Hace un tiempo me topé con uno de esos idólatras del internet del valor, que muy seguro de sus conocimientos informáticos (e ignorante de otra norma que no sea el código fuente) afirmaba:
Hay que tokenizar los inmuebles, porque sólo es fiable la información descentralizada y no lo que digan unos papeles viejos llevados por un notario
Desconozco si es posible soltar más majaderías en menos palabras, pero dado que así opinan algunos, igual es el momento de hablar del Internet del valor y de la tokenizacion de inmuebles.
El Internet del valor
No se por qué pero cada vez que alguien me habla del Internet del valor, fulminantemente me acuerdo el anuncio en el que se proclamaba
¿A qué huelen las nubes?
La verdad es que es un anuncio que me ha hecho pensar mucho, pero por más que pienso, sigo sin entender qué tiene que ver el olor de las nubes con la higiene íntima femenina.
El que todo tiene un valor es algo obvio, pero el querer fijar el valor de todo es bastante estúpido, y lo único que provoca es una espiral de especulación, en la que el batacazo que se van a pegar algunos, puede ser formidable.
Centrándome en inmuebles, seré el único que he visto certificados de tasación hechos por empresas especializadas, en las que se indicaba un valor de los mismos para poder hipotecar, pero tres años después el inmueble no se vendía ni por la mitad del precio.
Hay un dicho jurídico muy antiguo según el cual.
Confundir valor con precio es de necio
Tras el Internet del valor, lo que hay es meros esquemas de ponzi, aunque mucho me temo, que como en su día sucedió con las puntocom, con los sellos de correo, o con las famosas preferentes, los ciudadanos seguirán sin entender qué es eso.
Lo cierto es que si se quiere tokenizar inmuebles es indispensable que el token acredite tanto la identidad de la finca, como su titularidad (y si de camino acredita otras cosas mejor que mejor), otro tipo de token es un mero archivo informático con información no veraz, y por tanto sin valor alguno.
Hace falta tokenizar los inmuebles en España
Supongo que de tanto picar tecla programando, el chaval, había olvidado un detalle importante.
Los inmuebles en España ya están tokenizados.
Si aún no te has enterado que una referencia catastral es un token y que como resumen alfanumérico es un hash (ojo que no es un hash en el sentido de cifrar para ocultar la información, sino una simple operación matemática que permite comprobar la integridad de algo):
- O no sabes qué es un token y un hash
- O no sabes qué es y para que sirve la referencia catastral
- O no sabes qué es el Registro de la Propiedad
De hecho no es la referencia catastral el único token de los inmuebles, pues por ejemplo está el código registral único que tiene el registro de la propiedad al que alude el artículo 9 de la Ley Hipotecaria (aunque su utilidad me resulte más que dudosa, primero porque ya el inmueble está identificado con su número de finca registral, y segundo porque nada añade a la referencia catastral)
Obviamente soy más que consciente de que la referencia catastral no es un token con el que se puede negociar con el inmueble:
- Porque el catastro no acredita la titularidad de las fincas
- Porque el catastro no es totalmente fiable sobre la identidad de las fincas
- Porque ninguna ley da al catastro la naturaleza jurídica de token (entre otras cosas porque ninguna ley regula ni define que es un token)
Sin embargo no podemos desconocer las ventajas de la referencia catastral, y que de intentar tokenizarse la propiedad inmobiliaria en España, la referencia catastral es la forma más económica y fiable de tokenización.
El catastro no acredita la titularidad de las fincas
El motivo no es ya que el artículo 2 del RD 1/2004 de 5 de Marzo dispone que la finalidad del catastro es fiscal.
El artículo 3.3 presume la veracidad de los datos catastrales, pero dejando claro que esa veracidad admite prueba en contra y que queda a salvo el Registro de la Propiedad (y por tanto artículos como 1.3, 34, 38, 41 de la Ley Hipotecaria -de los que hablaremos-)
El mismo artículo 9 en caso de discrepancia entre titularidad catastral y registral, da preferencia a la segunda (salvo que la alteración catastral esté provocada por un título posterior al inscrito en el registro de la propiedad)
Siendo lo anterior cierto, no menos cierto es:
- Que la ley reconoce que la titularidad catastral presume la titularidad real (por más débil que sea la presunción)
- Que la consecuencia principal de esta presunción es que el titular catastral tiene obligaciones tributarias (pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, y del IRPF)
El catastro no acredita la identidad de las fincas
Conforme al artículo 11 del Texto Refundido de la ley del Catastro, este es obligatorio y se forma:
- Declaraciones, comunicaciones y solicitudes.
