Ya he escrito en este blog sobre qué pasa si mi escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad, y qué pasa si tengo la casa sin escriturar; no obstante, y pese a que para ser dueño de un inmueble no es necesaria ni escritura ni inscripción en el Registro de la Propiedad, ello no quiere decir que no sea muy recomendable contar con ambos instrumentos de protección (así también he explicado por qué no conviene firmar documentos privados de venta).

Lleva el Registro de la Propiedad más de siglo y medio con nosotros, y lo cierto es que son muchísimas las fincas que siguen sin estar inscritas en el Registro de la Propiedad (por no hablar del problema que supone el que dicha institución garantiza el dominio y derechos reales sobre la finca, pero no la identidad de dicha finca -tema este que abordé en el post anterior-).

De una normativa altamente favorable a la inscripción (así hasta los años 90 del siglo pasado bastaba una escritura basada en las meras declaraciones de las partes y que la escritura tuviera un año de antigüedad) poco a poco se ha ido cerrando el círculo; en un primer momento exigiendo certificación catastral descriptiva y gráfica para poder acceder al Registro de la Propiedad (con el objeto de intentar acreditar la realidad de la finca) y posteriormente exigiendo doble título para acceder al Registro de la Propiedad.

Por supuesto que siempre ha estado la posibilidad de incoar el costoso y largo procedimiento judicial del expediente de dominio.

Todo esto ha cambiado radicalmente con la ley 13/2015 de 24 de Junio (que entra en vigor el 1 de Noviembre de 2015), pues dicha ley ha implantado tres novedades:

  1. Atribuir a los Notarios en exclusiva la tramitación de expedientes de dominio para obtener la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad, y la novedosa redacción del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, que pretendemos analizar en este post (habrá que dedicar otros dos al expediente notarial de dominio para la resignación de excesos de cabida y el expediente notarial de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido).
  2. Se mantiene la posibilidad de inmatricular con doble título, pero de forma más rigurosa (sobre este tema recomiendo el post de mi compañero Francisco Mariño).
  3. Sigue siendo posible un procedimiento judicial para inmatricular fincas (pues así resulta del artículo 204, párrafo 1-5º cuya tramitación se somete a las mismas normas que el expediente notarial de dominio), por lo que acudir al Notario es voluntario -eso si, más barato y más rápido-.

 

¿Qué es la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad?

La inmatriculación es el acto por el que por primera vez una finca accede al Registro de la Propiedad, con lo que se podría decir que empieza a formarse la historia pública de dicha finca (obviamente su historia no depende del Registro de la Propiedad, sino de la realidad, pero con el acceso al Registro de la Propiedad, todos pueden conocer esa historia -para lo bueno y para lo malo-).

Es importante diferenciar la inmatriculación de la primera inscripción:

  1. La inmatriculación es el acto por el que la finca accede al registro de la propiedad.
  2. La primera inscripción es siempre de dominio, y puede referirse a una finca ya inmatriculada (como sucede en las segregaciones o cuando se inscribe un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal).

 

También es importante destacar que la inmatriculación se hace dejando constancia de quien es el dueño de la finca, aunque también es posible inscribir derechos reales sobre fincas no inscritas (cosa de la que se ocupa el párrafo 2 del artículo 203 de la ley hipotecaria).

¿Es el expediente de dominio la única fórmula para inmatricular una fina en el Registro de la Propiedad?

Hemos visto que no, pero por su coste y tiempo de duración parece mucho más sensato que otras posibilidades:

  1. Cabe inmatricular con doble título, conforme al artículo 205 de la ley hipotecaria; sin embargo además de la enmarañada normativa de dicho artículo, el coste fiscal del doble título puede duplicar el del expediente de dominio, amén de la posibilidad latente de que nos aleguen que se están creando títulos ficticios (que haberlos “haylos” y mucho más frecuentemente de lo que parece).
  2. Cabe aplicar en ocasiones el artículo 204; sin embargo o son supuestos muy específicos, difícilmente aplicables.
  3. Finalmente cabe el procedimiento judicial del párrafo 5 del artículo 204, sin embargo sus trámites son iguales a los del expediente de dominio, tiene todo el coste de tiempo y dinero que supone cualquier procedimiento judicial (amén del disparate que supone un procedimiento contencioso contra todas las personas que luego veremos, y que en principio en nada se oponen a las pretensiones de quien quiere inmatricular).

