En entradas anteriores hemos estudiado la utilidad del expediente de dominio y cómo se inicia su tramitación, por lo que intentaré en este post terminar de tratar el tema y abordar los restantes trámites que requiere un expediente de dominio para lograr la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad.

Dejamos la cuestión cuando el Notario, tras la presentación de un escrito y una documentación inicial levantaba acta, en la que debía de incorporar el escrito inicial y toda la documentación que vimos en el post anterior.

¿Qué hace el Notario con el Acta?

Remitirla al Registro de la Propiedad competente para la inmatriculación de la finca, con el objeto de que el Registrador en el plazo de quince días hábiles:

  1. Expida certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca.
  2. Tome anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.

 

¿Y si el registrador considera que no se cumplen estos requisitos?

Entiendo que el registrador ha de comprobar:

  1. La correcta tramitación del acta
  2. La identidad de la finca.

 

Si considera que la tramitación es incorrecta y que falta algún requisito, lo suyo es suspender la expedición de la certificación e indicar los defectos encontrados así como la forma de subsanarlos.

Sin embargo la ley no contempla esta posibilidad, y si hace una amalgama de tres supuestos muy heterogéneos:

  • Ha de comprobar la coincidencia de la descripción de la finca según el título con Catastro. Disparatada postura legal de entender que los títulos son correctos, cuando la realidad se empecina en demostrar lo contrario, lo que obliga a la substracción del título (nada impide que se haga en el requerimiento) más dicha substracción en caso de documentos antiguos puede resultar imposible, y no olvidemos que lo que aquí se obliga es a rectificar un datos accesorio de un documento cuyo objeto es un negocio válido. También resulta sorprendente que para nada se ocupe la ley de comprobar si Catastro es correcto, y parte de una veracidad de Catastro que es inexistente, sin preocuparse para nada de una posible rectificación al objeto de que tanto Catastro como Registro expresen la verdad.
  • Ha de comprobar la falta de previa inmatriculación de la finca, solución sensata sobre la que nada hay que añadir.
  • No ha de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca con otras ya inmatriculadas, mi pregunta es: si ya se ha comprobado que la finca no está inmatriculada ¿cómo se pueden tener dudas fundadas?, atribuye la ley al Registrador de la Propiedad en este punto un margen de apreciación subjetivo, en el que la línea divisoria entre lo arbitrario y lo razonable es excesivamente tenue, lo que hace que me reafirme en lo dicho en otro post, cuando afirmaba que es más inteligente jugar a una tragaperras que tramitar un expediente notarial de dominio.

 

Lo cierto es que la ley obliga a denegar la anotación de tramitación de un expediente de dominio, pero también a motivar la negativa del registrador; sin embargo es curioso que obliga al Notario a archivar el expediente (en realidad a extender una diligencia de archivo) sin embargo cabe la posibilidad de recurrir gubernativa o judicialmente contra la calificación registral, y entiendo que ambas vías (especialmente la segunda -en la que el que pierde paga costas-) no es que sean posibles, sino que las contempla el propio art 203 en su apartado octavo (dejando pasar muy de soslayo que el recurso puede ser judicial).

¿Que sucede si archivado el expediente se recurre y se gana el recurso? a mi modo de ver, es más que obvio que se puede continuar la tramitación, pero el acta de inicio está realizada ya y terminada; es por lo que defiendo que autorizada el acta de inicio del expediente de dominio, y remitida al Registro de la Propiedad, en ella sólo cabe una diligencia (sea de cierre o de continuación del “expediente”) pero que los siguientes trámites han de realizarse en acta separada.

Sólo una correcta interpretación de esta norma por parte del Registrador (el problema es que hay 1000 que han de hacerlo y cada uno con su criterio particular) puede hacer viable el expediente de dominio; si bien, en el post anterior ya indicaba que era más que recomendable pedir certificación registral negativa antes de iniciar la tramitación del expediente.

¿Y si el Registrador duda sobe la posible invasión del dominio público?

La situación no sólo es posible, sino que debido a que es rarísimo que una finca no linde con una vía pública, raro es que no se plantee esta situación que contempla la LH y que en el fondo sirve para prolongar artificiosamente el plazo de quince días hábiles que marca la ley.

En estos casos se comunica a la Administración Pública afectada, la cual cuenta con un mes desde que se recibe la notificación para oponerse.

Más nuevamente entra el punto de arbitrariedad, pues pese a que nada diga la Administración, si el Registrador tiene dudas sobre la invasión del dominio público suspende la certificación y obliga al archivo  de las actuaciones (valga lo dicho anteriormente, aunque en este caso no resulta razonable que un funcionario público pueda paralizar un proceso ajustado a la ley en la defensa de unos teóricos intereses de una Administración que no ha querido defenderlos) sin perjuicio de la posibilidad que ya hemos indicado de recurso, y especialmente judicial.

