Ante la avalancha de sentencias condenatorias a la Banca por la cláusula suelo, y la ingente cantidad de reclamaciones por este motivo, muchos bancos están ofreciendo a los clientes firmar un documento privado para quitarles esa cláusula suelo.

Trato como Notario de explicaros ese tipo de documentos, y sobre todo convenceros de que es mucho más adecuado firmar una escritura pública, aunque evidentemente os reconozco que puede que vuestra situación económica os fuerce a no seguir mis consejos.

Ni os engaño, ni trato de buscar amigos; personalmente ni veo mal la cláusula suelo, ni estoy conforme con la postura del Tribunal Supremo (que por otra parte jamás ha dicho que las cláusulas suelo sean ilegales o abusivas, sino sólo algunas), sin embargo, la realidad jurídica se impone sobre mi opinión personal, y no veo honesto dejar de asesorar a un ciudadano sobre sus intereses, y posibilidades, por más que esté o deje de estar conforme con el origen del tema (sobre el que también tengo opiniones personales, que no son al caso)

¿Qué dicen verdaderamente esos documentos privados que quitan la cláusula suelo?

Teóricamente lo que vosotros queréis, y es que desde la firma del mismo, no se aplicará más la cláusula suelo a vuestro préstamo hipotecario.

Sin embargo, el día que veáis a un Banco regalar el dinero, o hacer las cosas porque sí, o de forma altruista; o el día que creáis que un documento bancario no tiene letra chica, sólo ese día firmad sin más el primer documento que os ofrezca un banco.

He visto varios modelos de distintos bancos y en todos ellos hay dos letras pequeñas:

  1. La cláusula suelo te la quitan desde la firma del documento.
  2. Renuncias a cualquier acción contra el banco (en ocasiones no sólo por razón de la cláusula suelo).

 

Además según las entidades, aprovechan para intentar colar otras cláusulas.

  1. Una es la estipulación en la que la cláusula suelo se te quita temporalmente.
  2. Otra es una estipulación (a veces otro documento privado) en la que te comprometes a contratar determinados productos de ese banco.

 

Solo te quitan la cláusula suelo desde que firmas el documento

Me alegro por ello, sin embargo ¿te has planteado cuanto has pagado hasta ahora como consecuencia de esa cláusula suelo?.

Desde la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013 puede decirse que se cuentan con los dedos de la mano las sentencias que dan la razón a la Banca si trata de defender la validez de la cláusula suelo; las perspectivas de que ganes el litigio son tan altas, que hay numerosos despachos de abogados que incluso están dispuestos a llevarte el pleito y cobrarte sólo si ganas.

Con ello quiero decirte que si en vez de llegar a un acuerdo con el Banco, decides demandarlo, es más que probable que: no sólo te quiten la cláusula suelo, sino que además tenga el Banco que pagar las costas; pero es que además y tras la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Marzo de 2015 es más que posible que el Banco se vea obligado a devolverte lo cobrado de más desde el 9 de Mayo de 2013 (e incluso más de una sentencia de juzgados y audiencias ignora esta sentencia del Tribunal supremo y obliga a devolver todo lo cobrado de más a modo de ejemplo la sentencia del la Audiencia de Zaragoza de 27 de Abril de 2015 comentada por mi compañero José Carmelo Llopis).

Dicho de otra forma, el problema de mantener la cláusula suelo es del Banco, no tuyo; por lo que ofreciéndote este documento el Banco no te está haciendo ningún favor a ti, sino sólo quitándose un problema y resulta absurdo que renuncies sin más a un dinero que puedes recuperar sin una contraprestación sensata a cambio.

Si crees que la cláusula suelo no es abusiva, si crees que fuiste debidamente informado, paga; en otro caso ¿por qué tienes que firmar tu que te hagan el favor de quitarte algo que tu sostienes que es ilegal?.

Renuncias a cualquier acción contra el Banco

Pues blanco y en botella, a lo que renuncias es a recuperar lo que has pagado como consecuencia de la cláusula suelo, ¿es eso lo que quieres? en ese caso firma el documento, pero ni se te ocurra hacerlo en caso contrario (de camino si te digo que luego no te quejes, pues si tu no defiendes tus derechos, no pretendas luego que nadie lo haga por ti).