 

En definitiva el expediente Notarial de dominio va a suponer un indudable ahorro de tiempo y de dinero para el ciudadano, sin embargo las numerosas trabas impuestas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, con juicios emitidos por el Registrador de la Propiedad una vez iniciado el expediente (con el consiguiente gasto de tiempo y dinero) me hace dudar seriamente si el legislador ha querido descongestionar los tribunales de justicia o simplemente cambiarlo todo, para que todo siga igual, unido a una sorprendente voluntad de cerrar el Registro de la Propiedad a nuevas fincas, cosa que abordo en este post*.

¿Qué Notario tramita el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad?

Fiel a la tendencia actualmente existente, es competente cualquier notario del distrito donde radique la finca, o de los distritos colindantes, y si la finca radica en dos o más distritos, cualquiera de ellos.

Por tanto desde la Notaría en Alcalá de Guadaíra podemos tramitar expedientes de dominio para inmatricular fincas que estén en los distritos notariales de: Sevilla, Dos Hermanas, Utrera, Morón de la Frontera, Marchena, Carmona, Cazalla de la Sierra, Aracena, Valverde del Camino, Bollullos del Condado, y Sanlucar de Barrameda.

Lo que si que hay que tener en cuenta es que la competencia territorial del Notario no le permite el desplazamiento, por lo que son los ciudadanos los que tienen que acudir a la Notaría; sin embargo un Notario de Alcalá de Guadaíra sólo puede firmar en esta localidad (o pueblos del distrito de Sevilla que no tengan Notaría demarcada).

Para evitar dobles tramitaciones, se contempla una anotación preventiva de pretensión de inmatriculación, aunque lo cierto es que dicha anotación, se realiza una vez se ha firmado el requerimiento al Notario, y por tanto se han generado unos costes para el ciudadano.

Hubiera sido mucho más adecuado encomendar a los Colegios Notariales este extremo, y fijar un sistema de partes (máxime cuando entre la documentación a entregar está una certificación catastral descriptiva y gráfica, que hace fácil llevar una base de datos, y ya hay en los Colegios Notariales un sistema similar) más el corporativismo de los órganos rectores del que considero cuerpo hermano, ha sacrificado el interés del ciudadano, por los intereses particulares de esa digna profesión.

Es importante que la ley permite incluir varias fincas en un mismo expediente, siempre que estén en el territorio del mismo registro (aunque alguna esté parcialmente en un distrito hipotecario colindante, pero siempre que la mayor parte de su superficie esté en el distrito hipotecario principal).

Me parece una gran solución, sobre todo porque el caso está pensado para algo que he visto en numerosas ocasiones y es el de personas que tienen varias fincas (más o menos pequeñas) repartidas entre uno o varios pueblos colindantes.

¿Es obligatoria la intervención de abogado en el expediente Notarial de dominio?

A diferencia del proceso judicial declarativo del artículo 204.5, en el expediente de dominio tramitado ante notario no es obligatorio que intervenga abogado ni procurador.

No obstante, la complejidad de la documentación que hay que aportar, hace más que difícil a un ciudadano poder afrontar sólo este complejo procedimiento notarial, por lo que desde estas líneas recomiendo encarecidamente contratar a un abogado, o al menos a un gestor administrativo, so pena de tener que acudir numerosas ocasiones a Notaría y al Registro de la Propiedad, y volverse loco buscando documentación e interpretando normas.

Podría alegarse que para eso está el Notario y el deber de asesoramiento gratuito, que por supuesto también hay que aplicarlo en estas ocasiones; sin embargo:

  1. El que el Notario te asesore, no quiere decir que te busque (y menos gratuitamente) documentación e información que eres tu el que tienes que aportar.
  2. El Notario, en este caso, no sólo actúa como tradicionalmente hace, esto es dando fe de lo que ve oye o percibe por los sentidos; sino que se erige en un órgano que es de jurisdicción voluntaria, fijando y declarando derechos, por lo que, pese a no haber contradicción, no puede desconocer que pueden existir intereses contrapuestos, y ha de mantener la imparcialidad (si bien es cierto que mientras no se formule oposición estamos ante un proceso de jurisdicción voluntaria, y por tanto ninguna norma impide al Notario asistir al ciudadano que lo necesite).

