ESTA ENTRADA ES FRUTO DEL TRABAJO DE UN BUEN AMIGO TWITERO, QUE PREFIERE MANTENER SU IDENTIDAD ANÓNIMA BAJO EL PSEUDÓNIMO @ostinus77
Notarías Registros wars, episodio IV-Una nueva esperanza-
Surge este post simplemente por la amable insistencia del que va siendo, poco a poco, un buen conocido mio, el señor Francisco Rosales, notario de Alcalá de Guadaíra, quién se empeña, alocadamente, en solicitar mi opinión –desde el punto de vista de mi profesión registral- sobre los temas que trata en su blog, en especial, lo relativo a la inscripción de los poderes electrónicos.
Así que vaya por delante que, a petición suya, escribo estas líneas que constituyen mi personal, problablemente inocente, y “molesta” opinión.
No busquen otros reponsables ni me intenten convencer de lo contrario a lo que ahora expongo.
Desgraciadamente soy de aquellos que, cómo bien dicta la vieja escuela, aprenden a base de meterse guantazos con la vida… pujil por otra parte que siempre lleva las de ganar. Incluso ante los registradores.
Y constituye este post el “Episodio III” titulado “Una nueva esperanza” pues es mi intención ofrecer, al final del mismo, una revolucionaria, increible y original idea que puede dar solución a todos los problemas que se nos plantean en esta “guerra notarial-registral” que venimos librando desde los albores “cercanos” del tiempo.
Pero si tu, ávido lector, prefieres saltarte toda la “chapa” que pienso soltar para fundamentar esta idea revolucionaria, te recomiendo que vayas directamente al final del presente artículo… probablemente te enteres de que Darh Vader es….. TU REGISTRADOR.
Existía un país llamado España (tierra de conejos) en el que abundaban gentes de buen corazón, lazarillos de tormes y sobre todo…juristas. Todos juntos y en relativa armonia.
Entre estos últimos, los juristas, vagaban por sus preciosas tierras, abogados, jueces, fiscales, notarios, registradores, abogados del estado y otros tantos, que gozaban de su profesión desempeñando su jurídica misión.
Unos pleiteaban, otros juzgaban, algunos no hacian nada –siempre ha habido lazarillos señores-, había quienes inscribian y quienes autorizaban, y finalmente, entre todos, solían redactar Leyes que, curiosamente, se adecuaban a la realidad de los tiempos que les tocaba vivir y tenían la insidosa cualidad de ser….pragmáticas y útiles.
Vamos, que solían solucionar los problemas que se iban planteando en la sociedad.
Pero he aquí que un día -los historiadores nunca podrán ponerse de acuerdo de “cuando”-, fueron relevados todos ellos de esta encomiable función legisladora, por un inesperado personaje…. el político-clon.
Existen rumores de que el IMPERIO creó un ejército “clon” de políticos, que con sus “destructores” y “láseres” en forma de reales decretos, conquistó todo el país.
Eran indetectables, todos idénticos, lo que sucede es que con el tiempo, para pasar desapercibidos, les pusieron caras distintas a sus negras almas.
Y este ejército imperial de políticos se puso a … legislar.
Y todo el país se sumió en la dictadura imperial política.
Las leyes que publicaban, en vez de ser pragmáticas, creaban tantos o más problemas de los que solucionaban –si es que solucionaban algo-, y así, para enfrentar cada nuevo problema creado por ellos mismos, fueron creando más y más divisiones de políticos-clon que a su vez dictaban más y más leyes y a su vez generaban más y más problemas.
Párense a pensarlo… hoy en día una ley crea más puestos de trabajo que 10 empresas juntas.
Llegó el día en que algunas personas empezaron a darse cuenta de esta invasión imperial.
Fue un hecho clarividente lo que permitió apreciar esta sucinta invasión. Los políticos-clon empezaban a dar carnets de juristas a otros políticos para que redactaran las leyes por ellos y así pasar desapercibidos.
Pero entonces surgió un pequeño grupo de insurrectos. Un atisbo de rebelión.
Algunos registradores, jueces y notarios, de los de baja alcurnia y alta profesionalidad, se empezaron a dar cuenta de que…incluso en su bien más preciado, la seguridad jurídica inmobiliaria y registral, algo que sus predecesores habían creado, cuidado y legislado, comenzaban los políticos-clones a meter sus narices.
Y en esas andamos.
