Hace poco tuve el honor de que me hicieran una entrevista telefónica para un artículo el diario “El Pais”, en el que una periodista me preguntaba sobe errores frecuentes que se comenten en las Notarías, y uno de los que citaba era hipotecarse con el novio o con la novia.

Creo que explicar por qué unos novios quieren comprarse una casa, y están dispuestos a hipotecarse es algo que no merece muchas explicaciones, por lo que me centraré en explicar los problemas que ello implica, así como la forma de intentar resolverlos.

El problema fundamental es que en España casi todos tenemos claro que: cuando juramos a alguien amor eterno, es todo lo eterno que dure ese amor.

No se si os habéis fijado bien, pero ya en las bodas no se dice “hasta que la muerte nos separe”, uno de los motivos es que hoy en día son muchísimos los que piensan que la promesa es “mientras dure el amor”.

Sin embargo de lo que no nos damos cuenta es que como en las películas de ciencia ficción, se produce un choque espacio tiempo, si mezclamos cosas que nada tienen que ver, pero están relacionadas:

  1. El amor lo juramos mientras dure.
  2. La casa la compramos hasta que la vendamos.
  3. El préstamo que le pedimos al banco, es durante el tiempo pactado.

 

La conclusión es simple: novios e hipoteca son algo parecido a aliñar una ensalada, pues como no mezcles bien el aceite, el vinagre, la sal y la pimienta, puede aparecer Chicote “alucinando pepinillos” (y creed que el Banco suele ser bastante más directo que Chicote).

Por si no lo sabéis; para aliñar una ensalada hacen falta cuatro personas (un generoso que ponga el aceite, un avaro que ponga el vinagre, un sabio que ponga la sal, y un loco que le añada pimienta).

En el caso de que unos novios compren una casa, entiendo que: el que ha de ser generoso es el amor (pues si este no existe, y si no hay una voluntad de compartir, la relación se irá al traste) el sabio ha de ser la casa (pues hay que ser prudente y no hacer castillos en el aire buscando lo que no podemos tener) el avaro ha de ser necesariamente el préstamo (pues cuanto menos pidas prestado mejor) y permitidme decir que el loco ha de ser el Notario (pues pequeños pactos entre novios, pueden arreglar grandes problemas, y consultar lo que no quieres oír, pero debes escuchar, siempre te beneficia).

El amor de los novios y la compra

Me voy a centrar poco en el tema, pues ya he escrito sobre la compra de vivienda por novios, y cuando hablo de la disolución de condominio de finca hipotecada.

Sólo os recuerdo que: al que vende, lo que le interesa es vender, y poco le interesa si los compradores están o no casados, o si quieren casarse; simplemente quiere entregar la cosa y cobrar el precio, por lo que difícilmente aceptará un pacto en el que, en caso de pelea entre los novios compradores, se comprometa ese vendedor a devolver el precio y recuperar la casa.

No obstante, hay padres que venden inmuebles a sus hijos que van a casarse, y un pacto de esta naturaleza quizá no lo verían tan mal (no veo problemas en una condición resolutoria en la venta, o una opcion de compra, o un derecho de tanteo convenciona).

Huelga decir que si lo que hacen es donar, más vale no simular donaciones bajo la forma de compraventa (y mucho menos si lo hacen tras el matrimonio).

El amor de los novios y el préstamo que piden los novios

No se si os habéis fijado: tanto al cura como al juez, alcalde o notario que os casa, le importa un comino lo mucho o poco que os queráis (a fin de cuentas es un tema que a quien preocupa es a los novios), pero es que al banco también le importa un rábano vuestro amor, lo mismo que a quien os vende la casa.

“¡Pues cuando se lo contamos al director estaba encantado de la vida!”.

Claro que lo estaba, y los dependientes de la tienda de ropa en la que la novia se compra el traje y el novio el chaqué.

¿Sois conscientes de que os comprais un traje para un día determinado, y que el dependiente lo que hace es su negocio honestamente?, pues creo que también deberíais ser conscientes de que el banco y el vendedor de la casa, simplemene hacen su negocio. Por eso la casa será vuestra os queráis o no, y que el préstamo hay que devolverlo en las condiciones pactadas, todo ello independiente de si sigue o no el amor.

