Hay ocasiones en que me gustaría saber quién es el iluminado que está tras la ley, dado que parece que deliberadamente se hacen las leyes para no ser aplicadas, o para que no sean útiles, y la nueva regulación que el artículo 203 de la Ley Hipotecaria hace del expediente de dominio, es un claro ejemplo (en otro post hablaremos del deslinde de fincas inscritas).

Supongo que tras la redacción este artículo está el mismo lumbreras que inventó al emprendedor de responsabilidad limitada, pues: basándose en un Código de Comercio según el cual comerciante es el que efectivamente ejerce el comercio, y pasando por un inexistente concepto mercantil de empresario, se inventa al emprendedor de responsabilidad limitada, que lo es por el hecho de inscribirse en el Registro Mercantil, y con unos costes y beneficios más que discutibles.

El resultado: dudo que haya más de diez emprendedores inscritos en el Registro Mercantil.

Y es que por más que se empecinen algunos, la realidad extraregistral tiene la sana costumbre de ser la realidad, mientras que la realidad registral es una mera realidad formal (o sea que puede o no ser verdad) y sería positivo un esfuerzo del legislador para que eso no suceda.

Podríais pensar que este post va a ser un panfleto contra el lobby registral; sin embargo, y salvo que en dicho sitio hayan decidido cerrar el Registro de la Propiedad a los miles de fincas que siglo y medio después de la ley hipotecaria aún andan sin inmatricular, no puedo creer que un Registrador de la Propiedad pueda promover tamaño disparate normativo.

Desde luego, como Notario, y por tanto como profesional obligado a asesorar de forma imparcial y gratuita al ciudadano que tiene un problema, anticipo que voy a recomendar que bajo ningún concepto se tramite un expediente de dominio para inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad tal y como aparece actualmente regulado en la Ley Hipotecaria (pese a lo cual en futuros post os explicaré su tramitación, y por supuesto, hechas las debidas advertencias, si un ciudadano comete la temeridad de recabar mis servicios, será atendido, pero bajo su responsabilidad; aunque también intentaré dar una solución a los problemas que ahora planteo, pues creo que las leyes hay que aplicarlas, y es labor del jurista resolver sus inconvenientes).

Pues anda que empieza suave el post…diréis.

Por de pronto, parece que nadie conoce lo que en su día fueron las actas de notoriedad para la reanudación del tracto sucesivo o para registrar excesos de cabida de los hasta ahora artículos 203 y 204 de la Ley Hipotecaria (vigentes al tiempo de publicarse este post).

Nadie las conoce porque pocas se han tramitado; de hecho en diecisiete años de carrera no he tramitado ninguna, y es que crear un expediente notarial igual de complejo a un proceso judicial, no está mal, pero subordinar dicho expediente a una ulterior autorización judicial, es completamente ridículo, pues para eso directamente cumplimentas los trámites ante el juez y te dejas de tonterías.

El resultado es que en más de cincuenta años, el número de actas de notoriedad ha sido similar al número de emprendedores de responsabilidad limitada.

Me consta que, más de un Juez y más de un Fiscal, cuando vio que nos encargaban a los Notarios tramitar expedientes de domino, respiraron aliviados; es más alguno que otro me ha confesado en privado que consideran intolerable escuchar a más de un Registrador de la Propiedad, decir por lo bajinis…”es que esos no saben derecho hipotecario” (frase que tengo que confesar que yo también he escuchado, y me ha parecido escandalosa -fundamentalmente porque normalmente tras ella suele haber un señor que tras capas de burocracia y reglamentos, hace mucho que se le olvidó lo que es el derecho, y por supuesto la educación-).

La nueva normativa del año 2015 da al expediente de dominio tramitado ante Notario la misma seguridad jurídica que una máquina tragaperras; con la diferencia de que en la tragaperras te juegas un euro y puedes ganar más, mientras que incoando un expediente de dominio ante Notario, te juegas de 300 a 400 euros y el premio es que tu finca es tuya (eso si, inscrita en el Registro de la Propiedad).

En definitiva y como dice la letrado Asunción Peix algunos llaman al expediente de dominio “expedientes del demonio” no por su complejidad procesal, pero si por la dificultades que a veces plantea el conseguir el fin que con ellos se persigue, que es su Inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Entonces si mi finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad no es mía?

Pues no, y os lo explico en este post, obviamente si hablamos de tu finca, es porque es tuya, y el Registro de la Propiedad no atribuye el dominio, sólo lo publica.

