Pocas personas saben qué es en verdad la ejecución extrajudicial de la hipoteca, por lo que habrá que empezar dando una explicación clásica del tema, aunque la realidad dista mucho de ser la que viene en los libros jurídicos y la que la gran mayoría de los ciudadanos creen conocer.

La ejecución extrajudicial de la hipoteca, es la que tiene lugar cuando el acreedor de un préstamo garantizado con hipoteca (casi siempre un banco) y ante el incumplimiento por el deudor de su obligación de pago, hace efectivo su crédito enajenando el bien, y cobrando el crédito con el precio de venta, pero dicho proceso no tiene lugar judicialmente sino ante Notario.

No pretendo dar aquí ninguna lección magistral de cómo se tramita el proceso (para lo que hay fantásticos libros impresos y trabajos publicados en internet), ni una lección moral de cómo ha de comportarse un Notario tanto al firmar una hipoteca, como a la hora de ejecutarla. Es más, sinceramente ni tengo una opinión clara sobre el tema, pues tengo muchísimas dudas.

En esta entrada trato de dejar por escrito, mi experiencia personal en el tema, aunque debido a los diversos problemas planteados además de esta entrada publicaré otras tres en la que me cuestiono:

  1. La legalidad del procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca (que publicaré la semana que viene).
  2. La certificación de saldo necesaria para la ejecución extrajudicial de la hipoteca, y qué actitud ha de tener el Notario que la emite y la recibe.
  3. La actitud del Notario ante el consumidor en la ejecución extrajudicial de la hipoteca (esta y la anterior aún las tengo en preparación y no se cuando las publicaré).

 

Origen de la ejecución extrajudicial de la hipoteca.

Resulta de Perogrullo, pero el origen de este proceso está en un préstamo con garantía hipotecaria, el si es un proceso de ejecución o venta, es un tema dogmático que (siendo importante) ha sido abordado por personas con más autoridad que yo.

Lo que me preocupa es cómo puede llegarse a la situación en la que cientos de españoles, han comprobado en sus carnes el péndulo de la vida; como de la cara de ilusión con la que se compraron su casa (caras que pude apreciar en mi despacho) ahora que pierden dicha casa, la cara es otra; pero no es que vea ese cambio de cara en el despacho (que también la veo), sino que cualquiera dando un paseo por la calle puede ver que el gesto de muchos españoles ha cambiado.

Produce auténtico dolor de alma ver que vivo en una ciudad preciosa (para mi, más bonito que Alcalá de Guadaíra sólo existe Cádiz, Sevilla y El Puerto de Santa María). Sólo el trayecto de mi casa al despacho, viendo el castillo al fondo y atravesando el puente del Nazareno, andar por los pinares de Oromana, o tomarme un vermut en la taberna de Mario, una cerveza en la Academia, por no decir un mollete con “pringá” en Baltanas  es algo que te hace feliz por el mero hecho de tener el privilegio de respirar el aire de esta ciudad.

Sin embargo veo pasear a la gente por la calle Mairena con la cabeza baja, sin mirar al cielo (pues el cielo en Andalucía es distinto del cielo del resto del mundo). Todos andan ensimismados en sus problemas, pensando cuanto más pueden aguantar la situación económica que padecen.

Cuando tramité el primer proceso de ejecución extrajudicial de hipoteca, reconozco que me temblaron las piernas, y me acordé mucho de la película “El Verdugo” de Berlanga, me sentía completamente estafado; siempre como Notario, me consideré el bueno de la película, y ahora era yo el encargado de solemnizar el drama de una familia.

Me sorprendió mucho la actitud de la familia, y como colaboró en el proceso, por lo que (con esa curiosidad malsana del Notario de pueblo, que se mete en las tripas del asunto, y considera que lo de menos es la firma del documento) me puse a hablar con la familia y con el director del banco.

Las respuestas me resultaron increíbles, y desde luego me enseñaron que tanto dogmatismo sobre la naturaleza jurídica del proceso de ejecución extrajudicial de hipoteca, en la práctica cae ante la realidad.

Llevo ya, demasiadas líneas escribiendo de forma políticamente correcta, por lo que les explicaré de una vez qué es el proceso de ejecución extrajudicial de hipoteca, y no es otra cosa que una dación en pago encubierta.

¿La ejecución extrajudicial de una hipoteca es una dación en pago encubierta?.

Pues si, tal y como lo están leyendo, el problema de España más que el préstamo hipotecario es: de un lado el elevadísimo nivel de paro (que impide hacer frente a las obligaciones contraídas) y el elevado nivel de endeudamiento de las familias españolas.