Y hasta aquí lo “light” y divertido de este artículo. Espero que haya sido entretenido por que ahora vienen curvas.
Surge el artículo del señor Rosales como respuesta a una poco afortunada intervención del señor Guilarte, reciente Vocal del Consejo General del Poder Judicial.
Lo cierto es que, a pesar de que al citado vocal me une el conocimiento personal y amistad con familiares suyos, el señor fedatario le paga “un repasillo” considerable al honorable cargo público.
Analicemos:
No se puede pretender que a uno le tomen en serio al afirmar que existe un monopolio de acceso a los Registros de la Propiedad y Mercantiles del documento público.
El acceso al Registro está limitado a una serie de documentos que muy bien prevé la Ley Hipotecaria en sus artículos 2, 3 y 4, diciendo en concreto el artículo 3 que deben estar “consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por Autoridad Judicial o por el Gobierno o sus Agentes”. En otras palabras, estamos hablando, sin incluir determinadas excepciones en las que puede tener acceso documentos privados- de:
1.- Escrituras.
2.- Documentos judiciales o administrativos en ejecución.
3.- Certificaciones administrativas.
Sería conveniente caer en la cuenta de que un documento público comprende estos tres subapartados, pues todos son expedidos por un funcionario público en ejercicio de sus funciones.
Como bien dice el señor Rosales, no es lo mismo una escritura pública -que es un tipo de documento público-, que un documento público –que bien puede ser un documento judicial bajo la fe del Secretario o funcionario con facultades suficientes para expedirlo-.
Es evidente que el señor Guilarte NO SE REFIERE a los documentos públicos, sino que a lo que se pretende referir, en mi opinión, es al monopolio que, igualmente por Ley, tienen los notarios para presentar sus escrituras telemáticamente, pues sólo ellos pueden y deben realizar esta presentación. Y lo hace además añadiendo que el documento privado electrónico goza de más integridad, veracidad y autoría que el documento público.
Obviando el hecho de que vuelve a mezclar y confundir escritura pública con documento público (pues en mi opinión vuelve a referirse a estas primeras), esa afirmación es una locura.
La firma electrónica avanzada reconoce la autoría de DICHA FIRMA (este documento ha sido firmado por …. con firma reconocida) pero para nada entra a valorar la legalidad intrínseca ni extrínseca del documento firmado, ni incluso la autoría del mismo ni la veracidad de los datos que contiene.
Es el notario quién hace dichas valoraciones, completando la “jugada” el registrador cuando entra a calificar e inscribir la escritura pues, recordemos, la firma del registrador implica su conformidad entre los antecedentes del Registro, el título presentado, y la inscripción practicada, calificando las formas del documento autorizado por el notario.
Es este doble sistema de seguridad notarial-registral el que realmente da seguridad jurídica al sistema hipotecario español. Como ejemplo valga considerar el juicio de suficiencia de las escrituras de poder.
La eliminación de este control de seguridad jurídica establecido entre notarios y registradores, aunque sólo afecte a la parte notarial, es un claro detrimento en los derechos del ciudadano a poder realizar operaciones en el tráfico hipotecario con seguridad.
Hace bien el señor Rosales cuando plantea lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley Hipotecaria a este respecto. La inscripción en el Registro no convalida actos y contratos nulos, por lo que si eliminamos la primera fase del control notarial-registral caemos en la posibilidad de que este artículo, desconocido para muchos (incluido un servidor hasta que por indicación del señor fedatario me paré a pensar en lo que realmente supone), sea desgraciadamente utilizado con asiduidad (recordemos que seguimos siendo España, tierra de conejos y…lazarillos).
Afirmar que sería conveniente superar la brecha digital que supone el documento en papel para los Registros, es hacer otra valiente, infusa y desafortunada afirmación.
Y aquí hablo desde el punto de vista de un “obrero registral” y no de un registrador. Y me van a disculpar por adelantado por la vehemencia que voy a emplear pero, es que uno ya lleva el “culo algo quemado” con el tema.
Todo empezó con la presentación telemática de las escrituras públicas.
Dicha presentación hoy en día es obligatoria salvo que el interesado renuncie expresamente a ella o salvo que el sistema esté indisponible (algo que desgraciadamente no suele pasar).
