama a los otros cuatro propietarios el pago de esta hipoteca, pese a que en la nota registral indica claramente que se hipoteca exclusivamente la tercera parte de la vivienda correspondiente a mis cuñados.
En el escrito mandado por el Banco xxx, nos dice que es calidad de terceros poseedores, pero nosotros ( los otros cuatro) ni hemos solicitado, ni firmado ni avalado ninguna hipoteca sobre este piso.
Que puedo hacer???
Muchísimas gracias.
Hola Fernando.
Sorprendente es que un banco acepte la hipoteca de una cuota indivisa, aunque técnicamente es posible.
Lo cierto es que no os requiere el pago, sino que notifica que va a ejecutar, y de hecho no veo excesivamente correcta esa notificación, pues sois terceros poseedores de la finca, más no de la cuota indivisa hipotecada que se va a ejecutar.
El problema es que de tener a un pariente como condueño, pasáis a tener a un banco, lo cual no es cómodo, entre otras cosas porque puede promover la acción de división de la cosa común, aunque también tendríais un posible retracto en caso de ejecución.
Te recomiendo que acudas a un abogado.
Saludos
Buenos dias:
Realmente lo que pone en el escrito es «Le requerimos en su calidad de tercer poseedor de la finca… para que satisfaga de inmediato dicho importe mas los intereses de demora amparados en la mencionada escritura», osea que si nos piden que nos hagamos cargo de esa Hipoteca, no?
Somos nosotros «Terceros Poseedores»?.
Muchas gracias por la respuesta
Pues la redacción es incorrecta jurídicamente hablando, aunque el resultado es el que he comentado.
Saludos
Buenos días Francisco, ante todo le doy las gracias por su blog.
Paso a preguntarle una cuestión que me trae loca y me explico.
En 2005 compré una casa con subrogacion de hipoteca existente del constructor
En 2010 la entidad bancaria vendió la hipoteca a un fondo de titulizacion
En 2012 el fondo se extinguió
En ninguno de los casos se hace mención y no existe método de pago.
Mis preguntas son
1-Si inscribo YO la venta de la hipoteca del banco al fondo, ¿puedo hacer desaparecer la carga de la hipoteca firmada en el 2005?
2- Una vez inscrita la venta del 2010 y hago llamar al fondo para que demuestre el método de pago y no lo aporta porque no existe ni el método de pago ni el fondo, ¿que puede pasar?
Gracias por todo
Hola Susi.
Si inscribes la transmisión lo que cambia es el acredor, más no desaparece la carga, pues el acreedor ha de cancelarla, lo que no veo es cómo vas a llamar a quien se ha extinguido.
Saludos
Hola Don Francisco, si no he entendido mal en Andalucia en el proceso de cancelacion de hipoteca, el paso de ir a a Hacienda a rellenar el modelo 600 para que conste que se ha pagado un impuesto NO HAY QUE HACERLO ¿es correcto?
gracias y enhorabuena por el blog
Correcto Javier
Buenas tardes,
Enhorabuena y gracias por la magnífica labor de divulgación que haces de manera altruista.
Le expongo mi caso.
Hipoteca en (xxx Banco) sobre un piso de mi propiedad que voy a vender (ya tengo comprador)
Debo 53mil€ del préstamo.
El comprador también compra con (xxx Banco).
Quiero cancelar la hipoteca por mi mismo.
El día de la firma supongo que el banco me dará un cheque por el valor de compra que son 180.000 euros o me habrá dos cheques uno para mí y otro para el (xxx Banco) con los 53.000€ que debo.
Esto es así?
Seguidamente abono el dinero que me resta en la oficina del (xxx Banco) y deberé 0€.
Posteriormente pido cita en un notario y con el certificado de deuda cero que ha de hacerme gratuitamente el banco el notario me hará una escritura de cancelación.
Con esa escritura de cancelación que el apoderado del (xxx Banco) ha de firmar he de ir al Registro de la Propiedad y pagar la tasa correspondiente.
Es correcto?
No se puede ir al Registro con el certificado de deuda cero del banco?Es obligada la escritura?