- Subsanación de discrepancias y rectificación.
- Inspección catastral.
- Valoración.
Siendo esto cierto, no menos cierto es que el sistema es tan deficiente que en el año 2017 el estado se ha gastado la friolera de cinco millones y medio de euros sólo en analizar la calidad métrica de la catastral.
Vuelvo a repetir que todo eso de blockchain está muy molón, pero si entendemos que es lo mismo un token que surge del código fuente, que un token que tiene otro origen, simplemente es que no nos hemos enterado de que va la película (pero cada uno que venda el humo que tenga por conveniente, si hay un idiota dispuesto a comprarlo)
Sobre la coordinación de catastro y registro este vídeo es muy explicativo
Las alteraciones catastrales que hacen los notarios y su similitud a un smart contract
Pues en cierta medida sí.
Si partimos de la idea de un smart contract, no como un contrato, sino como un procedimiento automatizado, lo cierto es que las bases de datos del Catastro son modificadas de forma automática por los notarios cada vez que hay una alteración de titularidad inmobiliaria.
Sobre el Servicio de Tramitación Inmobiliaria tiene escritos 22 post mi compañero Miguel Prieto Escudero, así que para los que quieran saber su funcionamiento me remito a su blog.
Otra cosa distinta es que puedan hacerse notarialmente smart contracts adicionales sobre bienes inmuebles, o el valor de las bases de datos notariales creadas por los índices y posibilidades de uso de las mismas (pero para eso, seguro que los fantásticos profesionales del Consejo General del Notariado y de la Agencia Notarial de Certificación, tienen mucho más que aportar que yo -de hecho a tal efecto crean y acuden a muchos eventos sobre el tema-)
Qué problemas habría de resolver si queremos tokenizar los inmuebles en España
Siendo razonablemente fiable el Catastro en España, dista mucho de ser exacto, por lo que sería recomendable comprobar la identidad física de las fincas con un mínimo de rigor, pero para ello harían falta geómetras y deslindes, y eso cuesta tiempo y dinero.
Dicho de otro modo, hacer tu token que se refiere a una realidad física, sin que esta esté bien identificada, es tan absurdo como la tontería de ahora en la que venden hamburguesas veganas (lo siento pero para los que comimos filetes rusos hechos por las abuelas, ya aceptar una hamburguesa nos parece una majadería)
Una vez identificadas las fincas, y por más que hablemos de papeles viejos, la propiedad no se determina por consenso (como pretenden los adoradores de blockchain) sino por el título y el modo o por cualquiera de los medios a los que alude el artículo 609 del Código Civil.
Podrían algunos intentar defender que el token inmobiliario lo ofrece el registro dela propiedad, pero eso nuevamente es absurdo, pues la propiedad no la atribuye el registro sino la adquisición; pero sobre todo porque el registro no convalida actos y contratos nulos según el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, dado que el registro protege pero no atribuye la propiedad.
Algún despistado habla de la función calificadora del Registrador de la Propiedad, pero sin desmerecer la importancia de la misma no podemos olvidar: primero que califican documentos notariales, judiciales o administrativos (por lo que ya hay un funcionario realizando previamente un control de legalidad) pero sobre todo que la identidad de las partes y la capacidad quedan fuera de la calificación (entre otras cosas porque las partes no comparecen ante el Registrador).
El siguiente problema del Registro es que no acredita la identidad física del bien objeto del dominio salvo contados casos contemplados en el artículo 9 de la ley hipotecaria y sólo tras la entrada en vigor de la ley 13/2015, que por otra parte se está aplicando más de modo formal que real, pues en mi experiencia, a las partes esa coordinación les importa un comino y confiesan lo que sea con tal de que cuanto antes se firme e inscriba la escritura.
Distinto es si cabe montar una blockchain notarial que sustituya al Registro de la Propiedad, y a mi entender dando a esa blockchain el valor de los arts 32 y 34 de la LH no habría problema alguno (parece disparatado pero el ejemplo de las bases de datos de titularidad real que se usan para la lucha contra el blanqueo, hace que la propuesta no sea disparatada -a fin de cuentas es una base de datos o registro a cargo de un funcionario público-)
En todo caso estando tokenizados los inmuebles tanto por la referencia catastral, como por el número de finca registral, intentar crear un tercer token, sin más valor que el consenso de unos nodos, y sin un contraste mínimamente serio con la realidad física y jurídica de las fincas, es el enésimo intento de vender humo por parte de quienes sin entender de criptodivisas, siguen hablando de blockhain.
