Siempre me han preguntado si hay que firmar antes la escritura de compraventa o la de hipoteca, y es una pregunta absurda, por más que tenga su lógica.
El problema es el de la eterna pescadilla que se muerde la cola:
- Si no tienes el dinero no puedes comprar
- Si no puedes comprar no puedes hipotecar
- No puedes hipotecar si no eres dueño y por tanto si antes no has comprado
Lo cierto es que hay un momento que es el tiempo que media entre la firma de la escritura de compra y la escritura de hipoteca, en el que todo está en el aire, y por eso algunos son amigos de firmar primero la escritura de hipoteca (problema que tras la actual LCCI es menor, pues dado que antes de la hipoteca se ha hecho un acta en la que el Notario ha explicado todo a las partes -aún no he conseguido hacer un acta que tarde menos de una hora- poco más de uno o dos minutos tardo actualmente en firmar una hipoteca).
Cuando antes de la LCCCI se ponían en ese plan, no he tenido el más mínimo problema (de hecho lo hacía con cierta frecuencia) en leer primero el préstamo hipotecario a los compradores, y cuando tenía la certeza de que lo habían entendido e iban a firmarlo, hacía entrar a los vendedores para leer y firmar la compra.
Sólo firmada la compra es cuando se firmaba la hipoteca.
Algunos me han planteado qué pasaría si firmada la compra, y por tanto siendo el comprador dueño, este se negara a firmar la hipoteca.
La solución es tan sencilla como el redactar bien los medios de pago y dejar constancia de que el pago queda condicionado a la firma del préstamo hipotecario.
El debate es tan absurdo, y el problema de tan fácil solución, que nunca me había molestado en escribir sobre el tema.
Sin embargo hace poco, me plantearon un asunto, que por otra parte sólo hizo reforzar mi criterio.
Me comentaban que la vendedora estaba mayor, y que la compra había que firmarla en una residencia de ancianos, por lo que me pidieron que firmara primero la hipoteca.
Les aclaré que simplemente la leería (cosas de las gestoras que aparecen en el despacho para revisar las escrituras que luego no firman) pero que la firma con el director y los prestatarios sería sólo una vez se firmara la compra.
El gestor (que por otra parte ese mismo día tenía que ir a cuatro notarías más) me lo agradeció, y nos pusimos leer la hipoteca.
Antes de empezar me pareció correcto explicar el por qué de las cosas, e hice ver a las personas que sería un grave problema si una vez que firmáramos la hipoteca, en la residencia de ancianos, viera que la parte vendedora era incapaz.
¿Tu a la vendedora la has visto, y sabes que es capaz?….pregunté al director del banco
No….respondió
Intenté mantener la calma, pues tampoco era necesario que el director del banco viera a la vendedora, aunque en un pueblo todos nos conocemos, y la mirada directa del director a mis ojos, me reveló muchas cosas.
¿Han visto ustedes a la vendedora y es capaz?…pregunté a los compradores
No….respondieron
En ese momento saltaron todas las alarmas, y sintiéndolo mucho por el de la gestoría, dije que hasta que no viera yo a la vendedora, no iba a perder el tiempo.
Tras una queja del gestor (qué por otra parte poco tardó en entender el tema) nos fuimos a la residencia de ancianos.
Es llegar a la residencia y ver en la puerta a no menos de ocho personas que me estaban esperando.
No necesité mucha imaginación, para intuir que eran sobrinos y el corredor que habían intervenido en el trato; pero sobre todo el número de señales de alerta que saltaron en mi cabeza se dispararon.
¿Qué pintaban ahí, si ni vendían ni iban a recibir el precio?
Tenía cerca a uno de los compradores, y le hice ver el tema, a lo que me suelta que en su contrato privado de compraventa firmaba una señora como heredera de la vendedora.
¿Heredera de un vivo?
Poco he de añadir sobre lo que me encontré en la residencia, pues en una silla de ruedas, con la mirada completamente perdida, me presentan a la dueña que iba a vender, y me dice uno de los sobrinos que no hablaba la señora.
Yo entro y le explico todo….me dice una señora
No señora, entro yo solo primero y hablo con ella
Es que no va a hablar….me comenta
Me da igual si habla, pero quiero comprobar que me entiende…le respondí
Pues hace poco firmó una escritura….me suelta, al mismo tiempo que me enseñaba una escritura de hace 17 años.