 

Es cierto que algunas Notarías prestan servicios de gestión (no de forma gratuita), aunque personalmente no me gusta esa solución y no la aplico en mi despacho (en definitiva estamos ante un tema que depende del criterio de cada Notario).

¿Quién puede pedir un expediente dominio notarial?

Es tajante el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, al indicar que es el titular dominical de la finca quien ha de requerir al Notario para que tramite un expediente de dominio, lo cual no deja de plantear problemas en las herencias y en las comunidades de bienes.

¿Puede un comunero pedir la inmatriculación de la finca?

Entiendo que la inmatriculación es un acto gestión ordinaria, y por tanto cualquier comunero puede pedir la inmatriculación de la finca, aunque también entiendo que sólo respecto de su cuota indivisa, pues así resulta del principio de rogación registral.

En contra, cabe alegar que en el expediente de deslinde o el de rectificación de excesos de cabida de los artículos 200 y 201 expresamente se acepta el requerimiento por un comunero.

Lo cierto es que si puede pedirse la inmatriculación por el titular de un derecho real (art 203 -aunque en este caso el trámite se hace íntegramente ante el Registrador-) con mayor motivo puede pedirla el comunero, amén de que el condueño es titular dominical y su cuota indivisa no recae sobre ninguna parte de la finca (por supuesto en el “expediente” habrían de ser citados los demás condueños”).

¿Puede un coheredero pedir el expediente de dominio?

El caso es similar al anterior, aunque la particularidad aquí radica en que el titular del dominio ha de ser una persona física o jurídica, por lo que ni el difunto puede ser dueño, ni los herederos tampoco mientras no se practique la partición de la herencia.

Lo cierto es que la inmatriculación ha de verificarse mediante una primera inscripción de dominio y la comunidad hereditaria sólo es susceptible de anotación preventiva (arts 42 y 46 RH), lo mismo sucede con fideicomisarios  (art 82RH) reservatarios, o reversionarios de bienes donados con cláusulas de reversión, o supuestos de contratos a favor de personas por designar.

Las deficiencias legales son patentes, y personalmente creo que nada impide la inmatriculación en estos casos en los que hablamos de situaciones jurídicas de pendencia (pues si pueden demandar un expediente de dominio los titulares de derechos reales, no veo la razón que permita excluirlo en estos casos -otra forma es cómo practicar la inmatriculación).

¿Tienen que pedir el expediente de dominio ambos cónyuges o basta con uno sólo de ellos?

Como hemos dicho, inmatricular es un acto de gestión ordinaria, por lo que ningún problema veo en que el expediente de dominio lo promueva uno sólo de los cónyuges, máxime si tenemos en cuenta que uno sólo puede hacer declaraciones de obra nueva (por poner uno de los ejemplos del artículo 94.2 del Reglamento Hipotecario).

¿El Notario autoriza un acta o un expediente?

La ley habla en todo momento de expediente (con la excepción que veremos) y obedece a la tendencia que también hay en la Ley de Jurisdicción Voluntaria de considerar que el Notario: no sólo autoriza documentos, sino que también tramita expedientes.

El haber contado con unas normas claras que diferencien una de otra cosa, hubiera sido algo positivo.

Entiendo que al igual que procede con el procedimiento extrajudicial de ejecución de hipotecas la autorización del acta debe de producirse una vez terminado el expediente; o que cada actuación notarial (como sucede en muchos expedientes de jurisdicción voluntaria -como en el contador partidor-) generara un acta diferente.

En todo caso, la ley exige autorizar un acta, en el siguiente post defiendo que en realidad son tres actas distintas (la de inicio, la de tramitación y la de cierre; o por lo menos la de inicio y tramitación -de un lado- y la de cierre -por otro).

Sorprende que en ningún momento tenga funciones el Notario, para apreciar los hechos, y que por ejemplo, no pueda cerrar el acta y negarla si es él quien duda de la identidad de la finca, de la legitimidad de los derechos alegados por el solicitante, o estima que hay perjuicio a tercero. En este sentido, hemos de recordar la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de Mayo de 2008, promovida por el Colegio Nacional de Registradores, que provoca que el Notario entiendo que pocas facultades de decisión tiene respecto a estos temas .