Me gusta este artículo del Sr. Rosales.
Cabría hacer una pregunta. ¿Para qué tokenizar un inmueble en España? ¿Qué ventajas puede aportar a la seguridad jurídica? ¿Alguien va a reconocer esas ventajas instrumentales?
Apunta sin embargo el Sr. Rosales un hecho muy correcto. El Registro de la Propiedad no OTORGA la propiedad sino que la protege. La cuestión en mi opinión no es tanto la tokenización de títulos sino de la «publicidad registral».
Y por ahí pueden y deberían ir los tiros del desarrollo tecnológico de blockchain y el sistema hipotecario español.
Cuestiones que bailan en mi cabeza, pienso y razono y desarrollo. Y q, evidentemente, expondré o lanzaré en el foro correcto y con intenciones onerosas.
Buen artículo Sr. Rosales.
Hola Ostinus.
El tokenizar inmuebles es la idea de grupos (algunos con fuertes influencias políticas y en los que incluso andan metidos colegios de notarios y registradores) que lo que buscan es hacer negocio, en cuanto a las ventajas a la seguridad, si creo que un token bien montado puede dar más que seguridad servicios (ojo que entre lo que yo considero un token bien montado y lo que defienden incluso «sesudos» notarios y registradores media probablemente un universo.
No comparto la idea de la blockchain como elemento de publicidad, pues eso no se llama blockchain sino simple bases de datos y para montar eso ya hay un sistema que funciona fenomenalmente (no te llames al engaño que lo que quieren no es un sistema de publicidad, sino de smart contracts que van a costar un pastizal y que van a carecer de gravés defectos jurídicos).
Saludos
Muchas gracias por el artículo. Se trata de un tema muy interesante.
Parece que el artículo fue escrito en un estado casi de “emoción violenta” y en un tono tan persuasivo como subjetivo. No parece que se intente informar sobre la tokenización de inmuebles sino de atacar a los que lo proponen.
No creo que los que hablen de tokenizar inmuebles sean, sin más, despistados vendedores de humo. Y, evidentemente ni el catastro ni el RP han tokenizado algo en su vida.
Finalmente quiero decir que comparto que un activo digital introducido en una cadena de bloques es prueba plena de la propiedad ni implica per se la adquisición de la misma. Pero la película, creo, va de otra cosa: de la fe que el público deposita en esa cadena de bloques con total independencia de ningún registro centralizado o de un funcionario que afirme (siempre iuris tantum) una legalidad legalidad presunta. Justamente porque esa fe en la cadena de bloques es desde hace ya algunos años fuente de riqueza.
Un saludo desde Calpe,
Alfredo Barbeito
Muchas gracias por tu comentario, aunque sinceramente no veo el argumento por el que crees que la cadena de bloques es fuente de riqueza.
No ataco a quienes tratan de tokenizar inmuebles, simplemente porque ya están tokenizados; ten en cuenta que una cosa es un token y otra una cadena de bloques, pero te pongas como te pongas la referencia catastral es un token, e informáticamente a diario los Notarios (por cierto gratis) alteramos las titularidades en catastro, con la referencia catastral y sin necesidad de cadena de bloques, sino simplemente usando tecnología segura y firma electrónica.
Saludos
Buenas tardes mi nombre es José, es Segura la tokenizacion de Inmuebles para vender en fracciones de tierra?
Hola José
Creo que en el post te doy las respuestas, pero si necesitas algo más contundente, creo que en la rifa de las estafas, comprar eso es llevar muchas papeletas para que te toque el premio.
Saludos
Los sistemas registrales de catastro son antiguos. La tecnología tiene disponibles sistemas adecuados
Hola Pablo.
Me parece una afirmación muy rotunda para decir que los sistemas registrales del catastro son antiguos; entre otras cosas porque el catastro se sirve de la tecnología existente hace decenios (otra cosa distinta es la fiabilidad del catastro, en la que si te doy la razón).
Sea como fuere ¿a qué tecnología te refieres exactamente
Saludos
Cuales serian los primeros pasos para toketizar activos en Latinoamerica
Hola Paola.
