Hace tiempo vi un vídeo en el el que un representante del Colegio Nacional de los Registradores, definía su profesión como cancerbero de la legalidad. Tamaño alarde de ignorancia, y poco amor por el oficio que uno desempeña me causó sorpresa, por lo que comparto con vosotros, mi visión de las relaciones que deberían de existir entre Notarios y Registradores, y aprovecho para contaros quien es el can Cerbero (que no cancerbero) y de donde viene la frase de marras.

Todo es un burdo plagio de una frase dicha por un grandioso notario Don Juan Berchams Vallet de Goytisolo (con el que me une una anécdota que algún día os contaré) pero que en este caso un ignorante no sabe entender.

Decía Vallet:

El Notario desarrolla una actividad de adaptación de las normas a vida, y que tiene el freno de la calificación registral, así como que este freno es muy saludable si sirve para evitar subjetivismos o fantasías, pero que puede ser contrario a la vida jurídica si actúa como un mero can Cerbero de la letra de la ley, contra las necesidades jurídicas vitales.

Desde luego hay post que creo que deben de leerse y escribirse a ritmo de una canción, y este es uno de ellos; así que para que entendáis que a veces somos de dos mundos distintos, y que los hay tan tontos que estampan el coche contra un puente y le prenden fuego, porque sí, ahí va:

¿Pero quién es el can Cerbero?

Basta mirar la wikipedia para saber que el can Cerbero (que no cancerbero) era un ser mitológico de Grecia; concretamente un perro de cincuenta cabezas, y cola de serpiente, propiedad de Hades (dios del inframundo)  que se encargaba de cuidar de la portería del infierno, para impedir que las almas salieran del mismo.

Fue Matías Prats, con su inigualable forma de retransmitir, el que decidió llamar Cancerbero a los porteros de fútbol.

Es cierto que un gol es un infierno para el equipo que lo recibe; sin embargo los porteros de fútbol, no impiden que nada salga de la portería, sino que algo entre en ella.

Es un gran periodista el que cometió el error, por otra parte es entendible; por eso creo que puede defenderse el llamar a un portero de fútbol can Cerbero.

Sin embargo, si hablamos del Registro de la Propiedad, y la función calificadora de sus encargados, decir que un Registrador es el can Cerbero de la legalidad supone:

  1. Un ninguneo hacia la profesión que ejerzo, de gran trascendencia, pues gracias a esas ideas existe la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de Mayo de 2008, fruto de una demanda del Colegio Nacional de Registradores,  “gracias” a la cual muchos ciudadanos padecen muchas cosas; o la más reciente sentencia del Tribunal Supremo de 7 de Marzo de 2016 comentada y enlazada en este post, en la que nuevamente “mis queridos compañeros” han defendido sus intereses por encima de los del ciudadano.
  2. Un desconocimiento de la mitología griega, que no tiene la más mínima importancia.
  3. Una preocupante ideología, que considera que el Registro de la Propiedad es un infierno (cosa que jamás afirmaré yo, y que en boca de un Registrador, revela una absoluta falta de pasión y respeto por su oficio).
  4. Una inaceptable equiparación de los profesionales que llevan el Registro de la Propiedad con un monstruo, por parte de su representante, cuando personalmente sólo conozco Registradores fantásticos.

 

¿Cómo acaba la historia del can Cerbero?

Como sevillano de nacimiento y gaditano de corazón, tengo que recordaros al patrón de mis dos tierras.

Se trata de un “chaval” que antes de que se descubrieran los anabolizantes, ya andaba “pelín petao”.

Se llamaba Hércules, y entre otras pruebas que le puso el oráculo de Delfos para redimir sus pecados, tuvo que capturar al dichoso chucho.

Dado que el señor de marras al que aludo al principio, equipara a sus compañeros de profesión con un perro, creo que estoy en todo mi derecho de intentar comparar a los míos con semidioses.

Quede claro que cada uno hace las comparaciones que les da la gana, pues para nada me creo yo hijo de Zeus, ni como un semidiós, tampoco considero que los compañeros de la que considero “profesión hermana” puedan equipararse  a un podenco (esa equiparación la hace quién fue su representante, y no yo).

Personalmente, mi frikismo, me hace considerarme un peón de la tecla notarial, y soy más del futuro que del pasado, por lo que suscribo casi punto por coma lo que quien se define como “obrero de la tecla registral” compartía con nosotros hace tiempo cuando hablaba de Notarías y Registros Wars (una nueva esperanza).

¿A qué viene hablar ahora de un vídeo antiguo y del cancerbero?