Algunos Bancos “casualmente” añaden que renuncias no sólo a reclamar por la cláusula suelo, sino por cualquier otro motivo; por lo que tratan de dar validez a todas y cada una de las estipulaciones de la escritura, o sea que haces renuncia de derechos incluso sin saber a qué estás renunciando.

No te voy a engañar, pues la cláusula suelo, con diferencia es la que más posibilidades tiene de prosperar ante los tribunales, sin embargo otras cláusulas son igualmente dudosas.

Personalmente sostengo que el tema de los intereses de demora, es más que discutible.

Sin embargo, y no encontrando fundamento legal ni jurisprudencial, la cláusula de compensación de saldos cuando menos me parece escandalosa, y si que parece que absolutamente nadie habla de ella.

Cuidado si sólo te quitan temporalmente la cláusula suelo

Ya he dicho que no estoy conforme con la jurisprudencia en materia de cláusulas suelo, nunca he pretendido ser políticamente correcto y digo lo que pienso; no os engañéis, no soy el único jurista que piensa igual (tened en cuenta que mi perspectiva es la del que estudia el derecho, y que no hablo ni de política ni de economía, e incluso de justicia).

Es posible que cambie la jurisprudencia, y por eso, más de un Banco, por si cambia el criterio interpretativo, añade que te quitan la cláusula suelo durante dos o cinco años (no parece razonable que vaya a cambiar la jurisprudencia antes).

Nuevamente te digo que si quieres firmes, y que eres libre, pero que luego si cambia la jurisprudencia y vuelven los tiempos que ya conoces no te quejes.

Cuidado con contratar productos adicionales

Os parecerá increíble, pero he visto Bancos que a cambio de que les hagas el favor de no demandarles, te imponen contratar los productos más variados.

No tengo que responderte que tu nómina la domicilias donde quieras, y que eres libre de contratar los productos que te de la gana con uno u otro banco.

Me quiero centrar en la posibilidad de que tengas cuotas de la hipoteca sin pagar, y ante eso creo que es importante que tengas dos ideas muy claras:

  1. Las deudas hay que pagarlas.
  2. No eres un delincuente.

¿Tienes que pagar tu deuda?

Sin embargo tu deuda no comprende intereses moratorios abusivos ni comisiones por servicios no prestados, por lo que no refinancies lo que no tienes que refinanciar.

Servicios no prestados que no tienes que pagar.

Me refiero a la comisión de reclamación de cuotas impagadas (normalmente unos 35€ de media por impago).

Si no pagas, evidentemente el Banco está siendo perjudicado y el coste de la reclamación no tiene por qué pagarlo él, pero lo que no puede es cobrar esa comisión por el hecho de no pagar, sólo tiene derecho a cobrarla si te ha reclamado y es él quien tiene que probar que la reclamación se ha producido.

Intereses moratorios que no tienes que pagar

El tema es delicado, pero te recuerdo que el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de Abril de 2015, prohibe que en los préstamos personales concedidos a consumidores pueda cobrarse por interés de demora más allá del resultado de añadir dos puntos al interés legal del dinero.

¿Por qué en un préstamo personal existe este límite y no en un préstamo hipotecario? sinceramente soy un simple Notario de pueblo, es cierto que tampoco lo segundo se ha planteado ante el Tribunal Supremo, pero el argumento está ahí, y la posibilidad de reclamar también (el resto merecería un post especial dedicado al Tribunal Supremo, y no sólo de carácter jurídico).

¿Eres un delincuente?

Comprendo y veo con cierta frecuencia (es más vivo en mis propias carnes) la impotencia que se siente cuando uno quiere y no puede cumplir sus obligaciones.

Es cierto, te equivocaste al calcular que podrías pagar, y ni se te ocurrió pensar que tus ingresos iban a bajar de la forma que han bajado, pero ni has cometido un delito, ni tienes que estar fustigándote constantemente por ello, pero sobre todo no toleres que te fustiguen.