¿Qué documentos hay que aportar para tramitar un expediente de dominio notarial?

Solicitud al Notario

La primera novedad legal, fruto de lo que es un legislador que desconoce la mecánica notarial (al igual que sucede en diversos artículos de la Ley de Jurisdicción Voluntaria) es que se necesita una solicitud por escrito del dueño dirigida al Notario, en la que se debe de describir la finca, y en el que se indiquen sus datos personales, y un domicilio para la práctica de notificaciones.

Obviamente dicha solicitud por escrito es un documento que hay que incorporar al acta de requerimiento, de modo que entiendo que ni cabe acta sin escrito, ni el escrito produce efecto alguno hasta que el dueño no firma el acta ante Notario.

Personalmente entiendo absurdo este requisito, pues no veo por qué no se contempla la posibilidad de que el contenido de dicho escrito se transcriba en el acta (la única explicación lógica que se me ocurre es que no hay que cumplir el formato del documento notarial en el escrito, y se trata de ahorrar costes, aunque lo razonable es que fuera el ciudadano el que decidiera sobre estas cosas)

Dado que la comparecencia del dueño formulando un requerimiento y cumplimentando estos trámites, a fin de cuentas supone firmar un escrito ante Notario, no veo problema teórico a la posibilidad de incluir el escrito en el texto del acta y no tener por qué incorporarlo.

No obstante el reglamentarismo y burocracia con el que proceden algunos Registradores de la Propiedad, y el disparatado formalismo que últimamente tiene la Dirección General de los Registros , me hace dudara muy seriamente si más de un expediente de dominio puede irse al traste por la falta de formalidad de ese escrito, así que como tampoco cuesta mucho trabajo, prefiero optar por una postura prudente y exigir un escrito formalmente redactado (a fin de cuentas no deja de ser la interpretación más coherente con el hecho de que este expediente es más jurisdiccional que notarial y ahorra costes).

El problema es: ¿que pasa si el escrito no cumple los requisitos legales?, pues hemos citado la sentencia de 20 de Mayo de 2008; entiendo que la omisión de algún requisito no puede provocar la negativa del Notario, aunque si debe de dejar constancia en el acta de los defectos observados, y en definitiva informar y advertir al requirente: tanto de la posibilidad de certificación negativa, como incluso de calificación final negativa.

¿Puede la solicitud por escrito formularla persona distinta del dueño?

La respuesta es negativa, aunque evidentemente ningún problema veo en que pueda usarse un poder para tramitar expedientes de dominio; la duda la plantean los poderes para pleitos, pues la nueva ley de jurisdicción voluntaria fuerza a cambiar los modelos que tradicionalmente se usan en las Notarías.

Lo que si entiendo es necesario acompañar el poder al escrito en este caso.

¿Cómo hay que describir la finca?

Se pide una descripción ajustada a los requisitos reglamentarios, lo cual obliga a cumplimentar los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento (os lo copio, aunque en el fondo es un argumento más para acudir a un abogado para que os haga el escrito y os asesore) debiendo indicarse la naturaleza, situación y linderos de los inmuebles:

1.ª La naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre con las que las de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquéllas, si se dedican a cultivo de secano o de regadío y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro.

Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca.

2.ª La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes; y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio si lo tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia catastral del inmueble.

3.ª La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y pueblo en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo; la referencia catastral en los supuestos legalmente exigibles; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita. Lo dispuesto en este número no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro puntos cardinales.

4.ª La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país.

La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.

¿Qué datos personales hay que indicar?

Es curioso que la ley hable de datos personales, entiendo que habrán de seguirse las normas de la Ley y Reglamento Hipotecarios, no las de la legislación Notarial, por tanto hay que expresar:

  1. Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar al acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.
  2. Si se trata de personas jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere una entidad extranjera, y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.

 

¿Qué es el domicilio?

Es curioso que la ley indique la necesidad de un domicilio para la práctica de notificaciones, cuando previamente se remite al reglamento que igualmente pide un domicilio.

La única interpretación razonable es permitir diferenciar el domicilio personal del domicilio para notificaciones, y que por tanto haya dos domicilios, sin que personalmente vea inconveniente alguno en ese domicilio para notificaciones pueda ser un domicilio digital, como una cuenta de correos, y sin que haya obstáculos para que esa cuenta de correo pueda ser la del representante (por ejemplo abogado) del requirente.