Pues amén de la sempiterna guerra Notarios y registradores, que por otra parte tiene mucho más de institucional que de real, nos topamos ante la reforma de la Ley Hipotecaria que llevó a cabo la ley 13/2015 de 24 de Junio.

Dicha ley teóricamente trata de agilizar los expedientes de dominio (para inmatricular fincas, registrar excesos de cabida, reanudad el tracto sucesivo interrumpido) e incluso introduce la figura del deslinde de fincas inscritas.

También da un paso importante para que el Registro de la Propiedad, no sólo sea un registro de derechos, sino también de hechos; sin embargo parte de una premisa errónea y es confundir la calificación registral de derechos, con la calificación registral de hechos (pese a que tozudamente el artículo 1 de la Ley Hipotecaria sigue diciendo que: el objeto del Registro de la Propiedad es la inscripción del dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles; sin que precepto alguno de la Ley y Reglamento Hipotecarios definan lo que es una finca).

Nadie niega que por su preparación un registrador esté cualificado para apreciar, calificar y derechos; sin embargo en el mundo de los hechos, hablar de georreferenciación y su calificación por una profesión que carece de la más mínima formación topográfica es un grave error.

La normativa, resulta absurda y desquiciada; pues tal y como está redactada, no ofrece seguridad alguna, al forzar al ciudadano a invertir tiempo y dinero en un expediente notarial, sin tener la mínima seguridad de que sus legítimos intereses (respecto de los que por otra parte nadie se opone) sean satisfechos.

Citar todos los errores de la ley, y mucho más, los errores interpretativos, es absurdo, aunque podemos hacer un pequeño resumen.

Puedes hacer un expediente de deslinde de fincas inscritas

Sin embargo, tras tramitarlo el Registrador puede albergar “dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias”.

Un deslinde en el que no haya una alteración de superficie y no haya recíprocas transacciones entre los dueños de las fincas colindantes es imposible, por lo que la vaguedad de la ley, provoca el grave riesgo de un largo y costoso procedimiento en el que se distingue entre: quién resuelve y quien tramita el expediente, sin la más mínima garantía de éxito.

No es que quede abierta la puerta a decisiones que difícilmente pueden estar a caballo entre lo discrecional y lo arbitrario, es que en un proceso de jurisdicción voluntaria, que es un proceso en el que no hay lititigio o contienda entre las partes, el Registrador se convierte en un protector de unos más que desconocidos intereses de un tercero inexistente (pues en el proceso son citados todos los posibles perjudicados).

La cuestión sorprende más, si se tiene en cuenta que en el Registro de la Propiedad se inscriben derechos, no hechos, y que la inscripción es voluntaria, por ello no entiendo ese afán por la defensa de la finca (cuando un jurista que se precie defiende a personas y no a cosas).

Cabe el expediente de dominio para inmatricular fincas

Nuevamente hablamos de un proceso, que requiere aportar documentación a la Notaría (ojo que eso supone un esfuerzo y cuesta un dinero), y en el que tras todo ello, se autoriza un acta tras la que se pide certificación registral para comprobar si la finca está o no inscrita.

El problema es que de certificarse que la finca está inscrita, nuevamente se ha gastado un tiempo y un dinero innecesariamente.

Cabe pedir una certificación previa, para comprobar que la finca no está inscrita; más todo queda en el aire si en la certificación se indica que la finca “puede” estar comprendida en otra (creed que esto es más que frecuente en muchas zonas que en su día estaban en los extrarradios de las localidades, y que alguna ya he visto con ese “pequeño detalle”).

Aún salvando este escollo, puede que todavía cuando se ha tramitado el expediente, el Registrador albergue nuevamente “dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas”

En este caso y pese a que son notificadas las administraciones públicas, si estas no responden y el Registrador mantiene sus “dudas”, queda todo el procedimiento paralizado (pese al coste y tiempo que ello supone, y pese a que nadie se ha opuesto).

Rarísima es la finca que no linda con una vía pública, por lo que de hecho todas pueden generar estas dudas, que sólo pueden resolverse forzando a la administración a manifestar su conformidad (obviamente los retrasos y costes de esto son notorios, por no hablar de la más que conocida figura del silencio administrativo).

Resulta inconcebible, es que se atribuya al Registrador una facultad onmimoda, en un procedimiento de jurisdicción voluntaria, y que se le permita proceder en defensa de los intereses de quien estando legalmente obligado a hacerlo, y siendo citado, ejerce su sacrosanto derecho a no hacer nada.

Finalmente desconoce la ley hipotecaria que la propiedad se adquiere en virtud de la teoría del título y el modo, y parece desconocer que el contrato verbal existe, y obliga a aportar el título de adquisición, en una confusa redacción que más de uno ha interpretado, equiparando título con documento, y cerrando el expediente de dominio a las fincas adquiridas verbalmente (que son muchas más de las que parece).