“¡Vaya el Notario descubriendo la Coca Cola!…¡Como si no supiéramos eso!”.

Me parce genial que lo tengas tan claro, supongo que también tienes claro que puede haber una crisis de pareja ¿no?.

¿Y si eres tan listo, por qué no adoptas medidas? ¿por qué compráis la casa a medias si no la vais a pagar a medias? ¿por qué no hablas un poquito y acuerdas qué pasará con esa casa si os peleáis? ¿por qué metes a tus padres como avalistas de vuestro préstamo y los haces avalistas de vuestro amor?.

No trato de darte lecciones, simplemente trato de hacerte reflexionar, y que tengas en cuenta que los problemas pueden venir, y que la mejor manera de resolverlos es anticipar esos problemas; hablando claro y llegando a acuerdos, cuando esos acuerdos son posibles (y no cuando hay una pelea de novios).

“¡Es que mi pareja me va a decir que si le planteo eso es porque no la quiero y que desconfío de ella!”.

Pues perdona que te diga, pero tu pareja y tu tenéis un problema muy grave, se llama miedo, y el miedo no es precisamente síntoma de confianza; así que si tienes miedo de tu pareja, si no confías en ella, quizá sería el momento de plantearte el no seguir adelante.

Todo lo dicho son meras reflexiones que deberías hacer, pero mi trabajo está en explicar las cosa y buscar soluciones; así que si tienes claro lo que te digo, quizá también me des la razón si te comento que la mejor manera de resolver un problema, no es precisamente esperar a que salte ese problema y confiar en la divina providencia, sino que en la medida en la que anticipemos problemas y afrontemos posibles soluciones, estas vendrán por si solas.

Te lo creas o no, esa es la función del Notario; no es firmar, como dice la gente, es dar seguridad preventiva, o lo que es lo mismo, ofrecerte soluciones para evitar algo que es muy costoso, dura mucho tiempo, y que acaba con la paciencia y el espíritu del mismísimo Santo Job…un pleito en un juzgado .

No olvides que todo el asesoramiento jurídico necesario para firmar una escritura lo presta el Notario gratuitamente (eso si, eres tu quien ha de plantear los problemas que temes, para que puedan ayudarte a resolverlos, lo que no puedes es intentar que alguien que no te conoce te anticipe los problemas que ni tu mismo ves, todo lo más podrá ayudarte con su experiencia, pero es su experiencia, no tu vida).

En todo caso ya os he hablado de la compraventa  por los novios en este post, también os he hablado de la promesa de matrimonio, así que ahora toca hablar de la hipoteca y los novios.

Os comentaba en la primera de las dos entradas que antes os he enlazado, que es muy recomendable:

  1. Fijar la proporción en la que se compra la vivienda.
  2. Pactar sobre la posible disolución de la comunidad en caso de crisis de pareja.
  3. Firmar un protocolo familiar en capitulaciones matrimoniales si los padres avalan el préstamo hipotecario.

 

¿Cual es el problema de la hipoteca que solicitan ambos novios?

La hipoteca no tiene en si ningún problema, el problema es el préstamo, y también os he explicado en este blog la diferencia entre el préstamo y la hipoteca, y que básicamente consiste en que la hipoteca es una garantía accesoria de un contrato principal que es el préstamo.

El principal problema del préstamo (que no de la hipoteca) es que: cuando un banco concede un préstamo a varias personas lo hace de forma solidaria, o lo que es lo mismo, se reserva el derecho de reclamar a cualquiera de las partes el importe total de la deuda, y no tiene por qué reclamar a cada uno su parte.

El siguiente problema es que el impago por parte de ambos, provoca que los dos novios pasen a estar incluidos en los ficheros de morosos, y por tanto vean que no pueden obtener un nuevo préstamo para comprar un nuevo bien, si rehacen sus vidas.

¿Qué pasa si ambos novios trabajan y tienen una hipoteca?