Saludos y gracias
Álvaro
PD:Escribo desde las Islas Baleares
Hola Álvaro.
Sea por cheque o por transferencia (aceptemos cheque) habrá dos uno por el importe de la deuda (a favor del acreedor) y otro por el resto del precio de venta (a favor tuyo).
Normalmente si vendes un bien hipotecado y el comprador quiere hipotecar, el Banco es el que se encarga de la cancelación (aunque sea en ambos casos el mismo banco) pues necesita garantizarse que esa cancelación se producirá.
Los documentos privados no acceden al registro como regla general, y ese «certificado de deuda cero» no; pero piensa por un momento que es lógico, pues si el préstamo, o dicho de otra manera, tu deuda, consta en una escritura (que por otra parte es título ejecutivo ante los tribunales) ¿no crees que es lógico que el pago de la deuda también?
Saludos
«Normalmente si vendes un bien hipotecado y el comprador quiere hipotecar, el Banco es el que se encarga de la cancelación (aunque sea en ambos casos el mismo banco) pues necesita garantizarse que esa cancelación se producirá»
Entonces no puedo hacerlo por mi mismo el mismo día?
La gestoría del banco me impone una gestoría con unos gastos desproporcionados.
Qué solución hay para que lo haga yo y no me repercuta el coste?
Saludos y gracias
Álvaro
Hola Álvaro.
Lo de desproporcionados o no desproporcionados, es algo subjetivo, más el problema es que el Banco necesita asegurarse que el dinero que te entrega a ti (que no eres su cliente) para el pago de tu deuda, se destina al fin para el que se te entrega, y no lo destinas a otras finalidades.
En realidad no impone nada, simplemente vela por sus legítimos intereses, lo mismo que tu velas por los tuyos.
La solución es que seas tu quien antes de la venta pagues la deuda y gestiones la cancelación por ti mismo.
Saludos
Muchas gracias por la respuesta.
Eso haré, cancelaré la deuda que no me queda mucho.
Una última duda:
-Con el certificado de «deuda cero» voy al notario y me hacen la escritura de cancelación después ya puedo firmar la compraventa o también he de ir al registro y después a la compraventa?(amén de por hacienda)
-Y por último,cuántas hojas tiene de media una cancelación?de que depende?
En mi caso debería llevarme una copia autorizada y otra informativa?
La informativa para hacienda y la autorizada para el registro que ha de devolverme la,es así?
Mil gracias por su ayuda.
Saludos
Álvaro
Hola Álvaro.
La compraventa la puedes firmar tanto antes como después de la cancelación, otra cosa distinta es que el comprador o el banco que le de un préstamo hipotecario quieran cerciorarse del hecho de la cancelación, y pidan una nota simple en la que la finca aparezca libre de cargas (o cuando menos presentada la escritura de cancelación)
Ninguna ley obliga a ese «certificado de deuda cero» pero es práctica tan extendida que todos hablan de el; en todo caso, nada impide que pueda firmarse la escritura sin dicho certificado, pero pocos apoderados de banco lo harán, por lo que más que discutir si es o no necesario, lo que has de discutir es que ese certificado no te cueste un duro.
El notario hace la escritura, bien porque tu le entregues ese documento, bien porque se lo remita el banco, pero insisto en que tienen que firmar un apoderado del banco (no tu) y que es bastante frecuente encontrar problemas para que un representante del banco vaya a firmar a Notaría, por lo que te recomiendo que hables ese tema con la sucursal.
Sinceramente no me he molestado en comprobar el número de folios que tiene una escritura, trato de que se haga lo mejor posible con el número mínimo de folios, y aunque es cierto que a más folios más cuesta la escritura, creo que puedes comprender que el que valga 10 0 20 euros más barata o cara, ni me va a hacer redactar peor la escritura, ni compensa.
Por lo demás no existen copias informativas, sino simples, y efectivamente si no quieres que se presente o liquide telemáticamente la escritura, necesitas una copia autorizada y una simple como mínimo.
En todo caso, en la Notaría a la que acudas te informarán más ampliamente.
