Al preguntar quien hace un negocio en una hipoteca, supongo que estaréis esperando un post de denuncia social, o una furibunda crítica al sistema bancario; sin embargo, no es la primera vez que trato en este blog de explicar qué es una hipoteca (sea de forma técnica, sea a modo de anécdota).

Cuando firmo un préstamo con garantía hipotecaria, tengo por costumbre leer el préstamo, y cuando llega el momento de leer la hipoteca, suelo quitarme las gafas y comentarles (entre otras cosas) que están muy equivocados si creen que saben lo que están firmando.

Es más que frecuente oír tras la firma «ya estamos hipotecados», o que cuando visitas a alguien y le comentes lo bonita que es su casa, suelte eso de «mía no…del banco hasta dentro de treinta años».

Ambas afirmaciones no son corretas, y trato de explicarlas.

Estoy hipotecado

Afortunadamente no lo estas, lo que se hipoteca es la casa, y no su dueño.

Eso de que quien no pagaba sus deudas caía en la esclavitud (y no sólo el, sino su familia) es algo propio del Derecho Romano, pero afortunadamente se superó en el año 326 antes de Cristo; y la prisión por deudas, aunque poco usada, acabó desapareciendo con la Revolución Francesa.

Es cierto que te puedes quedar sin el inmueble si no pagas la hipoteca, pero espero que entiendas que es mucho más drástico lo que sucedía antiguamente; y aunque es cierto que la Constitución Española te da derecho a tener vivienda, has de tener presente, que no dice que tengas derecho a tener una vivienda gratis, ni una vivienda en propiedad, o que para conseguir ese objetivo tengas derecho a perjudicar a alguien.

La casa es del banco hasta que termine de pagar

Cuando firmas una escritura de compraventa, y financias la compra con un préstamo hipotecario; firmas dos escrituras, pero haces tres negocios distintos.

Compras la casa

Poco tengo que decirte, la casa la has comprado y es tuya; como siempre digo a quienes vienen a mi despacho, el verdadero problema que tienen por delante es ser feliz en ella.

El banco no tiene derecho a entrar en tu casa, ni a hacer nada en ella (pagues, o no pagues el préstamo -con la excepción de lo que luego veremos, pues puede venderla-)

Como dueño, puedes vender la casa: a quien quieras, por el precio que quieras, cómo quieras, y hacer con el dinero lo que consideres más oportuno.

Obviamente estando la casa hipotecada, del precio de venta se descontará la deuda pendiente, y para ello hay dos soluciones:

1. El comprador retiene lo necesario para pagar la deuda pendiente, más gastos de cancelación, pues el banco no puede impedir la amortización anticipada.
2. El comprador te paga la diferencia, y se compromete a hacerse cargo de la hipoteca; es la compra con subrogación, y en ese caso el banco tiene derecho: no a autorizar la venta, pero si el cambio de deudor inicialmente acordado.

Pides un préstamo para pagar la casa

Nada te impide comprar al contado, más no nos engañemos, pues pocos son los que pueden hacerlo, y por tanto tendrás que pedir un préstamo.

1. No olvides que en dicho préstamo te entregan un dinero; y que has de devolverlo con interés, y en las condiciones pactadas.
2. Debes de tener presente que si no devuelves el préstamo, quien te entrega el dinero sufre un perjuicio.
3. No te voy a decir que los bancos son hermanas de la caridad; más te recomiendo que huyas de préstamos de particulares, pues para uno que hay, cientos son simples usureros (y no hablamos de un 5% o del euribor más tres o cuatro puntos, sino de préstamos a más del 30%)
4. Que el banco te de el dinero, es porque el banco cree que vas a devolverlo; sin embargo el primero que ha de creer en ello eres tu, y has de tener en cuenta que en veinte o treinta años la vida cambia muchísimo, por lo que no tengas tan en cuenta tu economía presente.
5. La hipoteca puede garantizar un préstamo para comprar una casa, o cualquier otro tipo de obligación (increíble pero es cierto que visto a personas hipotecar la casa para comprarse un coche)

De broma suelo explicar que el día de la hipoteca es uno de los mejores días de tu vida, pues tienes una casa y un montón de dinero, y todo ello sin pagar un duro.