Aquí llegamos a una de mis mayores críticas a las últimas reformas de la Ley Hipotecaria. ¿Por qué la obligatoriedad de la presentación telemática? ¿Por qué un usuario NO puede elegir si presentar o no telemáticamente una escritura sino que debe renunciar a dicha presentación telemática que le viene impuesta? ¿Por qué la presentación telemática tiene preferencia sobre la persona que a pie pretende presentar su título? ¿Por qué….como diría Mourinho?
Y la principal pregunta: ¿Qué ventajas aporta la presentación telemática al cliente?
A primera vista podríamos pensar que el legislador pretende agilizar los plazos o dar mayor seguridad jurídica, o incluso adecuar la realidad notarial-registral a los nuevos tiempos.
En el primer caso –agilizar los plazos-…falso. El plazo sigue viniendo determinado por los 15 días hábiles.
En el segudo caso –dar mayor seguridad jurídica-….falsísimo. No me cabría ni el mil posts las razones que se me ocurren para que esto sea un claro atentado a dicha seguridad jurídica. Valga indicar que ni tenemos seguridad de lo que el sistema está haciendo (¿o vd entiende lo que dice el sistema cuando valida una firma digital?), ni salvaguardamos la preferencia en el orden de presentación del pobre señor que viene al Registro con cinco escrituras y se le adelanta una telemática; ni estamos inventando algo nuevo, pues señores, la comunicación del despacho de un documento notarial se podía, puede y de momento podrá seguir realizando vía telefax, con lo que la seguridad jurídica era TOTAL.
En el tercer caso –adecuar el Registro a los nuevos tiempos-… semicierto. Que la presentación telemática exista no es en si malo, está muy bien de hecho. Lo cruel es que sea obligatorio para los notarios el uso de esa presentación. ¿Por qué no dejamos al usuario que decida?
Dejando ya el tema de la presentación telemática comenzaré con los Libros de Inscripciones en soporte digital.
No se me ocurre ningún ejemplo más futil, alocado ni irresponsable, de cargarse un sistema que funciona, en dos líneas de una ley.
¿A quién molesta que existan los Libros del Registro? No puedo entender que vayan a obligar a llevar los libros digitalmente.
Continuamente oimos noticias de sistemas informáticos vulnerados, y no sistemas vulgares como el de los registros. En Ucrania, hace unos años, el Gobierno tuvo que instaurar el estado de excepción por un ciberataque masivo de hackers rusos que se cargaron, literalmente, la estructura bancaria del país y demostraron que podían haber hecho saltar las centrales eléctricas dejando sumido a Ucrania en la edad media.
Puede explicarme el señor Guilarte ¿en manos de quién vamos a dejar la seguridad de tamaña base de datos?
Puede asegurar el señor Guilarte ¿que la propiedad, los derechos de hipoteca, embargo, arrendamientos etc.. inscritos van a estar seguros bajo un formato digital?
Es una locura contra la seguridad jurídica. Una auténtica locura.
Al respecto de este tema (y por fin, pensará el señor Rosales) voy a hacer una pequeña crítica constructiva al post por él publicado y que es objeto del presente.
Llevo mucho tiempo escuchando la misma crítica remitida desde el mundo notarial al registral: El acceso al contenido del Registro debería ser on-line, inmediato y… hasta gratuito.
Conste que lo que ahora voy a expresar es mi opinión desde el “tajo registral” o la “trinchera” (cualquiera que trabaje en registros va a saber a lo que me refiero). Así que ya les adelanto que no voy a permitir ninguna crítica al respecto que por mi será obviada. Siendo ser tajante pero yo no me meto en el trabajo de nadie y exijo igual trato para mi.
Dar publicidad no es darle a un botón. No es facil, irresponsable ni gratuito expedir publicidad, y ni que decir tiene de certificaciones o notas del Art. 175 del Reglamento Notarial.
Los libros del Registro existen desde el comienzo del Registro allá por finales del siglo XIX y se sorprenderían de la cantidad de fincas cuya recuperación informática no está completada.
La ingente cantidad de publicidad que se expide –cerca de 100 notas diarias para un registro medio-, y los plazos cada vez más exiguos en los que se remite, ha hecho que en la actualidad sean uno, dos y hasta tres empleados los que se dedican de forma exclusiva en el Registro a la emisión de dicha información, que debe ser perfecta, pues un fallo en la expedición de la misma, a pesar de que puede no llevar implicaciones legales, si las lleva laborales y personales.