Saludos
Buenas tardes,
De nuevo gracias.
Me podría indicar en que consiste la presentación telemática de la escritura?
Se refiere para el registro?
Saludos
Álvaro
Efectivamente es lo que indicas, supone remitir al Registro de la Propiedad, con firma electrónica y por línea segura, una copia autorizada de la escritura, al objeto de obtener cuanto antes el asiento de presentación.
Quizás en la cancelación de hipoteca es donde la importancia de este sistema sea inferior, pero en caso de compraventas e hipotecas, es importantísimo a efectos de ganar prioridad frente a embargos, o dobles ventas.
Saludos
Os cuento mi experiencia:
-En Baleares las notarías pueden enviar telemáticamente la escritura de cancelación al registro(el paso por hacienda aquí ya está exento…me refiero al IAJD)
-He escrito a 10 notarias por mail…sólo me han contestado 4 y las cuatro con presupuestos muy dispares!!Según los aranceles que corresponden sólo una,que es la que he elegido,me cobra lo que ha de ser.Esto no me entra en la cabeza pero así es.
-No todas lo hacen telemático…en algunas me indicaban que no.
-En cuanto al banco,no se si porque mi comprador se va a hipotecar con el (xxxbanco) y mi hipoteca estaba allí,está actuando con diligencia.
-En cuanto al registro me indican que aunque sea telemático tardan unos 15 días hábiles en que conste que no hay cargas.
Y eso es todo.
Hola Álvaro.
La presentación telemática de escrituras no sólo tiene lugar en Baleares sino en toda España.
Igualmente está exento del IJD la cancelación de hipoteca en toda España, lo cual no quiere decir que haya que liquidarlo (salvo en Andalucía, por lo que se)
Perdona que te critique, pero el mail no es forma de comunicar con una Notaría, de hecho, no suelo dar presupuestos por mail, y menos a personas que no conozco, pues el presupuesto siempre es orientativo, dado que hasta que no se firma una escritura es imposible saber su coste.
Los aranceles son siempre los mismos, pero cuando uno hace un cálculo sin tener todos los datos (entre ellos si vas a querer que se presente telemáticamente la escritura, si la notaría se va a encargar de la gestión, e incluso los folios que va a tener la escritura) acaba produciendo distintos presupuestos.
No creo que una Notaría se niegue a remitir telemáticamente una escritura, entre otras cosas porque es obligatorio salvo renuncia; distinto es que se encargue de la liquidación del impuesto, esto es, de hacer el modelo 600, cosa que es voluntaria para el Notario, y que está fuera del arancel notarial.
Sobre la diligencia de los bancos cancelando, poco puedo añadirte, salvo lo que he escrito en este y otros post.
Efectivamente el registro tiene un plazo de 15 días hábiles para calificar e inscribir la escritura.
Saludos
Buenas tardes.
He terminado de pagar mi hipoteca, ya tengo tanto el Certificado de Deuda Cero, como la escritura de cancelación de la notaría que me costó 206 euros por una hipoteca de 90.000 euros. Se trata de dos fincas: vivienda y plaza de garaje, ambos bajo régimen horizontal. Al tratarse de dos fincas, los gastos se duplican. Me ha cobrado p.ej. dos copias autorizadas aunque solo me entrega un solo documento. En fin….
Cuál no es mi sorpresa cuando luego, al pedir el presupuesto oportuno en el Registro, resulta que la inscripción me sale a 274 euros. Esto ya me supera económicamente, y de ahí la pregunta:
Si no inscribo la cancelación, ¿cuál es la situación con respecto a los herederos? ¿Tendrán que hacerlo ellos entonces para poder heredar la propiedad?
Estamos barajando la posibilidad de pasar la propiedad, mediante donación, a nombre mío (ahora mismo está como bienes matrimonales). En tal caso ¿es preciso hacer la inscripción de la cancelación hipotecaria antes de realizar la donación?
Muchas gracias por adelantado. Saludos desde las Islas Canarias.
Hola Kirsten.