Mire Ud, no se si me habla en serio o me toma por tonto, pero está Ud provocando que me vaya de aquí sin ni siquiera hablar con esa persona
Sabía el resultado, pues la cara de la señora daba a entender claramente sus facultades mentales (de hecho presenciaba la conversación sin inmutarse y con una sonrisa)
Aún así, entré con la «vendedora» acompañado del director del banco y de los compradores (los cuales tenían una cara de estupor inenarrable ante lo que estaba sucediendo)
Saludar a la persona, ver que ni me miraba, hacerle dos preguntas, ver que ni reaccionaba, fue algo rápido y extraordinariamente doloroso para todos.
Miré al director y compradores, les hice un gesto con la cabeza dando a entender que hacía mucho tiempo que la cabeza de esa señora estaba en otro sitio, y los tres asintieron con una muesca de dolor.
Tengo que confesar que no di muchas explicaciones de por qué me negaba a firmar, y me marché lo más rápidamente que me permitía mi educación, pues sinceramente es de esas ocasiones en las que lo que quieres es liarte a pegar guantazos y no parar.
Al día siguiente el director, que se quedó dando explicaciones, me comentaba que el corredor que había montado el estropicio, aún insistía en la validez del contrato, y la sobrina le soltaba que era la tutora legal de su tía.
Sea como fuere y conforme al artículo 757.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, comuniqué la incapacidad a fiscalia (por cierto no estaría de más que para estos temas pudieran hacerse comunicaciones telemáticas y no el arcaico sistema del correo certificado con acuse de recibo).
Impresionante relato.
Querido Paco:
Tremendo! Aunque supongo que no es la primera vez que te pasa, porque sobrinos de ese tipo hay muchos y, por suerte o por desgracia, nuestros mayores viven muchos años y a veces con esa falta de conocimiento real de lo que ocurre.
Lo que planteas, en general, sobre qué fue antes, si el huevo (la compra) o la gallina (la hipoteca) es un problema muy fácil desde el punto de vista jurídico (solo hay una opción, como bien apuntas) pero complejo en la práctica, donde nadie se fía y donde el vendedor duda en firmar la escritura hasta que no recibe el cheque -que sólo ha visto de lejos y que custodia el director del banco, que sólo lo soltará cuando firme la hipoteca. No hay más opción que CONFIAR, los unos en los otros, y actuar conforme a las reglas de la buena fe. Y si pasa algo, confiar en el notario, que como tercero ajeno al negocio -y además funcionario público- sabrá gestionar la situación, tanto en la práctica con su auctoritas como legalmente (siempre he pensado que un acta notarial dando fe de lo ocurrido podría solucionar el tema e impedir la venta si el comprador no llega a cobrar el precio por no firmarse la hipoteca).
En cualquier caso, magnífica entrada, como siempre. Un abrazo.
Gracias Joaquín, otro abrazo para ti
En mi caso lo que hago es leer primero la hipoteca y recoger las firmas. A continuación leer la compraventa y recoger las firmas. Con la entrega del precio, debidamente acreditada, autorizo ambos documentos. Si hay cualquier tipo de incidencia, no autorizo. Mientras no firmemos todos, yo el último, no hay escritura pública. Y una vez firmado todo y consumadas las prestaciones respectivas, ya nadie se puede echar atrás.
Actuación muy correcta y profesional. Bien hecho.
Ahora bien, creo que el sistema hipotecario es más que mejorable.
Por poner un ejemplo, en el mundo financiero existe una cámara de compensación y liquidación. De hecho los agentes de cambio y bolsa eran como unos «notarios» que luego liquidaban las operaciones.
Los medios de pago son un punto fundamental y es imposible que un notario compruebe fehacientemente los pagos efectuados. Por ejemplo, los talones girados…. pueden pasarse al cobro….. o no. Y además van a una cámara de compensación.
Es interesante la norma relativa a la perfección de las compraventas de valores en el que se traslada la adquisición de la propiedad a la efectiva liquidación de la operación. Para ello, incluso en los mercados de valores hay 2 días de plazo (son instrumentos líquidos y fungibles) para liquidar la operación. No veo problema en que hubiera un sistema de compensación / liquidación liquidación en el que un comprador o prestamista deposite el dinero en una fecha y se liquide todo en una secuencia temporal.