Le debes el dinero al banco, y no a una empresa con la que esta contrata y cuyas formas son mas similares a las de Vito Corleone que a otra cosa. No tienes por qué tolerar que mientras estás almorzando te llame un señor malcarado poniéndote a parir de un burro, ni amenazando de absolutamente nada.

Si la cosa se sale de madre te recuerdo que tienes dos derechos:

  1. Denunciar en la policía un posible delito contra la integridad moral de las personas (art 173 Código Penal) incluso de amenazas (art 169 Código Penal)
  2. Denunciar al Banco ante la Agencia Española de Protección de datos por haber cedido tus datos a esa empresa sin tu consentimiento (la denuncia por otra parte es gratuita y puede hacerse por internet).

 

¿Y los fiadores?

Ya he hablado en este post de los peligros de la fianza, pero toca ahora destacar como ese documento privado suele acordarse entre banco y deudores, prescindiendo de hipotecantes no deudores y fiadores (por más que sean personas afectadas también por la cláusula suelo).

Lo primero que hay que aclarar es que sólo la novación que consiste en prórroga de plazo extingue la fianza (artículo 1851 Cc), y que en este caso no hay prórroga de plazo, por lo que la fianza subsiste (ni que decir tiene que siendo un documento privado que no va a acceder al registro de la propiedad se prescinde del hipotecante no deudor, por más que la hipoteca es un derecho real fruto de un contrato).

Esta renuncia del deudor a la reclamación de lo pagado en exceso por la cláusula suelo implica que ese pago en exceso ni se va a aplicar al pago de capital ni de intereses futuros, por lo que la posición del fiadores e hipotecantes no deudores se ve perjudicada de resultar el deudor posteriormente insolvente.

Ante todo me parece cuestionable esta práctica, más creo que de producirse la reclamación no sería muy disparatado que fiadores e hipotecantes no deudores, alegaran excepciones.

¿Qué valor tiene ese documento privado?

Si has llegado aquí, supongo que ahora me toca como Notario explicarte que estás firmando jurídicamente.

Ante todo quiero que veas una importante diferencia según hayas o no demandado ya al banco, pero sea como sea recuerda que la cláusula suelo consta en una escritura pública y que el Artículo 1230 del Código Civil dispone.

Los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública, no producen efecto contra tercero.

Si has demandado al banco por la cláusula suelo

Ni se te ocurra firmar ese documento privado, y mucho menos eso que están haciendo algunas entidades de “tranquilo yo cambio el programa y queda entre tu y nosotros”.

Si demandas con todas sus consecuencias, y que el Banco firme un acuerdo transaccional ante el Juez, así como que te pague los gastos ocasionados. En otro caso, no solo puede que pasado un tiempo no cumplan su palabra y vuelvan a cobrarte la cláusula suelo, sino que además no tengo muy claro ese segundo pleito que promueves tu sobre un tema en el que voluntariamente ya te has echado atrás anteriormente.

Si el tema está ante los tribunales ahí tiene que zanjarse, así que ni acuerdos verbales, ni en documento privado, ni ante Notario.

Si no has demandado al banco por la cláusula suelo

Es evidente que un pleito es una incertidumbre y un gasto, y por tanto que no hayas demandado al banco.

En ese caso si todas tus obligaciones con el banco constan en escritura, también han de constar en escritura todas las obligaciones del banco (ya has visto el artículo 1230 del Código Civil, pero es que además un documento privado no es título ejecutivo y si la escritura pública -artículo 517 Ley de Enjuiciamiento Civil-).

Es sorprendente la dignidad y sensibilidad del Banco en estos temas, más que probablemente te dirán ¿dudas de mi palabra?, la respuesta es sencilla: “exactamente lo mismo que tu te fiaste de la mía cuando tuve que ir a la Notaría para firmar el préstamo”.

Otro argumento es ¿hombre que el Notario cuesta un pastizal?: si poco menos de 150 euros es un pastizal que venga Dios y lo vea.

