Hablar de Internet y la intermediación inmobiliaria, es fruto de un más que animado debate con Fernando García Erviti, el cual afirmaba:

Comer, comprar una casa y el sexo son cosas que no pueden hacerse por Internet.

La respuesta fue fulminante:

No es que no pueda hacerse sexo en internet, sino que sin el sexo internet no existiría.

Obviamente Fernando defendía el valor añadido que prestan los intermediarios inmobiliarios, a aquellos que quieren comprar, vender o alquilar un inmueble (valor añadido que yo, también defiendo).

No podemos negar, que tras esas palabras hay algo del recelo que todas las profesiones tienen hacia lo que se llaman nuevas tecnologías.

Quizá este post debería haberse llamado el sexo y la intermediación inmobiliaria; y no sólo porque así captaría la atención (cosa muy necesaria en una sociedad actual en la que hay más ruido que sonidos) sino porque siempre he defendido que poniendo ejemplos sencillos se suelen explicar fácilmente temas complejos.

La nueva realidad digital obliga a replantear todas las profesiones, a entender su función y valor añadido, así como a la adaptación a un nuevo entorno, en el que lo que hasta ahora eran herramientas, pueden convertirse en competidores.

Antes de entrar en materia, os preguntaría:

¿En qué se asemeja el sexo a la Intermediación Inmobiliaria?

Creo que la respuesta más simple es la variedad, pues podríamos afirmar que hay tantas variantes sexuales cómo servicios que pueden prestarse en la intermediación inmobiliaria.

No soy sacerdote, por lo que no vais a leer que el sexo es malo o no es divertido.

Tampoco voy a criticar: ni a la intermediación inmobiliaria, ni a la variedad de servicios que se prestan por quienes se dedican a la intermediación inmobiliaria (pues la variedad aporta riqueza)

De las diversas variantes sexuales existentes, podríamos hacer dos afirmaciones que se pueden aplicar prácticamente a toda profesión:

  • Todo el mundo quiere hacer por si mismo las cosas, y ahorrarse los costes que implica encomendar una tarea a un tercero (¿onanismo del consumidor?).
  • Muchas veces los profesionales creen que su éxito depende del fracaso de otro, y más que colaborar con compañeros de profesión o con otras profesiones se dedican a lo que podríamos llamar dar…morcilla a otros.

 

No hablamos de un problema que tengan los que se dedican a la intermediación inmobiliaria, sino que en general afecta a todos los oficios, y que la nueva realidad digital potencia extraordinariamente.

De un Notario esperáis que escriba sobre temas jurídicos y no de sexo, así que (sin comprometerme a no hablar de sexo) hablaremos de las compras de inmuebles e Internet, y en que medida afectan a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

La discusión podemos empezar centrándola con este artículo en el que se indican cuales son las profesiones que corren más riesgos con la inteligencia artificial y que son las siguientes:

  1. Camioneros
  2. Obreros de la construcción
  3. Personal de apoyo jurídico
  4. Doctores y personal médico
  5. Contables
  6. Escritores de informes
  7. Vendedores

 

Supongo que algo muy profundo ha de levantarse en un intermediario inmobiliario, si le digo que es un vendedor, pero no es esa la perspectiva de un programador informático (igual que los Notarios para los informáticos somos mero personal de apoyo jurídico)

No busco provocar lo que provocaron los Ludistas, pues el resultado fue que muchos de los activistas acabaron colgados; sino una reflexión que nos permita en convertir lo que consideramos una amenaza, en un aliado.

Sea como fuere, cualquier ciudadano medio entiende que: el que se dedica a la intermediación inmobiliaria, se dedica a vender; y que el Notario se dedica a firmar.

Por ello más que llorar o quejarnos de quienes nos dan de comer, creo que estás más interesante conocernos a nosotros mismos, y dar a conocer mejor nuestros servicios.

¿Es google un Intermediario Inmobiliario?

La Ley 10/2003 de 20 de Mayo, de medidas urgente de liberalización en el sector inmobiliario y transportes,

Artículo 3 Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria.- Las actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, podrán ser ejercidas:

a) Por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos de cualificación profesional contenidos en su propia normativa específica.

b) Por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad.

Siento contrariar a muchos, pero desde el momento en el que alguien para comprar, vender o alquilar una casa busca en google (y creed que son cientos los que lo hacen), y desde el momento en el que google cobra por ello (y creed que también lo hace, sea en dinero sea en datos) podemos afirmar que google es un Intermediario Inmobiliario.

La pregunta no es si google es intermediario inmobiliario, sino cual es la relación que tienen los tradicionales Agentes de la Propiedad Inmobiliaria con google.