Cabe el expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido

Aquí los problemas son diferentes, pues los límites son dos:

1.- El problema de la notificación

Lo de menos es si cuando la Ley Hipotecaria habla de “notificar reglamentariamente” contempla la posibilidad de notificación por correo certificado con acuse de recibo (cosa que incide claramente en los costes).

Al menos aquí aclara que la citación al titular registral o sus herederos han de ser citados personalmente cuando la inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad (por lo que parece que es el único caso en el que no cabe la citación por correo certificado con acuse de recibo).

El problema es que, a diferencia del expediente de dominio para inmatricular, aquí si el notificado no comparece obliga a cerrar el expediente (con el consiguiente coste de tiempo y dinero) y abrir un procedimiento judicial (por no hablar del previo procedimiento judicial que declare el dominio, si el infeliz que promueve el expediente tuvo la genial ocurrencia de no documentar su adquisición).

Pero es que el culmen de la locura está en que además de las personas a las que hay que citar en el expediente de dominio (y son unas pocas) hay que citar al titular registral o sus herederos.

Para citar a los herederos del titular registral, hay que acreditar el fallecimiento del mismo y quienes son sus herederos (cosa harto difícil, pues sólo obtener la copia del testamento por parte de quien promueve el expediente de dominio va a ser complicado).

Es habitual que nada se sepa del titular registral, por lo que, amén de la posibilidad de contratar a un costoso investigador privado, lo razonable es citar a ese titular registral en el domicilio que conste en el Registro de la Propiedad (o el que se encuentre con el citado investigador privado).

Dado que normalmente el expediente de dominio se promueve en estos casos ante el fallecimiento del titular registral, sinceramente prefiero no tramitar ninguno, antes de que comparezca un muerto en mi despacho; porque tratar de hacer venir a la notaría a los nietos de un fallecido, roza lo titánico.

2.- El problema de cuando se entiende roto el tracto sucesivo

El artículo 208 entiende que no se rompe el tracto cuando el dueño ha adquirido del titular registral o de sus herederos.

Sólo plantearos las infinitas combinaciones que caben sobre la materia, pero os anticipo, que el que hoy en día se hagan herencias de personas fallecidas hace más de treinta años es muy frecuente.

La posibilidad contemplada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en la que se aceptaba el expediente de reanudación de tracto cuando cúmulo de requisitos que hayan de ser pedidos para continuar el tracto sea exorbitante, ahora parece cerrarse.

Cabe el expediente de dominio para rectificar un exceso de cabida

Sin embargo nos topamos con dos inconvenientes, uno que ya hemos visto en relación al deslinde y otro nuevo.

1 Al igual que en el deslinde nuevamente caben las dudas fundadas

Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

Lo curioso es que esto tiene lugar, pese a que un requisito previo, es que quien promueve el expediente (y recordemos que para que prospere, al ser de jurisdicción voluntaria, nadie ha de formular oposición) tiene previamente que declara que “bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita”.

2 Hay fincas en las que por ministerio de la ley no cabe el error de medición

No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Está claro que yo debo de ser Zimbabwe, y no conozco cómo funciona mi país, pues en el país en el que yo vivo, cuando empieza la obra, no acabo de ver al capataz ordenando al que lleva la retroexcavadora, que la coloque en un punto concreto.

La realidad es que por más planos que haya, cuando llega el de la grúa: hace el hueco o pone la carretera, interpretando el plano del ingeniero o arquitecto a su manera.

Todo ello por no hablar del problema que plantea esta fantástica norma, que puede que valga para las capitales, pero eso de no permitir excesos de cabida en un edificio, es desconocer lo que sucede cuando alguien vende al vecino de al lado un cuarto (en Cádiz lo llaman vuelos sin suelos -por cierto Cádiz no es una Capital, sino una de las maravillas del mundo).

¿Tenemos cancerberos?

Afortunadamente puedo decir que las palabras del señor que cito al principio de este post no se corresponden con la realidad.

Al menos yo, en los registros que tengo más cercanos, y con los que trabajo habitualmente, siempre me he topado con un compañero al otro lado del teléfono; compruebo que ese compañero comparte mis dudas e inquietudes, y siempre está dispuesto a colaborar en la solución de los problemas que causa una ley manifiestamente mejorable.

Puede que haya Registradores de la Propiedad que se consideren cancerberos, igual que puede haber Notarios que se consideren semidioses, pero afortunadamente: ni los conozco, ni quiero conocerlos, ni son representativos de ambos oficios (que como cualquier otro, no es que tengan buenos o malos profesionales, sino buenas o malas personas).

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