Para ser claros. Quizás desde el mundo notarial se pueda pensar que una vez que una finca está integrada en la base de datos, es un trabajo hecho. Pues están muy equivocados.
En casi todos los registros que conozco (y el que no lo haga así es un temerario en mi opinión), en cada nota se mira la finca y se comprueban titularidades y cargas, descripción, y cantidades de hipotecas y embargos. Evidentemente te puedes fiar más de una finca de la que se ha dado una nota hace un año que la que no se ha tocado en 50 años.
Pero esto se hace así, y se miran los “pendes” (documentos presentados sobre dicha finca) y se emite la nota.
Evidentemente es nuestro trabajo y lo hacemos encantados.
Lo que ya no es plato de buen gusto para el empleado registral es que menosprecien su trabajo reduciéndolo a “miralo ahí” o “aprieta el botón”.
Múltiples son incluso los casos en los que un empleado de estos “ha encontrado” un anejo de una finca (con el consecuente júbilo del usuario) o una vinculación “ob rem” o una “servidumbre”.
Y ese trabajo es duro, laborioso y lleva tiempo, creanme.
Y en cuanto al coste… dejando a un lado lo ya expuesto del número de empleados dedicados en exclusiva a esta laboriosa labor, creanme si les digo que hay notas que puede que no valgan 3 euros sino 300 por el trabajo que conllevan, habiéndo, eso si, otras que quizás pudieran costar céntimos.
Por todo esto que expongo les aseguro que el acceso “on line” al registro por parte de los funcionarios públicos que establece la Ley, es una temeridad en detrimento directo de la seguridad jurídica.
Pues si en una escritura pública existe un control notarial-registral, en la publicidad registral existe un control empleado-finca. Y este control es tan importante como el primero en tanto en cuanto, al final, el interesado en pedir una nota, lo es por querer realizar alguna operación basándose en sus pronunciamientos.
Eliminar el control de la información por parte del empleado es una locura. Así lo sentencio, defiendo y afirmo.
A mayor abundamiento a este respecto, la información expedida se pretende que incluya los documentos inmediatamente presentados en el registro y que afecten a la finca de la que se solicita nota simple.
Esto, además de ser contrario a la norma (las notas simples se expiden antes de la apertura del Libro Diario), vuelve a menospreciar el trabajo registral de introducir los tan mentados “pendes”.
¿Se hacen vds una idea de lo que supone recibir 20 o 30 documentos al día –de un registro medio-, identificar todas las fincas que comprenden, insertar dichos pendes con sus respectivos datos de notario, protocolo, fecha, interesados, etc… en el momento? Quizás se crea desde el mundo notarial que todos los notarios identifican las fincas perfectamente en el título. Pues les doy una primicia. Hay registradores buenos y malos y hay notarios buenos y malos.
Aun así, la inserción de esos “pendes” cuasi-inmediatamente… se hace. Pues al igual que con la publicidad, desde la entrada en vigor de las presentaciones telemáticas, hoy por hoy hay uno sino dos empleados exclusivamente dedicados a recepcionar documentos, introducir los datos de los mismos, y presentar al Diario.
Y no me agradaría que al respecto se pudiera alegar la “megaimportancia” que le damos al “prior in tempore” pues eso es una manifestación vulgar y superflua. Es la Ley. Es lo que hay. Punto.
A pesar de hacer esta presentación cuasi-en tiempo real, es imposible hacerlo de una forma tan inmediata que las presentaciones telemáticas mantengan su orden.
De nuevo lo repito. El acceso a los libros del registro “on line” y su correcta interpretación por parte de quién acceda (pues…acceden al contenido del Libro, las inscripciones, no a UNA NOTA) es otra quimera e iría en contra de la seguridad jurídica que tanto alabamos.. TODOS.
Si tan preocupados estamos por la seguridad jurídica, ¿por qué no creamos la figura jurídica de la reserva de presentación?
Si nuestro objetivo es mantener y ofrecer una buena seguridad jurídica, ¿por qué no permitimos a los notarios, secretarios, administraciones etc… comunicar su intención de autorizar un acto y que se reserve un asiento de presentación tipo “presentación por fax” por plazo, por ejemplo, de 2 días hábiles? De esta forma se bloquearía el acceso a cargas ocultas o vicios registrales. Se expediría la nota el día de la firma y todos contentos.
