Muchas son las personas que llaman o acuden a mi notaría porque quieren una escritura privada (normalmente de compraventa, pero no os sorprendáis, pues muchos quieren una escritura privada sin más).

A casi todos les respondo que yo también cuando voy a la farmacia pido la vacuna contra la mala leche, o cuando voy a un cerrajero pido la llave de la felicidad.

Ni se ha inventado la vacuna contra la mala leche, ni se ha fabricado la llave de la felicidad, ni existen escrituras privadas.

Si quieres una escritura privada, lo que quieres es que el Notario te redacte gratuitamente un documento (incluso los hay que están dispuestos a pagar).

No cabe una escritura privada porque la escritura es un documento público

No puedo ser más contundente, igual que si te duele una muela vas al dentista y no al podólogo; si lo que necesitas es un documento privado acude a un abogado.

Nadie dice que ese documento sea inválido, e incluso en ocasiones puede ser recomendable, pues firmada una escritura los plazos para liquidar los impuestos (en ocasiones con cifras muy altas) corren inexorablemente.

Sin embargo y pese a que el documento privado es válido y lo protege el ordenamiento, tiene diversos inconvenientes:

  • El primero y más importante que no produce el pleno efecto probatorio que a la escritura le da el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  • En segundo lugar que sólo sirve de prueba entre las partes, no frente a terceros.
  • Si hay alguna obligación pendiente, y quieres lograr su cumplimiento, tendrás que ir a un juicio declarativo, y no gozarás de la ventaja que supone tener un título ejecutivo.
  • No puedes acceder al Registro de la Propiedad y obtener la protección que da el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
  • El documento privado puede redactarlo cualquiera, por lo que deberás de cerciorarte bien de la cualificación jurídica de quien lo redacta (especialmente si no es abogado) pues una mala redacción puede provocar efectos distintos a los pretendidos.

 

¿Cual es la forma más barata de hacer una escritura privada?

Partiendo de que no existen escrituras privadas, sino documentos privados; puedes hacerlo tu, o te lo puede hacer alguien.

No dudes que lo más barato es lo que se paga; así si te duele la cabeza es más cara una aspirina que esperar a que se quite, más creo que el dolor no va a durar el mismo tiempo.

Por supuesto que tu mismo puedes hacerte tu documento privado, y por supuesto que es legal (pues los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento); otra cosa distinta son las consecuencias que se van a producir.

No voy a dejar de insistir, en que si quieres un documento privado, lo más barato es que te lo redacte un abogado.

Lo importante no es hacer el documento, sino plantearse qué sucederá en caso de incumplimiento

Todos somos muy amiguitos cuando llegamos a un acuerdo, mas dice el refrán “dinero y amistad es como agua y aceite”.

Cuando llegas a un acuerdo con alguien, creo que eres lo suficientemente maduro como para entender que no es tu amigo, y que sólo generando confianza y empatía es posible llegar a ese acuerdo.

Desconfiar no implica nada más que defender tus intereses, y nadie te obliga a confiar en quien tiene interés en ganarse tu confianza.

Por supuesto que las cosas se pueden decir de muchas formas, y que muchas veces esas formas pueden provocar la falta de acuerdo entre dos personas; sin embargo hablar con claridad de incumplimientos contractuales no es una ofensa sino una prevención.

El problema que tienes es que probablemente no seas conscientes de los riesgos reales que tiene tu acuerdo; y por ello es más que posible que te centres en cosas accesorias y olvides cosas importantes.

Es por ello que insisto, nuevamente en que te dejes asesorar por un profesional, pues aunque dicho profesional cobra por sus servicios, no estás realizando un gasto, sino invirtiendo en gastos mayores, que son los que se producen cuando luego llega el pleito judicial.

Sin carácter exhaustivo, recuerda que en una Notaría al menos se preocuparán:

  • Por comprobar si la finca tiene o no cargas inscritas en el Registro de la Propiedad (tu puedes obtener información por ti mismo, pero al Notario le informan de cualquier incidencia que tenga en los diez días siguientes a la petición de la información y a ti no)
  • Por presentar la escritura telemáticamente en el Registro de la Propiedad, evitando así dobles ventas o que lleguen embargos por deudas del vendedor.
  • Por pedir un certificado de si la finca está o no al corriente en el pago de las deudas de la comunidad de propietarios, que es renunciable.
  • Por pedir información al vendedor sobe posibles deudas con el Ayuntamiento a cuenta del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (conocido como “contribución”)
  • Por Informar sobre la existencia de certificados de eficiencia energética, sean o más o menos útiles.
  • Por alterar el catastro y poner la finca a tu nombre.
  • Por velar por el cumplimiento de la normativa sobre viviendas de protección oficial.
  • Por informarte de las obligaciones y derechos que te asisten (especialmente las fiscales).

 

Pues en una notaría me hicieron una escritura privada

Y si te lo hicieron en esa Notaría, ¿por qué vienes a la mía?

Si aprovecho para informarte que no todo lo que se firma en una Notaría son documentos Notariales, y que personalmente no me gusta que en mi Notaría se firmen documentos que no sean Notariales.

El ejemplo más habitual es el de los documentos complementarios que hay que firmar con una hipoteca con un banco; más creo que dichos documentos han de venir firmados, pues no es el primero el espabilado que cuando sale el Notario del despacho, aprovecha para sacar documentos de lo mas variopinto (y luego vienen los problemas).

La escritura privada y los impuestos

Los documentos privados pagan impuestos, así que no los firmes porque creas que te los vas a ahorrar.

Simplemente el Notario informa a hacienda de lo que ha hecho, por lo que firmar un documento notarial y no liquidar impuestos es una temeridad.

Hacienda no se entera de los documentos privados, y crees que te escapas, pero cuando trates de hacerlos valer tendrás que liquidarlos, y entonces puede que te topes con la sorpresa de que ni hacienda se crea el valor de dicho documento, y que te aplique no el tipo impositivo que había cuando firmaste el documento, sino el actual.

La escritura privada y el Registro de la Propiedad

Con escasísimas excepciones (quizás la del heredero único es la más destacable) al Registro de la Propiedad no acceden documentos privados (art 3 de la Ley Hipotecaria)

Acceder al Registro de la Propiedad, te protege ante todo de posibles embargos dirigidos contra el que te transmite.

Es cierto que aunque no accedas al Registro de la Propiedad, puedes promover una tercería de dominio o de mejor derecho; sin embargo es mucho más cómodo que te defiendan, a tener que hacerlo tu, por ti mismo (amén de que es más económico).

No todo documento privado es válido

Cuidado con las donaciones en documento privado, pues aunque es válido donar dinero incluso verbalmente; no sucede lo mismo con los bienes inmuebles, y no es el primero que se lleva el disgusto de escuchar que ese piso que sus padres le donaron en documento privado es suyo.

Lo mismo sucede con las garantías, pues aunque es cierto que la condición resolutoria puede pactarse en documento privado, no sucede igual con la hipoteca, dado que esta ha de constar en escritura publica.

 

Foto cortesía de Pixbay, con licencia Creative Commons

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