Estaba yo muy feliz con una de las primeras entradas de mi blog en la que hablo del certificado de deudas con la comunidad de propietarios que hay que aportar en toda venta de pisos, locales y garajes, cuando me topo con un más que interesantísimo debate en twitter sobre si debería de ser obligatorio o no aportar dicho certificado, y sobre la validez de la renuncia.

Muchas y muy interesantes ideas se aportaron, pero los ciento cuarenta caracteres hacen muy difícil dar una opinión clara, así que aprovecho para dar la mía.

De entrada el que cabe la renuncia a aportar el certificado de deudas con la comunidad de propietarios fue una cosa pacíficamente aceptada, aunque yo sinceramente no lo tengo tan claro si se trata de un contrato celebrado con un consumidor (cosa de especialísima importancia en los tiempos actuales en los que los principales deudores de las comunidades de propietarios son las entidades de crédito, y los principales incumplidores del deber de aportar certificado también).

Planteaban (y no sin falta de razón) muchos administradores de fincas que el indicado certificado debería de ser obligatorio, cosa que personalmente me resisto a aceptar, y para quienes quieran ver el contenido del debate, me basta con recomendar la espectacular entrada que hace Don Fabio Balbuena en la web de wikifincas, en al que además se hace una fantástica explicación del tema y un muy buen resumen del debate.

Los argumentos son poderosísimos y coincido con casi todos ellos, salvo en que muchos de los participantes sostenían que no debería de permitirse la renuncia a ese certificado de deudas y la ley debería de impedir el otorgamiento de una escritura si no se aporta el consabido certificado

¿Y por qué me niego a aceptar que la ley impida renunciar a que se aporte el certificado de deudas con la comunidad de propietarios?

Intentaré dar argumentos jurídicos, pero en el fondo, mis motivos son los mismos por los que no creo que haya que hacer publicidad del jamón serrano.

Sinceramente creo que el jamón serrano es bueno de por si, y si alguien dice lo contrario, personalmente creo que o está como un cencerro o está enfermo.

El certificado de deudas hay que pedirlo porque es importantísimo, porque el que compra, como no compruebe si el vendedor está al corriente en el pago, ve cómo el piso (es importante destacar que es el piso y no el comprador el responsable) responde del pago de la anualidad corriente y las tres anteriores.

Si algo es bueno (añado y además barato) se pide y punto, no conozco a nadie que pudiendo comer jamón serrano pida choped pork, y por eso como regla general hay que pedir el certificado de deudas, pero no porque la ley obligue, sino porque es muy necesario, aporta grandes ventajas y da seguridad; jamás como Notario dejaré de recomendar algo necesario, ventajoso y seguro (sea o no obligatorio).

Sin embargo no es que crea en la libertad del ciudadano, es que esa libertad del ciudadano existe, es un derecho reconocido por la constitución, y por tanto a ella me debo; por ello conjugar la palabra libertad y la palabra obligación es algo que me chirría en los oidos.

Hace tiempo leí en twitter a Don José Luis del Moral una reflexión en la que decía que la capacidad de hacer algo, no nos da libertad de hacerlo; porque el que seamos capaces de matar, no nos hace libres de hacerlo, sólo implica que de matar a alguien tendremos que asumir las consecuencias de ello.

El argumento que uso para rechazar la obligatoriedad de aportar el certificado que acredite el estado de deudas es el mismo. La ley nos ampara y nos da el derecho a pedir el certificado como medida de protección, dado que la ley una establece responsabilidad del piso que compramos por las deudas de nuestro transmitente, pero si responsablemente no usamos nuestra libertad, tendremos que apechugar con sus consecuencias.

¿Pero cabe renunciar sin más al certificado de deudas con la comunidad de propietarios?

La respuesta es no, el Notario, se aporte o no el certificado tiene que preguntar si el vendedor está al corriente, y este debe de manifestarlo, y la escritura ha de decir si la finca se transmite: no ya libre de cargas, sino al corriente o no en el pago de los gastos de comunidad.

El certificado es un mero documento, muy importante eso si, pero ni más ni menos, el documento clave es la escritura en el que se reflejan (so pena de falsedad en documento público) las declaraciones de las partes, y se constata su voluntad, siendo obligación del Notario informar del alcance de dichas declaraciones.

El notario comprueba la legalidad del negocio

Sin embargo no olvidemos que el negocio es de compraventa de un piso, y que los requisitos del negocio son: consentimiento, objeto y causa. Así como que los requisitos de la compraventa cosa y precio.

El Notario no puede obligar a nadie a comprar o vender, ni puede imponer cláusulas del contrato. Tanto la voluntad de comprar y de vender, como el contenido del contrato, es algo que depende exclusivamente de las partes, que configurarán el negocio como más convenga a sus intereses, de forma libre y responsable.

El Notario sólo puede negarse a autorizar una escritura que contenga un negocio ilegal o falte un requisito esencial, pero no cuando no se aporte un documento.