Creo que deberías de leer el post antes de hacer esa pregunta; pero el primer paso para la tokenización de cualquier activo es un sistema seguro que permita acreditar que el token se corresponde con la realidad, y en ese sentido la intervención notarial y un control técnico (en función del tipo de activo) me parece esencial)
Sea como fuere un activo y nada es lo mismo, así que convendría empezar aclarando de qué activo hablamos, pues en otro caso los riesgos de estafa son más que elevados.
Saludos
Artículo muy interesante, muchas gracias.
Muy interesante su artículo Francisco, gracias por ello. Aunque en parte comparto su opinión, Blockchain traerá cambios inevitables para el mercado inmobiliario en el medio plazo, favoreciendo en gran medida al inversor particular o al propietario de una vivienda. Tener a los registros de la propiedad trabajando codo a codo con plataformas de tokenizacion redundaría en beneficio de la sociedad en su conjunto, sobre todo por el hecho de que una tecnología ágil como Blockchain posibilitaría la adquisición de un pequeño porcentaje de la propiedad a cientos (sino miles) de co-propietarios a un coste y plazo mucho menores que cualquier registro. Por favor corrijame si me equivoco a este respecto.
Por último aprovecho para preguntarle, ¿Cómo sería posible mediante un Registro de la Propiedad dar fé del cambio de titularidad de un diminuto porcentaje de un bien inmueble de la que son titulares cientos (o miles) de co-propietarios?
Muchas gracias de nuevo.
Saludos.
Hola Jonathen
No entiendo como puedes compartir mi opinión y afirmar que habrá cambios importante, y mucho menos entiendo el interés en adquirir un porcentaje (grande o pequeño de propiedad) pero libre eres de pensar como quieras.
Respecto a que él Registro de la Propiedad de fe, empezamos mal, pues carece de fe pública, y el que se registren cuotas indivisas es bastante habitual, por lo que no entiendo la pregunta.
Saludos
Leo el comentario y resuena en mi mente aquella afirmacion de que la «copropiedad es una situacion antieconomica»
Miles de copropietarios? Mejor gastarlo en cerveza ¿no? La propiedad, cuanto mas dividida menos valor aporta.
Si quiere vender miles de copropiedades deberian pagarle con miles de sueldos febles o carlines
Cada uno es libre de gastarse el dinero en lo que crea oportuno; por cierto ¿sabias que el coste notarial de renunciar una herencia no supera los 70 € y que el asesoramiento notarial relativo a la firma de una escritura es gratuito?
Buscar posicionamiento SEO es lícito, y más si lo haces con humor, pero entre tener humor y vender humo, me parece que hay importantes diferencias (comprobarás que el hipervínculo que has puesto ha sido debidamente editado, pues lo interesante es tu comentario y no tus intenciones)
Saludos
Entiendo que el autor del artículo escupa espuma por la boca solo de pensarlo, no sé quien es, pero como mínimo es notario y de los de rancio abolengo por como se dirige a los que crean nuevas tecnologías. Es hilarante, está intentado dar una lección a graduados en el MIT… Vaya pobre hombre, no se ha enterado de nada todavía.
Querido autor del ariculo, las tecnológicas no se van a quedar con su ámbito, ya lo están haciendo.
https://es.cointelegraph.com/news/real-estate-tokenization-of-estate-the-next-cryptoboom
No se preocupe, quedan unos años hasta que las nuevas formas de hacer hayan erradicado el sistema que usted ha conocido. Yo no soy joven ya, pero a veces me avergüenza profundamente mi generación.
Hola Javier
Creo que soy muy claro en el blog, al identificarme como Francisco Rosales de Salamanca Rodríguez, y hacer constar que ni como mínimo ni como máximo, sino que simplemente soy notario (respecto al rancio abolengo, si tienes a bien explicarme el concepto, te responderé, pero por si te sirve y tras más de trece años estudiando derecho y oposiciones, y ser hijo de notario, llevo ejerciendo esta profesión desde hace veintitrés años)
Puedes leer este y otros post (por cierto desconozco lo que es el MIT)
Lo que si es cierto es que en este post doy argumentos y lo único que haces es enlazar con un blog; pero te pongas como te pongas, si un token no sale del código fuente, tiene un severo problema de autenticidad, y te pongas como te pongas, la autenticidad (junto a la integridad, disponibilidad, confidencialidad y trazabilidad) es uno de los cinco requisitos necesario reconocidos por la comunidad internacional para que se pueda hablar de seguridad de la información, que seguramente ya sabrás que no es lo mismo que la seguridad informática.
El resto de la argumentación que expongo en el post, cuando quiera la debatimos.