No… lo que se pretende es un acceso temerario a una base de datos que sólo comprenden perfectamente quienes trabajan en este mundo, quienes saben donde mirar una prohibición de disponer o si dicha finca tiene servidumbre o no.
Es como si a un empleado de registros le encargas que expida un testimonio en relación de una copia parcial de una escritura con 3 diligencias. Sencillamente no sé hacerlo, y si la seguridad jurídica dependíera de eso pues… apaga y vámonos.
Es evidente que las actuales reformas previstas para la Ley Hipotecaria y atribuciones de competencias para expedir e inscribir ciertos documentos, cómo es el caso de los poderes electrónicos, responde no a una ardua intención de velar por la seguridad jurídica, sino a “otros intereses”. Y cuando hablamos de intereses ya sabemos que el sucio y asqueroso dinero anda por el medio.
Tengan claro que esto es España señores, tierra de conejos y lazarillos… aunque hoy en día hay más lazarillos que conejos.
Ninguna, pero ninguna de las medidas debatidas hoy en día en la Ley Hipotecaria busca un mayor afianzamiento en la seguridad jurídica de las operaciones hipotecarias que tanto éxito y admiración han causado.
Al ganar las elecciones en EEUU el mismo Obama intentó instaurar este sistema jurídica de protección notarial-registral y así suplir el sistema privado de seguros que allí rige.
Sistema privado de seguros, por otra parte, que fue el que quebró y arrastró a todo el mundo en una brutal crisis financiera.
Así que cuando oimos a un jurista perteneciente al ejército imperial político-clon hablar de reformas que vayan en orden a preservar la seguridad jurídica, lo menos que cabe hacer es…temblar o alistarse a la resistencia.
REVOLUCIONARIA, INCREIBLE Y ORIGINAL IDEA
Al principio les indiqué que al pie de este post (que me parece excesivamente extenso) iba a aportar una revolucionaria, increible y original idea para solucionar los problemas derivados de esta guerra notarial-registral.
Allá va:
DEJEN TODO COMO ESTA.
NO TOQUEN NADA.
NO SABEN.
EL SISTEMA HA FUNCIONADO 150 AÑOS CON UN ÉXITO BRUTAL.
Fue redactado y diseñado por gente mucho más preparada y bastante menos corrompida que vds.
Para algunos de nosotros es más que evidente a donde quieren ir a llegar…. y, como ya he indicado… ese sistema que pretenden no es bueno ni para vds ni para nadie… bueno para alguno supongo que si.
La presente entrada está publicada con la personal opinión de su autor.
Me gusta la forma de escribir, me gusta el mensaje, y más me gusta la pasión por su oficio, así como el respeto a dos instituciones como son: los Registros de la Propiedad y Mercantiles, de un lado, y los Notarios de otro.
El respeto y el cariño del autor hacía ambas rezuma en todas y cada una de sus palabras, y personalmente me gustaría que cundiera entre mis compañeros y los de la que siempre he considerado profesión hermana (de hecho no soy registrador de la propiedad de puro milagro).
No obstante disiento de su forma de entender la presentación telemática de escrituras y la consulta on line de los libros registrales, aunque agradezco que al menos sus palabras (como el dice «desde la trinchera») sean honestas y no use los sofismas y excusas que tan habitualmente se escucha en otros foros.
Un placer contar con su aportación y compartirla con vosotros
El autor, avergonzado, reconoce que el capítulo Una Nueva Esperanza es el IV y no el III y que púgil es algo…pero pujil es una metedura de pata propia de un político-clon.
Gracias
Puede el autor estar tranquilo que el «fallo» ha sido subsanado por el consejo Jedi.
Quitando lo del episodio…(imperdonable para los fans) chapeau. Magnífico de principio a fin y…lo de Darth Vader…muu cruel.
Darth Vader no merecía tanto castigo como el que le habéis dado asignándole el papel de registrador 🙂
En el fondo sólo hay dos personajes en la serie que están tanto en los tres primeros episodios como en los tres posteriores:
Obi Guan Kenobi (el Notario) y Darth Vader (que por voluntad del autor de este post Darth Vader).
En el fondo son dos personajes que están íntimamente ligados, que son amigos, y que en el último de los capítulos (que es el tercero de la primera serie) tienen una escena de la que podrían extrapolarse muchas conclusiones.
Reto al genial autor de este post para que haga uno nuevo explicandolo.