Perdoname que te lo diga como lo siento pero los notarios os habéis quedado varios siglos atrás en lo que respecta al mercado inmobiliario e hipotecario. No me vale que es el Parlamento el que legisla por que es el Consejo de Estado, los abogados del Estado y los notarios y registradores los que impulsan muchas veces las reformas normativas.
En fin, siento ser tan crítico (como siempre) pero creo que estas reflexiones irían en vuestro propio interés así como el de los agentes del mercado hipotecario
Hola Equites.
Ante todo no veo que relación tiene que ver lo que comentas con el post, y en cuanto a tu comentario respecto a que es el parlamento el que legisla, te gustará o no, pero es lo que procede en un estado de derecho, siendo completamente falaz que las reforman las impulsen otras personas que no sean los políticos (de hecho la calidad técnica de las nuevas leyes pone de manifiesto que nada tienen que ver en su redacción profesionales del derecho)
Respecto a que es imposible que el notario compruebe «fehacientemente» los medios de pago; no se que entiendes por fehaciente, pero la ley obliga claramente a comprobar los medios de pago, y la normativa en materia de prevención de blanqueo de capitales no es que sea rigurosa, sino que el Notariado español ha sido puesto como ejemplo de eficacia y como uno de los mejores luchadores contra el blanqueo por el SEPBLAC (puedes mirar google para comprobar la cantidad de noticias que hay al respecto)
Lo que no acabo de entender es qué pretendes conseguir hablando de los medios de pago, de hecho por más que pareces plantear una solución, eludes explicar cual es el problema que existe
No se si sabes que desde hace siglos (y ojo que lo veo bien) la compraventa es un contrato consensual que obliga a entregar cosa y precio, pero que una cosa es la perfección del contrato y otra su cumplimiento, así como que es perfectamente válida la venta de cosa ajena (distinto es vender como propio lo ajeno)
El mundo del derecho y el de la economía van por cauces completamente distintos, y no veo necesario (incluso lo veo contraproducente) crear un mercado inmobiliario similar al de la bolsa de valores, pues en el fondo algo que funciona sin problema se vería sujeto a la intervención forzosa de intermediarios que no se caracterizan por su bajo coste, e incluso si me apuras a unas normas de mercado que a mi «molesto» entender son poco fiables
Sea como fuere confundes el mercado hipotecario con el inmobiliario y de hecho, es mercado hipotecario en USA fue el desencadenante al principio de esta década de una crisis económica severa (quizás por eso me fie tan poco de ese mercado)
Saludos
Francisco. Siento ser tan crítico con quien hace gran esfuerzo de cara al público. Mi experiencia con los notarios no ha sido del todo positiva.
En tu artículo señalas:
«Siempre me han preguntado si hay que firmar antes la escritura de compraventa o la de hipoteca, y es una pregunta absurda, por más que tenga su lógica.»
Tú mismo dices:
«está todo en el aire»
No es una pregunta absurda en absoluto. Es posible que los notarios estéis acostumbrados a una secuencia temporal determinada. Yo lo que digo es que la secuencia de contratación actual es anacrónica, ineficiente, insegura.
Lo cierto es que la compraventa con financiación hipotecaria no solamente comprende varios contratos independientes. Son contratos accesorios unos a otros dentro de un proceso que persigue varias finalidades dentro de una secuencia temporal.
A pesar de ello cada escritura da fe de que se paga en tal o cual acto. Yo digo que no es cierto. Es imposible. Incluso una transferencia tiene un proceso en la cámara de compensación de Banco de España. El pago no se produce en el acto.
Me he referido a los mercados de valores, que es lo que conozco. En estos mercados, siendo bienes inmateriales sumamente líiquidos, el pago y la transferencia de la propiedad tiene lugar en D+2. Para ello tienen que «alinearse» comprador, vendedor, una entidad de contrapartida central y varios mecanismos que garanticen que una parte cobra y otra recibe. La única forma de garantizarlo es que la contrapartida central liquide correctamente las operaciones.