¿Y si todo es correcto?

Se practica anotación preventiva de pretensión de inmatriculación (curiosa y novedosa figura, pues hay anotación y no hay finca que anotar) y expide certificación acreditativa de no estar la finca inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que puede continuarse el “expediente”.

Sorprende que esta anotación tiene una vigencia de noventa días, aunque puede prorrogarse hasta 180 días a petición del Notario o del promotor “si el Registrador existe causa que lo justifique”, o dicho de otra forma, las causas de prórroga de un expediente no las determina el funcionario que lo tramita, sino un tercero (obviamente hablamos de la vigencia de una anotación, más no hay límites para la tramitación).

Recibida la comunicación del Registro ¿Qué hace el Notario?

Lo notificará en la forma prevenida reglamentariamente a todos los que según el escrito inicial (del que hablamos en el post anterior) resulten interesados en concepto de:

  • Titulares de cargas acciones o derechos sobre la finca.
  • La persona de la que procedan los bienes o sus causahabientes (pero sólo si son conocidos).
  • Al titular catastral.
  • Al poseedor de hecho (curioso porque previamente la ley habla de incluir en el requerimiento inicial al arrendatario sólo si es de vivienda, pero no a otros arrendatarios).
  • Al Ayuntamiento donde esté inmatriculada la finca.
  • A la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado.
  • Los dueños de las fincas catastrales y registrales colindantes.
  • Titulares de derechos reales sobre fincas colindantes.

 

Publicará anuncio, que es gratuito en el BOE y si quiere en el tablón de anuncios del Ayuntamiento (entiendo que no obstante es recomendable el anuncio en el Tablón del Ayuntamiento, más durante el tiempo que juzgue necesario el Notario).

¿Por qué estas comunicaciones?

Parece claro que su objetivo es evitar que haya terceros que puedan ser perjudicados por la tramitación de un expediente de dominio, no obstante, no acabo de entender el por qué hay que hacerlo tras recibir la certificación registral y no antes, pues de esta manera se facilitaría extraordinariamente la función calificadora del Registrador, especialmente a la hora de evitar esas “dudas fundadas”.

¿Qué contenido ha de tener la comunicación?

  1. Nombre, apellidos, domicilio, estado, profesión número de documento de identidad del promotor.- Sinceramente desconozco la importancia que el estado civil (especialmente si no es necesario identificar al cónyuge o el régimen económico del matrimonio) y de la profesión, salvo que se trate de ver más el expediente de dominio como algo “burrorático”, pues lo verdaderamente más que la identidad del promotor es la identidad de la finca y no tiene por qué darse tanta publicidad a datos personales (máxime cuando google indexa datos del BOE).
  2. Los bienes descritos tal y como resultan de la certificación catastral. Por lo que si lo que se quiere es una correcta descripción, pues lo verdaderamente importante es la realidad, habría que incoar un previo expediente de rectificación catastral, lo cual es costoso y largo, consiguiéndose con esto que sean mayoritarios los ciudadanos que para evitar dilaciones y costes opten por una inmatriculación de la finca que no se corresponde con la realidad.
  3. La especie de derecho carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.- O dicho de otra manera, por qué se le notifica (porque es condueño, usufructuario, nudo propietario, dueño de finca colindante etc).
  4. Los términos en los que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.- Curiosa exigencia legal, que obliga al notario a anticipar la calificación registral y asiento que haya de practicarse, obviamente creo que con decir que sus derechos se inscribirán en los términos que resulten del documento y conforme a la calificación registral.
  5. Apercibimiento de los perjuicios que de la omisión de la inscripción o anotación puedan derivarse.- Podría el señor legislador haber obligado directamente a que se remitiera una infografía explicando o mejor alabando las virtudes de la inscripción registral (lo siento pero eso parece dar a entender este requisito) pero sinceramente con indicar que la falta de inscripción provocará los beneficios y perjuicios que fija la legislación vigente es bastante para cumplimentar estos requisitos.

 

Personalmente creo que hubiera bastado con que el notario notificara y advirtiera del derecho a comparecer, e incluso que recomendara que lo hicieran con asistencia letrada si quieren defender sus derechos; sin embargo esta retahíla de requisitos lo único que hace es provocar un nuevo privilegio registral a la hora de calificar las notificaciones, que incluso podrían llegar al disparate de considerar que alguien no ha sido debidamente notificado porque no se le han indicado debidamente los perjuicios de la no inscripción (o dicho de otra manera, no se hubiera alabado suficientemente el sistema registral) huelga decir que todas las notificaciones cuanto más largas más costosas.