Gracias por el comentario….Ando fustigándome por el error….YO que me sé de memoria todas las pelis….ains….
En cuanto al reto…..q decir..challenge acepted
@ostinus77, mi querido Blogger, y Sergio Ríos que has comentado antes este post: A TODOS SE NOS VE EL PLUMERO, y me refiero a la generación friki a la que pertenecemos, aunque el culto a la Guerra de las Galaxias está tan extendido que el friki es el que reniega de esa saga.
Como nieto de notario, hijo de registrador, hermano de notario, amigo de muchos notarios y registradores, y abogado y ex opositor a notarias y registros, me duele la guerra notarial-registral o registral-notarial (tanto monta monta tanto) hoy existente. Menos mal que la guerra es mas en las altas esferas que en la infantería (aunque como siempre las tortas se la lleva la infantería).
Los tiempos han cambiado, la tecnología no digamos, la revolucionaria idea es dejarlo todo tal y como está, sí, quizás; pero aprovechándonos de las ventajas de la nueva tecnología. ¿Como hacerlo?, si creyera que puedo contestar esa pregunta sería un nuevo politico-clon, y prefiero pensar que soy un humilde aprendiz de jedi (lledai como pronuncian ahora). 😉
Un placer contar con tus aportaciones Rafael.
Sabes sobradamente que no puedo expresar con palabras lo que siento por tu padre y lo que lo añoro (de hecho la última vez que recuerdo haber llorado fue cuando nos dejó).
Bastan con que dos señores como tu padre y el mío (Registrador y Notario respectivamente) se pusieran en el asunto, y estoy completamente convencido que tanta historia y tanta pamplina se acababa de un plumazo. Ahora somos tu, yo, tu hermano, y tantos otros los que hemos cogido el testigo y tenemos el duro deber de mantener el altísimo nivel que ellos tuvieron (espero estar a la altura -aunque es imposible-).
Un abrazo
Querido @ostinus77:
Me ha gustado leer tu post.. Enhorabuena. Me encantaría que cualquiera de los miembros de mi equipo escribiese. Por eso, aunque lo respeto, no acabo de entender por qué utilizas bajo el seudónimo.
En relación al contenido; yo creo que las cosas no son blancas o negras.
A mi los avances tecnológicos me parecen bien; prueba de ello es esta misma forma de intercambiar conocimiento.
Respecto de lo que apuntas sobre la seguridad… algo de razón tienes, el otro día, no se si en broma o en serio, alguien me decía que en los servicios de espionaje se utilizaba la máquina de escribir porque no dejaba rastro y era inviolable; a diferencia de los sistemas informáticos.
Estoy totalmente de acuerdo con lo que refieres sobre la legislación.
Disiento de lo que dicen algunos respecto a que la guerra es solo en las alturas. Es algo que siempre he defendido, pero ahora creo que más por estética que por real. Normalmente, siempre hay algún irresponsable que se alinea en el bando de unos y otros y es registrador y notario de a pie. Cuantas más leyes, competencias, motivos de disputa se pongan sobre la mesa, más fáciles que las tensiones desciendan al mundo de los operadores jurídicos que prestan su función en el día a día.
No comparto lo de la reserva de inscripción; daría lugar a usos espureos, por un lado. Además, no es coherente con lo que sucede en la práctica, muchas veces, con la escritura preparada se van a otra notaría. Sí, es una falta de respeto o educación, o que se yo, pero es lo que hay.
Respecto de lo de la nota; que es algo que, como ha quedado reflejado, te apasiona y sobre lo que en alguna ocasión he tenido la posibilidad de hablar contigo; me ha parecido una explicación fascinante, dicho esto, sería conveniente precisar una serie de cosas:
1) Yo no quiero el acceso online a los libros, pero sí una información online inmediata; o, al menos, distinta a la que existe en la actualidad (lo explico a continuación). Esto es, me parece bien que la información sea tratada de forma eficiente. También, entendería comprensible, por los motivos que dices de seguridad, que esa información se fuese introduciendo paulatinamente, esto es, fincas nuevas es fácil que la información sea de calidad y esté bien digitalizada, fincas antiguas, poco a poco…
2) Lo que no es de recibo es que exista una ley -buena o mala- y los dueños del cortijo se piensen que pueden pasar de ella, porque, simplemente, están por encima del bien y del mal.