Entiendo no obstante que de elegirse un domicilio digital no es bastante con un e mail remitido por el Notario o el Registrador sin mayores garantías, y por tanto habrá de usarse en estos casos firma electrónica cualificada por parte del Notario (el problema es que ANCERT no ofrece ese servicio al Notariado).

La duda es si el destinatario ha de acusar recibo, qué sucede si no lo hace y si también ha de usar firma electrónica avanzada, a lo que entiendo que la respuesta es negativa (igual que sucede en otros casos en los que la ley regula notificaciones vía e-mail -vgr convocatoria de juntas de SL, o notificaciones de la calificación registral-).

Documentos que han de acompañar a la solicitud

Titulo de propiedad de la finca

Pues empezamos bien con los problemas, pues numerosos son las adquisiciones realizadas verbalmente (especialmente en herencias) o en los soportes más insospechados (desde una servilleta de un bar, hasta un correo electrónico de oferta, más un correo electrónico de aceptación).

Certificación catastral descriptiva y gráfica

Ningún problema supone obtenerlas en las gerencias territoriales del catastro y cualquier Notario puede obtenerla desde su despacho usando la firma electrónica (si bien entiendo que para ello hay que solicitar el servicio al Notario, y que estamos hablando de un servicio no sujeto a arancel Notarial, siendo necesario formular solicitud expresa por parte del ciudadano -a mi juicio lo más adecuado es que la solicitud se realice mediante acta-).

El problema es que puede que la certificación catastral no se corresponda con la realidad de la finca, en cuyo caso hay que incoar un procedimiento de rectificación catastral, cuya duración y resultado es incierto; no obstante lo recomiendo encarecidamente, pues en otro caso la finca se inmatriculará tal y como aparece en el catastro y la protección de los artículos 38 y 41 de la Ley Hipotecaria que obtengamos será insuficiente.

Datos registrales, catastrales o de cualquier otro tipo relativos a las fincas colindantes

La tarea de investigación en este caso puede ser ingente, entiendo que basta con aportar certificación registral y certificación catastral descriptiva y gráfica de dichas fincas.

Lo cierto es que la ley lo que pide es una relación, de los datos registrales, catastrales o de otro tipo y que permitan localizar las fincas registrales y catastrales colindantes, por lo que nada impide que para ahorrar costes, se haga dicha relación en un único documento elaborado sobre la base de las documentación de la que se disponga (lo cual abaratará extraordinariamente el acta).

Titulares de las fincas registrales y catastrales colindantes así como los titulares de cargas sobre las mismas

Este requisito la ley lo comprende en el anterior, pero he querido destacarlo, por dos motivos:

  1. Porque no sólo hay que identificar al dueño, sino a todos los titulares de cargas, indicando el nombre y domicilio (tanto de los dueños de las fincas colindantes como de las cargas).
  2. Porque la ley habla de los titulares registrales, de los catastrales y de los actuales.
  3. Que además del nombre, es necesario expresar el domicilio, al objeto de poder ser citados.
  4. Que sólo se pide aportar los datos de los que dispone el promotor, por lo que creo posible una cláusula  de cierre indicando que se desconocen más datos de los aportados, no obstante no podemos olvidar que tanto en el Registro como en el Catastro constan tales datos (de ahí que entienda necesario aportar tanto certificación catastral como registral, y especialmente que sea necesario certificación registral frente a la nota simple informativa -pese a la evidente diferencia de coste-).

 

Derechos constituidos sobre la finca

Obviamente son extremos que se conocen.

Lo sorprendente es que hay que requerir a los titulares de derechos constituidos sobre la finca, los titulares de cargas o acciones con trascendencia real sobre la finca, para que, si quieren soliciten la inscripción o anotación de dichos derechos, acciones o cargas.

Entiendo que ello es posible autorizando el Notario un acta independiente, cuya copia luego se incorporará al expediente de dominio.

La duda es si el requerimiento ha de ser mediante acta de requerimiento o si es válido el correo certificado con acuse de recibo. A mi modo de entender si ya la postura de la Dirección General de los Registros, era más que discutible a la hora de diferenciar las actas de remisión de documentos por correo de las actas de notificación, tanto la ley de jurisdicción voluntaria como la reforma de la ley hipotecaria han puesto la guinda en el pastel.