¿Cómo se notifica reglamentariamente?

Nueva imprecisión legal pues las notificaciones reglamentarias pueden hacerse tanto por correo certificado con cause de recibo, como personalmente por el mismo notario.

No es lo mismo, ni tiene el mismo coste uno y otro cauce.

Podría afirmarse que, dado que hay derecho a oponerse, la notificación ha de hacerse por el notario competente en el lugar, dado que la ley hable en este caso de notificación y no de citación, postura que, con este y otros argumentos, defiende mi compañero José Carmelo Llopis Benlloch.

No obstante la oposición o alegaciones hay que hacerla ante el Notario que tramita el acta de Notoriedad, y por tanto se pide del que se considere perjudicado un comportamiento activo ante el Notario que tramita el expediente de dominio, por lo que no veo inconveniente alguno en que la notificación se haga mediante correo certificado con acuse de recibo; cosa que por otra parte es la regla general en los nuevos expedientes introducidos tanto por la Ley Hipotecaria, como por la Ley de Jurisdicción voluntaria.

A mayor abundamiento reglamentariamente las notificaciones sólo pueden ser contestadas en los dos días laborables siguientes, y aquí durante un mes, por lo que no parece clara la remisión a las normas del Reglamento Notarial sobre actas de notificación y requerimiento; siendo que además aquí no hay requerimiento inicial, sino cumplimiento de un requisito legal; que el coste del expediente de dominio se dispararía; amén de que en toda acta de notificación cabe la posibilidad de que el Notario notifique por correo certificado con acuse de recibo; y finalmente que otra interpretación sancionaría sin lógica alguna el principio que tanto la Ley Hipotecaria como la Ley de Jurisdicción Voluntaria  introducen de ampliar la competencia territorial del Notariado.

Esta es mi postura, más he de indicaros que el prontuario que sobre esta materia ha realizado la vocalía del servicio de estudios del Colegio Nacional de Registradores, sostiene la contraria, y aunque es obvio que la remisión es clara al acta de notificación de los artículos 202 a 206 del Reglamento Notarial (más desconoce que el artículo 202 dispone “…El notario siempre que no pueda hacer entrega de la cédula deberá enviar la misma por correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega…”).

Sinceramente tengo muchas dudas:

  1. ¿Que hace el Notario que tramita el acta si notificando a través de compañero de la localidad competente, este (como es su deber) recoge en la contestación la oposición del notificado, que sin embargo no comparece ante el Notario que tramita el acta? pues la oposición es fehaciente, pero no se hace en forma, entiendo que hay que suspender la tramitación y abrir la vía judicial.
  2. ¿Cómo evitamos el más que seguro problema que se planteará cuando alguno de los notificados está ilocalizable? quizá este sea el argumento definitivo para poder usar el cauce de los arts 202 y siguientes del Reglamento Notarial, pues el artículo 202 in fine dispone “La notificación o el requerimiento quedarán igualmente cumplimentados y se tendrán por hechos en cualquiera de las formas expresadas en este artículo”.

 

¿Qué problemas tienen los colindantes?

Afortunadamente el legislador se ha apiadado del pobre ciudadano y se conforma con una publicación en el BOE, pero eso de citar a colindantes registrales, catastrales es un nuevo disparate:

En primer lugar porque si bien es cierto que en una certificación catastral descriptiva y gráfica se indican los colindantes, la labor de investigación de que se impone al requirente para hallar a los colindantes registrales es tremenda, aunque en todo caso refuerza mi criterio de acompañar al requerimiento inicial una certificación negativa (sea como fuere el citado prontuario del Colegio Nacional de Registradores indica que la certificación que el Registro remite al Notario, será también de las fincas registrales colindantes).

Aprovecho para deciros que antes de entrar en vigor la ley hay una interesante resolución de 22 de Septiembre de 2015 cuya lectura es bastante recomendable para entender en los nuevos expedientes de la Ley Hipotecaria por donde pueden venir futuras resoluciones (aunque de ella me resultan inquietante como ya anticipa que la posibilidad de duda fundada en un procedimiento judicial a diferencia del notarial está limitada, y me gusta la crítica que hace de la consideración de una descripción del lindero con datos personales como una mera mención).

En segundo lugar porque hay que notificar a la administración titular del dominio público que pudiera verse afectado. ¿Pero no le ha notificado ya el Registrador de la Propiedad antes y ha tenido un mes? sinceramente se que la estupidez de la administración es un hecho contrastado, pero que una norma jurídica lo reconozca de una forma tan abierta, me parece hilarante.