Además ¿es tuyo el fallo? ¿eres tu el culpable de la cláusula suelo?, sinceramente esto cada vez me recuerda más a China, que es un país en el que no sólo existe la pena de muerte, sino que se obliga al fallecido o a sus herederos a pagar la bala con la que va a ser ejecutado; insiste en firmar una escritura, y que la culpa no es tuya, por lo que es el Banco el que tiene que pagar.

¿Por qué tienes tu que pagar los errores ajenos? ¿o es que la cláusula suelo no es un error? no soy yo quien lo dice, simplemente te llamo a la coherencia, si sostienes que el Banco no te informó debidamente, es que el banco te está causando un perjuicio y tienes derecho a que se te repare de forma razonable (no creo que por pagar los aproximadamente 150€ que cuesta esa escritura el Banco vaya a pasar estrechez alguna).

Si los anteriores criterios (que son de pura sensatez y lógica no te valen), intentaré explicártelo jurídicamente.

  1. Si vendes la casa, el comprador es un tercero, y por tanto tu pacto no le afectará en caso de subrogarse en la hipoteca, no quiero contarte como se pondrá el comprador si por un casual no le informaras de todo tal y como yo te lo estoy explicando, y el banco le quisiera cobrar la cláusula suelo.
  2. ¿Quien te garantiza que el que firma en nombre del banco está facultado para ello? parece de perogrullo, pero no todos los empleados de un banco pueden firmar cualquier cosa, y el documento que firme un empleado del banco sin poderes no es válido ¿puedes tu interpretar ese poder? ¿te lo van a exhibir?, ten cuidado que luego el Banco podrá alegar que quien firmó no estaba facultado para ello, y que por tanto no le vincula el pacto (ni digamos que la firma de la inmensa mayoría de los empleados es un garabato, y que no es la primera vez que he visto a un banco negar como propio un documento con su membrete y sello, en el que aparece una firma ilegible).
  3. No olvides que si por desgracia dejas de pagar y te ejecutan, la ejecución se hará conforme al título inscrito en el Registro de la Propiedad, y por tanto te reclamarán los intereses con cláusula suelo (artículo 130 Ley Hipotecaria -si bien creo que podrías defenderte con ese documento privado-).
  4. Finalmente no te olvides el fenómeno de los fondos buitres y del problema que está planteando el hecho de la venta de sus créditos hipotecarios por parte de los Bancos, pues estos pactos no vinculan al adquirente, y puedes verte extraordinariamente perjudicado, pues en todas los préstamos hipotecarios el deudor renuncia anticipadamente a ser notificado de la cesión (y ojo que lo que se ceden no son los créditos hipotecarios buenos, sino los malos, esto es, los de las personas que normalmente tratan de quitar la cláusula suelo).
  5. Lo mismo que hemos visto sucede en caso de titulación de la hipoteca (fenómeno este que explica mi compañero Javier González Granado) e incluso hay que andar con mucho cuidado, pues si la titulación se ha realizado mediante participaciones hipotecarias, este acuerdo es nulo (dado que el banco ya no es acreedor).

 

Te recuerdo que el Notario tiene el deber y el placer de informarte, y que dicha información es gratuita, obviamente el asesoramiento no será de lo que te convenga, pues el Notario ha de ser imparcial (por lo que no puede decirte que te conviene, sino que es legal), por ello insisto en que ejerzas el derecho que tienes de acudir tres días antes a la Notaría, pedir el borrador de escritura, y preguntar todo lo que no entiendas. Cuando menos te recomiendo antes de firmar que acudas a un abogado, pues aunque el te cobre por asesorarte, ti tiene el deber de recomendarte lo mejor para ti (no dudes que la inversión merece la pena).

Finalmente si tras estas explicaciones crees que ir a la Notaría, es ir a firmar un papel; simplemente te recomiendo que sigas firmando lo primero que te presenten, que sigas pensando que el banco es tu amigo, y el Notario alguien que por una firmita de nada te cobra un pastizal tras hacerte perder una mañana.

 

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