Las relaciones son triples:

  • Relación entre el Agente Inmobiliario y el cliente, relación que cómo explico en este post es muy difícil de enmarcar jurídicamente (pues no es ni contrato de agencia -al no haber subordinación-, ni de mediación -al no haber conflicto-, ni de comisión -o al menos hay que saber que el mandato no se presume-, ni de corretaje -pues la ley no regula en España el corretaje-).
  • Relación entre el Agente Inmobiliario y un portal inmobiliario digital, técnicamente es un arrendamiento de servicios, más tiene diversos problemas (como la escasa regulación que hace la ley del arrendamiento de servicios, que todo el negocio se realiza de forma digital y no analógica, y que el Agente Inmobiliario no actúa en plano de igualdad negociando con el portal inmobiliario) Sin embargo nada impide al consumidor tratar directamente con un portal inmobiliario digital.
  • Relación entre el portal inmobiliario digital y google, al igual que la anterior es una relación no entre un profesional y un consumidor, sino entre profesionales (lo cual no quita que pueda en ambos casos aplicarse la Ley de Condiciones Generales de Contratación, sólo que aquí quien no actúa en plano de igualdad es el portal inmobiliario frente a Google, y que además hay un conflicto de jurisdicción -¿qué ley aplicamos la de España o la de USA?-).

 

¿El mundo digital ofrece herramientas o compite con el Agente de la Propiedad Inmobiliaria?

No tengo una respuesta clara; sinceramente no creo que esto sea como la película Los Inmortales en la que “sólo puede quedar uno”, más si creo que:

  1. No es buena estrategia desconocer a tu rival o minusvalorarlo.
  2. Competir, puede significar rivalizar o complementar (así el Sevilla es rival del Betis, pero poca razón de ser tendrían el uno sin el otro)
  3. Para competir hay que buscar los puntos fuertes de uno, las debilidades del otro, potenciando las primeras y aprovechando las segundas.
  4. El riesgo de que el rival (y por rival no hay que entender a otro intermediario inmobiliario tradicional, sino un intermediario inmobiliario digital) aproveche sus virtudes y ataque nuestros puntos débiles, existe.

 

El valor de los datos y de los sentimientos

El ciudadano conoce google, y que los portales inmobiliarios especifican si los anuncios se ponen por particulares o profesionales.

Pretender que el ciudadano no busque en google, o que necesariamente haya de acudir al intermediario inmobiliario, es igual una respuesta fácil; pero también es respuesta fácil decir que la sequía se arregla con lluvia, y lo que hay es que construir pantanos para cuando dicha sequía venga.

La respuesta del trato personal es también una respuesta fácil, más igual aún no habéis caído en cual es el precio que cobra google.

Google cobra un precio que se llama información y datos personales, y a diferencia de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que cuando ve por primera vez al cliente le tiene que decir buenos días y hablar; google lleva muchos años dándonos los buenos días, y nos conoce mejor que nosotros mismos.

Un ejemplo lo tenemos en la película ex machina, en la que ponen a un humano frente a un robot, que sólo tiene cara humana femenina (el resto del cuerpo es metal) el reto es que adivine si el robot es inteligente, sin embargo al final el robot resulta que se ha construido usando los patrones de búsqueda de porno en google del humano, y pese a ser de metal, reproduce su gusto, sirviéndose de ello.

¿Vale el trato humano?

La respuesta es un rotundo si, más ha de ser un trato humano real, y si hay algo que rápidamente detectamos todos los humanos, es si quien trata con nosotros está por el mero interés económico o si verdaderamente se implica en nuestro problema.

El valor añadido del intermediario inmobiliario, ya no es tener una cartera de inmuebles, ni una cartera de compradores y vendedores (eso ya lo tienen, y lo hacen mejor, google y los portales inmobiliarios).

Tampoco lo es el saber que necesita el cliente (pues también lo saben mejor Google, o Facebook -por cierto supongo que sabéis que Facebook y WhatsApp tienen el mismo propietario, y que no es el primero que tras hablar por el segundo, se topa un anuncio en el primero-).

A mi juicio el valor añadido del Agente Inmobiliario es doble:

  1. La capacidad de provocar el entendimiento entre personas.
  2. La capacidad de usar y combinar tecnologías diferentes y complejas.

 

La inteligencia artificial, está en fase de desarrollo; más aún no existe la inteligencia artificial fuerte; y dudo mucho que aún así esta desplace al factor humano, más lo que si veo absurdo es centrarse en el factor humano y no adaptarse a las nuevas herramientas, ni a las necesidades del consumidor.

En todo caso, merece una seria reflexión, si quien se acerca a un Agente busca el trato humano o un inmueble.

Tecnologías que no pueden pasar desapercibidas por quien se dedique a la intermediación inmobiliaria

Las redes sociales

Están ahí, no ya las veinticuatro horas del día, sino en el momento en el que el ciudadano quiere usarlas.

No estar en redes sociales, es cómo vender un inmueble sin haberlo visitado; las RRSS dan mucha más información de la que imaginamos, y con esa información, podremos saber con quién hablamos, y de qué hablamos.