Dicho de otra manera, simplemente con la inscripción obtienes una protección adicional (protección que considero muy importante, y que recomiendo obtener).  Gracias a la inscripción de tu título consigues que todos puedan conocer tu propiedad; sin embargo no olvides tu casa es tuya desde que la adquieres.

¿Y la finca es mía tal y como dice el Registro de la Propiedad?

Pues tampoco, dado que la protección que ofrece el Registro se refiere al dominio y derechos reales, más no a la realidad física de la finca sobre la que recaen.

No obstante la nueva normativa da un paso importante al frente, pues la protección de los artículos 38 y 41 de la Ley Hipotecaria, va a alcanzar a los datos físicos de la finca, aunque sólo cuando haya coordinación del Registro con el Catastro (siendo que es muy tímida la ley a la hora de hablar de coordinación entre ambos y la realidad).

¿Pero que importancia tiene la finca en el Registro de la Propiedad?

La finca es al Registro de la Propiedad lo que el pueblo al político (una excusa).

La razón de ser del Registro de la Propiedad es el dominio y los derechos reales sobre bienes inmuebles, y aunque el Registro de la Propiedad se lleva por fincas, su finalidad no es dar publicidad a la finca (cuyo concepto ni define) sino dar publicidad a la titularidad y cargas de la finca (de hecho, basta con leer el artículo 1 de la Ley Hipotecaria para entenderlo).

Dicho de otra manera, el Registro de la Propiedad sólo acredita: el contenido de tu propiedad, y que tu eres el propietario, pero no el objeto de tu propiedad.

La nueva normativa, ha supuesto un importante avance más hay que tener presente:

  1. Que dicha normativa tiene por objeto: más la coordinación del Registro con Catastro, que el buscar una correcta delimitación de la propiedad inmobiliaria.
  2. Que se trata de una normativa cuyos objetivos sólo se van a conseguir a medio o largo plazo.

 

A nadie se le escapa que hablar de propiedad, sin hablar del objeto de dicha propiedad, es como los señores que en Estados Unidos trataron de apalear a un Sevillano, porque habían visto una foto de la Semana Santa de Sevilla, y pensaba que en Sevilla somos del Ku Klux Klan porque hay nazarenos; quizá por eso el derecho hipotecario resulta tan áspero a cientos de personas, pues hablar de un derecho de propiedad, sin una clara delimitación del objeto de dicha propiedad, deja a esa propiedad un poco escasa de contenido.

El sistema, no obstante funciona, resuelve numerosos problemas, y tiene un coste más que razonable, por lo que no sólo es recomendable, sino que incluso a mi juicio es mejor que otros sistemas que muchos se empecinan en alabar (quizá por esa tradicional costumbre española de dar por bueno todo lo que viene de fuera).

  1. Hay sistemas como los anglosajones que desconocen de la figura del Notario y Registrador, y sustituyen todo por un sistema de seguros, pero el coste de las primas es mucho más costoso que los costes de Notarios y Registradores, amén de que nadie quiere una indemnización, sino su finca.
  2. Otros controlan ferreamente la finca, sin embargo obligan a registrar, por lo que quedan desprotegidas a las personas que o no quieren dar publicidad a su dominio, o simplemente no tienen el dinero suficiente para ello.

 

No puede negarse que aunque haya conflictos, sin embargo la seguridad que ofrece el Registro de la Propiedad es muy alta; y para un problema que se plantea, miles son los que se evitan.

Las razones por las que el Registro de la Propiedad no acredita la identidad de la finca son históricas, y de muy compleja solución, pues durante más de ciento cincuenta años se han inmatriculado fincas comprobando el derecho pero no el objeto.

Sólo es bien mediado los años noventa del siglo pasado, cuando se pidió certificación catastral descriptiva y gráfica para inmatricular fincas; sin embargo, no olvidemos que dicha norma sólo tiene por objeto coordinar catastro y registro, pues: ni se ha pedido ni se pide, que el Registrador, o cuando menos el Notario o el juez acudan físicamente a la finca, ni hay garantías de que la descripción que hace el catastro sea la correcta.

Ahora son miles las fincas sin inmatricular, pero también las fincas inscritas sin garantía alguna sobre su identidad.