En tercer lugar, porque no se que tiene que ver el Ayuntamiento en toda esta guerra, salvo que ahora entendamos que la inmatriculación de fincas además de depender de la voluntad del Sr Registrador, también depende de la voluntad del Alcalde. Sea como fuere, el atribuir a un Ayuntamiento la potestad de oponerse a la inmatriculación de una finca, sólo por el hecho de ser Ayuntamiento me parece una locura, y desde luego parece que el redactor de esta ley no conoce un pueblo que hay cerca de Alcalá de Guadaíra, llamado Marinaleda, en el que su alcalde Sr Sanchez Gordillo, tiene unas costumbres no muy al uso.

¿Qué derechos tienen los notificados y en qué plazo pueden ejercitarlos?

El plazo es de un mes, sin embargo no aclara la ley si ha de contarse desde que se remite o recibe la comunicación, entiendo que desde que se recibe (o se devuelve por no haber sido recibida -lo cual en la práctica supone el tiempo indeterminado que tarda correos en devolver el acuse de recibo-)  y pueden:

  1. Simplemente comparecer.- Es algo que no plantea la ley, pero creo obvio que siendo notificados, tienen derecho a comparecer en Notaría a informarse del expediente, hagan o no manifestaciones.
  2. Hacer alegaciones y aportar pruebas escritas.- El motivo es claro, con ello podrá obtener la inscripción o anotación de su derecho.
  3. Oponerse.- En este caso el Notario da por concluido el expediente, lo notificará al Registrador, y se permite al que promueve el expediente de dominio entablar demanda contra todos los que se hubieran opuesto (curioso es que competente es casi cualquier Notario, pero el juicio se hará ante el juez del lugar donde radique la finca).

 

¿Comparecencia personal o mediante apoderado?

Nada dice la ley, por lo que  nada impide la comparecencia mediante un representante, más habrá de acreditar debidamente esa representación con el oportuno poder notarial; ¿y un poder para pleitos? creo que dependerá de los términos en los que esté redactado, más si el poder contempla actos de jurisdicción voluntaria no veo problema.

En todo caso, y al igual que he recomendado que el escrito inicial lo elabore un letrado, también creo que las alegaciones y oposiciones es más que recomendable que se hagan usando abogado (eso si la ley no lo impone). El motivo es que la falta de asesoramiento jurídico puede provocar una indebida inscripción o anotación del derecho del compareciente; y si lo que hace es oponerse, dado que se entablará litigio contra él, se juega muy seriamente las costas.

¿Cuantas actas notariales hay que tramitar en el expediente de dominio para inmatricular fincas?

Observamos que la ley parece distinguir, con una pésima técnica (para no variar) un expediente, pero tres fases claras:

  1. Inicio
  2. Tramites
  3. Cierre

 

Por orden y claridad en el protocolo, así creo que deben de tramitarse, como tres instrumentos distintos, obviamente debidamente relacionados, pues no nos engañemos que los plazos pueden provocar incluso problemas para encuadernar el protocolo una vez terminado el año.

Amén de este prosaico argumento, el propio artículo 203 cuando en su apartado sexto dice “…levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados (entiendo bastante una reseña a los mismos) así como la falta de oposición…”. Entiendo que si iniciado el “expediente” y remitido el acta al Registro, este puede expedir certificación negativa (lo que según el artículo 203 obliga a cerrar el expediente) tras el acta de requerimiento el Notario sólo puede extender dos diligencias (la de envío al registro, y la siguiente que es de cierre o continuación del expediente) el motivo es que si se “cierra el expediente” nada impide recurrir y ganar el recurso, pero en este caso la ley no contempla la continuación del expediente, y no me parece lógico que la forma de tramitar un documento notarial depende del resultado de una de las incidencias de dicho acta.

Entiendo que las dos primeras actas son documentos sin cuantía, más la tercera es un documento de cuantía, y por supuesto que habrá que poner en cada acta nota para así poder relacionar unas con otras.

 

NOTA.-Tras hablar con otros Notarios blogueros, hemos decidido publicar entradas sobre la reforma de la ley hipotcaria:

A fecha de hoy se han publicado además de este post:

Un post anterior mío sobre la utilidad del expediente de dominio.

Mi post anterior sobre el expediente de dominio y el inicio de su tramitación.

Francisco Mariño Pardo ha publicado sobre la inmatriculación por doble título.

José Carmelo Llopis Benlloch también ha publicado sobre la inmatriculación por doble título.

Francisco Mariño Pardo ha publicado también sobre las obras nuevas.

Javier González Granado ha abordado el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

 

https://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0/legalcode

Foto cortesía de Hernán Piñera

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