Pues te recomiendo encarecidamente que inscribas la cancelación, pues en otro caso y frente a terceros es como si la hipoteca siguiera vigente (aunque obviamente podrás demostrar lo contrario con la escritura, pero generarás suspicacias que no creo que te beneficien)
El inscribir o no la cancelación en nada afecta a la transmisión a los herederos (o a la venta) pues nadie ha discutido jamás tu propiedad, sino sólo las cargas que le afecten.
Respecto a la atribución de la propiedad exclusivamente a tu nombre, vale lo que te acabo de decir. La hipoteca no altera el dominio de las cosas, ni la facultad de disponer del dueño, sólo atribuye un derecho de venta a un tercero que no es dueño, y sólo puede vender en caso de incumplimiento de la obligación garantizada.
Saludos
Buenas tardes Don Francisco.
Le traslado una consulta de un buen amigo que por falta de tiempo no puede dirigirse a Ud. directamente. Intentaré ser breve.
Descripción de la consulta: Casado de primeras y únicas nupcias. Fruto del matrimonio una única hija mayor de edad que vive y está empadronada con ellos.
Años atrás (2005) crea una empresa mi amigo con un socio, compran un bajo comercial y piden un préstamo en el cuál firman los dos matrimonios, ambos poniendo como aval la primera vivienda.
La empresa la cierran (2010) habiendo una deuda de un vehículo adquirido al mismo banco en renting y una línea de crédito en negativo.
Hablan con el banco y lo ponen todo en conjunto: préstamo hipotecario, deuda renting vehículo y deuda línea crédito, unificándolo en un solo préstamo hipotecario que es lo que pagan, los cuatro, actualmente y hasta el 2038
El asunto está en que la sociedad se deshace, no quedan muy bien, y cada uno por su lado.
El temor de mi amigo es que su antiguo socio deje de pagar la letra que le corresponde por la adquisición de aquel bajo y que vengan a por su casa debido al incumplimiento del otro. El paga puntualmente.
Le puede «tocar» el banco la casa? Si fuera así, hay alguna manera de garantizar que la casa no se la toquen?
Muchas gracias por su tiempo!!!
Un saludo!!!
PD: No se muy bien dónde poner esta consulta, Don Francisco, y no quisiera colocarla donde no toca alterando el orden de su blog. Si Ud. cree conveniente ubicarla en otro subforo o apartado, le agradecería que me lo comunicara a través de un enlace al email el lugar donde se encuentra su respuesta. De nuevo gracias por su tiempo.
Hola Marco Aurelio.
Ante todo quisiera aclararte que este blog no es un consultorio jurídico gratuito y que no tiene mucho que ver tu pregunta con el tema objeto del post.
Dicho hecho, también he de aclararte que sin ver la documentación toda recomendación o idea que yo aporte puede no se exacta.
Dicho esto, del préstamo responden todas las personas que lo firman, y jamás he visto un préstamo a vario que no se conceda con carácter solidario, por lo que cualquier reparto de deuda entre los codeudores es un pacto lícito entre ellos, pero que en nada vincula al banco, que en caso de impago puede dirigirse contra cualquiera de los codeudores por el importe total de la deuda.
Respecto a la falta de tiempo de tu amigo, permíteme que siga siendo desagradable, pero igual invertir en consultar a un jurista, no es pérdida de tiempo y dinero, sino ahorro de disgustos como el que ahora tiene, o lo que es peor, los que puede tener.
Saludos
Perdóneme Ud Don Francisco, como ya dije en la PD no sabía bien dónde poner la consulta, lamento mucho haberle incomodado.
Al no ser sociedad, ya no lo veía en sociedades ni mercantil. Vine a parar aquí por si cabía la posibilidad de que pagando él su parte deudora cancelaba su parte de hipoteca o por si podía orientarnos en otro sentido, al margen de consultar a un abogado. Decir que tampoco sabemos a que especialidad del derecho debemos acudir ante esta situación.
Siento no haber encontrado algún post más acertado para hacer la consulta.
Un saludo!!!
Para nada me incomodas Marco Arelio, lo que espero es haberte ayudado y que comprendas los límites que tiene este blog y su finalidad.