Saludos
Por un lado estoy con usted, por otro creo que la tokenización, sobre todo en la creación de nuevos activos inmobiliarios puede ser una revolución en la inversión inmobiliaria.
La tokenización de activos reales no es más que facilitar la compra-venta de esos activos dentro del mercado. Como usted responde a un comentario, poco sentido puede tener que yo quiera dividir mi casa en miles de tokens y que alguien quiera comprarme uno, salvo que el día de mañana yo decidiera vender mi casa y ese propietario de token recibiera su mínima parte.
Pero le pongo por ejemplo una empresa constructora que decide crear una nueva promoción, en vez de acudir directamente a una financiación tradicional como un banco, podría tokenizar su proyecto; permitiendo que otros inversores, sin importar el tamaño, pudieran invertir en el proyecto. El proyecto funcionaría como una DAO, siendo controlada por Smartcontracts dentro de la blockchain donde por ejemplo según la inversión alcanzara ciertos hitos, se irían liberando automaticamente fondos para la construcción del proyecto, y a la vez aumentando el valor de los tokens. Una vez finalizado el 100% de la construcción las ventas de las viviendas se repartirían automáticamente por medio del smartcontract según la propiedad de tokens que cada invesor tenga.
Este sistema totalmente automatizado daría una seguridad total tanto a los inversores como a los compradores, pues todo el proceso es gestionado dentro de una blockchain pública e incorrupta, mostrando una trazabilidad igualmente muy interesante para organismos como hacienda.
Desde el punto de vista del inversor, podría operar con los tokens desde el primer momento de adquirirlos, con una facilidad total podría adquirirlos y revenderlos a otros inversores, sin intermediarios ni necesidad de pasar por ningún registro de la propiedad para el cambio de titularidad, pues esta ya estaría presente y registrada desde su creación hasta su último propietario.
Hola Alfonso.
No veo mal ni ese ni otro proyecto, más hay que ser consciente de dos cosas: la primera es que por más smart contracts que quieras de la solvencia del deudor nadie responde, y que lo que llamas DAO no es sino un tipo de crowdfunding y en el fondo préstamos de particulares a una empresa a la que no tengo claro que conozcan, si lo que pretendes es que el token de derecho a la vivienda, creo que estas hablando de una tradicional cooperativa de viviendas, o de un contrato de cuentas en participación; en cuanto a la trazabilidad de las inversiones, teniendo en cuenta que todo pago a una empresa por importe superior a 2500 euros ha de hacerse vía bancaria, no veo valor añadido.
Saludos
El concepto es muy diferente al crowdfunding, donde pequeños inversores prestan dinero sin obtener propiedad alguna ni derecho sobre nada generalmente. En una DAO un inversor que adquiere un token de la misma tiene la capacidad de operar en el mercado con ese token e igualmente le otorga derecho sobre las decisiones de la DAO.
Existe en la actualidad un problema, y es que una organización descentralizada autónoma no tiene forma jurídica actual, y por tanto no puede poseer ni responder nada, a diferencia de una sociedad limitada o anónima. No obstante es de esperar que la normativa vaya cambiado y se cree un marco para este nuevo tipo de sociedad.
No digo que los tokens den derecho de vivienda, en todo caso darían derecho al beneficio de la venta de la promoción, el cual se distribuiría entre los inversores de manera totalmente automática sin intermediarios.
Y como sabemos en este país, el que todo pago de más de 2500 euros tenga que hacerse vía bancaria no implica que realmente se haga, y menos en sectores como la construcción. Sin embargo una DAO no puede pagar en metálico y cada movimiento de fondos que se realiza para pagar cualquier proveedor, queda registrado y accesible para cualquiera que simplemente acceda a la blockchain.
Es posible que en un futuro no muy lejano, notarios como usted, en vez de realizar escrituras de obra nueva, realicen escrituras de creaciones DAOs donde se validen los smart contracts que las rigen. Al final en el código de esa DAO figuraran todos los datos de la obra, todos los agentes que intervienen, y como se gestionará.
De hecho ando rumiando un tema relativo a la incorporación de un smart contract a una escritura, el futuro es el que es, más no veo necesaria una nueva regulación, sino entender bien la que tenemos y lo que queremos hacer.
Saludos
Muy buen artículo. Los smart contracts y la tokenización van ganando terreno
Hola Pablo
Cada uno es libre de optar por lo que quiera, más recuerda que esa libertad implica asumir las consecuencias de lo que uno hace.
Saludos