Es cierto que la principal fuente de deudas, es el préstamo que muchas familias pidieron para comprar una casa a un precio desorbitado, pero no es la única. La casa tiene gastos (no estaría de más hablar de cómo han subido los IBIS en periodo de crisis o el ITPAJD), tiene deudas con la comunidad de propietarios (y en casi todas hay una o varias familias en paro que no pagan las cuotas de comunidad) tienen que abonar los gastos extraescolares de los hijos, tienen que pagar agua, luz, gas, y sobre todo tienen que comer.

Todas estas deudas también existen, y caen como una losa en cientos de familias españolas en paro. La consecuencia la estamos viviendo, con niños malnutridos, familias sin luz etc.

Cuando no se pagan estas deudas, los acreedores tratan de cobrar y para ello embargan la vivienda, por lo que no sólo hay una vivienda hipotecada, sino que dicha vivienda tiene varios embargos (de los seis casos que he tratado, siempre el Ayuntamiento tenía embargada la casa por falta de pago de la comúnmente conocida como “contribución”, y en tres de ellos había embargos de El Corte Ingles -pues el último remedio al que han acudido muchas familias es a usar la tarjeta de este conocido establecimiento para poder comer).

En estos casos, por más buena voluntad que le ponga el banco, resulta imposible la dación en pago, pues el banco, al adquirir la casa se tiene que hacer cargo de los embargos, lo cual hablando en plata es imposible, pues si duro es que el banco acepte un inmueble en pago de una deuda de valor superior al bien recibido, pedirle que haga frente a nuestros gastos particulares es imposible.

La ventaja (que las tiene) de la ejecución de la hipoteca es, que el banco adquiere la finca libre de toda carga posterior.

No nos engañemos, pues la ejecución no extingue las deudas que provocan dichas cargas, pero al menos nos permite pegarle un importante pellizco a la fuente principal de nuestros problemas, que es el préstamo hipotecario.

De ahí la colaboración del deudor, y de ahí que cada vez más se ejecute extrajudicialmente la hipoteca, pues de los años que dura una ejecución judicial a los meses que dura la ejecución notarial, median importantes gastos (intereses de demora y costas) e importantes incertidumbres en la familia.

Todo ello se combina, porque en los casos que he conocido, la entidad de crédito ofrece al deudor un contrato simultáneo de arrendamiento de la casa que se ejecuta, con una duración de tres a cinco años, y con una renta bastante asequible.

La conclusión, es que ni todo es bueno, ni todo es malo, que hay que saber negociar, pero sólo con una negociación seria y rigurosa pueden llegarse a soluciones interesantes para nuestros problemas. Esa falsa cultura financiera de la que carecimos, y fruto de la cual ahora nos vemos en la situación en la que nos vemos, debe de convertirse en una real cultura financiera que nos ayude a salir de dicha situación o al menos nos la alivie.

Por supuesto, acudir a dichas negociaciones bien asesorados por un abogado o un gestor, y acudir una y mil veces a la Notaría a preguntar, es más que recomendable, pues como han visto, el mundo del derecho es lo suficientemente flexible y complejo, como para que algo teóricamente perjudicial, a la postre nos sea beneficioso (pero también para que algo en principio beneficioso nos acabe perjudicando).

¿Puede el deudor evitar la ejecución extrajudicial de la hipoteca?.

La respuesta es que si, y ello es lo que avala más mi teoría de que más que un procedimiento de ejecución es una dación en pago encubierta.

Dos formas tiene el deudor de evitar la tramitación del procedimiento:

  1. La primera no siendo requerido de pago por el Notario, dado que conforme al artículo 236.c.4 del Reglamento Hipotecario, el Notario debe de suspender el procedimiento (lo cual obliga a la entidad de crédito a negociar con el deudor antes de iniciar el proceso), ello además se ve reforzado con la resolución de la DGRN de 5 de Marzo de 2014 que es especialmente rigurosa en esta materia.
  2. Demandando judicialmente, por abusivas, algunas de las cláusulas del préstamo hipotecario, pues según el artículo 129.2.f de la Ley Hipotecaria, nuevamente suspenderá el Notario la tramitación del procedimiento (como he dicho, dejo para otra entrada la explicación de cómo ha de hacer el Notario el requerimiento de pago, pero anticipo que creo que ha de advertir de las posibles cláusulas abusivas que contenga el préstamo que se trata de ejecutar).

 

Por tanto sólo con una mínima colaboración del deudor, puede llegar a tramitarse el proceso, y las entidades de crédito son conscientes de ello, por lo que: antes de iniciarlo, suelen negociar con el deudor (al menos esta ha sido mi experiencia en los casos que he tratado -curiosamente de diecisiete años de ejercicio profesional, no había tramitado ninguna, y en los dos últimos años he tramitado diez, y cuatro de ellos en el último mes).

A %d blogueros les gusta esto: