Ya he tratado en este blog las 12 preguntas más frecuentes sobre testamentos y herencias, o los 11 consejos de un notario (muchos de los cuales deberíais de leer antes de hacerlo con esta entrada) toca ahora ofreceros 11 consejos antes de firmar una hipoteca.

1 Ve a la Notaría días antes de la firma

El préstamo hipotecario es una operación compleja, por más que la ley obliga al banco a darte una Ficha de Información Precontractual, entender ese documento no es fácil.

La ley te da derecho a examinar tres días antes de la firma la escritura, y el Notario no puede cobrarte: ni por examinar la escritura, ni porque le preguntes sobre el contenido de la misma.

Tomar decisiones a diez o veinte años vista, sobre productos complejos es algo que no puede hacerse de un día para otro, y lo más valioso que tenemos es nuestro tiempo, por lo que conviene aprovecharlo en nuestro favor, sabiendo que firmamos y reflexionando.

El Notario no está para decirte que te conviene, pues ha de ser imparcial, pero si para decirte que haces, y comprender una operación compleja como un préstamo hipotecario en media hora es realmente imposible para la gran mayoría de los ciudadanos; en todo caso recuerda que el Notario es imparcial, el Abogado defiende tus intereses, por lo que contratar a un Abogado, por más que te cobre por la consulta, es algo que puede ahorrarte mucho dinero.

2 El Notario lo eliges tu, no el Banco

El Banco elegirá siempre al Notario que le sea más cómodo; no te engañes, todos los Notarios no son iguales, el Banco lo que pretende es firmar lo más rápido posible, y es poco amigo de dar explicaciones o ser controlado.

Lo que no parece sensato es que siendo tu el que vas a pagar el préstamo, y haciendo el banco negocio contigo, tengas que desplazarte fuera de tu lugar de residencia para obtener el dinero.

Hay Notarios en casi todos pueblos de España que tenga más de 5.000 habitantes, y muchos están en los barrios de las grandes capitales, por lo que un desplazamiento tuyo fuera de tu lugar de residencia no es normal; cuanto más cercano a ti esté el Notario, más posibilidades tienes de que sea más cercano a ti y más lejano al Banco.

El valor del documento autorizado por un Notario es el mismo en toda España, y el arancel también, pero el servicio no es el mismo; huye del trato despersonalizado, y especialmente del Notario que “firma rápido”, pues la escritura se puede explicar en cinco minutos o en media hora ¿crees que la entenderás igual?, ten en cuenta que el Notario cobra lo mismo estés el tiempo que estés en su despacho.

3 Nadie te obliga a firmar el préstamo y no hay prisa alguna por hacerlo

Comprendo perfectamente que una Notaría es un sitio aburrido y que no te apetece estar mucho tiempo en ella, pero piensa que te juegas tu dinero y tu futuro y las prisas jamás te beneficiarán, si lo piensas bien el Banco estará muchísimos años pacientemente cobrándote la cuota, pero esa cuota la cobrará un día concreto del mes, y serás tu el que tenga que trabajar todos los días para tener el dinero necesario.

No pasa nada, si no entiendes o no estas conforme con algo, porque aplaces un par de días la escritura para reflexionar, antes de que tu firmes la hipoteca es problema del banco y del Notario, pero una vez que la firmes será tu problema.

Entiendo que si pides dinero es porque lo necesitas, comprendo tu ilusión por comprar la casa; sin embargo probablemente después de comprarla tendrás que hacer una mudanza u obras ¿vas a dedicar a la compra de la casa menos tiempo que a la compra de los muebles o al tiempo que necesiten “los artistas”?

4 Olvídate un poco de la cuota que pagarás por el préstamo

Comprendo perfectamente que probablemente sea el dato que más se mira, y es lógico; sin embargo es altísimo el número de personas que se centran de modo exclusivo en la cuota que tienen que pagar todos los meses, sin caer en la cuenta:

El hecho de que podamos hoy pagar la cuota, no quiere decir que podamos pagarla en el futuro

No podemos tomar una decisión a un plazo mínimo de diez años (en ocasiones hasta cuarenta) pensando exclusivamente en que podemos hacer hoy.

Sería bueno no analizar el presente, sino el pasado, y plantearnos: no que cuota podemos pagar hoy, ni que cuota podremos pagar el día de mañana, sino que pensemos que cuota pudimos haber pagado hace diez años (¿estábamos en paro? ¿cobrábamos menos?).

Decían mis admirados Le Luthiers “cualquier tiempo pasado fue anterior”, y en economía esa es la única regla que vale, pues aunque es cierto que podemos anticipar el futuro, el pasado es incontestable.

La cuota va en función del plazo por lo que cuanto más años tenga el préstamo más baja es la cuota, pero más pagaremos al banco.

Si la cuota es de 200 euros, no es lo mismo pagarla durante diez años (durante los cuales acabaremos pagando 24.000) que en veinte años (durante los que acabaremos pagando 48.000), podéis comprobar fácilmente que en el doble de tiempo pagáis el doble de cantidad, y eso obviamente es beneficio del banco y pérdida para vosotros.

5 El sistema de amortización importa mucho

No creo haber firmado más de diez hipotecas que no usen el famoso sistema francés de amortización, pero lo que verdaderamente os interesa es amortizar el préstamo con una cuota constante de capital.

Pocas son las entidades que ofrecen esta posibilidad, pues en ella quien más pierde es el banco, aunque no es oro todo lo que reluce.

En el sistema francés de amortización, la cuota siempre es fija de capital e intereses, pero lo cierto es que en los primeros años de vida del préstamo, del importe de la cuota prácticamente todo es interés y muy poco capital; ello provoca que al no amortizar capital, las cantidad que pagamos en concepto de intereses disminuyan muy levemente.

En el sistema de amortización con cuota constante de capital, desde un primer momento la cuota a pagar contempla una cantidad mínima de capital, por lo que las cuotas iniciales son más altas que las cuotas finales; eso si al estar quitando capital del préstamo desde un principio los intereses cada vez se calculan sobre un capital inferior, por lo que a medida que avanza la vida del préstamo las cuotas van bajando.

6 Las vinculaciones no son ningún chollo y no importa tanto el tipo de interés

Muchas entidades reducen el tipo de interés si contratas con ellas diversos productos (domiciliación de nóminas, recibos, tarjetas, seguros etc).

Lo cierto es que dichas reducciones son de aproximadamente uno o cero con ochenta puntos al tipo de interés, pero esos productos vinculados no son gratuitos. Pongamos el importe del seguro del hogar (que no de incendios) o del seguro de vida, que pueden ser de varios cientos de euros ¿Cuánto nos ahorramos en intereses?.

Es importante que pidas el coste de dichos productos vinculados  y el cuadro de amortización tanto con bonificación como sin bonificación, pues así sabrás el ahorro que verdaderamente obtienes.

En todo caso, no creas que porque hoy vas a tener las vinculaciones acordadas, mantendrás dichas vinculaciones durante diez o veinte años; por lo que no pienses que pagarás el interés bonificado, sino que pagas el interés que pactas y tómate el interés bonificado como una añadidura.

Respecto del tipo de interés, por supuesto que mejor cuanto más bajo, pero hazte un favor y mira las comisiones, muy significativa fue la lección que me dio una vez un cliente hablando de la historia de los lobos y los corderos.

7 Cuidado con la imputación de pagos

Es frecuente que en muchas minutas los bancos “cuelen” que en caso de tener varias deudas contraídas con ellos, es el banco el que decide a cual de las deudas imputará el pago; así como que te pidan que autorices a compensar saldos positivos de cuentas que tengas abiertas en dichos bancos, con el posible saldo negativo que tengas en la cuenta en la que pagas el préstamo hipotecario.

¿Qué sucede si el banco es el que decide el orden por el que se pagan tus deudas?

Que el banco decidirá que deuda tuya es más importante, y puede que la deuda que considere importante el banco no sea la deuda que tu consideres importante.

Pongamos que tienes concertado con el banco un préstamo hipotecario para comprar la vivienda y uno personal para comprar el coche. Al tener más garantías el primero, el banco aplicará tu dinero al pago del coche, pues puede ejercer más presión sobre ti al poder dejar impagado el préstamo hipotecario.

Si no ganaras suficiente para pagar ambas deudas, podrías verte con coche y sin casa; y dudo mucho que eso convenga a tus intereses.

¿Qué sucede si el banco puede compensar saldos positivos que tienes en una cuenta con el saldo negativo de la cuenta en la que está domiciliada la hipoteca?