Con un notario no pasa eso. Ni siquiera puedes asegurar que se liquidan los impuestos ni sabéis quién tiene que pagar cada impuesto (al AJD me remito). A tal efecto se emite una absurda nota de afección o carga fiscal (que cuesta dinero por cierto).
Es precisamente este sistema el que hace necesario que haya muchos intermediarios y sería deseable algo que cumpla la función de contrapartida central y que el mercado hipotecario asociado a la compra de vivienda tenga un régimen de perfeccionamiento en el que si las cosas no cuadran se pueda dar marcha atrás.
Así pues mi visión del asunto es que falta un régimen suspensivo que permita cierto margen temporal para alinear todos los intereses y liquidar todo lo que haya que liquidar o que se perfeccione el contrato.
Hay otras cosas con las que discrepo:
«El mundo del derecho y el de la economía van por cauces completamente distintos, »
El derecho se tiene que adaptar a las necesidades del ciudadano. El sistema inmobiliario e hipotecario funciona porque la gente quiere su casa, no porque el sistema sea bueno. La gente tiene que pasar por el aro.
«Sea como fuere confundes el mercado hipotecario con el inmobiliario»
No lo confundo. Todo lo contrario. Pero resulta que salvo que seas rico no puedes comprar una casa sin una hipoteca. El mercado hipotecario el inmobiliario van muy unidos. Si me apuras el contrato de préstamo no tendría por qué elevarse a documento público ya que es un contrato meramente de contenido financiero. Pero lo cierto es que va junto al contrato de hipoteca y se mezcla todo. Esta mezcla de finanzas e hipoteca no la he inventado yo, pero nadie se escandaliza. Puestos a amontonar contratos, que se meta también la compraventa en el mismo documento.
Respecto a la «lucha» contra el blanqueo, permíteme que sea más que escéptico. Si alguien dice cualquier cosa en la red en contra de un notario, le cae una querella y si menciona algún dato personal de un documento público se le aplica la LOPD.
He leído varias escrituras de un notario en la que se constituían sociedades sin cuentas corrientes y teniendo como capital una calculadora y una impresora. Es decir, sin capital. Con domicilio en, llamémoslas, pisos «patera». Y a pesar de ello tienen accceso al registro mercantil y obtienen un NIF. Lçogicamente luiego pasa lo que pasa: que los juzgados están saturados con administradores de estas sociedades Entiendo que el Sr Registrador no ha obrado de mala fe, pero no entiendo que no quiera recibirme en audiencia para aclararme mis dudas al respecto. Me molesta que luego estén complacidos con su labor.
Apruebo tu comentario, pero permíteme que sea breve pues lo que cuestionas es absolutamente todo y cada caso que comentas casi necesita un post
Respecto a la compra con hipoteca:
Te aclaro bien en el post que es imposible hipotecar si no se es dueño y que no se es dueño si no se compra, así como que basta con fijar condiciones en la carta de pago para resolver el problema (otra cosa es que las condiciones puedan constar dinero y ahí pocos están dispuestos a pagar) como regla general poniendo que se da carta de pago de lo recibido y que el resto está pendiente de la firma de la hipoteca se zanja el tema sin mayor coste.
Respecto a que no se sabe quien ha de pagar qué (citas el ajd) me temo que estas poco informado, pues todos los días explico a cada cual qué tiene que pagar, y en aquellos casos que está a mi alcance cuanto; y la que llamas absurda nota de afección fiscal es una simple advertencia (ya que no se advierte -aunque en este caso lo hace el registrador-) del derecho a comprobar valores que tiene hacienda y responsabilidad de los bienes a las resultas de esa compraobación (puede que no te guste, pero son privilegios de la hacienda pública «que dicen que somos todos» y consencuencia de que hay personas que mienten)
Respecto a la resolución que planteas del contrato si algo falla, no hay problema, pero el coste de una condición resolutoria nuevamente no lo acepta nadie, hasta el punto que he desistido de plantearlo a las persona
En cuanto a que el derecho se acomode a las necesidades del ciudadano, nadie ha negado tal extremo, pero una cosa es acomodarse a las necesidades del ciudadano y otra que ese acomodo no tenga un coste, de hecho hablamos de normas centenarias que aún perduran y si lo hacen no es porque los juristas seamos un poder que impide nuevas normas, sino porque hay una experiencia de cientos de años con normas que resulta que han dado un resultado más que satisfactorio (curioso es que hoy en día hay normas que a veces no duran ni meses o normas que simplemente no se aplican por desuso….eso si, dictadas al amparo de titulares de prensa o de la ocurrencia de políticos)
Desconozco la existencia de querellas contra alguien, pero obviamente si calumnias o injurias es lógico que el ofendido tenga derecho a acudir a los tribunales; pero mayor prueba de libertad de expresión que el que acepte gratuitamtente tus críticas y las conteste, personalmente (pese a que tu usas del anonimato y yo no) no la puedes tener.