Un saludo
Buenas tardes D. Francisco y muchas gracias por la labor que realiza de forma altruista. Mi caso es que he firmado venta con contrato de arras el 05/09/20 a través de inmobiliaria, recibiendo 10000 € a cuenta y se ha de elevar a escritura antes de 90 días. Quedan 42000 € de hipoteca y el comprador va a hipotecar también. Dado el abuso que hay con las gestorías y teniendo posibilidad de que me presten el dinero, he pensado en hacer la cancelación de hipoteca yo. Si el banco deliberadamente retrasa sus obligaciones y no se firma por no estar la cancelación registral antes del 3 de diciembre ¿ sería factible una demanda por daños y perjuicios ? ya que en ese caso yo tendría que devolver 20000. ¿Qué plazo se podría considerar razonable para la gestión completa de cancelación?
Hola Manuel
Nada impide que tu canceles la hipoteca, pero si pretendes hacerlo con el precio de venta, es más que lícito que el banco del comprador quiera garantizarse esa cancelación y está en su derecho a imponer la gestoria.
Por lo demás el banco no retrasa sus obligaciones por no estar la cancelación; primero porque no tiene obligación de conceder préstamo, pero sobre todo, porque es que tiene todo el derecho a garantizarse que no hay cargas preferentes, por lo que no veo esa reclamación de daños y perjuicios tal y como creo que vas a plantearlo.
En cuanto a plazos razonables, lo único que puedo decir es que firmada la escritura, el Notario la comunica telemáticamente y el registro tiene quince días hábiles para inscribir la cancelación (plazo que en algunas CCAA se cuenta desde que se acredite la liquidación de impuestos)
Saludos
Hola. Tengo un piso en Barcelona y quiero cancelar la Hipoteca que tengo sobre el mismo. El banco ya tiene el certificado de deuda cero. El problema es que yo vivo en Asturias y quiero preguntarle si es posible hacer todo ésto desde Asturias o si por el contrario tengo que ir a Barcelona para hacer todas éstas gestiones al encontrarse allí la vivienda. Me han hablado del modelo 600 del ITPAJD, ¿debo rellenarlo en la delegación de Hacienda de mi comunidad autónoma actual o tengo que ir a Barcelona?
Hola Anna
Puedes acudir a la notaría que quieras, aunque si es cierto que la liquidación (exento de impuestos) e inscripción has de hacerla en Barcelona, aunque dudo que no te haga la Notaría la gestión.
Saludos
Hola D. Francisco,
lo primero muchas gracias por su tiempo y por sus explicaciones tan claras.
Le expongo mi caso, a ver si puede usted iluminarme.
He terminado de pagar mi hipoteca con la entidad X, y voy a proceder con la cancelación registral de la misma. Previo a esto, he solicitado una nota simple del registro y cual ha sido mi sorpresa al encontrarme 2 hipotecas sobre mi vivienda. La primera, de la constructora, con una entidad bancaria diferente y que en la escritura quedó reflejado que estaba económicamente saldada y que procederían a la cancelación en el registro en los siguientes días, pero por lo que puedo ver ahora no hicieron. Esta hipoteca era con una entidad bancaria que ya no existe.
La segunda hipoteca es, efectivamente, la que yo firmé y que gracias a sus consejos procederé a cancelar en breve. Con esta no tengo duda alguna.
Mi pregunta es ¿como puedo eliminar del registro de la propiedad esa primera hipoteca? La constructora tampoco existe, por lo que asumo que tendré que pagar los gastos de eliminar esa hipoteca del registro, lo que no tengo nada claro es como proceder, puesto que no sé a quien reclamar el certificado de deuda 0, ni que entidad debería ir a firmar.
Muchas gracias por su tiempo y su dedicación.
Un saludo
Hola Ramón
Salvo que el acreedor no sea un banco, ten en cuenta que dicho banco ha sido adquirido por otro y este puede hacer la cancelación
Es un problema frecuente, seguro que en la Notaría más cercana te orientan sin problema
Saludos
Muchas gracias por su pronta respuesta. Un saludo.