3) Lo que está claro es que el sistema, tal cual está planteado, es ineficiente, pues:
a) No es de recibo que yo tenga que preparar una escritura para ya, en la misma mañana, lo cual, entiendo es, por lo menos, tan complejo, como dar la nota (creo que un poco más, pero…) y, por el contrario que el plazo de la nota sean 3 días.
b) El sistema no debería basarse en el «colegueo» de llamar al Registro y según caigas o según que el Registrador sea un compañero o un desgraciado te la den o no.
c) En Alicante, por ejemplo, hay un Registrador que tiene el siguiente procedimiento que relato sin pasión para que cada cual lo califique, en una sola palabra, como considere:
-Por definición, no se da una nota antes de 3 días.
-Para enervar lo anterior ha de llamar personalmente el notario para hablar con él y suplicarle-mendigarle la nota.
-Cuando le llamas, sin embargo, no te atiende nunca, pues él está en su burbuja registral, su tiempo es preciado, vale más que el de cualquier notario, por supuesto, te hace pasar por dos empleados, los cuales, lógicamente, no tienen arte ni parte en el procedimiento.
-Además, previamente, cuando llamas, ya que hay que preguntar por él, cuando preguntas te dicen: !) Es para algo personal? (yo no llamo al Registro para nada personal, se ve que muchos compañeros lo hacen); 2) Es para adelantar una nota? Y según la consigna de la semana, porque en eso funciona como en Burguer King, el trato es más o menos amable; ahora bien, el notario ha empleado más de cinco minutos en suplicar.
Mola, ¿verdad? -y mira que me he mordido la lengua, da para un libro, hay más granos que en un trigal-
Todo esto que apunta @ostinus77 se resolvería, o al menos se aliviaría, sin perjuicio de su solución final, si nos dejásemos de tanto corporativismo, si Notarías y Registros fuesen auditadas de forma externa, con arreglo a los tiempos, y si el que se cree que está por encima de la Ley fuese penalizado como sucede en cualquier lugar.
A partir de ahí, se podría mejorar el sistema, que, aunque ha funcionado bien, para mi sí que es mejorable y si que clama a gritos sobre una puesta al día y cambio de orientación en ambas profesiones.
Un placer
Gracias por tu intervención Antonio.
Personalmente creo que este post tiene cuatro partes claramente diferenciadas:
1.- Una divertida y original exposición de la realidad legislativa que nos rodea, con la que sinceramente estoy bastante de acuerdo.
2.- Una reivindicación de la ignorada e ingrata labor de los empleados de los Registros de la Propiedad, creo que bastante necesaria, y a mi juicio bastante moderada, pues sin esos empleados el sistema sería insostenible (al igual que sin los empleados de las Notarías).
3.- Una llamada de cordura en esta estúpida guerra entre Registradores y Notarios, o entre Notarios y Registradores (tanto monta), que también creo bastante conveniente, pues lo que verdaderamente importan no son las instituciones, sino los ciudadanos a los que defienden.
4- Una crítica al sistema de información registral on line y al acceso telemático de escrituras al Registro de la Propiedad, donde creo que te centras tu en tu comentario, los cuales suscribo punto por coma, pero respecto de los que me gustaría hacer algunas precisiones (aprovechando que me «tiras el guante»)
Respecto del acceso on line al Registro de la propiedad, no puedo coincidir más contigo en que lo importante no son los libros ni su contenido, sino simplemente las cargas y el libro diario.
Comprendo que encontrar una servidumbre o una titularidad ob rem de higos a caracoles es interesantísimo, e importante, pero ni eso es lo que pretende el legislador, ni lo que interesa en el fondo a los ciudadanos, sino simplemente que horas antes de la firma (he llegado a conocer casos en el que los hechos ocurrieron al mismo tiempo que se firmaba la escritura) no entre un embargo, una hipoteca u otra venta.
Efectivamente el telefax, en su momento, fue un gran avance, pues hasta entonces no había manera humana de saber que cargas se habían presentado recientemente sobre la finca, pero las nuevas tecnologías permiten perfectamente cubrir los huecos vacíos que supone la petición de información por telefax.
Los «pendes» son formas de trabajo no reguladas en el Reglamento Hipotecario, y lo que hay que tener es un sistema informático adecuado en el libro diario, el cual no es costoso ni complejo (es más ahorraría mucho trabajo a los empleados).