En principio es la menos mala de las situaciones posibles, pues ambos tienen ingresos y pueden pagar su parte del préstamo.

Es posible que uno de los miembros de la pareja se niegue en rotundo a pagar su parte, pero el Código Civil ayuda al otro, pues le permite reclamar a aquel que no lo hace, y dado que el otro trabaja, puede embargar la nómina.

Las normas a tener en cuenta aquí son:

  1. Artículo 1144.- El acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos simultáneamente. Las reclamaciones entabladas contra uno no serán obstáculo para las que posteriormente se dirijan contra los demás, mientras no resulte cobrada la deuda por completo.

  2. Artículo 1145.- El pago hecho por uno de los deudores solidarios extingue la obligación.

    El que hizo el pago sólo puede reclamar de sus codeudores la parte que a cada uno corresponda, con los intereses del anticipo.

    La falta de cumplimiento de la obligación por insolvencia del deudor solidario será suplida por sus codeudores, a prorrata de la deuda de cada uno.

 

Cuidado, que un problema de todo pleito es el de la prueba, y por tanto hay que ser muy escrupuloso a la hora de hacer los pagos, y guardar justificante de los mismos, pues puede ser complicado demostrar que el pago lo hizo uno sólo de los miembros de la pareja.

Para la reclamación de esas cantidades, una solución puede ser el procedimiento de reclamación notarial de deudas que muchos llaman monitorio notarial.

¿Qué pasa si uno trabaja y el otro no, pero ambos tienen una hipoteca?

Aquí por más que haya acción para reclamar lo pagado, el problema es que no hay posibilidad de cobro, pues el miembro de la pareja que se niega a pagar no tiene bienes contra los que dirigirse (la regla se aplica igual si trabaja sin estar dado de alta -cosa que todos sabemos que es más frecuente de lo que parece-).

Tranquilo, aún hay una solución, que es embargar la cuota indivisa del que no paga.

Las normas a aplicar son las mismas que he indicado anteriormente, la única diferencia es que en la ejecución de la sentencia que se dicte (o del acta del procedimiento notarial de reclamación de deudas) pides que se proceda contra la cuota indivisa que el otro miembro de la pareja tiene sobre la casa.

La conclusión es que gracias al monitorio notarial, evitas un pleito declarativo que encarece y alarga en el tiempo las posibilidades que tiene el miembro de la pareja que ha pagado, de recuperar la parte que le corresponde al otro.

¿Y si no trabajan ninguno de los dos, o si trabajando uno, no gana lo suficiente como para pagar las cuotas del préstamo hipotecario?

En este caso, no hay grandes diferencias con cualquier otro préstamo, pues los efectos del impago de un préstamo son conocidos, aunque brevemente, os recuerdo:

  1. Ambos serán incluidos en ficheros de morosos, con lo que difícilmente podrán tener nuevos préstamos (no ya para comprar la casa, sino incluso para poder tener un teléfono móvil).
  2. Empiezan a correr los intereses de demora (aunque la jurisprudencia ha restringido extraordinariamente los mismos).
  3. Muchos préstamos contienen una cláusula que permite compensar saldos positivos que el deudor tenga en la entidad con saldos negativos (lo cual es una especie de embargo y ejecución automática sobre cuya absurdidad no se han pronunciado los tribunales).
  4. Se empiezan a reclamar comisiones por reclamación de gastos (sobre las cuales hay que tener en cuenta que es indispensable que la reclamación se haya producido realmente, sin que sea suficiente el mero impago).

 

Al final, todo puede acabar en una ejecución de la finca, en la que la cifra reclamada sea muy abultada, y sin perjuicio de impugnaciones, la pérdida será muy importante.

Os recomiendo en este caso, negociar, y volver a negociar con el banco, y quizá el RD 6/2012 de 11 de Marzo pueda ser una solución.

 

Concluyo llamando a la prudencia, a no pedir más de lo necesario, a no implicar en exceso a la familia, ni pretender tener aquello que no nos podemos permitir, pues una mala planificación del futuro puede acarrearnos graves consecuencias.

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