La LOPD se le aplica no porque el Notario la aplique, sino porque ese documento te lo ha facilitado alguien y eres tu quien puedes violar sus datos personales, siendo esa persona quien te denuncia ante la Agencia de Proteccion de Datos; de hecho los notarios no es que apliquemos esa ley (que lo hacemos) es que somos más que cuidadosos dando datos a un tercero, porque el dar datos indebidos para nosotros es delito (ojo delitos que cometemos nosotros, que espero que comprendas que no tenemos intención de ir a la carcel)
La constitución de sociedades aportando bienes, e incluso sin aportar nada en un principio, es algo que permite la ley, luego nuevamente creo que el lugar donde quejarte es el Congreso de los Diputados (en breve puedes ejercer el derecho de voto -por cierto te recuerdo que los notarios gratuitamente somos fedatarios electorales-) pero no son leyes que crea un notario, sino los políticos nombrados por los ciudadanos; de hecho no veo que tiene de sospechoso aportar bienes en vez de dinero a una sociedad
Insisto en que no es que seas escéptico, pero si intenacionalmente se pone el ejemplo del notariado español en la lucha contra el blanqueo (ojo que es una lucha compleja en la que intervienen muchos agentes) creo que empiezas a ser tu mismo quien se cree sus propias realidades, pero hablas con un notario que ha denunciado no menos de diez asuntos sospechosos de blaqueo (evidentemente otros son los que han continuado con la denuncia, y me consta al menos de una que ha provocado que un delincuente pase una temporada gratis a costa del erario púbico….por cierto nuevamente esa labor la he hecho gratuitamente)
Respecto a la audiencia del registrador, no tengo ni idea de a que te refieres, aunque por si las moscas si te aclaro que no es ni audiencia ni nada, pero como no sea un asunto tuyo, obviamente nadie te va a dar explicaciones de algo ajeno, y que donde esas explicaciones se piden es en un juzgado (suerte que tenemos un estado de derecho que permite a cualquier ciudadano -eso si no de forma anónima- reclamar sus derechos y pedir las explicaciones que crea oportuno)
Creo haberte respondido a todo aunque dudo que te convenza, así que creo que poco debate más cabe, sea como fuere, si quieres responder con el mismo respeto que hasta ahora, no tengo problema en aprobar el comentario, pero espero que entiendas que no voy a contestar y seguir lo que considero un debate estéril.
Saludos
Buenos días. Mi ex marido y yo compramos una vivienda antes de casarnos. La hipoteca la hizo él porque era el que tenía nómina. Siempre hemos considerado que la vivienda era de los dos y se ha pagado con los ingresos de los dos, de hecho aparece en mi declaración de la renta.
Yo he sido la cuidadora y gestora económica de la vivienda, eso sí, desafortunadamente, nunca leí la escritura y di por supuesto que aparecería en ella. Ha sido, a la hora de poner en venta la vivienda cuando he descubierto la situación. Por favor, ¿qué debo hacer?Gracias
Hola Josefa
Ante todo tranquilízate, pero espero que entiendas que sin ver la documentación es imposible saber exactamente cual es el problema.
Sea como fuere si el bien en parte fue pagado constante la sociedad de gananciales y se trata de la vivienda habitual, sería en parte ganancial; y si no es vivienda habitual tu ex tiene una deuda frente a la sociedad de gananciales.
Sea como fuere, lo mejor es que acudas con toda la documentación a un abogado.
Saludos
Buenas!! que interesante tu artículo, ha sido una información muy útil que estoy segura que usaré. Estoy deseando que subas nuevo contenido pronto. saludos <3
Me gusta mucho tu página en general y este artículo en particular me ha encantado, siento que le dedicas mucho tiempo y que disfrutas lo que haces. mucha suerte!!!