Respecto al apunte que hace Antonio de los tres días, quiero recordar a mi compañero que se permite pedir información para un día determinado, y que hay resoluciones que aceptan que ese día determinado sea antes de los tres que impone el RH, es más que es el Notario (que por otra parte es el único que puede apreciar la urgencia del asunto) quién bajo su responsabilidad puede pedir esa información, y hay que facilitarla. Cosa distinta son los abusos que se cometen por algunos Notarios (que también existen-) pero rechazar algo correcto por los abusos puntuales que puedan cometerse no me parece adecuado.
Lo de que la presentación telemática sea voluntaria, lo acepto plenamente; pues si la inscripción es voluntaria, más ha de ser la presentación del título. Sin embargo si el ciudadano opta por inscribir su escritura (cosa que no siempre es recomendable) resulta absurdo intentar defender la voluntariedad de la presentación telemática, y jamás alguien (salvo un gestor que crea que con ello se perjudica su negocio -cosa incierta-, siendo que además ese gestor no es el ciudadano que demanda el servicio) rechazaría su presentación.
La postura del autor respecto de la prioridad del que presenta el título físicamente también me parece insostenible, pues esa persona es la que voluntariamente ha renunciado a la presentación telemática.
Lo que no comprendo es con la gran ventaja que para un empleado del Registro de la Propiedad, y el gran ahorro de trabajo en la llevanza del diario, supone la presentación telemática, se pretenda defender la presentación física, pues en estos casos los Notarios somos los mejores ayudantes de esos empleados de los Registros de la Propiedad (y gustosamente quiero ser ayudante de dicho empleado si con ello mejora la seguridad jurídica y se protege más al ciudadano).
Un saludo
De acuerdo con todo.
Lo del día concreto de la nota, lo se, pero que se lo expliquen al individuo este que abusa de su posición.
Si se controlase la calidad del servicio se evitarían estos paralogismos.
Saludos
Siempre me ha dado grima esa guerra. Creo que los de a pié no nos enteramos, pero intuimos que se trata de luchas corporativas, que buscan eliminar al otro operador del todo o en parte..Hablando con los dos gremios, me habéis transmitido la extraordinaria eficacia del sistema español, pero ¿nos enseña algo que no existan un de esas figuras en otros países europeos?
Yo, adoraba al Seprona hasta que descubrí una basurita que no viene al caso y a mi también me parecían muy fiables la escritura ante Notario y el Registro hasta que he visto cómo en un piso del centro histórico de Madrid lo que consta en la escritura es solo orientativo porque la descripción del inmueble resulta ser la que dio el que vendía; la que compró no advirtió la disparidad con la realidad y ¡chimpún¡. Ahora,, le dicen que tendría que medirse todos los pisos de la finca, pero se niega el vecino del ático; ese que consume infinitos litros para abastecer el spa y se niega también a poner contadores individuales del agua. Muy bonito todo, pero el tasador para darle la hipoteca, el Notario y el Registro en ese particular aspecto no le han defendido. Sobre la justicia gratuita ya le dicen que es tal la lista de espera que se le pasarán los plazos. Hace siete años que compró.
Esto no es un consultorio. Lo sé. y no espero ninguna respuesta. He bajado la media del nivel de las intervenciones mucho y subido la media de edad de los intervinientes ¡ea¡. Ya me firmo yo solita como SPAM
Hola Inmaculada.
No es que hagas spam, es que resulta imposible analizar un caso particular sin ver la documentación; en todo caso tanto registro como notaría acreditan los derechos y no los hechos.
Dicho de otra forma, lo que te puede acreditar un Notario y un Registrador, es que compras a quien es dueño y que el bien que compras no tiene cargas; pero la realidad de lo que estas comprando, no pueden acreditártela, dado que no han visto el inmueble y no está en sus funciones.
Entiendo que un pleito es algo desagradable, pero espero que entiendas que entre un pleito por el consumo del agua y un pleito por la propiedad de tu casa, hay diferencias más que suficientes; y que el coste de acreditar la realidad física de lo que estas comprando podría no compensar los escasos litigios que se plantean sobre esa materia.
En definitiva, notarios y registradores, luchamos para evitar litigios, y evitamos a un coste más que razonable los pleitos más peligrosos y más costosos, pero evitar todos los pleitos es algo obviamente imposible.
Saludos
Un post muy interesante. Gracias por la información. Reciba un cordial saludo.