Para que el Registro de la Propiedad acredite el objeto de dicha propiedad sería necesario:

  1. Una definición clara por parte de la ley sobre que es una finca, pues no lo hace la ley hipotecaria, y la normativa catastral desconoce de conceptos registrales como el de finca funcional o finca discontinua.
  2. Una correcta delimitación de las fincas que ya están inscritas (y en este sentido la ley habla de la coordinación del Registro y el Catastro como un objetivo a medio plazo, pero parece desentenderse de la coordinación de ambos con la realidad).
  3. Una correcta delimitación de las fincas que en lo sucesivo se inmatriculen, pues actualmente la inmatriculación requiere certificación catastral descriptiva y gráfica; sin embargo si catastro no acredita la realidad; y más que ciudadanos hay que pedir héroes, si quieren que el registro refleje esa realidad incoando un previo expediente de rectificación catastral.

 

Resulta sorprendente que la nueva regulación del artículo 203 sólo se preocupa de posibles perjuicios a colindantes, de la coordinación con Catastro, y de la función calificadora del Registrador, sin embargo sigue sin pedir un riguroso control sobre la identidad de la finca, y por tanto sigue hablando de derechos pero despreocupándose de su objeto; a mi modo de ver, hubiera sido más que recomendable exigir la presencia del Notario en la finca, la correcta medición y delimitación de la misma, y la necesaria rectificación de catastro (cosa que es posible pero no obligatoria, por lo que pueden seguirse inmatriculando fincas incorrectamente en el Registro de la Propiedad, sólo que ahora por ministerio de la ley, el Registro va a proteger una realidad que no está suficientemente contrastada -dado que la protección de los arts 38 y 41 LH alcanza a los datos físicos si Registro y Catastro están coordinados-).

¿Y por qué me dice que el expediente de dominio es más peligroso que jugar a las tragaperras?

En España, los procesos son contenciosos o de jurisdicción voluntaria, en función de si hay o no oposición a lo que alguien reclama.

En principio el expediente de dominio es un proceso de jurisdicción voluntaria, pues sólo se pretende que ante la falta de documentos que me permiten acceder al Registro de la Propiedad, dichos documentos sean sustituidos por la declaración de una autoridad (que hasta ahora era judicial, y ahora es notarial).

En la nueva regulación el interés corporativo prima sobre el interés del ciudadano.

Obliga al ciudadano a entenderse en todo momento con el Notario, a quien tiene que pagar  sus servicios; sin embargo el Notario, no hace ninguna declaración, ni fija derechos, simplemente se convierte en un recaudador de documentos para el Registrador de la Propiedad, que tranquilamente en su despacho, sin ver a nadie (ni siquiera la finca -que eso de dar paseos puede perjudicar la la salud-) decidirá si la inmatricula, o no (eso si, el gasto en Notaría ya se habrá hecho previamente sin saber el resultado -aunque explicaré como evitar que eso suceda-).

Hay dos momentos en los que todo el esfuerzo y gasto del ciudadano dependen del criterio de un tercero (el Registrador de la Propiedad) al que en ningún momento va a ver.

El primer momento es tras presentar una ingente documentación al Notario, levantando un acta que cuesta un dinero, y que hay que remitir al Registro de la Propiedad, que hace muchas comprobaciones (salvo visitar la finca o hablar con el interesado) y decide si duda o no.

Obviamente la duda ha de ser motivada, pero no hay en esta vida algo más fácil que motivar algo abstracto.

El disparate llega al punto de que la duda del Registrador provoca el automático archivo del acta (que no obstante hay que pagar -por no hablar de que las actas no se archivan, sino que simplemente se extenderá una diligencia de cierre-) sin que se establezca la posibilidad de recurrir contra dicha decisión (posibilidad que no obstante entiendo viable, pero a través de un recurso gubernativo -que no engaño, es muy difícil de ganar- o judicial -que tiene un coste, aunque las costas las paga el que pierde, lo cual evita los problemas que puedan causar: tanto ciudadanos temerarios, como Registradores melindrosos, aunque creo que la gran mayoría de unos y otros son personas normales-).

La ley por no obligar, y por no hacer responsable al registrador; ni le obliga en caso de duda a expresar la forma en la que dichas dudas pueden ser subsanadas.

El segundo momento es cuando se ha terminado todo, pues entonces el Registrador vuelve a calificar, y nuevamente hay que pasar un segundo tamiz, en el que por otra parte incluso puede nuevamente alegar sus dudas sobre la finca, lo cual evidentemente hace al registrador responsable de daños y perjuicios, pues ya ha expedido una certificacion (aunque lo que quiere el ciudadano no son daños y perjuicios, ni pleitos, sino que su finca se inmatricule -normalmente con ciertas prisas porque lo que trata es de venderla, y pocos son los que hoy en día compran una finca no inscrita en el Registro de la Propiedad-).