Sin embargo, las RRSS no son un canal de comunicación 1.0 en el que mandamos machaconamente un mensaje de venta; son un entorno 3.0 en el que interactuamos y nos ganamos la confianza de las personas.

No invertir en un community manager, no conocer este nuevo entorno de comunicación, es perder oportunidades, y dejar que el rival que colabora con nosotros, ante la demanda del usuario y nuestra ausencia, tienda a querer quedarse con el mercado.

La realidad virtual y la realidad aumentada

La realidad aumentada permite a través de un dispositivo ver en un entorno físico cosas que no existen en dicho entorno pero si en el dispositivo (el ejemplo más claro es Pokemon Go, pero creo que es sabido que no es buena técnica de venta el poner el tradicional cartel de “se vende” en la fachada de un inmueble, pues pasado un tiempo el cartel pasa a ser contraproducente)

Una alternativa es permitir que a través de una app quien busque inmuebles en venta en una zona, pueda saber cuales están en venta, más no quienes carezcan de dicho dispositivo (que serán personas que no busquen inmueble)

La realidad virtual por contra, genera en el propio dispositivo un mundo sensorial que no existe fuera del mismo, y nos permite: no ya que un potencial cliente pueda ver el inmueble, sino interactuar con el mismo, de modo que, por ejemplo, pueda tomar medidas del inmueble, jugar con su distribución interior, e incluso decorarlo.

¿No os parecen estas buenas técnicas de ventas?

El contrato digital inteligente

Si las redes sociales son la parte comercial, el contrato inteligente es la nueva realidad jurídica ante la que nos enfrentamos.

Ya he hablado del contrato de arras o del de reserva de viviendas, o las mil y una formas que se usan para llegar a un acuerdo inicial entre las partes.

Hablar de Smart Contracts requeriría un post específico, más intentaré explicar de modo breve como Jun Luis Iglesias en Facebook, planteaba la posibilidad de una #APP que permita tener los Contratos y Documentos digitalizados Y QUE PERMITAN la FIRMA de los Mismos en la Tablet.

Por supuesto que existen esas app, el problema es hacerlas eficaces jurídicamente y si podemos demandar algo más de la tecnología, y a ambas cosas hay respuestas afirmativas, dejaré apuntadas algunas ideas.

  1. Una cosa es una firma manual en un dispositivo electrónico, y otra una firma electrónica.
  2. La firma electónica sirve para identificar al firmante, pero no es consentimiento contractual (art 3, 25 y 35 reglamento eIDAS 910/2014)
  3. No basta con firmar el documento, sino que hay que acreditar su integridad, y para ello es necesario un servicio de Time Stamp, siendo que en España no hay ninguna empresa cualificada para dicho servicio (otra cosa es la publicidad engañosa que pueda haber)
  4. Distinto de un contrato digitalizado es el concepto del contrato digital.

 

¿Qué es un contrato digital?

Se llaman Smart Contracts, y no son sino programas informáticos que ejecutan un contrato.

Pongamos el eterno problema de los tratos preeliminares y las arras; todos saben el problema que se plantea cuando firmada la compraventa alguna de las partes se echa atrás.

El inconveniente de las arras son dos:

  1. Puede que el vendedor se arrepienta y haya usado las arras.
  2. Si no hay acuerdo en la resolución contractual se tiene que iniciar un proceso judicial.

 

¿Y si elaboramos un programa informático en el que ante la orden de llegado un día, si no se firma la escritura, el comprador pierde las arras o el vendedor las devuelve duplicadas? ¿Y si ese programa informático fuera depositado en una Notaría mediante acta?

¿Creéis que estamos hablando de ciencia ficción?

Yo creo que simplemente hablamos de innovación y de adaptación al nuevo entorno que nos rodea.

¿Habrá en el futuro un intermediario inmobiliario como Robocop que desplace a las personas?

Hablábamos al principio de sexo e internet, así que quizá convenga empezar aclarando que se calcula que dentro de treinta años los robots habrán acabado con la prostitución y que incluso será aceptado el matrimonio entre robots y seres humanos.

Si es previsible ese futuro, en relación al que se conoce como el oficio más viejo del mundo, creo que los que desempeñamos oficios con menos historia debemos de hacer alguna que otra reflexión.

Es significativa esta imagen:

En 13 años desaparecieron los caballos, con la consiguiente desaparición de domadores, herreros, establos, etc; pero aparecieron las gasolineras, conductores, mecánicos y garajes.

La conclusion es simple, no es cuestión de desaparición de nada, sino simplemente de adaptación; pues igual que sea en coche o en caballo la gente necesita desplazarse, también sea de forma analógica o digital necesitará intermediarios y seguridad jurídica, y por ello si apuesto por el futuro digital de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y los Notarios.

Aquí tenéis un elenco de novedades digitales en el sector inmobiliario y en todo caso recordad que siempre hay que ver el lado bueno de las cosas

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