A mi modo de ver basta la notificación por correo: de un lado porque la diferencia entre los distintos tipos de documentos me parece falaz, pero sobre todo porque la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, y es un absurdo eso de requerir a quien no es parte de un proceso, al objeto de que ejerza unos derechos que puede ejercer cuando quiera y cuyo ejercicio en nada afecta al requirente; en definitiva, sólo estamos ante un ofrecimiento y un intento de que la realidad registral se acomode a la extrarregistral, pero nada más.

Poseedor y arrendatario de la finca

Ningún problema plantea la cuestión, aunque si merece destacar que no se pide aportar el contrato de arrendamiento, por lo que se refuerza mi postura de que el escrito inicial, sólo requiere ser acompañado del título de propiedad y certificación catastral de la finca, pudiendo el resto de los datos constar en un documento anexo que indudablemente abaratará el procedimiento.

En el caso del arrendamiento, la ley sólo pide identificar al arrendatario de viviendas, pero no en los demás casos, si bien lo considero un enésimo fallo legal, pues todo arrendatario es poseedor; la única solución lógica es exigir el concepto en el que se ostenta la posesión.

Certificación registral acreditativa de no estar la finca inscrita

Siento comentaros que este requisito no lo impone la ley expresamente, es más se impone tras firmar el requerimiento, más un criterio de prudencia obliga a aportarlo con carácter previo.

Hay que tener el cuenta que autorizada el acta, genera unos costes, que soy incapaz de calcular, pero que pueden fácilmente superar los 500 €, y que tras todo el trabajo realizado se remite al Registro para que en 15 días  expida certificación acreditativa de la falta de inscripción, siendo que de no expedirse ese certificado, la ley obliga a archivar el expediente, esto es a cerrar el acta, con los gastos y perjuicios que ello conlleva.

Hablamos de la certificación negativa a la que alude el artículo 223.3 de la Ley Hipotecaria:

Los Registradores expedirán certificaciones:

  1. De los asientos de todas clases que existan en el Registro, relativos a bienes o a personas que los interesados señalen.

  2. De asientos determinados que los mismos interesados designen, bien fijando concretamente los que sean, o bien refiriéndose a los que existan de una o más especies sobre ciertos bienes, o a cargo o en favor de personas señaladas.

  3. De no existir asientos de ninguna especie, o de especie determinada, sobre ciertos bienes o a nombre de ciertas personas.

 

No aportar este certificado junto al escrito inicial, es correr un riesgo extraordinario de gastar innecesariamente dinero, por lo que creo que pese a que la ley ha intentado que le recolecten la documentación al Registrador de la Propiedad, para que tranquilamente este juzgue (los motivos son tan obvios que ni los explico) el pedir esta certificación previa, es un coste razonable y provocará que la ulterior duda del Registrador, pueda tener lugar, pero obviamente bajo su responsabilidad.

Es muy recomendable (para evitar ulteriores problemas) poner a disposición del Registrador al tiempo de pedir la certificación, la misma documentación que se va a entregar al Notario, pues en otro caso siempre podrá alegar que se han aportado nuevo datos y que en base a ellos, tras certificar que la finca no está inscrita, ahora duda de tal extremo (por lo que nos veríamos en la situación ya descrita de haber realizado unos gastos, y que estos no acaben sirviendo para nada).

 

NOTA.-Debido a lo largo que es el tema, creo que es conveniente cesar en el mismo, y publicar el jueves que viene los trámites del nuevo procedimiento, tras hablar con otros Notarios blogueros, hemos decidido publicar entradas sobre la reforma de la ley hipotcaria:

A fecha de hoy se han publicado además de este post:

Mi post anterior versaba sobre la utilidad del expediente de dominio.

Francisco Mariño Pardo ha publicado sobre la inmatriculación por doble título.

José Carmelo Llopis Benlloch también ha publicado sobre la inmatriculación por doble título.

Francisco Mariño Pardo ha publicado también sobre las obras nuevas.

Javier González Granado ha abordado el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

 

https://creativecommons.org/licenses/by/2.0/legalcode

Foto cortesía de David Wilson

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