Tampoco entiendo la manía en hablar de certificaciones y no de notas simples, pues sinceramente una nota simple, por más informativa que sea, se expide de forma onerosa, y por tanto diga lo que diga la nota, quien la expide es responsable vía artículo 1902 del Código Civil.

En todo caso, hay un tercer momento, y es que el ciudadano tiene que optar entre aceptar la certificación catastral o incoar un expediente de rectificación de catastro previo. Lo indeterminado que puede suponer rectificar Catastro, hará sin duda que se opte por aceptar como bueno todo lo que viene de Catastro, con el grave riesgo que ello supone de dar protección a una finca sin que se haya contrastado debidamente su realidad (al menos aquí juegas a la tragaperras y te llevas el reintegro).

¿Hay alternativas para inmatricular mi finca en el Registro de la Propiedad?

Una primera alternativa es la sentencia que expresamente ordene la inmatriculación (en este caso no hay ni calificación previa ni posterior y se acata sin más la orden judicial) previa demanda a todos los que según el artículo 203 de la Ley Hipotecaria han de intervenir en el expediente de dominio (titulares de cargas, transmitente del bien o sus herederos -si fueren conocidos- titular catastral, poseedor de la finca, ayuntamiento, administraciones dueñas de terrenos colindantes).

Si me admiten la broma, sólo ha faltado demandar al lumbreras que ha pregeñado este engendro legislativo (y de camino condenarlo a explicar cual es la diferencia entre el titular dominical y el dueño -dado que es la primera y no la segunda de las palabras la que por motivos que desconozco usa el citado artículo-).

¿Cómo puede demandarse en un proceso que no es contencioso a tantas personas? ¿no es contencioso un proceso en el que se demanda a alguien? pues no lo se; pero lo cierto es que en ese proceso contencioso, sigue sin pedirse en ningún momento que alguien vaya a la finca y la identifique.

La otra alternativa es el doble título al que alude el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que además de costar el doble (como su nombre indica) tarda un año, más dos en los que se suspende la fe pública registral (o sea te gastas un pastón para estar tres años como si no hubieras hecho nada).

¿Cual es mi recomendación?

Quizá la solución sea prescindir del Registro de la Propiedad, y no inscribir la escritura (de hecho hace mucho que me planteo seriamente si un blockchain de bitcoin es una alternativa realmente eficaz al Registro de la Propiedad).

Incluso podría reforzar mi idea, recodando que uno de los efectos de la inscripción es permitir hipotecar fincas, y que lo malo de la hipoteca es que luego hay que devolver el préstamo.

Sin embargo no podemos desconocer la gran protección que ofrece el Registro de la Propiedad frente a dobles, ventas, y sinceramente por más voluntaria que sea la inscripción, creo sensato recomendarla, pues sus ventajas en conjunto superan sus inconvenientes.

Si me atrevo a daros dos recomendaciones:

  1. De vosotros depende que el registro refleje la realidad, es cierto que cuesta más tiempo y dinero rectificar catastro; sin embargo buscar protección y no hacerlo debidamente al final puede volverse en contra vuestra, por lo que empezad delimitando bien vuestra propiedad, y pensad que si durante años no se ha inmatriculado, el tardar un poco más tampoco es un drama (al menos en Alcalá de Gudadaíra hay empresas que gestionan eficazmente el tema, y lo Notarios tenemos muy avanzados el proyecto Ramón Llul).
  2. Para evitar la tramitación de un acta notarial (que cuesta tiempo y dinero) es importantísimo aunque la ley no lo pida, es acompañar al requerimiento que se realice al Notario, una previa certificación del artículo 223.3 de la Ley Hipotecaria, pero ese tema lo abordaremos en el siguiente post.

 

NOTA.- Tras hablar con otros compañeros blogueros, en próximas entradas abordaré el inicio y la tramitación del expediente de dominio, así como el deslinde notarial de fincas, los otros compañeros se ocuparán de los otros (en cuanto publiquen colgaré aquí los hipervínculos) a fecha de hoy ya ha publicado mi compañero Francisco Mariño Pardo un post sobre la inmatriculación por doble título y sobre las obras nuevas; Javier González Granado ha abordado el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido; José Carmelo Llopis Benlloch también ha publicado sobre la inmatriculación por doble título.

 

Photo credit: <a href=”https://www.flickr.com/photos/96761079@N08/9115390972/”>Atticus Finch.</a> / <a href=”http://foter.com/”>Foter</a> / <a href=”http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/2.0/”>CC BY-NC-ND</a>

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