En el caso del certificado de deudas, hablamos de un documento, importantísimo, tan importantísimo que la ley lo pide, (y con razón) pues el comprador puede verse perjudicado si compra un piso en el que el anterior propietario no ha pagado los gastos de comunidad, pero no es la esencia del negocio de compraventa.

¿Por qué se puede renunciar al certificado de deudas con la comunidad de propietarios?

Hay que tener en cuenta que la gran mayoría de las propiedades horizontales no son bloques de edificios, sino pequeñísimas comunidades en su mayor parte integradas por no más de dos o tres pisos; en ellas la propiedad horizontal existe, pero la comunidad de propietarios no opera.

Soy Notario de pueblo (aunque Alcalá de Guadaíra tiene más habitantes que muchas capitales de provincia Españolas) y lo normal en los pueblos son casas de no más de dos o tres plantas, sin ascensor, y en la que como muchísimo viven seis vecinos (de hecho lo más habitual en los pueblos es lo que se llama el “doblado” que se da cuando un padre permite que el hijo construya sobre la planta de su casa).

Otro grupo importante de comunidades de propietarios son las más que frecuentes manzanas llenas de adosados todos iguales que no comparten en común más que el suelo y el aire.

En ellas simplemente el promotor constituye una propiedad horizontal para ahorrar los costes que supone hacer segregaciones o divisiones, pero tampoco la comunidad actúa, ni tiene presidente ni secretario, ni gastos ni nada de nada (sinceramente sonrío cuando los clientes me comentan que la propiedad horizontal no está constituida, pues con ello sólo me dicen que la comunidad de propietarios no opera en la práctica).

En todos estos casos pedir el certificado de la comunidad de propietarios, no es que sea absurdo (que lo es) es que simplemente resulta imposible, y no hay jamás problema alguno.

¿Y por qué la ley pide que se aporte el certificado en la escritura y no al celebrar la compraventa?

Simplemente porque la compraventa es un contrato consensual, en el que el vendedor se obliga a transmitir y el comprador a pagar.

La deuda es del vendedor, y de ella responde el piso; por tanto no es el momento de la compraventa, sino el momento de la transmisión de la propiedad cuando el comprador se ve afectado por una deuda que ni es ni será suya.

La escritura según el artículo 1462 del Código Civil, produce la adquisición de la propiedad por el comprador (salvo que del texto de la escritura se desprenda lo contrario) y por tanto producen las graves consecuencias que supone al comprador la hipoteca legal tácita (pues no es otra cosa) que afecta a la finca comprada.

No es el legislador de los últimos tiempos especialmente escrupuloso, pero creo completamente absurdo pedir ese certificado en la venta con pacto de reserva de dominio, aunque ello nos llevaría al debate de que es verdaderamente una venta con pacto de reserva de dominio (que puede verse como venta bajo condición resolutoria, o como una venta en la que se regula la obligación del vendedor de transmitir la propiedad).

¿Pero es necesaria la escritura de compraventa?

Pues no, ya he dicho que la compraventa se perfecciona por el mero consentimiento, pero es que las obligaciones de las partes se pueden cumplir sin necesidad de escritura pública, dicho cumplimiento es válido, plenamente eficaz, y no tiene por qué reportar perjuicio o inconveniente alguno.

He defendido en este blog que creo que es muy conveniente que la escritura se firme cuanto antes, y que no conviene firmar documentos privados de compraventa, pero defender la conveniencia de una escritura es explicar las grandes ventajas que tiene, no obligar a su otorgamiento.

Por ello creo muy adecuado y muy conveniente explicar la conveniencia de aportar el certificado que acredita que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, pues aporta indiscutibles ventajas, pero de ahí a obligarlo es hacer descansar la validez de un negocio principal en algo que por más conveniente e importante que sea considero tan accesorio como la propia escritura.

¿Y lo de las prisas de la Notaría de que va?

Pues de muchas y muy variadas cosas, que comienzan por el sin fin de intermediarios que aparecen por las Notarías, hasta la actitud de cientos de ciudadanos que mientras lees la escritura están con el whatsaap, o que para comprar un kilo de tomates se tiran tres horas de espera en una frutería, pero que para comprarse una casa pretenden que el Notario les explique los más de treinta folios de una hipoteca en menos de cinco minutos, pero eso requiere una entrada especial que me reservo para otra ocasión.

 

PD.- Esta entrada hubiera sido imposible sin la intervención no sólo de Don Fabio Balbuena, sino de la excelente comunidad de #AAFFinkietos, la que considero su líder nata Maribel Orellana (@AdmMaribel) y en general toda esa comunidad virtual de “locos” que nos ha dado por llamarnos #ONteam (espero que os guste, o al menos que sigamos debatiendo y aprendiendo los unos de los otros).

 

PDD.- Esta entrada ha sido contestada por Don Fabio Balbuena en el blog de winkifincas

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