Obviamente si creen que el dinero no lo tienen que devolver que devolver al banco, o que el comprador no va a cobrar el cheque (normalmente se hace efectivo a los dos o tres días) o que no van a pagar a los intermediarios; mejor me lo dicen antes de firmar pues en ese caso quien se niega a hacerlo soy yo, dado que nadie en su sano juicio cree tales disparates.

Hipotecas la casa en garantía del préstamo

Llega el momento de hablar de cosas poco agradables, y que entiendas qué es la hipoteca, que aunque no sea tan tremenda como crees, tampoco es agradable.

Suelo explicar que la hipoteca es un derecho real sobre una cosa ajena (tan ajena, como que es tuya) que es accesoria del préstamo (pues sin préstamo no hay hipoteca, y el contenido del préstamo afectará a la hipoteca).

Siendo la casa tuya; el banco no puede vender cuando quiera, como quiera, a quien quiera y por el precio que le de la gana, es más, no puede hacer con el precio de venta lo que le de la gana.

¿Cuando puede vender el banco?

Tu puedes vender cuando quieras (obviamente siempre que el banco no haya vendido).

El banco sólo puede hacerlo si tu no pagas las cuotas, es más, dispone la ley hipotecaria que es necesario que no pagues por lo menos tres cuotas (Art. 693.2 LEC), y hay jurisprudencia que considera que si llevas pagando un plazo prudencial el préstamo y por circunstancias excepcionales, dejas de pagar, sería abusivo ejecutar la hipoteca ante el impago de tres cuotas (Sentencia del TJUE 14 Marzo 2013 o del TS 23 Diciembre 2015).

¿Cómo puede vender el banco?

Tu puedes vender libremente, o si prefieres acudir a una inmobiliaria.

El banco ha de vender en pública subasta, y actualmente la subasta se realiza electrónicamente en un plazo y a través del BOE, con lo que se evitan los problemas que tradicionalmente causaban los subasteros.

¿Por qué precio puede vender el banco?

Tu puedes vender por el precio que creas oportuno.

Sin embargo, antes de firmar la hipoteca es necesario tasar la finca, y ese es el precio mínimo por el que saldrá a subasta, aunque no te engaño, porque si nadie acude a la subasta hay reducciones (que varían en función de si se hipoteca o no una vivienda, y si es o no vivienda habitual, y que regulan el Art. 670 LEC)

1. La regla general es que no se admiten posturas inferiores al 70% del precio de tasación (Art. 670 LEC)
2. Es posible la adjudicación por el 50 % del precio de subasta, pero sólo si no se trata de tu vivienda habitual (arts 670 y 671 LEC)
3. Hay algunas garantías (insuficientes a mi juicio) para el ejecutado si se ofrecen posturas inferiores al 70% o se piden aplazamientos en el pago.

¿Qué puede hacer el banco con el dinero?

Si tu vendes, con el precio de venta, puedes hacer lo que creas conveniente.

El banco vende ante tu impago, por lo que del precio de venta  sólo puede reclamar lo que cubra la deuda, más intereses (ordinarios y de demora) y costas.

Si tras abonar esas cantidades sobrara dinero, te lo tienen que entregar; lo mismo que si tras la venta no estuviera la deuda satisfecha el banco puede reclamar esa cantidad (de hecho no tiene por qué ejecutar la hipoteca obligatoriamente antes de proceder contra otros bienes -especialmente tu sueldo-)

Entonces ¿qué negocios se hacen con una hipoteca?

Pues se hacen dos negocios diferentes, y es muy importantes que lo entiendas:

1. El deudor hace un negocio con el dinero que obtiene con el préstamo; normalmente ese negocio es la compra de su casa, de la que disfrutará, siendo que es él quien se beneficia o perjudica del incremento o deterioro del valor de la casa.
2. El banco hace un negocio con dicho dinero, y el negocio consiste en obtener un interés; cualquier aumento o disminución en el valor de la casa que te compres no le afecta (sobre todo, porque puede prestarte el dinero para comprar una casa o para cualquier otra finalidad, y el que te pregunte para qué te lo pide es por otros motivos, pero no porque haga negocio)

La recomendación que te hago es que: más que preocuparte del negocio que hace el banco (y ojo que no te digo que no lo hagas) te centres bien en el negocio que haces tu, pues más que si pagas un tipo alto o bajo de interés, es importante que compres la casa adecuada y que no hagas proyectos de vida que no puedas tener (un ejemplo es lo que escribo en este blog sobre compras de casas por novios).