Pues que el banco automáticamente tomará el dinero de la cuenta que tengas positiva para pagar el préstamo hipotecario.

Pongamos que estás en paro y cobras la “ayuda familiar” en una cuenta, teniendo la hipoteca domiciliada en otra; aceptando este pacto tan pronto como recibes el dinero el banco lo aplica al pago de la hipoteca ¿cómo alimentas a tu familia ese mes?.

Ni que decir tiene que si eres avalista, has de ser especialmente riguroso en rechazar esta posibilidad.

8 Pide que vaya a la Notaría alguien de tu confianza de la sucursal en la que pides el préstamo

Cada vez más los bancos tienen delegada la firma de la escritura en gestorías.

Personalmente creo que es un grave error, pues el único momento en el que el banco es “el bueno de la película” es en el momento en el que entrega el dinero, y no entiendo como no aprovecha ese momento.

El problema fundamental es que ni tu conoces a esa gestoría, ni el empleado de la gestoría te conoce a ti, siendo que cerrar una operación entre personas que no se conocen puede causar problemas.

El empleado de esas gestorías tiene órdenes de firmar lo que se le ha indicado previamente, sin embargo poco o nada puede cambiar en la Notaría; conozco a muchos de esos empleados, y son grandes profesionales que hacen su trabajo dignamente, es más, se esfuerzan en explicar las cosas al cliente, pero en último término tienen instrucciones claras de firmar lo que se les ha ordenado y no van a cambiar una coma ni añadir nada a la escritura.

De camino, te recomiendo que no confíes mucho en los bancos on line; pues aunque sus tipos y condiciones son “un chollo” el trato es despersonalizados, y por tanto también será despersonalizada la solución a tus problemas personales.

9 No confundas el préstamo con la hipoteca

He escrito en este blog sobre qué es una hipoteca.

Del préstamo responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros, la hipoteca es una mera garantía accesoria del préstamo, en la que el banco además no adquiere la propiedad de la casa, sino sólo el derecho de venderla si el deudor no paga; sin embargo la hipoteca no limita el derecho del deudor de vender, pero sobre todo el banco puede cobrar con otros bienes del deudor.

Es el deudor, como dueño de la finca, el que se beneficiará si el inmueble sube de valor, pero también se verá perjudicado si dicho valor baja; dado que el banco en ningún momento es dueño del inmueble, y su negocio simplemente es entregar un dinero para recuperarlo con intereses.

Si compras una casa, y para pagarla pides un préstamo con garantía hipotecaria, estás haciendo dos negocios: uno con el vendedor y otro con el banco, pero no mezcles ambos negocios, ni relaciones al banco con el vendedor, pues te llevarás una desagradable sorpresa si piensas así.

En este sentido te recomiendo que leas la entrada de este blog en la que cuento como una señora me explicó qué es un préstamo hipotecario hablando de un potaje de garbanzos.

10 Cuidado con los documentos que no se incorporan a la escritura

Son documentos que no controla el Notario, y si el banco no quiere ese control Notarial deberías de preguntar ¿por qué? y esperar una respuesta sensata.

Eso de: “esto queda entre tu y el banco” normalmente significa que queda para el Banco.

Recuerda que la escritura es un título ejecutivo, y que lo pactado en documento privado no surte efectos frente a una escritura, por lo que ten mucho cuidado si el Banco te ofrece modificar algún contenido de la escritura en documento privado, o las bonificaciones del tipo de interés se pactan en documento privado.

Pero sobre todo, la mayoría de esos documentos privados no son sino productos bancarios adicionales, que para nada son gratuitos.

¿No te parece extraño buscar un Notario para dar trasparencia a la operación y que parte de la misma quede fuera del control notarial?.

11 Avalistas no gracias

Ya he explicado en este blog los peligros de la fianza.

Simplemente te hago una pregunta: si el banco pide avalistas es porque no confía en que vayas a pagar ¿no te lo está diciendo claro? ¿verdaderamente vas a comprometer el patrimonio de las personas que más quieres para satisfacer tus necesidades (por más importantes que estas sean)?.

Si eres padre y tu hijo te pide una fianza, préstale el dinero o regálaselo, pero piensa que si falleces la fianza se transmite a todos tus hijos, y piensa que el banco puede reclamarte el importe total de la deuda y ejecutar todos tus bienes e ingresos.

 

 

 

 

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