No se si estoy de acuerdo con todo lo que has escrito pero sin ninguna duda lo haces desde el respeto y la educación. Tener puntos de vista distintos a los míos es una oportunidad para poder aprender cosas nuevas. Deseando que subas más contenido. Un saludo!!!
Hola,aunque soy del gremio estoy prejubilada.
Abrí el blog justo al empezar mi nueva etapa y me has ayudado muchísimo.
Normalmente no contesto a los comentarios que me hacen pero después de leer lo que dices me lo empezaré a plantear.
Muchas gracias por tus publicaciones , me son de gran ayuda. Un saludo
¡Ahhhhh! sí, sí, te explicas perfectamente. Comprendido, lo haré así.
Mil gracias
atentamente Inma
Me gusta mucho este blog, cada semana estoy atenta para ver si subís contenido nuevo.
Muchas gracias
Acabo de descubrir vuestro blog y me encanta!!!! gracias por compartirlo con nosotros.
Información muy útil, era justo lo que estaba buscando, muchas gracias por compartirlo con nosotros. Un abrazo
No tenía mucha idea acerca del tema y la verdad es que vuestra información ha sido muy útil e instructiva, he aprendido muchas cosas que podré poner en práctica a partir de ahora. ¡Muchas gracias!
La verdad es que la información es buena y amena, su fácil comprensión me ha atrapado desde el primer momento y ha conseguido que me informe de lo que quería saber. Se nota que estás encantado con lo que haces. =)
Buenos días,
Gracias por este blog, porque es muy interesante y abre el mente y los ojos a la persona por no caer en problemas por confiar mucho.
Mi consulta es:
Tengo reserva de un piso en Mijas costa, provincia de Malaga, con inmobiliaria xxxbanco, prácticamente las cláusulas están toda al favor de ellos, pero me interesó el piso que tiene buen precio y cumple requisitos necesaria para mi familia,
El tema de la hipoteca lo tengo aprobada a la espera de terminar todo el proceso, el comercial de la inmobiliaria no para de pedirme de documentos parece como me va regalar el piso, sin embargo, los estoy pidiendo ver la ibi, la comunidad, y el documento de la ocupación, según mi conocimiento, sin ellos no se puede solicitar los suministros cuando se acabara compraventa.Lo único que me dice el, soy muy desconfiada, si no se presenta los papeles a la notaria pues no se firma ya esta!
Para mi no es sencillo, he pagado la tasación, reserva, según ellos si hago marcha atrás, pierdo el dinero, y mucho gasto de papeleo para el banco, y no es nada sencillo para conseguir hipoteca con nuevo ley.Espero que me ayudes por algunos consejos, Además era el precio 117000€ y hicimos una oferta de 108000€, el dijo es aceptada verbal, ningún documento me demuestra que es cierto,porque cuando entré ver las opiniones sobre inmobiliaria Aliseda, es verdaderamente muy preocupante .Gracias antimano.Sami
Hola Samira
Tienes todo el derecho del mundo a ser desconfiado, lo malo es esos contratos previos llenos de cláusulas abusivas.
Te recomiendo que acudas a un abogado
No es lo que estaba buscando ahora mismo, pero el post me ha llamado bastante la atención ya que te cuenta cosas interesantes que pueden ser útiles, encima se nota que le has puesto mucho esfuerzo ¡felicidades!
Hola, tenemos en casa una duda. Queremos adquirir vivienda entre mi hermana (casada gananciales) y yo (divorciada). En el préstamo vamos a aparecer los 3, pero en la vivienda nos gustaría que apareciesemos solo mi hermana y yo para cada 1 tener el 50%. En caso de tener que firmar los 3, se pueden añadir sólo a la firma de la casa más personas como mis 2 padres, aunque en el préstamo no estén.
Gracias.
Hola Cristina
No entiendo la pregunta, más una cos es el dueño del inmueble, otra el prestatario, otra quien constituye la hipoteca, e incluso otra distinta son los fiadores del préstamo.
Caben numerosas combinaciones, más sinceramente no se que es lo que pretentes, por lo que te recomiendo que comentes con calma el asunto en la Notaría en la que vayas a firmar.
Saludos